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BAIL COMMERCIAL : NOUVEAUTÉS 2016 ET IMPACT SUR LA
RELATION BAILLEUR - PRENEUR25 janvier 2017
Journée organisée par le Bureau des diplômés
du Master de Management Immobilier de l’ESSEC
Lawrizon Avocats© Journée Essec - Baux commerciaux du 25 janvier 2017 1
TOUR D’ACTUALITÉS DU BAIL COMMERCIAL
PARTIE I
25 janvier 2017
Journée organisée par le Bureau des diplômés
du Master de Management Immobilier de l’ESSEC
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PROGRAMME DE LA MATINÉE
Matinée - 1ère partie
o Rappels : qu’est ce que le bail commercial?
o Les apports de la réforme du droit des obligations
o La revue de jurisprudence 2015 - 2016
- PAUSE -
Matinée - 2ème partie
o Comment se préparer pour IFRS 16 ? Son impact sur la négociation des bauxcommerciaux et exemples de mise en œuvre pratique
• Sophie de Oliveira Leite, Associée en charge du département Consolidation et IFRS chez Denjean& Associés
• Anne-Christine Brusset – Delouvrier, Directeur de la Stratégie et des Montages Immobiliers,Renault Immobilier
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PROGRAMME DE L’APRES -MIDI
AM - Atelier
o L’immeuble, un cadre de vie à l’épreuve des risques. Rappels des obligations juridiquespesant sur le bailleur en qualité de propriétaire et sur le preneur en qualité d’employeur
• Maître Caroline Canavese, avocat spécialisé en droit du travail, cabinet Canavese & Fouchet
• Jean-Charles du Bellay, Direction des Affaires Techniques, Fédération Française du Bâtiment
• La DIRECCTE d’Ile de France (Inspecteur du Travail et Ingénieur Prévention)
- PAUSE -
AM – Table ronde : Les bureaux de demain. Le nouveau métier du « bailleur ».
• Philippe Morel, Président de Nextdoor
• Clément Meyer, Fondateur de Bureaux à partager
• Jean-Marie Célérier, Associé fondateur de StonUp
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1. QU’EST CE QUE LE BAIL COMMERCIAL ?
C’est un contrat de louage de chose …
soumis à des règles impératives spécifiques …
à ne pas confondre avec des contrats voisins
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C’EST UN CONTRAT
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LE BAIL COMMERCIAL EST UN CONTRAT
Il est donc soumis aux règles du code civil (droit des contrats)
Modifiées par la réforme du droit des contrats
• Ex loi du 30 ventôse an XII, devenue Code Napoléon (1804)
• Titre III « Des sources d’obligations », titre IV « Du régime général des obligations », titre
IV bis « De la preuve des obligations »
Un contrat synallagmatique, consensuel, conclu à titre onéreux
Portant sur un immeuble (vs. droits personnels)
Le bail commercial est soumis à un ensemble de réglementations
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LE BAIL COMMERCIAL EST UN CONTRAT
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Bail
commercial
Code de
commerce
Cod
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nn
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Co
de
mo
né
taire
et fin
an
cie
r
Textes non
codifiés
C’EST UN CONTRAT DE LOUAGE DES CHOSES
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UN CONTRAT DE LOUAGE DES CHOSES
Art. C. Civ. 1709 : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'unedes parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certaintemps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »
Jouissance exclusive d’une chose : local ou emplacement ou terrain
Sous conditions de stabilité et permanence
En contrepartie d’un loyer
o Il est différent du prêt à usage/commodat
o Il est différent du contrat de dépôt
o Cass. 3ème civ., 23 juin 2015, Pourvoi n°14-15.307 : un bail verbal suppose leversement d’un loyer
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UN CONTRAT DE LOUAGE DES CHOSES
Le bail commercial n’est pas un contrat de louage d’ouvrage (prestationde services)
Art. C. Civ. 1710 : « Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'unedes parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant unprix convenu entre elles. »
Distinction bail / prestation de services
o Fourniture de prestations de services = objet principal du contrat
o Assortie d’un droit d’accès aux locaux au profit du bénéficiaire sans concession dela jouissance totale et exclusive du bien
o Mise à disposition = accessoire desdits services => critère prépondérant ?
A défaut, risque de requalification du contrat
o Exemple : locaux commerciaux dans un magasin d’usine (Cass. 3ème civ., 19novembre 2015, Pourvoi n°14-13.882).
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LE BAIL COMMERCIAL EST SOUMIS À DES RÈGLES
SPÉCIFIQUES
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CADRE LÉGAL : TYPOLOGIES DE BAUX
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Bail
commercial
Bail
professionnel
Convention
d’occupation
précaireBail
dérogatoire
Convention sur
le domaine
public
Art. C. Com L. 145-5
Art. C. Com L. 145-1
et suivants (+ D 53)
Art. C. Com L. 145-5-1
Art. 57A et B et
C. Com L. 145-2
Code civil – Contrat de louage des
choses
Speciala généralibus
dérogant (Art. C. civ. 1105)
CONDITIONS D’EXISTENCE DU BAIL COMMERCIAL
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Bail commercial
Local ou emplacement
stable
Clientèle autonome
Loyer
Pour le renouvellement
- Condition d’immatriculation
- Condition d’exploitation (3 ans)
- C. com. L.145-8
Art. C. Com. L. 145-1
I. - Les dispositions du présent chapitre
s'appliquent aux baux des immeubles ou
locaux dans lesquels un fonds est exploité,
que ce fonds appartienne, soit à un commerçant
ou à un industriel immatriculé au registre du
commerce et des sociétés, soit à un chef
d'une entreprise immatriculée au répertoire des
métiers, accomplissant ou non des actes de
commerce.
