BÊt ®éng s¶n vµ

thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

BÊt ®éng s¶n vµ

thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

� Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm bÊt ®éng s¶n� Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm thÞ tr­êng bÊt ®éng

s¶n� Ph©n lo¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n� Cung, cÇu vµ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n� Xu h­íng ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

bÊt ®éng s¶n LÀ GÌ ? TiÕng Anh: Real estate; TiÕng Ph¸p: ImmobiliÐ; TiÕng

ViÖt: BÊt ®éng s¶n⇒ ĐiÒu 181 bé luËt D©n sù quy ®Þnh: "BÊt ®éng s¶n lµ c¸c

tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi”, BAO GỒM: ĐẤT ĐAI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CÔNG TRÌNH CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH

c¸c TIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐS

Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã Ých cho con ng­êi

Đ­îc chiÕm giữ bëi c¸ nh©n hoÆc céng ®ång

Cã thÓ ®o l­êng b»ng gi¸ trÞ nhÊt ®Þnh Kh«ng thÓ di dêi:

-G ¾ n liÒ n víi ® Êt ® a i ho Æc víi BĐS kh¸ c -Di d ê i lµ m tha y ® æ i tÝnh chÊt, g i trÞ

Tån t¹i l©u dµi

NhƯng yÕu tè nµo d­íi ®©y lµ bÊt ®éng s¶n: 1, c¸c yÕu tè cña ng«i biÖt thù:

- 1.1, toµ nhµ vµ ®Êt khu«n viªn- 1.2, Bøc tranh cña mét danh ho¹ næi tiÕng treo ë phßng kh¸ch- 1.3, Mét bøc ho¹ vÏ trùc tiÕp trªn trÇn phßng kh¸ch- 1.4, mét dµn chËu hoa ®Þa lan trªn s©n th­îng- 1.5, Mét c©y ®¹i cæ thô trång ë s©n tr­íc cöa ng«i nhµ- 1.6, Mét dµn ®iÒu hßa trung t©m vµ 1 chiÕc ®iÒu hoµ tñ di ®éng

- 2, Mét ng«i nhµ b¹t cña ®oµn xiÕc ®i biÓu diÔn di ®éng- 3, Trung quèc b¸n Hångk«ng cho Anh 99 nĂm- 4, Nhµ n­íc cho c«ng ty n­íc ngoµi thuª ®Êt 50 nĂm- 5, mua ®Êt ®Ó s¶n xuÊt vËt liÖu x©y dùng- 6, Kinh doanh th­¬ng hiÖu (vÝ dô:phë 24)- 7, Ng«i toµ th¸p b»ng bĂng ®¸ (vÝ dô: bĂng ®Ăng TQ)- 8, v­ên c©y Ăn qu¶- 9, V­ên trång hoa- 10, cÇu phao khuyÕn l­¬ng b¾c qua s«ng hång- 11, CÇu gç ë ĐBSCL HOẶC cÇu nhËt ë héi an- 12, ĐÊt ®Æt phÇn mé (nghÜa ®Þa)- 13, Ng«i mé

BÊt ®éng s¶n ĐẤT ĐAI:

kh«ng di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ

®· ®­îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn

CÓ CÁC TIÊU CHÍ ®o l­êng gi trÞ

BÊt ®éng s¶n XÂY DỰNG

� Nhµ cöa, công trình x©y dùng cè ®Þnh kh«ng di dêi� C¸c c«ng trình h¹ tÇng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai � C¸c tµi s¶n g¾n liÒn kh«ng t¸ch rêi c«ng trình XD� Đ­îc ®o l­êng vµ l­îng ho¸ thµnh gi¸ trÞ=> BĐS không chỉ là yếu tố vật chất mà phải LÀ TÀI SẢN THỰC

BÊt ®éng s¶n KHÁC GẮN LIỀN ĐẤT ĐAI :

� V­ên c©y l©u năm� C«ng trình nu«i trång thuû s¶n, c¸nh ®ång muèi� C¸c c«ng trình du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao...� Mét sè c«ng trình khai th¸c hÇm má (hÇm lß...)� Cò ng c ã m é t s è tµ i liÖ u ® ­a thªm m é t s è lo ¹ i tµ i s ¶n ® Æc biÖ t kh¸ c c o i nh­ bÊt ® é ng s ¶n

CÔNG TRÌNH BÊt ®éng s¶n

- MÆt b»ng- C¸c c«ng trình chÝnh- C¸c c«ng trình phô trî: h¹ tÇng, c«ng trình phô- M«i tr­êng xung quanh

=> C«ng trình bÊt ®éng s¶n lµ tæng thÓ c¸c

yÕu tè vËt chÊt, kü thuËt vµ m«i tr­êng cÊu

thµnh nªn BĐS vµ giúp BĐS ph t huy t¸c t¸c

dông

ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ

BĐS

1- B®S g¾n liÒn víi mét vÞ trÝ nhÊt ®Þnh; gi trÞ B®S do yÕu tè vÞ trÝ quyÕt ®Þnh

1 -VÞ trÝ do c¸i gì quyÕt ®Þnh: - Kho¶ng c¸ch ®Õn c¸c trung t©m; - Kh¶ năng tiÕp cËn

2- Mçi vÞ trÝ g¾n liÒn víi c¸c ®iÒu kiÖn: Tù nhiªn Kinh tÕ X· héi M«i tr­êng

=> VÊn ®Ò ®Æt ra: - thay ®æi yÕu tè vÞ trÝ- иnh gi¸ B®S ph¶i xem xÐt, dù b¸o c¸c yÕu tè cña

vÞ trÝ

2- TÝnh l©u bÒn vÒ VËt lý vµ kinh tÕ: tuæi thä nµo ng¾n quyÕt ®Þnh sù tån t¹i cña B®s

1- Tuæi thä kinh tÕ ®Ó quyÕt ®Þnh tuæi thä vËt lý.2- Khi ®¸nh gi¸ ph¶i tÝnh c¶ tuæi thä kinh tÕ vµ vËt

lý.3- Lîi Ých kinh tÕ mang l¹i cã xu h­íng gi¶m dÇn

®Õn cuèi chu kú kinh tÕ. Ph¶i lùa chän quyÕt ®Þnh chu kú vËt lý: So s¸nh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr)

Tr. ®ã: I- Thu nhËp tõ BĐS

C- Chi duy tri BĐSK- Vèn ®Çu t­ x©y dùng míir- Tû suÊt lîi tøc

⇒ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản

3- TÝnh DỊ biÖt

=> tÝnh ĐƠN CHIẾC: DO vÞ trÝ, kÕt cÊu, H­íng, hinh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN MẪU

=> tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

->TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC

->Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa c¸c c thÓ dÞ biÖt

4- TÍNH KHAN HIẾM :

1- LÝ DO: - Giới hạn đất đai và không gian phát triển, thời gian xây dựng.

