biznesplan · twÓj rozwÓj 26.11.2013 biznesplan inwestor inwestycje sp. z o.o. inwestycja centrum...

TW Ó J RO Z W Ó J

www.anplan.pl 26.11.2013

BIZNESPLAN

INWESTOR INWESTYCJE SP . Z O .O .

INWESTYCJA CENTRUM COWORKINGU

TWÓJ ROZWÓJ

ADRES INWESTYCJI WARSZAWA , UL . POZNAŃSKA 1

DATA OPRACOWANIA 26.11.2013

Opracowanie sporządzone na cele szkoleniowe.

Wszelkie dane zawarte w dokumencie są fikcyjne

i mają charakter poglądowy.

TW Ó J RO Z W Ó J


Wstęp....................................................................................................................................................... 5

Cel opracowania biznesplanu ..................................................................................................................... 5

Inwestor ...................................................................................................................................................... 5

Nazwa .................................................................................................................................................................. 5

Dane rejestracyjne i reprezentacyjne ................................................................................................................... 5

Przedmiot działalności spółki ............................................................................................................................... 5

Przedmiot inwestycji ................................................................................................................................... 5

Nieruchomość ...................................................................................................................................................... 5

Podstawy prawne................................................................................................................................................. 5

Ramy czasowe inwestycji ............................................................................................................................ 5

Streszczenie Zarządcze ............................................................................................................................... 6

Opis inwestycji ..................................................................................................................................................... 6

Cel i uzasadnienie realizacji inwestycji ................................................................................................................. 6

Plan strategiczny ................................................................................................................................. 7

Wartości i cele firmy ................................................................................................................................... 7

Misja..................................................................................................................................................................... 7

Wizja .................................................................................................................................................................... 7

Wartości ............................................................................................................................................................... 7

Analiza rynku .............................................................................................................................................. 7

Rynek usług coworkingu w Polsce ........................................................................................................................ 7

Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie ................................................................................................... 7

Analiza SWOT .............................................................................................................................................. 7

Plan organizacji i zarządzania ........................................................................................................ 8

Struktura organizacji ................................................................................................................................... 8

Zarząd ......................................................................................................................................................... 8

Kadra ........................................................................................................................................................... 8

Plany motywacyjne ..................................................................................................................................... 8

Plan wynagrodzeń....................................................................................................................................... 9

Plan zasobów i procesów .............................................................................................................. 10

Podstawowe parametry i założenia .......................................................................................................... 10

Aktualny stan inwestycji .................................................................................................................................... 10

Zaawansowanie prac i nakładów ...................................................................................................................... 10

Infrastruktura i uzbrojenie terenu ...................................................................................................................... 11

Koncepcje architektoniczne ................................................................................................................................ 11

Bariery Administracyjne ..................................................................................................................................... 11

Koniunktura Gospodarcza .................................................................................................................................. 11

Koncesje, pozwolenia, certyfikaty ............................................................................................................ 11

Projekt....................................................................................................................................................... 11

Generalny Wykonawca ............................................................................................................................. 11

Podwykonawcy ......................................................................................................................................... 11

Harmonogram Prac ................................................................................................................................... 12

Plan marketingowy ......................................................................................................................... 13

Usługi ........................................................................................................................................................ 13

Strategie cenowe ...................................................................................................................................... 13

Lokalizacja ................................................................................................................................................. 13

TW Ó J RO Z W Ó J


Promocja ................................................................................................................................................... 13

Segmentacja rynku ................................................................................................................................... 13

Plan inwestycyjny ............................................................................................................................ 14

Źródła finansowania ................................................................................................................................. 14

Struktura finansowania............................................................................................................................. 14

Prognoza zysków ...................................................................................................................................... 15

Przychody ........................................................................................................................................................... 15

Koszty ................................................................................................................................................................. 17

Zysk .................................................................................................................................................................... 19

Plan finansowy .................................................................................................................................. 20

Założenia do analizy finansowej ............................................................................................................... 20

Parametry kredytu bankowego ......................................................................................................................... 20

Harmonogram spłaty kredytu ............................................................................................................................ 20

Prognoza rachunku zysków i strat ..................................................................................................................... 21

Prognoza przepływów pieniężnych na okres kredytowania .............................................................................. 23

Analiza wskaźnikowa prognoz .................................................................................................................. 27

Analiza zadłużenia ............................................................................................................................................. 27

Analiza rentowności ........................................................................................................................................... 28

Analiza wrażliwości ................................................................................................................................... 29

