BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Pembangunan nasional bertujuan mewujudkan masyarakat adil dan makmur,

secara materiil dan spiritual, serta merupakan upaya yang berkesinambungan dengan

memanfaatkan segala sumber daya alam yang terkandung di dalam kawasan Negara

Kesatuan Republik Indonesia, yang dipergunakan sebesar-besarnya bagi kemakmuran

rakyat. Hal ini sejalan dengan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang menyatakan bahwa

Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara

dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Hal ini menegaskan

bahwa Negara memiliki hak untuk menguasai segala sesuatu yang berkaitan dengan

Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya atau dikenal dengan istilah

“Hak Menguasai dari Negara.”

Penjabaran lebih jauh dari hak menguasai tanah oleh negara, terdapat pada

Pasal 2 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria (selanjutnya disebut UUPA) yang menyatakan bahwa bumi, air dan ruang

angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan

tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak

menguasai dari Negara memberi wewenang kepada Negara untuk :

1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan

pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;

2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dengan bumi, air dan ruang angkasa

3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang

angkasa.

Hak menguasai tanah oleh Negara, dijabarkan dalam bentuk kewenangan

tertentu untuk penyelenggaraan hak tersebut. Kewenangan yang diberikan oleh UUPA

digolongkan dalam tiga bagian, yaitu pengaturan peruntukan, pengaturan hubungan

hukum antara orang dengan bagian-bagian tanah, dan pengaturan hubungan hukum

antara orang dan perbuatan hukum.1 Ketiga hal tersebut adalah merupakan intisari dari

pengaturan UUPA Pasal 2 ayat (2) yang menyangkut kewenangan yang diturunkan

oleh Negara kepada Pemerintah.

Penguasaan tanah oleh negara dalam konteks di atas adalah penguasaan yang

otoritasnya menimbulkan tanggungjawab, yaitu untuk kemakmuran rakyat. Di sisi lain,

rakyat juga dapat memiliki hak atas tanah. Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat

dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah dengan mengingat fungsi sosial yang

melekat pada kepemilikan tanah tersebut. Dengan perkataan lain hubungan individu

dengan tanah adalah hubungan hukum yang melahirkan hak dan kewajiban.

Sedangkan hubungan negara dengan tanah melahirkan kewenangan dan tanggung

jawab.2

Hak milik merupakan esensi dari keberadaan Hak Asasi Manusia yang dimiliki

setiap individu masyarakat. Hak milik terhadap sesuatu hal (objek tertentu) berkaitan

1 Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, Universitas Trisakti,

Jakarta, 2007 ,hlm. 46-47 2 Aslan Noor, Konsepsi Hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia, CV Mandar Maju,

Bandung, 2006, hlm. 85

erat dengan hak manusia yang fundamental, tolok ukur dalam penentuan hak manusia

yang fundamental atau hak dasar manusia dapat ditentukan melalui : 3

1. Hak yang bersifat kodrati sebagai karunia Tuhan;

2. Hak yang terkait dengan kelangsungan eksistensi manusia;

3. Hak yang bersifat universal.

Hak milik tersebut merupakan salah satu penjabaran di dalam penentuan hak

yang dimiliki setiap manusia yaitu Hak Asasi Manusia yang diatur di dalam Pembukaan

Undang-Undang Dasar 1945 yang kemudian dijabarkan dalam Batang Tubuh

khususnya pengaturan hak yang bersifat sosial terdapat di dalam Pasal 24, Pasal 27,

Pasal 31, dan Pasal 33.4

Ketentuan mengenai penguasaan atas tanah dijabarkan di dalam ketentuan

Pasal 33 Undang-undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa bumi dan air dan

kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan

untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Penjabaran lebih lanjut ditegaskan di dalam

ketentuan Pasal 9 Ayat (1) UUPA yang menegaskan bahwa hanya Warga Negara

Indonesia (WNI) yang dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air

dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2 UUPA tersebut di atas,

serta ketentuan Pasal 21 UUPA yang dengan tegas menyatakan bahwa hanya WNI

dan badan-badan hukum yang telah ditetapkan oleh Pemerintah yang dapat memiliki

tanah dengan hak milik atas tanah. Hal ini menunjukan bahwa selain WNI dan Badan

Hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah tidak dapat memiliki hak terhadap

kepemilikan tanah yang berada di wilayah Republik Indonesia. Akan tetapi Warga

3 Krisna Harahap, Kebebasan Pers di Indonesia, Grafiti Budi Utami, Bandung, 2000, hlm. 88

4 Ibid.

Negara Asing (WNA) yang menetap di Indonesia masih memiliki kesempatan untuk

memiliki rumah atau hunian yang berada di wilayah Republik Indonesia.

