bygg så vi har råd att bo - boverket

Boverket Rapport från Boverkets ByggkostnadsforumApril 2004

Bygg så vi har råd att bo– Presentation av SABO:s entreprenadtävlingoch de tio deltagande förslagen

16268_omsl_rip 04-06-03, 13.101

Bygg så vi har råd att bo– Presentation av SABO:s entreprenadtävlingoch de tio deltagande förslagen

Boverket april 2004

Titel: Bygg så att vi har råd att bo – Presentation av SABO:sentreprenadtävling och de tio deltagande förslagenUtgivare: Boverket, april 2004Upplaga: 2Antal ex: 1000Tryck: AB Danagårds Grafiska, ÖdeshögISBN: 91-7147-809-4Sökord: entreprenadtävling, tävlingbidrag, upphandling, nybyggnation,bostäder, hyresrätter, flerbostadshus, byggkostnader, SABO

Diarienummer: 509-912/2002

Layout: Fermo AB, RonnebyPublikationen kan beställas från:Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 KarlskronaTelefon: 0455-35 30 50Fax: 0455-819 27E-post: [email protected]: www.boverket.se

©Boverket 2004

Att det byggs för få bostäder för hushåll med vanliga inkomster, särskilt i landetstillväxtregioner, förefaller det inte råda några delade meningar om i bostads-debatten. Vad som är grundorsaken till detta och hur ett ökat bostadsbyggandeskall åstadkommas, råder det däremot vitt skilda meningar om. Ofta framförst.ex. uppfattningen att det största hindret för ett ökat bostadsbyggande är ett alltför högt skattetryck och att om bara mervärdesskatten på bostadsbyggandet ochboendet sänktes eller helt slopades och fastighetsskatten togs bort, skulle mark-naden lösa resten av problemen. Byggkostnadsforum delar inte den uppfattning-en. För att öka bostadsbyggandet krävs inga nya subventioner utan i första handen bättre anpassning av priserna för bostadsbyggandet i storstäderna till de prisersom sedan länge är fullt möjliga på andra marknader i landet.

Att skatterna inte är det stora hindret för ett ökat bostadsbyggande styrks främstav att det runt om i landet trots allt uppförs nya bostäder med hyresrätt till sådanakostnader att hushåll med vanliga inkomster kan efterfråga dessa. Gemensamtför dessa projekt är att de byggs av företag som avser att själva förvalta bostädernaoch som ser bostadsinvesteringar som ett långsiktigt engagemang. Produktions-kostnaderna i dessa projekt är ofta nära hälften av de priser som tas ut på bostads-rättsmarknaden i Stockholm.

Det finns ingenting i sak som styrker att det i jämförbara projekt behöver kostasärskilt mycket mer att bygga i Stockholm än i andra delar av landet. I en nyligengenomförd entreprenadtävling, som genomfördes i regi av de allmännyttigabostadsföretagens organisation, SABO, och åtta Stockholmskommuner, visadesatt även de stora rikstäckande byggföretagen både kan och vill bygga till andrapriser när så är påkallat. Självklart inte i de mest exklusiva lägena eller i områdensom kräver omfattande saneringsåtgärder e.d., men i rimligt bra lägen med godakommunikationer och god service.

I denna rapport beskrivs bakgrunden till SABO-projektet, metodiken samt detöverraskande men samtidigt mycket positiva resultatet. Särskilt spännande varatt samtliga rikstäckande entreprenadföretag ville vara med och lämna förslag pålångsiktigt hållbara bostadsgemenskaper där inflyttningshyrorna skulle hållasunder 1 100 kr/m2 BOA per år utan beaktande av statliga investeringsstöd ellerstimulanser. Det viktigaste resultatet av tävlingen är därmed att det visat sig varafullt möjligt att bygga prisvärda hus med hög kvalitet och rimlig hyresnivå äveni Stockholmsregionen… om man vill det!

För uppgifterna i rapporten svarar Gösta Gustavsson, SABO som också svaratför sammanställningen av rapporten.

Karlskrona april 2004

Sonny ModigprojektledareBoverkets Byggkostnadsforum

Förord

Sammanfattning .................................................................................. 7Viktiga slutsatser ............................................................................. 7

Bakgrund ............................................................................................. 9Syfte ................................................................................................ 9Projektidé ...................................................................................... 10Upphandling ................................................................................... 10Tidplan för entreprenadtävlingen ................................................... 12

Programskrivning ............................................................................... 13

Marknadsföring och annonsering ...................................................... 17Allmänt .......................................................................................... 17Aktivitetsplanen ............................................................................. 18

Lagen om offentlig upphandling, LOU ................................................ 19Kvalificering av leverantörer ........................................................... 19Tidsfrister ...................................................................................... 20

Kvalificeringen ................................................................................... 21Allmänt .......................................................................................... 21Intresseanmälan ............................................................................ 21Anbudsutvärdering och val av företagför de parallella uppdragen ............................................................. 24

Det parallella uppdraget ..................................................................... 25Krav på likvärdig presentation ........................................................ 25Organiserade kontakter ................................................................. 27Inlämnande av tävlingsförslagen ................................................... 28

Utvärderingen .................................................................................... 29Utvärderingsgruppen ..................................................................... 29Juryns arbete ................................................................................. 29Faktorer som granskades och bedömdes ...................................... 30Ofullständiga förslag och övriga brister ......................................... 30Resultatet ...................................................................................... 32Arbete med motiveringar ............................................................... 32Offentliggörande och utställning .................................................... 33Juryns samtal med förslagsställarna ............................................. 34

Upphandling ...................................................................................... 35Arbetsgrupp för upphandling ......................................................... 35Äganderätten till upphandlingsmaterialetoch förvaring av original ................................................................. 36

Erfarenheter från entreprenadtävlingen ............................................. 37Programarbete ............................................................................... 37Intresseanmälan och selektiv upphandling .................................... 38Parallella uppdraget till de tio entreprenörerna ............................... 38De inlämnade förslagen ................................................................. 38Utvärdering i juryn ......................................................................... 38Entreprenadtävlingen skapade många vinnare ............................... 39

Bilaga 1 .............................................................................................. 41

Bilaga 2 .............................................................................................. 45

Innehåll

6 Bygg så vi har råd att bo

7

SammanfattningSABO, som är intresseorganisation för de allmännyttiga bostadsföre-tagen, är mycket oroad över den låga produktionen av hyresrätter.Allt fler bor på orter eller i regioner med bostadsbrist och många,främst yngre människor, har svårt att komma in på bostadsmarkna-den. Nyproduktion och underhåll blev ett av de fokusområden somintresseorganisationen kom att arbeta lite extra med under 2001–2002.

Byggkostnadsutvecklingen och de höga inflyttningshyrorna i nypro-ducerade hyresrätter diskuterades och debatterades i massmediaoch på ett antal konferenser under hösten 2001. Boverkets Bygg-kostnadsforum hade nyligen inrättats och i sin verksamhet visat påexempel att det gick att bygga prisvärda hyresbostäder på ett antalplatser i landet. Speciellt besvärligt var kostnadsutvecklingen påbostäder i Stockholmsregionen, där ett antal SABO-företag tillsam-mans med kommunala representanter kontaktade SABO för attdiskutera förutsättningarna för att tillsammans göra något konkretpå bostadsmarknaden.

Att gå från idé till att formulera mål för en tävling visade sig varaenkelt. Det gick snabbt att enas om vad bostadsföretagen sombeställare ville åstadkomma genom att formulera mål, i form av tvåpåståenden, nämligen:

– att det går att bygga bra hyreshus med lägenheter som hushållmed vanliga inkomster har råd med,

– att det går att bygga hyreshus som bostadsföretagen har råd attäga och förvalta långsiktigt.

Att få fram olika typer av flerbostadshus, vilka skulle kunna produce-ras till rimliga byggpriser, blev den övergripande projektidén. Kvali-teten i byggnationen som efterfrågades skulle ha en inriktning pålångsiktig förvaltning och samtidigt främja ekologisk hållbarhet.

Viktiga slutsatserDet viktigaste resultatet är dock att tävlingen visat att det går attbygga prisvärda hus med hög kvalitet med rimliga hyror i Stockholms-regionen.

Tävlingen visade bl.a. att branschen redan har accepterat en för-längning av garantiåtagande för entreprenadarbeten från 2 till 5 år.Samtliga tio entreprenörer hade nämligen accepterat detta kravi sina inlämnade anbud. Sju av tio entreprenörer accepterade ocksåen kostnadsreglering enligt KPI (konsumentprisindex) i stället förden kritiserade E 84 (entreprenadprisindex) redan i anbudsskedet.Samtliga åtta entreprenörer som slutligen godkändes, valde att accep-tera kostnadsreglering enligt KPI, när det blev aktuellt att tecknaramavtal.

9

BakgrundUnder 1990-talet minskade nyproduktionen av bostäder till mini-minivåer. År 2000 färdigställdes endast ca 13 000 lägenheter och avdessa var endast 10 procent hyresrätter. Detta skedde samtidigt sombostadsbristen blev alltmer besvärande i storstäder och på tillväxt-orter. Huvuddelen av de lägenheter som under de senaste åren harnyproducerats i flerbostadshus har haft bostadsrätt som upplåtelse-form. De nya bostäderna har fått en marknadsmässig prissättningsom påverkats av att nyproduktion har skett på markområden medmycket höga exploateringskostnader. Det har främst varit de storaentreprenadföretagen som genom egna dotterbolag produceratbostadsrätter till försäljning. Produktionen har blivit extra påkostad,då byggnationen har skett i centrala och attraktiva lägen. Vid dennaproduktion har de långsiktiga aspekterna på förvaltning och fram-tida underhåll i flera fall fått stå tillbaka för det kortsiktiga synsätt,som ofta karaktäriserar objekt som ska säljas. De tidigare storaproducenterna av bostadsrätter, HSB och Riksbyggen, har undersamma tid varit förhållandevis passiva och endast byggt mindreobjekt. Sammanfattningsvis har effekten blivit att byggpriserna förbostäder kraftigt ökat till följd av dålig konkurrens och de få objektsom byggts med upplåtelseformen hyresrätt har som en följd avdetta också präglats av hög prisnivå.

Som ett led i detta arbete tog SABO: s styrelse fram ett sjupunkts-program för att åstadkomma en ökad nyproduktion. I detta programföreslogs bl.a. införandet av ett investeringsbidrag vid produktion avhyresrätter. Finansdepartementet kom att vidareutreda detta förslagoch under 2001 infördes investeringsbidrag, i form av ett engångs-bidrag på orter med bostadsbrist.

SyfteViljan att skapa nya hyresbostäder med rimliga inflyttningshyror vardet som förenade några kommuner i Stockholmsregionen och somett redskap för detta såg de sina (kommunägda) bostadsföretag.De intresserade kommunerna, deras bostadsföretag och SABOdiskuterade under hösten 2001 problematiken. Boverkets Bygg-kostnadsforum deltog även i diskussionen och efter ett antal möten,blev man överens om att arrangera en gemensam upphandlingi form av en entreprenadtävling. Projektet växte fram och samord-nades vid ett antal träffar mellan medarbetare från kommunerna,bostadsföretagen och intresseorganisationen.Med detta som mål var det heller inte svårt att namnge tävlingen,som en uppmaning till branschen – Bygg så vi har råd att bo.

Parterna blev också överens om upphandlingen var den viktigadelen. De förslag till lösningar som lämnades in skulle också kunnaproduceras, så att de arrangerande bostadsföretagen fick direktnytta av de bostäder som på detta sätt arbetades fram. Trovärdig-heten skulle också öka om tävlingsförslagen med de olika bostads-


koncepten åtföljdes av anbud, vari entreprenadföretagen skulleförbinda sig att uppföra husen till offererade entreprenadpriser.

Entreprenadtävlingen med sin utvärdering och premiering av ettvinnande förslag skulle förhoppningsvis öka det allmänna intressetför nyproduktion. SABO engagerar sig normalt inte i denna typ avgemensamma upphandlingar, men intresseorganisationen såg hären unik möjlighet att på ett lite annorlunda sätt kunna nå ut meddet viktiga budskapet att det även behövs nyproduceras hyreslägen-heter till bostadssökande i vanliga inkomstlägen.

