c lý luẬn vỀ thẨm ĐỊnh giá bẤt ĐỘng sẢn và ý ·...

Hotline : 0932.636.887 Liên hệ : Phương Thảo Email :[email protected] www. Thuvienluanvan.org Dowload tài liệu miễn phí

1

www.thuvienluanvan.org Tư vấn hỗ trợ viết luận văn, tiểu luận Trang 1

CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý

NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

1.1. Các khái niệm cơ bản

1.1.1. Tổng quan về thẩm định giá

1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá

- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá

là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

đã được xác định rõ”.

- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá

Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vũ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh

ngày 25/5/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có

tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp

dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài

sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.

- CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT - CUNG CẤP TÀI LIỆU THAM KHẢO THEO MIỄN PHÍ - - Nghiên cứu khoa học

- - Luận án tiến sĩ

- - Luận văn thạc sĩ

- - Luận văn đại học

- - Thực tập tốt nghiệp

- - Đồ án môn học

- - Tiểu luận

- CUNG CẤP SỐ LIỆU

- - Cung cấp số liệu doanh nghiệp : số liệu kế toán, hoạt động kinh doanh, nhân sự.

marketing, xuất nhập khẩu.

- - Cung cấp số liệu viết luận văn, báo cáo tốt nghiệp,,, nhiều lĩnh vực

- TƯ VẤN VIẾT LUẬN VĂN, ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP...(TIẾNG ANH & TIẾNG VIỆT)

- - Tư vấn lập đề cương luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp...


2


- - Tư vấn viết báo cáo, luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp... trọn gói hoặc từng phần,

có xác nhận của cơ quan thực tập

- - Chỉnh sửa luận văn, báo cáo tốt nghiệp theo yêu cầu

-

- TƯ VẤN VIẾT ASSIGNMENT CÁC MÔN

- 1. Human Resource Management,

2. Strategic Management,

3. Operation Management,

4. Principles of Management/Corporate Finance/Economic,

5. Global Organizational Environment,

6. Global Business Strategy,

7. Organizational behavior,

8. Risk Management,

9. Business/Investment/Trade/Law,

10. Marketing and other subjects relating to

11. Management Project, …

- NHẬN CHECK TURNITIN

- Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ :

- CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT

- Trụ sở chính: 92 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P. Bến Nghé, Q.1, TP.HCM

- Chi nhánh: 241 Xuân Thủy, Q.Cầu Giấy, TP.Hà Nội

- Ms. Phương Thảo - 0932.636.887

Email: [email protected]

Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một “khoa học

không chính xác”. Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó

“không chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải

là một thực tế được chứng minh.

- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học

quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của


3


tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn”.

- Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm

nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản

cần thừa nhận là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính.

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.

- Xác định tại một thời điểm cụ thể.

- Xác định cho một mục đích nhất định.

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng nhựng đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái

niệm mang tính tổng quát sau: “Thấm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

1.1.1.2. Đối tượng của thẩm định giá:

Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tượng thẩm

định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành

của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy

định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản

quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với

thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế.

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây:

Bất động sản;


4


Động sản;

Doanh nghiệp;

Các quyền tài sản.

1.1.1.3. Mục đích của thẩm định giá

Đối với doanh nghiệp:

Dịch vụ thẩm định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro,

lành mạnh tài chính. Bên cạnh các mục đích cơ bản: phục vụ cho hoạt động vay ngân hàng, góp

vốn liên doanh, thành lập, giải thể doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp; quyết toán vốn đầu

tư; mua bán, chuyển nhượng, hạch toán kế toán, tính thuế; bảo hiểm và bồi thường tài sản; xử lý

nợ, xác định giá trị đầu tư... thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực”:

- Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu.

- Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa ra các quyết

định đầu tư phù hợp.

- Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp.

- Tư vấn lựa chọn các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính.

- Cung cấp những kiến thức chuyên môn sâu để phân tích đánh giá về năng lực tài chính

doanh nghiệp, tư vấn cho các doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những

vấn đề liên quan khác...

Đối với cá nhân:

- Bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc một tài sản có giá trị nào đó.

- Xác định giá trị tổn thất làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đền bù thích

hợp.

- Góp vốn đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính.

- Làm căn cứ để chủ sở hữu quyết sách về giá của đối tượng thẩm định giá


5


- Làm căn cứ để các bên có liên quan thống nhất về giá của đối tượng thẩm định giá trong

giải quyết các bất đồng về giá của đối tượng thẩm định giá.

1.1.1.4. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

- Nghề thẩm định giá đã xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940 và có vai trò quan

trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại

thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh

hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua

bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp...

- Ở Việt Nam, nghề thẩm định giá xuất hiện từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, trong

thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như

đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN.

- Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá trị của

các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu cầu khác nhau về

giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới hình thức áp đặt đối tượng, trường

hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định

giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mục đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành

chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm

định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của

từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích

yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội.

- Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt động quản

lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp

ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới

các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn

đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc;

muối do diêm dân sản xuất; thóc, gạo …; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các


6


hình thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử lý các vi phạm về

giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam

và Quốc tế.

- Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định

giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính

phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và

đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được

các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.

1.1.2. Tổng quan về bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm bất động sản

- Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản

vật chất gắn liền với đất”.

- Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình

xây dựng”.

- Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài

nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.

- Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải thiện

và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”.

Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.1.2.2. Đặc điểm bất động sản


7


- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và

khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng

miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không

di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực

nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất

động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại

những yếu tố không tương đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng

và cấu tạo khác nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó...

- Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy

hoại. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời

gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản

là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi

thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái

hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ

bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu

chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp

tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị

mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một

BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây

dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS

trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của

BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam

quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử


8


dụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch

quyền lợi.

- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất

động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên

cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển nó thành tiền cũng cần nhiều thời

gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường.

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình

sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn

đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-

kinh doanh và các hoạt động khác.

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý

cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu sự chi

phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của

mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của

người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,

tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.

1.1.2.3. Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm của

nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu

tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương

mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong

BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất


9


đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng

của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là

nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở

các nước trên thế giới.

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,

đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả

năng tham gia thị trường rất thấp.

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:

- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng

cho mục đích đặc biệt.

- Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên)

- Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán:

trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị...

- Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trường học,

cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng...

- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công

trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước...

- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo

tồn...

1.1.2.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản


10


Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói

chung, cụ thể là:

1.1.2.4.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của

BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.

Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác

lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn

hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).

Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao

hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là

cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất

tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong

vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào

mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây

dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì

giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính

chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích

sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào

mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều

ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.


11


Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị

các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm

và ngược lại.

1.1.2.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh

hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá

chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ,

thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị

BĐS càng gia tăng.

1.1.2.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của BĐS.

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu

nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở

hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng

tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở

các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...)

Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh, tập quán

sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh, phong thủy cũng tác

động đến giá trị bất động sản.

1.1.3. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1.1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản


12


Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác

định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4).

Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa:

“Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng

hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường

nhất định với những phương pháp phù hợp”. Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá

không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là

giá trị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường.

Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa học ước

tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ cho một mục đích đã

được xác định trước.

1.1.3.2. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)

- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê,

cho thuê lại, sáp nhập. đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong

bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản...

- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải

phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

1.1.3.3. Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản

Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:

- Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)

- Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định trong chứng

thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản. Thời điểm có giá trị hiệu

lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai

+ Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá


13


+ Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:

Chứng thực giá trị bất động sản di chúc

Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro

Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản

Chia tài sản li hôn.

+ Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:

Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa

trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai

Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến.

1.2. Quy tình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Quy trình thẩm định giá được quy định tại Việt Nam gồm sáu bước:

Bƣớc 1: Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường

- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp

- Thiết lập ngày có hiệu lực

- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản thẩm định

- Nhận biết các tài liệu cần thiết

- Thiết kế chương trình

- Lập kế hoạch thời gian

Bƣớc 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Bƣớc 4: Phân tích thông tin


14


- Phân tích tài liệu

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp

- Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp

- Nhận xét về kết quả thẩm định giá

- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

- Chứng thư thẩm định giá

1.3. Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản

1.3.1. Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị thị trường

và cơ sở giá trị phi thị trường

1.3.1.1. Cơ sở giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của

một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa

một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua

bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.

Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc

lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định. Nếu như một trong những điều kiện này bị vi

phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ

1.3.1.2. Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không thuần túy

tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường. Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các

trường hợp sau đây:


15


- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị tính thuế

- Giá trị đầu tư

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sản chuyên dùng

- Giá trị thanh lý

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

1.3.2. Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai.

1.4. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam

1.4.1. Phƣơng pháp so sánh

1.4.1.1. Cơ sở lý luận


16


- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được giao dịch

với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau.

- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.

1.4.1.2. Các trường hợp áp dụng

- Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được

xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và nhà kho

trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua

bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc chuyển quyền sở hữu (

hay sử dụng) đất đai...

1.4.1.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Ưu điểm:

- Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết

phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóan, mà dựa vào sự hiện diện của các giao

dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.

- Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá cuối

cùng;

- Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán;

- Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh

- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.

Nhược điểm:

- Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được

phương pháp này.

- Các thông tin thường mang tính lịch sử.


17


- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó

khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai, số liệu các bên

tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan thuế) nhiều khi cũng không

chính xác;

- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;

- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;

- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;

- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã bán với bất

động sản định giá.

1.4.2. Phƣơng pháp chi phí


- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được đo bằng chi phí

làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.

- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.


- Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc.

- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu.

- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá

khác.

1.4.2.3. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Ưu điểm:

- Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi

ích tương lai mà tài sản mang lại.

Nhược điểm:

- Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh


18


- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí

phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị toàn

bộ.

- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.

- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm.

1.4.3. Phƣơng pháp thu nhập


- Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị

trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cac khoảng thu nhập ròng tương lai có thể

nhận được từ tài sản đó.

- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi tương lai mà tài sản tạo ra.


- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.

- Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai.


Ưu điểm:

- Đơn giản trong áp dụng

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh

được.

Nhược điểm:

- Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời

hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...

- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

- Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định.

- Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi

vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.


19


1.4.4. Phƣơng pháp lợi nhuận


Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có

thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận

cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi

nhuận thấp.

Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai


Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản

giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của

tài sản.


Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi

nhuận.

Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững vàng về

các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực

của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của

người vận hành tài sản đó.

1.4.5. Phƣơng pháp thặng dƣ


Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc

dự kiến dòng lợi ích tương lai, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát

triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí

để tạo ra sự phát triển đó.


20



Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các bất

động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải

thay thế hay cải tạo.


Ưu điểm:

- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.

- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.

- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu.

Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.

- Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo

các điều kiện của thị trường.

- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền

1.5. Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định pháp luật

1.5.1. Khái niệm hẻm

Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có thể có núi hoặc

tường cao. Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô thị thì hai bên có

tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường chính vào.

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và được đánh

số theo trật tự số trên đường.

1.5.2. Phân loại hẻm

- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường.

- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1.


21


+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.

1.5.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đƣờng theo công

văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với hệ số vị

trí cụ thể. Bảng 1

STT Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4

1 Hẻm cấp 1 0,5 0,4 0,3 0,2

2 Hẻm cấp 2 Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1

3 Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2

Cách xác định vị trí hẻm:

- Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.

- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.


22


Hình 1: Cách xác định vị trí hẻm

Cách tính hệ số:

- Đơn giá đất của hẻm cấp 1 được xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền

đường.

- Đơn giá đất của hẻm cấp 2 được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị

trí hẻm tương ứng

- Đơn giá đất của cấp hẻm còn lại được tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho

từng vị trí hẻm tương ứng.

- Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc bê tông,

xi măng của cùng loại hẻm.

Hình 2: Xác định cấp hẻm

1.6. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh trực tiếp

1.6.1. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh


23


Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch

phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với

tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản

so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định

là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.

Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù

riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm

định rất nhiều yếu tố. Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất

quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý và có cơ sở nhất.

1.6.2. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo phương

pháp so sánh

- Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh. Việc tìm ra hệ số điều chỉnh cho

các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so sánh trực tiếp.

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các bất động sản

mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn những bất động

sản tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định.

1.6.3. Một số cách tính hệ số điều chỉnh

- Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản được cho là

tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực. Chọn ra hai bất động sản hoàn toàn tương đồng, chỉ

khác nhau về yếu tố so sánh. Tiến hành so sánh cặp hai bất động sản này để tìm ra đơn giá bình

quân cho các yếu tố so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm. Tuy nhiên, trong

thực tế không tồn tại hai bất động sản hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này. Do

đó, để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai bất động sản khác nhau nhiều yếu


24


tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh. Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so

sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của bất động sản này. Từ đó đưa ra hệ số điều chỉnh.

- Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê để đưa

ra những hệ số thích hợp. Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có trọng

số...

- Chạy các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS...

Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả sẽ

mang tinh xac thưc va kha thuyêt huc ngươi đoc .

...

KẾT LUẬN CHƢƠNG I

Hệ số điều chỉnh là hệ số rất có ý nghĩa trong phương pháp so sánh của thẩm định giá. Là căn cứ

để các chuyên viên thẩm định đưa ra mức giá hợp lý nhất cho bất động sản trong điều kiện thị

trường biến động như hiện nay. Tìm ra cách tính hợp lý là việc có ý nghĩa rất to lớn cho ngành

thẩm định giá nước ta. Và công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân là một trong những công

ty có chất lượng thẩm định giá tốt nhất và được nhận nhiều chứng nhận quốc gia và quốc tế.


25


CHƢƠNG II: THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC VÀ MỘT SỐ CÁCH TÍNH

HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN

2.1. Giới thiệu công ty thực tập

2.1.1. Giới thiệu tổng quát về Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân được Sở Kế Hoạch Đầu Tư Tp, HCM cấp giấy

chứng nhận đăng ký Kinh Doanh ngày 28/06/2002, đăng ký thay đổi lần 09 vào

ngày 15/01/2010.

Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân

373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCM

ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475

E-mail: [email protected]

Website: www.thamdinhgia.com

mailto:[email protected]

http://www.thamdinhgia.com/


26


Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm

định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình độ

chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá Việt

Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC) .

Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân hoạt

động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế - Xây Dựng

- Pháp Lý.

o Hệ thống quản lý chất lƣợng:

Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp

ngày 07/7/2004

o Là Hội viên của các tổ chức sau:

- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)

- Hiệp hội bất động sản thế giới.

- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam

- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

- Hiệp hội nhà đất Tp. HCM.

- Hội doanh nghiệp trẻ Tp. HCM

- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng TP.HCM

- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới

- Câu lạc Bộ doanh nghiệp địa ốc

- Câu lạc bộ Doanh Nhân Sài Gòn…

2.1.2. Hệ thống công ty

- Trụ sở:

373 Huỳnh Văn Bánh, P. 11, Q. Phú Nhuận- TPHCM

ĐT: (84-8) 38443396 Fax: (84-8) 39910475

Website: www.thamdinhgia.com.vn

http://www.hoangquan.com.vn/


27


www.hqa.com.vn

- Chi nhánh, Văn phòng đại diện:

- Phòng kinh doanh Bất động sản

367 Huỳnh Văn Bánh, P. 11, Q. Phú Nhuận, TPHCM

ĐT: (84-8) 39912774 Fax: (84-8) 38442794

- Chi nhánh Chợ Lớn:

606 Trần Hưng Đạo, P. 2, Q. 5, TPHCM.

ĐT: (84-8) 39231514 Fax: (84- 8) 39230089

- Chi nhánh Cần Thơ:

Số 27-28 Quang Trung, P Phú Thứ, Quận Cái Răng, TP. Cần Thơ

ĐT: (84- 710) 3917909 Fax: (84- 710) 3918292

- Chi nhánh Hà Nội:

Phòng 604, Tầng 6, Tòa nhà Noza, 243 Cầu Giấy, Hà Nội

ĐT: (84-4) 35569477 Fax: (84-4) 35569478

- Trung tâm giao dịch Quận 1:

Số 33-35 Hàm Nghi, P Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TPHCM.