Analiza wrażliwości na zmianę przychodów ...................................................................................................... 29

Analiza wrażliwości na zmianę oprocentowania kredytu .................................................................................. 30

Analiza wrażliwości na zmianę kosztów ............................................................................................................ 30

Ocena ryzyka w oparciu o analizę wrażliwości ......................................................................................... 31

Progi rentowności .............................................................................................................................................. 31

Ocena projektu inwestycyjnego ............................................................................................................... 31

Załączniki............................................................................................................................................ 32

Załącznik nr 1. ........................................................................................................................................... 32

Dokumentacja fotograficzna ............................................................................................................................. 32

Załącznik nr 2. ........................................................................................................................................... 32

Analiza rynku ...................................................................................................................................................... 32

Załącznik nr 3. ........................................................................................................................................... 32

Odpis z KRS ......................................................................................................................................................... 32

Załącznik nr 4. ........................................................................................................................................... 32

Wypis z Rejestru Gruntów .................................................................................................................................. 32

Załącznik nr 5. ........................................................................................................................................... 32

Odpis z Księgi Wieczystej ................................................................................................................................... 32

Załącznik nr 6. ........................................................................................................................................... 32

Zawiadomienie o wydaniu decyzji pozwolenia na budowę ............................................................................... 32

Załącznik nr 7. ........................................................................................................................................... 32

Przedwstępna umowa kupna-sprzedaży ............................................................................................................ 32

Zestawienie tabel i rysunków ............................................................................................................................. 33

Zestawienie rysunków ........................................................................................................................................ 33

TW Ó J RO Z W Ó J


WSTĘP

CEL OPRACOWANIA BIZNESPLANU

Celem niniejszego opracowania jest analiza ekonomiczna i finansowa inwestycji oraz pozyskanie kredytu inwestycyjnego w wysokości 1 mln zł.

INWESTOR

Nazwa

Inwestycje Sp. z o.o.

Dane rejestracyjne i reprezentacyjne

Siedziba: …………………

Nr wpisu do KRS………………………………………..

REGON:………………..; NIP:…………………………...

Przedmiot działalności spółki

Doradztwo inwestycyjne, biznesplany, analizy rynkowe

PRZEDMIOT INWESTYCJI

Przedmiotem inwestycji jest zakup oraz adaptacja budynku na cel stworzenia centrum coworkingu Twój Rozwój.

Nieruchomość

Budynek trzykondygnacyjny o charakterze komercyjnym, biurowo - magazynowym o powierzchni 3 000 m2,

położony w Warszawie przy ulicy Poznańskiej 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr 1/1 .

Podstawy prawne

Akt notarialny Rep. Nr 1/2 Przedwstępna umowa kupna – sprzedaży

Odpis z KRS nr 123 Odpis z Księgi Wieczystej nr 1/1 Wypis z Rejestru Gruntów nr 2/2

RAMY CZASOWE INWESTYC JI

Prognozowany okres realizacji inwestycji wynosi: 3 m-ce

Data rozpoczęcia inwestycji: 1.03.2014r.

Planowany termin zakończenia inwestycji: 1.06.2013r.

Możliwe odchylenia czasowe: +/- 1 miesiąc


Wszelkie dane zawarte w dokumencie są fikcyjne i mają

charakter poglądowy.

TW Ó J RO Z W Ó J


STRESZCZENIE ZARZĄDCZE

Opis inwestycji

Cel i uzasadnienie realizacji inwestycji

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN STRATEGICZNY

WARTOŚCI I CELE FIRMY

Misja

Wizja

Wartości

ANALIZA RYNKU

Rynek usług coworkingu w Polsce

Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie

ANALIZA SWOT

M O C N E S T R O N Y

SŁ A B E S T R O N Y

SZ A N S E

Z A G R O Ż E N I A

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN ORGANIZACJI I ZARZĄDZANIA

STRUKTURA ORGANIZACJI

ZARZĄD

KADRA

PLANY MOTYWACYJNE

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN WYNAGRODZEŃ

obszar styczeń luty marzec kwiecień maj czerwiec lipiec sierpień wrzesień październik listopad grudzień razem

