birj bolsa de imÓveis do rio de janeiro empresa … · este laudo de avaliação constitui-se de...

Laudo Nº 45.074/14-SP

BIRJ – BOLSA DE IMÓVEIS DO RIO DE JANEIRO EMPRESA BRASILEIRA DE AVALIAÇÕES

LAUDO TÉCNICO DE VALOR DE MERCADO

www.birj.com.br : Rio de Janeiro – RJ +55 21 2224-6999 São Paulo – SP +55 11 3813-8811

RIONIL COMPOSTOS VINÍLICOS LTDA




Laudo Nº 45.074/14-SP Data da Vistoria: 13/10/2014

Finalidade: venda em condições normais de mercado e venda ordenada

Solicitante / Cliente: Rionil Compostos Vinílicos Ltda.

Dados do Imóvel:

Localização:

Endereço: Rua Tuiucuê nº 50, apto. 111 – 11º andar, Edifício Port

Royal

Bairro: Jardim da Saúde CEP: 04149-130

Município: São Paulo – SP

Área Útil da unidade (m²) Área Total Construída (m²)

216,52 291,41

Categoria: imóvel urbano residencial unifamiliar - unidade autônoma em condomínio

Metodologia: Método Comparativo de Dados de Mercado

Grau de Fundamentação Grau de Precisão

--------------------------------------------------------- -----------------------------------------------------------

Resultado da Avaliação do Imóvel:

Valor de Mercado para Venda Valor para Venda Ordenada

R$1.280.000,00 R$960.000,00

Valor de Locação Mensal (R$)

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Data Base: outubro / 2014




1- APRESENTAÇÃO

A BIRJ - Bolsa de Imóveis do Rio de Janeiro - Empresa Brasileira de Avaliações foi

criada em 1939, possuindo, também, escritório em São Paulo desde 1967.

Com 75 anos de atuação no mercado de avaliações, já realizou mais de 200.000 estudos

em todo o território nacional.

Dedica-se única e exclusivamente a avaliações patrimoniais (imóveis, máquinas e

equipamentos, estudos de viabilidade, vocação imobiliária, etc.), não possuindo interesse

direto no mercado (compra, venda e locação).

A BIRJ não adota em seus orçamentos, percentuais sobre o valor do bem, não havendo

interesse, portanto, na determinação do valor final da avaliação. Por tais razões, seus

laudos são imparciais e confiáveis.

Os trabalhos de avaliação são sempre realizados por uma Comissão de Avaliação

composta por profissionais experientes e especializados, pertencentes ao seu corpo

técnico, sem subcontratações de terceiros, no intuito de preservar a qualidade,

confiabilidade e confidencialidade, necessárias aos trabalhos de avaliação.

Os Laudos de Avaliação, Pareceres Técnicos, Estudos ou Relatórios são elaborados

seguindo conceitos e padrões próprios de rigidez, seriedade e isenção, definidos como

primordiais desde a sua fundação, atendendo ainda as normas da ABNT – Associação

Brasileira de Normas Técnicas, sendo acompanhados de ARTs (Anotações de

Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia,

Arquitetura e Agronomia).

A BIRJ, através do rigor de sua conduta e filosofia, criou um conceito no mercado de

avaliações: PROBIDADE E PROFICIÊNCIA, garantindo aos seus trabalhos seriedade e

isenção.




2- PREMISSAS

O imóvel, objeto desse Laudo de Avaliação, foi considerado livre e desembaraçado de

quaisquer ônus ou comprometimentos (títulos, hipotecas, ações, contratos de locação,

etc.) que impeçam ou imponham restrições à sua comercialização ou utilização, sendo

considerado como possuidor de documentação pública legalizada.

As informações, documentação e demais elementos fornecidos pelo solicitante

contratante (ou por seus representantes credenciados) foram admitidas como

verdadeiras e confiáveis.

Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos documentos

apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos.

As informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram também

consideradas como honestas e confiáveis.

Este Laudo de Avaliação constitui-se de peça única, não devendo, portanto, qualquer

informação parcial ser tomada como conclusiva.

Os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas, medidas, vagas de veículos,

etc.) foram informados por escrito ou verbalmente pelo solicitante ou seus prepostos,

sendo considerados como verdadeiros.

As medidas e áreas são superficialmente checadas “in loco”, quando possível.

O imóvel é vistoriado para o fim específico de avaliação de mercado, com enfoque às

características aparentes na data da vistoria, considerando-se que toda a sua estrutura

construtiva, elétrica e hidráulica encontra-se em bom estado, utilizável, salvo

observações no corpo do presente trabalho.

