bkn marknadsrapport maj 2012

Vägval i bostadskarriären Marknadsrapport

Maj 2012

Titel: Vägval i bostadskarriären, Marknadsrapport, maj 2012

Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN)Författare och kontaktperson: Alexandra Leonhard, 08-545 137 62 Medförfattare: Bengt Hansson, Sebastian JohanssonDatainsamling: Marie Rosberg

BKN:s Marknadsrapport maj 2012 3

Denna rapport handlar om risker på bostadsmarknaden. Hur stora är de och varierar de över tiden? Ett viktigt boendeval som vi alla måste göra är att välja mellan att äga eller att hyra bostad. Den som väljer att äga sin bostad får i allmänhet en lägre boendekostnad över tid än den som hyr men måste bära en kapitalrisk som hyresgästen inte behöver. Hyresgästen bär å andra sidan risken för att hyran ska höjas.

På lång sikt finns det ingen anledning att tro att boendekostnaderna ska utvecklas olika i äganderätt och i hyresrätt. Det är ingen skillnad i kostnad mellan att bygga bostäder som köps av privatpersoner för att bo i eller bostäder som köps och ägs av företag för att hyras ut. Byggkostnaderna är i princip desamma. Visserligen är det dyrare att bygga bostadsrätter än hyresrätter i Sverige men skillnaden beror främst på skillnader i markpris och olika materialval än på det sätt som produktionen sker.

Inte heller finansieringskostnaderna för att förvalta och hyra ut bostäder kan förväntas påtagligt skilja sig ifrån de kostnader som bostadsägaren möter. Så länge som hyresgästen och bostadsägaren har arbete kan de båda betala hyran respektive räntan till banken.

På lång sikt bär därför både den genomsnittlige bostadsägaren och hyresgästen samma risk för boendekostnaden. Även om risken kan vara mycket olika på kort sikt. Det är samma faktorer som styr bostads- kostnadernas utveckling: produktivitetsutvecklingen i byggproduktionen och realräntans utveckling över tid.

Det senaste decenniets turbulens på bostadsmarknaderna världen över illustrerar att det är en betydande prisrisk med att äga. I svåra tider när arbetsmarknaden och konjunkturen är som svagast faller även priserna på bostäder som allra mest. I det allra mest negativa scenariot blir ägaren till bostaden, som ofta är högt belånad, både av med sitt arbete och tvingas sälja bostaden med förlust och utan att kunna betala tillbaka hela lånet till banken. Vi har att göra med en individ som befinner sig i en svår situation, med en liten inkomst och en skuld som är svår eller omöjlig att betala tillbaka och som dessutom är knuten till individen och inte till bostaden.

Hyresgästen som inte kan betala hyran kan däremot lämna sin bostad utan skuld. Hyresvärden får försöka hitta en ny hyresgäst och om det inte går får värden, som oftast är ett företag, i värsta fall försätta sig i konkurs. Ägaren behöver dock inte bära med sig skulden utan banken får

en kreditförlust.

Bostadsägaren bär en pris- och ränterisk i ett medelfristigt perspektiv. Vi har därför anledning att fråga oss vilka överväganden som bör göras i valet mellan att äga och att hyra. Det handlar om att välja mellan å ena sidan att äga med en långsiktigt lägre boendekostnad och de fördelar och risker som följer med ägandet och å andra sidan den trygghet som det innebär att hyra. Hur det enskilda hushållet bör välja beror på preferenser och hur stora riskerna är som följer med att äga jämfört med att bo i hyresrätt. Den som hyr bär en hyresrisk men till skillnad från den som äger behöver hyresgästen inte bekymra sig för räntor och bostadspriser.

På lång sikt är risken inte större att äga än att hyra men i ett kortfristigt perspektiv skiljer sig riskerna påtagligt åt. I denna marknadsrapport belyser vi hur stora riskerna är. Vad är bostadsrisk – hur ska vi tänka? Bostaden är både en konsumtionsvara och en förmögenhetstillgång. Hur volatila är huspriserna över tiden och hur bör vi mäta prisrisken i en värld med andra tillgångar som exempelvis aktier. Hur hög är avkastningen på olika tillgångar och hur mycket samvarierar avkastningen på de olika tillgångarna med konsumtionsutvecklingen?

Den svenska hyresmarknaden kännetecknas på många håll av en bristande tillgång på hyresrätter och många hushåll tvingas äga trots att de inte skulle välja att äga sin bostad om det fanns hyresrätter att hyra. Hushåll som skuldsätter sig och tvingas bära pris- och ränterisker.

Ett husköp innebär en rad olika risker – och möjligheter

Ett bostadsköp är en av livets största investeringar. Enligt grundläggande investeringsteori ska man diversifiera sina investeringar för att sprida riskerna. Få hushåll har dock råd att köpa en bostad för att sedan investera motsvarande summa i andra tillgångar för att diversifiera sin investeringsportfölj. Detta leder till att många hushåll är överinvesterade i fastigheter1 och därmed kraftigt exponerade mot olika risker som har med fastighetsmarknaden att göra t.ex. prisfall på bostäder. Men också mot risker som har med bostadsfinansiering och inkomst/arbete att göra.

1 Se resonemang i i) Englund. P., (2009) “Indexderivat som skydd mot bostadsprisrisker”, Ekonomisk Debatt, årgång 37, Nr. 4 och ii) M. Flavin och Yamashita, T., (2002),”Owner-occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio”, American Economic Review, Vol. 92.

BKN:s Marknadsrapport maj 20124

Cochrane (1997) beskriver risker på finansmarknaden och jämför dessa med att singla slant2. Chansen att få en krona eller klave är fifty-fifty d.v.s. risken att förlora är hög vid det första kastet. Men ju fler gånger man kastar slanten desto större sannolikhet är det att fördelningen mellan krona och klave jämnar ut sig. På samma sätt minskar risken på aktieinvesteringar om man väljer att behålla dem under en längre period jämfört med en kort period. Risken att förlora pengar på aktieinvesteringar tenderar alltså att minska över tid enligt Cochrane och detsamma bör gälla för bostadsinvesteringar. Sett ur ett kort perspektiv kan dock avkastningen bli låg om tillgångarna är övervärderade. Därför har vi valt att undersöka hur huspriserna utvecklas i ett långsiktigt perspektiv (närmare 60 till 400 år) och i ett mer kortsiktigt perspektiv (30 år). Vidare analyserar vi avkastningen på bostadsinvesteringar med hänsyn inte bara till utvecklingen av bostadspriset utan också till priset på boendekonsumtion, belåning och bolåneränta. Boendekonsumtion (även kallad implicit hyra i den teoretiska litteraturen och i fortsättningen av denna rapport) kan beskrivas som kostnaden för att bo i bostaden oberoende av om man skulle hyra ut den eller bo där själv.

Huspriser ur ett långsiktigt perspektiv

I detta avsnitt analyseras husprisernas rörelser under långa tidsperioder för att avgöra hur stor sannolikheten är att de reala huspriserna ökar över tid. Bostadsmarknaden har precis som tulpan- eller aktiemarknaden en benägenhet att skapa bubblor3. Detta beror på att aktörer på marknaden ofta har bakåtblickande förväntningar, vilket innebär att man tror att priserna kommer att fortsätta stiga imorgon eftersom de steg igår. Bubblor skapas då folk tror att priserna bara kan öka. På bostadsmarknaden pratar mäklare ofta om att ett husköp är hushållets bästa investering. Konstigt nog hörs inte dessa röster lika tydligt när priserna sjunker enligt Akerlof och Shiller4. De har undersökt amerikanska husprisbubblor och har kunnat hitta ett återkommande argument om att efterfrågan på land och bostäder ökar till följd av fler invånare, som motiverar kraftigt stigande huspriser. De höga huspriserna

2 Cochrane, J. H., (1997), “Where is the market going? Uncertain facts and novel theories”, Economic Perspectives, Vol. XXI, Issue 6, Federal Reserve Bank of Chicago.

