bab ii tinjauan dan landasan teori ii.1 tinjauan umumthesis.binus.ac.id/doc/bab2/2009-2-00560-ar bab...

R. 0288-Tugas Akhir Mal dan Apartemen di Jakarta Pusat

Binus University Tinjauan dan Landasan Teori| 9

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1 Tinjauan Umum

Pada tugas akhir ini, saya akan merancang sebuah proyek mixed use Mal dan

Apartemen yang sangat berkembang pada saat ini, dengan sasaran utamanya adalah

masyarakat menengah ke atas.

II.1.1 Arsitektur

Definisi

Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang bangunan. Dalam arti

yang lebih luas, arsitektur mencakup merancang dan membangun

keseluruhan lingkungan binaan, mulai dari level makro, yaitu perencanaan

kota, perancangan perkotaan, arsitektur lansekap, hingga ke level mikro

yaitu desain bangunan, desain perabot dan desain produk.

Arsitektur adalah ilmu yang timbul dari ilmu-ilmu lainnya dan dilengkapi

dengan proses belajar, dibantu dengan penilaian terhadap karya tersebut

sebagai karya seni (Vitruvius)

http://id.wikipedia.org/wiki/Arsitektur(02-03-2009 15:49)

Karya arsitektur menurut Vitruvius (Mata Kuliah Arsitektur Lingkungan,

2007)

Kegunaan (utility)

Memiliki fungsi sebagai wadah berlangsungnya kegiatan manusia.



Kekokohan (firmness)

Memenuhi aspek kuat dan kaku menahan beban vertikal dan horisontal.

Keindahan/estetika (beuty)

Terkait aspek: keseimbangan (statis dan dinamis, selaras-kontras),

proporsi, skala, ritme, aksentuasi, sequence, hirarki

Faktor kenyamanan (Mata kuliah Fisika Bangunan, 2007)

Kenyamanan psikis, berdasarkan perasaan masing-masing individu.

Kenyamanan fisik, terdiri dari :

- Kenyamanan ruang, berkaitan dengan antropometri tubuh manusia

dan gerak tubuh manusia yang disesuaikan dengan fungsi ruangan.

- Kenyamanan Visual, kuantitas dan kualitas penerangan yang sesuai

dengan fungsi masing-masing ruang.

- Kenyamanan termis (suhu), yaitu suatu kondisi dimana manusia tidak

merasa terganggu dengan kondisi lingkungan termis di sekitarnya.

(rentang temperatur udara 24°-28°C, kelembaban 40-60%, aliran

udara 0-0,20 m/detik)

- Kenyamanan audial/suara.

Arsitektur adalah ilmu yang berkaitan dengan ilmu-ilmu lainnya untuk

merancang suatu bangunan, perencanaan kota, arsitektur lansekap dan suatu

desain yang memerlukan suatu data, analisa dan konsep. Definisi arsitektur



yang akan dibahas selanjutnya berhubungan dengan merancang sebuah

bangunan yang memikirkan faktor kenyamanan.

II.1.2 Mixed Use

Definisi

Salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan

berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota (luas

area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi)

sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan dan

fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat

(dikembangkan dari Meyer, 1983).

Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Endy Marlina

Suatu perancangan yang mewadahi lebih dari satu jenis fungsi, seperti

hunian, komersial, industri, kantor dan sebuah lembaga dalam suatu

gedung atau bangunan.

http://id.wikipedia.org/wiki/mixed-use(02-03-2009 15:20)

Sejarah Mixed Use

Dalam sejarah pembangunan perkotaan, penggabungan fungsi lahan

sebagai perumahan, perbelanjaan, perkantoran, hiburan, hunian, budaya

dalam satu wilayah sudah terjadi secara merata di permukiman manusia mulai

dari desa kecil ke kota-kota besar, sebelum adanya jaman sejarah. Konsep

mixed use sudah diterapkan di kota kuno, kota Yunani dan Cina yang dibatasi



oleh tembok pada abad pertengahan Eropa. Kota yang memiliki konsep

mixed use dengan tujuan memperindah kota, yaitu London, Paris, Kairo dan

Beijing. Bahkan asal mula terdapat banyaknya kota-kota baru di utara dan

selatan Amerika dan Australia, jauh sebelum dikenalnya istilah otomotif,

contoh utama adalah New York City, Toronto, Buenos Aires dan Sydney.

Pada pertengahan abad ke 20, ditemukan bahwa penemuan dan

perkembangan tren, turut merubah pola mixed use di perkotaan, seperti :

- Meningkatnya penggunaan mobil sebagai alat transportasi, menyebabkan

pola pembangunan lebih horizontal, kepadatan rendah dan penggunaan

lahan yang menyebar.

- Mengejar segi ekonomis, khususnya di Amerika Utara dan Eropa yang

telah memberikan rumah yang besar untuk satu keluarga besar.

- Pelaksanaan peraturan lahan dan undang-undang zona, terutama di

Indonesia, yang walaupun ditujukan untuk membuat pengendalian dan

pemisahan penggunaan tanah, pada dasarnya menjadi ilegal bila

diberlakukan fungsi baru di daerah tersebut.

Di banyak daerah yang baru di berbagai kota di seluruh dunia

bercirikan jumlah tingkat pertumbuhan rendah dan terdapat retail pada pusat

perbelanjaan besar, serta eceran di pinggir jalan dalam jumlah tinggi.

Kenyataannya adalah bahwa sebagian besar ruang kantor di Indonesia dan

banyak ruang yang baru di kota-kota lain di dunia sekarang ditemukan

kosong , kepadatan suburban rendah, kantor taman , kabupaten, dan koridor.



Walaupun pola ini terkenal pada abad 20, tapi model-model

pembangunan yang ditawarkan selama abad baru adalah pendekatan

pembangunan modern yang digabung dengan konsep mixed use. Meskipun ini

baru digunakan dengan perkembangan yang belum dominan, banyak orang

semakin tertarik untuk mengaplikasikannya.

Mixed-Use Development Handbook. Dean Schwanke

Maksud

Efisiensi dan ekonomis dalam pengadaan infrastruktur dan utilitasnya.

Perbaikan sistem transportasi

Memberikan kerangka yang fleksibel untuk perancangan bangunan dan

lingkungannya.

Mengeliminisasi ruang-ruang mati, sehingga penggunaan lahan lebih

efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan

menjadi lebih nyaman dihuni.

Ciri-ciri Mixed-Use

Mewadahi 3 fungsi uraban atau lebih

Terjadi integrasi dan sinergi fungsional

Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi

bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.



Pada perancangan Mal dan Apartemen akan menggunakan sistem mixed use,

yang menggabungkan fungsi hunian, hiburan, pusat perbelanjaan dalam satu

gedung, dengan satu struktur yang disesuaikan dengan teknologi sekarang.

Fasilitas dan berbagai fungsi tersebut, saling berkaitan satu sama lain untuk

memenuhi kebutuhan masyarakat modern sekarang ini.

