44

BAB III

OBJEK / DESAIN PENELITIAN

III.1 Profil Perusahaan Utama dan Pesaing

III.1.1 PT Summarecon Agung Tbk

PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) didirikan pada tahun 1975 oleh

Bapak Soetjipto Nagaria dan rekan-rekannya untuk membangun dan

mengembangkan real estate. Perusahaan memulai proyeknya dengan

membangun 10 hektar lahan di kawasan rawa-rawa kelapa gading. Seiring

dengan berjalannya waktu, PT Summarecon Agung Tbk berhasil menjadi salah

satu perusahaan pengembang property terkemuka di Indonesia, khususnya dalam

pengembangan kota terpadu atau “township”.

PT Summarecon Agung,Tbk didirikan berdasarkan akta Notaris No.308,

tanggal 26 November 1975 dan disahkan oleh Ridwan Suselo, SH di Jakarta.

Unit bisnis PT Summarecon Agung Tbk saat ini di kelompokkan

berdasarkan tiga aktivitas yang berbeda, yaitu:

a. Pengembangan properti, PT Summarecon Agung Tbk membangun proyek-

proyek properti untuk dijual seperti rumah, kavling perumahan, apartemen

dan ruko komersial. Proyek-proyek tersebut lengkap dengan berbagai

fasilitas pendidikan, olahraga, sarana ibadah dan fasilitas kesehatan sehingga

menjadi sebuah kawasan pemukiman dan komersial yang lengkap dengan

fasilitasnya. PT Summarecon Agung Tbk memiliki 3 proyek kota terpadu

yaitu kawasan Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong dan

Summarecon Bekasi.

45

b. Investasi dan Manajemen Properti, PT Summarecon Agung Tbk membangun

proyek-proyek untuk dikelola dan disewakan, khususnya pusat perbelanjaan.

Adanya pendapatan sewa dari pusat-pusat perbelanjaan dan property lainnya

memberikan pendapatan yang stabil bagi PT Summarecon Agung Tbk.

Hingga saat ini, PT Summarecon Agung Tbk memiliki 300.000 m2 pusat

perbelanjaan di Sentra Kelapa Gading dan Sentra Gading Serpong.

c. Rekreasi dan Hospitality, PT Summarecon Agung Tbk membangun unit

bisnis rekreasi dan hospitality yang bersifat sebagai fasilitas pelengkap yang

penting bagi kota terpadu.

Produk-produk lain yang dikembangkan PT Summarecon Agung Tbk antara

lain:

• Mal seperti Mal kelapa gading, Summarecon mall serpong,

• Kavling (tanah yang dijual dan disewakan),

• Gading food city,

• Gading raya golf course and clubhouse,

• Apartemen seperti Apartemen Summerville,

• Perumahan,

• Sentra kelapa gading serpong,

• Gading Raya Sports Club,

• Rumah sakit RSIA-Catolus di Summarecon Serpong,

• Hotel Harris kelapa gading,

• Plaza Summarecon,

• DLL

46

Anak perusahaan PT Summarecon Agung Tbk antara lain:

1. PT Bahagia Makmur Sejati,

2. PT Summarecon Property Development,

3. PT Gading Orchard,

4. PT Citra Damai Agung,

5. PT Orient City,

6. PT Serpong Citra kreasi,

7. PT Jaya Bangun ABadi,

8. PT Bhakti Karya Vita,

9. PT Mahkota Berlian Indah,

10. PT Bumi Perintis Asri,

11. DLL

III.1.2 PT Alam Sutera Realty Tbk

PT Alam Sutera Realty Tbk didirikan pada tanggal 3 November 1993

dengan nama PT Adhihutama Manunggal oleh Harjanto Tirtohadiguno beserta

keluarga yang memfokuskan kegiatan usahanya di bidang properti. Perusahaan

mengganti nama menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk dengan Akta tertanggal 19

September 2007 No.71 dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di

Jakarta.

Pada tahun 1994, perusahaan mulai mengembangkan proyek pertama di

sebuah kawasan tepadu bernama alam sutera yang terletak di serpong.

