bİlİm, sanayİ ve teknolojİ bakanliĞi -...

BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI

Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğü

BALIKESİR

ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

1/5000-1/1000 AÇIKLAMA RAPORU

Şehir Plancısı Demet Peker ÖZTÜRK

Balıkesir, Ekim 2016

İÇİNDEKİLER

1. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Analizi

1.1 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ülke ve Bölgesindeki yeri

1.2 Balıkesir İli Kent Nüfusu

1.3 Balıkesir İlinin Ekonomik Yapısı

1.4 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi çevresinde varolan Sanayi ve Küçük

Sanayi Siteleri

1.5 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin Ulaşım Sistemi

2. Planlama Alanına İlişkin Analiz ve Revizyon İmar Planı Hazırlama Çalışması

ve Plan Hazırlama Süreci

2.1 Yerseçimi (Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı ve OSB Yer

Seçimi Komisyonu’na katılan kurumların verdiği şartlı görüşler )

2.2 Fiziksel Eşikler

2.2.1 Jeolojik Durum, Deprem

Yerleşime Uygun Alanlar

Önlem Almadan Yapılaşmaya İzin Verilmeyecek Alanlar

Ayrıntılı Jeolojik Etüt Gerektiren Alanlar

Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar

2.2.2 İklim

2.2.3 Orman Varlığı

2.2.4 Jeomorfolojik ve Topoğrafik Eşikler

2.2.5 Akarsular ve Taşkın Durumu

2.3 Kurumsal Eşikler

2.3.1 Enerji Nakil \ İletim Hattı

2.3.2 Sağlık Koruma Bandı

2.3.3 Doğalgaz Boru Hattı

2.3.4 Karayolları Bağlantısı

2.4 Mülkiyet Bilgisi

2.5 Önceki Plan Kararları

3. Sentez ve Araştırma Sonuçlarının Değerlendirilmesi

4. Balıkesir OSB ye ait Genel Bilgiler

4.1 Yol Çalışmaları

4.2 Kanalizasyon, Yağmursuyu, Dere Islahı

4.3 İçme Kullanma Suyu Çalışmaları

4.4 Telekomünikasyon Hizmetleri

4.5 Demiryolu Taşımacılığı

4.6 Yakın Çevre Yolu Projesi

4.7 Çevre Faaliyetleri ve Atık Su Arıtma Tesisi

4.8 Enerji Dağıtım Faaliyetleri

4.9 Arsa Tahsisleri

4.10 İtfaiye Birimi Faaliyetleri

4.11 Ağaçlandırma Hizmetleri

4.12 Üniversite- Sanayi İşbirliği

4.13 Meslek Lisesi Alanı

4.14 Dini Tesis Alanı ( Cami )

4.15 Hizmet Destek Alanı

5.Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Arazi Kullanım Değerleri

5.1 Yapılaşma Koşulları

6. Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Plan Kararları

6.1 Sağlık Koruma Bandı

6.2 Sanayi Alanları

6.3 Yol ve Otoparklar

6.4 Sanayi Fuar Alanı

6.5 İdari Sosyal Tesis Alanı ( Genel Hizmet Binaları Alanı )

6.6 Altyapı Alanları

6.7 Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı

6.8 Altyapı Arıtma Alanı

6.9 Park ve Yeşil Alanlar


6.11 Dini Tesis Alanı (Cami)


7.Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Plan Notları

8.İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri

8.1 TCDD hattı ve Tınaz Tarım

8.2 Yarış Kabin Sanayi

8.3 Starwood

8.4 Cargill-Turyağ

8.5 BEST

8.6 Madak-Un Tarım

8.7 Karayolları kamulaştırma sınırına göre imar planının düzenlenmesi

8.8 OSB Uygulama Yönetmeliğine göre Çekme Mesafelerinin düzenlenmesi

8.9 OSB’nin kuzeydoğusunda yer alan H tipi parselin ve kuzeyinde yer alan

park alanın düzenlenmesi

8.10 OSB’nin 208 ada içerisinde yer alan D tipi parselin ve park alanın

düzenlenmesi

8.11 OSB’nin 204 ada 8 nolu parsele İdari ve Sosyal Tesisi alanından Park

Alanı düzenlenmesi

9. Sonuç ve Tapu Bilgileri

EKLER

Ek1 30 Ocak 1977 Tarihli 158 Sayılı Resmi Gazete ve Balıkesir Organize Sanayi

Bölgesi Yer Seçimi Konusunda 14.06.1983 gününde yerinde inceleme sonucu

yapılan toplantı tutanağı

Ek 2 7269 Sayılı Yasanın 2.Maddesine Göre 23.03.2005 ve 15.03.2011

Tarihlerinde Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce Onanmış Balıkesir Organize Sanayi

Bölgesi ve Jeolojik – JeoteknikEtüd Raporu Konulu Yazıları

Ek3 T.C Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü ‘nün

01.10.2003 tarih ve B100TSH0100004 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri konulu

yazısı

Ek4 T.C Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü Araştırma Planlama ve

Koordinasyon Dairesi Başkanlığı ‘nın B.11.2.DDY.0.65.00.11/50-12/2791 sayılı,

Balıkesir OSB Yükleme Boşaltma İstasyonu Konulu yazısı

Ek5 T.C Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü Taşınmaz Mallar

Dairesi Başkanlığı’nın B.11.2.DDY.0.84.00.06/73-03/2692 Sayılı Balıkesir Gar

Sahası konulu yazısı

Ek6 Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24 / 05/

2005 gün ve B100TSH0100004 Sayılı yazısı

Ek 7 Mülga Ulaştırma Bakanlığı, Demiryollar, Limanlar ve Hava Meydanları

İnşaatı Genel Müdürlüğünün 18/10/2010 tarihli ve 17119 sayılı ve Ulaştırma,

Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünün

10/09/2014 tarihli ve 8882 sayılı yazısı

Ek 8 Balıkesir Valiliği Halk Sağlığı Müdürlüğünün 11/12/2014 tarihli ve 12007

sayılı yazısı

Ek 9 Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü

14. Bölge Müdürlüğünün 05/12/2014 tarihli ve 208108 sayılı yazısı

Ek 10 Balıkesir OSB Yönetim Kurulu’ nun konuya ilişkin kararları

Ek 11 BALGAZ görüşü

Ek 12 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yağmur Suyu Projesi Açıklama Raporu

Ek 13 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Kanalizasyon Açıklama Raporu

Ek 14 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı Bilgi Paftası

TABLOLAR

Tablo 1 Balıkesir GSYİH'nın ilçeler bazında üretimi

Tablo 2 Onaylı İmar Planı Balıkesir OSB Parsel Tipleri Yapılaşma Koşulları ve

Adetleri

Tablo 3 İmar Değişikliği Yapılacak Yerlere Ait Mülkiyet Bilgileri

Tablo 4 Onaylı İmar Planı Balıkesir OSB Arsa Tahsisleri ( Firma Sayısı, Alan ve

Açıklamalar )

Tablo 5 Balıkesir OSB Onaylı Plan ve Revizyon İmar Planı ( Teklif Plan ) Arazi

Kullanım Değerleri

Tablo 6 Teklif İmar Planı Balıkesir OSB Parsel Tipleri Yapılaşma Koşulları ve

Adetleri

Tablo 7 Balıkesir OSB Üretim Sektörel Dağılım Tablosu

ŞEKİLLER

Şekil 1 1 / 25.000 Balıkesir OSB nin Yakın Çevresi ve Ulaşım Ağı

Şekil 2 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ülke ve Bölgesindeki yeri

Şekil 3 Balıkesir Merkez – Sanayi Alanları

Şekil 4 1 \ 25.000 Ölçekli Balıkesir OSB Çevresi Jeolojik Etüt Durumu

Şekil 5 Yerleşime Uygunluk Haritası

Şekil 6 Balıkesir OSB Çevresi – Tarım ve Orman Alanları

Şekil 7 BalıkesirOSB Jeomorfolojik ve Topoğrafik Durum

Şekil 8 Balıkesir OSB Arsa Tahsis Planı ( Eylül 2014 )

Şekil 9 Yarış Kabin San. Tic. AŞ. Genel Yerleşim Planı

Şekil 10 Yarış Kabin San. Tic. AŞ. Onaylı İmar Planı

Şekil 11Balıkesir OSB Uygulama İmar Planı ( Onaylı Plan )

Şekil 12Balıkesir OSB Revizyon Uygulama İmar Planı ( Teklif Plan )

Şekil 13

Şekil 14

1. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Analizi

1.1 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ülke ve Bölgesindeki yeri

Söz konusu çalışma alanı 39° 06’’ - 40° 39’’ kuzey enlemleri ile 26° 39 ’’ –

28° 58’’ doğu boylamları arasında kalmakta ve incelenen alan toplam 558 ha’ lıkbir

büyüklüktedir.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Marmara bölgesine bağlı olup, Bursa-

İzmir aksının güneyinde, batıda Ege Denizi, Çanakkale, doğu da Bursa ve

Kütahya, güneyde Manisa ve İzmir’in, kuzeyde ise Marmara Denizi’nin sardığı

Balıkesir yerleşim alanının içinde kalmaktadır.

Tanımlanan çalışma alanının içinde yer alan Balıkesir ili, Bursa’yı İzmir’e

bağlayan zorunlu bir topoğrafik nokta olmakla birlikte, Altınoluk, Akçay, Ören,

Ayvalık v.b. tatil bölgelerini içerisinde barındırması, yine Kuzeyde Marmara

Denizi’ne kıyı ilçesi olan Bandırma’nın İstanbul’dan araçlı deniz otobüsü bağlantısı

nedeniyle kuzey-güney illerinin Balıkesir ve Ege Bölgesi’nide birbirine bağlayan ana

koridor üzerinde bulunmaktadır. Balıkesir’in Diğer İllere Uzaklığı (km)

Balıkesir – Ankara :533 km

Balıkesir – Antalya :509 km

Balıkesir – Bursa :151 km

Balıkesir –İstanbul :394 km

Balıkesir –İzmir :173 km

Balıkesir – İzmit :283 km

Balıkesir – Konya :546 km

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin içinde yer aldığı, Balıkesir İli 19 İlçe

ve merkeze bağlı 3 beldeden oluşmuştur. Bu ilçeler; Merkez ilçesi (1466 km2),

Savaştepe (425 km2), Sındırgı (1.433 km2), Bigadiç (1.007 km2), Dursunbey (1.906

km2), Kepsut (894 km2), Susurluk (601 km2), Bandırma (599 km2), Erdek (260 km2),

Manyas (589 km2), Balya (952 km2), İvrindi (751 km2), Havran (559 km2), Edremit

(708 km2), Burhaniye (426 km2), Gömeç (131 km2) ile Ayvalık (266 km2), Marmara

(117 km2), Gören (1438 km2 ) dir. Ayrıca Merkez ilçeye bağlı Kocaavşar, Pamukçu

ve Şamlı beldeleri bulunmaktadır.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, kuzeybatısında Gökköy, güneydoğusunda

Kesirven, güneyinde Kabaklı, batısında Çukurhüseyin beldeleri ve doğusunda

Balıkesir( Merkez ) bulunmaktadır. ( Şekil 1 )

1.2 Balıkesir İli Kent Nüfusu

Balıkesir İli Kent Nüfusu 2010 yılı itibariyle 1.152.323 kişidir. Yüzölçümü

14.299 km2, nüfus yoğunluğu ise 80 kişi\km dir.

1.3 Balıkesir İlinin Ekonomik Yapısı

Balıkesir ilinin sahil kesimlerinde zeytincilik, bağcılık ve balıkçılık

yapılmaktadır. Buralarda turizm de gelişmiştir. İç kesimlerinde ise tarım,

hayvancılık, ormancılık ve madencilik yapılmaktadır. İl, tek merkezli büyüme

modeli yerine dengeli büyüme modelini seçerek bu kalkınma planına ilçeleri de dahil

etmiştir. İlde Anadolu Kaplanı sıfatına sahip 16 şirket, 2003 yılı istatistiklerine göre

de Sanayi siciline kayıtlı 467 kuruluş vardır. İlin iç ve dış ticaret hacmi

486.313.997.254.096 TL, ihracat miktarı 80.699.902 $ ve ithalat miktarı 147.567.184

$'dır. Balıkesir ili, devletin en fazla mülk sahibi olduğu ildir. İlin % 40.77'si,

Hazineye ait taşınmazlardan oluşmaktadır. Balıkesir Türkiye'nin gelişmiş illerinden

biridir. 2001 yılı verilerine göre Türkiye gayri safi yurt içi hâsılası içinde yüzde

1,5'lik paya sahip olan Balıkesir, iller sıralamasında 13. büyük ekonomidir. 2000

yılındaki GSYİH'si 2.429.091.750 TL olup kişi başına düşen milli gelir ise 2005

dolardır.

Tablo 1 - Balıkesir GSYİH'nın ilçeler bazında üretimi

İlçe Oran

Balıkesir 24,12

Bandırma 13,98

Gönen 12,68

Edremit 6,76

Manyas 5,58

İlçe Oran

Ayvalık 4,82

Bigadiç 4,6

İvrindi 3,79

Susurluk 3,49

Dursunbey 2,96

İlçe Oran

Sındırgı 2,82

Burhaniye 2,77

Kepsut 2,51

Balya 2,38

Erdek 2,10

İlçe Or n

Havran 1,75

Savaştepe 1,36

Marmara 0,84

Gömeç 0,70

TOPLAM 100,00

Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu

http://tr.wikipedia.org/wiki/Anadolu_Kaplanları

http://tr.wikipedia.org/wiki/Bal%C4%B1kesir_(merkez)

http://tr.wikipedia.org/wiki/Band%C4%B1rma,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/G%C3%B6nen,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Edremit,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Manyas,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Ayval%C4%B1k,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Bigadi%C3%A7,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0vrindi,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Susurluk,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Dursunbey,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/S%C4%B1nd%C4%B1rg%C4%B1,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Burhaniye,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Kepsut,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Balya,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Erdek,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Havran,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Sava%C5%9Ftepe,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/Marmara,_Bal%C4%B1kesir

http://tr.wikipedia.org/wiki/G%C3%B6me%C3%A7,_Bal%C4%B1kesir

Şekil 1 – 1 / 25.000 Balıkesir OSB nin Yakın Çevresi ve Ulaşım Ağı

SAVAŞTEPE

Şekil 2 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ülke ve Bölgesindeki yeri

1.4 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi çevresinde varolan Sanayi ve Küçük Sanayi

Siteleri

Balıkesir, Güneyinde Manisa ve İzmir, batısında Ege Denizi ve Çanakkale,

doğusunda Kütahya ve Bursa, kuzeyinde Marmara Denizi ile çevrilmiştir. Bu konumu ile

Türkiye’nin Marmara ve Ege denizine açılan yeşil penceresidir. Gerekkonumu, gerekse iller

arası karayolu, demiryolu ve denizyolu ulaşımı konusunda her imkâna sahip olan Balıkesir,

konumunun verdiği imkânlararağmen, sanayileşmeyiyakalayamamış; Bursa ve Manisa’nın

oldukça gerisinde kalmıştır.

İşsizliğin giderek arttığı kentte, Organize Sanayinin canlandırılmaya çalışılmasıyla

birlikte Yatırımcıların tercih ettiği bir konuma gelen Organize Sanayi Bölgesi ile işsizliğin

ortadan kaldırılmasına ve bölge ekonomisinin geliştirilmesine çalışılmaktadır.

