avaliaÇÃo de bens

INE EAD – INSTITUTO NACIONAL DE ENSINO

AVALIAÇÃO DE BENS

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AVALIAÇÃO DE BENS


AVALIAÇÃO DE BENS


SUMÁRIO

A AVALIAÇÃO ...................................................................................................................... 5

ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO .............................................................................. 5

A. CONCEITO ....................................................................................................................... 5

OBJETIVO ............................................................................................................................. 5

OBJETO ................................................................................................................................ 6

PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO ................................................................................. 6

I – PRINCÍPIO OU “LEI” DA OFERTA E DA PROCURA (“SUPPLY AND DEMAND”) ........... 6

II – PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA (“PERMANENCE”) ....................................................... 7

III – PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE (“PROPORTION PRINCIPLE”) ...................... 7

IV – PRINCÍPIO DA SUBSTITUIÇÃO, OU DA EQUIVALÊNCIA (“SUBSTITUTION

PRINCIPLE”) ......................................................................................................................... 7

V – PRINCÍPIO DA RENTABILIDADE (“RENT PRINCIPLE”) ................................................ 7

VI – PRINCÍPIO DA FINALIDADE (“FINALITY PRINCIPLE”) ................................................. 7

VII – PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO (“HIGHEST AND BEST USE”) ..................... 8

VIII – PRINCÍPIO DA PROBABILIDADE (“PROBABILITY PRINCIPLE”) ............................... 8

IX – PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA (“PRUDENCE PRINCIPLE”) ............................................ 8

X – PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA (“TRANSPARENCY PRINCIPLE”) ........................... 8

PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE .......................................................... 8

PREÇO .................................................................................................................................. 8

CUSTO .................................................................................................................................. 9

MERCADO ............................................................................................................................ 9

VALOR ................................................................................................................................ 10

UTILIDADE .......................................................................................................................... 10

CONSIDERAÇÕES SOBRE UTILIDADE ............................................................................. 10

VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR ........................................... 11

LAUDO DE AVALIAÇÃO .................................................................................................... 12

MODALIDADES DE LAUDOS ............................................................................................. 12

OBJETIVO DO TRABALHO ................................................................................................. 12

INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO ........................................................... 13

Documentação..................................................................................................................... 13

Conhecimento da Documentação ........................................................................................ 13

VISTORIA ............................................................................................................................ 13

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis) ............................................................... 14

Melhoramentos Públicos Existentes .................................................................................... 14

Serviços Comunitários ......................................................................................................... 14

CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL ........................................................................................... 14

BENFEITORIAS .................................................................................................................. 14


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METODOLOGIA .................................................................................................................. 15

PESQUISA DE VALORES ................................................................................................... 15

Coleta de Dados .................................................................................................................. 15

- Aspectos Quantitativos ...................................................................................................... 15

- Aspectos Qualitativos ........................................................................................................ 15

DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL .................................................................................. 16

- Tratamento dos Dados ...................................................................................................... 16

- Diagnóstico do Mercado .................................................................................................... 16

DATA ................................................................................................................................... 16

UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA ....................................................................................... 16

O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI ............................................................ 16

NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI) ............................................. 17

PRINCIPAIS UNIDADES SI ................................................................................................. 20

ALGUMAS UNIDADES EM USO COM O SI, SEM RESTRIÇÃO DE PRAZO ...................... 21

ALGUMAS UNIDADES FORA DO SI, ADMITIDAS TEMPORARIAMENTE ......................... 21

TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA ....................................................................... 22

A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO..................................................................... 22

A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS ........................................................................... 22

REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P) .......................... 23

ÁREA DE CONSTRUÇÃO EM EDIFICAÇÕES ................................................................... 25


ÁREA REAL ........................................................................................................................ 25

ÁREA DE CONSTRUÇÃO ................................................................................................... 25

VALORAÇÃO DO IMÓVEL INACABADO ............................................................................ 26

CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS ...................................................... 29


MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO ....................................................................... 29

- MÉTODO DA LINHA RETA (MLR) .................................................................................... 29

- MÉTODO DA PARÁBOLA OU DE KUENTZLE ................................................................. 29

- MÉTODO DE ROSS .......................................................................................................... 29

MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE ....................................................................................... 30

Tabela de Ross-Heidecke .................................................................................................... 31

METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS ................................................ 33

A ESCOLHA DA METODOLOGIA ....................................................................................... 34

FERRAMENTAS UTILIZADAS NAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS ............................. 40

TRATAMENTO POR FATORES – ESTATÍSTICA DESCRITIVA ......................................... 41

MÉTODOS INFERENCIAIS ................................................................................................. 44

APURAÇÃO DE CUSTOS (EX. CUB, REVISTAS.) ............................................................. 45


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FLUXO DE CAIXA DESCONTADO ..................................................................................... 45

METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS ...................... 45

ETAPAS DA AVALIAÇÃO.................................................................................................... 45

AVALIAÇÃO PELO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.......................................... 47

AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DO CUSTO DE REEDIÇÃO................................................. 52

CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO ......................................................................................... 52

AUTOS DE AVALIAÇÃO ..................................................................................................... 53

AUTO OU LAUDO? CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS .......................................... 53

MODELO DE AUTO DE AVALIAÇÃO ................................................................................. 54

NOÇÕES GERAIS DE CONTRA-RAZÕES DAS IMPUGNAÇÕES AOS AUTOS DE

AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 55

REFERÊNCIAS ................................................................................................................... 56


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A AVALIAÇÃO

ESTIMATIVA DE PREÇO E AVALIAÇÃO

Estimativa de preço pode ser definido como orçamento preliminar e

Avaliação como a determinação técnica do valor de um imóvel, de um fruto ou de

um direito.

O resultado técnico de uma avaliação é o laudo, onde são apresentados todos

os elementos esclarecedores e as suas conclusões da avaliação.

A AVALIAÇÃO COMO ESPÉCIE DO GÊNERO PERÍCIA

A. CONCEITO

A avaliação técnica de qualquer bem se respalda na Lei federal nº 5.194/66, de

24/12/66, que diz:

Avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições de Engenheiros,

Arquitetos e Agrônomos, devidamente registrados no CREA.

As diretrizes para se avaliar estão preconizadas na norma brasileira, elaborada

na ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE

BENS e é composta pelas seguintes partes:

− Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.

− Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.

− Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais.

− Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos.

− Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens

industriais em geral.

− Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais (Em

elaboração).

− Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos (Em elaboração).

OBJETIVO

Determinação de valor para:

− Garantia de operações


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− Compra e venda

− Locação

− Ações judiciais

− Valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão

− Planta de valores genéricos

− Decisão sobre investimentos

− Seguros

− Fusões ou cisões de empresas

− Servidões de passagem

OBJETO

Bem pode ser definido como a coisa que tem valor, suscetível de utilização ou

que pode ser objeto de direito, que integra um patrimônio.

Os bens podem ser classificados em tangíveis e intangíveis.

1) Quanto aos tangíveis (Bens identificados materialmente):

− Imóveis Máquinas

− Equipamentos Veículos

− Mobiliário e utensílios Acessórios

− Matérias-primas e outras mercadorias

− Infra-estruturas Instalações

− Recursos naturais Recursos ambientais

− Culturas agrícolas Semoventes

2) Quanto aos intangíveis (Bens não identificados materialmente):

− Empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural

− Fundos de comércio Marcas

− Patentes

PRINCÍPIOS GERAIS DE AVALIAÇÃO

I – PRINCÍPIO OU “LEI” DA OFERTA E DA PROCURA (“SUPPLY AND

DEMAND”)

Essa “lei” é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não

diferente do mercado imobiliário, havendo o equilíbrio do preço médio de mercado no

equilíbrio da oferta e da procura.


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II – PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA (“PERMANENCE”)

Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo,

admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da

avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes.

III – PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE (“PROPORTION PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes,

têm preços semelhantes. Em consequência, as eventuais diferenças de preços serão

proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos

mercados.

Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, estaríamos

avaliando bens semelhantes comparando-os entre si. Esta metodologia é denominada

na Engenharia de Avaliações como “Método Comparativo Direto”.

IV – PRINCÍPIO DA SUBSTITUIÇÃO, OU DA EQUIVALÊNCIA

(“SUBSTITUTION PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm

preços equivalentes, numa certa data.

V – PRINCÍPIO DA RENTABILIDADE (“RENT PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração

econômica é função da expectativa de renda que previsivelmente proporcionará no

futuro.

VI – PRINCÍPIO DA FINALIDADE (“FINALITY PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as

técnicas de avaliação a serem empregadas.

Este princípio é um dos principais que regem as Normas Avaliatórias e a

engenharia de avaliações.


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VII – PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO (“HIGHEST AND BEST USE”)

Princípio segundo o qual o valor de um bem, independentemente do uso ou do

seu aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro

das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.

VIII – PRINCÍPIO DA PROBABILIDADE (“PROBABILITY PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual quando existirem vários cenários ou possibilidades de

eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os

mais prováveis.

IX – PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA (“PRUDENCE PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual são adotados os valores mais conservadores que

permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do avaliador.

X – PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA (“TRANSPARENCY PRINCIPLE”)

Princípio segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter

a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as

hipóteses e documentações utilizadas.

PREÇO, CUSTO, MERCADO, VALOR E UTILIDADE

A imprecisão da linguagem nos diferentes segmentos profissionais pode dar

lugar a más interpretações e maus entendidos. Este é um problema particular quando

as palavras de uso comum em um idioma, também têm especiais significados dentro

de certa disciplina. É o caso dos termos, preço, custo, mercado e valor quando

utilizados na disciplina da avaliação.

PREÇO

É um termo que se utiliza para a quantidade inicial que se pede, oferece ou

pagamento por um bem ou serviço. O preço de venda é um fato histórico, desde que

seja revelado publicamente e de forma correta. Devido às capacidades financeiras, às

motivações ou interesses especiais de certo comprador e/ou vendedor, o preço que

se paga pelos bens ou serviços pode ou não ter alguma relação com o valor que


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outros atribuem aos bens ou serviços. Entretanto, o preço geralmente é um indicador

de um valor relativo que o comprador e/ou vendedor particular dão aos bens ou

serviços sob circunstâncias particulares.

CUSTO

É o preço pago pelos bens e serviços ou a quantidade requerida para criar ou

produzir o bem ou o serviço.

Se considerada para reposição de determinado bem, pode ser direto ou

indireto:

Custo Direto de Produção: Gastos com insumos, inclusive mão de obra, na

produção de um bem.

Custo Indireto de Produção: Despesas administrativas e financeiras,

benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.

Estes custos podem levar em conta a depreciação, assim definida:

− CUSTO DE REEDIÇÃO: Custo de reprodução, descontada a depreciação do

bem, tendo em vista o estado em que se encontra.

− CUSTO DE REPRODUÇÃO: Gasto necessário para reproduzir um bem, sem

considerar eventual depreciação.

MERCADO

É o contexto no qual se comercializam bens e serviços entre compradores e

vendedores através de um mecanismo de preços.

O conceito de mercado implica que os bens e/ou serviços podem ser

comercializados entre compradores e vendedores sem que exista qualquer relação

prévia entre os mesmos.

Cada uma das partes responderá às relações de oferta e demanda e a outros

fatores de fixação de preços às necessidades e desejos individuais, assim como às

suas capacidades e conhecimentos, com entendimento da utilidade relativa dos bens

e/ou serviços. O mercado pode ser local, regional, nacional ou internacional.

Quando se alteram ou interrompem as condições normais do mercado, ou

quando o desequilíbrio entre a oferta e a demanda dá origem a preços de mercado

que não satisfazem a definição de Valor de Mercado, o Avaliador enfrentará um difícil

problema de avaliação. Conforme aumentam a indisponibilidade e a aplicabilidade dos


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dados de mercado, a tarefa de avaliação pode exigir maior grau de competência,

experiência e julgamento por parte do Avaliador, assim como a aplicação mais

cuidadosa dos princípios avaliatórios. Quanto mais restrito for o mercado, o processo

avaliatório apresentará maiores dificuldades.

VALOR

É um conceito econômico e não um fato. É uma estimação do preço que se

pagará pelos bens ou serviços em um dado momento, de acordo com uma finalidade

particular da avaliação para uma data de referência.

UTILIDADE

É um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta que reflete o

potencial de uso e vocação de um bem. Pode ser refletido em leis de usos e ocupação

de planos urbanos, e mensurados em zonas homogêneas de ocupação.

CONSIDERAÇÕES SOBRE UTILIDADE

Um dos critérios chaves na avaliação de qualquer bem é a sua utilidade. Os

procedimentos que se empregam no processo de avaliação têm o objetivo comum

identificar o grau de utilidade do bem que se está avaliando. Este processo requer a

interpretação do conceito de utilidade.

A utilidade é um termo relativo ou comparativo e não uma condição absoluta.

Por exemplo, a utilidade de um terreno agrícola se mede normalmente por sua

capacidade de uso de solo, mensurado nas notas agronômicas, e seus valores, em

condições normais, se aterão as suas capacidades de uso.

Entretanto para um terreno urbano, seu potencial estará refletido na

capacidade de ocupação e uso definidos pelas leis vigentes, e por sua vocação

definida pelo mercado, como consequência, o valor do terreno se estabelece

avaliando sua utilidade em termos dos fatores legais, físicos, funcionais, econômicos

e ambientais que define sua capacidade produtiva.

Fundamentalmente, a avaliação de bens se rege pela forma específica em que

se utiliza a propriedade e/ou como se comercializaria normalmente no mercado. Para


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certas propriedades, a melhor utilidade se obtém se a propriedade em questão opera

de maneira individual. Outras propriedades têm maior utilidade se operarem como

parte de um grupo de propriedades, por exemplo, uma rede de lojas pode valer mais

do que a soma dos valores das lojas. Portanto, deve-se diferenciar a utilidade de uma

propriedade individual e a uma propriedade que é parte de um grupo. O Avaliador

deve enfocar um bem como seu mercado o considera, se como unidade isolada, ou

integrado a outros bens. Tipicamente, o Avaliador estima e informa o valor da

propriedade como uma entidade individual.

As propriedades isoladas que constituem operações independentes auto-

contidas, normalmente trocam de dono de maneira individual e são valoradas desta

forma. Se tais propriedades tivessem agregarem valor com a associação funcional ou

econômica com outras propriedades, este valor adicional ou especial pode ser

considerado. Entretanto o avaliador deve fazer as ressalvas ou explicitar as condições

que suportam este valor. Este fato é muito comum em terrenos contíguos em áreas

de incorporações imobiliárias A utilidade se mede com uma perspectiva de longo

prazo, geralmente durante a vida útil normal de uma propriedade ou grupo de

propriedades. Entretanto, há ocasiões em que algumas propriedades se tornam

obsoletas, ou são eliminadas da produção, podem adaptar-se a um uso ou função

diversa, ou talvez simplesmente estejam inativas durante um tempo específico. Em

outros casos, as circunstâncias do mercado externo, sejam políticas ou econômicas,

podem reger a redução na produção por um período de tempo indefinido. Nestes

casos é muito importante, relevar as condições do mercado e os alcances do seu

relatório, e definir claramente que valor foi apresentado.

VALOR DE MERCADO E OUTROS CONCEITOS DE VALOR

VALOR DE MERCADO: Quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das

condições do mercado vigente.

VALOR EM RISCO: Valor representativo da parcela do bem que se deseja

segurar.

VALOR PATRIMONIAL: Valor correspondente à totalidade dos bens de

pessoa física ou jurídica.


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VALOR RESIDUAL: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua

vida útil.

LIQUIDAÇÃO FORÇADA: Condição relativa à hipótese de uma venda

compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado.

VALOR DE INDENIZAÇÃO: Valor de bens, não obrigatoriamente de mercado,

destinado a ressarcimento de prejuízos em desapropriações, servidões ou

congêneres, reedição ou recomposição de bens.

VALOR DE DESMONTE: Valor Patrimonial para uma situação em que o

empreendimento não apresente atratividade econômica.

VALOR EM USO: Valor do bem em funcionamento, no estado de

funcionamento em que encontra, para um empreendimento, consideradas suas

respectivas instalações.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

MODALIDADES DE LAUDOS

A ABNT através das normas de avaliação indica as seguintes modalidades para

apresentação de um laudo:

− Simplificado – contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu

entendimento.

− Completo – contém todas as informações necessárias e suficientes para ser

auto explicável.

ROTEIRO BÁSICO DE APRESENTAÇÃO DE LAUDO

O laudo deverá conter pelo menos os seguintes títulos:

INTERESSADO

Pessoa física ou jurídica que encomendam o trabalho avaliatório.

PROPRIETÁRIO

Quando for possível a sua identificação.

OBJETIVO DO TRABALHO

− Objetivo da avaliação.


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− Grau de detalhamento das atividades básicas.

− Especificação da avaliação (Para Oficiais, considerar sempre Parecer

Técnico).

INDIVIDUALIZAÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO

Documentação

Solicitar ou buscar o fornecimento da documentação relativa ao bem,

necessária à realização do trabalho, como:

− Plantas, memoriais descritivos, notas fiscais, documentação fotográfica.

− Demais elementos que influem no valor total do bem (Fatores valorizantes ou

desvalorizastes decorrentes).

Conhecimento da Documentação

Na impossibilidade da obtenção de toda a documentação necessária, o

avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso

positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou

incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas

condições.

VISTORIA

− NENHUMA AVALIAÇÃO PODERÁ PRESCINDIR DA VISTORIA. Em casos

excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção

de uma situação paradigma, que deverá ser explicitada no laudo.

− A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem

avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições

para a orientação da coleta de dados.

− É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e

outros aspectos relevantes à formação do valor.

− O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que

possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas

consequências apreciadas.


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CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO (Para imóveis)

Caracterização Física

− Relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente.

Melhoramentos Públicos Existentes

− Energia elétrica, telefone, gás, rede viária, guias e sarjetas, pavimentação,

coleta de lixo, água, esgoto, rede pluvial.

Serviços Comunitários

Transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio,

mercado de trabalho, segurança, saúde. Potencial de Utilização

Parcelamento do solo, estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e

sócio econômicas de uso.

CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL

TERRENO Caracterização Física

− Relevo, solo, subsolo, ocupação.

Situação

− Acessos, serviços, melhoramentos públicos.

Utilização

− Atual, potencial, legal, econômica.

Descrição

− Perímetro, confrontações, frente, área, profundidade.

BENFEITORIAS

− Finalidade para qual foi construída

− Tipo de construção

− Número de pavimentos e dependências

− Tipo de estrutura e cobertura

− Tipo de acabamento por dependência

− Pés – direitos

− Esquadrias e peças por dependências

− Idade do imóvel (se possível)


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− Idade aparente (de acordo com estado de conservação)

− Estado de conservação e obsoletismo

− Fatores de depreciação

METODOLOGIA

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem

avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a

identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo

direto de dados de mercado.

PESQUISA DE VALORES

Coleta de Dados

É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as

características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e

pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim,

tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.

- Aspectos Quantitativos

É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado,

com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

- Aspectos Qualitativos

Na fase de coleta de dados é recomendável:

a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis

aos do bem avaliando;

b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as

informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a

confiabilidade dos dados de mercado;

c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de

mercado coletados;

d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data

de referência da avaliação. Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é

recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso

de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram.


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DETERMINAÇÃO DO VALOR FINAL

- Tratamento dos Dados

Os dados devem ser tratados para obtenção de resultado confiável de acordo

com a metodologia escolhida.

A metodologia escolhida é a que melhor se aplica ao mercado de inserção do

bem, permitindo-se:

− Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie

mais de 1% do valor estimado;

− Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em

relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

- Diagnóstico do Mercado

O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado onde

se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto

quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

CONCLUSÕES

Com os fundamentos resultantes da análise final.

DATA

− Da vistoria e do laudo.

− Nome e assinatura.

ANEXOS

− Plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores, etc.

UNIDADES LEGAIS DE MEDIDA

O SISTEMA INTERNACIONAL DE UNIDADES - SI

As informações aqui apresentadas irão ajudar você a compreender melhor e a

escrever corretamente as unidades de medida adotadas no Brasil. A necessidade de

medir é muito antiga e remonta à origem das civilizações. Por longo tempo cada país,

cada região, teve o seu próprio sistema de medidas, baseado em unidades arbitrárias


AVALIAÇÃO DE BENS


e imprecisas, como por exemplo, aquelas baseadas no corpo humano: palmo, pé,

polegada, braça.

Isso criava muitos problemas para o comércio, porque as pessoas de uma

região não estavam familiarizadas com o sistema de medida das outras regiões.

Imagine a dificuldade em comprar ou vender produtos cujas quantidades eram

expressas em unidades de medida diferentes e que não tinham correspondência entre

si.

Em 1789, numa tentativa de resolver o problema, o Governo Republicano

Francês pediu à Academia de Ciências da França que criasse um sistema de medidas

baseado numa "constante natural". Assim foi criado o Sistema Métrico Decimal.

Posteriormente, muitos outros países adotaram o sistema, inclusive o Brasil, aderindo

à "Convenção do Metro". O Sistema Métrico Decimal adotou, inicialmente, três

unidades básicas de medida: o metro, o litro e o quilograma.

Entretanto, o desenvolvimento científico e tecnológico passou a exigir

medições cada vez mais precisas e diversificadas. Por isso, em 1960, o sistema

métrico decimal foi substituído pelo Sistema Internacional de Unidades – SI, mais

complexo e sofisticado, adotado também pelo Brasil em 1962 e ratificado pela

Resolução nº 12 de 1988 do Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e

Qualidade Industrial - Conmetro, tornando-se de uso obrigatório em todo o Território

Nacional.

NOME E SÍMBOLO (COMO ESCREVER AS UNIDADES SI)

Nome e símbolo - como escrever as unidades SI

As unidades SI podem ser escritas por seus nomes ou representadas por meio

de símbolos.

Exemplos:

Unidade de comprimento nome: metro símbolo: m

Unidade de tempo nome: segundo símbolo: s

Nome: Os nomes das unidades SI são escritos sempre em letra minúscula.

Exemplos: quilograma, newton, metro cúbico. Exceção: no início da frase e "grau

Celsius"


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Nome: A Resolução Conmetro 12/88 estabelece regras para a formação do

plural dos nomes das unidades de medir. Para facilitar a consulta, vide tabela abaixo

com o plural dos nomes mais utilizados.

Símbolo, não é abreviatura. O símbolo é um sinal convencional e invariável

utilizado para facilitar e universalizar a escrita e a leitura das unidades SI. Por isso

mesmo não é seguido de ponto.

Certo Errado

segundo s s. ; seg.

metro m m. ; mtr.

quilograma kg kg. ; kgr.

hora h h. ; hr.

Símbolo, não é expoente.

Símbolo, não tem plural. O símbolo é invariável; não é seguido de "s".

Certo Errado

cinco metros 5 m 5ms

dois

quilogramas

2 kg 2kgs

oito horas 8 h 8hs

Unidade composta: Ao escrever uma unidade composta, não misture nome

com símbolo.


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Certo Errado

quilômetro por hora km/h quilômetro/h km/hora

metro por segundo m/s metro/s m/segundo

O grama, O grama pertence ao gênero masculino. Por isso, ao escrever e

pronunciar essa unidade, seus múltiplos e submúltiplos, faça a concordância

corretamente.

Exemplos:

dois quilogramas quinhentos miligramas

duzentos e dez gramas oitocentos e um gramas

Prefixo quilo, (símbolo k) indica que a unidade está multiplicada por mil.

Portanto, não pode ser usado sozinho.

Certo Errado

quilograma; kg quilo; k

Use o prefixo quilo da maneira correta.

Certo Errado

quilômetro kilômetro

quilograma kilograma

quilolitro kilolitro

Medidas de tempo, ao escrevê-las observe o uso correto dos símbolos para

hora, minuto e segundo.

Certo Errado

9h 25min 6s 9:25h 9h 25´ 6´´


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Obs: Os símbolos ' e " representam minuto e segundo em unidades de ângulo

plano e não de tempo.

PRINCIPAIS UNIDADES SI

Grandeza Nome Plural Símbolo

comprimento metro metros m

área metro quadrado metros quadrados m²

volume metro cúbico metros cúbicos m³

ângulo plano radiano radianos rad

tempo segundo segundos s

frequência hertz hertz Hz

velocidade metro por segundo metros por segundo m/s

aceleração metro por segundo por

segundo

metros por segundo por

segundo m/s²

massa quilograma quilogramas kg

massa específica quilograma por

metro cúbico

quilogramas por

metro cúbico kg/m³

vazão metro cúbico

por segundo

metros cúbicos

por segundo m³/s

quantidade de matéria mol mols mol

força newton newtons N

pressão pascal pascals Pa

trabalho, energia

quantidade de calor joule joules J

potência, fluxo de

energia

watt watts W

corrente elétrica ampère ampères A


AVALIAÇÃO DE BENS


carga elétrica coulomb coulombs C

tensão elétrica volt volts V

resistência elétrica ohm ohms

condutância siemens siemens S

capacitância farad farads F

temperatura Celsius grau Celsius graus Celsius °C

temp. termodinâmica kelvin kelvins K

intensidade luminosa candela candelas cd

fluxo luminoso lúmen lúmens lm

iluminamento lux lux lx

ALGUMAS UNIDADES EM USO COM O SI, SEM RESTRIÇÃO DE PRAZO


volume litro litros l ou L

ângulo plano grau graus °

ângulo plano minuto minutos ´

ângulo plano segundo segundos ´´

massa tonelada toneladas t

tempo minuto minutos min

tempo hora horas h

velocidade

angular

rotação por

minuto

rotações por

minuto rpm

ALGUMAS UNIDADES FORA DO SI, ADMITIDAS TEMPORARIAMENTE


pressão atmosfera atmosferas atm


AVALIAÇÃO DE BENS


pressão bar bars bar

pressão milímetro de

mercúrio

milímetros de

mercúrio mmHg

quantidade

de calor caloria calorias cal

área hectare hectares ha

força quilograma-

força

quilogramas-

força kgf

comprimento milha

marítima

milhas

marítimas

velocidade nó nós

TÓPICOS DE MATEMÁTICA FINANCEIRA

A NECESSIDADE PRÁTICA NA AVALIAÇÃO

As avaliações de imóveis devem ser feitas sempre a partir de valores unitários

a vista (R$/m2, R$/ha, R$/alq., etc.). Na pesquisa de uma amostra podem surgir fatos

de mercado onde os valores são negociados a prazos.

A AVALIAÇÃO DE BENS FINANCIADOS

A visualização de um problema envolvendo receitas e despesas que ocorrem

em instantes diferentes de tempo é bastante facilitada por uma representação gráfica

simples chamada de diagrama de fluxo de caixa.

Exemplo:

O diagrama representa um

investimento de R$ 4.000,00, que

rende R$ 3.000,00 no fim do terceiro período mais R$ 3.000,00 no fim do quinto


AVALIAÇÃO DE BENS


período. Quantias de dinheiro na data de hoje são representadas por P e quantias

isoladas no futuro são chamadas de F.

