bygningssyn - kobenhavnsejendomme.kk.dk · etableret undertag af banevare. teglbelægningerne...

Focus2 A/S

Bygningssyn

Vesterbrogade 59, 1620 København V

28. juni 2019

Udført af:

Julie Norus og Anders Muff Pedersen

Focus2 A/S

Kobbelvænget 72

2700 Brønshøj

Telefon 32 95 37 17

Mail [email protected]

Internet www.focus2.dk

http://www.focus2.dk/

Sag: 2924 – Vesterbrogade 59 Dato: 28.06.2019 Emne: Bygningssyn

Focus2 A/S 2/17

INDHOLDSFORTEGNELSE

INDHOLDSFORTEGNELSE 2

RAPPORTENS FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER 3

BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION 4

OVERSIGTSKORT 4

OVERORDNET KONKLUSION 5 Ejendommenes bygningsdele: 5

Ejendommenes tekniske installationer: 5

Ejendommenes indvendige overflader: 6

TEKNISK REGISTRERING 7

VEDLIGEHOLDELSESPLAN 17

Bygningssyn af Vesterbrogade 59, 1620 København V

© Focus2 A/S, 1. udgave

Fremstillet til brug for Københavns Ejendomme


Focus2 A/S 3/17

Rapportens formål og generelle bemærkninger Denne byggetekniske rapport beskriver: Bebyggelsens navn: Vesterbrogade 59 Adresse: Vesterbrogade 59, 1620 København V Matr. nr. 60 Ejerlav Udenbys Vester Kvarter, København Formålet med rapporten er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en kortere årrække (3 år). Disse arbejder prisfastsættes med prisbasis medio 2019. Alle priser er indeholdt eventuelle udgifter til stillads/ lift og byggepladsomkostninger. Alle priser er ekskl. moms. Dertil skal lægges uforudseelige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.12 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen. Denne byggetekniske rapport skal betragtes som en generel overordnet tilstand, der er baseret på en visuel gennemgang af bebyggelsen. Rapporten opbygges efter 20-punktslisten. Denne omfatter besigtigelse af kælder, etager, trapperum, installationer samt besigtigelse af tag og facader. Facader og tagflader besigtiges fra terræn og så vidt muligt tagflader. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. I den efterfølgende oversigt over de enkelte bygningsdele er disses byggetekniske tilstand inddelt i 2 kategorier: ”Kassabel” eller ”Ringe”. Disse kategorier defineres som følger: Kassabel: Bygningsdelen skal straks gennemgribende repareres eller udskiftes. (Akutte mangler).

Her og nu udgift.

Ringe: Bygningsdelen er mangelfuld og skal indenfor en kortere tidshorisont repareres eller udskiftes. Opretning bør udføres indenfor 0-3 år.

Fremtidige vedligeholdelsesarbejder der vurderes at skulle udføres efter den 3-årige periode, er ikke medtaget i nærværende rapport. I forbindelse med fremtidige vedligeholdelsesarbejder, bør der foretages en miljøanalyse af alle relevante bygningsdele, for klarlægning af eventuelle forekomster af miljøskadelige stoffer, samt nødvendige følgearbejder herved. Miljøanalyser er ikke indeholdt i rapporten, og udgiften for håndteringen af eventuelle forekomster af miljøfarlige stoffer er heller ikke indeholdt.


Focus2 A/S 4/17

Bebyggelsens anvendelse og funktion Følgende dokumenter er anvendt ved udarbejdelsen:

BBR-meddelelse for ejendommen. Udleverede dokumenter fra Københavns kommune:

• Vesterbrogade 59 – Muligheder for ny anvendelse.

• Vesterbrogade 59 – Værdier og bevaringsmotiv. I BBR-meddelelsen er følgende oplyst: Ejendommen er iht. BBR-meddelelsen opført i 1787, mens der i 1956 er foretaget til/ombygning. I 1956 erhverves ejendommen af Københavns Kommune, og ejendommen indrettes til Københavns Museum og Post- og telemuseum. Foruden renoveringen ifm. Københavns kommunes overtagelse, er siden ejendommens opførelse foretager flere til- og ombygninger. Ejendommen anvendes udelukkende til erhverv. Ejendommen har et samlet bygningsareal på 1.968 m², kælderareal på 696 m² og et samlet erhvervsareal på 2.562 m². Ejendommen opvarmes ved vandopvarmet fjernvarme via fælles varmecentral, beliggende i naboejendommen Absalonsgade 8 (Vesterbro Ungdomsgård). Ejendommen har af Slots- og Kulturstyrelsen status som fredet ejendom, hvorfor der ved renovering og udskiftninger sættes særlige krav til udførelsesmetode og materialevalg.