ProjektidéDe medlemsföretag som arrangerade tävlingen kunde samtliga anvisalämpliga markområden där bostadsproduktion kunde påbörjas underperioden hösten 2002 – våren 2004. Gemensamt för bostadsföre-tagen var att det huvudsakligen rörde sig om tomtmark lämpad somförtätning eller komplettering av befintliga bostadsområden.De typer av flerbostadshus, som skulle tas fram genom tävlingen,skulle i första hand kunna uppföras på sådan mark som medlems-företagen ägde eller skulle förvärva av kommunen. Bostadsföretagenförband sig att i samverkan med respektive kommun att förhandlafram gynnsamma exploateringsförutsättningar i form av markpris,anslutningsavgifter samt övriga kommunala avgifter för de områdensom skulle bebyggas.

Vid själva tävlingen angavs markkostnaden med ett fast belopp föratt underlätta jämförelsen mellan de olika hustyperna. På sammasätt kom också kostnader för grundläggning, övriga byggherrekost-nader och driftkostnader att hanteras.

Tävlingsmomentet bestod av att presentera hustyper med lägen-hetslösningar och föreslå byggmetoder, konstruktioner, ytskikt m.m.Entreprenadformen föreslogs vara totalentreprenad och en anbuds-summa skulle framräknas för en grannskapsenhet med mellan 16och 36 lägenheter. Exakt antal lägenheter liksom lägenhetsfördel-ning hade förslagsställaren själv att komma fram med.

UpphandlingTävlingen föreslogs i första hand vända sig till byggentreprenörer.De byggföretag som lämnade in tävlingsförslag på hustyper skulleockså ha välordnad ekonomi och en organisation så att de ocksåkunde förbinda sig att uppföra husen till de anbudspris som de angi-vit. Metoden som nyttjades var att indela processen i två skeden, ochnyttja en av LOU: s upphandlingsmetoder – den selektiva upphand-lingen. Det första skedet var enbart en kvalificering till att bli uttagentill själva idétävlingen. SABO annonserade och marknadsförde upp-handlingen och tävlingen. Det fanns ett starkt önskemål om att få innya aktörer och av denna anledning vände sig upphandlingen i för-sta hand till mindre och medelstora entreprenadföretag. Även destora rikstäckande entreprenörerna skulle få vara med, men inbju-dan till dessa fick mera formen av en utmaning till branschen.

11

Det första skedet av tävlingen var helt öppen, dvs. alla entrepre-nörer skulle kunna anmäla sig. Under första skedet – kvalificerings-omgången – skulle entreprenörerna presentera sig själva, redovisasin organisation och sina samarbetspartner avseende arkitektur ochkonstruktion samt visa på referensobjekt, som företagen hade genom-fört under senare år.

Vid kvalificeringsomgången föreslogs minst fem och maximalt tioentreprenadföretag väljas ut till själva idétävlingen, vilken utfördesi form av parallella uppdrag, där samtliga utvalda får samma förut-sättningar att arbeta efter. De ekonomiska villkoren för deltagandetskiljde sig dock efter entreprenadföretagens storlek. Vart och ett avde fem företagen i gruppen mindre och medelstora entreprenörerföreslogs få 100 000 kr för sin medverkan, medan de rikstäckandebolagen fick tävla på egen bekostnad. Anledningen till detta var attöka konkurrensen och att tävlingsarrangören skulle kunna ställakrav på en likvärdig redovisning. För att få de 100 000 kr utbetaldaskulle tävlingsbidraget uppfylla vissa minimikrav, så att förslagenskulle kunna redovisas på ett likvärdigt sätt på en utställning.En detaljerad anvisning utarbetades på vad som skulle presenteraspå olika skärmar och på samma sätt kom en detaljerad beskrivningav objektet begäras utifrån en redovisad mall. Det material sominlämnades skulle vara så anpassat att det direkt skulle kunnaanvändas vid utvärderingen samt till en allmän skärmutställning.

Utvärderingen skulle utföras av en i förväg utsedd bedömnings-grupp/jury, med en representant från respektive arrangerandebostadsföretag samt några fristående sakkunniga.

De faktorer som skulle bedömas och hur utvärderingen skulle gåtill redovisades i en promemoria med förutsättningar för tävlingen.

Det byggföretag, som efter denna utvärdering bedömdes harlämnat det bästa förslaget blir vinnare i tävlingen och skulle erhållaett bonus på 100 000 kr för sitt inlämnade förslag. Dessutom utlovadeSABO att medverka till att marknadsföra tävlingen och dess resultatvia seminarier, utställningar, tidningsartiklar i fackpress, m.m.Speciellt det vinnande förslaget och de företag som ligger bakomdetsamma utlovades speciell uppmärksamhet på seminarier.

De arrangerande bostadsföretagen föreslogs dock inte bundna avatt enbart välja det vinnande förslaget för sin produktion utanföreslogs också få rätt att arbeta vidare med vart och ett av de bygg-företag, som inlämnat kompletta idéförslag. Detta innebar att intres-set för deltagande i idétävlingen ökade bland entreprenörerna.SABO-företagen gavs på detta sätt en möjlighet att välja den hustypsom bäst passade på ett aktuellt exploateringsområde.

Förenklat kunde det beskrivas att de samarbetande SABO-företagengenom ett tävlingsförfarande skulle förupphandla ett antal hustypertill fasta priser, som företagen själva beslutade om hur de villeutnyttja. Anbudspriserna på husen i tävlingen skulle lämnas i pris-läget maj 2002, och därefter indexregleras. De angivna husprisernamed indexreglering föreslogs gälla vid beställningar till de delta-gande SABO-företagen vilka undertecknas senast 2004–07–01.Grundläggning för aktuella hus och övriga markarbeten skulle

Bakgrund


kunna köpas av aktuellt byggföretag, men bostadsföretaget skulleäven ha rätt att köpa dessa arbeten av annan entreprenör.

Tidplan för entreprenadtävlingen

dec 2001 Programskrivning, annonsering i EU:s databas.Avtal mellan SABO och de arrangerande medlems-företagen upprättades.

jan 2002 Annonsering och offentliggörande av tävlingen.Enkelt PM om förutsättningarna förelåg.

15 feb 2002 Sista anmälningsdag för intresseanmälan för bygg-företag.Urval skedde bland de intresserade byggföretagen.

29 feb 2002 De utvalda byggföretagen fick det detaljerade pro-grammet med samtliga förutsättningar samt demallar, som skulle följas för redovisning avförslagen.

29 april 2002 Sista inlämningsdag för de parallella uppdragen.

maj – juni 2002 Juryarbeten – utvärderingar.

augusti 2002 Juryarbeten – motiveringar.Förberedelse för utställningar m.m.Kompletteringar från entreprenörer inför upp-handling.

30 augusti 2002 Offentliggörande av resultatet från entreprenad-tävlingen.Öppnande av utställning, där tävlingsförslagenvisas upp.

september 2003 Seminarier och byggluncher med olika teman urtävlingen.

13

Programskrivning

När SABO fick uppdraget av de åtta medlemsföretagen att samordnaoch arrangera tävlingen, som samtidigt skulle vara en förupphand-ling uppfattades det som en svår uppgift. Det handlade ju inte enbartom att göra ett underlag för en vanlig upphandling av ett bostads-objekt, utan det gällde att hitta ett gemensamt koncept som upp-fyllde flera enskilda bostadsföretags önskemål. SABO önskade i pro-jektet även belysa viktiga beställarfrågor, som också andra medlems-företag kunde få nytta av vid upphandlingar av nyproduktion.För att styra projektet tillsattes en ledningsgrupp med en represen-tant från varje företag samt två representanter från SABO. Till pro-jektledare för entreprenadtävlingen utsågs Gösta Gustavsson, SABO.

Den första delen, programskrivningen, var knepig, eftersom detgällde åtta bolag av olika storlek och varierande förutsättningar.Bostadsföretagen hade dessutom kommit olika långt i sitt förbere-delsearbete för nyproduktion. Det blev därför svårt att fördjupaprogramarbetet på detaljnivå. Ledningsgruppen valde i stället attförsöka hitta rätt kostnadsnivå på den bostadsproduktion som skulleefterfrågas och samtidigt ge entreprenörerna stor frihet. Efter att hadiskuterat kom vi fram till att efterfråga en mindre enhet av bostä-der, som även skulle kunna sättas samman till större enheter.En dylik mindre enhet, 16–36 lägenheter, brukar av arkitekterbenämnas en grannskapsenhet.

De åtta SABO-företagen som arrangerade tävlingen önskade fåfram hustyper, vars hyreskostnader skulle vara attraktiva även ominte det statliga investeringsbidraget erhölls.

Målet avseende hyresnivå för nyproduktionen blev en genomsnittligvarmhyra på max 1 100 kr/kvm och år. Hyreskostnader för exempel-vis en lägenhet på 2 rok på 65 kvm blev under 6 000 kr/månad. Denredovisade maximala hyran skulle kunna uppnås i aktuellt hus utanatt behöva nyttja det statliga investeringsbidraget för nyproduktion.

Bostadsföretagen hade tomter med olika förutsättningar och detgick av denna anledning inte att detaljstyra konstruktioner ellergrundläggningssätt. Förslagen fick utarbetas utifrån ett antagetgrundläggningssätt, platta på mark, och skulle något annat förekom-


ma fick det blir en reglerbar kostnadspost. Markpriser, anslutnings-avgifter, va-taxor, bygglovavgifter m.m. varierade också mellan deolika kommunerna. På samma sätt som för grundläggning var denenda möjligheten att även här lägga fast en markkostnad som vargemensam för byggnation i samtliga kommuner. Övriga byggherre-kostnader och driftkostnader behandlades på ett och samma sätt.För att komma fram till lämpliga storlekar på dessa belopp stude-rade ledningsgruppen tillsammans med Boverkets Byggkostnads-forum, ett antal nyligen genomförda nybyggnadsprojekt runt omi landet. Den analys av byggkostnader som utfördes visade på att justlåga mark- och byggherrekostnader hade varit en grundförutsättningför att kunna uppföra hyresrätter. På grundval av dessa analyserföreslogs 500 kr/kvm i markkostnad och 1 500 kr/kvm för övrigabyggherrekostnader. Den yta som dessa kostnader skulle baseras påblev den uthyrningsbara lägenhetsytan, d.v.s. den yta som skulle geintäkter. Driftkostnaden diskuterades ingående i ledningsgruppen,men med hänsyn till att det rörde sig som nyproduktion, fastställdesden till 250 kr/kvm.

Ledningsgruppen gjorde också en klar uppdelning vad som varprojektets uppgift och vad som låg på de enskilda bostadsföretagen.De olika ekonomiska överväganden som avkastningskrav, internrän-tor, kalkyllängder m.m. överlämnades till varje enskilt bostadsföre-tag att besluta om. Det var ju dessa som i slutänden skulle beslutaom under vilka förutsättningar som de skulle genomföra investe-ringen. Tävlingens och upphandlingens uppgift blev att skapaprisvärda hustyper att välja mellan.

Avtal upprättades mellan SABO och de arrangerande bostadsföre-tagen där det reglerades att SABO AB åtog sig all administration ochmarknadsföring av entreprenadtävlingen och även att sammanställaen ansökan om bidrag från Boverkets Byggkostnadsforum.Ledningsgruppen för tävlingen utarbetade och föreslog en deltagar-avgift, som de enskilda bostadsföretagen skulle betala till SABO ABsom ersättning för administration och för utbetalning till de bygg-företag som utvaldes att deltaga i entreprenadtävlingen. De erlagdadeltagaravgifterna skulle ge bostadsföretagen rätt att utnyttja deramavtal (förupphandlingen) beträffande grannskapsenheter, somframtogs i samband med tävlingen.

Efter diskussion i ledningsgruppen beslutades om att tillämpa endifferentierad avgift beroende på hur stort lägenhetsbestånd somdet enskilda bostadsföretaget hade vid tidpunkten för underteck-nade av avtalet (se tabell).

