bab ii tinjauan pustaka 2 - perpustakaan digital...

Manajemen Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung Utama Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Arifin Achmad Pekanbaru

Provinsi Riau

Laporan Tugas Akhir Jurusan Teknik Sipil 2013 DIV TPPG Roggy Faula Aresande 091144022

II-1

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Landasan Normatif

1. Instalasi medik direktorat jenderal pelayanan medik departemen kesehatan

RI 1995

2. Peraturan menteri pekerjaan umum nomor 24/PRT/M/2008 tentang

pedoman pemiliharaan dan perawatan bangunan gedung

3. Peraturan menteri pekerjaan umum nomor 45/PRT/M/2008 tentang

pedoman pembangunan bangunan gedung

4. Undang-undang Republik Indonesia No 28 tahun 2002 tentang bangunan

gedung

2.2 Dasar Teori

2.2.1 Bangunan Gedung

Menurut Undang-Undang Republik Indonesia nomor 28 tahun

2002 tentang bangunan gedung. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil

pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tanah, sebagaian atau

seluruhnya berada diatas dan atau di dalam tanah dan atau air, yang

berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk

hunian atau tempat tinggal, kegiatan khusus. Menurut PERMEN

45/PRT/M/2007 yang dimaksud dengan bangunan Negara adalah

bangunan gedung untuk keperluan dinas yang menjadi atau akan menjadi

kekayaan milik Negara dan diadakan dengan sumber pembiayaan yang

berasal dari dana APBN, dan perolehan lainnya yang sah, antara lain

seperti : gedung kantor, gedung sekolah, gedung rumah sakit, gudang,

rumah Negara, dan lain-lain.


Provinsi Riau


II-2

2.2.2 Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung

Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan

atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan

atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi

(PERMEN 24/PRT/M/2008).

Perbaikan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau

mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,

dan/atau sarana dan prasarana agar bangunan gedung tetap layak fungsi

(PERMEN 24/PRT/M/2008).

2.2.2.1 Latar Belakang Perawatan dan Perbaikan Bangunan Gedung

Bangunan digunakan untuk mendukung tercapainya tujuan –

tujuan dan juga terlaksananya fungsi – fungsi pokok organisasi pemakai

atau pengguna bangunan secara optimal. Bangunan diharapkan dapat

bersifat fleksibel terhadap perubahan – perubahan yang mungkin terjadi

dalam organisasi pemakai atau pengguna bangunan. Karena itulah,

kegiatan perawatan dan perbaikan bangunan sangat penting. Perawatan

dan perbaikan bangunan merupakan bagian yang integral dari tujuan dan

fungsi organisasi pengguna atau pemakai bangunan. Kurangnya perhatian

terhadap kegiatan perawatan dan perbaikan bangunan akan mengakibatkan

dampak negatif pada produktivitas kerja karena kondisi kerja yang kurang

baik dan kurang sehat.

2.2.2.2 Tujuan Perawatan dan Perbaikan Bangunan

Tujuan dari pekerjaan perawatan dan perbaikan adalah untuk

mengupayakan tercapainya atau memperpanjang umur pakai rencana

bahan, konstruksi bangunan atau meningkatkan fungsi serta kekuatan

bangunan. Sasaran dari pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan adalah

untuk mengoptimalkan pemanfaatan gedung agar tetap layak fungsi.

Tujuan utama dari kegiatan perawatan adalah sebagai berikut :


Provinsi Riau


II-3

1. Untuk memperpanjang usia bangunan.

2. Untuk menjaga fungsi bangunan.

3. Untuk menjamin kesiapan oprasional peralatan, seperti dalam

menghadapi keadaan darurat atau bencana.

4. Untuk menjamin keselamatan manusia yang mempergunakan

fasilitas bangunan tersebut.

5. Menghindari kerugian yang lebih besar dan gangguan kenyamanan

pengguna akibat kerusakan bangunan.

2.2.2.3 Manfaat Perawatan dan Perbaikan Bangunan

Adapun manfaat dari perawatan dan pemeliharaan bangunan adalah

sebagai berikut :

1. Dapat memenuhuni kebutuhan sesuai rencana.

2. Menjaga kualitas bangunan .

3. Membantu mengurangi pemakaian dan penyimpanan diluar batas

serta menjaga modal untuk waktu yang di tentukan sesuai kebijakan.

4. Penggunaan biaya dapat di tekan serendah mugnkin dalam

melaksanakan perawatan dan pemeliharaan bangunan secara efektif

dan efisien.

2.2.2.4 Tipe Perawatan

British Standard (BS. 3811) melihat pekerjaan perawatan dapat

dilakukan ke dalam dua kondisi, yaitu :

1. Perawatan yang dilakukan dengan suatu perencanaan

Perawatan ini dilakukan dengan suatu analisis yang telah

ditentukan dan merupakan suatu pekerjaan rutin. Perawatan ini

dibagi menjadi dua kategori :

a. Perawatan pencegahan (preventive)

Perawatan ini bersifat proaktif dimana perawatan dilakukan untuk

suatu kondisi yang dapat diperkirakan sebelumnya. Perawatan jenis


Provinsi Riau


II-4

ini bertujuan untuk mempertahankan keutuhan fisik rencana dasar

dan untuk meminimalkan biaya pemeliharaan korektif.

b. Perawatan korektif (corrective)

Perawatan ini bersifat reaktif dimana perawatan dilakukan untuk

rencana jangka pendek, termasuk reparasi minor, misalkan untuk

satu tahunan atau dua tahunan. Perawatan ini melibatkan perbaikan –

perbaikan untuk mempertahankan fungsi dari peralatan, fungsi

utilitas, dan fungsi fasilitas bangunan.

2. Perawatan yang dilakukan tanpa perencanaan

Perawatan ini dilakukan apabila diperlukan untuk mencegah

akibat yang lebih besar, misalkan perawatan untuk kerusakan besar

peralatan atau keselamatan kerja. Kegiatan perawatan selanjutnya

dapat dibagi ke dalam tiga tingkatan, yaitu :

a. Servis (Servicing)

Merupakan pelayanan kebersihan yang dilakukan secara teratur

dengan interval waktu tertentu dan biasanya disebut dengan

pemeliharaan harian.

b. Perbaikan (Rectification)

Merupakan kegiatan yang sering terjadi pada awal usia

gedungyang diakibatkan oleh kesalahan disain, ketidak sesuaian

komponen, kerusakan pada saat instalasi, dan kesalahan

pemasangan.

c. Penggantian (Replacement)

Merupakan kegiatan yang tidak bisa dihindari karena kondisi layan

material yang menurun pada tingkat yang berbeda.


Provinsi Riau


II-5

2.2.2.5 Jadwal Prosedur Pelaksanaan Perawatan dan Pemiliharaan

Bangunan

Apabila ditinjau dari segi jadwal pelaksannaan perawatan dan

pemeliharaan adalah sebagai berikut :

1. Perawatan Tahunan/Year to year maintenance (Periodic

Maintenance).

Adalah perawatan bangunan gedung yang sifatnya tidak rutin

ada setiap tahun, dapat direncanakan jauh sebelumnya dan tidak

mendesak untuk diperbaiki segera. Kegiatan ini dapat disebut

sebagai rehabilitasi, contohnya perbaikan yang dilakukan karena

adanya:

a. Rencana perubahan organisasi atau pengembangan organisasi

yang memerlukan ruang tambahan

b. Rencana perbaikan struktur bangunan karena adanya perubahan

bangunan dan lain sebagainya

2. Perawatan Harian/Day to day maintenance (Preventive

Maintenance)

Adalah perawatan yang sifatnya berulang setiap tahun, besar

kerusakan dan biaya dapat diestimasikan berdasarkan pengalaman

sebelumnya antara lain menyangkut pemeliharaan atap, kebocoran

talang, saluran pembuang, pengecatan dinding dan lain-lain.

3. Perawatan darurat/Emergency Maintenance

Adalah perawatan yang sifatnya mendesak akibat suatu hal yang tidak diduga dan tidak rutin, antara lain kerusakan yang diakibatkan oleh gempa, banjir, kebakaran, dan lain-lain.


Provinsi Riau


II-6

2.2.2.6 Program Perawatan dan Pemeliharaan Bangunan

Program perawatan dan pemelihaaraan bangunan merupakan

suatu usaha untuk memberikan beban pekerjaan yang seimbang,

dengan membagi kedalam tingkatan. Adapun pemrograman dibagi

kedalam tiga tingkatan yakni :

1. Program Jangka Pendek

Program jangka pendek atau bulanan ini dilakukan untuk

mengurangi beban pekerjaan pada program tahunan dan juga

dapat menghitung biaya perawatan pekerjaan. Program jangka

pendek adalah perawatan yang sifatnya berulang setiap tahun.

