August 2010

bulletin

Pro

perty ad

visors estab

lished in Lo

ndo

n since 198

5

Kernekompetencer:- Strategisk investeringsrådgivning- Køb og salg af investeringsejendomme- Strategisk asset management- Ejendomsadministration- Facility management

Markedet er stadig afventende eftervalget - men London spurter derud afNy regering Siden vores sidste bulletin har valget iStorbritannien resulteret i en ny koali-tionsregering mellem de konservativeog de liberale demokrater. Det storespørgsmål på alles læber efter valgetvar, hvordan den nye regering villehåndtere den enorme statsgæld, somlandet havde opbygget under dentidligere Labour-regering. Ville den nyefinansminister George Osborne være istand til at levere tilstrækkeligt gennem-gribende foranstaltninger i sit nødbudgettil at berolige markedet og føreStorbritannien A/S tilbage på rette kurs?

Det er muligt, at finansministeren blevbetragtet som en ”letvægter” før valget,men dette er ikke længere tilfældet. I sitnødbudget fremlagde han en ”ambitiøsplan om at reducere underskuddet der,hvis den bliver ført ud i livet, væsentligtvil styrke tilliden til Storbritannien", forat citere kreditvurderingsbureauet Fitch.

Det lader til, at investorerne var enige idenne opfattelse, og både pundet ogobligationsmarkedet blev styrket betyde-ligt efter budgettets offentliggørelse.

Det centrale i planen er en målsætningom at reducere budgetunderskuddetfra 156 mia. GBP til 37 mia. GBP indenudgangen af denne valgperiode.

Indkomstskattestigninger alene vil ikkevære nok - blandt de bebudede foran-staltninger er en momsstigning fra 17,5 %til 20 % samt en stigning i kapitalvindings-skatten fra 18 % til 28 %.

Hovedbestanddelen i planerne om atnedbringe underskuddet vil være ned-skæringer i alle ministerier og i service-sektoren. Disse vil blive nærmere beskre-vet i regeringens budgetgennemgang ioktober, der vil gøre rede for, hvor der vilblive skåret ned, og hvor det vil rammehårdest - på nuværende tidspunkt ved vi,at finansministeren her til hensigt atreducere nogle ministeriers budgettermed op til 25 %.

Mens bekymringerne over den britiskestatsgæld er blevet dæmpet af finans-ministerens stærke budget, hvad er såde sandsynlige konsekvenser for detbritiske marked for erhvervsejendomme?

Markedets reaktionForud for valget var opsvinget i markedet(der begyndte i 2. kvartal 2009) fortsatind i 1. og 2. kvartal 2010. Frem til maj 2010rapporterede IPD (Independent PropertyData) om samlede afkast på lidt over 24 %for de forløbne 12 måneder.

I samme periode faldt tilsvarende start-afkast fra 9,3 % til 7,6 % - en ændring på170 basis point. Dette er en kraftig korrek-tion fra ”lavpunktet” i 2008 og noglemener, det er en overkorrektion, især foraktiver med en mere ”risikabel” profil.

Dette må vel være gode nyheder? Ja, hvisman er så heldig at have købt sig ind påmarkedet i løbet af 2008/2009, og manbør huske på, at der i perioden after atLehman Brothers gik konkurs stadig varbetydelig risiko i markedet. Der har væretgode muligheder for at sælge med >

Broadwick House, London W1

En af de bedste bygninger i Soho,bygget i 2000 og på i alt 32.400kvadratfod. Den er udlejet til FordMotor Company, som ikke selv benyt-ter bygningen, på en lejekontrakt, derudløber i 2020 til 1,75 mio. GBP p.a.(55 GBP pr. kvadratfod). Bygningen blevi april 2009 erhvervet af et ejendoms-selskab for 21 mio. GBP og solgt igeni april 2010 til en britisk institution for32 mio. GBP, hvilket afspejler et afkastpå 5,2 %. Den er én af en rækkebygninger, der er blevet handlet afejere, som erhvervede aktiver i 2009.