3 Det klassiska exemplet på en bubbla är tulpanmanin i Nederländerna under 1630-talet.

4 Akerlof, G. A., Shiller, J. R., (2009), Animal Spirits: How human psychology drives the economy, and why it matters for global capitalism, Princeton University Press.

i slutet av 1800-talet förklarades av att befolkningen ökade och därmed efterfrågan på mark. ”Eftersom marken inte kan utökas är det naturligt att priserna stiger”. I mitten av 1950-talet motiverades de stigande bostadspriserna återigen av att det finns få tillgångar som är så säkra och stabila som bostäder. ”Befolkningen ökar och därmed kommer vi se en långsiktig positiv trend av huspriserna”. I figuren nedan illustreras de höga priserna i slutet av 1800-talet, vilka normaliserades i början av 1900-talet och föll kraftigt mellan 1920 och 1925. Efter andra världskriget ökade priserna återigen och nådde en platå där de sedan låg relativt stabilt fram till den finansiella avregleringen under 1980-talet. Figur 1 visar dock att argumentet att huspriserna skulle öka trendmässigt inte stämmer för tidsperioden 1890-1995. Den kraftiga ökningen efter 1995 kan varken förklaras av en kraftig befolkningsökning eller stigande byggkostnader.

0

50

100

150

200

250

300

350

0

50

100

150

200

250

1890

190

0

1910

1920

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

200

0

2010

An

tal i

nvå

nar

em

iljo

ner

Ind

ex

Figur 1. Reala huspriser, byggkostnader och invånare i USA

Huspriser, index 1890=100Byggnadskostnader, index 1979=100

Antal invånare (höger axel)

Källor: Robert J. Shillers hemsida5 och Macrobond

För att ytterligare illustrera den långsiktiga prisutvecklingen på huspriser väljer vi att titta på det s.k. Herengracht prisindexet som är framtaget av den holländska ekonomen Eichholtz6. Han har beräknat priserna på bostäder längs Herengrachtkanalen i Amsterdam mellan åren 1628 och 1973. Bostäderna som började byggas 1612 blev vackra residens som endast fick användas som bostäder eller kontor och därför ämnar de sig särskilt bra till analys av långsiktig husprisutveckling.

5 http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

6 Eichholtz, P. M.A., (1996), A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628-1973, University of Limburg, Maastricht and University of Amsterdam.


Det finns data på köpeskillingen för 4252 av de 5583 försäljningarna som ägde rum mellan 1628 och 1973. Och dessa har använts för att skapa det s.k. Herengracht prisindexet. Vi har vidare använt OECD:s husprisindex för Nederländerna för att räkna fram den reala husprisutvecklingen till 2011 under antagandet att huspriserna längs kanalen har utvecklats i samma takt som den aggregerade nivån i Nederländerna.

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1650

1690

1730

1770

1810

1850

1890

1930

1970

2010

An

tal i

nvå

nar

em

iljo

ner

Ind

ex 1

628=

100

Figur 2. Herrengracht prisindex och antal invånare i Nederländerna

Herengracht pris index, 1628=100Antal invånare (höger axel)

Linjär trend

Källor: Piet M.A. Eichholtz (1996), OECD och Macrobond

I figur 2 är det svårt att utläsa en långsiktig trend som skulle vara tydligt positiv. Vi har lagt till en trendlinje som trots allt visar en svag uppgång för hela perioden. Men om vi exkluderar de senaste 20 åren då priserna har stigit mycket kraftigt, är trenden svagt negativ. Man kan tillägga att prisuppgångarna och nedgångarna sträcker sig över tidsperioder på upp till 70 år, vilket innebär att en person som föddes i början av en prisuppgång liknande den som startade 1816 kom att uppleva ett långt liv med konstant stigande priser vid Herengrachtkanalen i Amsterdam. För denna person stämmer naturligtvis argumentet att ”ett husprisköp är ditt livs bästa investering”.

I Sverige finns data på huspriser från 1955. Även här kan vi se att huspriserna ligger relativt stabilt fram till slutet av 1990-talet. 1986 började den finansiella avregleringen i Sverige och i diagrammet nedan kan man se att huspriserna började stiga just då. Priserna sjönk sedan i samband med den svenska fastighets- och finanskrisen 1992. Sedan 1996 har de stigit oavbrutet. Byggkostnaderna rensat för inflation ökar mycket svagt fram till slutet av 1990-talet för att sedan öka något snabbare. De stiger dock inte i den rasande fart som huspriserna gör.

0

2

4

6

8

10

0

50

100

150

200

250

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

200

0

2005

2010

An

tal i

nvå

nar

em

iljo

ner

Ind

ex 1

981=

100

Figur 3. Reala huspriser, byggkostnader och invånare i Sverige

Huspriser, indexByggnadskostnadsindex (FPI)

Antal invånare(höger axel)

Källor: SCB och Macrobond

Reala jämfört med nominella priser

En anledning till att många väljer att betrakta husköp som en ”bra” investering är att i nominella termer ökar priserna nästan alltid. Det ger upphov till ”penningillusion” där hushåll inte förmår att skilja på nominella och reala priser. Hushåll som har ägt ett hus under en lång period kan minnas det pris man betalade vid köptillfället. Om man jämför den nominella köpeskillingen med det nominella värdet på huset idag har det förmodligen ökat väsentligt i värde men det är ofta det nominella värdet som har stigit, vilket då beror på inflationen. Trots detta ger det ofta ett intryck av att man har gjort en vinst och på så sätt skapas illusionen av att priserna på hus alltid ökar.

Bostadslån minskar i värde när inflationen är hög

Man får dock inte glömma att om man belånar sig för att köpa ett hus kommer värdet på lånet naturligtvis också minska på grund av oväntat hög inflation. Det ger incitament till att skuldsätta sig när inflationen är hög. Exempelvis reducerade inflationen det reala värdet på hushållens lån med närmare 8 procent om året under 1980-talet i Sverige. Detta talar för hög belåningsgrad i samband med husköp. Problemet är dock, att värdet på hus kan sjunka. Den genomsnittliga bostadsköparen 1989 fick se värdet på sin bostad minska fram till 1994. Om lånen då är stora blir hushållet sittande i ett hus som är värt mindre än lånen, vilket kan bli problematiskt i ett land där bostadslånen är personliga, hushållen är högt skuldsatta och amorteringarna är låga (läs mer om detta i


avsnittet om skuldsättning nedan). I dagsläget har inflationen endast reducerat lånen med i genomsnitt 1,6 procent per år sedan 2000. Riksbankens inflationsmål ligger på 2 procent i genomsnitt, vilket innebär att inflationen inte kommer kunna minska lånen med mer än 2 procent per år. Detta är mindre än den aktuella nominella räntan för hushåll med rörliga lån, den reala räntan är med andra ord positiv.

Metod för att utvärdera huspriser

Priset på egna hem och bostadsrätter kan som sagt öka eller minska likt priset på värdepapper, konst, eller råvaror. En populär värderingsmetod för aktier är P/E-tal (aktiepris/företagets vinst per aktie). P/E-talet används bland annat för att avgöra om man ska investera i aktien eller inte. Ett högt P/E-tal kan indikera att:

1. Aktien är övervärderad.2. Investeringsrisken och riskpremien är låg.3. Förväntningar på stora vinster.4. Bakåtblickande förväntningar och bubbeltänk.