II.1.3 Mal

Definisi

Tempat yang dijadikan sebagai pusat untuk berbelanja baik

kebutuhan primer maupun sekunder serta rekreasi.

Kamus Besar Bahasa Indonesia, Penerbit Balai Pustaka

Jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa bangunan

tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan

yang teratur sehingga berada di antara toko-toko kecil yang saling

berhadapan

http://id.wikipedia.org/wiki/mal(02-03-2009 14:54)

Suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat bisnis kota (central

city bussiness area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki;

berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang

interaksional (Rubenstein, 1978).

Pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa department store

besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan

tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mal



atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall,

dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi

terselenggaranya interaksi antara pengunjung dan pedagang (Maitland,

1987).

Sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi

yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah

unit operasi, yang berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area

perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang

dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko. (Urband

Land Institute, 1977).


Sejarah Mal

Konsep mal sudah ada sejak abad pertengahan di Timur Tengah

(Grand Bazaar Isfahan, abad ke 10) dan Eropa (The Burlington Arcade),

yang merupakan lokasi pusat perdagangan tertutup yang terdiri dari kumpulan

dari beberapa toko independen yang bernaung di bawah satu struktur. Konsep

pembangunan mal ini diperkenalkan di Amerika Serikat tahun 1828 dengan

dibangunnya The Arcade di daerah Providence, Rhode Island dan selanjutnya

pembangunan mal ini diikuti kota-kota besar lainnya di berbagai

mancanegara pada akhir abad ke 19 dan awal abad 20.

Pada pertengahan abad ke 20, keberadaan mal dianggap membawa

sebuah dampak negatif (penuh sesak dan kotor) bagi kota-kota di Amerika



dan Eropa, maka pembangunan mal dilakukan di luar kota dan terbentuknya

suatu mal baru, seperti suburb mall, super mall, giant mall, dan mega mall.

Pada era 1970-an di Jakarta mulai dibangun pusat-pusat perbelanjaan,

seperti aldiron plaza, pusat pertokoan senen dan pasar- pasar yang dikelola

PD pasar jaya. Pusat perbelanjaan tersebut memanfaatkan seluruh lantai untuk

penjualan, tanpa ada sesuatu yang lebih untuk dinikmati kecuali gang

secukupnya. Pada pertengahan 1980-an, muncul gagasan baru dengan arsitek

asing yang mulai masuk bersama modal luar negeri. Istilah plaza dan

memperkenalkan konsep atrium, membuka lobang lantai hingga ke atap

tembus cahaya alam dengan menyisakan sebagian ruang untuk berjalan.

Konsep ini terus berkembang hingga akhir 1980-an dan permulaan 1990-an

dengan konsep atrium yang lebih besar sehingga melapangkan visualisasi

pengunjung.

Pada awalnya pusat perbelanjaan atau mal memiliki fasilitas toko-toko

dengan barang dagangan yang menarik, food court dan area parkir dan

sekarang hal tersebut dianggap belum cukup untuk memenuhi kebutuhan,

sehingga ditambah fasilitas hiburan (bioskop, video game center, panggung

dengan disc jockey dan live music), tempat penitipan anak, serta mengemas

suatu alam buatan atau taman terbuka ke dalam konsep interior, yang

didorong oleh kurangnya lahan terbuka di dalam kota. Sekarang mal, plaza

dan pudat perbelanjaan dijuluki dengan istilah one stop shopping. Untuk

menarik minat pengunjung dan mencegah pengunjung dari rasa bosan, tim

dari mal berupaya untuk menciptakan suasana yang menarik, unik dan lain



dari tempat yang biasa dikunjungi oleh para pengunjung mal dimulai dengan

pemilihan konsep bangunan dan interior bangunan.

Bentuk Mal

Menurut Maithland (1987) terdapat tiga bentuk umum mal dengan

keuntungan dan kerugian tersendiri, yaitu:

Open Mall (mal terbuka), adalah mal tanpa pelingkup.

Keuntungan: Kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga

biaya lebih murah.

Kerugian : Kendala climatic control (berpengaruh terhadap kenyamanan)

dan kesan pewadahan kurang.

Enclosed Mall (mal tertutup), adalah mal dengan pelingkup.

Keuntungan : Kenyamanan climatic control

Kerugian : Biaya mahal dan kesan kurang luas

Integrated Mall (mal terpadu), adalah penggabungan mal terbuka dan

tertutup, biasanya berupa mal tertutup dengan akhiran mal terbuka untuk

mengantisipasi keborosan energi untuk climatic control,

mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mal tertutup serta

mahalnya pembuatan dan perawatan mal tertutup.

Pola Mal

Pola mal berprinsip linier.



Berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16 m.

Untuk memudahkan akses pengunjung, pintu masuk sebaiknya dapat

dicapai dari segala arah.

Jarak antarmagnet antara 100-200 m atau sepanjang masih

memungkinkan kenyamanan pejalan kaki. Magnet terletak diujung-

ujungnya dengan menekankan hubungan horizontal.

Parkir kendaraan ditempatkan di sekeliling bangunan dengan akses mudah

ke mal yang menghubungkan dengan magnet.

Pola grid pada mal akan mempermudah pengaturan modul untuk retail-

retail, sirkulasi, penempatan atrium, parkir dan sebagainya.

Besaran kolom pada mal rata-rata memiliki besar yang sama dari lantai I

sampai lantai teratas.

Prinsip yang perlu ditekankan pada Mal

Design Control Zone

Yang dimaksud dengan control zone adalah bentuk zona yang terkontrol

dari ruang internal, yakni ruang-ruang sewa, dalam arti zona tersebut

dapat diperhatikan dengan membawa dampak positif timbal balik dengan

ruang-ruang sewa di sekitarnya (melalui pola mal, perletakan magnet,

pembatasan panjang dan lebar mal serta pembatasan tinggi bangunan).

Control zone bertujuan untuk mencapai kontinuitas arus pengunjung

melalui efek pingpong, sehingga semua ruang bernilai strategis sama,

tidak terdapat daerah mati dan efektivitas komersial dapat tercapai.



Tenant Mix

Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang (pedagang) dari

berbagai jenis barang dagangan, yang sesuai dengan tuntutan kemudahan

konsumen dalam bentuk one stop shopping untuk menghindari persaingan

yang mematikan.

Design Criteria

Pada penawaran ruang sewa shopping mall, perancangan dari masing-

masing unit sewa telah ditentukan sebelumnya kepada tenant,

menyangkut perwujudan fisik seperti ketentuan mengenai bahan, warna,

desain interior, dan lain-lain yang mengutamakan kesatuan, bukan

keseragaman. Berdasarkan prinsip perancangan dan karakter dasarnya

maka strategi perancangan shopping mall adalah sistem pusat belanja

dengan elemen utama mal berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki yang

menghubungkan/mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter

tertentu. Pada rancangan ini, fungsi utama shopping mall adalah

mendayagunakan potensi sirkulasi pejalan kaki secara maksimal untuk

mencapai efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan

mal.