ochrona 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200 38 400

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 19 200

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 19 200

sprzątanie obiektu

1 400 2 800 2 800 2 800 2 800 2 800

15 400

pracownik 800 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 800

pracownik 600 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 6 600

kucharze

2 400 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800

26 400

pracownik 800 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 800

pracownik 800 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 800

pracownik 800 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 800

recepcja

600 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200

6 600

pracownik 600 1 200 1 200 1 200 1 200 1 200 6 600

bosman

3 200 3 200 3 200 3 200 3 200

16 000

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 000

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 000

kelnerzy

4 800 4 800 4 800 4 800 4 800

24 000

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 000

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 000

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 000

tawerna

1 600 3 200 3 200 3 200 3 200 3 200

17 600

pracownik 800 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 800

pracownik 800 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 8 800

administracja 600 600 600 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 2 200 600 600 600 16 800

pracownik 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 1 600 9 600

pracownik 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 7 200

Razem 3 800 3 800 3 800 11 400 25 400 25 400 25 400 25 400 25 400 3 800 3 800 3 800 161 200


Wszelkie dane zawarte w dokumencie są fikcyjne i mają charakter poglądowy..

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN ZASOBÓW I PROCESÓW

PODSTAWOWE PARAMETR Y I ZAŁOŻENIA

Aktualny stan inwestycji

Zaawansowanie prac i nakładów

TABELA 1. ZAAWANSOWANIE PROJEKTU

Wyszczególnienie

Koszty poniesione Koszty do poniesienia

Kwota Zaawansowanie Kwota Udział w kosztach

1. Projekt zł % zł %

2. Kosztorys budowlany zł % zł %

a. elewacja zł % zł %

b. instalacja gazowa zł % zł %

c. Instalacje sanitarne zł % zł %

d. Instalacje elektryczne zł % zł %

e. posadzki zł % zł %

f. elementy ślusarskie zł % zł %

g. tynki, ścianki, malowanie

zł % zł %

h. zagospodarowanie terenu

zł % zł %

i. roboty dekarskie zł % zł %

j. droga dojazdowa zł % zł %

3. Wyposażenie zł % zł %

a. meble zł % zł %

b. wyposażenie kuchni zł % zł %

4. Koszty finansowania zł % zł %

5. Marketing zł % zł %

6. Koszty powykonawcze

zł % zł %

a. ekspertyzy zł % zł %

b. pozwolenia zł % zł %

7. Pozostałe zł % zł %

Razem zł % zł %

TW Ó J RO Z W Ó J


Infrastruktura i uzbrojenie terenu

Koncepcje architektoniczne

Bariery Administracyjne

Koniunktura Gospodarcza

KONCESJE , POZWOLENIA , CERTYFIKATY

PROJEKT

GENERALNY WYKONAWCA

PODWYKONAWCY

TW Ó J RO Z W Ó J


HARMONOGRAM PRAC

TABELA 2. HARMONOGRAM

Wyszczególnienie Koszty do poniesienia Termin/zakres czasowy

1. Projekt zł

2. Kosztorys budowlany zł

a. elewacja zł

b. instalacja gazowa zł

c. instalacje sanitarne zł

d. instalacje elektryczne zł

e. posadzki zł

f. elementy ślusarskie zł

g. tynki, ścianki, malowanie zł .

