avancebeskatning af fast ejendom - au purepure.au.dk/portal/files/8257/endeligt_speciale.docx ·...

CAND.MERC.JUR.KANDIDATAFHANDLING FORFATTER:

ERHVERVSJURIDISK INSTITUT ANNA HUDECEK MORTENSEN

EKSAMENSNUMMER 274308

VEJLEDER:HANS HENRIK EDLUND

Avancebeskatning af fast ejendom

En komparativ analyse af næringsreglerne og ejendomsavancebeskatningsloven, samt en belysning af principperne for investeringsejendommes indregning og måling i årsregnskabet.

Handelshøjskolen, Århus Universitet, efterår 2009

1

IndholdsfortegnelseDEL I - Indledning.........................................................................................................................1

1. Summary................................................................................................................................1

2. Indledning...............................................................................................................................2

2.1. Problemformulering............................................................................................................3

2.2. Metode og retskilder............................................................................................................4

2.3. Afhandlingens struktur........................................................................................................5

2.4. Afgrænsning........................................................................................................................5

DEL II – Definitioner og beskatningsgrundlag..............................................................................7

3. Definitioner................................................................................................................................7

3.1. Fast ejendom.......................................................................................................................7

3.2. Ejendomsselskabet..............................................................................................................7

3.3. Ejendomstypen....................................................................................................................8

4. Beskatningsgrundlaget.............................................................................................................11

4.1. Statsskatteloven.................................................................................................................11

4.1.1. Skattepligtige indtægter..............................................................................................11

4.1.2. Fradragsberettigede udgifter.......................................................................................12

4.2. Ejendomsselskabers beskatningsgrundlag........................................................................12

DEL III - Avancebeskatning........................................................................................................14

5. Indledende om avancebeskatning.............................................................................................14

6. Næring......................................................................................................................................14

6.1. Den afgiftspligtige person.................................................................................................16

6.2. De vedtægtsmæssige formålsbestemmelser......................................................................18

6.2.1. Udlejning eller handel................................................................................................21

6.3. Selskabets faktiske forhold................................................................................................22

6.3.1. Smittelæren.................................................................................................................23

6.3.1.1. Smitte fra aktionærkredsen..................................................................................24

6.3.1.2. Smitte ved overdragelse mellem interesseforbundne parter................................26

6.3.1.3. Analyse af TfS 2007, 529 V................................................................................27

6.3.2. Andre næringsmomenter............................................................................................29

6.4. Sammendrag af reglerne for næringsbeskatning..............................................................29

7. Beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven................................................................29

7.1. Undtagelsesreglerne..........................................................................................................30

7.1.1. Parcelhusreglen og blandet benyttede ejendomme....................................................30

7.1.2. Fritagelse ved ekspropriation.....................................................................................32

7.2. Entreprisekontrakter..........................................................................................................32

7.3. Genanbringelse af avancen................................................................................................33

7.4. Ejendommens status på anskaffelsestidspunktet...............................................................35

7.5. Sammendrag af reglerne for ejendomsavancebeskatning.................................................36

8. Opgørelse af avancen...............................................................................................................36

8.1. Skattemæssige afskrivninger.............................................................................................37

8.1.1. Genvundne afskrivninger...........................................................................................38

8.2. Særlige regler for næringsskattepligtige...........................................................................39

8.3. Særlige regler for skattepligtige efter EBL.......................................................................40

8.4. Sammendrag af principperne for avanceopgørelsen.........................................................42

9. Perspektivering: Forskellen mellem næring og EBL...............................................................42

9.1. Opgørelse af avancen........................................................................................................43

9.2. Genanbringelsesreglerne...................................................................................................43

9.3. EBL § 11...........................................................................................................................44

9.4. Sammendrag på forskellene mellem de to regelsæt..........................................................44

10. Ændring af ejendommens skattemæssige status....................................................................45

10.1. Formålet på erhvervelsestidspunktet...............................................................................45

10.1.1. Anlægsaktiver ved næringsvirksomhedens begyndelse...........................................45

10.2. Fra næring til anlægsaktiv...............................................................................................46

10.2.1. Analyse af TfS 2001, 755 H.....................................................................................48

10.2.2. Anden retspraksis.....................................................................................................50

10.4. Sammendrag af principperne for en ændring af ejendommens skattemæssige status....50

DELI IV – Årsregnskabet og værdiansættelse.............................................................................52

11. Årsregnskabet.........................................................................................................................52

11.1. Danske og internationale vejledninger og standarder.....................................................52

11.2. To hovedteorier indenfor regnskabsaflæggelse...............................................................53

11.2.1. Præstationsorienteret regnskabsteori........................................................................53

11.2.2. Formueorienteret regnskabsteori..............................................................................54

11.3. Første indregning.............................................................................................................54

11.4. ÅRL § 38.........................................................................................................................55

11.4.1. Historisk udvikling...................................................................................................55

11.4.2. Dagsværdi efter ÅRL § 38.......................................................................................56

11.5. Sammendrag af ÅRLs relevante bestemmelser...............................................................57

12. Værdiansættelse af fast ejendom............................................................................................58

12.1. Værdiansættelsesmetoder til måling af dagsværdi..........................................................58

12.1.1 Normalindtjeningsmodellen......................................................................................59

12.1.1.1. Forrentningskrav for normalindtjeningsmodellen.............................................60

12.1.1.2. Fordele og ulemper ved normalindtjeningsmodellen........................................61

12.1.2. Kapitalværdimodellen..............................................................................................61

12.1.3. Discounted Cash Flow - modellen...........................................................................62

12.1.3.1. Fordele og ulemper ved DCF - modellen..........................................................64

12.3. Sammendrag af værdiansættelsesmodellerne..................................................................64

DEL V – Afsluttende konklusion og perspektivering..................................................................66

13. Konklusion og perspektivering..............................................................................................66

14. Litteraturliste..........................................................................................................................69

Bilag I...........................................................................................................................................73

Bilag II..........................................................................................................................................74

Ordoptælling: Hoveddokument består af 130.110 tegn, hvilket svarer til 60,5 normalsider.

Indledning

DEL I - Indledning

1. SummaryThe thesis deals with real estate and the issues concerning the handover of

a property. The basis of the thesis will have two main issues. These issues are described

from a theoretical point of view using the regulations and practical cases to support the

theories.

One issue concerns the property tax when selling real estate. In the Danish

tax system there are two ways for a person to be taxed of the profit or calculate a loss.

The two taxation regulations are the Act on Taxation of the Income and Property (SL)

and the law of Real Property Profits (EBL). The Act on Taxation of the Income and

Property (the Act / SL) will be the main law covered in the thesis. After a thorough

handling of the principals for taxation after the Act (SL), a comparison with the law of

Real Property Profits will take place. Hereby it is concluded that the main differences

between the principals of taxation after the two laws are those concerning the

calculation of the profit / loss and those concerning property which should be excluded

from taxation. It is concluded that taxation following the rules of the Act (SL) entitles a

larger profit to be taxed than after the law of Real Property Profits. This law opens for a

possibility to regulate the initial cost by 10,000 dkr. per year, which the Act does not

achieve. Therefore the profit to be taxed is larger when using the Act. Companies who

make a living out of buying and selling property will as a main rule have to pay tax

according to the Act whilst everyone else can pay tax according to the law of Real

Property Profit. The evaluation regarding whether a company should pay tax after the

Act of the law of Real Property Profit, is a complex evaluation taking into consideration

many issues involving both relations concerning the company and relations concerning

the certain property which is issued for an evaluation.

The other issue handled in the thesis concerns the handling of property in

the company’s submission of accounts. The Danish accounting law allows for

companies who possess investment properties to choose between using the cost price or

the market price for the value of the property in the balance sheet. Many companies

choose to use the market price as it will give a true reflection of the value of the

property. Two models for assessing the value when no market price for the certain

Indledning

property exists are introduced and explained. However it is concluded that it is

impossible to decide the real value on property as the value varies quickly and is

decided by many macro economic factors, and in the end, the real value is the price a

buyer is willing to pay when buying the property.

2. IndledningFast ejendom har altid været en vigtig investering for såvel private som for

virksomheder. Markedet for fast ejendom er meget konjunkturfølsomt og derfor er

investeringer heri forbundet med en stor risiko. Selskaber, der lever af at handle med

fast ejendom eller besidder store porteføljer af ejendomme med henblik på udlejning, er

derfor i stor risiko for at lide tab ved en afhændelse af ejendomme, men har omvendt

også mulighed for en stor gevinst ved salg. I Danmark har der ikke været faldende

boligpriser i mange år, og derfor har tilliden til ejendomsmarkedet hos samtlige aktører

(investorer, banker, realkreditinstitutter, ejendomsmæglere mv.) også været stor. Dette

har, kombineret med en lang række af andre faktorer, affødt en eksproportionel,

nærmest eksplosionsagtig stigning i ejendomspriserne. Situationen betegnes i medierne

som en boligboble. Denne boligboble bristede i sidste kvartal af 2008 efter en række års

voldsom stigning, og det fik store konsekvenser for en lang række af personer, lige fra

den lille parcelhusejer til store internationale selskaber. En af de hårdest ramte grupper

er ejendomsselskaberne, der lever af at eje, udleje, købe, sælge og formidle fast

ejendom. I forhold til statistikkerne, som diverse medier offentliggør for tiden, er

ejendomsselskaberne da også særligt hårdt ramt af konkurser.

Det siges, at ejendomme altid har været en forholdsvis sikker investering,

idet de til en vis grad bevarer deres værdi. Dette er stadig en korrekt antagelse om end

en række investorer har fået en brat opvågning med de faldende priser. I en tid, hvor

priserne falder væsentligt, er det interessant at se på hvilke, overvejelser disse

ejendomsselskaber skal gøre sig i forhold til at overleve en overhængende krise.

Herunder får beskatning af kapitalgevinster / -tab ved afståelsen en helt

central rolle, herunder hvilke muligheder, der er for at anvende gevinster eller tab og

hvorledes ejendomsselskaberne kan udnytte de muligheder, der foreligger. Ved en

ændring af årsregnskabsloven i 2004 blev der åbnet op for, at ejendomsselskaberne,

under visse forudsætninger, kan vælge mellem at angive en ejendoms værdi til kostpris

Indledning

eller til dagsværdi. Dette har fået stor betydning for bundlinjen hos mange selskaber i

forbindelse med den årlige regnskabsaflæggelse, da posten for fast ejendom ofte er

forholdsmæssigt stor, sammenlignet med de øvrige poster i regnskabet. Der findes

forskellige værdiansættelsesmetoder til fastsættelse af ejendommens værdi til

dagsværdi. Selvom det beløb, der vil danne grundlag for en avanceopgørelse, er

afståelsessummen, dvs. det beløb, som en køber er villig til at betale, er dagsværdierne

også vejledende for, hvad ejendommen kan indbringe selskabet ved salg. Det er derfor

af stor betydning, hvordan ejendomsselskaber vælger at værdiansætte ejendomme i

regnskabet.

2.1. ProblemformuleringAfhandlingen har to hovedtemaer, hvoraf det ene omhandler den

skattemæssige behandling af avancen på fast ejendom. Det andet hovedtema omhandler

den regnskabsmæssige behandling af denne avance. Skattesubjektet i afhandlingen vil

være ejendomsselskaber.

Det første tema om den skattemæssige behandling, vil særligt fokusere på

næringsreglerne og hvornår disse kan anvendes af ejendomsselskaber. Der vil blive

foretaget en komparativ analyse af hhv. næringsreglerne efter statsskatteloven og

reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven for at belyse, hvori den reelle forskel på de

to regelsæt findes. Som skattesubjekt vil der blive taget udgangspunkt i

ejendomsselskaber og hvorledes disse skatteretligt er stillet i en situation, hvor de står

overfor at skulle afhænde hele eller dele af deres ejendomsportefølje. Endvidere vil det

blive vurderet om, og eventuelt hvornår en ejendom i selskabet skifter skattemæssig

status fra at skulle næringsbeskattet til at blive beskattet efter reglerne i

ejendomsavancebeskatningsloven og omvendt, dog særligt med fokus på det første

scenario.

Det andet tema, vil se på årsregnskabslovens regler for indregning af

handelsejendomme og investeringsejendomme. Årsregnskabsloven åbner mulighed for

løbende at værdiansætte investeringsejendomme til dagsværdi, og på den baggrund vil

metoderne til værdiansættelse af investeringsejendomme blive gennemgået. Det vil

blive vurderet, hvilken betydning valget af værdiansættelsesmetode samt opregning i

årsregnskabsloven har for virksomhedens samlede resultat, og hvorledes dette

Indledning

harmonerer med det beløb, som virksomheden reelt får for investeringsejendommen, når

denne afhændes.

2.2. Metode og retskilderAfhandlingen vil blive udformet som en teoretisk afhandling, baseret på

gennemgang og analyser af hovedsageligt lovtekster, retspraksis samt nyere artikler på

området. Hvor retspraksis er inddraget, er mange domme fundet med inspiration fra

litteraturen. De mest principielle domme på området går igen igennem litteraturen og da

retspraksis inden for beskatning ved afståelse af fast ejendom er meget omfattende, er

der valgt at fokusere på nogle enkelte afgørelser, der rummer mange af de

problemstillinger, der behandles i afhandlingen. Da litteraturen omkring

avancebeskatning på fast ejendom er meget omfattende, og der endvidere findes et utal

af afgørelser på området, er der i afhandlingen valgt hovedsageligt at fokusere på de

vejledende retningslinjer i Ligningsvejledningen samt enkelte afgørelse på området af

præjudiciel betydning. Yderligere er der taget udgangspunkt i to bøger, hhv. Jan

Pedersen m.fl.’s Skatteretten 1 samt Aage Michelsen m.fl.’s Lærebog om indkomstskat,

da synspunkterne i disse to bøger på flere punkter er forskellige og derfor giver

anledning til en diskussion af udvalgte emner. Hvor der i afhandlingen er henvist til

Ligningsvejledningen, er der taget udgangspunkt i den første udgave fra 2009 (L.V.

2009 – 1). Dette begrundet i, at 2. udgave fra 2009 først udkom sent under

udarbejdelsen af afhandlingen, og der er derfor ikke er taget højde for visse ændringer /

tilpasninger i forhold til den nyeste udgave.

Der vil i afhandlingen blive redegjort for principperne for, hvornår et

ejendomsselskab skal næringsbeskattes. Ved en gennemgang af de relevante regler i

ejendomsavancebeskatningsloven, vil der løbende blive draget paralleller til

næringsreglerne, samt foretaget en komparativ analyse og vurdering af de praktiske og

betydningsfulde forskelle på de to beskatningsformer. Det er et omdiskuteret emne,

hvornår en ejendom kan overgå fra at blive beskattet som led i ejendomsselskabets

næringsvej til at blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven, og hvorvidt den

enkelte ejendom i et selskabs portefølje kan ændre skattemæssig status i selskabets

ejertid.

Den økonomiske vinkel på afhandlingen vil indeholde en redegørelse for

årsregnskabslovens regler for indregning og måling af fast ejendom. Med fokus på

Indledning

investeringsejendomme vil der herefter blive redegjort for, hvordan

ejendomsselskaberne værdiansætter deres ejendomme i regnskabet og hvilke regler, der

gælder herfor. Det vil sideløbende blive vurderet, hvordan disse ejendomme bedst

værdiansættes for at skabe det bedste resultat for selskabet.

2.3. Afhandlingens strukturAfhandlingen er opdelt i fem dele. Del II omfatter en generel introduktion

til emnet, herunder en gennemgang af de forskellige definitioner i afhandlingen,

lovgrundlaget for beskatning af avancen på fast ejendom samt beskatningsgrundlaget

for skattesubjektet, ejendomsselskaber, i en selskabsform med begrænset hæftelse.

I Del III gennemgås den skattemæssige behandling ved afståelse af fast

ejendom, herunder en komparativ analyse af principperne for avancebeskatning som led

i selskabets næringsvej samt beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Del IV antager en økonomisk tilgangsvinkel til emnet og ser på, hvorledes

et selskabs aktiver i form af fast ejendom skal opregnes i årsregnskabet såfremt der er

tale om en handelsejendom eller en investeringsejendom. I en videre behandling tages

der udgangspunkt i investeringsejendommes regnskabsmæssige behandling, da det

formodes, at selskaber ofte vil opregne ejendomme som investeringsobjekter i

årsregnskabet på trods af en videresalgshensigt. Herunder vil nogle

værdiansættelsesmetoder til måling af ejendommen til dagsværdi blive gennemgået,

hvorefter der følger en vurdering af de forskellige og mest fordelagtige metoder i

forhold til såvel den realistiske regnskabsaflæggelse som den mest fordelagtige for

selskabets bundlinje. Del V indeholder en opsamling på afhandlingens emneområder og

delkonklusioner for at perspektivere på de momenter, der gennem afhandlingen er

fremstillet.

2.4. AfgrænsningAfhandlingen omhandler kun ejendomsselskaber, der er registreret som

aktie- eller anpartsselskaber. Selskabsformer, hvor deltagerne hæfter personligt, vil

derfor ikke være en del af afhandlingens persongalleri, da der gælder andre

Indledning

beskatningsregler.1 Omdrejningspunktet er således kun selskabsformer med begrænset

hæftelse.

Kun ejendomshandler indenfor landets grænser vil blive behandlet og

derfor vil situationer, hvor skatteyder fraflytter eller køber ejendomme i fremmed stat,

på Færøerne eller Grønland, ikke blive gennemgået. I nogle tilfælde er det muligt at

udnytte nogle af de i afhandlingen gennemgåede bestemmelser til handel med fast

ejendom udenfor landets grænser. Der vil dog ikke blive set nærmere på mulighederne

og begrænsningerne i en sådan anvendelse af reglerne.

Skattemæssige afskrivninger er relevante at medtage i et begrænset

omfang, da de skal indgå i opgørelse af avancen. Ud over en kort gennemgang af de

vigtigste principper for skattemæssige afskrivninger vil disse regler ikke blive behandlet

yderligere. Således vil afhandlingen ikke komme ind på opgørelse af afskrivninger af

bygninger, der anvendes til såvel afskrivningsberettigede som ikke-

afskrivningsberettigede bygninger, ej heller afskrivningslovens § 18, stk. 2 om

straksafskrivninger.

Afhandlingens primære formål er at belyse de praktiske forskelle, der er

mellem principperne for næringsbeskatning og reglerne i

ejendomsavancebeskatningsloven. Derfor vil overgangsregler i loven og behandling af

ejendomme erhvervet før 19. maj 1993, ikke blive medtaget. Der vil blive taget

udgangspunkt i simplificerede situationer, der skal demonstrere opgørelse af avancen

efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, frem for en nærmere gennemgang af

særreglerne for regulering af anskaffelsessummen. Derfor vil ideelle anparter, blandet

benyttede ejendomme, delafståelser, overdragelser på anden måde end salg samt andre

særlige omstændigheder ikke være genstand for behandling.

I forhold til værdiansættelsesmodellerne, der gennemgås sidst i

afhandlingen, vil momenter, der skal tages hensyn til ved de forskellige udregninger

blot blive nævnt kort. En grundig gennemgang af de enkelte poster, som f.eks. en

nærmere definition af indtægter og udgifter på en investeringsejendom, vil ikke finde

sted, grundet afhandlingens omfang.

1 Deltagerne vil blive beskattet efter personskatteloven eller kan vælge at blive beskattet efter den særlige virksomhedsordning efter virksomhedsskatteloven. Ved kapitalindkomster som for eksempel afståelse af fast ejendom, gælder andre regler, hvilke dog ikke behandles i denne afhandling da der er afgrænset herfra.

Definitioner og beskatningsgrundlag

DEL II – Definitioner og beskatningsgrundlag

3. Definitioner3.1. Fast ejendom Det er vigtigt at få fastlagt begrebet fast ejendom, da dette kan være et

meget flydende begreb, som ikke entydigt er defineret i dansk ret. Særligt i skatteretten

findes der ingen konkret definition på begrebet fast ejendom. Derfor må en definition

ske i overensstemmelsen med anden lovgivning om fast ejendom, bl.a.

tinglysningsloven og udstykningsloven. Fast ejendom vil blive defineret i forbindelse

med afståelse, da avancebeskatning af fast ejendom netop er omdrejningspunktet i

afhandlingen. Afståelse af fast ejendom skal som minimum bestå af enten en grund eller

en bygning. Ofte vil der være tale om en kombination af en grund og en bygning, men

også bygninger uden tilhørende grund betragtes som afståelse af fast ejendom,2 ligesom

afståelse af en grund uden bygning betragtes som fast ejendom. Tinglysningsloven

(herefter TL) indeholder ikke nogen konkret definition på fast ejendom, men ifølge

tingbogens systematiske opbygning tages der udgangspunkt i et matrikelnummer.

Endvidere hjemler TL §§ 37 og 38 også, at fast ejendom endvidere omfatter

installationer, beplantning, jordbeholdninger mv., der ikke kan udskilles fra

ejendommen. Udstykningsloven bidrager med en mere konkret definition på en fast

ejendom, der kan være matrikuleret hhv. umatrikuleret.3 Endvidere findes der i

særlovgivning definitioner på andre typer af fast ejendom, der ikke har relevans for

afhandlingen.4

3.2. EjendomsselskabetAfhandlingen vil som nævnt tage udgangspunkt i ejendomsselskaber og

disses ejendomsporteføljer. Der vil kun blive tale om ejendomsselskaber i selskabsform

med begrænset ansvar.

2 Dette er særligt relevant for f.eks. nogle typer af ejerlejligheder, hvor der ikke er tilhørende grund samt bygninger på lejet grund.3 Jf. udstykningslovens § 2, stk. 1, nr. 1 og nr. 2 samt § 4, der indeholder en nærmere definition på et umatrikuleret areal.4 F.eks. ejerlejligheder, jf. ejerlejlighedslovens § 4.


I Ligningsvejledningen findes en definition på ejendomsselskabet:

”Ved ejendomsselskaber forstås selskaber, hvis formål hovedsagelig er at

eje og administrere en eller flere faste ejendomme og hvis indtægt fortrinsvis består af

afkastet af disse ejendomme.

Ofte vil selskabernes formål også omfatte handel med ejendomme,

hvorved en ved salg opnået avance må medregnes i selskabets almindelige indkomst ud

fra et næringssynspunkt.” 5

Ejendomsselskabers hovedaktivitet er således at besidde ejendomme med

henblik på udlejning og/eller videresalg. Ejendomsselskaber lever af at generere et

afkast ved løbende lejeindtægter, kapitalafkast ved afståelse af visse ejendomme i

porteføljen samt investering i nye, attraktive ejendomme. I skatteretlig henseende er det

således relevant at fastlægge ejendomsselskabets primære aktiviteter, herunder om der

er tale om besiddelse af ejendomme med henblik på videresalg, eller besiddelse af

ejendomme med henblik på langsigtede investeringer. Dette er afgørende for, hvorledes

selskaberne skal beskattes af avancen. Afhandlingen omhandler således primært de

aktiviteter, der vedrører afståelse af ejendomme i selskabets portefølje og behandlingen

af det kapitalafkast, som en afståelse afføder. For at fastslå et ejendomsselskabs

hovedaktivitet, kan der f.eks. ses på formålsbestemmelserne, hvis sådanne findes, eller

eventuelt se på selskabets aktiviteter i regnskabet.