Oversigtskort Uddrag fra Københavnerkortet.


Focus2 A/S 5/17

Overordnet konklusion

Ejendommenes bygningsdele: Ejendommens tage er hovedsageligt udført som saddeltage, beklædt med skifer og tegl. Derudover er enkelte flade tage beklædt med tagpap. Ejendommen har undergået en tagrenovering i perioden 1983-85. Her skønnes alle tegltage udskiftet, og der er etableret undertag af banevare. Teglbelægningerne fremstår i fin stand med jævn belægning. Grater og rygninger er udlagt i mørtel. Mørtelpude fremstår flere steder med revner og enkelte steder med udfaldet mørtel. Det anbefales disse eftergås med henblik på udskiftning og retablering af løs og manglende mørtel. Tagene er udført med i alt 4 kviste, mod hhv. have og Vesterbrogade. Kviste er udført med zink på tag og flunker, mens fronter og udhæng er udført i træ. Træværk fremstår med omfattende malerafskallinger, hvilket skønnes at have medført skader på selve træværket. Kvist bør undergå en istandsættelse snarest. Mod gård ses enkelt tagflade beklædt med naturskifer. Plader er af ældre dato, med begyndende delamineringer. Skiferplader skønnes dog at have en rest levetid på op til 10 år ved fortsat løbende vedligehold. Tagpapbelægninger er i varierende alder, men alle fremstår intakte uden synlige lunker eller dampbuler. Foruden almindelig løbende vedligehold, forventes ingen udgifter til disse over den næste 3-årige periode. Tagrender og nedløb er udført i zink. Under besigtigelsen registreres aftegninger på underside, som indikerer at der var utætheder/ huller på disse. Nærmere registrering af omfang bør konstateres i regnvejr, og efterfølgende udbedres. Facader mod gader og have er udført med en pudset overflader og fremstår generelt i god stand, og skønnes at have undergået en istandsættelse i nyere tid. Facader fremstår med lidt misfarvninger, og mindre skader omkring terræn og adgangsdøre. Mod have, nærmest Absalonsgade, er opført en mindre tilbygning. Denne fremstår ligeledes med en pudset overflade, men er derudover udført med balustrader. På tilbygning ses flere større revnedannelser og afskallinger, som anbefales udbedret for at undgå yderligere forværring. Mod gård er facader alle udført med en filtset overflade, på nær en enkelt mindre gavl mod tagpap-tagflade som fremstår i blankt murværk. Facader mod gård fremstår i varierende stand. Enkelt facade skønnes filtset i nyere tid, mens øvrige gårdfacader (mod den asfalterede gård) fremstår med spættet overflade, som følge af afrenset puds, partielle reparationer og misfarvninger. Overfladerne på gårdfacaderne er hovedsageligt intakte, men der ses skader i form af frostsprængte sten og mindre revner mv. Der er medtaget beløb til partielle reparationer af skader på gårdfacader. Vinduer er generelt udført som trævinduer med 1-lags glas, og indvendige forsatsrammer. Vinduer skønnes at være de oprindelige og fremstår i varierende stand. Foruden vinduer mod gårdfacader, anbefales det at alle vinduer undergår en snedker- og malerbehandling inden for en 3-årig periode. På indvendig side fremstår vinduer generelt med manglende / afskallende maling, hvorfor det anbefales at alle vinduer undergår istandsættelse på indvendig side. Udvendige døre er i varierende alder, stand og udformning. Generelt bør døre undergå en snedker- og malerbehandling. Udvendige døre mod have fremstår med revner i fyldningsplader. Revner bør som minimum spartles ud inden maling. Der kan kigges på muligheden for en minimering af varmetab ved påmontering eller udskiftning, men da ejendommen er fredet, er taget udgangspunkt i istandsættelse af de eksisterende forhold.