FOCUS : SUR L’IMMATRICULATION
Pour bénéficier de la propriété commerciale, le fonds doit être immatriculé :
o Au jour du congé ou de la demande de renouvellement
o À l’adresse des locaux loués (attention : établissements secondaires)
o Pour l’activité contractuelle prévue au bail
o Depuis au moins trois ans (Art. C. Com L. 145-8 al. 2)
Illustrations
o Cass. 3ème civ., 22 sept. 2016, Pourvoi n°15-18.456 : L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction, doit être effectuée au titre de l'activité exercée dans les lieux loués. La dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d'immatriculation n'a pas à être précédée d'une mise en demeure.
o Cass. 3ème civ. , 14 avril 2016, Pourvoi n°15-14.275 : L’immatriculation est une condition objective, peu importe les raisons pour lesquelles elle n’a pas été faite.
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PLACE DE LA LIBERTÉ CONTRACTUELLE (1/3)
Il y a (encore) une place pour la négociation des parties
o « Tout ce qui n’est pas interdit est permis »
o En l’absence de stipulation contractuelle, la loi s’applique : elle est supplétive àla volonté des parties.
Limites légales
o Dispositions d’ordre public du statut (loi ou jurisprudence)
o Autres dispositions légales impératives
o Obligation essentielle de délivrance
Cadre business : Il est important de connaitre les pratiques deplace pour la typologie d’actif considéré et l’évolution desdemandes des preneurs.
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Non respect =
Nullité ou clause
réputée non écrite
PLACE DE LA LIBERTÉ CONTRACTUELLE (2/3)
L’interdiction de déroger à l’ordre public est réaffirmée (Art. C. Civ. 1102)
L’ordre public explicite dans les baux commerciaux
o Résultant des textes
o Code de commerce (L.145-15, L. 145-16, L.145-45)
o Code civil, Code monétaire ou financier (L.112-1 et L.112-2), CCH (L.631-7)
Illustrations
o Durée minimum du bail commercial de 9 ans (Art. C. Com. L.145-4)
o Possibilité pour le preneur de céder son droit au bail avec le fonds de commerce (avec despossibilités d’encadrer contractuellement les conditions de cette cession par le bailleur) (Art. C.Com. L.145-16)
o Droit au renouvellement (Art. C. Com. L.145-8)
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PLACE DE LA LIBERTÉ CONTRACTUELLE (3/3)
L’ordre public jurisprudentiel dans les baux commerciaux
Illustrations
o Clause résolutoire (délai de un mois)
o Un exemple consacré par la loi : le congé du bailleur délivréobligatoirement par acte extra-judiciaire
o Des interrogations suite à la loi Pinel
• Limitation à trois ans de la durée de garantie du garant après la cession du bail (Art.C. Com. L. 145-16-2)
• Droit de préemption du locataire en cas de vente d’immeuble (Art. C. Com. L. 145-46-1)
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A NE PAS CONFONDRE AVEC DES CONTRATS VOISINS…
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BAIL DÉROGATOIRE
Art. C. Com. L. 145-5
o « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur,
déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la
durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure
à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent
plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du
présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes
locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue
d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et
est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est
réglé par les dispositions du présent chapitre (…) »
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BAIL DÉROGATOIRE (1/2)
Illustrations
o Novation en bail statutaire si le preneur est laissé en possession un moisaprès l’échéance du bail, sans opposition du bailleur (Cass 3ème civ. 13janvier 2015, Pourvoi n°13-23.736)
o L’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial, encas de maintien du preneur après échéance d’un bail dérogatoire, n’estpas soumise à la prescription biennale (Cass 3ème civ., 13 mai 2015,Pourvoi n° 13-23.321)
o Le délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du code decommerce s'applique à l'action en fixation du loyer du bail commercialqui s'opère par application de l'article L. 145-5 du code de commerce eta pour point de départ la date à laquelle la demande d'application dustatut est formée par l'une ou l'autre des parties (Cass 3ème civ., 7 juillet2016, Pourvoi n°15-19.485)
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CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE
Art. C. Com. L. 145-5-1
o « N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation
précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que
l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances
particulières indépendantes de la seule volonté des parties »
o Circonstances indépendantes de la volonté des parties lors de la
signature de la COP (Cass 3ème civ., 14 avril 2015, Pourvoi n°14-
10.128)
o Risque de requalification de COP en bail commercial (Cass 3ème civ., 7
juillet 2015, Pourvoi n°14-11.644)
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2. RÉFORME DU DROIT DES OBLIGATIONS
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LOI PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014
Entrée en vigueur : 20 juin 2014
Renonciation à la faculté de
résiliation triennale (sauf
exceptions)
Elargissement des
possibilités de transmission
du bail commercial
Etat des lieux obligatoire
Droit de préférence du
preneur
Congé Preneur délivré en
LRAR valable
DECRET D’APPLICATION PINEL n°2014-1317 du 3 novembre 2014
Entrée en vigueur : 5 novembre 2014
LOI MACRON n°2015-990 du 6 août 2015
Entrée en vigueur : 8 août 2015
Forme du congé : LRAR ou
acte extrajudiciaire
REFORME DROIT DES CONTRATS –
Entrée en vigueur : 1er octobre 2016
Ordonnance du 10 février 2016
Dépôt du projet de loi de
ratification 6 juin 2016
Inventaire précis et
limitatif des catégories de
charges
Interdiction transfert 606
Interdiction honoraires
gestion loyers
Encadrement de la
liquidation des charges
Etat récapitulatif des
travaux
Bail
commercial
2017 =
PRÉSENTATION DE LA RÉFORME DU DROIT DES OBLIGATIONS
(ORDONNANCE N° 2016-131 DU 10 FÉVRIER 2015)
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CALENDRIER DE LA RÉFORME (1/3)
Loi d’habilitation du 16 février 2015
10 février 2016 : Publication de l’ordonnance n° 2016-131 portant
réforme « du droit des contrats, du régime général et de la preuve des
obligations ».