Secara garis besar biayanya dapat diestimasikan sebagai berikut

:

a. Total biaya tahunan dibagi kedalam pekerjaan rutin dan

emergency

b. Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang akan

dikontrakkan

c. Menentukan besaran biaya untuk pekerjaan yang

dilakukan secara swakelola.

2. Program Jangka Menengah

Program jangka menengah atau juga program tahunan

adalah program yang menghitung biaya perawatan dengan

tingkat kerusakanringan, sedang dan berat yang dalam

pelaksanaannya dilakukan dalam bulanan. Tujuan dari program

tahunan adalah membuat program yang direncanakan dapat

diterapkan dan disesuaikan dengan kondisi di lapangan terakhir

dan juga besar anggarannya sehingga lebih akurat selama satu

tahun yang akan datang. Pertimbangan utama pada program

tahunan ini adalah sebagai berikut :


Provinsi Riau


II-7

a. Penentuan jadwal pekerjaan yang disesuaikan dengan

kegiatan organisasi sehingga tidak mengganggu

pelaksanaan kegiatan.

b. Mengelompokkan pekerjaan yang sejenis sehingga

dapat dikerjakan bersama.

c. Menetapkan jadwal untuk pekerjaan yang akan di

tenderkan

d. Pembagian biaya sesuai dengan pekerjaan agar

pengendalian lebih mudah dilakukan.

3. Program Jangka Panjang

Program jangka panjang atau program lima tahunan ini

berisikan pekerjaan-pekerjaan yang tidak terinci, hanya sebagai

kerangka kebijakan dalam menentukan besaran anggaran biaya

yang direncanakan, dan perawatan jangka panjang ini biasanya

dibuat kedalam grafik Maintenance profil dengan maksud

untuk mengetahui tingkat kerusakan bangunan gedung serta

dapat diprediksi kerusakan-kerusakannya sampai umur

ekonomis bangunan. Tujuan dari program jangka panjang

adalah :

a. Menentukan anggaran perawatan pada tingkat yang

masih umum untuk mencapai bangunan dalam kondisi

standar.

b. Mencegah besarnya fluktuasi pada anggaran tahunan

dengan cara perataan item-item besar pekerjaan dan

sisa dari pekerjaan yang tidak dapat ditangani pada saat

itu akan dikerjakan pada periode berikutnya.

c. Menentukan waktu yang tepat dan optimum untuk

pelaksanaan pekerjaaan perbaikan sehingga tidak

mengganggu penghuni.


Provinsi Riau


II-8

d. Menentukan struktur dan staf organisasi pemeliharaan

dan apakah akan lebih menguntungkan apabila dengan

menggunakan tenaga kerja langsung untuk menangani

perbaikan, atau lebih baik pekerjaan penanganannya

diserahkan seluruhnya pada pihak ketiga.

Rencana perawatan gedung jangka panjang adalah rencana

untuk melakukan perawatan kedepan hingga sampai dengan umur

rencana gedung. Umur rencana gedung berbeda-beda sesuai

dengan jenis dan kualitas gedung.

Rencana jangka panjang ini berupa rencana perawatan

komponen gedung sesuai siklus umur masing-masing komponen.

Rencana ini termasuk perhitungan estimasi biaya pertahun sampai

dengan umur bangunan gedung.

2.2.2.7 Perawatan Elemen Bangunan

Perawatan elemen bangunan harus diperhatikan dengan serius agar

diperoleh hasil yang maksimal dan pada gilirannya berakibat semakin

terpeliharanya kondisi bangunan. Bangunan yang terpelihara baik

akan menguntungkan pihak pemilik maupun pihak pengguna. Agar

kegiatan perawatan dapat terselenggara dengan lancar maka tinjauan

terhadap elemen bangunan yang akan dirawat dibagi berdasarkan

elemennya seperti terlihat pada Gambar berikut ini.


Provinsi Riau


II-9

Tabel 2.1 : Perawatan elemen – elemen bangunan

Perawatan Elemen Bangunan

Arsitektur

1. Sarana jalan keluar

2. Dinding

3. Penutup atap

4. Plafon

5. Kusen, Jendela,

Pintu

Sanitasi dan Plumbing

1. Peralatan sanitair

2. Saluran air bersih

3. Saluran air kotor

Mekanikal dan Elektrikal

1. Instalasi tata udara

2. Instalasi listrik

3. Instalasi proteksi

kebakaran

4. Instalasi transportasi

vertikal

Struktural

1. Pondasi

2. Struktur bangunan

baja


beton


komposit

Sumber : Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (PERMEN) No. 24/PRT/M/2008

2.2.2.8 Kerusakan Bangunan

Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor

24/PRT/M/2007 intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan

atas tiga tingkat kerusakan, yaitu:

a. Kerusakan ringan

1. Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada

komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-

langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.

2. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya

maksimum adalah sebesar 35% dari hargasatuan tertinggi

pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk

tipe/klas dan lokasi yang sama.

b. Kerusakan sedang

1. Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian

komponen non-struktural, dan atau komponen struktural

seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.

2. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya

maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi


Provinsi Riau


II-10

pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk

tipe/klas dan lokasi yang sama.

c. Kerusakan berat

1. Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar

komponen bangunan, baik struktural maupun non-

struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat

berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.

2. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga

satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang

berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.

2.2.2.9 Penyebab Kerusakan Bangunan

Faktor Usia Bangunan / Komponen Bangunan

Bangunan gedung sebagaimana barang konstruksi lainnya akan

rusak karena umur. Gedung yang terdiri dari beberpa komponen, umur

komponennya tidak sama, sebagai contoh seperti tabel 2.2

Kebanyakan bangunan gedung permanen diencanakan sekitar 50

tahun sampai dengan 60 tahun, rencana umur ini adalah didasarkan ada

umur fisik komponen utama gedung, missal komponen struktur dari

beton bertulang.

Komponen lain yang umurnya tidak mencapai umur rencana

bangunan akan mengalami kerusakan dan penggantian yang baru,

missal genting beton yang berumur 15 - 25 tahun akan menggalami

penggantian satu kali, pintu kayu yang berumur 10 - 20 tahun akan

mengalami penggantian dua kali.


Provinsi Riau


II-11

Tabel 2.2 Perkiraan umur komponen gedung

Sumber : Udi Rahardjo (Bahan Ajar Perencanaan & Perbaikan Bangunan, 2011)

Pekerjaan perawatan adalah bertujuan untuk mempertahankan

keawetan bangunan sehingga selain melakukan penggantian komponen

juga melakukan pemeliharaan. Pemeliharaan dilakukan sebagai upaya

preventif agar bangunan atau komponennya tidak mengalami kerusakan

sebelum usia rencana.

Faktor suhu

Suhu yang paling berpengaruh terhadap kerusakan bangunan adalah

apabila terjadi perbedaan yang ekstrim, yaitu panas siang hari dengan

dingin malam hari selisihnya besar. Komponen bangunan bagian luar

KOMPONEN

GEDUNG

BAHAN

UMUR

RENCANA

(tahun)

KOMPONEN

GEDUNG

BAHAN

UMUR

RENCANA

(tahun)

Struktur

Arsitektur

1. Penutup lantai 2. Dinding 3. Pintu dan

jendela 4. Langit-langit 5. Penutup atap

Beton Beton komposet Baja Kayu Keramik Parkit Bata merah Batako Kayu papan Kayu lapis Kayu Aluminium Vinil Kayu Eternit/ asbes semen Gip Genteng tanah Genteng beton Seng Asbes Poli carbonat Plastik

40 – 60 40 – 60 40 – 60 10 – 20

15 – 20 10 – 20

15 – 20 15 – 20 10 – 20 10 – 20

10 – 20 20 – 30 10 – 20

10 – 20 15 – 25 10 – 20

15 – 25 15 – 25 15 – 20 15 – 20 5 – 12 3 –7 2 – 4

6. Finishing Cat tembok Cat kayu Cat besi Politur /vernis Melamin

Mekanikal dan

elektrikal

1. Instalasi plumbing

Pompa air dangkal Pompa air dalam Instalasi pipa

galvanis Instalasi pipa PVC Reservoar beton Reservoar stainless

stell Resevoar plastic Solar waterheater Gas waterheater Electric waterheater 2. Istalasi listrik

Panel induk Panel gedung Genset Instalasi kabel

Air Minyak Minyak Spiritus/thinner thinner

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

3 – 7 4 – 10 4 – 10 2 – 5 3 – 7

5 -10 10-15

10-15 10-15 50-60

8-12 5-10 7-10 5-7 5-7

15-20 15-20 10-15 13-16


Provinsi Riau


II-12

terutama penutup atap adalah bagian yang paling banyak menerima

pengaruh suhu. Bahan yang digunakan untuk penutup atap harus betul-

betul tahan terhadap pengaruh suhu, selama ini penggunaan penutup atap

dari genting tanah, genting beton dan logam /seng cukup dapat menahan

pengaruh suhu. Beberapa komponen gedung yang sering terkena

pengaruh suhu sehingga perlu perawatan intensif adalah lapisan water

proofing diatas atap plat beton, cat pada lisplank kayu, coating pada

sambungan-sambungan talang dari plat logam/seng, cat ekterior pada

dinding yang tinggi yang sering terkena panas matahari langsung.