De deltagande bostadsföretagen åtog sig även:

– att till SABO AB erlägga deltagaravgift,

– att om bidrag från Byggkostnadsforum erhålls ska även dettabidrag nyttjas för annonsering och marknadsföring av tävlingen,

– att inom respektive kommun arbeta för att få mark tillgänglig förnyproduktion av de grannskapsenheter som genom tävlingenupphandlas via ramavtal,

– att verka för att markpriser och övriga exploateringsförutsätt-

15

ningar blir så gynnsamma, att den i tävlingen eftersträvandemaximala hyran kan förverkligas,

– att utse en representant som på medlemsföretagets bekostnadska deltaga i lednings- och utvärderingsgruppens möten.

Programskrivning

TabellFöretag med över 7 000 lgh – full avgift – 190 000 kr.Företag med mellan 1 400–7 000 lgh – 3/4 av full avgift.Företag med mindre än 1 400 lgh – 1/2 av full avgift.

Företag Antal lgh Avgift

Botkyrkabyggen 11 638 190 000 krFörvaltaren 9 479 190 000 krNykvarnsbostäder 628 95 000 krNynäshamnsbostäder 2 636 142 500 krTelgebostäder 12 064 190 000 krUpplandsBrohus 1 729 142 500 krVärmdöbostäder 1 406 142 500 krVäsbyhem 7 714 190 000 kr

17

Marknadsföring och annonsering

AllmäntInom ledningsgruppen för entreprenadtävlingen ansågs det redanfrån början mycket viktigt att lägga ner energi på att marknadsföraoch göra tävlingen allmänt känd. För detta ändamål tillsattes enseparat arbetsgrupp med bl.a. representanter från kommunika-tionsenheten på SABO.

En särskild handling, en kommunikationsplan, gjordes upp där detbestämdes att ta fram ett egennamn och en grafisk profil samt enaktivitetsplan för tävlingen. Egennamnet och den grafiska profilenkom att användas i annonser, på affischer, på brev m.m., som hademed tävlingen att göra.

För att ta fram den grafiska profilen kontaktades ett mindre antalprivata reklambyråer, som fick till uppgift att inkomma med idéer pågrafisk profil samt hur denna skulle kunna nyttjas. Arbetsgruppenträffade företrädare för reklambyråerna och valde sedan ut detförslag som verkade mest genomtänkt. Som framgår ovan skeddedenna upphandling som en direktupphandling, helt enkelt av denanledningen att det inte fanns tid att utföra någon traditionellupphandling. I början av december hade bostadsföretagen beslutatatt arrangera entreprenadtävlingen och för att kunna hålla tids-planen upphandlades reklambyrå och beslutades om den grafiskaprofilen under ett par hektiska veckor i december.

Parallellt med upphandlingen fastlades en aktivitetsplan ochbeslutades också vilka separata produkter som skulle tryckas uppmed den grafiska profilen.

Produkterna blev:• Ett egennamn för tävlingen – Bygg så vi har råd att bo.• Annons.• Informationsfolder.• Affisch.• Klistermärke för kuvert.• Den valda layouten som klippmodell.


AktivitetsplanenOlika kanaler inventerades för att marknadsföra entreprenad-tävlingen. Därvid kom följande att nyttjas:

• Direktutskick av informationsfolder till byggentreprenörer viaadressregister från byggmästarföreningarna i Stockholm,Gotland, Sörmland, Uppland och Västmanland.

• Annonsering i tre nummer av Byggindustrin (branschtidning förentreprenörer).

• Annonsering i Bofast och Kommunaktuellt (branschtidningar).

• Annonsering i Metro (allmänhet).

• Presskonferens och pressrelease om tävlingen.

19

Tävlingen var också en upphandling och därför skall särskilda reglerom formen för annonsering och tidsramar m.m. uppfyllas. Eftersomdet rörde sig om att upphandla en typ av ramavtal var det svårt attveta omfattningen. Upphandlingen förväntades överstigande ettvärde av 44,5 miljoner, vilket utgör ett s.k. tröskelvärde för byggnads-entreprenader, enligt LOU (lagen om offentlig upphandling). Dennalag har särskilda regler beträffande upphandlingar ovanför tröskel-värden.

Det upphandlingsförfarande som tillämpades blev en av tre meto-der som finns för upphandling ovanför tröskelvärdet, nämligenselektiv upphandling.

Selektiv upphandling är en upphandling där den upphandlandeenheten genom annons bjuder in leverantörer att ansöka om attlämna anbud. Efter annonsering, i vilken kraven ska finnas, styrkerleverantören sin förmåga i olika avseende genom intyg samt begäratt få delta i anbudstävlingen. Den upphandlande enheten väljer vidkvalificeringen ut så många som angetts i annonsen bland de leve-rantörer som uppfyllt de ställda kraven. Minst 5 och högst 20 leveran-törer kan väljas ut vid selektiv upphandling. Förfrågningsunderlagetska skickas ut samtidigt till samtliga. Inga andra anbud än frånleverantörer som inbjudits får provas av den upphandlande enheten.Några förhandlingar med leverantörer får inte förekomma. Samtligaåtta bostadsföretag betraktades vid denna gemensamma upphand-ling som upphandlande enhet.

Kvalificering av leverantörerEn upphandlande enhet får inte ställa vilka krav som helst på leveran-törerna. Kvalificering innebär en bedömning av leverantörernaspersonliga förhållande, deras tekniska förmåga och kapacitet samtfinansiella och ekonomiska ställning. De krav som ställs måste ha ettnaturligt samband med och vara rimliga i förhållande till det somupphandlas.

Lagen om offentlig upphandling, LOU


TidsfristerLOU har fastställda tidsfrister (minimitider) för anbud och anbuds-ansökningar. Vid selektiv upphandling är tiden normalt 37 dagar föratt ansöka om att få delta i upphandlingen och därefter ytterligare40 dagar för att lämna anbud. Tidsfristerna börjar löpa från den dagdå annonsen skickas till EGT, som är Europeiska gemenskapens offi-ciella tidning, för denna typ av annonsering. Från 2002 är det obliga-toriskt att använda särskilda blanketter när man ska annonserai EGT och dessa blanketter kan erhållas via NOU:s webbplatswww.nou.se.

För att innehålla dessa minimitider skickades annonsen till EGTden 4 januari 2002. De tidningar och databaser som är specialiseradepå upphandlingar i Sverige tar kontinuerligt uppgifter från EGT,vilket innebar att exempelvis Anbudsjournalen hade uppgifter omden aktuella upphandlingen en dryg vecka innan presskonferensenom tävlingen hölls.

21

Kvalificeringen

AllmäntDet konstaterades att det initiativ som tagits av de arrangerandebostadsföretagen och SABO fick mycket gott genomslag såväl i dags-press som i olika branschtidningar. Egennamnet ”Bygg så vi har rådatt bo” blev ett återkommande tema som också kommenteradesi olika artiklar och entreprenadtävlingen lyftes fram som ett lovvärtförsök att få fram bostäder för vanliga löntagare. SABO fick också taemot många telefonsamtal och mail från såväl intresserade entre-prenörer som från en intresserad allmänhet, som undrade över omdet gick att anmäla intresse för de planerade bostäderna. De senaresamtalen slussades vidare till de åtta bostadsföretagen som arrange-rade tävlingen.

Till de intresserade byggentreprenörerna skickades de detaljeradeanvisningarna för tävlingen ut i en separat promemoria, som hadenamnet ”Förutsättningarna för entreprenadtävlingens kvalificerings-omgång”. Ungefär ett hundra entreprenadföretag kom att begära attfå del i de detaljerade anvisningarna för tävlingen. Samma materialgick också att hämta på SABO: s hemsida, www.sabo.se, där vi ävenhade allmän information om tävlingen.

IntresseanmälanI mitten av februari gick tiden ut för att lämna in intresseanmälantill att få vara med i tävlingen. Till intresseanmälan skulle enligtanvisningarna lämnas material som styrkte företagens ekonomiskaoch tekniska förmåga att kunna genomföra de uppdrag som dethandlade om.

Det material som de enskilda entreprenadföretagen, som önskade blikvalificerade för att deltaga i tävlingen skulle inlämna var följande:

• Intyg att bolaget fullgjort sina åligganden avseende skatter ochsocialförsäkringar (Blankett RSV 4820).

• Bokslut och årsberättelse för år 2000, prognos för verksamhets-året 2001 samt uppgifter om de senaste årens verksamhet.


• Beträffande teknisk förmåga och kapacitet:

– Företagsledning, organisation, viktiga nyckelpersoner.

– Antalet anställda under de senaste tre åren.

– Metoder för miljö- och kvalitetsledning.

– Referenslista på projekt genomförda under de senaste åren.

– Samarbetspartners för arkitekt- och konstruktionstjänstersamt referenser.

Dessutom påpekades att tidigare erfarenhet av bostadsproduktionskulle tillmätas stor betydelse.

Hela 39 företag hade vid anmälningstidens utgång anmält sitt intresseatt få delta i tävlingen. Ytterligare ett företag inlämnade sitt material,men denna intresseanmälan kom SABO tillhanda en dag efter utsattdatum och kom därför att betraktas som för sent inkommen.

De företag som visat sitt intresse var följande:

1. MRD Sälj & Bygg AB, Kvissleby2. Aries- Lyra Construct and Build Co3. SCF Byggelement4. Peab5. HSB Bostad6. Arcona7. Myresjöhus8. Järntorget9. Skanska10. Byggnadsfirman Erik Wallin AB11. LB-hus12. Hus- och markbyggarna i Dalarna13. Hökerum Bygg AB14. Berggren Byggare i Stuvsta15. Lappmarksbyggen, Lycksele16. Södra Building Systems AB, Växjö17. Borgstaden, Sollentuna18. JM19. NCC20. Veiddekke21. Broder Bygg AB, Enskede22. Midroc Scandinavia AB23. Strängbetong24. Öhmans Bygg AB, Ljusdal25. Finndomo26. Wisab Bygg AB, Visby27. Sweco Bloco AB28. Modulhus Nordic AB29. Grus och betong30. Ekologibyggarna Service AB31. Einar Mattsson Byggnads AB32. PNB33. Ovidius Bygg AB

23

34. Flexihus AB35. Lindbäcks Bygg AB, Piteå36. Bauhow37. Vetenskapsstaden Trä AB38. Entreprenad- och förvaltningsbolaget Lejdaren, Örebro39. RM bygg AB , HedemoraFör sent inkommet:Byggrätt (Andersson–Hallgren, Hedlund–Tynong AB)

Av ovanstående framgår att det fanns såväl fastighetsutvecklings-företag som rena konsultföretag bland de intresserade företagen.Eftersom vi i förutsättningarna och i annonserna pekat på att dethandlade om en tävling för i första hand entreprenörer, kom detfortsatta urvalet av företag att koncentreras till denna grupp.

Urvalet av företag gjordes av ledningsgruppen för tävlingen ochvid urvalet skulle tillses att både större och mindre företag (min. femoch max. tio företag) blev representerade.

Ledningsgruppen arbetade snabbt och kunde redan vid sitt sam-manträde den 19 februari fatta beslut om, vilka företag som skulle fådelta i tävlingens skede två, det parallella uppdraget.

Förutsättningarna som ledningsgruppen hade att beakta vid utvärde-ringen var följande:

• De större rikstäckande entreprenadföretagen skulle få delta påegen bekostnad, medan de fem i gruppen – mindre eller medelstora entreprenadföretag – som valdes ut för de parallella upp-dragen skulle erhålla en ersättning av 100 000 kr exkl. moms fördet arbete som de lade ned på sitt tävlingsförslag.

• Med begreppet större rikstäckande entreprenad avsågs i dettasammanhang: Skanska, NCC, Peab, JM och PNB samt dotterbolagtill dessa entreprenadföretag. Till denna grupp av större företaghade separat brev skickats, där det beskrivits hur tävlingen skullegå till samt att de ekonomiska förutsättningarna var olika för destora i förhållande till de mindre entreprenadföretagen.

Inför ledningsgruppens sammanträde hade en arbetsgrupp påSABO gått igenom det inlämnade materialet och efter inriktning påde olika företagen hade företagen sorterats på följande huvudgrupper:

• De fem stora rikstäckande entreprenadföretagen.

• Dotterbolag till de fem stora bolagen.

• Prefabtillverkare betong, lättelement i stål och trä.

• Prefabtillverkare av trähus och modultillverkare.