Hal tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 Tentang

Pemilikan Rumah Tempat tinggal Atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di

Indonesia, selanjutnya disebut PP 41 Tahun 1996. PP 41 Tahun 1996 yang kemudian

menjadi dasar bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh warga Negara

asing di Indonesia. Berdasarkan Pasal 1 Ayat (1) PP 41 Tahun 1996 orang asing yang

berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau

hunian dengan hak atas tanah tertentu. Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat

dimiliki oleh orang asing adalah rumah yang berdiri sendiri yang dikuasai berdasarkan

perjanjian dengan pemegang hak atas tanah dan satuan rumah susun yang dibangun di

atas bidang tanah hak pakai atas tanah Negara (Pasal 2 PP 41 Tahun 1996). Menurut

Pasal 1 Ayat (2) PP 41 Tahun 1996, orang asing yang berkedudukan di Indonesia

dimaksud dalam Pasal 1 Ayat (1) PP 41 Tahun 1996 adalah orang asing yang

kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.

Bagi Warga Negara Asing (WNA) hanya diperbolehkan menguasai hak atas

tanah dengan status hak pakai. Dasar dari penguasaan tanah oleh WNA dan Badan

Hukum Asing (BHA) yang mempunyai perwakilan di Indonesia secara garis besar telah

diatur dalam Pasal 41 dan Pasal 42 UUPA dan diatur lebih lanjut dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan

Hak Pakai atas tanah, selanjutnya disebut PP 40 Tahun 1996.

Penguasaan rumah hunian hak atas tanah dengan status hak pakai oleh WNA

erat kaitannya dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut PPAT karena

kepemilikan rumah hunian yang dapat dimiliki oleh WNA yang dibuat berdasarkan

perjanjian harus dibuat di hadapan PPAT sebagai pejabat yang berwenang.

Sedangkan penguasaan rumah hunian hak atas tanah dengan status hak milik oleh

WNA erat kaitannya dengan Notaris.

Menurut Djuhaendah Hasan dalam Disertasinya dikatakan bahwa tanah

dimungkinkan dibagi secara horizontal, dalam pengertian pemilik tanah belum tentu

pemilik bangunan yang didirikan di atasnya, demikian juga bangunan yang berada

ditingkat yang lebih atas. Tentunya hal tersebut memerlukan deskripsi yang lebih luas

lagi. Namun dengan diberlakukannya azas horizontal, yang telah dikenal dalam hukum

adat, permasalahan yang timbul dalam hukum pertanahan dan perumahan dapat

terpecahkan.5

Namun pada pelaksanaannya masih ditemukan berbagai permasalahan yang

timbul sehubungan dengan penguasaan hak atas tanah dengan status hak pakai oleh

WNA melalui perjanjian tersebut. Salah satu diantaranya adalah kepemilikan hak atas

tanah secara terselubung yang merupakan bentuk kepemilikan hak atas tanah yang

secara formal diatasnamakan orang lain berdasarkan suatu perjanjian tertentu. Bentuk

perjanjianya ada yang secara lisan dan ada pula yang tertulis yang dibuat dihadapan

notaris. Hal seperti ini dilakukan oleh WNA yang ingin memperoleh hak milik atas tanah

di Indonesia, tentunya sangat bertentangan dengan hukum positif di Indonesia. Ketika

WNA melakukan kesepakatan atau perjanjian atau perikatan jual beli dengan WNI

sebagai pemegang hak milik atas tanah yang diperjanjikan, maupun ketika WNI

memberikan kewenangan melalui Surat Kuasa kepada WNA untuk menguasai dan

5 Wiratni Ahmadi, Sinkronisasi Kebijakan Pengenaan Pajak Tanah dengan Kebijakan

Pertanahan Di Indonesia, Reflika Aditama, Bandung, 2006, Hlm. 32

melakukan perbuatan hukum di atas tanah hak milik tersebut. Secara administratif

tanah hak milik dimaksud terdaftar atas nama WNI, tetapi penguasaan fisik tanah hak

milik tersebut dikuasai oleh WNA.