Suhu

Pada umunya ruang-ruang di dalam sebuah mal memiliki suhu antara 19°C-

25°C.



Kesimpulan

Mal adalah sebuah tempat pusat perbelanjaan tertutup dengan suhu ruangan

yang diatur, bersifat linier, dilengkapi dengan tempat bermain dan memiliki

koridor utama sebagai tempat sirkulasi dan ruang komunal terjadinya

interaksi antara pembeli dan penjual. Strategi pembangunannya dengan

memperhatikan jenis barang yang dijual, perletakan toko, fasilitas dan

perletakan magnet yang dapat menarik pengunjung.

II.1.4 Apartemen

Rumah atau bangunan bertingkat terbagi atas beberapa tempat tinggal

yang digunakan untuk masing-masing keluarga.

Kamus Besar Bahasa Indonesia, Penerbit Balai Pustaka

Sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil sebagian kecil ruang

dari suatu bangunan.

http://id.wikipedia.org/wiki/apartemen(02-03-2009 15:02)

Bangunan yang memuat beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat

atau petak bertingkat yang diwujudkan untuk mengatasi masalah

perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan keterbatasan lahan

dengan harga yang terjangkau (disesuaikan dengan sasaran konsumen) di

perkotaan.

Kumpulan hunian yang disusun vertikal, umumnya sebagai respon

terhadap tingginya harga tanah.




Sebuah ruang atau sederetan ruangan yang didesain untuk hunian, yang

sekurang-kurangnya terdapat satu kamar mandi, yang terpisah satu sama

lain dan biasanya terdapat banyak jenis unit dalam satu gedung.

Dictionary of Architecture and Construction, Cyril M. Harris

Prinsip Perancangan Apartemen

Perancangan yang baik adalah perancangan bangunan yang mampu

mengakomodasi kebutuhan penggunanya secara optimal, dalam arti sesuai

dengan tuntutan pengguna bangunan dan memungkinkan pengguna bangunan

untuk mengembangkan diri.

Kriteria Apartemen

Cenderung dibangun di lokasi strategis

Dilengkapi oleh fasum dan fasos yang didanai dari iuran bulanan

penghuni

Memiliki ruang terbatas (luasan yang permanen)

Tata letak atau layout ruang tidak dapat diubah sesuka hati

Tidak memungkinkan untuk memiliki taman

Ada peraturan perhimpunan penghuni yang harus ditaati

Fasilitas Apartemen

Listrik (PLN dan genset)

Air



Ruang bersama, seperti lobi, ruang serbaguna, dan bussiness center

Olahraga dan kebugaran, seperti kolam renang, pusat kebugaran, lapangan

tenis, jogging track dan lapangan basket.

Taman, sebagai estetika dan ruang terbuka hijau yang memberi kesegaran.

Klasifikasi Apartemen

Menurut kepemilikannya, apartemen dibedakan menjadi apartemen sewa

(bersifat sementara, membayar biaya pengelolaan maupun layanan

apartemen), apartemen beli (bersifat menetap, pengelolaan apartemen

dilakukan pemilik tetapi tetap membayar pelayanan apartemen yang

mereka gunakan) berdasarkan dapat dibagi lagi menjadi apartemen milik

bersama (cooperative) dan apartemen milik perseorangan (condominium).

Menurut ketinggian apartemen, apartemen dibagi menjadi beberapa

kategori yaitu high rise (lebih dari 6 lantai), low rise (kurang dari 6

lantai), dan garden apartment (di bawah enam lantai, biasanya 2 atau 3

lantai dengan porsi lahan yang luas untuk taman).

Menurut kemewahan apartemen, apartemen dikelompokkan menjadi tipe

sederhana, tipe menengah, tipe mewah dan tipe super mewah.

Menurut jumlah kamarnya, apartemen dibagai menjadi tipe efisien

(ukuran 18 m2-45 m2), tipe satu ruang tidur (36 m2-54 m2), tipe dua

ruang tidur (45 m2-90 m2), tipe tiga ruang tidur (54 m2-108 m2), tipe

empat ruang tidur (100 m2- 135 m2).



Menurut jumlah lantainya, apartemen diklasifikasikan menjadi apartemen

simplex (satu unit terdiri dari satu lantai), apartemen duplex (satu unit

terdiri dari dua lantai), apartemen triplex (satu unit terdiri dari tiga lantai).

Kesimpulan

Apartemen adalah sebuah tempat hunian, yang didukung dengan fasilitas-

fasilitas penunjang untuk memenuhi kebutuhan penghuni dan disusun secara

vertikal, sebagai tanggapan akan kurang dan mahalnya harga tanah di Jakarta.

Apartemen memiliki fungsi yang sama dengan sebuah rumah tinggal pada

umumnya, sehingga apartemen yang baik harus memenuhi kriteria rumah

sehat.

Rumah Sehat

Rumah sehat adalah tempat untuk berlindung atau bernaung dan tempat untuk

beristirahat sehingga menumbuhkan kehidupan yang sempurna, baik fisik,

rohani maupun sosial.

http://www.scribd.com/doc/10554258/Nambah-Ilmu-Tentang-Rumah-Sehat

(05-03-2009 13:20)

Syarat rumah sehat

Menurut Keputusan Menteri Kesehatan Republik Indonesia No.

829/Menkes/SK/VII/1999:



- Lokasi, tidak terletak pada daerah rawan bencana, lokasi

pertambangan dan tempat pembuangan sampah terakhir.

- Sarana dan Prasarana Lingkungan yang lengkap, seperti memiliki

sarana bermain, sarana drainase, tersedia sumber air bersih, listrik,

akses ke sarana umum dan pengolahan pembuangan kotoran manusia

dan limbah rumah tangga, yang memenuhi persyaratan kesehatan.

Menurut Pusat Pendidikan Tenaga Kesehatan Depkes RI tentang

perumahan sehat adalah sebagai berikut:

- Memenuhi kebutuhan fisiologis, antara lain :

1. Pencahayaan, baik pencahayaan alami dan pencahayaan buatan.

2. Ventilasi (penghawaan alami dan buatan)

3. Konstruksi rumah yang kuat

- Memenuhi kebutuhan psikologis, antara lain :

1. Cukup aman dan nyaman bagi masing-masing penghuni

(kepadatan penghuni)

2. WC dan kamar mandi harus ada dalam satu rumah

- Mencegah penularan penyakit

1. Bebas dari serangga dan tikus

2. Pembuangan sampah harus dipisah menjadi sampah basah dan

kering.

3. Pembuangan tinja diletakan jauh dari sumber air.



Prinsip dasar perencanaan rumah sehat yang berkesinambungan serta

pembangunan berkelanjutan di iklim tropis, diantaranya adalah:

Menciptakan kawasan penghijauan di antara kawasan pembangunan

sebagai paru-paru hijau

Menggunakan bahan bangunan alamiah (tidak tercampur bahan kimia

berbahaya).

