bouwen op de belt

1Bouwen op de Belt

3e jaarcongres, 15 september 2005

BOUWEN OP DE BELT

van kostenpost naar inkomstenbron

Willem van Vossen

Manager Productteam Stortplaatsen

Royal Haskoning

2Bouwen op de Belt


Inhoud presentatie

• Een korte terugblik

• Stand van zaken anno 2005

• Knelpunten en oplossingen

• Toekomsperspectief

• Synthese en resumé

• Stellingen

3Bouwen op de Belt


Bouwen op de Belt: wanneer is het echt begonnen?

4Bouwen op de Belt


Bouwen is meer dan wonen !!!

• Parkeerplaatsen

• Bedrijfsterrein en industrie

• Kantorenpark

• Winkelcentra

• Natuur & landbouw

• Sport & recreatie

• ……….en zelfs wonen!

5Bouwen op de Belt


Wat is er anno 2005 bereikt (1)

� NA-onderzoek (risico-profiel)

� Afvalmining

� Camerasonderingen

Techniek

� > 75% Wbb-schoon (NA)

� geen aanwijzingen tijdbomeffect door NA

Milieurisico

� € 1 miljard (gemiddeld € 12,50 / m2)Nazorgkosten

� DUIV-advies NAVOS (maatschappelijk hergebruik)

� Hergebruiksnota provincie Noord-Brabant, 2004

� VROM-subsidie Belvédère (eenmalig), 2004

Beleid

� 3 Congressen ‘Bouwen op de Belt’, publiciteit vakpers

� Europees netwerk SUFALNET (o.a.thema hergebruik)

Communicatie

6Bouwen op de Belt


De afgelopen 5 jaar: Communicatie & publiciteit

2000: Nieuwe kijk op stort- en afvalbeleid

“Schone stortplaatsen door natuurlijk afbraak”

2001: Bouwen op de Belt

“Sprookje of werkelijkheid”

2003: Van stortplaats tot Bouwplaats

“De weg naar realisatie”

2005: Bouwen op de Belt →→→→

“3e jaarcongres”

7Bouwen op de Belt


Anno 2005: tijdschrift VROM.NL van augustus 2005

8Bouwen op de Belt


Anno 2005: Staatscourant 5 augustus 2005

Gedeputeerde Annemarie Moons:

‘Naarmate mensen meer informatie

hebben, wordt de aarzeling om op

een voormalige stortplaats te gaan

wonen minder’.

9Bouwen op de Belt


SUFALNET: Europees netwerk stortplaatsen

Doelen:

Kennisbundeling

Ontwikkeling beleid nazorg en

herontwikkeling

22 partners uit 12 landen

± 150.000 stortplaatsen

10Bouwen op de Belt


Wat is er anno 2005 bereikt (2)

� NA-onderzoek (risico-profiel)

� Afvalmining

� Camerasonderingen

Techniek

� > 75% Wbb-schoon (NA), geen saneringsplicht

� geen aanwijzingen tijdbomeffect (NA)

Milieurisico

� € 1 miljard (gemiddeld € 12,50 / m2)Nazorgkosten

� DUIV-advies NAVOS (maatschappelijk hergebruik)

� Hergebruiksnota provincie Noord-Brabant, 2004

� VROM-subsidie Belvédère (eenmalig), 2004

Beleid

� 3 Congressen ‘Bouwen op de Belt’, publiciteit vakpers

� Europees netwerk SUFALNET (o.a.thema hergebruik)

Communicatie

� interesse voor herontwikkelingMarkt

� acceptatie groeiende, imagoverbetering

(communicatie vooraf, garanties naar de toekomst)

Maatschappij

11Bouwen op de Belt


Herontwikkelingsbarometer stortplaatsen

87 initiatieven anno 2005

(waarvan 40% in Brabant)

• Natuur & recreatie: 50%

• Werken: 25%

• Wonen: 25%

12Bouwen op de Belt


Dit is nog maar het begin!

• 4000 voormalige stortplaatsen, 8000 ha oppervlak

• 40% heeft herontwikkelingspotentie (1600 stortplaatsen)

• 87 herontwikkelingsprojecten = ruim 5% van totale potentiëel

Wat is dan precies het potentieel,

en hoe zorgen we ervoor dat het wordt benut?

95% onbenut potentiëel !