Figur 1

< gevinst - og vi ser eksempler på dette især påLondon-markedet, som det fremgår af figur 1.

Efter budgettet er opsvinget i markedet dogbegyndt at vise tegn på at aftage, og i noglesektorer går det den modsatte vej, og der ereksempler på, at priserne igen falder, især pådet sekundære marked,

En række faktorer påvirker med rette investo-rerne. Blandingen af regeringens indgreb, højereskatter og truslen om stigende inflation ( juni-tallet steg fra 2,9 % til 3,1 %) har alle sat forhåb-ningerne om et lejeopsving i et nyt perspektiv.

Udlejere af kontorlokaler vil se nærmere på virk-ningerne af regeringens nedskæringer i antallet afoffentligt ansatte og den indvirkning, dette vil havepå markedet. Detailhandlere vil skulle klare denstigende moms samt mindre tillid blandt forbrugerne.

Korrektionen af priser er dog ikke helt ophørt.Kapitalvæksten for juni var jævnfør IPD 0,5 % –hvilket betyder, at der i 2. kvartal var den mindste kvartalsvisevækst siden 3. kvartal 2009. Så vi synes at være ved at nå etniveau med relativt konstante priser, om end med nogle tegnpå, at priserne falder på visse sekundære markeder.

Skruer man tiden tilbage til juli 2007 (starten på den amerikanskesubprime-krise) har markedet oplevet to markant forskelligeperioder, som det fremgår af figur 2.

I den to-årige periode fra juli 2007 til juli 2009 oplevede man enbevægelse i værdier fra top til bund på – 44,2 %. I løbet af de 11måneder efter juli 2009 genvandt kapitalvæksten 15,2 % underdenne korrektion, hvorved priserne i dag er på omkring niveauetfra 2008 - stadig væsentligt lavere end toppen af markedet.

Det virkeligt interessante aspekt ved dette opsving er, at mensafkastene er blevet forbedret, er lejeværdierne faldet mednæsten 11 % i de sidste 26 måneder.

Det er derfor ikke overraskende, at investorerne standser op ogtager en tænkepause på et tidspunkt, hvor budgettet har fåetdem ned på jorden i form af regeringens spareprogram, der skalføre til store besparelser i den offentlige sektors udgifter tilkontorlokaler. Huslejerne kan blive yderligere presset, især forsekundære beliggenheder og hvor der er for stort udbud.

Hvad gør investorerne nu?Markedet forholder sig stadig afventende efter budgettet,og resultatet er usikkert. Det vi kan sige er, at der sker enpolarisering på markedet på en række områder.

Der er en klar sondring mellemlejeraktiviteten i London (bådedetailhandel og kontorer) og imindre grad i Sydøstenglandgenerelt sammenlignet medmarkedet i provinsen.

London har været begunstigetaf en række faktorer. Den lavevalutakurs har været fristendefor udenlandske investorer -disse dominerede i 2009 og erfortsat aktive. Udenlandskeinvestorer har også set Stor-britannien som en ”sikkerhavn” for deres kapital.

Hvad angår detailhandlen indenfor luksussegmentet, har denlave valutakurs resulteret i etstørre antal udenlandskebesøgende, og salget af mærke-varer som Burberry, LouisVuitton og andre er steget.Dette har delvis medvirket til,at internationale navne,såsom Hollister, Jack Wolfskinog andre, har åbnet deresførste butik i London og harfået firmaer som Apple til >

Source: IPD UK Monthly Index-6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

Aug

07

Oct

07

Dec

07

Feb

08

Apr

08

Jun

08

Aug

08

Oct

08

Dec

08

Feb

09

Apr

09

Jun

09

Aug

09

Oct

09

Dec

09

Feb

10

Apr

10

Jun

10

Peak-to-trough was -44.2% over 25 months to July 2009

Capital growthrebounds 15.2%over 11 months

Rents have fallen by-10.9% in last 26 months

Capital value growth Rental value growth Yield impact

Figur 2

Monthly IPD data for 'All Property'

