avalúo de terreno, el valle mérida, venezuela
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Modelo de avaluó de terreno. Ing. Jorge Rincón. Mérida VenezuelaTRANSCRIPT
2013
Ing. Víctor M. Paredes G.
AVALUOS INMOBILIARIOS Calle 23 con av. 5
Centro Profesional CIRARI, piso 2 Oficina 2-3,
Mérida, Estado Mérida
15/08/2013
Cliente: FLORENCIO RAMÍREZ
Ubicación: EL VALLE, SECTOR EL
PARAMILLO MUNICIPIO LIBERTADOR,
MÉRIDA
Referencia: AP-186-2013
INFORME DE VALORACIÓN TÉCNICA DE INMUEBLE
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO: RESUMEN EJECUTIVO
PROPIETARIO
FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES, CI. 9.169.466
UBICACIÓN
EL VALLE, SECTOR EL PARAMILLO MUNICIPIO
LIBERTADOR, MÉRIDA
ÁREA DEL
INMUEBLE EN
ESTUDIO
El inmueble en estudio posee un área de 1.200,00 m2
de terreno
FECHA DEL
ESTUDIO
15/08/2013
PERSONA
SOLICITANTE
DEL AVALÚO
FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES, CI. 9.169.466
VALOR DEL
INMUEBLE
El inmueble para el 15/08/2013, posee un valor
de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES. Bs
1.020.000,00.
Mérida, Agosto de 2013
CERTIFICACIÓN
Quien suscribe, Ingeniero VÍCTOR MANUEL PAREDES GONZALEZ titular de la
Cédula de Identidad Nº V-11.134.781, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela,
bajo el número 157.213; inscrito en el Registro de Peritos Avaluadores, Superintendencia
de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN); bajo el Nº P-2.955; inscrito en el
Registro Nacional de Avaluadores Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancarias
(FOGADE) bajo el Nº 895; inscrito en la Asociación Civil de Avaluadores de Profesionales
Venezolanos (ASAPROVE) bajo el Nº 887 y miembros activo de la Sociedad de Ingeniería
de Tasación de Venezuela (SOITAVE), bajo los números 2.845, certifico:
Que el Avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos y admitidos
como “justos”, sin que se haya influido en el informe, ningún factor particular ni personal
que pudiese alterar el resultado obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.
Que no tengo ningún interés directo ni indirecto con la propiedad avaluada, ni cualquier
posible opción comercial.
Que se realizó la investigación, inspección y estudio de mercado necesario, para obtener el
correspondiente valor actual del inmueble.
Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las
estadísticas necesarias en este estudio es cierta hasta donde alcanza la buena fe del
avaluador y que no se han exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
_________________________
Ing. Víctor M. Paredes G.
1. SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nombres FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES,
CI. 9.169.466
Finalidad de la Tasación: Conocimiento del Valor de Mercado al 15/08/2013. Solicitud de Crédito
Bancario
Descripción de la Tasación: Determinar mediante estudio de mercado (histórico) el valor del LOTE
DE TERRENO identificado como lote, ubicado en el sector EL VALLE, parroquia Gonzalo Picón Febres,
Municipio Libertador del Estado Mérida, para el 15/08/2013.
2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
Tipo de
Inmueble:
LOTE DE TERRENO URBANO
Estado: Mérida Municipio: Libertador
Parroquia: Gonzalo Picón Febres Sector: El Valle
Dirección: Sector El Paramillo, El Valle, Municipio Libertador del Estado Mérida
Estado
constructivo:
En desarrollo Calidad constructiva --
ÁREA: 1.200,00 m2
Datos Registrales
Registro
Público:
Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida.