13Bouwen op de Belt


Economische schade / waarde

€ 2,0 miljard€ 4,2 miljardLT ?xWonen (€ 200/m2)

€ 1,0 miljard€ 2,1 miljardLT ?xWerken (€ 100/m2)

1040216034401360Oppervlak (ha)

13%27%43%17%Percentage

Hoog-

dynamisch

DynamischSemi-

dynamisch

Statisch

Ruimtelijke ontwikkelingen

14Bouwen op de Belt


Kosten nazorg stortplaatsen (traditionele technieken)

4,2537,5012,50Nazorgkosten (€/m2)

250 mln750 mln1.000 mlnNazorgkosten (€)

6.0002.0008.000Oppervlak (ha)

3.0001.0004.000Aantal

Niet ernstig

(75%)

Ernstig

(25%)

Totaal

(100%)

15Bouwen op de Belt


Kosten en baten grondexploitatie (rekenvoorbeeld)

1.500.00060Totaal kosten

250.00010Onvoorzien

250.00010Aansprakelijkheidskosten

125.0005Communicatiekosten

250.00010Kosten bouwrijp maken

375.00015Nazorgkosten

250.00010Onderzoekskosten

In € (storplaats van 2,5 ha)€/ m2Extra kosten

Niets doen → economische schade, grondwaarde = 0

Iets doen → maatschappelijke winst door hergebruik

5.000.000200Grondwaarde na sanering (wonen)

2.500.000100Grondwaarde na sanering (werken)

16Bouwen op de Belt


Haalbaarheid herontwikkeling stortlocaties

Hoog

Laag

Hoogwaardig(hoge verblijftijd)

Laagwaardig(lage verblijftijd)

Type hergebruikmilieurisico

stortplaats

17Bouwen op de Belt


Haalbaarheid herontwikkeling stortlocaties

Hoog

Laag

Hoogwaardig(hoge kwetsbaarheid)

Laagwaardig(lage kwetsbaarheid)

Type hergebruikmilieurisico

stortplaats

1000 (25%)

3000 (75%)

Aantal

stortplaatsen

18Bouwen op de Belt


Resterende knelpunten en oplossingen

� Maatschappelijke acceptatie: beleving, zekerheid en garanties.

� Aansprakelijkheid en kosten onvoorziene risico’s tijdens/na realisatie.

RISICOMANAGEMENT

Vaststellen, verdelen en afdekken risico’s van te voren

Open communicatie vooraf met garanties naar de toekomst

(verzekeringen, garantiefonds, post onvoorzien in exploitaiteplan)

19Bouwen op de Belt


Ervaringen met communicatie

Eindgebruikers (ook bij wonen) reageren niet afwijzend:

� Veel meer vertrouwen in techniek en milieu dan vaak gedacht

� Veiligheid en gezondheid veel minder een punt dan vaak gedacht

� Garanties en zekerheid naar de toekomst voor dat laatste restje

onzekerheid: “…en als er onverhoopt toch iets gebeurt……wat dan?”

20Bouwen op de Belt


Verzekeringen

Bodemsaneringsverzekering:

• Financiele schade aan werk en jegens derden (aansprakelijkheid) a.g.v. uitvoering van bodemsaneringsprojecten (beperkte periode).

Beheersmaatregelenpolis:

• Idem als boven, maar dan a.g.v. nazorg na realisatie van de bodemsanering (nazorgperiode).

Cleanup Cost Cap Insurance:

• overschrijding van de begrote kosten van sanering.

Pollution (Legal) Liability Insurance

• plotselinge onvoorziene of geleidelijke restverontreiniging ontstaan vanaf de verzekerde locatie.

• veranderende wet- en regelgeving (bijv. aanscherping normen).

• inclusief zaak- en personenschade van derden.

• inclusief kosten van verweer.

21Bouwen op de Belt


Garanties naar de toekomst

Uitgangspunt

• Maatschappelijk hergebruik van een voormalige stortlocatie is een

gecombineerde verantwoordelijkheid van markt en overheid.

Markt financiert nazorg binnen exploitatieopzet herontwikkeling

Overheid financiert verzekeringspremie of vult garantiefonds voor

onvoorziene LT- risico’s uit vermeden nazorgkosten

↕

22Bouwen op de Belt


Resumerend

• De eerste projecten zijn gerealiseerd.

• Groot potentiëeel hoogwaardig hergebruik ligt te wachten.

• Ontsluiting potentiëeel door risicomanagement vooraf.

• Onvoorziene LT- risico’s verzekerbaar en betaalbaar

• Gecombineerde verantwoordelijkheid markt-overheid

• Maatschappelijke acceptatie aanwezig/groeiende

Uitdagend en veelbelovend toekomstperspectief!

23Bouwen op de Belt


Stellingen

• Nu nog wat koudwatervrees, maar over 10 jaar is de helft van alle

voormalige stortplaatsen bebouwd

• Overheden moeten de helft van hun vermeden nazorgkosten

stoppen in een garantiefonds voor onvoorziene lange termijn

risico’s.

• De risico’s van wonen op een stortplaats zijn kleiner dan de kans op

brand in de woning, toch heeft iedereen een brandverzekering.

• Een fonds/verzekering is een zwaktebod, omdat het de onzekerheid

bevestigt.

bouwen op de belt

Economy & Finance