Perusahaan memfokuskan kepada pembangunan area komersial. Perusahaan

47

merencanakan untuk memulai proyek berikutnya di daerah pasar kemis,

tangerang.

Perusahaan menjadi perusahaan publik dan tercatat di Bursa Efek

Indonesia sejak tanggal 18 desember 2007. Jumlah saham yang ditawarkan

kepada public adalah 3.142.000.000 lembar saham baru atas nama PT Alam

Sutera Realty Tbk dengan nilai nominal Rp 100 setiap sahamnya dan harga

penawaran Rp 105 per saham.

Selama tahun 2010 Perusahaan memasarkan beberapa produk Sutera

Feronia Park, Sutera Jelita serta apartemen Maple Tower. Total penjualan

pemasaran mencapai 1,6 triliun atau meningkat 57% dibanding tahun 2009.

Perusahaan secara konsisten mengembangkan kawasan Alam Sutera dengan

membangun mal, gedung perkantoran, apartemen, Flavor Bliss serta terus

meningkatkan infrastruktur dan fasilitas-fasilitas yang dapat memberikan nilai

tambah, baik bagi Perusahaan, para penghuni maupun penduduk di sekitarnya.

Jumlah pengeluaran modal di tahun 2010 adalah Rp 339 miliar dimana sebagian

besar dana tersebut berasal dari kas internal.

Produk – produk yang dikembangkan PT Alam Sutera Realty Tbk antara lain:

• Ruko,

• Perumahan,

• Kawasan perkantoran,

• Mal Alam Sutera,

• Flavor bliss Alam Sutera,

• Apartemen,

48

• Kavling,

• Sport center,

• Market- pasar 8,

• Rumah sakit OMNI,

• Mesjid Nur Asmaa Ul Husna Mosque,

• Dll

Anak perusahaan PT Alam Sutra Realty Tbk antara lain :

1. PT Delta Mega Persada,

2. PT Duta Prakarsa Development,

3. PT Nusa Cipta Pratama,

4. PT Alfa Goldland Realty,

5. PT Nusa Raya Mitratama,

III.I.3 PT Ciputra Property Tbk

Perseroan didirikan pada tanggal 22 Desember 1994 di Jakarta dengan

nama awal PT Citraland Property. Pada tanggal 5 Maret 1997 nama Perseroan

berubah menjadi PT Ciputra Property, dan pada tanggal 7 November 2007 mulai

tercatat di Bursa Efek Jakarta (saat ini Bursa Efek Indonesia) dengan melepas

saham ke publik sebesar 49%.

Sejak awal Perseroan sudah menentukan ceruk pasar yang ingin digeluti,

yaitu properti komersial. Kini Perseroan merupakan salah satu pengembang

mixed-use property komersial terbesar di Indonesia yang memiliki serta

mengoperasikan lima unit usaha properti komersial yaitu Mal dan Hotel Ciputra

49

di Jakarta dan Semarang, serta sedang membangun Ciputra World Jakarta yang

terletak di Jl. Prof. Dr. Satrio Kav. 3 dan 5, di jantung Segitiga Emas Jakarta

Selatan. Jumlah aset Perseroan per 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 3.823

miliar.

Perhatian utama Perseroan kini ditujukan kepada proyek ikonnya, Ciputra

World Jakarta. Setelah sempat diperlambat pembangunannya sebagai akibat dari

krisis keuangan global, proyek ini sudah kembali dikerjakan dengan kapasitas

penuh. Superblok ini akan terdiri dari sebuah mal dengan ruang ritel seluas 126

ribu meter persegi, ruang perkantoran seluas 66 ribu meter persegi, 88 unit

apartemen mewah, hotel dengan 171 kamar suite, 136 kondominium, dan 170

unit apartemen servis. Selain itu, sebuah museum karya seni dan sebuah

auditorium berkapasitas 1.200 kursi juga akan menjadi bagian dari superblok ini.

