assemblée générale 27 mars 2008. societe de la tour eiffel assemblée générale 27 mars 2008 - 2...
TRANSCRIPT
Assemblée Générale27 Mars 2008
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 2 -
Bienvenue….
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 3 -
Ordre du jour de l’Assemblée
A titre ordinaire
Examen des rapports du conseil d'administration, du président et des commissaires aux comptes, approbation des comptes annuels de l’exercice 2007, quitus aux administrateurs;
Affectation du résultat de l’exercice et distribution d’un dividende ; régularisation du montant des dividendes versés au titre de l’exercice 2006
Examen et approbation des comptes consolidés de l’exercice 2007 ;
Approbation de la convention de rémunération différée de Monsieur Robert Waterland
Examen du rapport spécial des commissaires aux comptes et approbation des conventions visées à l’article L. 225-38 du Code de commerce ;
Fixation du montant des jetons de présence ;
Renouvellement du mandat d’administrateur de Monsieur Michel Gauthier ;
Renouvellement du mandat de Monsieur Claude Marin ;
Nomination de Monsieur Marc Allez en qualité d’administrateur
Ratification de la nomination de Monsieur Philippe Prouillac en qualité d’administrateur ;
Autorisation au conseil d'administration pour mettre en œuvre un programme de rachat d'actions.
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 4 -
A titre extraordinaire
Modification des statuts correspondant aux dispositions fiscales introduites par l’article 208 C II ter du code général des impôts ;
Mise en harmonie des statuts avec les nouvelles dispositions issues notamment du décret du 11 Décembre 2006 ;
Pouvoirs en vue des formalités.
Ordre du jour de l’Assemblée
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 5 -
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’huiA. Points clés 2007
B. Anticipations 2008
II. Politique d’investissement et patrimoineA. Le marché locatif
B. Le marché de l’investissement
C. Le patrimoine
D. L’activité de l’année
III. Résultats 2007 et perspectivesA. Résultats 2007
B. Une Stratégie bien adaptée
C. Politique de distribution
Rapport d’activité - Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui
II. Politique d’investissement et patrimoine
III. Résultats 2007 et Perspectives 2008
Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 6 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 7 -
Points clés 2007Une politique d’investissement sélective basée sur la croissance organique
Une capacité de distribution confirmée
Engagements 2007 : 135 M€ d’acquisitions
110 M€ de projets neufs initiés en 2007
Cessions d’immeubles non stratégiques : 40,5 M€
Valeur du portefeuille au 31 Décembre 2007 : • 1 190 M€ d’engagements (711 139 m² ) dont 1 008 M€ en exploitation (taux d’occupation financier
de 92%)
Commercialisation de 35 000 m² au cours de l’année, soit 6 M€ de loyer
Un patrimoine diversifié et une stratégie de cash-flow sécurisée : Baux longs sur les grandes surfaces Multilocataires sur les petites et moyennes surfaces (450) Surface moyenne par locataire de 1 300 m² (hors portefeuille ‘La Poste’), soit 0,2% par locataire Rendements élevés Loyers compétitifs Locataires de qualité
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 8 -
Anticipations 2008 : année de consolidation
Valorisation du portefeuille existant• Redéveloppement du site Massy / Ampère : lancement de 18 000 m² clé en main pour
Alstom• Action marketing : Paris Porte des Lilas, Grenoble Viséo, Bordeaux Mérignac, Marseille
La Mazarade et Aix-en-Provence• Poursuite de l’optimisation de la gestion locative des parcs d’affaires
Depuis le 1er Janvier 2008 : • 30 M€ de nouveaux engagements dont 17 M€ sécurisés à rendement élevé et baux
long terme, et 13 M€ futur parc d’activité
Au 12 février, 1 220 millions d’engagements
Développement des réserves foncières dans les parcs d’affaires en fonction de la demande
Regroupement sous la Marque ‘Parc Eiffel’ de l’ensemble des parcs d’affaires
Poursuite des arbitrages ciblés, en fonction des conditions de marché
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 9 -
Chiffres clés 20072007
Capitalisation boursière au 25 Mars de 463 M€
Loyers
Résultat Opérationnel Courant
Résultat Net part du Groupe par action*
Cash Flow Courant
Cash Flow Courant par action*
ANR HD par action*
Dividende (proposé pour 2007)
72,4 M€
52,7 M€
29,6 M€ **
5,7 € **
6 €
Capitalisation Boursière (au 31/12/06 et 31/12/07)
487 M€
(*) nombre d’actions : 5 193 003 au 31/12/2007, 5 190 253 au 31/12/2006
2006
55,0 M€
36,7 M€
22,7€
24,7 M€
4,8 €
83,5 €
5 €
708 M€
17,6€
101,9 €
(**) hors 6,16 M€ d’exit tax à payer sur 4 ans (1,2€ par titre liés à l’acquisition de Parcoval)
Résultat Net part du Groupe 91,6 M€117,9 M€
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui
II. Politique d’investissement et patrimoine
III. Résultats 2007 et Perspectives 2008
Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 10 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 11 -
Le marché locatif
Les marchés locatifs ont bien performé en 2007 même si les volumes commercialisés sont en léger repli par rapport à l’année record de 2006. Les petites et moyennes surfaces ont dominé.
