租賃一把罩，賃居安心住

主講人：王福民律師

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案例

「惡房東張淑晶涉嫌涉嫌訂定不平等條約，再巧立名目向房客詐取不合理維修費、賠償金，房客若不配合，她再以興訟方式，逼房客就範，被害人數最少有66人，不法所得多達49萬餘元。新北地檢署於105年4月23日依詐欺、誣告與恐嚇取財等44罪起訴張女，具體求刑8年。經台灣新北地方法院刑事一審判決八年半?」今尚在臺灣高等法院形式二審審理中，此案是房東太奸巧?還是房客太狡詐?

中和大火（106年11月22日深夜奪走9條人命），租屋安全何在?

常見租賃糾紛：惡房客積欠租金?費用欠繳?破壞設施?拒絕搬遷?

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內政部於2016年05月23日頒布新版「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」→源自於消費者保護法第17條【中央主管機關公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項】

源自於消費者保護法第17條【中央主管機關公告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項】：中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。 前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括五大重點： 一、契約之重要權利義務事項。

二、違反契約之法律效果。

三、預付型交易之履約擔保。

四、契約之解除權、終止權及其法律效果。

五、其他與契約履行有關之事項。

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第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括： 一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。

二、限制或免除企業經營者之義務或責任。

三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。

四、其他對消費者顯失公平事項。

違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。 中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。 企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。

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反覆實施出租行為，非偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以「消保法」加以規範

行政院消費者保護處曾解釋：「不論公司、團體或個人，亦不論其營業是否合法登記或許可經營，若反覆實施出租行為，非偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，其出租行為均得以「消保法」加以規範。但租賃專法第5條規定，租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之；一般住宅租賃契約的條款，若違反應約定及不得約定事項者，無效。該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。因此，只要出租或承租房屋以供居住使用時，不論房東是否為偶一為之或企業經營，均應遵循內政部訂頒之應約定及不得約定事項。

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內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障，依租賃專法之授權，研訂之契約書範本包括：

一、非具消費關係之住宅租賃契約：

1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（簡稱一般租賃契約），

適用房東非為企業經營者。

2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（簡稱包租契約），適用

包租業與房東間。

二、具消費關係之住宅租賃契約：

1、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱轉租契約）

適用包租業與房客間。

2、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」（簡稱代

管契約）適用代管業與房東間。

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內政部為防範房東或包租業者利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，本次訂定契約書範本之契約不得記載事項，其重點包括：1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔等，以保障租屋者權益。

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二、押金不得超過二個月租金總額

1、押金並非提前解約的賠償金。

2、租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢」（租賃專法第3條第13款），返還時期為「租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」（租賃專法第7條第2項）。且房東與房客間若有約定押金，其數額多寡，依土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額，超過的話，承租人得以超過之部分抵付房租，租賃專法也同樣規定上限為2個月的租金總額（租賃專法第7條第1項）。應提醒房客注意，實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額，這不會因此讓押金契約、租賃契約失效，此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權；但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，因為依民法第335條規定，抵銷必須向對方以意思表示為之。所以，房客必須寄發郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（需注意舉證問題）向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。

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三、房東可有條件減稅

→為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者，未來

月租金收入6000元以下，可以免徵所得稅，6000

元~2萬元間，所得稅的必要費用可扣除百分之53

，2萬元以上，則可扣除百分之43，縣市政府對

於應課徵的地價稅、房屋稅，也得予適當減徵，

但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

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四、房東與房客其他權利義務

1、因往昔惡房東侵害房客權益問題層出不窮，惡房客破壞租賃房屋之事或遺

留雜物不處理更讓房東傷透腦筋，也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專

法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅，讓房客安心居住，

及於簽約時，應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必

要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之

一方未會同點交，經催告仍不會同者，視為完成點交。

2、同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形：例如房客毀損住宅不賠償

、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等，房東須在30天

前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時，則須在3個月前通知房客。

租約終止房客遺留物處理：經房東定相當期限催告，逾期仍不取回時，視為

拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用（難以繼

續居住）時，如房客若因疾病、意外有長期療養需要等，房客得提前終止租

約，房東不得要求賠償。

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五、包租代管法律保障

1、明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業：

「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋，再轉租並管理，擔任專業二房東

的角色；

「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋，協助房東處理租賃大小

事，提供租賃住宅管理服務，如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及

糾紛協調處理等

→此外，由業者繳納營業保證金，發生糾紛時，可透過租賃住宅服務商業同業

公會全國聯合會（簡稱全國聯合會）調處及代為賠償機制，讓房東委託經營更

放心。

2、租賃住宅服務業屬許可行業，自租賃專法施行日起，需向公司主管機關預查

「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及申請經

營許可，並完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登

記所在地之同業公會及申領登記證後，即得開始營業。如所在地同業公會尚未

成立，應先行加入所在地商業會。

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3、租賃專法包租代管專業服務制度，有「專業證照制度」、「業務責