3.3. EjendomstypenI regnskabsmæssig henseende sondres der mellem ejendomme som

anlægsaktiver og omsætningsaktiver. Begreberne har dog ingen direkte juridisk

bindende virkning, men vil alligevel med forsigtighed blive benyttet, da de falder

naturlige og ofte benyttes i den juridiske litteratur.6 Det afhænger blandt andet af, hvor i

regnskabet aktivet er placeret, i forhold til om selskabet betragter ejendommen som et

anlægsaktiv eller som et omsætningsaktiv. Sondringen er ikke entydig og klar, og det

skal understreges, at der ikke kan sættes lighedstegn mellem omsætningsaktiv og

næringsbeskatning hhv. anlægsaktiv og beskatning efter

ejendomsavancebeskatningsloven (herefter EBL). Et selskab kan således ikke se sig fri

for at blive næringsbeskattet ved afståelse af et aktiv, ved i regnskabet at opføre det som

5 L.V. 2009 - 1, afsnit S.C. 1.3.3.6 Michelsen, Aage m.fl. Lærebog om indkomstskat, kap. 14, afsnit 1.3.


anlægsaktiv. Det beror udelukkende på skattemyndighedernes vurdering. I forbindelse

med gennemlæsning af en række domme,7 danner der sig hurtigt et mønster, hvorefter

praktikere benævner ejendomme, der skal beskattes efter EBL som anlægsejendomme.

Begrebsanvendelsen er mindre konsekvent for ejendomme, der skal beskattes efter

reglerne om næring, da disse ejendomme benævnes omsætningsejendomme,

handelsejendomme eller lignende. Men der trækkes tilsyneladende en klar parallel

mellem anlægsejendomme og beskatning efter EBLs regler. Selvom

begrebsanvendelsen teoretisk set er misvisende, da begrebet anlægsejendomme knytter

sig til den regnskabsmæssige praksis og årsregnskabsloven, opstår der tilsyneladende

ikke nogen stor problematik omkring denne benyttelse, da det altid, uanset hvor i

regnskabet aktivet er placeret, og hvad parterne vælger at benævne den pågældende

ejendom, er skattemyndighederne, der har det sidste og afgørende ord. Derfor vil

afhandlingen også bære præg af samme begrebsanvendelse for anlægsejendomme,

selvom det skal slås fast, at der ikke er en faglig korrekt sammenhæng.

En nærmere afgrænsning af ejendomstypen kan foretages efter

Regnskabsvejleding 16, (herefter RV 16) der sondrer mellem begreberne

investeringsejendomme, domicilejendomme og handelsejendomme. Ejendomme i et

ejendomsselskabs portefølje vil i afhandlingen som udgangspunkt blive betragtet som

investeringsejendomme eller handelsejendomme, men andre ejendomstyper vil også

inddrages, hvor dette findes relevant. Definitionen på investeringsejendomme efter RV

16 er følgende:

”(…) investering i grunde, bygninger, en del af en bygning eller i både

grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af

løbende driftsafkast og / eller kapitalgevinst ved videresalg.”

En investeringsejendom er som udgangspunkt erhvervet med henblik på

længerevarende besiddelse til løbende indtægter, hovedsageligt i form af lejeindtægter,

samt et kapitalafkast ved en senere afhændelse. En investeringsejendom kan

sammenlignes med enhver anden type af virksomhed og praktisk taget alle forhold

omkring ejendommen bestående af en række nettooverskud, der kan være positive eller

negative, kan omregnes til fremtidige pengestrømme.8 Overstiger indtægterne

7 Jf. f.eks. TfS 1989, 567 H, TfS 2001, 755 H samt TfS 2007, 529 V, der alle vil være genstand for en analyse senere i afhandlingen.8 Pedersen, Preben Kjær, Vurdering af investeringsejendomme, s. 13.


(hovedsageligt lejeindtægter) derfor ikke udgifterne (vedligeholdelse, ejendomsskatter,

forsikringer, afskrivninger mv.), er ejendommen ikke rentabel og selskabet bør skaffe

sig af med den pågældende ejendom.9

Domicilejendomme betragtes ifølge RV 16 som ejendomme, der i

væsentligt omfang anvendes i virksomhedens administration, produktion eller lignende,

dvs. ejendomme, der bliver anvendt til at huse virksomheden eller dele heraf.

Regnskabsvejledningens definition på domicilejendomme er:

”ejendomme, der i væsentligt omfang anvendes i virksomheden til

administration, produktion eller i forbindelse med handel med varer eller

tjenesteydelser mv.”

Handelsejendomme betragtes som ejendomme erhvervet som led i

selskabets omsætning og således med videresalg for øje inden for en kort tidshorisont.

Disse defineres i RV 16 som:

”ejendomme, der er opført eller anskaffet med videresalg for øje indenfor

en kortere årrække”.10

Det skal afslutningsvist bemærkes, at domicilejendomme og

handelsejendomme ikke ud over definitionen er omfattet af RV 16, jf. afsnit 5 stk. 1,

men skal behandles som et omsætningsaktiv.11

9 Disse principper vil blive gennemgået nærmere i forbindelse med gennemgang af værdiansættelsesmetoderne i kapitel 11.10 RV 16, afsnit 5 a og b11 En nærmere redegørelse for handelsejendommes regnskabsmæssige behandling følger i afsnit 10.4.2.


4. Beskatningsgrundlaget

4.1. Statsskatteloven4.1.1. Skattepligtige indtægterI statsskattelovens § 4 (herefter SL) er opregnet en række eksempler på

indkomster, der er skattepligtige. Bestemmelsen er ikke udtømmende. Modsat findes i

SL § 5 en udtømmende opregning over de indkomster, der ikke henregnes til den

skattepligtige indkomst. Der kan således foretages en negativ afgrænsning således, at de

indtægter, der ikke er opregnet i § 5, er skattepligtige efter SL § 4. For

ejendomsselskabers vedkommende vil løbende indtægter i form af

udlejningsvirksomhed derfor være skattepligtige med fradrag for de omkostninger, der

er forbundet hermed, jf. SL § 6, stk. 1, litra a.

Det fremgår af SL § 4 sammenholdt med § 5, stk. 1, litra a, at fortjeneste

eller tab ved afståelse af fast ejendom er skattepligtig henholdsvis fradragsberettiget,

såfremt der foreligger næring. Således skal en persons fortjeneste / tab på salg12 af fast

ejendom kun indgå i den almindelige skattepligtige indkomst, hvis det kan konstateres,

at personen driver næring med det pågældende aktiv, jf. ordlyden i SL § 5, stk. 1, litra a,

1. pkt. ”….for så vidt disse salg ikke henhører til vedkommendes næringsvej”. Personer,

der ikke driver næring, er således skattefritaget for salg af et givent aktiv, med mindre

der findes særregler for det pågældende aktiv, som for eksempel EBL. Efterhånden er

der så mange særlige regler for afståelse af kapitalgoder, at det teoretiske udgangspunkt

i SL § 5, stk. 1, litra a i forhold til netop kapitalgoder, er en i praksis ubetydelig

undtagelse.13 Spekulationsbeskatning efter SL § 5, stk. 1, litra a in fine14 er, i forbindelse

med fast ejendom, afskaffet, da der vil ske beskatning efter EBLs regler i alle tilfælde,

hvor der ikke er tale om næring.

En afgørelse af, om selskabet skal næringsbeskattes eller avancebeskattes

ved afståelse af fast ejendom, har betydning i forhold til en lang række momenter, som

f.eks. opgørelse af ejendomsværdien på afståelsestidspunktet samt opgørelse af avancen, 12 Ordet salg er benyttet i SL § 5, hvorimod andre bestemmelser benytter andre ord som afståelse, afhændelse, opgivelse og lignende ord er benyttet. I afhandlingen vil ordet afståelse systematisk blive benyttet, da dette stemmer overens med ordvalget i EBL samt da salg ikke er retvisende, da afståelse kan være såvel salg som byttehandel, gaveoverdragelse eller på andre måder overdragelse fra et skattesubjekt til et andet.13 Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 414.14 Bestemmelsen foreskriver, at hvis et kapitalgode afhændes indenfor 2 år efter anskaffelsen, anses dette som spekulationshensigt og henregnes til den skattepligtige indkomst.


beskatningstidspunktet, mulighed for genanbringelse henholdsvis udskudt skat, fradrag

for tab og mange andre spørgsmål, der søges besvaret gennem afhandlingen.

4.1.2. Fradragsberettigede udgifterOmdrejningspunktet for afhandlingen er de skattepligtige indtægter efter

SL § 4 jf. SL § 5, men SL § 6 om de fradragsberettigede udgifter skal også kort nævnes,

da de er relevante i forhold til de udgifter, der opstår i forbindelse med de løbende

afskrivninger på fast ejendom. Andre udgifter, der vedrører fast ejendom, som f.eks.

udgifter til vedligeholdelse og forbedring, er ikke en del af afhandlingens tema, og vil

ikke blive behandlet.

Efter SL § 6, stk. 1, litra a, kan der fradrages for udgifter til skattemæssige

afskrivninger på bygninger. Deraf er udsprunget afskrivningsloven (herefter AL), der

bliver behandlet kort i afsnit 8.1. Endvidere anvendes SL § 6 på de tilfælde, hvor der

ved afståelse af en fast ejendom opstår negativ avance for næringsskattepligtige, der kan

fradrage negativ avance efter principperne i SL § 6. For skattepligtige efter EBL, er

udgangspunktet, at kun fortjeneste ved afståelse af fast ejendom kan behandles efter

denne lov, jf. EBLs § 1, stk. 1. Men en behandling af negativ avance bør også finde sted

efter EBL og fremgår indirekte af bestemmelserne, der er gennemgået nedenfor i afsnit

7.3.

4.2. Ejendomsselskabers beskatningsgrundlagEjendomsselskabers beskatningsgrundlag afhænger af, hvilken

selskabsstruktur ejendomsselskabet har valgt at benytte. I afhandlingen er der afgrænset

til kun at skrive om aktie- og anpartsselskaber og derfor bliver selskaberne

skattepligtige efter bestemmelserne i selskabsskatteloven (herefter SEL). SEL § 1, stk.

1, nr. 1 omhandler indregistrerede aktieselskaber, som vil være afhandlingens centrale

omdrejningspunkt. Andre selskabsformer, der har lighed med indregistrerede

aktieselskaber er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 2, der omfatter …..andre selskaber i

hvilke ingen af deltagerne hæfter personligt…”. Det kan derfor ud fra bestemmelsens

ordlyd sluttes modsætningsvist, at det er hæftelsesformen og ikke selskabstypen, der er

afgørende for, om et selskab bliver skattepligtig efter SEL. Bestemmelsen omfatter de

øvrige typer af selskabsformer, der har betydelig lighed med aktieselskabet, herunder

først og fremmest anpartsselskaber, men også andre selskabsformer med begrænset


hæftelse.15 Ifølge aktieselskabslovens § 12, stk. 1, kan et selskab ikke erhverve

rettigheder og indgå forpligtelser uden at være registreret hos Erhvervs- og

Selskabsstyrelsen. Det er derfor endvidere afgørende, om et selskab er registreret, frem

for hvilken type selskab, der er tale om.

15 Da der er selskabsretlig kontraktfrihed i Danmark, er det hæftelsesformen og registreringspligten, der er afgørende frem for titlen på selskabet.

Avancebeskatning

DEL III - Avancebeskatning

5. Indledende om avancebeskatningVed salg af fast ejendom vil der i langt de fleste tilfælde opstå en

difference mellem det beløb, som sælger har betalt for ejendommen, den oprindelige

købesum, og det beløb, som han får for ejendommen ved et senere salg,

afståelsessummen. Denne avance kan være positiv og udløse en beskatning, hvilken

enten indgår i den almindelige beskatning efter SL §§ 4 og 5, eller som en særlig

beskatningsform efter EBL. Som nævnt indledningsvist har en stor fortjeneste ved salg

af fast ejendom været scenariet i en lang årrække. Men i nedgangstider, hvor priserne på

fast ejendom derfor er faldende, er situationen anderledes. Tendensen de seneste 12

måneder er netop, at ejendomspriserne efter en lang periode med store stigninger, er

faldende.16 Mange oplever således et tab på salg af fast ejendom og som følge heraf en

negativ avance. Spørgsmålet er, om avancen skattemæssigt skal behandles efter SL § 4

som led i den skattepligtiges næringsvej, eller efter særreglerne i EBL. Endvidere vil der

blive fokuseret på, om det har nogen betydning, hvis avancen er negativ og der således

ikke er noget beskatningsgrundlag. Næringsreglerne vil blive gennemgået straks

nedenfor.

6. NæringEr en afgiftspligtig person næringsdrivende med handel med fast ejendom,

skal denne beskattes af avancen ved afståelse af ejendommen efter reglerne i SL § 5,

stk. 1, litra a jf. SL § 4. Dvs., at avancen indgår i skatteyders almindelige

beskatningsgrundlag. Ud over reglerne i SL findes ingen specifikke regler i

særlovgivning om næringsbeskatning. Derfor må fortolkningsbidrag til en afgørelse af,

om der foreligger næring, findes i Ligningsvejledningen, domme, andre

kapitalgevinstbeskatningslove samt i den øvrige juridiske litteratur.

En fastlæggelse af hvorvidt en afgiftspligtig person, i afhandlingens

tilfælde et selskab, skal næringsbeskattes ved afståelse af fast ejendom, beror på en

helhedsvurdering. Der gælder en række af momenter, der normalt bliver vurderet

samlet. Et enkelt moment, der taler for næringsbeskatning, kan ikke bære en

16 Hvorvidt faldet i ejendomspriser fortsætter, eller om priserne har nået et stabilt bundniveau, hersker der endnu en del tvivl og diskussioner om i de daglige medier. Meget afhænger af renteniveauet og bankernes udlånspolitik. Rentestigninger, der har presset priserne, er nu ved at finde et normalt leje igen.

Avancebeskatning

næringsformodning alene, men skal vurderes ud fra en samlet betragtning af alle forhold

omkring ejendomsselskabet. Udgangspunktet vil altid være, at næring knytter sig til den

afgiftspligtige person.17 Er der således én gang konstateret næring hos en afgiftspligtig

person, vil der som udgangspunkt ske næringsbeskatning af samtlige ejendomme

erhvervet af den skattepligtige fremover. For selskaber gælder det samme princip, og

inden en vurdering af konkrete omstændigheder omkring selskabet, ses der for det første

på selskabets formål,18 som gennemgås i afsnit 6.2.

Herefter må en række andre forhold også tages i betragtning. Disse

forhold, der kan betegnes som selskabets faktiske forhold, omfatter de omstændigheder,

som faktisk kan konstateres omkring selskabets dispositioner. Derudover kan

omstændigheder omkring den konkrete ejendom indgå som momenter ved en samlet

vurdering. Dette skyldes, at på trods af, at udgangspunktet er, at næring knytter sig til

den afgiftspligtige person, kan der være tilfælde, hvor visse ejendomme ikke indgår i

næringsformuen,19 f.eks. en domicilejendom, hvor selskabet har kontor, lager eller lign.

De faktiske forhold vil blive gennemgået nærmere i afsnit 6.3. Særligt vil der blive

fokuseret på smittelæren, da denne for selskabers vedkommende kan få afgørende

betydning i forhold til, hvorledes ejendommen beskattes, jf. afsnit 6.3.1.

Efter praksis er det formålet med ejendommen på anskaffelsestidspunktet,

der er afgørende for, om der skal ske beskatning efter næringsreglerne.20 Dette

udgangspunkt har ikke altid været gældende, da der findes diskussioner i diverse artikler

mv.,21 om hvorvidt det er formålet på anskaffelses- eller afståelsestidspunktet, der er

afgørende. Derfor kan udgangspunktet nok fraviges, hvilket vil blive diskuteret i kapitel

10. I samme kapitel vil det blive diskuteret, hvorvidt en ejendom kan skifte

skattemæssig status fra næring til anlægsejendom og omvendt og herunder inddraget

nogle forskellige teoretikeres synspunkter. Herunder vil der blive analyseret på, hvad

det kræves, før en ejendom skifter status.

17 Hvilket også stemmer overens med begrebet ”næringsvej” i SL § 5, stk. 1, litra a. 18 L.V. 2009 - 1, afsnit S.C. 1.3.3.19 Porsfelt, Helle, Ejendomsbeskatning, s. 631 ff.20 Porsfelt, Helle. Ejendomsbeskatning, s. 630.21 Disse artikler vil blive fremhævet i kapitel 10, hvor ejendommens mulige ændring i skattemæssig status vil blive diskuteret.

Avancebeskatning

6.1. Den afgiftspligtige personAnses en person for næringsdrivende med handel med fast ejendom er det

praktiske udgangspunkt, at samtlige dennes salg af faste ejendomme skal

næringsbeskattes. Denne præsumption medfører, at den næringsdrivende

indkomstbeskattes af samtlige salg af fast ejendom. Herefter følger dog en vurdering af

den enkelte ejendoms status på anskaffelsestidspunktet og der kan således skabes

associationer til spekulationsbegrebet i SL § 5, stk. 1, litra a, der for fast ejendoms

vedkommende blev afskaffet i 1982.22 Spekulationsbegrebet går ud på, at erhvervelse af

et investeringsobjekt sker med den hensigt at videresælge med fortjeneste for øje og har

derfor nær tilknytning til næringsbegrebet, da ejendomme erhvervet som led i næring

også anses for anskaffet med henblik på et kapitalafkast ved videresalg. Forskellen

mellem næring og spekulation er bl.a., at spekulation omfatter enkeltstående salg,23

mens der i forhold til næringsbeskatning kræves en samlet vurdering af en række andre

momenter, herunder momenter som f.eks. systematisk og professionel omsætning.24, 25

I forhold til præsumtionen gælder det dog stadigt, at konstateres der først

næring hos den skattepligtige, kræves der stærke beviser for at afkræfte denne

formodning i forhold til de enkelte ejendomme. For selskaber, der har blandede

interesser i deres ejendomsporteføljer, eller kan undtage særlige ejendomme fra

næringsbeskatning pga. deres særlige anvendelse i selskabet,26 er det derfor nødvendigt

at opdele deres ejendomsbesiddelser i henholdsvis en anlægsportefølje og en

omsætningsportefølje. Det er i sådanne tilfælde skatteyderen, der har bevisbyrden for, at

de enkelte ejendomme er henført til den korrekte post i selskabets årsregnskab.27

Skattemyndighederne har mulighed for at underkende en sådan opdeling. En skatteyder

kan således ikke se sig fritaget for beskatning ved at henføre sine ejendomme til særlige

poster i årsregnskabet, da en række andre momenter vil blive taget i betragtning ved en

sådan afgørelse. Har et ejendomsselskab meget få ejendomme i porteføljen, kan en

22 Hvor den første EBL trådte i kraft. 23 Pedersen, Jan m.fl. Skatteretten 1, s. 19124 Ibidem, s. 17625 Sondringen er ikke klar, men da der for fast ejendoms vedkommende ikke længere eksisterer et spekulationsbegreb, er diskussionen dermed heller ikke videre relevant. Det skal blot understeges, at der stilles større krav før en person bliver næringsbeskattet end ved spekulationsbeskatningen.26 F.eks. lagerbygninger, domicilejendomme eller lign.27 Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om Indkomstskat, s. 486. Se også dommen TfS 2001, 755 H, hvor selskabet har foretaget en klar regnskabsmæssig opdeling af ejendommene i hvad, der var varelager (anlægsporteføljen) og hvad, der var næringsejendomme (og således henført til omsætningsporteføljen). Dette anerkendtes dog ikke af skattemyndighederne på grund af en række omstændigheder. En analyse af dommen vil finde sted i afsnit 10.2.1.

Avancebeskatning

sådan opdeling nok ikke finde sted. Som eksempler kan nævnes de domme, der er

refereret til senere i kapitel 7, og som omhandler ejendomsselskaber, der ikke har

tilstrækkelige aktiver i selskabet til at foretage en sådan opdeling, jf. for eksempel TfS

1989, 567 H, hvor selskabet er stiftet alene med det formål at opføre et større

forretnings - og kontorcenter samt TfS 2003, 267 Ø, hvor tvisten omhandler et selskab

stiftet med det formål at eje en enkelt udlejningsejendom, der udstykkes i ejerlejligheder

og sælges efterhånden som lejerne fraflytter.28

Flere teoretikere har påpeget en problematik omkring præsumptionen, da

der, når skatteyder bærer bevisbyrden (f.eks. i en tabssituation, hvor det skattemæssigt

er mest fordelagtigt at blive næringsbeskattet)29, stilles store bevismæssige krav til, at

den pågældende ejendom indgår i næringsvirksomheden. Blandt andet skriver Jørn

Qviste i en artikel: ”Af rådgivere siges det ofte – halvt i spøg, halvt i alvor – at hvis en

skatteyder lider tab og ønsker at fratrække dette, gør skattemyndighederne gældende, at

der ikke er tale om næring. Er der derimod under samme omstændigheder tale om

gevinst, træffes den modsatte afgørelse”.30 Ligeledes skriver John Engsig med

forsigtighed i Lærebog om Indkomstskat, at ”I tabssituationen stilles der tilsyneladende

store beviskrav til skatteyderen for, at netop den konkrete ejendom indgår i en

næringsvirksomhed med fast ejendom.”31 Fra retspraksis kan endvidere nævnes et

eksempel, nemlig TfS 2007, 529 V, hvor et selskab af skattemyndighederne bliver

nægtet at fradrage et tab i deres almindelige indkomst, da skattemyndighederne mente,

at der skulle ske beskatning efter reglerne i EBL. Selskabets advokat understreger i sin

procedure, at ”Hvis Golfparken havde givet overskud, ville Phønix Invest ikke have haft

skygge af chance for at undgå næringsbeskatning”.32

Det må dog stadig være den absolutte hovedregel, ud fra de ovenfor

nævnte domme samt en række lærebøger, at næringsvirksomhed almindeligvis er

knyttet til den skattepligtige person, og andre antagelser, så som skattemyndighedernes

subjektive vurdering, skal derfor ikke lægges til grund i nærværende afhandling.

28 Dommen vil være genstand for en nærmere gennemgang senere i kapitlet om næringsbeskatning.29 De skattemæssige fordele / ulemper for hhv. næringsreglerne og EBL vil blive diskuteret i kapitel 9 i forbindelse med en perspektivering over de praktiske forskelle mellem de to regelsæt.30 Qviste, Jørn i TfS 2000, 85231 Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om Indkomstskat, s. 48132 Modsat Landsskatteretten, giver Vestre Landsret dog denne advokat medhold og selskabet kan fradrage tabet i den almindelige indkomst. Dommen vil blive gennemgået senere.

Avancebeskatning

6.2. De vedtægtsmæssige formålsbestemmelserFormålet med selskabet kan bl.a. findes i selskabets vedtægtsmæssige

formålsbestemmelser, som ofte står skrevet i årsregnskabet. Findes sådanne ikke, må

der søges hjælp i de faktiske aktiviteter i selskabet, som ligeledes kan udledes af

årsregnskabet. Findes vedtægter, der beskriver selskabets formål, er det som

udgangspunkt de på stiftelsestidspunktet angivne formål, såfremt de understøttes af de

faktiske aktiviteter. Som med fysiske personer, er det således formålet på det tidspunkt,

hvor den pågældende ejendom erhverves, der bliver afgørende.