Pour le début 2008, la demande de bureaux exprimée semble soutenue, caractérisée par un certain nombre de très grosses demandes
L’offre est globalement faible : 4,8% de vacance avec 20% seulement représenté par le neuf qui n’augmente pas à cause des pré-locations.
Allongement des négociations, les locataires sont très sensibles à la valeur locative : qualité / prix. Loyers globalement stables.
Les immeubles neufs ou rénovés dans les parcs d’affaires régionaux se commercialisent d’une manière satisfaisante avec des loyers pratiqués entre 120 et 140 €/m².
« Les taux de rendement sont globalement très bas, offrant des rentabilités et des primes de risque insuffisantes »
Rappel de la
présentation du
30/06/07
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 12 -
Le marché de l’investissement
2007 a clairement marqué un pic du marché d’investissement
(27 milliards de placement, +17%).
2008 devrait enregistrer une remontée des taux de
rendement dont il est encore trop tôt pour en mesurer
l’ampleur. Toutefois, la demande, même si elle est sélective,
reste considérable et le marché fluide.
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 13 -
Conclusion
Nous anticipons qu’une partie importante de l’offre future sera retardée/annulée compte tenu :
des difficultés de financement
de la hausse du prix de la construction (+ HQE, développement durable)
des loyers stables
de l’arrêt de la compression des taux de rendement.
Ce ralentissement de production devrait soutenir la valeur locative des immeubles existants, voire à terme créer une tension sur les loyers si la demande reste semblable.
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
Le portefeuille au 31/12/2007 à périmètre constant générera :
Les 30 M€ de nouveaux engagements 2008 produiront 2,5M€ de loyers complémentaires
Les réserves foncières généreront 28,5 M€ de loyers supplémentaires : 23 M€ à Massy pour 240 M€ de coûts d’investissement (échéance 2010-2014)
5,5 M€ dans les Parcs d’activités pour 62 M€ de coûts d’investissement (échéance 2010-2012)
2009
93M€
75M€ (*)
2008 2010 2011
90M€83M€
Loyers
- 14 -
Projections locatives
(*) net des cessions réalisées en 2007
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 15 -
Valorisation et répartition du portefeuille
Répartitions par type d’actif (VEFA incluses)
Un portefeuille d’engagements évalué à 1 190 M€ au 31/12/07
Bureaux34%
Entrepôts16%
Parcs d’Affaires36%
Résidences Médicalisées
2%
Locaux d’activités
12%
Bureaux55%
Entrepôts11%
Parc d’affaires
26%Résidences Médicalisées
3%Locaux d’activités
5%
Bureaux55%
Par m²Par valeur Par loyer
711 139 m²1 190 M€ 86 M€
Paris / IdF
Régions 39 M€ (45%)
284 207 m² (40%)
531 M€ (45%)
659 M€ (55%) 47 M€ (55%)
426 932 m² (60%)
Bureaux57%
Résidences Médicalisées
3% Entrepôts 9%
Parc d’affaires
26%
Locaux d’activités
5%
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 16 -
Un portefeuille qui se rajeunit
31%
45%
24%
Répartition par ancienneté des immeubles en valeur
34%
12%
54%
Immeubles de plus de 10 ans
Immeubles de moins de 10 ans
Immeubles neufs et rénovés (représentent 25% des loyers totaux)
31/12/2006 31/12/2007
30%
27%
43%
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 17 -
Loyers moyens par type d’actifRendements bruts moyens
par type d’actif
7,1%
BureauxParis IDF
Bureaux Province
Parcs Eiffel
6,8%7%7,3%
8,6%
7,5%7,2%
Des Rendements compétitifs …
156 € / m²224 € / m²
66 € / m²
111 € / m²
260 € / m²
134 € / m²
Loyer Moyen (*)
BureauxParis IDF
Bureaux Province
Entrepôts RésidencesMédicalisées
Parcs Eiffel
71 € / m²
Activités
(*) en 2006 : 104 € / m2
MoyenEntrepôts Résidences Médicalisées
Activités
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 18 -
Des flux locatifs sécurisés
(1) VEFA
(3) Hypothèse de renouvellement de 85% des baux par roulements successifs
(2) Portefeuille historique
Évolution de la durée ferme des baux
(3)
(1)
(2)
Principaux locataires
MULTILOCATAIRES37%
LA POSTE16%
AREVA7%
ALSTOM7%
C&S6%
AIR LIQUIDE4%
NXP4%
MINISTERE DE L’INTERIEUR3%MEDICA
3%GEFCO3%ATOS
2%
SFR2%
DRASS DDASS2%
CONSEIL GENERALDE SEINE ST DENIS
2%
SCHNEIDER1%
COLT 1%
L’activité de l’année
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 20 -
