bestemmingsplan dalmeden, uitwerking bos zuid · uitwerkingsplan bestemmingsplan dalmeden,...

Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerking Bos Zuid

uitwerkingsplan Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerking Bos Zuid

ontwerp

Inhoudsopgave

Toelichting 3

Hoofdstuk 1 Inleiding 4

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan 41.2 Begrenzing plangebied 41.3 Vigerend bestemmingsplan 5

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten 6

2.1 Algemeen 62.2 Voorlopig stedenbouwkundig ontwerp Dalmeden 62.3 Bestemmingsplan Dalmeden, algemene uitgangspunten deelgebied Bos 62.4 Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerkingsregels 6

Hoofdstuk 3 Toelichting op het uitwerkingsplan 8

3.1 Inrichting en bebouwing 83.2 Beeldkwaliteit 83.3 Waterhuishouding 83.4 Ontsluiting 8

Hoofdstuk 4 Milieu 9

4.1 Bedrijven en milieuzonering 94.2 Luchtkwaliteit 94.3 Externe veiligheid 94.4 Geluid 104.5 Geur 11

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet 12

5.1 Verklaring van de bestemmingen 125.2 Toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels voor Bos 12

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 13

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 14

Regels 15

Hoofdstuk 1 Inleidende regels 16

Artikel 1 Begrippen 16

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 17

Artikel 2 Wonen 17

Hoofdstuk 3 Overgangs- en slotregels 19

Artikel 3 Slotregel 19

pagina 2


ontwerp

Toelichting

pagina 3


ontwerp

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

De plannen van de gemeente Hengelo voor het bouwen van woningen in het gebied Dalmeden vloeien voort uit de regeling Ruimte voor ruimte, die in het voorjaar van 2000 door de regering is vastgesteld. Door gecontroleerd woningbouw toe te staan in het buitengebied worden de financiële middelen gegenereerd die nodig zijn om varkenshouders te compenseren die bereid zijn hun bedrijf te beëindigen of elders voort te zetten. De gemeente Hengelo heeft gereageerd op een oproep van de provincie Overijssel om toepassing van de regeling. Dit heeft in 2001 geresulteerd in een Bestuursovereenkomst tussen de gemeente Hengelo en de provincie Overijssel. De afspraken uit de Bestuursovereenkomst zijn uitgewerkt in een nota van uitgangspunten en een stedenbouwkundig ontwerp, welke vervolgens juridisch zijn vertaald in het bestemmingsplan Dalmeden.

Bestemmingsplan Dalmeden is een globaal bestemmingsplan, met uitwerkingsbevoegdheid. Voor de woongebieden Kern Noord, Kern Zuid, Bos Noord, Kamers en Stromen is reeds een uitwerkingsplan opgesteld. Een groot deel van de kavels is verkocht of in optie. Uitgifte van een volgend woongebied is wenselijk. Het voorliggende uitwerkingsplan maakt de bouw van woningen in woongebied Bos Zuid mogelijk.

1.2 Begrenzing plangebied

Eén van de deelgebieden in Dalmeden is het deelgebied Bos. Deelgebied Bos ligt ten zuiden van en grenzend aan woongebied Kern-Zuid. Het gebied wordt doorsneden door de Bornsedijk. Het bovenste gedeelte van Bos, gelegden ten noorden van de Bornsedijk is Bos Noord en het gedeelte van Bos onder de Bornsedijk is Bos Zuid.

ligging plangebied

pagina 4


ontwerp

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor de gronden waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft geldt het bestemmingsplan Dalmeden, vastgesteld door de gemeenteraad op 29 januari 2008. Het bestemmingsplan Dalmeden is een grotendeels globaal plan dat door burgemeester en wethouders moet worden uitgewerkt in een aantal gedetailleerde deelplannen. Eén van deze deelplannen is het uitwerkingsplan Bos Zuid.

pagina 5


ontwerp

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten

2.1 Algemeen

Als uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan gelden het beleid en de uitgangspunten neergelegd in het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp en in het bestemmingsplan Dalmeden.

