CBRE RESEARCH & CONSULTANCY

Trình bày:

Rudolf Hever Thư PhạmTrưởng phòng cao cấp Trưởng phòng

Phòng Nghiên cứu và Tư vấnCông ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

Ngày 09/07/2009

BÁO CÁO QUÝ CBRETHẤU HIỂU THỊ TRƯỜNG

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM2 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

BÁO CÁO QUÝ THỊ TRƯỜNG TP.HCM VÀ HÀ NỘI

Tổng quan Kinh tế Việt NamNhững cập nhật mới nhất: Giá bán và Giá cho thuêVăn phòngCăn hộ bánTrung tâm Thương mạiCăn hộ Dịch vụ Cho thuêKhách sạn 3-5 saoĐầu tưChi phí Xây dựng

quarterlyreports@cbrevietnam.com2 thị trường TP.HCM – Hà Nội; 2 ngôn ngữ Anh – Việt

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM3 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAMTình hình kinh tế thế giới tiếp tục ảnh hưởng đến kinh tế ViệtNam tuy nhiên kinh tế trong nước đã manh nha xuất hiện mộtsố tín hiệu phục hồi.

Trong Quý 2/2009, GDP tăng 4.5%, cao hơn so với mức 3,1% trong Quý 1/2009.

Giá trị xuất khẩu giảm 4,7% so với quý trước.

Vốn FDI vào Việt Nam tính từ tháng 1 đến giữa tháng 6 đạt 8,9 tỷ USD, giảm 77,4% so với cùng kỳ năm trước.

Chỉ số CPI trong nửa đầu năm 2009 tăng ở mức vừa phải, 10,3% so với cùng kỳ năm trước.

Lãi suất cơ bản dự kiến sẽ được giữ ở mức 7,0% và lãi suấtcho vay tối đa không quá 10,5% trong nửa cuối năm 2009.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM4 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

VĂN PHÒNGQuý 2/2009 chứng kiến sự hoàn thành của Centec Tower, cao ốc vănphòng hạng A đầu tiên được đưa vào hoạt động sau đúng một thập kỷ.

Dẫn đến, tổng diện tích sàn của các cao ốc hạng A tăng thêm 34.426m2 khoảng 35% trong khi diện tích thực thuê mới chỉ đạt 3.744m2.

Giá chào thuê trung bình của 6 cao ốc văn phòng hạng A là40,8USD/m2/tháng.

Diện tích thực thuê mới của tất cả các hạng trong quý vừa qua là42.704m2, gấp ba lần so với quý trước, phần lớn là từ các cao ốc hạngC.

Nhóm các cao ốc hạng A cũ đang cố duy trì mức giá thuê ổn định vàkhông đưa ra nhiều các ưu đãi về thời hạn miễn phí tiền thuê, chỗ đậuxe, bàng quảng cáo và phí hoàn thiện cũng ít hơn.

Các yêu cầu về thuê văn phòng có phần tăng nhưng chủ yếu dành chodiện tích dưới 300m2.

Các công ty lớn đang cố gắng thương lượng lại để có mức giá thuêthấp hơn, thu nhỏ diện tích và các điều khoản hợp đồng linh hoạt hơn.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM5 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

VĂN PHÒNG

TRIỂN VỌNG

Dự kiến sẽ có khoảng 194.552m2 diện tích sàn được hoàn tất trongvòng 12 – 18 tháng tới.

Các khách thuê từ chối ký hợp đồng thuê trước khi dự án hoàn tấtvì họ tin chắc có nhiều lựa chọn trong tương lai.

Các chủ tòa nhà đã đạt tỷ lệ cho thuê mong muốn tiếp tục duy trìgiá chào thuê. Trong khi, các chủ tòa nhà mới sẽ tiếp tục đối mắtvới áp lực giảm giá.

Xuất hiện hình thức bán nguyên sàn hoặc nguyên khối nhà -Sailing Tower, Abacus, Havana; và có xu hướng tiếp tục – A&B Tower và một số dự án khác

Tỷ giá cũng là một vấn đề được quan tâm bởi khách thuê luônmuốn nắm rõ những rủi ro có thể

Những khách thuê lớn đang bắt đầu xem xét đến việc hợp nhấtvăn phòng hoặc di chuyển về lại khu trung tâm.

Các khách thuê lớn cần tận dụng cơ hội trong giai đọan này kể cóđược giao dịch tốt nhất trong năm 2010

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM6 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

NHÀ Ở BÁN

Trong Q2.2009, có 6 dự án hoàn thành (Garden Court 1, V-Star, PN Techcons, Phú Thọ - Thuận Việt, 4S Riverside Garden, LêThành – đơn nguyên A1), với 1.107 căn hộ.