任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制，讓租屋服務更具保障

。「專業證照制度」部分，為確保包租代管服務專業性，租賃專法規

定應建立租賃住宅管理人員專業證照制度，經參加中華民國租賃住宅

服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)訓練30個小時及測驗

合格，並登錄領得租賃住宅管理人員證書者，始得受僱執業。但為保

障現有業者及從業人員執業權益，在租賃專法施行前已從事包租代管

業務者，仍有2年得繼續執業的緩衝期，惟執業過程亦應遵守租賃專法

相關業務責任規範。租賃住宅服務業除僱用已取得租賃住宅管理人員

資格者執業外，亦得自租賃專法施行起2年內僱用上述現有從業人員充

任租賃住宅管理人員。 12

其次在「業務責任規範」部分，為提升包租代管專業服務品質及可信賴度，租賃專法規範租賃住宅服務業應履行的業務責任，包括：租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載（約定）及不得記載（約定）事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容，如面積、屋齡、樓層別、法定用途等，應與事實相符。在「損害代償機制」部分，為保障租屋服務當事人權益，租賃專法明定受損害之服務當事人得向全聯會，請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。

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六、租屋爭議調處及諮詢

新法規定各直轄市、縣（市）政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛，免收調處費用；並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士，擔任不動產糾紛調處委員，以有效協助民眾解決租屋糾紛，讓民眾遭受租屋糾紛時，有方便、公正、專業的協助管道

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轉租契約108年6月上路-行政院消費者保護處(下稱消保處)為建立健全之租屋市場秩序，規範「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係，已審議通過內政部所研擬之「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」，俟內政部公告施行後，即可上路→本次修正重點，說明如次：

一、 適用對象

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」係用以規範「包租業」承

租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係，與一般房東房客間之房屋租

賃關係有別。

二、 租賃期間

明訂租賃期間不得少於三十日，並不得逾包租契約之租賃期間。

三、 押金上限及返還時間

為防止包租業超收及拒不返還押金爭議，明訂押金數額最高不得超過「2

個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋

時返還。

四、 費用負擔

「包租業」及「承租人」得相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。此

外，並明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時，其計算基礎不得超過「

台電夏季用電量最高級距之每度金額」，以避免包租業藉由收取高額電費，謀取不當利益。

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五、 修繕責任

房屋或附屬設備損壞時原則上由「包租業」負責修繕，惟損壞係因可歸責於承租人

之事由所造成時，包租業即不負修繕義務。包租業修繕期間，房屋若無法居住使用

者，承租人「得請求扣除該期間之租金」。

六、 終止租約

(一) 法定終止：明訂包租業及承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期

限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。惟，若有危害公共安全或

危及承租人安全健康時，「得不先期通知」。

(二) 意定終止：即使無法定終止租約之事由，租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下

，約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方，未為

先期通知而提前終止租約者，應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。

七、 公會協助義務

若原出租人提前終止包租契約，包租業應於「五日內」通知承租人終止轉租契約，

並「協助承租人優先承租其他租賃住宅」。若包租業因故停業、解散或他遷不明時

，承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜，公會

或其全國聯合會「不得拒絕」。 16

結論

為保障包租業者（二房東）、房東及租客權益，內政部公告「包租契約」與「轉租契約」，內容規範完整，包含「押金最高不得超過兩個月」、「電費若由房客負擔，收費不得超過『夏電最高級距之每度金額』」等規定，避免包租業者收取過高費用，將於6月1日上路。