Ejendommenes tekniske installationer: Ejendommen opvarmes via et vandopvarmet fjernvarmeanlæg. Varmecentralen er placeret i nabobygning, og skønnes ud fra konstaterede datomærkninger ombygget i 2009, muligvis da anlægget er konverteret fra damp til vand. Varmecentralen fremstår i fin stand og oplyses at undergå årligt service. Komponenter mv. er generelt af nyere stand, dog er trykekspansionsbeholderen fra 1983. Ejendommens varmeanlæg fremstår i varierende alder og udformning, som følge af de løbende til- og ombygninger. Anlæggets stigstrenge og radiatorer/ konvektorer, er af ældre dato og skønnes at være en blanding af de oprindelige installationer fra 1896, hvor der første gang blev indlagt centralvarmeanlæg i ejendommen, samt tilføjelser, indlagt ifm. til- og ombygnninger. I ejendommens kælder er en blandingssløjfe med en


Focus2 A/S 6/17

mindre ekspansionsbeholder og nogle lidt ældre pumper. Pumper forventes at skulle udskiftes inden for en kortere årrække. Varmeanlægget er et lukket system, hvorfor stigstrenge og radiatorer har en rigtig lang levetid, såfremt der sker service og vedligehold af anlægget. et løbende vedligehold og udskiftninger. Da ejendommen ikke har været i brug i nogle år, har varmeanlægget kørt på et minimum, hvorfor der må forventes lidt ekstra udgifter til igangsætning af varmeanlægget, når ejendommen igen tages i brug. Brugsvandsinstallationer er ældre udført i galvaniserede rør. Der konstateredes enkelte steder hvor der er opsat klemme på vandrør samt lavet partielle udskiftninger i kobberrør. Det bør som hovedregel undgås at sammensætte forskellige metaller, da det kan medføre galvaniske korrosioner, hvilket nedsætter vandrørenes levetid betragteligt. Der bør som minimum foretages nødvendige foranstaltninger som ionfælder hvor dette er tilfældet. Ud fra overstående betragtninger, og da bebyggelsen ikke har været anvendt i en periode, medtages beløb til partielle udskiftninger på brugsvandsinstallationerne. Faldstammer er ligeledes af ældre dato udført i støbejern. Faldstammer fremstår generelt i god stand med enkelte rustudblomstninger/ begyndende tæringer i kælder. I kælder er ligeledes foretage flere partielle udskiftninger i stål og støbejern. Ud fra en udvendig besigtigelse, vurderes kun at være behov for mindre akutte udskiftninger inden for en 3-årig periode. I ejendommen registreredes der enkelte ventilationsanlæg. Disse var ikke i brug under besigtigelsen, og der er ikke foretaget funktionstest af disse, hvorfor deres nærmere funktion på nuværende tidspunkt ikke kendes. Fra Café er etableret et mekaniske udsugningsanlæg. Dette er pt. lavet med afkast til loft, hvilket ikke er godkendt af kommunen. Udsugningsanlæg skal udføres med afkast over tag eller alternativt demonteres. Ventilation- og udsugningsanlæg bør løbende undergå service, herunder rensning af filtre, kanaler mv. Ved fremtidig ibrugtagning af ejendommen, anbefales det at anlæg serviceres og indstilles til fremtidige behov. Ejendommen har 1 elevator i bygningen. Elevator oplyses at fungere fint. Der må forventes behov for almindelig løbende lovpligtige services, samt mindre udskiftninger af dennes komponenter. Kloakken er ikke nærmere eftergået. Det anbefales at få foretaget en TV-inspektion af bebyggelsens kloakering, for at få klarlagt standen af denne. I kælder konstateres en pumpebrønd, denne bør undergå årligt service.

Ejendommenes indvendige overflader: Ejendommens kælder fremstår generelt i fin stand, ud fra dets alder og tidligere anvendelse. Dog konstateres der områder hvor vægge er opfugtet, hvilket har medført afskallende puds og maling. Ejendommen er udført med fuldmurede kældervægge, hvorfor det er forventeligt at kældervægge opfugtes som følge af opstigende grundfugt og/eller fugtpåvirkninger fra terræn. Fuldmurede vægge tager ikke skade af at være opfugtede i det nuværende omfang. På sigt kan det medføre mindre skader på murværk i form af porøse fuger mm. hvorfor behovet for løbende vedligehold stiger heraf. Så længe fugt ikke vandrer op til etagedæk og medfører skader på bærende konstruktioner, vurderes der ikke behov for at foretage afhjælpende tiltag. På kældervægge er flere steder anvendt plastikmaling. Plastikmaling er ikke diffusionsåben, hvorfor vægge ikke kan afgive den opstigende fugt. Ønskes kældervægge malet, bør anvendes en diffusionsåben maling. Indvendige trapper er udført som lakerede trætrapper. Trappeløb fremstår med slidt og manglende lak. Det anbefales at indvendige trappeløb undergår slibning og lakering. På etager er udlagt trægulve. Disse fremstår flere steder ligeledes med slidt lak, og bør ligeledes undergå en istandsættelse ved slibning og lakering, ligesom væg og loftoverflader må forventes at skulle malerbehandles. Istandsættelse af overflader af bebyggelsens forskellige rum er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanen.