Propietario: FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES
DATOS DE REGISTRO
Nº AR MATRICULA FECHA
2012.2806 1 373.12.8.8.180 18/09/2012
OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, DEL ESTADO MÉRIDA
Linderos
NORTE: Con terrenos que son de ERNESTO JEREZ (28.11 mts)
SUR: Con terrenos que son de JOSÉ ARAQUE (26.00 mts)
ESTE: Con terrenos propiedad de PASO DE SERVIDUMBRE (44.03 mts)
OESTE: Con terrenos propiedad de ERNESTO JEREZ (44.82 mts)
3. COMPROBACIÓN Y DOCUMENTACIÓN REVISADA
Inspección Ocular Identificación física del inmueble
Comprobación de descripción Verificación de normas urbanísticas
Verificación de servicios básicos Comprobación de estado de conservación
Comprobación de estado de uso y explotación Verificación del entorno
Comprobación de documento de propiedad Comprobación de estado de ocupación
Comprobación de agentes contaminantes Comprobación de calidad ambiental
Comprobación de afectaciones de uso
Documentación Utilizada (recolectada por el tasador)
Documento de propiedad
Documentación Gráfica elaborada por los tasadores y anexa al informe
Croquis de ubicación (1)
Fotografías (6)
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
LOCALIDAD
Tipo de núcleo o asentamiento: Capital de Municipio Nº Habitantes: 260.360
ENTORNO:
Definición del
entorno:
Urbano Uso Dominante: Residencial
Nivel edificado: Intermedio Actividad dominante:
Arquitectura: Tradicional Iconos Arquitectónicos cercanos:
Desarrollo: Parcial Antigüedad del sector: 280 años
Puntos de
referencia:
Puesto de GN 2 Km Monumentos naturales:
INFRAESTRUCTURA Y GRADO DE CONSERVACIÓN:
Abastecimiento de Agua: Red general Alcantarillado: --
Suministro eléctrico: Red general Aérea Pavimentación: Pavimento Rígido
Alumbrado Público: En poste metálico Red telefónica: --
Red TV: Red general aérea Internet (WiFi): No
Cámaras de Vigilancia: No Visibilidad: Buena
Grado de
Conservación del
entorno:
El entorno donde se encuentra el inmueble se encuentra en buen estado de
conservación, es una zona residencial, comercial y turística.
NIVEL DE EQUIPAMIENTOS:
Asistencial: Escaso Deportivo: Escaso
Comercial general: Escaso Recreación: Bueno
Educativo: Escaso Religioso: Escaso
Zona verde: Abundante Estacionamiento
público:
Escaso, en la calle
Comercial Víveres: Escaso Farmacias: Escaso
COMUNICACIÓN Y SERVICIOS DE COMUNICACIÓN:
Líneas de transporte: Urbanas e interurbanas, cercanas Distancia a aeropuerto Km: 10
Distancia a terminal terrestre Km: 5
SEGURIDAD:
Organismo de seguridad: No Distancia Km 2
Garita de vigilancia fija: NO Monitoreo: No
CALIDAD DEL SECTOR:
NIVEL SOCIOECONÓMICO: Alto
NIVEL DE DESARROLLO DEL ENTORNO: En desarrollo
5. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR - URBANIZACIÓN
Antigüedad documental: 2012 Edad aparente: --
Vida útil estimada: -- Estado de conservación: Bueno
Nivel de Mantenimiento: Bueno Tipología constructiva: --
Usos:
Uso Restringido:
Recreacional
Agrícola,
recreacional
turístico
Uso Principal: Protector
AREAS PROTEGIDAS (ARU-4) ZONA PROTECTORA DEL RIO MUCUJUM, SEGÚN DECRETO Nº 773
Vulnerabilidad, cercanía a cauces de agua, taludes, entre otros: Vulnerabilidad sísmica de toda la
ciudad de Mérida, por encontrarse en el valle cercano al cauce de la quebrada posee vulnerabilidad
moderada, no presenta otros aspectos que puedan afectar al inmueble.
CALIFICACIÓN DEL SECTOR: Sector con todos los servicios y comodidades requeridas con buen nivel
constructivo, con buenas vías. Se encuentra reglamentado su uso por una ordenanza especial bajo la
tutela del Ministerio del Ambiente.
Imágenes satelitales del inmueble en estudio..
Imagen de satélite del inmueble. Fuente Google Earth
LOTE EL VALLE, MÉRIDA. Fuente Google Earth
6. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE
Descripción: Terreno urbano de forma irregular, plano con cerca perimetral en todos costados y
LOTE DE TERRENO
con portón de acceso. Estado de Conservación y mantenimiento Bueno. Arboles,
pastos y semovientes.