Modern finanslitteratur har dock fastställt att för breda aktieindex tyder ett högt P/E-tal på att aktierna är övervärderade7. Priserna har en tendens att variera mer än företagens vinster som utvecklas i en jämnare takt.

För bostadsinvesteringar kan man använda en liknande metod genom att beräkna pris/hyra-kvoten8. Om huspriset är högt relativt hyran kan man säga att huset är övervärderat och hushåll kommer då att välja att hyra istället för att köpa en bostad9. Teoretiskt sett bör detta leda till lägre bostadspriser eftersom efterfrågan på egna hem och bostadsrätter minskar. För att beräkna pris/hyra-kvoten för Sverige använder vi pris på egna hem och hyra enligt OECD:s definition, vilken inkluderar uppvärmning, vatten och övriga underhållskostnader samt vinst- och administrationspåslag för hyresbostäder. I Sveriges fall motsvarar det hyran för hyresrätter.

7 Se exempelvis Cochrane, J. H., (2011), ”Discount Rates”, AEA Presidential address, The Journal of Finance, Vol LXVI, No. 4.

8 ytterligare information se O. Weeken, (2004), ”Asset Pricing and the Housing Market”, Bank of England Quarterly Bulletin,Spring 2004.

9 OECD, (2006), “Recent house price development: the role of fundamentals”, Economics department working papers, No. 475

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

50

60

70

80

90

100

110

120

130

1980

1985

1990

1995

200

0

2005

2010

pro

cen

t

pri

s/hy

ra

Figur 4. Pris/hyra-kvot och hyresindex i Sverige

pris/hyra kvot (vänster axel) hyror årlig förändring*

*) Skattereformen 1991 då bl.a. moms lades på byggande ledde till att hyrorna steg kraftigt.

Källa: OECD

Figur 4 visar att pris/hyra-kvoten ligger på en historiskt hög nivå och signalerar övervärderade hus, låg riskpremie, förväntningar om stigande huspriser och bubbel- scenarion. Ökningen beror huvudsakligen på att priset har ökat och inte på att hyrorna har minskat. Ett argument som ofta kommer fram är att man inte kan jämföra huspriser med hyror i Sverige eftersom vi inte har fri hyressättning10. I vissa områden, exempelvis centrala Göteborg, Malmö eller Stockholm är hyrorna på hyresrätter lägre än vad fri hyressättning hade gett. Men på en aggregerad Sverigenivå verkar detta inte vara fallet. Om man jämför hyror indexerade till 2005 i ett antal OECD länder blir det tydligt att (med undantag för skattreformen 1991-1992) hyrorna i Sverige inte har utvecklats långsammare än i andra länder.

10 Hyrorna ska sättas i förhållande till bruksvärdet men nybyggnationer är undantagna denna regel.


50

60

70

80

90

100

110

1980

1985

1990

1995

200

0

2005

2010

Ind

ex 2

005

=10

0

Figur 5. Utveckling av hyror i ett antal OECD länder

FRDKNOSEUKDEUS

Källa: OECD Economic Outlook och egna beräkningar

Regional bostadsförmögenhet och bostadspri-ser

De senaste årens prisuppgångar har varit exceptionella. I detta avsnitt undersöks vilka geografiska områden som har haft de kraftigaste pris- och förmögenhetsökningarna i Sverige.

Figur 6 visar den reala prisutvecklingen för egna hem och bostadsrätter i storstadsområdena och riket mellan 2005 och 2010. Stockholmsområdet har haft den snabbaste ökningen av priserna för egna hem. Medan prisökningen för bostadsrätter har varit störst i Malmö, tätt följd av Stockholm. Genomgående har bostadsrätter haft kraftigare prisökningar än egna hem.

0

10

20

30

40

50

60

Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Riket

pro

cen

t

Figur 6. Real prisförändring, 2005-2010

Egna hem Bostadsrätter

Källor: SCB, Mäklarstatistik och egna beräkningar

Bostaden är inte bara ett skydd mot väder och vind för svenska hushåll, den är också deras främsta förmögenhetskälla. Vi har beräknat hushållens bostadsförmögenhet för storstadsområdena och övriga Sverige uppdelat på bostadsrätter och egna hem. Bostadsförmögenheten är summan av marknadsvärdet för alla ägda bostäder, vilket betyder att rivning och nyproduktion/ombildningar minskar resp. ökar bostadsförmögenheten om priserna inte förändras. De svarta staplarna i figur 7 visar tydligt att bostadspriserna är den viktigaste förklaringen till ökningen av hushållens bostadsförmögenhet.

Nybyggnation, ombildningar och snabbt stigande bostadsrättspriser har fått bostadsförmögenheten knuten till bostadsrätter att öka snabbare än den för egna hem. Figur 7 visar att förmögenheten i form av bostadsrätter har ökat snabbast i Stockholm med 74 procent. Därefter kommer Malmö med 69 procent, motsvarande siffra för Göteborg är 63 procent och 34 procent för övriga riket. Att bostadsförmögenheten knuten till bostadsrätter ökade mer i Stockholm än Malmö trots den kraftigare prisökningen i Malmö beror på att antalet bostadsrätter har ökat mer i Stockholm. Förutom nybyggnation har ca 50 000 hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Stockholm under perioden. Talen är något mindre i Malmö och Göteborg där närmare 10 000 resp. 12 000 hyresrätter har ombildats till bostadsrätter.

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket

pro

cen

t

Figur 7. Pris- och förmögenhetsökningar,2005-2010

Egna hem Bostadsrätter TotaltFörmögenhetsökningPrisökning



Den totala förmögenheten, samt den i form av egna hem har ökat mest i Stockholmsområdet. Därefter följer Malmö, Göteborg och övriga riket. Det är förmögenhetsökningen för bostadsrättsägare som skiljer storstadsområdena från övriga riket.

Våra beräkningar visar att nästan hälften av den totala bostadsförmögenheten finns i storstadsområdena. Det är främst bostadsrättsförmögenheten som är koncentrerad till storstadsområdena. Större delen av förmögenheten finns ute i landet i form av egna hem. År 2010 fanns 72 procent av bostadsrättsförmögenheten i storstads- områdena. Cirka 53 procent i Stockholm samt 11 respektive 8 procent i Göteborg och Malmö. Bilden är den motsatta för egna hem, 59 procent av förmögenheten fanns utanför storstadsområdena. Övriga 41 procent var belägna i storstadsområdena, varav 22 procent i Stockholm och 12 respektive 7 procent i Göteborg och Malmö.

0

10

20

30

40

50

60

70

Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga riket

pro

cen

t

Figur 8. Bostadsförmögenhetens geografiska fördelning, 2010

Egna hem Bostadsrätter Totalt


Att prisökningarna och bostadsförmögenheten är koncentrerad till storstadsområdena i allmänhet och Stockholm i synnerhet kan vara problematiskt vid en eventuell prisnedgång på bostadsmarknaden. Glaeser, Gyourk och Saiz (2008) visar att i de områden där priserna stiger som mest i en uppgång faller de också som mest i en nedgång11. Att större delen av bostadsförmögenheten är koncentrerad till storstadsområdena innebär att storstadshushållen är extra känsliga för prisförändringar. I synnerhet är stockholmshushållens balansräkningar känsliga för lägre bostadsrättspriser.

11 Glaeser, E. L., J. Gyourko och A. Saiz, (2008), ”Housing supply and housing bubbles”, Journal of Urban Economics, Vol. 64(2), pages 198-217.

