BIENES Y CLASES DE BIENES

Se entiende por bienes todos los objetos, cosas, construcciones, muebles, enseres, maquinas, etc.,

que son susceptibles de tener derecho de propiedad a favor de personas naturales y jurídicas.

Además este derecho de propiedad puede ser transferido a otra persona en cualquiera de sus

modos.

BIENES MUEBLES: Son bienes que se pueden transportar o mover de un sitio para otro (vehículos,

maquinas, muebles, enseres, semovientes, etc.).

BIENES INMUEBLES: Son bienes que no se pueden mover o transportar de un lugar a otro, sin que

se altere la configuración o esencia del mismo (casas, apartamentos, locales, etc.).

BIENES INMUEBLES POR ADHERENCIA: Son bienes muebles (en su estado original), que son

instalados en inmuebles y forman parte integral de este para su normal uso o funcionamiento (aire

acondicionado, bombas, ascensores, cajas fuertes).

TEORIAS DEL VALOR

Este tema está basado en la diferentes publicaciones del profesor Ingeniero Brasileño José Carlos

Pellegrino, y de las publicaciones del economista Colombiano Oscar Armando Borrero Ochoa.

En términos generales se presentan dos teorías del valor para la valoración de inmuebles, la teoría

plurivalente y la teoría univalente.

TEORÍA PLURIVALENTE: Se confiere al valor un carácter subjetivo, y se presenta todo tipo de valor

como:

1. Valor comercial.

2. Valor de hipoteca.

3. Valor contable.

4. Valor catastral.

5. Calos de costo.

6. Valor de uso.

7. Valor de venta.

8. Valor de inversión.

9. Valor intrínseco.

10. Valor en marcha, etc.

El principal representante de esta teoría en Sudamérica es el Brasileño Carlos Berrini, quien dice

que no somos capaces de definir lo que es el valor, porque depende de variadas causas, siendo

estas de tipo psicológico y por lo cual no se pueden medir o comparar.

Otro representante de esta teoría es el ingeniero uruguayo Pío Braem según el cual el valor no es

una noción puramente subjetiva que se pueda determinar en forma directa, sino que es un

concepto complejo en el cual hay muchos elementos síquicos que no se pueden someter a la

lógica del cálculo.

TEORÍA UNIVALENTE: Se confiere al valor un carácter objetivo, que se puede medir o calcular con

la aplicación de algunas técnicas y métodos.

Se sostiene que el rigor del avalúo es independiente de su finalidad, porque avaluar es ya una

finalidad. Del mismo modo que la topografía mide la tierra sin importar su destino. El

representante más reconocido de esta teoría es el Ingeniero Brasileño José Carlos Pellegrino.

Al respecto en el año 1949 se reunió en Lima la Primera Convención Panamericana de Avalúos en

la cual se adoptaron las siguientes recomendaciones:

• El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera que sean los fines para

los cuales es avaluado.

• Este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más pronto posible al

mismo.

• El grado de precisión de una valuación es función directa de la finalidad para la cual se

realiza.

Según lo anterior la teoría acogida fue la univalente para todos los participantes de la Convención

en la cual participaron representantes de Colombia y hasta la fecha no se ha tomado una

recomendación diferente.

VALOR: Se define como el precio más probable de transacción en condiciones normales de

mercado.

De lo anterior se deduce que:

• Es una ciencia probabilística, porque aplica los métodos de estadística, economía y

sociología.

• Se apunta a una transacción comercial, es decir a una compra – venta real.

• Es un mercado normal, o sea, libre de presiones para el comprador o vendedor.

PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual un bien mueble o inmueble es transado.

VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto en dinero que una propiedad alcanzaría en un

mercado abierto (libre) en un plazo razonable.

PRECIO DE MERCADO: Es el precio que se paga por una propiedad sin considerar los motivos, las

presiones y la inteligencia.

VALOR DE USO: Se aplica a inmuebles con usos especiales y utilidad particular, pues se mide el

valor en relación al uso específico.