h. zagospodarowanie terenu zł

i. roboty dekarskie zł

j. droga dojazdowa zł

3. Wyposażenie zł

a. meble zł

b. wyposażenie kuchni zł

c. sprzęt biurowy zł

4. Koszty finansowania zł

5. Marketing zł

6. Koszty powykonawcze zł

d. ekspertyzy

e. pozwolenia zł

7. Pozostałe zł

Razem zł

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN MARKETINGOWY

USŁUGI

STRATEGIE CENOWE

LOKALIZACJA

PROMOCJA

SEGMENTACJA RYNKU

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN INWESTYCYJNY

ŹRÓDŁA FINANSOWANIA

WK Ł A D W Ł A S N Y

KR E D Y T I N W E S T Y C Y J N Y

DO F I N A N S O W A N I E

R A Z E M F I N A N S O W A N IE

STRUKTURA FINANSOWANIA

RYSUNEK 1. STRUKTURA FINANSOWANIA

Struktura finansowania

Wkład własny

Kredyt

Dofinansowanie

TW Ó J RO Z W Ó J


PROGNOZA ZYSKÓW

Przychody

TABELA 3. POTENCJALNY PRZYCHÓD Z TYTUŁU NAJMU POWIERZCHNI

Dostępna powierzchnia Powierzchnia

administracyjna Powierzchnia najmu

Stawka czynszu

Potencjalny przychód brutto

Parter m2 m

2 m

2 15,00 zł zł

I piętro m2 m

2 m

2 20,00 zł zł

II piętro m2 m

2 m

2 30,00 zł zł

Razem m2 m

2 m

2 zł

TABELA 4. EFEKTYWNY PRZYCHÓD Z TYTUŁU NAJMU POWIERZCHNI

Dostępna powierzchnia Potencjalny

przychód Wskaźnik

pustostanów

Wskaźnik zaległości

czynszowych

Efektywny przychód brutto

Parter m2 zł 15% 5% zł

I piętro m2 zł 15% 5% zł

II piętro m2 zł 15% 5% zł

Razem m2 zł

zł

TABELA 5. WYSZCZEGÓLNIENIE PRZYCHODÓW Z TYTUŁU SZKOLEŃ

Wyszczególnienie przychodów Cena jednostkowa Ilość w

miesiącu Przychód roczny

Szkolenia grupowe 1 zł zł

Szkolenia grupowe 2 zł zł

Szkolenia indywidualne 1 zł zł

Szkolenia indywidualne 2 zł zł

Konsultacje jednorazowe zł zł

Pakiet konsultacji zł zł

Razem zł zł

TW Ó J RO Z W Ó J


RYSUNEK 2. STRUKTURA PRZYCHODÓW

TABELA 6. PROGNOZA PRZYCHODÓW

Okres w miesiącach

Przychody brutto

1. zł

2. zł

3. zł

4. zł

5. zł

6. zł

7. zł

8. zł

9. zł

10. zł

11. zł

12. zł

13. zł

14. zł

15. zł

16. zł

17. zł

18. zł

19. zł

20. zł

21. zł

22. zł

23. zł

24. zł

Razem zł

Struktura przychodów

1. Wynajem parter

2. Wynajem I piętro

3. Wynajem II piętro

4. Szkolenia grupowe

5. Szkoleniaindywidualne

TW Ó J RO Z W Ó J


Koszty

TABELA 7. KOSZTY ROZPOCZĘCIA DZIAŁALNOŚCI

Wyszczególnienie Koszty do poniesienia Termin/zakres czasowy

1. Projekt zł

2. Kosztorys budowlany zł

3. Wyposażenie zł

4. Koszty finansowania zł

5. Marketing zł

6. Koszty powykonawcze zł

7. Pozostałe zł

Razem zł

TABELA 8. KOSZTY PROWADZENIA DZ IAŁALNOŚCI

Wyszczególnienie Koszty miesięczne Koszty roczne

1. Podatki zł zł

2. Ubezpieczenia zł zł

3. Spłata kredytu zł zł

a. raty kapitałowe

b. odsetki

4. Biuro rachunkowe zł zł

5. Koszty zarządzania zł zł

a. wynagrodzenie zarządcy zł zł

b. ochrona zł zł

c. sprzątanie zł zł

d. recepcja zł zł

e. serwis techniczny zł zł

6. Media zł zł

7. Szkoleniowcy zł zł

8. Marketing zł zł

9. Koszty odtworzeniowe zł zł

Razem zł zł

TW Ó J RO Z W Ó J


RYSUNEK 3. STRUKTURA KOSZTÓW DZIAŁALNOŚCI

Struktura kosztów

1. Podatki

2. Ubezpieczenia

3. Spłata kredytu

4. Biuro rachunkowe

5. Koszty zarządzania

TW Ó J RO Z W Ó J


Zysk

TABELA 9. PROGNOZA ZYSKÓW

Okres prognozowania Przychody brutto Koszty Zysk brutto

1. zł zł zł

2. zł zł zł

3. zł zł zł

4. zł zł zł

5. zł zł zł

6. zł zł zł

7. zł zł zł

8. zł zł zł

9. zł zł zł

10. zł zł zł

11. zł zł zł

12. zł zł zł

13. zł zł zł

14. zł zł zł

15. zł zł zł

16. zł zł zł

17. zł zł zł

18. zł zł zł

19. zł zł zł

20. zł zł zł

21. zł zł zł

22. zł zł zł

23. zł zł zł

24. zł zł zł

Razem zł zł zł

TW Ó J RO Z W Ó J


PLAN FINANSOWY

ZAŁOŻENIA DO ANALIZY FINANSOWEJ

Parametry kredytu bankowego

Kwota kredytu 1 000 000 zł

Marża z kosztami finansowania 3,75%

WIBOR 3M 3,25%

Oprocentowanie razem 7,50%

Amortyzacja kredytu w latach 20

Raty annuitetowe

Wysokość rocznej raty kredytu 50 000 zł

Prowizja za udzielenie kredytu 1,25%

Harmonogram spłaty kredytu