Faktor Hujan

Menurut hasil penelitian bahwa air adalah musuh utama terhadap

kerusakan gedung. Air bisa berasal dari hujan atau air instalasi gedung.

Bagian gedung yang sering rusak karena air hujan adalah kebocoran atap

dan talang, rembesan atap plat beton, dinding luar kotor dan ambang

bawah kusen luar lapuk karena air hujan dll.

Faktor Angin

Angin adalah gaya yang ditimbulkan karena perbedaan tekanan

udara. Pengaruh angin terhadap gedung bisa berupa gaya tekan atau gaya

tarik. Secara umum di Indonesia tidak terjadi gaya angin yang sangat

besar karena terjadinya taufan atau tornado. Angin dengan tekanan tinggi

hanya terjadi secara sporatis dibeberapa daerah seperti angin claret tahun.

angin bahorok, angin kumbang, angin puyuh. Pengaruh angin kencang

terhadap bangunan gedung seperi menerbangkan atap genting atau atap

seng. Pada serangan angin yang tidak terlalu kencang dalam jangka

panjang sering menimbulkan gerakan-gerakan pada atap seng dan

menimbulkan pembesaran lubang pengikat hingga terjadi pelepasan.


Provinsi Riau


II-13

Faktor Gempa

Gempa terjadi akibat pergerakan kulit bumi, runtuhan kulit bumi,

benturan meteor, letusan gunung berapi bisa juga ledakan senjata.

Gempa yang berbahaya adalah gempa akibat pergerkan kulit bumi atau

disebut gempa tektonik.

Besar kecilnya energi gempa yang diterima bangunan sangat

tergantung pada kedalaman pusat gempa, media tanah yang dilalui, jarak

pusat gempa terhadap bangunan. Getaran gelombang gempa yang sangat

berbahaya adalah gelombang pendek, gaya gempa diasumsikan akan

bekerja mendatar pada setiap elevasi lantai bangunan, dan biasa disebut

gaya lateral. Secara teknis getaran gempa yang sampai pada bangunan

diterjemahkan sebagai parameter waktu getar, kecepatan dan percepatan.

Besarnya parameter gempa yang diterima bangunan ditentukan oleh

kondisi tanah dan kualitas bangunan itu sendiri.

Faktor petir

Walaupun kerusakan bangunan akibat petir relatif jarang dibanding

pengaruh lainnya namun kerusakan yang ditimbulkan dapat menyebabkan

kerusakan yang serius. Jenis kerusakan yang paling sering terjadi akibat

petir adalah pada komponen /instalasi elektrikal, peralatan dengan power

listrik, jaringan telepon, jaringan internet.

Faktor hama

Jenis hama yang paling terkenal adalah rayap. Komponen yang

diserang pada umumnya jenis kayu kualitas rendah dan tidak diawetkan.

Rayap dalam kehidupannya menghindar dari sinar terang sehingga dia

menyerang kayu lewat dari dalam atau pada bagian yang gelap.


Provinsi Riau


II-14

2.2.2.10 Sifat Kerusakan

Sifat kerusakan dilihat dari pengaruh kerusakan terhadap pengguna

gedung dan dampak negatif dari kerusakan itu terhadap komponen

disekelilingnya. Walaupun suatu kerusakan kecil seperti kran air rusak,

kerusakan ini dampaknya sangat mengganggu aktifitas penghuni.

Contoh kerusakan yang yang mengakibatkan kerusakan komponen

disekelilingnya adalah kebocoran atap, walaupun kebocoran kecil, air

yang masuk kedalam gedung dapat merusak langit-langit, mengotori

dinding dan sebagainya. Sifat kerusakan dibagi menjadi tiga seperti tabel

2.3 berikut :

Tabel 2.3 : Sifat kerusakan pada gedung

Sifat Kerusakan

Pengaruh/ Dampak

Contoh kerusakan

Emergency

Urgent

Kerusakan yang mempunyai pengaruh

sangat tinggi terhadap aktivitas

penghuni dan kerusakan komponen

lainnya pada gedung

Kerusakan yang mempunyai pengaruh

tinggi terhadap aktivitas penghuni dan

kerusakan komponen lainnya pada

gedung

Kerusakan kran air, atap

bocor, instalasi listrik,

Kunci pintu utama dan

lain-lain

Kerusakan pada lantai

keramik di bagian yang

sering dilalui, pada plafon,

jalan berlubang atau

paving blok lepas dan lain-

lain.


Provinsi Riau


II-15

Normal

Kerusakan kecil yang menyebabkan

fungsi kurang sempurna atau

penurunan tampak pada komponen

bangunan yang mempunyai pengaruh

kecil pada aktivitas penghuni.

Cat dinding, pintu atau

bagian lainnya kusam,

keramik lepas dibagian

yang jarang dilewati dan

lain-lain.

Sumber : Udi Rahardjo (Bahan Ajar Perencanaan & Perbaikan Bangunan, 2011)

2.2.2.11 Proses Perawatan dan Perbaikan Gedung

Sebelum membahas proses pemeliharaan dan perbaikan gedung

perlu mengetahui terlebih dahulu proses gedung secara secara menyeluruh

dari awal sampai akhir. Tahapan proses gedung terdiri dari perencanaan,

pembangunan, operasi dan pemeliharaan, perobohan (demolition). Di

Indonesia teknologi pada tahap perencanaan dan pembangunan telah

sangat maju, namun pada tahap operasi dan pemeliharaan termasuk

demolisi belum begitu berkembang. Informasi atau literatur tentang

operasi dan pemeliharaan gedung masih sedikit.

Dilihat dari lamanya waktu, tahap operasi dan pemeliharaan adalah

yang paling lama yaitu selama umur bangunan ( untuk gedung dapat

mencapai 50 tahun). Setiap tahapan pada proses gedung saling berkaitan,

efisiensi pada tahap operasi dan pemeliharaan sangat tergantung pada

kualitas perencanaan dan pembangunan (masa konstruksi). Sikap yang

wperlu selalu diingat bagi perencana, pelaksana dan pengawas adalah

kemudahan operasi (aktivitas pengguna gedung) dan perawatan yang

ekonomis. Walaupun pada akhir pelaksanaan pembangunan gedung ada

masa pemeliharaan yaitu untuk menjamin bahwa semua komponen gedung

berfungsi dengan baik, namun masih belum cukup ada kesinambungan


Provinsi Riau


II-16

yang memadahi ke tahap operasional. Sebaiknya pada saat selesai

dibangun dan diseerah terimakan ke pemilik gedung dokumen serahterima

ditambahkan petunjuk perawatan (maintenance manual).

Proses pemeliharaan dan perbaikan gedung meliputi pengumpulan

item pekerjaan pemeliharaan dan perbaikan yang akan dilakukan, proses

pemeliharaan dan perbaikan dan administrasi dokumentasi pekerjaan yang

telah dilaksanakan. Menurut Reginal Lee proses pemeliharaan dan

perbaikan secara menyeluruh digambarkan seperti gambar 2.3 integrasi

system schedule dan contingency.

Integrasi Perawatan terjadwal dan tak terjadwal (Schedule dan

Contingency)

Perawatan setiap gedung selalu ada dua jenis pekerjaan perawatan

yaitu :

1. Perawatan yang pelaksanaannya dapat ditunda sehingga akan

dilaksanakan sesuai jadwal (schedule) yang dibuat terlebih dahulu

dan

2. Perawatan terhadap kerusakan yang tiba-tiba terjadi (contingency) dan

harus segera diperbaiki karena apabila tidak akan menyebabkan

kerusakan lebih parah, gangguan pengguna gedung, operasi atau

kegiatan pengguna gedung berhenti dan lain-lain.