ĐT: (84-8) 39914016 Fax: (84-8) 39914035

- Trung tâm thẩm định giá Bình Thuận:

552B Trần Hưng Đạo, Tp.Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận.

ĐT: (84-62)3722250 Fax: (84-62) 3722251

- Chi nhánh Đà Nẵng:

184 Hùng Vương, Q. Hải Châu, Tp. Đà Nẵng,

ĐT: (0511) 3867 567 Fax: (0511) 3867 566

2.1.3. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân tự hào là doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu

về lĩnh vực thẩm định giá có uy tính, đã và đang giúp nhiều khách hàng và đối tác... nhìn nhận,

http://www.thamdinhgia.com/


28


đánh giá giá trị thực (giá trị thị trường) của tài sản góp phần vào tính khả thi và hệ quả của công

việc.

Công ty Hoàng Quân cung cấp các dịch vụ:

Thẩm định giá

· Thẩm định giá bất động sản (Đất đai, nhà phố, biệt thự, căn hộ, văn phòng, siêu thị, trung

tâm thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh, nhà xưởng, kho hàng, khách sạn, resort,…).

· Thẩm định giá động sản (Máy móc- thiết bị, Dây chuyền sản xuất, Phương tiện vận

tải…).

· Thẩm định dự án đầu tư (Dự án nhà ở, Dự án văn phòng, Dự án thương mại, Dự án công

nghiệp, Dự án khách sạn-resort…).

· Thẩm định giá trị doanh nghiệp.

· Thẩm định giá trị thương hiệu.

Đào tạo

· Môi giới

· Định giá

· Quản lý sàn

Kinh doanh bất động sản

· Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư)

· Đầu tư kinh doanh bất động sản

· Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản

· Quảng cáo và tiếp thị bất động sản

· Quản lý kinh doanh bất động sản

Công ty Hoàng Quân ngày càng hoàn thiện về chất lượng, uy tín, nghiên cứu nhiều

phương pháp thẩm định và vận dụng các phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại từ đó kết

quả thẩm định có độ tin cậy và tính hiệu quả cao.

Tiêu chí hoạt động: Độc lập, Khoa học, Toàn diện, Chính xác, Hiệu quả.


29


2.1.4. Thành tựu đạt đƣợc

- Năm 2004, Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân được tổ chức BVQI (Anh quốc) và RAB

(Mỹ) cấp chứng nhận về quản lý chất lượng ISO 9001:2000 và giải thưởng “Sao Vàng Đất Việt”

dành cho thương hiệu Hoàng Quân.

- Năm 2006, Công ty Hoàng Quân vinh dự đạt giải “Doanh nghiệp Việt Nam uy tín – chất

lượng năm 2006” về lĩnh vực thẩm định giá do Bộ thương mại, cục xúc tiến thương mại và mạng

doanh nghiệp Việt Nam cấp.

- Năm 2007, Công ty Hoàng Quân vinh dự đón nhận danh hiệu “Cúp Vàng Thương Hiệu

Công Nghiệp Hàng Đầu Việt Nam” và “Cúp vàng Thương hiệu và Nhãn hiệu lần II”.

- Năm 2008, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận giải thưởng “Trí Tuệ Việt Nam

2008” và giải thưởng “ Cúp vàng Sản phẩm, dịch vụ xuất sắc năm 2008”.

- Năm 2009, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận danh hiệu “ Cúp Vàng Đơn Vị

Xuất Sắc Ngành Thẩm Định Giá Việt Nam 2009”.

- Năm 2009, Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân là đơn vị đầu tiên Việt Nam là hội viên

chính thức của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO).

- Năm 2010, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận danh hiệu “Top 100 Nhà Cung

Cấp Đáng Tin Cậy Tại Việt Nam 2010”.

2.1.5. Điểm mạnh trong hoạt động Thẩm định giá của công ty

Thẩm định giá là ngành mới hình thành trong những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu xác định

giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường. Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân là đơn vị

đầu tiên của Việt Nam gia nhập Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), hoạt động chuyên

nghiệp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001:2000. Là một trong những đơn vị có đủ điều

kiện hoạt động trong năm 2010 (Theo công văn số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ Tài

Chính). Đội ngũ cán bộ là những thẩm định viên về giá, tiến sĩ, thạc sĩ kinh tế, kỹ sư.. có trình độ

chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Châu Á (AVA),

Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Việt Nam giúp khách


30


hàng biết được chính xác các giá trị tài sản, tránh đựơc rủi ro, thiệt hại khi tham gia các giao dịch

mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn kinh doanh.