Okres kredytowania Suma kredytu Raty kapitałowe Odsetki Spłata kredytu

1. 1 000 000 zł 50 000 zł 75 000 zł 125 000 zł

2. 950 000 zł 50 000 zł 71 250 zł 121 250 zł

3. 900 000 zł 50 000 zł 67 500 zł 117 500 zł

4. 850 000 zł 50 000 zł 63 750 zł 113 750 zł

5. 800 000 zł 50 000 zł 60 000 zł 110 000 zł

6. 750 000 zł 50 000 zł 56 250 zł 106 250 zł

7. 700 000 zł 50 000 zł 52 500 zł 102 500 zł

8. 650 000 zł 50 000 zł 48 750 zł 98 750 zł

9. 600 000 zł 50 000 zł 45 000 zł 95 000 zł

10. 550 000 zł 50 000 zł 41 250 zł 91 250 zł

11. 500 000 zł 50 000 zł 37 500 zł 87 500 zł

12. 450 000 zł 50 000 zł 33 750 zł 83 750 zł

13. 400 000 zł 50 000 zł 30 000 zł 80 000 zł

14. 350 000 zł 50 000 zł 26 250 zł 76 250 zł

15. 300 000 zł 50 000 zł 22 500 zł 72 500 zł

16. 250 000 zł 50 000 zł 18 750 zł 68 750 zł

17. 200 000 zł 50 000 zł 15 000 zł 65 000 zł

18. 150 000 zł 50 000 zł 11 250 zł 61 250 zł

19. 100 000 zł 50 000 zł 7 500 zł 57 500 zł

20. 50 000 zł 50 000 zł 3 750 zł 53 750 zł

Razem 1 000 000 zł 787 500 zł 1 787 500 zł


Wszelkie dane zawarte w dokumencie są fikcyjne i mają charakter poglądowy.

TW Ó J RO Z W Ó J


Prognoza rachunku zysków i strat

TABELA 10. PROGNOZA RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT W OKRESACH 1-10

Okres projekcji 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Przychody

dynamika wzrostu poziomu przychodu

Koszty

dynamika wzrostu poziomu kosztów

rezerwa odtworzeniowa razem

amortyzacja

Zysk operacyjny

Koszty finansowe

prowizje bankowe

raty kredytu

odsetki od kredytu

Zysk/strata brutto

Podatek 19%

Zysk/Strata Netto

TW Ó J RO Z W Ó J


TABELA 11. PROGNOZA RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT W OKRESACH 11-20

Okres projekcji 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Przychody razem

dynamika wzrostu poziomu przychodu

Koszty razem

dynamika wzrostu poziomu kosztów

rezerwa odtworzeniowa razem

amortyzacja

Zysk operacyjny

Koszty finansowe razem

prowizje bankowe

raty kredytu

odsetki od kredytu

Zysk/strata brutto

Podatek 19%

Zysk/Strata Netto

TW Ó J RO Z W Ó J


Prognoza przepływów pieniężnych na okres kredytowania

TABELA 12. PROGNOZA PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH W OKRESACH 1-10

Nr Treść pozycji Dane za okres sprawozdawczy

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

A Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

I Wpływy

Z tytułu dzierżawy

II Wydatki

Dostawy i usługi

Wynagrodzenia netto

Ubezpieczenia społeczne i zdrowotne oraz inne świadczenia

Podatki i opłaty o charakterze publicznoprawnym

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I +/- II)

B Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

I Wpływy

Zbycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych

Zbycie inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne

Z aktywów finansowych

II Wydatki

Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych

Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne

Na aktywa finansowe

Inne wydatki inwestycyjne, w tym:

a) rezerwy odtworzeniowe

Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I - II)

TW Ó J RO Z W Ó J



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

C Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

I Wpływy

Wpływy netto z wydania udziałów (emisji akcji) i innych instrumentów kapitałowych oraz dopłat do kapitału

Kredyty i pożyczki

Emisja dłużnych papierów wartościowych

II Wydatki

Nabycie udziałów (akcji) własnych

Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli

Inne niż wypłaty na rzecz właścicieli, wydatki z tytułu podziału zysku

Spłaty kredytów i pożyczek

a) spłata kredytu

b) raty kredytu bieżącego

Wykup dłużnych papierów wartościowych

Z tytułu innych zobowiązań finansowych

Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego

Odsetki

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I - II)

D Przepływy pieniężne netto razem (A.III +/- B.III +/- C.III)

E Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych

F Środki pieniężne na początek okresu

G Środki pieniężne na koniec okresu (F +/- D)

TW Ó J RO Z W Ó J


TABELA 13. PROGNOZA PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH W OKRESACH 11-20


11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

A Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

I Wpływy

Z tytułu dzierżawy

II Wydatki

Dostawy i usługi

Wynagrodzenia netto

Ubezpieczenia społeczne i zdrowotne oraz inne świadczenia

Podatki i opłaty o charakterze publicznoprawnym

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I +/- II)

B Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

I Wpływy

Zbycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych

Zbycie inwestycji w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne

Z aktywów finansowych

II Wydatki

Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych

Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne

Na aktywa finansowe

Inne wydatki inwestycyjne, w tym:

a) rezerwy odtworzeniowe

Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I - II)

TW Ó J RO Z W Ó J



11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

C Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

I Wpływy

Wpływy netto z wydania udziałów (emisji akcji) i innych instrumentów kapitałowych oraz dopłat do kapitału

Kredyty i pożyczki

Emisja dłużnych papierów wartościowych

II Wydatki

Nabycie udziałów (akcji) własnych

Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli

Inne niż wypłaty na rzecz właścicieli, wydatki z tytułu podziału zysku

Spłaty kredytów i pożyczek

a) spłata kredytu

b) raty kredytu bieżącego

Wykup dłużnych papierów wartościowych

Z tytułu innych zobowiązań finansowych

Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego

Odsetki

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I - II)

D Przepływy pieniężne netto razem (A.III +/- B.III +/- C.III)

E Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych

F Środki pieniężne na początek okresu

G Środki pieniężne na koniec okresu (F +/- D)

TW Ó J RO Z W Ó J


ANALIZA WSKAŹNIKOWA PROGNOZ

Analiza zadłużenia

Ws ka źnik ogólnego za dłużenia inwest yc j i

Wskaźnik ogólnego zadłużenia mierzy udział kapitału obcego w finansowaniu całego majątku firmy. Referencyjna wartość tego wskaźnika znajduje się w przedziale 0,5 – 0,7. Większe wartości informują o wysokim poziomie zadłużenia i podwyższonym ryzyku utraty zdolności do obsługi długów. W przypadku analizowanego projektu poziom zadłużenia przyjmuje wartości wskazujące na niski poziom zadłużenia oraz niskie ryzyko spłaty długu.

Ws ka źnik za dłużenia kapit ału włas nego

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego informuje o zdolności pokrycia zobowiązań kapitałem własnym. Kapitał obcy z zasady nie powinien przewyższać wartości kapitału własnego, więc wskaźnik ten będzie przyjmował wartości poniżej jedności.

TABELA 14. ANALIZA ZADŁUŻENIA

Okres kredytowania Wskaźnik ogólnego zadłużenia

inwestycji Wskaźnik zadłużenia kapitału

własnego

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22

23.

24.

KO M E N T A R Z D O A N A L I Z Y Z A D Ł U Ż E N I A

W przypadku analizowanego projektu poziom zadłużenia przyjmuje wartości wskazujące na niski poziom zadłużenia oraz niskie ryzyko spłaty długu.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego spada poniżej jedności już w piątym roku działalności.

TW Ó J RO Z W Ó J


Analiza rentowności

Ws ka źnik rent ownoś c i ma jąt ku ROA

Wskaźnik rentowności majątku ROA (ang. Return on Assets) informuje o zdolności spółki do wypracowywania zysków poprzez wszystkie aktywa przedsiębiorstwa. Im wyższy wskaźnik rentowności majątku, tym coraz więcej zysku wypracowują aktywa przedsiębiorstwa, a więc ich wykorzystanie jest coraz bardziej efektywne. Wskaźnik ten jest istotny m.in. dla instytucji finansowych rozważających udzielenie kredytu i badających możliwości jego spłaty.

Ws ka źnik rent ownoś c i kap ita łu ROE

Wskaźnik rentowności kapitału ROE (ang. Return on Equity) dotyczy zwrotu z kapitału, czyli opisuje, jak wiele zysku udało się wygospodarować spółce z wniesionych kapitałów własnych. Im wartość tego wskaźnika jest wyższa tym korzystniejsza jest sytuacja firmy. Wyższa efektywność kapitału własnego wiąże się z możliwością uzyskania wyższej nadwyżki finansowej, a co za tym idzie wyższych dywidend.

