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BNI . BOLSA DE NEGOCIOSIMOBILIARIOS DO RIO DE JANEIRO
Depqrtamento de Avaliae6es - CREA no 1990-200849
LAUDO DE AVALn9AOBNf VARtc - 003/2013
CLTENTE: S.A. (VtAgAO nEnen Rto GRANDENSE),.FALIDO''.
OBJETO: LOJA COMERCIAL SITUADA NA AVENIDAPRESIDENTE VARGAS, NO 363 CENTROBELEM/PA.
oBJETIVO: DETERMTNA9AO DOS VALORES DE MERCADOPARA VENDA.
REF.: JUNHO/?O13
IBNI- Bolsa de Neg6cios lmobili6rios do Rio de Janeiro
iruolceI
1.0 - OBJETTVO ............ 03/09
2.0 - vALoRES DE AVALnCAo 03/09
3.0 - PREMlssns eAstcAs .......... 03/09
4.0 - METODOLOGIA ADOTADA 04/09
s.0 - cARAcrenisrlcAs Do LocAL ............. 05/09
5.1 - Localizagdo5.2 - Logradouro de Situagdo5.3 - EquiPamentos Urbanos5.4 - Circunvizinhanga
6.0 - DESCRI9AO DO OBJETO ..........
6.1 - Terreno
7.0 - PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTOS DOS DADOS ......''"...."
7.1 -Avaliagio do im6vel
8.0 - coNcLUsAO ..........
ANEXOS:
I cRoQUls DE LOCALIZAGAoII DOCUMENTARIO FOTOGRAFICOIII MEMORIA DE CALCULO
05/09
06/09
08/09
BNI- Bolsa de Negocios lmobili6rios do Rio de Janeiro
LAUDO DE AVALIA9AO
1,0 . OBJETIVO
O presente estudo patrimonial, solicitado por S.A. (VlAqAO nenEA RIO
GRANDENSE) "FAL|DO"., tem por objetivo a determinagSo do valor de
Mercado para Venda, da loja comercial localizada na Av. Presidente
Vargas, no 363 - Gentro - Bel6m - PA, com base em dados t6cnicos e
mercadol6gicos levantados e interpretados pelo corpo t6cnico da BNl.
2.0 - VALORES DE AVALn9AO
Com base nas consideragoes, vistoria, informag6es obtidas e crit6rios
adotados, adiante expostos, o Valor de Mercado para Venda, consignado
neste taudo relativo a loja comercial situada dr Av. Pres. Vargas, n" 363 -Gentro - Bel6m/PA. nesta data 6 de:
IMOVEL AREAEQUIVALENTECONSTRUIDA
MATRICULA 1. OFICIO dO
REGISTRO dE IMOVEIS dEBELEM/PA
VALOR DE MERCADOPARAVENDA
LOJA 200,22m', 31.426 (LIVRO 3-X, FL. 294) R$ 520.000,00
ffi Seruoo o Do lMovEL AVALIAN-OBS: NO RGI CONSTE o tto DA PoRTARIA Do EDlFlcoREAL DO IMOVEL E 363.
3.0
O presente Laudo atende as especificag6es e crit6rios estabelecidos pelas
Normas de Avaliagao NBR 146;,53-2t2Oi t Oa ABNT, al6m das exigdncias
impostas por diferentes org6os, tais como: Minist6rio da Fazenda, Banco
Central, Banco do Brasil, CVfvf (ComissSo de Valores Mobili6rios), SUSEP
(Superintenddncia de Seguros Piivados - Circulares no 260 de 8 de julho de
2004 e 284 de 15 de fevereiro de 2005), etc.
Cabe salientar ainda que, face ao objetivo deste trabalho, que o imovel foi
avaliado sob a premissa de encontrir-se livre, bem como isento de 6nus
judiciais e extrajudiciais e de quaisquer comprometimentos ou gravames'
As informag6es fornecidas pela consulente e/ou pelos representantes
credenciado-s pela mesma consideradas satisfat6rias, id6neas e
tecnicamente adequadas ao processo, tendo sido a vistoria realtzada na data
de 20t05t2013, ocasiao em que foram levantadas todas as caracte2sticas/'
DO, MAS NA VERDADE 35I..PALACIO DO RADIO'" O NO
- PREMISSAS BASICAS
BNI- Bolsa de Neg6cios lmobili5rios do Rio de Janeiro
fisicas e especificag6es do imovel e dados referentes ao contexto urbano emque o mesmo se insere.