租約違規→1.第一次命改正而不改-3萬~30萬；

2.第二次命改正而不改--5萬~50萬

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內政部新修正新定型化契約之應記載事項【限定居住使用】

一、契約審閱期 →不得少於3日；二、房屋租賃標的；三、租賃期間；

四、租金約定及支付；五、擔保金（押金）約定及返還；

六、租賃期間相關費用之支付；七、稅費負擔之約定；

八、使用房屋之限制；九、修繕及改裝；

十、承租人之責任→失火?；

十一、房屋部分滅失； 十二、提前終止租約；十三、房屋之返還；

十四、房屋所有權之讓與；十五、出租人終止租約；

十六、承租人終止租約；十七、通知送達及寄送；

十八、其他約定（特約事項）；十九、契約及其相關附件效力；

二十、當事人及其基本資料；

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內政部新修正新定型化契約之不應記載事項【限定居住使用】

一、不得約定拋棄審閱期限；

二、不得約定廣告僅供參考；

三、不得約定承租人不得申報租賃費用支出；

四、不得約定承租人不得遷入戶籍；

五、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加

部分由承租人負擔；

六、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上

瑕疵擔保責任；

七、不得約定承租人須繳回契約書；

八、不得約定違反法律上強制或禁止規定。

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消保法第56條+第56條之1

租約內容與房屋租賃定型法契約規定不符合，可要求房東修改或拒簽該租約；

如該租約內容與前述規定未合，經令限期改正而屆期不改正，可依消保法第56條規定處罰，最高可罰新台幣五十萬元。

若租約有兩頁以上，宜蓋上騎縫章，避免被抽換；簽約過程中，可使用拍照、錄音等方式證明交屋現況；並建議可用劃撥、匯款等方式繳交租金，避免發生爭議而涉訟時，舉證困難。若遇有租約內容與「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分，可請求包租業修改或拒絕簽約，以保障自身權益。

消保處亦呼籲各包租業者，所提供之租賃契約內容應符合「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，倘租約內容與前開規定未合，經令限期改正而屆期不改正者，主管機關將依消費者保護法第56條之1規定處罰。

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※租賃契約之基礎法律關係

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壹、簽約當事人是誰

二、確認簽約當事人為誰：

1、防止詐騙案件之發生→（1）戶籍地址留存與確認

（2）身分證號碼之核對

2、本人→建物謄本+土地謄本

代理人→授權書

二房東→民法第443條：非出租人同意，不得全部轉租，但若

部分轉租，須出租人（即房東）事先有反對約定。

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租賃關係之成立與存續是屬債權債務關係

最高法院判例37上字第6886號： 「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信

任，故租賃權通常為不得讓 與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時 ，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」

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簽約人成年與否?

3、成年已否？20歲為成年人，否則須法定代理

人之承認→（民法 第79條）， Q法定代理人置之不理? （民法第80條）

租賃契約相對人→得定一個月以上期限催告 不為確答或冷處理? →視為拒絕承認

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多人承租的法律關係?

4、一人承租或多人分租？共同簽約或是分別簽

約？

5、一人代表簽約？二房東？ 最高法院32上字第5859號判例意旨：「承租人非經出租

人承諾，固不得將承租之房屋全部轉租於他人，但此項

為 承諾之意思表示，則不以訂立書據為必要。其由出租

人或經其授權之代理人口頭承諾者，出租人即不得更依

民法第四百四十三條之規定終止租約。 」

6、租約-雙方要有保存乙份+騎縫章要蓋章。

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1、定金：民法第248條→給付定金推定其契約成立；

民法第249條→定金效力：可作為契約給

付之一部分

押金：民法無明文規定

最高法院87年台上字第1631號判決意旨：

土地法第99條：

【內政部自106年01月01日頒佈制式租賃契約範例已有規範】

貳、支付款項前之省思

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2、合理價格：雙方約定，多比價。沒有一定的標準

3、收據取得之必要性：定金、押金或是租金之交付在法

院現行實物上是屬「要物契約」的性質，亦即除了雙

方表示同意之外，尚須有「金錢」之交付。且為避免

房屋所有權移轉情形發生而新、舊屋主和房客三方未

做押金之轉讓事宜時，法院現傾向於由房客對原屋主

要回其押金。此時若找不到原屋主時則會蒙受損失之

風險。

單據提示之要求→繳費時間影響押金的返還

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叁、租約是否一定要書面及公證：

一、民法第422條：

租賃契約超過1年，否則無須書面。

超過1年未訂書面者視為不定期限租賃。

二、公證與否不會影響租約之成立。

三、公證是為便利強制執行。

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公證法第13條的好處

公證法第13條：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之： 一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。 二、以給付特定之動產為標的者。 三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。 四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交

還土地者。 前項公證書，除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人 之繼受人，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」

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肆、租約之簽訂：

一、特別約定事項務必載明租約內。

例如：網路費用、第四台費用？

生活公約？社區規約書？

室友的職業性質?