• Fastighetsutvecklare, byggledningsföretag.

• Utvecklingsföretag, utvecklingsprojekt.

• Entreprenadföretag med huvudsaklig inriktning på anläggning.

• Mindre och medelstora entreprenadföretag med erfarenhet avbostadsproduktion.

Kvalificeringen


Ledningsgruppen erhöll av arbetsgruppen en kortare presentation avde olika företagen inom respektive grupp. Ledningsgruppen beslutade:

– att de fem rikstäckande entreprenadföretagen hade samtligalämnat in intresseanmälan och att de därför kvalificerat sig,

– att med hänsyn till det stora intresset för tävlingen utse maximaltantal deltagare till det parallella uppdraget, dvs. tio, varav femskulle tas ur gruppen mindre företag.

Anbudsutvärdering och val av företagför de parallella uppdragenLedningsgruppen detaljgranskade det material som lämnats in ochinlämnade referenser kontrollerades för de företag som betraktatssom speciellt intressanta vid den första presentationen.

Ledningsgruppen beslutade efter sin granskning att i gruppenstora rikstäckande bolag utse Skanska, NCC, Peab, JM och PNB samtatt eventuell medverkan från dotterbolag till de rikstäckande entrepre-nadbolag får avgöras inom respektive koncern. De rikstäckandekoncernerna har därvid själva att välja om de själva skall deltagaeller låta sig representeras genom dotterbolag.

Ledningsgruppen beslutade vidare att i gruppen mindre ochmedelstora bolag utse:

• Einar Mattson Byggnads AB, Stockholm

• Hus- och Markbyggarna i Dalarna AB, Falun

• Midroc Scandinavia AB, Sundbyberg

• Veidekke Stockholm AB, Stockholm

• Wisab Bygg AB, Visby

SABO meddelade den 22 februari de entreprenadföretag som uttagitsför det parallella uppdraget. Till de övriga företagen som inlämnathandlingar skickades brev med redovisning om vilka företag somuttagits samt ett tack för visat intresse.

25

Det parallella uppdraget

Ett parallellt uppdrag är en metodik som tillämpas för att stimulerakreativitet och går ut på att man lämnar samma förutsättningar tillett antal förslagsställare, som har att komma in med egna utformadeförslag till lösning på uppdraget. Det är således en metod för upp-handling som kan tillämpas som komplement till de mera lagstiftadeformerna för upphandling som finns reglerade i LOU.

Projektledarens roll övergick i detta skede av tävlingen/upphand-lingen till en renodlad roll som tävlingssekreterare.

En vecka efter att kvalificeringen hade genomförts, den 29 februari,distribuerades en ny promemoria ”Förutsättningarna för det paral-lella uppdraget” ut till de tio uttagna företagen. Denna handlinginnehöll detaljerade anvisningar för hur förslagen skulle presenteras.Det ställdes krav på att förslagen skulle sammanfattas på fyra skärmaroch fem särskilt framtagna blanketter som företagen skulle lämna in.

Krav på likvärdig presentationDe detaljerade anvisningar på vad som skulle redovisas på respek-tive skärm och blankett var omfattande, men avsikten var också attförslagen skulle kunna presenteras på ett likvärdigt sätt för attunderlätta jämförelsen.

Följande anvisning för presentation av förslaget skulle följas:

1. Drift- och totalekonomi.På blankett nr 1 skulle förslagsställaren redovisa projektets total-kostnad med detaljredovisning av produktionskostnaden samtden framräknade årshyran. Bilagan till denna blankett var utfor-mad som ett separat anbudsformulär som skulle ifyllas.På blankett nr 2 skulle även anges den framräknade årligaförbrukningen av köpt energi utslagen per kvm uthyrbarlägenhetsyta.

2. Gestaltning och utformning av hus.Presenterades i form av fasadritningar på skärm nr 1. Fasadrit-ningarna skulle vara i skala minst 1:100. Entrépartiers utformning


skulle speciellt redovisas i större skala. Av ritningarna skulleframgå vilka material som föreslås användas i fasader och entré-partier. Under punkt 5 skulle dessa materialval detaljerat redo-visas på separat blankett.

3. Konstruktion (stomme, bjälklag).Huset förutsattes i tävlingssammanhanget kunna grundläggasmed metoden – platta på mark.På skärm nr 2 skulle husets konstruktion presenteras.Av skärmen skulle framgå hur husets stomme var konstruerat.Minst tre detaljer skulle detaljredovisas i sektioner i skala 1:20med konstruktion och materialtjocklekar:

• Anslutning mellan mark, bottenplatta och yttervägg.

• Anslutning mellan bjälklagen och yttervägg.

• Takfotsutformning med redovisning av bjälklagskonstruktion.

4. Lägenhetsfördelning, husets och lägenheternas flexibilitet.På skärm nr 3 redovisades planritningar och lägenhetsfördelning.Om det förekom flexibla huslösningar skulle detta även framgåpå denna skärm. Lägenhetsförteckning skulle redovisas meduppgift om de enskilda lägenheternas areor (kvm uthyrbarlägenhetsyta).

5. Lägenheters möblerbarhet, tillgänglighet och användbarhet.På skärm nr 4 skulle de föreslagna lägenhetstyperna redovisasmed inritad möblering. Eventuella kritiska mått skulle dessutomvara särskilt redovisade. På denna ritning skulle även de enskildarumsareorna i lägenheterna redovisas.

6. Materialval – exteriör.På blankett nr 3 skulle redovisas, vilka fasad-, tak- och övrigtutvändigt material som föreslogs.Även ytterdörrar och ytterfönster skulle redovisas. Det skulle tyd-ligt framgå materialets kvalitet och standard.

7. Materialval – lägenheter och övriga utrymmen.På blankett nr 4 skulle lägenheternas samtliga rum redovisas medangivande av ytskiktens kvalitet och standard i form av en detal-jerad rumsbeskrivning inkl. målningskoder. Trapphus och entré-dörrar skulle även anges till kvalitet och standard under dennapunkt.

8. Teknisk utrustning.På blankett nr 5 redovisades den tekniska utrustning som före-slogs i kök, badrum, tvätt samt övrig teknisk utrustning.Om särskilda åtgärder vidtagits för att minska mängden köptenergi skulle detta framgå, liksom vilka styr- och övervaknings-system som huset var utrustat med.

9. Särskilda åtgärder, metoder, detaljlösningar m.m.som föreslogs för att säkerställa hög kvalitet i produktions- ochförvaltningsskedena. Denna beskrivning fick maximalt bestå avtre maskinskrivna A4-sidor.

27

Organiserade kontakterDen reaktion som erhölls av de tävlande var positiv och de ansåg attdet klart beskrivits, vad som förväntades, vilket underlättade derasprojektering och presentation.

För att ytterligare underlätta kommunikationen med de tävlandeoch tävlingssekreteraren ställdes krav på att respektive entreprenad-företag utsåg en kontaktperson per företag. På detta sätt kanalisera-des informationsutbytet och endast den utsedde kontaktpersoneni företaget fick befogenhet att kontakta tävlingssekreteraren. På dettasätt förbjöds anlitade konsulter samt olika medarbetare hos entrepre-nörerna att ta spontana kontakter med andra medarbetare på SABOeller medarbetare i de arrangerande SABO-företagen.

Om företagen hade frågor av enskild eller allmän betydelse förtävlingen eller ville påtala brister i de utskickade förutsättningarnafanns anvisningar att dessa skulle skickas med mail till tävlingssekrete-raren. Det upprättades en separat maillista med samtliga tio kontakt-personer i de deltagande entreprenadföretagen och via denna listakom den huvudsakliga kommunikationen att ske mellan tävlings-sekreteraren och kontaktpersonerna i företagen. En separat hand-ling ”Frågor och svar till de tävlande entreprenörerna” upprättades.

Frågorna togs upp i denna handling utan att ange varifrån dekommit och svaren blev kända av samtliga tävlande eftersomfrågorna besvarades kontinuerligt och varje reviderad omgång avhandlingen skickades ut till samtliga på mail-listan. På detta sättbehandlades de oklarheter som fanns i handlingarna. Metodenskulle kunna jämföras med ett PM under anbudstid och vid upprät-tande av kontraktshandlingar/ramavtal togs denna handling medsom ett dylikt PM.

När ca 14 dagar återstod innan förslagen skulle lämnas in, uppma-nades de tävlande att se över anvisningarna och se om det fannsnågra återstående oklarheter, inför den sista möjligheten att fåklarhet genom ”Frågor och svar”. Efter denna sista uppmaning tillentreprenörerna besvarades inga fler frågor. Motivet var att undvikasena förändringar som skulle skapa oreda inför presentationen avförslagen.

Totalt besvarades endast 12 frågor från de tävlande under den tid,som entreprenörerna arbetade med det parallella uppdraget, vilketfår betraktas som förhållandevis få. Ledningsgruppen och tävlings-sekreteraren lade ned mycket arbete vid upprättande och gransk-ning av de administrativa föreskrifterna, anvisningarna och förut-sättningarna för det parallella uppdraget. I efterhand har represen-tanterna från entreprenadföretagen också påpekat att handlingarnasom lämnades ut har varit genomarbetade men inte styrande ochatt det därför funnits goda möjligheter att i tävlingen ta med idéeroch förslag som framkommit i den egna projekteringen. Entrepre-nadföretagen har också uppskattat att tävlingsledning haft respektför den process som det innebär att arbeta fram denna typ av anbudoch att det inte kommit förändrande förutsättningar under denmycket begränsade tid som stått till buds.

Det parallella uppdraget


Inlämnande av tävlingsförslagenDen 29 april 2002 var sista dag för att lämna in tävlingsbidragen somutarbetats under de två månaderna som entreprenadföretagen haftpå sig. Enligt instruktionerna skulle förslagen vid inlämnandet varaanonyma, dvs. det skulle inte gå att utläsa vilket företag som lågbakom respektive förslag. Förslagen var försedda med ett egen-namn/motto och i ett separat slutet kuvert skulle det finnas namn-uppgifter om vilka företag som var förslagsställare.

Förslagen skulle inlämnas eller skickas till SABO: s kontor ochklockan 16.00 var sista tidpunkt för avlämnande. Tävlingssekretera-ren tog personligen emot samtliga förslag.

Intressant att notera var att endast en förslagsställare hade lämnatsitt material före lunch på inlämningsdagen. Eftermiddagen blevhektisk och vid vissa tillfällen uppstod kö för att få lämna in materialet.Även planscher och övrigt material hade packats in och försetts medmotto, trots att vi inte hade lämnat anvisningar om att så skullegöras. Samtliga 10 förslagsställare lämnade in handlingar och direktefter överlämnandet delades materialet upp och de slutna kuvertenmed namnuppgifter placerades i kassaskåp. Övrigt material samla-des i ett konferensrum, vilket låstes inför den anbudsöppning, somverkställdes direkt på morgonen följande dag.

Vi kunde efter anbudsöppningen konstatera att vi hade erhållit ettbrett spektrum av olika hustyper och det gick att dela in förslageni följande grupper efter hustyp:

4 st. tvåvåningshus huvudsakligen i trä.

4 st. punkthus med varierande höjder.

2 st. lamellhus med tung konstruktion.

Direkt efter anbudsöppning påbörjades kopiering av det inlämnadematerialet. Detta arbete underlättades av att vi också begärt att fåplanscherna, nedfotograferade till A3-format. Särskilda pärmar medförutsättningarna för tävlingen hade ställts samman och förslagshand-lingarna insorterades i dessa pärmar, vilka distribuerades till juryleda-möterna, så att de i god tid kunde förbereda sig inför urvalsarbetet.

När materialet distribuerades påtalades också till ledamöterna attde hade ansvaret för det utskickade materialet och att de skulleförvara och handha materialet som anbudshandlingar, dvs. att devar inte offentliga och att materialet fick inte visas eller kopieras tillutomstående.

Några av de tävlande entreprenörerna väckte frågan om de självafick offentliggöra sina framtagna hustyper och använda sig av dessai sin marknadsföring. Ledningsgruppen svarade att detta inte vartillåtet och uppmanade de tävlande att avvakta med offentliggörandetill dess resultatet av tävlingen hade offentliggjorts. De tävlande upp-manades också att vara restriktiva med såväl intern som extern mark-nadsföring och att eventuella överträdelser kunde resultera i att försla-get uteslöts från tävlingen. Entreprenörerna fick då också reda på atttidpunkten för offentliggörandet skulle ske någon av de sista dagarnai augusti 2002.