2.2 Voorlopig stedenbouwkundig ontwerp Dalmeden

Evenals andere steden en dorpen in de omgeving is Hengelo sinds het begin van de vorige eeuw, fors uitgedijd. Grote stukken voormalig agrarisch gebied werden getransformeerd tot woonwijk, waardoor de meest waardevolle karaktertrekken verdwenen. In Dalmeden is gekozen voor een andere aanpak. Het nieuwe woongebied moet passen in het kleinschalige cultuurlandschap van Twente –een mozaïek van akkers en weilanden, boerderijen en dorpen, bosjes en houtwallen, waterlopen en poelen, wegen en paden. Het is dus niet zo dat de stadsrand wordt opgeschoven, maar er is juist voor gekozen om nieuwe uitdrukking te geven aan wonen in het buitengebied. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat Dalmeden grotendeels op basis van particulier opdrachtgeverschap gebouwd gaat worden: alle nieuwe bewoners ontwikkelen hun eigen huis en krijgen hierbij een grote mate van vrijheid. In aansluiting hierop biedt Dalmeden ook plaats aan kleinschalig ondernemerschap. Bedrijfjes aan huis, zoals een galerie, tandartsenpraktijk of een klein ontwerpbureau zijn in sommige gevallen mogelijk.

Om het bovenstaande waar te maken zal het moderne woongebied Dalmeden een (groot) aantal eigenschappen van het buitengebied in zich moeten herbergen. Het eerste kenmerk is openheid. De afstand tussen de verschillende gebouwenclusters en nederzettingen moet voldoende groot zijn. De tussenruimten moeten ook een duidelijke eigen betekenis hebben, het zijn geen restruimten.

In het buitengebied zijn zowel de nederzettingen zelf als de tussenruimten zeer groen. Daarbij wordt voortgeborduurd op het bestaande Twentse landschap. Dit zogenaamde coulissenlandschap wordt gekenmerkt door een doorgaand grondvlak (het maaiveld) en een netwerk van beplantingen: houtwallen, lanen, hagen, grote solitaire bomen. Ook de erfgrenzen, die het eigen terrein afbakenen en daarmee in feite de directe omgeving van de woning bepalen, zijn in het algemeen beplantingselementen als hagen, elzenschermen en takkenrillen.

In Dalmeden ligt de omvang van de nederzettingen tussen de één en de twintig hectare. Dit is direct afgeleid van de grootte van de bestaande boerenerven, landgoederen, buurtschappen en dorpskernen in Twente. Daarbij is er een sterke samenhang tussen de gesteldheid van het terrein en de wijze waarop een nederzetting is georganiseerd, ofwel: het landschap bepaalt de nederzettingsvorm. Het landschap is ook in de nieuwe woonbuurten leidend, de bebouwing is volgend. Variatie in woningtype en woonomgeving is van groot belang om te kunnen tegemoetkomen aan de uiteenlopende wensen van toekomstige bewoners, de één voelt zich thuis in een gezellige buurt, een ander wil zoveel mogelijk ruimte om zich heen en een derde wil vooral zijn eigen gang kunnen gaan.

2.3 Bestemmingsplan Dalmeden, algemene uitgangspunten deelgebied Bos

Ten zuiden van Kern ligt woonbuurt Bos. Bos-noord bevindt zich ten noorden van de Bornsedijk. Aan de zuidzijde daarvan, tussen de al bestaande bebouwing en de Beneluxlaan en aan weerszijden van de Vlierbes, ligt Bos-zuid. Tussen het bestaande broekbos en Brink komt ook bebouwing die bij Bos-zuid hoort.

In het Bos heerst een grote mate van architectonische vrijheid. Zoals overal in Dalmeden wordt ook in Bos-zuid de voorzijde van de kavels voorzien van een lage, geschoren haag. Voor de onderlinge kavelgrenzen en achterzijden wordt de voorkeur gegeven aan haagbeplanting omdat dat het beste past bij het landschap in dit woongebied.