1er octobre 2016 : Entrée en vigueur
o Applicable à tous les contrats conclus à compter de cette date sauf pour
trois dispositions de l’ordonnance applicables immédiatement, à savoir:
• Art. C. Civ. 1123, al.3 : pacte de préférence
• Art. C. Civ. 1158 : interpellation sur la capacité
• Art. C. Civ. 1183 : interpellation sur la nullité
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CALENDRIER DE LA RÉFORME (2/3)
Dépôt du projet de loi de ratification le 6 juillet 2016
En attente de son vote
A défaut
o Valeur réglementaire
o Mise en cause des dispositions au regard de la Constitution, de la CEDH, de
la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne
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CALENDRIER DE LA REFORME (3/3)
Ancien code applicable
o Aux contrats conclus jusqu’au 30 septembre 2016
o Aux actions en justice introduites avant le 1er octobre 2016 (y compris en
appel et en cassation)
« Nouveau » code applicable
o Aux dispositions sur le pacte de préférence et actions interrogatoires
o Aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016
o Sauf pour les obligations résultant de l’effet légal du contrat (application
aux baux en cours)
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OBJECTIFS PRINCIPAUX DE LA RÉFORME
Champ d’application de la réforme
o Droit des contrats, des quasi-contrats, droit de la preuve
o Modifications/créations des Art. C. Civ. 1101 à 1386-1, livre troisième
Objet de la réforme
o Simplicité, efficacité et protection
o Attractivité du droit français
o Clarification et redéfinition de notions juridiques déjà établies (ex. pourparlers,offre et acceptation) => pédagogie
o Codification de grands principes jurisprudentiels (ex. imprévision etconsensualisme)
o Réécriture du code civil datant de 1804 pour tenir compte de la réalité sociale etéconomique
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DISPOSITIONS LIMINAIRES
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DÉFINITION DU CONTRAT
Art. C. Civ. 1101 - NOUVEAU
« Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs
personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des
obligations. »
Art. C. Civ. 1101 - ANCIEN
« Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs
personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner,
à faire ou à ne pas faire quelque chose »
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PRINCIPES DU CONTRAT
Réaffirmation des principes de …
Liberté contractuelle
o Art. C. Civ. 1102 : « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, dechoisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans leslimites fixées par la loi »
Force obligatoire
o Art. C. Civ. 1103 (anc. art. 1134) : « Les contrats légalement formés tiennent lieu deloi à ceux qui les ont faits »
Loyauté contractuelle
o Art. C. Civ. 1104 : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés debonne foi. Cette disposition est d'ordre public »
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CONDITIONS DE VALIDITÉ DU CONTRAT
Art. C. Civ. 1128
o « Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
• 1° Le consentement des parties ;
• 2° Leur capacité de contracter ;
• 3° Un contenu licite et certain »
Disparation des termes « objet » et « cause » du contrat,
sauf code monétaire et financier (Art. CMF L112-2 relatif à
l’indexation)
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CONTENU DU CONTRAT (L’OBJET)
Art. C. Civ. 1170
« Est réputée non écrite toute clause qui prive de sa
substance l’obligation essentielle du débiteur »
Renforcement de la notion d’obligation essentielle
Ex : Obligation de délivrance en matière de baux
d’immeubles
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LA RÉFORME DANS LAFORMATION DU CONTRAT
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LE DEVOIR D’INFORMATION PRÉALABLE (1/4)
Une obligation consacrée mais limitée
Art. C. Civ. 1112-1
« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminantepour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cettedernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.(…) »
En lien avec l’obligation de négocier de bonne foi (Art. C. Civ. 1112)
Apport :
o Cette disposition d’ordre public s’inscrit dans le cadre général d’une meilleureinformation des parties
o Dans la lignée des dispositions issues de la Loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014,modifiant le Code de commerce (exemple : Art. C. Com. L.145-40-2)
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LE DEVOIR D’INFORMATION PRÉALABLE (2/4)
Limites du devoir d’information
o Différent du dol
o Information « dont l’importance est déterminante pour le
consentement de l’autre…»
o Exclusion de valeur monétaire réelle de la prestation (loyer,
charges ?)