A aplicação de diferentes metodologias não se sobrepõe à visão geral do imóvel como




um todo dentro do mercado, onde a Lei da Oferta e da Procura nem sempre segue a

lógica das diferentes metodologias técnicas propostas ou a soma de valores específicos

e / ou individualizados.

A Comissão de Avaliação analisa sempre o imóvel como um todo, sensível à Lei da

Oferta e da Procura, podendo adotar ou não o que é proposto pelas metodologias

citadas abaixo.

3- REFERÊNCIAS NORMATIVAS

Esta Avaliação foi desenvolvida também, em conformidade com os conceitos, métodos e

procedimentos gerais da Norma Brasileira NBR-14.653-2:2011 “Avaliação de Bens Parte

2: Imóveis Urbanos”, relativa aos Serviços Técnicos de Avaliação da ABNT - Associação

Brasileira de Normas Técnicas.

A modalidade do trabalho está definida como laudo de avaliação simplificado e de uso

restrito, dispensado de especificação, conforme determinações normativas.

4- METODOLOGIA

De acordo com as referências normativas, atendendo a finalidade e objetivo da avaliação

do bem, conforme definido pelo solicitante, adotou-se o “Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado”, através do qual o valor de um imóvel é determinado a partir da

análise técnica do comportamento do mercado imobiliário relativo a imóveis

assemelhados, de mesmo segmento e que estejam enquadrados no mesmo universo

mercadológico.

Os principais “Elementos de Referência” pesquisados encontram-se em anexo.




Por esse processo, o valor do imóvel é definido através de comparações diretas com

outros similares, cujos dados (dimensões, características físicas, valor, etc.) estejam

disponíveis no mercado imobiliário local, procedendo-se às devidas adequações técnicas

às características do imóvel avaliando, ponderando-se os atributos que, intrínseca ou

extrinsecamente, exerçam influência na formação do valor.

Valor de Mercado, conforme o objetivo deste estudo, é a expressão monetária do bem na

data de referência da Avaliação, representado por livre negociação entre partes

desejosas, mas não compelidas a efetivá-la, independentemente de quaisquer

constrangimentos, sendo ambas as partes conhecedoras do imóvel com suas

potencialidades e limitações, e das condições mercadológicas do segmento ao qual o

mesmo esteja integrado.

Valor na Condição Ordenada (Venda Rápida ou Liquidação Forçada) deve ser entendido

como um patamar realista, exequível de maneira mais ágil, à vista, considerando a

premissa da necessidade de venda do imóvel.

Toda avaliação de imóvel reflete uma convicção de valor, vale dizer, de certo grau de

subjetividade do avaliador. A sensibilidade do técnico em captar os fatores que valorizam

ou desvalorizam um determinado imóvel num momento específico, constitui condição

inicial para uma boa avaliação. Por esta razão, a BIRJ tem como procedimento essencial

a instituição de Comissões de Avaliação para a determinação de valores, a fim de

minimizar os efeitos da subjetividade individual.

Nessa avaliação, vamos aliar a experiência da BIRJ com a metodologia proposta pelas

normas específicas para avaliações de imóveis, focando sempre a inexorável Lei da

Oferta e da Procura.




5- DOCUMENTAÇÃO

Foram compulsados os seguintes documentos:

- Mapas de Localização e Zoneamento

- Cópia da Matrícula nº 159.144 do 14º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP

- Cópia da Certidão de Dados Cadastrais de IPTU/2014

Como rotina dos trabalhos de Avaliação, a BIRJ coleta, seleciona e armazena

informações provenientes de diversas origens, tais como: matéria veiculada pela

imprensa, publicações especializadas, índices de preços da construção civil, consultas a

construtores, incorporadores e operadores de mercado imobiliário de cada região, dados

coletados "in-loco" e informações do seu próprio cadastro, o qual é mantido

permanentemente atualizado.

Na vistoria do imóvel são levantadas suas principais particularidades, de forma a permitir

aos integrantes da Comissão de Avaliações, um contato tão próximo quanto possível

com o objeto em Avaliação. Por tal razão, a documentação disponível, principalmente

plantas e fotografias, são de fundamental importância.

6- LOCALIZAÇÃO DO BEM

A unidade em estudo, apartamento nº 111, encontra-se no 11º andar do “Edifício Port

Royal”, localizado na Rua Tuiucuê n.º 50, na quadra delimitada pelas Ruas André

Mendes, Marcos Fernandes e Artur Thiré, Jardim da Saúde, Município de São Paulo-SP,

CEP: 04149-130.