Perseroan akan senantiasa teguh kepada komitmen dan dedikasinya untuk

terus menjadi yang terdepan dan terbaik dalam mengembangkan hunian dan

perkantoran di tengah kota, yang tidak hanya nyaman dan aman, tetapi juga

berkelas dan inovatif. Lebih dari itu, segala upaya pengembangan usaha

Peseroan akan selalu dibarengi oleh batasan-batasan yang jelas dari kode etik dan

kode perilaku yang dipegangnya, serta prinsip pengelolaan yang bertanggung

jawab dan ramah lingkungan, sehingga senantiasa menjadi kontribusi nyata

kepada masyarakat Indonesia.

Produk – produk yang dikembangkan PT Ciputra Realty Tbk antara lain:

• Hotel ciputra Jakata,

• Mal ciputra Jakarta,

50

• Hotel ciputra semarang,

• Mal ciputra semarang,

• Apartemen Somerset Grand City Jakarta, dan

• Ciputra World Caveling Jakarta (CWJ) 3 & 5

III.1.4 PT Lippo Cikarang Tbk

Dalam rentang waktu 20 tahun, Lippo Cikarang berkembang menjadi

kota mandiri dengan industri sebagai basis ekonomi yang solid. Sejak didirikan,

Perseroan telah merupakan salah satu pengembang yang mempelopori

pembangunan perumahan berkualitas tinggi, nyaman, sehat dan ramah

lingkungan.

Pada awal 1990-an Perseroan mengidentifikasi peluang pengembangan

kota mandiri di lokasi yang berdekatan dengan beberapa industri ringan di

Cikarang, sekitar 30 km di timur Jakarta. Perseroan kemudian dan membebaskan

lahan dan mulai mengembangkan master plan dan membangun infrastruktur

utama sebelum memasarkan kawasan residensial kepada para konsumen pada

tahun1992.

Lippo Cikarang memiliki hak pengembangan (development rights)

meliputi area seluas 2.940 hektar di kawasan tersebut. Perseroan telah

membebaskan lahan lebih dari 2.600 hektardari total hak tersebut. Hingga 2010

sebagian besar lahan tersebut telah dikembangkan.

Saat ini Lippo Cikarang memiliki populasi lebih kurang 32.000

penduduk. Pengembangan Lippo Cikarang mencakup sekitar 9.700 rumah, 2

51

tower apartment dan 800 ruko serta infrastruktur pendukung yang meliputi pusat

belanja, sejumlah sekolah, beberapa rumah sakit dan hotel bintang lima.

Sementara itu, di kawasan industri beroperasi sekitar 700 industri ringan bebas

polusi dengan 105.000 pekerja yang bekerja di kawasan Lippo Cikarang.

Beberapa di antara industri tersebut merupakan perusahaan kelas dunia dari

beberapa negara, seperti Korea Selatan, Jepang dan Taiwan. Konsep ini hingga

sekarang tetap dipertahankan baik dalam pengembangan kawasan industri,

komersial maupun residensial, dan telah menjadikan PT Lippo Cikarang Tbk

sebagai kawasan untuk bekerja, tinggal dan bermain.

Berkat tersedianya infrastruktur dan berbagai fasilitas terbaik yang

mendukung seluruh kegiatan usaha dan keluarga, zona terintegrasi Lippo

Cikarang terus berkembang pesat dan saat ini merupakan kota terlengkap di

Timur Jakarta yang banyak menarik peminat. Kawasan perumahan PT Lippo

Cikarang Tbk merupakan tempat yang nyaman untuk tinggal, sementara kawasan

komersial dan industri menjadi pilihan tepat untuk berinvestasi. Perseroan terus

berupaya menciptakan nilai tambah dan mengoptimalkan kepuasan para

pemangku kepentingan dengan mempertahankan tingkat pertumbuhannya di

masa depan.

Untuk mempertahankan pertumbuhan tinggi di masa mendatang, PT

Lippo Cikarang Tbk telah mengimplementasikan sejumlah program pada 2010.

Program tersebut juga diharapkan meningkatkan nilai properti Lippo Cikarang.