- Không sẵn có trên thị trường

2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

- C¸c khu vùc ph¸t triÓn: cung lu«n nhá h¬n cÇu => gi¸ tĂng.

- Nhµ n­íc can thiÖp th«ng qua quy hOẠCH, c¸c chÝnh s¸ch chèng ®Çu c¬ vµ h¹n chÕ së hữu bÊt ®éng s¶n

5- TÝnh ¶nh h­ëng:

1- NỘI DUNG: - Ảnh hưởng của bản thân các yếu tố bất động sản liền kề

- Ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội- Ảnh hưởng đến các lĩnh vực hoạt động khác2- YÊU CẦU: => Khi ®Çu t­, thiÕt kÕ ph¸t triÓn ph¶i

tÝnh ®Õn c¸c c«ng trình liền kề.=> Khi ®Þnh gi¸ ph¶i ®¸nh gi¸ hÕt sù t¸c ®éng cña

m«i tr­êng bªn ngoµi vµ c¸c bÊt ®éng s¶n l©n cËn=> Ng­êi ta cã thÓ dù b¸o ®­îc xu h­íng tăng gi¸ cña

BĐS dùa vµo xu h­íng chung BĐS

6- Nhu cầu vốn đầu tư lớn⇒ Chi phí lớn cho mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản

sản xuất ngành.⇒ Vấn đề đặt ra:-- Cã thÓ t¸i t¹o và bảo toàn vèn ®Çu t­.- Ph¸t sinh quan hÖ tÝn dông ®i kÌm- Lựa chọn các khâu trong Kinh doanh: SX, tiªu thô, vận hành...⇒ ĐÇu t­ kinh doanh BĐS ph¶i cã vèn lín vµ vèn dµi h¹n ⇒ KÕt cÊu nguån vèn gåm 3 phÇn

+ Vèn ®Çu t­ dµi h¹n.+ Huy ®éng nguån lùc của nhà đầu tư thứ phát (c¸c ®èi t¸c ®Çu t­ chiÕn l­îc lu«n ®­îc ­u ¸i)+ Huy ®éng vèn ngắn h¹n cho c¸c chi phÝ th­êng xuyªn

CÁC YẾU TỐ

của thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n:

cung - CẦU - GIÁ CẢ

thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ?� ThÞ tr­êng BĐS lµ tæng thÓ c¸c quan hÖ giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®­îc thùc hiÖn th«ng qua quan hÖ hµng ho¸ tiÒn tÖ.� Điều kiện ra đời:

+ Hµng ho¸ BĐS => sự khan hiếm tương đối

+ M«i tr­êng KD BĐS => Luật pháp� Điều kiện phát triển: Tăng tr­ëng kinh tế

Ph©n lo¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶nthÞ

Dùa vµo hµng ho bÊt ®éng s¶n� ThÞ tr­êng ®Êt ®ai� ThÞ tr­êng nhµ ë � ThÞ tr­êng BĐS dich vô� ThÞ tr­êng BĐS văn phßng, c«ng së � ThÞ tr­êng BĐS c«ng nghiÖp� Thị tr­êng bÊt ®éng s¶n n«ng nghiÖp

Ph©n lo¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n thÞ

Dùa vµo tÝnh chÊt c¸c quan hÖ trao ®æi

� ThÞ tr­êng mua, b¸n � ThÞ tr­êng thuª vµ cho thuª � ThÞ tr­êng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm

Ph©n lo¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

Dùa vµo trinh tù tham gia thÞ tr­êng� ThÞ tr­êng chuyÓn nh­îng QSD ®Êt (Giao

cã thu tiÒn, mua, cho thuª) gäi lµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai.

� ThÞ tr­êng x©y dùng c¸c c«ng trình BĐS ®Ó b¸n vµ cho thuª (thÞ tr­êng s¬ cÊp)

� ThÞ tr­êng b¸n hoÆc cho thuª l¹i BĐS (gäi lµ thÞ tr­êng thø cÊp)

Ph©n lo¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶nthÞ

Ph©n lo¹i theo sù kiÓm so t cña nhµ n­íc� ThÞ tr­êng chÝnh thøc hay thÞ tr­êng cã

kiÓm so¸t � ThÞ tr­êng phi chÝnh thøc hay thÞ tr­êng

ngÇmLùa chän thị trường giao dÞch ThÞ tr­êng chÝnh thøc ThÞ tr­êng kh«ng chÝnh thøc Lîi Ých: Lîi Ých: - Đ­îc b¶o vÖ - Đ­îc b¶o vÖ - Cã thÓ thÕ chÊp - ThÝch nghi víi mäi BĐS

kh«ng giÊy tê BÊt lîi: - Đãng thuÕ BÊt lîi - Kh«ng ®­îc thÕ chÊp - Ph¶i ®ñ giÊy tê - MÊt thêi gian

CHỢ BẤT ĐỘNG SẢNa- C¸ch biÖt giữa hµng ho vµ ®Þa ®iÓm giao dÞch

Chî BĐS là chợ hàng hoá ảo, Giao dÞch BĐS ph¶i tr¶i qua Ýt nhÊt 3 kh©u:

- еm ph¸n - KiÓm tra thùc ®Þa - Đăng ký ph¸p lý.

