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BriefingBundang office sector Q1 2012

Savills Research Korea

분당 오피스 개요

공급: 오피스 신규 공급 계획없음

수요 및 공실률: 2012년 1분기

공실률 9.4%

임대료: 전 분기대비 0.2% 상승,

전년동기대비 0.4% 하락

매매 및 투자시장: 2011년 12

월에 분당서현빌딩 거래

Image: Global R&D Center, Pangyo

판교 오피스 개요

공급: 2012년 1분기 글로벌R&D

센터 완공

임대료: 43,100원/3.3058sqm

(임대면적기준)

매매 및 투자시장: 건축물

준공후부터 10년간 전매제한이

적용되어 있으며 2012년 Q1까지

거래된 오피스가 없음

TABLE 1

Bundang office market, Q1/2012

Source: Savills Korea

평균임대료(원/3.3058sqm.임대면적 기준)

평균임대료(원/3.3058sqm. 전용면적 기준)

전년동기대비 임대료 인상률

공실률

45,700 89,000 - 0.4% 9.4%

SUMMARY

TABLE 2

Pangyo office market, Q1/2012


평균임대료(원/3.3058sqm.임대면적 기준)

평균임대료(원/3.3058sqm.전용면적 기준)

43,100 89,000

Q1 2012


Briefing | Bundang office sector

공급분당 권역에는 2011년 이후 신규 공급이

없었다.

수요 및 공실률2009년 말 이후, 공실률은 평균 10%

수준을 유지하였다. 그러나 2010년 4

분기에 분당스퀘어에서 SK C&C가

정자동의 SK U-Tower로, 티맥스가

서현역의 사옥으로 이전하여 공실률이

17%로 상승하였다. 이후 교보생명이

미래에셋플레이스(6,000sqm)로

입주하고, 분당스퀘어(5,200sqm)에 NHN

이 입주하여 2010년 4분기부터 2011년 3

분기 사이의 공실률은 17.0%에서 10.4%

로 하락하였다.

TABLE 5

거래사례, Q1/2011~Q1/2012

거래시기 빌딩명 매도자 매수자매매면적

(sqm)거래금액(백억원)

Q4/2011분당

서현빌딩현대유퍼스트사모부동산펀드2호

트러스케이제8호위탁관리리츠

17,440 4.9


TABLE 4

임대료 동향, Q1/2011~Q1/2012

Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012

임대료(원/3.3058sqm)

임대면적기준 46,000 45,800 46,000 45,600 45,700

전용면적기준 89,700 89,500 89,600 89,100 89,200

인상률(전기대비)전용면적기준

0.1% -0.2% 0.2% -0.5% 0.2%

인상률(전년동기대비)전용면적기준

-0.7% -1.0% 0.4% -0.5% -0.4%


TABLE 3

공실률 동향, Q1/2011~Q1/2012

Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012

공실률 13.1% 10.5% 10.4% 7.7% 9.4%


grAph 2

오피스 임대료 지수, Q1/2006~Q1/2012


그러나 판교 오피스가 준공되기

시작하면서 분당퍼스트타워에 입주해

있던 한솔 EME가 판교의 H스퀘어로

이전하는 등 판교의 오피스 신규 공급이

분당 오피스 공실률에 영향을 미치고

있다.

임대료분당의 임대료는 2011년 1분기부터 2012

년 1분기까지 큰 변화가 없었다. 2012

년 2분기에도 임대료를 인상할 예정인

오피스가 없는 것으로 조사되어, 임대료는

현재 수준을 유지할 것으로 전망된다.

매매 및 투자시장2009년에 거래되었던 분당서현빌딩이

2011년 4분기에 재거래되었다.

분당서현빌딩은 총 490억원에

거래되었으며, 2009년 4분기 대비하여

평당 거래가격은 6.5% 가량 상승한

것으로 조사되었다.

공급판교에는 9개 필지 위에 11개동의

오피스가 공급되며 총 면적은 약 48만sqm

이다. 2012년에 판교에 추가로 공급될

오피스는 TABLE 7와 같다.