Berdasarkan pemaparan di atas tampak bahwa diperlukannya peran para

Notaris-PPAT sebagai pejabat umum pembuat akta otentik dalam rangka mengurangi

penyalahgunaan hak atas tanah yang dilakukan oleh WNA terhadap tanah-tanah yang

berada di wilayah Negara Republik Indonesia, mengingat Notaris-PPAT sebagai

pejabat umum yang menjalankan sebagian tugas pemerintah dalam hal pembuatan

akta otentik seyogyanya memahami bahwa negara Republik Indonesia adalah negara

hukum (rechtstaat) berdasarkan Undang-Undang Dasar 1945 bertujuan menjamin

kepastian hukum, ketertiban umum dan perlindungan hukum yang berintikan kepada

nilai-nilai kebenaran dan keadilan, khususnya Asas Nasionalitas yang diamanatkan

oleh Undang-Undang Dasar 1945 dan UUPA.

Sepanjang pengetahuan penulis belum ada yang melakukan penelitian yang

dituangkan dalam bentuk tesis mengenai kewenangan Notaris-PPAT dalam pembuatan

akta perjanjian tentang kepemilikan rumah bagi kepentingan orang asing terkait

dengan Asas Nasionalitas dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Adapun 2 tesis yang mempunyai kemiripan

dengan masalah yang diteliti adalah sebagai berikut :

1. Judul Tesis : “Kewenangan Notaris Dalam Membuat Akta Yang Berkaitan

Dengan Pertanahan Setelah Berlakunya Jabatan Notaris Dikaitkan Dengan

Kedudukan Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)”. Oleh

Suparto, Program Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, Nomor

Pokok Mahasiswa 1106.2008.0004. penulisan ini lebih menitikberatkan pada

Notaris dalam membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan sehingga

membawa dampak terhadap kedudukan Camat sebagai PPATS Pembuat

Akta Tanah (PPAT)

2. Judul Tesis : “Kewenangan Notaris Dalam Membuat Akta Yang Berkaitan

Dengan Pertanahan menurut Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004

Tentang Jabatan Notaris dihubungkan dengan Pasal 2 Peraturan Pemerintah

Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah”.

Oleh Septi Notariana, Program Magister Kenotariatan Universitas

Padjadjaran, Nomor Pokok Mahasiswa L2N.04.006. Penulisan ini lebih

menitikberatkan pada Pejabat yang berwenang membuat akta-akta yang

dapat dijadikan alas hak dalam pendaftaran Hak Atas Tanah.

Kedua tesis tersebut berbeda dengan tesis yang ditulis oleh penulis.

Dalam tesis ini penulis lebih menitikberatkan pada kewenangan Notaris-PPAT dalam

pembuatan akta-akta perjanjian atas tanah dan bangunan yang dimiliki oleh Warga

Negara Asing.

Berdasarkan permasalahan tersebut diatas, penulis terdorong untuk memberi

judul tesis dengan judul : “KEWENANGAN NOTARIS-PPAT DALAM PEMBUATAN

AKTA PERJANJIAN KEPEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL/HUNIAN BAGI

KEPENTINGAN ORANG ASING TERKAIT DENGAN ASAS NASIONALITAS

DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1960 TENTANG PERATURAN

DASAR POKOK-POKOK AGRARIA”

B. Identifikasi Masalah

Berdasarkan uraian di atas, penulis mencoba untuk membatasi permasalahan

dengan identifikasikan sebagai berikut :

1. Bagaimanakah kewenangan Notaris-PPAT dalam pembuatan akta perjanjian

kepemilikan rumah tempat tinggal bagi kepentingan WNA sebagaimana diatur

dalam PP No. 41 Tahun 1996 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Oleh

Orang Asing dihubungkan dengan asas nasionalitas dalam UUPA?