Apresenta-se cadastrado junto a Prefeitura de São Paulo sob a Inscrição Municipal nº

046.159.0148-8.

O Edifício dista, em linha reta, cerca de 400 metros das Avenidas Prof. Abraão de Morais

e Bosque da Saúde, 500 metros do Shopping Plaza Sul e da unidade do Hipermercado

Carrefour, 600 metros da Av. do Cursino, dentre outras.




7- CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO

A Rua Tuiucuê, para a qual o Edifício Port Royal apresenta sua frente, é uma via do tipo

local, asfaltada, com intensidade de tráfego reduzida, iniciando-se na Rua Artur Thiré com

término na Praça Hiyoshi Ihara, medindo menos de 300 metros em toda sua extensão.

Desenvolve-se, no trecho do imóvel, em pista simples asfaltada, com mão dupla de

trânsito, em traçado retilíneo, sobre perfil plano. Apresenta urbanização total, com

calçamento lateral predominante em elementos intertravados de concreto, além de guias,

sarjetas, iluminação pública e outros, medindo cerca de 15 metros de largura entre

alinhamentos confrontantes.

Região com urbanização completa, servida nos arredores por linhas de transporte

coletivo, principalmente ao longo das Avenidas Prof. Abraão de Morais e do Cursino, que

oferecem, ainda, uma boa infraestrutura de comércio e estabelecimentos de prestação de

serviços.

A microrregião caracteriza-se pela utilização quase que exclusivamente residencial, em

sua maioria de imóveis unifamiliares de médio a médio/alto padrão, dotada ainda de

alguns edifícios de apartamentos de médio a alto padrão.

7.1- PADRÃO DA REGIÃO

Popular - Baixo - Médio X Alto X

7.2- TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

Residencial X Comercial X Industrial - Serviços X




7.3 - INFRAESTRUTURA URBANA

Água X Rede Elétrica X Gás X Telefone X

Iluminação X Guias/Sarjetas X Pavimentação X Esgotos X

8- EDIFÍCIO

Denominação Edifício Port Royal

Blocos 01 - único Número de Pavimentos 20

Circulação Vert. 02 elevadores/escada Idade Aparente 20 anos

Piscina X Playground X Salão Festas X Academia/Ginástica X

Sauna Churrasqueira X Quadra Espaço Gourmet X

9- UNIDADE – APTº Nº 111

Utilização Residencial X Comercial - Industrial - Serviços -

Padrão Alto Superior X Médio X Simples -

Conservação Ótimo Bom X Regular - Ruim -

Idade aparente (anos) 15 Vagas de garagem 03

Áreas (m²) Total 291,41 Comum 74,89 Privativa 216,52

Nota: as áreas acima mencionadas foram extraídas da cópia da matrícula fornecida (anexada abaixo). Não

foram fornecidos documentos relativos às vagas de garagem, sendo que na matrícula não há alusão as

mesmas.




10- CONSIDERAÇÕES GERAIS

O imóvel em estudo encontra-se inserido em bairro de padrão médio/alto, próximo a

importantes vias da cidade, em macrorregião onde a oferta de estabelecimentos

comerciais, de serviços e institucionais, pode ser considerada satisfatória.

O “Edifício Port Royal”, de padrão médio/alto, com cerca de 20 anos, apresenta-se em

bloco único, com 20 pavimentos, sendo: 02 subsolos, térreo, 16 andares tipo e 01

cobertura duplex, possuindo a seguinte composição principal:

- Subsolos: garagens coletivas, bicicletário e depósitos individuais;

- Térreo: portaria, saguão de entrada/espera social, salão de festas dotado de copa, três

banheiros sociais, depósitos, copa para funcionários, sala fitness e, na parte externa,

espaço gourmet com churrasqueira e banheiros, piscina, playground e lounge coberto no

corredor que liga à piscina;

- Andares tipo: um apartamento por andar

- cobertura duplex;

- Ático: casa de máquinas dos elevadores, caixa d’água e barrilete.

A circulação vertical é procedida por 02 elevadores (Atlas – capacidade para até 7

pessoas) e escada com portas corta-fogo.

O Apartamento 111, sito no 11º andar, apresenta a seguinte composição básica: hall de

entrada social, ampla sala living conjugada com sala de jantar, dotada de duas varandas,

lavabo, corredor de distribuição, 04 dormitórios (sendo 01 suíte máster com closet), copa

conjugada com cozinha, além de área de serviço dotada de dependências para

empregados (dormitório e WC). O imóvel encontra-se em bom estado de conservação,

dotado de armários planejados em alguns dormitórios, piso predominante em carpete de

madeira, forros em gesso, dentre outros. A parte destinada aos dormitórios e cozinha

aparenta reforma recente (+/- 3 a 5 anos), com substituição do piso e armários.