Dengan demikian Lippo Cikarang tetap menjadi pilihan investasi masa depan.

52

Produk – produk yang dikembangkan PT Lippo Cikarang Tbk antara lain :

• Lippo Cikarang citywalk,

• Sport village,

• Perumahan,

• Hotel,

• Kawasan industry untuk usaha pergudangan dan perdagangan,

• Town Management Lippo Cikarang,

• Restoran,

• Rumah sakit,

• Pusat rekreasi hompimpa,

• Lapangan golf Megumi driving range,

• Dll

III.1.5 PT Modernland Realty Tbk

PT Modernland Realty Tbk didirikan berdasarkan Akta Notaris Hendra

Karyadi, S.H. No. 15 tanggal 8 Agustus 1983 dan telah disahkan oleh Menteri

Kehakiman dalam Keputusan No. C2-7390.HT.01.01.

Tahun 1983 tanggal 12 November 1983. Akta ini telah mengalami

beberapa kali perubahan, yang terakhir adalah Akta Notaris Wahyu Nurani, S.H.

No. 32 tanggal 27 Juni 2008 untuk menyesuaikan dengan ketentuan dalam

Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Perubahan

tersebut telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik

53

Indonesia sesuai dengan Surat No. AHU 69149 AH.01.02 Tahun 2008 tanggal

24 September 2008.

Dalam kiprahnya yang membentang selama lebih dari 27 tahun, PT

Modernland Realty Tbk telah menggapai beragam pencapaian yang

membanggakan, yang antara lain tercermin dalam begitu beragamnya kompleks

perumahan yang telah dibangun dan dikembangkan oleh Perseroan.

Setiap kawasan perumahan yang dikembangkan PT Modernland Realty

Tbk dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana untuk meningkatkan

kualitas kehidupan seluruh penghuninya. Sarana dan prasarana ini mencakup

fasilitas olahraga dan rekreasi, rumah sakit, sekolah, serta pusat perbelanjaan dan

daerah komersial, yang seluruhnya mengacu pada konsep masterplan yang

dikembangkan konsultan dan arsitek berkelas, dikelola oleh profesional yang

senantiasa memegang teguh komitmen pada para penghuni dan para Pemegang

Saham.

Kualitas standar yang berkelas merupakan suatu tolok ukur yang benar-

benar dijaga oleh PT Modernland Realty Tbk melalui komitmennya untuk

meningkatkan nilai properti yang dikembangkannya dan meningkatkan

permintaan pasar atas produk-produknya yang memang berkualitas. Berbagai

strategi inovatif juga terus dikembangkan oleh perusahaan dalam rangka

meningkatkan citra produk produknya sekaligus melakukan diversifikasi arus

pendapatannya.

Satu dari proyek PT Modernland Realty Tbk yang terkemuka adalah kota

modern. kawasan hunian bersuasana asri di kota tangerang ini merupakan proyek

perdana PT Modernland Realty Tbk yang menjadi pionir untuk konsep “kota

54

satelit”. Seiring berjalannya waktu, konsep ini mulai diikuti oleh para

pengembang lainnya.

Kota Modern mendukung pertumbuhan PT Modernland Realty Tbk dari

tahun ke tahun seiring reputasi perusahaan menjadi semakin meningkat dan

diakui di tingkat nasional. Beberapa kawasan hunian baru di daerah Jakarta dan

Tangerang pun berhasil dikembangkan PT Modernland Realty Tbk dalam waktu

yang relatif singkat.

Produk – produk yang dikembangkan PT Modernland Realty Tbk antara lain:

• Kota Modern yang meliputi pusat wisata kuliner, perumahan, area golf.

• Modern Park yang meliputi perumahan, took, sekolah, fasilitas olahraga,

departemen store dan pasar swalayan.

• Modern Hill yang meliputi perumahan dan lapangan golf.

• Jakarta Garden City yang meliputi pusat niaga, sekolah, dan rumah sakit

bertarah internasional.