Acquisitions : Parcoval et Le Bourget
PARCOVAL
Localisation : 6 Parcs d’activités à Aix en Provence, Mérignac, Montpellier, Nantes, Orsay et Villeneuve d’Ascq
Complémentarité sur 5 Parcs d’affaires avec Locafimo
Locataires : 122 baux
Surfaces : 113 000 m² (63 292 m² de bâtis,17 159 m² en construction, plus réserves foncières)
Investissement initial : 110 M€ (dont 6 M€ de réserves foncières)
Loyer estimé : 7,8 M€
Rendement locatif : 7,5 %
Potentiel de développement : Plus de 30 000 m²
LE BOURGET
Localisation : Parc de l’Espace
Surfaces : 9 600 m² d’activités et bureaux
Livraison Mai 2008
Loyer potentiel : 900 000 € par an
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 21 -
Redéveloppement du site de Massy Ampère
1/ Construction d’un immeuble HQE de 17 800 m² SHON
Démarrage des travaux : mars 2008
Date de livraison : novembre 2009
Promoteur / Constructeur : Nexity Entreprises
Locataire : Alstom Power Centrales
Signature du bail prévue: fin février 2008
Prise d’effet du bail : novembre 2009
Échéance du bail: novembre 2018 (9 ans ferme)
2/ Bilan prévisionnel :
Prix de revient : 49 M€
Loyer annuel indexé : 4,2 M€
Valorisation estimée de l’immeuble
(taux @ 6,25%) : 65,8 M€
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 22 -
Parcs d’affaires : la situation actuelle
Montpellier Parc du Millénaire 12 Immeubles / 37 baux 23 597 m² 3,28 M€
Lille / Parc des Prés 26 Immeubles / 39 baux 24 739 m² 1,95 M€
Le Bourget /Parc de l’Espace
3 immeubles 9 641 m² const. en cours
Paris
Aix / Parc du Golf
14 Immeubles / 45 baux 18 119 m² 2,51 M€
Strasbourg Parc des Tanneries 30 Immeubles / 89 baux 59 211 m² 3,09 M€
Marseille / Parc de Aygalades
11 Immeubles / 24 baux 12 843 m² 1,28 M €
Orsay Parc Orsay ’Université 16 Immeubles / 35 baux 17 211 m² 1, 8 M€
Vénissieux Parc du Moulin à vent 30 Immeubles / 77 baux 36 588 m² 3,31 M €
Bordeaux / Parc Cadéra 13 Immeubles / 33 baux 21 512 m² 1,12 M€
Nantes Parc du Perray 13 Immeubles / 34 baux 12 505 m² 1,22 M€ Parc du Connémara 3 Immeubles 2 443 m2
Chartres 2 immeubles 11 400 m² const. en cours
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 23 -
Les Parcs Eiffel en chiffres
12 Parcs d’activités
173 Bâtiments
413 Baux
249 719 m²
19,6 M € de loyers actuels
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 24 -
Développements en cours dans les parcs d’affaires
Le Bourget – Paris : 9 641 m² d’activité,
livraison 1er Trimestre 2008
Bordeaux : 4 100 m² de bureaux, livraison mi 2008
Coûts estimés : 25 M€
Valeurs Potentielles : 35 M€
Loyers futurs : 2,3 M€
Marseille : 4 200 m² de bureaux,
livraison 2ème trimestre 2008
Aix en Provence : 1 300 m² de bureaux,
livraison mi 2008, pré loué à Regus
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 25 -
Parcs d’affaires: développement
Mise en place d’un nouveau label de qualité « Parc Eiffel » en adéquation avec une stratégie répondant aux attentes des utilisateurs :
Une image modernisée Une offre dynamique diversifiée : neuve et seconde main Une grille de prix différenciée Un environnement naturel préservé Une volonté de développer des services
Des réserves foncières « travaillées » depuis la reprise en main des Parcs avec des architectes locaux pour dégager de nouveaux potentiels constructibles et répondre aux demandes clés en main
Déjà 42 000 m² de constructions nouvelles identifiées à moyen terme :
Cout estimé : 62 M€ Loyer estimé : 5,45 M€
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui
II. Politique d’investissement et patrimoine
III. Résultats 2007 et Perspectives 2008
Sommaire
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 26 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 27 -
Résultat consolidé (en M€)
31/12/200731/12/2006
Loyers
Charges liées aux immeubles
Loyers nets
Variation de la juste valeur
Dépréciation et écart d'acquisition
Résultat opérationnel net
Coût de l’endettement financier net
Résultat financier net
Résultat net
Résultats de Cessions
72,4
68,9
-25,3
91,6
3,2
Impôts -6,8
-1,1
55,0
-8,3
46,7
88,9
129,5
-13,8
-10,4
117,9
4,9
-1,2
-1,0
-10,1
62,3
123,7
-27,3
Résultat net avant impôts 98,4 119,1
Frais de fonctionnement -9,6-10,0
Résultat opérationnel courant 36,7 52,7
Ajustement valeur instruments dérivés 3,4 2,0
