RUNE HUSBY Megler / Partner

Utleiemarkedet for næringseiendom

Byggebørsen 10. februar 2014

Norion Næringsmegling

Knut Efskin Daglig leder / Partner Tlf: 916 61 501 Knut.efskin@norion.no

Rune Husby Megler / Partner Tlf: 916 61 560 Rune.husby@norion.no

Einar Skomsvoll Megler / Partner Tlf: 916 61 585 Einar.skomsvoll@norion.no

Tore Berg Analytiker / Partner Tlf: 916 61 530 Tore.berg@norion.no

Stein Tollin Megler / Partner Tlf: 928 16 688 Stein.tollin@norion.no

Etablert høsten 2013 - erfarne medarbeidere - markedsområde Midt- og Nord-Norge

Agenda

Ledighet

Leiepriser

Nye prosjekter

Hvor kommer prosjektene?

Hva bestemmer rekkefølgen?

Oppsummering

Område Trondheim Sentrum (54) Trondheim Sør (20) Trondheim Vest (3) Trondheim Øst (72)

Eiendomstype Kontor (110) Kombinasjonslokaler (27) Butikk/Handel (21) Lager/Logistikk (18)

Størrelse 0 - 50 m² (30) 51 - 150 m² (30) 151 - 350 m² (50) 351 - 700 m² (25) 701 - 1 500 m² (6) 1 501 - m² (7) Kilde: Finn.no

Tilbud næringslokaler pr. februar 2014

• 149 lokaler mot 161 i februar 2013

• Samlet ca. 150.000 kvm.

• Ca. 50.000 kvm av det som tilbys er prosjekter som ikke er påbegynt

• Totalledighet på ca. 5%

• Ingen vesentlig endring i ledigheten siste halvår

Større bygg og lokaler som er/blir ledige

4.000 kvm 3.000 kvm

5.700 kvm 2.000 kvm 3.600 kvm

2.700 kvm

Leienivåer kontor - Trondheim

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600

Trondheim øst

Syd korridoren

Sluppen

Omkjøringsveien/Tunga

Lade

Trondheim sentrum

Trondheim syd

Topp nivå

God standard

Høy standard ognybygg

Eksempler på leiepriser

Utbygger Kjeldsberg

Prosjekt Sluppenveien 17 B/C

Leienivå NOK 1.750

Utbygger Grilstad Marina

Prosjekt «Parken» Skonnertvegen

Leienivå NOK 1.750 – 1.800

Utbygger Prora Eiendom

Prosjekt Verftsgata 2

Leienivå NOK 2.100

Utleier OBOS

Prosjekt Strandveien 43

Leienivå NOK 1.550

Utleier Entra

Prosjekt Brattørkaia 15

Leienivå NOK 2.000

Utleier KLP Eiendom

Prosjekt Miljøbygget

Leienivå NOK 1.800

Utleier Aberdeen

Prosjekt Solsiden

Leienivå NOK 2.000

Utleier E.C. Dahls Eiendom

Prosjekt Pirsenteret

Leienivå NOK 1.900

Sikre nybygg 2014 og 2015

Eiendom Eier Kontor Forretning Hotell Totalt Ferdigstillelse Leietaker Ledig areal

Sluppenveien 15 R. Kjeldsberg AS 7.000 7.000 2014 Multiconsult

Klæbuveien 125 Lerkendal Invest AS 12.000 10.000 22.000 2014 Norconsult, BDO, SMN1 1.000

Skonnertveien 7 Grilstad Marina 12.000 12.000 2014 Visma 8.000

Østre Rosten 8 Fabritius Prosjekt AS 19.000 19.000 2014 Bertel O. Steen, Motor Trade, Prøven Bil m.fl.

Bassengbakken 2 Trekanttomten Nedre Elvehavn AS 7.000 7.000 2015

Kantega, Adecco, Melhus Sparebank 1.350

Verftsgata 2 KLP Eiendom AS 15.000 15.000 2015 Adresseavisen 4.000

Sluppenveien 17B og C R. Kjeldsberg AS 12.000 12.000 2015

Statkraft, Evry, Aas Jakobsen, Vianova, Selberg ark. R. Kjeldsberg

Skippergata 14 Trondheim Maritme Senter 8.000 8.000 2015 Trondheim Havn 5.000

2014 31.000 19.000 10.000 60.000 9.000

2015 42.000 - - 42.000 10.350

2016

Ledige arealer i bygg under oppføring

1.350 kvm

4.000 kvm

8.000 kvm

1.200 kvm 1.000 kvm

Sluppen sommeren 2013 FremtidsscenarioSluppen 2020

Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS

• Langs hovedveiaksene

• E6 Øst Ranheim - Leangen

• Sydkorridoren Sluppen - Øya

• Omkjøringsvegen Sluppen - Rotvoll

• Trondheim sentrum

• Brattøra

• Sentralstasjonen

• Nyhavna (på lengre sikt)

• Kommunikasjons-knutepunktene

• Sluppen

• Rotvoll

• Sentralstasjonen

Hvor kommer de nye prosjektene?