I den nedenfor gennemgåede Højesteretsafgørelse omkring spørgsmålet

om beskatningsformen, blev det slået fast, at formålsbestemmelsen var afgørende for, at

selskabet blev næringsbeskattet. Dommen er dog ikke udtryk for, at

formålsbestemmelserne alene kan afgøre beskatningsformen, og det vil senere i samme

afsnit blive diskuteret, hvorvidt det er muligt at konstatere næring på baggrund af

formålsbestemmelserne alene.

I TfS 1989, 567 H lød det pågældende selskabs formålsbestemmelser på,

at ”selskabets formål er at købe, sælge, bebygge og udleje fast ejendom.” Selskabet

ændrede senere formålsbestemmelsen til kun at omhandle eje og udlejning af fast

ejendom. Højesteret fandt dog, at der ikke var grundlag til på den baggrund ikke at blive

næringsbeskattet, da det var formålsbestemmelsen på selskabets stiftelsestidspunkt og

dermed formålet på erhvervelsestidspunktet for den pågældende ejendom, der var af

afgørende betydning. Selskabet blev stiftet med det formål at opføre et butikscenter på

en grund, der oprindeligt tilhørte en af aktionærerne i selskabet. Samtidig med

erhvervelse af grunden, indgik selskabet en aftale med Den Danske Landmandsbank

A/S om overdragelse af en del af centeret til banken efter opførelsen. Selskabet

anmeldte avancen fra denne overdragelse som næringsformue.

Som nævnt lagde Højesteret hovedsageligt vægt på de oprindelige

formålsbestemmelser, da de stadig gjaldt under erhvervelse af grunden og ved indgåelse

af aftale med Den Danske Landmandsbank A/S. Endvidere nævnes det i Højesterets

præmisser, at selskabets stiftere havde en betydningsfuld tilknytning til

ejendomsmarkedet og således fik smittereglen33 en afgørende betydning for sagens

udfald. Det moment, at selskabet senere ændrede vedtægterne til kun at omfatte eje og

33 Reglen gennemgås senere i samme kapitel.

Avancebeskatning

udlejning af ejendomme, tillagde retten således ingen virkning. Sagsøger (selskabet)

gjorde i sine præmisser opmærksom på, at de oprindelige vedtægter var en

standardformulering og dokumenterer, at de på bestyrelsesmøde af revisor blev gjort

opmærksom på mulig næringsbeskatning på baggrund af disse vedtægter, hvorefter det

blev besluttet at ændre dem. Dette moment tillagde retten dog ingen betydning og

selvom det ikke nævnes direkte i rettens bemærkninger, må afgørelsen være truffet på

baggrund af, at der forelå en klar næringsformodning på anskaffelsestidspunktet, som

ikke senere er afkræftet, da dette kræver meget stærke beviser.

Som nævnt indledningsvist, er det som udgangspunkt formålet på

tidspunktet for erhvervelse af den omtvistede ejendom, der er afgørende for

beskatningsformen. Dommen kan dog ikke føre til den konklusion, at

formålsbestemmelsen alene kan være afgørende for, hvorvidt et selskab skal

næringsbeskattes, selvom Højesteret i sine præmisser hovedsageligt lagde vægt på disse.

Om afgørelsen ville have faldet anderledes ud såfremt en diskussion af ændring i

skattemæssig status var bragt på bane, er således uvist. En diskussion af dette område,

hvor dommen også inddrages, følger i kapitel 10.

I praksis vil det også hurtigt kunne konstateres, at ikke alle selskaber har

klart beskrevne formålsbestemmelser, eller at disse formålsbestemmelser ikke stemmer

overens med selskabets faktiske aktiviteter.34 Det skal derfor understreges, at de

vedtægtsmæssige formål i langt de fleste tilfælde ikke alene kan bære en

næringsformodning. Ved en vurdering af beskatningsgrundlaget er det derfor

nødvendigt, at skattemyndighederne, som har bevisbyrden for, at selskabet er

næringsdrivende med det givne omsætningsaktiv, tager en række andre faktorer, som de

ovenfor nævnte faktiske forhold omkring hhv. skatteyder samt den pågældende

ejendom, i betragtning.35 Har selskabet således ingen faktiske aktiviteter, der indikerer,

at de driver næring med køb og salg af fast ejendom, er formålsbestemmelsens ordlyd

uden selvstændig betydning.36

Et eksempel på en dom, hvor formålsbestemmelserne kun delvist blev lagt

til grund, er TfS 2003, 267 Ø, hvor en eneaktionær i selskabet opkøbte en

34 Jf. TfS 1991, 300 Ø, hvor et selskab i vedtægterne har opført, at formålet med selskabet er køb og salg af fast ejendom uden at der dog kunne konstateres nogle konkrete eksempler på handel med fast ejendom. På den baggrund kunne selskabet ikke blive næringsbeskattet ved salg af en lagerbygning.35 L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.3.36 Porsefelt, Helle, Ejendomsbeskatning, s. 619

Avancebeskatning

udlejningsejendom, og frasolgte lejlighederne efterhånden som lejerne fraflyttede dem.

Landsskatteretten lagde i sine bemærkninger til grund, at der var tale om næring på

baggrund af formålsbestemmelserne samt at ”selskabets samlede resultat før salg af

ejerlejligheder var negativt med et ikke ubetydeligt beløb, og at det alene var

fortjenesten ved salg af ejerlejligheder, som gav selskabet et samlet positivt resultat af

anseelig størrelse.” Landsretten kom således i sin afgørelse frem til, at

udlejningsvirksomheden var ”et accessorium” til videresalg af de erhvervede

lejligheder.

Der er i dommen, ud over formålsbestemmelserne, lagt vægt på en række

konkrete forhold omkring selskabet. Det blev f.eks. helt afgørende, at selskabet var

oprettet udelukkende med det formål at erhverve ejendommen med de 30 ejerlejligheder

og at disse løbende skulle sælges fra ved lejernes fraflytning. Sagsøger

(ejendomsselskabet) lagde i sin påstand til grund, at der kun var tale om to investeringer

i selskabets levetid, der begge havde karakter af anlægsinvesteringer. Endvidere lagde

sagsøger til grund, at der efter praksis ikke var hjemmel til beskatning som næring i

tilfælde, hvor der alene blev foretaget frasalg af restlejligheder efterhånden som de

enkelte lejligheder blev ledige.

Der kan sættes spørgsmålstegn ved, om Landsretten var nået frem til

samme afgørelse, såfremt der var tale om en fysisk persons dispositioner frem for et

selskab. Det er tilsyneladende det springende punkt, at selskabet er oprettet udelukkende

med det formål at erhverve ejendommen med de pågældende lejligheder og derfor

bliver skattesubjektet selskabet frem for personen bag selskabet. Derfor kan

skattemyndighederne også som udgangspunkt kun se på selskabets dispositioner i en

sådan vurdering. Havde der været tale om den fysiske person bag selskabet som

skattesubjekt, havde der været flere momenter omkring personen, der kunne medtages i

en samlet vurdering. Havde det været tilfældet, kunne sagsøgers påstand om, at der kun

blev solgt 15 lejligheder over en periode på 20 år samt, at løbende salg af restlejligheder

efter praksis ikke skulle beskattes som næring, lægges til grund og muligvis føre til en

anden afgørelse. Men da skattesubjektet var en juridisk person og da dennes overskud

udelukkende blev genereret af salg af lejlighederne og dermed ikke

udlejningsvirksomheden, blev dette af afgørende betydning for hvorledes selskabet

skulle beskattes. Hovedaktionæren blev dog til en vis grad vurderet selvstændigt, da han

Avancebeskatning

havde en afsmittende effekt, idet han deltog i andre selskaber, der havde en lignende

aktivitet. Dette er medvirkende til at bekræfte næringsformodningen.

Som et sidste eksempel på en dom, hvor de vedtægtsmæssige

formålsbestemmelser ikke var tilstrækkelige, er TfS 1992, 38 H. Her havde et selskab i

følge stiftelsesoverenskomsten ”…..bl.a. til formål eventuelt at sælge fast ejendom.”37

Højesteret vurderede, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag til at statuere

næringsbeskatning på baggrund af stiftelsesoverenskomsten alene, men på grund af en

samlet vurdering af forhold omkring selskabets og særligt hovedaktionærens tilknytning

til byggebranchen i øvrigt. Hovedaktionæren havde i nærværende tilfælde en

tømrervirksomhed, der havde stået for opførslen af 150 huse til videresalg.38 I øvrigt

anvendte selskabet, i ventetiden på byggetilladelsen til selskabets hovedprojekt, den

investerede kapital til at opføre et klyngehusbyggeri med 7 huse, som også blev

videresolgt straks efter opførelsen.

Som de tre domme indikerer, har selskabsdeltagernes indflydelse på

selskabet i form af deres tilknytning til ejendomsmarkedet, en stor betydning for

udfaldet af dommene. Dette afsmittende moment vil blive gennemgået nærmere i afsnit

6.3.1.

6.2.1. Udlejning eller handelDe tilfælde, hvor en ejendom i den næringsskattepligtiges besiddelse kan

undgå at blive omfattet af næringsbeskatning, er f.eks. hvor ejendommen er erhvervet

på et tidspunkt før den skattepligtige blev næringsskattepligtig og på

udlejningsejendomme, der ikke har karakter af omsætningsejendomme. Som hovedregel

betragtes udlejningsejendomme netop som anlægsejendomme, da det vil være

udgangspunktet, at et selskab erhverver udlejningsejendomme som en langsigtet

investering, hvor indtjeningsgrundlaget er lejeindtægter. Ved næringsvirksomhed er det

netop indtjeningen, der er grundlag for en vurdering af beskatningsformen, og hvis

indtægten ikke hidrører fra salg af fast ejendom, vil der ikke være tale om en

næringsvirksomhed for den pågældende. Udgangspunktet om, at udlejningsejendomme

ikke næringsbeskattes kan dog fraviges, hvis ejendommen f.eks. sælges efter en kort

tids ejerskab,39 eller hvis andre momenter i øvrigt taler for, at der er tale om en

37 TFS 1992,38H, Landsrettens kommentarer.38 En situation, der vil blive nærmere gennemgået under afsnittet om smitte i aktionærkredsen.39 Som begrebet omsætningsejendomme også antyder.

Avancebeskatning

næringsejendom. Da afhandlingens subjektive omdrejningspunkt er ejendomsselskaber,

er denne problemstilling særligt relevant. Hvornår en udlejningsejendom kan indgå

under næringsbeskatning, vil derfor blive diskuteret med afsæt i en ledende

Højesteretsdom straks nedenfor. For et ejendomsselskab, der utvivlsomt driver næring

med køb og salg af fast ejendom og som i liggeperioden på en ejendom vælger at udleje

denne, er situationen dog en anden.

I sagen TfS 2001, 755 H var der ikke tilstrækkelige beviser for, at

ejendommene, der var erhvervet af en i forvejen næringsskattepligtig, kunne betragtes

som anlægsejendomme, trods formålet at sikre en indtægt. Det, der talte imod var, at

ejendommen blev udstykket i ejerlejligheder og man dermed havde åbnet mulighed for

senere salg, samt at der i øvrigt ikke blev givet tilstrækkelige begrundelser for ikke at

blive næringsbeskattet af salget.

Der skal altid føres meget sikre beviser for at statuere anlæg på

ejendomme erhvervet af en i forvejen næringsdrivende. Momenter, som f.eks. opdeling

af en udlejningsejendom i ejerlejligheder, vil ifølge dommen tale for næringsbeskatning,

da hensigten dermed ændres fra at være ren udlejning, til at åbne mulighed for at kunne

frasælge dele af ejendommen løbende. Det vil også betyde, at ejendomsselskaber, der

har til formål at handle med fast ejendom og hvor den periode selskabet ejer

ejendommen således er kort, vil blive beskattet efter næringsreglerne uanset, at det

teoretiske udgangspunkt er, at udlejningsejendomme betragtes som anlægsaktiver. Et

selskab, der har til formål at videresælge ejendomme, vil have interesse i at udleje

ejendommen i liggeperioden for at oppebære indtægter indtil et forestående salg.

Slutteligt skal det nævnes, at visse ejendomme også handles med eksisterende lejere og i

sådanne tilfælde vil selskabet ikke kunne undgå næringsbeskatning blot med den

begrundelse, at der er tale om en udlejningsejendom.

6.3. Selskabets faktiske forholdDe faktiske forhold, der skal indgå i en vurdering af, hvorvidt selskabet

skal næringsbeskattes, kan opdeles i hhv. 1) selskabets faktiske forhold, herunder f.eks.

selskabets hovedindtægtskilde, antallet af transaktioner, smitte i aktionærkredsen samt

2) den enkelte ejendoms faktiske forhold, som f.eks. ejertid, økonomisk risiko / gevinst,

anvendelse mv.40 Disse forhold kan blandt andet ses ud fra selskabets årsregnskab, hvor

40 L.V. 2009 – 1, afsnit S.C. 1.3.3.

Avancebeskatning

aktiviteterne ofte fremgår. På den måde er det muligt for skattemyndighederne, der skal

afgøre, hvorledes en afgiftspligtig person skal beskattes, at vurdere hvilke aktiviteter,

der reelt finder sted i selskabet. Derfor vil de forhold, som kan læses ud fra selskabets

årsregnskab og som i øvrigt kan konstateres omkring selskabets aktiviteter, få afgørende

indflydelse på beskatningsgrundlaget, frem for selskabets vedtægtsmæssige

formålsbestemmelser. Endvidere skal det understreges, at selskabet ikke kan omgå

beskatning ved at henføre beløb til særlige poster i regnskabet, da det er

skattemyndighedernes samlede vurdering, der bliver afgørende.

De ovenfor nævnte domme TfS 1992, 38 H og TfS 2003, 267 Ø, antyder

da også, at domstolene kommer frem til en afgørelse ud fra en samlet betragtning af

samtlige omstændigheder omkring selskabet. Særligt det forhold, der omhandler smitte

fra aktionærkredsen har ud fra domspraksis vist sig at have en afgørende betydning for

udfaldet af dommene. Begrebet smittelæren vil derfor blive behandlet straks nedenfor,

hvorimod andre konkrete forhold, der kan være medvirkende til at afgøre, hvorvidt

selskabet skal næringsbeskattes, ikke fortjener en særlig gennemgang, grundet

afhandlingens omfang. Disse forhold vil dog blive nævnt i forbindelse med

domsanalyserne.

6.3.1. SmittelærenIndledningsvist skal det bemærkes, at smittelæren blot er en af mange

faktorer, der skal indgå i en vurdering af næringsformodningen. Et skatteretligt

smittebegreb eksisterer således ikke generelt, men skal anvendes i forbindelse med en

samlet vurdering.41 Smittelæren kan opdeles i to typer af situationer.42 Den ene situation

omhandler det tilfælde, hvor en ejendom forbliver hos samme skatteyder, men hvor

omstændigheder enten omkring den pågældende ejendom eller skatteyderen bevirker, at

ejendommen ændrer skattemæssig status. I selskabers tilfælde vil der oftest være tale

om, at der opstår smitte fra aktionærkredsen. Problematikken gennemgås i afsnit

6.3.1.1. I forhold til afhandlingens omdrejningspunkt, vil der være tale om smitte fra

person til selskab, selvom den modsatte situation, hvor en fysisk person smittes af et

selskab lige så vel kan opstå.

Den anden situation, der behandles i afsnit 6.3.1.2. omhandler det tilfælde,

hvor en ejendom overdrages mellem to interesseforbundne parter og hvor den ene er

41 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, s. 187.42 Bolander, Jane i TfS 1997, 88.

Avancebeskatning

næringsdrivende med fast ejendom, mens den anden ikke driver næring. Er

ejendommen således fra erhvervelsen en næringsejendom i skattemæssig henseende, går

diskussionen på, om den ved en overdragelse til en interesseforbundet part, der ikke er

næringsdrivende indenfor handel med fast ejendom, kan skifte status til anlægsaktiv.

De to teorier vil endvidere blive berørt i kapitel 10 om ændring i skattemæssig status,

men det skal, som også nævnt indledningsvist understreges, at smittelæren blot er en

lille del af den samlede vurdering, der er medvirkende til, at en ejendom ændrer status.

Smittelæren fylder dog meget i praksis om selskaber, da der ofte er flere deltagere, og

således flere aktører, der har mulighed for at smitte selskabet. I de følgende afsnit er kun

de væsentligste momenter omkring smitte fremhævet. Smittelæren kan bære en hel

afhandling i sig selv og er derfor begrænset væsentligt i det følgende.

6.3.1.1. Smitte fra aktionærkredsenEn række faggrupper vil alene på grund af deres erhverv være omfattet af

næringsformodningen. Ligningsvejledningen opremser eksempler på faggrupper, der vil

være mere sandsynlige til at blive næringsbeskattet ved afståelse af fast ejendom,

nemlig; ejendomshandlere, selvstændige håndværksmestre, byggeadvokater, arkitekter,

bygningsingeniører, landinspektører og bygningshåndværkssvende.43 Listen er langt fra

udtømmende og som andre steder i teorien om næringsbeskatning, vil der blive tale om

en konkret vurdering, der skal foretages i hvert enkelt tilfælde. Det er således ikke alle

selvstændige håndværksmestre, der vil blive næringsbeskattede, men ved vurderingen

vil der blive set på, i hvor høj grad den pågældende udfører entreprisearbejde o.l. eller

hovedsageligt udfører reparationsarbejder.

Entreprisearbejder i form af nybebyggelse eller opkøb og renovering med

henblik på videresalg, vil vægte i retning af næringsbeskatning, frem for de

håndværkere, der hovedsageligt udfører reparationsarbejder. Der er en generel tendens

til, at der lettere bliver statueret næringsbeskatning, hvor skatteyderen har tilknytning til

ejendomsmarkedet, byggebranchen eller lignende. Det tillægges f.eks. i dommen TfS

1992, 38 H afgørende betydning, at den ene af hovedaktionærerne i det sagsøgende

selskab driver en tømrervirksomhed, der har stået for opførelsen og salget af 150 huse.

Der kræves meget stærke beviser for, at en person, der allerede har en

stærk tilknytning til ejendomsmarkedet, kan undgå næringsbeskatning. Muligheden for

43 L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.3.1.1.

Avancebeskatning

at afkræfte præsumptionen for næringssalg er dog til stede og som ledende dom kan

nævnes U 1967, 258 H:

En tømrermester, der netop pga. sit erhverv havde en næringsformodning

imod sig, opførte en bolig til brug for ham og hans familie, som de beboede i en længere

årrække. Diskussionen i dommen gik på, om skattepligten overfor folk i byggefaget kan

bortfalde, når disse har beboet ejendommen i længere tid, modsat skatteydere, der har

gjort det til en særlig forretning at opføre det ene hus efter det andet, bebo dem i kortere

tid og så sælge dem.44 Et flertal af Højesterets dommere (dissens 5-2) nåede frem til, at

skatteyderen blev skattefritaget, da der på baggrund af en række momenter ikke kunne

anses at være tale om en erhvervelse, som skete i skatteyders næringsvej eller som

spekulation. Dommerne lagde blandt andet vægt på ejerperiodens længde45 samt at

ejendommen var erhvervet på lige vilkår (pris) med de øvrige ejendomme. Hvor lang tid

en person med en næringsformodning imod sig skal have ejet en ejendom, før han kan

fritages for beskatning, er dog ikke klart antydet af Helkett, men i U 1967, 258 H var

der tale om en periode på 10 år.46

Om dommen tilsvarende kan finde anvendelse i forhold til selskabers

ejendomme, må nok besvares afkræftende, idet selskabers anskaffelseshensigt af

naturlige årsager ikke kan være beboelse.47 Det må dog samtidig konstateres, at der

stilles store krav til at afvise en sådan næringsformodning og det afhænger også af den

pågældende ejendomstype samt anvendelse. Er der f.eks. tale om en lagerbygning, der

gennem mange år har været anvendt i et selskab til opbevaring mv., vil der være klare

beviser for at denne skal beskattes efter EBL.48

I forhold til de i afhandlingen omhandlede ejendomsselskaber, må det

teoretiske udgangspunkt være, at aktieselskabet er en selvstændig enhed og derfor først

og fremmest skal bedømmes uafhængigt af den eller af de dominerende aktionærer.49

44 Se også Trolle, J.’s kommentarer til dommen i U 1967B, 255, hvor han i øvrigt refererer til Helkett, C., Opgørelse af den skattepligtige indkomst. 45 Jf. også Helkett, C., Opgørelse af den skattepligtige indkomst, hvor det antages, at der kan statueres skattefrihed overfor folk i byggebranchen, hvor de har beboet den ejendom de sælger ”i et rimeligt tidsrum”, s. 440.46 Christiansen, Tommy V. antyder også på baggrund heraf i sin artikel JUS 2008, 14, at dommen er udtryk for, ”….at der i praksis nu antages at gælde en forhåndsformodning for næring, hvis en privat bolig sælges efter mindre end 10 års beboelsestid.”47 En yderligere diskussion af ejertiden og en mulig ændring i skattemæssig status for selskaber, vil være genstand for en behandling i kapitel 10.48 Jf. TfS 1991, 300 Ø.49 Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om Indkomstskat, s. 483.

Avancebeskatning

Ejendomsselskabets vedtægtsmæssige formål samt de faktiske aktiviteter i selskabet, vil

altid som udgangspunkt være afgørende. Aktionærernes indflydelse i selskabet og

uddannelse / erhverv kan dog også blive taget i betragtning ved en samlet vurdering.

Det kan således få betydning, hvis enkelte af aktionærerne driver erhverv indenfor en af

de omtalte faggrupper, hvilket også er en tendens, der afspejles i retspraksis, jf. for

eksempel TfS 1992, 38 H, hvor hovedaktionæren er tømmermester, samt TfS 2003, 267

Ø, hvor hovedaktionæren er advokat og tidligere har deltaget i andre selskaber med

lignende aktiviteter og TfS 1989, 567 H.50 Skifte i aktionærkredsen kan få betydning, da

nye aktionærer kan komme ind og ”smitte” selskabet med deres tilknytning til

ejendomsmarkedet.51 I den forbindelse vil det dog kun være ejendomme, der er

erhvervet efter den ”smittende” aktionærs indtræden i selskabet, der kan

næringsbeskattes.

6.3.1.2. Smitte ved overdragelse mellem interesseforbundne parterDen anden situation i forbindelse med smittelæren er lidt mere usikker og

der er ikke enighed i retspraksis om, hvordan situationen skal fortolkes. Det hænger

bl.a. sammen med, at denne form for beskatning står i modsætning til de almindelige

principper om skattesubjekters selvstændighed.52 Overdrages en ejendom således

mellem interesseforbundne parter, enten selskaber imellem, fra selskab til aktionær eller

omvendt, kan situationen nok blive en anden. Det afgørende i forhold til denne

smittelære er, at et smittemoment ikke kan bære en næringsformodning alene, da det er

en samlet vurdering af samtlige momenter omkring selskabet, der skal inddrages ved en

sådan vurdering.