III.2 Visi dan Misi Perusahaan

Perusahaan utama dan pembanding memiliki visi dan misi sebagai berikut:

1. PT Summarecon Agung Tbk

Visi :

“Menjadi Crown jewel diantara penggembang properti di Indonesia yang

secara berkelanjutan memberikan nilai ekonomi yang optimal kepada

pelanggan dan pemegang saham, serta juga berperan dalam menjaga

lingkungan dan menjalankan tanggung jawab sosial”.

55

Misi :

1. Menggembangkan kawasan Summarecon Kelapa Gading,

Summarecon Serpong dan Summarecon Bekasi menjadi semakin

lengkap dan bernilai, serta menggembangkan kawasan baru

dengan semangat inovasi

2. Memberikan pelayanan yang tebaik dan terpadu kepada

konsumen melalui system yang tepat dan ditingkatkan secara

terus menerus

3. Fokus pada pengembangan perumahan, apartemen dan pusat

perbelanjaan yang semakin ramah lingkungan

4. Bekerjasama dengan partner strategis dengan menerapkan prinsip

tata kelola perusahaan yang baik dan professional

5. Fokus dalam pengembangan Sumber Daya Manusia yang

berkualitas, sejahtera serta sesuai dengan nilai dan budaya

perusahaan

6. Meningkatkan pendapatan dan keuntungan perusahaan sesuai

target tahun 2010-2015.

2. PT Alam Sutera Realty Tbk

Visi :

“Menjadi pengembang properti nasional yang terkemuka dengan

mengutamakan peningkatan nilai tambah bagi seluruh pemangku

kepentingan”.

Misi :

Memposisikan Perusahaan menjadi pengembang properti yang:

56

1. Mengutamakan pelayanan prima dan produk inovatif sesuai

kebutuhan

konsumen.

2. Memaksimalkan potensi setiap properti yang dikembangkan.

3. PT Ciputra Property Tbk

Visi :

“Menjadi yang terbaik dan terdepan dalam bisnis properti dengan

mengembangkan pusat bisnis, komunitas dan gaya hidup yang paling

unggul, profesional dan menguntungkan sehingga menjadi pilihan utama

bagi para konsumen, menjadi tempat kerja yang paling menarik dan

menantang bagi para karyawan, menjadi investasi yang paling

menguntungkan bagi para pemegang saham dan menjadi berkat yang

nyata bagi masyarakat dan tanah air”.

Misi :

“Mengembangkan sebuah grup bisnis properti dengan inovasi dan

kreativitas yang tinggi secara terus menerus dalam menciptakan nilai

tambah dalam penyediaan ruang kehidupan dan kesejahteraan yang lebih

baik lagi bagi masyarakat dan para stakeholders”.

4. PT Lippo Cikarang

Visi :

“Membangun kawasan perkotaan yang lengkap dan menciptakan

lingkungan yang kondusif untuk bekerja, tinggal dan berekreasi”.

57

Misi :

“Menjadi pengembang kawasan perkotaan berbasis industri,

komersial dan residensial terkemuka di Indonesia, melalui investasi di

bidang infrastruktur, fasilitas publik dan perangkat manajemen perkotaan,

untuk mempertahankan pangsa pasar, nilai tambah, marjin tinggi dan

daya saing yang kuat dalam bisnis”.

5. PT Modernland Realty Tbk

Misi :

“Bersama-sama dengan tim manajemen kami berupaya untuk

membawa PT Modernland Realty Tbk ke tingkat eksposur yang lebih

tinggi”.

III.1.3 STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN

III.1.3.1 PT Summarecon Agung Tbk

PT Summarecon Agung Tbk memiliki struktur organisasi yang terdiri

dari Board of Commisioner, Board of Director, Audit Comitee. Board of

Director (Direksi) bertanggung jawab untuk menjalankan kegiatan operasi dan

manajemen perusahaan sesuai dengan tujuan, serta visi dan misi perusahaan.