Huspriser och konsumtion

Samhällsekonomin påverkas av husprisfluktuationer. En stor del av hushållens förmögenhet (ca 60 procent, 2011) består av bostadsförmögenhet12. Om huspriserna skulle sjunka innebär det att hushållens förmögenhet minskar, vilket påverkar hushållens vilja att konsumera och den ekonomiska utvecklingen negativt. Det finns många empiriska studier som visar att förmögenhetsförändringar till följd av ökade eller minskade huspriser påverkar privat konsumtion negativt13. Case, Quigley och Shiller (2011) har undersökt hur ökad hushållsförmögenhet på grund av stigande huspriser påverkar amerikansk privat konsumtion14. De finner att en enprocentig ökning av bostadsförmögenhet leder till 0,11 procent förhöjd konsumtion. Medan en enprocentig ökning av finansiell förmögenhet leder till att konsumtionen stiger med endast 0,05 procent. Calomiris, Longhofer och Miles (2012) finner ett liknande resultat när de undersöker hur konsumtionen hos olika hushåll påverkas av husprisökningar15. De resonerar kring att finansiell förmögenhet varierar kraftigare än husprisförmögenhet och uppfattas som flyktig och får därför en mindre effekt på konsumtionen.

Utan att gå in på kausalitet visar utvecklingen av huspriser och privat konsumtion att dessa har samvarierat sedan 1970-talet. Nedan illustreras samvariationen i Sverige, Danmark och USA. Det ser dessutom ut som om samvariationen har ökat under senare tid i Sverige.

12 SCB, egna beräkningar som exkluderar avtalspensioner ur hushållens förmö-genhet.

13 BKN (2009), ”Bostad, förmögenhet och konsumtion”, Marknadsrapport, februari 2009.

14 Case, K. E., J. M. Quigley och R. J. Shiller, (2011), “Wealth effects revisited 1978-2009”, NBER Working Paper Series, No. 16848.

15 Calomiris, C. W., S. D. Longhofer och W. Miles (2012), “The housing wealth effect: the crucial role of demographics, wealth distribution and wealth shares”, NBER Working Paper Series, No. 17740.


-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1971

1976

1981

1986

1991

1996

2001

2006

2011

pro

cen

t

pro

cen

t

Figur 9. Årlig tillväxt av privat konsumtion och huspriser i Sverige 1971-2011

Konsumtion (vänster axel) Huspriser

Källor: OECD, Macrobond

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1971

1976

1981

1986

1991

1996

2001

2006

2011

pro

cen

t

pro

cen

t

Figur 10. Årlig tillväxt av privat konsumtionoch huspriser i Danmark, 1971-2011

Konsumtion (vänster axel) Huspriser


I Danmark ökade huspriserna betydligt kraftigare än konsumtionen mellan 2004 och 2006 men under de senaste åren följer konsumtionen husprisrörelserna mycket väl. I USA finns ett liknade mönster.

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

-10

-8

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

1971

1976

1981

1986

1991

1996

2001

2006

2011

pro

cen

t

pro

cen

t

Figur 11. Årlig tillväxt av privat konsumtionoch huspriser i USA, 1971-2011

Konsumtion (vänster axel)Huspriser (S&P/Case-Shiller index


Samvariationen mellan konsumtion och huspriser är mycket riskfylld, dels för den aggregerade ekonomiska tillväxten dels för det enskilda hushållet. Om hushållet dessutom är skuldsatt ökar risken väsentligt.

Avkastning på bostadsinvesteringar

I det följande avsnittet undersöker vi avkastning och risk på bostadsinvesteringar. Bostaden erbjuder ägaren en tjänst, vilken ägaren utnyttjar då han eller hon bor i huset eller bostadsrätten. På så sätt utgörs avkastningen på en bostadsinvestering dels av en boendetjänst som ofta kallas implicit hyra, IH, dels av en förändring av priset, P. I uträkningen nedan antar vi att bostadsköparna inte har några bostadslån. Vi räknare heller inte med beskattning på ev. realisationsvinster. Avkastning på bostadsinvesteringen beräknas enligt följande16:

Avkastning = ��I𝐻𝐻t

𝑃𝑃t�+ �

𝑃𝑃t +1

𝑃𝑃t− 1� ∗ 100 �

Data från OECD gör det möjligt att jämföra avkastningen på bostadsinvesteringar i ett antal länder. Nedan presenteras standardavvikelsen och den genomsnittliga årliga avkastningen på bostadsinvesteringar17.

16 Under restriktionen att det långsiktiga förhållandet mellan hyra/pris är 5 procent mellan 1980-2000, då bostadsmarknaderna i genomsnitt var i jämvikt.

17 Årlig avkastning avser den genomsnittliga årliga tillväxttakten (CAGR) av avkastningen uträknad enligt:

CAGR(t0, tn )=(A(tn)/A(t0))^(1/(tn-t0 ))-1Där A(t0) är startvärdet, A(tn) är slutvärdet och antalet år är tn-t0.


0 2 4 6 8 10 12 14

ES

NO

UK

FI

NL

IR

FR

SE

DK

US

DE

procent

Figur 12. Volatilitet och avkastning på egna hem,1980-2010

Årlig avkastning (tillväxt se fotnot 16)Standardavvikelse av avkastning

Källa: OECD

Den högsta årliga avkastningen har husköpare i Spanien fått18. Standardavvikelsen är dock högst, vilket innebär att risken är störst här. Bostadsköpares avkastning har med 95 procents sannolikhet (+/-2 standardavvikelser) legat mellan -6 och 33 procent. Den näst högsta risken finner vi i Danmark där avkastningen är väsentligt lägre men konfidensintervallet sträcker sig mellan -8 och 28 procent. I Tyskland har huspriserna sjunkit sedan 1990 i reala termer. Implicithyrorna har dock ökat något under samma period och därför uppvisar Tyskland en årlig bostadsavkastning på 7 procent. Tyskland är dessutom det enda land där konfidensintervallet på 95 procent sträcker sig över endast positiva tal d.v.s. en bostadsinvestering i Tyskland har, med största sannolikhet (95 procent), inte genererat en negativ avkastning under tidsperioden. I Sverige är variationen på bostadsavkastningen betydligt högre än exempelvis Frankrike, som har en något högre genomsnittlig avkastning på boende. Detta beror på att priserna på bostäder har varierat betydligt mer i Sverige än i Frankrike. Hyresökningen som skedde i Sverige i samband med skattereformen påverkade hyrorna väsentligt under 1991-93. Om vi exkluderar åren 1991-93 sjunker standardavvikelsen från 7,7 till 7, vilket trots allt är högre än i Frankrike. Med andra ord har avkastningen på husköp i Sverige varit mycket varierande, en bostadsköpare har med 95 procents sannolikhet kunnat förvänta sig en avkastning på mellan -5 och 25 procent, vilket illustrerar

18 Spansk statistik på huspriser uppger utropspriser på bostäder, vilket leder till att prisfallet på spanska hus med alla sannolikhet är underskattat när det gäller data från 2009 och 2010.

osäkerheten i investeringen. Vi fortsätter vår analys med att undersöka avkastningen uppdelad på egna hem och bostadsrätter.