Menggunakan ventilasi alam untuk menyejukkan udara dalam bangunan

Menghindari kelembaban tanah yang naik ke dalam konstruksi bangunan

Menjamin bangunan yang direncanakan tidak mencemari lingkungan

http://www.lmbunika.com/PDF/StandardI.pdf(05-03-2009 13:56)

II.1.5 Masyarakat Menengah Ke Atas

Masyarakat menengah ke atas adalah golongan masyarakat yang

mempunyai penghasilan lebih dari 4,5 juta rupiah serta tenaga kerja asing,

sebagian besar adalah pekerja, yang biasanya lebih banyak menghabiskan

waktu sehari-harinya di tempat kerja. (Panduan Perancangan Bangunan

komersial, Endy Marlina & Studi Banding)

Karakteristik

Cenderung individual

Tabel 1 . Bahan bangunan yang tidak tercampur bahan kimia



Mementingkan efisiensi, baik waktu maupun biaya

Konsumerisme (budaya konsumsi yang besar untuk memenuhi sebuah

’gaya hidup’)

Menurut buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial, tuntutan

masyarakat menengah ke atas, diantaranya :

Kemudahan akses, hal ini merupakan dampak dari karakter konsumen

yang efisien.

Privasi tinggi, merupakan salah satu tuntutan konsumen yang pada

umumnya merupakan golongan masyarakat pekerja.

Kenyamanan tinggi, mendukung tujuan penghuni apartemen untuk

beristirahat setelah seharian bekerja, berbelanja dan refreshing.

Estetika bangunan, merupakan salah satu strategi aktualisasi diri pada

golongan masyarakat menengah ke atas.

Keamanan tinggi, mendukung kelas ekonomi penghuni yang merupakan

golongan ekonomi menengah ke atas.

Fasilitas yang lengkap, yang mendukung segala kegiatan yang dilakukan

penghuni apartemen ataupun pengunjung di mal.

Perencanaan dan perancangan Mal dan Apartemen ini diprioritaskan untuk

kalangan menengah ke atas, yang sebagian besar pegawai yang memiliki

penghasilan 4,5 juta ke atas dan turis asing, sehingga harus disesuaikan

dengan desain bangunan, fasilitas penunjang yang lengkap.



II.1.6 Iklim Tropis Basah

Mal dan Apartemen ini berlokasi di daerah benhil, kecamatan Jakarta

Pusat. Posisi Kota Jakarta terletak di bagian barat laut pulau Jawa, sehingga

mempunyai iklim tropis basah, yang mempunyai karakteristik (Mata Kuliah

Arsitektur Lingkungan, 2007), sebagai berikut:

Suhu udara rata-rata cukup tinggi (18°-35°C)

Variasi iklim kecil, perbedaan suhu maksimum dan minimum kecil

Radiasi matahari cukup tinggi, langit cenderung berawan

Kelembaban tinggi (di atas 60%)

Kecepatan angin relatif rendah

Curah hujan tinggi (1.500-5.000mm/th)

Habitat yang baik untuk perkembangbiakan flora dan fauna (banyak

serangga)

Konsep Bangunan Tropis Basah

Pengurangan perolehan panas matahari ke bangunan (Orientasi bangunan

utara-selatan)

Penghijauan ruang terbuka di luar bangunan

Organisasi ruang: ruang utama dan ruang servis

Rancangan atap (kisi-kisi)

Ventilasi silang

Rancangan dinding dan jendela untuk mengurangi panas matahari

Material bangunan



Mal dan Apartemen ini harus disesuaikan dengan iklim tropis basah yang ada

di Jakarta, dengan memanfaatkan potensi yang dimiliki (intensitas curah

hujan yang tinggi dan sinar matahari yang berlimpah) dan meminimalisir

kekurangannya dengan membuat ventilasi silang dan pengorganisasian

ruangan yang tepat.

II.2 Tinjauan Khusus

II.2.1 Hemat Energi

Hemat energi adalah tindakan mengurangi jumlah penggunaan energi.

Penghematan energi menurunkan konsumsi energi dan permintaan energi per

kapita, sehingga dapat menutup meningkatnya kebutuhan energi akibat

pertumbuhan populasi. Ada dua cara, mengaplikasikan hemat energi dalam

suatu bangunan, yaitu dengan melakukan hemat listrik, hemat air dan

pemilihan dan penggunaan material.

1. Hemat listrik

Penghematan energi melalui rancangan bangunan mengarah pada

penghematan penggunaan listrik, baik bagi pendinginan udara,

penerangan buatan, maupun peralatan listrik lain. Dengan strategi

perancangan tertentu, bangunan dapat memodifikasi iklim luar yang tidak

nyaman menjadi iklim ruang yang nyaman tanpa banyak mengkonsumsi

energi listrik. Kebutuhan energi per kapita dan nasional dapat ditekan jika

secara nasional bangunan dirancang dengan konsep hemat energi.



Perancangan bangunan hemat energi listrik dapat dilakukan

dengan dua cara, yaitu

Perancangan Pasif

Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui

penghematan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa

mengonversikan energi matahari menjadi energi listrik. Perancangan

pasif dapat dilakukan dengan cara :

- Memperbanyak ketersediaan lahan hijau dengan membatasi lahan

yang terbangun, sehingga udara sekitar menjadi lebih sejuk dan

dapat dijadikan daerah resapan.

- Orientasi bangunan ke arah utara-selatan, untuk menghindari sinar

matahari langsung mengenai bangunan.

- Desain rancang bangunan yang memperhatikan bukaan untuk

memaksimalkan sirkulasi udara dan pencahayaan alami.

Pengudaraan dan pencahayaan alami dapat dilakukan dengan

membuat:

Gambar 1 . Orientasi massa bangunan utara-selatan



1. Jendela dalam ukuran besar dan jumlah banyak dan buatlah

pagar yang terbuat dari tanaman rambat atau rooster (sejenis

batu bata yang sisinya berlubang). Besar jendela untuk satu

ruang dalam rumah tropis sebaiknya 15%-20% dari luas ruang,

sehingga dapat menghemat 15%-75% energi listrik

(pembuatan bukaan disesuaikan pertimbangan iklim tropis

basah).

2. Void dan ventilasi atap, plafond atau dengan alat bantu

exhaust fan.

Gambar 2 . Jendela yang mendukung sirkulasi udara

Gambar 3. Bukaan pada sofi-sofi, mengalirkan udara dari ruang atap keluar Gambar 4. Exhaust Fan



3. Skylight

Skylight adalah jendela atau bukaan di atas atap. Dengan

adanya skylight cahaya bisa leluasa masuk dalam ruangan

tanpa perlu membongkar tembok untuk membuat jendela.