Provinsi Riau


II-17

Schedule Contingency

Longterm Program

Annual Inspection

BudgetContingency

Allowance

Own Labour

Monthly ProgramTime

Weekly Program

Daily Program

Prepare Contract

Document

Tendering

Procedure

User Request

Preview

Normal

Necy

Priority

Urgent

Emergency

Within Budget

Up-Date

NO

NO

YES

YES

YES

NO

Gambar 2.1 Integrasi sistem Schedule dan Contingency

Sumber : Reginals Lee (Buku Building Maintanance Management)


Provinsi Riau


II-18

Perawatan terjadwal direncanakan dengan mengelompokkan

pekerjaan sejenis, mengatur waktu pelaksanaannya, jumlah perawatan

disesuaikan dengan anggaran, dan penentuan pekerjaan yang akan

ditangani sendiri dan yang akan dikontrakkan. Lebih lanjut akan

ditentukan proses pengadaan jasa sesuai aturan yang berlaku dan disiapkan

dokumen kontraknya. Contoh pekerjaan seperti pengecatan dinding,

perkerasan jalan dengan paving blok dan lain-lain.

Perawatan yang bersifat contingency pada umumnya diterima dari

laporan penghuni atau pengguna ruang karena adanya kerusakan yang

menggnggu aktifitasnya. Kerusakan ini langsung disurvey, ditentukan

metoda perbaikannya dan bila perlu langsung diperbaiki atau perbaikan

hanya bisa ditunda sementara waktu. Bila ditunda sementara waktu harus

dilakukan pengamanan terhadap gangguan kerusakan dan dijelaskan ke

pengguna ruang. Untuk perbaikan kerusakan yang segera ditangani ini

umumnya dibutuhkan dana taktis (dana yang dapat dipergunakan dengan

segera). Perawatan contingency ini pada umumnya terjadi pada kerusakan

utilitas gedung, atau kerusakan pada bagian atau ruangan penting seperti

kerusakan pintu atau jendela ruang keuangan atau ruang yang berisi

dokumen- dokumen penting.

2.2.2.12 Biaya Perencanaan Perawatan dan Perbaikan Bangunan

Gedung

Langkah – langkah yang dilakukan dalam perencanaan

kapasitas perawatan dapat disimpulkan sebagai berikut :

a. Menentukan total kebutuhan perawatan.

b. Mengestimasi kebutuhan spare parts dan material.

c. Menentukan perlengkapan dan peralatan apa saja yang diperlukan

untuk semua jenis pekerjaan perawatan.

d. Menentukan keahlian dan jumlah pekerja dari masing – masing

keahlian yang dibutuhkan.


Provinsi Riau


II-19

e. Jika diperlukan, menyediakan rencana khusus untuk perlengkapan

yang menggunakan rencana khusus untuk perlengkapan yang

menggunakan system komputerisasi tinggi.

Dalam perencanaan kapasitas pemeliharaan, hal yang utama

adalah menentukan kombinasi optimal dari keahlian dan perlengkapan

dari sumber daya yang tersedia pada organisasi pemeliharaan.

Kombinasi terbaik menggunakan sumber daya tersebut ditentukan

dengan ukuran biaya dan ketersediannya. Keahlian yang beragam akan

memberikan perencana pilihan dan alternatif yang lebih baik dalam

mengoptimalkan kapasitas pemeliharaan. Pekerja dengan keahlian

beragam akan dapat digunakan pada lebih dari satu jenis pekerjaan

pemeliharaan. Pekerja dengan keahlian beragam akan dapat digunakan

pada lebih dari satu jenis pekerjaan.

2.2.2.13 Pembuatan Perencanaan Anggaran Biaya Perawatan dan

Perbaikan

Suatu perusahaan atau pengelola bangunan secara umum

menganggap pemeliharaan sebagai fungsi tidak langsung dari biaya

overhead. Kebanyakan dari mereka juga memiliki kebijakan khusus

yang mengatur biaya operasi tidak langsung, dimana pemeliharaan

merupakan salah satu bagiannya.

Untuk biaya pelaksanaan perawatan bangunan gedung yang

terdiri dari biaya kegiatan pemeliharaan dan perbaikan kecil

dibebankan pada anggaran rutin. Ketentuan mengenai besarnya

prosentase biaya pelaksanaan perawatan per m2 meliputi prosentase

biaya kegiatan pemeliharaan dan perbaikan kecil terhadap harga satuan

per m2 bangunan gedung pemerintah sesuai dengan table 2.4.


Provinsi Riau


II-20

Tabel 2.4. Prosentase biaya kegiatan perawatan pada bangunan gedung

pemerintah

Jumlah

Lantai

Prosentase Biaya Kegiatan Perawatan

Biaya Pemeliharaan

(%)

Biaya Perbaikan

Kecil (%) Jumlah (%)

1 0.58 0.81 1.39

2 0.8 0.8 1.43

3 0.7 0.77 1.47

4 0.8 0.75 1.55

5 0.85 0.74 1.59

6 0.9 0.73 1.63

7 0.98 0.72 1.7

8 1.12 0.7 1.82

Sumber : Standar biaya belanja Pemerintah tahun 2011

Biaya pelaksanaan perawatan dihitung berdasarkan jumlah

lantai dan luas bangunan, komponen biaya kegiatan perawatan tersebut

meliputi untuk bahan, alat utama, alat bantu, pajak dan keuntungan.

Apabila dilaksanakan oleh pemborong maka biaya perawatan

bangunan gedung besarnya 100% dari biaya perawatan, dan jika

dilaksanakan secara swakelola maka biaya perawatan bangunan

gedung besarnya pajak dan keuntungan yakni 50% dari biaya

perawatan, mencakup biaya bahan, alat utama, dan alat bantu.


Provinsi Riau


II-21

2.2.2.14 Harga Satuan Tertinggi Bangunan

Dalam penyelenggaraan bangunan negara didasarkan pada

standar harga satuan bangunan gedung dan rumah negara per m2 yang

dapat dilihat pada table 2.5

Tabel 2.5. Harga satuan tertinggi bangunan tahun 2013

Gedung Per m2

Gedung Bertingkat Gedung Tidak Bertingkat Rumah Dinas

Kelas

Sederhana

Kelas Tidak

Sederhana

Kelas

Sederhana

Kelas Tidak

Sederhana Tipe A Tipe B Tipe C

4.553.000 6.374.000 3.339.000 4.676.000 3.805.000 3.805.000 3.004.000

Sumber : Peraturan direktorat Jendral Pajak Nomor PER-23/PJ/2012

2.2.2.15 Kasifikasi Bangunan Gedung Negara

Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya (2007) terdapat 3

(tiga) jenis klasifikasi bangunan gedung berdasarkan tingkat

kompleksitas yang dapat dibedakan menurut fungsi dan kegunaan yang

dapat di lihat pada table 2.6

Tabel 2.6 Klasifikasi bangunan gedung

No TIPE

BANGUNAN KLASIFIKASI BANGUNAN

1 BANGUNAN SEDERHANA

- Gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan Gedung kantor dengan jumlah lantai s.d 2 lantai dengan luas sampai 500 m2

- Bangunan rumah dinas tipe C, D dan E yang tidak bertingkat - Gedung pelayanan kesehatan; Puskesmas - Gedung pendidikan tingkat dasar dan/ lanjutandengan jumlah lantai s.d

2 lantai

2 BANGUNAN TIDAK

- Gedung kantor yang belum ada disain prototipenya, atau gedung kantor dengan luas di atas dari 500 m2 atau gedung bertingkat di atas 2 lantai


Provinsi Riau


II-22

SEDERHANA - Bangunan rumah tipe A dan B atau rumah dinas tipe C, D dan E yang bertingkat

- Gedung rumah sakit keslas A, B, C dan D - Gedung pendidikan tinggi universitas/ akademi atau gedung pendidikan

dasar/ lanjutan bertingkat di atas 2 lantai Sumber : Direktorat Jendral Cipta Karya (2007)

2.2.2.16 Koefisien / Faktor Pengali Untuk Jumlah Lantai

Menurut Direktorat Jendral Cipta Karya (2007) ”Tentang

Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Negara” bahwa harga

satuan tertinggi rata-rata per m2 bangunan gedung bertingkat adalah

didasarkan pada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2 untuk

bangunan gedung bertingkat, kemudian dikalikan dengan

koefisien/faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan,

seperti Tabel 2.7.

Tabel 2.7 Koefisien / factor pengali untuk jumlah lantai

Jumlah Lantai Bangunan Harga Satuan Per m2 Tertinggi

Bangunan 2 Lantai 1.090 x harga satuan terendah bangunan







Sumber : Peraturan direktorat Jendral Pajak Nomor PER-23/PJ/2012


Provinsi Riau


II-23

2.2.3 Rencana Anggaran Biaya

Tahap ini merupakan perkalian antara hasil perhitungan volume pekerjaan.