29

Utvärderingen

UtvärderingsgruppenDe åtta deltagarna från bostadsföretagen i ledningsgruppen komockså att ingå i den utvärderingsgrupp/jury, som i maj och junibedömde de inlämnade tävlingsförslagen. Ordföranden i gruppenutsågs bland deltagarna från bostadsföretagen och blev Pelle Björk-lund, VD i Väsbyhem och som sekreterare i utvärderingsgruppenvaldes projektledaren/tävlingssekreteraren Gösta Gustavsson, SABO.

Från bostadsföretagen deltog följande i utvärderingsgruppen:

Sören Lundkvist, AB Botkyrkabyggen

Sven-Åke Emanuelsson, Fastighets AB Förvaltaren

Herje Larson, AB Nykvarnsbostäder

Eva Högberg, AB Nynäshamns Bostäder

Björn Gustafsson, AB Telgebostäder

Ulf Tapper, AB Upplands-Brohus

Bengt Hermansson, VärmdöBostäder AB

Pelle Björklund, AB Väsbyhem

Till övriga representanter i utvärderingsgruppen utsågs tre obero-ende sakkunniga:

Sonny Modig, Boverkets Byggkostnadsforum – sakkunnig på bygg-kostnader

Ingrid Hernsell, Boverket – sakkunnig på bostadsutformning

Carl-Göran Ek, SABO – sakkunnig på förvaltningsfrågor

Juryns arbeteUtvärderingsgruppen/juryn höll första sammanträdet den 14 maj.En tidplan fastlades för juryarbetet, vilket innebar att en dag pervecka avsattes fram till i mitten av juni. En preliminär dagordningför de olika sammanträdena fastställdes, så att ledamöterna visstevad som skulle behandlas vid de olika jurysammanträdena.


I tävlingsförutsättningarna fanns tydligt angivet vilka fackområdensom skulle bedömas och hur poäng skulle sättas. Vid första samman-trädet fastlades principen att samtliga inlämnade förslag skulle eftervärderingsarbetet ges ett slutomdöme, där juryn i ord beskriver för-slagets för- och nackdelar. Sålunda var man tidigt i juryarbetet innepå att enbart utnyttja poängsättningen som ett hjälpmedel för attjämföra de olika förslagen. Det skulle också stå juryn fritt att utöverdet vinnande förslaget, även lyfta fram andra förslag och ge dessahedersomnämnande. Juryn fastlade dock principen att vid etthedersomnämnande skulle inget penningpris delas ut.

Faktorer som granskades och bedömdesDe nio olika faktorer som av utvärderingsgruppen/juryn skullebedömas var:

• Drift- och totalekonomi.

• Gestaltning och utformning av hus.

• Konstruktion (stomme, bjälklag m.m.).

• Lägenhetsfördelning, flexibelt byggsystem.

• Lägenheters möblerbarhet, tillgänglighet, användbarhet.

• Materialval – exteriör.

• Materialval – lägenheter och övriga utrymmen.

• Teknisk utrustning.

• Särskilda åtgärder, metoder, detaljlösningar m.m. som föreslåsför att säkerställa hög kvalitet i produktions- och förvaltnings-skedena.

Ovanstående faktorer bedömdes utifrån kvalitet, standard, estetik,miljö, underhåll, livscykelperspektiv, drift- och totalekonomi.Värderingen skedde på en skala från ett till nio, beroende på hur välförslagsställaren lyckats och där nio stod för högsta betyg.

Ofullständiga förslag och övriga bristerEn första grov genomgång av förslagen utfördes av en mindrearbetsgrupp inom juryn, varvid konstaterades att två av förslagenhade allvarliga brister.

Ett tävlingsförslag hade inlämnats och innehöll 48 lägenheteristället för de maximalt angivna 36 lägenheter och ett annat tävlings-förslag hade inlämnats med en redovisad hyra på 1 189 kr i förhål-lande till den maximerade 1 100 kr per kvm och år.

Efter samråd mellan juryns ordförande och tävlingssekreterareskickades ett gruppmail med dessa två frågetecken med begäranom förklaring till samtliga förslagsställare. Eftersom förslagsställarnafortfarande var anonyma fanns inget annat sätt att kommuniceramed kontaktpersonerna i entreprenadföretagen. Till första jury-sammanträdet hade endast ett kompletterande brev inkommit frånen av förslagsställarna.

31

Juryn beslutade att det kompletterande brevet skulle öppnas och detkunde konstateras att förslaget med 48 lägenheter hade förändrats till36 lägenheter utan att de ekonomiska förutsättningarna förändrats.

Vid juryns fortsatta genomgång konstaterades ytterligare bristerav mindre och större slag. Exempelvis hade en av förslagsställarnautelämnat köksinredning och tvättutrustning, men också skriviten motivering till detta.

Juryn fastlade i sitt utvärderingsarbete att det var viktigt att skiljapå tävlings- och förupphandlingsmomenten. Vid utvärdering ochbedömning av ingående kvaliteter och brister i förslagen skulledessa inledningsvis noteras för samtliga inlämnade förslag.De brister som därvid upptäcktes, noterades och juryn beslutadeförst vid sitt slutsammanträde hur dessa brister skulle behandlas.

Juryn lade dock fast principen att för tävlingsmomentet med100 000 kr i prissumma kommer endast de förslag i fråga, som upp-fyller samtliga uppställda krav.

En annan fråga som tävlingssekreteraren pekade på var att det förelågbehov av att ta in experthjälp för att kontrollera och titta närmare påförslagen inom vissa specialområden.

Juryn ställde sig positiv till att ta in sakkunniga för att kontrolleraangivna ytor och de framräknade räntebidragen samt för att studerade redovisade energiberäkningarna. En viktig förutsättning för dessakonsultationer var att de skedde med samma krav på sekretess somdet övriga juryarbetet.

Vid granskning av ytorna och räntebidragsberäkningar visade detsig att i flera fall fanns differenser mellan kontrollberäkningarna ochde inlämnade uppgifterna. Av denna anledning beslutade tävlings-sekreteraren att skicka ut ett nytt gruppmail till samtliga förslagsstäl-lare med begäran om komplettering. Tävlingssekreteraren begärdein en sammanställning av hur räntebidraget räknats fram.Företagen skulle även lämna in en bilaga utvisande vilka gemen-samma ytor i respektive hus som var uppvärmda och hur de för-delats vid beräkningar av räntebidrag.

Företagen fick en vecka på sig att utföra dessa kompletteringar ochde inlämnade uppgifterna visade stor överensstämmelse medkontrollberäkningarna som utförts.

Beträffande de redovisade energiberäkningarna visade det sig svårtatt jämföra de olika hustyperna eftersom husens utformning ochbyggmetoder blir avgörande för energiförbrukningen. Det materialsom inlämnats och kontrollerats, kom i första hand att användasi jämförelse mellan likvärdiga hustyper och resultatet vägdes in vidbedömning av ”Drift- och totalekonomi”.

Vid tredje sammanträdet började juryarbetet att ändra karaktär.Till de inledande mötena hade de enskilda juryledamöterna påförhand själva skapat sig en egen uppfattning på den punkt somskulle bedömas och gjort en egen poängbedömning. Det visade sigatt det ibland blev mycket varierande uppfattningar. Ordförandei juryn noterade att diskussionen kring bedömningen uteblev ochföreslog av den anledningen ett förändrat arbetssätt för juryarbetet.Vid de följande sammanträdena kom istället var och en att redovisa

Utvärderingen


vilka för- och nackdelar som de enskilda juryledamöterna sågi respektive förslag inom det område som skulle bedömas. Efter attsamtliga redovisat sina synpunkter följde en stunds diskussion ochde olika förslagen fick på detta sätt en bättre genomlysning.Diskussionen avslutades med att juryn först enades om en gemensamvärdering inom det område som skulle bedömas och sedan diskute-rade man i juryn fram vilken måluppfyllelse som de enskilda förslagenhade i förhållande till varandra. Metoden med dessa gemensammasamtal kring värderingsgrunderna gjorde att juryarbetet upplevdessom mer stimulerande och diskussioner blev mycket mer givande.

ResultatetJuryn hade ett högt tempo i sitt arbete med i genomsnitt ett samman-träde per vecka och redan i mitten av juni hade man klarat ut attbedöma samtliga nio delområden som skulle genomlysas. De hittillsgjorda bedömningar hade betraktats som preliminära och därförkrävdes ett slutsammanträde. Vid detta gjordes en snabb genom-gång av samtliga delområden och ett antal mindre justeringar.De fyra förslag som hade erhållit flest poäng togs fram för att varamed i slutdiskussionen.

Efter slutsummering och överläggningar i juryn utsågs ”Det ljuvalivet” till bästa förslag. Dessutom beslutade juryn att tilldela”Kärnpunkten” ett hedersomnämnande som bra förvaltningsobjekt.

Juryn beslutade också att betrakta bedömningsmatrisen med poäng-sättning som ett internt hjälpmedel, vilket den utnyttjat för att kunnajämföra de olika förslagen. Motiveringen var att juryns uppgift varatt ta fram ett bästa förslag, vilket skulle få ett penningpris. Övrigaförslag som uppfyllde förutsättningarna skulle ju företagen också hamöjlighet att förupphandla och representanterna från bostadsföre-tagen såg ingen anledning att inbördes värdera de olika förslagen.

Det beslutades att istället för att skicka ut bedömningsmatrisen såinbjöds var och ett av de tävlande entreprenadföretagen med sinasamarbetspartners till ett samtal om förslagets för- och nackdelar.Dessa samtal skulle ske snarast efter att tävlingsresultatet var offent-ligt och efter att man erhållit eventuella kompletteringar inför upp-handlingen.

Juryn beslutade att sekretessbelägga resultatet i avvaktan på ytter-ligare kontroller av förslagen och beslutade att offentliggörande avjuryns ställningstagande skulle ske först den 30 augusti i samband medprisutdelningen. Det delegerades till juryns ordförande och tävlings-sekreteraren att avgöra, när de inlämnade kuverten skulle brytas medhänsyn till utställningens planering och om ytterligare uppgifterbehövde tas in från företagen med hänsyn till upphandlingen.

Arbete med motiveringarJuryn hade i mitten av juni klarat av sitt bedömningsarbete och där-efter påbörjades arbetet med att skriva motiveringar. De förslag sominte uppfyllde förutsättningarna för upphandling skulle inte heller

33

ges någon motivering. För dessa ofullständiga förslag skulle i ställetbeskrivas orsaken till att de inte uppfyllde förutsättningarna. För attunderlätta detta beskrivningsarbete genomgick juryn samtliga för-slag och vid genomgången enades man om ett fåtal nyckelord somkaraktäriserade respektive förslag. Tävlingssekreteraren fick däreftertill uppgift att med stöd av dessa nyckelord utveckla utförligaremotiveringar.

Då semesterperioden närmade sig beslutades att tävlingssekrete-raren skulle skicka ut förslag till motiveringar till juryns ledamöterför att få deras synpunkter och kompletteringar. Under resterandedel av juni och juli förekom en flitig kommunikation mellan jurynsledamöter och tävlingssekreteraren och i början av augusti varsamtliga överens om de motiveringar som arbetats fram och dessakunde fastställas.

Offentliggörande och utställningArbetet med att tillskapa en utställning runt tävlingen hade påbörjatsredan i maj 2002, då överenskommelse träffades med Svensk Bygg-tjänst att hyra delar av deras utställningslokaler i centrala Stockholmunder ca två månader. I avtalet med Byggtjänst fanns dessutomerbjudande att nyttja deras konferensanläggningar för arrangemangav skilda slag under utställningstiden.