Com relação ao mercado imobiliário e as perspectivas de liquidez do bem, apesar da

predominância de residências unifamiliares na microrregião, notou-se um número




considerável de oferta de apartamentos, algumas delas, inclusive, situadas no próprio

Edifício Port Royal, valendo destacar que aludido edifício conta com apenas uma unidade

por andar, o que acarreta na majoração do valor condominial. Entretanto, o imóvel situa-

se em andar alto e sofreu, aparentemente, reforma em algumas de suas dependências.

Dessa forma, analisando-se tais fatores, pode-se esperar por uma condição de liquidez

de médio a longo prazo para a unidade em estudo.

Observação Importante: Não foi fornecida documentação de propriedade das 03 vagas

de garagem pertencentes à unidade. Contudo, tendo em vista tratar-se de número

padrão de vagas no Edifício, conforme informações obtidas no local, considerou-se, para

fins deste estudo, que o imóvel conta com 03 vagas de garagem, em locais determinados

nos subsolos.

11- ESTIMATIVA DE VALORES

Com base nos dados acima mencionados e em pesquisas expeditas realizadas no local,

A V A L I A M O S o imóvel - Apto. 111 – 11º andar, com 216,52 m² de área privativa e

291,41 m² de área total, com 03 vagas de garagem, situado no Edifício Port Royal, sito

à Rua Tuiucuê n.º 50, bairro Jardim da Saúde, Zona Sul da cidade de São Paulo/SP,

nos seguintes valores:

. Valor para Venda em Condições Normais: R$ 1.280.000,00 (um milhão duzentos e

oitenta mil reais);

. Valor para Venda Ordenada: R$ 960.000,00 (novecentos e sessenta mil reais).




12- ANEXOS

Integram o presente Laudo os seguintes anexos:

- Fotografias

- Mapa de Localização e Zoneamento

- Elementos de Referência

- Cópia da Matrícula do Registro de Imóveis

- Cópia da Certidão de IPTU/2014

13- RESPONSAVEL TÉCNICO

O presente serviço é exclusivo do solicitante pelo prazo de 180 dias a contar desta data,

sendo o seu conteúdo confidencial por prazo indeterminado.

São Paulo, 17 de outubro de 2014.

BIRJ - BOLSA DE IMÓVEIS DO RIO DE JANEIRO EMPRESA BRASILEIRA DE AVALIAÇÕES

CREA 17.286

CYRO CAMACHO GONÇALVES

Engenheiro Civil - CREA 71.340




ASPECTOS DA RUA TUIUCUÊ NO TRECHO DO IMÓVEL




VISTAS DO EDIFÍCIO E PORTARIA




SALA DE ESTAR

SALA DE JANTAR




DORMITÓRIO/ESCRITÓRIO

HALL DE DISTRIBUIÇÃO




DORMITÓRIOS




VISTAS DA SUÍTE MASTER




COPA/COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO




HALL DE ENTRADA SOCIAL DO EDIFÍCIO




SALÃO DE FESTAS E ESPAÇO GOURMET




LOUNGE E PISCINA




SALA FITNESS E ACESSO GARAGENS




ESTUDO DE VALORES

Com base na metodologia proposta no item 4 deste Laudo, o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, relacionamos nas “Fichas de Pesquisa” (em anexo), os

elementos comparativos pesquisados, incluindo amostras situadas em outros locais com

vocação ocupacional semelhante.

A adequada aplicação desse método impõe a necessidade de uma correta interpretação

do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento analisado e o

saneamento dos dados obtidos em pesquisa, através de homogeneização técnica, de

forma a atingir o grau de precisão pretendido.

HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

De acordo com a metodologia inicialmente proposta, o valor de venda do imóvel será

obtido através do “Método Comparativo de Dados de Mercado”, ou seja, pela

comparação com outras propriedades, de diferentes dimensões e áreas, situados na

região, com semelhante vocação ocupacional, cujos preços sejam conhecidos no

mercado imobiliário.

Os valores dos elementos pesquisados, descritos nas Fichas de Pesquisa, em anexo,

foram homogeneizados tecnicamente, visando adequá-los às características do imóvel

em análise e, em seguida, tratados estatisticamente, de forma a aumentar o grau de

confiabilidade do valor a ser consignado e, consequentemente, o nível de precisão da

avaliação. Para a homogeneização dos valores, foram aplicados os seguintes fatores:

Fator de fonte (Ff)

Corrige o valor unitário em função da elasticidade natural admitida pelo mercado para

negociação à vista. Diferencia, ainda, as ofertas das negociações efetivas, variando entre

10 e 20%.