Apabila terdapat jenis pekerjaan yang tidak bisa di hitung dengan unit price atau

sejak awal ditetapkan sebagai lumpsum, maka harga satuan untuk pekerjaan

tersebut ditetapkan berdasarkan perkiraan. Namun, perkiraan tersebut tetap

mengunakan dasar yang rasional dan dapat dipertanggung jawabkan.

Sebelum menghitung rencana anggaran biaya, ada beberapa tahapan yang

harus dilakukan. Tahapan - tahapan tersebut adalah penguraian item-item

pekerjaan atau disebut juga WBS ( Work Breakdown Structur), perhitungan

volume pekerjaan, dan analisa harga satuan pekerjaan. Selain itu, di butuhkan juga

data berupa daftar harga satuan bahan dan daftar harga satuan upah tenaga kerja.

Berikut ini akan di jelaskan lebih lanjut mengenai tahapan-tahapan tersebut.

2.2.3.1 WBS ( Work Breakdown Structure)

WBS (Work Breakdown Structure) adalah suatu cara untuk membagi/memecah pekerjaan secara hirarkis dan logis menjadi divisi-divisi yang terdiri dari subdivisi-subdivisi sampai ke bagian yang terkecil yang disebut dengan paket pekerjaan.

WBS merupakan diagram terstruktur dan hirarki berupa diagram pohon (tree structure diagram ). Penyusunan WBS dilakukan secara top-

down dengan tujuan agar setiap komponen-komponen kegiatan yang telah dipecah tetap berorientasi pada tujuan proyek.

WBS merupakan proses awal dari proyek manajemen yang membagi kedalam fase-fase proyek. WBS sangat penting dalam perencanaan proyek.Dengan WBS tahap-tahap bisa dituliskan proyek secara mendetail.Dari tahap-tahap yang telah dituliskan, dapat dianalisa kebutuhan sumber daya manusia dan sumber-sumber lainnya seperti tempat, fasilitas, dan alat-alat yang diperlukan.

Dari analisa sumber daya ini, bisa dientukan tentang waktu yang di butuhkan. Dari total waktu yang dibutuhkan dan pemakaian sumber daya lainnya bisa ditentukan biaya proyek. Biaya proyek di tambah dengan keuntungan akan didapatkan harga proyek.


Provinsi Riau


II-24

Kemampuan membuat WBS sangat menentukan ketepatan pekerja proyek, jika di tambah dengan metode pelaksanaan yang bagus, maka proyek memungkinkan dikerjakan secara tepat waktu. Manfaat pemecahan pekerjaan ini antara lain :

Memudahkan pembuatan jadwal proyek dan estimasi biaya proyek.

Menentukan penanggung jawab masing-masing elemen pada setiap

tingkatan.

Menjadi alat kontrol pelaksanaan proyek, karena penyimpanan biaya

dan jadwal paket kerja tentu dapat dibandingkan dengan WBS.

2.2.3.2 Volume Pekerjaan

Volume adalah banyaknya macam pekerjaan atau bahan dengan satuan yang berbeda-beda dengan kebutuhan dalam setiap macam pekerjaan yang dilakukan.Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan.Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan.Jadi volume atau kubikasi suatu pekerjaan bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya), melainkan jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan. Volume yang dimaksud bisa dalam bentuk satuan panjang (m), luas (m²), isi (m³), buah (bh), unit, dan lumpsum (ls).

Dalam menghitung volume pekerjaan, perlu dilakukan penguraian volume pekerjaan yaitu menguraikan secara rinci besar volume atau kubikasi suatu pekerjaan.Menguraikan, berarti menghitung besar volume masing-masing pekerjaan sesuai dengan gambar rencana.

2.2.3.3 Harga Satuan Upah Pekerja

Harga satuan upah pekerja ini berada dalam sebuah daftar yang berisi penetapan besarnya upah bagi pekerja yang akan digunakan sebagai dasar pemberian kontraprestasi bagi buruh. Besarnya upah sangat bergantung dari lokasi proyek, dimana standar penggajiannya berdasarkan Upah Minimum Regional/Provinsi (UMR/P) daerah tersebut.


Provinsi Riau


II-25

2.2.3.4 Harga Satuan Bahan/Material

Daftar ini berisi seluruh isi jenis material yang akan digunakan dalam proyek. Harga dari setiap material disiapkan berdasarkan data terbaru.Lokasi proyek juga berpengaruh terhadap harga material, sehingga disarankan agar material yang dicantumkan dalam daftar adalah harga sampai di proyek (termasuk biaya transportasi).

Daftar ini nantinya akan digunakan sebagai basis perhitungan besarnya harga satuan pekerjaan. Jadi untuk kebutuhan ini diperlukan data yang senyata-nyatanya agar diperoleh rencana anggaran biaya yang akurat dan realistis.

2.2.3.5 AHS (Analisa Harga Satuan)

Pekerjaan jumlah material dan kebutuhan tenaga dalam proses pekerjaan bangunan memegang peranan cukup penting umtuk kontrol kualitas dan kuantitas pekerjaan. Untuk mereka sudah terbiasa dengan gambar struktur dan angka koefisien pada anlisa satuan pekerjaan hal tersebut bukanlah pekerjaan sulit, tapi bagi mereka yang awam memperkirakan jumlah marterial merupakan pekerjaan yang cukup sulit dan memusingkan.Analisa harga satuan pekerjaan berfungsi sebagai pedoman awal perhitungan rencana anggaran biaya bangunan yang didalamnya terdapat angka yang menunjukkan jumlah material, tenaga, dan biaya satuan pekerjaan.

Dalam analisa harga satuan ini terdapat angka koefisien baik itu untuk tenaga kerja maupun bahan/material. Penentuan koefisien analisa harga satuan pekerjaan bisa dilakukan dangan berbagai cara, antara lain:

Melihat standar Nasional Indonesia (SNI)

Standar Nasional Indonesia (SNI) ini dikeluarkan resmi oleh Badan Standarisasi Nasional secara berkala, sehingga SNI tahun terbaru merupakan revisi edisi SNI sebelumnya. Untuk memudahkan mengetahui edisi yang terbaru, SNI diberi nama sesuai dengan tahun terbitnya, missal: SNI-DT-91-0007-2007 dan SNI-DT-91-0008-2007.

Melihat standar perusahaan


Provinsi Riau


II-26

Pada perusahaan konstruksi/konsultan biasanya menentukan koefisien analisa harga satuan tersendiri sebagai pedoman kerja.Koefisien analisa harga satuan perusahaan ini biasanya merupakan rahasia perusahaan.

Pengamatan dan penelitian langsung di lapangan

Cara ini dilakukan oleh orang yang ahli dan berpengalaman. Hasilnya akan mendekati ketepatan karena diambil langsung dari pengalaman kita dilapangan. Caranya dengan meneliti kebutuhan bahan, waktu, dan tenaga pada suatu pekerjaan yang sedang dilaksanakan.

Melihat standar harga satuan per wilayah

Harga satuan ini dikeluarkan per wilayah oleh pemerintah/perusahaan.Jika kita menggunakan harga satuan ini maka kita tidak memerlukan koefisien analisa harga satuan karena untuk menghitung rencana anggaran biaya.Kita hanya perlu mengalikan volume pekerjaan dengan harga satuan.

2.2.3.6 Rekapitulasi RAB (Rencana Anggaran Biaya)

Tahap terakhir dalam penyusunan rencana anggaran biaya adalah rekapitulasi. Pada tahap ini hanya ditampilkan item-item pokok saja. Sesuai dengan peraturan yang saat ini berlaku, persentase jasa bagi penyedia jasa tidak lebih dari 10%.Saat ini, rata-rata persentase yang digunakan adalah 7%.Untuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditambahkan dalam nilai proyek sebanyak 10%. Setelah semuanya diperhitungkan, maka akan diperoleh besarnya biaya proyek.

2.2.4 Standar Operasional Perawatan dan Perbaikan Bangunan

Gedung

Kegiatan pemeliharaan yang diuraikan dibawah ini berdasarkan Permen PU No.24-2008, Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI (1995), dan Hestin dalam buku berjudul Pemeliharaan Bangunan : Basic Skill Facility Management (2011)). Pemeliharaan komponen yang di uraikan adalah komponen Arsitektur, Mekanikal dan Elektrikal.Berikut adalah uraiannya.


Provinsi Riau


II-27

2.2.4.1 Arsitektural

Berikut ini adalah uraian mengenai metode pemeliharaan, perbaikan dan pemeriksaan periodik komponen arsitektur gedung RSUD Arifin Achmad Pekanbaru :

Lantai Keramik

Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan untuk lantai keramik

(menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995) adalah :

a) Pemeliharaan

- Untuk menjaga kebersihan dari debudan kotoran pada permukaan

keramik digunakan sapu/mesin penghisap, sikat, dan kemudian dipel.