32

August 2010

Piccadilly Gate,Manchester

En nyligt afsluttet renoveringaf en bygning fra 1970’erneved siden af Manchestersbanegård. Fuldt udlejet til denbritiske regering på en rækkelejemål til 2,93 mio. GBP p.a.(gennemsnitligt 23,50 GBPper kvadratfod).Lejekontrakterne er på 15 årmed lejegenforhandling hvert5. år i overensstemmelse medstigningen i detailprisindekset.Bygningen tiltrak konkurrence-dygtige bud fra nogle af Stor-britanniens største institutionerog er p.t. ved at blive solgt forover 46 mio. GBP, hvilket afspejleret afkast på ca. 5,75 %.

Figur 3

3

Den seneste oversigt over det britiske lånemarked for erhvervs-ejendomme fra det britiske De Montfort universitet viste, at manved udgangen af 2009 anslog udestående til bankerne med sikker-hed i britiske erhvervsejendomme til at være mellem 240 mia. GBPog 254 mia. GBP. Herudover bør det noteres, at godt halvdelen afdette beløb, ca. 128 mia. GBP, skønnes at skulle betales tilbage tilbankerne i løbet af de næste 3 år fra 2010 til 2012.

Det er vores erfaring, at de banker, der er interesseret i udlåntil britiske erhvervsejendomme, falder i to lejre.

For det første er der de banker, specielt skotske og irske banker,som ydede mange og meget store lån til erhvervsejendomme ide første 6 år af det nye årtusinde. Disse banker sidder tilbagemed de værste tømmermænd. De irske banker har solgt mangeaf de misligholdte lån til National Asset Management Agency(NAMA). På tilsvarende måde har den britiske regering oprettetet Asset Protection Scheme, men denne ordning er kun blevetbenyttet af Royal Bank of Scotland, mens Lloyds Bank Group, derkøbte Bank of Scotland, har valgt ikke at bruge ordningen. Efterat have måttet foretage meget store nedskrivninger på dereserhvervslåneporteføljer, forsøger disse banker nu at forvaltederes låneporteføljer, således at de får flest mulige af pengenetilbage og forlænger/yder lån, hvor låntagerne kommer til atbetale høje etableringsomkostninger og højere marginaler.

I modsætning hertil sørger de banker, der var mindre påvirket afkreditkrisen, for at smede mens jernet er varmt. De nyder fordelaf muligheden for at udlåne der, hvor vilkårene i høj grad er i deresfavør. Man kan argumentere, at vi befinder os ved et lavpunkt icyklussen og på et marked, hvor kapitalværdier forventes atvokse, om ikke drastisk, så i det mindste støt i løbet af de næste5 år. Bankerne er i stand til at diktere vilkårene for udlån og manser sjældent ”loan to value” nøgletal, der overstiger 65 %, sam-menlignet med de 80 %, der var fremherskende før kreditkrisen.Ved disse beskedne ”loan to value” niveauer ser man attraktiveetableringsomkostninger, ofte i størrelsesordenen 1 %, og højerentemarginaler på mellem 175 og 250 basis point.

Hvordan ser situationen så ud fra låntagers perspektiv? Der erdem, der sidder tilbage med lån, hvor lånebetingelserne ikke læn-gere bliver overholdt, og de som er på udkig efter nye lån skalbetale højere etableringsomkostninger og højere marginaler. Tilgengæld kan de i øjeblikket drage fordel af en historisk lav rentei Storbritannien. I skrivende stund er 3-måneders LIBOR på 0,72 %,5-årige swaprenter 2,10 % og 10-årige swaprenter 3,05 %, somalle er historiske lavpunkter. Disse tal modsvares dog af, at

detailprisindekset for juli 2010 var på 4,8 % og den engelskenationalbankdirektør er nødsaget til at skrive til regeringen hvermåned og forklare, hvorfor man ikke hæver renten, når detail-prisindekset ligger over det niveau, regeringen ønsker. Disselave renter kan ikke vare evigt. De låntagere, der er så heldige atvære i stand hertil, udnytter det ved at fastlåse 5- og 10-årigeswaprenter på historisk lave niveauer, som er fordelagtige iforhold til de afkast, de får af deres ejendomsinvesteringer.