REGIMES DE CAPITALIZAÇÃO: CÁLCULO DO VALOR PRESENTE (P)

Relação entre P e F

A transformação de um valor presente em um montante no futuro e vice-versa

permite resolver problemas do tipo:

Qual valor P que deverá ser investido hoje a uma determinada taxa de juros

para se obter uma quantia F após certo tempo?

Investindo hoje uma quantia P a uma taxa i, qual a quantia F obtida após n

períodos?

As expressões matemáticas para resolução do problema são:

OBS: A taxa i deve ser inserida nas fórmulas na forma decimal. Por exemplo

8% ⇒ 0,08.

Exemplo: Consegui um empréstimo de R$ 10.000,00 em um banco que cobra

5% ao mês de taxa de juros. Quanto deverei pagar se o prazo de empréstimo é de 6

meses?

P = R$ 10.000,00 i = 5% ou 0,05

F = 10.000.(1+ 0,05)6 = R$ 13.400,96

n = 6 meses

Exemplo: Comprei um imóvel e devo dar um balão daqui a 4 meses de R$

20.000,00. Supondo uma taxa de mercado igual a 3% ao mês. Qual deveria ser o

desconto para pagamento à vista?


AVALIAÇÃO DE BENS


F = R$ 20.000,00 i = 3% ou 0,03 n = 4 meses

P = 20.000,00 1

(1+0,03)4 = R$ 17.769,74

Desconto = 20.000,00-17.769,74

Desconto = R$ 2.230,26

Relação entre P e A

Permite achar o valor presente de uma série uniforme de pagamentos, e vice-

versa. Isto permitirá resolver problemas de prestações mensais, preços a vista ou a

prazo.

Exemplo: Comprei uma casa cujo preço a vista é de R$ 100.000,00. Supondo

ter dado uma entrada de R$ 40.000,00 e proposto pagar o restante em 24 meses, qual

será o valor da prestação se a taxa mensal é de 5% ao mês?

O fluxo de caixa para o problema em questão é:

Exemplo: Num trabalho de avaliação, deparamos com um imóvel à venda nas

seguintes condições: Entrada de R$ 25.000,00 e saldo de 15 prestações mensais fixas

de R$ 1.000,00. Supondo a taxa mensal de 4% ao mês, qual o valor a vista?


AVALIAÇÃO DE BENS


ÁREA DE CONSTRUÇÃO EM EDIFICAÇÕES


ÁREA REAL

Área Real = Área Coberta Padrão + Área Coberta de Padrão Diferente + Área

Descoberta

− Esta é a Área assinalada nas matriculas e registros e normalmente propostas

em mercado.

− Artifício comercial onde todas as áreas são consideradas como “Coberta

Padrão” apresentando aparente diminuição do valor unitário do imóvel.

ÁREA DE CONSTRUÇÃO

Área de Construção = Área Coberta Padrão + Área Equivalente de Construção

Área equivalente é calculada e reduzida segundo critérios da norma ou fatores

usuais usados por incorporadores idôneos e aceitos pelos agentes financeiros.

Assim para o cálculo do custo de construção ou Valor de Avaliação deve-se

trabalhar com a ÁREA DE CONSTRUÇÃO

PRÉDIO DE APARTAMENTOS REDUTOR

Pavimento (“Tipo” ou Coberto Padrão) 1

Térreo coberto (fechado) 1,00 a 1,50


AVALIAÇÃO DE BENS


Térreo coberto (aberto), pilotis 0,50 a 0,70

Subsolo ou mezanino 0,5

Ático (Reservatório, Casa de Máquinas, Zelador, Barrilete) 0,75

Terraço superior (descoberto) 0,5

Piscinas 1

Vagas de garagem cobertas no térreo 0,5

Descobertas sobre laje 0,3

Descobertas sobre terra 0,15

CASAS

Corpo principal 1

Edículas 0,60 a 1,00

Abrigo para carro 0,20 a 0,50

Exemplo: Calcular a área real e a área de construção de uma residência cujo

anúncio imobiliário é o seguinte: Área da casa 200,00 m2, área da edícula 60,00 m2 e

30,00 m2 de abrigo para carro.

Área real = 200,00 + 60,00 + 30,00 = 290,00 m2

Área equivalente = 60,00 x 0,80 +30 x 0,35 = 58,50 m2

Área de construção = 200,00 + 58,50 = 258,50 m2

VALORAÇÃO DO IMÓVEL INACABADO

Estimativas de Gastos por Etapa de Obra (%) - Fonte: Revista Construção

Mercado – Nº 71

– Junho 07 – Editora Pini


AVALIAÇÃO DE BENS


ETAPAS CONSTRUTIVAS

HABITACIONAL COMERCIAL INDUSTRIAL

RESIDENCIAL PRÉDIO C/

ELEVADOR PRÉDIO S/ELEVADOR

PRÉDIO C/

ELEVADOR

PRÉDIO

S/ELEVADOR GALPÃO

FINO MÉDIO POPULAR FINO MÉDIO POPULAR FINO MÉDIO MÉDIO

Serviços preliminares 2,6 a 3,7 2,7 a 4,4 0,6 a 1,3 0,2 a 0,3 0,4 a 0,8 1,2 a 2,4 0 a 1,0 0,5 a 0,9 1,1 a 2,2

Movimento de terra 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0 0 a 1,0

Fundações Especiais - - - 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 3,0 a 4,0 4,0 a 5,0

Infra-estrutura 6,8 a 7,4 3,6 a 4,3 2,3 a 4,1 1,9 a 2,5 3,6 a 4,2 4,4 a 5,0 2,8 a 3,4 4,3 a 5,3 3,3 a 4,2

Superestrutura 15,6 a 18,3 12,7 a 17,5 11,2 a 14,2 28,1 a 34,4 25,5 a 31,8 22,0 a 27,5 24,6 a 29,4 22,0 a 26,3 6,6 a 8,7

Vedação 4,0 a 6,6 6,6 a 10,3 6,8 a 12,1 2,6 a 3,7 3,8 a 7,6 7,2 a 12,3 2,8 a 4,0 4,3 a 6,7 2,3 a 3,9

Esquadrias 2,8 a 5,5 7,7 a 14,4 8,2 a 13,7 7,5 a 13,9 4,7 a 8,4 3,0 a 5,3 7,8 a 15,5 7,8 a 14,5 10,5 a 19,8

Cobertura 0 a 0,5 3,6 a 7,9 8,8 a 17,5 - 0,6 a 1,8 - - - 20,0 a 29,9

Instalações Hidráulicas 11,6 a 13,7 11,6 a 13,6 11,6 a 12,5 10,8 a 12,7 10,0 a 11,7 10,2 a 11,3 9,5 a 10,5 7,5 a 8,4 4,6 a 5,5

Instalações Elétricas 3,8 a 4,8 3,8 a 4,8 3,8 a 4,8 4,5 a 5,4 3,7 a 4,6 3,8 a 4,8 3,7 a 4,6 3,8 a 4,7 5,0 a 6,0

Impermeabilização e

Isolação térmica 10,2 a 13,2 0,4 a 0,7 0,4 a 0,7 1,4 a 2,7 1,4 a 2,0 5,2 a 6,6 2,0 a 2,6 6,6 a 8,1 1,2 a 1,7

Revestimentos (pisos, paredes e

forros) 21,2 a 28,7 23,5 a 29,2 21,7 a 29,9 18,1 a 23,5 23,1 a 29,4 21,4 a 30,2 15,0 a 21,2 16,1 a 19,2 6,8 a 9,4

Vidros 1,7 a 3,1 0,5 a 1,0 0,9 a 1,9 1,5 a 3,0 0,5 a 1,0 05 a 0,9 1,5 a 2,7 1,6 a 3,2 0 a 0,5

Pintura 3,6 a 5,2 5,7 a 7,4 3,7 a 4,7 3,1 a 4,0 4,6 a 6,3 2,5 a 3,3 6,2 a 9,3 6,0 a 7,8 5,0 a 7,5

Serviços complementares 2,0 a 3,0 0,5 a 0,6 0,5 a 1,0 0,2 a 0,7 0 a 1,0 0,5 a 1,0 0 a 0,9 0 a 7,8 9,8 a 14,1

Elevadores - - - 2,7 a 3,3 - - 5,2 a 6,4 - -


AVALIAÇÃO DE BENS



AVALIAÇÃO DE BENS


CRITÉRIOS PARA DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE BENS


DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu

estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou

obsoletismo.

MÉTODOS USUAIS PARA DEPRECIAÇÃO

- MÉTODO DA LINHA RETA (MLR)

Consiste em considerar a depreciação como função linear da idade do imóvel,

com variação uniforme ao longo da vida útil.

É o método mais rápido e mais simples, além de ser permitido pela legislação

do imposto de renda.