Pembersihan dilakukan setiap hari.

- Untuk pembersihan kotoran yang menempel ,seperti noda bercak tanah

liat, dibersihkan dengan kain basah dan disikat. Pembersihan dilakukan

segera mungkin.

b) Perbaikan kecil

Pekerjaan yang termasuk dalam lingkup perbaikan adalah :

pembongkaran keramik yang rusak pecah dan pemasangan yang baru,

pelapisan nat dengan bahan kedap air.

Lantai Vinyl

Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan untuk lantai Vinyl

adalah :

- Pemeliharaan dilakukan untuk melindungi permukaan terhadap senyawa

kimia, perubahan warna dan tekstur, dengan membersihkan dan mengepel

lantai vinyl.

- Alat dan bahan yang digunakan yaitu sapu, lap pel, sikat dan pembersih

lantai.

- Sistem pembersihan, dimulai dari membersihkan lantai dengan vacuum

cleaner/sapu, untuk menghilangkan kotoran dan debu, setelah itu lakukan


Provinsi Riau


II-28

pengepelan dengan air bersih dan pembersih lantai. Pembersihan

dilakukan setiap hari.

- Sebaiknya lakukan buffing dengan mesin poles agar mengkilap.

- Pembersihan bercak-bercak yang menempel dilakukan dengan sikat lantai

dengan tambahan cairan pembersih seperti sabun.

Dalam pemakaian vinyl yang perlu diperhatikan (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

adalah :

- Hindarkan dari asam atau alkali, karena dapat merusak permukaan dan

membuat kusam.

- Hindarkan menyapu/mengepel dengan campuran yang mengandung

minyak, karena bekas minyak akan tertinggal sehingga membentuk lapisan

tempat menempel debu dan kotoran.

- Hindarkan geseran furnitur, karena permukaan dan sifat lunak dari bahan

tersebut akanmudah rusak.

Dinding

1. Dinding Bata Merah atau Conblock

Dinding perlu dilakukan pemeriksaan setiap 1 bulan sekanali, apabila ada

kerusakan harus seger diperbaiki. Kerusakan yang sering terjadi dan perbaikan

yang dapat dilakukan pada dinding (menurut Permen PU No.24 2008) antara lain:

a. Dinding rembes air atau selalu basah

- Hilangkan plesteran dinding terlebih dahulu.

- Ukur sekitar 15 sampai dengan 30 cm dari sloofdinding yang ada

ke arah vertikal.

- Kupas dengan sendok mortar atau alat pahat dsb. spesi yang

terdapat di antara batu bata setebal setengah dari ketebalan

batadalam arah horizontal sepanjang 1 (satu) meter.

- Ganti mortar yang telah dikupas dengan spesi atau mortar kedap

air.


Provinsi Riau


II-29

- Bila telah mengering lanjutkan ke arah horizontal selanjutnya.

- Bila telah selesai satu sisi dinding, lakukan pada sisi yang lain hal

serupa.

- Kemudian plester kembali dinding dengan campuran yang sesuai.

b. Dinding retak

Diperiksa terlebih dahulu, apakah keretakan disebabkan oleh faktor

muai susut plesteran dinding atau akibat dampak kegagalan struktur

bangunan gedung. Bila keretakan diakibatkan oleh muai susut plesteran

dinding, maka:

- Buat celah dengan pahat sepanjang retakan.

- Isi celah dengan spesi atau mortar kedap air.

- Kemudian rapikan dan setelah mengering, plamir serta cat dengan

bahan yang serupa.

c. Dinding basah karena saluran air bocor

Perbaikan yang dilakukan pada dinding yang basah karena saluran air

yaitu terlebih dahulu memperbaiki saluran air.

2. Cat pada dinding bangunan

Cat dinding padar bangunan penting untuk penampilan bangunan.

Sebaiknya pengecatan ulang dilakukan pada dinding bangunan setiap 2 (dua) atau

3 (tiga) tahun. Kerusakan cat pada bangunan antara lain (menurut Permen PU

No.24 2008) :

a. Menggelembung (Blestering), penyebabnya adalah :

- Pengecatan pada permukaan yang belum kering.

- Pengecatan terkena terik matahari langsung.

- Pengecatan atas permukaan yang lama sudah terjadi pengapuran.

- Pengecatan atas permukaan yang kotor dan berminyak.

- Bahan yang dicat menyusut/memuai, ini terjadi apabila permukaan

yang dicat mengandung air atau menyerap air.

Cara perbaikannya :


Provinsi Riau


II-30

- Kupas/kupaslah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan

permukaannya dengan kertas ampelas.

- Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup rata.

- Kupaslah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan kertas

ampelas hingga permukaan rata, halus & kering.

- Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.

b. Berbintik, penyebabnya adalah :

- Debu atau kotoran dari udara atau kuas/alat penyemprot tidak kering

sempurna.

- Adanya bagian-bagian cairan yang sudah mengering ikut tercampur /

teraduk.

Cara perbaikannya :

- Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna.

- Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas halus dan

bersihkan.

- Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai permukaan cukup

rata.

c. Retak-retak, penyebabnya adalah :

- Umumnya terjadi pada lapisan cat yang sudah tua karena elastisitas

cat sudah berkurang

- Pengecatan pada lapisan cat pertama yang belum cukup kering.

- Cat terlampau tebal dan pengeringan tidak merata.

Cara perbaikannya

- Kupaslah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan dengan

kertas ampelas kemudian bersihkan.

- Beri lapisan cat baru

d. Perubahan Warna, penyebabnya adalah :

- Pigmen yang dipakai tidak tahan terhadap cuaca dan terik matahari.

- Adanya bahan pengikat (binder) bereaksi dengan garam-garam alkali.


Provinsi Riau


II-31

Cara perbaikannya :

- Pilihlah jenis cat lain.

- Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapisi dengan cat dasar

tahan alkali.

e. Sukar mengering, penyebabnya adalah :

- Pengecatan dilakukan pada cuaca yang tidak baik / kurangnya sinar

matahari misalnya udara lembab.

- Pengecatan pada permukaan yang mengandung lemak (wax polish),

minyak atau berdebu.

- Serangan alkali yang kuat pada bahan pengikat (binder), biasanya

pada jenis cat minyak.

Cara perbaikannya :

- Kupaslah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan permukaan

mengering dan baru dicat ulang dalam keadaan cuaca baik.

- Kupaslah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat yang

tahan alkali.

f. Garis-garis bekas kuas, penyebabnya adalah :

- Kuas diulaskan terus pada saat cat mulai mengering.

- Permukaan cat terlalu kental.

- Pemakaian kuas yang kotor.

Cara perbaikannya :

Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas ampelas, bersihkan dan dicat dengan cara pengecatan yang benar dan dicat ulang dengan cat yang kekentalannya cukup.

g. Daya tutup berkurang, penyebabnya adalah :

- Cat yang terlalu encer.

- Pengadukan kurang baik.

- Permukaan bahan yang akan dicat terlampau porous.

Cara perbaikannya :


Provinsi Riau


II-32

- Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata.

- Ulangi pengecatan sampai cukup rata

h. Lapisan cat menurun pada beberapa tempat, penyebabnya adalah :

- Pengecatan dilakukan tidak merata.

Cara perbaikannya :

- Biarkan cat mengering dengan baik.

- Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas ampelas,

kemudian lakukan pengecatan ulang.

i. Kurang mengkilap daripada seharusnya penyebabnya adalah :

- Pengecatan dilakukan pada permukaan yang mengandung minyak

atau lilin.

- Pengecatan pada saat cuaca kurang baik/lembab.

- Pengecatan dilakukan pada cat yang sudah tua atau mulai mengapur.

Cara perbaikannya :

- Ampelaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat yang sudah

tua/kurang mengkilap.

- Kupaslah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum melakukan

pengecatan baru

Kusen

1. Alumunium

Pemeliharaan dan perbaikan terhadap kusen alumunium yang dilakukan

antara lain (menurut Hestin, 2011) :

- Pembersihan dilakukan setiap hari untuk menghilangkan debu-debu yang

menempel.

- Kusen alumunium harus juga dipelihara pada bagian penjepit kaca

(sealant).

- Kusen alumunium harus dibersihkan setiap 1 bulan sekali atau lebih

optimal dilakukan setiap hari atau 3 hari sekali untuk tempat - tempat

yang menghasilkan debu.


Provinsi Riau


II-33

- Jangan menggunakan bahan pembersih yang korosif.

- Gunakan sabun/deterjen.

- Keringkan dengan kain bersih.