İlde yapılan sanayi işlerinin payı % 51'dir. Sanayinin oranı tarımdan yüksek olsa da

diğer illerde bu rakam çok daha yukarılardadır. İl sınırları içerisinde Sanayi siciline kayıtlı 4

tane Organize Sanayi Bölgesi vardır. İlin başlıca geçim kaynağı tarım olduğu için de tarıma

dayalı endüstri gelişmiştir. İlin iç kesimlerinde tarıma dayalı sanayi egemendir. Ayrıca

buralarda şeker, un, yem, döküm, tarım alet ve makinaları, transformatör, floresan-

aydınlatma, pamuklu dokuma, kâğıt, mobilya, sentetik dokuma ve elektrik teçhizatları

üretimi de yapılmaktadır. Körfez yöresinde konserve, sabun, bitki çayı ve zeytinyağı üretimi

yaygındır. Bandırma taraflarında; kimyasal madde, şarap ve gübre sanayi gelişmiş,

Dursunbey taraflarında ise kereste sanayi gelişmiştir İlde kolonyacılık sektörü de gelişmiş

durumdadır. İmalat sanayi ise toplam GSYİH'nın %17'sini oluşturmaktadır. Sındırgı ve

Bigadiç'te ise çok miktarda halı tezgâhı vardır. 2001 Türkiye İstatistik Kurumu verilerine

göre, 10 kişiden fazla işçi çalıştıran fabrika sayısı 104'tür ve buralarda 14 bin kişi

çalışmaktadır.

8 ticaret odası ve 5 ticaret borsası bulunan Balıkesir'de üretilen ürünlerin çoğu yurt

içinde tüketilmekte, bir kısmı da Bandırma Limanı'ndan ihraç edilmektedir. Gümrüklerinde,

aralarında kimyasal maddeler, elektrikli araçlar, sentetik çuval, gıda, madencilik, mermer

gibi ürünlerin de bulunduğu ihracatta 50, ithalatta 32 ayrı ürün çeşidi yer almaktadır. İlin dış

ticaret merkezi olan Bandırma Limanı, tüm Balıkesir’in ihracat ve ithalatının yüzde 90'ını

gerçekleştirmektedir.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi çevresinde yer alan sanayi alanları Şekil 3 te

görülmektedir.

http://tr.wikipedia.org/wiki/Organize_Sanayi_Bölgesi

Şekil 3 – Balıkesir Merkez – Sanayi Alanları

İZMİR YOLU

1.5 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin Ulaşım Sistemi

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Balıkesir Merkeze 7 km uzaklıkta olup,

Savaştepe Karayolu bağlantısı üzerinde bulunmaktadır. OSB, ayrıca

güneydoğusundan geçen Bursa – İzmir Çevreyolu’ na bağlanmaktadır.

2. Planlama Alanına İlişkin Analiz ve Revizyon İmar Planı Hazırlama

Çalışması ve Plan Hazırlama Süreci

2.1 Yerseçimi (Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı ve OSB Yer Seçimi

Komisyonu’na katılan kurumların verdiği şartlı görüşler )

Bakanlık tarafından onaylanmış OSB sınırı ve OSB Yer seçimi komisyonuna

katılan kurumların verdiği şartlı görüşler

Konu ile ilgili açıklamalar, 30 Ocak 1977 gün ve 1583 sayılı Resmi Gazete de

yer almaktadır. OSB yer Seçimi Komisyonuna katılan kurumların verdiği şartlı

görüşler;Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yer Seçimi konusunda 14.06.1983

gününde yerinde inceleme sonucu yapılan toplantı tutanağında yer almıştır.(Ek I )Buna

göre:

Toprak İskân İl Müdürlüğü, İl Teknik Ziraat Müdürlüğü, Su Ürünleri İl

Müdürlüğü, Toprak Su Bölge Müdürlüğü, Devlet Su İşleri Bölge Müdürlüğü, Tarım

ve Orman Bakanlığı temsilcilerinin ortak görüşleri:

-Anılan alanın planlanması yapılan sulu tarım alanı içinde,

-Herhangi bir taşkına maruz bulunmadığı,

-Gelecekte sulama imkânının mümkün olamayacağı ve bu nedenle üretim

potansiyelinin düşük olacağı, ayrıca

-Söz konusu alan engebeli olduğundan erozyona maruz bulunduğu,

-Herhangi bir amme hizmetine tahsisli olmadığı,

-2510 – 1306 sayılı Kanun amaçlarında kullanma imkânınınbulunmadığı,

-Kiraya verilmediği,

-Devletçe dağıtılan topraklardan olmadığı,

-Bu sahada bulunan meraların herhangi bir köye tahsisli olmadığı, tespitli mera

olduğu ve meralık vasfını kaybetmiş bulunduğu ( tarım arazisi haline dönüştürülerek

veya erozyona uğrayarak )

-Organize Sanayi Bölgesinin doğuya kaydırılmasıyla şehir yerleşik alanına

yaklaşılmış olduğundan aradaki tarım arazilerinin gelecekteki işgali önlenmiş olacağı

ve bu sayede terkedilmiş sahadaki tarım alanının kazanılacağı belirtilmiştir.

Sağlık Sosyal Yardım Bakanlığı Başbakanlık Çevre Müsteşarlığı, Meteoroloji Bölge

Müdürlüğü, Çevre Sağlığı Başkanlığı, Bayındırlık İskân Bakanlığı, Su Ürünleri İl

Müdürlüğü, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı temsilcilerinin ortak görüşleri ise;

-Toprak, su ve hava kirlenmesinin önlenmesi, insan ve çevre sağlığının korunması

için gerekli önlemlerin alınması,

-Anılan alan çevresinde 500 metrelik Sağlık Koruma Bandı bırakılması gerektiği,

-Balıkesir ‘de hakimrüzgârların kuzeyden esmesi ve Organize Sanayi Bölgesi’nin

güneyde bulunması nedeniyle seçilen alanın şehirde hava kirliliği yaratmayacağı

belirtilmiştir.

-Sonuç olarak yerinde incelemeye katılan kuruluş temsilcileri OSB Bölgesi’nin

doğuya kaydırılmasının prensipte uygun olduğu görüşünde olduklarını ve bu konuya

ilişkin görüşlerini ivedi olarak İmar ve İskân Bakanlığı ‘na ileteceklerini

belirtmektedirler. ( Bkz Resmi Gazete 30 Ocak 1977 Sayı 1583, OSB sınırı ve OSB

Yer seçimi komisyonuna katılan kurumların verdiği şartlı görüşler )

OSB Revizyon İmar Planı çalışmaları yapılırken, yukarıda yer alan görüşler dikkate

alınarak planlama çalışmaları yapılmıştır.

2.2 Fiziksel Eşikler

2.2.1 Jeolojik Durum ve Deprem

Meri Planda, Rezerv Sanayi alanı dışında kalan alan için, Balıkesir OSB Jeolojik ve

Jeoteknik Etüt Raporu – Sonuç ve Öneriler ve Yerleşime Uygunluk Haritası Ek 9 ve Şekil 4

‘ te görülmektedir. Bu alan için, 7269 Sayılı Yasanın 2.Maddesine Göre 23.03.2005

Tarihinde Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce onanmış Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi

konulu yazısı Ek 8 de görülmektedir.

Meri Plandaki Rezerv Sanayi alanı için yapılan OSB Revizyon İmar Planı

çalışmaları doğrultusunda, ek yerleşim bölgesi içinde de Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu

hazırlanmıştır. Bu alan için, 7269 Sayılı Yasanın 2.Maddesine göre 23.03.2005 ve

15.03.2011 tarihlerinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı'nın ( 2010/1)

Genelgesine göre onanmış yazılarıEk 7 de görülmektedir.

Meri Planda, Rezerv Sanayi Alanı Dışında Kalan Yerleşik İnceleme Alanının

Yerleşime Uygunluk Açısından Değerlendirilmesi

Balıkesir İli Organize Sanayi Bölgesinde (OSB) yürütülen sondajlı jeolojik,

jeoteknik ve jeofizik çalışmalar sonucunda aşağıda belirtilen genel hususlar ortaya

çıkmıştır.

1.Yapılan çalışmalar sonucunda, çalışma alanında alttan üste doğru Triyas

yaşlı metamorfikler, .Miyosen yaşlı andezit-aglomera, Alt Pliyosen yaşlı tüfit,

killikireçtaşı-tüfit-kiltaşı,Üst Pliyosen yaşlı konglomera,Pliyo-Kuvaterner yaşlı

gevşek tutturulmamış kil-silt-kum ve Kuvaterner yaşlı aluvyon birimlerinin yer aldığı

gözlenmektedir

2. İnceleme alanındaki mevcut faylar litolojik farklılıklar gösteren dokanak

ilişkileri ve dokanakları oluşturan litolojilerin jeolojik yaş ilişkilerine ve aynı birim

içindeki görülen atımlar ve birim içindeki tabakalanmalardaki eğimlerdeki ani

değişimlere göre tespit edilmiştir. Bu faylar aktif olmayan faylardır. Fayın

uzantısının takib edildiği yerle kesin sınır olarak haritalanmıştır. Fayın uzantısının

sahanın örtülü olması nedeniyle takip edilemediği durumlarda olasılı fay olarak kesik

çizgilerle belirlenmiştir.

3. Faylarla ilgili önemli özellik fayın” diri ya da ölü “olarak

nitelendirilmesidir. Aslında bütün fayların üzerinde geçmişte hareket olmuştur. Bazı

faylarda bu hareket günümüzde de belirli aralıklarla deprem şeklinde devam

ediyorsa, yani sismik aktivitesi var ise bu tür faylar diri (aktif) faylardır.

4. Çalışma alanında KD-GB doğrultulu 80 derece GD eğimli Miyosen yaşlı

andezit-aglomera birimi ile Alt Pliyosen yaşlı killi kireçtaşı-kiltaşı-tüfit ardalanmalı

çökellerin oluşturduğu birim arasında yaklaşık 1300m. uzunluğunda aktif (diri)

olmayan normal fay mevcuttur. Bu ana fayın güneyinde Miyosen yaşlı andezit-

aglomera ile Triyas yaşlı metamorfiklerin dokanağını oluşturan yaklaşık 500m.

uzunluğunda aktif olmayan ters fay mevcuttur.

5. Fayların diriliği ile ilgili en önemli kriterlersismisite ve jeolojidir.

Sismisite ile ilgili olarak, son yüzyılda olan depremlerin episantrları ile fay

sistemlerini fay sistemlerini karşılaştırmaktadır. Ancak bu tür depremlerin yokluğu

fayın diri olmadığını göstermez. Depremlerin yinelenme aralıkları gözlem süresinden

çok daha uzun olabilir. Ayrıca sismik boşluklarda bu belirsizliği arttırır, ama tarihsel

ve kayıtsal veriler çalışma alanımız ve çok yakın çevresi ile ilgili kırıklarda sismik

aktiviteye rastlanmamaktadır. Kırık uzunluklarının kısa olması ve sismik aktivite

gözlenmemesi yönü ile sismisite açısından faylarımız diri fay özelliği

göstermemektedir. Genç Kuvaterner çökellerini (2 milyondan daha yaşlı olmayan)

kesen faylar, ötelenmiş genç akarsu yatakları, sıcak-soğuksu kaynakları, travertenler,

ötelenmiş akarsu –denizel sekiler, basınç sırtı yada çöküntü gölcükleri, uzamış sırtlar

gibi genç morfolojik şekiller oluşturmuş faylar jeolojik kriterler açısından diri fayın

işaretleridir. İnceleme alanımızın jeolojisi ve inceleme alanındakikırıklar, diri (aktif)

fay özelliği taşıyabilecek jeolojikkriterleritaşımamaktadır. Sismisite ve jeolojik

belirtiler yönünden inceleme alanındaki faylar diri (aktif )fay özelliği göstermez.

6.İnceleme alanındaki faylarda, farklıformasyon sınırlarına rastlayan

sahalardaki deprem hasarlarıgözlenebilir. Çünkü bu sahalar iki ayrı formasyonun

birleştiği zayıf zonlardır. Deprem anında zemin davranışları birbirinden farklı olacak

ve üstteki yapılarda farklı olarak yansıyacaktır. Fayların bulunduğu alanlarda fay

hattında 10 m.lik koruma alanı bırakılmalıdır.

7.Meteoroloji, jeomorfoloji, jeofizik, jeoloji ve mühendislik jeolojisi verileri

ile jeoteknik yaklaşımlar çerçevesinde inceleme alanının yerleşime uygunluk

açısından değerlendirilip, Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin(OSB)yerleşime

uygunluk haritası hazırlanmıştır. Buna göre:

İnceleme alanında, aktifheyelan, muhtemelheyelan, kayadüşmesi, çığdüşmesi, çökme

gibi zemin hareketlerinin görülmemesi nedeniyle, organize sanayi bölgesi sahası,

yerleşime uygun olmayan alanlar kapsamı dışındadır.

İnceleme alanı yerleşime uygunluk açısından değerlendirilmesine göre.

a) Uygun Alanlar

b) Önlemli Alanlar

Olarak sınıflandırılmıştır.

a) Uygun Alanlar

Morfolojik, jeofizik, jeolojik, jeoteknik tetkikler sonucu yapılaşması yönünde

hiçbir sakınca olmayan, kaya düşmesi, heyelan, çığdüşmesi, çökme ve benzeri gibi

doğal afet riski bulunmayan alanlardır. Parsellerdeki temel kazıları sırasında, fay

hatlarının uzantısına göre, kırık hatlarında 10m. lik koruma alanı bırakılması

koşuluyla, ilgili parseller uygun alanlar kapsamındadır.

Önlemli Alanlar

Yerleşilebilirliği bazı koşullara bağlı alanlar kapsamında; kurudere yatakları

ve topoğrafik eğimin fazla olduğu alanlar olarak ve ana fay hatlarında 10m. Koruma

alanı veya temel açılmasından sonra haritaladığımız fayları temelde görmemiz

durumunda geoteknikçi (inşaat mühendisinin) zemin –yapı ilişkisini dikkate alması

yönünde değerlendirilmiştir. İmar planlamasında topografik eğimin fazla olduğu

alanlar park alanı ve yeşil saha olarak planlanmıştır. Ancak yeşil alan olarak

planlanmayan alanlarda topoğrafik eğimden dolayı yapılaşmada gerekli olabilecek

istinat duvarı ve çevre drenajına dikkat edilmesi koşuluyla yapılaşma uygun

olacaktır.

Çalışma alanı yerleşime uygunluk açısından bir sorun teşkil etmemektedir.

Sonuç ve Öneriler

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinde, Yerleşim amaçlı jeolojik ve jeoteknik etüt

çalışması kapsamında, arazide gözlemsel, sondajlı ve sismik çalışmalar yapılmıştır.

Bu çalışmalar ışığında şu sonuçlara varılmıştır.

1.Yapılan çalışmalar sonucunda, çalışma alanında alttan üste doğru Triyas yaşlı

metamorfikler, .Miyosen yaşlı andezit-aglomera, Alt Pliyosen yaşlı tüfit,

killikireçtaşı-tüfit-kiltaşı, Üst Pliyosen yaşlı konglomera, Pliyo-Kuvaterner yaşlı

gevşek tutturulmamış kil-silt-kum ve Kuvaterner yaşlı alüvyon birimlerinin yer aldığı

gözlenmektedir

2. İnceleme alanındaki mevcut faylar litolojik farklılıklar gösteren dokunak

ilişkileri ve dokunakları oluşturan litolojilerin jeolojik yaş ilişkilerine ve aynı birim

içindeki görülen atımlar ve birim içindeki tabakalanmalardaki eğimlerdeki ani

değişimlere göre tespit edilmiştir. Bu faylar aktif olmayan faylardır. Fayın

uzantısının takipedildiği yerle kesin sınır olarak haritalanmıştır. Fayın uzantısının

sahanın örtülü olması nedeniyle takip edilemediği durumlarda olasılı fay olarak kesik

çizgilerle belirlenmiştir.

3. Çalışma alanında KD-GB doğrultulu 80 derece GD eğimli Miyosen yaşlı

andezit-aglomera birimi ile Alt Pliyosen yaşlı killi kireçtaşı-kiltaşı-tüfit ardalanmalı

çökellerin oluşturduğu birim arasında yaklaşık 1300m. Uzunluğunda aktif (diri)

olmayan normal fay mevcuttur. Bu ana fayın güneyinde Miyosen yaşlı andezit-

aglomera ile Triyas yaşlı metamorfiklerin dokanağını oluşturan yaklaşık 500m.

Uzunluğunda aktif olmayan ters fay mevcuttur.