…og i hvilken rekkefølge?

• Markedet tilføres ca. 70.000 kvm. kontor i 2014 og 2015

• Det tilsvarer gjennomsnittet som har vært tilført årlig de siste 5 årene (30 – 40.000 kvm. pr. år)

• Veksten i leiemarkedet er i hovedsak drevet av organisk vekst

• Eventuell økning i nybyggingsaktiviteten må komme som følge av at flere eldre bygg tas ut av markedet

• Nesten ubegrenset tilgang på areal for nye kontorprosjekter

• Hva bestemmer da rekkefølgen i «bunken» av prosjekter?

Sluppen sommeren 2013 Fremtidsscenario Sluppen

Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS

Brattørkaia

Sluppen sommeren 2013

Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS

Grilstad Marina

Sluppen sommeren 2013

Kilde: Kjeldsberg Sluppen AS

Trondheimsporten Sentralstasjonen

Lyngården Teknobyen / Holtermannsveien

Leangen

Vestre Rosten Skippergata / Nyhavna

Beliggenhet

• Mange områder i Trondheim har gode kvaliteter

• Det er korte avstander mellom kontorområdene

• Beliggenhet alene er ikke avgjørende for de fleste bedriftene

• Fører til at alle konkurrerer mot alle

Leiepris

• «Gulvet» for å kunne realisere et kontorbygg i dag er ca. kr 1.500,-

• Maksimalpris for nybygg ligger rundt kr. 2.100,-

• Leieprisene holdes i sjakk av konkurransesituasjonen

• Prisene er like over hele byen - med et lite unntak for det beste i sentrum

• Prisen må være konkurransedyktig, i praksis i intervallet kr 1.700,- til kr 1.900,-

• Det ville hjulpet å «dumpe» pris - men er det realistisk?

Andre forhold

• Profil

• Arkitektur

• Design

• Miljø- og energi

• Effektivt og fleksibelt

• Konsept

• «Temacluster»

• Viktig med fleksibilitet hvis «feil» leietaker dukker opp

• Kombinasjon av ulike arealtyper

• Parkering

• Størrelse på prosjektet

• Ikke for stort!

• Oppdeling i delprosjekter

• 8 – 12.000 kvm. er passe størrelse

Gjennomføringsevne

• Utbyggerens finansielle styrke og «track-record»

• Evne til å skape troverdighet rundt realisering av prosjektet

• Salgskraft

• Kreativitet og evne og vilje til å bruke ulike virkemidler

Profesjonalisering!

Eksempler på vellykkede prosjekter

Grilstad Marina

• Området var nytt i markedet inntil for 4 år siden!

• Utleid nesten 30.000 kvm siden 2011.

• Leiepris er løftet fra kr 1.500 til kr 1.750

• Suksessfaktorer: Beliggenhet i et nytt og spennende område, godt produkt til riktig pris, gjennomføringsevne, troverdighet, kombinasjon av ulike arealtyper,

• Parkering

Granåsveien 15

• 13.000 kvm kontor på Brøset

• Fullt utleid i perioden 2011 - 2012

• Leiepris kr. 1.550 pr. kvm/år

• Suksessfaktorer: Godt produkt til riktig pris, timing, gjennomføringsevne, salgskraft, kreativitet, parkering

Oppsummering

• P.t. god balanse mellom tilbud/etterspørsel

• Ingen store faresignaler, men konjunkturavhengige bransjer (f.eks olje- og oljeservice) kan påvirke nybyggingstakten

• Ledigheten forventes å øke noe som følge av tilførsel av nye bygg, men ingen dramatikk

• Leieprisene for nybygg og kontor med høy standard vil fortsette å stige, men sannsynligvis i lavere takt enn siste tre år.

• For å utløse nybygg må pris, beliggenhet og størrelse på prosjektet være riktig, men gjennomføringsevne hos utbygger er avgjørende for å lykkes!

Takk for oppmerksomheten!

www.norion.no