∆r = Valor Residual (%) n = Vida Útil (anos)

t = Idade Cronológica (anos) D = Fator de depreciação

- MÉTODO DA PARÁBOLA OU DE KUENTZLE

É o método pelo qual a depreciação se distribui ao longo da vida útil do imóvel,

segundo as ordenadas de uma parábola, onde:

- MÉTODO DE ROSS

Este método tem emprego internacional generalizado. Consiste num meio

termo entre dois processos anteriores e sua equação algébrica é dada por:


AVALIAÇÃO DE BENS


MÉTODO DE ROSS - HEIDECKE

Até agora foi visto que somente entraram em consideração, como fatores de

depreciação, a vida útil e a idade do bem que se estuda, isto é, com os métodos retro

- expostos, calcula-se a depreciação resultante de uso normal. Para tanto usualmente

considera-se a seguinte tabela para o cálculo do valor residual de imóveis:

MÁXIMA VIDA ÚTIL PADRÃO DE CONSTRUÇÃO

(anos) Baixo a médio Médio a alto

Residência 40 60

Apartamento 50 60

Escritório 50 60

Loja 40 50

Armazém 50 50

Galpão 50 50

Abrigo de alvenaria 40 40

Abrigo de madeira 20 20

Residência de madeira 30 30

Galpão de madeira 30 30

Pau a pique 20 20

VIDA ECONÔMICA: Prazo econômico operacional de um bem.

VIDA ÚTIL: Prazo de utilização funcional de um bem.

VIDA REMANESCENTE: Vida útil que resta a um bem.

Heidecke, introduziu o conceito de estado de conservação e aconselha as

depreciações calculadas por quaisquer das fórmulas antes mencionadas em

porcentagem, que ponderem o estado de manutenção e conservação, isto é, o critério


AVALIAÇÃO DE BENS


de Heidecke representa castigos por má conservação e, considera como princípios

básicos os seguintes:

− a depreciação é perda de valor que não pode ser recuperada com gastos de

manutenção;

− as reparações podem apenas dilatar a durabilidade;

− um bem regularmente conservado deprecia-se de modo regular, enquanto

que um bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente.

Com base nesses princípios estabelece em categorias de estados de

conservação, atribuindo a cada uma delas coeficientes próprios.

Tabela de Ross-Heidecke

Combina o estado de conservação do imóvel com a idade em percentual da

vida útil provável, onde K encontra-se na tabela apresentada no fim da apostila:

D = (100 − K

100)

Exemplo: Um edifício com previsão de vida útil igual a 60 anos, está com 18

anos de uso e em estado regular de conservação e manutenção. Considerando o

ESTADO

a) Novo

b) Entre novo e regular

c) Regular

d) Entre regular e reparos simples

e) Reparos simples

f) Entre reparos simples e importantes

g) Reparos importantes

h) Entre reparos importantes e sem valor

i) Sem valor

DEPRECIAÇÃO

0,00

0,32

2,52

8,09

18,10

33,20

52,60

75,20

100,00


AVALIAÇÃO DE BENS


valor unitário de um imóvel idêntico novo igual a R$ 600,00/m2, calcular seu valor

depreciado devido a idade e conservação.

Idade em % de vida útil = 18 anos = 0,30 ou 30%

60 anos

Buscando na tabela de depreciação na página seguinte da apostila, tem-se:

Estado c (regular) e 30% de idade em % de vida útil ⇒ K = 21,5

D = (100 − 21,5

100) = 0,785

Valor Unitário Depreciado = R$ 600,00/m2 x 0,785 = R$ 471,00/m2

TABELA 1 – Tabela de Depreciação

Idade em % da vida Estado de conservação

a b c d e f g h

2 1,0 1,1 3,5 9,0 18,9 33,9 53,1 75,5

4 2,1 2,1 4,5 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7

6 3,2 3,2 5,6 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0

8 4,3 4,4 6,7 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3

10 5,5 5,5 7,9 13,1 22,6 36,9 55,2 76,6

12 6,7 6,7 9,1 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9

14 8,0 8,0 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2

16 9,3 9,3 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5

18 10,6 10,6 12,9 17,9 26,8 40,3 57,6 77,8

20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2

22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5

24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,7 78,9

26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3

28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6

30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0

32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4

34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8


AVALIAÇÃO DE BENS


36 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,6 64,2 81,3

38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7

40 28,0 28,0 29,8 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1

42 29,8 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6

44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1

46 33,6 33,6 35,3 39,0 45,6 55,6 68,5 83,5

48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0

50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,3 70,4 84,5

52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0

54 41,6 41,6 43,1 46,3 52,2 61,0 72,3 85,5

56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0

58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,6

60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 65,3 75,4 87,1

62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7

64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,2

66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 69,8 78,6 88,8

68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4

70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0

72 61,9 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 82,0 90,6

74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2

76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8

78 69,4 69,4 70,2 71,9 75,0 79,6 85,5 92,4

80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1

82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7

84 77,3 77,3 77,9 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4

86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0

88 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7

90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4

92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1

94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8

96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,2 96,0 97,2 98,5

98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,8

100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

a) Novo

b) Entre novo e regular

c) Regular

d) Entre regular e reparos simples

e) Reparos simples

f) Entre reparos simples e importantes

g) Reparos importantes

h) Entre reparos importantes e sem valor

i) Sem valor

METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS


AVALIAÇÃO DE BENS


A ESCOLHA DA METODOLOGIA

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando,

da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de

informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada com o objetivo

de retratar o comportamento do mercado e o convencimento do valor.

Os tópicos aqui apresentados se aplicam a situações normais e típicas do

mercado. Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar

as metodologias previstas as normas brasileiras de avaliação facultam o emprego de

outro procedimento, desde que devidamente justificado.

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de identificar o valor de

um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar

indicadores de viabilidade, serão descritos a seguir.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS

E DIREITOS

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos

atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

O Método Comparativo é de utilização geral considerado como diretriz básica

da engenharia de avaliações, sendo adotado para resolver valores de bens imóveis

(terrenos, lojas, apartamentos, etc.) bem como para bens móveis como máquinas,

objetos, veículos automotores, etc., desde que apresentem população e respectivo

mercado.

Exemplo: Pretendendo determinar o valor de um terreno com 480,00 m2 de

área, foi pesquisado na região circunvizinha ao mesmo imóveis semelhantes,

resultando:

Dado Valor Total Área Valor Unitário


AVALIAÇÃO DE BENS


(R$) (m2) (R$/m2)

1 50.000,00 500,00 100,00

2 63.000,00 600,00 105,00

3 62.400,00 520,00 120,00

4 51.750,00 450,00 115,00

5 32.000,00 320,00 100,00

Média: 108,00

Imóvel Área Valor Unitário Valor Total

(m2) (R$/m2) (R$)

Avaliando 480,00 108,00 51.840,00

MÉTODO INVOLUTIVO

Geralmente utilizado para a avaliação de glebas suscetíveis de urbanização ,

cuja vocação é marcantemente para fins urbanos, consistindo na apuração da receita

total auferida com a venda de todas as unidades que corresponde ao seu máximo e

mais eficiente aproveitamento, e deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos

envolvidos na execução do empreendimento, assim como os lucros respectivos, e

evoluindo-se até o custo inicial do bem cujo valor se deseja determinar.

Entendendo o processo de cálculo tem-se:

Segundo a norma brasileira pertinente - Quando for utilizado o método

involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:

a) a viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado,

respeitadas as restrições da Lei n° 6766, e das leis estaduais e municipais atinentes

ao uso e ocupação do solo, com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos

exigidos para o loteamento, tais como o percentual máximo de áreas vendáveis,

infraestrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos etc.

b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou

logradouros públicos oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente

vantajosos, com loteamento da área remanescente;


AVALIAÇÃO DE BENS


c) deve-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a

gleba, tais como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo

contratante;

d) quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba,

recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locação,

arrendamento etc.

Para aplicação do método involutivo, deverá ser seguido basicamente as

seguintes etapas:

1ª) Vistoria da gleba avalianda;

2ª) Pesquisa de valores de lotes;

3ª) Estabelecimento do lote paradigma;

4ª) Elaboração de um projeto de loteamento para a gleba;

5ª) Levantamento das despesas de urbanização;

6ª) Previsão de despesas adicionais, taxas, lucro e prazos para o

empreendimento;

Existem inúmeras maneiras para aplicação deste método, as quais variam sua

complexidade de acordo com o grau de detalhamento exigido.

O modo mais simplificado de obtenção do valor aproximado de uma gleba é

aquele em que se adota os valores das parcelas intervenientes ao processo e estas

são estimadas de forma aproximada ou por comparação, dispensando o rigor e

detalhamento para o cálculo das mesmas.

A revista “Construção” da editora Pini divulga a seguinte tabela mensalmente:

Custo de urbanização (R$ por mil m2 de área útil)

Serviços de topografia 990,03

Terraplenagem leve 732,32

Terraplenagem média 2.516,90

Terraplenagem pesada 6.978,48

Rede de água potável 3.573,02

Rede de esgoto 7.028,93


AVALIAÇÃO DE BENS


Drenagem de águas pluviais - galerias 2.983,18

Guias e sarjetas 2.317,62

Pavimentação 8.769,52

Rede de iluminação pública 1.423,44

Referência: Setembro de 2.005

Exemplo: Imaginemos uma gleba com área total de 300.000,00 m2, na qual

projeta-se a implantação de 420 lotes com 500,00 m2.