o Charge de la preuve
o Responsabilité présumée, le préjudice résulte du seul fait de
l’absence d’information
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LE DEVOIR D’INFORMATION PRÉALABLE (3/4)
Sanctions
Absence de précision quant à la nature du préjudice indemnisable
o Sauf si le défaut d’information a pour conséquence un vice de consentement
• Art. C. Civ. 1112-1 « Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à cedevoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues auxarticles 1130 et suivants »
o Application de la jurisprudence antérieure, laquelle permettait selon les cas :
• L’indemnisation de la perte d’une chance de ne pas contracter à d’autres conditions
• Le droit à réparation intégrale en cas de préjudice certain
• La faculté de demander la résolution du contrat (Cass 1ère civ., 1er octobre 2014, Pourvoin°13-23.607)
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LE DEVOIR D’INFORMATION PREALABLE (4/4)
Pour mémoire : Informations à transmettre au preneur conformément austatut / à annexer au bail
o règlement de copropriété (RCP)
o fiche récapitulative du DTA, ERNMT, DPE, annexe environnementale,
o existence de l’exploitation d’une ancienne installation classée
o existence d’une procédure d’expropriation
o budget de charges et récapitulatif des travaux,…
En pratique : Traçabilité des informations transmises ?
o Nouvelles pratiques des négociateurs
o Intégration dans le contrat des informations transmises ?
o Exemple des actes de vente notariés
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L’ACCORD DES PARTIES (1/3)
Le bail commercial est un contrat consensuel, qui n’est
soumis à aucun formalisme
o Le bail commercial peut résulter d’un accord verbal (rare)
o Dès lors que l’accord est parfait
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(L’ÉCHEC DE) L’ACCORD DES PARTIES (2/3)
La rupture des pourparlers
o Art. C. Civ. 1112 : « L'initiative, le déroulement et la rupture des négociationsprécontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences dela bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation dupréjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte desavantages attendus du contrat non conclu »
L’action en rupture des pourparlers a un fondement délictuel (ex 1382devenu 1240 du code civil)
(pas d’) Apport
o Consécration de la jurisprudence existante : Si elle est considérée comme abusive,la sanction d’une rupture de pourparlers doit correspondre au préjudice subi (et nonaux gains espérés)
o Le principe reste la liberté ou non de contracter
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L’ACCORD DES PARTIES (3/3)
En pratique
o Précaution dans la rédaction des lettres d’intention
o Prévoir les éléments essentiels du contrat
o Préciser ou non la volonté de s’engager
o Mentionner le délai de validité
o Attention aux conditions de rupture des pourparlers
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CAPACITÉ
Distinction personnes physiques et personnes morales
Limite applicable aux personnes morales
Art. C. Civ. 1145, al.2 : « La capacité des personnes
morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur
objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur
sont accessoires, dans le respect des règles applicables
à chacune d'entre elles. »
En pratique : vérifier les statuts du co-contractant
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REPRESENTATION
Entrée de la théorie de la représentation dans le code civil
Nouveauté : Demande faite sous forme interrogatoire par l’une desparties à l’autre
Art. C. Civ. 1158 : « Le tiers qui doute de l'étendue du pouvoir dureprésentant conventionnel à l'occasion d'un acte qu'il s'apprête àconclure, peut demander par écrit au représenté de lui confirmer, dans undélai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, que le représentant est habilitéà conclure cet acte.
L'écrit mentionne qu'à défaut de réponse dans ce délai, le représentantest réputé habilité à conclure cet acte »
En pratique : l’asset manager agissant pour le compte d’un fondsimmobilier (SPV propriétaire) a-t-il mandat pour engager le propriétaire ?
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REPRÉSENTATION
Sanction du dépassement de pouvoir
Art. C. Civ. 1156
« L'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de
ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers
contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du
représentant, notamment en raison du comportement ou des
déclarations du représenté (….) »
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LA RÉFORMEDANS L’EXÉCUTION DU CONTRAT
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INTERPRÉTATION DU CONTRAT
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INTERPRÉTATION DU CONTRAT
Rappels des principes désormais (tous) codifiés
o Les clauses du contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres et enfonction de l’opération (Art. C. Civ. 1189)
o En l’absence de clauses claires et précises : recherche de l’intention communedes parties (Art. C. Civ. 1192)
o Le contrat s’interprète « selon le sens que lui donnerait une personneraisonnable dans la même situation » (Art. C. Civ. 1188)
• Références aux usages ?