2.4 Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerkingsregels

In de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan Dalmeden heeft de gemeenteraad overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bepaald dat burgemeester en wethouders de bestemming "Wonen, uit te werken" met inachtneming van de volgende regels uitwerken:

A. bij de uitwerking van het plan wordt het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp als leidraad gehanteerd;

B. voor het bouwen van gebouwen gelden voor wat betreft de bouwhoogte de aanwijzingen op de

pagina 6


ontwerp

kaart;

C . alle op te richten woningen dienen binnen een bouwvlak te worden gerealiseerd;

D. buiten het bouwvlak (binnen de woonbestemming) mogen geen bouwwerken worden opgericht;

E. te handhaven bomen (bestaand en nieuw) krijgen een aanduiding op de kaart;

F. in alle deelgebieden samen worden ten hoogste 521 woningen gerealiseerd; per deelgebied wordt het maximaal aantal woningen op de plankaart aangegeven;

G. met betrekking tot de te projecteren woningen zullen zodanige afstanden in acht worden genomen dat de geluidbelasting niet meer dan 48 dB Lden zal gaan bedragen;

H. bij de uitwerking wordt zo nodig per bouwvlak een bebouwingspercentage opgenomen;

I. per hoofdgebouw zal voldoende parkeerruimte op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, waarbij de CROW-publicatie 182 gebruikt wordt ter toetsing;

J. bij de uitwerking van het plan wordt gestreefd naar de handhaving van en inpassing in het woongebied van bestaande houtopstanden;

K. bij de uitwerking wordt in principe rekening gehouden met de bestaande milieucontouren; indien wordt afgeweken zal dit nader worden gemotiveerd;

L. bij ieder uitwerkingsplan wordt een beeldkwaliteitplan gemaakt.

Voor deelgebied Bos zijn geen verdere specifieke uitwerkingsregels van kracht.

pagina 7


ontwerp

Hoofdstuk 3 Toelichting op het uitwerkingsplan

3.1 Inrichting en bebouwing

De Bornsedijk is de eeuwenoude ontsluitingsweg tussen Borne en Deurningen. Deze weg zal opnieuw worden ingericht en is inmiddels, waar mogelijk, voorzien van een laanbeplanting. Aan de Bornsedijk liggen van oudsher meerdere boerenbedrijven waarvan de meesten inmiddels als woonhuis in gebruik zijn. Daarnaast zijn er in de loop der jaren diverse woonhuizen bijgebouwd. Dit uitwerkingsplan voor Bos-zuid is bestemd voor maximaal 25 woningen.

3.2 Beeldkwaliteit

Woongebied Bos wordt gefaseerd uitgevoerd. Bos-noord is al enige tijd in uitvoering. Bos-zuid zal naar verwachting in 2017 in uitvoering gaan. Om ruimtelijke samenhang te verkrijgen zullen voor beide woongebieden dezelfde ontwikkelcriteria (voorheen beeldkwaliteitplan) gehanteerd worden.

3.3 Waterhuishouding

In Bos-zuid bevindt zich een fraai broekbos. Door dit bos en de bestaande greppelstructuur te handhaven vinden er in dit gebied geen veranderingen plaats als retentiegebied. Het Waterschap ondersteunt het voornemen tot ontwikkeling en inrichting van Dalmeden als geheel. Met de opstelling van de haalbaarheidsstudie, het waterhuishoudkundig plan en het overleg met het Waterschap wordt het proces van de watertoets doorlopen. Het waterhuishoudkundig plan geeft een blauwdruk voor de waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Dalmeden. Het onderhavige uitwerkingsplan is opgesteld in volledige overeenstemming met het waterhuishoudkundig plan.