De planscher som bifogats i samband med avlämnande avtävlingsförslagen i slutet av april var ju utformade så att de direktkunde användas för utställningsändamål. Huvuddelen av det somskulle visas upp på utställningen fanns därför framme och såledeskunde detaljarbetet kring tävlingen ske under en koncentreradperiod i augusti. Tävlingssekreteraren hade till sin hjälp en särskildprojektledare för utställningen och dess kringarrangemang. I börjanav augusti presenterades för de deltagande entreprenörerna hurutställningen var tänkt och vilka ordningsföreskrifter som hade valtsför denna. Det redovisades klart att det var tävlingsbidragen somskulle visas upp och att det inte skulle tillåtas någon enskild reklamfrån något företag. Om företagen hade någon modell eller trycktmaterial som handlade om det aktuella projektet skulle det docktillåtas. Entreprenörerna ombads av denna anledning att anmälaoch överlämna material till projektledaren för utställningen. SABOanlitade dessutom en modellbyggare som kompletterade utställ-ningen med ytterligare några modeller.

Framtagande av en tävlingsbroschyr skedde parallellt med utställ-ningsarbetet och utfördes av en mycket liten krets personer, somunder löfte om sekretess fått kunskap om vilka företag som låg bakomrespektive förslag. Detta omfattande arbete med att hemlighållasåväl namn på förslagsställare som tävlingsresultat ökade intressetav det arrangemang som SABO anordnade vid offentliggörandet avresultatet.

Under utställningstiden arrangerade SABO två byggluncher ochytterligare tre heldagsarrangemang i form av seminarier. Intressetför dessa arrangemang var mycket stort och SABO hade också ett

Utvärderingen


tiotal guidade visningar av utställningen. Byggtjänst har automatiskregistrering av antalet besökare i sina lokaler och de har meddelatatt över 47 000 personer passerade utställningen under de tvåmånader som den fanns i deras lokaler.

Juryns samtal med förslagsställarnaPå uppdrag av utvärderingsgruppen ägnades 1–2 oktober åt samtalmellan företrädare för juryn och de entreprenadföretag som inläm-nat förslag. Juryn representerades genom ordförande Pelle Björk-lund, Carl-Göran Ek samt tävlingssekreteraren Gösta Gustavsson.Entreprenadföretagen kom i de flesta fallen tillsammans med dekonsulter som upprättat förslagen.

Samtalen, som tog drygt en timme per förslag, inleddes med enutförlig redovisning av juryns syn på förslaget, varefter följde endialog utifrån de synpunkter som framförts. Entreprenörerna fickockså möjlighet att redovisa hur de internt hade arbetat för att tafram respektive förslag.

Samtalen uppfattades som mycket givande av båda parter ochflera förslagsställare har efter mötena inkommit med förslag tillmindre förändringar, vilka erbjudits inom ramen för de givnaanbuden. Det noterades också hur vissa entreprenörer hade arbetatmycket aktivt med kostnadsstyrning. Flera av entreprenörerna ansågatt det arbete som utförts i samband med framtagande av förslagenvarit mycket lärorikt. Några av entreprenörerna pekade på att derasprojektgrupper kommit fram till metoder och angreppssätt, som desäkerligen skulle använda i andra projekt.

35

Arbetsgrupp för upphandlingLedningsgruppen beslutade att utse en separat arbetsgrupp, varsuppgift blev att mera konkret arbeta med att genomlysa förslagenur upphandlingssynpunkt. I denna arbetsgrupp kom tävlings-sekreteraren samt några representanter från de större företagenstekniska avdelningar att ingå.

Denna arbetsgrupp sammanträdde vid ett par tillfällen undersommaren och hade i början av augusti ställt samman frågor tillrespektive företag. Dessa sammanställningar hade utförts utan attarbetsgruppen visste vilket företag som upprättat respektive förslag.Tävlingssekreteraren ombesörjde att frågorna skickades till rättföretag, direkt efter att de slutna kuverten öppnats. Svaren påfrågorna skulle vara tävlingssekreteraren tillhanda ett par dagarinnan offentliggörandet av resultatet av entreprenadtävlingen.På detta sätt fick vi möjligheter till klarläggande och kompletteringarav förslagen innan någon av entreprenörerna kände till resultatet avtävlingen.

Arbetsgruppen har därefter under hösten haft kompletterandemöten och utarbetat förslag till ramavtal och vidare gått igenomvilka handlingar som skulle ingå i ramavtalen. Dessutom har arbets-gruppen haft möte med några av entreprenörerna för att reda utytterligare oklarheter samt för att peka på behovet av komplette-rande detaljritningar.

De separata bostadsföretagen uppmanades också att inledadiskussioner med de förslagsställare som kunde vara aktuella i deenskilda fallen. Detta för att se om det fanns behov av ytterligarekompletteringar innan ramavtal utväxlades mellan parterna.

I slutet av december erhölls de sista kompletteringarna och där-efter färdigställdes ramavtalen som skickades ut för underskrift tillentreprenadföretagen.

För att underlätta administrationen för de arrangerande bostads-företagen så uppdrogs åt juryns ordförande att underteckna samtligaramavtal för samtliga företag. Vid ett ledningsgruppsmöte i oktober

Upphandling


beslutades att det skulle upprättas en fullmakt för detta ändamålsom respektive bostadsbolag skrev under. På detta sätt underlätta-des processen med att underteckna avtalen. När bostadsbolagenskall utnyttja dessa avtal så upprättas ju separat beställnings-skrivelse eller kontrakt där anpassningen till det enskilda bygg-projekt sker och de utväxlade ramavtalen kommer därvid endastatt finnas med som bilaga.

Äganderätten till upphandlingsmaterialetoch förvaring av originalDe arrangerande bostadsföretagen är samtliga åtta upphandlandeenheter i denna upphandling och SABO: s roll har enbart varit attsamordna och administrera upphandlingen och entreprenad-tävlingen. Det är de deltagande företagen som har äganderätten tillmaterialet och endast de kan nyttja avtalen.

Det beslutades av denna anledning att när upphandlingen haravslutats skall SABO sammanställa originalen avseende upphand-lingen och överlämna dem till Väsbyhem för arkivering.

37

ProgramarbeteDet visade sig lätt att få upp intresset och resurser kring behovet avnya lägenheter, som förde kommunerna och bostadsföretagen till-sammans.

En viktig principfråga som tidigt klarades ut var att SABO administ-rerar tävlingen och upphandlingen, medan bostadsföretagen inomrespektive kommun skulle verka för att ta fram lämplig mark för degrannskapsenheter som skulle upphandlas.

Den enda större diskussionspunkten i ledningsgruppen blevstorleken på den deltagaravgift som bostadsföretagen skulle betalaför att samfinansiera projektet. Denna kom slutligen att varieramellan 95 000 kr för det minsta företaget och 190 000 kr för de störrebostadsföretagen. Totalt har företagen erlagt drygt 1,3 milj kr tillSABO för att nyttjas som administration, ersättning till gruppenmindre och medelstora entreprenadföretag samt till prissumma.Boverket deltog med juryledamöter samt ett bidrag på 200 000 kr,som huvudsakligen har använts för metodutveckling, marknadsföringoch dokumentation.

Bostadsföretagen har under projektet verkat för att markpriser ochövriga exploateringsavtal skulle bli så gynnsamma att den i tävlingeneftersträvade max. hyran skulle kunna förverkligas. Dessutom harbostadsföretagen påbörjat detaljplaneläggning av lämpliga områden.

Viktigt var att det inte enbart blev en tävling, som ett jippo, utan attdet också skedde konkreta upphandlingar. Bostadsföretagen krävdekonkret nytta och entreprenadföretagen skulle också få bygga till deanbudspris som lämnades.

Viktigt var att lägga fast en rimlig hyresnivå så att produktionenblev av hög kvalitet och att det också skulle skapas förutsättningarför få bra byggnader som blev bra förvaltningsobjekt.

Bostadsföretagen fick genom entreprenadtävlingen se de positivaeffekterna av att gå samman och skapa en stark beställarorganisa-tion. I förvaltade lägenheter har de åtta företagen mer än 47 300lägenheter, vilket är större än Svenska Bostäder som det största

Erfarenheter frånentreprenadtävlingen


allmännyttiga bostadsföretaget i landet. De blev genom detta enintressant beställare, som kunde ställa krav, vilket varit svårt om deagerat enskilt.

Från SABO: s sida gav tävlingen också en möjlighet att driva ettantal viktiga branschfrågor avseende:

– intresse för produktion av hyresrätter,

– rimliga nyproduktionspriser för hus med hyresrätter,

– förlängda garantitider från 2 till 5 år avseende entreprenader,

– ej acceptabel utveckling av entreprenadindex.

Intresseanmälan och selektiv upphandlingDet var ett glädjande stort gensvar med 39 intresserade företag.

Viktigt var att öka konkurrensen genom att ge de mindre ochmedelstora företagen betalt om de lämnar in kompletta förslag ochanbud. 100 000 kr var tydligen en tillräcklig stimulans för att ocksåkunna ställa krav på likvärdig utformning.

Tävlingen blev en lyckad utmaning – samtliga fem stora företag antogutmaningen och ville vara med på egen bekostnad. Vi har tvingats säganej till flera företag som velat vara med på egen bekostnad, eftersom vimaximerat antalet deltagare till tio entreprenadföretag.

Det var svårt att välja ut de fem mindre och medelstora företagen.Det fanns 10–12 företag som samtliga var väl kvalificerade.

Parallella uppdraget till de tio entreprenörernaDet uppfattades som positivt av entreprenörerna att det inte enbartvar en tävling om ett pris utan att samtliga inlämnade förslag medacceptabla anbud skulle kunna uppföras.

Entreprenörerna kände sig redan som ”vinnare” i och med att deblivit uttagna till att utforma sina förslag och att tävlingen erbjödstor frihet i utformning.

Tävlingsmomentet blev mer av en kvalitetsbedömning av förslagenutifrån ett antal uppställda parametrar.

De inlämnade förslagenOron för enahanda förslag på hus visade sig obefogad. Det erhölls enmångfald av olika hustyper och därmed hade vi uppnått målet atterhålla ett ”smörgåsbord” med hustyper som bostadsföretagensjälva kan välja mellan för sin produktion under de närmaste tre åren.

Mycket hög kvalitet präglade huvuddelen av de inlämnade förslagen.

Utvärdering i jurynDet var svårt att inledningsvis hitta arbetsformer, men lösningenblev mycket lyckad med en öppen dialog bland juryns ledamöter omde olika förslagens för- och nackdelar. Utvärderingens olika kriteriervar viktiga för att kunna organisera arbetet med utvärderingen.

39

Juryn arbetade snabbt och effektivt, genom att träffas en gångi veckan under maj och fram till i mitten av juni.

Det blev en lärande process mellan juryledamöterna från de olikaföretagen och vid svårare frågeställningar tog vi hjälp av utom-stående och fristående personer med fackkunskap för att ytterligareinformera juryledamöterna. Juryns ledamöter med en representantfrån varje företag har en god kännedom om de olika förslagens för-och nackdelar, vilket är viktigt när man skall gå vidare i dialog medde utvalda entreprenadföretagen.

Tidigt konstaterade juryn att vi skulle lämna en skriftlig motiveringtill samtliga inlämnade förslag och att vi tonade ner poängsätt-ningen till att bli ett arbetsredskap för juryn för att utse en vinnare.Övriga förslag har ju kommit på andra plats. Eftersom bostads-företagen kan välja vilket som helst av de inlämnade förslagen blevdet i stället viktigt att öppna för en dialog mellan entreprenörernaoch de arrangerande företagen.

Mycket arbete har lagts ner på de skriftliga motiveringarna. De skaockså ses som viktiga budskap till andra som ska utforma bostädermed hyresrätt lämpliga för nyproduktion.

Entreprenadtävlingen skapade många vinnare

• Hyresgäster – får ett prisvärt boende även i nyproduktion.

• Bostadsföretagen – får bra förvaltningsobjekt.

• Entreprenörerna – får visa att de kan bygga bra hyresbostäder.

• Kommunerna – kan snabbt skapa fler bostäder.

• Staten – ser mindre behov av subventioner.

Erfarenheter från entreprenadtävlingen

41

Informationsbroschyr till utställningen –

Det går att bygga så vi har råd att bo

• Det går att bygga bra hyreshus med lägenheter som människormed normala inkomster har råd med!

• Det går att bygga bra hyreshus som bostadsföretagen har råd attäga och förvalta långsiktigt!