4.0 - METODOLOGIA ADOTADA
Observadas as caracteristicas gerais do local e do objeto da avaliagao, foiadotado o "M6todo comparativo de Dados de Mercado". o processoconsiste na apuragio do Valor de Mercado de um im6vel atrav6s da an6lisedo comportamento do mercado imobili6rio relativo ao segmento enfocado eprev€ a comparagSo direta com outros im6veis similares, recentementetransacionados ou em oferta, cujas caracteristicas, pregos e condig6esgerais sejam conhecidas no mercado, sendo ponderados tecnicamente osdados e atributos (intrfnsecos e extrinsecos) das refer€ncias de mercado queexergam infludncia na formagdo dos valores.
- Nivel de Rigor
Quanto d fundamentagio esta avaliagio, embora tenha-se obtido um totalde 12 pontos, considerando que se utilizou c6digo alocado (padrio), estaavaliagSo enquadra-se segundo a NB - 14653-0212011 (antiga NBR-5676/88), como Avaliagio de Grau ll; quanto ao nivel de rigor como deGrau lll (amplitude do intervalo de confianga < 30%).
Descrig6o Comentdrio Grau
1. Caracteristicas do lmovelAvaliando.
Completa quanto aos fatoresutilizados no tratamento
ill
2. Coleta de mercado Caracteristicas conferidas peloautor do laudo
ill
3. Quantidade minima dedados de mercado utilizados.
07
4. ldentificagSo dos dados demercado.
Apresentagdo de informag6esrelativas a todas ascaracteristicas dos dados.
ll
5. ExtrapolagSo conformeB.5.2.
Admitida apenas para umavari6vel.
tl
6. Intervalo admissivel deaiuste para cada fator .
0,50 a 1,50
Total de pontos: 12
BNI- Bolsa de Neg6cios lmobili6rios do Rio de Janeiro
5.0 - CARACTER|STICAS DO LOCAL
5.1 - Localizaqdo:
Enderego: o im6vel est6 situado na Avenida Presidente vargas' 363 -Centro - Belem/PA'
5.2 - Logradouro de Situaqio
AAvPres.Vargas6umaviaprincipal,.queteminicionaAvMal.Hermes,pavimentagao a"staftica e calgadas laterais em concreto'
5.3 - EquiPamentos Urbanos
Tratando-se de 6rea urbana, a regiSo beneficia-se de toda a infra-estrutura
existente, tais como: rede Oe Jisirinuig6o de energia el6trica de baixa e alta
tensSo, agr""potiuli, t"O" telefonica' ges' coleta de lixo' etc'
o centro de Bel6m apresenta uma sofisticada e completa infra-estrutura
comercia|edeprestagSode'"*,E*disponiveis,comgrande"T:1T:19:.ode im6veis comerciais, inclusive agencias banc6rias e grandes magazlnes'
p roporcionando excelente atend ime--nto d popu la95o local'
5.4 - Circunvizinhanga
Na vizinhanga mais imediata do im6vel s6o encontrados imoveis residenciais
e comerciais.
5.5 - TransPortes
Pelas ruas e avenidas do centro de Bel6m circulam diversas linhas de onibus
comunseespeciais,proporcronandotigagdocomosbairrosvizinhos.
6.0 - DESCRI9Ao Do oBJETO
6.1 - lm6vel Avaliando: Loia Gomercial'
Suas caracteristicas est6o descritas na Certid6o do 1o oficio do Registro de
lm6veis de Bel6m, sob a r"'tiilur" *..qzo (vide anexo lV deste laudo)
A loja esta localizada no terreo do Edifico comercial "Pal5cio do R6dio"' de
frente para o logradouro. rnir! "r
roias do Banco ltaf e do Banco cacique'
Gomposigio do lm6vel:
O im6veltem um espago no terreo (loja) com 127 '90m2gO,ggtt. Existem 2 sanit6rios e 1 copa'
e uma sobreloja com
5
axn - Ftnlsa de Neo6cios lmobili5rios do Rio de Janeiro
)
))))))))))))
Essas 6reas foram levantadas em planta fornecida pelo contratante e consta
no anexo lV deste laudo.