I avsaknad av data på implicithyror uppdelade på egna hem resp. bostadsrätter har vi låtit oss inspireras av Flavin och Yamashitas metod19 för att beräkna avkastning på egna hem och bostadsrätter för att avgöra vilken boendeform som genererar den högsta årliga avkastningen mellan 1996 och 2011. De tar även in bolåneräntor i beräkningen. Låt implicit hyra, IH, som antingen hyresvärden eller den som bor i bostaden tillgodogörs av, beskrivas som:

I𝐻𝐻t = �B𝐿𝐿t + d� 𝑃𝑃t−1 + F𝑆𝑆t

Där BL står för räntan på bolån. Vi antar återigen att bostadsköparen är skuldfri och vill bli kompenserad för att hans/hennes kapital är investerat i bostaden istället för att kapitalet lånas ut och generera vinster på annat håll. I detta exempel väljer vi att använda bolåneräntan för att beskriva denna alternativkostnad. d står för depreciering d.v.s. hur snabbt tillgången faller i värde20 och t för tid. Fastighetsskatten eller fastighetsavgiften som ersatte fastighetsskatten 2008, betecknas med FS. Fastighetsskatten eller avgiften kommer att påverka hyran positivt då den utgör en kostnad för hyresvärden eller bostadsägaren. Kostnaden för ägande och underhåll, KÄU, uttrycks som:

𝐾𝐾Ä𝑈𝑈t = 𝑑𝑑Pt-1+𝐹𝐹S𝑡𝑡

Avkastning på bostaden, A, kan med hjälp av uttrycken ovan beskrivas som prisförändringen, implicithyran och kostnaden för ägande enligt ekvationen nedan:

𝐴𝐴t =𝑃𝑃t + 𝐼𝐼H𝑡𝑡- 𝐾𝐾Ä𝑈𝑈t − 𝑃𝑃t−1

𝑃𝑃t−1

Efter lite enkel bearbetning kan vi utrycka avkastningen på att bo i sin egen bostad, A, enligt21:

𝐴𝐴t =𝑃𝑃t + BLt ∗ 𝑃𝑃t−1 − 𝑃𝑃t−1

𝑃𝑃t−1

19 Flavin, M. och T. Yamashita (2002), “Owner-occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio”, American Economic Review, Vol. 92.

20 Här antas att kostnaden för ägande och underhåll är lika stor som deprecieringen.

21 Bostadsrättsägare betalar inte fastighetsskatt eller avgift då denna åläggs bostadsrättsföreningen.


Då realpriset långsiktigt varken ökar eller minskar kommer avkastningen, paradoxalt nog, på lång sikt utgöras av den reala bolåneräntan. Den reala bolåneräntan under perioden presenteras tillsammans med resultaten i tabell 1. Vi har lagt till Stockholmsbörsens aktieindex (SIXRX) för att jämföra avkastning på bostadsköp och aktieköp. Anledningen till att undersökningen börjar 1995 är att det endast finns pris på bostadsrätter från 1995. 1995 är det år som huspriserna låg som lägst efter fastighets- och finanskrisen 1992. På så sätt fångas en 16-årig prisuppgång på hus och bostadsrätter upp i denna analys. Återigen redovisas avkastningen före vinstbeskattning på både bostäder och aktier. Skattesatsen på realiserade bostadsvinster är 22 procent22 och kapitalvinster beskattas med 30 procent i Sverige.

Tabell 1, Real avkastning på egna hem, bostadsrätter och aktier 1996-2011

Egna hem

Bostads-rätt

Aktier (SIXRX)

Real bolåne-ränta

1996 7,88 3,75 24,67 7,87

1997 12,11 23,00 48,71 5,78

1998 15,51 18,42 18,53 5,62

1999 13,07 21,06 18,52 4,36

2000 14,01 9,98 49,73 4,03

2001 8,91 14,29 -29,99 3,46

2002 7,58 5,34 -23,23 3,49

2003 7,45 12,15 -10,01 2,84

2004 11,51 15,43 31,38 2,30

2005 10,76 22,03 24,84 1,62

2006 9,80 20,92 28,17 1,49

2007 12,42 11,63 21,74 2,00

2008 -2,30 -5,39 -28,83 2,39

2009 7,12 7,96 -4,12 0,64

2010 5,66 9,76 33,05 0,56

2011 -1,12 -0,05 1,48 1,47

Årlig av-kastning

8,72 12,14 8,85 Medel: 3,12

Standard-avvikelse

4,93 8,27 25,66

Källor: Macrobond, Mäklarstatistik och SCB

22 Reavinstskatten höjdes från 20 till 22 procent 1 januari 2008.

Den som köpte en bostadsrätt 1995 har fått den högsta avkastningen (drygt 12 procent per år) på sin investering. Både egna hem och bostadsrätter har genererat en högre avkastning än aktier under de senaste 16 åren och risken att få negativ avkastning har varit ganska liten. Konfidensintervallet ligger mellan -4 och 29 procent för bostadsrätter, -1 och 19 procent för egna hem medan risken på aktiemarknaden har varit betydlig större (mellan -43 och 60 procent) särskilt med tanke på den relativt låga genomsnittliga avkastningen på aktier. Med bakåtblickande förväntningar ser det ut som bostadsrätter är det man borde investera i. Men vad är det som säger att de nästkommande 16 åren kommer generera samma avkastning? Som vi såg i pris/hyra diagrammet tidigare ser egna hem ut att vara övervärderade. Med andra ord kan man gratulera dem som köpte en bostadsrätt 1995, de har fram tills idag haft en bra avkastning på sin investering som till och med slår Stockholmsbörsen. Statistisk analys likt den ovan ger en bra överblick av hur utvecklingen har sett ut men den lämnar prognosmakaren med liten insikt om hur framtiden kommer att se ut. Vad finns det för fundamental förklaring till att avkastningen på egna hem är lägre än den för bostadsrätter? Vad finns det för fundamental förklaring till att reala egna hems- och bostadsrättspriser ska öka trendmässigt? De långa tidsserierna ovan visar att det inte finns en tydlig positiv trend i reala huspriser. Som framgår av den höga pris/hyra-kvoten är risken stor för fallande reala bostadspriser och låg avkastning. Detta kommer att påverka konsumtionen negativt och som vi såg tidigare påverkas konsumtionen mer av förändrad bostadsförmögenhet än av finansiell förmögenhet.

Avkastning på bostadsinvesteringar med belåning

Då de flesta bostadsägare har lån är det viktigt att förstå vilken avkastning bostadsinvesteringen kommer att generera då bostadsägaren har ett lån på sitt hus. Men inte minst på vilket sätt risken ökar via belåning och den s.k. hävstångseffekten. Avkastningen på en belånad bostad eller aktieportfölj, AK, beskrivs som avkastningen på en obelånad bostad eller aktieportfölj, A, (se uträkning på s.10), bolåneräntan, BL, och belåningsgraden (Lån/Eget kapital) på belånade bostäder enligt:

AKt = �𝐴𝐴t + (𝐴𝐴t − BLt )Lånt

Egetkapitalt�

Vi utgår i från att 2/3 av bostadsägarna har lån på sitt


egna hem eller sin bostadsrätt (se nästa stycke). I aktieportföljen antar vi att aktieägarna har en belåningsgrad på 50 procent och att de har tagit ut detta lån på sin bostad och betalar därför samma ränta som för bolån. Den årliga genomsnittliga tillväxttakten på avkastningen på belånade bostadsrätter är återigen högst.