Le contrat de gré à gré s’interprète « contre le créancier et enfaveur du débiteur »
o EN REVANCHE : Le contrat d’adhésion s’interprète « contre celui qui l’aproposé » (Art. C. Civ. 1190)
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LES EFFETS DU CONTRAT
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FORCE OBLIGATOIRE
Le principe de la force obligatoire du contrat entre les parties
o Art. C. Civ. 1103 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceuxqui les ont faits. »
Exceptions au principe de la force obligatoire du contrat
• La théorie de l’imprévision
• La force majeure
• Le contrat d’adhésion
• L’exception d’inexécution
• L’exécution forcée en nature
• La réduction du prix
• La résolution
• La nullité de la clause litigieuse
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Evènements imprévisibles
Sanctions d’une défaillance d’une des
parties
Déséquilibre significatif
FORCE OBLIGATOIRE
La limite à l’effet relatif du contrat : l’opposabilité du contrat aux tiers
o Art. C. Civ. 1200 : « Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par lecontrat. Ils peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait. »
o Cette disposition met fin à un flottement jurisprudentiel
o Les tiers ne sont ni les créanciers, ni les débiteurs des obligations du contrat
o Ils doivent néanmoins respecter la situation juridique créée par le contrat(affirmation expresse).
o Exemple : RCP ou tout document relatif à l’organisation de l’immeuble dont dépendent les locaux loués
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L'IMPRÉVISION
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L’IMPRÉVISION
Innovation marquante de la réforme
Rappels de la jurisprudence antérieure
• Le statut des baux commerciaux prévoit une parade aux cas d’imprévision :
déspécialisation, révision…
• La JP civile refuse (en principe) la théorie de l’imprévision
• Cass Civ, 6 mars 1876, Canal de Craponne
• Cass Com, 29 juin 2010, Pourvoi n°09-67.369
• Cass 3ème civ., 18 mars 2009, Pourvoi n°07-21.260
• La jurisprudence administrative reconnait la théorie de l’imprévision
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L’IMPRÉVISION
Art. C. Civ. 1195 : théorie de l’imprévision
« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusiondu contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie quin'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander unerenégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuterses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuventconvenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'ellesdéterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder àson adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut,à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date etaux conditions qu'il fixe »
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L’IMPRÉVISION
o Objectifs
• Forcer l’adaptation du contrat aux contraintes nouvelles
• Durée longue du bail, lequel peut être renouvelé
o Limites
• Survivance de la validité des clauses de révision
• Le changement de circonstances applicable en l’absence de clause d’échelle
mobile permettant de le pallier
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L’IMPRÉVISION
o Conditions
1. Changement imprévisible lors de la conclusion du contrat - Définition ?
2. Exécution devenue excessivement onéreuse
• Vérification du lien de causalité entre le coût et les circonstances
• Appréciation concrète du coût (différent du coût idéal)
• Appréciation souveraine des juges du fond
3. Non-acceptation du risque d’assumer le contenu du contrat
• Il ne doit pas s’agir d’un contrat aléatoire
• Absence de clause de « hardship »
4. Absence de faute du demandeur
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IMPREVISION - MÉCANISME
Renégociation conventionnelle du contrat à la demande d’une des parties
Si échec, résolution du contrat
Si échec, saisine du juge par les 2 parties
=> Adaptation du contrat par le juge
A défaut d’accord, saisine du juge par une seule partie
• => Révision
• => Résiliation
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IMPREVISION - MÉCANISME
Renégociation conventionnelle du
contrat à la demande d’une des
parties
Si échec, résolution du contrat
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• A l’initiative d’une des parties
• Absence de formalisme
• Préciser les demandes et conséquences d’un
défaut de réponse du co-contractant
• Poursuite de l’exécution du contrat
• Si succès => nouvel écrit
Rappel : une partie est toujours
libre de saisir l’autre partie afin de
faire évoluer un contrat
IMPREVISION - MÉCANISME
Si échec, saisine du juge par les 2 parties
=> Adaptation du contrat par le juge
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• A l’initiative des deux parties
• Saisine du juge par requête conjointe
• Pouvoir discrétionnaire du juge dans les limites
de la demande des parties
• Préciser le périmètre de la demande
• Amiable compositeur
• Précisions sur l’économie du contrat
• Fixer les qualifications
• Rôle du juge : adapter le contrat
• Si succès => nouvel écrit
IMPREVISION - MÉCANISME
A défaut d’accord, saisine du juge par une seule partie
• => Révision
• => Résiliation
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• A l’initiative d’une seule partie
• Délai raisonnable
• Dans les limites de la demande pour laquelle le
juge est saisi : réviser ou y mettre fin
• Pouvoir discrétionnaire de révision du contrat
L’IMPRÉVISION
En pratique
o Clause de dérogation ou d’aménagements à prévoir dans les baux
• Validité ?
o Rôle de la clause d’arbitrage
o Exemples
• Evolution d’une norme rendant une mise en conformité très onéreuse ?
• Perte d’attractivité d’un environnement commercial ?
• Obsolescence liée à l’arrivée d’une nouvelle technologie ?
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LA FORCE MAJEURE
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LA FORCE MAJEURE
Art. C. Civ. 1218 : « ll y a force majeure en matièrecontractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle dudébiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors dela conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent êtreévités par des mesures appropriées, empêche l'exécutionde son obligation par le débiteur. »
Suspension du contrat si empêchement temporaire
Résolution si empêchement définitif
Exemples
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SANCTIONS
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L’EXCEPTION D’INEXÉCUTION
Exception d’inexécution
o Art. C. Civ. 1219 : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alorsmême que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cetteinexécution est suffisamment grave »
Suspension de l’exécution par une partie
o Art. C. Civ. 1220 : « Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dèslors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéanceet que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pourelle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais »
o Art. C. Civ. 1223 : « Le créancier peut, après mise en demeure, accepter uneexécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix.S'il n'a pas encore payé, le créancier notifie sa décision de réduire le prix dansles meilleurs délais »
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L’EXCEPTION D’INEXÉCUTION
Consécration de la règle du cumul des sanctions del’exécution avec dommages et intérêts
Consécration de l’exception d’inexécution avérée
« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, sil'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »
Nouvelle forme : exception pour inexécution à venir
« Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que soncocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécutionsont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleursdélais. »
Exemples
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EXÉCUTION FORCÉE EN NATURE
Faculté au bénéfice du seul créancier
Changement formel : la mise en demeure préalable du débiteur
Art. C. Civ. 1221 : « Le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, enpoursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe unedisproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier »
Art. C. Civ. 1222 : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à uncoût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable dujuge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur leremboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice quele débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction »
Il est possible de se passer de l’autorisation du juge pour procéder au remplacement.