⇒ Đa dạng về địa điểm và thời gian giao dịch⇒ Các rủi ro trong quá trình giao dịch⇒ Sự sẵn có thông tin và làm chủ quá trình giao

dịch

ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦUb-ThÞ tr­êng BĐS lµ thÞ tr­êng mang tÝnh khu vùc

VÇn ®Ò ®Æt ra: => C¸c quan hÖ cung, cÇu, gi¸ c¶ bÊt ®éng

s¶n chØ ¶nh h­ëng trong mét vïng, mét khu vùc nhÊt ®Þnh, Ýt cã ¶nh h­ëng hoÆc ¶nh h­ëng chËm ®Õn c¸c vïng kh¸c.

=> Khi nghiªn cøu, xem xÐt c¸c quan hÖ cung, cÇu, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n ph¶i g¾n víi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña mét vïng, khu vùc cô thÓ.

=> Chịu ảnh hưởng gián tiếp tính toàn cầu

THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNGc-ThÞ tr­êng BĐS lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o

Lý do: Thông tin thị trường và hàng hoá bất động

sản là thông tin bất đối xứng. C¸c tiªu chÝ ®¸nh gía hàng hoá không đầy

đủ. Hµng ho¸ BĐS kh«ng liÒn kÒ, kh«ng so s¸nh Sè l­îng ng­êi cung vÒ mçi loại BĐS có giới

hạn VÊn ®Ò ®Æt ra:

Gi¸ c¶ BĐS kh«ng mang tính c¹nh tranh. Khi gi¸ tăng tính ®éc quyÒn cña ng­êi b¸n tăng

Vai trò của th«ng tin ®èi chøng: 100:10:3:1Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

CẦN YẾU TỐ TRUNG GIAN d- Thị trường khó thâm nhập

Vì sao:Hµng ho¸ BĐS kh«ng ®­îc bµy b¸nKh«ng cã th«ng tinKhông tự thực hiện các thủ tục cần thiếtVÊn ®Ò ®Æt ra:

Hoạt động của người m«i giíi chuyªn nghiÖp.Tiêu chuẩn và trách nhiệm của người môi giớiVai trò của người môi giới đối với thị trường

TÍNH NHẠY CẢM VỚI CHÍNH SÁCHe-Ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng BĐS phô thuéc vµo sù

kiÓm so t cña Nhµ n­íc

Vì : C¸c hµng ho¸ BĐS ®Òu do nhµ n­íc qu¶n lýGiao dÞch vÒ BĐS ph¶i qua: Đăng ký ph¸p lýNhạy cảm với sự tăng trưởng các hoạt động đầu tư VÊn ®Ò ®Æt ra:=>Nhµ n­íc tham gia vµo ho¹t ®éng cña TTBĐS

⇒ NhËy c¶m víi chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc trong lĩnh vực BĐS cũng như các chính sách thu hút đầu tư, quy hoạch phát triển

CÇu bÊt ®éng s¶n

YẾU TỐ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

cÇu bÊt ®éng s¶n Kh i niÖm cÇu hµng ho BĐS:

CÇu hµng ho¸ BĐS lµ khèi l­îng hµng ho¸ BĐS mµ ng­êi cã nhu cÇu tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn thanh to¸n víi mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh ®Ó nhËn ®­îc l­îng hµng ho¸ BĐS ®ã trªn thÞ tr­êng.

Nhu cÇu: lµ sù cÇn thiÕt tho¶ m·n cho tiªu dïng cña c¸ nh©n vµ céng ®ång XH

Tæng cÇu trªn thÞ tr­êng, gåm:� CÇu TD = Nhu cÇu + Kh¶ năng TT/ThÞ tr­êng

� CÇu KD= Kh¶ năng TT + C¬ héi KD/ThÞ tr­êng

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n 1- Quy m«, c¬ cÊu d©n c­:

- Nhu cÇu vÒ nhµ ë tăng lªn theo møc diÖn tÝch ë BQ ®Çu ng­êi.

- C¸c ho¹t ®éng dÞch vô tăng theo møc ®é tËp trung d©n sè

- C¬ cÊu d©n c­ thay ®æi (Tuæi, NghÒ nghiÖp, Văn ho¸, Thu nhËp)

- иp øng kh¶ năng cung cÊp s¶n phÈm n«ng nghiÖp t¹i chç cho c¸c vïng tËp trung d©n c­

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n

2- Thu nhËp vµ nghÒ nghiÖp:

- NghÒ nghiÖp cã t¸c ®éng ®Õn nhu cÇu vÒ chç ë vµ thay ®æi thu nhËp.

- Khi thu nhËp thÊp: tăng lªn cña TN Ýt t¸c ®éng ®Õn cÇu nhµ ë; Thu nhËp tăng cao lµm gia tăng ®ét biÕn vÒ cÇu nhµ ë.

- Thu nhËp ë møc cao lµm n¶y sinh nhu cÇu míi vµ thay ®æi thÞ hiÕu hình thøc nhµ ë.

- Thu nhËp cao lµm xuÊt hiÖn cÇu BĐS cho KD.

- Thu nhËp cao lµm tăng cÇu vÒ dÞch vô

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n 3- Đ« thÞ ho vµ quy ho¹ch

- Đ« thÞ ho¸ lµm thay ®æi c¬ cÊu d©n sè NT/TT, tËp trung d©n sè Đ« thÞ => lµm tăng cÇu nhµ ë vµ c¸c d¹ng cÇu míi vÒ BĐS vïng ®« thÞ.

- Đ« thÞ ho¸ lµm thay ®æi quy ho¹ch vµ c¬ cÊu c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi, thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt t¹o ra c¸c c¬ héi ®Çu t­ míi.

- Đ« thÞ ho¸ vµ quy ho¹ch më ra c¬ héi vµ kú väng cho c¸c nhµ ®Çu t­ BĐS

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n

4- Cung cÇu c¸c bÊt ®éng s¶n thay thÕ:

- Cung vµ gi¸ thuª nhµ sÏ t¸c ®éng ®Õn cÇu mua nhµ.

- Cung vµ gi¸ ®Êt x©y dùng sÏ t¸c ®éng ®Õn cÇu nhµ cao tÇng.