Acabamentos:
Pisos : Cerdmicos;Paredes: Pintura sobre massa corrida;Tetos: Rebaixados em gesso;
Outros: Porta externa blindex e aparelhos de ar "split".
CALCULO DAS AREAS
EQUIVALENTESAnm rorAL Anra EQUTvALENTE
LOJA 10096 127,90m2 127,90m2
SOBRELOJA 80% 90,39m2 72,32m2
TOTAL 218,29m2 2O2,22m2
Area total construida: 218,29m2.Area Equivalen|.e.:200,22m2 (utilizada para o cSlculo)'
ldade Aparente: 05 anos.Vida Util: 50 anos.Vida Util remanescente:45 anos.
Padrio Construtivo: Normal.Vaga de garagem: Vaga de garagem.gstado Oe Conservagio: Regular necessitando de reparos simples'
obs.. o documentSrio Fotogr6fico anexo, complementa a presente descrigSo.
7.0 , PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS
Utilizaremos "O M6todo Comparativo de Amostras de Mercado" para imoveis
urbanos. Este metodo permite atrav6s da an6lise do comportamento do
mercado imobili6rio relativo ao segmento enfocado, a comparaggo direta
com outros im6veis assemelhados, recentemente transacionados ou em
oferta, cujas caracteristicas, pregos e condig6es gerais sejam conhecidas no
mercado, sendo ponderados, tecnicamente, os dados e atributos (intrinsecos
e extrinsecos; das refer$ncias de mercado que exergam infludncia na
formag6o de valores. Assim, com base nos elementos obtidos na pesquisa
desenvolveu-se o estudo comparativo, atrav6s da Estatlstica Cl6ssica
(Teoria das pequenas amostras), sobre aS amostra levantadas'
compreendendo trds fases:
1. HomogeneizagSo dos elementos componentes da amostra, para
compatibilizS-la com o im6vel avaliando'2. Determinag6o dos parAmetros b6sicos da amostra: m6dia, desvio padr6o,
coeficiente de variagdo, etc.3. Determinagdo do vilor da 6rea avalianda, em vista de seus atributos. ,
6
BNI - Bolsa de Neg6cios lmobilidrios do Rio de Janeiro h
)IIIIIt,D
I)IIaIaIIao
Estes elementos s5o submetidos a uma homogeneizagdo t6cnica feita com
o auxilio de fatores de ponderagSo empirica consagrados, que visa a
ponderagSo das caracteristicas e atributos dos dados pesquisados' que
exercem influ6ncia na formagSo de seus pregos, tais como: area,
localizag6o, estado de conservig6o, padrSo de aiabamento e oferta' os
fatores usados nesta avaliagSo sio os seguintes:
Fl - FATOR OFERTA
Eadotadoparahomogeneizaroselementosdepesquisacomoim6velavaliando, em fun96o das caracteristicas de acabamento do imovel e' do
mercado imobiliarid-locat, variando em torno de 10olo a 3oo/o' conforme o
im6vel.Sendoaplicadoaestecasofator0,g0paracompraevenda'
F2 - FATOR DE FLUXO COMERCIAL
Eadotadoparahomogeneizaroselementosdepesquisagor.oimovelemavaliag6o, em iunga"o oa importdncia do fluxo comercial dos mesmos
considerando-se razoevel a utiiizatao de fatores dentro da faixa de: 0'5 a
1,50. sendo Grau ioo - Muito rorte; 90 - Forte; 80 - Regular; 70 - Fraco'
F3 - FATOR DE VAGA DE GARAGEM
Eadotadoparahomogeneizaros.e|ementosdepesquisacom.oimove|emavaliagao, ", tuiit; Ja quantidade de vagas de garagem dos mesmos'
Sendorazoilve|auti|izagSodefatoresdentrodafaixade:0,5a1'50'
F4 - FATOR DE LOCAL (Localizagio)
Eadotadoparahomogeneizaroselementosdepesquisaco.mo.imove|emavaliagSo, em fung5o da tocalilagao- "t. PfdEl.o " T1"i importAncia
econOmica para a regi6o "t ""irio, considerahdo-se como razoAvel a