Evolution du droit vers un contrôle a posteriori des sanctions privées de l’inexécution.
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AUTRES SANCTIONS
Réduction du prix
Résolution du contrat
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LES CONTRATS D’ADHÉSION
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DEFINITION DU CONTRAT D’ADHESION
Le bail commercial devrait en principe être un contrat de gré àgré (libre négociation des parties dans un contexte équilibré)
Art. C. Civ. 1110 : « (…) Le contrat d'adhésion est celui dontles conditions générales, soustraites à la négociation, sontdéterminées à l'avance par l'une des parties. »
Périmètre du contrat d’adhésion : centres commerciaux,résidences hôtelières
Spécificités du contrat d’adhésion
o Nullité des clauses entrainant un déséquilibre significatif
o Interprétation des clauses contre celui qui l'a proposé
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LE DÉSÉQUILIBRE SIGNIFICATIF
La notion de déséquilibre significatif ?
o Une notion déjà connue :
• Art. C. Com. L. 442-6-I-2ème
• Art. C. Conso. L. 132-1
o Exemple jurisprudentiel : Cass Com, 3 mars 2015, Pourvoi n° 13-
27.525
La portée de la nullité de la clause ?
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NOTION DE DÉSÉQUILIBRE SIGNIFICATIF
En pratique
o Suppression du terme de « matrice de bail », disparition de la
pratique des « conditions générales / conditions particulières» ?
o Rappels en propos introductifs de l’ensemble des échanges
intervenus entre les parties (négociations, réunions de travail,
échange de mark-up, etc.)
o Conserver l’historique des échanges pré-contractuels
o Quid de l’obligation de confidentialité des conseils?
o Exemples
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TOUR D’ACTUALITÉ JURISPRUDENTIELLE 2016
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ACTUALITÉS SUR L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE ET LES TRAVAUX
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RAPPELS DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Art. 1719, alinéa 1 du Code civil : «Le bailleur est obligé, par lanature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulationparticulière, de délivrer au preneur la chose louée (…)»
Pour mémoire
o Remettre au locataire le local principal et ses accessoires
• Obligation matérielle et administrative
o Délivrer la chose louée conforme à sa «destination» contractuelle
o Supporter la charge des travaux
• Sauf travaux d’entretien locatif (Art. C. Civ. 1755)
• Sous réserve des clauses de transfert
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PORTÉE DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE (1/4)
Au moment de la prise de possession
Oblige le bailleur à vérifier que le locataire puisse exercer son activité
Vérifier que les autorisations nécessaires soient acquises et les différentesréglementations respectées
Illustrations
o La responsabilité du bailleur peut être engagée si les locaux sont pris en l’état mais ne permettent pasd’exploiter la destination contractuellement prévue au bail (Cass 3ème civ., 3 novembre 2016, Pourvoin°15-10.036)
o Mais dans le cadre d’un bail tous commerces, l’obligation de délivrance est appréciée plus souplement parla jurisprudence. La réalisation des travaux nécessaires à l’exploitation de l’activité commerciale duPreneur incombe à celui-ci (Cass 3ème civ., 3 novembre 2016, Pourvoi n°15-21.799)
o Le bailleur doit s’assurer, avant de louer les locaux pour l’exploitation d’un restaurant, de l’autorisation parl’assemblée générale des copropriétaires des travaux de ventilation nécessaire à l’évacuation des fuméesd’une cuisine professionnelle. Sanction : remboursement des loyers au locataire et indemnisation de sonpréjudice (CA Paris pôle 5, ch. 3, 27 janvier 2016, n°13/24311)
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PORTÉE DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE (2/4)
L’obligation de délivrance se poursuit dans le temps
Sauf aménagement conventionnel
Illustrations
o Dès lors que le locataire n’a pas à sa charge la vétusté et les grosses réparations,le bailleur doit remplacer à ses frais le chauffe-eau indispensable à l’activité dupreneur (CA Grenoble ch. com, 9 juin 2016, n°14/03297)
o Les travaux de mise en sécurité d’un hôtel sont à la charge du bailleur. A défautrésiliation du bail aux torts exclusif du bailleur pour manquement à l’obligation deréaliser les travaux de sécurité imposés par l’administration (CA Rouen, ch. civ.et com. 10 novembre 2016, n°15/04196)
o A contrario, les travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrativesont à la charge du locataire dès lors que le bail prévoit que celui-ci en a lacharge (CA Paris pôle 5, ch. 3, 8 juillet 2016, n°14/12970)
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PORTÉE DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE (3/4)
Appréciation restrictive des clauses limitatives
Aucune clause contractuelle ni le fait d’un tiers dont il doit répondre, niaucune circonstance ne peuvent exonérer le bailleur
o Si le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, il peut néanmoins s’enexonérer par une clause expresse et non équivoque. Néanmoins, la Cour aconsidéré en l’espèce que le transfert des travaux de mise aux normes de sécuritén’était pas suffisant (CA Rouen ch. civ. et com. 17 mars 2016, n°15/01605)
o La clause de prise de possession des lieux en l’état d’un bail commercial est uneclause générale qui ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance etnotamment d’assurer le clos (CA Nancy ch. com. 5, 4 mai 2016, n°15/00608)
o La clause de prise en état des lieux loués n’est pas une preuve irréfragable si elleest rédigée en termes trop imprécis pour établir une présomption de bon état deslieux – les juges peuvent apprécier souverainement le mauvais état des locaux(Cass 3ème civ, 11 février 2016, Pourvoi n°14-14.457)
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PORTÉE DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE (4/4)
Remise du bien loué en bon état de réparations (possibilité d’y
déroger et prévoir que le locataire prend les lieux loués dans
l’état où ils se trouvent)
o Le bail commercial DOIT viser expressément le transfert des charges de