- Cung vµ gi¸ thuª ®Êt ngoµi khu c«ng nghiÖp t¸c ®éng cÇu thuª ®Êt trong khu c«ng nghiÖp.

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n

5- Ph t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng:

- Tăng kh¶ năng tiÕp cËn vÒ BĐS

- T¹o m«i tr­êng hÊp dÉn ®Çu t­ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ => tăng cÇu BĐS.

- T¹o c¬ héi KD BĐS lµm tăng cÇu BĐS ®Çu t­

c¸c nh©n tè t¸c ®éng

®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n

6- Mèt vµ thÞ hiÕu:- Trµo l­u, thãi quen vµ xu thÕ (t©m lý ®¸m ®«ng)

- Văn ho¸ vµ tËp qu¸n:+ Phong thuû+ T«n gi¸o+ D©n téc

Chen nhau mua căn hộ

The Vista sáng 19/10

c¸c nh©n tè t¸c ®éng

®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n

7- ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ:

- Cung tiÒn tÖ t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn kh¶ năng thanh to¸n giao dÞch vÒ BĐS.

- Tû gi¸ so víi ngo¹i tÖ m¹nh vµ gi¸ vµng- Møc ®é l¹m ph¸t

c¸c nh©n tè t¸c ®éng

®Õn cÇu hµng ho bÊt ®éng s¶n

8- ChÝnh s¸ch qu¶n lý BĐS:

- C¸c quy ®Þnh tiªu chuÈn giíi h¹n vÒ BĐS- Quan hÖ SH vµ SD BĐS.- Mở rộng đối tượng tham gia thÞ tr­êng BĐS.- ChÝnh s¸ch tµi chÝnh ®èi víi BĐS - KiÓm so¸t giao dÞch BĐS vµ thuÕ kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 3

ph©n tÝch Cung bÊt ®éng s¶n

I. cung bÊt ®éng s¶n Kh i niÖm cung hµng ho BĐS:

Lµ l­îng hµng ho¸ BĐS s½n sµng b¸n ra trªn thÞ tr­êng t¹i mét thêi ®iÓm víi mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh

ĐIỀU KIỆN: BĐS ph¶i lµ hµng ho¸ BĐSPh¶i s½n sµng ®­a vµo l­u th«ng Cã gi¸ c¶ phï hîp giỮa ng­êi mua vµ ng­êi b¸nPhaØ cã TTBĐSNguồn cung BĐS => quyết định cung BĐS

ii. nguån cung bÊt ®éng s¶n Khu vùc nhµ n­íc:

Cung vÒ ®Êt ®ai: Giao ®Êt, cho thuª ®Êt, ®Êu thÇu quyÒn sö dông ®Êt.

Cung vÒ nhµ thuéc së hữu nhµ n­íc, Nhµ ë chÝnh s¸ch xã hội

Cung c¸c BĐS kh¸c: => B¸n, Kho¸n, Cho thuª DNNN; => ĐÊu thÇu khai th¸c c¸c c«ng trình BĐS

Vai trò: Quyết định cung ®Êt ®ai => vai trß ®iÒu tiÕt

nguån cung bÊt ®éng s¶n Khu vùc c¸c c«ng ty:B¸n c¸c BĐS ®Çu t­ x©y dùng míi.Cho thuª BĐS: ë, TM, Văn phßngKinh doanh c¬ së h¹ tÇng c«ng nghiÖp Vai trò: Quyết định lượng cung trên thÞ tr­êng S¬ cÊp vµ Thø cÊp => quyết định tính chất, mức độ cạnh tranh trên thị trường bất động sản

Khu vùc d©n c­:B¸n, trao ®æi BĐS.Cho thuª kh«ng chuyªn nghiÖpVai trò: ThÞ tr­êng thø cÊp, Ýt lµm thay ®æi nguån cung

III. c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung hµng ho bÊt ®éng s¶n

1- ChÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ:

Tăng cung BĐS thuéc khu vùc nhµ n­íc жm b¶o tÝnh ph¸p lý cho BĐS giao dÞch. Mở rộng đối tượng các nhà đầu tư BĐS QuyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt vµ BĐS (công sở)

H¹n chÕ ®Çu c¬ vµ chiÕm hữu BĐS ChÝnh s¸ch ®èi víi c¸c nhµ ®Çu t­ BĐS theo c¸c môc tiªu ®Þnh h­íng cña nhµ n­íc.

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung hµng ho bÊt ®éng s¶n 2- Quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch

Tăng cung ®Êt ®ai cho các mục đích sử dụng mới

Các tiềm năng của đất đai được khai thác hợp lý: vùng đồi núi, hồ, suối …

Quy ho¹ch vµ KH ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi tạo ra kỳ vọng mang lại nguồn lợi cho các BĐS

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung hµng ho bÊt ®éng s¶n

3- Sù ph t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng:

Tăng kh¶ năng tiÕp cËn. Thay ®æi ®iÒu kiÖn BĐS lµm thay ®æi c¬ cÊu hµng ho¸ BĐS cung ra thÞ tr­êng=> ChÝnh s¸ch, Quy ho¹ch vµ đÇu t­ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng lµ c¸c nh©n tè quyÕt ®Þnh c¬ b¶n nhÊt cña cung BĐS.

c¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung hµng ho bÊt ®éng s¶n

4.Chi phí đầu vào và chi phí xây dựng nhà ở

ảnh hưởng đến việc xây dựng mới công trình Tăng nhu cầu cải tạo sửa chữa

ĐỘ CO GIÃN CỦA CUNG BĐS

Tổng cung là cố định Độ co giãn của cung BĐS ít co giãn với

mức giá Độ co giãn của cung BĐS nhạy cảm với

các chính sách của Nhà nước

Sự dịch chuyển đường cung Các yếu tố ảnh hưởng đến cung ngoài

mức giá sẽ làm cho đường cung dịch chuyển. Ví dụ: chính sách NN, chi phí xây dựng

c©n b»ng cung cÇu bÊt ®éng s¶n

Cân bằng cung cầu Thị trường luôn luôn có xu hướng cân bằng

tại điểm cung= cầu Cung tăng, cầu giảm => giá cả giảm Cung giảm hoặc không đổi, cầu tăng =>

giá cả tăng Sự cân bằng trên thị trường BĐS chỉ mang

tính chất tạm thời và tương đối mất cân bằng trên thị trường BĐS sẽ dẫn

đến tính trạng “sốt nóng” hoặc “đóng băng” trên thị trường

C©n b»ng bÒn vững C©n b»ng sÏ ®­îc lËp l¹i sau khi mÊt c©n ®èi

cung cÇu

P’