4. Sismisite ve jeolojik belirtiler yönünden inceleme alanındaki faylar diri (aktif

)fay özelliği göstermez

5. İnceleme alanı yerleşime uygunluk açısından değerlendirilmesine göre.

c) Uygun Alanlar

d) Önlemli Alanlar

Olarak sınıflandırılmıştır veŞekil 5’te de görüldüğü gibi çalışma alanı yerleşime

uygunluk açısından bir sorun teşkil etmemektedir.

6. İnceleme alanının tamamı için yapılan çalışma yerleşim amaçlı jeolojik ve

jeoteknik çalışma olup; ayrıca inşaat aşamasında parsel bazında zemin etüt çalışması

yapılarak temel tasarımları projelendirilmelidir.

7. Parsellerin temel kazıları sırasında jeoloji mühendisi ve projeyi yapan

inşaat mühendisi hazır bulunmalıdır. Faylı parsellerle ilgili Geoteknikçi (İnşaat

Mühendisi)yapı-zemin ilişkisi açısından temel kazılarını görmelidir.

8. Çalışma alanında bulunan parsellerin bir kısmı sadece bir birim üzerinde

yer alırken birçoğu birden fazla birim üzerinde yer almaktadır.

9. İnceleme alanındaki birimlerin zemin grubu ve yerel zemin grubu tablodaki

değerlerdir.

10. BİRİM Z.GRUBU Z.SINIFI

Metamorfikler Z1 A

Andezitler Z2 B

Killikireçtaşı-kiltaşı Z3 C

Tüfit Z2 B

Konglomera Z3 C

Kil-silt-kum Z4 D

Birimlere göre zemin grubu ve zemin sınıfı

11. Sismik çalışmalarda elde edilen Vs, Vp ve μ (poisson oranı) değerleri

bir tablo halinde aşağıda verilmiştir.

BİRİM Vs (ms) Vp (ms) μ (poisson oranı)

Metamorfik 1280-1898 4400-4938 0,40-0,46

Andezit 619-1428 2366-4109 0,40-0,44

Killikireçtaşı-kiltaşı 596-768 2171-5797 0,37-0,43

Tüfit 548-801 1410-2302 0,39-0,43

Konglomera 591-685 1670-1798 0,42-0,43

Kil-Silt_kum 682 441-1429 0,35

12. Çalışma alanında yer alan birimlerin teknik parametreleri bölüm IX’ da

ayrıntılı olarak verilmiştir.

13. Fayların bulunduğu alanlarda, fay hattında 10 metrelik koruma alanı

bırakılmalıdır ve geoteknikçi (inşaat mühendisi) yapı- zemin ilişkisi dikkate

alınmalıdır.

14. Geniş alanlara oturan bina temelleri tek parça olarak değil diletasyonlu

olarak yapılmalıdır.

15. Eğimli arazilerde yapılacak binaların önlerinde ve gerisinde oluşacak

şevler istinat duvarları ile desteklenmelidir. İstinat projelerine drenaj sistemi dahil

edilmelidir.

16. Şevlerin üzerinde yapılacak binalar şevlerden en az şev yüksekliği kadar

mesafede yapılmalıdır.

17. Çalışma alanı 1. Derece Deprem Bölgesi’nde yer aldığından “Afet

Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik”’e göre projeler

hazırlanmalıdır.

18. Lokasyonlarda adı geçen ada ve parsel numaraları hala geçerli olan imar

planında kullanılmakta olan ve Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca da tescil

edilmiş ada ve parsel numaralarıdır.( Balıkesir OSB ‘nin Jeolojik Etüt Raporu - Yrd.

Doç.Dr. Ahmet ÇONA Jeoloji Yüksek Mühendisi – Balıkesir OSB Jeolojik Etüt ve

Deprem 2005 Raporu )

Balıkesir OSB Revizyon İmar Planında, İnceleme Alanının Yerleşime Uygunluk

Açısından Değerlendirilmesi

İnceleme alanının topoğrafik yapısı, coğrafik konumu, iklim durumu ve bu alanda

yüzeyleyen kaya birimlerinin litolojik, yapısal ve hidrojeolojik özellikleri ile

bölgenin depremselliği dikkate alınarak arazinin yerleşime uygunluğu

değerlendirilmiştir. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi 1. ve 2. Ek Yerleşim

Alanlarının ( Meri Plan [1] ve İmar Planı yapılan Rezerv Sanayi alanı [2] ) Esas

Jeolojik-Jeoteknik Etüdü değerlendirmeler ışığında inceleme alanının 1/1000 ölçekli

yerleşime uygunluk haritası yapılmıştır.

Yerleşime uygunluk çalışması yapılırken; Litoloji, depremsellik, su baskınları, eğim

dereceleri gibi önemli parametreler kullanılmıştır.

Eğimler aşağıdaki gibi değerlendirilmiştir.

0-5 Derece: A Yumuşak Eğimli alanlar

5-15 Derece: B Düşük eğimli alanlar

15-30 Derece: C Orta eğimli alanlar

30-45 Derece: D Yüksek eğimli alanlar

45<Derece: E Çok yüksek eğimli alanlar olarak değerlendirilmiştir.

İnceleme alanındaki eğimler A ve B Sınıfı Eğime sahip olup, yerleşim açısından her

hangi bir sakınca doğurmamaktadır.

Uygun Alan 2 (U.A.2): İnceleme alanının temelinde Kaya Ortam bulunduğu

için U.A-2 olarak değerlendirilmiştir. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ek

yerleşim alanlarından 2 Nolu Saha’nın (Ek Yerleşim Alanı -2) kuzey bölümü ile ek

yerleşim alanlarından 1 Nolu Saha’nın (Ek Yerleşim Alanı-1) tamamında Tersiyer

yaşlı volkanik kayalar yer almaktadır. Bu alanlar 0-2,0 metrede bitkisel toprak veya

alüvyon tabaka bulunmakta ve saha 0-15 derece eğimli bir topoğrafik yapıya sahiptir.

Önlem gerektiren bir durum bulunmayan bu sahalar Uygun Alan 2 (UA-2) olarak

değerlendirilmiştir. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinin Ek yerleşim alanlarından 2

Nolu Saha’nın (Ek Yerleşim Alanı -2) güney bölümünde Tersiyer yaşlı sedimanter

kayalar yüzeylemektedir. İnce tabakalı, kireçtaşı, kumtaşı, kiltaşı ardalanmasından

oluşan bu sedimanter kayalar, yer yer 0-0,5 m kalınlığında bitkisel toprak tarafından

örtülmüştür. Düşük eğimli (0-5 derece) bir topoğrafik yapıya sahip olan bu alan da

Uygun Alan-2 (UA-2) olarak değerlendirilmiştir.

Önlemli Alan 3 (ÖA-3): Su Baskını açısından Önlemli Alan-3’e dahil edilmiş

alandır. 2 Ek bölgede güneyde tersiyer sedimanları ve kuzeyde Tersiyer andezitik

volkanitler bulunmaktadır. Kuzey bölümün yüzeyinde 0-1,5 m alüvyon bulunan bu

alanının kuzey doğusunda içerisinde akarsu bulunan bir dere bulunmakta olup,

çevredeki yüzey sularını toplamaktadır. Bu su kanalı yağışlı mevsimlerde taşkın

yapabilir durumdadır. Bu nedenle 1 Nolu Ek yerleşim alanının orta-kuzey

bölümünde doğu-batı uzanımlı ve yaklaşık 60 m genişliğinde ki vadinin geçtiği alan

Önlemli Alan 3 (ÖA-3) olarak değerlendirilmiştir. Bu alana yapı yapılmadan önce

yer altı suyu ve taşkın koruma önlemleri açısından DSİ’ den görüş alınmalıdır.

İnceleme alanında yapılacak olan yapıların temellerdeki mühendislik problemlerinin

önlenmesi veya azaltılması için, yumuşak tabakalar kazılarak kaldırılması, kazıklı

temel, Fore Kazık, Mini kazık, radia temel uygulaması, temeli çepeçevre palplanşlı

perde ile çevirmesi, çimento veya kimyasal madde ile enjeksiyon yapılması,

vibratörlü sıkıştırıcılarla sıkıştırılması, yer altı ve yerüstü sularına karşı drenaj ve

bohçalama işlemlerinin yapılması, temel hafriyatı esnasında şevli bir kazı yapılması

ve hızlı bir şekilde yapım aşamasına geçilmesi gibi bu yöntemlerden bir veya bir

kaçının uygulanması önerilmektedir; İnceleme alanında yapılacak binaların

temellerinde mutlaka zemin ıslahı ve zemin drenajı yapılmalıdır. Zemin ıslahı, temel

taban alanından geniş tutularak ve granüler malzeme altına iri bloklu taş ocağı

malzemesi serilerek binaların altında rijit bir alan oluşturulması gerekmektedir.

Yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi,

oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat

projelendirilmesinde ve yapım aşamasında bu değerler göz önünde bulundurularak

zemin iyileştirilmesi yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerekmektedir.

Sonuç ve Öneriler

1. Balıkesir ili, Merkez ilçesi, Organize Sanayi Bölgesi’nin batı bölgesinde yer alan

yerleşim alanında 3 hâlihazır pafta (14I-1, 14I-2 ve 14I-4) ve doğu bölgesinde yer

alan yerleşim alanında 6 pafta (13J-2, 13K-1, 14K-1, 14K-4, 14J-2, 14J-3) olmak

üzere 9 hâlihazır paftadan oluşan ve Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ek Yerleşim

Alanlarına ait arazilerin, Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Ek Yerleşim Alanlarına

ait arazilerin, Balıkesir OSB Yönetim Kurulu 14.06.2010 tarih ve 2010/11 Toplantı

Numaralı Kararı ve Balıkesir OSB Müdürlüğü ile Balıkesir Üniversitesi arasında

yapılan 29.06.2010 tarihli Protokol gereği, Mevzii İmar Plana Esas 1/1000 ölçekli

Jeolojik-Jeoteknik Etüd raporu hazırlanmıştır. Yapılan çalışma, Başbakanlık Afet ve

Acil Durum Yönetimi Başkanlığının 19.01.2010 tarih ve 373 (2010/1) sayılı

genelgesi dikkate alınarak hazırlanmıştır.

2. Yapılan Jeolojik etütte amaca uygun olarak çalışma yöntemleri izlenmiş ve

inceleme alanının; Öncel çalışmalar derlenmiş, bölgenin genel jeolojik ve

jeomorfolojik yapısı, hidrojeolojik özellikleri, doğal afet risklerinin değerlendirmesi

ve arazi yerleşim uygunluğu çalışmaları yapılmıştır.

3. Bu çalışmalar ışığında inceleme alanının 1/1000 ölçekli jeoloji, Mühendislik

Jeolojisi ve yerleşime uygunluk haritası stratigrafik dikme kesiti ve enine kesitleri,

eğim haritası, 1//1000 Ölçekli Yerel Zemin Sınıfları ve Zemin Hakim Titreşim

Periyodu Dağılım Haritası 1/5000 Ölçekli Kayma Dalga Hızı Haritası (VS30) ve

1/1000 Ölçekli Zemin Büyütmesi Haritası yapılmıştır. Ayrıca inceleme alanının;

uydu görüntüleri, Türkiye deprem bölgeleri haritasındaki yeri BalıkesirOSB 1 ve 2

ek Yerleşim Alanlarının Mevzi İmar Planı 'na Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüt

Raporunda belirlenmiştir.

4. İnceleme alanının Jeolojik ve Jeoteknik özelliklerini belirlemeye yönelik 13 adet

zemin araştırma sondajı, 40 adet yaklaşık 3 m derinliğinde araştırma çukuru açılmış

sondaj çukurlarından Bozulmamış zemin örnekleri (UD) alınmış. Ayrıca Zeminin

Jeofizik özelliklerini belirlemeye yönelik olarak 40 adet sismik ve 20 adet rezistivite

deneyi yapılmıştır. Alınan UD numunelerinin Bayındırlık Bakanlığı'nınca onaylı

EGEZemin Laboratuvarı’nda (İzmir) indeks ve Mekanik Özellikleri belirlenmiştir.

Buna göre zeminin endeks özellikleri aşağıdaki gibidir. Yine UD örneklerinin

laboratuvar sonuçlarına göre nokta yük ve tek eksenli basınç değerleri değerleri

aşağıdaki tabloda verilmiştir.

5. Çalışma alanı 1. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. “Deprem Bölgelerinde

Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmeliğe” göre çalışma alanında spektrum

karakteristik periyotları TA=0,15 sn ve TB=0,40 sn’dir.

6. İnceleme alanı 1. derece deprem bölgesinde yer almaktadır. 7269-1051 sayılı

Afetler Kanununa göre alınmış herhangi bir “ Afete Maruz Bölge Kararı “ yoktur.

7. İnceleme alanınında temelde kayalık zemin bulunmaktadır. Bu nedenle, yerleşim

alanının kuzey bölümündeki derenin geçtiği yaklaşık 60 m genişliğindeki bölge

dışında kalan alanlar Uygun Alan 2 (UA-2) (Kaya Ortam) olarak

değerlendirilmiştir.

8. Yerleşim alanının kuzey doğusunda içerisinde akarsu bulunan bir dere

bulunmakta olup, çevredeki yüzey sularını toplamaktadır. Bu su kanalı yağışlı

mevsimlerde taşkın yapabilir durumdadır. Bu durum da yer altı suyunun yağışlı

mevsimlerde yükselmesine neden olabilir. Bu nedenle Çalışma alanının bu bölümü

Önlemli Alan 3 (ÖA-3) (Su Baskını Açısından Önlem Alınabilecek Alanlar)

olarak değerlendirilmiştir. Bu alan için DSİ’den görüş alınmalı ve İnceleme alanında

yapılacak olan yapıların temellerdeki mühendislik problemlerinin önlenmesi veya

azaltılması için, yer altı ve yerüstü sularına karşı drenaj ve bohçalama işlemlerinin

yapılması, temel hafriyatı esnasında şevli bir kazı yapılması ve hızlı bir şekilde

yapım aşamasına geçilmesi gibi bu yöntemlerden bir veya bir kaçının uygulanması

önerilmektedir.

Yapılacak olan parsel bazındaki zemin etütlerinde rezonans, sıvılaşma analizi,

oturma, şişme ve taşıma gücü gibi değerler ayrıntılı olarak ortaya konup, inşaat

projelendirilmesinde ve yapım aşamasında bu değerler göz önünde bulundurularak

zemin iyileştirilmesi yöntemleri ve uygun temel tipinin seçilmesi gerekmektedir.

9. İnceleme alanının topoğrafik eğimi 5-15 derece (Eğim-B) civarında güneybatıya

doğru ve 0-5 derece (Eğim-A) kuzeydoğu istikametindedir.

10. İnceleme alanında yapılan sondaj çalışmalarında yer altı suyu 2,20 m ile 6,5 m

arasında değişmektedir.

11. Jeofizik Çalışmalar ve değerlendirmeler Bu çalışmada, Balıkesir Organize Sanayi

Bölgesi’nde birinci ve ikinci ek yerleşimalanlarında hazırlanan sondaja dayalı zemin

etüdü çalışmasının bir bölümü olan, jeofizik ölçüler (Sismik MASW, Rezistivite

DES) alınmış ve değerlendirilmiştir.

Arazide toplamda 40 adet sismik (MASW) 20 adet Düşey elektrik sondaj verileri,

toplanmış analizleri yapılmış ve ekler bölümünde ayrıntılı olarak sunulmuştur.

Alınan sismik Masw (Multy Channel Analysis of Surface Waves ) datalarının

analizinde bulunan yer altı S hızı Modelleri Vp-Vs hızları, Dinamik Parametreler

tespit edilmiş ve sonucunda Vs30 hız değerleri, To ( Zemin Hakim Titreşim

Periyodu) değerleri Surfer programı yardımıyla haritalanarak ve ekler bölümünde

sunulmuştur. Konturlama esnasında sahanın genelindeki ölçü dağılımı dikkate

alınarak arazi iki bölüme ayrılmış ve bu şekilde haritalanmıştır. 1. Bölgede toplam 9

ölçü ikinci bölgede toplam 31 ölçü kullanılmıştır.