2. Bagaimana tindakan notaris-PPAT dalam mencegah pelanggaran-

pelanggaran yang dilakukan oleh WNA dalam penguasaan hak atas tanah dan

bangunan di wilayah Indonesia.

C. Tujuan Penelitian

Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah :

1. Untuk mendapatkan pemahaman dan pengetahuan mengenai kewenangan

Notaris-PPAT dalam pembuatan akta perjanjian terhadap kepemilikan rumah

tempat tinggal bagi kepentingan WNA sebagaimana diatur dalam PP No. 41

Tahun 1996 Tentang Pemilikan rumah tempat tinggal Oleh Orang Asing

dihubungkan dengan asas nasionalitas dalam UUPA.

2. Untuk memperoleh masukkan dan pengetahuan mengenai langkah yang

harus ditempuh oleh Notaris-PPAT dalam mencegah pelanggaran-

pelanggaran yang dilakukan oleh WNA dalam penguasaan tanah dan

bangunan di wilayah Indonesia.

D. Kegunaan Penelitian

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat dan memberikan

kegunaan, antara lain sebagai berikut :

1. secara teoritis :

a. Turut memberikan sumbangan pemikiran dalam usaha turut

mengembangkan ilmu hukum pada umumnya dan Pengaturan mengenai

Pelaksanaan Tertib Hukum Pertanahan pada khususnya.

b. Dapat dijadikan sebagai bahan bacaan dalam kegiatan akademik dan non

akademik.

2. secara Praktis :

a. Memberikan pandangan kepada masyarakat khususnya Warga Negara

Asing mengenai pengaturan yang seharusnya terhadap Pemilikan Tanah

dan Bangunan Oleh Orang Asing dihubungkan dengan asas nasionalitas

dalam UUPA.

b. Memberikan pemahaman bagi Notaris-PPAT dalam rangka mencegah

pelanggaran-pelanggaran yang dilakukan oleh warga negara asing dalam

penguasaan atas tanah dan bangunan di wilayah indonesia.

E. Kerangka Pemikiran

Pembangunan nasional bertujuan mewujudkan masyarakat adil dan makmur,

secara materiil dan spiritual, serta merupakan upaya yang berkesinambungan.

Pembangunan nasional di dalamnya mencakup pula pembangunan hukum dalam

upaya menciptakan keadilan sosial dan ketertiban umum yang dilandasi asas kepastian

hukum. Pembangunan Hukum nasional yang dilaksanakan di Indonesia mengacu pada

Undang-Undang Dasar Tahun 1945 selanjutnya ditulis UUD 1945 yang telah

mengalami empat kali amandemen dan dalam Bab I Pasal 1 Ayat (3) disebutkan bahwa

Indonesia adalah negara hukum. Indonesia sebagai negara berdasar atas hukum

(rechtsstaat), bukan negara berdasar atas kekuasaan (machtsstaat), artinya Indonesia

mengakui dan menganut faham kedaulatan hukum. Dalam negara hukum modern

tugas pokok negara tidak saja terletak pada pelaksanaan hukum, tetapi juga mencapai

keadilan sosial (sociale gerechtigheid) bagi seluruh rakyat.6

Tujuan yang hendak dicapai tidak terlepas dari falsafah Negara Indonesia yaitu

Pancasila. Pancasila adalah sumber dari segala sumber hukum, tanpa terkecuali baik

itu hukum tertulis maupun hukum tidak tertulis. Pancasila diakui sebagai norma hukum

(rechtsnorm) yang tertinggi atau dikenal sebagai suatu norma hukum

(staatsfundamentalnorm), yaitu suatu aturan, pola dasar atau standar yang harus diikuti

atau ditaati serta mempunyai daya paksa, bersifat mengatur atau memerintah

(imperatif).7

Menurut Mochtar Kusumaatmadja yang mengemukakan bahwa fungsi pokok

hukum sebagai alat pembaharuan dalam masyarakat adalah sebagai upaya untuk

mencapai ketertiban. Kebutuhan akan ketertiban adalah syarat pokok bagi adanya

suatu masyarakat yang teratur. Disamping ketertiban, tujuan lain dari hukum adalah

tercapainya keadilan yang tergantung pada ukuran menurut masyarakat dan

zamannya. Untuk mencapai ketertiban dalam masyarakat ini, diupayakan adanya

6 Muchsan, Pengantar Hukum Administrasi Negara Indonesia, Liberty, Yogyakarta, 1982,

halaman 71. 7 Otje Salman Soemadiningrat, Rekonseptualisasi Hukum Adat Kontemporer, Telaah Kritis