Tabell 2, Real avkastning på belånade egna hem, bostads-rätter och aktier 1996-2011

Egna hem m lån

Bostadsrätt m lån

Aktier m belåning

1996 16,40 5,00 36,97

1997 24,37 28,76 73,04

1998 31,51 24,09 27,77

1999 25,32 28,30 27,76

2000 24,71 15,36 74,58

2001 13,51 21,68 -45,00

2002 11,19 8,44 -34,85

2003 11,46 19,28 -15,02

2004 23,35 28,88 47,06

2005 22,16 40,14 37,25

2006 18,19 35,53 42,25

2007 20,40 20,33 32,60

2008 -14,36 -14,39 -43,25

2009 19,16 24,19 -6,20

2010 9,49 22,62 49,57

2011 -14,79 -10,48 2,22

Årlig avkast-ning

14,21 18,52 10,79

Standardav-vikelse

13,04 15,00 38,48

Källa: Macrobond, Mäklarstatistik och SCB

Avkastningen på egna hem och aktier är nästan lika stor medan avkastningen på bostadsrätter är högre likt beräkningen utan belåning (se tabell 1). Man kan dock notera att belåningen har lett till en högre avkastning på alla investeringarna. Men den ökade avkastningen har ett pris. Priset man får betala är att risken samtidigt ökar. Standardavvikelsen för egna hem ökar från knappt 5 till 13 vilket breddar konfidensintervallet och därmed ökar risken att förlora pengar på investeringen. Det samma gäller för bostadsrätter och aktier. Detta illustrerar den hävstångseffekt som belåning får på risken.

Ökad skuldsättning och risk för hushållen

De flesta hushåll har sina bostäder belånade vilket ökar den förväntade avkastningen av att äga och bo men samtidigt ökar risken. Jämfört med en diversifierad finansiell portfölj är bostaden riskfylld. Bostaden är lokal och odelbar. Om den lokala arbetsmarknaden försvagas faller bostaden i värde samtidigt som lönen riskerar att utebli. Dessutom, går det inte att sälja en del av bostaden om man skulle vilja. När man säljer är transaktionskostnaden hög, vilket skiljer sig från finansiella tillgångar som man kan sälja till en låg transaktionskostnad.

Storleken på hushållens bolån spelar därför stor roll för risken av att bo. Hushållens växande skuldsättning förklaras av bolånens tillväxt. Bolånen svarar för 75 procent av hushållens totala skulder. Den del av hushållens skulder som inte utgörs av bolån ökar i takt med de disponibla inkomsterna. Summan av billån, studielån och rena konsumtionslån uppgår till drygt 40 procent av de disponibla inkomsterna och har gjort så sedan början av 1990-talet. Bolånens andel av de disponibla inkomsterna har däremot fördubblats under de senaste 10 åren och uppgår idag till hela 125 procent av de totala disponibla inkomsterna. Hushållens totala skulder är därmed 165 procent av de totala disponibla inkomsterna.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1970

1975

1980

1985

1990

1995

200

0

2005

2010

pro

cen

t

Figur 13. Hushållens skulder, andel av disponibel inkomst

Bostadslån Övriga lån Total Skulder Prog

nos

2012

Källor: SCB, KI och egna beräkningar


För att förstå vad som driver den ökade skuldsättningen hos hushållen måste vi därför förstå vilka faktorer som driver bostadslånen. Vi har tidigare analyserat utvecklingen av hushållens skuldsättning i olika länder och det går att urskilja ett antal, eller snarare kombinationer av faktorer som leder till snabb tillväxt av bostadslånen23. Förhållandena på kreditmarknaderna är viktiga. Låga räntor, amorteringsfria lån, hög högsta tillåtna belåningsgrad och kortsiktig marknadsvärdering av bostäder med möjlighet till att ta ut eget kapital är faktorer som gör det lätt att låna pengar. I kombination med stigande bostadspriser innebär dessa förhållanden ofta att vi får den typ av pris- och bolånespiral som vi kunnat observera både i Sverige och i andra länder24.

Skulderna ökar – amorteringarna minskar

Hushållens vilja att låna har ökat över tiden. Det framgår inte enbart av ökningen av den totala bolånestocken utan även av att både andelen hushåll med lån ökar över tid och av att andelen hushåll som amorterar minskar. Detta framgår av tabellerna 3a och 3b som bygger på uppgifter från SEB:s Sparbarometer25 och hushållens ekonomi (HEK) från SCB26.

Tabell 3a. Andel hushåll med lån, procent (SEB Sparbarometer)

Andel med lån Andel med lån som amorterar

alla egna hem

bostads-rätt

alla egna hem

bostads-rätt

2006 66 74 47 72 77 53

2007 64 71 40 72 74 60

2008

2009 64 70 49 67 69 59

2010 67 72 48 66 68 54

2011 64 65 58 67 69 57

2012 72 75 58 64 68 46

Källa: SEB Sparbarometer

23 BKN, (2011), ”Hushållens skuldsättning i spåren av finanskrisen - en internationell jämförelse”, Marknadsrapport, februari 2011.

24 BKN, (2011), ”Kortsiktiga hushåll i riskzonen – lärdomar för framtiden”, Marknadsrapport, oktober 2011.

25 SEB:s Sparbarometer bygger på telefonintervjuer med 1000 personer utförda av Demoskop AB.

26 Uppgifterna i SCB:s HEK:en bygger på telefonintervjuer med allmänheten.

Sett till Sparbarometern är andelen med lån 65 procent under åren 2006, 2007 och 2009 medan andelen har ökat till 68 procent under åren 2010 till 2012. Genomsnitten för andelen av hushållen som amorterar är för motsvarande perioder 70 respektive 66 procent. Enkätsvaren varierar en hel del mellan enskilda år men med detta i åtanke så tyder intervjusvaren på oförändrad eller minskad amorteringsvilja 2012. Särskilt anmärkningsvärd är den stora nedgången i amorteringsvilja bland bostadsrättshushåll.

Tabell 3b. Andel hushåll med lån, procent (SCB HEK)

Andel med lån Andel med lån som amorterar

alla egna hem

bostads-rätt

alla egna hem

bostads-rätt

2009 66 72 55 62 70 43

2010 68 76 57 62 68 45

Källa: SCB HEK

Vi har bara uppgifter från HEK:en för åren 2009 och 2010 om hushållens skulder och amorteringar. Andelen skuldsatta hushåll ökar något mellan 2009 och 2010 men andelen som amorterar är oförändrad. Ungefär två tredjedelar av hushållen har lån och av dessa är det 62 procent som amorterar. Några tecken på ökad amorteringsvilja går inte att se.

50

55

60

65

70

75

80

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

pro

cen

t

Figur 14. Andel belånade hushåll som amorterar

Källa: SEB:s Sparbarometer


För att bedöma risken är det intressant att veta hur det ser ut i olika delar av landet. Generellt gäller det att de som bor i storstad oftare har lån på sina bostäder än de i övriga Sverige. Av tabellen nedan framgår att den största andelen hushåll med lån finns i Stockholm, tätt följd av Göteborg och därefter Malmö och den minsta andelen skuldsatta finns i övriga Sverige. Det framgår att en större andel av småhusägarna har sina hus belånade än bostadsrättsägarna även om skillnaden inte är lika stor i Stockholm som i övriga storstäder och i övriga Sverige.

Tabell 4. Geografisk skuldfördelning och amortering, 2010

procentuell andel hushåll:

med lån med lån som amorterar

Amor-tering% av skuld

Riket Bostads-rätt

57 45 0,8

Egna hem

76 68 1,4

Totalt 68 62 1,3

Stock-holm

Bostads-rätt

72 36 0,6

Egna hem

84 55 1,0

Totalt 76 45 0,8

Göteborg Bostads-rätt

67 40 0,7

Egna hem

82 60 1,0

Totalt 75 53 1,0

Malmö Bostads-rätt

59 45 0,9

Egna hem

80 62 1,1

Totalt 68 56 1,0

Övriga Sverige

Bostads-rätt

44 60 1,5

Egna hem

73 73 1,7

Totalt 64 71 1,7

Källa: HEK 2010

Det framgår också att det inte bara är en liten andel av bolåntagarna som amorterar utan amorteringarna är dessutom låga som procent av bolånestocken. Bostadsrättsägarna valde 2010 att amortera 0,8 procent av sina bolåneskulder (se tabell 4). Egnahemsägarna amorterar 1,4 procent per år och är därmed något mer benägna att amortera än bostadsrättsägarna. Detta betyder att amorteringstiderna är långa, 70 år för egna hem och 125 år för bostadsrätter. Allra sämst på att amortera är bostadsrättsägarna i Stockholm och Göteborg. I Stockholm amorterar endast 36 procent av de skuldsatta bostadsrättsägarna och amorteringstiden är ca 170 år. Motsvarande siffror för Göteborg är 40 procent respektive 110 år. Bäst på att amortera är de egnahemsägarna utanför storstäderna där 73 procent amorterar och amorteringstiden är 59 år.