可否養寵物？

攜伴同住？

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Q. 何謂凶宅?

Q.新北市某男子因與妻子吵架而衝動從19樓跳下碰撞社

區中庭椰子樹反彈墜落在9樓露台，請問9樓是否算是

凶宅? →關於「凶宅」，法令並無明確定義

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1、內政部在民國97年7月曾對凶宅的行政解釋函，凶宅是指「賣方產權持有期間，於建築改良物的專有部分(包括主建物及附隨建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實(即陳屍於專有部分)，以及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭)。

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2、凶宅不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為(即

未陳屍於專有部分)。賣方的擔保責任範圍只限於擔保

自己出售的房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。

3、依內政部的見解，構成凶宅有3個要件：包括三要件

（1）、「時間：賣方產權持有期間內發生」；

（2）、「空間：在專有部分發生」；

（3）、「型態：兇殺或自殺，但排除意外死亡」。

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修繕義務

二、修繕義務之確認（民法第429條第1項，原則由

出租人負擔，例外約定才由承租人負擔；但須

房客先有通知房東修繕為前提，後才由房東負

擔修繕義務）；通知方式－應先催告，形式不拘，

但以存證信函較妥。房東置之不理，房客可主張：

a、合法終止租約（已影響居住安全或重大瑕疵）

b、自行修繕後以租金扣抵

c、以一~二個月租金抵整年修繕費用?

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四、口頭約定應載入書面契約內。

舉證之所在 敗訴之所在

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五、管理費之負擔，未約定應由房客負擔。

公共費用？依公寓大廈管理條例第10條第2項：「共

用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管

理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支

付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔

之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之

事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費

用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規

定。」前手積欠的管理費應由誰清償？

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六、稅捐由誰負擔？民法第427條 :「就租賃物

應納之一切稅捐由出租人負擔。」

→房屋稅?

地價稅?

租賃收入所得稅?

→制式租賃契約不得轉嫁

65年台上字第1119號判例意旨?

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伍、買賣不破租賃：

民法第425條：出租人將租賃物交付後，承租人占有

中，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍

繼續存在。

例外：未經公證之不動產租賃契約，其期限超過5年

或未定期限者。

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陸、鄰居擾鄰?周遭環境髒亂、治安太 差、違建、消防設施：

一、態樣：

（一）半夜鄰居忘情唱歌? 臭味擾鄰?

（二）室友喧囂、衛生問題?

（三）同居室友發生糾紛，例如：生活習慣無法配合

（四）違建→建管處

屋內隔間安全→工務局+消防單位

（五）安全問題，例如：竊盜猖獗。

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處理方式

二、處理方式：

1.是否可歸責房東?房東可否掌握?管委會

（公寓大廈管理條例 →第16條第1項+第5項

→「住戶不喧囂、發出擾人聲響影響其他住戶，若有人違反該項規

定，管理負責人或管理委員先出面勸導制止、要求改善，若經勸

告不遵從者，得以報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」）?

2.主管機關：（1）、警察機關（治安）；

（2）、環保局（噪音+空汙）→儀器蒐證、留下紀錄、

錄影或錄音等保留證據

三、行使方法：依民法第258條第1項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」所謂「以意思表示為之」是指口頭或是以書面（例如：存證信函）為之，基於舉證上方便是以書面較妥。

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台中地方法院（106年度小上字第170號判決）

→樓上噪音?→是否符合「日常聲響」?

1.發生時間非半夜；

2.有無持續性→偶而?短距拉扯?跑步聲?腳步

聲? 小孩哭鬧聲?

3.確定噪音來源→社區棟距間反射?

4.已達影響他人生活安寧程度?