P

Q2 Q Q1

Khi nµo cã ®­îc c©n b»ng bÒn vỮng

Khi cÇu tăng thªm kh«ng ®¸ng kÓ CÇu, cung cã co gi·n so víi gi¸ c¶ (nhµ thuª) CÇu mang tÝnh ng¾n h¹n

C©n b»ng kh«ng bÒn vững C©n b»ng kh«ng ®­îc lËp l¹i khi mÊt c©n ®èi

cung cÇu

D SP"

P'

P

Q2 Q Q1

Khi nµo c©n b»ng kh«ng bÒn vững

Khi cÇu tăng ®ét ngét mét l­îng ®¸ng kÓ CÇu co gi·n Ýt so víi gi¸ c¶ (nhµ mua) Cung kh«ng cã kh¶ năng co gi·n so với giá cả. CÇu mang tÝnh dài h¹n

Mối quan hệ cung cầu Cầu co giãn ít thì một sự thay đổi nhỏ của

cung cũng làm giá biến động mạnh

SS’

D

Cầu co giãn lớn

Cầu co giãn ít

Mối quan hệ cung cầu Trong ngắn hạn, cung ít co giãn hơn so với

trong dài hạn, sự thay đổi của cầu sẽ làm giá tăng mạnh hơn

SSR SLR

Gi bÊt ®éng s¶n

Quan niệm về giá trị Quan niệm cổ điển Giá trị là kết tinh sức lao động trừu tượng. => giá trị BĐS = giá trị đất + giá trị Ctrình Được SD trong các mối quan hệ phi thị

trường Quan niệm hiện đại (quan niệm thị trường) Giá trị BĐS phụ thuộc vào luồng thu nhập

mang lại cho chủ sở hữu => là quan niệm được SD phổ biến trong các

giao dịch thị trường

59

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS

YÕu tè thuéc vÒ B§S

YÕu tè kinh tÕ

YÕu tè m«i tr­êng tù nhiªn

YÕu tè x· héi

YÕu tè chÝnh trÞ

C¸c yÕu tè ¶nh h­ëng ®Õn gi trÞ

Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị

c¸c yÕu cÊu thµnh gi c¶ bÊt ®éng s¶n

Gi trÞ bÊt ®éng s¶n

CÊu thµnh chi phÝ ®Çu t­ ĐÞa t« cña ®Êt ®ai vµ lîi thÕ vÒ vÞ trÝ Dòng thu nhập mang lại hoặc kỳ vọng Møc sinh lîi cña nÒn kinh tÕ vµ lÜnh vùc sö dông BĐS vµo kinh doanh

c¸c yÕu cÊu thµnh gi c¶ bÊt ®éng s¶n

MÊt c©n ®èi cung cÇu

Møc ®é mÊt c©n ®èi cung - cÇu vÒ BĐS TÝnh chÊt c¹nh tranh cña thÞ tr­êng BĐS TÝnh phæ biÕn cña hµng ho¸ BĐS

c¸c yÕu cÊu thµnh gi c¶ bÊt ®éng s¶n YÕu tè gi t©m lý

Gi¸ t©m lý lµ gi¸ có được từ c¶m gi¸c tho¶ m·n của khách hàng khi quyết định mua BĐS, phô thuéc vµo:

Tho¶ m·n c¸c tiªu chuÈn vµ quan niÖm x· héi Quan niÖm, đặc tính c¸ nh©n Xác định đẳng cấp xã hội

Chương 5. Phân tích thị trường BĐS

Phân tích thị trường là việc xác định và nghiên cứu tt đối với từng loại hàng hóa BĐS cụ thể

Mục đích: - Nghiên cứu thị trường - phân tích tính khả thi về mặt tài chính

(khả năng thanh toán của khách hàng)

Nghiên cứu thị trường

Xác định loại thị trường cụ thể Phân tích đặc điểm của hàng hóa

BĐS trên thị trường Khu vực thị trường Bất động sản thay thế sẵn có Bất động sản bổ trợ

Những thuật ngữ thường gặp khi phân tích thị trường

Thị trường tích cực và thị trường giảm phát Thị trường mạnh và thị trường yếu Thị trường lỏng và thị trường chặt Thị trường cân bằng và thị trường không

cân bằng Thị trường chính thức và thị trường ngầm…

Phương pháp phân tích thị trường Phương pháp từ tổng quát đến cụ thể

Tổng quan nền KT

Lập danh mục cung cạnh tranh

Ước lượng khả năng cầu

Ước lượng khả năng cung

Phân tích sự cân bằng cung cầu

Phân tích hiệu suất

Chiến lược Mar

Dự báo thị trường BĐS mục tiêu

Phương pháp phân tích thị trường Phương pháp từ cụ thể đến tổng quát

Phân tích hiệu quả và khả năng sử dụng thay thế

Phân tích tổng quan nền kinh tế

Lập danh mục cung cạnh tranh

Ước lượng khả năng cầu

Phân tích sự cân bằng cung cầu

Phân tích hiệu suất

Chiến lược Mar

Dự báo thị trường BĐS mục tiêu

Chương 6

Xu hƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG bÊt ®éng s¶n VÀ VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr­êng BĐS:1- tHỜI KỲ SƠ KHAI

ĐẶC ĐIỂM:- QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HÀNG HOÁ; THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI CỐT LÕI CỦA

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.- hỆ THỐNG LUẬT PHÁP VÀ CÁC CÔNG CỤ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS ĐANG