Dog er situationen nok en anden, hvor der utvivlsomt kan konstateres en

pro forma overdragelse, eller en såkaldt ”afvaskning”53 af næringsformodningen. I en

sådan pro forma situation, vil smittelæren nok kunne bære en næringsformodning alene,

grundet den grove omgåelse af beskatning.54

50 Dommene er gennemgået ovenfor.51 Porsfelt, Helle, Ejendomsbeskatning, s. 622.52 Bolander, Jane i TfS 2002, 1096.53 Pedersen, Jan, Skatteretten 1, s. 484.54 Dette vil typisk være tilfældet hvor et selskab, der er næringsdrivende med fast ejendom overdrager ejendommen, der står til at blive solgt med en positiv avance, til et interesseforbundet selskab, der ikke driver næring. Beskatningen af den positive avance efter næringsreglerne er hårdere end beskatning efter EBL såfremt der ikke er tale om en negativ avance, der kan fradrages, hvilket modsat vil være fordelagtigt for selskabet.

Avancebeskatning

Spørgsmålet blev bl.a. berørt i TfS 2007, 529 V, hvor et selskab, der hidtil

ikke selv var blevet næringsbeskattet, i forbindelse med en fusion havde overtaget nogle

aktiviteter fra et søsterselskab, der var næringsdrivende med handel med fast ejendom.

En analyse af dommen følger umiddelbart nedenfor.

6.3.1.3. Analyse af TfS 2007, 529 VTvisten angik spørgsmålet om, hvorvidt et selskab, der ikke var

næringsdrivende med handel med fast ejendom, kunne blive næringsbeskattet og

fratrække tab ved afståelse af en ejendom, som selskabet havde opført og videresolgt

med tab. A/S Phønix Contractors var moderselskab og forestod en række af

foretagender i samarbejde med sine datterselskaber. En række af disse datterselskaber

drev erhverv indenfor handel med fast ejendom, bl.a. A/S Phønix Invest, der var

oprindelig bygherre på det i sagen omhandlede projekt, Golfparken på Fanø, der blev

opført i 1992. Moderselskabet Phønix Contractors fusionerede i 1996 med Phønix

Invest, og Phønix Contractors blev det fortsættende selskab. Endnu senere (i 2001)

fusionerede Phønix Contractors med NCC Roads som det fortsættende selskab og den i

dommen sagsøgende part. Golfparken blev solgt i 1998 med et tab, som Phønix

Contractors fratrak i den almindelige indkomst, hvilket skattemyndighederne (sagsøgte)

afviste.

Sagsøger lagde i dommen vægt på, at det var formålet på

erhvervelsestidspunktet, der var afgørende for, hvilken beskatningsform der skulle

anvendes. Det var således ikke afgørende, at ejendommen blev overdraget til

moderselskabet, da datterselskabet A/S Phønix Invest havde opført ejendommen med en

næringshensigt. Således pegede sagsøger på, at der forelå et afsmitningsmoment

selskaberne imellem, idet der var tale om interesseforbundne parter, hvilket også

stemmer overens med teorien om afsmitning, der er gennemgået ovenfor. Herudover

lagde sagsøger i sin procedure udelukkende vægt på A/S Phønix Invest og dette

selskabs forhold, herunder smitte fra hovedaktionærer i selskabet. Dette til trods for, at

A/S Phønix Invest var opløst på tidspunktet for afhændelsen.

Sagsøgte lagde ligeledes vægt på formålet på erhvervelsestidspunktet og

nåede frem til et modsat resultat ud fra det synspunkt, at næring først foreligger ved

flere systematiske ejendomshandler. Dette afviste sagsøger dog med, at hvis et selskab

vil undgå næringsbeskatning kan det blot lade sig opløse og danne på ny hver gang de

Avancebeskatning

erhverver en ny ejendom. Næringsformodningen må starte et sted og derfor burde

sagsøger få ret i sin påstand om, at erhvervelsen af Golfparken var deres første

næringsejendom. Sagsøgte kunne dog have ret i, at der hverken forelå systematisk og

professionel handel med fast ejendomme før erhvervelsen af Golfparken og heller ikke i

årene efter. Havde A/S Phønix Invest efter erhvervelsen af Golfparken erhvervet

yderligere ejendomme med henblik på videresalg, kunne dette være medvirkende til at

bekræfte næringsformodningen ud fra en helhedsvurdering. Dette lagde Landsretten dog

ikke vægt på i sin afgørelse.

I deres afgørelse af dommen lagde Landsretten vægt på en vurdering af,

om der ved erhvervelse af grunden til opførsel af Golfparken i 1991 blev etableret

næringsvirksomhed, eller om Phønix Invest allerede drev næring med køb og salg af

fast ejendom. Retten nåede frem til, at selskabet skulle have medhold i deres påstand om

næringsbeskatning og kunne således fradrage tabet i den almindelige indkomst. Der

blev bl.a. lagt vægt på, at der ved den pågældende erhvervelse blev påbegyndt næring

pga. den betydningsfulde investering, samt at selskabet besad den fornødne ekspertise

til at investere i fast ejendom og til at vurdere et muligt fremtidigt afkast på disse

investeringer.

Smittesynspunktet blev således skubbet i baggrunden, da der var tale om

en fusion selskaberne imellem. Det overtagende selskab skulle i en sådan situation

sidestilles med selskabet, der i sin tid erhvervede ejendommen. Hvis smittesynspunktet

skulle bære afgørelsen alene, ville det nok, jf. gennemgangen ovenfor kræves, at der var

tale om smitte i form af et forsøg på omgåelse af beskatningsreglerne. I nærværende

tilfælde var der ikke søgt omgåelse, men overdragelsen var en nødvendighed som følge

af selskabets likvidation ved en fusion.

6.3.2. Andre næringsmomenterSom nævnt i de indledende afsnit omkring næringsbeskatning er det en

samlet vurdering, der skal medvirke til at konstatere næringsbeskatning. Bl.a. momenter

som selskabets hovedindtægtskilde, ejertid, kontinuitet, økonomisk risiko mv. Disse

momenter vil ikke blive berørt nærmere, men indgå i en helhedsvurdering i forbindelse

med domsanalyser senere i afhandlingen. F.eks. ejertiden, der har stor betydning i

forhold til en senere diskussion af, om en næringsejendom kan overgå til

Avancebeskatning

anlægsformuen, samt hovedindtægtskilden og hvordan ejendommene opgøres i

selskabets årsregnskab, som vil blive behandlet i afhandlingens DEL IV.

6.4. Sammendrag af reglerne for næringsbeskatningOm et selskab er næringsdrivende med handel med fast ejendom, vurderes

for det første ud fra selskabets vedtægtsmæssige formålsbestemmelser. Findes der ikke

sådanne bestemmelser, eller stemmer disse ikke overens med selskabets faktiske

aktiviteter, kan de dog ikke lægges til grund. Derfor inddrages oftest en række andre

momenter til en samlet vurdering. Selskabets faktiske aktiviteter, samt i høj grad

aktionærernes tilknytning til ejendomsmarkedet får afgørende betydning for

beskatningsformen, selvom de faktiske omstændigheder ikke enkeltvis vil kunne bære

en næringsformodning. Det blev endvidere i indledningen slået fast, at det som

udgangspunkt er formålet med ejendommen på anskaffelsestidspunktet, der er

afgørende for, om det indgår som led i selskabets næring. Udskiftning i aktionærkredsen

kan påvirke et selskabs status til at skulle næringsbeskattes, dog kun i forhold til de

ejendomme, der er anskaffet efter den ”smittende” aktionærs indtræden i selskabet. Det

blev dog i afsnittet om smittelæren antydet, at ejendommen kan ændre skattemæssig

status og således overgå til anlægsformuen. Der er dog endnu ikke givet nogle

konklusioner på dette moment, og der henvises til kapitel 10, hvor en diskussion og

analyse af mulighederne for en ejendoms ændring i skattemæssig status vil finde sted.

7. Beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovenHvis det efter en gennemgang af ovenstående kan konstateres, at

skatteyder ikke driver næring med køb og salg af fast ejendom, bliver han i stedet

beskattet efter reglerne i EBL, jf. § 1, stk. 2 modsætningsvist. Som udgangspunkt

omfatter EBL alle afståelser af fast ejendom, der ikke sker som led i selskabets

næringsvej og har således funktion som en opsamlingslov.55 EBL blev indført i 1982 og

afløste en tidligere gældende lov om særlig indkomstskat. Med indførslen af loven blev

spekulationsbegrebet i SL i forhold til fast ejendom afskaffet. Begrebet blev

overflødiggjort, da al fortjeneste ved afståelse af fast ejendom blev opfanget enten af

bestemmelserne i EBL eller af næringsreglerne, som også gennemgået ovenfor. Således

omfatter EBL som nævnt al afståelse, der ikke er foretaget som led i næring.56 Derfor er 55 Porsfelt, Helle. Ejendomsbeskatning, s. 235.56 Endvidere gælder i få tilfælde lov om beskatning af fortjeneste ved førstegangsafståelser af visse ejerlejligheder, lov nr. 842 af 14. november 1997, der er ophævet pr. 1. januar 2004, men som stadig

Avancebeskatning

det også relevant at vurdere om, og i givet fald i hvilke tilfælde, der er en reel forskel

på, om beskatningen sker efter næringsreglerne, eller efter reglerne i EBL. En nærmere

gennemgang af de relevante regler i EBL, samt en løbende sammenligning med

næringsreglerne vil være medvirkende til at belyse de mulige forskelle.

7.1. UndtagelsesreglerneEn række undtagelser til hovedreglen om avancebeskatning af alle

ejendomme, der ikke er erhvervet som led i næring, findes i EBL § 8, også kaldet

parcelhusreglen samt i EBL § 9 om særlige regler for blandede ejendomme, samt i EBL

§ 11 om ekspropriationer. Således er disse bestemmelser de eneste tilfælde, hvor en

avance på afståelse af fast ejendom kan undtages fra beskatning, da EBL jo som nævnt

er en opsamlingslov, der derfor omfatter samtlige ejendomme, der ikke er

næringsejendomme.

7.1.1. Parcelhusreglen og blandet benyttede ejendommeParcelhusreglen i EBL § 8 omhandler afståelse af boliger, der har tjent til

bolig for ejeren eller dennes husstand. Der findes nogle nærmere betingelser for at blive

omfattet af parcelhusreglen, men da bestemmelsen ikke umiddelbart har relevans i

forhold til afhandlingens omdrejningspunkt, skal denne blot kort nævnes. I

næringsreglerne findes en tilsvarende bestemmelse, da reglerne som udgangspunkt kun

omfatter al handel med fast ejendom ”der henhører til vedkommendes næringsvej”. Kan

det således i forhold til næringsskattepligtige konstateres, at en fast ejendom har virket

som bolig for skatteyderen, bliver denne, hvis beviserne er tilstrækkeligt klare, fritaget

for beskatning, som i EBLs regler.57 Bevisbyrden for skattefritagelse påhviler

skatteyder, og der stilles meget store krav for en fritagelse, sammenlignet med reglerne i

EBL, hvor det er tilstrækkeligt at dokumentere, at man har beboet ejendommen. I

forhold til næringsreglerne kan der ske beskatning af private boliger, da

næringsformodningen følge skatteyder og er svær at afkræfte. Der findes dog eksempler

fra retspraksis på personer, der er blevet beskattet ved afhændelse af privat bolig eller

sommerhus, oftest med den begrundelse, at ejendommen kun har været i skatteyders

besiddelse i en kort periode, eller hvor et sommerhus delvist er anvendt til udlejning.58

gælder for enkelte udlejede lejligheder.57 Jf. den ledende dom U 1967, 258 H, som også er nævnt i det tidligere afsnit 6.3.1.1, hvortil der henvises.58 Se f.eks. TfS 2006, 825 V, hvor en skatteyder bebor en ejendom i 3 måneder efter denne en årrække har været udlejet. Blev ikke fritaget for beskatning efter § 8. Endvidere U 2008, 2504 H, hvor en ejendom, der tidligere har været benyttet til beboelse senere udlejes af skatteyder, kan omfattes af EBL

Avancebeskatning

EBL § 9 om blandede ejendomme omhandler de tilfælde, hvor en ejendom

omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1; (ejendomme benyttet helt eller delvist til

landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage), § 33, stk. 5; (ejendomme

indeholdende en eller to selvstændige lejligheder, der både tjener til bolig for ejerne og

til erhvervsmæssige formål) eller § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt.; (skovejendomme, der også

tjener til bolig for ejeren) kun skal avancebeskattes for den del, der ikke anvendes til

bolig for ejeren. Ejendommen skal helt eller delvist være benyttet erhvervsmæssigt og

den del af ejendommen, der ikke er blevet benyttet til erhverv, skal have tjent til bolig

for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvor skatteyder besidder

ejendommen. Privat beboelse hører i andre tilfælde til under fritagelsesbestemmelsen i §

8, men det er ejendommens vurderingsmæssige status efter vurderingslovens principper,

der er bestemmende for om ejendommen er omfattet af § 9 frem for § 8,59 selvom der er

tale om privat beboelse. Denne bestemmelse kan ikke sammenholdes med

næringsreglerne udelukkende med den begrundelse, at en erhvervsdrivende med

landbrug, gartneri eller lign. ikke samtidig vil drive næring med fast ejendom og derfor

på det grundlag ikke har nogen næringsformodning mod sig.60

Retspraksis indenfor området af EBL §§ 8 og 9 er meget omfattende og

mange tvister omhandler skattepligtige personer, der forsøger at komme ind under en af

undtagelsesbestemmelserne i §§ 8 og 9 for at undgå avancebeskatning. Sammenlignes

reglerne med næringsreglerne, er der en tendens til, at det er lettere at blive fritaget for

beskatning af avance ved privat beboelse efter reglerne i EBL, udelukkende på den

baggrund, at der er direkte lovhjemmel hertil i § 8. Grænsedragningen mellem

privatbeboelse og beboelse, der ikke falder ind under undtagelsesbestemmelserne, er

således mere klar end for næringsskattepligtige.61 Modsat næringsreglerne, hvor den

ledende dom U 1967, 258 H indikerer, at der er en forhåndsformodning for, at

ejendomme til privat beboelse, der har været ejet i mindre end 10 år, vil blive

næringsbeskattet.62 I forhold til afhandlingens omfang, er problemet ikke så stort, da

§ 8. (Sagen drejer sig dog hovedsageligt om rækkevidden af EBL § 8, stk. 1 til også at omfatte en- og tofamilieshuse og har af den grund principiel karakter.). 59 Kerzel, Malene, Thomson Online i kommentarer til EBL § 9, note 61. 60 Dog kan der være tale om bi-næring, hvor bevisbyrden må være sværere at løfte. Der er dog afgrænset herfra i afhandlingen. 61 Dog hermed ikke sagt, at der ikke opstår tvivlssituationer, hvilket den omfattende retspraksis da også er medvirkende til at bevise.62 Christiansen, Tommy V., i JUS 2008, 14.

Avancebeskatning

ejendomsselskaber nok i de færreste tilfælde vil kunne fritages for beskatning efter

EBLs regler, men derimod altid blive beskattet efter et af de to regelsæt.

7.1.2. Fritagelse ved ekspropriationDen sidste undtagelsesbestemmelse findes i EBL § 11. Bestemmelsen

omhandler de tilfælde, hvor skatteyder modtager en erstatningssum for sin ejendom i

forbindelse med ekspropriation. En avance ved en sådan erstatningssum er

skattefritaget. Dette gælder uanset om overdragelsen sker direkte til en

ekspropriationsmyndighed eller som frivillig overdragelse, hvor erhververen opfylder

betingelserne for at ekspropriere. Der findes ikke en tilsvarende regel i forhold til

næringsskattepligtige, hvorfor ekspropriation vil udløse en almindelig beskatning efter

SL.63

7.2. Entreprisekontrakter Ved en lovændring i 2005 blev tilføjet EBL § 1A, der vedrører avance ved

afståelse af retten til en entreprisekontrakt, som sidestilles med afståelse af fast ejendom

i forhold til avancebeskatning. Denne bestemmelse er begrundet i, at aktivet på sigt vil

blive til en fast ejendom og altså ikke kan benyttes til andre formål, da der allerede

foreligger en bindende kontrakt. Bestemmelsen vil ofte blive brugt i forbindelse med

salg af en grund, hvortil entreprisekontrakten er tilknyttet.64 Med indførelsen af

bestemmelsen er det blevet muligt for ejendomsselskaberne at drage større nytte af

EBLs regler, blandt andet da mulighederne for genanbringelse af avancen efter reglerne

i § 6 A hhv. § 6 C får større anvendelsesområde, jf. straks nedenfor.

For næringsskattepligtige har denne regel altid været gældende, da

kontrakter om opførsel af bygninger vil indgå som vedkommendes næringsvej, hvis

selskabet driver næring med fast ejendom. Dette skyldes, at KGL (herefter KGL)

undtager netop beskatning på fordringer og gæld, der vedrører fast ejendom, jf. lovens §

1, stk. 3, for så vidt denne driver næring med fast ejendom.65 Det skal hertil nævnes, at

kursgevinster på værdipapirer, der er erhvervet efter erhvervelse af ejendommen og som

afstås inden ejendommen sælges, beskattes efter KGL, da disse ikke kan indgå i

avanceopgørelsen og beskattes efter SL §§ 4 og 5.

63 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, s. 480.64 Skatteministeriet, Thomson Online i kommentarer til ændringslov nr. 370 af 2005 § 2, note 3.65 Dette hører sammen med, at entreprisekontrakter ikke er omfattet af KGL (kap. 6 om finansielle kontrakter), da denne lov generelt undtager fra fast ejendom. Derfor må SL §§ 4 og 5 finde anvendelse.

Avancebeskatning

7.3. Genanbringelse af avancenDet teoretiske udgangspunkt i EBL § 6 er, at fortjeneste ved afståelse af

fast ejendom skal medregnes i den skattepligtiges personlige indkomst og beskattes på

samme vilkår som den øvrige skattepligtige indkomst, ligesom det gælder for

næringsskattepligtige. Det samme gælder, i modsætning til næringsreglerne, ikke ved

fradrag for tab ved en negativ avance, da et tab efter EBLs regler er kildebegrænset, jf. §

6, stk. 4, 1. pkt.: ”I fortjeneste, der i et givet indkomstår er skattepligtig efter stk. 1 og 3,

kan den skattepligtige fradrage indkomstårets tab ved afståelse af fast ejendom…”

(egen fremhævning). Fortjeneste efter § 6 stk. 1 og 3 er netop de ord, der bestemmer, at

der kun kan fradrages en negativ avance i en positiv avance hidrørende fra en anden

ejendom, jf. EBL § 6 stk. 4. Tabet skal fratrækkes fortjenesten i en anden ejendom i det

samme eller de efterfølgende indkomstår, jf. EBL § 6 stk. 4, 2. pkt.66

De i praksis mest anvendte bestemmelser findes dog i EBL §§ 6 a – C om

genanbringelse, og der således en undtagelsen til hovedregelen om

kapitalgevinstbeskatning af fortjeneste.67 Reglerne, der jf. gennemgangen af § 6

ovenfor, kun omhandler den positive avance, giver den skattepligtig mulighed for at

udskyde tidspunktet for beskatning af avancen ved afståelse af fast ejendom, ved at

indskyde avancen i anskaffelsessummen på en ny fast ejendom. Der er således tale om

et kildebegrænset anvendelsesområde, idet det kræves, at avancen benyttes til

erhvervelse af et lignende aktiv.68 Der gælder i § 6 A en række betingelser, som skal

være opfyldt for, at en skatteyder kan udnytte mulighederne for genanbringelse af

avancen. For det første, kan genanbringelsen kun ske i de tilfælde, hvor såvel den

afståede som den erhvervede ejendom anvendes erhvervsmæssigt. Dette gælder

ligeledes, hvis kun dele af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, og avancen kan

henføres til netop den del.69 Både i forhold til skatteyder selv og til dennes samlevende

ægtefælles erhvervsvirksomhed, kan genanbringelsesreglerne finde anvendelse.70 For

det andet gælder genanbringelsesreglerne ikke på ejendomme, der anvendes til

66 Endvidere gælder carry back reglen efter EBL § 6, stk. 7, hvor negativ avance også kan tilbageføres til tidligere indkomstår. Dette gælder dog kun for delafståelser, hvilke der er afgrænset fra i afhandlingen, og derfor vil reglen heller ikke blive behandlet nærmere.67 Da reglerne omhandler udskydelse af beskatning, vil den altid være at foretrække, hvis det er muligt for skatteyder.68 Jf. EBL § 6 A, stk. 1, 1. pkt.69 Jf. EBL § 6 A, stk. 1, 2. pkt.70 De nærmere omstændigheder omkring samlevende ægtefæller og de krav, der opstilles herom, vil ikke blive nærmere berørt i afhandlingen.

Avancebeskatning

udlejning, da udlejning ikke anses som erhvervsmæssig virksomhed i EBLs forstand.71

Derfor er anvendelsesmulighederne i genanbringelsesreglerne for så vidt angår

afhandlingens omdrejningspunkt, ejendomsselskaber, begrænsede, da deres

hovedaktivitet er udlejning.

EBL § 6 A, stk. 2 opstiller endvidere to praktiske betingelser, der skal

være opfyldt for, at genanbringelsesreglerne kan finde anvendelse. For det første skal en

geninvestering finde sted i samme eller efterfølgende indkomstår, som afståelsen har

fundet sted, jf. stk. 2 nr. 1. For det andet gælder den praktiske regel, at skatteyder senest

i det indkomstår, hvor genanbringelsen finder sted, skal selvangive, at han benytter

reglen i stk. 1, jf. stk. 1 nr. 2.

EBL § 6 C gælder de tilfælde, hvor skatteyder vælger at benytte

genanbringelse af avancen til ombygninger, tilbygninger og nybygninger. Herudover

gælder de tilsvarende regler og begrænsninger som i EBL § 6 A, altså krav om

erhvervsmæssig anvendelse, tidsmæssige begrænsninger mv., som gennemgået ovenfor.

Det er således muligt for en skatteyder at benytte avancen ved salg af en

erhvervsejendom efter § 6 A til at indskyde i et ombygningsprojekt på en anden

ejendom, som skatteyder råder over. I forhold til EBL § 1 A, som er nævnt ovenfor,

gælder reglerne om genanbringelse i samme omfang og anvendelsesmulighederne i

genanbringelsesreglerne er dermed udvidet.

Som nævnt indledningsvist, findes der ikke i næringsreglerne tilsvarende

regler om genanbringelse. Den mest markante forskel til næringsreglerne må derfor

være, at står den skattepligtige til at få en negativ avance, vil næringsreglerne være

fordelagtige, imens reglerne i EBL er at foretrække såfremt der er tale om en positiv

avance, da beskatning af denne kan udskydes ved en genanbringelse. En negativ avance

kan efter EBL kun udnyttes i det omfang selskabet i samme eller efterfølgende

indkomstår får en positiv avance ved salg af en anden ejendom, hvori underskuddet kan

modregnes. Det fremgår også ofte af dommene, der omhandler spørgsmålet om,

hvorvidt skatteyder skal beskattes efter næringsreglerne eller efter EBL, at

71 Jf. EBL § 6 A, stk. 1, 3. pkt. I forhold til reglerne omkring ægtefællens benyttelse til erhvervsmæssig virksomhed, fastslår Helle Porsfelt i TfS i 2007, 769, at lovteksten er formuleret så bredt, at ægtefælles benyttelse mod betaling af leje for lokalerne kan rummes i lovteksten selvom udlejningsvirksomhed ikke anses for erhvervsvirksomhed i lovens forstand. Hun går således imod Landsskatterettens afgørelse i SKM 2007, 598 LSR, der når frem til, at ægtefælles betaling for brug af lokaler kan betegnes som udlejning og derfor ikke er omfattet af reglerne i EBL.