3.4 Ontsluiting

In Dalmeden worden de woongebied gefaseerd ontwikkeld en afzonderlijk òf gebundeld ontsloten. Woonbuurt Kern wordt via de Vlierbes ontsloten naar de Beneluxlaan. Woongebied Bos-noord en Bos-zuid gaan daar ook gebruik van maken. Voor de oostelijke bebouwing van Bos-zuid wordt een nieuwe ontsluiting tussen de Bornsedijk en de Beneluxlaan aangelegd. Die zal in de toekomst ook gebruikt worden als ontsluiting van woongebied Kamers. Op deze wijze wordt de druk verdeeld over meerdere plekken en veroorzaakt de ontsluiting geen overlast tussen de woongebieden onderling. De oude Bornsedijk behoudt haar verbindingsfunctie in oost-westelijke richting maar is 'geknipt' en alleen doorgaand voor wandelaars en fietsers. In de woongebieden zelf wordt een netwerk van fiets- en wandelroutes aangelegd waardoor de beleving en levendigheid van het gebied gestimuleerd wordt.

pagina 8


ontwerp

Hoofdstuk 4 Milieu

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Om een goede afweging te kunnen maken tussen enerzijds gevoelige bestemmingen en anderzijds bedrijvigheid dienen de afstanden zoals genoemd in de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering in acht te worden genomen. Hiervoor is onderzocht of in de directe omgeving van de locatie bedrijven zijn gelegen en welke zoneringsafstand bij deze bedrijven hoort. Nabij Bos Zuid bevinden zich geen bedrijven met een invloedsgebied dat zich uitstrekt Bos Zuid. Bos Zuid ligt buiten de geurcontouren van agrarische bedrijven.

4.2 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (Wet luchtkwaliteit) in werking getreden, ter vervanging van het Besluit luchtkwaliteit 2005 en de bijbehorende regelingen. De wet is de Nederlandse implementatie van Europese richtlijnen over luchtkwaliteit. Bijlage 2 bij de Wet milieubeheer geeft grenswaarden voor concentraties in de buitenlucht van diverse stoffen. Bestuursorganen dienen rekening te houden met deze grenswaarden bij de uitoefening van bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit.

In Nederland zijn de maatgevende stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Overschrijdingen van de grenswaarden van de andere genoemde stoffen komen in Nederland nagenoeg niet voor. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet Luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde, of

een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt, of

een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging, of

een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL.

Daarnaast is het Besluit gevoelige bestemmingen van kracht geworden. Een project dat voldoet aan de criteria zoals genoemd in de regeling 'niet in betekenende mate bijdragen' behoeft niet getoetst te worden aan de grenswaarden en kan te allen tijde doorgaan. Volgens deze regeling draagt een project niet in betekenende mate bij als het bijvoorbeeld een woningbouwplan betreft met een omvang van ten hoogste 3000 woningen en twee ontsluitingswegen. Het aspect Luchtkwaliteit is daarrom niet van toepassing.

4.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid omvat het beheersen van de risico's voor de omgeving door de productie, de opslag en het gebruik van gevaarlijke stoffen (binnen bedrijven) en door het transport van gevaarlijke stoffen (via wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen). De externe veiligheidsrisico's worden enerzijds bepaald door de mogelijke effecten die een calamiteit met gevaarlijke stoffen kan hebben en anderzijds door de kans dat een calamiteit optreedt.

De normering voor de externe veiligheid rond bedrijven is vastgelegd in het besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De externe veiligheidsnormering rond transportassen is nog niet wettelijk geregeld; wel is door de ministeries van V&W, Vrom en BZ een circulaire opgesteld: de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. In deze circulaire wordt een met het Bevi vergelijkbare systematiek geadviseerd. Voor het transport via buisleidingen geldt het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen Bevb).