TRONG GIAI ĐOẠN HÌNH THÀNH

ĐỐI VỚI NƯỚC TA:- TRƯỚC NĂM 1980, ĐẤT ĐAI ĐƯỢC PHÉP MUA BÁN, TRAO ĐỔI. - TỪ 1980 ĐẾN 1992: ĐẤT ĐAI THUỘC së hữu toµn d©n chØ tån t¹i d­íi hÌnh thøc

mua b¸n nhµ ë- hiÕn ph¸p 1992 vµ luËt ®Êt ®ai 1993: chÝnh thøc khai sinh thÞ tr­êng BĐS ë n­íc

ta:- ĐẶC TRƯNG: HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHƯA HOÀN CHỈNH, LUẬT PHÁP

THIẾU ĐỒNG BỘ, NHÀ NƯỚC CHƯA KIỂM SOÁT => THỊ TRƯỜNG NGẦM VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI GIỮ VAI TRÒ CHI PHỐI

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr­êng BĐS:2- GIAI O NĐ Ạ TẬP TRUNG

ĐẶC ĐIỂM:- hỆ THỐNG LUẬT PHÁP ĐƯỢC HÌNH THÀNH ĐỒNG BỘ; ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐƯỢC ĐĂNG KÝ, NHÀ NƯỚC KIỂM SOÁT CÁC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN => CHỦ YẾU GIAO DỊCH QUA THỊ TRƯỜNG CHÍNH THỨC.

- CHUYỂN TỪ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI SANG THI TRƯỜNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN

- KINH DOANH VÀ ĐẤU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẬP TRUNG VÀO CÁC CÔNG TY LỚN, CHUYÊN NGHIỆP VÀ CÓ ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN

- NHÀ NƯỚC CHI PHỐI, ĐỊNH HƯỚNG CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO ĐỂ KHUYẾN KHÍCH, ĐỊNH HƯỚNG THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP, CHƯA ĐIỀU TIẾT THEO THỊ TRƯỜNG.

ĐỐI VỚI NƯỚC TA:- SỰ GIA TĂNG CÁC NGUỒN LỰC ĐẦU TƯ VÀ TĂNG TRƯỞNG MỞ RỘNG NỀN KINH TẾ

ĐÒI HỎI GIA TĂNG CÁC CÔNG TRÌNH BĐS; CÁC CHÍNH SÁCH HẠN CHẾ PHÂN LÔ BÁN NỀN ĐẤT => THÚC ĐẨY SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG TY LỚN, CHUYÊN NGHIỆP; SỰ XUẤT HIỆN CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BĐS.

- HỆ THỐNG LUẬT PHÁP, CHÍNH SÁCH ĐÃ HÌNH THÀNH NHƯNG CHƯA HOÀN THIỆN; CÓ CHẾ HAI GIÁ TRÊN THỰC TẾ VẪN TỒN TẠI.

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr­êng BĐS:3- GIAI O NĐ Ạ TI N T HOÁỀ Ệ

- hỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐƯỢC THIẾT LẬP, CÁC GIAO DỊCH VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN BĐS VÀ THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG MINH BẠCH.

- TẤT CẢ CÁC QUAN HỆ VÀ CÁC YẾU THAM GIA THỊ TRƯỜNG BĐS ĐỀU TRỞ THÀNH HÀNG HOÁ ĐẦY ĐỦ VÀ CHỊU SỰ ĐIỀU TIẾT CỦA CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG. QUAN HỆ ĐẤT ĐAI LÀ QUAN HỆ THỊ TRƯỜNG.

- SỰ GIA TĂNG CÁC CÔNG TY THAM GIA ĐẦU TƯ VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẠNH TRANH SÀNG LỌC GIỮA CÁC NHÀ ĐẦU TƯ THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG

- THỊ TRƯỜNG CHÍNH THỨC VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN GIỮ VAI TRÒ CHI PHỐI.

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr­êng BĐS:4- GIAI O NĐ Ạ TÀI CHÍNH HOÁ

- SỰ THAM GIA VÀ CAN THIỆP TRỰC TIẾP CỦA CÁC TỔ CHỨC TÀI CHÍNH VÀO CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG VÀ SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS.

- CÁC BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ VỀ BĐS TRỞ THÀNH CÁC QUAN HỆ TÀI CHÍNH: CHỨNG KHOÁN HOÁ BĐS, CÁC QUAN HỆ ĐẦU TƯ, THẾ CHẤP BĐS ĐƯỢC ĐƯA RA GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG.

- THỊ TRƯỜNG BĐS LIÊN THÔNG VỚI CÁC THỊ TRƯỜNG KHÁC NHẤT LÀ THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TIỀN TỆ

5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr­êng BĐS:5- TH TR NG PHÁT TRI NỊ ƯỜ Ể

- SỰ ĐỊNH HÌNH VỀ KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN VÀ NHU CẦU VỀ QUY MÔ HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN. CÁC HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN BĐS TRÊN CƠ SỞ CẢI TẠO, ĐỔI MỚI BĐS ĐÃ CÓ.

- THỊ TRƯỜNG BĐS VẬN ĐỘNG THEO SỰ ĐIỀU TIẾT CỦA CÁC QUY LUẬT THỊ TRƯỜNG HOÀN CHỈNH.

- NHÀ NƯỚC KIỂM SOÁT VÀ ĐIỀU TIẾT PHẦN LỚN CÁC NGUỒN LỢI PHÁI SINH NGOÀI ĐẦU TƯ.