Công ty TĐG Hoàng Quân thực hiện thẩm định giá trên nhiều lĩnh vực như:

- Thẩm định bất động sản: nhà phố, căn hộ, dự án, đất đai, kho bãi, nhà xưởng…

- Thẩm định động sản: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải,…

- Thẩm định các dự án đầu tư.

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp và thương hiệu…

Chứng thư thẩm định giá Hoàng Quân có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc,

được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như : cô phân hoa , góp vốn liên doanh , mua ban ,

chuyên nhương , đền bù - giải tỏa , giải quyết tranh chấp dân sự , thanh lý , phát mãi tài sản , vay

vôn ngân hang, chứng minh tài sản du học, du lịch...

Dịch vụ thẩm định giá của công ty Hoàng Quân hoạt động trên phạm vi cả nước và

không giới hạn quy mô tài sản (nhà cửa, đất đai, dự án, nhà xưởng, trang trại, cao ốc, văn phòng,

khách sạn,...) cũng như loại hình doanh nghiệp (Cty tư nhân, Cổ phần, doanh nghiệp nhà nước,

cty liên doanh, cty nước ngoài...) Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhiều nhu cầu thiết thực với các

mục đích khác nhau như: Mua – bán, vay vốn, góp vốn liên doanh, xác định giá trị doanh nghiệp,

cổ phần hóa doanh nghiệp..., giúp khách hàng nhìn nhận chính xác giá trị tài sản và đưa ra những

giá trị tốt nhất cho công việc của mình.

Những khách hàng lớn: bao gồm các khu công nghiệp trong nước và nước ngoài, các hệ

thống ngân hàng đã được Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định, tư vấn:

+ Tòa án nhân dân TPHCM.

+ Các Ban Quản lý đền bù giải tỏa.

+ Doanh nghiêp nha nươc :

- Tông công ty vât tư Bên Thanh (TPHCM)

- Công ty XNK va phat triên văn Hoa (TPHCM)

- Công ty TM Dâu khi An Phu Q.2, TPHCM


31


- …

+ Công ty liên doanh, nươc ngoài:

- Công ty I.S.A (KCN Biên Hoa-Đồng Nai)

- Nhà máy rượu GSI (Bình Dương)

- Công ty Fomasa Steel (Taiwan)-Bà Rịa-Vũng Tàu.

- …

+ Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong nước:

- Ban bồi thường Bình Chánh, Bình Thạnh, TPHCM, Cần Thơ.

- Công ty TNHH dây và cáp điện Tân Cường Thành.

- Tổng công ty thủy sản Hạ Long.

- …

+ Một số khách hàng và đối tác ngân hàng tiêu biểu:

- Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC- Anh).

- Ngân Hàng Phương Đông.

- Ngân Hàng Công Thương.

- Ngân Hàng Kỹ Thương.

- Ngân Hàng Đồng Bằng Sông Cửu Long.

- Ngân Hàng Ngoại Thương.

- Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn.

Ngoài ra công ty còn tham gia thẩm định cho hàng ngàn doanh nghiệp và cá nhân khác cho

các mục đích thẩm định khác nhau từ Bắc đến Nam.


32


2.1.6. Quy trình thẩm định giá tại công ty


33



34


Hình 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

2.2. Những biến động của thị trƣờng bất động sản khu vực trong những tháng vừa qua

2.2.1. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói chung

Bước qua năm 2010, thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh khá trầm lặng và

buồn tẻ, đặc biệt ở hai phân khúc chính là nhà ở và văn phòng. Tuy trên thị trường vẫn có một số

điểm khởi sắc cho thị trường nhưng vẫn không giúp thị trường vượt qua thời kỳ ảm đạm này. Cụ

thể như sau:

- Những điểm tối của thị trường:

+ Điểm tối đầu tiên phải kể đến trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2010 là căn hộ

cao cấp, dòng sản phẩm nổi bật trong thời kỳ thị trường bùng nổ 3 năm trước. Năm 2010, thị

trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp. Trong 8 tháng đầu năm chỉ có 14% số căn hộ có giá từ

2.350 USD/m2 trở lên bán được. Giá bán cũng lần lượt giảm 10-15% trong quý II/2010 so với

đầu năm 2010 và giảm 2% trong quý III so với quý II.

Giá không phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu mua nhà vẫn là nguyên

nhân chủ yếu. Bên cạnh đó, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực (tháng

8.2010), đầu cơ lướt sóng ở phân khúc này cũng ít có cơ hội hơn. Giá vàng tăng chóng mặt và

biến động tỉ giá cũng khiến các nhà đầu tư cá nhân e ngại. Quan trọng hơn, tín dụng hạn chế và

lãi vay cao đang là mối lo ngại, vì cả chủ đầu tư và khách hàng đều gặp khó khăn trong việc huy

động vốn để đầu tư vào nhà ở.

+ Điểm tối cũng xuất hiện trên thị trường văn phòng văn phòng. Thị trường văn phòng

hạng A tại Tp.HCM trong năm qua tiếp tục chứng kiến sự ế ẩm và buộc phải giảm giá. Theo một

báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, trong quý

III/2010, giá thuê ở phân khúc hạng A giảm nhẹ khoảng 2,1%. Thậm chí có những văn phòng


35


hạng A giảm gần 50% giá thuê. Không chỉ ở hạng A, những tòa nhà hạng B và C cũng đang rơi

vào tình cảnh tương tự. Theo CBRE, giá thuê bình quân của toàn thị trường giảm khoảng 3% so

với các quý trước đó.