Focus2 A/S 7/17

Teknisk registrering

Skadesbillede Udgifter

Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

1.0 Tag

Eksisterende forhold:

1.1

Ejendommens tage er udført som saddeltage beklædt med tegl og skifer. Derudover er mindre tagflader udført som flade tage beklædt med tagpap. Tagrender og nedløb er udført i zink. Ejendommen har undergået en tagrenovering i 1983-1985. Alle tegltage skønnes at være herfra.

Registrerede forhold - Tiltag

1.1.1 Tegltage Tegltage er udført i sort glaserede tegl. Tegl skønnes at være fra tagrenoveringen 1983-1985, og fremstår i god stand. Dog konstateres der en enkelt flækket tegl Tage er udført med rygninger og grater udlagt i mørtel. Der ses flere steder løs og manglende mørtel. Der afsættes beløb til udskiftning af flækket tegl samt eftergang mørtel på grater og rygninger inkl. leje af lift

X X X

40.000

1.1.2 Tagpaptage Tagpaptage er i varierende alder men fremstår alle i fin stand, uden synlige tegn på skader. Der ses ingen forhold der giver anledning til opretning eller udbedring inden for den næste 3-årige periode.

X

1.1.3 Skifertagflade På en enkelt tagflade mod gård er taget beklædt med naturskifer. Der ses ingen forhold der giver anledning til opretning eller udbedring inden for den næste 3-årige periode.

X

1.1.4 Kviste mod have og Vesterbrogade

På en lille mellembygning er 2 kviste mod den tilhørende have. Derudover er 2 kviste over port mod Vesterbrogade. Kviste er udført med front, udhæng og spejl i træ. Træbeklædningen på kviste fremstår med manglende maling, og træværk skønnes under nedbrydning. Der medtages beløb til opretning af træværk på kviste, ekskl. vinduer der er indeholdt under punkt 4.

X X X X

50.000

1.1.5 Skorsten Der konstateres en enkelt skorsten med omfattende skader på pudslag. Der medtaget en eftergang af pudslag på denne inkl. lift.

X X X

15.000

1.1.6 Tagrender og tagnedløb

Der ses enkelte steder tegn på utætheder på ejendommens tagrender. Tagrender bør besigtiges i regnvejr for nærmere klarlægning. Der afsættes beløb til udbedring af skader på tagrender inkl. lift

X

20.000

1.1.7 Tagvinduer Ejendommen har tagvinduer på flere tagflader. Der konstateres ingen utætheder på disse. Grundet deres alder, må forventes at forekomme punkterede ruder.

X

1.1.8 Hovedgesims På gårdside ved den udvendige ståtrappe, er ejendommen udført med en hovedgesims udført i træ. Denne fremstår med manglende maling, og anbefales malerbehandlet.

15.000

Sum

85.000 65.000


Focus2 A/S 8/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

2.0 Kælder


2.1

Ejendommenes har i alt 696 m² kælder tilknyttet. Kældre er udført med fuldmurede og malede kældervægge samt betongulve. Kælder er udført med lyskasser og 2 udvendige kældertrapper mod gård.


2.1.1 Kælder generelt Kælderen fremstår generelt med afskallende puds og maling på kældervægge. Dette er ud fra ejendommens alder og udførelsesmetode forventeligt, og er i det nuværende niveau ikke et omfang hvor det medføger skader på bærende konstruktioner, som etagedæk mv. I enkelte rum skønnes der anvendt plastikmaling på kældervægge. Det anbefales at anvende en diffusionsåben maling, så vægge kan afgive den opstigende fugt. Det afsættes et beløb til afrensning af plastikmaling, eftergang af afskallende puds samt maling.

X X X

100.000

2.1.2 Lyskasser mod gård

Fra kælder er der mod gård etableret lyskasser. Lyskasser er udført med gitterværn og betonopkant. Der ses enkelt manglende gitter samt enkelt beskadigede gitter. Gitterværn skønnes opsat som sikring mod faldskader hvorfor manglende og skævt gitter anbefales retableret. Der medtages en eftergang og reparation af gitterværn. Opretning af mindre skævheder er ikke medtaget.

X X X

15.000

2.1.3 Udvendige kældertrapper

Fra gård mod Dannebrogsgade / daginstitution, er 2 udvendige kældertrapper. Selve trappeløbene fremstår i fin stand, mens vanger på begge trappeløb fremstår med skader, i form af revnedannelser og pudsafskallinger. Der afsættes et beløb til opretning af disse forhold.