In de directe omgeving van Bos Zuid liggen geen bedrijven die vallen onder het Bevi. Evenmin ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van Bevi-bedrijven. Toetsing aan het Bevi kan dan ook achterwege blijven. Bos ZuidLigt buiten het invloedsgebied van (spoor)wegen waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Een nadere toetsing aan de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is niet noodzakelijk. Bos Zuid ligt buiten het invloedsgebied van hoge druk aardgasleidingen of andere ondergrondse leidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Er zijn geen hoogspannings-leidingen aanwezig. Het aspect externe veiligheid is daarom niet van belang voor dit plan.

pagina 9


ontwerp

4.4 Geluid

Wegverkeerslawaai

Binnen de zones van wegen dient bij het realiseren van geluidsgevoelige bestemmingen een akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De Wet geluidhinder toetst plannen op geluidbelastingen aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen of aan de rand van de locatie waarbinnen het realiseren van dergelijke bestemmingen mogelijk is. Geluidsgevoelige bestemmingen zijn:

Woningen

Scholen en onderwijsinstellingen

Ziekenhuizen en verpleegtehuizen

Andere gezondheidszorggebouwen en de daarbij behorende terreinen

Woonwagenstandplaatsen

De geluidbelasting dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder en het vastgestelde gemeentelijk geluidbeleid van Hengelo. Een goed woon- en leefklimaat betekent voor het aspect geluid niet voor alle delen van Hengelo hetzelfde. Bewoners van de binnenstad of van een bedrijfswoning op een bedrijventerrein zullen andere verwachtingen hebben dan bewoners van specifieke woongebieden. Om die reden zijn in de geluidnota gebiedstypen onderscheiden en wordt per gebiedstype een passende bescherming tegen overmatige geluidbelasting geboden. In Hengelo zijn vijf gebiedstypen onderscheiden:

Wonen;

Binnenstad en winkelgebieden;

Industrie en bedrijven;

Buitengebied en stadsparken;

Verkeerszones.

Per gebiedstype zijn ambitie- en plafondwaarden vastgesteld. De ambitiewaarde is het geluidniveau dat wordt nagestreefd. De plafondwaarde is het maximale niveau dat onder voorwaarden kan worden toegestaan. In de nota geluid zijn de gebiedstypen en ambitie- en plafondwaarden opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet in beginsel aan de ambitiewaarde voor het gebiedstype worden voldaan. Daartoe moet, zonodig, eerst worden nagegaan of maatregelen mogelijk zijn om de geluidemissisie bij de bron (bijv. stil asfalt) terug te dringen. Als dat niet mogelijk is of onvoldoende resultaat geeft, moet worden onderzocht of in de overdracht maatregelen mogelijk zijn (verder van de (spoor)weg bouwen, geluidsschermen plaatsen e.d.). Als ook overdrachtmaatregelen onvoldoende effect hebben of niet mogelijk zijn, kan in bepaalde situaties onder voorwaarden een hogere waarde tot maximaal de plafondwaarde worden toegestaan. Voor het gebied Dalmeden kan niet worden voldaan aan de criteria die gelden voor het vaststellen van hogere waarden. Daarom is in de milieuaspectenstudie voor het bestemmingsplan Dalmeden de minimaal benodigde afstand berekent die aangehouden moet worden tussen de woningen en de weg zodat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en de ambitiewaarde.

De 48 dB-contour van de Beneluxlaan ligt op een afstand van 32 meter uit de weg-as. Bos zuid ligt buiten deze geluidcontour.

Voor de ontsluitingswegen, met een wettelijke snelheid van 60 km/uur, zijn berekeningen uitgevoerd bij welke verkeersintensiteit en verhardingstype de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt bereikt. De contouren waarbinnen geen woningen mogen worden geprojecteerd zijn bij de verschillende verhardingstypen als volgt:

fijn asfalt 8 meter;

klinkers 19 meter;

stille elementen verharding 6 meter.

Voor de overige 60 km/uur wegen alsmede voor de 30 km/uur wegen zal vanwege de geringe verkeersintensiteit in combinatie met de afstand tussen de weg en de rooilijn de geluidsbelasting (ruim) onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB liggen. Als bovenstaande afstanden in acht worden genomen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde en de ambitiewaarde voor dit gebied en is het aspect wegverkeerslawaai geen belemmering.

Railverkeerslawaai, Luchtvaartlawaai, Industrielawaai.