Imagenes del terreno.
7. SITUACIÓN URBANÍSTICA
Tipo de plan PDUL (Plan de desarrollo urbano local)
Clasificación del suelo Zonificación ARU-4
Esta la edificación sujeta a alguna protección urbanística Si. Zona protectora del rio
Mucujum
Esta el terreno sujeto a alguna protección legal No
8. PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Propietario FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES Servidumbres No
Interesado FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES
Situación y ocupación Cultivado con hortalizas de ciclo corto.
9. ANÁLISIS DEL MERCADO
El inmueble se encuentra dentro del rango de inmuebles comercializados en el mercado para el instante
en el tiempo en que se realiza el presente análisis, el área del inmueble NO se encuentra dentro del
rango comercializado mayoritariamente en la zona (950 – 10000 m2) y la unidad objeto de este estudio
presenta características singulares dada su forma (irregular).
Se toman para el presente estudio 9 datos referenciales del municipio Libertador, los cuales se asumen
como representativos del mercado. Todos los inmuebles tomados comparten condiciones similares. En
la siguiente tabla se indica la muestra de datos originales
DATOS REFERENCIALES DE OPERACIONES DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES, EN EL MUNICIPIO LIBERTADOR
N° VENDE COMPRA DIRECCION MUNICIPIO PARROQUIA DESCRIPCIONÁREA
TERRENO
(m2)
PRECIO
VENTA Bs
PRECIO
UNITARIO
(Bs/m2)
Nº Asiento
Registral
Matricula del
IinmuebleFECHA OBSERVACIONES
1 Richard Johan KervelJairo Alfonso Yanez
GilEl Valle Libertador
Gonzalo Picon
FebresLote de terreno 2.250,00 45.000,00 20,00 2.010.104 1 373.12.8.8.2 02/07/2010 lote de terreno
2Adolfo Rivera
Avendaño
José Manuel Leon
Moreno
Montaña de La
Culata sector Bella
Vista carretera via
LibertadorGonzalo Picon
FebresLote de terreno 1.002,49 40.000,00 39,90 2.010.122 1 373.12.8.8.3 08/07/2010 Lote de terreno
3Jorge José Abzueta
Araujo
Jesús Argenis Peña
PeñaAldea La Culata Libertador
Gonzalo Picon
FebresLote de terreno 3.000,00 150.000,00 50,00 2.010.136 1 373.12.8.8.4 09/07/2010
Lote de terreno con
plantaciones de arbustos y
arboles frutales
4TU INMUEBLE .COM
0414-0820243El Valle Libertador
Gonzalo Picon
FebresLote de terreno 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00 01/03/2013
5MERCADO LIBRE
0414-0820243El Valle Libertador
Gonzalo Picon
FebresLote de terreno 2.546,00 2.546.000,00 1.000,00 02/06/2013
6ADA SABELIG
04141799244
El Valle Sector Las
CuadrasLibertador
Gonzalo Picon
FebresLote de terreno 10.000,00 2.000.000,00 200,00 13/08/2013
7 4169836881El Valle Prado
Verde Sector Las
Cuadras
LibertadorGonzalo Picon
FebresLote de terreno 8.820,00 2.980.000,00 337,87 08/06/2013
8 4169836881El Valle Prado
Verde Sector Las
Cuadras
LibertadorGonzalo Picon
FebresLote de terreno 1.800,00 790.000,00 438,89 06/08/2013
9 4268209174El Valle Sector El
AradoLibertador
Gonzalo Picon
FebresLote de terreno 950,00 400.000,00 421,05 10/04/2012
10. CÁLCULOS DE VALORES TÉCNICOS
MÉTODO DE VALORACIÓN:
Definición de
Valor
El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable al que
llegarán compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para
su adquisición. El valor no es un hecho, sino una estimación del precio probable que
se pagará por los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición
específica de valor. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en
un mercado de los beneficios que percibirá el que posee los bienes o recibe los
servicios en la fecha efectiva de tasación. (International Valuation Standards 2000,
publicadopor International Valuation Standards Committee, 12 Great George Street,
London, United Kingdom SW1 PD3AD)
Método del
Mercado
Valor de Mercado: Conforme lo indica la norma 1 IVSC (International
ValuationStandarsCommitte), se define como “El Monto estimado por el cual un
activo debería intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos,
prudencia y sin presión de ningún tipo entre un comprador dispuesto y un vendedor
dispuesto en una transacción directa en un mercado en el cual las partes han
actuado cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.”