Bölgede alınan ölçülerin değerlendirme sonunda 1. Bölgede To :0,13-0,27 sn

arasında Vs30 değeri 550 m/sn -1350 m/sn arasında değişim göstermiştir. Hazırlanan

kontur haritalarında VS30-To değerlerinin paralellik göstermesi dikkat çekicidir. 2.

Bölgede yapılan çalışmalar sonucunda ise To: 0,17-0,47 sn Vs30:260-540 m/sn

arasında değişim göstermekte ve kontur haritalarında bir uyum görülmektedir.

Alınan Elektrik özdirenç ölçüleri kullanılarak düşey elektrik kesitler ve gerçek

özdirenç değerleri hesaplanmış ve raporun ekler bölümünde sunulmuştur. Arazide

alınan görünür özdirenç değerleri kullanılarak 5-10-20-40-60-80-100 metre

derinlikler için korelasyon grafiği hazırlanmış ve ekler bölümünde sunulmuştur.

12. Morfolojik, Jeolojik ve Jeoteknik çalışmalar sonucunda inceleme alanında

yapılaşmaya uygun olmayan saha yoktur. Çalışma alanında; 1. Ek bölgede 0-1,5

metrede bitkisel toprak (veya alüvyon) altta ise andezitikvolkanitleryer almaktadır.

Ek bölgede ise güneyde tersiyer sedimanları ve kuzeyde andezitik volkanitler

bulunmaktadır. Kuzey bölümün yüzeyinde 0-2.0 m alüvyon bulunmaktadır.

İnceleme alanı I. Derece Deprem Bölgesinde yer aldığı için, yapılacak yapının

projelendirmesi ve yapımında Bayındırlık İskân Bakanlığı Yapı İşleri Genel

Müdürlüğü tarafından yayınlanan deprem yönetmeliğine uyulmalıdır. ( Balıkesir

OSB 1 ve 2. ek Yerleşim Alanları'nın Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik

Etüdü, Balıkesir Üniversitesi Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi Jeoloji

Mühendisliği Bölümü Yrd. Doç.Dr. Ahmet ÇONA ve Yrd. Doç.Dr. Zeki Ünal

YÜMÜN, Ocak 2011 )

Şekil 4 – 1 \ 25.000 Ölçekli Balıkesir OSB Çevresi Jeolojik Etüt Durumu

2.2.2 İklim

Balıkesir İli, Ege kıyılarında, yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı

geçen Akdeniz İklimi etkilidir. Batıdan doğuya, kuzeyden güneye gidildikçe Karasal

iklim etkilidir. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar soğuk ve kar yağışlı geçmektedir.

Marmara kıyılarında ise Karadeniz iklim etkisi görülür. Dolayısıyla burası yazları

ılıktır.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nde karasal iklim etkisi görülmektedir.

2.2.3 Tarım ve Orman Varlığı Alanları

Balıkesir OSB ‘nin yakın çevresinde genelde Şekil 6 da da görüldüğü gibi

Marjinal tarım alanları bulunmaktadır. Alanın batısında sınırlı alanda orman alanı

mevcuttur.

2.2.4 Jeomorfolojik ve Topoğrafik Eşikler

Balıkesir OSB ‘nin Jeomorfolojik ve Topoğrafik durumu Şekil 7 de

görülmektedir. Alan, yükselti olarak genelde 200 mlikrakıma sahiptir. Alanın doğu

istikametinde Rakım 161 m ye düşmekte, en yüksek bölümlerinde ise ( güneybatı )

rakım 250 m ’dir.

2.2.5 Akarsular ve Taşkın Durumu

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yağmur Suyu Projesi Açıklama Raporu

Ek 20 de görülmektedir.OSB ‘nin içinden geçen dere yatakları ise OSB’ye ait 1/1000

ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı’nda görülmektedir.

2.3 Kurumsal Eşikler

2.3.1 Enerji Nakil \ İletim Hattı

Bölgenin elektrik ihtiyacı 34.5 KVA'lık 11 Km.lik SEKA - Organize Sanayi

Bölgesi müstakil Yüksek Gerilim Hattı üzerinden karşılanmaktadır. Bölgenin

elektrik dağıtımı 1 Dağıtım Trafosu ve 12 Trafo olmak üzere toplam 13 Trafo

Merkezinden yapılmaktadır. Bölgede toplam 21 km uzunluğunda enerji iletim hattı

bulunmaktadır. Bu elektrik altyapısı ile bölgedeki tüm parsellere elektrik enerji

verilebilmektedir. Bölgenin gelişimine esas teşkil etmek üzere 154 KVA trafo

merkezinin yapımı tamamlanmış ve Temmuz 2012 de devreye alınmıştır.

2.3.2 Sağlık Koruma Bandı

Sağlık Koruma Bandı Planlama alanın da, Sağlık Koruma Alanı 325.859 m2 ’ lik( %

5.83 ) alan kaplamaktadır.

Şekil 6 – Balıkesir OSB Çevresi – Tarım ve Orman Alanları

Balıkesir OSB

Şekil 7 – Balıkesir OSB Topoğrafik Durum

2.3.3 Doğalgaz Boru Hattı

Gerek insan sağlığını ve doğayı tehdit eden çevre ve

hava kirliliğini önlemedeki başarısı ve gerekse ekonomik

enerjiyi temin eder mahiyetteki sürdürülebilir gelişmişlik

kriteri oluşturan doğalgazın bölge sanayicilerince de

yatırımlarında ısınma ve proses alanlarında kullanımını

sağlamak maksadıyla Botaş Genel Müdürlüğü nezdindeki girişimleri sonucu

Karacabey - İzmir hattından bölge adına bir branşman bırakılmış ve bu branşmandan

bölgenin girişine kadar olan hattın yapımı tamamlanmıştır. Bölge Müdürlüğü

denetiminde bir aday müşavir firma aracılığı ile de bölge sanayicilerine ait muhtemel

kullanım profilleri de çıkarılmıştır. Bölge içersinde isteyen her katılımcıya istediği

basınç ve miktarda doğalgaz verilebilmektedir.

2.3.4 Karayolları Bağlantısı

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Savaştepe Karayolu üzerinde ( Yaklaşık 7

km) bulunmaktadır. OSB, ayrıca güneydoğusundan geçen Bursa – İzmir

Çevreyoluna bağlanmaktadır.

2.4 Mülkiyet Bilgisi

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesine ait Mülkiyet bilgisi Tablo 3 de

görülmektedir.

2.5 Önceki Plan Kararları

Genel Hükümler

1.Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSB sınırları yetki sınırıdır.

2.Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları,

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi tasarrufundadır.

3.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parselleri içerisinde

düzenlenecektir.

4.Tüm işletmelerde Sığınak Yönetmeliği'ne, Yangın Yönetmeliği'ne, Otopark

Yönetmeliği'ne uyulacaktır.

5.Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez.

6.Aplikasyonlarda kadastral sınırlar geçerlidir.

7.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi organize sanayi parseli içerisinde

düzenlenecektir. Otopark alanları planlanırken otopark mevzuatı kriterleri geçerlidir.

8.İşçi sağlığı ve iş güvenliği mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.

9.Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz Kültür ve Tabiat

varlıklarını bulanlar, malik oldukları ve kullandıkları arazinin içinde Kültür ve Tabiat

Varlığı olduğunu bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en

geç üç gün içinde en yakın Müze Müdürlüğüne veya Mülki İdare Amirlerine

bildirmeye mecburdurlar.

10.OSB içinde kalan kuru dereler ıslah edilmeden, çevre kanalı inşa edilmeden ve

mansap şartları yerine getirilmeden inşaat izni verilemez.

11.Enerji nakil hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda elektrik kuvvetli akım

tesisleri yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup

ilgili kurum görüşü alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.

12.Karayolu kenarındaki tesislerde ( ticaret, bakım ve akaryakıt istasyonu, vb. )

Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik

hükümleri geçerlidir.

13.OSB sınırları içinde kalan alanların mülkiyeti OSB tüzel kişiliğine geçmeden imar

uygulaması yapılamaz.

14.Bırakılacak sağlık koruma bandından sonra içe doğru 50 metrelik kuşak içerisinde

Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ve sağlık bakanlığı arasında 19.09.2003

tarihinde imzalanan ‘’ Organize Sanayi Bölgeleri Mülkiyet Sınırları İçinde

Bırakılacak Sağlık Koruma Bandı için Uygulanacak Esas ve Usullere dair Protokol

‘’de belirtilen sanayi tesisleri dışındaki tesislere yer ve izin verilmeyecektir.

15. Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24.05.2005 gün

ve B100TSHO100004 sayılı yazılarına istinaden Sağlık Koruma bandı bırakılacaktır.

(Ek 6) Sağlık koruma bandı bölgenin iklim ve toprak yapısına göre

ağaçlandırılacaktır.

16.Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.

Çevresel Tedbirler

17.Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili

müdürlüklerce kontrolü ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilemez.

18. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrolü

Yönetmeliği, Su Ürünleri Kanunu ve Su Ürünleri Yönetmeliği, Katı Atıkların

Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği

Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün

Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli Atıkların Kontrolü

Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü

Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği,

Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, Hafriyat

Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması

gerekmektedir.

19.ÇED yönetmeliği kapsamındaki faaliyetlere için ‘’ÇED gerekli değildir’’ veya ‘’

ÇED olumlu kararı ‘’ belgesini almak ve ÇED raporlarındaki taahhütlere uyulması

zorunludur.

20.OSB’den kaynaklanan Evsel ve Endüstriyel Atık Sular Su Kirliliği Kontrolü

Yönetmeliği alıcı ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj

edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden kaynaklanan atık suların kirletici parametre

değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atık su arıtma tesisine ait giriş atık suyu dizayn

parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan, münferiden ön arıtma

tesisi yapması istenecektir.

21.OSB’den kaynaklanan, Ambalaj ve Ambalaj Atıkları Kontrol Yönetmeliği’ne,

Atık Yağların Kontrolü Yönetmeliği ‘ne, Atık Pil ve Akümülatörleri Kontrolü

Yönetmeliği’ne, Benzin ve Motorin Yönetmeliği ’ ne, Maden Kanunu Uygulama

Yönetmeliği’ne Maden Kanunu'nun (a) grubu Madenleri ile ilgili Uygulama

Yönetmeliğine, Kentsel Atık Su Arıtma Yönetmeliği’ne Endüstriyel Tesislerden

Kaynaklanan Hava Kirliliği'nin Kontrolü Yönetmeliği’ne ve Çevresel Etki

Değerlendirmesi Yönetmeliği’ne Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği’ne

uyulacaktır.

22.OSB’nin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolaması, taşınması ve

bertaraf ünitesi kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili

yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların

bertarafı için ilgili belediyelerden taahhütname yazısı alınması gerekmektedir.

23.Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda; 2872 sayılı

Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlüklerinin yerine getirilmesi

gerekmektedir.

24.Diğerlerine göre kirletici özelliği fazla olan tesislere bölgenin orta kısımlarında

yer verilecek ve kurulması temin edilecektir.

25.Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi

içinden geçirilebilir.

26.Bölgenin taban suyu ve yüzeysel suların drenajına yönelik çalışmaların yapılması

ve atık suların arıtıldıktan sonra tahliye kanalına bağlanması zorunludur.

27.Pis su çukurları hiçbir şekilde derelere bağlanamaz.19.03.1979 gün ve 13783

sayılı gazetede yayınlanan ‘’Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde

Yapılacak Çukurlar Hakkında Yönetmelik ‘’ hükümleri geçerlidir.

28.Bölgede kurulacak tesislerin, kurulması ve faaliyetleri sırasında 1593 sayılı

Umumi Hıfsıhha Kanunu ile yürürlülükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına

İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

Botaş Boru Hattına İlişkin Hükümler

29.Botaş boru hattı güzergâh şeridi üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin

verilmeyecektir. Boru hattı güzergâhındaki imar parselleri, yol geçişleri ve alt yapı

çalışmalarında Botaş’tan görüş alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.

30.Botaş boru hattı güzergâhında yapılacak her türlü altyapı çalışmasında botaş ilgili

işletme müdürlüğü gözetiminde teknik emniyet kriterlerinin sağlanması zorunludur.

22 m ve 25 m’lik kamulaştırma şeridi içinde hiçbir ağaçlandırma çalışması

yapılmayacaktır.

31.Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan

güzergâh şeridi üzerinde ve BOTAŞ boru hattı olarak işlenen alan üzerinde

yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir.

32.Botaş boru hattı aksından itibaren boru hattı boyunca ( 200 m sağ + 200 m sol )

toplam 400 m genişliğindeki alan içerisinde yer alacak tesisler kurulmadan önce

uygunluğuna dair ve emniyet mesafelerinin belirlenebilmesi için BOTAŞ’ tan görüş

alınması zorunludur.

33.Boru hattı güzergâhının yer aldığı koridora cepheli parsellerde OSB Uygulama

Yönetmeliği' ne göre işlenecek yapı yaklaşım mesafesi boru arkasından itibaren idari

\ sosyal, vb tesisler için min. 22 m. değerinin altında olamaz; yapılacak yapı bu sınırı

geçemez. Bu çekme mesafeleri yalnızca yol ve yeşil alan olarak kullanılabilecek

olup; destek üniteleri ( jeneratör, lpg tankı, yangın söndürme deposu, arıtma tesisi

vb…) ile açık depolamaya yer ve izin verilemez.

Zemin Ve Deprem Uygulama Hükümleri

34.Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temel biçimleri, yapı statiği ve yapı

malzemesi belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.

35.İnşaat aşamasında, 7269 sayılı yasanın 2.maddesine göre 23.03.2005 tarihinde

Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nce ve 03.02.2011 tarihide Başbakanlık Afet ve Acil

Durum Yönetim Başkanlığı'nca onanmış (Ek 2) Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi

jeolojik – jeoteknik zemin etüt raporunun ve OSB 1 - 2. ek Yerleşim Alanları'nın

Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik Etüdü, sonuç ve öneriler bölümlerinde

belirtilen önlemlerin ve alınması zorunludur.

36.Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi 1 nci derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve

bütün zemin cinslerinde ‘’Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında

Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.

Yapılaşma Koşulları

Yapılaşma Emsali :

Sanayi Parsellerinde E=0.70 TAKS = 0.55,

Genel Hizmet Yapıları’nda E=0.40,

Yapı Yüksekliği :

Sanayi yapıları'ndahmax = serbest,

Genel Hizmet Yapıları'nda ise hmax= 12.50 m’ dir.

Tablo 2Onaylı Balıkesir OSB İmar Planı Yapılaşma Koşulları

Geri Çekme Mesafesi

(Çevre Yeşili Dahil)

(m)

Çevre Yeşili

Geri Çekme mesafesi İçinde ve

Parsel Sınırından İtibaren

(m)

PARSELA ALANI (m2) ÖN YAN ARKA ÖN YAN ARKA

2000 – 4000 8.00 7.00 7.00 1.00 2.00 2.00

4001 - 7000 12.00 8.00 8.00 2.00 2.50 2.00

7001 - 10000 13.00 10.00 12.00 3.00 3.00 3.00

10001 - 20000 20.00 12.00 16.00 5.00 4.00 4.00

20001 - 30000 24.00 14.00 22.00 6.00 4.50 6.00

30001 - 40000 26.00 15.00 24.00 7.00 5.00 6.50

40001 - 50000 30.00 17.00 28.00 8.00 5.50 8.00

50001-100000 32.00 18.00 30.00 9.00 6.00 8.50

100001 - ------- 33.00 20.00 33.00 10.00 6.50 10.00

37.Yapılaşma koşulları, sanayi alanlarında ( KAKS: kat alanı katsayısı) maksimum

emsal E=0.70 TAKS= 0.55 olacaktır Yapılaşmada parsel bazında, yukarıda tabloda

verilen geri çekme mesafelerine uyulması gerekmektedir.

38.Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği (h): yapılacak yapının teknolojisinin

gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.