Teknik Membuat Skylight

Teknik yang tepat untuk membuat skylight adalah bagaimana

memasukkan cahaya matahari ke dalam ruangan, tanpa panas

matahari ikut masuk. Yang harus diperhatikan adalah arah

memasang skylight. Idealnya, skylight dipasang menghadap

kearah utara dan selatan, sehingga ruangan bisa mendapat

cahaya matahari dari pagi sampai sore tanpa membawa radiasi

panas. Jangan memasang skylight yang menghadap ke atas,

karena air hujan dapat masuk ke dalam ruangan. Hal yang

paling tepat adalah membuat skylight yang memiliki

kemiringan 2-3°, sehingga air hujan dapat mengalir tanpa

masuk ke ruangan.

Gambar 5. Ventilasi pada plafond



Material

Material skylight tersedia dalam berbagai pilihan, ada yang

terbuat dari kaca, akrilik, atau bahan mika, yang bentuknya

mirip dengan genting. Dalam hal ini, kacalah yang memiliki

daya tahan yang paling baik, cahaya bisa tembus masuk ke

dalam ruangan. Bahan dari mika pun bisa menjadi pilihan,

bentuknya mirip genting , sehingga tinggal dipasang mengikuti

alurnya. Kelemahan jenis ini, debu mudah menempel di

genting mika tersebut.

4. Penggunaan alat-alat elektronik, seperti

- Bola Lampu hemat energi, yang dapat menghemat daya

hingga 80% dari lampu biasa.

- Pendingin ruang yang low voltage dan daya kompresornya

(PK) yang disesuaikan dengan volume ruangan. Ruang

seluas 2×3×3 m, hanya membutuhkan pendingin ruangan

dengan daya 0,84 PK. Pendingin ruangan sebaiknya

diletakkan sejauh mungkin dari bidang bukaan {luas ruang ×

Gambar 6 . Skylight



(tinggi plafon/3) × 0,07}. Jumlah listrik yang dipakai 1,12

KW untuk AA dengan daya 1,5 PK.

- Lemari pendingin diletakkan minimal 15 cm dari dinding.

- Mesin cuci jenis Eco Steam Washing Machine dapat

mengurangi daya listrik hingga 21% dan pengurangan

pemakaian air 35%.

Perancangan Aktif

Dalam rancangan aktif, energi matahari dikonversi/diubah

menjadi energi listrik, kemudian energi listrik inilah yang

digunakan memenuhi kebutuhan bangunan. Dalam perancangan

secara aktif, secara simultan arsitek juga harus menerapkan

strategi perancangan secara pasif. Tanpa penerapan strategi

perancangan pasif, penggunaan energi dalam bangunan akan tetap

tinggi apabila tingkat kenyamanan termal dan visual harus dicapai.

Pemakaian panel sel surya merupakan salah satu perancangan

aktif, yang memiliki keuntungan bebas polusi, hemat biaya listrik

dan rendah perawatan, tetapi diperlukan biaya yang besar untuk

mendapatkan kristal silsium murni. Sebuah atap seluas 100 m2 di

daerah yang sedikit berawan pada penyinaran 8 jam, menerima

sekitar 500 kWh setiap hari. Di daerah tropika basah, penyinaran

matahari langsung dapat dimanfaatkan 2300 jam pertahun.



Salah satu bangunan yang dianggap paling berhasil

menerapkan teknik perancangan pasif dan aktif secara simultan

dan sangat berhasil dalam mengeksploitasi penggunaan panel sel

surya adalah bangunan paviliun Inggris (British Pavillion).

Bangunan ini dirancang Nicholas Grimshaw & Partner. Paviliun

ingris ini dibangun di Kompleks Expo 1992 di kota Seville,

Spanyol, sebagai perwujudan hasil sayembara tahun 1989 yang

dimenangi arsitek tersebut.

2. Hemat Air

Menurut data Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Daerah (BPLHD)

DKI Jakarta, saat ini 53 persen konsumen air di Jakarta menggunakan air

tanah, sedangkan 47 persen menggunakan air PAM. Dari 53 persen itu,

sebagian besar konsumen rumah tangga, selebihnya perkantoran,

apartemen, mal hingga industri. Dari hasil penelitian BPLHD, di Jakarta

Gambar 8 . British Pavillion

Gambar 7 . Sistem panel sel surya (PV)



terjadi penurunan air tanah dari tahun ke tahun. Cara mengatasi

permasalahan krisis air tanah ini dapat dilakukan dengan membuat:

- Grass Block

Grass Block dapat diaplikasikan untuk sirkulasi kendaraan maupun

sirkulasi pejalan kaki. Penggunaan grass block ini sangat ramah

lingkungan karena air hujan tetap dapat meresap ke dalam tanah tanpa

hambatan, sehingga kapasitas air tanah tidak berkurang.

- Sumur Resapan

Gambar 9 . Penggunaan Grass Block

Gambar 10 . Sumur Resapan



- Pemanfaatan air hujan

Dari talang air hujan, air dialirkan ke bak penampungan, yang bagian

dalamnya terbagi menjadi dua, sehingga dapat digunakan untuk

penyiraman tanaman.

- Penggunaan perangkat kamar mandi yang hemat air dapat dilakukan

dengan penggunaan toilet dual flush, yang sistem pembilasannya

terdiri atas dua pilihan 3 L dan 6L (dapat disesuaikan dengan

kebutuhan) dan penggunaan shower, karena dapat menghemat air 1/3

daripada penggunaan bak mandi (menghemat 50% penggunaan air).

3. Material hemat energi

Bahan bangunan mempengaruhi konsumsi energi di setiap bangunan.

Pada saat didirikan 5-13% dan 87-95% energi yang dikonsumsi selama

bangunan berjalan. Ciri-ciri material hemat energi:

- Renewable (terbarukan), biasanya merupakan material alami dan

recyclable (dapat didaur ulang atau dapat dipakai kembali), contohnya

kayu, batu bata, beton, baja, pecahan keramik dan alumunium.

Gambar 11. Skema pengolahan air hujan



Alumunium hasil daur ulang merupakan contoh material yang sangat

signifikan tingkat penghematan energinya, mencapai 95% jika

dibandingkan memproduksi alumunium baru.

- Produk lokal

- Awet dan tahan lama

Contoh bangunan hemat energi

Grha Wonokoyo, Surabaya

Lokasi : Jl. Taman Bungkul 1-7, Surabaya

Arsitek : Ir. Jimmy Priatman, M.Arch

L. Tanah/L. Bangunan : ± 1.870 m2/± 7.800 m2

Gambar 13 . Perspektif bangunan Grha Wonokoyo

Gambar 14. penggunaan kaca-kaca besar

Gambar 12. Contoh material yang dapat didaur ulang



Gedung perkantoran ini terdiri dari tiga massa, yaitu lobi gedung dua

lantai, conference building 4 lantai dan 10 lantai gedung perkantoran (lantai

teratas difungsikan sebagai aula). Bangunan ini memang diracang dengan

prinsip hemat energi dalam hal pencahayaan dan pengudaraannya. Upaya-

upaya yang dilakukan adalah menggunakan teknologi penghawaan buatan,

sistem mematikan AC secara otomatis, orientasi bangunan ke arah selatan,

membuat plafon (lebih dari 3 m), bukaan (3,75 m) yang tinggi, penggunaan

material lokal, penyesuaian iklim tropis basah (penggunaan teritisan untuk

membatasi cahaya matahari yang panas dan menyilaukan) dan pembuatan

jendela hidup. Efisiensi penggunaan AC di gedung ini terbilang

mengagumkan, sebab dari total 7.836,67 m2, 2.515,59 m2-nya tidak

menggunakan AC dan pemakaian listrik Grha Wonokoyo dapat ditekan

menjadi 88 kWh/m2/tahun.

