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BetriebskostenFehler erkennen – Fehler vermeiden
Rechtsanwalt Olaf SchneiderEuropastr. 17 │53175 Bonn
Tel 0228 53 68 643
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RA O.Schneider
Betriebskostenabrechnung• Rechtsgrundlagen:• a) Betriebskostenverordnung ( BtrKV)• b) §§ 556, 556 a; 560 BGB• c) Mietvertrag
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§ 1 BetrKV
• § 1 BetrKV• (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das
Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
• (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:• 1.die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und
Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),2.die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
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§ 2 BetrKV
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, (Grundsteuer)
2. die Kosten der Wasserversorgung, Wasserverbrauchs, Verbrauchserfassung
3. die Kosten der Entwässerung, Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
4. die Heizkostenkosten
5. die Kosten der Warmwasserversorgung
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Kosten des Betriebs des Personen u Lasenaufzugs
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§ 2 BetrKV
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. die Kosten der Gartenpflege
11. die Kosten der Beleuchtung, (Außenanlage u. gemeinsam genutzte Gebäudeteile)
12. die Kosten der Schornsteinreinigung
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§ 2 BetrKV
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,( Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflicht-versicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug)
14. die Kosten für den Hauswart, Vergütung Sozialbeiträge nicht für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung ; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden
15. die Kosten Antennenanlage, Breitbandkabelnetz
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
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§§ 556,556a BGB
• Abrechnungspflicht • Abrechnungsfrist• Abrechungsmaßstab (qm)• Einwendungen ( Frist)• Anpassung der Vorauszahlung
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Abrechnung
• Formell ordnungsgemäße Abrechnung:- § 259 BGB Mindestangaben :- Zusammenstellung der Gesamtkosten- Angabe ( u. Erläuterung) des
Verteilerschlüssels- Berechnung des Anteils des Mieters- Abzug der Vorauszahlungen
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formell ordnungsgemäße Abrechnung
• formell ordnungsgemäße Abrechnung= Mieter muss Abrechnung rechnerisch nachvollziehen können
• Liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann Vermieter nach Abrechnungsfrist ( § 556 Abs. 3 BGB = 1 Jahr) Abrechnung nicht mehr korrigieren!
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Einwendungen gegen die Abrechnung
• Nach § 556 a innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung.
• Belegeinsicht erforderlich• Fehler und Auswirkung konkret benennen
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Mögliche Fehlerquellen
• Abrechnungsmaßstab falsch• Abrechnung enthält Positionen, die nicht
umlegbar sind• Abrechnung enthält Positionen die nicht
vereinbart sind • Abrechnung enthält keinen Vorwegabzug bei
gemischt genutzten Gebäuden• Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot
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Abrechnungsmaßstab
• Vereinbart (Mietvertrag)• Erste Abrechnung• Jahrelange Übung• § 556 a Abs. 1 BGB Wohnfläche
( Grundsteuer-Eigentumswohnung) ● HkVo ( Verbrauchsanteile / Flächenanteile)
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Wirtschaftlichkeitsgebot
• Vermieter ist verpflichtet auf ein angemessen Kosten- Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.
• -Voraussetzung Schuldverhältnis (Mietvertrag) besteht bei Abschluss eines Vertrages.
• Inhalt: Würden die gleichen Leistungen von anderem Dienstleister für VM zumutbar zu günstigeren Konditionen angeboten werden ?
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Abfluss- kontra Leistungsprinzip
• Liegen Rechnungen vor• Abfluss oder Leistungsprinzip= welchen Zeitraum betreffen die Rechnungen
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Fälligkeit des SaldosAnpassung der Vorauszahlung
• Der Abrechnungssaldo ist sofort fällig(Hinweis auf Abrechnung sinnvoll)
Anpassung der Vorauszahlung § 560 Abs. 4 BGB Windhund -Prinzip
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§ 2 BetrkV Nr. 1
laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
(Grundsteuer- Abrechnungsvereinbarung beachten)- WEG Anlage)
Garagenflächen!
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§ 2 BetrKV Nr. 2 , 3, 5
• Kosten der Wasserversorgung• Verbrauch, Verbrauchserfassung,• Eichkosten ( Nr. 3)• Legionellenprüfung Nr. 5
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§ 2 BetrKV Nr. 4 und 6, Nr. 12
• Heizkosten,• Wartung – Keine Reparaturen
(Vollwartungsverträge beachten), Schornsteinfeger, (Nr. 12!)
• Contracting (Ist das vereinbart?)
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§ 2 BetrKV. Nr. 7
• Aufzug Verteilung auch ErdgeschoßmieterÜberwachung , Pflege, Reinigung
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§ 2 BetrKV. Nr. 8 ; I
• Sraßenreinigung und Müllbeseitigung• Straßenreinigung – öffentliche Straßen
(Gebührenbescheid)• Reinigung der Wege u Straßen auf dem
Grundstück = Kosten Hausmeister , Kosten Gartenpflege
• Anschaffung Geräte zur Schnee- u. Eisbeseitigung nein
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§ 2 BetrKV. Nr. 8; II
• Müllentsorgung:• Sperrmüll ?• Mülltrennung ? • Tonnenkapazität vs. Wirtschaftlichkeitsgebot• Gartenabfälle = Kosten der Gartenpflege• Vorerfassung bei gewerblicher Nutzung• Wirtschaftseinheit
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§ 2 BetrKV. Nr. 9
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten, Lohnkosten etc.Reinigungsmittel jaReinigungsgeräte neinUngezieferbekämpfung Sonderreinigungen nein ( Hochwasser , Bau,
Fassadenreinigung )
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§ 2 BetrKV. Nr. 10
• Gartenpflege• Gehölzschnitte ja• Gehölzerneuerung, Neuanpflanzungen ja
extra geregelt• Spielplatzpflege Flächen ausschließlich einer Partei zugeordnet,
dann keine Umlegbarkeit
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§ 2 BetrKV. Nr. 11
• Kosten der Beleuchtung
• Stromkosten auch Garagen , Parkplätze• Keine Kosten f. Glühbirnen ( Leuchtmittel)
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§ 2 BetrKV. Nr. 13
• Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser-
sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
Nicht abschließend aufgezählt.
Wirtschaftlichkeitsgebot
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§ 2 BetrKV. Nr. 14
• Hauswart• Positive Beschreibung schwierig• Negative Abgrenzung• Keine Instandhaltung, keine Erneuerung, keine
Schönheitsreparaturen, keine Hausverwaltung
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§ 2 BetrKV. Nr. 15
• Gemeinschaftsantennenanlagen, Breitbandkabel
• Strom, Versorgung, Mietkosten, Wartung• Strom muss gesondert ermittelt werden• Keine Anschlusskosten!!
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§ 2 BetrKV. Nr. 16
• Kosten des Betriebs der Einrichtung f. Wäschepflege
• Muss allen Mietern zugänglich sein,• Keine Münzeinnahmen - sonst müssen diese
angerechnet werden- Ausschluss des Nr. 16
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§ 2 BetrKV. Nr. 17
• Sonstige Betriebskosten
alle denkbaren benennen Kosten der DachrinnenreinigungKosten RauchmelderFeuerlöscher, Rach- BrandmeldeanlagenBlitzschutzanlagen
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