Het plangebied ligt niet binnen de wettelijk zone van een spoorweg, vliegveld of industrieterrein. De onderwerpen railverkeerslawaai, luchtvaartlawaai en industrielawaai behoeven daarom niet te worden getoetst.

pagina 1 0


ontwerp

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.5 Geur

In de toelichting op het plan Dalmeden is aangegeven dat het wonen in Dalmeden, zeker voor wat betreft de woningen die zich aan de rand bevinden, op belangrijke punten vergelijkbaar is met wonen in het buitengebied. In het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp wordt gesteld: "Het is dus niet zo dat de stadsrand wordt opgeschoven, maar er is juist voor gekozen om nieuwe uitdrukking te geven aan wonen in het buitengebied". Om deze reden wordt het redelijk geacht om niet strikt vast te houden aan de reguliere geurnorm voor woningen in de bebouwde kom, maar in de normstelling enigszins op te schuiven in de richting van de norm voor woningen in het buitengebied. Daarom heeft de Raad met de verordening "geurnormering Dalmeden" (vastgesteld op 9 september 2008) de geurnorm bij woningen in Dalmeden bepaald op 5 odourunits per kubieke meter lucht. Uit de toelichting bij de geurverordening kan worden opgemaakt dat de contour van 5 odourunits per kubieke meter lucht ligt buiten de woonbestemmingsvlakken in het plangebied Bos Zuid.

pagina 1 1


ontwerp

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Verklaring van de bestemmingen

Bestemming Wonen

Op gronden met deze bestemming mogen worden gebouwd: woningen met bijgebouwen, met inbegrip van ruimte voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Buiten de op de plankaart aangegeven bouwvlakken mogen geen bouwwerken worden opgericht. De grond buiten het bouwvlak is bedoeld voor tuin, verharding e.d.. Verder zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot maximale bebouwde oppervlakte en goot- en bouwhoogte en met betrekking tot de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Er zijn twee vlakken opgenomen waarvan de verkaveling nog niet vast staat. Hier is opgenomen dat er maximaal 4 woningen in het vlak gebouwd mogen worden. Tenslotte zijn er nog kavels voorzien van de aanduiding 'bijgebouwen'. Deze kavels zijn gekocht door de bewoners van de aangrenzende woningen aan de Bornsedijk c.q. Vlierbes en gaan deel uitmaken van de tuin van deze woningen. Op de betreffende gronden mogen bijgebouwen worden opgericht behorende bij de aangrenzende woning. Voor de kavels die voorzien zijn van de aanduiding 'bijgebouwen-1' en 'bijgebouwen-2' geldt een ruimere regeling. Op deze gronden waren aanvankelijk woningen gepland.

5.2 Toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels voor Bos

Hieronder vindt de toetsing van het plan aan de uitwerkingsregels van Bos plaats:

A. Het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp heeft als basis gediend voor het onderhavige uitwerkingsplan;

B. De maximale bouwhoogte in Bos Zuid is 12 meter. De in het bestemmingsplan Dalmeden opgenomen maximale bouwhoogte (15 m) is dan ook in acht genomen;

C . Op de plankaart zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de woningen gebouwd moet worden;

D. In de regels is bepaald dat buiten het bouwvlak geen bouwwerken mogen worden opgericht;

E. De bestaande te handhaven bomen zijn op de plankaart aangegeven;

F. Volgens het bestemmingsplan Dalmeden mogen in deelgebied Bos maximaal 68 woningen worden gerealiseerd;

G. De 48 dB contour van de Beneluxlaan ligt op een afstand van 32 meter uit de wegas. De bouwvlakken in Bos Zuid liggen buiten deze contour;

H. Er is op de plankaart een oppervlakte opgenomen dat maximaal bebouwd mag worden met hoofdgebouw exclusief aan-/uitbouwen en bijgebouwen;

I. De bouwkavels zijn van zodanige omvang dat zelfs bij volledige benutting van de maximale bebouwing er voldoende ruimte blijft voor parkeerruimte op eigen terrein. Bouwaanvragen binnen de deelgebieden worden getoetst aan de parkeernormen zoals vastgelegd in de gemeentelijke parkeernota. Aan de bouwvergunningen zal een voorschrift worden gekoppeld met betrekking tot realisatie van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;