la vétusté, au locataire. La clause aux termes de laquelle le preneur
s’engage à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité
des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au
remplacement des appareils et installations n’inclut pas expressément
les réparations occasionnées par la vétusté. En l’absence de clause
expresse, les travaux consécutifs à la vétusté demeurent à la charge du
bailleur (Cass 3ème civ., 3 décembre 2015, Pourvoi n°14-21.166).
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ACTUALITÉS SUR LES CLAUSES FINANCIERES
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ILLICÉITÉ D’UNE CLAUSE D’INDEXATION NE JOUANT QU’À LA HAUSSE
Art. C. monétaire et financier L. 112-1 et L.112-2
Nouveautés 2016 en matière d’indexation
o Cass 3ème civ., 14 janvier 2016, Pourvoi n°14-24.681 : « Mais
attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut
la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être
révisé qu'à la hausse »
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SUR LE LOYER BINAIRE
Compétence du Juge des loyers pour fixer le montant duLMG dans le cadre d’un renouvellement de bail dès lorsque le bail le prévoit
Cass 3ème civ., 3 novembre 2016, Pourvoi n°15-16.826
o Fixation judiciaire d’un loyer minimum garanti (LMG) dans le cadred’un renouvellement de bail car le contrat permettait la saisinejudiciaire à défaut d’accord entre les parties, étant précisé qu’enl’espèce, le bail stipulait (i) la possibilité d’une fixation judiciaire duLMG et ce, (ii) sur la base d’une valeur locative conforme austatut.
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CHARGES LOCATIVES (1/3)
Pour mémoire, les obligations du bailleur en matière derégularisation de charges sont aujourd’hui prévues depuis l’entréeen vigueur de la Loi Pinel
Art. C. Com. R. 145-36 : « L'état récapitulatif annuel mentionné aupremier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et larégularisation des comptes de charges, est communiqué aulocataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle autitre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété,dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges decopropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique aulocataire, à sa demande, tout document justifiant le montant descharges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci »
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CHARGES LOCATIVES (2/3)
Condamnation du bailleur à rembourser les provisions sur charges
o Cass 3ème civ., 5 novembre 2014, Pourvoi n°14-12.606 : « Mais attendu quel'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bailcommercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur lepaiement de charges ; que la cour d'appel (…) en a exactement déduit qu'enl'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisionsversées par la société locataire devait être ordonné »
o Cass 3ème civ., 9 juin 2015, Pourvoi n°14-13.555 : «Attendu qu'ayant constatéque la bailleresse ne produisait aucun justificatif des charges d'eau et ni destaxes d'ordures ménagères pour les années 2006 à 2009, abstraction faite demotifs surabondants, la cour d'appel, sans méconnaître les termes du litige nidénaturer les clauses du bail, a pu condamner la SCI Mer sol à rembourser lesprovisions sur charges pour la période susvisée »
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CHARGES LOCATIVES (3/3)
Mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la
clause résolutoire en l’absence de régularisation des
charges
o Cass 3ème civ., 5 novembre 2015, Pourvoi n°14-11.024
: « Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que le bailleur s'était
durablement abstenu de procéder à la régularisation des charges
et d'en réclamer paiement au locataire, sans rechercher comme
elle y était invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en
œuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base
légale à sa décision »
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ACTUALITÉS SUR LE CONGÉ
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TEXTES DE RÉFÉRENCE SUR LE CONGÉ
Art. C. Com. L. 145-4
« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois àl'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les bauxconclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation,les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du IIIde l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer lesdispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire oude surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter destravaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas dedémolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ouayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a lafaculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est demême pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle àresponsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilitélimitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »
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TEXTES DE RÉFÉRENCE SUR LE CONGÉ
Art. C. Com. L. 145-9
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessentque par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du termefixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pourle dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander larésiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance etpour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu aucontrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières annéesou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premierci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il estdonné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnitéd'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congéa été donné. »
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LA SAGA DU CONGÉ DANS LE BAIL COMMERCIAL (1/2)
Avant Pinel : congé délivré impérativement par acte extrajudiciaire (ordre public jurisprudentiel)
Loi Pinel : Possibilité de donner congé par LRAR pour lepreneur dans certains cas
Loi Macron :
o Extension des hypothèses de notification d’un congé par acteextrajudiciaire ou par LRAR mais seulement au bénéfice du preneur (C.Com art. 145-4).