Sự ế ẩm này là dễ hiểu nếu nhìn vào lượng cung và cầu của thị trường văn phòng Tp.HCM. Theo

CBRE, tổng nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM tính đến quý III năm 2010 là 1.478.517 m2,

trong khi tính từ đầu năm đến hết quý III diện tích thực thuê chỉ có 194.201 m2.

- Những điểm sáng:

+ Một trong những điểm sáng nổi bật nhất trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua là

phân khúc mặt bằng bán lẻ. Tính đến quý III/2010 các trung tâm thương mại ở khu vực trung

tâm vẫn có tỉ lệ lấp đầy trên 95%. Giá thuê đã tăng 7,1% lên mức trung bình 132,70

USD/m2/tháng. Giá thuê trung tâm thương mại tổng hợp khá ổn định.

Giải thích điều này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, cho rằng Tp.HCM cũng như

Việt Nam tiếp tục chứng kiến mức chi tiêu tiêu dùng tăng vọt. Vì thế, các nhà bán lẻ luôn tích

cực tìm thuê những mặt bằng tốt nhất để quảng bá thương hiệu. Tuy nhiên, điều này không phải

xảy ra ở tất cả các trung tâm thương mại. Tỉ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại bên ngoài khu

trung tâm vẫn khá thấp và buộc phải giảm giá.

+ Điểm sáng thứ hai đến từ hạng mục căn hộ dịch vụ cho thuê, với tỉ lệ thuê và giá thuê

đều tăng. Theo báo cáo của CBRE, giá chào thuê của cả 3 phân hạng đều tăng nhẹ trong quý

III/2010. Giá chào thuê hạng A tăng 1,5% so với quý trước lên 31,15 USD/m2/tháng, hạng B

tăng 2,6% lên 26,23 USD/m2/tháng và hạng C nhích nhẹ 0,1% lên 18,63 USD/m2/tháng. Còn

theo Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản Savills Việt Nam, trong quý III, nhóm căn hộ dịch

vụ hạng A đạt công suất thuê đến 90%, tăng 2% so với quý trước.

Một phân khúc không được đề cập trong các báo cáo về thị trường bất động sản nhưng cũng nên

được nhắc đến như một điểm sáng của năm qua là bất động sản nghỉ dưỡng.

Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng thời gian gần đây đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển

dự án. Theo khảo sát của CBRE, đến hết năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng 55 dự án bất động


36


sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng.

Các thị trường đang trong giai đoạn định hình thường có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng việc phát

triển quá nhanh của bất động sản nghỉ dưỡng cũng làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng thừa

cung.

+ Điểm sáng cuối cùng trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua thuộc về phân

khúc căn hộ giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2). Hàng loạt dự án đi vào phân khúc này đã được

khởi công và chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, nếu so sánh tương quan về lượng cung và cầu

của loại căn hộ này trong năm qua thì điểm sáng này dường như vẫn còn nhạt nhòa.

2.2.2. Thị trƣờng bất động sản quận 10

Quận 10 là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí thuận lợi,

là một trọng những điểm giao dịch thương mại quan trọng của thành phố. Ngành thương mại –

dịch vụ có tốc độ phát triển nhanh, với nhiều loại hình thương mại – dịch vụ cao cấp và đa dạng

tạo được sự thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển. Tính đến nay, có

10.811 đơn vị kinh tế hoạt động trên địa bàn Quận 10. Trong đó: Doanh nghiệp: 2.691 đơn vị

Hợp tác xã: 18 đơn vị Hộ kinh doanh cá thể: 8.102 đơn vị

Kinh tế quận 10 so với tình hình phát triển chung của Thành phố cũng như so với các quận

trung tâm kế cận vẫn còn những điểm yếu kém nhất định:

- Sự phân bố các trung tâm kinh doanh chưa cân đối, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu gắn kết

chỉnh trang đô thị, phát triển dân cư với quy hoạch phát triển kinh tế.

- Một số khu chuyên doanh theo đường phố phát triển nhưng còn có yếu tố tự phát, cần thiết

phải sắp xếp, tổ chức hoạt động kinh doanh, đảm bảo tuân theo các quy định trật tự văn minh đô

thị và văn minh thương mại.

Thị trường bất động sản trong khu vực này cũng khó thoát khỏi tình trạng chung của thị

trường bất động sản chung trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Nhìn chung, thị trường vẫn

mang một màu sắc khá ảm đạm, nhưng do đây là một trong những quận trung tâm và thông


37


thường là dân cư sống và kinh doanh ổn định lâu năm nên những ảnh hưởng của thị trường bất

động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến địa bàn này cũng chưa rõ rệt lắm.