Fator de área (Far)

Corrige o valor unitário através da influência da área do elemento comparativo em relação

ao imóvel em estudo. Para tanto, utilizou-se uma das seguintes expressões, extraídas do




livro “Engenharia Legal e de Avaliação” do Professor Sergio Antonio Abunahman, amplamente divulgado e utilizado por peritos:

Fa = ( ar ) 1/4 , quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

a

Fa = ( ar ) 1/8 , quando a diferença entre as áreas for superior a 30%

a

Onde:

Fa = fator de área

a = área do imóvel avaliando

ar = área do elemento de referência.

Fator de localização (Floc)

Corrige o valor unitário através da transposição do elemento pesquisado para o local do

imóvel em questão, pela aplicação da seguinte relação, com base na Planta Genérica de

Valores do Município e observações in loco:

Floc = Io , onde:

I

o = Vo do local do imóvel avaliando

= Vo do local dos elementos de referência.

Fator de vaga (Fvg)

Corrige o valor unitário dos elementos, em função da disponibilidade de vagas de garagem

dos mesmos frente ao imóvel avaliando.

Fator padrão construtivo (Fpc)

Ajusta os valores unitários dos elementos, considerando o padrão e estado de

conservação das construções.

Resultado homogeneizado (Rh)

É o produto do valor unitário do elemento de pesquisa pelos fatores de correção

aplicáveis, conforme segue:




Rh = Ff x Far x Floc x Fvg x Fpc x Vu

Nota: para a consignação dos índices relativos às amostras mercadológicas pesquisadas,

utilizou-se o índice igual a 1,00 para o imóvel em estudo e fatores corretivos sobre esse

mesmo índice para os elementos comparativos.

AMOSTRA Ff Far Floc Fvg Fpc VR. UNIT. OF VR.UNIT. FINAL

1 0,90 1,00 1,00 1,00 1,05 6.004,06R$ 5.673,84R$

2 0,90 1,00 1,00 1,00 1,05 5.911,69R$ 5.586,55R$

3 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 7.386,36R$ 6.315,34R$

4 0,90 0,97 1,00 1,05 1,00 6.250,00R$ 5.729,06R$

5 0,90 0,96 1,00 1,05 1,05 5.625,00R$ 5.358,15R$

6 0,90 0,93 1,00 0,95 1,05 7.040,00R$ 5.877,75R$

7 0,90 1,04 1,00 0,95 1,00 5.666,66R$ 5.038,79R$

5.654,21R$

MÉDIA ARITMÉTICA 5.654,21R$ /m²

Os diversos desvios (diferenças) entre o valor de cada um dos elementos em relação à medida de tendência central (média aritmética X) são apreciados através da variância, desvio-padrão e coefi-ciente de variação.Variância: 137.716,32

Desvio-padrão: 371,10

Coef. variação: 6,56 %

HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DE REFERÊNCIA

MEDIDAS DE DISPERSÃO

MÉDIA

R$ -

R$ 1.000,00

R$ 2.000,00

R$ 3.000,00

R$ 4.000,00

R$ 5.000,00

R$ 6.000,00

R$ 7.000,00

R$ 8.000,00

1 2 3 4 5 6 7

VALOR UNIT DE OFERTA

VALOR UNIT FINAL




O valor unitário médio acima encontrado não expressa, necessariamente, o valor de

mercado, devendo-se para tanto, após análises e estudos efetuados pela Comissão de

Avaliações, apropriar-se fatores inerentes à subjetividade e condições mercadológicas,

que podem ser tanto negativos como positivos.

Assim, conforme as considerações gerais tecidas no item 10 deste trabalho, adotamos o

fator de comercialização (fc) igual a 1,05 para adequação de mercado, podendo o valor

ser retratado pela seguinte expressão:

Vv = Ac x Vu x Fc, onde:

Vv = valor de venda do imóvel

Ac = área construída (área útil da unidade)

Vu = valor unitário médio homogeneizado

Fc = fator de comercialização

Vv = 216,52 x R$5.654,21/m² x 1,05

Vv = R$ 1.285.462,02

Valor adotado = R$ 1.280.000,00




MAPA DE LOCALIZAÇÃO

MAPA DE ZONEAMENTO

birj bolsa de imÓveis do rio de janeiro empresa … · este laudo de avaliação constitui-se de...

Documents