Det visar bidragen till tävlingen ”Bygg så vi har råd att bo”. På utställ-ningen visas de tio finalbidragen. Alla visar att det finns goda möjlig-heter till bättre och billigare boende i hyresrätter även där bostads-bristen är som störst, i Stockholmregionen.

Tävlingen utmanade byggentreprenörer att bygga hyresrätter tillrimliga kostnader.

Entreprenadtävlingen anordnades av SABO, de allmännyttigabostadsföretagens intresseorganisation, på uppdrag av åttamedlemsföretag i Stockholms län.

RiktlinjernaDet första steget av tävlingen var en kvalificeringsomgång där tioföretag valdes ut. I steg två fick de tio entreprenadföretagen i form avparallella uppdrag utforma sina förslag. Under tävlingens gång haren förupphandling av förslagen skett.

Givna förutsättningarFör att kunna göra de olika förslagen jämförbara har i tävlings-sammanhanget fastlagts en driftkostnad på 250 kronor per kvm,ett markpris på 500 kronor per kvm och att grundläggning, mark-behandling, anslutningsavgifter samt övriga byggherrekostnaderligger på 1 500 kronor per kvm. Samtliga kvadratmeterpriser äri uthyrningsbar lägenhetsyta.

Eftersom byggnation kan bli aktuell på tomter med skiftandemarkpris, markförutsättningar, anslutningsavgifter etc. kan deslutliga hyreskostnaderna i det faktiska projektet komma att varieranågot mellan de olika kommunerna och områdena.

Hyran för de nya lägenheternaEntreprenadföretagen har förbundit sig att producera lägenheter tillett fast entreprenadpris, som utifrån ovanstående givna förutsätt-ningar ska leda till en hyresnivå på maximalt 1 100 kronor per kvmuthyrbar lägenhetsyta och år. Hyran är inklusive värme och ska upp-nås utan att behöva utnyttja det statliga investeringsbidraget.

Bilaga 1


Det innebär att en genomsnittslägenhet på 65 kvadratmeter kom-mer att kosta cirka 6 000 kronor per månad. Om investerings-bidraget skulle tilldelas innebär det att hyran istället blir cirka 5 200kronor per månad.

Bostadsföretaget väljerDe förslag som har inlämnats är allmänt utformade för att kunnaanvändas av samtliga bostadsföretag som står bakom tävlingen.Det är det enskilda bostadsföretaget som väljer ut vilken eller vilkaav de inlämnade förslagen som de vill arbeta vidare med.

Först när bostadsföretaget valt sitt eller sina förslag sker anpassningtill aktuell tomtmark. Själva husbyggnaden sker till fasta entreprenad-priser vilka räknas upp med konsumentprisindex. Entreprenören ärberedd att bygga i vilken som helst av kommunerna på tomtmarksom de åtta bostadsföretagen tillhandahåller.

Utformningen av husen vad gäller standard, kvalitet och konstruk-tion har entreprenören själv i samarbete med sina arkitekter ochkonstruktörer föreslagit.

Hur många lägenheter blir det?Hur många lägenheter det kommer att byggas genom den härtävlingen beror på vilket hus respektive bostadsföretag väljer attbygga, men det rör sig om 500–800 lägenheter i Stockholmsregionen.

Tillgänglig markNär tävlingen startades fanns tomtmark reserverad i de deltagandebostadsföretagens kommuner. Några tomter var byggklara, andraligger i olika skeden av förberedelser för nybyggnation. Nybyggna-tionen kommer att ske på sexton platser i de åtta kommunerna.

Många ville deltaTävlingen startade i januari 2002. En dryg månad senare hade 39 entre-prenadföretag anmält sitt intresse för tävlingen; 23 byggentrepre-nörer, 6 trähus- och volymtillverkare, 4 elementtillverkare i trä, ståloch betong och 6 fastighetsutvecklingsföretag.

FinalförslagenFem mindre och medelstora företag valdes ut och fick 100 000 kr varför att utveckla sina förslag i detalj. Dessutom hade alla fem rikstäck-ande entreprenörer anmält sig. De fick också delta, dock utan finan-siering från de arrangerande bostadsföretagen. Totalt tävlade tioentreprenadföretag och vart och ett av dem har samarbetat medarkitekter och andra partners. Förstapristagaren vann, förutomäran, 100 000 kr.

43

Dessa tio företag deltog med förslag i finalen:1. JM

2. NCC

3. Peab

4. PNB-Percy Nilsson Byggnads AB

5. Skanska

6. Einar Mattsson Byggnads AB, Stockholm

7. Hus och Markbyggarna i Dalarna AB, Falun

8. Midroc Scandinavia AB, Sundbyberg

9. Veidekke Stockholm AB, Stockholm

10.Wisab Bygg AB, Visby

JurynTävlingsbidragen har bedömts av en jury bestående av en represen-tant från respektive deltagande SABO-företag samt fristående sakkun-niga. Tävlingsförslagen inlämnades anonymt. För att göra förslagenidentifierbara under juryns arbete försågs förslagen med namn ellermotto valt av entreprenadföretagen.

Juryn bestod av:

Pelle Björklund, Väsbyhem, juryns ordförande

Sören Lundkvist, Botkyrkabyggen

Sven-Åke Emanuelsson, Förvaltaren i Sundbyberg

Herje Larson, Nykvarnsbostäder

Eva Högberg, Nynäshamns Bostäder

Björn Gustafsson, Telgebostäder

Ulf Tapper, Upplands-Brohus

Bengt Hermansson, VärmdöBostäder

Sonny Modig, Boverkets Byggkostnadsforum

Carl-Göran Ek, SABO, sakkunnig i förvaltningsfrågor

Ingrid Hernsell, arkitekt, utsedd av Boverket

Sekreterare i juryn var Gösta Gustavsson, SABO: s projektledareför entreprenadtävlingen.

Juryns arbete

Förslagen har bedömts utifrån kriterierna:

• Drift- och totalekonomi.

• Gestaltning och utformning av hus.

• Konstruktion (stomme, bjälklag m.m.).

• Lägenhetsfördelning, flexibelt byggsystem.

• Lägenheternas möblerbarhet, tillgänglighet, användbarhet.

Bilaga 1


• Materialval – exteriör.

• Materialval – lägenheter och övriga utrymmen.

• Teknisk utrustning.

• Särskilda åtgärder, metoder, detaljlösningar som föreslås för attsäkerställa hög kvalitet i produktions- och förvaltningsskedena.

Om du vill flytta till en nybyggd hyresrättFörslagen har förupphandlats av de åtta bostadsföretagen som framtill den 1 juli 2004 kan nyttja denna upphandling. Om du är intresse-rad av att få veta mer om möjligheterna att flytta in i en nybyggdlägenhet i någon av de åtta kommunerna, kontakta respektivebostadsföretag.

• AB Botkyrkabyggen, [email protected]

• Fastighets AB Förvaltaren, Sundbyberg, www.forvaltaren.se

• AB Nykvarnsbostäder, www.nykvarnsbostader.setel: 08–520 687 00

• AB Nynäshamns Bostäder, www.nynasbo.se

• AB Upplands-Brohus, www.upplands-brohus.se

• AB Telgebostäder, www.telgebostader.se

• VärmdöBostäder AB, tel: 08-570 399 00

• AB Väsbyhem, www.vasbyhem.se

Bilaga 2 De tio tävlingsförslagen

Respektive tävlingsförslag med juryns utlåtandeutifrån de nio fastställda kriterierna för bedömning.

47Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett fyravåningshus.Förslagsställare: Wisab Bygg AB, Visby, Håkan OhlssonArkitekt: Structor, Hultén Stråth, Fagersta, Christer NorgrenKonstruktör: Nordlander Ingenjörsbyrå, Sundsvall, Kåre Nordlander

Juryns motivering:Gedigen prefabkonstruktion som innehåller många spännande ochbra utformade detaljer.

Stora och rejält utformade balkonger, entrépartiet och tegeltaketuppskattas särskilt. Lägenheterna har hög teknisk standard.

Den vinklade utformningen framhäver husets speciella karaktär,men ställer också krav på husets orientering och tomtutformning föratt komma till sin rätt.

Byggvolymen kan nyttjas bättre. Det gemensamma förrådet harifrågasatts vad gäller storlek och placering. Lägenhetslösningar medkorridorer och trånga entréer till lägenheterna har dragit nerhelhetsintrycket.

Förslag: www.TYPHUS.nu


TYPHUS

49Bilaga 2

FASAD GAVLAR

ENTRÉPARTI

TYPHUS


TYPHUS

51Bilaga 2

TYPHUS


TYPHUS

53Bilaga 2

Perspektiv – gården och entréerna

Tävlingsbidraget är ett tvåvåningshus.Förslagsställare: Skanska Sverige AB, Stockholm, Martin JohanssonArkitekt: Ahlström Arkitektbyrå, StockholmInstallation: Flexator, Vimmerby

Juryns motivering:Småskaliga trähus som utstrålar svensk byggtradition.Byggnaderna ger ett stramt och stilrent uttryck som förstärks genomde stora fönstren. Husen med sina standardiserade lösningar gör attgrannskapsenheten måste orienteras i förhållande till lämpligaväderstreck. Lägenheterna är genomarbetade och yteffektiva,vilket ger låga boendekostnader.

Detaljlösningar och materialval kan dock ge höga underhålls-kostnader. Den yttre trappan och loftgången, båda utan tak,är olämpliga ur förvaltningssynpunkt och kan dessutom utgöraolycksrisker vid kall väderlek.

Förslag: Goda grannar


Goda Grannar

Fasad öster

Fasad söder

Fasad väster

Fasad norr

55Bilaga 2

Alternativfärgsättning

Goda Grannar


Goda Grannar

57Bilaga 2

Goda Grannar


Goda Grannar

Flexibla lösningar

Bostadsområdet byggs med 18-42 lägenheter.Låg bebyggelse i två plan med fria ytor ochgräs mellan husen.Vinklade bostadshus tillsammans med förrådskapar skyddade gårdar med grind, fruktträd,buskar och gruslagda gångar.Planen går att variera och spegelvända, vilketger flera möjliga husgrupperingar.

59Bilaga 2

entréfasad 2 ROK

entréparti

Tävlingsbidraget är ett tvåvåningshus.Förslagsställare: Hus & Markbyggarna, Falun, Håkan HellingArkitekt: HUSPLAN arkitekter AB, Leif Engdahl, Jüri Raudsepp,Kristin Björgvinsson

Juryns motivering:Enkla trähus med spännande och omväxlande fasaddetaljer.

Prefabricering av stommar skapar förutsättningar för kvaliteti byggprocessen. Förslaget bygger på en väl genomtänkt baslägenhetmed utbyggnadsmöjligheter. Alternativa lägen för uteplatser ochbalkonger gör byggnaderna lätta att placera i förhållande till olikaväderstreck. Lägenheternas möblerbarhet och användbarhet är god.

Grannskapsenheten innehåller många till ytan stora lägenheter,med höga månadskostnader.

Husens konstruktioner och lägenheternas materialval är av lågstandard och ur förvaltningssynpunkt kan dessa hus under sinlivslängd kräva mycket tillsyn och underhåll. Förslaget har denlägsta entreprenadkostnaden per kvadratmeter i byggskedet blandde inlämnade förslagen.

Förslag: Byggså


Byggså

sektion

Gavelfasad

gårdsfasad 2 ROK

61Bilaga 2

Byggså

entréfasad

entréfasad

gårdsfasad

gårdsfasad

3 ROK

4 ROK

3 ROK

4 ROK


Byggså

63Bilaga 2

plan 1 plan 2

plan 1 plan 2

plan 1 plan 2

Byggså


Byggså

HORISONTALSEKTIONGENOM FÖNSTER

HORISONTALSEKTIONGENOM HÖRN I FÖRÅD

65Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett punkthus.Förslagsställare: Midroc Scandinavia AB, Sundbyberg,Urban EricssonArkitekt: Skiner AB, Stockholm, Gunnar Nordström, Lomar arkitekter,Stockholm, Pontus Lomar, a-plus Arkitekter AB, Catherina Fored

Juryns motivering:Ett flerbostadshus som utstrålar nytänkande. Konstruktionen byggerpå lättbyggnadsteknik med stålstomme. Förslagsställaren har ocksåredovisat metoder med en rationell industriell byggprocess och godaekologiska förutsättningar. Huset har utrustats med värmepump,vilket skapar förutsättningar för låga framtida driftkostnader.