Okres zwrot u z inwestycj i ROI

Okres zwrotu z inwestycji opisuje wskaźnik ROI (ang. Return on Investment) zależy od zysku jednostkowego oraz od wielkości sprzedaży, przypadającej na jednostkę zainwestowanego majątku. Informuje on o tym, jaką część zrealizowanej sprzedaży stanowi zysk operacyjny oraz ile razy w ciągu danego okresu jednostka wartości majątku podlega transformacji w przychody ze sprzedaży. Wskaźnik wzrasta, gdy każda jednostka wartości sprzedaży kreuje coraz większy zysk. Oznacza to coraz intensywniejsze wykorzystanie majątku.

KO M E N T A R Z D O A N A L I Z Y R E N T O W N O Ś C I

Oceniany projekt charakteryzuje się dobrym zwrotem z kapitału. Okres zwrotu z inwestycji na poziomie… pozwala ocenić rentowność inwestycji jako dobrą.

TW Ó J RO Z W Ó J


ANALIZA WRAŻLIWOŚCI

Analiza wrażliwości na zmianę przychodów

TABELA 15. WARIANT REALISTYCZNY PRZYCHODÓW

Wyszczególnienie przychodów Przychód miesięczny Przychód roczny

zł zł

zł zł

zł zł

zł zł

Razem zł zł

TABELA 16. WARIANT OPTYMISTYCZNY PRZYCHODÓW

Wyszczególnienie przychodów Przychód miesięczny Korekta Różnica Przychód roczny po

korekcie

zł + 15% zł zł

zł + 15% zł zł

zł + 15% zł zł

zł + 15% zł zł

Razem zł

zł zł

TABELA 17. WARIANT PESYMISTYCZNY PRZYCHODÓW

Wyszczególnienie przychodów Przychód miesięczny Korekta Różnica Przychód roczny po

korekcie

zł - 15% zł zł

zł - 15% zł zł

zł - 15% zł zł

zł - 15% zł zł

Razem zł

zł zł

TABELA 18. ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ PRZYCHODÓW

Wskaźnik Wariant

realistyczny Wariant

optymistyczny Zmiana

Wariant pesymistyczny

Zmiana

Przychody

Koszty - -

Zysk

ROE

ROI

TW Ó J RO Z W Ó J


Analiza wrażliwości na zmianę oprocentowania kredytu

TABELA 19. ANALIZA WRAŻLIWOŚCI WZGLĘDEM STAWKI OPROCENTOWANIA KREDYTU

Wskaźnik Stawka 7% Stawka 8% Zmiana Stawka 6% Zmiana

7,00% 8,00% 1,00% 6,00% -1,00%

ROE 10,66% 10,02% -0,64% 11,29% 0,63%

ROI 4,83% 4,54% -0,29% 5,11% 0,28%

Przychody 16 306 200 zł 16 306 200 zł 0,00% 16 306 200 zł 0,00%

Koszty 9 251 593 zł 9 671 593 zł 4,54% 8 831 593 zł -4,54%

Zysk 7 054 607 zł 6 634 607 zł -5,95% 7 474 607 zł 5,95%

Analiza wrażliwości na zmianę kosztów

KO M E N T A R Z D O A N A L I Z Y W R A Ż L I W O Ś C I


Wszelkie dane zawarte w dokumencie są fikcyjne i mają

charakter poglądowy..

TW Ó J RO Z W Ó J


OCENA RYZYKA W OPARCIU O ANALIZĘ WRAŻLIWO ŚCI

Progi rentowności

Minima lna sta wka czynszu

Minima l na uśredniona cena s zkoleń

Maks yma lne oprocent owa nie kredyt u

KO M E N T A R Z D O O C E N Y R Y Z Y K A

OCENA PROJEKTU INWEST YCYJNEGO

Zakt ua l izowa na wart oś ć netto N PV

Wartość bieżąca netto NPV (ang. Net Present Value) jako wskaźnik stanowi różnicę pomiędzy zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi a nakładami początkowymi. NPV dzięki temu, że uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie i całość przepływów pieniężnych związanych z inwestycją daje jednoznaczne przesłanki w zakresie decyzji inwestycyjnych. Zgodnie z tymi przesłankami inwestycja jest akceptowana, jeżeli jej wartość NPV jest większa lub równa zeru, oraz odrzucana, gdy wartość NPV jest mniejsza od zera.