Área do lote padrão (m2) 500,00

N° de lotes 420,00

RECEITA

Valor unitário do lote padrão (R$/m2) 100,00

Valor de cada lote (R$) 50.000,00

Total de Receita (R$) 21.000.000,00

CUSTOS DIRETOS

Área total útil (m2) 210.000,00

Serviços de topografia (R$) 212.114,78

Terraplenagem média (R$) 528.549,00

Rede de água potável (R$) 750.334,20

Rede de esgoto (R$) 1.476.075,30

Drenagem de águas pluviais - galerias (R$) 626.467,80

Guias e sarjetas (R$) 486.700,20

Pavimentação (R$) 1.841.599,20

Rede de iluminação pública (R$) 298.922,40

Total (R$) 6.220.762,88

CUSTOS INDIRETOS

Taxa estimada sobre a receita 15%


AVALIAÇÃO DE BENS


3.150.000,00

LUCRO DO EMPREENDEDOR

Taxa estimada sobre a receita 20%

4.200.000,00

VALOR BRUTO DA GLEBA (R$) 7.429.237,12

VALOR UNITÁRIO BRUTO DA GLEBA

(R$/m2)

24,76

MÉTODO EVOLUTIVO

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes.

Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o

fator de comercialização.

Valor do Bem = (Valor do Terreno + Valor da Construção) x Fator de

Comercialização

Fator de Comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o

seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um).

Alguns autores o definem como o coeficiente que expressa a vantagem da

coisa feita. Na prática trata-se de um parâmetro balizador ao avaliador entre os valores

orçados das benfeitorias e os valores aceitos e praticados pelo mercado, ou seja:

Pode ser expresso também da seguinte forma:


AVALIAÇÃO DE BENS


Segundo Nelson Nohr, uma vez efetuada uma pesquisa de imóveis similares

ao avaliando, calcula-se o valor de comercialização médio, que é aplicado ao custo

de reprodução (terreno + construções) do imóvel objetivo da avaliação.

É de se observar que na determinação do custo da construção, podemos levar

em conta apenas os custos intrínsecos da edificação. As parcelas relativas ao lucro

do empreendedor e eventuais despesas de comercialização estarão implícitas no fator

de comercialização.

Exemplo: Aproveitando o valor do terreno do exemplo anterior igual a R$

51.840,00 e que sobre o imóvel exista uma casa nova com 200 m2 de área construída,

e considerando:

− O valor da edificação apontada nas revistas especializada é de R$ 600,00/m2

− Fator de Comercialização: 0,90

− Valor Total do Bem = (R$ 51.840,00 + R$ 600/m2 x 200 m2) x 0,90

− Valor Total do Bem = R$ 154.656,00

MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda

líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

É aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido pela

capitalização da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o valor

fosse aplicado no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de

renda e de operação.

Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas

empregadas podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda

a aplicação deste método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação

como regra.

Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador.

Exemplo: Um determinado bem produz renda perpétua de R$ 850,00 ao mês

ao proprietário, através de contrato de locação. Se por hipótese a taxa de


AVALIAÇÃO DE BENS


capitalização no mercado for de 1 % ao mês, não sendo considerado a vacância e

eventuais depreciações no imóvel, tem-se:

Valor do imóvel: R$ 85.000,00

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis, constituintes da amostra.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos

ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e

indiretos.

MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA

UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar

indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são

baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados

indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno,

tempos de retorno, dentre outros.

FERRAMENTAS UTILIZADAS NAS AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS


AVALIAÇÃO DE BENS


TRATAMENTO POR FATORES – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

É utilizado no método comparativo direto de dados.

Os passos para o tratamento estatístico usado varia de acordo com a precisão

e complexidade exigida nos trabalhos. No entanto em qualquer condição se faz

imprescindível o uso dos elementos a seguir:

PRIMEIRA ANÁLISE VISUAL DA AMOSTRA

Depois da devida observação direta e ponderação, se necessário eliminação

direta dos elementos marcadamente estranhos ao corpo de elementos.

MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES ( x )

A medida de tendência central consagrada pela engenharia de avaliação é a

média aritmética simples definida por:

DESVIO PADRÃO (s)

É uma medida que permite aferir os desvios dos elementos constantes da

amostra em relação a medida de tendência central a média aritmética simples

COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (CV )

Também é uma medida que permite aferir os desvios dos elementos da

amostra definida como:

1 n

x) ( x = s

2 i

−

− ∑


AVALIAÇÃO DE BENS


Através do coeficiente de variação se verifica o nível de homogeneidade da

amostra. Assim coeficientes de até 15% indicam amostra com elementos coerentes,

até 25% coerência relativa e acima de 30% indicação de nível de heterogeneidade.

ESTUDO E TRIAGEM DOS ELEMENTOS

Em condições de heterogeneidade estudam-se os elementos discrepantes

através do seguinte processo expedito:

ELIMINA-SE OS ELEMENTOS FORA DO INTERVALO

0,70 < Elementos < 1,30

Caso haja eliminação de um elemento qualquer, nova média deve ser calculada

com os elementos restantes.

Exemplo: Avaliar um apartamento com área de 180,00 m2.

ELEMENTOS DA AMOSTRA - APARTAMENTO

ELEM. FONTE DE

INFORMAÇÃO TELEFONE LOCALIZAÇÃO VALOR (R$)

ÁREA TOTAL

(m2)

VALOR UNIT.

(R$/m²)

1 Tempo Imóveis Carlos (51) 358432666

Av. Pedro Adams Filho entre Bom Jesus e

Vacaria

120.000,00

106,00

1.132,08

2

Tempo Imóveis Carlos (51) 35843266

Rua José do Patrocínio entre Borges de

Medeiros e

25 de Julho

130.000,00

112,50

1.155,56

3 Momento Imóveis Dóris (51) 35934533 Rua Tupi entre Benjamin Cnstant e Aimoré

181.000,00

97,98

1.847,32

4

Estilo Imóveis Nestor (51) 35948064

Rua Aluisio de Azevedo entre Luiz de

Camões e

Félix da Cunha

212.000,00

132,50

1.600,00

5 Estilo Imóveis Nestor (51) 35948064 Av.Dr Maurício Cardoso esq. Rua Itajaí

145.000,00

92,50

1.567,57

6

Estilo Imóveis Nestor (51) 35948064

Rua Borges de Medeiros entre Joaquim

Nabuco e

Teixeira de Freitas

380.000,00

238,00

1.596,64


AVALIAÇÃO DE BENS


7 Euzébio Imóveis Carlos (51) 35824661 Rua Avai entre rua Caetés e Visc. São

Leopoldo

110.000,00

88,50

1.242,94

8

Jorge (51) 35948054

Rua Guia Lopes entre ruas Lavras do Sul e

São

Sepé

95.000,00

72,50

1.310,34

9 Luiz Carlos (51) 35245653 Rua Itaporanga entre rua Araguaia e

Montenegro

100.000,00

84,50

1.183,43

10 Sinuelo Imóveis (51) 35928712 Rua Corumbé entre Luiz de Brito e

Guararapes

95.000,00

62,50

1.520,00

11

Mauri Imóveis Ana Paula (51)35950999

Rua Cronel Frederico Link entre ruas Santa

Maria e

Santa Sofia

160.000,00

112,50

1.422,22

12 Sinuelo Imóveis (51) 35938712

Rua Joaquim Nabuco entre ruas Urca e Alm

Barroso

215.000,00

160,00

1.343,75

13 Mobus Imóveis (51) 99861799

Rua Júlio de Castilhos entre ruas Bento

Gonçalves e Eng° Ignácio C. Planng

230.000,00

172,50

1.333,33

14

Lasserra Imóveis (51) 35825536

Rua Flores da Cunha entre ruas Av 1º de

Março e

Confraternização

130.000,00

92,50

1.405,41

15 Mobus Imóveis (51) 99861799

Rua Bento Gonçalves entre ruas Julio de

Castilhoe e Lima e Silva

350.000,00

420,00

833,33

16

João Carlos (51) 99886967

Rua Duque de Caxias entre ruas Marques

de

Alegrete e Tijuca

75.000,00

52,00

1.442,31

17

Sinuelo Imóveis (51) 35938712

Rua João Pessoa entre ruas Tomé de

Souza e

Saldanha Marinho

100.000,00

87,50

1.142,86

18 Júlio (51)35947212 Rua Guia Lopes

110.000,00

92,50

1.189,19

19 Júlio (51)35947212 Rua Guia Lopes

110.000,00

92,50

1.189,19

20 Cézar (51) 99881113 Bua Bento Gonçalves

120.000,00

92,50

1.297,30

MÉDIA 1.337,74

ELEM. V. Unit (Média - Dado) (Média - Dado)2

1 1.132,08 205,66 42.296,92

2 1.155,56 182,18 33.190,31

3 1.847,32 -509,58 259.669,90

4 1.600,00 -262,26 68.781,55

5 1.567,57 -229,83 52.821,80

6 1.596,64 -258,90 67.029,74

7 1.242,94 94,80 8.987,00

8 1.310,34 27,39 750,37

9 1.183,43 154,31 23.810,24

10 1.520,00 -182,26 33.219,57


AVALIAÇÃO DE BENS


11 1.422,22 -84,48 7.137,65

12 1.343,75 -6,01 36,15

13 1.333,33 4,40 19,40

14 1.405,41 -67,67 4.578,93

15 833,33 504,40 254.423,69

16 1.442,31 -104,57 10.934,90

17 1.142,86 194,88 37.978,40

18 1.189,19 148,55 22.066,64

19 1.189,19 148,55 22.066,64

20 1.297,30 40,44 1.635,42

MÉDIA 1.337,74 Desvio Padrão 223,78

Variação 16,73%

SANEAMENTO

"- 30%" 936,42

"+ 30%" 1.739,06

Eliminados 3 e 15

Nova Média 1.337,45

Área do Avaliando 180,00

Valor Total 240.741,03

REGATEIO (10%) 24.074,10

Valor Total Final 216.600,00

MÉTODOS INFERENCIAIS

Correspondem a uma variedade de tipos de técnicas de análise multivariadas,

utilizados no método comparativo direto de dados, para inferir o comportamento do

mercado e a tendência de formação de seus valores, entre as quais se destacam:

a) as redes neurais artificiais, que procuram encontrar através de

processos iterativos o caminho de maior logicidade entre as variáveis utilizadas;

b) inferências estatísticas, entre as quais a mais empregada atualmente é

a análise de regressão múltipla pelo método dos mínimos quadrados.


