baux commerciaux et charges locatives : comment réaliser des économies ?
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Baux commerciaux et Charges locatives : Comment réaliser des économies ?
Web-séminaire du 4 mai 2017
Plan
1. Présentation du secteur de l’immobilier tertiaire a. Définition b. Les principaux acteurs
2. Baux commerciaux et charges locatives a. Définition des charges locatives b. Le transfert des charges locatives
3. Les leviers d’économie a. Le contexte b. De la jurisprudence… c. …A la pratique
- Immeuble haussmannien
- Immeuble récent
- Immeuble de grande hauteur
L’IMMOBILIER TERTIAIRE
BUREAUX
Quatre principaux types d’immeubles
COMMERCE ACTIVITE
- Boutique en pieds d’immeuble
- Centre commercial - Retail park
LOGISTIQUE
- Locaux en pieds d’immeuble
- Indépendants - Parc d’activité ou hôtel
d’activité
- Entrepôt de stockage
- Entrepôt industriel
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PROPERTY MANAGER
Facturation et
encaissement des loyers et charges
(rémunération par % sur les montants
quittancés)
Gestion des travaux (rémunération par %
sur montant des travaux) et contrats de
maintenance
Gestion des relation bailleurs - locataires
Propriétaires : investisseurs institutionnels ou privés
LA GESTION LOCATIVE
MANDAT DE GESTION
LA GESTION LOCATIVE DES IMMEUBLES DE BUREAUX
Immobilier de BUREAUX
LA GESTION LOCATIVE DES CENTRES COMMERCIAUX
Immobilier Commercial
LA GESTION LOCATIVE DES IMMEUBLES LOGISTIQUES
Immobilier LOGISTIQUE
Les charges locatives dans les baux commerciaux
3 composantes
- Les charges de fonctionnement : dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble (électricité, eau, gaz, entretien ascenseur, entretien climatisation, nettoyage des parties communes, charges de copropriété, travaux d’entretien et réparations…)
- Les impôts et taxes (impôts fonciers, TEOM, taxes sur les bureaux/locaux commerciaux/entrepôt/stationnement, taxe balayage, …)
- Les travaux de grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil (ne sont plus récupérables auprès du locataire depuis la loi PINEL sauf cas particulier)
Le transfert des charges dans les baux commerciaux
Situation des baux signés ou renouvelés avant le 05/11/2014 : Absence de réglementation
Liberté contractuelle des parties aboutissant en pratique à une prise en charge de
l’intégralité des charges par le locataire = baux « triple net » (loyer net de charges, impôts et travaux)
Liberté contractuelle tempérée par une abondante jurisprudence adoptant une
interprétation restrictive des clauses de charges
Le transfert des charges dans les baux commerciaux
Situation des baux signés ou renouvelés après le 05/11/2014
Obligation pour le bailleur d’établir dans le bail un inventaire précis et limitatif des
catégories de charges, impôts, taxes et redevances, et de la répartition bailleur/locataire.
Les charges dues par le locataire doivent être limitativement énumérées dans le bail
Toujours soumis aux règles dégagées par la jurisprudence antérieure relative à
l’interprétation restrictive des clauses
LE CONTEXTE DE L’ANALYSE DES CHARGES LOCATIVES
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Seuls 10 % des
locataires auditent leurs
charges locatives
Le coût des charges immobilières = 2ème poste de dépenses
des entreprises tertiaires
ET POURTANT
Etude des charges
locatives = gisement
d’économie réel
Remboursement sur les
5 dernières années en cas d’erreur de facturation
LE COÛT DES CHARGES IMMOBILIERES
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LE TRANSFERT DE CHARGES ET LA JURISPRUDENCE
La Cour de Cassation considère que les clauses générales de transfert de charges ne sont pas suffisantes. Certaines charges doivent être expressément visées dans le bail pour pouvoir être refacturées :
Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
Taxe foncière
Frais de chauffage collectif
Frais de ravalement
Vétusté
REACTION DES BAILLEURS FACE A CETTE JURISPRUDENCE
Face à la multiplicité des arrêts de la Cour de Cassation imposant une mention explicite des charges dans le bail, plusieurs réactions ont pu être constatées du côté des bailleurs :
Ne rien faire et attendre une éventuelle demande de remboursement des locataires
Se rapprocher des locataires afin de signer un avenant au bail permettant de modifier la rédaction de la clause litigieuse et insérer une clause de renonciation à tout recours au titre des loyers et charges facturés lors des années antérieures
Profiter de l’opacité des régularisations de charges pour insérer les charges non refacturables
Opacité des régularisations de charges : nécessité d’obtenir les détails
CALCUL DU LOYER :
Erreur sur le calcul de la revalorisation du loyer en fonction de l’évolution de l’indice prévu au bail (ILC, ICC, ILAT, …)
LES PRINCIPAUX LEVIERS D’ECONOMIE
REGULARISATION DES CHARGES
Opacité de la facturation
Erreur sur la répartition et la nature de certains postes de charges non prévus au bail (travaux article 606 du Code civil, …)
IMPOTS ET TAXES NON PREVUS AU BAIL :
Impôts fonciers,
Taxe enlèvement des ordures ménagères,
Taxe bureaux/commerce/stockage/stationnement
Etc, …
REFACTURATION DES HONORAIRES DE GESTION
Erreur sur le calcul des honoraires de gestion
« Votre croissance, notre ambition »
—
Pierre-Emmanuel
ARANDA Consultant
146 Bureau de la Colline
912213 SAINT CLOUD
CEDEX
Mob : 06.58.36.39.41
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