2.3. Một số hệ số điều chỉnh tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

Tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân có một số hệ số điều chỉnh trên đoạn đường

Huỳnh Văn Bánh về yếu tố quy mô diện tích, vị trí, lợi thế kinh doanh... như sau:

- Hệ số điều chỉnh diện tích: (chứng minh ở Phụ lục 1)

Quy mô diện tích (m2) Tỷ lệ (%)

Từ 0 - 50 < 110%

50 – 100 < 105%

100 – 150 < 100%

150 – 200 < 95%

> 200 90%

- Hệ số điều chỉnh vị trí: (chứng minh ở Phụ lục 1)

Vị trí Tỷ lệ (%)

1 Mặt tiền 100%

2 Mặt tiền 105 - 110%

- Tỷ lệ về chiều rộng mặt tiền: (chứng minh ở Phụ lục 1)

Chiều rộng Mặt tiền (m) Tỷ lệ (%)

< 4m 95%

4 – 8m < 100%

8 – 13m < 105%

>13m 110%


38


KẾT LUẬN CHƢƠNG II

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua hơi trầm lắng nhưng cũng

có những điểm sáng làm khởi sắc thị trường. Thị trường bất động sản quận 10 cũng khó tránh

khỏi những biến động chung của Thành phố nhưng những biến động này không rõ ràng do đây là

khu vực kinh doanh và sinh sống ổn định của người dân. Trên đoạn đường Nguyễn Duy Dương

và Nguyễn Chí Thanh cũng có những biến động tương tự và giá bất động sản trên hai đường này

cũng có những khác nhau và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như diện tích, vị trí (hẻm hoặc mặt

tiền)...


39


CHƢƠNG III: GIỚI THIỆU ĐOẠN ĐƢỜNG NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH ĐÁNH

GIÁ CÁC TÀI SẢN ĐƢỢC KHẢO SÁT

3.1. Giới thiệu các đoạn đƣờng tiến hành nghiên cứu khảo sát

3.1.1. Vị trí địa lý

- Đường Nguyễn Chí Thanh là đoạn đường dài, nằm trên địa bàn của ba quận là quận 5,

quận 10, quận 11. Đây là con đường nằm ở nơi tiếp giáp quận 5 và quận 10, kéo dài từ Đường

Trần Nhân Tôn đến đoạn đường Nguyễn Thị Nhỏ, tổng công ca con đương co chiêu dai 2,6km.

Nguyễn Chí Thanh thuộc địa bàn quận 10 là một bên của đường Nguyễn Chí Thanh, chạy dài từ

Hùng Vương đến Lý Thường Kiệt, và chỉ dài 1,5km, cắt ngang các đường Sư Vạn Hạnh,

Nguyễn Duy Dương, Nguyễn Tri Phương, Ngô Gia Tự, Nguyễn Tiểu La, Ngô Quyền, Hưng

Long, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt, thuộc địa bàn phường 2, phường 3, phường 5, phường 6,

phường 7 của quận 10 và phường 4, phường 9, phường 12, phường 15 của quận 5.

- Đường Nguyễn Duy Dương chạy dài từ Bà Hạt đến đường Nguyễn Trãi, thuộc địa bàn

hai quận là quận 10 và quận 5. Đoạn đường Nguyễn Duy Dương được khảo sát nằm trong địa

bàn quận 10 là đoạn từ đường Bà Hạt đến đường Nguyễn Chí Thanh, dài 700m, cắt ngang các

đường Bà Hạt, Nhật Tảo, Vĩnh Viễn, Hòa Hảo, Ngô Gia Tự, Nguyễn Chí Thanh và chạy dài các

phường: phường 3, phường 4, phường 9 quận 10.


40



41


: Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh Nguồn: nhadat.thanhnien.com.vn

Hình 4: Bản đồ Thành phố Hồ Chí Minh


42


: Đường Nguyễn Chí Thanh

: : Đường Nguyễn Duy Dương

Hình 5: Bản đồ quận 10 Nguồn: diaoconline.vn.


43


3.1.2. Vai trò kinh tế của các tuyến đƣờng và thực trạng phát triển kinh tế trên các

đoạn đƣờng trên

- Đường Nguyễn Chí Thanh thuộc khu vực khảo sát được chia thành hai đoạn như sau:

+ Đoạn Nguyễn Tri Phương – Hùng Vương: cở sở hạ tầng chưa hoàn thiện lắm, khu vực

kinh doanh ít và kém sầm uất . Bên cạnh đó, đoạn đường này có hoàn cảnh xã hội khá phức tạp,

là nơi tụ tập nhiều tệ nạn xã hội đặc biệt là nạn mại dâm. Dù vậy nhưng đây là đoạn đường có lộ

giới khá lớn, đường rộng, vỉa hè rộng, hành lang cây xanh khá nhiều nên đoạn đường này khá

mát mẻ, quy hoạch tổng thể khu vực khá tốt, có khá nhiều nhà cao tầng, và có trường đại học.

+ Đoạn Lý Thường Kiệt - Nguyễn Tri Phương: Đoạn này có cơ sở hạ tầng khá hoàn

chỉnh, khu kinh doanh buôn bán sầm uất, đường rộng, vỉa hè thoáng mát và thuận tiện cho việc

kinh doanh.