X X X X

30.000

Sum

15.000 130.000


Focus2 A/S 9/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

3.0 Facader/ sokkel


3.1

Ejendommen er udført med fuldmurede vægge. Facader fremstår generelt med pudset / filtset overflade. Mod gård er en mindre gavl mod tagpaptag som fremstår i blankt murværk.


3.1.1 Gadefacader – Mod Vesterbrogade og Absalonsgade

Gadefacader fremstår generelt i god stand med intakte overflader, og vurderes istandsat i nyere tid. Mellem stueetage og 1. sal har ejendommen et mindre gesimsbånd. Gesimsbånd og facade under dette, fremstår med lidt misfarvninger. Disse er på nuværende tidspunkt udelukkende af æstetisk karakter. Der ses mindre skader omkring terræn og adgangsdøre. Der afsættes beløb til opretning af disse mindre forhold.

X

15.000

3.1.2 Betonaltan over hovedindgang og mod have

Over hovedindgang samt på haveside ses 2 tilsvarende betonaltaner. Altaner fremstår med misfarvninger og mindre afskallinger. Ud fra altanbundens stand, er der mistanke om at der sker en mindre vandgennemsivning gennem betonen, hvilket kan medføre skade på konstruktionen og formodet armeringsjern. Der afsættes beløb til nærmere klarlægning af stand inkl. bærejern på de 2 altaner.

(X) X (X) X

20.000

3.1.3 Facader mod have Facader mod have skønnes istandsat samtidig med gadefacaderne, og fremstår i tilsvarende stand. Der ses mindre skader omkring terræn og adgangsdøre. Der afsættes beløb til opretning af disse mindre forhold.

X

15.000

3.1.4 Tilbygning mod have (opført i 1896)

Mod have er en mindre tilbygning, opført i 1896 som toiletbygning. Denne er bl.a. udført med udsmykninger i balustrader. På denne tilbygning ses flere sætningsrevner. Der afsættes et beløb til udbedring af skader på denne tilbygning.

X X X X

50.000

3.1.5 Facader mod gård Disse facader fremstår med en filtset overflade. Facader fremstår med manglende mørtel og fuger i bagvedliggende murværk. Derudover ses skader i form af revnedannelser og beskadigede mursten. Der medtages beløb til partielle reparationer af facader mod gården. Komplet filtsning af alle overflader er ikke medtaget, men kan med fordel udføres.

50.000

3.1.6 Facade mod tagpaptag på gårdside

Fra gårdside er der en enkelt facade der fremstår i blankt murværk. Denne fremstår med enkelte revnedannelser, men derudover er murværket intakt. Der afsættes mindre beløb til opretning.

10.000

Sum

60.000 100.000


Focus2 A/S 10/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

4.0 Vinduer


4.1

Ejendommen er udført med trævinduer med 1-lags glas. Vinduer skønnes at være de oprindelige fra ejendommens opførelse. På indvendig side er etableret forsatsrammer.


4.1.1 Vinduer mod Vesterbrogade / Absalonsgade

Vinduerne er i varierende stand, men fremstår generelt med manglende maling, og lidt rustudtræk på hjørnebånd på udvendig side. Derudover er flere vinduer i ringe stand på indvendig side. Det anbefales at vinduer undergår en istandsættelse på både ind- og udvendig side, for at opretholde vinduernes deres levetid. Der afsættes beløb til snedker- og malereftergang af vinduer inkl. stillads og byggeplads.

X X X X X

390.000

4.1.2 Vinduer mod have Vinduerne er i varierende stand, men fremstår generelt med manglende maling, og lidt rustudtræk på hjørnebånd på udvendig side. Derudover er flere vinduer i ringe stand på indvendig side. Det anbefales at vinduer undergår en istandsættelse på både ind- og udvendig side, for at opretholde vinduernes deres levetid. Der afsættes beløb til snedker- og malereftergang af vinduer inkl. stillads og byggeplads

X X X X X

275.000

4.1.3 Vinduer mod gård Vinduer mod gård fremstår på udvendig side i fin stand, og der vurderes ikke behov for oprettende tiltag fra udvendig side. På indvendig side konstateres dog flere vinduer som er i meget ringe stand. Der afsættes beløb til opretning af vinduerne på indvendig side inkl. byggeplads

X X X X X

145.000

4.1.4 Sålbænke – Generelt

Sålbænke er udført i skifer. Der konstateres enkelte manglende eller beskadigede sålbænke. Der afsættes beløb til udskiftning af beskadigede sålbænke ifm. vinduesarbejder, samt etablering af manglende sålbænke som et straks arbejde.