Terhadap Hukum Adat Sebagai Hukum Yang Hidup Dalam Masyarakat, Alumni, Bandung, hlm. 137

kepastian dalam pergaulan dalam masyarakat.8 Sejalan dengan hal tersebut, Mochtar

Kusumaatmadja berpendapat bahwa hukum merupakan sarana pembaharuan

masyarakat, yang didasarkan atas anggapan bahwa adanya keteraturan atau ketertiban

dalam usaha pembangunan atau pembaharuan merupakan suatu yang diinginkan atau

bahkan dipandang (mutlak) perlu.9 Pendapat Mochtar Kusumaatmadja tersebut sejalan

dengan apa yang dikemukakan oleh Roscoe Pound sebagai penganut aliran Pragmatic

Legal Realism yang berpandangan bahwa fungsi hukum merupakan upaya untuk

mencapai suatu tujuan dalam masyarakat, oleh karena itu hukum adalah alat

pembaharuan dalam masyarakat (law as tool of social engineering).10

Hukum sebagai sarana pembaharuan masyarakat tidak saja meliputi kaidah dan

norma, terdapat pula lembaga dan proses yang dapat dijadikan sebagai sarana

penunjang di dalam pelaksanaan pembangunan hukum di Indonesia. Lembaga dan

proses yang dimaksud dalam penelitian ini yaitu lembaga pertanahan nasional yang

pengaturannya didasari oleh kaidah-kadah dan norma-norma yang berkembang di

dalam masyarakat yang diundangkan kedalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, diumumkan dalam Lembaran Negara

Republik Indonesia Nomor 104 Tahun 1960, Tambahan Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 20, selanjutnya disebut UUPA. Ketentuan Pasal 1 angka 2 UUPA

menegaskan bahwa:

“Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia

8 Mochtar Kusumaatmadja, Hukum Masyarakat dan Pembinaan Hukum Nasional, Bina Cipta,

Bandung, 1995, hlm. 3, 9 Ibid.

10 Lili Rasjidi, Dasar-Dasar Filsafat Hukum, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, hlm. 83,

menyatakan bahwa : konsep social engineering disesuaikan dengan situasi dan kondisi di Indonesia. Konsep ini merupakan inti dari pemikiran aliran Pragmatikal Legal Realism yang dikembangkan oleh Mochtar Kusumaatmadja di Indonesia.

Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.” Ketentuan pasal tersebut lebih lanjut dijabarkan di dalam ketentuan Pasal 2

UUPA yang menentukan bahwa :

(1) “Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

(2) Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk: a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan

pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dengan bumi, air dan ruang angkasa, c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang

dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

(3) Wewenang yang bersumber pada hak menguasai dari Negara tersebut pada ayat (2) pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat, dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka berdaulat, adil dan makmur.

(4) Hak menguasai dari Negara tersebut diatas pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.” Penjelasan umum bagian ke II UUPA menjabarkan mengenai hubungan bangsa

Indonesia dengan bumi, air dan ruang angkasa Indonesia merupakan semacam

hubungan hak ulayat yang diangkat pada tingkatan yang paling atas, yaitu pada

tingkatan yang mengenai seluruh wilayah negara.

Lebih lanjut ditegaskan di dalam UUPA bahwa hak milik tidak dapat dipunyai

oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang dengan

ancaman batal demi hukum.

Orang-orang asing hanya dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luas

dan jangka waktunya terbatas. Peraturan mengenai asas perlindungan ini diatur dalam :

1. Pasal 9 ayat (1) jo Pasal 21 ayat (1) UUPA yang menyatakan bahwa hanya

WNI yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan

ruang angkasa.

2. Pasal 21 UUPA dengan tegas menyatakan bahwa hanya WNI dan badan-

badan hukum yang telah ditetapkan oleh Pemerintah yang dapat memiliki

hak atas tanah.