J. De bestaande bomen zijn op de plankaart aangegeven. Deze bomen en het bestaande bos zijn bestemd tot groen;

K. Binnen het plangebied is geen milieucontour van een agrarisch bedrijf aanwezig;

L. Voor het deelgebied Bos Zuid worden ontwikkelcriteria opgesteld;

Voor deelgebied Bos zijn geen verdere specifieke uitwerkingsregels vastgesteld.

pagina 1 2


ontwerp

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Op 30 maart 2001 is tussen provincie en gemeente een bestuursovereenkomst aangegaan in het kader van Ruimte voor Ruimte (RvR). Kern van deze bestuursovereenkomst is de ontwikkeling van een ca. 68 hectare groot gebied t.b.v. de woningbouw teneinde uit de opbrengsten vanuit deze grondexploitatie bij te dragen in de schadeloosstelling van agrariërs, die besluiten de bedrijfsvoering te staken en op grond daarvan schadeloos gesteld worden voor de sloop van stallen. Voor Dalmeden is een kostendekkende grondexploitatie opgesteld, welke correspondeert met de uitgangspunten zoals in het bestemmingsplan zijn verwoord. De grondexploitatie is in augustus 2006 per 01.01.2006 opgesteld en is in november 2006 door de Raad vastgesteld. De grondexploitatie is op 10 juni 2015 per 01.01.2015 voor het laatst door de Raad herzien. Het bruto woongebied van Dalmeden is ongeveer 42,4 hectare, waarvan 33,2 hectare uitgegeven zal worden. De gemeente heeft het totale exploitatiegebied in bezit. In 2008 is begonnen met het bouwen woonrijp maken van het gebied. Tot en met 2015 zijn er al meerdere deelgebieden bouwrijp gemaakt. In de hoofdstructuur wordt 9 hectare gereserveerd voor de beken (temporeel en permanent) en 17 hectare voor de openbare ruimte. Verder worden de plankosten, de bodemsaneringen, de afdrachten aan de provincie en afdrachten aan de verschillende reserves meegerekend. In 2008 is gestart met de uitgifte van de 33,2 hectare terrein. Tot en met 2014 is er ongeveer 5,1 hectare verkocht. Eén van de gebieden die nu uitgewerkt en uitgegeven wordt is deelgebied Bos Zuid. Bij dit bestemmingsplan wordt de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd middels de in de grondexploitatie opgenomen uitgangspunten.

pagina 1 3


ontwerp

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ter voldoening aan de in het bestemmingsplan Dalmeden voorgeschreven uitwerkingsprocedure wordt het ontwerp-besluit tot uitwerking met de daarbij behorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Hierbij moet worden opgemerkt dat in het bestemmingsplan Dalmeden weliswaar is voorgeschreven dat de terinzagelegging gedurende vier weken moet plaatsvinden, maar dat gekozen is voor een termijn van zes weken omdat deze in overeenstemming is met de in de Algemene wet bestuursrecht gehanteerde termijn.

pagina 1 4


ontwerp

Regels

pagina 1 5


ontwerp

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plankaart

De tekening, deel uitmakende van het bestemmingsplan Dalmeden, uitwerking Bos zuid, tekening nr. NL.IMRO.0164.BPU0085i-0201

pagina 1 6


ontwerp

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 2 Wonen

2.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep/aan huis verbonden bedrijf;

b. aan-/uitbouwen en bijgebouwen;

met daaraan ondergeschikt:

c. tuinen, erven en terreinen;

d. verhardingen;

met de daarbij behorende:

e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

2.2 Bouwregels

a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;

b. een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;

c. er mag maximaal 1 hoofdgebouw binnen het bouwvlak worden gebouwd, echter indien in het bouwvlak de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven, mag maximaal dit aantal woningen in een bouwvlak worden gebouwd;

d. indien op de plankaart de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' is opgenomen mag de totale oppervlakte van het hoofdgebouw (exclusief aan-/uitbouwen en bijgebouwen) niet meer bedragen dan de op de plankaart aangegeven oppervlakte;

e. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte', mag niet worden overschreden;

f. de goothoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte', mag niet worden overschreden;

g. aan-/uitbouwen en bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;

h. de oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen mag per perceel niet meer bedragen dan:

1. 50 m2 voor percelen met een grootte tot en met 500 m2

2. 75 m2 voor percelen groter dan 500 m2

3. 100 m2 voor percelen groter dan 1000 m2

met dien verstande dat de oppervlakte van de aan-/uitbouwen en bijgebouwen die op dat gedeelte van het bouwperceel zijn of worden gebouwd, waar het hoofdgebouw nog volgens het bepaalde in artikel 2.2 onder c als hoofdgebouw vergroot kan worden, niet wordt gerekend tot de gezamenlijke oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen;

i. in afwijking van het bepaalde onder h geldt dat de gronden die voorzien zijn van een bouwvlak met de aanduiding 'bijgebouwen' uitsluitend bebouwd mogen worden met bijgebouwen, waarbij geldt dat de gezamenlijke oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen op het totale perceel, dat bestaat uit het oorspronkelijk bij het hoofdgebouw behorende perceel tezamen met het perceel dat voorzien is van de aanduiding 'bijgebouwen', maximaal 100 m2 mag bedragen en met dien verstande dat de oppervlakte van de aan-/uitbouwen en bijgebouwen die op dat gedeelte van het bouwperceel zijn of worden gebouwd, waar het hoofdgebouw nog volgens het bepaalde in artikel 2.2 onder c als hoofdgebouw vergroot kan worden, niet wordt gerekend tot de gezamenlijke oppervlakte aan aan-/uitbouwen en bijgebouwen;

j. in afwijking van het bepaalde onder h geldt dat de gronden die voorzien zijn van een aanduiding 'bijgebouwen-1' uitsluitend bebouwd mogen worden met bijgebouwen, met een maximum totale oppervlakte van 75 m2;

k. in afwijking van het bepaalde onder h geldt dat de gronden die voorzien zijn van een aanduiding 'bijgebouwen-2' uitsluitend bebouwd mogen worden met bijgebouwen, met een maximum totale oppervlakte van 100 m2;

l. de bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 5 meter;

m. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;

pagina 1 7


ontwerp

n. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 6 meter bedragen, met uitzondering van terreinen erfafscheidingen die maximaal 1 meter hoog mogen zijn, tenzij de afscheiding achter de voorgevel of het verlengde daarvan wordt geplaatst. In geval de plaatsing achter de voorgevel of het verlengde daarvan geschiedt, mag de hoogte niet meer dan 2 meter bedragen.

2.3 Aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf

Het is toegestaan om binnen de woning een aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf uit te oefenen. Hieronder wordt verstaan: een dienstverlenend dan wel ambachtelijk beroep, dat in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hiervoor gelden de volgende bepalingen:

a. Het aan huis verbonden beroep / aan huis verbonden bedrijf mag uitsluitend worden uitgeoefend door een bewoner van het hoofdgebouw op hetzelfde bouwperceel;

b. Er mag geen hinder worden of kunnen worden toegebracht aan het woonmilieu;

c. Er mag niet meer dan 1/3 van de oppervlakte van de woning en de bij deze woning behorende aan/uit- of bijgebouwen voor de beroepsuitoefening worden gebruikt, met een maximum van 40 m2;

d. Het mogen geen zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreffen, ten gevolge waarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeervoorzieningen, noodzakelijk worden.

pagina 1 8


ontwerp

Hoofdstuk 3 Overgangs- en slotregels

Artikel 3 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Bestemmingsplan Dalmeden, uitwerking Bos Zuid.

pagina 1 9

bestemmingsplan dalmeden, uitwerking bos zuid · uitwerkingsplan bestemmingsplan dalmeden,...

Documents