Các căn hộ được chào bán trong quý 2 tập trung vào mức giá650 – 810 USD/m2 và diện tích từ 60 – 80 m2.

Giao dịch quý 2 – rất ít, tập trung vào phân khúc nhà trungbình và bình dân. Các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiệnvà thuộc phạm vi ảnh hưởng của những dự án hạ tầng trọngđiểm vẫn thu hút được sự quan tâm.

Giá bán không thay đổi đối với các dự án đang triển khai, tuynhiên giá bán tăng 10% đối với những dự án được bàn giaotrong năm 2009.

Các nhà đầu tư không giảm thêm giá bán nhưng kéo dài thờihạn thanh toán và tăng cường quảng bá sản phẩm.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM7 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

NHÀ Ở BÁN

Hình thức kéo dài thời hạn thanh toán đã không thu hútđược người mua như mong đợi, trong khi khách hàng thựcsự quan tâm loại hình sản phẩm phù hợp và mức giá hợplý.

Theo thông tin từ các sàn giao dịch, lượng yêu cầu mua giatăng nhưng người bán muốn lại kìm giữ và trông đợi mứcgiá cao hơn.

Lượng yêu cầu phần lớn xuất phát từ những khách hàngcó nhu cầu thật sự về nhà ở.

Đất nền là loại hình đầu tư được ưu chuộng do mức giá ổnđịnh và lợi nhuận đạt được trong dài hạn.

Biệt thự cao cấp vẫn được xem là một thị trường đặc thù. Mức giá và lượng khách mua vẫn duy trì ổn định. NgânLong, Villa Reviera (bán lại) và Nam Phú có mức giá giaođộng từ 500.000 – 1.500.000 USD

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM8 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

NHÀ Ở BÁNTRIỂN VỌNG

Dự báo giá trị vốn sẽ tiếp tục tăng đối với những dự án có vị trí thuậnlợi và gần các dự án hạ tầng.

Người mua mong muốn nhận được thêm nhiều ưu đãi từ nhà đầu tư.

Thêm nhiều quỹ đất sẽ được dành cho các dự án nhà cho sinh việnvà người có thu nhập thấp.

Tín dụng dành cho người mua đang có xu hướng tăng nhẹ do ngườimua dần lấy lại niềm tin. Tuy nhiên người mua vẫn quan ngại về quytrình vay vốn phức tạp và mức lãi suất cao 13%.

Quy định mới về thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân sẽ ảnh hưởngđến thị trường thứ cấp do thu nhập từ việc mua đi bán lại sẽ bị đánhthuế.

Nghị quyết 18 và việc sửa đổi Luật Nhà ở sẽ tạo điều kiện thuận lợicho người nước ngoài và Việt kiều trong việc mua và sở hữu nhà.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM9 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠIViệt Nam đã rơi từ hạng 1 xuống đứng ở vị trí thứ 6 trong bảng xếp hạng“Chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu” của AT Kearney trong năm 2009.

Giá chào thuê trung bình của khu trung tâm thương mại tổng hợp tại khutrung tâm giữ mức ổn định khoảng 110 USD. Giá thuê trung bình trung tâmthương mại khu trung tâm giảm 2,7% so với quý trước. Giá thuê ngoài khutrung tâm giảm từ 8,4% - 10,4%.

Trung tâm thương mại Master Zone tại quận 1 là nguồn cung mới trong quý. Trung tâm thương mại Sài Gòn Centre cũng bố trí lại trong tháng 5 vàSaigon Paragon chính thức khai trương vào ngày 27/6/09 vừa qua. Khu ChợNga cũng vửa được nâng cấp lại.

Tỷ lệ trống của toàn thị trường là 6% tuy nhiên tỷ lệ này rất thấp tại khu vựctrung tâm.

Cáo giao dịch cho thuê chủ yếu tập trung vào phân khúc ẩm thực và thờitrang

Các thương hiệu quốc tế có mặt tại thị trường Việt Nam đều thông qua cácnhà phân phối trong nước và vẫn tiếp tục tìm kiếm mặt bằng bán lẻ tại Quận1.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM10 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI

TRIỂN VỌNG

Dự án Kumho Asiana Plaza sẽ được đưa vào họat động trong tháng9/2009 với diện tích khu bán lẻ 6.880m2. Các thương hiệu Hard Rock Café, Longines và Unique Diamonds đã có những thỏa thuận về việcthuê mặt bằng. Dự án Vincom đang trong giai đoạn ráo riết xây dựng.