Para el presente estudio, se realizó la inspección al inmueble en comento y se analizó su entorno de
ubicación y sus alrededores. Dicho estudio se inició con el método del mercado, realizando una revisión
exhaustiva de las operaciones de compra – venta de inmuebles similares, protocolizadas por ante la
Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida correspondiente a los años
2010 a 2012 en estudio; de la revisión realizada se obtuvieron 48 transacciones, debidamente
registradas y representativas del mercado inmobiliario.
ANÁLISIS PRELIMINAR DE LA MUESTRA
Para el análisis estadístico se establecen como variable dependiente el precio unitario (P.U.) en
bolívares por metro cuadrado (Bs/m2), y como variables independientes o explicativas: La fecha
de registro (Fecha), y el área en metros cuadrados (Area). El análisis preliminar indica las tendencias de
los datos, como se observa en los siguientes gráficos:
Los datos se trataron con el software NCSS97, realizando depuración de datos en función de criterios
estadísticos clásicos, descartando en cada corrida aquellos datos que representan outlier, el cual se
observa en los valores del diagnóstico de los residuos (Regression Diagnostics Section Studentized) que
entrega el programa estadístico.
Se procesaron los referenciales y se aplicó la técnica de Regresión Lineal Múltiple, asumiendo como
variable dependiente del precio unitario y como variables independientes: Área y la Fecha de venta; se
realizó el análisis para obtener una regresión, presentada en el cuadro de cálculo, con un resultado de
Coeficiente de determinación de R² ajustado mayor al 89,781%, razón por la cual se puede afirmar que
hay una regresión conjunta que garantiza una buena correlación entre las variables, lo cual indica que
las variaciones en el precio unitario son explicadas en una proporción superior al 89,78% por los
regresores, además que el factor “f” explica la existencia de una regresión continua a las variables
consideradas. Los gráficos para los 7 datos finales son:
Scatter Plot
PU
Fe A
0
200
400
600
800
1000
0
12
34
56
78
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
00/01/1900 02/01/1900 04/01/1900 06/01/1900 08/01/1900 10/01/1900
PRECIO UNITARIO (Bs/m2)
0.00
2,000.00
4,000.00
6,000.00
8,000.00
10,000.00
12,000.00
22/01/2010 10/08/2010 26/02/2011 14/09/2011 01/04/2012 18/10/2012 06/05/2013 22/11/2013
ÁREA TERRENO (m2) Vs FECHA
Una vez realizado el tratamiento de los datos mediante el software NCSS97, y luego de 7 corridas, la
tabla de resultados es la siguiente:
P.U.
(Bs/m2) R cuadrado
R cuadrado
Ajustado F-Ratio T-critical
944,35 0,8977946635 0,846691995 17,568 2,843055
Valor de
Mercado del terreno: 944,35 Bs/m2
Vt (Bs) = Area (m2) x P.U.
(Bs/m2)
1.133.200,00 = 1.200,00 x 944,35
11. CONCLUSIÓN DE VALOR
Valor total del Inmueble: UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y TRES MIL
DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 céntimos (Bs 1.133.200,00). El
valor del inmueble aplicando lo dispuesto en la resolución Nº 009-197,
articulo 39 del capítulo IV Valoración de las Garantías, es de:
1.019.898,00 Bs. (Descuento del 10%).
El valor del inmueble Redondeado es de: UN MILLÓN VEINTE
MIL BOLÍVARES con 00/100 Céntimos. (Bs 1.020.000,00).
CREDENCIALES ING. VÍCTOR M. PAREDES G.