Disse forskellige faktorer vil fortsat være medvirkende til attrække stilstanden på markedet i langdrag, og der er ingen, derforudsiger en hurtig tilbagevenden til et stabilt opsving. Det, derbekymrer mig, er hvor de nye lånemuligheder skal komme fra tilat klare de tilbagebetalinger, der forfalder i de næste tre år?Der er fire muligheder. De ovennævnte skotske og irske bankerkan få dækket deres tab hurtigere end forventet og begynde atlåne ud igen. For det andet er betingelserne i Storbritannienattraktive for banker, der kommer ind på markedet – ellervender tilbage – fra lande som Canada, Fjernøsten ellerSkandinavien. For det tredje kan muligheden for ”securitisation”vende tilbage. Selvom risiko- og prissætningsmodellen varbehæftet med fejl, er princippet bag ”securitisation” stadig engod idé og vi kommer muligvis til at se en tilbagevenden til denneform for långivning, om end ikke til de samme priser eller høje”loan to value”, som man så forud for kreditkrisen. I mellemtidenoplever vi, at midler og nye långivere kommer ind på markedet oger parate til at yde refinansiering ved hjælp af 2. prioritets- ellermezzaninlån, der kan udfylde tomrummet mellem det, der kanrefinansieres i dag, og gælden til bankerne. Denne form forpenge er ikke billig, men har en plads på markedet.

Sammenfattende kan man sige, at vi befinder os midt i etmarked, hvor det er vanskeligt at spå om fremtiden, men ét,hvor de modige vil blive belønnet.

23. august 2010 (Danmerc oversættelse)

Lånemarkedet –hvor skal pengene komme fra?

< at åbne endnu en butik i Covent Garden. London er en af ver-dens mest eftertragtede beliggenheder. På grund af manglen påledige lokaler har konkurrencen herom presset priserne opad påde fleste butiksstrøg i det centrale London.

Det, der er afgørende for kontorlokaler i London, er at man haroplevet en stærkt stigende efterspørgsel fra lejere på de flesteområder af London-markedet inden for de seneste 18 måneder.Væksten i lejeværdier for de 12 måneder frem til juni i år på deprimære London-markeder har været på 13 %. Vendes blikketfremad lyder de store rådgivningsfirmaers prognoser på enfortsat tocifret vækst i de næste 4 år på grund af en kombina-tion af større lejeraktivitet og en lav udviklings-pipeline.

Uden for London er der en polarisering af prissætningen påmarkedet mellem en langfristet sikker indtægt og en mere kort-fristet indtægt, hvor risiciene anses for at være større. Figur 3

viser et godt eksempel på, at høje priser stadig er relevante for en sikker indtægt.

Vi mener stadig, at ejendomspriserne er fornuftige, men vi gøropmærksom på, at det er et marked, hvor man omhyggeligt skaludvælge, hvad man køber – hvis man er tro mod de grundlæg-gende principper om god beliggenhed og kvalitet (både hvadangår bygningen og kvaliteten af lejeren) skulleejendomsinvestering give afkast på langt sigtog vise sig at være en "defensiv" investering.

Selv om markedet i London hurtigt er kom-met sig, er der stadig potentiale for vækstfremover og mængden af internationale ogbritiske penge, der er til rådighed, tyder påat interessen blandt investorer vil vare vednogen tid endnu. Lars Sindberg

Dominic Reilly,Managing PartnerKing Sturge Finance LLP

August 2010

Personerne bag DanmercMed et uovertruffent, dybtgående kendskab til det britiske ejendomsmarked harDanmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investeringi et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast.

