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di Anna Sara Balloni

Poche settimane fa è stato presentato dalla societàdʼanalisi Scenari Immobiliari il primo osservatorio2009 su “Immigrati e casa”, uno studio che ha mes-so in evidenza come la crisi economica e la rigidi-tà delle banche, nel corso del 2008, abbiano fattodiminuire di circa il 24% lʼacquisto di immobili re-sidenziali da parte della clientela extracomunitaria.Il dato, se riportato al primo semestre 2009, fa al-zare la contrazione al 40% rispetto al medesimo pe-riodo di riferimento di dodici mesi prima.Tale calo ha avuto ricadute anche su vari fattori con-nessi alla crisi del mercato in atto, sia concernen-ti il prezzo medio delle case acquistate, passato da124.000 a 113.000 euro, sia riguardanti la tempi-stica di erogazione che, per i cittadini extra comu-nitari si è ulteriormente allungata, determinando ef-fetti di dilatazione anche dei tempi medi di vendi-ta delle case stesse. Inoltre, tali difficoltà hanno de-terminato un calo del fatturato delle compravendi-te immobiliari da parte degli stranieri, che è statostimato nellʼordine del 30% per quanto riguarda il2008, mentre nellʼanno in corso il calo previsto è diun ulteriore 15 per cento.Quanto alla clientela che sta ancora acquistandocasa, le tre etnie ancora oggi particolarmente gra-dite dalle banche sono quelle provenienti dallʼEstEuropa, dalla Cina e dallʼIndia, che rappresentano

insieme il 76,5% delle erogazioni di mutui relati-vamente ai primi mesi del 2009. La percentuale di mutuo rispetto al valore immo-biliare, che nel 2007 aveva toccato la media del90%, oggi arriva invece al 66 per cento. Di fatto,dunque, i potenziali acquirenti che non dispongo-no di circa 30.000 euro fra contanti e prestiti fami-gliari nel nostro paese non sono in grado di ac-quistare casa.Con questi numeri si capiscono facilmente le diffi-coltà delle agenzie immobiliari in una città come Mi-lano, ubicate in zone semiperiferiche, dove è mas-siccia la presenza di popolazione straniera e dovea meno di 100.000 euro si fa unʼenorme fatica a tro-vare un appartamento di 35/40 metri quadrati. Infatti, chi riesce a ottenere il finanziamento, pre-dilige una casa di 50/80 mq, possibilmente abita-bile da subito senza particolari lavori di ristruttura-zione e, a questo scopo, è disponibile a spostarsiin periferia e fare il pendolare, piuttosto che sacri-ficare la famiglia nel quotidiano vivendo in spazi ri-stretti.Dati non dissimili provengono anche dallʼOsser-vatorio del mercato immobiliare dellʼAgenzia del ter-ritorio, secondo cui il calo complessivo delle com-pravendite è stato a due cifre, con percentuali com-prese fra il 15 e il 20%, più al nord che al sud. Unadiminuzione che, tuttavia, non si traduce in disce-sa dei prezzi e che colpisce anche, oltre alla clien-tela extracomunitaria, il target dei giovani italiani,per i quali, secondo Mario Breglia, Presidente diScenari Immobiliari, “accedere al mutuo è unʼim-presa ardua, perché le banche chiedono rigide ga-ranzie e non basta più neanche avere i genitori alleproprie spalle”. Sulla stessa lunghezza dʼonda il Presidente di Con-fedilizia Corrado Sforza Fogliani, il quale ha po-sto lʼaccento anche sulla necessità di “politiche mi-

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rate e sul fatto che ci sono troppe imposte nelle tran-sazioni e pochi aiuti a chi decide di comprare. Unasituazione che costringe i giovani ad andare in af-fitto”.In questo delicato scenario di crisi economica e so-ciale, ma con i prezzi delle case relativamente sta-bili, lʼattenzione di tutto il mondo immobiliare vieneposta sul Governo che sta per varare in questi gior-ni il cosiddetto “Piano casa”, ovvero un Decreto Leg-ge che dovrà essere poi recepito dalle singole re-gioni e che, nelle intenzioni, dovrebbe rilanciare lʼin-tero comparto. Ammettendo in casi particolari un au-mento della volumetria del 20-30% (percentuale va-riabile a seconda dei canoni applicati, relativamentealla bioedilizia e al risparmio energetico), piuttostoche favorendo le vendite di case popolari agli in-quilini a mutui agevolati (la somma dei valori cata-stali di tali dismissioni, secondo le stime del Governo,sarebbe pari a 25 miliardi di euro). Numerose an-che le critiche al progetto, fra le quali citiamo quel-le dellʼIstituto Nazionale di Urbanistica, secondo cuisi corre il “rischio reale di peggiorare la già preca-ria qualità morfologica ed urbanistica delle città ita-liane”.Senza entrare nel merito di una legge ancora in iti-nere si può comunque osservare che, se da un latoè necessario fare qualcosa per rilanciare lʼindustriaimmobiliare in difficoltà, dallʼaltro tale norma si ri-volgerebbe a chi ha già risolto il problema abitati-vo o perché già è in affitto in casa popolare, oppu-re in quanto ha esigenza di ampliare la propria abi-tazione aumentando la volumetria. Dunque, non si guarda al target di chi deve risolvereper la prima volta il discorso abitativo come i gio-vani e/o gli extracomunitari da pochi anni in Italia,persone che, in ogni caso, sono una risorsa im-portante per il futuro del nostro paese e che sonocostrette ad andare in locazione.

Piano Casa

Le osservazioni di Confedilizia

Nel “Piano casa”, spunta il fascicolo del fabbricato. Lodenuncia la Confedilizia, facendo presente che il Pianodovrebbe servire a mettere in moto lʼedilizia e che il fa-scicolo, al contrario, metterà in moto solo carte, gra-vando di nuove spese chi voglia eseguire una nuovacostruzione o ricostruire un immobile a seguito di inte-grale demolizione. Allo stato, per quanto se ne sa, la formazione del fa-scicolo sarebbe infatti demandata ai Comuni ma è fa-cile comprendere che questi scaricheranno allo scoponuovi adempimenti, e quindi nuove spese, a carico dichi voglia costruire. Addirittura - evidenzia sempre la Confedilizia - il testoconcederebbe ai Comuni la facoltà di provvedere allaformazione del fascicolo e di una scheda tecnica de-scrittiva anche per i fabbricati esistenti. E si prevede-rebbe espressamente che in occasione di ognisuccessivo intervento edilizio eccedente la manuten-zione ordinaria, lʼaggiornamento del fascicolo “su ri-chiesta del Comune e a cura dei proprietari”, entro 60giorni dallʼultimazione dei lavori.“Siamo davanti a un provvedimento contraddittorio inpiena regola”, ha commentato in proposito il presi-dente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani. “Da unaparte, si dice di voler sburocratizzare e aiutare la ri-presa edilizia, dallʼaltra si torna a porre, di fatto eanche formalmente, nuovi obblighi e nuove spese acarico della proprietà. Nella sostanza si fa poi tutto ilcontrario di quanto hanno in più occasioni stabilito igiudici di ogni ordine e grado, fino al Consiglio di Stato,bocciando ripetutamente il fascicolo in questione. Cʼèda restare increduli e fino allʼultimo speriamo in un di-retto intervento del Presidente del Consiglio che valgaa scongiurare un provvedimento iniquo, di cui gli ita-liani - in un momento in cui si deve puntare sul lavoroproduttivo e non sul lavoro buroindotto - non hannoproprio bisogno”.

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