o Congé du bailleur : exclusivement par acte extrajudiciaire (C. Com art.145-9).
o Délais inchangés (6 mois)
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LA SAGA DU CONGÉ DANS LE BAIL COMMERCIAL (2/2)
Décret n° 2016-296 du 11 mars 2016 relatif à la simplification deformalités en matière de droit commercial
o Art. C. Com. R. 145-38 : « Lorsqu'en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12,L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettrerecommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui quiy procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la datede première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à sondestinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire »
Apport : modification supplémentaire de la forme du congé depuis la Loi Pinel etla Loi Macron
En pratique
o Toujours préférer la notification d’un acte extrajudiciaire à l’envoi d’une lettre RAR
o Possibilité d’envoi d’un RAR électronique ? Voir la réforme du droit des contrats, qui a modifiéles articles 1127-5 et suivants du code civil
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SYNTHÈSE SUR LE CONGÉ (1/2)
Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire
Le congé du preneur doit être délivré soit par acte
extrajudiciaire, soit par LRAR
La demande de renouvellement du preneur peut être faite soit
par acte extrajudiciaire soit par LRAR, la réponse du bailleur
doit être faite par acte extrajudiciaire
L’option pour le preneur entre acte extrajudiciaire ou LRAR est
élargie aux hypothèses, d’une part, de refus de
renouvellement et, d’autre part, de déspécialisation
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SYNTHÈSE SUR LE CONGÉ (2/2)POUR LES ACTES OÙ LA LRAR EST AUTORISÉE
Articles du Code de commerce Date
d’expédition
Date de première
présentation
Art. L. 145-4 - Congé du preneur
Art. L. 145-10 - Demande de renouvellement du preneur
Art. L. 145-12 - Date d’effet de la demande de renouvellement du preneur
Art. L. 145-12 - Repentir du bailleur
Art. L. 145-18 - Refus du renouvellement pour reconstruction (réponse du locataire)
Art. L. 145-19 - Droit de priorité
Art. L. 145-47 - Déspécialisation partielle
Art. L. 145-49 - Déspécialisation plénière
Art. L. 145-55 - Faculté de renonciation
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QUESTIONS
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PAUSE
RENDEZ-VOUS A 11h30
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CONTACTS
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Cabinet Lawrizon Avocats
6 rue Paul Valéry - 75116 Paris / T : 01.53.70.54.54 / 06.23.90.20.27
Séverine Guilluy, Avocat associé ([email protected])
www.lawrizonavocats.com (Le support de cette formation est mis en ligne)
Cabinet Codim
7-9 rue René Blum - 75017 Paris / T : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96
Laurence Korst, Avocat associé ([email protected])
PROGRAMME DE LA MATINÉE
Matinée - 1ère partie
o Rappels : qu’est ce que le bail commercial?
o Les apports de la réforme du droit des obligations
o La revue de jurisprudence 2015 - 2016
- PAUSE -
Matinée - 2ème partie
o Comment se préparer pour IFRS 16 ? Son impact sur la négociation des bauxcommerciaux et exemples de mise en œuvre pratique
• Sophie de Oliveira Leite, Associée en charge du département Consolidation et IFRS chez Denjean& Associés
• Anne-Christine Brusset – Delouvrier, Directeur de la Stratégie et des Montages Immobiliers,Renault Immobilier
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COMMENT SE PRÉPARER POUR IFRS 16 ?
Son impact sur la négociation des baux commerciaux
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PROGRAMME DE L’APRES -MIDI
AM - Atelier
o L’immeuble, un cadre de vie à l’épreuve des risques. Rappels des obligations juridiquespesant sur le bailleur en qualité de propriétaire et sur le preneur en qualité d’employeur
• Maître Caroline Canavese, avocat spécialisé en droit du travail, cabinet Canavese & Fouchet
• Jean-Charles du Bellay, Direction des Affaires Techniques, Fédération Française du Bâtiment
• La DIRECCTE d’Ile de France (Inspecteur du Travail et Ingénieur Prévention)
- PAUSE -
AM – Table ronde : Les bureaux de demain. Le nouveau métier du « bailleur ».
• Philippe Morel, Président de Nextdoor
• Clément Meyer, Fondateur de Bureaux à partager
• Jean-Marie Célérier, Associé fondateur de StonUp
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PAUSE DÉJEUNER
RENDEZ-VOUS
A 14h00
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CONTACTS
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Cabinet Lawrizon Avocats
6 rue Paul Valéry - 75116 Paris / T : 01.53.70.54.54 / 06.23.90.20.27
Séverine Guilluy, Avocat associé ([email protected])
www.lawrizonavocats.com (Le support de cette formation est mis en ligne)
Cabinet Codim
7-9 rue René Blum - 75017 Paris / T : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96
Laurence Korst, Avocat associé ([email protected])