Ib Bjørnbirk, Statsautoriseretejendomsmægler, MDE, V

Danmercs grundlægger har trukket sig tilbage fraselskabets daglige drift, men har stadig en rolle sområdgiver i forbindelse med særlige projekter.

Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening,præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion ogDeputy World President for International RealEstate Federation.

Stifter af flere investeringsselskaber iStorbritannien.

Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen,Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.

Mark Millar, BSc, MRICS,Chartered Surveyor, Partner

Efter mere end 20 år på det britiskeejendomsmarked har Mark Millar erfaring iinvesteringer og udvikling af ejendomsprojekterinden for forskellige ejendomskategorier. Hanarbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne ogopbyggede en lang række kontakter blandtinstitutionelle klienter og ejendomsselskaber.

Mark er ansvarlig for at formulere ogimplementere investeringsstrategier sammenmed klienterne. Som investeringsansvarlig står hansåledes for håndteringen af klienters køb og salg.

Peter S. Dove, MRICS, MCIArb,Chartered Surveyor, Partner

Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchensiden 1980 og har omfattende erfaring fraejendomsmarkedet, både i Storbritannien og iTyskland. Han var også en af stifterne af assetmanagement firmaerne Cording Land and MillarKitching Management og havde personligtansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.

Som leder af Danmercs asset managementteam har Peter ansvaret for alle assetmanagement funktioner, hvor hver enkeltejendom i vore klienters portefølje løbendeovervåges for at finde det bedst muligetidspunkt for at øge værdien af investeringerne.

Simon M. G. Kitching, FRICSChartered Surveyor, Partner

Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiseredesig i at sammensætte finansiering oginvesteringstransaktioner med britiske institutionerog ejendomsselskaber, herunder sale-and-leasebackdeals med børsnoterede ejendomsselskaber.

Simon samarbejder med Mark Millar og IbBjørnbirk om at finde ejendomme, der endnuikke er på markedet. Simons omfattendenetværk og hans kontakter i ejendoms- ogfinansverdenen medfører, at han har adgang tilat finde egnede emner til investorerne.

Nicholas P. Griffith, BSc, MRICSChartered Surveyor, Associate Director

Nick Griffith har grundig, alsidig erfaringfra branchen efter næsten 30 år inden forforskellige sektorer. I 1988 blev han ansat somAsset Manager i DTZ og har siden 2002 væretleder af Danmercs ejendomsadministration.Nick koordinerer blandt andet eksternerådgiveres aktiviteter for at sikre, at kundernefår den bedst mulige rådgivning og service.

Lars Sindberg, Cand. oecon.,Adm. direktør, Partner

Administrerende direktør med det overordnedeansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattendeinternational ledelseserfaring.

Sammen med firmaets investerings- og managementteam koordinerer Lars aktiviteterne for ogkommunikationen med klienterne og varetagerimplementering af disses finansieringsstrategi.

Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerneomkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v.

Som overordnet ansvarlig varetager han kontaktentil skattemyndigheder, revision og øvrige eksternerådgivere på vegne af klienterne.

Tom Beattie,Facility Manager

Tom Beattie er Facility Manager med 10 årserfaring inden for byggetekniske områder og20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret forlevering af serviceydelser og vedligeholdelse afejendomme med flere lejere. Herudoverindeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alleforpligtelser i henhold til lejekontrakter oglovgivningen overholdes.

jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com

Det britiske ejendomsmarked - et unikt marked:

Lejemål i Storbritannien byder på mange fordele, som f.eks:

- Lange og uopsigelige lejekontrakter (10-25 år)- Lejen ikke kan blive lavere end den var på

købstidspunktet- Lejen er en nettoindtægt for ejeren- Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra

omkostninger til ejendomsadministration- Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig

vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.