utitizagao dentro da faixa de: 0,50 a 1'50'
F5 - FATOR DE AREA
E adotado para homogeneizar os elementos de pesquisa 99m im6vel
avaliando,emfungsodaArearelativadosmesmos,considerando-serazo6vel a utilizag;o'Ju r"tor"s dentro da faixa de 0,5 a 1,50, ou:
p5 = 1s/S)1/aOnde: s = 6rea do elemento de pesqulsa
S= 6rea do im6vel avaliando
Quando " ";"9a;
entre as duas 6reas for menor que 30%; ou
p5 = 1s/S)1/8Quando a variagSo entre as duas 6reas for maior do que 30%' ri,
BNI- Bolsa de Negocios lmobili5rios do Rio de Janeiro
oaCooooooIIoIIiIEIoaIaaIaaaaIIIIIIaaaaaIIaocItia
Assim, aplicando-se os atributos dos im6veis avaliando a conforme memoria
de c6lculo do Anexo lll, d equaglo inferida, foram obtidos os seguinteslimites para o intervalo de confianga de 80o/o, para a 5rea disponivel:
TNTERVALO DE CONFIANqA A 80% VENDA
Area Equiv. Limite lnferior Valor Central Limite Superior200,22m2 R$ 2.334,70/m'z R$ 2.602,65/m'z R$ 2.870,59/m'?
O intervalo de confianga acima calculado constitui-se no campo de arbitriodo avaliador, com 80% de probabilidade do valor estar nele contido.
Assim, tendo em vista o acima exposto aplicaremos ao valor do Limite
CENTRAL, considerando que todas as vari6veis independentes formadorasde valores foram consideradas, atribulmos ao im6vel, conforme SuaS
caracteristicas fisicas (6rea, conservagio, etc.), o seguinte valor, em
n0meros redondos (vide c6lculos Anexo lll):
- Atribuicio de Valor
Tendo em vista que todas as vari6veis independentes formadoras de valores
foram consideradas e, ainda:
Tratai-se de loja comercialcom frente para o logradouro;Tratar-se de amostra composta de ofertas e a situaglo atual do mercado
imobili6io;3. Tratar-se de loia em bom
1.
2.
comercial
8.0 - CONGLUSAO:
Baseados no escopo acima desenvolvido e considerando todos os fatores
relevantes d boa execugao deste estudo, principalmente aqueles atinentes d
situagio atual do mercado imobiliSrio local, AVALIAMOS os Valores de
Mercado para Venda, para a loja comercial situada na Av. Pres' Vargas, no
363, Centro - Bel6m / PA, em'.
IMOVEL Anen EoUIvALENTECONSTRUIDA
VENDA
LOJA 200,21m' R$ 520.000,00
BNI- Bolsa de Neg6cios lmobili6rios do Rio de Janeiro
?)ttaI,aaJaaaIIaaaa,at,aaaIaaIaaaaaII)IIaIItItI
OBS:
' EngenheiroCREA N" 32.171.D/ RJ
E o tto DA PoRTARIA Do EDlFlcoREAL DO IMOVEL E 363.
Rio de Janeiro, 12 de junho de 2013.
MARCUS VINIC'US R. LOPESDiretor e Responsdvel T6cnico
G'REA N" 103.790-D/RJ
OBS: Este laudo 6 constituido de 9 p5ginas em uma so de suas faces, numeradas
em seqU6ncia de 1 a 9, todas devidamente rubricadas'
ANEXOS:I GROQUIS DE LOCALIZAgAOII DOCUMENTARIO FOTOGRAFICOIII MEMORIA DE CALCULO
9
BNI- Bolsa de Negocios lmobili6rios do Rio de Janeiro
IMOVEL AREAEQUIVALENTECONSTRUIDA
MATRICULA 10 OFICIO dO
REGISTRO de IMOVEIS deBELEM'PA
VALOR DE MERCADOPARA VENDA
LOJA 200,22m2 31.426 (LIVRO 3-X, FL.294) R$ 520.000,00
-. NO RGt COnSTA O tto gS{ COMO SENDO O DO IMOVEL AVALIAN-DO, MAS NA VERDADE 351,.PALACIO DO RADIO'" O NO
."/r4>r,4.r*o*,) IJUL1O ORLANDO D. M'DEALME'DA
LAUDO DE AVALhgAoBNI/VAR|G - 00312013
)
)))tI)t)at,t,ItaaaaaIai
ANEXO
GROQUIS DE LOCALEAqAo
BNI - BoLsA DE NEG6cros IMoBrLIAnros Do RIo DE JANf,IRo
aaoiltItIcttr)ttrl{lr)aaaeaaaIcaII{lIaIaaaaIcIIIIceie
j
,Fl'rrr'
Fonte: Google Maps.