39.Parsellerde çekme mesafelerinde karayolları kamulaştırma sınırından min. 25 m

ve doğalgaz boru hattından min. 22 m olan yapı çekme mesafesine uyulması

zorunludur.

40.Planlama alanı içerisinde bu plandan önce onaylı imar planına göre uygulama

yapılmış olan parsellerde ( uygulama yapılmış, terk edilerek tapuya tescil edilmiş

veya ruhsat alınmış ve inşaatı tamamlanmış ve su basman seviyesi gelmiş olan

alanlarda ) mevcut durum müktesep olup yeni \ yeniden ruhsatlandırma aşamasında

bu planın yapılaştırma koşulları geçerli olacaktır.

İdari ve Sosyal Tesis Alanları ( Genel İdari Hizmet Binaları )

41.Planda, İdari ve Sosyal Tesis Alanındaki Yapılarda Emsal (kat alanları katsayısı)

E: 0.40 olacaktır. Bölge Müdürlüğü tarafından onaylanacak avan projeye göre

uygulama yapılacaktır.

42.Planda, idari ve sosyal tesis alanı olarak gösterilen alanlarda: bölge yönetimi,

çıraklık okulu, meslek okulu, bölge yönetimi, sendika, toplantı salonu, sergi alanı,

lokanta, kafeterya, güvenlik vb. tesisler ile cami, kreş, kosgeb, sağlık tesisi, bankalar,

alışveriş merkezi gibi tesisler yer alabilir.

Teknik Hizmet Alanı

43.Teknik altyapı alanında bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo

merkezi, indirici merkez, enerji üretim tesisi, teleminikasyon tesisi, itfaiye, makine

parkı vb. tesisler yer alabilir.

Bakım Ve Akaryakıt İstasyonu

44.Akaryakıt + lpg bakım satış istasyonu ve garaj alanı araçların akaryakıt, yağ

basınçlı hava gibi ihtiyaçlarının sağlandığı, taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçaları

ile hizmetlerin verilerek bakım, onarım, yağlama, yıkama gibi işlerin yapıldığı ve

araçların park etmelerine elverişli şekilde düzenlendiği ve içerisinde yük terminalini

nakliyat ambar ve depoları bulunduran ayrıca sosyal hizmetlere sahip otel-motel-

kahvehane-ticari bina içinde bulunduran alanlardır.

45.Akaryakıt ve lpg istasyonunda ; ‘’ 5105 sayılı petrol piyasası kanunu ‘’ ve ilgili

yönetmeliği , ‘’ 5307 sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları ( lpg ) Piyasası Kanunu ve

Elektrik Piyasası Kanunu’nda değişiklik yapılmasına dair kanun ‘’ ve 07.08.2003

gün ve 25192 sayılı resmi gazetede yayınlanan yönetmelikle değişik ‘’Sıvılaştırılmış

Petrol Gazları ( lpg ) ile Çalışan Motorlu Taşıtlar İçin İkmal İstasyonları'nın Kuruluş,

Denetim, Emniyet ve Ruhsatlandırma İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, ts 11939

‘’Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (lpg) – İkmal İstasyonu – Karayolları Taşıtları İçin –

Emniyet Kuralları ‘’, ts 12820 ‘’ Akaryakıt İstasyonları – Emniyet Kuralları Mecburi

Standart Tebliği ‘’ , Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında

Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.

3 Sentez ve Araştırma Sonuçlarının Değerlendirilmesi

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, Balıkesir Savaştepe Karayolu’nun 7.km

sinde toplam 558.72 hektarlık bir alanda 3.779.660 m2’lik toplam 148 adet sanayi

parselinden oluşmaktadır. Bölgenin altyapısını oluşturan; yağmursuyu, kanalizasyon,

içme suyu, elektrik, telefon şebekeleri ve bölge sınırına kadar getirilmiş olan

doğalgaz şebekesinin bölge içi dağıtım hatları da tamamlanmıştır. Balıkesir Organize

Sanayi Bölgesi’nin Balıkesir istikametinde doğu bölümünde yer alan sanayi alanı

olarak planlanmış kısımlarda altyapı projelerinin hazırlanma çalışmaları devam

etmektedir.

Bölgenin çevre yolları ile irtibatını sağlayacak çevre yolu bağlantı yollarının

kamulaştırma işlemleri ve bu yolların yapımları tamamlanmıştır. Yine bölgeye

girecek hammaddeler ile bölgeden nakledilecek mamullerin taşımacılığını önemli

ölçüde üstlenecek olan demiryolu taşımacılığı ile ilgili olarak, Devlet Demiryolları

2005 yılı yatırım programına Balıkesir OSB Yükleme ve Boşaltma İstasyonu’nun

yapımını dahil etmiştir.

Yukarıda bahsedilmiş olan demiryolu taşımacılığı ile ilgili olarak Devlet

Demiryolları tarafından 2005 yılında yatırım takvimine alınmış olan yükleme ve

boşaltma istasyonunun yapılacağı bölgenin karşısında ilave bir planlama yapılmıştır.

Böylece bölgenin bir kısmının ulaşım, hammadde ve mamul madde taşımacılığının

merkezi olması düşünülmüştür.

Organize Sanayi Bölgesinde 73 parselde üretime geçilmiş olup bölgenin

potansiyellerine paralel olarak bu parsellerde orman ürünleri, gıda, makine, mermer

ve tekstil sektörlerinde faaliyet gösterilmektedir.

Tablo 3İmar Değişikliği Yapılacak Yerlere Ait Mülkiyet Bilgileri

İMAR DEĞİŞİKLİĞİ YAPILACAK YERLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ

SIRA

NO İL İLÇE KÖYÜ ADA PARSEL PAFTA

ARSA

M2 MÜLKİYETİ

HİSSE

PAYI

1 Balıkesir Merkez Kabaklı 123 8

i19c-

17b-3c 44.090,98 Balıkesir OSB Tam

2 Balıkesir Merkez Gökköy 123 9 i19c-

17b-3c

104.074,9

3

Yarış Kabin

San.

Tam

Tic.Anonim

Şirketi

3 Balıkesir Merkez Gökköy 202 5

i19c-



i19c-



i19c-


6 Balıkesir Merkez Gökköy 384 İ19c17b 5.000,00 Balıkesir OSB Tam

7 Balıkesir Merkez Gökköy 505 İ19c17a 4.600,00 Balıkesir OSB Tam



10 Balıkesir Merkez Gökköy 3846 İ19c17b 982,37 Balıkesir OSB Tam



İMAR DEĞİŞİKLİĞİ YAPILACAK YERLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ DEVAMI

SIRA


ARSA

M2 MÜLKİYETİ

HİSSE

PAYI














İMAR DEĞİŞİKLİĞİ YAPILACAK YERLERE AİT MÜLKİYET BİLGİLERİ DEVAMI

SIRA


ARSA

M2 MÜLKİYETİ

HİSSE

PAYI






31 Balıkesir Merkez Gökköy 3590 İ19c17a 8.840,73 Balıkesir OSB Tam



Plan notlarında, Jeolojik Etüt Raporu gereğince halen yürürlükte bulunan

Bayındırlık İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü

tarafından çıkarılan 31.01.2000 gün ve 2023 sayılı genelgeleri gereği tüm planlama

alanında yapılaşma aşamasında her zeminde, her parselde ve koşulda zemin etüdü

yapılmasının zorunludur denilmiştir. Jeoteknik Etüt Raporunda, önlemli alanlarda, bu

alanların bulunduğu parsellerin yapılaşma koşulları, parsel bazında yapılan zemin

etütlerinde belirlenecektir.Yerleşime Uygunluk Haritası’nda yer alan Önlemli

alanlar, Revizyon İmar Planı Notasyonlarında gösterilmiştir. ( Balıkesir OSB ‘nin

Jeolojik Etüt Raporu - Yrd. Doç.Dr. Ahmet ÇONA Jeoloji Yüksek Mühendisi,

Balıkesir OSB Jeolojik Etüt ve Deprem 2005 Raporu ve Balıkesir OSB 1 ve 2. ek

Yerleşim Alanları'nın Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik Etüdü, Balıkesir

Üniversitesi Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi Jeoloji Mühendisliği Bölümü Yrd.

Doç.Dr. Ahmet ÇONA ve Yrd. Doç.Dr. Zeki Ünal YÜMÜN, Ocak 2011 )

Ayrıca tüm yapıların proje tanzimi ve uygulamasında yürürlükteki Deprem

Yönetmelikleri uygulanacaktır. Bölge I.Derece Deprem Bölgesi içinde yer

aldığından, tüm yapılar hakkındaki yönetmeliğe, jeolojik ve jeoteknik etüt raporu ve

ilgili şartnameye uyulacaktır. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporunda, planda önlemli

alanlar, Yerleşime Uygunluk Haritası' yla belirlenmiş olup, bu alanlar yapım

aşamasında, Organize Sanayi Bölgesi’nin Revizyon İmar Planı ile süperpoze (üst

üste çakıştırma) edilmiştir. Bu konu ile ilgili olarak Jeolojik ve Jeoteknik Etüt

Raporunda herhangi bir sorun yaratacak durumun olmadığı plan raportörü tarafından

raporun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilmiştir. ( Bkz Yerleşime Uygunluk

Haritası ve Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporları Sonuç ve Öneriler Bölümleri )

Balıkesir Organize Revizyon İmar Planı’nda ilave edilen, Arıtma Tesisi için,

alanın en düşük kotu seçilmiştir. Buz Pınarı deresi yatağı, bu alan içinde kalmaktadır.

Buz Pınarı deresi yatağının çevresinde bırakılan pasif yeşil alanın en kesitinin

belirlenmesi için Taşkın tekerrür (yenileme) 100 yıllık taşkın debisine göre kesit

tahkiki yapılması gerekmektedir. Buz Pınarı Deresi' nin Gökköy tarafına 7-8 km

beslenme havzası mevcuttur. Planlama alanında yer alan Arıtma Tesis Alanı içinde,

dere yatağının çevresinde bırakılması gereken pasif yeşil alanın belirlenmesi

konusunda ilgilikuruluş tarafından (DSİ) taşkın önleme tesisi yapılıncaya kadar DSİ

Genel Müdürlüğü ya da Bölge Müdürlüğü görüşü alınmadan plan uygulamasının

yapılmaması ve bu alanda taşkın yatağının tekerrürlü taşkınlarını geçirebilecek yatak

genişliğinin bırakılması ve de tanzim edilmesi, yatak genişliği bırakılacak ve tanzim

edilecek alanlarda yapı yasağı uygulaması gerekmektedir. Balıkesir Organize Sanayi

Bölgesi Yağmursuyu Projesi Açıklama Raporu'nda, Çınarlıpınar, Söğütlüpınar,

Havur Deresi ıslahına yönelik hidrolik hesapları mevcuttur.( Bkz Yağmur suyu

Açıklama Raporu ).Alan içinde yer alan dereler,1/25000 ölçekli haritada

görülmektedir.(Bkz 1/25000 ölçekli harita) Atık su Arıtma Tesis alanı mevcut

derenin formuna göre düzenlenmiştir.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı'nda, değişiklik

öngörülen alanların mülkiyet durumları ada, parsel, pafta, alan, malikler, hisseler

halinde Tablo3 de gösterilmiştir.

Sağlık Koruma Bandı, Sağlık Bakanlığı ile Sanayi Ticaret Bakanlığı

arasındaki protokole göre T.C Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel

Müdürlüğü’nün 01.10.2003 tarih ve B100TSH0200004 sayılı Organize Sanayi

Bölgeleri konulu yazısıyla (Ek 3) Balıkesir Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü’ne Organize

Sanayi Bölgeleri Mülkiyet sınırları içinde bırakılacak Sağlık Koruma Bantları için

Uygulanacak Esas ve Usullere Dair Protokol aynen uygulanmış ve Sağlık Bakanlığı

Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24.05.2005 Gün ve

B100TSH0100004 Sayılı Yazılarında bırakılan Sağlık Koruma Bandı mesafesi Ek 5

’ de gösterilmiştir.

Çevre ile ilgili olan konularda, Çevre sorunları ile ilgili her türlü önlem almak

kaydıyla yapılaşmaya izin verilecektir. İnşaat aşamasında ve işletme dönemlerinde

çevre değerlerinin korunması açısından 2872 sayılı Çevre Kanunu'na istinaden

çıkarılan 31.12.2004 gün ve 25687 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ’’ Su Kirliliği

Kontrolü ‘’ 17.07.2008 gün ve 26939 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ‘’ Çevresel

Etki Değerlendirmesi ‘’ yönetmeliklerinde belirtilen hususlara uyulacaktır. Atık Su

Arıtma sistemi kurulacak ve işletilecektir. 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu

hükümlerine de uyulacaktır.

Pis su çukurları hiçbir şekilde derelere bağlanamaz.19.03.1979 gün ve 13783

sayılı gazetede yayınlanan ‘’Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde

Yapılacak Çukurlar Hakkında Yönetmelik ‘’ hükümleri geçerlidir.

1593 sayılı ‘’Umumi Hıfzıssıhha Yasası ‘’ ile 26.09.1985 tarih ve 22416

sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ‘’ Gayri Sıhhi Müesseseler Yönetmeliği’ne

uyulacaktır.

Sanayi, imalat, depolama ve çalışma alanlarında 20.04.2001 tarih ve 24379

sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ‘’Tehlikeli Kimyasallar

Yönetmeliği’ne ‘’ uyulacaktır.

07.10.2004 tarih ve 25606 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren

‘’ Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği ‘’hükümlerine

uyulacaktır.


‘’Gürültü Kontrol Yönetmeliği” hükümlerine uyulacaktır.


“Katı Atıkların Kontrol Yönetmeliği” hükümlerine uyulacaktır.

06.01.1998 tarih ve 23222 sayılı resmi gazetede yayınlanan ‘’ Karayolları

Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelikte Değişiklik

Yapılmasına Dair Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.

27.08.1995 tarih ve 22387 sayılı “Tehlikeli Atıklar Kontrol Yönetmeliği”ne

uyulacaktır.

30.07.2004 tarih 25538 sayılı resmi gazete “Ambalaj ve Ambalaj Atıkları

Kontrol Yönetmeliği”ne uyulacaktır.

10.12.2001 tarih 24609 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Toprak Kirliliği

Kontrol Yönetmeliği”ne uyulacaktır.

18.03.2004 tarih 25406 sayılı resmi gazetede yayınlanan , “Hafriyat Toprağı

İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği”ne uyulacaktır.

30.07.2008 tarih ve 26952 sayılı resmi gazetede yayınlanan , “Atık Yağların

Kontrolü Yönetmeliği”ne uyulacaktır.

31.08.2004 tarih ve 25569 sayılı resmi gazetede yayınlanan , “Atık Pil ve

Akümülatörleri Kontrolü Yönetmeliği”ne uyulacaktır.

11.06.2004 tarih ve 25489 sayılı resmi gazetede yayınlanan “Benzin ve

Motorin Yönetmeliği”ne uyulacaktır.

T.C Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü Araştırma Planlama ve

Koordinasyon Dairesi Başkanlığı’nın, B.11.2.DDY.0.65.00.11/50-12/2791 sayılı,

Balıkesir OSB Yükleme Boşaltma İstasyonu konulu yazısı (Ek 4), Konteyner

İstasyonu amaçlı İstasyon alanı ayrılması için ilgili kurum görüşüne Ek 5 ’de yer

verilmiştir.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Revizyon İmar Planı'nda, neden Revizyon

yapılması gerekliliği, açıklama raporunun 8.bölümünde (İmar Planı Değişiklik

Gerekçeleri) anlatılmaktadır.

4.Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’ ne ait Genel Bilgiler

4.1 Yol Çalışmaları

30 m genişliğindeki yolların uzunluğu = 950 m

25 m genişliğindeki yolların uzunluğu = 4986 m

20 m genişliğindeki yolların uzunluğı = 11.950 m

15. m. genişliğindeki yolların uzunluğu = 6.500 m.