판교에 공급 예정된 오피스는 사옥이거나

컨소시엄 업체들이 지분 별로 용지를

공급받은 경우가 대부분이다. 2012년

신규 공급예정 빌딩 중, 삼환컨소시엄

빌딩 2개와 판교에듀파크 중 일부만

임대용 오피스로 공급될 예정이다.

grAph 1

오피스 공실률, Q1/2006~Q1/2012


TABLE 6

2012년 판교 신규 공급 빌딩

공급시기 빌딩명 필지 번호연면적(sqm)

층수 비고

Q1/2012글로벌R&D

센터B-1-1 46,500 7/B2 사옥

Q2/2012 유스페이스 SD-1 136,500 12/B5분양, 임대(35.25%)

Source: Savills Korea, 경기개발공사

95

100

105

110

115

120

125

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Index(Q1 2006=100)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

분당M타워 공급

탑빌딩 공급

NHN 사옥으로 입주 만도 M타워에 입주

분당스퀘어, NHN 입주

퍼스트타워

한솔EME 이전

분당스퀘어 공실

(SK C&C, 티맥스 이전)

Q1 2012



Moonduck KimChief Executive OfficerKorea+82 2 2124 [email protected]

JoAnn HongAssociate DirectorKorea+82 2 2124 [email protected]

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TABLE 8

판교 오피스 명목 임대료, Q1/2012


TABLE 7

2012년 판교 신규 공급 예정 빌딩, Q2/2012~Q4/2012

공급시기 빌딩명 필지 번호 빌딩 연면적 (sqm) 비고

Q2/2012

삼환컨소시엄 SD-3 51,300 분양, 임대(61%)

삼환컨소시엄 SD-3 48,800 분양, 임대(61%)

판교실리콘파크 A-1-1 54,700 분양

Q3/2012

판교에듀파크 SA-1 56,700 분양, 임대(36.6%)

판교실리콘파크 A-1-1 15,500 분양

에이텍 판교사옥 B-2-2 17,100 사옥

솔브레인㈜ 사옥 A-2-1 15,500 사옥

Q4/2012판교실리콘파크 A-1-1 15,400 분양

아름방송네트워크컨소시엄 B-5 21,900 사옥

2012년 공급 예정 빌딩 면적 총 합계

296,900


수요 및 공실률2012년 2분기에는 유스페이스,

삼환컨소시엄빌딩 2개동이 준공되며

이중 일부가 임대용 오피스로 공급될

예정이다. 따라서, 판교 오피스 공실률은

신규공급으로 인해 상승할 것으로

전망된다.

임대료2012년 1분기 현재, 판교테크노밸리에서

공시하고 있는 임대가능 빌딩은

이노밸리, 에이치스퀘어, 안철수연구소,

코리아벤처타운, 유스페이스가 있으며

평균임대료는 임대면적기준

43,100원/3.3058sqm 수준이다.

2012년 4월초 현재 판교테크노밸리에서

7개 오피스의 임대료가 조사되었으며,

임대면적기준 40,000원/3.3058sqm ~

48,000원/3.3058sqm까지 분포되어 있다.

매매 및 투자시장판교의 용지 공급 계약 시 에이치스퀘어

일부를 제외한 모든 용지에 10년간

전매제한이 적용되기 때문에, 2012년

1분기 현재 거래사례가 없었다.

빌딩명임대료

(임대면적기준 원/3.3058sqm)

이노밸리 B,C동 40,000

에이치스퀘어 에스동(판교SD2) 48,000

에이치스퀘어 엔동(판교SD2) 46,000

안철수연구소 48,000

코리아벤처타운 업무시설 A블럭 아이디스타워 40,000

코리아벤처타운 업무시설 A블럭 엠텍 IT타워 43,000

유스페이스 40,000

Q1 2012



분당의 오피스는 1993년

야탑지역부터 개발을 시작하여 1997

년 서현동을 중심으로 본격적인

개발이 시작되었다. 2012년 현재

분당 오피스 면적은 공사를 제외하고

총 1,400,000sqm 규모이다.