2. Plastik

Pemeliharaan dan perbaikan terhadap kusen plastik yang dilakukan antara

lain (menurut Permen PU No.24 2008) :

a. Bersihkan kusen dari debu atau kotoran yang menempel setiap hari.

b. Lakukan secara periodik, bersihkan terutama di bagian bawah yang dekat

dengan lantai.

c. Gunakan deterjen dengan bantuan spon/kain lap serta bilas dengan air

bersih.

2. Plafon Gypsum

Pemeliharaan dan perbaikan kecilterhadap plafon gypsumyang dilakukan

antara lain :

Pemeliharaan

- Musuh utama material plafon gypsum adalah air, sehingga gypsum

hanya digunakan pada bagian dalam atau interior (Hestin, 2011).

- Pada dasarnya pemeliharaan yang dilakukan hanya dari masalah debu

atau sarang laba-laba yang dapat dibersihkan dengan peralatan sapu

atau kamoceng.

Perbaikan (menurut Permen PU No.24 2008)

- Perhatikan plafon gypsum yang berada pada sisi luar bangunan gedung,

bila terkena air akibat atap yang bocor, segera ganti dengan yang baru atau

diperbaiki.

- Kupas bagian yang telah rusak karena air.

- Tutup dengan bahan serbuk gypsum (gypsum powder) yang telah diaduk

dengan air.


Provinsi Riau


II-34

- Ratakan dengan menggunakan kape atau plastik keras hingga rata dengan

permukaan di sekitarnya.

- Tunggu hingga kering, kemudian ampelas.

- Tutup dengan plamir tembok dan cat kembali sesuai dengan warna yang

dikehendaki.

Pintu dan Jendela

Pintu plastik berdaun tunggal dan ganda

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain :(menurut Hestin,

2011)

- Periksa apakah pintu dapat membuka dan menutup dengan baik, daun

pintu tidak bergesekan dengan lantai, serta pegangan pintu, kunci dan

grendel berfungsi dengan baik.

- Perbaiki, ganti, atau cat ulang daun pintu sesuai kebutuhan.

- Pegangan pintu dengan kualitas rendah cenderung mudah patah. Oleh

sebab itu, gunakan pegangan pintu dengan kualitas.

- Permasalahan khusus yang sering terjadi pada pintu masuk kelas berdaun

ganda adalah sekrup engsel pintu cenderung mengalami kelonggaran

seiring pemakain. Akibatnya, pintu tidak dapat ditutup dan dikunci dengan

baik. Untuk mengatasi permasalahan demikian, kencangkan sekrup apabila

mulai terlihat longgar dan pastikan posisi sekrup sudah pada tempatnya.

- Sewaktu - waktu lubang grendel yang menahan daun pintu pada bagian

lantai membesar lubangnya sehingga daun pintu masih mengayun saat

digrendel. Jika hal demikian terjadi, potonglah bagian plesteran pada lantai

dan tanamkan pipa besi sedalam 50 mm pada posisi grendel. Kemudian

plester kembali lantai dengan menggunakan campuran semen dan pasir.

- Masalah lain yang sering terjadi pada daun pintu yang tidak dipasang

dengan baik adalah daun pintu mengalami kemiringan karena kurang

kuatnya pegangan daun pintu. Akibatnya, daun pintu menggeser mengenai

lantai saat dibuka.


Provinsi Riau


II-35

- Hal ini terjadi lepaskan daun pintu dan kencangkan sekrup - sekrup engsel

yang memegang daun pintu. Jika daun pintu masih longgar, diperkuat

dengan penguat yang terbuat dari besi dengan dengan ukuran 30 mm x 30

mm dan ketebalan besi 2 mm berbentuk siku - siku. Kemudian, berilah

penguatan kayu yang disekrup pada keempat sisinya.

1. Jendela dan Pintu Kaca

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain :(menurut Dirjen

Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

a) Pemeliharaan

Pemeliharaan yang dilakukan yaitu debu dan kotoran yang

menempeldilakukansetiap hari.Pembersihan kotoran dengan menggunakan

alatpembersih kaca danglass cleaner 3 hari sekali. Untukbagian yang sulit

menggunakan alat bantu (seperti stager),dilakukan tiga bulan sekali.

b) Perbaikan

Kaca jendela dan pintu yang retak atau pecah harus segera diganti.

2. Kunci dan Engsel

Pemeliharaan terhadap Kunci dan Engsel yang dilakukan antara

lain:(menurut Permen PU No.24 2008)

- Periksa keadaan kunci dan engsel pada pintu yang tingkat penggunaannya

tinggi, seperti pintu keluar, pintu ruangan dan lain sebagainya.

- Lumasi bagian yang bergerak dengan pelumas, sekaligus menghilangkan

karat yang terbentuk karena kotoran dan cuaca/debu.

- Lakukan pelumasan sekurangnya 2 (dua) bulan sekali.

- Gunakan pelumas yang sesuai yaitu pelumas pasta atau pelumas cair

lainnya.

Atap Beton Plat Datar

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan antara lain :(menurut Dirjen

Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

a) Pemeliharaan


Provinsi Riau


II-36

Pemeliharaan meliputi pembersihan sampah dan organisme botani seperti

rumput yang terdapat di permukaan atap Pembersihan dilakukan dengan

sapu disertai dengan penyiraman air. Pembersihan dilakukan 2 minggu

sekali untuk sampah dan setiap 3 bulan sekali untuk rumput.

b) Perbaikan

Perbaikan meliputi pembongkaran dan pengecoran lapisan atas permukaan

atap yang porous (pelapis retak-retak) dan pengecoran kembali dengan

adukan beton atap air, bila diperlukan menamban bahan/obat anti bocor.

2.2.4.2 Elektrikal

Berikut ini adalah uraian mengenai metode pemeliharaan, perbaikan dan pemeriksaan periodik komponen elektrikal gedung RSUD Arifin Achmad Pekanbaru :

Armatur dan Lampu

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap lampu adalah : (menurut Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

- Pembersihan terhadap debu yang menempel dilakukan dengan lap/kain

pembersih. Kotak lampu bagian dalam harus dibuka dan dibersihkan.

Ujung-ujung kontak di lampu sering terjadi korosi. Pembersihan dilakukan

6 bulan sekali.

- Lampu segera diganti apabila masa layannya habis atau rusak.

Saklar

Pemeliharaan saklar yang menggunakan pegas harus dibersihkan setiap tahun sekali.Bagian dalam terutama pada kontak saklar harus bersih dari debu.(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995).Pemeriksaan Saklar dilakukan 3 bulan sekali.


Provinsi Riau


II-37

Stop Kontak

Pemeliharaan stop kontak dimaksud harus sering dilakukan pemeriksaan terutama pada ruang bedah, poliklinik dan ruang yang sering menggunakan alat yang portable (dipindah) karena sering ditusuk dan dilepas, sehingga kotak-kontak yang menjepit akan cepat aus. Perlu diperhatikan, agar stop kontak ini selalu bersih.Kalau terjadi panas atau rusak segera diganti.(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995).Pemeriksaan dilakukan 3 bulan sekali.

Panel Listrik

Pemeliharaan dan perbaikan yang dilakukan terhadap Panel Listrik adalah :(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

- Pada panel ini pemeliharaannya lebih teliti, dengan mematikan tegangan

untuk service dan terlebih dahulu perlu lakukan koordinasi, karena di

dalamnya sering terdapat banyak debu dan harus dibersihkan dengan

vacuum cleaner/kuas dan lap bersih.

- Pada sambungan mur antara kabel/busbar ke MCB/MCCB (Mini Circuit

Breaker/Moulded Case Circuit Breaker) sering terdapat korosi dan harus

disemprot dengan cairan anti korosi, dan mur yang kendor akibat getaran,

agar dikencangkan kembali setiap 6 (enam) bulan sekali.

- Pengetesan MCB/MCCB, fuse yang putus harus diganti, lampu-lampu

pilot, meter-meter yang rusak diganti secepatnya. Udara disekitar panel

dibebaskan dari lembab. Pengecekan karet-karet pintu panel dan kunci

penel setiap 6 (enam) bulan sekali, jika keadaannya rusak agar diganti.

2.2.4.3 Mekanikal

Air Conditioner (AC) Split

Pemeliharaan dan perbaikan yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut :

(Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

a. Pemeliharaan


Provinsi Riau


II-38

- Rumah unit dilakukan pembersihan menggunakan kain pembersih dan

deterjen, dilakukan 6 bulan sekali.

- Lakukan pembersihan pada komponen heat exchanger condensor, koil

pipa evaporator, filter dan panci penampung. Pembersihan dilakukan

dengan cara mengeluarkan window AC dari rumahnya kemudian

dibersihkan menggunakan atau kain pembersih, deterjen dan kompresor

angin.