X X

10.000 20.000

Sum

10.000 830.000


Focus2 A/S 11/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

5.0 Udvendige døre


5.1

Udvendige døre er udført som trædøre, på nær kælderdør der er udført i stål. Ejendommens udvendige døre fremstår i varierende alder, stand og udformning.


5.1.1 Udvendige adgangsdøre mod gade

Mod Vesterbrogade har ejendommen 2 udvendige adgangsdøre. Disse døre skønnes at være de oprindelige. Dørene fremstår med afskallende maling, og det anbefales at der foretages en istandsættelse ved en snedker- og malerbehandling.

X X

15.000

5.1.2 Udvendige kælderdøre

Mod gård har ejendommen 2 udvendige kælderdøre. Disse fremstår i rimelig stand og der skønnes ikke behov for arbejder på disse inden for de næste 3 år.

X X

5.1.3 Udvendige døre mod altaner

En istandsættelse af disse 2 døre er indeholdt under vinduerne (punkt 4). X

5.1.4 Udvendige døre mod gård

På gårdside er fra spindeltrappe 2 udvendige døre mod 1. sal. Disse døre er af nyere dato og fremstår i fin stand.

X X X X

5.1.5 Udvendige døre mod have

Mod have har ejendommen 2 udvendige døre. Disse døre skønnes at være de oprindelige. Dørene er i en ringe stand, med omfattende malerafskallinger og revner i fyldningsplader. Døre er i akut behov for en istandsættelse. Medtaget er en snedker- og maleristandsættelse af de 2 udvendige døre mod have.

X X X X

15.000

Sum

15.000 15.000


Focus2 A/S 12/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

6.0 Trapper


6.1

Indvendige trapper er udført som trætrapper med lakeret trappeløb.


6.1.1 Indvendige trapper Indvendige trappeløb fremstår med slidt/ manglende lak som følge af slidstage. For at beskytte træværket mod slid, anbefales indvendige trapper slebet og lakeret i nær fremtid. Der afsættes beløb til slibning og lakering af de indvendige trappeløb.

X X X

200.000

6.1.2 Udvendige trappetrin

Udvendige trappetrin er udført i granit, og fremstår i fin stand. Mod have vokser dog en del beplantning i samling mellem trin. Dette bør fjernes og der anbefales udlagt mørtelfuge eller lign.

X X X

5.000

6.1.3 Spindeltrappe i stål Mod gård er etableret en stålspindeltrappe med tilhørende repos på 1. sal. Trappe og repos fremstår med omfattende malerafskallinger og rustdannelser. Opretning af trappen skønnes at være en bekostelig affære. I stedet anbefales trappe udskiftet til ny tilsvarende i galvaniserede stål.

X X X X

100.000

Kældertrapper Disse er beskrevet under punkt 2 kælder. X

Sum

5.000 300.000


Focus2 A/S 13/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

7.0

Porte/ gennemgange


7.1

Bebyggelsen har en port med tilhørende gennemgang fra Vesterbrogade til gård.

Registrerede forhold – Tiltag

7.1.1 Port Porten er udført som en malet træport. Porten fremstår generelt i fin stand, og vurderes at være fuldt funktionel. Træporten må forventes at skulle undergå løbende malerbehandling.

X

7.1.2 Gennemgang Gennemgangen er udført med asfalt og pudsede vægge, og anvende til opbevaring af renovationscontainere. Der ses ingen skader i gennemgangen der giver anledning til udbedrende tiltag.

X

Sum

0 0


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

8.0 Etagedæk


8.1

Etagedæk skønnes opbygget som traditionelle træbjælkelag, udført med bærende bjælker i fuldtømmer, der lægger af på bærende vægge, udført med forskallingsbrædder, rørvæv og puds på underside, og gulve på overside. Etagedæk i kælder er udført som betondæk med bærende stålprofiler.


8.1.1 Etagedæk mod kælder

Der konstateres enkelte forhold i kælder hvor pudslag er utilstrækkeligt, og der ses gamle frakoblede installationsgennemføringer med utilstrækkelig brandlukning. Der medtages udbedring af disse forhold.

X X X

10.000

8.1.2 Etagedæk mellem etage og loftrum

På loftrum ca. placeret over portgennemgangen er fra loft isoleret mod underliggende etage. Isoleringen ligger ujævnt og er i område helt fjernet. Medtaget er opretning af isolering på loftrum.

X X

5.000

Sum

15.000 0


Focus2 A/S 14/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

11.0 Varmeanlæg


11.1

Varmeanlægget er en blanding af oprindelige, ældre og nyere installationer. Varmecentralen er placeret i nabobygning hos Vesterbro ungdomsgård, og skønnes ombygget i 2009. Ekspansionsbeholderen er fra 1983.