＊錄音蒐證+管委會或鄰里長或鄰居+就醫證明

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柒、房東可否出入已出租之房屋？須區分下列情形而定：

一.房東預留房間自用，且事先已言明→oK

二.租約到期前房東帶同下位房客「參觀」→

如無約定或事先已得同意，須爭得房客同意始可。

三.任意進入房客房間→刑法第306條侵入住居罪 。

四.反制→更換門鎖（但保留原鎖致租約到期後負回復

原狀）

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捌、欠租：

一、房客遲付租金須由房東扣除押金後仍達兩

期租金總額時，始可定合理期限催告（約

3~10日），催告後仍不支付租金，房東方

可終止契約（民法第440條）。

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最高法院54年台上字第952號判例意旨：「民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定 (見41年台上字第490號判例)，而民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。 」

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公證的好處

三、租約若經公證契約後，可向法院請求直接強

制執行。

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玖、回復原狀或現狀返還：

租期屆至,約定房客負返還租賃物義務以「現

狀」返還為妥當，避免爭議；

但房東若堅持要求回復原狀時,記得在簽約之

際要拍照存證並附在契約書內。

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租賃住宅市場發展及管理條例

綜所稅優惠→房東委託包租或代管業者，每月租金6000元以下免納綜所稅（第17條第1項第1款）；

房屋稅、地價稅優惠→地方政府得適當減稅，以五年為限（第17條第1項第2款+第2項）；

廣告不實→租賃服務業者廣告內容與事實不符處1萬以上~5萬以下（第13條+第37條）；

房客保障→押金不得超過兩個月，住宅有修繕必要而不修繕，得提前終止租約（第7條+第8條）；

租賃爭議→發生租賃爭議，得向地方政府申請調處，免繳調處費用。（第16條）

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緣由

1.依據崔媽媽基金會統計，前三大租屋糾紛類型分別為「押金返還」、「修繕問題

」、「終止租約」，占總體案件數近五成，其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」

及「定金」等糾紛類型，約占總體案件的兩成。尤其是房屋租賃的時間通常約定

一年之久，衍生的糾紛將隨時間進展愈形繁雜難解，故房東或房客如何透過租賃

法規以保障自身權益，乃是租賃住宅市場上非常重要的課題。 2.鑒於因居住或就學因素有租賃住宅需求者已涵蓋我國總人口八分之一，為營造友

善的租屋環境，立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱租賃

專法）並經總統公布，將自（2018）年6月27日開始上路施行。 3.此為我國首部租賃專法，除進一步補充現行法令規範不足之處外，也聚合了散落

於民法、土地法等相關規定，以及法院實務見解。本文以下即自租賃專法的相關

規範，針對出／承租住宅時常發生的問題，說明房東房客需要注意與因應的事項

。簽訂租約宜使用「房屋租賃契約書範本」。

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租賃住宅市場發展管理條例之第一章+第二章的條文釋義

第一條-立法目的→健全租賃住宅市場+保障當事人權益；

第二條-主管機關→中央：內政部；

地方：直轄市政府或縣市政府

第三條-名詞定義

第四條-排除適用→本條例僅適用在租賃住宅適用。

第五條-明文規定租賃契約具消費關係而有適用消費者保護法；

不具............而應明文約定應記載事項+不

應記載事項→回歸內政部所頒佈制式租賃

契約

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第六條-租金由雙方明訂，排除土地法第97條（房租之限制）

→城市地方之房屋租金不超過土地及其建築物申報總價年息

百分之十為限。

第七條-押金最告限額→不得超過兩個月租金額+押金返還及扣除。

第八條-租賃物和於約定使用+出租人之修繕義務+修繕項目及範圍。

第九條-轉租之書面同意始得全部轉租或一部轉租vs民法443+444

第十條-出租人得提前終止租約的情況及終止期限（30日或3個月前）；

第十一條-承租人得提前終止租約的情況及終止期限（30日+檢附書證）

第十二條-租賃契約消滅後的點交手續→遺棄物：有約定依約定

無約定視為廢棄物

→拋棄所有權+處理

費用 50

第十三條-租屋廣告內容要與事實相符→消保法之適用

第十六條-租賃爭議→直轄市（或縣市政府）申請調處+免繳調處費

用

第十七條-優惠稅率→租期一年以上+每月租金6000元以下

，免徵綜合所得稅；

→租期一年以上+每月租金6000元~20000元以上

以53/100計算；

→租期一年以上+每月租金20000元以上

以所得稅法相關法令之減除標準計算之

第十八條-優惠稅率：地價稅+房屋稅之減徵

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報告完畢 敬 請 賜 教

報 告 人 王福民律師

108年03月20日

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