- Lakukan pengisian refrigran dengan cara memasukan refrigran ke

dalam pipa unit melalui lubang pengisian yang telah ada. Jenis refrigran

yang digunakan adalah Freon, R-12, R-22 atau fluida lain yang

ditentukan oleh pabrik pembuatnya. Pengisian dilakukan bila dianggap

perlu.

b. Perbaikan Kecil

Dilakukan penggantian isolasi pipa tembaga atau kuningan atau jenis lain

bila ditemui adanya bagian isolasi yang rusak tersebut sekeliling pipa

kemudian diganti dengan isolasi dari salah satu bahan yang tersebut

dibawah ini :

1) Asbestos, serat gelas kemudian dilapisi bahan yang tahan air.

2) Magnesium Karbida, Kalsium silikat, Busa polietilen kemudian dilapisi

bahan tahan air. Ketebalan bahan isolasi disesuaikan dengan ketentuan

pabrik pembuat AC ini atau minimal 20mm.

Pompa

Pemeliharaan dan perbaikan pompa yang dapat dilakukan adalah sebagai

berikut : (Dirjen Pelayanan Medik Depkes RI, 1995)

a. Pemeliharaan

- Pembersihan debu dilakukan pada saat pompa tidak beroperasi dengan

menggunakan kain. Pembersihan dilakukan sekali seminggu.


Provinsi Riau


II-39

- Pelumasan dilakukan pada poros yang berputar dengan menggunakan

minyak pelumas sesuai ketentuan pabrik. Pelumasan dilakukan 6 bulan

sekali.

b. Perbaikan kecil

- Pengecatan terhadap badan pompa yang cacat permukaannya.

Pengecatan dilakukan pada saat pompa tidak beroperasi. Sebelum

pengecatan dilakukan, pompa terlebih dahulu disikat dengan ampelas

besi, setelah itu dibersihkan kemudian dilakukan pengecatan sesuai

warna aslinya dengan bahan cat besi.

- Penggantian sekat mekanis (seal) bila terjadi kebocoran.

Plumbing

1. Saluran Air Kotor

Pemeliharaan Saluran Air Kotor dapatdilakukan dengan cara sebagai berikut :(menurut Permen PU No.24 2008)

b. Periksa saluran tegak air kotor pada bangunan.

c. Bersihkan saluran terbuka air.

d. Pada saluran tertutup air kotor, periksa melalui bak kontrol saluran, beri

jeruji dari batang besi sebagai penghalang sampah agar saluran tidak

tersumbat.

e. Untuk mengatasi pipa kloset yang tersumbat, gunakan kawat yang mudah

dibengkokaan untuk membersihkannya.

f. Cara perbaikan instalasi air kotor :

- Ampelas atau buat kasar permukaan yang retak atau pada ujung

sambungan

- Beri lem PVC pada daerah yang ingin disambung.

- Sambungkan kembali bagian tersebut.

2. Saluran Air Bersih (menurut Hestin, 2011)

Pemeliharaan dapat dilakukan dengan cara :(menurut Hestin, 2011)


Provinsi Riau


II-40

a. Saluran air bersih yang memerlukan pengamatan adalah saluran PVC yang

tidak terlindung dari panas matahari.

b. Tambahkan penggantung pada dinding untuk menopang atau menyanggah

pipa PVC bila ada sebagian penggantung yang lepas.

c. Bila terjadi kebocoran pada sambungan pipa PVC, maka lakukan hal-hal :

- Matikan aliran air dari stop kran yang ada.

- Lem kembali dengan lem PVC sejenis dengan pipa atau balut dengan

karet bekas ban dalam motor untuk kondisi darurat (bersifat

sementara) sehingga kebocoran dapat dihentikan.

- Jalankan kembali aliran air bersih yang ada.

d. Kebocoran pada pipa air merupakan hal yang wajar, tetapi untuk

menghindari kerusakan yang lebih parah, sebaiknya kerusakan segera

diatasi sebelum menjadi lebih parah. Perbaikannya umumnya memerlukan

keahlian tukang ledeng.

3. Peralatan washtafel, shower, dan kloset duduk

Pemeliharaan dan perbaikan yangdapat dilakukan dengan cara : (menurut

Hestin, 2011)

- Periksa wastafel dan saluran pembuangan air di toilet/WC, berfungsi

dengan baik atau tidak.

- Periksa bagian tersebut dari penyumbatan, kebocoran dan sebagainya.

- Periksa pula apakah kran-kran air sudah berfungsi dengan baik dan tidak

menetes serta panel pelindung taha air pada dinding toilet/WC tidak rusak,

lalu perbaiki atau ganti. Kencangkanlah bagian-bagian yang rusak atau

longgar.

- Periksa kloset jika berfungsi dan dalam keadaan baik atau tidak tersumbat.

Jika ada tempat penampung air di atas kloset untuk membilas, pastikan

alat-alat mekaniknya berfungsi dengan baik.

- Periksa pipa-pipanya dari kebocoran. Perbaiki atau ganti bagian-bagian

yang bocor atau rusak.


Provinsi Riau


II-41

- Periksa bak penampung air bersih dari kebocoran. Bersihkan bagian

dalamnya jika perlu. Periksa pipa-pipanya dari kebocoran maupun

penyumbatan. Perbaiki atau ganti, lalu kencangkan bagian-bagian pipa bila

ada yang rusak atau longgar. Berilah seal tape pada bagian atas bak

penampung jika bak menempel pada dinding supaya tidak bocor jika

diperlukan

- Alat kebersihan dapat menggunakan sabun atau bahan pembersih lain yang

tidak korosif dan dilakukan setiap hari.

- Gosok dengan spon atau gunakan yang lembut. Bilas dengan air bersih.

Kemudian, keringkan dengan kain lap yang bersih.

- Lengkapi dengan tempat sampah ruangan kamar mandi yang tersedia.

4. Saringan air lantai

Pemeliharaan dan perbaikan dapat dilakukan dengan cara :(menurut Hestin, 2011)

- Periksa setiap hari saringan air yang terdapat pada lantai kamar mandi atau

WC.

- Usahakan selalu terdapat air pada saringan tersebut untuk mencegah

masuknya hawa yang tidak sedap dalam ruangan (kamar mandi).

- Perbaiki atau ganti tutup saringan bila telah rusak.

5. Reservoir

Pemeliharaan yang dapat dilakukan pada reservoir yaitu dengan cara :

(menurut Hestin, 2011)

- Agar kualitas air bersih tetap baik, maka reservoir penyediaan air bersih

harus dilakukan pengurasan dengancara membuang benda-benda yang

kotor dalam reservoir. Pembersihan dilakukan dengan menggunakan sikat

ijuk, sikat plastik yang halus dan kainpembersih.


Provinsi Riau


II-42

2.2.5 Penjadwalan/Scheduling

Ada beberapa metode penjadwalan yang sering digunakan untuk mengelola waktu dan sumber daya proyek. Masing-masing metode mempunyai kelebihan dan kekurangannya.Pertimbangan penggunaan metode-metode tersebut didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja penjadwalan. (http://konstruksimania.blogspot.com,2011)

Ada 3 metode penjadwalan, yaitu :

- Bagan Balok (Bar Chart)

- Kurva S (Hanumm Curve)

- Metode Network Planning

Rencana kerja yang paling sering dan banyak digunakan adalah diagram batang (Bar Chart). Bar Chart digunakan secara luas dalam proyek konstruksi karena sederhana, mudah dalam pembuatannya dan mudah dimengerti oleh pemakaiannya. (Wulfram,2005)

Menurut Wulfram (2005) dalam bukunya yang berjudul Manajemen Proyek Konstruksi definisi dari Bar Chart adalah sekumpulan daftar kegiatan yang disusun dalam kolom arah vertikal.Kolom arah horizontal menunjukan skala waktu. Saat mulai dan akhir dari sebuah kegiatan dapat terlihat dengan jelas, sedangkan durasi kegiatan digambarkan oleh panjangnya diagram batang. Proses penyusunan diagram batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut :

- Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada

dalam rencana pelaksanaan pembangunan.

- Urutan Pekerjaan, dari dafftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan

pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan

dilaksanakan lebih dahulu dan item kegiatan yang akan dilaksanakan

kemudian dan tidak mengesampingkan kemungkinan pelaksanaan pekerjaan

secara bersamaan.

Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari seluruh kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan berakhir.Waktu pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap item kegiatan.

http://konstruksimania.blogspot.com,2011/

bab ii tinjauan pustaka 2 - perpustakaan digital...

Documents