Husets gestaltning och speciella utformning kan emellertid innebärasvårigheter vid anpassning till kringliggande bebyggelse. Materialvali fasad, fönster och yttertak liksom den låga materialstandardeni lägenheterna har gjort förslaget till ett mindre attraktivt alternativsom förvaltningsobjekt.

Lägenheterna är planerade med begränsad möjlighet till utblickfrån matplatsen. De franska balkongerna gör vissa av lägenheternasvåra att möblera. Grannskapsenheten har en sammansättning medi huvudsak stora och därmed dyra lägenheter.

Förslag: Bosse, BO – Sakligt Sparsmakat och Enkelt

ENTRÉN


Bosse

PERSPEKTIV

67Bilaga 2

Bosse


Bosse

69Bilaga 2

Bosse


Bosse

71Bilaga 2

SNITT GENOM FASAD SNITT GENOM FASAD VID FÖNSTER

Bosse

73Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett punkthus.Förslagsställare: Veidekke Stockholm AB, Stockholm, Per EliasArkitekt: White arkitekter AB, Stockholm, Lisa MelinKonstruktör: Knut Jönsson Ing.byrå, UppsalaInstallation: VVS-montage i Dalarna AB, BorlängeStomme: Strängbetong AB, Nacka

Juryns motivering:Gedigna punkthus med beprövade och goda materialval, såväli fasader och tak som i entréer. Hög teknisk och materiell standardär kännetecknande för lägenheterna. De årliga kostnaderna för bygg-naderna blir låga och de gemensamma ytorna lätta att sköta.Husens utformning och måttliga skala gör dem väl lämpade somförtätnings- eller kompletteringsobjekt.

Förslaget har dock en allvarlig brist. De föreslagna lägenheterna ärtill ytan genomgående stora. Sammanställningen av lägenheter visarpå att huvuddelen av dessa är större än 70 kvadratmeter, vilket germycket höga månadsutgifter.

Förslaget har erhållit juryns hedersomnämnande som ett braförvaltningsobjekt.

Förslag: Kärnpunkten


Kärnpunkten

75Bilaga 2

Kärnpunkten


Kärnpunkten

77Bilaga 2

Kärnpunkten


Kärnpunkten

79Bilaga 2

Kärnpunkten

81Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett punkthus.Förslagsställare: JM AB, Stockholm, Magnus LindénArkitekt: Arosgruppen arkitekter AB, Stockholm, Jan-Ove Forsberg,Sidsel Wållgren

Juryns motivering:Projektet har inlämnats med en framräknad hyra på 1 189 kr perkvadratmeter och år.

De i entreprenadtävlingen ställda kraven var att hyran ska understiga1 100 kr per kvadratmeter och år. Förslagsställaren har också avböjtatt lämna ett generellt anbud, utan väljer att offerera ett på platsenanpassat projekt med en hyra i närheten av det uppställda målet.

Eftersom förslaget inte har upprättats i enlighet med de uppställdaförutsättningarna har juryn har beslutat att avstå från att bedömaförslaget och att avge skriftlig motivering.

Förslag: Bo Bra 2002


Lägenhetsfördelningenkan varieras beroendeåt vilket håll manvänder det rum somfinns i trapphusetsförlängning.

Bo Bra 2002

83Bilaga 2

Bo Bra 2002


Bo Bra 2002

85Bilaga 2

Bo Bra 2002

MÖBLERADE PLANERI och med den kvadratiska formen på byggnaden, får alla lägenheter vardagsrumi hörnläge. Planlösningen visar ett öppet samband mellan kök och vardagsrum.Om så önskas kan man få mer slutna rumssamband genom att sätta upp envägg mot köket. Sovrummen är väl möblerbara och badrummen rymliga medmöjlighet att installera en tvättpelare. Tillgängligheten är god.Alla lägenheter har balkong eller häckomgärdade uteplatser.


sektion genom vägg

Bo Bra 2002

87Bilaga 2

Bo Bra 2002

89Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett fyravåningshus.Förslagsställare: Einar Mattsson Byggnads AB, Stockholm,Olof RambergArkitekt: J & W arkitektur o design, Stockholm, Helena Björkander,Håkan BjörkKonstruktör: Tyréns-gruppen, Anders Wernborg, Per KämpeInstallation: ÅF-gruppen, Peter Hjelmze

Juryns motivering:Ett bra exempel på flerbostadshus som främst lämpar sig somförtätningsobjekt i stadsmiljö. Den flexibla trespännaren kan lättvarieras och anpassas till olika tomtförhållanden. Hög standard påbyggnaden ger ett enkelt hus att förvalta med låga drift- ochunderhållskostnader. De tre hissarna ger god tillgänglighet till lägen-heterna men inte till förråd och utrymmen för fastighetsskötsel.

Lägenheterna är svåra att möblera till följd av fönsterplaceringar.Den högre materialstandard som bör eftersträvas i lägenheterna harpresenterats som tillval. En lägenhetsfördelning med till ytan storalägenheter har dragit ner helhetsintrycket.

Förslag: Rådhuset 1


GAVELPERSPEKTIV

Rådhuset 1

91Bilaga 2

Rådhuset 1


Rådhuset 1

DEN FLEXIBLA OCH ELASTISKA TRESPÄNNAREN... MED LÄGENHETSVARIANTER INOM DEN GIVNA RAMEN...

...ÄR DESSUTOM LÄTT ATT UTÖKA ÅT ALLA HÅLL

93Bilaga 2

Rådhuset 1


Rådhuset 1

95Bilaga 2

Tävlingsbidraget är varierad bebyggelse, med både två- ochfyravåningshus i samma husgrupp.Förslagsställare: Percy Nilsson Byggnads Öst AB, Öst, UpplandsVäsby, Per LindénArkitekt: Molén arkitektkontor, Lund, Mats MolénStomme: LB-hus AB, Bromölla, Lars-Olof Rubin

Juryns motivering:Förslagsställaren har inlämnat ett projekt som i och för sig rymsinom föreskriven hyresnivå, men har valt att inte ta medkökssnickerier och vitvaror i det offererade priset. I varje kök ingårendast installationspunkter för vatten, avlopp, ventilation och eli enlighet med redovisade planritningar. På samma sätt har äventvättutrustning i badrummen hanterats och det finns ingen gemen-sam tvättstuga redovisad i förslaget. Något ekonomiskt utrymmeatt komplettera med de utelämnade funktionerna finns inte utan atthyran blir för hög. Som motiv har förslagsställaren angett man velatåstadkomma en flexibilitet i kökens utformning och skapa storvalmöjlighet.

Juryn har konstaterat att förslaget ej uppfyller kraven för bostads-byggnadssubventioner vilket fanns med i förutsättningarna förtävlingen.

Eftersom förslaget inte har upprättats i enlighet med de uppställdaförutsättningarna har juryn beslutat att avstå från att bedöma försla-get och att avge skriftlig motivering.

Förslag: Snacka Bo


Snacka Bo

97Bilaga 2

Snacka Bo


Snacka Bo

Lägenhetsfördelning:

A1 4 stA2 2 stB1 7 stB2 9 stC1 4 st

Totalt 26 st

99Bilaga 2

Snacka Bo

101Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett tvåvåningshus.Förslagsställare: NCC Construction Sverige AB, Region Boende,Solna, Peeter TreppArkitekt: Thore Kvist, Aleksandra Ohlsson

Juryns motivering:Ett flexibelt byggsystem, som med hög prefabriceringsgrad, ger kortaproduktionstider och skapar goda förutsättningar till miljöanpassatbyggande. Frihet vid val av fasadmaterial, takutformning m.m. göratt grannskapsenheten är anpassbar till omgivande bebyggelse.

Förslaget är uppbyggt med huskroppar, som lätt kan varierasutifrån tomtens förutsättningar och dessutom kan höjdskillnadertas upp mellan de olika byggnaderna.

Utmärkta materialval är kännetecknande för lägenheterna, vilka ävenhar mycket god standard och funktion. Grannskapsenheten innehålleren bra blandning av olika lägenhetsstorlekar. Låga månadshyrorerhålles genom små och yteffektiva lägenheter. Förslaget innehållerfranska balkonger, vilket är en brist i förhållande till traditionellabalkonger, men uppvägs till viss del av de stora entréerna under tak.

Förslagsställaren har skapat ett attraktivt och intressant boende,som lyckats förena småskalighet och flexibilitet med låga produk-tionskostnader.

Förslaget har tilldelats 1: a pris i entreprenadtävlingen.

Förslag: Det ljuva livet


Det ljuva livet

103Bilaga 2

Det ljuva livet


Det ljuva livet

105Bilaga 2

Det ljuva livet


Det ljuva livet

107Bilaga 2

Det ljuva livet

109Bilaga 2

Tävlingsbidraget är ett punkthus.Förslagsställare: Peab Sverige AB, Sollentuna, Tomas PousetteArkitekt: Engstrand & Speek, Stockholm, Ola Bengtsson, Olle DahlkildKonstruktör: Flygfältsbyrån, Solna, Åke GilbergInstallationer: J & W Systems, Stockholm, Ulf Lilliengren,Hans Heuser

Juryns motivering:Ett kompakt och välutnyttjat punkthus med en god blandning avolika lägenhetsstorlekar. Balkongernas placering skapar en speciellkaraktär åt huset och förhöjer lägenhetskvalitéerna. Lägenheternahar god teknisk och materiell standard samt många spännandeplanlösningar.

Huset är svårplacerat eftersom dess kvadratiska byggnadsarea äröver 400 kvadratmeter. Det skapar speciella krav på tomtutformningoch det krävs också att huset uppförs i minst sex till sju våningar, för attkaraktär och utformning ska komma till sin rätt. Ett antal mindre läm-pade materialval kan också få till följd att underhållskostnaden höjs.

Förslag: Rådhuset 2


Rådhuset 2

111Bilaga 2

Rådhuset 2


Rådhuset 2

113Bilaga 2

Rådhuset 2


Rådhuset 2

115Bilaga 2

Rådhuset 2


Rådhuset 2

117Bilaga 2

Rådhuset 2

Box 534, 371 23 KarlskronaTel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00Webbplats: www.boverket.se

Boverket

Korta fakta om Boverkets Byggkostnadsforum

En av de hetaste frågorna inom bygg- och bostadssektorn har underdet senaste året varit de uppskruvade priserna på tomtmark, bygg-entreprenader och byggmaterial, främst i tillväxtregionerna. För attbland annat ta fram, analysera och förmedla kunskap och erfaren-heter till berörda inom byggsektorn om faktorer som är av betydelseför att främja utvecklingen, öka effektiviteten och sänka kostnadernainom i första hand bostadsbyggnadssektorn och därmed på siktåstadkomma sänkta boendekostnader, har regeringen givit Boverketi uppdrag att inrätta ett Byggkostnadsforum.

Boverkets Byggkostnadsforum ska verka för en ökad effektivitet ochlägre kostnader i byggande och boende genom att fungera somkunskaps- och idébank för byggherrar, kommuner, myndigheter ochbyggentreprenörer. Syftet är bland annat att förmedla kunskap ombyggprojekt eller byggprocesser som leder till att man kan byggabilligt, utan att försämra kvalitén eller utrustningsstandarden.

Boverkets Byggkostnadsforum får bl.a. använda 20 miljoner kronorårligen för att stödja lämpliga pilotprojekt som på ett nytt sätt sökerfå ner boendekostnaderna vid nybyggnad av hyresbostäder samtidigtsom projekten främjar ekologisk hållbarhet. Pengarna kan ocksåanvändas för att i efterhand utvärdera, dokumentera och publicerakunskap om projekt som redan genomförts med motsvarande syfteoch inriktning så att dessa kan fungera som goda exempel.

Information om Byggkostnadsforums arbete samt redovisning avgoda exempel och information om de pilotprojekt som startats hit-tills kan hämtas på Byggkostnadsforums hemsidawww.byggkostnadsforum.se eller från Boverkets hemsidawww.boverket.se.

16268_omsl_rip 04-06-03, 13.104

bygg så vi har råd att bo - boverket

Documents