Giá thuê ngoài khu trung tâm sẽ tiếp tục giảm trong khi giá thuê tại khutrung tâm vẫn sẽ ổn định do thiếu nguồn cung.

ENT (Economic Needs Test) được xem như là rào cản đối với nhữngnhà bán lẻ nước ngoài trong việc mở thêm trung tâm bán lẻ.

Trong tương lai sẽ có thêm nhiều các nhãn hiệu cao cấp xuất hiện

Khuynh hướng khu thương mại phỏng theo các trung tâm thương mạiquốc tế vẫn tiếp tục: khu thương mại với các gian hàng có nhiều nhãnhiệu khác nhau cũng như lọai hình các khu ẩm thực mới.

Các chợ truyền thống sẽ dần được chuyển thành trung tâm thươngmại.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM11 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊGiá thuê trung bình căn hộ hạng A đã giảm 11% so với quý trước, hiệnở mức 32,35USD/m2/tháng; giá thuê trung bình căn hộ hạng B cũnggiảm 4% và hạng C giảm 5% so với quý trước.

Lượng căn hộ trống của tất cả các hạng đều tăng, đặc biệt lượng cănhộ trống hạng A hiện ở mức 14%.

Các chủ đầu tư đã linh động hơn bằng cách đưa ra các mức giá chothuê theo tuần hoặc thậm chí theo ngày. Chính vì vậy, căn hộ dịch vụcho thuê đã trở thành đối thủ cạnh tranh nặng ký với các khách sạn 4 và 5 sao.

Do giá thuê đã giảm đáng kể, hiện các căn hộ dịch vụ cho thuê đangcạnh tranh nhau về tuổi thọ của căn hộ, tiện nghi và trang trí nội thất.

Các cao ốc căn hộ hạng A đang gặp nhiều khó khăn do khách thuê đãchuyển sang thuê các căn hộ có giá rẻ hơn để tiết kiệm chi phí. Tuynhiên, các căn hộ hạng B và C cũng phải đương đầu trước tình hìnhkhách thuê nước ngoài đang rời Việt Nam hoặc chuyển sang các cănhộ không có dịch vụ.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM12 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ

TỔNG QUAN

Khu căn hộ cho thuê Intercontinental (hạng A) và khối nhàđầu tiên của dự án the Crescent (hạng B) sẽ sớm được đưavào sử dụng, cung cấp cho thị trường thêm 557 căn hộ.

Dự đoán, nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ còntiếp tục giảm, ảnh hưởng lớn đến giá thuê và lương căn hộtrống.

Sự gia tăng nguồn cung của các căn hộ mua để cho thuêlại tại các khu vực Q. 1, Q. 7, Q. 2 và Q. 11 sẽ tiếp tục làmtăng thêm sự cạnh tranh đối với các căn hộ dịch vụ chothuê.

Chi phí dành cho nhà thuê tiếp tục bị siết chặt buộc kháchthuê tại khu trung tâm Thành phố phải dời về các quận lâncận, đặc biệt là Quận 2.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM13 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯCó ít giao dịch xuất hiện trên thị trường. Số lượng các nhà đầu tưnước ngoài giảm rõ rệt và các nhà đầu tư trong nước hiện đangnắm vai trò chính trên thị trường.

Số lượng bất động sản rao bán đang tăng trong khi không thểthương lượng giá bán, dẫn đến số lượng các giao dịch thành côngrất ít.

Trong một thương vụ trị giá hàng triệu đô la, một quỹ đầu tư đãtuyên bố chuyển nhượng cổ phần của họ trong một khách sạn 5 sao cho một công ty Việt Nam.

Trong một thương vụ trị giá hàng triệu đô la khác, hai công ty ViệtNam cũng đã chuyển quyền sở hữu một khách sạn nổi tiếng tại ĐàNẵng.

Cuối cùng, một công ty Malaysia đã chuyển nhượng cổ phần củahọ trong một khách sạn cho một công ty nước ngoài khác.

Một số giao dịch khác cũng thành công nhưng với ít thông tin đượccông bố.

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM14 MARKET INSIGHTS FROM CBRE’s QUARTERLY REPORT | JULY 2009

Để biết thêm thông tin và phương thứcđặt mua Báo Cáo Quý, vui lòng liên hệ...

quarterlyreports@cbrevietnam.com

XIN CẢM ƠN!!!

© 2009 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác củacác thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuêvà các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình đểlàm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vịcần tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.