Board of Commisioners (Dewan Komisaris) bertanggung jawab mengawasi

direktur dalam menjalankan perusahaan sekaligus memberikan saran pada

direktur. Audit Comitee (Komite Audit) bertanggung jawab untuk membantu

dewan direksi dalam menjalankan fungsi dan tanggung jawabnya khususnya

terkait dengan pengendelian internal, kebijakan akuntansi dan penyusunan

laporan keuangan perusahaan dan anak perusahaan.

58

Gambar 3.1 Stuktur Organisasi PT Summarecon Agung Tbk

59

DEWAN KOMISARIS

NAMA JABATAN

Ir. Soetjipto Nagaria Komisaris utama

Harto Djojo Nagaria Komisaris

Sumantri Gangga Komisaris

Drs. Edi Darnadi Komisaris Independen

Esther Melyani Homan Komisaris Independen

DEWAN DIREKSI

NAMA JABATAN

Johanes Mardjuki Direktur utama

Liliawati Rahardjo Direktur

Lexy Arie Tumiwa Direktur

Soegianto Nagaria Direktur

Herman Nagaria Direktur

Yong King Ching, Michael Direktur

Lilies Yamien Direktur tidak terafiliasi

KOMITE AUDIT

NAMA JABATAN

Drs. Edi Darnadi Ketua komite audit

Esther Melyani Homan Anggota

Poepita Pelangiwati Anggota

60

III.1.3.2 PT Alam Sutera Realty Tbk

Gambar 3.2 Stuktur Organisasi PT Alam Sutera Realty Tbk

61

III.1.3.3 PT Ciputra Property Tbk

Gambar 3.3 Stuktur Organisasi PT Ciputra Realty Tbk

62

III.1.3.4 PT Lippo Cikarang Tbk

Gambar 3.4 Stuktur Organisasi PT Lippo Cikarang Tbk

63

III.1.3.5 PT Modernland Realty Tbk

Gambar 3.5 Stuktur Organisasi PT Modernland Realty Tbk

64

III.4 Desain Penelitian :

III.4.1 Jenis dan Sumber Data

Dalam penulisan skripsi ini, penulis menggunakan data diantaranya:

• Menurut sifatnya, data yang digunakan adalah data kualitatif karena

penulis menggunakan data laporan keuangan perusahaan-perusahaan

real estate dari tahun 2007-2011.

• Menurut cara memperolehnya, data yang digunakan adalah data

sekunder karena data tersebut diperoleh penulis dari Pusat Referensi

Pasar Modal Bursa Efek Indonesia dan Data ICMD (Indonesian

Capital Market Directory).

Adapun riset yang dilakukan penulis adalah riset kepustakaan yang

dilakukan dengan mempelajari literatur-literatur yang berhubungan dengan

penelitian ini guna memperoleh data sekunder dan landasan teori.

Metode pengumpulan data yang digunakan oleh penulis untuk melakukan

riset adalah studi kasus karena penulis hanya melakukan penelitian terhadap

beberapa rasio keuangan terhadap perusahaan-perusahaan yang bergerak dalam

bidang real estate.

III.4.2 Penentuan Sampel Pembanding

Sampel pembanding yang akan digunakan sebanyak 4 perusahaan

pembanding dengan jangkauan laporan keuangan selama empat tahun yaitu

tahun 2007-2011. Sampel pembanding ini digunakan untuk melihat rata-rata

rasio industri sejenis sebagai acuan untuk menilai rasio keuangan PT

65

Summarecon Agung Tbk guna menarik kesimpulan mengenai kinerja bisnis yang

dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk dibandingkan dengan industri sejenis.

Perusahaan sejenis akan digunakan sebagai objek pembanding adalah perusahaan

yang memiliki target pasar atau jenis konsumen yang sama dengan PT

Summarecon Agung Tbk.

III.4.3 Metode Analisis Data

Penulis melakukan empat pendekatan penilaian bisnis terkait dengan

strategi dan laporan keuangan yang dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk.

Pendekatan yang dilakukan adalah : analisis strategi (SWOT, PEST-EL, analisis

stakeholders (mendelow matrix), critical succsess factor, analisis persaingan

industri), analisis laporan keuangan, analisis prospektif dan analisis

kebangkrutan.