3. Bagi mereka yang mempunyai status WNA hanya diperbolehkan menguasai

hak atas tanah dengan status hak pakai. Hal ini diatur di dalam Pasal 41 dan

Pasal 42 UUPA dan diatur lebih lanjut dalam PP 40 Tahun 1996,

menegaskan bahwa WNA yang berkedudukan di Indonesia atau BHA yang

memiliki perwakilan di Indonesia hanya diberi Hak Pakai, Dengan demikian

tidak dibenarkan WNA maupun BHA memiliki tanah dan bangunan dengan

status Hak Milik, hal ini diatur di dalam ketentuan Pasal 26 ayat 2 UUPA.

4. PP 41 Tahun 1996 yang mengatur tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal

atau hunian oleh WNA. Substansi PP 41 Tahun 1996, meliputi antara lain :

a. WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan untuk memiliki 1

rumah tinggal (Satuan Rumah Susun) yang dibangun di atas tanah Hak

Pakai.

b. Rumah yang berdiri di atas tanah Hak Pakai (HP) tersebut dapat berasal

dari HP atas Tanah Negara atau HP yang berasal dari tanah Hak Milik

(HM) yang diberikan oleh Pemegang Hak Milik.

c. Pemberian Hak Pakai (HP) oleh pemegang Hak Milik (HM) ini diberikan

dengan akta PPAT & perjanjiannya harus dicatat dalam Buku Tanah dan

Sertifikat Hak Milik atas tanah.

Dalam PP 41 Tahun 1996 terdapat syarat, orang asing yang dapat mempunyai

rumah tinggal di Indonesia adalah orang asing yang kehadirannya memberikan

manfaat bagi pembangunan nasional. Orang asing tersebut dibatasi boleh memiliki satu

rumah tempat tinggal berupa rumah yang berdiri sendiri, atau satuan rumah susun,

yang dibangun diatas tanah hak pakai. Hak pakai tersebut diberikan paling lama untuk

jangka waktu 25 tahun. Berbeda dengan jenis hak berjangka waktu lainnya seperti hak

guna bangunan, hak guna usaha dan hak pakai (yang bukan untuk orang asing) dapat

diperpanjang untuk waktu tertentu setelah jangka waktu pemberian pertama berakhir.

Hak Pakai rumah tinggal untuk orang asing tidak dapat diperpanjang, namun dapat

diperbarui untuk jangka waktu 20 (duapuluh) tahun dengan ketentuan orang asing

tersebut masih berkedudukan di Indonesia.

Jangka waktu 25 (duapuluh lima) tahun tersebut dinilai banyak kalangan sudah

tidak kondusif dengan perkembangan dunia global sekarang ini, tidak menarik minat

orang asing untuk membeli rumah di Indonesia. Namun demikian UUPA tidak menutup

sama sekali kesempatan WNA dan BHA untuk mempunyai hak atas tanah di Indonesia.

Warga negara asing dapat mempunyai hak atas tanah di Indonesia, tetapi terbatas,

yakni hanya boleh dengan status hak pakai. Sehingga dari prinsip nasionalitas ini,

semakin jelas kepentingan warga negara Indonesia diatas segala-galanya baik dari segi

ekonomi, sosial, politis dan dari sudut Hankamnas untuk menciptakan asas

perlindungan bagi warga negara Indonesia dalam hal memiliki hak milik atas tanah.

Asas tersebut di atas tidak berarti meniadakan peran WNA dalam pembangunan

Nasional. Indonesia sebagai Negara berkembang masih sangat membutuhkan investasi

asing. Oleh karena itu, untuk mengimbangi pesatnya kebutuhan hukum dalam praktek

dan untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi WNA yang ingin memperoleh

hak atas tanah di Indonesia telah dikeluarkan beberapa peraturan, diantaranya PP No.

40 Tahun 1996, PP No. 41 Tahun 1996, dan PMNA/KBPN No. 7 Tahun 1996

Jo.PMNA/KBPN No. 8 Tahun 1996. Peraturan-peraturan tersebut merupakan kebijakan

Pemerintah dalam melaksanakan amanat UUPA yang memperkenankan WNA yang

berkedudukan di Indonesia untuk memperoleh tanah dengan status Hak Pakai.