Wewnętrzna st opa zwrotu IRR

Wewnętrzna stopa zwrotu IRR (ang. Internal Rate of Return) jest to metoda oceny efektywności ekonomicznej inwestycji rzeczowej, z kategorii dynamicznych metod oceny projektów inwestycyjnych, a także wskaźnik finansowy wyznaczony w oparciu o tę metodę. Uwzględnia ona zmiany wartości pieniądza w czasie i jest oparta o analizę zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Im wyższa wartość stopy zwrotu, tym lepiej oceniany jest projekt (pod warunkiem, że wartość tak jest wyższa od wartości średnioważonego kosztu kapitału).

Ws ka źnik rent ownoś c i PI

Wskaźnik rentowności PI (ang. Profitability on Investment), zwany również wskaźnikiem zyskowności inwestycji, jest to jedno z kryteriów oceny inwestycji, a wyraża się ilorazem sumy zdyskontowanych dodatnich przepływów pieniężnych do sumy zdyskontowanych ujemnych przepływów pieniężnych. Wartość wskaźnika rentowności powinna być jak największa, gdyż im większa jego wartość, tym bardziej zyskowna wydaje się być inwestycji. Gdy wskaźnik ten ma wartość większą od jedności, wstępnie przyjmuje się projekt do realizacji.

Okres zwrot u na kła du inwes tycyjnego P P

Okres zwrotu nakładów inwestycyjnych (ang. Payback Period) określa czas, w którym uzyskane wpływy pieniężne z inwestycji zrównoważą się z nakładem inwestycyjnym, czyli, jak szybko odzyskane zostaną poniesione nakłady inwestycyjne. Okres zwrotu może być liczony na podstawie wartości bieżących przepływów pieniężnych, a także na podstawie wartości zdyskontowanych.

KO M E N T A R Z D O O C E N Y P R O J E K T U I N W E S T Y C Y J N E G O

TW Ó J RO Z W Ó J


ZAŁĄCZNIKI

ZAŁĄCZNIK NR 1.

Dokumentacja fotograficzna

ZAŁĄCZNIK NR 2.

Analiza rynku

ZAŁĄCZNIK NR 3.

Odpis z KRS

ZAŁĄCZNIK NR 4.

Wypis z Rejestru Gruntów

ZAŁĄCZNIK NR 5.

Odpis z Księgi Wieczystej

ZAŁĄCZNIK NR 6.

Zawiadomienie o wydaniu decyzji pozwolenia na budowę

ZAŁĄCZNIK NR 7.

Przedwstępna umowa kupna -sprzedaży

TW Ó J RO Z W Ó J


Zestawienie tabel i rysunków

Tabela 1. Zaawansowanie projektu .......................................................................................................................... 10 Tabela 2. Harmonogram........................................................................................................................................... 12 Tabela 3. Potencjalny przychód z tytułu najmu powierzchni ................................................................................... 15 Tabela 4. Efektywny przychód z tytułu najmu powierzchni ..................................................................................... 15 Tabela 5. Wyszczególnienie przychodów z tytułu szkoleń ....................................................................................... 15 Tabela 6. Prognoza przychodów .............................................................................................................................. 16 Tabela 7. Koszty rozpoczęcia działalności ................................................................................................................ 17 Tabela 8. Koszty prowadzenia działalności .............................................................................................................. 17 Tabela 9. Prognoza zysków ...................................................................................................................................... 19 Tabela 10. Prognoza rachunku zysków i strat w okresach 1-10 ............................................................................... 21 Tabela 11. Prognoza rachunku zysków i strat w okresach 11-20 ............................................................................. 22 Tabela 12. Prognoza przepływów pieniężnych w okresach 1-10 ............................................................................. 23 Tabela 13. Prognoza przepływów pieniężnych w okresach 11-20 ........................................................................... 25 Tabela 14. Analiza zadłużenia................................................................................................................................... 27 Tabela 15. wariant realistyczny przychodów ........................................................................................................... 29 Tabela 16. wariant optymistyczny przychodów ....................................................................................................... 29 Tabela 17. wariant pesymistyczny przychodów ....................................................................................................... 29 Tabela 18. Analiza wrażliwości na zmianę przychodów ........................................................................................... 29

Zestawienie rysunków

Rysunek 1. Struktura finansowania .......................................................................................................................... 14 Rysunek 2. Struktura przychodów ............................................................................................................................ 16 Rysunek 3. Struktura kosztów działalności............................................................................................................... 18

biznesplan · twÓj rozwÓj 26.11.2013 biznesplan inwestor inwestycje sp. z o.o. inwestycja centrum...

Documents