4.2 Kanalizasyon - Yağmursuyu - Dere Islahları

Bölgede 1. Kısmın tamamı ile 2. Kısmın %75'inde kanalizasyon ve

yağmursuyu şebeke yapımı tamamlanmış olup tamamlanan kısımlardaki

sanayicilerin bu şebekelere bağlantı izin belgeleri Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi

Müdürlüğü tarafından verilmektedir. Bölgenin topoğrafik yapısı itibarıyla 2 adet

altyapı toplanma sahası bulunmaktadır.

4.3 İçme – kullanma suyu çalışmaları

Müteşebbis Teşekkül Başkanlığı ile Balıkesir Belediyesi arasında sağlanan

mutabakat gereği bölgenin ihtiyacı olan 300 lt/sn su ile ilgili İkizcetepeler Barajından

7 km'lik isale hattının ve 7.500 m3'lük su deposunun yapımı tamamlanmıştır. Bölge

içersinde toplam 25 km. uzunluğundaki dağıtım şebekesinin yapımına Balıkesir içme

suyu isale hattı kapsamına alınarak Devlet Su İşleri 25. Bölge Müdürlüğü aracılığıyla

2002 yılı içersinde başlanmış ve Kasım 2003 tarihi itibariyle bitirilmiştir. Şu anda

bölgedeki tüm sanayicilere ve diğer tüm parsellere su bağlantıları yapılmış ve içme

ve kullanma suyu verilmeye başlanılmıştır

4.4 Telekomünikasyon Hizmetleri

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinde telekomünikasyon hizmetleri Türk

Telekom A.Ş. tarafından işletilen altyapı üzerinden sağlanmakta olup, Türk Telekom

A.Ş.’nin Türkiye’de ilk kez Pilot İl olarak Balıkesir’i seçtiği proje kapsamında

öncelikle Balıkesir Organize Sanayi Bölgesinde Fiberoptik kablolama yapılmış ve

son teknoloji ürünü santrallar ile yeni bir iletişim altyapısı kurulmuştur. Bu sistem

Ocak 2013’e kadar devreye alınmıştır.

4.5 Demiryolu taşımacılığı projesi

Hammadde ve mamul madde taşımacılığı için büyük önem arz eden demir

yolu taşımacılığı ile ilgili olarak Gökköy Köyü hudutlarında gerekli olan

kamulaştırmalar Balıkesir Belediye Başkanlığı’nca yürütülerek tamamlanmıştır.

Belediye Başkanlığı ile Devlet Demiryolları arasında gerekli protokoller

tamamlanarak projeler hazırlanmış inşaat başlamıştır. 2013 yılı sonuna kadar OSB

karşısına (OSB-Gökköy Lojistik Köyü) konteynır yükleme ve boşaltma terminali

hizmete alınacaktır.

4.6 Yakın çevre yolu projesi

Balıkesir OSB'nin ulaşım problemlerinin çözümü konusunda; Savaştepe

Karayolu ile İzmir Karayolu'nu birbirine bağlayacak olan 4.5 km uzunluğundaki

1.etap bağlantı yolunun yapımı tamamlanarak 2006 Eylül ayında hizmete girmiştir.

Aynı proje kapsamında 2.etap olarak öngörülen yaklaşık 10 km uzunluğundaki OSB

– Körfez ( Ayvalık – Çanakkale ) bağlantı yolunun yapım çalışmalarına 2011 Aralık

ayında tamamlanmış ve hizmete girmiştir.

4.7 Çevre Faaliyetleri ve Atık su Arıtma Tesisi

Çevre kanunu kapsamında ve Çevre Bakanlığı'na verilmiş olan iş termin

planına göre hazırlanmış olan atık su arıtma tesisi projesi, Çevre Bakanlığı ve Bilim

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca onaylanmıştır. Arıtma tesisinin inşa edileceği

alandaki kamulaştırmalar tamamlanmış ve 21 Mart 2011' de endüstriyel atık su

arıtma tesisi işletmeye girmiştir.

OSB bünyesinde kuruluşu tamamlanan çevre birimi, bölge içindeki çevresel

faaliyetleri periyodik olarak takip etmekte ve atıksu arıtma tesisinin işletmesini de

yürütmektedir.

Endüstriyel atık su arıtma tesisimiz fiziksel, kimyasal ve biyolojik arıtma

yapacak olup kapasitesi 1650 m3/gün'dür.

4.8 Enerji Dağıtım Faaliyetleri

OSB sınırları içerisinde enerji dağıtım ve satışı faaliyetini yürütmek üzere

EPDK nezdinde yapmış olduğumuz lisans başvurumuz, EPDK tarafından 4628 sayılı

Elektrik Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuatları uyarınca uygun bulunmuştur.OSB

sınırları içerisindeki elektrik enerjisi dağıtım ve satış hakları 17.04.2008 tarih ve

1575-2 sayılı kurul kararı ile 30 yıllığına alınmıştır.

Balıkesir OSB ‘nin kendi öz kaynaklarıyla yapmış olduğu 154 Kv şalt tesisi

ve 2 km uzunluğundaki enerji nakil hattı Mart 2012 ‘de kabulleri yapılarak; devreye

alınmaya hazır hale getirilmiş ve Temmuz 2012’de devreye alınmıştır. Balıkesir OSB

olarak Temmuz 2012’den itibarenbölgedeki tüm katılımcılara enerji dağıtım

faaliyetine başlanmıştır.

Günümüzde enerji sürekliliği ve kalitesi üretim faaliyetlerinde bulunan

tesisler ve ürün kalitesi açısından birinci önceliktir.

4.9 Arsa Tahsisleri

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi brüt 587 hektar, net 377,96 hektar sanayi

parseli olmak üzere 148 adet parselden oluşmaktadır.

Tablo 4Onaylı İmar Planı Balıkesir OSB Arsa Tahsisleri (Firma Sayısı, Alan ve

Açıklamalar )

ARSA TAHSİSİ

FİRMA SAYISI METREKARE AÇIKLAMA

İŞLETME AŞAMASINDA 68 2,016,595 76 ADET PARSEL TAHSİS EDİLDİ.

(5 firma daha önce üretimdeyken şimdi gayri faal durumdadır. 68+5 =73)

İNŞAAT AŞAMASINDA 25 418,590

PROJE ETÜT AŞAMASINDA 14 460,708 20 ADET PARSEL TAHSİS EDİLDİ.

BOŞ 724,216 22 ADET PARSEL

Toplam 102 firmaya 126 adet sanayi parseli karşılığında toplam 3.032.954 m2' lik satış gerçekleştirilmiştir.

Tablo 4 ‘de, boş, işletme, inşaat, proje etüt aşamalarında bulunan firmalara sayıları

ve metre kareleri, Şekil 8 ‘de de yeni tahsis planları görülmektedir.

4.10 İtfaiye Birimi Faaliyetleri

Ford Kargo 1830 şasi üzerinde, 18 m. hidrolik merdiven, 5000 lt. su tankı,250 lt.

köpük tankı 250 kg. Kuru Kimyevi Toz Tankı bulunan itfaiye aracı ile 1 amir toplam 6

personel istihdam edilmekte olup, OSB' de yaşanan yangınlarda ilk müdahale yapılmakta ve

Firmalara ''Yangın Yeterlilik'' belgeleri verilmektedir.

4.11 Ağaçlandırma Hizmetleri

Bölgenin 1. Kısımda kalan toplam 21 hektarlık sahanın ağaçlandırılabilmesi için

Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrol Başmühendisliği ile birlikte yürütülen çalışma neticesinde

25.000 fidan dikilmiştir. Söz konusu fidanların bakım işlemleri OSB yönetimi tarafından

2’şer yıl arayla yapılmaktadır.

4.12 Üniversite - Sanayi İşbirliği

Üniversite - Sanayi İşbirliği çerçevesinde Balıkesir Üniversitesi tarafından sanayi

kollarına götürülebilecek hizmetler belirlenmiş olup sanayicilerin bu yöndeki taleplerine

üniversite tarafından cevap verilmektedir.

Şekil 8’ de görüldüğü gibi Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi içinde 102 adet firma

hizmet vermektedir.


Balıkesir OSB, Savaştepe yolu üzerinde bulunan Meslek Lisesi alanı İmar Planında

20.000 m2’lik alan kaplamaktadır. Meslek Lisesi alanının, Balıkesir Organize Sanayi

Bölgesi içinde bulunması, Meslek Lisesi öğrencilerine uygulama yapma olanağı sağlaması,

ayrıca bölgede faaliyet gösteren imalat sanayine kalifiye eleman yetiştireceği

düşünüldüğünde büyük önem taşımaktadır. Meslek Lisesi inşaatı, 2013 yılı Ağustos sonunda

tamamlanacaktır.

4.14 Dini Tesis Alanı (Cami)

Balıkesir OSB, Savaştepe yolu üzerinde bulunan Dini Tesis Alanı Teklif İmar

Planında 27.315 m2’lik alan kaplamaktadır. Dini Tesis Alanı’nın 2014 yılında

tamamlanması düşünülmektedir.


Balıkesir OSB içinde önerilen ticaret alanı, teklif planda 3.000 m2 alan

kaplamaktadır.

Şekil 8 Balıkesir OSB Arsa Tahsis Planı ( Haziran 2013 )

5. Balıkesir OSB Revizyon İmar Planı Arazi Kullanım Değerleri

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları

doğrulturunda hazırlanan plan yaklaşık 558,72 hektarlık alanı kapsamaktadır. Bu alan

içinde Sağlık Koruma bandı 30,5 hektarlık alana sahip olup, toplam alanın % 5.47’si

kadardır.

Merkez Plevne Mahallesi, 157-158 pafta ve Kesirven Köyü 8-9-10-14-16-18-20

nolu paftalarda yer alan İzmir Karayolu –Organize Sanayi bağlantısı ve Balıkesir –

Savaştepe Karayolu, Planlama Alanı'nın kuzey doğusunda yer almaktadır.

Alanın ulaşım sistemi, mevcut eğim dikkate alınarak ve fazla hafriyata sebep

olmayacak şekilde çözülmeye çalışılmıştır. Planlama Alanı'nda alt bölgeler arasında

bağlayıcı niteliğe sahip yollar 25 metre, alt bölgeleri toplayıcı yollar 20metre, sanayi

adaları içinde, sanayi parsellerinin servis alabilmeleri amacıyla bırakılan yollar ise 15

metredir.

Sanayi parselleri, Uygulama İmar Planı içinde parsel alanlarına göre

sınıflandırılmıştır. 557,4 hektarlık bu alanda 3,517,511 m2’lik toplam 132 adet sanayi

parseli bulunmaktadır.

Uygulama İmar Planı hazırlanırken, Sanayi Parsellerindeki çekme mesafeleri, plan

notlarında belirtildiği şekliyle uygulanmıştır.

5.1 Yapılaşma Koşulları


Sanayi Parsellerinde E=0.70,


Hizmet DestekAlanları’nda E=1.00,


Sanayi yapıları'ndahmax = serbest,

Genel Hizmet Yapıları'nda ise hmax= 12.50 m

Hizmet DestekAlanları’ndahmax= Serbest’dir.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi ‘nin, Revizyon İmar Planı ’ na göre alan

türlerinin arazi kullanım durumları Tablo 4 de gösterilmiştir.

Tablo 5 Balıkesir OSB Onaylı ve İmar Planı Değişikliği Arazi Kullanım Değerleri

BALIKESİR OSB ONAYLI VE TEKLİF REVİZYON İMAR PLANI ARAZİ KULLANIMI

Alan Adı Mevcut İmar Planı

(Onaylı)(01/04/2015)

İmar Planı Değişikliği

Büyüklük (m2) Oran (%) Büyüklük (m2) Oran %

Çalışma Alanları

Sanayi Alanı 3,517,511.00 63.10 3,605,542.00 64.74

Hizmet ve Destek Alanı 243,564.00 4.37 254,074.00 4.56

Donatı Alanları

Yeşil Alan* 665,219.00 11,93

17.47

665,220.00 11.93

16.05

İdari ve Sosyal Tesis Alanı 93,833.00 1.68 15,583.00 0.28

Arıtma Tesisi Alanı 75,163.00 1.35 75,163.00 1.35

Dini Tesis Alanı 26,672.00 0.48 26,672.00 0.48

Sanayi Fuar Alanı 27,978.00 0.50 27,978.00 0.50

Meslek Lisesi Alanı 19,983.00 0.36 19,983.00 0.36

Garaj ve Akaryakıt İstasyonu 33,939.00 0.61 33,939.00 0.61

Teknik Altyapı Alanı 25,293.00 0.45 25,293.00 0.45

Trafo Alanları 6,516.00 0,11 5,214.00 0.09

Ulaşım Alanları

Yol ve Otopark Alanı* 507,551.00 9.10 507,551.00 9.10

Diğer Alanlar

Sağlık Koruma Bandı 305,458.00 5.47 263,386.00 4.72

TCDD Alanı 27,316.00 0,49 27,316.00 0,49

TOPLAM 5,574,182.00 100 5,574,182.00 100

*Revizyon imar planı ile mer’i plandaki terke konu yol ve yeşil alan toplamı azaltılmamıştır.

6.Balıkesir OSB İmar Planı değişikliği Kararları

İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri

Balıkesir OSB’ye ait onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında OSB’nin

güneydoğu kesiminde kalan alanında yer alan sanayi parselleri, Balıkesir Kent merkezi içerisinde

kalan marangoz, keresteci ve mobilyacı vb. işletmeclerin bir araya ve düzenli br hale getirilmesi

amacı ile Hizmet ve Destek alanı (küçük imalat-tamirat alanı) olarak düzenlenmiş, kaldırılan yol

ve yeşil alan dengesi plan değişikliği içerisinde sağlanmıştır. Yapılan düzenlemeler neticesinde

terke konu yol ve yeşil alan dengesi ve % 8 oranında olması gerekli ortak donatı alanı miktarı

korunmuştur.

6.1 Sağlık Koruma Bandı

Planlama alanın da, Onaylı İmar Planında, 305 481 m2 ’ lik ( % 5.48 ) Sağlık Koruma Alanı, İmar

Planı değişikliğinde içerisinden yol ve demiryolu geçirildiği için 305 458 m2 büyüklüğünde ve

5.47 oranında düzenlenmiştir.

T.C Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü ‘nün 24.05.2005 tarih ve

B100TSH0100004 Sayılı yazısı itibariyle (Ek 6) , Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nin etrafında

1983 tarihinde Sanayi Arsaları Tetkik Komisyonunca mülkiyeti şahıslara ait alan üzerinden

bırakılan Sağlık Koruma Bandı mesafesinin 19.09.2003 tarihinde T.C Sağlık Bakanlığı ile Sanayi

Ticaret Bakanlığı arasında imzalanan Protokol hükümleri de göz önüne alınarak (Ek 3) . Organize

Sanayi Bölgesinin kuzey yönünde bulunan devlet karayolu kamulaştırma sınırının Sağlık Koruma

Bandı olarak belirlenmesi, Organize Sanayi Bölgesi’nin batı, güney ve doğu yönlerinde 50’şer

metrelik alanın kamulaştırılarak sağlık koruma bandı olarak belirlenmesi ve ayrıca arıtma tesisinin

organize sanayi bölgesiyle sınır teşkil eden yönünde (batı) 25 metre, diğer yönlerinde 50’şer metre

sağlık koruma bandı mesafesi bırakılması, sağlık koruma bandından sonra içe doğru ikinci 50

metre kuşak içerisine 19.09.2003 tarihinde Sağlık Bakanlığı ile Sanayi Ticaret Bakanlığı arasında

imzalanan protokolde belirtilen sanayi tesislerine izin verilmemesi uygun görülmüştür

Söz konusu olan alanda yapı yasağı uygulanacaktır.( Bkz Plan notları )

Planlama alanının batısında yer alan Haddaneciler Organize Sanayi bölgesi ile planlama alanı

arasında 50 m’lik Sağlık Koruma Bandı bırakılmıştır.