Berbagai ketentuan mengenai pengertian Warga Negara Asing menurut Undang-

undang, antara lain :

a. Ketentuan Pasal 1 Huruf a Undang-Undang Nomor 3 Tahun 1958 Tentang

Penempatan Tenaga Asing, yang mendefinisikan Orang Asing adalah tiap orang

bukan warga negara Republik Indonesia;

b. Ketentuan Pasal 1 Angka 6 Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1992 Tentang

Keimigrasian, yang mendefinisikan Orang Asing adalah orang bukan Warga

Negara Republik Indonesia;

c. Ketentuan Pasal 1 Angka 4 Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2006 Tentang

Administrasi Kependudukan, yang mendefinisikan Orang Asing adalah orang

bukan Warga Negara Republik Indonesia;

d. Ketentuan Pasal 1 Angka 9 Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2011 Tentang

Keimigrasian, yang mendefinisikan Orang Asing adalah orang yang bukan

Warga Negara Republik Indonesia.

Ketentuan-ketentuan tersebut diatas menegaskan bahwa Warga Negara Asing

adalah orang asing yang bukan merupakan warga Negara Republik Indonesia.

Sehingga perolehan hak atas tanahnya tunduk pada ketentuan yang telah di atur oleh

UUPA.

Perolehan hak atas tanah oleh WNA tidak terlepas dari peran Notaris-PPAT

sebagai pejabat umum pembuat akta otentik, peran Notaris-PPAT dalam pelaksanaan

perolehan hak atas tanah oleh WNA adalah dengan membuat perjanjian.

Pengertian Notaris sebagai pejabat umum tercantum dalam Pasal 1 angka 1

Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN):

“Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan

kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang ini.”

Kewenangan Notaris membuat akta otentik harus dipahami bahwa Notaris

membuat akta otentik apabila hal itu diminta atau dikehendaki oleh pihak-pihak yang

berkepentingan, untuk kemudian dinyatakan dalam suatu akta otentik. Akta adalah bukti

adanya perbuatan hukum pihak-pihak, bukan notaris yang melakukan perbuatan

hukum yang bersangkutan. Perbuatan hukum dari pihak-pihak itu misalnya membuat

perjanjian diantara pihak-pihak11.

Sementara itu pengertian PPAT Berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 24

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP

Pendaftaran Tanah) jo Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP PPAT) dijelaskan bahwa :

11

GHS Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Erlangga, Jakarta 1999, hlm 39.

“Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum

yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu.”

Berdasarkan hal tersebut dapat ditentukan bahwa akta-akta yang dibuat oleh

atau di hadapan Notaris maupun PPAT merupakan akta otentik, karena di dalam

ketentuan mengenai akta otentik yang terdapat di dalam Pasal 1868 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata yang selanjutnya disebut KUH Perdata menentukan :

“Akte Otentik adalah akte yang dibuat dan diresmikan dalam bentuk menurut

hukum, oleh atau di hadapan pejabat-pejabat umum, yang berwenang untuk

berbuat demikian itu, di tempat di mana akte itu dibuat.”12

Pasal 9 UUPA menentukan bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat

memperoleh hak milik atas tanah, dengan kata lain sebagai pemegang hak, ditegaskan

di dalam ketentuan Pasal 1 angka 9 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan

bahwa : “Pemegang Hak adalah orang atau badan hukum yang mempunyai hak atas

tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Hak Pengelolaan, atau nadzir dalam

hal tanah wakaf, baik yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar.” Dari kedua

ketentuan tersebut tercermin adanya Prinsip Nasionalitas terhadap kepemilikan tanah di

Indonesia.

Berdasarkan ketentuan Pasal 5 jo Pasal 6 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah

ditentukan bahwa pelaksanaan Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan

12

Soegondo Notodisoerjo R., Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1993, hlm 42.

Pertanahan Nasional yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan. Ketentuan Pasal

6 ayat (2) PP Pendaftaran menentukan bahwa dalam melaksanakan pendaftaran tanah,

Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk

melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu.