BNI - BoLsA on nncdclos lrrlonu,nRJos Do RIo DE JANEIRo
LAUDO DE AVALTA9AOBNWARTG - 003/20{3
ANEXO II
DOCUMENTARIO FOTOGRAFICO
BNI - BOLSA DE NEGoCIOS IMOBILIARIOS DO RJO DE JANEIRO
taaoooaaaaccc(lC(l{'etaaataa,a{teCeccca,IaaaIIaoeC!t
nv. pnesloeHre vencas, 35{ - EDIFICIO "PALACIO DO RADIO'- BELEM - PA-
BNI - BoLsA no xncdclos nrontlnRlos Do RIo DE JANEIRo
I.OCNAOOURO A DIREITA DO IMOVEL
r?aoi,aaaaaIaIIIIrlal)aaaaaaaaa(lai3Iaaataaaaaaa|lIcI-
LOGRADOURO A ESQUERDA DO IMOVEL
BNI - BoLsA on xncocros nuontlliRJos Do RIo DE JANEIRo
L DO EDIFICIOEEinute oe rncHADA Do AcESSo
I))II)I)II000o0|lIIIaaaaaaaaaaIeaaaaaaaaaataa{a{rt
BNr - BoLSA on xnc6ctos ruonrlHRlos Do RIo DE JANEIRo
LOJA A ESQUERDA - BANCO ITAU
BNT - BOLSA DE NEGoCIOS IMOBILITIRIOS DO RJO DE JANEIRO
LOJA A DIREITA - BANCO CACIQUE
i)cccecoce{)cce{)t)c{}o{tec€aeaee(lc{)ccccaaaaaIaaaaCcO-
VISTA INTERNA DA LOJA
BNI . BOLSA DE NEG6CIOS IMOBILIARIOS DO RIO DE JANETRO
VISTA INTERNA DA LOJA - FUNDOS
i){to{lo{D
oaoOCCeccee{)Oec0c(D
o(loCoeoCooIoIaIIaaIoccc
COPA E SANITARIO LOJA
BNI - BoLsA on nncdcros nuonn rlRlos Do RIo DE JANEIRo
ir|'aCrooaaaoooOCccee{o{tcer€€eca(}ccccaaaaaaaaaaooct
BNI . BOLSA DE NEGoCIOS IMOBTLITIRIOS DO RIO DE JANEIRO
LAUDO DE AVALngAoBNITAR|G - 00312013
rottrlllarlItl|DoiDrooorloooaoaooooooooooaIIIIIIoIID
D
)))
ANEXO lll
MEMORIA DE CALCULO
BNI - BOLSA DE NEGoCIOS IMOBILLIRIOS DO RIO DE JANEIRO
:R$:RS:R$
noooCoC(,oooooiJooooaaact{taoaaooeaoaaaaaaaaaoo{l(l
GRAFICO DOS RESfDUOS - VENDA LOJAS COMERCIAIS
ELEMENTO VALORUNITESTIMADOS
LIMITE INFERIORLIMITE SUPERIORMEDIA
2.334,701m2
2.870,591m2
2.602,65/m2
HOMoGENEIZADo (R$/m2)
Amplitude do intervalo: 18,00% (Grau lll)
RS 3.016,75
Rs 2.659,17
R5 3.386,37
R5 2.188,25
R5 2.190,61
Rs 7.278,07
R5 2.499,31
BNI.BoLsADENEG6CIOSIMOBILIARIoSDoRIoDEJANEIRO
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