6.2 Sanayi Alanları

Onaylı İmar Planı’nda 3 759 225 m2 büyüklüğünde ve %67.43 oranında olan sanayi alanları, İmar

Planı değişikliğinde 3,517,511 m2 büyüklüğünde ve % 63.10 oranında düzenlenmiştir. Sanayi

alanlarında, 241714m2 ( % 4.33 oranında) azalma olmuştur.

6.3 Yol ve Otoparklar

Onaylı İmar Planı’nda 508,646 m2 büyüklüğünde ve % 9.12 oranında olan Yol ve Otoparklar,

İmar Planı değişikliğinde 507,551 m2 büyüklüğünde ve gene % 9.10 oranında düzenlenmiştir.

Yol ve otopark alanlarında, 1095 m2 ( % 0.02 ) azalma olmuştur.

Alan içinde mimari çözümle birlikte gerekli otopark alanları da çözülecektir.

6.4 Sanayi Fuar Alanı

Ürünlerin sergilenmesi amacıyla, Onaylı İmar Planı’ nda 27.978 m2 büyüklüğünde ve % 0.50

oranında olan Sanayi Fuar Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.

6.5 İdari ve Sosyal Tesis Alanı ( Genel Hizmet Binaları Alanı )

İdari ve Sosyal Tesis Alanı olarak gösterilen alanlarda: Bölge Yönetimi, ÇıraklıkOkulu, Meslek

Okulu, Sendika, Toplantı Salonu, SergiAlanı, Kafeterya, Güvenlik Vb. Tesisler İle Cami, Kreş,

Kosgeb, Sağlık Tesisi, Bankalar, Lokanta-Kafeteryalar, Alışveriş Merkezi Gibi tesisler yer

alabilir.

Balıkesir Savaştepe Karayolu üzerinde planlanmış olan İdari ve Sosyal Tesis binaları, tüm sanayi

parsellerine eşit mesafede olması için daha iyi hizmet verebileceği düşüncesiyle bölgenin

merkezine, 25 m’lik yolların kesişim noktasına taşınmıştır.

Onaylı İmar Planı’ nda 93,833 m2 büyüklüğünde ve % 1.68 oranında olan İdari Sosyal Tesis

Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.

6.6 Altyapı alanı

Planlama alanı içerisinde, Onaylı İmar Planı’ nda 25.293 m2 büyüklüğünde ve % 0.45 oranında

olan Altyapı Alanları, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.

Ayrıca onaylı imar planında 6516 m2 (% 0.11 oranında ) düzenlenen Trafo Alanları İmar Planı

değişikliğinde aynen korunmuştur.

Teknik Altyapı Alanında Bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (Trafo Merkezi,

İndiriciMerkez, Enerji Üretim Tesisi, TeleminikasyonTesisi, Su-Atık suArıtma, İtfaiye, Makine

Parkı vb.tesisler ) yer alabilir.

6.7 Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı

Planlama alanı içerisinde, Onaylı İmar Planı’ nda 34304 m2 büyüklüğünde ve % 0.61 oranında

olan Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen

korunmuştur.

Akaryakıt Bakım Satış İstasyonu ve Garaj Alanı araçların akaryakıt, yağ basınçlı hava gibi

ihtiyaçlarının sağlandığı, taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçaları ile hizmetlerin verilerek

bakım, onarım, yağlama, yıkama gibi işlerin yapıldığı ve araçların park etmelerine elverişli şekilde

düzenlendiği ve içerisinde Yük Terminalini Nakliyat Ambar ve Depoları bulunduran ayrıca sosyal

hizmetlere sahip otel-motel-kahvehane-ticari bina içinde bulunduran alanlardır.

6.8 Altyapı Arıtma Alanı

Planlama alanı içerisinde, Onaylı İmar Planı’ nda 75.163 m2 büyüklüğünde ve % 1.35 oranında

olan Altyapı Arıtma Alanı, İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.

6.9 Park ve Yeşil alanlar

Çalışan insanların dinlenebilmeleri amacıyla, Onaylı İmar Planı’ nda 662,962 m2 büyüklüğünde

ve % 11.89 oranında olan Park ve Yeşil Alanlar, imar planı değişikliğinde, 665,219 m2

büyüklüğünde ve gene % 11.93 oranında düzenlenmiştir. Park ve Yeşil Alanlar da, İmar Planı

değişikiğinde %0,04 oranında 2257 m2 artış olmuştur.

6.10 Meslek Lisesi alanı

İş yerlerinin çeşitli alanlarda ihtiyaç duyduğu ara elemanı yetiştirmek amacıyla, Onaylı İmar

Planı’ nda 19.983 m2 20.büyüklüğünde ve % 0.36 oranında olan Meslek Lisesi Alanı, İmar Planı

değişikliğinde aynen korunmuştur.

6.11 Dini Tesis Alanı ( Cami )

Onaylı planda, Savaştepe yoluna cephe alacak şekilde 26.672 (% 0.48 oranında) Dini Tesis Alanı

(Cami) İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.


Onaylı imar planında OSB içinde yer alacak şekilde 3.000 m2’lik ( %0.05 ) yer ayrılmış olup,

imar planı değişikliği ile 243,564m2’lik ( %4.37 ) alan oluşturulmuştur. Bu alanda HDA (Küçük

İmalat-Tamirat alanı) olarak düzenlenerek Balıkesir Kent merkezi içerisinde dağınık kalan

marangozlar, keresteciler ve mobilyacılar bir araya ve düzgün bir yapılaşmaya kavuşturulması

hedeflenmektedir.

6.13 TCDD Alanı

Revizyon imar planı ile Mülga Ulaştırma Bakanlığı, Demiryollar, Limanlar ve Hava Meydanları

İnşaatı Genel Müdürlüğünün 18/10/2010 tarihli ve 17119 sayılı yazısı kapsamında Bandırma-

İzmir Demiryolu hattının Balıkesir OSB geçişini planlara işlenmiştir. Söz konusu geçiş alanı

“TCDD Alanı” olarak planlara işlenmiş olup 27316 m2 büyüklüğünde ve % 0.48 oranındadır.

İmar Planı değişikliğinde aynen korunmuştur.

7. Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Yeni Revizyon İmar Planı Plan Notları

Genel Hükümler

1.Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSB sınırları yetki sınırıdır.

2.Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları, Balıkesir Organize

Sanayi Bölgesi tasarrufundadır.

3.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parselleri içerisinde düzenlenecektir.

4.Tüm işletmelerde Sığınak Yönetmeliği'ne, Yangın Yönetmeliği'ne, Otopark Yönetmeliği'ne

uyulacaktır.

5.Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez.

6.Aplikasyonlarda kadastral sınırlar geçerlidir.

7.Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi organize sanayi parseli içerisinde

düzenlenecektir. Otopark alanları planlanırken otopark mevzuatı kriterleri geçerlidir.

8.İşçi sağlığı ve iş güvenliği mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.

9.Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz Kültür ve Tabiat varlıklarını

bulanlar, malik oldukları ve kullandıkları arazinin içinde Kültür ve Tabiat Varlığı olduğunu

bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en geç üç gün içinde en yakın Müze

Müdürlüğüne veya Mülki İdare Amirlerine bildirmeye mecburdurlar.

10.OSB içinde kalan kuru dereler ıslah edilmeden, çevre kanalı inşa edilmeden ve mansap şartları

yerine getirilmeden inşaat izni verilemez.

11.Enerji nakil hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda elektrik kuvvetli akım tesisleri

yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup ilgili kurum görüşü

alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.

12.Karayolu kenarındaki tesislerde ( ticaret, bakım ve akaryakıt istasyonu, vb. ) Karayolları

Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik hükümleri geçerlidir.

13.OSB sınırları içinde kalan alanların mülkiyeti OSB tüzel kişiliğine geçmeden imar uygulaması

yapılamaz.

14.Bırakılacak sağlık koruma bandından sonra içe doğru 50 metrelik kuşak içerisinde Bilim

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ve sağlık bakanlığı arasında 19.09.2003 tarihinde imzalanan ‘’

Organize Sanayi Bölgeleri Mülkiyet Sınırları İçinde Bırakılacak Sağlık Koruma Bandı için

Uygulanacak Esas ve Usullere dair Protokol ‘’de belirtilen sanayi tesisleri dışındaki tesislere yer

ve izin verilmeyecektir.

15. Sağlık Bakanlığı Temel Sağlık Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 24.05.2005 gün ve

B100TSHO100004 sayılı yazılarına istinaden Sağlık Koruma bandı bırakılacaktır. Sağlık koruma

bandı bölgenin iklim ve toprak yapısına göre ağaçlandırılacaktır.

16.Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Organize Sanayi

Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.

Çevresel Tedbirler

17.Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili müdürlüklerce kontrolü

ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilemez.

18. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği, Su

Ürünleri Kanunu ve Su Ürünleri Yönetmeliği, Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel

Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü

Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli

Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü

Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği

Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı

Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması gerekmektedir.

19.ÇED yönetmeliği kapsamındaki faaliyetlere için ‘’ÇED gerekli değildir’’ veya ‘’ ÇED olumlu

kararı ‘’ belgesini almak ve ÇED raporlarındaki taahhütlere uyulması zorunludur.

20.OSB’den kaynaklanan Evsel ve Endüstriyel Atık Sular Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği alıcı

ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden

kaynaklanan atık suların kirletici parametre değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atık su arıtma

tesisine ait giriş atık suyudizayn parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan,

münferiden ön arıtma tesisi yapması istenecektir.

21.OSB’den kaynaklanan, Ambalaj ve Ambalaj Atıkları Kontrol Yönetmeliği’ne, Atık Yağların

Kontrolü Yönetmeliği ‘ne, Atık Pil ve Akümülatörleri Kontrolü Yönetmeliği’ne, Benzin ve

Motorin Yönetmeliği ’ ne, Maden Kanunu Uygulama Yönetmeliği’ne Maden Kanunu'nun (a)

grubu Madenleri ile ilgili Uygulama Yönetmeliğine, Kentsel Atık Su Arıtma Yönetmeliği’ne

Endüstriyel Tesislerden Kaynaklanan Hava Kirliliği'nin Kontrolü Yönetmeliği’ne ve Çevresel Etki

Değerlendirmesi Yönetmeliği’ne Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği’ne uyulacaktır.

22.OSB’nin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolaması, taşınması ve bertaraf ünitesi

kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin

yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların bertarafı için ilgili belediyelerden taahhütname

yazısı alınması gerekmektedir.

23.Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda; 2872 sayılı Çevre

Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.

24.Diğerlerine göre kirletici özelliği fazla olan tesislere bölgenin orta kısımlarında yer verilecek ve

kurulması temin edilecektir.

25.Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi içinden

geçirilebilir.

26.Bölgenin taban suyu ve yüzeysel suların drenajına yönelik çalışmaların yapılması ve atık

suların arıtıldıktan sonra tahliye kanalına bağlanması zorunludur.

27.Pis su çukurları hiçbir şekilde derelere bağlanamaz.19.03.1979 gün ve 13783 sayılı gazetede

yayınlanan ‘’Lağım Mecrası İnşası Mümkün Olamayan Yerlerde Yapılacak Çukurlar Hakkında

Yönetmelik ‘’ hükümleri geçerlidir.

28.Bölgede kurulacak tesislerin, kurulması ve faaliyetleri sırasında 1593 sayılı Umumi Hıfsıhha

Kanunu ile yürürlülükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine

uyulacaktır.

29. 09.09.2009 tarih ve 27344 sayılı ‘’Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliği’’

dikkate alınarak; hammadde stoklamalarının, çevre, gaz ve dumandan olumsuz etkilenmeyeceği

şekilde gereken tedbirleri alınması sağlanacaktır.

Botaş Boru Hattına İlişkin Hükümler

30.Botaş boru hattı güzergâh şeridi üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir. Boru

hattı güzergâhındaki imar parselleri, yol geçişleri ve alt yapı çalışmalarında Botaş’tan görüş

alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.

31.Botaş boru hattı güzergâhında yapılacak her türlü altyapı çalışmasında botaş ilgili işletme

müdürlüğü gözetiminde teknik emniyet kriterlerinin sağlanması zorunludur. 22 m ve 25 m’lik

kamulaştırma şeridi içinde hiçbir ağaçlandırma çalışması yapılmayacaktır.

32.Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet ya da irtifak hakkı tesis edilmiş olan güzergâh şeridi

üzerinde ve BOTAŞ boru hattı olarak işlenen alan üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin

verilmeyecektir.

33.Botaş boru hattı aksından itibaren boru hattı boyunca ( 200 m sağ + 200 m sol ) toplam 400 m

genişliğindeki alan içerisinde yer alacak tesisler kurulmadan önce uygunluğuna dair ve emniyet

mesafelerinin belirlenebilmesi için BOTAŞ’ tan görüş alınması zorunludur.

34.Boru hattı güzergâhının yer aldığı koridora cepheli parsellerde OSB Uygulama Yönetmeliği' ne

göre işlenecek yapı yaklaşım mesafesi boru arkasından itibaren idari \ sosyal, vb tesisler için min.

22 m. değerinin altında olamaz; yapılacak yapı bu sınırı geçemez. Bu çekme mesafeleri

yalnızcayol ve yeşil alan olarak kullanılabilecek olup; destek üniteleri ( jeneratör, lpgtankı, yangın

söndürme deposu, arıtma tesisi vb…) ile açık depolamaya yer ve izin verilemez.

Zemin Ve Deprem Uygulama Hükümleri

35.Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temelbiçimleri, yapı statiği ve yapı malzemesi

belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.

36.İnşaat aşamasında, 7269 sayılı yasanın 2.maddesine göre 23.03.2005 tarihinde Afet İşleri Genel

Müdürlüğü’nce ve 03.02.2011 tarihide Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığı'nca onanmış

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi jeolojik – jeoteknik zemin etüt raporunun ve OSB 1 - 2. ek Yerleşim

Alanları'nın Mevzii İmar Planı'na Esas Jeolojik Jeoteknik Etüdü, sonuç ve öneriler bölümlerinde belirtilen

önlemlerin ve alınması zorunludur.

37.Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi 1 nci derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve bütün zemin

cinslerinde ‘’Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik ‘’ hükümlerine uyulacaktır.

Yapılaşma Koşulları


Sanayi Parsellerinde E=0.70 ,


Hizmet Destek Parsellerinde E=1.00,


Sanayi Yapıları’ndahmax = serbest,

Genel Hizmet Yapıları'ndahmax= 12.50 m

Hizmet Destek Yapıların da ise hmax= Serbest’dir.

Tablo 6 Teklif Revizyon İmar Planı Balıkesir OSB Parsel Tipleri Yapılaşma Koşulları ve Adetleri

Parsel Alanı (m2)

Geri Çekme Mesafesi Çevre Yeşili

Parsel tiplerinin (Çevre Yeşili Dahil) Geri Çekme mesafesi İçinde ve

Sayısal Dağılımı (m) Parsel Sınırından İtibaren (m)

ÖN YAN ARKA ÖN YAN ARKA

(A) 2000 – 4000 8 8.00 7.00 7.00 1.00 2.00 2.00

(B) 4001 - 7000 6 12.00 8.00 8.00 2.00 2.50 2.00

(C) 7001 - 10000 31 13.00 10.00 12.00 3.00 3.00 3.00

(D) 10001 - 20000 42 15.00 10.00 15.00 4.00 4.00 4.00

(E) 20001 - 30000 19 20.00 12.00 20.00 5.00 4.00 5.00

(F) 30001 - 40000 15 25.00 15.00 20.00 5.00 5.00 5.00

(G) 40001 - 50000 4 27.00 15.00 20.00 5.00 5.00 5.00

(H) 50001-100000 8 30.00 15.00 25.00 6.00 5.00 6.00

(I) 100001 - ------- 7 33.00 18.00 30.00 10.00 6.00 7.00

Hizmet Destek Alanı

38. Kat Alanları Katsayısı=KAKS= 1.00 dir.

39. Yapı yüksekliği (h) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre

belirlenecektir.

40.Minimum ifraz koşulu 3000 m 2 dir.