Tujuan Pendaftaran Tanah berdasarkan UUPA adalah dalam rangka

memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas

tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun, hak tanggungan dan hak-hak lain yang

didaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang

bersangkutan serta terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dalam rangka

menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah

agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan. Dengan demikian maka

secara umum tujuan pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum dan

kepastian hak atas tanah (rechtskadaster).

F. Metode Penelitian

Metode penelitian yang akan digunakan dalam penyusunan tesis ini adalah :

1. Spesifikasi Penelitian

Penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu mengggambarkan fakta-fakta yang

ada dan menganalisis peraturan-peraturan yang berlaku dikaitkan dengan teori

hukum dan praktik mengenai kewenangan Notaris-PPAT dalam pembuatan akta

perjanjian terhadap hak atas tanah dan bangunan bagi kepentingan WNA.

2. Metode Pendekatan

Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif, yaitu penelitian

hukum yang dilakukan dengan cara meneliti dan mengkaji data kepustakaan

atau yang disebut data sekunder dan

pelaksanaannya dalam praktik, khususnya mengenai Hukum Pertanahan di

Indonesia.

3. Tahap Penelitian

Penelitian terhadap tesis dilakukan dalam 2 (dua) tahap, yaitu :13

a. Penelitian kepustakaan (library research)

Penelitian kepustakaan bertujuan untuk mengkaji, meneliti, dan menelusuri

data sekunder yang berupa :

1) bahan hukum primer, yaitu berupa peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan permasalahan yang akan dikaji, terdiri dari :

a) Undang-Undang Dasar Tahun 1945

b) KUHPerdata

c) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-pokok Agraria

d) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

e) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996

tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas

Tanah

f) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996

tentang Pemilikan Rumah Tempat tinggal Atau Hunian oleh Orang

Asing Yang Berkedudukan di Indonesia

13

Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktik, Sinar Grafika, Jakarta, 1991, hlm.18.

g) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah

h) Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang

Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

2) Bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang erat kaitannya dengan

bahan hukum primer dan dapat membantu menganalisis bahan-bahan

hukum primer seperti hasil penelitian dan karya ilmiah para ahli.

3) Bahan hukum tersier, yaitu bahan-bahan yang memberikan informasi

tentang bahan hukum primer dan sekunder berupa kamus bahasa dan

kamus hukum.

b. Penelitian lapangan (field research)

Penelitian Lapangan dilakukan guna mendapatkan data primer sebagai

pendukung bagi analisis hasil penelitian. Penelitian Lapangan dilakukan pada

lembaga-lembaga terkait dengan permasalahan, antara lain : Badan Pertanahan

Nasional Republik Indonesia, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional

Provinsi Jawa Barat, Kantor Notaris-PPAT.

4. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data yang akan digunakan adalah :

a. studi dokumen yaitu mengumpulkan dan menganalisis data sekunder

mengenai objek penelitian.

b. Wawancara, yaitu mengadakan tanya jawab untuk memperoleh data primer

secara langsung dengan responden yang terdiri dari Pejabat Badan

Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Pejabat serta Pegawai Kantor

Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Jawa Barat, Pegawai Kantor

Notaris-PPAT

5. Metode Analisis Data

Analisis data dilakukan secara Yuridis Kualitatif, yaitu analisis yang dipakai tanpa

menggunakan rumus statistika dan matematika artinya disajikan dalam bentuk

uraian dan konsep. Kemudian hasil analisis akan dipaparkan secara deskripsi,

dengan harapan dapat memberikan gambaran secara jelas mengenai

kewenangan Notaris-PPAT dalam pembuatan akta perjanjian terhadap hak atas

tanah dan bangunan bagi kepentingan WNA berdasarkan bahan-bahan hukum

yang ada, baik bahan hukum primer maupun sekunder, sehingga diperoleh

gambaran yang menyeluruh tentang permasalahan-permasalahan yang diteliti.

6. Lokasi Penelitian

Data sekunder yang diperlukan dalam penelitian ini diperoleh penulis antara lain

dari :

a. Perpustakaan Pusat Universitas Padjadjaran,

b. Perpustakaan Pascasarjana Universitas Padjadjaran,

c. Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran,

d. Perpustakaan Kantor Wilayah Pertanahan Provinsi Jawa Barat.

e. Kantor Notaris PPAT di Kota Bandung.