Bostadsägarna i Stockholm är de mest skuldsatta och de som är mest sårbara på bostadsmarknaden. I Stockholm finns 35 procent av landets alla bolån, men endast 25 procent av förvärvsinkomsterna, 22 procent av befolkningen och 20 procent av landets bostadsrätter och egna hem (se tabell 5). Vi kan jämföra med Göteborg som står för 11 procent av landet bolåneskulder, 10 procent av inkomsterna, 10 procent av befolkningen och 9 procent av alla ägda lägenheter. Eller med Malmö som svarar för 8 procent av bolånen och 7 procent vardera av inkomsterna, befolkningen och antalet ägda lägenheter. Skulderna i övriga Sverige är 46 procent eller mindre än hälften av de totala bolåneskulderna i landet. Det ska jämföras med att lejonparten eller 61 procent av alla svenskar bor utanför de tre storstäderna, har 58 procent av inkomsterna och nästan 2/3 av alla lägenheter.


Tabell 5. Skuldstatistik storstad och övriga Sverige, 2010

procentuell andel av:

total skuld

total för-värvs- inkomst

befolk-ning

ägda lägen-heter

Riket Bostads-rätt

25 35

Egna hem

75 65

Totalt

Stockholm Bostads-rätt

16 12

Egna hem

19 8

Totalt 35 25 22 20

Göteborg Bostads-rätt

3 3

Egna hem

8 5

Totalt 11 10 10 9

Malmö Bostads-rätt

2 3

Egna hem

6 4

Totalt 8 7 7 7

Övriga Sverige

Bostads-rätt

5 16

Egna hem

41 48

Totalt 46 58 61 64

Källa: HEK 2010

Hushållens bolåneskulder är idag ca 2150 mdkr. Egna hem är belånade till 1600 mdkr och bostadsrätterna till 550 mdkr. Det senaste decenniet har bolånen med egna hem som säkerhet ökat med 10 procent i genomsnitt per år och bolånen med 20 procent i genomsnitt per år. I och med att bolånen ökat snabbare än värdet av bostäderna har belåningsgraden stigit över tid och hushållens egna kapital minskat i relation till skulderna. Som framgår av figur 15 har belåningsgraden vuxit trendmässigt, både för bostadsrätter och för småhus. Från att historiskt ha haft en mycket låg belåningsgrad är bostadsrätterna idag lika högt belånande som egna hem.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1980

1984

1988

1992

1996

200

0

2004

2008

pro

gn

os

2012

pro

cen

t

Figur 15. Belåningsgrad

Egna Hem Bostadsrätter Ägda bostäder

Källor: Mäklarstatistik, SCB

Den verkliga belåningsgraden för de två tredjedelar av hushållen som har lån är i genomsnitt högre än vad som framgår av figur 15. Vi redovisar i tabell 6, för storstadsområdena och övriga Sverige, de genomsnittliga belåningsgraderna 2010 för samtliga hushåll liksom för enbart skuldsatta hushåll. Uppgifter om de totala bolåneskulderna fördelade på egna hem och bostadsrätter har vi hämtat från finansmarknadsstatistiken. Skuldernas fördelning efter region bygger på uppgifter från HEK:en för 2010. Uppgifter om antalet egna hem och bostadsrätter kommer också från SCB och uppgifter om medelpriser på bostäder har vi fått från mäklarstatistik. Belåningsgraderna varierar en del. Bostadsrätter och egna hem i Stockholm är högt belånade och bostadsägarna i Stockholm är därför känsliga för prisfall på bostäder.

Bostadslånen har ökat sedan 2010 men vi har inga uppgifter om utvecklingen på regioner efter 2010. För bostadsrätter är ökningen ca 15 procent sedan 2010 och för egna hem 10 procent. Bostadspriserna både i Stockholm och i Sverige har under samma period stigit med ungefär 5 procent medan priserna på egna hem har varit oförändrade. En grov bedömning skulle därför vara att den genomsnittliga belåningsgraden i Stockholm på bostadsrätter idag är drygt 60 procent och knappt 60 procent på egna hem. Men belåningsgraderna är också relativt höga i övriga Sverige.


Tabell 6, Belåningsgrad 2010, procent

Samtliga hushåll

Hushåll med lån

Stockholm Småhus 44 52

Bostadsrätt 41 57

Göteborg Småhus 38 47

Bostadsrätt 32 48

Malmö Småhus 40 50

Bostadsrätt 30 51

Övriga Sverige

Småhus 35 48

Bostadsrätt 24 54

Källor: Mäklarstatistik, SCB

Hyresrätten - ett tryggt men dyrare boende

Hyresrätten är en attraktiv form av boende eftersom hyresgästen slipper de risker som är förenade med att äga. Det kan kännas främmande att tala om risker med att äga efter många år med realt sett stigande bostadspriser som inneburit att avkastningen på bostadsrätter varit väsentligt bättre än investeringar på aktiemarknaden. Säkerhet och trygghet är något som de flesta av oss eftersträvar men det är svårt att sätta ett belopp på hur mycket det är värt. Ett tryggt boende ger förutsägbarhet om framtida konsumtionsmöjligheter. Det innebär därmed att konsumtionen för hushåll som bor i hyresrätt inte påverkas av att bostadsförmögenheten minskar till följd av fallande huspriser på samma sätt som för de hushåll som äger sitt boende.

Internationella studier visar betydelsen av fungerande bostadsmarknader för arbetskraftens rörlighet. Det framgår att de som bor i hyresrätt oftast är mer rörliga än de som äger sitt boende på en fungerande hyresmarknad27. Hyresrätten medför inte lika höga transaktionskostnader vilket gör det lättare för personer att flytta till orter där det finns arbete, vilket gynnar arbetsmarknaden, de enskilda hushållen och den ekonomiska tillväxten28.

Utvecklingen på bostadsmarknaderna i de länder där bostadspriserna faller visar på hyresrättens

27 BKN, (2008), Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt, december 2008.

28 OECD (2011) beskriver också hur viktigt det är att ha en fungerade bostadsmarknad som gör det möjligt för arbetskraften att flytt dit arbeten finns i Andrews, D., Sánchez, A. C. och Johansson, Å. (2011), ”Housing markets and structural policy in OECD countries”, OECD Working Papers, No. (2011)5.

attraktionskraft. I USA talar utvecklingen sitt tydliga språk. Under de senaste åren har förstagångsköparna på bostadsmarknaden i allt större utsträckning valt att lämnat ägarmarknaden och bli hyresgäster istället. Konsekvensen har blivit att samtidigt som bostadspriserna faller har man kunnat notera växande hyror som en konsekvens av påtagligt ökad efterfrågan på boende i hyresrätt. Antalet hushåll som hyr har mellan 2006 och 2010 ökat med 700 000 årligen medan antalet bostadsägarhushåll minskat med 200 000 årligen under samma period29.