Avancebeskatning

skattemyndighederne er mindre villige til at statuere næring, hvor der er tale om en

negativ avance, da dette giver skatteyder mulighed for at fradrage tabet i den

almindelige indkomst. Ved EBL må skatteyder modsat bære det fulde tab, såfremt han

ikke ønsker eller har mulighed for at modregne (den negative) avance i positiv avance

opnået ved salg af en anden ejendom.

7.4. Ejendommens status på anskaffelsestidspunktetI forhold til næringsreglerne har det stor betydning for en vurdering af

beskatningsgrundlaget, hvad formålet med ejendommen var på anskaffelsestidspunktet.

Når det gælder ejendomme, der skal beskattes efter EBL, er problemet omkring

ejendommens anvendelse tilsyneladende ikke så stort. Dette skyldes dels, at

næringsformodningen ikke som udgangspunkt knytter sig til ejendommen, men i højere

grad til den skattepligtige person og dels, at EBL er en opsamlingslov og dermed

medtager alle ejendomme til beskatning, som ikke omfattes af næringsreglerne. De

tvister, der omhandler beskatning efter EBL handler i størst omfang om

undtagelsesbestemmelserne i §§ 8 og 9 (og enkelte om § 11) frem for en vurdering af,

om ejendommens status som skatteobjekt, da dette under alle andre omstændigheder,

end ved undtagelsesbestemmelserne, er tilfældet. Diskussionen i forhold til EBL

omhandler således i højere grad spørgsmålet om ejendomstypen.

I øvrigt findes i EBL en række regler for opgørelse af avancen, hhv.

anskaffelsessummen, løbende regulering af denne, samt afståelsessummen. Disse

bestemmelser vil blive gennemgået i kapitel 7, der behandler opgørelsen af avancen og

hvorvidt der eksisterer en forskel mellem avanceopgørelsen efter næringsreglerne eller

efter EBL.

7.5. Sammendrag af reglerne for ejendomsavancebeskatningEBL er en opsamlingslov, der gælder for beskatning af alle de

ejendomme, der ikke skal næringsbeskattes. Med undtagelse af bestemmelserne i §§ 8,

9 og 11, er den eneste markante forskel på de to beskatningsformer, at EBL er

kildebegrænset. Dvs. at i forhold til en negativ ejendomsavance, vil skattepligtige efter

EBL ikke have mulighed for at fradrage tabet i den almindelige indkomst, som

næringsskattepligtige. EBLs regler er blevet udvidet til ikke blot at gælde fast ejendom,

men også entreprisekontrakter. Denne lovændring har betydet et større

anvendelsesområde for EBL, og udligner således nogle forskelle til næringsreglerne. Da

Avancebeskatning

EBL åbner mulighed for at genanbringe avancen i en anden ejendom og dermed

udskyde beskatningstidspunktet, er beskatningen mere lempelig end beskatning efter

næringsreglerne.

8. Opgørelse af avancenPrincipperne for opgørelse af avancen ved afståelse af fast ejendom er for

både næringsskattepligtige samt skattepligtige efter EBL, at avancen opgøres som

differencen mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen med visse korrektioner,

der vil blive nævnt i de enkelte afsnit omhandlende hhv. næringsreglerne og EBL. Det

er en generel hovedregel, at kapitalgevinster opgøres efter nominelle beløb, men der

findes undtagelser hertil i særlovgivning.72 Denne hovedregel om opgørelse af

kapitalgevinster / - tab efter nominelle principper er ikke hjemlet i lov, men beror på

almindelige driftsøkonomiske principper.73 Som udgangspunkt for opgørelse af hhv.

anskaffelses- og afståelsessummen på fast ejendom, anvendes det beløb, der er angivet i

skødet eller på købsaftalen.74 Anskaffelses- og afståelsessummerne udregnes som

altovervejende hovedregel efter de samme principper, da købers anskaffelsessum svarer

til sælgers afståelsessum. I forhold til diverse omkostninger i forbindelse med handlen,

kan køber hhv. sælger dog kun medregne udgifter, som han selv har afholdt ved

avanceopgørelserne. Eksempler på omkostninger, der kan indgå i anskaffelsessummen,

er tinglysningsafgift, vej- og kloakgæld mv. Udgifter, der kan fratrækkes

afståelsessummen er f.eks. annonceudgifter, mægler- samt advokatsalær o.l. Udgifter til

forbedringer og vedligeholdelse i forbindelse med afståelsen kan også medregnes, hvis

disse er afholdt for sælgers regning efter afhændelsen. En gennemgang af de nærmere

regler herom hører dog ikke hjemme i nærværende afhandling, og vil ikke blive

gennemgået nærmere. Indgår der i overdragelsessummen betaling for løsøre, der

medfølger ved handlen, skal disse dog udskilles fra avanceopgørelsen. (F.eks. inventar,

besætninger ol.)75

I forhold til indregning af skattemæssige afskrivninger foretaget i sælgers

ejertid, gælder forskellige regler for de to typer af beskatning. En overordnet

72 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, s. 431. 73 Ibidem.74 L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.2.2.1 og afsnit E.J.2.2.2 fsv. angår EBL og afsnit E.J.3.2 fsv. angår næring.75 L.V.2009 - 1, afsnit E.J.2.2.1 om EBL. Der findes ikke lignende vejledning i forhold til næringsskattepligtige, men det må antages, at løsøre heller ikke for næringsdrivende kan medregnes i avanceopgørelsen.

Avancebeskatning

gennemgang af afskrivningerne vil blive foretaget inden de enkelte beskatningsformer

gennemgås.

8.1. Skattemæssige afskrivningerBaggrunden for afskrivninger på fast ejendom og på investeringsobjekter

generelt er at fordele anskaffelsessummen på disse investeringsobjekter over en

årrække, svarende til en periodisering over, hvornår objektet reelt bliver forbrugt.

Modsætningsvist kan det konstateres, at der ikke kan foretages afskrivninger på

omsætningsaktiver, da disse er beregnet til videresalg.76 Dette gælder dog ikke

afskrivninger på bygninger, selvom disse står opført under omsætningsaktiver i

regnskabet. Fast ejendom kan altid afskrives, da der er direkte hjemmel hertil i AL.77

Skattemæssige afskrivninger har en tilsvarende funktion, men vedrører kun skatten. AL

§ 14 hjemler afskrivninger på erhvervsmæssigt benyttede bygninger, der ikke er

omfattet af undtagelsesbestemmelserne i stk. 2. Hertil skal det bemærkes, at det er

bygningens faktiske anvendelse, der er afgørende for hvorvidt denne er

afskrivningsberettiget, frem for det oprindelige formål med opførslen af bygningen.78

Afgrænsningen er ikke altid klar, og særligt i forhold til udlejede bygninger, kan det

være svært for udlejer at føre kontrol med bygningens reelle anvendelse. Bygninger, der

ikke anvendes/står tomme er f.eks. ikke afskrivningsberettigede.79

Der kan som hovedregel afskrives årligt med et beløb svarende til 4 % af

anskaffelsessummen ud fra en forestilling om, at fast ejendom over en periode på 25 år

kan nedskrives til 0 kr.80 Afskrivning foretages fra og med det år, hvor ejendommen

tages i brug til et afskrivningsberettiget formål, men der kan ikke afskrives i

afståelsesåret.81 Disse afskrivninger kan fradrages i den skattepligtige indkomst, jf. også

SL § 6, stk. 1, litra a, der er den oprindelige lovhjemmel til at foretage skattemæssige

afskrivninger.82 Der tages i afhandlingen udgangspunkt i ejendomme, der fuldt ud

76 Porsfelt, Helle, Ejendomsbeskatning, s. 24.77 Ejendomme erhvervet med videresalgshensigt således også afskrives uanset den regnskabsmæssige behandling, da der i AL § 50 er hjemmel til at afskrive på næringsaktiver. Se endvidere afsnit 11.4.2. om den regnskabsmæssige begrebsanvendelse for - og behandling af næringsejendomme.78 Jf. L.V. 2009 - 1, afsnit E.C.4.1.1.79 Ibidem.80 Jf. AL § 17, stk. 1. Er der særlige omstændigheder ved den pågældende ejendom, f.eks. høj alder, der gør, at afskrivningen bør være højere, er det hjemmel hertil i, jf. AL § 17, stk. 2.81 Jf. AL § 17, stk. 1 og § 20, stk. 1.82 Porsfelt, Helle. Ejendomsbeskatning, s. 23. Før AL, blev alle afskrivninger således foretaget efter SL § 6, stk. 1, litra a. I dag er der kun få tilfælde tilbage, der omfattes af denne regel, f.eks. hvor der ikke er ejendomsret til det afskrivningsberettigede objekt, som ellers er krævet i AL. (Jf. note 31 til SL § 6, Thomson Online).

Avancebeskatning

benyttes erhvervsmæssigt. Er dette ikke tilfældet, skal der ske en opdeling af den

erhvervsmæssige - og den ikke erhvervsmæssige del, og der kan ikke i sådanne tilfælde

afskrives på 100 % af anskaffelsessummen.83 Afskrivningsgrundlaget er den

kontantomregnede anskaffelsessum.84

Endvidere hjemler AL § 18 en mulighed for at straksafskrive udgifter til

forbedringer og ombygninger foretaget på ejendommen. De nærmere betingelser for at

kunne straksafskrive vil ikke blive behandlet i afhandlingen, da de ikke har relevans for

problemformuleringen. Bestemmelsen skal dog kort nævnes, da den har relevans i

forhold til hvilke beløb, der skal medregnes ved opgørelse af avancen.

8.1.1. Genvundne afskrivningerEfter AL § 21 kan der ved afståelse af fast ejendom, der hører under

reglerne i EBL foretages en opgørelse over gevinst / tab på genvundne afskrivninger, da

disse kan beskattes særskilt i afståelsesåret. Genvundne afskrivninger beregnes som

forskellen mellem afståelsessummen og den nedskrevne værdi. Den nedskrevne værdi

er den afskrivningsberettigede anskaffelsessum tillagt de i ejertiden foretagne

forbedringer på ejendommen, og med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger,

bortset fra straksfradrag.85 Hvis avancen overstiger de faktisk foretagne afskrivninger,

kan skatteyder dog højst beskattes af et beløb svarende til de faktisk foretagne

afskrivninger.86 Dette sikrer skatteyder mod dobbeltbeskatning,87 da den resterende del

af avancen beskattes reglerne i EBL. Skatteyder kan også vælge at fratrække samtlige

afskrivninger direkte i anskaffelsessummen efter EBL § 5, stk. 4, og bliver således ikke

særskilt beskattet efter reglerne i AL.

Det vil være særligt fordelagtigt for selskaber at vælge at opgøre og

beskatte de genvundne afskrivninger efter AL § 21 i tilfælde, hvor afståelsessummen er

mindre end den nedskrevne værdi, da der efter § 21, stk. 3 er mulighed for at fradrage

dette tab. Normalt vil et tab på afståelse af fast ejendom efter EBL være kildebegrænset,

men hvis afskrivningerne opgøres særskilt, vil tabet kunne fradrages i den almindelige

83 Jf. AL § 19.84 Jf. AL § 45, stk. 1.85 Jf. AL § 21, stk. 2. Straksfradraget indgår fuldt ud i den skattepligtiges indkomstopgørelse i det år fradraget finder sted og skal derfor ikke indgå i beregningen af de genvundne afskrivninger.86 Jf. AL § 21, stk. 2, sidste pkt.87 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, s. 488.

Avancebeskatning

indkomst.88 Selskabers beskattes 100 % af genvundne afskrivninger, hvor fysiske

personer kun beskattes med 90 %.89

Skal der derimod ske beskatning efter næringsreglerne, kan der ikke

foretages en særskilt opgørelse og beskatning af genvundne afskrivninger. De foretagne

afskrivninger fratrækkes direkte i anskaffelsessummen for ejendommen, hvorefter den

skattepligtige avance fremkommer som forskellen mellem afståelsessummen og de

nedskrevne værdier.90

8.2. Særlige regler for næringsskattepligtigeSom nævnt tidligere, i forbindelse med gennemgangen af reglerne for

næringsskattepligtige, findes lovhjemlen i SL § 5, stk. 1, litra a, jf. § 4. Derfor findes der

heller ingen konkrete regelsæt, når det gælder opgørelse af avancen. En gennemgang må

derfor bero på de generelle regler, der gælder for opgørelse af kapitalgevinster samt

Ligningsvejledingens retningslinjer, der er udarbejdet på baggrund af praksis. Når

avancen således skal opgøres i forbindelse med beskatning efter principperne om

næringsdrivende, sker dette med udgangspunkt i forskellen mellem anskaffelses- og

afståelsessummen, beregnet ud fra de nominelle værdier,91 i modsætning til

kontantomregning i EBL, som gennemgås nedenfor. De nominelle værdier anvendes

uanset om anskaffelses- og afståelsessummen berigtiges ved kontant betaling.92 Der

findes dog i praksis en række modifikationer til det teoretiske udgangspunkt om

nominelle værdier, idet KGL indeholder en hjemmel til, at kursgevinster og –tab, der

konstateres i forbindelse med avanceopgørelsen, ikke omfattes af loven, jf. lovens § 1,

stk. 3.

Overtager en køber f.eks. sælgers prioritetsgæld, skal denne medregnes til

nominel værdi. Men vælger køber senere at indfri lånet til en mindre kurs end kurs pari,

skal kursgevinsten fradrages anskaffelsessummen, når ejendommen på et senere

tidspunkt afhændes.93 Dermed bliver kursgevinsten medregnet avanceopgørelsen og er

ikke omfattet af KGL.94 Det vil sige, at opgørelse af avancen efter nominelle værdier er

en sandhed med modifikationer, da kursgevinster / -tab altid skal medregnes, hvis de

88 Hjemlen til at foretage skattemæssige afskrivninger findes i SL § 6, stk. 1, litra a.89 Jf. AL § 21, stk. 1, jf. stk. 6.90 Jf. AL § 50, stk. 291 L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.3.2.92 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, s. 481.93 L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.3.2.94 Jf. KGL § 1, stk. 3.

Avancebeskatning

indgår i anskaffelsessummen eller konstateres i forbindelse med afståelsen. Således

bliver den reelle værdi ved beregning af avancen ofte den kontante værdi, som det også

er tilfældet i EBL, som gennemgås straks nedenfor. Modsat kan der dog ikke i avancen

indregnes kurstab / -gevinster på lån, der optages efter, at ejendommen er overtaget og

som indfries inden ejendommen sælges, eller som køber ikke overtager.95 Som

udgangspunkt benyttes de samme principper for hhv. anskaffelses- og

afståelsessummen, da erhververs anskaffelsessum også er overdragers afståelsessum og

dermed samme beløb.

Som gennemgået ovenfor skal ejeren, hvis denne har valgt at afskrive på

ejendommen, nedsætte anskaffelsessummen med de på ejendommen foretagne

afskrivninger.96 Fortjeneste / tab på ejendommen medregnes ved opgørelse af den

almindelige indkomst, jf. SL § 4 jf. § 5, stk. 1, litra a.

8.3. Særlige regler for skattepligtige efter EBLLovhjemlen til opgørelse af avancen findes i EBL § 4, stk. 1, hvor

hovedprincippet er, at fortjenesten opgøres som forskellen mellem den

kontantomregnede afståelsessum og den regulerede kontantomregnede

anskaffelsessum.97 Det er bemærkelsesværdigt, at ordlyden i bestemmelsen kun hjemler

fortjeneste, hvorefter det ikke fremgår, hvorledes en negativ avance skal opgøres. Efter

EBL § 6, stk. 5, 2. pkt., kan tabet, hvis det er opgjort på grundlag af

anskaffelsessummen efter § 4, stk. 3, 3. pkt., (den faktiske anskaffelsessum), ikke

overstige det tab, der kan opgøres ved anvendelse af reglerne i § 4, stk. 3, 1. og 2. pkt.,

(særregler for ejendomme anskaffet før d. 19. maj 1993). Det må således indirekte

kunne udledes, at et tab opgøres efter samme principper som fortjeneste, hvorfor det må

anbefales, at ordet fortjeneste i § 4, stk. 1, erstattes af det neutrale ord avance, som også

er terminologien, der bliver anvendt i afhandlingen.

Anskaffelsessummen opgøres efter § 4, stk. 2 som den kontante del af

købesummen sammenlagt med kursværdien af ejendommens gældsposter på

anskaffelsestidspunktet. Anskaffelsessummen reguleres med et tillæg på 10.000 kr. pr.

95 Porsfelt, Helle. Ejendomsbeskatning, s. 655.96 L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.3.2 samt Porsfelt, Helle, Ejendomsbeskatning, s. 656.97 Det kontantomregnede beløb beregnes ved at lægge kursværdien på de på ejendommen eksisterende gældsposter sammen med den kontante del af anskaffelses- / afståelsessummen, jf. EBL § 4, stk. 2 og stk. 4.

Avancebeskatning

år inkl. anskaffelsesåret men ikke afståelsesåret,98 samt med tillæg for udgifter til

forbedringer og vedligeholdelse, i det omfang de overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår.99

En af de væsentligste ændringer af EBL skete i 1993, hvor en stramning af reglerne

fandt sted, særligt i forhold til § 4 om fastlæggelse og regulering af

anskaffelsessummen. Hidtil var ejendomsavancebeskatningen åremålsbestemt således,

at man efter en ejertid på over 7 år blev skattefritaget. Dette er nu ændret, så

avancebeskatningen gælder ubegrænset. Der gælder stadig en række overgangsregler

om opgørelse og regulering af anskaffelsessummen for ejendomme anskaffet før d. 19.

maj 1993, hvor disse ændringer blev indsat i loven. Disse regler vil dog ikke blive

gennemgået nærmere, da en sådan gennemgang bliver for omfattende i forhold til

afhandlingens omfang, jf. afgrænsningen.

Afståelsessummen opgøres efter EBL § 4, stk. 4 og skal på samme vilkår

som anskaffelsessummen kontantomregnes. Dog skal det bemærkes, at der indtil en

lovændring i 1997 ved kontantomregning af ejendommens gældsposter blev taget

udgangspunkt i kursen på anskaffelsestidspunktet eller på gældsstiftelsestidspunktet.

Efter lovændringen i 1997 bliver der taget udgangspunkt i kursen på

afståelsestidspunktet, dvs. det tidspunkt, hvor endelig og bindende aftale foreligger,

altså når den sidste af parterne har underskrevet købsaftale eller skøde.100 Sælger og

køber skal på skøde, i købsaftale eller på anden skriftlig måde, foretage en fordeling af

den samlede afståelsessum på grunde, bygninger osv.101 Dette er begrundet i, at

bygninger skal opgøres hver for sig uden at gælden nødvendigvis knytter sig til den

enkelte bygning.

Som også nævnt i afsnittet om næring, kan skatteyder, hvis denne har

valgt at afskrive på ejendommen efter reglerne i AL, enten vælge at opgøre og beskatte

de genvunde afskrivninger særskilt efter AL § 21 eller medregne dem i

avanceopgørelsen ved at fratrække de foretagne afskrivninger i anskaffelsessummen. jf.

EBL § 5, stk. 4. Fortjeneste / tab på ejendommen beskattes som kapitalindkomst efter de

almindelige regler i EBL, da der for selskaber ikke sker nogen kvalificering af

indkomsten i personlig indkomst hhv. kapitalindkomst, som i personskatteloven mv.102

98 Jf. EBL § 5, stk. 199 Jf. EBL § 5, stk. 2100 Porsfelt, Helle, Ejendomsbeskatning, s. 281. Det dokument (skøde eller købsaftale) der underskrives først, vil danne grundlag for datoen for overdragelsen.101 Jf. EBL § 4, stk. 5.102 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 2, s. 334.

Avancebeskatning

8.4. Sammendrag af principperne for avanceopgørelsenOpgørelse af avancen beregnes som differencen mellem købesummen og

afståelsessummen. Efter EBL skal der ske kontantomregning samt årlig regulering af

den oprindelige anskaffelsessum. Efter næringsreglerne opgøres beløbene efter

nominelle værdier, og der er ingen tale om regulering af anskaffelsessummen, hvorfor

nettofortjenesten umiddelbart vil blive tilsvarende højere, og deraf medføre en større

avance til beskatning. Har skatteyder valgt løbende at afskrive på ejendommen, skal

afskrivningerne for næringsskattepligtige blot fratrækkes i anskaffelsessummen. For

skattepligtige efter EBL er der valgfrihed mellem at opgøre de genvunde afskrivninger i

afståelsesåret og beskatte dem særskilt i den almindelige indkomst, eller medregne dem

i avanceopgørelsen ved at fradrage beløbet i anskaffelsessummen.

9. Perspektivering: Forskellen mellem næring og EBLI faglitteraturen gøres der en dyd ud af at sondre mellem

næringsbeskatning og reglerne i EBL. Det bliver således vigtigt at kende forskellen

mellem de to regelsæt og efterfølgende finde ud af, hvilken gruppe den skattepligtige

tilhører. Der er til gengæld ikke mange teoretikere, der bruger tid på at vurdere, hvori

den reelle forskel mellem de to beskatningsformer ligger, og om forskellen reelt er så

markant som de linjer, der bliver trukket op i litteraturen. Derfor vil der i nærværende

afsnit blive set på de reelle forskelle, der eksisterer mellem de to beskatningsformer, og

om de har betydning i forhold til skatteyder, såvel når der er tale om en positiv avance

ved afståelsen som ved en negativ avance. Særligt i forhold til tab på fast ejendom, kan

der tilsyneladende opstå nogle mærkbare forskelle, hvilket der vil blive analyseret på i

de efterfølgende afsnit. Da ejendomsmarkedet, som nævnt indledningsvist, i mange år

har været præget af stor fremgang, har der tilsyneladende ikke været fokus på den

negative drejning, som markedet bærer præg af i dag. Dette kommer tydeligt til udtryk i

EBL, hvor der i samtlige bestemmelser103 benyttes ordet fortjeneste, som også nævnt

tidligere, selvom begrebet tilsyneladende dækker over avancen, uanset om den er

negativ eller positiv. I det følgende vil momenter i de forskellige beskatningsformer

blive fremhævet og sammenlignet, hvorefter vil følge en konklusion på, hvori forskellen

ligger, og om det er af stor betydning, hvorvidt en skatteyder bliver beskattet efter

næringsreglerne eller efter EBL.

103 Særligt EBL §§ 1, 4, 6, 6 A, 7, 8, 9 og 11.

Avancebeskatning

9.1. Opgørelse af avancenHvor kursgevinsten /-tabet ikke medregnes i avanceopgørelsen, vil der

blive taget højde for disse kursgevinster andetsteds i selskabets årsregnskab, og således

vil der principielt ikke være nogen forskel på, om avancen opgøres efter nominelle

værdier eller kontantomregninger. Men da der i forhold til næringsreglerne ikke er

hjemmel til en regulering af anskaffelsessummen, som i EBL § 5,104 der hjemler en årlig

regulering på 10.000 kr., vil avancen blive tilsvarende højere og beskatningen hårdere.

Til gengæld er der efter næringsreglerne mulighed for at fradrage tab som følge af en

negativ avance i den almindelige indkomst, hvor EBL er kildebegrænset.