AVALIAÇÃO DE BENS


c) algoritmos genéticos, que, a partir da aleatoriedade das variáveis

utilizadas, na sua forma de representação binária, procuram o melhor modelo.

APURAÇÃO DE CUSTOS (EX. CUB, REVISTAS.)

Utilizada na identificação de custos, através de uma orçamentação detalhada

ou sintética do bem. Ver exemplo no final da apostila – Revista Construção Mercado

da Editora PINI.

FLUXO DE CAIXA DESCONTADO

Utilizado no método da renda. Consiste em se calcular o valor presente da

receita líquida do bem. Projetam-se as receitas e despesas prováveis, ao longo de

seu período projetivo,

METODOLOGIAS PARA AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

A avaliação de bens de produção em geral, representados seja por máquinas,

veículos, equipamentos, instalações industriais são atividades complexas.

A complexidade no campo da avaliação e valoração industrial, como tal

compreendida a valoração de uma simples máquina operatriz, até a avaliação e

valoração de uma usina siderúrgica, exige por parte do avaliador uma soma de

conhecimentos profissionais.

A valoração e avaliação de uma máquina, de uma instalação industrial ou de

uma indústria integrada ou não, não deve ser considerada como a simples somatória

de valores atribuídos aos componentes físicos ou tangíveis, mas sim essa mesma

somatória acrescida ou diminuída de valores correspondentes à parte intangível

representada por marcas e patentes, tecnologia atualizada ou obsoleta e superada, e

neste caso isto se constituirá num fator negativo ou depreciativo.

ETAPAS DA AVALIAÇÃO

1° - Identificação dos bens ou coisas a serem avaliados.


AVALIAÇÃO DE BENS


2o - Levantamento de campo, onde devem ser conferidos os dados obtidos

nos levantamentos preliminares de operação e produção.

Deve ser verificado o estado de conservação e manutenção, bem como o

estado operacional. Um relatório ilustrado com fotografias torna-se muito mais útil, eis

que permite a qualquer momento, e em qualquer lugar, visualizar detalhes que as

vezes já não mais existem ou que foram modificados após a avaliação.

A tabela abaixo ajuda na coleta de dados para especificação:

ROTEIRO PARA LEVANTAMENTO DE MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

1.0 Designação da máquina/equipamento e identificação de uso interno da empresa

2.0

Ficha técnica da máquina ou equipamento

Fabricante

Ano de fabricação

Modelo, tipo, nº de série

Motores: quantificar e especificar

Características construtivas – detalhes

Características operacionais

Características operacionais: operação manual/ semi-automática/ automática

3.0 Plantas

4.0 Catálogos

5.0 Manuais

6.0 Faturas ou documentação comprobatória do custo de aquisição (custo histórico)

3o – Coleta de informações

Para se estabelecer o valor de uma coisa ou bem, é necessário haver uma

base para, a partir da mesma, seja por comparação, extrapolação, dedução ou outro

método, se chegar ao valor do mesmo.

Para a valoração de máquinas, equipamentos, instalações industriais, é esse o

procedimento a adotar.

O valor procurado, tal como anteriormente definido, deve assentar em bases

realistas, comprováveis, pois em última análise, o avaliador responde pelas opiniões

e pareceres emitidos, devendo estar em condições de poder a qualquer momento,

demonstrar o acerto de seus cálculos.


AVALIAÇÃO DE BENS


Para tanto, o pesquisador deve proceder a uma pesquisa de valores

atualizados para os bens avaliandos.

As fontes de informações são as mais variadas e diversificadas sendo

comumente as seguintes:

- Fabricantes;

- Representantes;

- Distribuidores;

- Agentes autorizados;

- Revendedores;

- Comércio de novos e usados.

Quanto a equipamentos e instalações de fabricação especial sob encomenda,

tais como reatores, colunas de destilação, permutadores de calor, tanques, máquinas

especiais, etc., o procedimento será o de orçar os materiais e a mão de obra utilizados

em todas as etapas de fabricação dos mesmos, incluindo os impostos devidos.

AVALIAÇÃO PELO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

O método comparativo, sendo de conhecimento geral, é a viga mestra das

avaliações de bens. Detalhar sua metodologia fugiria aos objetivos imediatos deste

curso. Nestas condições a título de melhor aproveitamento didático, vamos apresentar

uma sequência prática e objetiva de procedimentos, os quais orientam a formação de

uma amostra que permita a avaliação coerente de uma ou mais unidades de

máquinas, veículos, tratores, etc, cujo mercado seja definido.

No exemplo a seguir, pretende-se apresentar uma maneira de adoção de

variáveis e a forma de trabalho. Para efeito de comparação de amostras deste caso

estamos utilizando coeficientes lineares de equivalência.

EXEMPLO ILUSTRATIVO

Supondo que deva ser avaliado um caminhão de transporte rodoviário da

marca "Estrela", com carroceria de madeira, ano 1996, modelo E1316.


AVALIAÇÃO DE BENS


1º Passo: Fatores de Relevância

Devem ser estabelecidos quais são os fatores de relevância a serem

ponderados, com os repetíveis níveis percentuais de valor relativo. Este percentual

corresponderá a pesos e tem correlação de coerência entre o estado físico e os

valores propostos ou os praticados no mercado.

Neste exemplo hipotético foram estabelecidos os seguintes níveis percentuais

para os componentes listados na tabela seguinte:

FATORES DE

RELEVÂNCIA

% DO VALOR DO

VEÍCULO PESO

Motor 30 % 3

Transmissão 15 % 1,5

Chassis 20 % 2

Cabine 10 % 1

Suspensão 10 % 1

Carroceria 10 % 1

Pneus 5 % 0,5

TOTAL 100 % 10

2º Passo: Coleta de Dados

Devem ser coletados os dados junto ao mercado (pesquisa de mercado

atualizada) para posterior formação da amostra. Deve ser preenchida uma planilha

que auxiliará na apropriação dos dados.

Para cada dado de pesquisa deverá ser preenchida uma planilha.

AVALIANDO: Caminhão Estrela MODELO: E1316 ANO DE FABRICAÇÃO: 1996

FATORES A CONSIDERAR PESO

CONCEITOS E NOTAS

BOM REGULAR MAU INUTILIZ. NxP

7 a 10 4 a 6 1 a 3 0

Motor 3,00 3 9,00

Transmissão 1,50 4 6,00


AVALIAÇÃO DE BENS


Chassis 2,00 7 14,00

Cabine 1,00 5 5,00

Suspensão 1,00 2 2,00

Carroceria 1,00 7 7,00

Pneus 0,50 4 2,00

Soma dos Pesos 10,00 Soma 45,00

Média ponderada = Soma/ Soma dos Pesos 4,50

Elemento 1

EQUIPAMENTO: Caminhão

Estrela

ANO DE FABRICAÇÃO: 1996 MOD: E1316

FONTE DA PESQUISA: DIVESA CONTATO: Antônio Silva FONE: 3382-

16

18

PREÇO DE VENDA: 28.500,00 DATA:

xx/xx/20

05


CONCEITOS E NOTAS


7 a 10 4 a 6 1 a 3 0

Motor 3,00 5 15,00


Chassis 2,00 7 14,00

Cabine 1,00 6 6,00



Pneus 0,50 6 3,00



Elemento 2

PREÇO DE VENDA: 24.500,00


CONCEITOS E NOTAS


7 a 10 4 a 6 1 a 3 0

Motor 3,00 4 12,00


Chassis 2,00 7 14,00

Cabine 1,00 5 5,00


AVALIAÇÃO DE BENS




Pneus 0,50 5 2,50



Elemento 3



CONCEITOS E NOTAS


7 a 10 4 a 6 1 a 3 0

Motor 3,00 4 12,00


Chassis 2,00 4 8,00

Cabine 1,00 4 4,00



Pneus 0,50 5 2,50



Elemento 4



CONCEITOS E NOTAS


7 a 10 4 a 6 1 a 3 0

Motor 3,00 9 27,00


Chassis 2,00 6 12,00

Cabine 1,00 5 5,00



Pneus 0,50 4 2,00


Média ponderada = Soma/ Soma dos

Pesos

6,50


AVALIAÇÃO DE BENS


Elemento 5



CONCEITOS E NOTAS


7 a 10 4 a 6 1 a 3 0

Motor 3,00 7 21,00


Chassis 2,00 4 8,00

Cabine 1,00 5 5,00



Pneus 0,50 3 1,50



CÁLCULOS

OBJETO DA AMOSTRA: Caminhão

MARCA: Estrela ANO: 1996 MODELO E1316

Elemento FONTE DA PESQUISA ANO MODELO NE VALOR

PROPOSTO

1 DIVESA 1996 E1316 6,00 R$ 28.500,00

2 CIVEMA 1995 E1316 4,80 R$ 24.500,00

3 SERVOPA 1997 E1316 4,10 R$ 29.500,00

4 SERVOPA 1996 E1316 6,50 R$ 28.000,00

5 CIVEMA 1996 E1316 5,30 R$ 27.000,00

UNIDADE: avaliando Nota: 4,50

VALOR VALOR

Ref. ANO MODELO NE NAV/NE PROPOSTO EQUIVALENTE

1 1996 E1316 6,00 0,75 R$ 28.500,00 R$ 21.375,00

2 1995 E1316 4,80 0,94 R$ 24.500,00 R$ 22.968,75

3 1997 E1316 4,10 1,10 R$ 29.500,00 R$ 32.378,05

4 1996 E1316 6,50 0,69 R$ 28.000,00 R$ 19.384,62

5 1996 E1316 5,30 0,85 R$ 27.000,00 R$ 22.924,53

MÉDIA 23.806,19 Desvio Padrão 5.010,40

Variação 21,05%


AVALIAÇÃO DE BENS


SANEAMENTO

"- 30%" 16.664,33

"+ 30%" 30.948,05

Eliminados 3,00

Nova Média 21.663,22

AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DO CUSTO DE REEDIÇÃO

Quando não há elementos de comparação no mercado sugere-se a

determinação do valor de novo da máquina ou equipamento e em seguida utiliza-se a

depreciação através do método de Ross Heidecke.

O custo de reedição pode ser sintetizado como sendo a somatória do preço de

aquisição da máquina ou equipamento com todas as implicações de impostos e taxas,

custos de transporte até o local da obra, com o custo dos materiais para instalação,

respectiva mão de obra, inclusive naquilo a que se refere a acabamentos especiais

ou normais, tais como pintura, isolação térmica, etc.

CRITÉRIOS DE DEPRECIAÇÃO

As máquinas e equipamentos individualmente se depreciam devido a

degradação física e ao obsoletismo o que na verdade, reflete a tendência do mercado

(nítida diferença entre um bem novo e usado).

Quando se analisa um processo em marcha a depreciação do ativo não é tão

clara, e somente através de uma avaliação econômica pode-se chegar ao valor real

do empreendimento. Convém lembrar que o valor das máquinas e equipamentos se

justificam em função do lucro gerado, o que está intimamente relacionado com a

administração do empreendimento. Relativamente aos bens materiais que pertencem

ao processo, e partindo do pressuposto que o projeto é adequado à finalidade, o

principal condicionante da maior ou menor depreciação é a gestão da manutenção,


AVALIAÇÃO DE BENS


que além de assegurar a disponibilidade de máquinas, equipamentos e instalações

nos níveis exigidos pelo mercado, garante o grau de confiabilidade individual do bem.

Diversos critérios de depreciação já foram apresentados no caso de imóveis,

os quais também podem ser utilizados para máquinas e equipamentos, dependendo

do caso.

Há outros métodos consagrados como o desenvolvido pelo Eng. Hélio Roberto

de Caires em seu livro Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de

Avaliação. O seu método leva em consideração além da vida útil e do tempo de

operação, um coeficiente de manutenção e um coeficiente de trabalho.

Outro método é o da Criticidade que leva em conta os custos despendidos em

manutenção dos equipamentos.

Todos os métodos de depreciação acima apresentados baseiam-se na vida útil

dos elementos. Um balizador para estes valores pode ser obtido junto aos fabricantes,

ou em livros especializados.

Para elementos que ultrapassaram a vida útil projetada, porém ainda se

encontram em utilização, convenciona-se um fator de penalização do valor residual.

CONCEITO FATOR IDADE

Bom Até 30%

Regular Até 25%

Mau Até 10%

Inútil Até 5%

AUTOS DE AVALIAÇÃO

AUTO OU LAUDO? CONCEITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS

Conforme visto, laudo é o resultado técnico de uma avaliação, onde são

apresentados todos os elementos esclarecedores e as suas conclusões, emitido por

um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua

especialidade.

Auto de avaliação pode ser definido como um relatório circunstanciado

opinativo de valor de um bem.


AVALIAÇÃO DE BENS


MODELO DE AUTO DE AVALIAÇÃO

Tomo a liberdade de apresentar o presente modelo, elaborado por Antônio

Marcos Pacheco – [email protected].

Auto de Avaliação (M O D E L O)

Vara:

Ação: autos nº:

Requerente:

Requerido:

Fase: Execução de sentença.

Aos _____dias do mês de __________do ano de ______, por ordem do MM. Juiz de

Direito Dr.(a)_______________----________________nos autos acima referidos, eu

Oficial de Justiça-Avaliador, passei a proceder a avaliação do bem abaixo descrito, no

endereço da rua ______________________________nº_____

bairro_____________, observando as formalidades legais, ou seja:

Descrição minuciosa do bem:

Se imóvel, descrever literalmente as condições do imóvel, quanto ao seu real porte

(área averbada e não averbada, se for o caso), a situação do imóvel (vistoria anexa

com o máximo de itens possíveis completados) se o imóvel é habitado ou não,

condições atípicas, como vizinhança, e outras informações que julgar necessárias;

Se móvel, descrever as condições e o estado, se possível descrever algum ruído do

motor que possa identificar mal funcionamento, sistema de luzes e elétrico, lataria,

documentação, etc., ou condições de uso, tempo de vida de móveis residenciais ou

comerciais, máquinas de uso específico ou comum, (exemplo- máquina de moldar

peças exclusivas ,uso específico; máquina de fazer pães – uso comum naquela

atividade)

Anexos: fotografias, documentos, dados pesquisados, em jornal, sites da internet,

lojas especializadas, cia de seguros de seguros, prefeituras, e outros que tenham

ligação direta com parâmetros que orientem a avaliação.


AVALIAÇÃO DE BENS


Considerações gerais e específicas que determinaram a aferição da avaliação, como

por exemplo, o método usado para a conclusão que aproxima o valor atribuído à

realidade de mercado.

Conclusão: em razão do acima exposto avalio o bem acima em R$..............( valor

por extenso), nas condições que se encontra no dia de hoje.

Do que para constar lavro o presente auto que lido e achado conforme, vai

devidamente assinado.

Fulano de tal

Oficial de Justiça

NOTA (sempre elaborar um auto de avaliação com o pensamento de que o mesmo

poderá ser impugnado, procurando dar respostas a possíveis perguntas que podem

ser propostas pela parte impugnante)

NOÇÕES GERAIS DE CONTRA-RAZÕES DAS IMPUGNAÇÕES AOS

AUTOS DE AVALIAÇÃO

Impugnações são frequentes e de todas as espécies. Ao avaliador resta a

defesa de seu trabalho. A melhor forma é fundamentar e comprovar todos os dados e

cálculos apresentados.

Lembrar o Princípio da Transparência: O laudo ou parecer avaliatório de um

bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e

detalhar as hipóteses e documentações utilizadas.


AVALIAÇÃO DE BENS


REFERÊNCIAS

Na elaboração do presente manual foram utilizados e copiados textos, gráficos e

conceitos dos seguintes livros, apostilas e publicações:

NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO DA ABNT

NORMA DE AVALIAÇÃO DE BENS DO IBAPE SP - PROCEDIMENTOS

GERAIS:2005

PUBLICAÇÃO IBAPE SP – AVALIAÇÃO - O QUE É E COMO CONTRATAR: 2007

BUSSAB, W. O.; MORENTTIN, P. A.: ESTATÍSTICA BÁSICA. ATUAL EDITORA.

CADERNO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. DIVERSOS AUTORES.

AVALIEN EDITORA

IBAPE: AVALIAÇÕES PARA GARANTIAS. EDITORA PINI.

SPIEGEL, M. R.: ESTATÍSTICA. EDITORA SCHAUM MCGRAW-HILL.

TOURINHO, L. C. P.: CADERNOS DE ESTATÍSTICA E ECONOMIA. NÚMERO 1.

PROBABILIDADES. EDITORA DAEP.

WONNACOTT, T. H.; WONNACOTT, R. J.: ESTATÍSTICA APLICADA À ECONOMIA

E ADMINISTRAÇÃO. LIVROS TÉCNICOS E CIENTÍFICOS EDITORA S.A.

avaliaÇÃo de bens

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