Dalam perencanaan dan perancangan Mal dan Apartemen ini, akan

memaksimalkan pembuatan bukaan yang lebar untuk sirkulasi udara dan

pencahayaan alami, mengoptimalkan penggunaan lahan, memaksimalkan

pengudaraan dan pencahayaan alami, penggunaan material lokal yang hemat

energi, pembuatan biopori, sumur resapan dan pemanfaatan air hujan untuk

mewujudkan sebuah bangunan yang hemat energi tanpa mengurangi tingkat

kenyamanan bangunan.



II.2.2 Tapak

Pemilihan lokasi di daerah Bendungan Hilir ini, dikarenakan letaknya

yang strategis dekat dengan kawasan segitiga emas dan memiliki fasilitas

penunjang yang lengkap, seperti kesehatan (Rumah Sakit Umum, Century

Health Care, Sahid Sudirman Medical Center), perkantoran (Wisma

Dharmala, Plaza Lippo, Plaza Central, Wisma GKBI dan Wisma Sudirman),

gelanggang olahraga Bung Karno dan pendidikan (Universitas Atma Jaya).

Kawasan segitiga emas ini juga merupakan kawasan khusus wisata kota

Jakarta yang sedang dipersiapkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, aktivitas

komersial dengan pengembangan jalur pedestrian sebagai sirkulasi utama

masyarakat dan wisatawan, dikenal memiliki tingkat aktivitas komersial yang

tinggi dan dikelilingi oleh hotel-hotel berjaringan internasional dan kantor-

kantor kedutaan besar.

Berdasarkan hasil riset pada koran Kompas, 7 Juni 2008 yang

dilakukan PT. Agung Podomoro Group di sekitar kawasan segitiga emas,

diketahui bahwa terdapat 380 ribu orang beraktivitas bisnis dalam usia

produktif (17-35 tahun), dengan perincian umur 17-20 (6,58%), 21-25

(24,85%), 26-30 (33,8%) dan 31-35 (34,77%). Pekerja dari Jakarta dengan

daerah berbanding 2:3.

Lokasi tapak didukung dengan adanya sebuah pedestrian yang sangat

nyaman selebar 3 m dan transportasi massal bus transjakarta (koridor I : Kota-

Blok M) yang dapat meningkatkan dan memudahkan pencapaian masyarakat



ke lokasi tapak. Kedua hal tersebut adalah sebuah potensi yang dapat

dikembangkan untuk mendukung proyek mixed-use Mal dan Apartemen.

Data Tapak

Luas Tapak : 7.700 m2

KDB : 60%

KLB : 4,5

Jenis tanah : Tanah rawa

Ketinggian maksimum : 12 lantai termasuk podium

Banyaknya unit apartemen : 250 unit

Fungsi asli tapak : Kantor dan Perdagangan (pagi hari) & pasar

malam (malam hari)

Gambar 15. Siteplan



Fungsi masa depan : Kantor dan perdagangan

Gambar 16. Lokasi tapak

8

3

3

10

68

Gambar 17. Sistem utilitas dan penghijauan pada tapak

Keterangan Pohon

Tiang Listrik

Panel jaringan telepon

Saluran PAM



Batasan Tapak:

Utara : Kali krukut (GSS 5 m), Wisma Sudirman & Wisma Dharmala

Selatan : Jalan Jenderal Sudirman, Plaza Sentral & Sampoerna Strategic

Barat : Jalan Bendungan Hilir, Pasar benhil & bank Resona Perdania

Timur : Wisma Metropolitan, Bank Commonwealth, Century Heath Care & Bank

HSBC

Foto 1. Universitas Atma Jaya Foto 2. Batas akhir tapak

Foto 3. Pasar Bendungan Hilir Foto 4. Wisma Sudirman

& Wisma Dharmala Foto 5. Sampoerna

Strategic

Gambar 18. Peta Kontur tapak



Bangunan yang sekarang berdiri pada lokasi tapak adalah Wisma Benhil dan

Ruko. Wisma Benhil dibangun pada tahun 1983 dan diresmikan pak Sudomo ini,

terdiri dari 10 lantai, lantai 1&2 digunakan untuk perdagangan, sedangkan pada

lantai 3-10 terdapat 48 perusahaan. Letak lapangan parkir wisma benhil ini terletak di

samping yang berdekatan dengan kali krukut, dengan daya tampung maksimal 100

mobil dan 50 sepeda motor. Wisma benhil terkenal dengan toko buku, tempat

fotocopi, print dan penjualan kamera, sedangkan pada ruko terkenal dengan

penjualan barang-barang elektronik dan percetakannya. Kedua bangunan tersebut

merupakan milik negara dan dapat digunakan dengan sistem sewa. Besar biaya

sewanya berkisar antara 100 juta pertahun (2 lantai @40 & 80 m2) sampai 150 juta

pertahun (2 lantai @60m2).

Fungsi kantor dan perdagangan di lokasi tapak ini berlangsung dari hari Senin

sampai Jumat pada pagi hingga sore hari, sedangkan pada malam hari daerah yang

berdekatan dengan kali krukut tersebut berubah menjadi pasar malam. Aktivitas

tersebut turut mempengaruhi tingkat kepadatan yang terjadi di sekitar lokasi tapak.

Tingkat kepadatan pejalan kaki dan kendaraan bermotor sangat tinggi pada

pedestrian sekitar lokasi tapak terjadi dari pagi hingga sore hari pada hari Senin

Foto 6. Kali krukut Foto 7. Bank Resona Perdania

Foto 8. Bangunan asli pada lokasi tapak



hingga Jumat dengan adanya aktivitas kantor, pasar dan perdagangan pada lokasi

tapak maupun lingkungan sekitarnya. Kepadatan pada pedestrian dan lalu lintas pada

hari Minggu pagi, cenderung lebih sepi dibandingkan hari biasa dengan intensitas

mobil ≤40 buah/menit, motor ≤35 buah/menit, sehingga banyak orang melakukan

olahraga lari pagi dan bersepeda ( intensitas 10 buah/jam) di jalur cepat jalan

Jenderal Sudirman.

Lokasi tapak termasuk dalam zona krisis air tanah dan zona banjir di wilayah

kota Jakarta, yang terjadi setiap lima tahun sekali, dengan ketinggian 50 cm. Semua

wilayah yang letaknya berdekatan dengan lokasi kali krukut termasuk jalan Jenderal

Sudirman ikut terendam banjir lima tahunan, sehingga harus dicari jalan keluar yang

tepat untuk mengantisipasi musibah banjir tersebut.