9.2. GenanbringelsesreglerneDer findes kun regler om genanbringelse af avancen i EBL. Skal der ske

beskatning efter de almindelige beskatningsregler, vil der således ikke være mulighed

for at udskyde beskatning. Et selskab vil derfor blive beskattet hårdere efter

næringsreglerne. Muligheden for fradrag findes dog til gengæld også, hvor selskaber får

en negativ avance. Skattepligtige efter EBL kan ikke fradrage tab i den almindelige

indkomst, men er tvunget til at modregne tabet i fortjenesten ved salg af andre

ejendomme, såfremt de ikke ønsker at bære tabet, hvilket kan være byrdefuldt, eller

ligefrem umuligt for selskaber, der er økonomisk nødlidende. Som det også er påpeget i

tidligere afsnit, er genanbringelsesreglerne i EBL blot en udskydning af beskatningen og

for privatpersoner vil der på et tidspunkt blive udløst beskatning.105 I selskabsform er det

dog lettere at videreføre selskabet i generationer og en udskydning af beskatningen i

form af nye investeringer, vil således kunne udnyttes over en lang årrække indtil

selskabet likvideres. Et tab skal dog realiseres uden mulighed for fradrag, hvor der ikke

findes en positiv avance fra et andet ejendomssalg, som kan anvendes til modregning.

9.3. EBL § 11En bestemmelse, der ikke findes tilsvarende principper omkring i forhold

til næringsreglerne, er § 11 om skattefritagelse for ekspropriation og erstatning. Denne

regel er dog ikke af stor betydning for afhandlingens omdrejningspunkt. Afståelse af en

ejendom i forbindelse med ekspropriation, er ikke en situation, som skatteyder selv er

herre over og der kan derfor ikke spekuleres i at vælge EBLs regelgrundlag som

beskatningsform, for at undgå at blive beskattet ved avancen af en eksproprieret 104 Der er afgrænset fra de øvrige reguleringsbestemmelser i EBL.105 Her findes dog andre alternativer til beskatning, som f.eks. skattemæssig succession, hvilket dog ligger udenfor afhandlingens afgræsning.

Avancebeskatning

ejendom. Står en ejer af en fast ejendom overfor at skulle eksproprieres, er det dog

fordelagtigt at kunne komme ind under reglerne i EBL, men det er ikke en situation, der

kan spekuleres i.

9.4. Sammendrag på forskellene mellem de to regelsætBetydningen af forskellen på de to beskatningsformer afhænger dels af,

om der er tale om en fysisk person eller et selskab, dels af ejendomstypen, om der er

tale om en 100 % erhvervsmæssigt benyttet ejendom, eller om der er tale om en blandet

benyttet ejendom. Den forskel der går igen, og som også kommer til udtryk i en række

af tvister om beskatningsform, er at næringsformodningen også medfører en hårdere

beskatning, men samtidig en mulighed for fuldt fradrag ved negativ avance. Som

antydet i et tidligere afsnit, og som flere teoretikere også med forsigtighed antyder, så er

skattemyndighederne flittige til at statuere næring, hvor der er tale om en ejendom, der

har genereret overskud ved salg, og anlægsejendom, hvor der er tale om negativ avance,

således, at skatteyder ikke får mulighed for at drage nytte af EBLs

genanbringelsesregler ved positiv avance og SLs hjemmel til fradrag ved en negativ

avance. Denne antydning, der gentagne gange bliver fremhævet i litteraturen samt i

retspraksis, er således medvirkende til at bekræfte den til tider store økonomiske forskel

i den skattemæssige opgørelse og behandling.

10. Ændring af ejendommens skattemæssige status

10.1. Formålet på erhvervelsestidspunktetTeorien omkring avancebeskatning tager udgangspunkt i formålet med

ejendommen på anskaffelsestidspunktet.106 Også i retspraksis er udgangspunktet for en

vurdering af ejendommens skattemæssige status således anskaffelseshensigten, jf. f.eks.

U 1967, 258 H, hvor det lagdes til grund, at hensigten på anskaffelsestidspunktet var til

beboelse for skatteyderen og dennes familie. Det er dermed det teoretiske

udgangspunkt, at en ejendom ikke senere kan skifte status, hvis den først er blevet

betragtet som næringsejendom. Der foregår dog en livlig debat om emnet i litteraturen,

samt i forbindelse med en række afgørelser. De følgende afsnit vil lægge vægt på en

mulig ændring af status fra at være næringsejendom og til at indgå i anlægsformuen, da

denne situation har givet anledning til flest debatter og tvister.

106 Særligt for næringsreglerne. I forhold til EBL er problemet med at fastslå formålet med ejendommen ikke stort, jf. afsnittet ovenfor.

Avancebeskatning

En eventuel overgang i skattemæssig status kan finde sted i to henseender,

dels hvor ejerens skattemæssige status ændres og dels, hvor ejendommen overdrages fra

et skattesubjekt til et andet.107 I nærværende vil der blive lagt vægt på den første

situation. Der kan drages paralleller til smittebegrebet, hvor der også sondres mellem

ændring i ejerens skattemæssige status (som følge af indtræden/udtræden af (hoved-

aktionærer i et selskab) og overdragelser mellem interesseforbundne parter.

10.1.1. Anlægsaktiver ved næringsvirksomhedens begyndelseEn diskussion af, om anlægsaktiver kan indgå i næringsformuen når

skatteyder begynder at drive næringsvirksomhed fylder ikke meget i teorien og skal

heller ikke være genstand for en grundigere behandling i nærværende afhandling. Dog

skal det kort nævnes i relation til afsnittet ovenfor om, at ejendommens skattemæssige

status på anskaffelsestidspunktet er af afgørende betydning. Således kan ejendomme

erhvervet af skatteyder før denne begyndte på sin næringsvirksomhed, som

udgangspunkt ikke indgå i næringsformuen.108 Ud fra en teori om, at ejendommens

placering i virksomhedens drift kan have afgørende betydning for dennes

beskatningsgrundlag,109 må det dog antages, at ejendommen med rette kan skifte status

til på sigt at indgå i næringsformuen, såfremt der kan opføres beviser for en reel

anvendelse i næringsvirksomheden.

10.2. Fra næring til anlægsaktivNår en ejendom ved anskaffelsen er omfattet af skatteyders

næringsvirksomhed, er spørgsmålet om en lang tids ejerskab kan bevirke, at en ejendom

på sigt bliver omfattet af anlægsformuen. Ved en vurdering lægges der vægt på, om der

ved erhvervelsen af den pågældende ejendom forelå en videresalgshensigt. Det

diskuteres dog af flere teoretikere, hvorvidt en ændring kan finde sted.110Aage

Michelsen111 bemærker, at det er fejlagtigt at antage, at næring på

anskaffelsestidspunktet er et tilstrækkeligt beskatningsgrundlag, når ejendommen senere

overdrages fra et næringsdrivende selskab til en aktionær i selskabet, der ikke er

næringsdrivende. Han antyder således, at andre momenter skal inddrages ved en sådan

vurdering, da mange faktorer kan tale for, at ejendommen for fremtiden skal betragtes

107 Michelsen, Aage i RR.SM.1998.201.108 Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 485 ff.109 Jf. følgende afsnit om antagelserne om samme i Skatteretten 1.110 Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, s. 485, Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 486, samme i RR.SM.1998.201 samt Bolander, Jane i TfS 2005, 21.111 I RR.SM.1998.201.

Avancebeskatning

som et anlægsaktiv. En diskussion af ændret status når ejendommen overdrages mellem

interesseforbundne parter vil ifølge smittereglen medføre afsmitning og dermed

næringsbeskatning. Men situationen skal dog vurderes individuelt og ses der endvidere

på den videre anvendelse af ejendommen, bør dette være medvirkende til at afkræfte

næringsformodningen for fremtiden.

Jane Bolander diskuterer i en artikel fra 2005,112 om ordlyden i SL § 5,

stk. 1, litra a ”henhører til vedkommendes næringsvej” er blevet fortolket således, at

henhører fejlagtigt antages at vedrøre hensigten på anskaffelsestidspunktet. Hun

antyder, at det er en problematisk antagelse, da denne praksis er en sammenblanding af

nærings- og spekulationsbeskatning. Hun henviser til, at meget tyder på, at der ved

tidligere fortolkning af SL § 5, stk. 1, litra a, ikke blev lagt vægt på hensigten på

erhvervelsestidspunktet, men på om denne hensigt havde ændret sig således, at

ejendommen på tidspunktet for afståelsen ikke var udgået af næringsvirksomheden.

Jane Bolander diskuterer således om SL § 5, stk. 1, litra a skal fortolkes som en toleddet

bestemmelse således, at ejendommen for at blive næringsbeskattet, for det første ved

erhvervelsen skal være indgået i næringsvirksomheden og for det andet ikke på

afståelsestidspunktet være udgået af denne. Hun argumenterer for, at en vurdering må

foretages på objektivt grundlag og, at det ikke alene er en lang besiddelse, der kan tale

for en ændring af ejendommens skattemæssige status, men tillige, at selve

besiddelseshensigten kan dokumenteres ændret. Diskussionen i Bolanders artikel går

således på ordlyden i SL § 5, stk. 1, litra a.

Modsat argumenterer Jan Pedersen i Skatteretten 1113 for, at en ejendom,

der er erhvervet som led i skatteyders næringsvej ikke på et senere tidspunkt kan overgå

til anlægsformuen. Der henvises i værket til principperne i dommen TfS 2001, 755 H.114

Tendensen fra nyere retspraksis er da også, at det er status på anskaffelsestidspunktet,

der afgør næringsformodningen og Jan Pedersen støtter sig til denne praksis. Endvidere

argumenterer han for, at beviset for en afkræftelse af næringsformodningen afhænger af,

hvor centralt i næringsvejen den pågældende ejendom er placeret.115 Dette må også

lægges til grund i forhold til den ovenfor nævnte Højesteretsafgørelse, hvor

næringsformodningen ikke kunne afkræftes på baggrund af lang tids ejerskab samt

112 Bolander, Jane i TfS 2005, 21.113 Pedersen, Jan, Skatteretten 1, s. 485.114 Se følgende afsnit for en analyse af dommen.115 Ibidem, s. 486.

Avancebeskatning

udstykning af ejendommen i ejerlejligheder, da ejendommen er et helt centralt aktiv i

selskabets næringsvirksomhed.116

Der findes ingen nyere eksempler fra retspraksis, hvor det er slået fast, at

selvom en ejendom på anskaffelsestidspunktet er omfattet af næringsbeskatning, kan

denne overgå til anlægsformuen, ved at være i skatteyderens besiddelse i en lang

periode samt ved at ændre anvendelse.117 Men der er en fast administrativ praksis for, at

ejendomme, der efter længere tids ejerskab samt ophør af næringsvirksomhed, kan

overgå til anlægsformuen.118 Der støttes da også op om denne antagelse i Lærebog om

indkomstskat.119 Hvis der tages højde for Jan Pedersens betragtning om en ejendoms

placering i næringsvejen, må det også kunne antages, at ejendommen kan flyttes fra en

central placering, til at varetage en anden funktion for selskabet, der ikke er er en del af

næringsvejen. Bolanders antagelse om, at en ejendom kan skifte status ud fra en to-

leddet fortolkning af SL § 5, stk. 1, litra a, virker mere fleksibel. Særligt ud fra

betragtningen om, at spekulationsbeskatningen for fast ejendom er afskaffet. Dog findes

der som nævnt udelukkende eksempler fra retspraksis der angår enten spørgsmålet om,

hvorvidt ejendommen oprindeligt er erhvervet som en del af vedkommendes

næringsvej, eller hvor ejendomme er udgået af næringsvirksomheden på grund af lang

tids ejerskab samt ophør af næringsvirksomhed.120

Med forsigtighed kan det dermed konstateres, at ejendomme bør kunne

skifte skattemæssig status, ud fra en to-leddet fortolkning af SL § 5, stk. 1, litra a og

med afvisning af spekulationsmomenterne, der for længst børe være afskaffet.

10.2.1. Analyse af TfS 2001, 755 HSagen drejer sig netop om, hvorvidt et selskab i likvidation, der i den

forbindelse afstod samtlige ejendomme, kunne næringsbeskattes af samtlige salg.

116 Dette er dog ikke et moment, der direkte fremhæves i dommens præmisser, men Jan Pedersens betragtning om ejendommens placering i virksomheden er dog et relevant moment, der bør tages højde for.117 I den ovenfor nævnte Højesteretsafgørelse åbner retten i sine præmisser op for den mulighed, at havde sagsøger (selskabet) argumenteret bedre for, at ejendommen var overgået til anlægsformuen, ville det muligvis kunne lægges til grund. Retten åbner således op for muligheden for en overgang til anlægsformuen og bekræfter delvist Bolanders antagelse.118 L.V. 2009 - 1, afsnit 3.1.5.119 Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om indkomstskat, s. 485 ff.120 F.eks. TfS 1990, 524 V, hvor salg af en andel af to udlejningsejendomme henset til længden ejendommene var i skatteyders besiddelse, samt ejendommens afhændelse som helhed efter sagsøgerens og de øvrige deltageres pensionsalder og ophør med næringsvirksomhed. (Som refereret i L.V. 2009 - 1, afsnit 3.1.5.)

Avancebeskatning

Tvisten drejede sig om to specifikke ejendomme, som selskabet (sagsøger), mente var

anlægsejendomme, og dermed skulle beskattes efter EBLs regler. Selskabet havde

deltaget i en række foretagender omhandlende opførelse, udlejning og salg af

ejendomme med andre selskaber, der havde tilknytning til byggebranchen. Tvisten

omhandler derfor såvel afsmitningsspørgsmålet som hvorvidt udlejningsejendomme

skulle behandles som anlægsejendomme.

Skattemyndighederne mente modsat, at da de to ejendomme, som sagen

drejede sig om, var opdelt i lejligheder med henblik på frasalg, forelå der allerede ved

erhvervelsen en næringshensigt med de pågældende ejendomme. Der blev i såvel

Landsretten som i Højesteret lagt vægt på, at der ikke fra sagsøgers side var fremlagt

klare beviser til at afkræfte næringsformodningen. Endvidere havde det en væsentlig

betydning for afgørelsen, at hovedaktionæren i selskabet deltog i en række andre

foretagender, som blev næringsbeskattet af salget og hovedaktionæren dermed var

næringsdrivende med fast ejendom allerede ved opførelsen af de to ejendomme i hhv.

1965 og 1967. Sagsøgerens argumenter for at undgå næringsbeskatning, da der var tale

om udlejning var, at opdelingen af ejendommen i ejerlejligheder blev foretaget med det

formål at lave en fornuftig formueforvaltning. Der blev endvidere lagt vægt på den

lange besiddelsestid, samt løbende udlodning af overskud fra udlejning. Disse

argumenter var dog ifølge såvel Landsretten som Højesteret ikke tilstrækkelige til at

afkræfte næringsformodningen, som forelå allerede på anskaffelsestidspunktet.

Sagen er endvidere et eksempel på, at selvom selskabet har foretaget en

klar opdeling af dennes ejendomme i ”varelager”121 (eller næringsejendomme) og

anlægsaktiver i regnskabet, påhviler det skattemyndighederne alene at vurdere, om

denne opdeling er korrekt og efter hvilke principper beskatningen skal ske.

Det afgørende i tvisten blev således, at det var status på

anskaffelsestidspunktet, der var afgørende for hvorledes selskabet skulle beskattes. Dog

åbnede Højesteret i sine bemærkninger op for, at ejendommene kunne have ændret

status til anlægsejendom, men da der ikke blev ført tilstrækkelige beviser derfor fra

sagsøgers side, kunne dette moment ikke lægges til grund. At retten overhovedet har

vurderet, hvorvidt ejendommen kunne have skiftet status, ses ikke ofte i retspraksis. Der

gives dog ingen nærmere indikationer af, hvilken argumentation sagsøger skulle have

121 Som de benævnes i dommen. Definitionen er dog fejlagtig, jf. afsnit 11.4.2.

Avancebeskatning

anvendt, hvis denne havde ønsket at bevise, at ejendommene var overgået til

anlægsformuen. Det er heller ikke sikkert, at sagsøger har ønsket at føre denne

argumentation, da det fremgik af dennes påstande, at ejendommene altid har hørt under

anlægsformuen.

Det er bemærkelsesværdigt, at smittebegrebet ikke bliver nævnt direkte

hverken af Landsretten eller Højesteret i deres afgørelse, om end det er

hovedaktionærens tilknytning til ejendomsmarkedet, der giver udfaldet for dommen.

Dette skal nok ses i sammenhæng med, at smittebegrebet ikke alene kan anvendes som

afgørende moment i en sådan tvist. Som nævnt i teoriafsnittet om næringsbeskatning er

det en helhedsvurdering, der skal statuere næring. Smittebegrebet er kun et enkelt

moment, der kan bekræfte en i forvejen eksisterende næringsformodning, men ikke

bære formodningen alene.122

De to instanser lægger således udelukkende vægt på formålet og ejerens

status på anskaffelsestidspunktet, samt at næringsformodningen ikke senere er afkræftet.

Som udlejningsejendomme er det som nævnt i indledende afsnit udgangspunktet, at

disse behandles som anlægsejendomme, men da sagsøger har valgt at opdele

ejendommene i ejerlejligheder, er dette et stærkt moment, der peger i retning af en

næringsformodning. Dermed kan sagsøger heller ikke begrunde anlægsejendom på

baggrund af en lang ejertid. Dommen er et bevis på, at der stilles store krav til at

afkræfte næringsformodningen og den lange ejertid ikke alene kan bære denne

afkræftelse.123

10.2.2. Anden retspraksisI TfS 2007, 529 V, som er behandlet ovenfor i afsnit 6.3.1.3. så sagsøger

udelukkende på formålet på anskaffelsestidspunktet og benyttede dermed ikke

muligheden for at anvende ordlyden i SL § 5 ”….henhører til vedkommendes

næringsvej….”, som Jane Bolander åbner mulighed for i sin artikel. Dommen er således

medvirkende til at bekræfte retsusikkerheden på området; havde ordlyden af SL § 5 122 Se også analysen af TfS 2007, 529 V, hvor der i sagsøgers procedure direkte udtales, at ”Der gælder ikke en almindelig smitteregel i dansk ret”. Landsretten bestrider ikke udtalelsen i dennes begrundelse, og ud fra litteraturen, den ovenfor gennemgåede teori og praksis i øvrigt, må dette være en korrekt antagelse. (Jf. Bolander, Jane i TfS 2002, 1096, Pedersen, Jan, Skatteretten 1, s. 485).123 Dette på trods af, at der er en administrativ praksis for, at ejendomme, der har været i skatteyders besiddelse i en lang årrække, kan overgå til anlægsformuen. Dog kun i de tilfælde, hvor ejendommen endvidere er udgået af selskabets formue. Derfor vil håndværkere o.l., der pga. deres erhverv har en næringsformodning, nok aldrig kunne få medhold i påstand om overgang til anlægsformuen, jf. L.V. 2009 - 1, afsnit E.J.3.1.5.

Avancebeskatning

været fortolket som en toleddet bestemmelse således, at ejendommene 1) blev erhvervet

som led i vedkommendes næringsvej og 2) ikke senere var udgået af denne, ville retten

måske være nået frem til et anderledes resultat. Dog kræver det nok en principiel

afgørelse, før parterne vil forsøge at anvende denne argumentation, da der ikke findes

nogen retspraksis til at bakke argumentet op.

10.4. Sammendrag af principperne for en ændring af ejendommens skattemæssige statusUd over Ligningsvejledningens praksis om, at en ejendom efter mange års

ejertid samt ophør af næringsvirksomhed kan ændre status fra næring til

anlægsejendom, findes der ingen nyere praksis, der bekræfter teorien. Der findes

derimod mange diskussioner i teorien, særligt teoretikere, der søger at afkræfte

princippet om, at status på anskaffelsestidspunktet er eneste og afgørende moment for

en næringsformodning. Jane Bolander bidrager i sin artikel med en interessant

fortolkning af ordlyden i SL § 5, stk. 1, litra a, således, at denne frem for en fortolkning,

hvor ordlyden ”…henhører til vedkommendes næringsvej…” skal sidestilles med

anskaffelsestidspunktet, skal fortolkes som en to-leddet bestemmelse, hvorefter det dels

kræves, at ejendommen er erhvervet som led i næring og dels, at den ikke senere er

udtrådt af denne.

På trods af den manglende praksis til understøttelse af Bolanders analyse

(som bakkes op af andre teoretikere, f.eks. Aage Michelsen), kan det dog med

forsigtighed antydes, at denne model er langt mere fleksibel og endvidere understøttet af

ligningsmæssig praksis efter Ligningsvejledningen. Derfor bør parterne for fremtiden,

inddrage dette moment i fremtidige tvister, for på sigt at ændre praksis på området.

Årsregnskabet og værdiansættelse

DELI IV – Årsregnskabet og værdiansættelse

11. Årsregnskabet Ved ejendomsselskabers aflæggelse af årsregnskab er der en række hensyn

samt frie valg, som selskabet i samarbejde med sine revisorer skal træffe med henblik

på at aflægge det mest retvisende årsregnskab. Problemet omkring opgørelsen af et

ejendomsselskabs aktiver opstår ved indregningen af dennes værdier i faste ejendomme,

hhv. ved den første indregning af et aktiv efter anskaffelse samt i den løbende

regulering af aktivets værdi. Investeringsejendomme indregnes efter principperne i

årsregnskabslovens § 38 (herefter ÅRL). Hvor der er tale om ejendomme i selskabets

omsætningsformue, ejendomme, der skal næringsbeskattes ved salg, finder ÅRL § 46,

jf. §§ 37 og 38 anvendelse.

11.1. Danske og internationale vejledninger og standarderÅRL fra 1981, er en følge af implementeringen af et EU direktiv fra 1978,

hvorefter de EU retlige regler for opgørelse af eksternet regnskab blev implementeret i

dansk ret. Der er tale om en rammelov, hvorfor der findes mange huller i ÅRL. Derfor

er der i loven også hjemlet en pligt for Erhvervs- og Selskabsstyrelsen til at sørge for

udarbejdelsen af standarder, der i nødvendigt omfang udfylder og supplerer ÅRL.124 Der

findes, udover de danske regnskabsvejledninger, en række internationale standarder.125

Hvor der er uoverensstemmelse mellem de danske vejledninger og ÅRL, har ÅRL

forrang. De internationale vejledninger kan benyttes valgfrit af danske selskaber, men

for koncernforbundne børsnoterede selskaber gælder det fra og med regnskabsår, der

begynder 1. januar 2005 eller senere, at disse skal afgive koncernregnskab efter de

internationale standarder. Endvidere skal samtlige børsnoterede selskaber, uanset om de

deltager i koncerner, fra og med 1. januar 2009 også aflægge deres regnskaber efter

internationale standarder.126 Formålet hermed er at få standardiserede regnskaber, der

dermed skaber mere gennemsigtighed for internationale koncerner, som der opstår flere

og flere af med udbygningen af det indre marked og de i øvrigt mere standardiserede

selskabsretlige regler, der er under udvikling på EU niveau. De internationale standarder

124 Jf. ÅRL § 136.125 Danske regnskabsvejledninger (RV), samt internationale standarder, hhv. IAS (International Accounting Standards) og efter 1. april 2001, hvor en fornyelse af IAS’erne fandt sted, nu IFRS (International Financial Reporting Standards). 126 Formålet er en mere standardiseret international regnskabsaflæggelse med et på sigt sæt ens regnskabsstandarder.


er således, som de danske, et fortolkningsbidrag og hvor der er modstrid mellem

standarderne og direktivet, har direktivet forrang.127

11.2. To hovedteorier indenfor regnskabsaflæggelseDe to regnskabsteorier, der herunder kort skal præsenteres, bygger på

forskellige tilgangsvinkler til, hvordan regnskabet skal fremstå og for hvem, det skal

være til gavn. I historisk perspektiv var det tidligere varekreditorer, banker og andre

långivere, der var de primære regnskabsbrugere og derfor tillægges resultatopgørelsen

den største vægt. Derfor har de præstationsorienterede regnskabsteorier, hvor

omkostninger, deres indregning og måling er primære poster, haft størst fokus. Med den

stigende interesse for finansiering af selskaber gennem aktiemarkeder, har fokus i

regnskabet flyttet sig til virksomhedernes indtjeningsevne, hvorfor omkostningerne for

nogle virksomheder er blevet sekundære i forhold til virksomhedens indtjeningsevne.128

De formueorienterede regnskabsteorier er derfor kommet i fokus.