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 28 -
Bilan consolidé (en M€)
Passif 2006 2007
Capital & Réserves
Résultat
Emprunts
Autres dettes
Total Passif
292,9
117,9
481,7
62,8
955,3
379,9
91,6
628,3
70,7
1 170,5
Actif 2006 2007
Immeubles de placement
Immobilisations corporelles
(en cours de construction)
Créances
Trésorerie
Total Actif
825,5
41,5
47,2
37,4
955,3
Immobilisations incorporelles 3,7
74,9
1 007,9
3,0
46,2
38,5
1 170,5
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 29 -
Structure financière et financement
2006 2007
(*) Dette financière nette / Valeur hors droits des immeubles
Capitaux propres consolidés
Dette financière nette
LTV (*)
Coût moyen annuel
Taux de couverture
Maturité de la dette
ICR Cash (EBE/Frais financiers)
471,5 M€
Dont taux fixe
410,8 M€
450,8 M€
52%
4,0%
82%
4,8
2,7
40%
99%
53%
54,5%
1,9
589,7 M€
5,0%
4
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 30 -
ANR Hors Droits
Evolution de l’ANR hors droits en 2007
ANR au 31/12/2007
ANR au 31/12/2006
+ 22%
68,95 €Ajustement de
valeur des immeubles
83,5 €
5,5 €
Résultat courant de l’activité 17,8 €
Complément dividende 2006 +
Acompte dividende 2007
-5,5 €
101,9 €
0,6 €
Plus-value de cession
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 31 -
Maintien de la politique de distribution
Distribution 2007 : 6 € par action, soit un rendement de 8 % au 08/02/08
Une hausse de 20% du dividende par rapport à 2006 (5 € par titre)
Politique volontariste de distribution : STE parmi les 3 premières foncières européennes en termes de rendement
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 32 -
Calendrier 2008
Mise en paiement du dividende du 2nd Semestre 2007
Assemblée Générale
Chiffre d’Affaires 1er Semestre 2008
Présentation des Résultats Semestriels 2008
Mise en Paiement d’un Acompte sur Dividende
27 Mars 2008
08 Avril 2008
25 Juillet 2008
30 Juillet 2008
08 Août 2008
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 33 -
Rapport des Commissaires aux comptes
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
Questions / Réponses
- 34 -
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 35 -
Vote des résolutions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 36 -
Résolutions Ordinaires
1ère RésolutionApprobation des comptes annuels et quitus aux administrateurs
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 37 -
Résolutions Ordinaires
2ème RésolutionAffectation du résultat
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 38 -
Résolutions Ordinaires
3ème RésolutionApprobation des comptes consolidés
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 39 -
Résolutions Ordinaires
4ème RésolutionConvention de rémunération différée de Monsieur Robert Waterland
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 40 -
Résolutions Ordinaires
5ème RésolutionConventions visées aux articles l.225-38 et suivants du code de commerce
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 41 -
Résolutions Ordinaires
6ème RésolutionJetons de présence
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 42 -
Résolutions Ordinaires
7ème et 8ème RésolutionsRenouvellement du mandat de deux administrateurs
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 43 -
Résolutions Ordinaires
9ème RésolutionNomination de Monsieur Marc Allez
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 44 -
Résolutions Ordinaires
10ème RésolutionRatification de la cooptation de Monsieur Philippe Prouillac
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008- 45 -
Résolutions Ordinaires
11ème RésolutionAutorisation à donner au Conseil d’Administration à l’effet de mettre en œuvre un programme de rachat d’actions
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
Résolutions Extraordinaires
- 46 -
12ème RésolutionModifications des statuts correspondant aux récentes dispositions fiscales
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
Résolutions Extraordinaires
- 47 -
13ème RésolutionMise en harmonie des statuts avec les récentes dispositions légales et réglementaires
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 27 Mars 2008
Résolutions Extraordinaires
- 48 -
14ème RésolutionPouvoirs en vue des formalités
Fin