grAph 3

분당 오피스 공급 추이

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600 19

93

1994

19

95

1996

19

97

1998

19

99

2000

20

01

2002

20

03

2004

20

05

2006

20

07

2008

20

09

2010

20

11

Unit : 1000 sqm 미금,오리 서현 수내 야탑 정자

정자

29.0%

서현

28.0%

수내

17.3%

야탑

12.7%

미금,오리

13.0%

부록

분당 오피스 시장 현황 및 특징

야탑 서현 수내 정자 미금, 오리 합계

빌딩 개수 14 33 16 4 7 74

연면적 평균 (sqm)

25,728 11,459 14,954 12,618 100,394 33,031

연면적 총합계(sqm)

176,650 384,720 241,090 402,850 180,100 1,385,410

비율 13% 28% 17% 29% 13% 100%

TABLE 9

조사빌딩개요, Q1/2012



테크노밸리 오피스 공급면적 (sqm)

2009 118,000

2010 139,000

2011 751,000

2012예정 480,000

2013예정 585,000

2014예정 340,000

합계 2,413,000


TABLE 10

판교 연도별 오피스 공급 계획

* Office Stock은 정부청사, 오피스텔, 복합빌딩(MXD)의 비오피스부분을 제외한 순수 오피스 빌딩 연면적의 합계임. Office Stcok은 자료의 정기적인 보정 및 조정에 따라 약간의 변동이 가능함.

Q1 2012



판교 오피스는 2009년부터

공급되기 시작하여 2011년

부터 본격적인 오피스 준공 및

임대가 이루어지기 시작하였다.

판교테크노밸리는 서초IC에서

경부고속도로를 따라 남쪽 12Km

지점에 서울외곽순환고속도로와

경부고속도로의 분기점에 위치하고

있다. 지하철 신분당선의 개통으로

강남역에서 판교역까지 14분의

시간이 소요되며, 분당(서현역)에

비해 상대적으로 거리가 가깝다.

판교에는 2011년 12월까지 약 108

만sqm의 오피스가 공급되었으며,

2012년 12월까지 약 42만sqm가

신규 공급될 예정이다. 초청연구용지

4개, 일반 연구용지 28개,

연구지원용지 6개, 주차장용지 6개

등, 총 44개 용지가 공급되었으며

주차장용지 3개를 제외하고 모든

용지가 분양 완료되었다.

2011년 12월까지 16개 필지에서

35개 빌딩이 준공되었다. 준공

오피스의 세부 사항은 TABLE 11

와 같다.

판교 테크노밸리 지역은 건축물 보

존등기 이후로부터 10년간 전매제한

규제를 받고있다. 또한 건축물완공일

로부터 20년간, 판교 테크노밸리 공

급지침에서 지정하는 용도로만 사용

하도록 하고 있다. 2011년 12월 기준

으로 입주기업의 업종은 제조업, BT

산업, IT산업 순이며 전체 오피스면

적의 65%가 위의 세가지 산업으로

구성되어 있다.

grAph 4

판교테크노밸리 연도별 오피스 신규 공급 계획


-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2009 2010 2011 2012 2013 2014

,000

sq m

부록

판교 오피스 시장 현황 및 특징


구분 대표기업명 빌딩 용도 및 임대비율

초청연구용지한국파스퇴르연구소 사옥

LIG넥스원 사옥

일반연구용지

㈜이노밸리 사옥, 분양

코리아바이오파크 분양

삼성테크윈㈜ 사옥

판교벤처밸리㈜ 사옥, 분양

미래에셋벤처타워 사옥, 임대 (54.4%)

㈜유라코퍼레이션컨소시엄 사옥

SK케미칼㈜ 사옥, 임대 (10.69%)

SK텔레시스㈜ 사옥

시공테크㈜ 사옥

안철수연구소컨소시엄 분양, 임대 (18%)

코리아벤처타운 분양, 임대 (3.11%)

넥슨컨소시엄 분양

연구지원용지H스퀘어 분양, 임대 (37.1%)

판교에듀파크 분양, 임대 (36.6%)

TABLE 11

판교테크노밸리 연도별 오피스 신규 공급 계획

2009년, 5%2010년,

6%

2011년, 39%

2012년, 23%

2013년, 27%

2014년,18%

briefing bundang office sector q1...

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