41. Hizmet ve Destek Alanları içinde yer alan Küçük İmalat ve Tamirat Alanlarında OSB

tarafından onaylı genel yerleşim planına göre uygulama yapılır. Küçük imalat ve tamirat

alanlarında, minimum 10 m. açık çalışma alanı ayrılması, bodrum kat hariç 2 kat yüksekliği

geçmemesi koşulu ile bölge müdürlüğünce onaylanacak genel yerleşim planına göre uygulama

yapılır.

Sanayi Alanları

42.Yapılaşma koşulları, sanayi alanlarında ( KAKS: kat alanı katsayısı) maksimum emsal E=0.70

olacaktır. Yapılaşmada parsel bazında, yukarıda tabloda verilen geri çekme mesafelerine uyulması

gerekmektedir.

43. Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği (h): yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği

yüksekliğe göre belirlenecektir.

44.Parsellerde çekme mesafelerinde karayolları kamulaştırma sınırından min. 25 m ve doğalgaz

boru hattından min. 22 m olan yapı çekme mesafesine uyulması zorunludur.

45.Planlama alanı içerisinde bu plandan önce onaylı imar planına göre uygulama yapılmış olan

parsellerde ( uygulama yapılmış, terk edilerek tapuya tescil edilmiş veya ruhsat alınmış ve inşaatı

tamamlanmış ve su basman seviyesi gelmiş olan alanlarda ) mevcut durum müktesep olup yeni \

yeniden ruhsatlandırma aşamasında bu planın yapılaştırma koşulları geçerli olacaktır.

İdari Ve Sosyal Tesis Alanları ( Genel Hizmet Binaları )

46.Planda, İdari ve Sosyal Tesis Alanındaki Yapılarda Emsal (kat alanları katsayısı) E: 0.40

olacaktır. Bölge Müdürlüğü tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulama yapılacaktır.

47.Planda, idari ve sosyal tesis alanı olarak gösterilen alanlarda: bölge yönetimi, çıraklık okulu,

meslek okulu, bölgeyönetimi, sendika, toplantısalonu, sergialanı, lokanta, kafeterya, güvenlik vb.

tesisler ile cami, kreş, kosgeb, sağlık tesisi, bankalar, alışveriş merkezi gibi tesisler yer alabilir.

Teknik Hizmet Alanı

48.Teknik altyapı alanında bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo merkezi,

indirici merkez, enerji üretim tesisi, teleminikasyon tesisi, itfaiye, makine parkı vb. tesisler yer

alabilir.

Bakım ve Akaryakıt İstasyonu

49.Akaryakıt + lpg bakım satış istasyonu ve garaj alanı araçların akaryakıt, yağ basınçlı hava gibi

ihtiyaçlarının sağlandığı, taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçaları ile hizmetlerin verilerek

bakım, onarım, yağlama, yıkama gibi işlerin yapıldığı ve araçların park etmelerine elverişli şekilde

düzenlendiği ve içerisinde yük terminalini nakliyat ambar ve depoları bulunduran ayrıca sosyal

hizmetlere sahip otel-motel-kahvehane-ticari bina içinde bulunduran alanlardır.

50.Akaryakıt ve lpg istasyonunda ; ‘’ 5105 sayılı petrol piyasası kanunu ‘’ ve ilgili yönetmeliği , ‘’

5307 sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları ( lpg ) Piyasası Kanunu ve Elektrik Piyasası Kanunu’nda

değişiklik yapılmasına dair kanun ‘’ ve 07.08.2003 gün ve 25192 sayılı resmi gazetede yayınlanan

yönetmelikle değişik ‘’Sıvılaştırılmış Petrol Gazları ( lpg ) ile Çalışan Motorlu Taşıtlar İçin İkmal

İstasyonları'nın Kuruluş, Denetim, Emniyet ve Ruhsatlandırma İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, ts

11939 ‘’Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (lpg) – İkmal İstasyonu – Karayolları Taşıtları İçin –

Emniyet Kuralları ‘’ , ts 12820 ‘’ Akaryakıt İstasyonları – Emniyet Kuralları Mecburi Standart

Tebliği ‘’ Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik ‘’

hükümlerine uyulacaktır.

8. İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri

Balıkesir OSB’ye ait onaylı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları onaylı tevhit ve ifraz

işlemlerinin plana aktarılması, bölgenin ve yatırımcıların ihtiyaç ve talepleri doğrultusunda, yollar,

sanayi parselleri, ortak donatı alanları ve sağlık koruma bandı alanlarında OSB Uygulama

Yönetmeliği, OSB İmar Planı Teknik Şartnamesi ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda

düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemeler neticesinde terke konu yol ve yeşil alan dengesi ve % 8

oranında olması gerekli ortak donatı alanı miktarı korunmuştur.

İmar Tadilatına esas değişiklik gerekçeleri ve firmalara ait talepler aşağıda

gösterilmektedir.

İmar Planı Değişikliği Teklifi Konusu ve İncelenmesi:

Balıkesir OSB’ye ait 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planı değişikliği teklifi Yönetim Kurulu

Başkanlığının 24/08/2016 tarihli ve 2016/15 sayılı kararı ile uygun görülerek 4562 sayılı Kanuna

istinaden onaylanmak üzere Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına sunulmaktadır.

Balıkesir OSB’ye ait genel bilgiler ise şöyledir; Balıkesir OSB Bakanlar Kurulunun

24/10/1976 tarihli ve 7/13037 sayılı kararı ile 14/06/1983 tarihinde 558 hektar büyüklüğüyle yer

seçimi yapılmıştır. Balıkesir OSB’ye ait 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları 25/02/1988

tarihinde onaylanmıştır. 1/5000 ve 1/1000 ölçekli revizyon imar planları 06/11/2015 tarihinde

Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanmıştır. Mer’i imar planı ile OSB alanı

içerisinde % 17.47 oranında ortak donatı alanları ayrılmıştır. Balıkesir OSB’ye ait imar

planlarında sanayi alanlarında yapılaşma koşulları OSB Uygulama Yönetmeliğine uygun alarak

E=0.70 olarak düzenlenmiştir. Jeolojik-Joteknik Etüt Raporu (JJR) 23/03/2005 tarihinde Afet

İşleri Genel Müdürlüğünce ve 03/02/2011 tarihinde Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetim

Başkanlığınca onaylanmıştır. OSB alanı Uygun Alan (UA) ve Önlemli Alan (ÖA) olarak

tanımlanmıştır. OSB alanında yerleşime uygun olmayan alanlar (YUOA) bulunmamaktadır.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesine ait onaylı imar planında ortak donatı alanı tüm OSB

alanı içinde % 17.47’lik bir orandadır. Teklif imar planı değişikliği tasarımı sonrasında ise bu

oran % 16.05 oranındadır. Onaylı planda bulunan yol ve yeşil alan miktarının toplamının tam

karşılığı imar planı değişikliğinde sağlanmıştır. Balıkesir OSB ait imar planında sanayi parseli

sayısı 132 adettir. OSB alanında revizyon imar planı ile oluşan toplam sanayi parsel sayısı

135’tir. Yapılan düzenlemeler neticesinde terke konu yol ve yeşil alan dengesi ve % 8 oranında

olması gerekli ortak donatı alanı miktarı korunmuştur.

İmar Planı Değişikliği Kararları

208 ada içerisinde yer alan park alanın bir kısmının sanayi parseli olarak

düzenlenmesi: Mer’i planda 40685 m2 büyüklüğünde park alanından yatırımcı talebi

doğrultusunda 31612 m2 büyüklüğünde sanayi parseli ve mer’i imar planında 7500 m2

büyüklüğündeki sanayi parseline 208 m2 alan ilave edilerek düzenlenmiştir.

Mevcut Plan Teklif Plan

202 ada içerisinde yer alan D tipi parselin ve park alanın düzenlenmesi: Mer’i planda

18500 m2 büyüklüğünde D tipi sanayi kullanımlı parselin doğusunda yer alan trafo ve park alanına

büyüyerek 25826 m2 büyüklüğünde sanayi parseli olarak düzenlenmiş ve kaldırılan trafo alanın

207 ada içerisinde yer alan park alanında düzenlenmiştir.


201 ada içerisinde yer alan Trafo alanının 116 adada tekrar düzenlenmesi: Mer’i

planda 201 adanın güney köşesinde yer alan trafo alanının 116 adanın güney batı köşesinde tekrar

düzenlenmiştir. (Firmanın muvafakatı bulunmaktadır.)


204 ada 8 nolu parsele İdari ve Sosyal Tesisi alanın sanayi parseli, Park Alanının

idari ve sosyal tesisi olarak düzenlenmesi; Mer’i planda 51421 m2 büyüklüğünde İdari ve

Sosyal Tesis alanının 2 adet sanayi parseli olarak, 2377 m2 büyüklüğündeki park alanın idari ve

sosyal tesis olarak düzenlenmiştir.


199 adada yer alan İdari ve Sosyal Tesisi alanın sanayi parseli, Park Alanının idari ve

sosyal tesisi olarak düzenlenmesi; Mer’i planda 9196 m2 büyüklüğünde İdari ve Sosyal Tesis

alanının tamamının ve park alanından 10510 m2 Hizmet ve Destek Alanı olarak düzenlenmiştir.


Kaldırılan yeşil alanların karşılığının Sağlık Koruma Bandının bir kısmının Park

(SKB) olarak düzenlenerek sağlanması; Plan değişiklikleri neticesinde kaldırılan yeşil alanların

karşılığı olarak OSB’nin güney batısında yer alan sağlık koruma bandının bir kısmının Sağlık

Bakanlığı Türkiye Halk Sağlığı Kurumunun 21/09nın uygun görüşü doğrultusunda Park (Sağlık

Koruma Bandı) olarak düzenlenmiştir. /2016 tarihli ve 6251 sayılı yazısı ile uygun görüş

bildirmiştir.


BALIKESİR OSB ONAYLI VE TEKLİF İMAR PLANI ARAZİ KULLANIMI

9. Sonuç ve Tapu Bilgileri

İmar Planı Değişiklik Gerekçesi bölümünde (bölüm 6), yapılan İmar Planı’nun gerekçeleri

anlatılmıştır. İmar Planı Değişiklik Gerekçeleri, ayrıca, arazi fotoğraflarıyla da desteklenerek,

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı Bilgi Paftası’nda( Ek 20’de ) sunulmuştur.

Alan Adı Mevcut İmar Planı

(Onaylı)(06/11/2015)

İmar Planı Değişikliği

Büyüklük (m2) Oran (%) Büyüklük

(m2)

Oran %

Çalışma Alanları

Sanayi Alanı 3,517,511.00 63.10 3,605,542.00 64.74

Hizmet ve Destek Alanı 243,564.00 4.37 254,074.00 4.56

Donatı Alanları

Yeşil Alan* 665,219.00 11,93

17.47

665,220.00 11.93

16.05

İdari ve Sosyal Tesis Alanı 93,833.00 1.68 15,583.00 0.28

Arıtma Tesisi Alanı 75,163.00 1.35 75,163.00 1.35

Dini Tesis Alanı 26,672.00 0.48 26,672.00 0.48

Sanayi Fuar Alanı 27,978.00 0.50 27,978.00 0.50

Meslek Lisesi Alanı 19,983.00 0.36 19,983.00 0.36

Garaj ve Akaryakıt

İstasyonu

33,939.00 0.61 33,939.00 0.61

Teknik Altyapı Alanı 25,293.00 0.45 25,293.00 0.45

Trafo Alanları 6,516.00 0,11 5,214.00 0.09

Ulaşım Alanları

Yol ve Otopark Alanı* 507,551.00 9.10 507,551.00 9.10

Diğer Alanlar

Sağlık Koruma Bandı 305,458.00 5.47 263,386.00 4.72

TCDD Alanı 27,316.00 0,49 27,316.00 0,49

TOPLAM 5,574,182.00 100 5,574,182.00 100

*Revizyon imar planı ile mer’i plandaki terke konu yol ve yeşil alan toplamı azaltılmamıştır.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Onaylı Nazım İmar Planı Şekil 21’da, Onaylı Uygulama İmar

Planı Şekil 21’da, Revizyon Nazım İmar Planı Şekil 22’de ve Revizyon Uygulama İmar Planı

Şekil 22 ‘de gösterilmiştir.

Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi’nde Tablo 7’de sektörlere göre çalışan sayılarına bakıldığında

02.05.2013 tarihi itibariyle 5.050 kişinin çalıştığı tespit edilmiştir. Çalışan sayısı bir yıl içinde

09.04.2012 tarihinde 4.215 kişi iken 5.050 kişiye çıkmış; 835 kişilik artış göstermiştir. (% 19.81

artış ). Mart 1989 da yapılan Balıkesir OSB Fizibilite Raporunda, 394.5halık OSB alanında, İmar

Planı Düzenlemesi ve Plan Kararlarında 20.000 kişilik bir işci nüfusunun istihdam edileceği

belirtilmiştir. Bu çalışmada, Balıkesir OSB Nazım ve Uygulama İmar Planı çalışmasına göre ise

5,574halık alanda çalışacak işçi nüfusu sayısı 28.500 kişi olarak tahmin edilmektedir. Teklif edilen

İmar Planı değişikliğinde göre sanayi alanları Sanayi alanlarında, 88031 m2 ( % 1.64 oranında)

artış olmuştur.

Tablo 7

1 GIDA ÜRÜNLERİ İMALATI 13 11 626

2 İÇECEKLERİN İMALATI - -

3 TÜTÜN ÜRÜNLERİ İMALATI - -

4 TEKSTİL ÜRÜNLERİNİN İMALATI 4 4 450

5 GİYİM EŞYALARININ İMALATI 2 2 40

6 DERİ VE İLGİLİ ÜRÜNLERİN İMALATI - -

7AĞAÇ, AĞAÇ ÜRÜNLERİ VE MANTAR

ÜRÜNLERİ İMALATI 8 6 850

8KAĞIT VE KAĞIT ÜRÜNLERİNİN İMALATI 1 1 35

9KAYITLI MEDYANIN BASILMASI VE

ÇOĞALTILMASI 1 1 61

10KOK KÖMÜRÜ VE RAFİNE EDİLMİŞ

PETROL ÜRÜNLERİ İMALATI - -

11KİMYASALLARIN VE KİMYASAL

ÜRÜNLERİN İMALATI 1 1 30

12

TEMEL ECZAZILIK ÜRÜNLERİNİN VE

ECZACILIĞA İLİŞKİN MALZEMELERİN

İMALATI - -

13KAUÇUK VE PLASTİK ÜRÜNLERİN

İMALATI 7 6 227

14DİĞER METALİK OLMAYAN MİNAREL

ÜRÜNLERİN İMALATI - -

15ANA METAL SANAİİ - -

16FABRİKASYON METAL ÜRÜNLERİ

İMALATI 13 12 1331

17BİLGİSAYARLARIN, ELEKTRONİK VE

OPTİK ÜRÜNLERİN İMALATI - -

18ELEKTRİKLİ TEÇHİZAT İMALATI 2 2 20

19BAŞKA YERDE SINIFLANDIRILMAMIŞ

MAKİNA VE EKİPMAN İMALATI 5 4 86

20

MOTORLU KARA TAŞITI, TREYLER

(RÖMORK) VE YARI TREYLER (YARI

RÖMORK) İMALATI - -

21 DİĞER ULAŞIM ARAÇLARININ İMALATI - -

22 MOBİLYA İMALATI 2 2 234

23 MAKİNA VE EKİPMANLARIN KURULUMU

VE ONARIMI - -

24 DİĞER İMALATLAR 14 12 1060

TOPLAM 73 64 5050

BALIKESİR OSB ÜRETİM SEKTÖREL DAĞILIM TABLOSU

SIRA NO S E K T Ö R A D I ÜRETİMDEKİ

PARSEL SAYISI

ÜRETİMDEKİ

FABRİKA

SAYISI

İSTİHDAM

SAYISI

Şekil 21Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi Onaylı Uygulama İmar Planı

Şekil 22 Balıkesir Organize Sanayi Bölgesi İmar Planı Değişikliği Bilgi Paftası

bİlİm, sanayİ ve teknolojİ bakanliĞi -...

Documents