11.1.1 Varmecentral Varmecentralen og dens komponenter fremstår generelt som værende nyere og er i god stand. Det oplyses at varmecentralen undergår årligt service. Der konstateres ingen forhold der giver anledning til udbedring eller opretning. Såfremt varmecentral fortsat undergår løbende service skønnes den at have en lang levetid ved fortsat løbende vedligehold.

X

11.1.2 Stigstrenge og Radiatorer

Anlægget er i varierende alder og udformning. Stigstrenge og radiatorer er generelt af ældre dato og flere af dem skønnes at være de oprindelige fra da der blev indlagt centralvarme i 1896. Der konstateres ingen tegn på tæringer på stigstrenge og radiatorer.

X

11.1.3 Pumper I kælder ses 2 pumper ved blandesløjfe. Disse pumper var fra hhv. 89 og 91. Pumper skønnes forsat at fungere, men er sidst i deres levetid, hvorfor en udskiftning er medtaget. Nye pumper har desuden en væsentlig lavere energiforbrug.

X

20.000

11.1.4 Akutte reparationer ved igangsætning af varmeanlæg

Da bygningen ikke har været i brug i en årrække, skønnes varmeanlægget at have været på nedsat kapacitet. Ved fremtidig ibrugtagning af bygningen og varmeanlægget må derfor forventes udgifter til indkøring og igangsætning af anlæg. Der afsættes et generelt beløb til dette.

X

50.000

Sum

0 70.000


Focus2 A/S 15/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

12.0 – 17.0 Installationer


12.1 13.1 14.1 16.1 17.1

Faldstammer Kloak Vandinstallationer Ventilation El-installationer

Ejendommens tekniske installationer, skønnes at være de oprindelige fra ejendommens opførelse, hvor på der er foretaget mindre partielle/ akutte udskiftninger. Den ældre tekniske rørisolering skønnes at indeholde asbest.


12.1.1 Faldstammer Ejendommens faldstammer blev besigtiget fra kælder, og etager. Faldstammer fremstår som støbejernsfaldstammer af ældre dato, hvor på der i kælder er foretaget partielle udskiftninger i stål. Der ses enkelte knæk og stræk på faldstammer i kælder, som fremstår med begyndende tæringer. Der afsættes et mindre beløb til akutte udskiftninger inden for den næste 3-årige periode.

X

30.000

13.1.1 TV-inspektion Da stand af kloak ikke kunne klarlægges, anbefales det at få foretaget en TV-inspektion, for at få klarlagt standen af ejendommens kloakering.

X

35.000

13.1.2 Pumpebrønd I kælder var der opsat pumpebrønd. Pumpebrønd skal undergå årligt service. X

14.1.1 Brugsvands-installationer

Brugsvandsinstallationer er udført i galvaniserede rør. Ud fra udvendig besigtigelse ses der ingen tegn på tæringer. Der konstateres udskiftninger foretaget i messing/ kobberrør. Dette kan medføre galvaniske korrosioner, og nedsætte rørenes levetid. Der afsættes et beløb til opretning af disse forhold samt mindre partielle udskiftninger af brugsvandsinstallationer.

X

50.000

16.1.1 Ventilation Bebyggelsen er udført med mekaniske udsugningsanlæg. Deres funktion er ikke nærmere eftergået. Der afsættes beløb til eftergang og service af disse.

X

30.000

16.1.2 Udsugningsanlæg fra Café

Der fra café etableret et udsugningsanlæg. Pt. er dette udført med afkast til loftrum, hvilket ikke er lovligt. Udsugningsanlæg skal enten føres over tag, eller helt demonteres og forhold retableres. Der er en uafsluttet byggesag hos kommunen vedrørende dette anlæg.

X X X

25.000

17.1.1 El-installationer Elinstallationer på etager fremstår generelt som værende af nyere dato, og var i god stand. I kælder ses dog også flere ældre installationer. Der afsættes beløb til eftergang og oprydning af gamle elinstallationer i kælder.

X

30.000

17.1.2 Elevator Bebyggelsen har 1 elevator. Elevator var af ældre dato, men var fuldt funktionel under gennemgangen. Elevatorer skal undergå lovpligtige services, samt løbende vedligehold.

X

Sum

25.000 175.000


Focus2 A/S 16/17


Kon

stru

ktio

nsm

æss

ige

fejl/

man

gler

Æst

etis

ke s

kade

r

Tæ

thed

af k

limas

kærm

/fugt

skad

er

Sva

mpe

angr

eb

Råd

Alm

inde

lig v

edlig

ehol

d

Kas

sabe

l - H

er o

g nu

udg

ift

Rin

ge -

Udg

ift o

m 0

-3 å

r.