SỰ RA ĐỜI THỊ TRƯỜNG BĐS Ở NƯỚC TA

- tr­ỚC NĂM 1980: ĐẤT ĐAI THUỘC ĐA HÌNH THỨC SỞ HỮU; CÁC HOẠT ĐỘNG mua b¸n ®Êt ®ai VÀ nhµ ë Đà XUẤT HIỆN VÀ ĐƯỢC THỪA NHẬN nh­ng CHỈ TỒN TẠI nhá LẺ

- TỪ 1980 hiÕn ph¸p quy ®Þnh së hữu toµn d©n vÒ ®Êt ®ai nªn NHÀ NƯỚC chØ THỪA NHẬN VÀ CHO PHÉP MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT DO VẬY GIAO DỊCH BĐS TRONG ĐÓ CHỦ YẾU LÀ ĐẤT ĐAI PHẢI LẤY DANH NGHĨA MUA BÁN NHÀ Ở

- hiÕn ph¸p 1992 vµ luËt ®Êt ®ai nĂm 1993 CHO PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG quyÒn SỬ DỤNG ®Êt. tHỊ TRƯỜNG BĐS, TRONG ĐÓ CÓ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ®· chÝnh thøc ĐƯỢC THỪA NHẬN ë n­íc ta

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ tr­êng BĐS ë n­íc ta

TR C N M 1993ƯỚ Ă

- thÞ tr­êng tån t¹i trong ®iÒu kiÖn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai (thõa kÕ vµ thÕ chÊp chØ thùc hiÖn ®èi víi TS cã quyÒn së h÷u)

- Giao dÞch trªn thÞ tr­êng chñ yÕu lµ giao dÞch ®Êt ë, sau ®ã lµ nhµ ë, gÇn ®©y lµ v¨n phßng. C¸c giao dÞch vÒ B§S kh¸c kh«ng ®¸ng kÓ

- Lùc l­îng m«i giíi ch­a chuyªn nghiÖp- Nhµ n­íc ch­a kiÓm so¸t vµ ®iÒu tiÕt c¸c c¬n sèt trªn thÞ tr­

êng- hÖ thèng t¹o ra gi¸ kh«ng chÝnh thøc- Chñ yÕu giao dÞch kh«ng chÝnh thøc- CÇu ®Çu c¬ vµ ®Çu t­ cao h¬n cÇu tiªu dïng

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN Giai ĐOẠN 1993-1996

- ĐIỀU KIỆN PHÁT TRIỂN: LUẬT ĐẤT ĐAI CHO PHÉP NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ 5 QUYỀN, ĐẶC BIỆT LÀ QSD ĐẤT ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG; NĂM 1992 LÀ THỜI KỲ MỞ ĐẦU CỦA NỀN KINH TẾ MỞ CỬA, VÀ MỸ BỎ CẤM VẬN ĐỐI VỚI VIỆT NAM; NGƯỜI LĐ Ở ĐỨC VỀ NƯỚC => THU HÚT ĐẦU TƯ BÊN NGOÀI.

- THỊ TRƯỜNG BĐS LÊN CƠN SỐT 1994-1996: THỰC CHẤT LÀ CƠN SỐT THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂNGIAI ĐOẠN TRẦM LẮNG 1996-1998

- RA ĐỜI NGHỊ ĐỊNH 87 VÀ 17 VỀ TIỀN THUÊ ĐẤT VÀ TIỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT; KHỦNG HOẢNG KINH TẾ CHÂU Á BẮT ĐẦU TỪ SỰ ĐỔ VỠ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS.

- THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI TRẦM LẮNG, CÁC NHÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BĐS GẶP KHÓ KHĂN, THẬM CHÍ PHÁ SẢN.

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂNGIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN 2000-2003

- NỀN KINH TẾ CHÂU Á HỒI PHỤC, ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO VN TĂNG: VỐN ODA TRÊN 2 TỶ USD/NĂM, MÔI TRƯỜNG CHÍNH TRỊ Ổn định sau SỰ KIỆN 11-9-2001; MỞ RỘNG ĐỐI TƯỢNG VIỆT KIỀU MUA NHÀ TỪ 3 LÊN 6 ĐỐI TƯỢNG; MỞ ĐẦU KỲ KẾ HOẠCH 10 NĂM CÁC ĐỊA PHƯƠNG CÔNG BỐ QUY HOẠCH ĐẾN 2010 VÀ ĐỊNH HƯỚNG 2020.

- THỊ TRƯỜNG BĐS BÙNG PHÁT MẠNH VỚI SỰ RA ĐỜI CỦA CÁC TẬP ĐOÀN MẠNH TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS: THÀNH CÔNG NHẤT TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI CÁC DỰ ÁN.

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂNGIAI ĐOẠN NGƯNG TRỆ 2004-2006

- LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH CẤM PHÂN LÔ BÁN NỀN; NHÀ NƯỚC TĂNG GIÁ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHẢI CÓ VỐN BAN ĐẦU TỐI THIỂU; NGÂN HÀNG CẢNH BÁO CHO VAY BĐS.

- THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở NGƯNG TRỆ GIAO DỊCH (GIẢM CẦU ĐẦU CƠ), THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG VÀ CĂN HỘ CAO CẤP VẪN TIẾP TỤC SÔI ĐỘNG DO NHU CẦU SỬ DỤNG TĂNG.

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂNGIAI ĐOẠN PHỤC HỒI TỪ ĐẦU NĂM 2007

- CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH CHO PHÉP GIAO DỊCH NỀN ĐẤT CÁC DỰ ÁN NGOÀI ĐÔ THỊ; VIỆT NAM GIA NHẬP WTO, CÁC LUỒNG VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀO VN TĂNG MẠNH; SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN LÀM GIA TĂNG LƯU CHUYỀN LUỒNG VỐN ĐẦU TƯ.

- THỊ TRƯỜNG PHỤC HỒI: THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI CÁC KHU VỰC CÓ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN; THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CAO CẤP GẮN VỚI THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ; BẮT ĐẦU XUẤT HIỆN CÁC YẾU TỐ ĐẦU CƠ LÀM SAI LỆCH THỊ TRƯỜNG.

CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂNXU HƯỚNG TƯƠNG LAI

- CÁC CHÍNH SÁCH VÀ HỆ THỐNG LUẬT PHÁP SẼ DẦN HOÀN THIỆN; ĐỊA BÀN PHÁT TRIỂN MỞ RỘNG; THU HÚT ĐẦU TƯ TĂNG TRƯỞNG MẠNH.