11.2.1. Præstationsorienteret regnskabsteoriDet præstationsorienterede regnskab er transaktionsbaseret og tager

således udgangspunkt i realisationsværdier. Ved et præstationsorienteret regnskab tages

der udgangspunkt i de historiske kostpriser, hvor forsigtighedsprincippet er det

overordnede princip. Teorien har til formål at måle en virksomheds indtjeningsevne, og

resultatopgørelsen bliver således den vigtigste kilde i regnskabet. Matching-princippet

går ud på, at alle udgifter til anskaffelse af ressourcer afholdes for at skabe indtægter og

at alle omkostninger således skal matche en tilsvarende indtægt. Efter

realisationsprincippet indregnes indtægter først, når der er stor sandsynlighed for, at de

bliver realiserede, og dermed fraviges princippet om, at indtægter indregnes, når faktura

skrives eller arbejdet udføres.129

Indtægter – omkostninger = overskud.130

Typisk vil det være produktionsvirksomheder, der vil anvende denne

metode, da indtægter og udgifter først indregnes, når de er realiserede.

127 Standarderne er udarbejdet direkte med hjemmel i direktivet og derfor kan de danske regler ikke finde anvendelse. 128 Elling, Jens O. Årsrapporten i analytisk perspektiv, s. 106 ff.129 Ibidem, s. 108.130 Ibidem.


11.2.2. Formueorienteret regnskabsteoriEt formueorienteret regnskab vil være mere anvendeligt for

investeringsvirksomheder, som de i afhandlingen omhandlede. Et formueorienteret

regnskab vil være baseret på dagsværdier og således på selskabets nettoformue. Denne

teori bygger på målinger i balancen og ser således på selskabets egenkapital ultimo.

Overskud og underskud fremkommer som en stigning hhv. et fald i selskabets

egenkapital og beregnes som:

Egenkapital ultimo – egenkapital primo = overskud.131

Det formueorienterede regnskab er således mere fremadrettet, idet det ikke

ser på, hvordan selskabet i tidligere år har genereret overskud, men i stedet hvordan

selskabets aktiver i fremtiden vil skabe værdi for ejerne. Ejendomsselskaber vil nok

med fordel benytte den formueorienterede tilgang, hvilket ÅRL § 38 også er et

eksempel på, da denne åbner mulighed for at anvende dagsværdier til indregning af

investeringsejendomme, nærmere herom nedenfor. Er der tale om ejendomsselskaber,

der hovedsageligt har næringsejendomme i porteføljen, vil der ligeledes være belæg for

at anvende en formueorienteret metode, idet fast ejendom, uanset ejerperiodens længde,

vil give store udsving i realisationsværdien.

11.3. Første indregningIfølge ÅRL § 33 skal et aktiv først indregnes i balancen, når det er

sandsynliggjort, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden. RV 10

bidrager med fortolkningen i forhold til fast ejendom og fastslår, at aktivet skal

indregnes, når fordele og risici overgår til virksomheden, typisk på overtagelsesdagen.132

For fast ejendom, vil dette typisk være når endeligt skøde er underskrevet af begge

parter. Ved første indregning af et investeringsaktiv, skal kostprisen anvendes, jf. ÅRL

§ 36. Kostprisen på anlægsaktiver er defineret i § 40 og omfatter ”alle omkostninger,

der er foranlediget af anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive

taget i brug,” Bestemmelsen gælder for anlægsaktiver generelt, og i virksomheder, hvor

besiddelsen af investeringsejendomme er hovedaktiviteten, vil disse ejendomme som

hovedregel henhøre til virksomhedens anlægsformue. Det modsatte af anlægsformue i

regnskabsmæssig forstand, er omsætningsformuen. Det kan blandt andet være varelagre

eller for ejendomsselskaber, ejendomme, der erhverves med henblik på videresalg og

131 Ibidem, s. 116.132 RV 10, afsnit 21-22.


som derfor i skattemæssig henseende vil blive næringsbeskattet ved afståelse, jf.

gennemgangen ovenfor af næringsbeskatning.133 Første indregning finder dog også for

omsætningsaktiver sted efter samme principper.134 En nærmere definition af kostprisen

findes i forhold til anlægsaktiver ikke i lovteksten, men må findes i RV 16 og defineres

her som kostprisen for grunde og bygninger, omkostninger direkte knyttet til

anskaffelsen samt andre omkostninger, der kan henføres til erhvervelsen.135 IAS 40,

afsnit 21 benytter en tilsvarende definition på kostpris. I forhold til omsætningsaktiver,

står i § 44, at ”kostprisen skal indeholde de omkostninger, der er foranlediget af

anskaffelsen, eller som direkte kan henføres til det anskaffede aktiv.”

11.4. ÅRL § 3811.4.1. Historisk udviklingFor at forstå baggrunden for ÅRL § 38, er det relevant at gennemgå de

ændringer, som bestemmelsen har gennemgået de seneste år, da disse er helt centrale for

betydningen og anvendelsen af bestemmelsen. Den regnskabsmæssige behandling af

fast ejendom følger normalt de almindelige principper for behandling af materielle

anlægsaktiver og derfor skal fast ejendom som hovedregel indregnes til kostpris.136 Før

ændringen af ÅRL i 2001 anvendtes altid kostpriser, når investeringsejendomme skulle

værdiansættes i årsregnskabet. Baggrunden herfor var, at kostprisen er den realiserede

pris og dermed den mest pålidelige værdiansættelse. Årsregnskabet var således som

hovedregel præstationsorienteret. Med ændringen i 2001 blev det et krav, at selskaberne

anvendte dagsværdier til værdiansættelse af deres investeringsejendomme. En senere

ændring af ÅRL i 2004, gav selskaberne mulighed for frit at vælge mellem at benytte

kostprisen eller dagsværdien, til værdiansættelse af investeringsejendomme. For at

anvende valgfriheden forudsættes det dog, at besiddelsen af investeringsejendomme er

selskabets hovedaktivitet. Denne begrænsning findes ikke efter IAS 40, hvorfor der er

modstrid mellem regelsættene. ÅRL får således forrang og kun selskaber med

investeringsejendomme som hovedaktivitet, kan anvende § 38.

11.4.2. Dagsværdi efter ÅRL § 38Efter første indregning, er der i regnskabet valgfrihed mellem om

selskabet ønsker at benytte kostprisen på de pågældende investeringsejendomme eller

133 Betegnes i det følgende som handelsejendomme.134 ÅRL § 36 jf. § 44.135 RV 16, afsnit 21.136 Jf. ÅRL § 40.


angive værdien til dagsværdi efter en af de nedenfor beskrevne metoder, jf. § 38. Dette

forudsætter dog, at investeringsejendomme er selskabets hovedaktivitet. IAS 40 åbner

ligeledes mulighed for valgfrihed mellem at anvende kostprisen eller løbende at

regulere til dagsværdi.137 Her stilles dog ingen krav om, at investering i fast ejendom er

selskabets hovedaktivitet. For børsnoterede selskaber gælder det derfor pr. 1. januar

2009, at de skal aflægge regnskab efter de internationale standarder med hjemmel i

direktivet, og der stilles dermed ikke krav om, at investeringsejendomme er deres

primære aktivitet for at kunne indregne værdierne til dagsværdi.138 Efter den danske

regnskabsvejledning skal selskabet anvende dagsværdi til efterfølgende regulering,139

men igen er det ÅRL, der har forrang, og selskabet har således valgfrihed.

Et selskabs hovedaktivitet kan læses ud fra selskabets

formålsbestemmelser. Findes sådanne ikke, kan selskabets hovedaktiviteter udledes ud

fra, hvor den største pengestrøm i regnskabet forekommer. Definitionen på dagsværdi i

ÅRL § 38 er det beløb, som et aktiv kan udveksles for ved transaktioner mellem

uafhængige parter. Da definitionen ikke er mere specifik, hjemler bestemmelsen

mulighed for at benytte forskellige værdiansættelsesmetoder til værdiansættelse til

dagsværdi. Disse metoder vil blive gennemgået nedenfor. For de selskaber, der skal

aflægge årsregnskab efter de international regnskabsstandarder,140 skal værdiansættelsen

foretages på baggrund af den internationale regnskabsstandard IFRS 40, afsnit 30.

Handelsejendomme er som nævnt ikke omfattet af § 38, og dermed heller

ikke af de tilhørende vejledninger.141 Ifølge IFRS 1 skal aktiver klassificeres som

omsætningsaktiver, hvis de primært besiddes med handel for øje.142 Spørgsmålet er

dermed, hvor i regnskabet de pågældende ejendomme skal indregnes. Umiddelbart vil

det være nærliggende at behandle handelsejendomme som varelager, men dette strider

mod reglerne i varelagerloven, hvorefter varelagre kun kan omfatte løsøre.143 Selvom

handelsejendomme ikke kan omfattes af varelageret, må de alligevel betragtes som

omsætningsaktiver med hjemmel i ÅRL § 46 og skal indregnes til kostpris.144

137 Jf. IAS 40, afsnit 30.138 Jf. afd. 7 i fjerde direktiv (78/660/EØF).139 Jf. RV 16, afsnit 24.140 Fra 1. januar 2009 gælder det for samtlige selskaber i regnskabsklasse D.141 RV 16, afsnit 5 litra b og IAS 40, afsnit 9 litra a.142 IFRS 1, afsnit 60 litra b.143 Jf. varelagerlovens § 1, samt Askholt, Steen, Thomson Online i kommentarer til varelagerloven § 1, note 2.144 Jf. ÅRL § 46, 2. pkt. om andre omsætningsaktiver end varelagre.


Bestemmelsen åbner mulighed for, at omsætningsaktiver, som ikke løbende reguleres til

dagsværdi efter §§ 37 eller 38, kan opskrives til dagsværdi efter § 37 stk. 1, 2. – 4. pkt.

Bestemmelsen hjemler samme principper som efter ÅRL § 38, hvorfor der vil blive

taget udgangspunkt i denne model i de følgende afsnit.

I forbindelse med det frie valg om indregning af ejendommens værdi efter

ÅRL § 38 er der langt fra teori til praksis, og det frie valg til, hvorledes et selskab

vælger at værdiansætte sine investeringsejendomme, har været årsag til en række forkert

ansatte værdier. Særligt i forbindelse med finanskrisen er der opstået en række

eksempler på betydeligt overvurderede værdiansættelser. Erhvervs- og

Selskabsstyrelsen har derfor i april i år offentliggjort et notat,145 der skal gøre

selskaberne opmærksomme på en række forhold, der enten er fejlagtige eller efter

styrelsens opfattelse, direkte i strid med lovgivningen. De momenter, som fremhæves i

notatet, vil blive fremhævet i de følgende afsnit om forskellige

værdiansættelsesmetoder, hvor det findes relevant.

11.5. Sammendrag af ÅRLs relevante bestemmelser.ÅRL er en rammelov, der suppleres af en lang række af danske

vejledninger og internationale standarder. Dette åbner også op for mange frie valg til,

hvordan selskabet ønsker at indregne sine forskellige aktiver i årsregnskabet. Efter en

ændring af ÅRL i 2004, blev mulighederne øget, idet selskaberne herefter, såfremt deres

hovedaktivitet er investeringsejendomme, kan vælge om de ønsker at indregne disse

ejendomme til kostpris eller til dagsværdi. Dette kan være af afgørende betydning for

bundlinjen i regnskabet. Den formueorienterede tilgang til regnskabsaflæggelse har

således vundet indpas hos mange ejendomsselskaber, da angivelse af aktiverne efter

dagsværdimetoderne giver et mere retvisende billede af selskabets aktiver.

12. Værdiansættelse af fast ejendom Formålene med værdiansættelse af fast ejendom kan være mange. Som

nævnt indledningsvist, er det næsten umuligt at værdiansætte en fast ejendom til den

korrekte salgspris og i sidste ende vil det være køber, der bestemmer hvad en ejendom

er værd, ud fra hvad vedkommende er villig til at betale (og hvilken pris en sælger er

villig til at acceptere). Som spekulant eller som erhvervsdrivende med køb, salg og

besiddelse af fast ejendom, som de i afhandlingen omhandlede ejendomsselskaber, kan

145 Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme af 3. april 2009.


der dog opstå situationer, hvor der er behov for at værdiansætte en ejendom ud fra andre

hensyn.

Der findes en lang række metoder til værdiansættelse af fast ejendom.

Men i sidste ende kan ingen teorier, eller erfarne personer, der arbejder med emnet,

komme med en eksakt angivelse af, hvad en ejendom er værd i handel. Det er

udelukkende den pris, som en potentiel køber er villig til at betale, der bliver den

faktiske pris. Alligevel er det vigtigt for investorer, der handler med fast ejendom, at

kunne fastsætte en pris, der kan være medvirkende til at danne et retvisende billede af,

hvilken pengestrøm de kan forvente sig på den pågældende ejendom, og dermed være

en hjælp til at vurdere, om det er en fornuftig investering, samt til løbende at vurdere

værdien på ejendommene i porteføljen med henblik på om de skal beholde

ejendommene, eller skille sig af med dem. Grundlæggende skal ejendomsselskaber

sammenlignes med andre virksomheder, hvor indtægterne gerne skal overstige

udgifterne.146 Endvidere er værdiansættelsen relevant i forhold til regnskabsaflæggelse,

som gennemgået ovenfor. Har et selskab således valgt at aflægge regnskab efter den

formueorienterede regnskabsteori og endvidere at benytte muligheden for løbende at

værdiansætte investeringsejendommene til dagsværdi efter ÅRL § 38, bliver modellerne

anvendelige.

12.1. Værdiansættelsesmetoder til måling af dagsværdiIfølge såvel IAS 40 (afsnit 45 – 46) som RV 16 (afsnit 32 – 34) opgøres

dagsværdien, hvis muligt i første omgang ud fra en ”sammenligning med handelspriser

for nyligt gennemførte handler af tilsvarende ejendomme med samme

vedligeholdelsesstand, beliggenhed, anvendelsesmulighed mv.”147. Såfremt der ikke

findes oplysninger om handler af den nævnte karakter, foretages der et skøn over den

forventede dagsværdi. 148 I tilfælde, hvor selskabet ikke selv besidder den fornødne

kompetence til at foretage en sådan vurdering, anbefales det, at der indhentes hjælp fra

en ekstern vurderingsmand, om end det er ledelsens ansvar, at dagsværdien er korrekt,

hvorfor vurderingen ikke kan bero på vurderingsmandens skøn alene.149

Derfor fastsættes dagsværdien på en investeringsejendom ud fra følgende:

146 Pedersen, Preben Kjær, Vurdering af investeringsejendomme, s. 17.147 Jf. RV 16, afsnit 32 samt tilsvarende i IAS 40, afsnit 45.148 Jf. RV 16, afsnit 33 og IAS 40, afsnit 46.149 Jf. RV 16, afsnit 35.


1. Markedsprisen ved nyligt gennemførte, tilsvarende ejendomme

2. Vurdering ved ekstern vurderingsmand

3. Afkastbaserede modeller, de mest anvendte er:

Normalindtjeningsmodellen (og kapitalværdimodellen)

Discounted Cash Flow – modellen.

Disse modeller vil være genstand for en behandling i de følgende afsnit.

12.1.1 NormalindtjeningsmodellenVed normalindtjeningsmodellen beregnes kapitalværdien på ejendommen

(K) på baggrund af det forventede årlige afkast (a) samt et forrentningskrav (r).

Modellen indeholder tre faser, hvor de forskellige værdier skal fastsættes før en

beregning af modellen kan finde sted. For det først fastsættes et driftsafkast (a) på

baggrund af et gennemsnitligt års driftsindtægter (hovedsageligt lejeindtægter) med

fradrag for de faste udgifter, der følger ejendommen (herunder ejendomsskatter,

vedligeholdelse og forbedring mv.) Herefter fastsættes en forrentningskrav (r) ud fra

selskabets forventede afkast på ejendommen samt en risikovurdering af ejendommen.

Slutteligt tages der højde for tillæg og fradrag efter særlige forhold, f.eks.

reguleringsperiode for fastsættelse af markedsleje, fradrag for tab på ikke-udlejede

arealer, fradrag for udgifter til udskudt vedligeholdelse mv.150 Følgende afsnit vil

behandle fastsættelse af forrentningskravet til normalindtjeningsmodellen. De to andre

faser vil ikke blive gennemgået yderligere, grundet afhandlingens begrænsede omfang.

Modellen beregnes således som driftsafkastet divideret med renten,

hvorefter reguleringer efter fase tre fradrages / tillægges værdien.151

K = ar (+/- regulering af særlige forhold)

Kilde: KPMG, Investeringsejendomme, 2008.

12.1.1.1. Forrentningskrav for normalindtjeningsmodellenForrentningen til beregning efter normalindtjeningsmodellen fastsættes

ofte på baggrund af et forretningsniveau for lignende aktuelt handlede ejendomme. Ofte

150 KPMG, Investeringsejendomme, s. 46 ff.151 Se bilag I for en demonstration af normalindtjeningsmodellen.


bliver forretningen fastsat på baggrund af første års forretning af den investerede

kapital.152 Når en forrentning skal fastsættes for den enkelte ejendom, er det derfor en

vigtig betragtning, at forrentningen af investeringen i den pågældende ejendom kan

beregnes på baggrund af den risikofrie rente (som svarer til første års forrentning af den

investerede kapital), samt en risikovurdering af investering i den pågældende ejendom

(risikopræmie). Det afgørende for, hvilke krav der stilles til forrentningen, er hvor stort

et overskud selskabets aktionærer får udbetalt. Renten er en subjektiv størrelse og

afhænger dels af størrelsen på de investerede beløb, dels af tidsrummet, som

investeringen omfatter.153 Endvidere skal renten fastsættes på baggrund af såvel

samfundsøkonomiske hensyn (inflation, renteniveau mv.), samt individuelle faktorer for

den pågældende ejendom, så som beliggenhed, type, lejeregulering mv.154

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kommenterer i deres notat,155 at der ved

anvendelse af afkastbaserede modeller er en tendens til at anvende et

forrentningsniveau, der ligger væsentligt under de forskellige indikatorer, som et

forrentningskrav, ifølge styrelsen, skal baseres på. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen

påpeger, at det er vigtigt, at forrentningskravet repræsenterer den forrentning af

investeringen, som en uafhængig part vil kræve ved køb af ejendommen. Både en for

lav forrentning, der medvirker kunstigt til højere værdiansættelser, samt en for høj

forrentning, der bevirker en urealistisk lav værdi, kan være medvirkende til at påvirke

værdien mærkbart. Selv små udsving i renten, kan have stor betydning. Hertil kommer

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i deres notat med den kritik, at mange vurderingsmænd

fejlagtigt inddrager fremtidige investeringer ved en værdiansættelse.156 Der gøres derfor

opmærksom på, at dette ikke bør finde sted, da dagsværdien er baseret på den aktuelle

værdi på balancedagen, jf. også IAS 40, afsnit 38 samt afsnit 51.

12.1.1.2. Fordele og ulemper ved normalindtjeningsmodellenFordelene ved modellen er, at den er simpel, overskuelig og let

anvendelig. Derfor bliver den flittigt benyttet og er derfor kendt blandt aktører på

ejendomsmarkedet.157 Ulemperne er, at den er meget statisk og ikke giver et retvisende

152 Pedersen, Søren Leth, Regnskaber og ejendomsvurderinger.153 Pedersen, Preben Kjær, Vurdering af investeringsejendomme, s. 19.154 KPMG, Investeringsejendomme, s. 47.155 Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Notat om måling (værdiansættelse) af fast ejendom.156 Fremtidige investeringer kan dog med rette benyttes i DCF-modellen, der vil blive gennemgået nedenfor.157 KPMG, Investeringsejendomme, s. 45.


billede af værdien, da den kun afspejler et enkelt år. For at give et mere retvisende

billede, bør der budgetteres over en længere årrække, hvor der bl.a. tages højde for

ejendommens driftsmæssige udvikling over en årrække, herunder renovationsplaner,

udsving i lejeindtægter, inflation mv. Særligt for større udlejningsejendomme, hvor

lejepotentialet er stort efter en længerevarende modernisering, er modellen

utilstrækkelig, da den kun tager højde for udgiftsårene, men ikke de år, der følger med

store indtjeninger på udlejning.158

12.1.2. KapitalværdimodellenFor at komme ud over det statiske ved denne afkastbaserede model, kan

kapitalværdien (K) beregnes ved hjælp af de løbende afkast samt renten. Således tages

der højde for afkast på ejendommen over en årrække, frem for at basere beregningen på

et enkelt års afkast. Dvs., at der foretages en tilbagediskontering af fremtidige

pengestrømme til en nutidsværdi:

K = (a1 : (1+r)) + (a2 : (1+r2)) + (a3 : (1+r3)) + ….. + (an : (1+rn))

Kilde: Pedersen, Preben Kjær, Vurdering af investeringsejendomme.

Metoden er tilbage fra 1991 og er efterhånden en gammel metode, der er

for simpel og som ikke tager højde for ekstraordinære udgifter ol. Problemet med

modellen er, at nettooverskuddene nominelt er lige store hvert år, hvilket langt fra

stemmer overens med virkeligheden, da der kan være stor forskel på overskuddet i

perioder med høj- og lavkonkunktur. Der er således ikke taget højde for helt

overordnede makroøkonomiske teorier. Endvidere beregnes kapitalværdien ud fra en

teori om, at nettooverskuddet vil være ens i en ubegrænset årrække fremover, en såkaldt

evigtvarende annuitet, hvilket ikke er realistisk.159 Modellen er da heller ikke meget

anvendt i praksis og kan bedst betragtes som et springbræt fra

normalindtjeningsmodellen til udvikling af DCF – modellen, der gennemgås straks

nedenfor.

12.1.3. Discounted Cash Flow - modellenSom alternativ til den utilstrækkelige normalindtjeningsmodel samt de

manglende faktorer, der ikke tages højde for i kapitalværdimodellen, er der de senere år

158 Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF-modellen, s. 6. 159 Pedersen, Preben Kjær, Vurdering af investeringsejendomme, s. 18.


udviklet en model baseret på et løbende cash flow, den såkaldte Discounted Cash Flow

– model (DCF–modellen). Princippet bag modellen er grundlæggende at beregne

nutidsværdien af fremtidige pengestrømme, der vedrører et givent investeringsobjekt.