II.2.3 Tinjauan Perkotaan

PERMUKAAN KALI LEBIH DANGKAL (BANJIR ≥50 cm)

PERMUKAAN KALI LEBIH TINGGI (BANJIR ≤ 50 cm)

Gambar 19. Kondisi kali krukut

DAERAH YANG TERKENA BANJIR

Gambar 20. Letak Daerah Bendungan Hilir dalam kota Jakarta



Jalan Jenderal Sudirman, Jakarta Pusat, yang merupakan kawasan

segitiga emas Jakarta (Central Bussiness District), pusat bisnis kota Jakarta.

Kawasan ini memiliki aksesibilitas yang tinggi, mudah dijangkau dari segala

arah mulai dari Kuningan, Kebayoran, Manggarai, Tebet, Grogol, Kota

hingga ke daerah Cengkareng, yang merupakan tempat Bandara Soekarno

Hatta, bandara internasional Jakarta berada. Aksesibilitas tersebut semakin

tinggi dengan dibangunnya jalur busway koridor I. Jalan Jenderal Sudirman

juga merupakan penghubung antara jalan Bundaran HI dengan putaran

semanggi, untuk menuju Jalan Jenderal Gatot Subroto.

Di kawasan ssegitiga emas tersebut, banyak dilakukan pembangunan

mal dan apartemen, seperti Plasa Semanggi, Mal Ambassador, Grand

Indonesia, Plaza Senayan, Apartemen Istana Sahid, Apartemen Casablanca,

Bellagio Residence. Mal dan Apartemen tersebut dapat dijadikan acuan dan

juga pembanding untuk mengetahui jenis apartemen dan fasilitas yang harus

Gambar 21. Peta kawasan segitiga emas & letak koridor busway

Putaran

Bendungan Hilir

Karet

Setiabudi

Dukuh Atas

Sarinah Bundaran HI



disediakan jika ingin membangun sebuah proyek mixed-use Mal dan

Apartemen di kawasan segitiga emas tersebut.

Proyek mixed-use Mal dan Apartemen tersebut direncanakan akan

dibangun di wilayah bendungan hilir, yang di sepanjang jalannya terdapat

pertokoan dengan berbagai macam jenis perdagangan, pasar, restoran, kantor

dan permukiman penduduk, yang terdiri dari kos-kosan dan rumah penduduk

yang terkesan kumuh, karena letaknya yang saling berhimpitan dan banyak

kendaraan yang parkir di di sepanjang jalan bendungan hilir tersebut,

sehingga membuat jarak pandang antar massa bangunan menjadi terhalang.

Keadaan tersebut akan mempengaruhi bentuk massa bangunan, apakah

diselaraskan dengan lingkungan sekitarnya atau bentuk massa bangunan yang

membentuk ruang luar.

Gambar 22. Perletakan Mal dan Apartemen di kawasan Segitiga Emas.

Apartemen Istana Sahid

Grand Indonesia

Plasa Semanggi

Plasa Senayan

Apartemen Casablanca

Bellagio Residence

Lokasi tapak



Hal-hal yang harus diperhatikan dalam perancangan proyek Mal dan

Apartemen ini, diantaranya :

Bentuk tapak sudut, yang direspon dengan berbagai alternatif

- Desain bangunan yang khas, seperti yang terjadi pada:

MC Swalayan

Tapak bagian sudut dibuat sebagai jalur sirkulasi manusia untuk

masuk ke dalam bangunan.

Gambar 24. MC Swalayan yang dilengkapi restoran

KET: Permukiman Mesj id Kantor &

perdagangan

Tapak

Gambar 23. Fungsi kawasan Bendungan Hilir



Bank BRI

Massa bangunan berbentuk segienam untuk merespon persimpangan

jalan yang ada di bagian depan dan disesuaikan dengan bentuk tapak,

serta untuk mengarahkan bukaan ke arah utara-selatan.

- The Green Park Taksim Istanbul

Hotel berbintang ini merspon tapak sudutnya dengan meletakkan

pintu masuk utama tepat dan meninggikan bagian bangunan pada

daerah tersebut.

Gambar 25. Bank BRI

Gambar 26. The Green Park Taksim Istanbul



- Tapak sudut difungsikan sebagai lapangan parkir, seperti

Bank Resona Perdania

Tapak bagian sudur dibuat sebagai lapangan parkir mobil dan motor

yang sangat luas.

Tanggapan terhadap kompetitor, seperti pada bangunan

Podomoro city terhadap Mal Taman Anggrek

Kompleks podomoro city mengarahkan orientasi bangunannya ke dalam

tapak, tidak ke arah kompetitornya, karena memiliki sasaran market yang

sama.

Arah pandang ke

dalam kompleks

Gambar 28. Podomoro City terhadap Mal Taman Anggrek

Gambar 27. Bank Resona Perdania

TEMPAT PARKIR



Mal Taman Anggrek terhadap Plaza Slipi Jaya

Bangunan Plaza Slipi Jaya dan Mal Taman anggrek memiliki arah hadap

yang sama, karena memiliki sasaran market yang berbeda.

Tinggi bangunan sekitar tapak

Tinggi bangunan di sekitar jalan Sudirman, memiliki skala umum yang

disesuaikan dengan fungsi masing-masing bangunan.

Gambar 29. Mal Taman Anggrek terhadap Plaza Slipi Jaya

Gambar 30. Tinggi bangunan yang khas di Jalan Jenderal Sudirman



Terdapat Landmark

Pada Jalan Jenderal Sudirman ini terdapat landmark yang sudah dikenal

oleh masyarakat luas, yaitu Gedung Wisma Dharmala, yang didesain

dengan khas dan menarik.

Potensi yang dimiliki

Dari sisi aksesibilitas, jalan jenderal Sudirman, jalur busway dan

pedestrian yang nyaman dapat dijadikan sebagai potensi yang dimiliki

oleh tapak, sedangkan dari sisi ruang terbuka, kali krukut merupakan

potensi yang dapat dimanfaatkan.

Gambar 31. Grafik tinggi bangunan (skyline) di Jalan Sudirman

Foto 9. Wisma Dharmala Sakti pada Jalan Jenderal Sudirman



II.3 Studi Banding

Dalam memulai perencanaan dan perancangan ini, ada baiknya melihat dan

menganalisa beberapa proyek yang sudah terbangun dari buku, internet maupun

survey langsung ke lapangan, sehingga kita dapat mengamati fasilitas apa saja yang

dibutuhkan penghuni maupun pengunjung Mal dan Apartemen untuk menunjang

kenyamanan penghuni dan pengunjung serta langkah-langkah yang dapat diterapkan

untuk menarik minat konsumen dan mewujudkan bangunan Mal dan Apartemen

yang hemat energi, sehingga dapat bersaing dengan Mal dan Apartemen yang sudah

berdiri sebelumnya.