Nackdelen med hyresrätten är att den under normala omständigheter är dyrare att bo i än i en ägd bostad. Hyresgästen slipper risken av att äga och måste kompensera hyresvärden för detta. Hyresgästen måste även betala hyresvärden för skötsel och tillsyn. Hyror är inte konstanta över tid utan varierar men jämfört med priserna på ägda bostäder är volatiliteten i hyror mycket liten. Hur mycket hyrorna varierar beror på marknadsläget och vad som finns reglerat i hyreskontraktet. Helt fri hyressättning är ovanlig. Det är höga transaktionskostnader förenade med att flytta och hyressättningen regleras både i kontrakt och i lagstiftningen i alla länder. Över tid justeras dock hyran i linje med marknadsläget.

En annan skillnad är att den som äger lägenheten har ett direkt inflytande över sitt boende som hyresgästen saknar. Å andra sidan behöver detta inte betyda så mycket om utbudet av hyresrätter är stort och diversifierat.

Den svenska hyresmarknaden är hårdare reglerad än i andra länder. Hyressättningen är inte fri, inte ens över tid. Idag är hyran lägre än vad många är villiga att betala i främst storstäderna. Detta gäller i synnerhet i Stockholm där också hyresskillnaderna är minst mellan inner- och ytterstad, vilket innebär att beståndet utnyttjas dåligt. Sett över längre perioder följer dock den genomsnittliga reala hyran hyresvärdens kostnader. Ett system med avtalsreglerad hyra likt det svenska innebär att när hyran väl justeras i samband med större renoveringar sker det ofta i stora steg för att lönsamheten ska kunna säkras. Detta gör att många får kraftigt ökade kostnader med stora påfrestningar på hushållsekonomin som följd. Kostnaden för de som tvingas flytta till följd av stora hyreshöjningar är stor och en jämn hyresutveckling över tid är att föredra framför stora engångshöjningar.

29 The State of the Nation’ s Housing 2011, Joint Center for Housing Studies of Harvard University.


Det nuvarande svenska systemet för hyressättning tvingar många att äga som egentligen skulle vilja hyra om möjligheten fanns. I attraktiva lägen är detta i stort sett den enda möjligheten att hitta en bostad åtminstone i storstäderna. Samtidigt leder systemet till att beståndet utnyttjas dåligt. Det finns en överkonsumtion av boende i centrala lägen eftersom hyrorna är konstlat låga. Samtidigt finns det de som skulle vilja betala mycket för en centralt belägen hyresrätt.

Slutsatser

Att äga sin bostad har varit en mycket bra affär under de senaste 16 åren. Speciellt om man köpte en bostadsrätt i Malmö, Göteborg eller Stockholm för 16 år sedan. Vi har dock visat att reala huspriser inte utvecklas i takt med en långsiktigt positiv trend, vilket många är villiga att tro i tider av stigande huspriser. De data som erbjuder långa serier på huspriser visar att de kan gå upp och ner under många år men har en tendens att röra sig runt ett medelvärde. Men folks benägenhet att ha bakåtblickande förväntningar gör att under tider av stigande priser glömmer vi bort att priserna faktiskt kan falla. Avkastningen har som sagt varit fantastisk på bostadsrätter och avkastningen på egna hem har varit lika bra eller bättre än den på aktier, vilket är anmärkningsvärt. Mycket tyder dock på att priserna på bostäder är övervärderade och risken för låg eller negativ framtida avkastning borde bostadsköpare ta med i beräkningen speciellt i de områden där priserna har ökat mest. Att priserna stigit så mycket under lång tid är inte ett argument för stigande priser framöver utan snarare ett argument för att priserna kommer att falla. De hushåll som utgår ifrån att bostaden är en säker investering löper därför risk att bli besvikna.

De svenska hushållen skuldsätter sig allt mer och förklaringen är de växande bolånen. Ett högt skuldsatt hushåll bär större risk än ett lågt skuldsatt hushåll. Avkastningen på en genomsnittligt belånad svensk bostad är ungefär dubbelt så osäker som avkastningen på en helt obelånad. När prisutvecklingen överraskar positivt som under de senaste 16 åren är det inget problem men när priserna faller ökar riskerna för att högt belånade hushåll förlorar det egna kapitalet med ökat sparande och minskad konsumtion som följd.

Trenden mot ökad skuldsättning har ännu inte brutits och några tecken på en ökad amorteringsvilja bland hushållen går inte heller att urskilja under de senaste två till tre åren - snarare motsatsen. Det tycks som om amorteringsviljan

har varit oförändrad bland egnahemsägarna medan amorteringsviljan bland bostadsrättsägarna däremot snarast har minskat under de senaste två till tre åren.

Andelen egnahemsägare som är skuldsatta är större än andelen bostadsrättsägare. Men de bostadsrättsägare som är skuldsatta har en något högre belåning än egnahemsägarna och är därför också något mer sårbara. Historiskt har det varit ovanligt med högt skuldsatta bostadsrättsägare men det har nu förändrats påtagligt i och med de senaste årens snabba skuldtillväxt.

Skuldsättningen varierar mellan olika delar av landet. Tydligt är att bostadsägarna i Stockholm är de mest skuldsatta och de som är mest sårbara på bostadsmarknaden. Bostadsägarna i övriga Sverige är däremot lika eller mindre skuldsatta än vad deras andel av inkomsterna, befolkningen och antalet ägda lägenheter skulle indikera.

Bostadsägarna bär en betydande förmögenhetsrisk då priserna tenderar att falla som mest där de har stigit som mest. Behovet av att låna är särskilt stort bland unga som vill in på bostadsmarknaden och som ännu inte har hunnit bygga upp något eget kapital. Generellt gäller att många av dagens högbelånade hushåll skulle ha en högre välfärd som hyresgäster än som högt skuldsatta bostadsägare. Det finns också många äldre bostadsägare med stora orealiserade vinster på sitt boende som sannolikt skulle vilja bo i hyresrätt om det fanns en väl fungerande hyresmarknad. Därför förmodar vi att många som idag äger sin bostad skulle välja hyresrätt om utbudet på hyres-rätter vore större än idag.

Att hyra sitt boende är en boendeform som minskar förmögenhetsrisken väsentligt. Det är ett dyrare alternativ på längre sikt för jämförbara lägenheter. Hyresvärden kräver kompensation för kostnader för fastighetsförvaltning och risk.

Hyresgästen står visserligen inför risken att hyran höjs, men denna risk är liten på en fungerande hyresmarknad i jämvikt. På en fungerande marknad följer hyrorna kostnaderna för drift och underhåll över tid. Med andra ord är risken för hyresgästen betydligt mindre än för den för som äger sin bostad. Bostadsägaren står inför chansen att få positiv avkastning på investeringen men även inför risken att den blir negativ. Vi kan se en ökad efterfrågan på hyresrätter i de länder där bostadspriserna har fallit i samband med den ekonomiska krisen.


Om BKN

BKN är en statlig myndighet under socialdepartemen-tet. BKN har två roller – en roll som expertmyndighet och en roll som aktör på marknaden.

Som expertmyndighet bedriver BKN utrednings- och analysverksamhet rörande samspelet mellan bostads- finansierings-, bostads- och byggmarknaderna.

Som aktör medverkar BKN i finansiering av bostads-byggande genom att ställa ut statliga kreditgarantier. BKN lämnar också stöd för omstrukturering av kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader, administrerar bidrag till kommuner som utfärdar hyres-garantier och ställer ut förvärvsgarantier till långivare.

Ronnebygatan 40, Box 531, 371 23 Karlskrona, Telefon 0455-33 49 40, Fax 0455-805 70, E-post [email protected] www.bkn.se

mailto:[email protected]

http://www.bkn.se

bkn marknadsrapport maj 2012

Documents