Modellen baseres på to faktorer, der skal fastlægges, før de kan indsættes i modellen, og

som derfor er helt afgørende for, at resultatet bliver retvisende. De to faktorer er det frie

cash flow samt terminalværdien. Cash flowet er de betalinger, der genereres til

aflønning af den investerede kapital,160 dvs. samtlige forventede indtægter og udgifter på

ejendommen i en periode. Derfor skal der opstilles en række fremtidige årlige budgetter,

der afspejler ejendommens drift i en fremtidig periode. Når perioden for det frie cash

flow skal beregnes, er det derfor vigtigt at tage højde for ejendommens særlige forhold,

som f.eks. igangværende moderniseringsprojekter. Perioden skal således løbe indtil et

tidspunkt, hvor niveauet for det frie cash flow for ejendommen er stabiliseret.161 Det er

særligt her, at modellen differentierer sig fra normalindtjeningsmodellen og

kapitalværdimodellen, da disse ikke tager højde for momenter som f.eks. større

ombygningsprojekter på, der på sigt vil skabe større indtægter for ejendommen.

Anvendes kun det frie cash flow til værdiansættelsen, vil det blive en

mindre fordelagtig model, da det er stort set umuligt at lave et retvisende budget over

ejendommen over en uendelig årrække. Derfor skal der ud over et budget over det frie

cash flow, fastlægges en terminalværdi. Terminalværdien er udtryk for et

gennemsnitligt beløb på cash flowet, således at det forudsættes, at cash flowet ved

budgetperiodens udløb har nået et stabilt leje. Terminalværdien skal således afspejle et

uendeligt cash flow, og tager derfor ikke højde for ekstraordinære situationer som f.eks.

større renovationer ol. Beregningsmetoden for terminalværdien svarer til

normalindtjeningsmodellen og beregnes ved hjælp af et realt forrentningskrav, dvs. et

forrentningskrav uden inflation. Terminalværdien T beregnes som:

T = CF iterminalåret

forrentningskravet 162

160 Pedersen, Søren Leth, Regnskaber og ejendomsvurdering.161 Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF – modellen, s. 7.162 Modellerne er udarbejdet med inspiration fra hhv. Pedersen, Søren Leth, Regnskaber og ejendomsvurderinger samt Ejendomsforeningen, Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF-modellen.


Den tilbagediskonterede terminalværdi er en meget vigtig værdi i DCF-

modellen, da den ofte udgør 40 – 60 % af den samlede værdi for ejendommen.163

Når disse to faktorer er fastsat, skal de tilbagediskonteres til en

nutidsværdi (PV). Cash flowet tilbagediskonteres således ved at tilbagediskontere de

enkelte år i budgetperioden enkeltvis. Ligeledes tilbagediskonteres terminalværdien til

PV efter følgende model, hvor r = renten til tilbagediskontering (se om fastsættelse af

renten straks nedenfor), CF = det forventede cash flow det pågældende år, T =

terminalværdien og t = tidspunktet (året) for det forventede cash flow/terminalværdi:

Cash flow: PV = CF❑

(1+r )t Terminalværdi: PV = T❑

(1+r )t 164

Den rente, som benyttes til at tilbagediskontere beløbene, fastsættes

individuelt for hver enkelt ejendom og der kan drages paralleller til forrentningskravet

efter normalindtjeningsmodellen. En mere specifik gennemgang af principperne for

fastlæggelse af renten efter DCF-modellen vil derfor ikke finde sted. Det skal dog

nævnes, at den mest markante forskel på renterne efter de to modeller er, at der efter

DCF-modellen tages højde for inflation, hvor der i forhold til

normalindtjeningsmodellen forudsættes konstante indtægter og udgifter.165

På baggrund af de ovenfor gennemgåede faktorer, beregnes ejendommens

værdi som summen af de tilbagediskonterede cash flow og den tilbagediskonterede

terminalværdi. 166

12.1.3.1. Fordele og ulemper ved DCF - modellenDCF - modellen anvendes til to ting. For det første anvendes den, når en

investor skal vurdere, om en investering i en ejendom er fordelagtig. Bliver resultatet

ved anvendelse af DCF - modellen højere end det beløb, som skal betales for

investeringsejendommen, er der som udgangspunkt tale om en fordelagtig investering.

For det andet benyttes modellen til løbende at værdiansætte

investeringsejendommene i selskabets portefølje, til indregning i regnskabet efter

dagsværdimetoden, jf. ÅRL § 38. Som nævnt tidligere, skal dette være medvirkende til

163 Ejendomsforeningen, Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF-modellen, s. 12.164 Jf. note 162.165 Ibidem, s. 11.166 Se bilag II for en demonstration af DCF-modellen.


at give et mere retvisende billede af selskabets aktiver end ved indregning til kostpris. I

forhold til de ovenfor gennemgåede modeller har DCF-modellen den fordel, at den tager

højde for fremtidige cash flows over en længere periode, hvilket i en større

investeringsejendom giver et mere retvisende billede af de forventede fremtidige

indtægter og udgifter på ejendommen. Kritikken til modellen er dog, at det er umuligt at

forudsige fremtidige cash flows167 og at det kræver, at investor har sat sig grundigt ind i

den pågældende ejendom. Endvidere er der tale om en meget mekanisk model, der ikke

åbner mulighed for at tage højde for pludselige konjunkturudsving. En pludselig

ændring i markedet, som i efteråret 2008, hvor priserne på markedet dykkede og

renterne steg, kræver således revidering af modellens værdier.168

12.3. Sammendrag af værdiansættelsesmodellerneFormålet med at værdiansætte en fast ejendom kan enten være til

vurdering af en given ejendom som investeringspotentiale eller til løbende regulering og

indregning i årsregnskabet. RV 16 og IAS 40 anbefaler, at selskabet ved en

værdiansættelse tager udgangspunkt i markedsprisen for tilsvarende nyligt handlede

ejendomme, og hvor det ikke er muligt, anvender en model, som f.eks. en af de ovenfor

gennemgåede. Normalindtjeningsmodellen bygger på et enkelt års afkast og er således

en overskuelig model, men ikke videre anvendelig i forhold til større

projektejendomme, hvor det er behov for at indregne en længere periode som

investeringshorisonten for den pågældende ejendom. Kapitalværdimodellen er en

udvidelse af normalindtjeningsmodellen og tager således højde for de forventede afkast

på ejendommen over en uendelig tidshorisont, hvor det forudsættes, at afkastet

(indtægter og udgifter) er konstante. Til at tage højde for flere faktorer ved en ejendom

og f.eks. fremtidige renoveringsprojekter med henblik på udlejning efter en årrække, er

udviklet DCF-modellen, hvilken ligeledes tager højde for inflation mv. Der er fordele

og ulemper ved alle modeller, og det er individuelt for det enkelte selskab, hvilke

momenter der ønskes fremhævet i forhold til hvilken model de vælger at anvende. En

vurdering af modellernes anvendelighed, vil blive behandlet yderligere i den afsluttende

konklusion.

167 Pedersen, Søren Leth, Regnskaber og ejendomsvurderinger.168 Det skal dog bemærkes, at selvom fremtiden er svær at spå om og dermed gør det svært at lave en retvisende model, er det seneste års situation på ejendomsmarkedet en særlig omstændighed.

Afsluttende konklusion og perspektivering

DEL V – Afsluttende konklusion og perspektivering

13. Konklusion og perspektiveringNår et ejendomsselskab afstår fast ejendom, kan det have betydning i

forhold til en række forhold, hvilken beskatningsform, de skal opgøre skatten efter. Det

afhænger af flere momenter, hvorvidt selskabet skal beskattes af afståelse af fast

ejendom som led i den almindelige indkomst efter næringsreglerne, eller som

kapitalgevinstbeskatning efter EBLs regler.

Ved en undersøgelse af forskellene mellem beskatning efter

næringsprincipperne og EBL, konkluderes det, at de væsentligste forskelle er at finde i

forhold til avanceopgørelsen og i forhold til fritagelsesbestemmelserne i EBL §§ 8, 9 og

11.

Opgøres avancen efter EBLs regler er der i loven hjemlet mulighed for

årligt at forhøje anskaffelsessummen, hvilket bevirker, at avancen og dermed

beskatningsgrundlaget bliver tilsvarende mindre. En sådan mulighed findes ikke for

næringsskattepligtige, hvorfor beskatningsgrundlaget bliver højere, såfremt der er tale

om en positiv avance og tilsvarende vil tabet blive mindre efter næringsreglerne,

såfremt der er tale om en negativ avance.

En skatteyder, der ønsker at blive fritaget for beskatning ved afståelse af

sin private bolig, har således nemmere ved at blive fritaget efter EBL, da det blot

kræves, at han kan dokumentere at have beboet ejendommen. Næringsskattepligtige kan

derimod ofte blive beskattet ved afståelse af egen bolig, da de pga.

næringsformodningen som udgangspunkt bliver beskattet af samtlige afståelser. For

ejendomsselskaber er disse bestemmelser dog ikke så brugbare, da selskabet som

skattesubjekt ikke ejer og bebor en privat bolig.

Da EBL er en opsamlingslov for skatteydere, der ikke skal

næringsbeskattes, er det naturligt at tage udgangspunkt i principperne for

næringsbeskatning. Ordlyden i SL § 5, stk. 1, litra a, spiller i den henseende en central

rolle, da ordlyden ”henhører til vedkommendes næringsvej” tilsyneladende fortolkes

forskelligt. Trods uenighed i litteraturen og en manglende hjemmel i nyere retspraksis

anbefales det dog, at ordlyden bør fortolkes som en to-leddet bestemmelse, som dermed


åbner mulighed for, at en ejendom kan ændre skattemæssig status. Dette bevirker, at

næringsreglerne bliver mere fleksible og differentierer sig fra spekulationsbeskatning,

der er afskaffet i forhold til fast ejendom.

Det konkluderes endvidere i afhandlingen, at den mest betydningsfulde

forskel mellem de to beskatningsformer er, at næringsskattepligtige bliver beskattet

hårdere end skattepligtige efter EBL, men samtidig har de en større mulighed for at

fradrage tab på en negativ avance. I forhold til EBL er der for ejendomsselskaber lettere

adgang til at genanbringe avancen i nye investeringer, og dermed udskyde beskatning

på ubestemt tid, da sunde selskaber kan have en længere levetid end fysiske personer.

Dermed er forskellen mindre markant end for fysiske personer, der på et tidspunkt må

realisere en positiv eller en negativ avance, da mulighederne for skatteudskydelse ikke

er tilsvarende store. Hvor der er tale om en negativ avance, vil beskatning efter

næringsreglerne dog være at foretrække, da denne kan fradrages i den almindelige

indkomst. Det må formodes, at lides der et tab på afståelse af en ejendom i det

pågældende skatteår, vil det være svært at finde ejendomme, der kan afstås med en

positiv avance, da priserne på fast ejendom som udgangspunkt vil følge samme

prisudvikling. Muligheden for at fratrække tabet efter EBL bliver dermed en regel, der i

praksis er mindre anvendelig, da det kræver en nøje planlægning af afståelsestidspunktet

for ejendomme, der hhv. giver en positiv og en negativ avance. Muligheden for at

overføre tabet til det efterfølgende indkomstår, ændrer ikke meget på situationen, da

ejendomme er meget prisfølsomme og det derfor er svært at spekulere i, hvornår det er

fordelagtigt at afhænde de pågældende ejendomme.

Da skattemyndighederne, uanset ejendommens placering i regnskabet, har

det afgørende ord i forhold til beskatningsreglerne, formodes det, at mange

ejendomsselskaber vælger at opgøre ejendomme til dagsværdi efter ÅRL § 38, selvom

disse er en del af næringsformuen. ÅRLs regler for opgørelse af investeringsejendomme

i regnskabet til dagsværdi har stor betydning for ejendomsselskabernes bundlinje. Det er

blevet muligt at gå bort fra en præstationsorienteret regnskabsaflæggelse, der egner sig

mere til produktionsvirksomheder og med en formueorienteret tilgangsvinkel give et

mere retvisende billede af selskabets værdier. Værdiansættelsesmodellerne, der i RV 16

anbefales at benytte til fastsættelse af ejendommens dagsværdi, er dog heller ikke altid

retvisende. Særligt er det problematisk, at mange ejendomsselskaber ifølge Erhvervs- og

Selskabsstyrelsen ansætter forrentningen for lavt med den konsekvens, at værdien på


ejendommen bliver vurderet for højt. Forrentningen er af altafgørende betydning for,

hvilken værdi ejendommen vurderes til, og en for lav forrentning giver kunstigt høje

dagsværdier for ejendommene.

Muligheden for at værdiansætte investeringsejendomme til dagsværdi

frem for kostpris og det frie valg til, hvordan dagsværdien skal opgøres, giver en større

fleksibilitet for selskabernes økonomi. Men spørgsmålet er, om selskaberne i

virkeligheden kan håndtere denne fleksibilitet. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har

tilsyneladende erfaret, at mange selskaber værdiansætter deres ejendomme for højt.

Opgørelsen til dagsværdi må dog siges at være en bedre løsningsmodel end en

opgørelse til kostpris. Afhængigt af hvor længe selskabet har ejet den pågældende

ejendom, kan kostprisen være meget misvisende.

Uanset hvordan et selskab vælger at værdiansætte og opregne

ejendommen i regnskabet, er det ikke muligt at fastfryse en afståelsessum. Fast ejendom

er det eneste aktiv i et regnskab, hvor det ikke er muligt at fiksere en værdi på

ejendommen og budgettere med en indtægt ud fra denne pris. Afståelsessummen og

dermed avancen, vil således altid være ukendt indtil den dag, hvor selskabet sælger

ejendommen, og selskabet må acceptere den pris, som en køber er villig til at betale.

Denne enorme usikkerhed kan der ikke tages højde for i regnskabet. Gevinsten / tabet

ved salget kan derfor variere meget i forhold til de i regnskabet oplyste værdier. Dette er

også en af grundende til, at så mange ejendomsselskaber er gået konkurs de seneste 12

måneder, da værdierne i regnskaberne pludselig ikke stemmer overens med

virkeligheden.

Litteraturliste

14. LitteraturlisteLove mv.

Gældende: LOV nr. 149 af 10/04/1922. Lov om Indkomst- og Formueskat til Staten.

LBK nr. 918 af 02/12/1993. Bekendtgørelse af lov om skattemæssig opgørelse af varelagre mv.

LBK nr. 494 af 12/06/2003. Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

LBK nr. 53 af 30/01/2006. Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder.

LBK nr. 158 af 09/03/2006. Bekendtgørelse af lov om tinglysning.

LBK nr. 649 af 15/06/2006. Bekendtgørelse af lov om aktieselskaber.

LBK nr. 891 af 17/08/2006. Bekendtgørelse af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

LBK nr. 1191 af 11/10/2007. Bekendtgørelse af lov om skattemæssige afskrivninger.

LBK nr. 140 af 02/05/2008. Bekendtgørelse af lov om skattemæssig behandling af gevinst og tab på fordringer, gæld og finansielle kontrakter.

LBK nr. 272 af 03/04/1009. Bekendtgørelse af lov om indkomstbeskatning af aktieselskaber mv.

LBK nr. 395 af 25/05/2009. Bekendtgørelse af årsregnskabsloven.

Rådets fjerde direktiv af 25. juli 1978 om årsregnskaberne for visse selskabsformer. (78/660/EØF)

Historiske: LBK nr. 429 af 17/08/1981. Bekendtgørelse af lov om særlig indkomstskat m.v.

LOV nr. 247 af 09/06/1982. Lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom.

Litteraturliste

LOV nr. 427 af 25/06/1993. Lov om ændring af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom og forskellige andre skattelove.

LOV nr. 440 af 10/06/1997. Lov om ændring af forskellige skattelove.

LBK nr. 842 af 14/11/1997. Bekendtgørelse af lov om beskatning af fortjeneste ved førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder m.v.

LOV nr. 448 af 07/06/2001. Lov om erhvervsdrivende virksomheders aflæggelse af årsregnskab mv.

LOV nr. 99 af 18/02/2004. Lov om ændring af lov om erhvervsdrivende virksomheders aflæggelse af årsregnskab mv.

LOV nr. 370 af 24/05/2005. Lov om ændring af afskrivningsloven, ejendomsavancebeskatningsloven og tonnageskatteloven.

CIR nr. 166 af 12/09/1994. Cirkulære om ejendomsavancebeskatningsloven.

CIR nr. 73 af 22/05/2000. Cirkulære om ophævelse af cirkulærer, som er indarbejdet i Told- og Skattestyrelsens Ligningsvejledning 1999.

Vejledninger og regnskabsstandarder

VEJL 03/01/2002. Regnskabsvejledning 10 – materielle anlægsaktiver.

VEJL 03/01/2002. Regnskabsvejledning 16 – investeringsejendomme.

IAS nr. 40 – Investeringsejendomme.

IFRS nr. 1 – Førstegangsanvendelse af IFRS

Skat, Ligningsvejledningen 2009 -1

Bøger

Elling, Jens O., Årsregnskabsteori i analytisk perspektiv, 3. udg. 1996, FSRs Forlag.

Litteraturliste

Helkett, C. Opgørelse af den skattepligtige indkomst: Oversigt over her i landet gældende ret og praksis., 9. udg. 1967, GEC Gads forlag.

Kruse, A. Vinding, Ejendomskøb, 6. udg. 1992, Jurist- og Økonomforbundets forlag.

Michelsen, Aage m.fl., Lærebog om Indkomstskat, 12. udg. 2007, Jurist- og Økonomforbundets Forlag.

Nielsen, Susanne, Håndbog i Boligfinansiering., 2. udg. 2006, Forlaget Thomson A/S.

Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 1, 4. udg. 2004, Forlaget Thomson A/S.

Pedersen, Jan m.fl., Skatteretten 2, 4. udg. 2005, Forlaget Thomson A/S.

Pedersen, Preben Kjær, Vurdering af investeringsejendomme, 1. udg. 1999, Aktieselskabet TLK af 1971.

Porsfelt, Helle, Ejendomsbeskatning – afskrivning og afståelse i praksis, 1. udg. 2008, Forlaget Thomson A/S.

Werlauff, Erik, Selskabsskatteret 2006/07, 8. udg., 2006, Forlaget Thomson A/S.

Domme

U 1967, 258 H

U 2008, 2504 H

TfS1989, 567 H

TfS 1990, 524 V

TfS 1991,300 Ø

TfS 1992, 38 H

TfS 2001, 755 H

TfS 2003, 336

TfS 2006, 825 V

TfS 2007, 529 V

Litteraturliste

SKM 2007, 598 LSR

Artikler, publikationer mv.

Trolle, J., U 1967B, 255, Kommentar til dansk HR dom U 1967, 258H.

Qviste, Jørn., TfS 2000, 852, Næring af fast ejendom – fortabelse af underskud.

Bolander, Jane, TfS 2002, 1096, Afsmitningsbeskatning.

Bolander, Jane., TfS 2005, 21, Skift i skattemæssig status – fra næring til anlæg.

Porsfelt, Helle., TfS 2007, 769, Genplacering af ejendomsavance – praksis om ”erhvervsmæssig anvendelse”.

Christiansen, Tommy V., JUS 2000, 3, Næring med fast ejendom.

Christiansen, Tommy V., JUS 2008, 14, Næring med fast ejendom.

Michelsen, Aage, RR.SM.1998.201, Kommentarer til udvalgte afgørelser.

Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af fast ejendom – en introduktion til DCF – modellen, oktober 2006, Ejendomsforeningen Danmark.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme, af 3. april 2009.

KPMG Ejendom og entreprise, Investeringsejendomme, 2008.

Pedersen, Søren Leth, Regnskaber og ejendomsvurderinger, Grundejerbladet nr. 10, december / januar 2007/2008, Jydsk Grundejerforening.

Thomson Online: Kerzel, Malene, kommentarer til LBK nr. 891 af 17/08/2006.

Askholt, Steen, kommentarer til LBK nr. 918 af 02/12/1993.

Skatteministeriet, kommentarer til LOV nr. 370 af 24/05/2005.

Bilag IOpgørelse af dagsværdi efter normalindtjeningsmodellen.

Driftsafkastet er beregnet på baggrund af et gennemsnit af de første to års

cash flow fra modellen i bilag II: (8.770+9.058)

2 = 8.914

Kapitalværdien K beregnes ud fra følgende (i 1.000 kr.):

Driftsafkastafkast (a): 8.914

Forrentningskrav (r): 5 %

Fradrag for særlige forhold: Ikke medtaget i modellen.

K = ar (+/- regulering af særlige forhold) → K =

8.9140,05 → K = 178.280.

Værdien på ejendommen er 178 mio. kr.

Bilag IIOpgørelse af dagsværdi efter DCF-modellen.

Der anvendes i eksemplet en diskonteringsrente på 7,00 %.

Budgetperioden laves over 10 år og terminalværdien beregnes derfor på

baggrund af cash flowet i år 11.

(Beløbene er opgivet i 1.000 kr.)

Opstilling af ejendommens cash flow:

År 1 År 2 År 3 År… År 10

Lejeindtægter 10.000 10.300 10.609 ….. 13.667

Andre indtægter 0 0 0 ….. 0

Indtægter i alt 10.000 10.300 10.609 ….. 13.667

Driftsudgifter -600 -612 -625 ….. -710

Vedligeholdelse 0 0 -9.400* ….. 0

Skatter og afgifter -630 -630 -630 ..... -655

Udgifter i alt -1.230 -1.242 -10.025 ….. -1.365

Cash flow 8.770 9.058 584 ….. 12.302

*Reparation af tag

De udregnede cash flows indsættes i modellen:

PV = CF❑

(1+r )t →PV = 8.770❑

(1+0,07)1 → PV = 8.196

PV = 9.058❑

(1+0,07)2 → PV = 7.912

PV = 584❑

(1+0,07)3 → PV = 477

… (PV for år 4 – 10 udregnes efter samme principper,

men disse er ikke medtaget i modellen.)

Afhængigt af, om der er tale om forudbetalt eller bagud betalt leje, skal

første års cash flow tilbagediskonteres. I nærværende tilfælde er der tale om bagud

betalt husleje, hvorfor første års cash flow tilbagediskonteres.

Beregning af terminalværdien i år 11:

Terminalværdi = 12.700❑

0,05❑ = 254.000

Tilbagediskontering til PV af terminalværdien:

PV = 254.000❑

(1+0,07)10 → PV = 120.674

Ejendommens værdi beregnes herefter ved at summere de 10 beløb, der er fremkommet

ved tilbagediskontering af hvert års cash flow, samt den tilbagediskonterede

terminalværdi (tallene for år 4 – 10 er ikke demonstreret i beregningen, men blot indsat i

summeringen nedenfor):

Ejendommens værdi =

PV af cash flows i år:

År 1 8.196

År 2 7.912

År 3 3.477

År 4 7.450

År 5 8.000

År 6 8.100

År 7 7.915

År 8 7.200

År 9 8.535

År 10 6.300

Sum = 70.085

+ PV af Terminalværdi 120.674

Ejendommens værdi = 190.759 ≈191 mio. kr.

avancebeskatning af fast ejendom - au purepure.au.dk/portal/files/8257/endeligt_speciale.docx ·...

Documents