19.0 Private friarealer


19.1

Ejendommen har tilknyttet en gårdsplads mod Vesterbrogade og Absalonsgade, en have mod Vesterbro Ungdomsgård samt en asfalteret gård.


19.1.1 Gårdsplads mod Vesterbrogade og Absalonsgade

Gårdsplads er udført med brostenbelægning og blomsterkasser. Belægning og blomsterkasser bærer præg af at ejendommen har stået tom i nogen tid, hvorfor der ses græs mellem belægninger og i blomsterkasser. Derudover ses ingen forhold der giver anledning til opretning.

X

19.1.2 Gitterhegn og låge mod gade

Omkring matriklen er der mod gade opsat gitterhegn med tilhørende låger. Gitterhegn fremstår med enkelte skæve gitre, og generelt med manglende maling og korroderet overflade. Der afsættes beløb til opretning af skæve gitre samt afslibning og maling af gitter hvor angrebet af rust.

X X X

200.000

19. Haveanlæg Haveanlæg er tilgroet men derudover ses ingen forhold der giver anledning til opretning. X

Gård Gårdareal er asfalteret. Asfaltbelægning fremstår i fin stand. X

Sum

0 200.000


Focus2 A/S 17/17

Vedligeholdelsesplan

Gen

opre

tnin

g

Ved

ligeh

old

Kassabel

Nr. Bygningsdel Her & nu 2019 2020 2021

1 TAGVÆRK

1.1.1 Tegltage X 40.000

1.1.4 Kviste mod have og Vesterbrogade X X 50.000

1.1.5 Skorsten X 15.000

1.1.6 Tagrender og nedløb X X 20.000

1.1.8 Hovedgesims X 15.000

2 KÆLDER/FUNDERING

2.1.1 Kælder generelt X X 100.000

2.1.2 Lyskasser mod gård X 15.000

2.1.3 Udvendige kældertrapper X X 30.000

3 FACADER & SOKKEL

3.1.1 Gadefacader - Vesterbrogade og Absalonsgade X 15.000

3.1.2 Betonaltaner X 20.000

3.1.3 Facader mod have X 15.000

3.1.4 Tilbygning mod have X X 50.000

3.1.5 Facader mod gård X X 50.000

3.1.6 Facade mod tagpaptag på gårdside X X 10.000

4 VINDUER

4.1.2 Vinduer mod Vesterbrogade/ Absalonsgade X X 390.000

4.1.4 Vinduer mod have X X 275.000

4.1.5 Vniduer mod gård X X 145.000

4.1.6 Sålbænke - Generelt X X 10.000 20.000

5 UDVENDIGE DØRE

5.1.1 Udvendige adgangsdøre med gode X 15.000

5.1.5 Udvendige døre mod have X 15.000 20.000

6 TRAPPER

6.1.1 Indvendige trapper X 200.000

6.1.2 Udvendige trappetrin X 5.000

6.1.3 Spindeltrappe i stål X 100.000

7 PORTE / GENNEMGANGE

8 ETAGEADSKILLELSER

8.1.1 Etagedæk mod kælder X 10.000

6.1.2 Etagedæk mellem etage og loft X 5.000

11 VARMEANLÆG

11.1.1 Pumper X 20.000

11.1.4 Akutte reparationer ved igangsætning af varmeanlæg X 50.000

12 INSTALLATIONER

12.1.1 Faldstammer X 15.000 15.000

13.1.1 TV-inspektion X 35.000

14.1.1 Brugsvandsinstallationer X 25.000 25.000

16.1.2 Ventilation X 30.000

16.1.1 Udsungningsanlæg fra café X 25.000

16.1.1 El-installationer X 30.000

19 PRIVATE FRIAREALER

19.1.1 Gitterhegn og låge mod gade X 200.000

Sum håndværkerudgifter pr. år 215.000 415.000 1.015.000 480.000

Uforudsete udgifter, 10% 21.500 41.500 101.500 48.000

Rådgiverhonorar, 12% 28.380 54.780 133.980 63.360

Moms, 25% 66.220 127.820 312.620 147.840

Sum byggearbejder 331.100 639.100 1.563.100 739.200

Ovennævnte overslagspriser er udført på notatniveau +/- 20 %

Ringe

bygningssyn - kobenhavnsejendomme.kk.dk · etableret undertag af banevare. teglbelægningerne...

Documents