- THỊ TRƯỜNG BĐS SƠ CẤP SẼ PHÁT TRIỂN THEO CHIỀU RỘNG ĐẾN GIAI ĐOẠN HOÀN THÀNH CNH-HĐH (TRƯỚC 1-3 NĂM); TRƯỚC MẮT SẼ PHÁT TRIỂN MẠNH CÁC KHU VỰC MỚI ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TỪ BĐS KINH DOANH ĐẾN BĐS TIÊU DÙNG TIẾP ĐẾN SẼ PHÁT TRIỂN CÁC BDS DỊCH VỤ DU LỊCH, VUI CHƠI GIẢI TRÍ. ĐỊA BÀN PHÁT TRIỂN SẼ MỞ RỘNG TỪ CÁC TRUNG TÂM TRUYỀN THỐNG SANG CÁC TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN MỚI.

VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS

Các đặc điểm của thị trường BĐS - thị trường không hoàn hảo - thông tin không cân xứng - cung phản ứng chậm hơn cầu - chịu sự quản lý của nhà nước và pháp luật

VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS

Xây dựng chủ trương đường lối, chính sách về phát triển thị trường BĐS

Kiểm sóat việc sử dụng đất đúng mục đích

Bảo vệ, cải tạo, khai thác sử dụng đất hợp lý đất đai hiệu quả, tiết kiệm, theo định hướng ổn định lâu dài

Nội dung quản lý NN về thị trường BĐS Ban hành hệ thống pháp luật làm cơ sở cho

việc quản lý thị trường Xây dựng các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch

phát triển thị trường BĐS Thành lập và kiểm sóat hệ thống giao dịch BĐS Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải

pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị trường BĐS

Tổ chức xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý NN đối với thị trường BĐS

Hệ thống công cụ pháp luật điều tiết thị trường BĐS

Hệ thống luật: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Bộ Luật Dân sự, Luật doanh Nghiệp, Luật thuế

Hệ thống văn bản dưới luật: Thông tư, nghị định …

Hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS

Chính sách tài chính: thuế, phí và lệ phí, chính sách tài chính trong giao đất và thu hồi đất

Chính sách giá Chính sách qui hoạch

M¤I TR­êng kinh doanh bÊt

®éng s¶n

CÁC YẾU TỐ CỦA MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

CÁC CÔNG TY TRONG NGÀNH

ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

SẢN PHẨM THAY THẾ

KHÁCH HÀNGNGƯỜI CUNG CẤP

KINH TẾ LUẬT PHÁP

XÃ HỘICÔNG NGHỆ

Môi trường vĩ mô

Môi trường ngành

Môi trường tự nhiên

KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHU VỰC

- TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC.

- CÁC QUAN HỆ KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT ĐẦU TƯ BÊN NGOÀI

- CÁC LUỒNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI: NGUỒN VỐN TỪ NƯỚC NÀO, LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP VÀ GIÁN TIẾP.

- CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KÊU GỌI ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CÁC ĐỊA PHƯƠNG

KINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ CỦA VÙNG LÂN CẬN

- TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ TRONG NƯỚC, ĐỊA PHƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC VÙNG LÂN CẬN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ.

- ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN CÁC VÙNG TRỌNG ĐIỂM, CÁC VÙNG LÂN CẬN THÔNG QUA CHIẾN LƯỢC VÀ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN VÙNG

- SỰ HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM ĐÔ THỊ, ĐÔ THỊ VỆ TINH; CÁC TRUNG TÂM CÔNG NGHIỆP, CÁC TRUNG TÂM GIAO LƯU KINH TẾ

- CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA CÁC VÙNG LÂN CẬN

TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ

- TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI CỦA ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ: LƯU ÝCÁC LĨNH VỰC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC SỬ DỤNG BĐS SẼ ĐẦU TƯ.

- CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VÙNG CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC ĐẦU TƯ BĐS; PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KINH TẾ

- XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TRÊN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ

- CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA ĐẠI PHƯƠNG VÀO ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ; KHẢ NĂNG SINH LỢI CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRÊN ĐỊA BÀN

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH TIỀN TỆ

- CÁC NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ, VỐN VAY QUỐC TẾ, HUY ĐỘNG CÁC TỔ CHỨC TÀI CHÍNH

- TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI- KHẢ NĂNG CUNG CẤP CÁC KHOẢN TÍN

DỤNG DÀI HẠN

MÔI TRƯỜNG LUẬT PHÁP

- CÁC QUYỀN NĂNG ĐỐI VỚI HÀNG HOÁ BĐS: KHẢ NĂNG CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THANH KHOẢN BĐS ĐẦU TƯ

- CÁC CHÍNH SÁCH KINH TẾ ĐỐI VỚI BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS

- CÁC CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH CÁC LĨNH VỰC KINH TẾ SỬ DỤNG BĐS ĐẦU TƯ

- CHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG- CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ MANG LẠI

MÔI TRƯỜNG CÔNG NGHỆ

- SỰ THAY ĐỔI VỀ ĐỊA BÀN VÀ KHAI THÁC CÁC TIỀM NĂNG TỰ NHIÊN NHỜ VÀO NHỮNG THAY ĐỔI KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ

- SỰ THAY ĐỔI TRONG KỸ THUẬT THI CÔNG VÀ KẾT CẤU, GIÁ TRỊ CÁC CÔNG TRÌNH BĐS

- SỰ THAY ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ CÔNG NĂNG CỦA CÔNG TRÌNH BĐS

MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN

- SỰ ĐẶC THÙ CỦA ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN- NHỮNG TÁC ĐỘNG CẢU ĐÌÊU KIỆN TỰ

NHIÊN ĐẾN VIỆC KHAI THÁC BĐS- QUAN HỆ GIỮA SỰ PHÁT TRIỂN CÔNG

TRÌNH BĐS VỚI SỰ THAY ĐỔI CỦA MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN

MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI

- ĐIỀU KIỆN AN NINH XÃ HỘI- NHỮNG ĐẶC TÍNH XÃ HỘI, ĐẶC TÍNH NHÂN

CHNGR HỌC (QUY MÔ, KẾT CẤU DS, LĐ … CÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC KHAI THÁC VÀ PÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS)

- SỰ THAY ĐỔI VÀ PHÂN TẤNG XÃ HỘI TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI VÀ NHU CẦU TD