Apartemen

Apartemen Mediterania Garden 2

3 m

Foto 10. Jalur busway dan pedestrian



Fasilitas R.Ganti Pakaian pada kolam renang Toilet 1,15 × 2,15 m

2 Wastafel(3,3 m × 0,6 m)

4 R.Bilas (@1,15×1,65 m)

Kolam Renang 20 × 40 m

Jogging Track (L=1,5 m)

Koridor (L=2 m)

Tangga kebakaran L=120 cm

Denah Tower

Helconia

Sistem pengolahan limbah

Tabel 2. Apartemen Mediterania Garden 2



Mal

Grand Indonesia

Peta lokasi beserta peta sirkulasi manusia dan kendaraan pada Grand

Indonesia Shopping Town

Denah pembagian pertokoan, perkantoran, hotel dan apartemen dalam

kawasan Grand Indonesia

INTERIOR

Gaya Perkotaan Las Vegas

Gaya Oriental

Gaya Paris

Gaya Arsitektur Arab

Tabel 3. Grand Indonesia



Pertunjukan Air Mancur satu jam sekali

Mall Ambassador

Denah Lantai UG-3

Lebar koridor dalam 120 cm

Tabel 4. Mal Ambassador



Mixed Use

Bangunan mixed-use yang akan dijadikan studi banding adalah bangunan Poins

Square yang mempunyai kesamaan fungsi dengan proyek Mal dan Apartemen yang

akan dibuat.

KETERANGAN POINS SQUARE

Tampak

Alamat Jl. R.A. Kartini no.1 Lebak Bulus Jakarta Selatan

Luas Lahan 12.170 m2 Luas Bangunan Apartemen 36.982 m2

Luas lantai Mal 83.018 m2 Siteplan

Jumlah Tower 2 Tower: Tower A dan Tower B

Jumlah Lift 3 lift dengan kapasitas 13 orang Fasilitas Apartemen

- Kolam Renang - Fitnes - Laundry - Sauna - Tempat bermain anak - Gazebo - Taman

Tabel 7. Mixed use building (Poins Square)



- Jogging track - Sistem keamanan CCTV

Fasilitas Mal - Restoran - Elektronik - Hypermart Giant - Genset - Eskalator - Travelator - ATM

Fasilitas Utilitas

Kapasitas Parkir Apartemen : 275 mobil

Parkir Luar : 150 mobil Tipe Unit Mal 11 m2

Apartemen - Tipe 2 BRA 81 m2 - Tipe 2 BRB 92 m2 - Tipe 3 BRA 108 m2 - Tipe 3 BRB 108 m2 - Tipe 3 BRC 106 m2 - Tipe 3 BRD 126 m2 - Tipe 3 BRE 127 m2 - Tipe 3 BRF 132 m2 - Tipe 3 BRG 133 m2 - Tipe 3 BRH 136 m2

Jumlah Unit Tower A 154 unit Tower B 196 unit

Harga Jual Unit Apartemen

- Tipe 2 BRA 938 juta- 1 M - Tipe 2 BRB 1,17 M - Tipe 3 BRA 1,366 M - Tipe 3 BRB 1,25-1,86 M - Tipe 3 BRC 1,44 M - Tipe 3 BRD 1,4-1,7 M - Tipe 3 BRE 1,48-1,637 M - Tipe 3 BRF 1,4-1,648 M - Tipe 3 BRH 1,57-1,74 M

Harga jual tergantung tingkat dan arah hadap unit apartemen.

Harga Sewa Retail Rp. 3.000.000 - 5.000.000/m2/tahun

P ipa pembuangan air kotor



Harga Jual Retail Rp 40.000.000 - 75.000.000/m2 Service Charge Rp. 60.500 /m2/bulan Jumlah Lantai Apartemen 14 lantai

Mal 5 lantai Podium 1 lantai

Target Masyarakat golongan menengah ke atas Kelebihan - Letak strategis, berada di perempatan antara

Pondok Indah, TB Simatupang, Lebak Bulus dan Pondok Pinang.

- Terdapat pusat perbelanjaan dan supermarket dalam satu kawasan.

Kekurangan

- Letaknya dekat dengan terminal, yang memiliki tingkat kebisingan yang sangat tinggi.

- Unit Apartemen menghadap ke arah Timur dan Barat.

- Penerangan buatan dipakai di koridor harus tetap dinyalakan, karena cahaya matahari tidak dapat masuk ke bangunan.

Kesimpulan Studi Banding

Perbandingan jumlah parkir

Apartemen → Motor = 7,6% dari jumlah unit apartemen

• Perbandingan luas sirkulasi + void pada mal adalah

Luas Lantai Bruto Mal Ambassador = 4.468 m2

Luas retail + Luas fasilitas penunjang = 2.443,75 m2 + 138 m2 = 2.581,25 m2

Sehingga didapat perbandingan luas sirkulasi+void pada mal

=

• Luasan retail adalah

Tipe kecil = 21 m2, tipe sedang= & tipe besar

=



• Banyak kendaraan yang diparkir di antara kolom adalah 3 buah mobil

• Besar sirkulasi dalam unit apartemen adalah

Jenis Ruang

1 Kamar Tidur

2 Kamar Tidur

2 Kamar Tidur

Corner

2 Kamar Tidur +

3 Kamar Tidur

R. Tidur Utama

12 m2

8,88 m2 9,64 m2 11,68 m2 13,38 m2

Kamar Mandi Utama

_ _ _ 1,94 m2 3,24 m2

Kamar Mandi

3,6 m2 1,94 m2 3,6 m2 3,24 m2 3,24 m2

R. Tidur anak

_ 5,25 m2 5,25 m2 5,25 m2 2(5,25 m2) = 10,5 m2

Dapur & R. Makan

7 m2 6,25 m2 6,76 m2 3,44 m2 8,58 m2

R. Keluarga

5 m2 10,4 m2 9,6 m2 7,5 m2 10,24 m2

Balkon 2,5 m2 2,5 m2 2,8 m2 2,5 m2 4 m2 R. Tidur pembantu

_ _ _ 3 m2 3,3 m2

Kamar Mandi

Pembantu

_ _ _ 3,75 m2 1,5 m2

Luas 30,1 m2 35,22 m2 38,65 m2 42,3 m2 57,98 m2 Luas Unit

35,5 m2 42 m2 44 m2 53 m2 70,5 m2

Sirkulasi 15,2 % 16,1 % 12,2 % 20 % 17,8 % Rata-rata sirkulasi=

• Mal dan Apartemen ini akan diprioritaskan untuk kalangan menengah, seperti Mal

Ambassador dan Apartemen Mediterania Garden 2 sebagai salah satu penyesuaian

terhadap luas lahan dan ketinggian maksimum yang telah ditetapkan.

Tabel 8. Perbandingan besar sirkulasi unit apartemen

bab ii tinjauan dan landasan teori ii.1 tinjauan umumthesis.binus.ac.id/doc/bab2/2009-2-00560-ar bab...

Documents