- Đường Nguyễn Duy Dương là đoạn đường nhựa khá rộng, độ rộng mặt đường hơn 10m,

có chợ nằm trên mặt tiền đường, có khá nhiều cửa hàng, dân cư ở đây khá đông đúc. Tuy nhiên,

đây chỉ là một đoạn đường nhỏ, không phải là tuyến đường huyết mạch của quận 10 nói riêng và

TP.HCM nói chung nên cơ sở hạ tầng vẫn chưa được đầu tư hoàn thiện, các con hẻm chủ yếu

vẫn chưa mở được lộ giới nên khá nhỏ và khó khăn trong việc đi lại, hẻm còn tối, bộ phận chiếu

sáng vỉa hè chưa đầy đủ lắm. Thế cho nên vào buổi tối đây là đoạn đường khá vắng vẻ, ít xe lưu

thông, khá yên tĩnh, các nhà phố ở trên đoạn đường này nếu dùng để ở thì sẽ tốt hơn.

3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản trong khu vực khảo sát

Khảo sát khu vực đường Nguyễn Chí Thanh và Nguyễn Duy Dương thì ta rút ra một số kết luận:

- Đây đều là hai khu vực kinh doanh khá đông đúc và nhộn nhịp của quận 10.

- Các yếu tố về môi trường sống và môi trường kinh doanh trên cùng một con đường có thể

nói là khá tương đồng. Tuy nhiên, đường Nguyễn Chí Thanh bị cắt ra thành hai đoạn bị chia ra

bởi đường Nguyễn Tri Phương, cho nên điều kiện kinh doanh của đoạn Nguyễn Tri Phương – Lý

Thường Kiệt khá phát triển hơn đoạn Hùng Vương - Nguyễn Tri Phương.

- Yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến giá trị bất động sản trong các khu vực này là yếu tố vị trí:


44


+ Vị trí hẻm - mặt tiền: các bất động sản nằm trong hẻm sẽ có giá thấp hơn các bất động sản

nằm ngoài mặt tiền

+ Độ rộng hẻm: các bất động sản tọa lạc tại hẻm có bề rộng lớn hơn sẽ có giá trị cao hơn bất

động sản nằm ở hẻm có bề rộng nhỏ hơn

+ Vị trí bất động sản tại hẻm thông sẽ có giá trị nhìn chung là cao hơn bất động sản nằm

trong hẻm cụt nếu cùng bề rộng hẻm.

+ Các vị trí ngoài mặt tiền: do đoạn đường khảo sát khá ngắn nên giá trị bất động sản cùng

nằm trên một đoạn đường sẽ chịu tác động như nhau của các yếu tố như an ninh khu vực, điều

kiện kinh doanh, môi trường sống, các điều kiện giáo dục, y tế, kết cấu hạ tầng, giao thông...

- Một yếu tố khác tác động đến giá trị bất động sản trên khu vực này là yếu tố bề rộng tiếp

giáp mặt tiền. Do đây là khu vực kinh doanh đông đúc nên những bất động sản có bề rộng lớn thì

lợi thế kinh doanh sẽ tăng lên, góp phần làm tăng giá trị bất động sản.

- Yếu tố quy mô diện tích cũng tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản. Yếu tố diện

tích được nhà nước quy định từ 40 đến 70m2 cho nhà phố và từ 105 đến 170m

2 cho nhà biệt thự.

Tuy nhiên, trong thực tế nhà phố không đáp ứng được điều kiện này, có rất nhiều nhà có diện

tích rất nhỏ, thậm chí nhỏ hơn 30m2. Do đó, một bất động sản có diện tích vừa phải, thuận lợi

cho kinh doanh thì sẽ tác động đến giá trị bất động sản.

3.3. Sơ lƣợc đánh giá các tài sản đƣợc khảo sát trên đoạn đƣờng Nguyễn Chí Thanh

và Nguyễn Duy Dƣơng.

3.3.1. Các tài sản trên đƣờng Nguyễn Chí Thanh:

Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Nguyễn Chí Thanh thuộc khu vực quận 10,

Tp.Hồ Chí Minh tìm được 17 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, mặt hẻm khác nhau, với những

mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau. Cụ thể như sau:

- Nhà số 52 Nguyễn Chí Thanh, P.2, Q.10: nhà có cấu trúc 1 trệt, 2 lầu. Tuy nhiên, bất

động sản này có diện tích khá lớn (128,8m2), một mức diện tích ít được gặp đối với loại bất động

sản đô thị và nhất là đối với khu vực trung tâm như quận 10. Vì thế, bất động sản này được loại


45


ra khỏi quá trình tính toán để tránh tác động làm đánh giá sai lệch giá trị bất động sản trong khu

vực.

- Nhà số 146 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10: bất động sản thuộc dạng nhà nát và có cấu

trúc 1 trệt, 1 lầu. Đây là bất động sản có mức diện tích tương đối thuận lợi cho mục đích kinh

doanh (63,1m2), bề rộng mặt tiền vừa phải, thuận lợi cho việc kinh doanh các tài sản cần diện

tích trưng bày nhiều. Hình dạng lô đất đẹp và cân đối (hình chữ nhật) nên sẽ được người mua ưa

thích hơn.

- Nhà số 120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10: cũng tương tự như bất động sản trên, có cấu

trúc 1 trệt, 1 lầu. Tuy nhiên, diện tích chỉ là 41,6m2, do là bất động sản mặt tiền nên chủ yếu sẽ

được dùng kinh doanh nên mức diện tích này sẽ ảnh hưởng đến việc kinh doanh do nó khá nhỏ

và nếu dùng để ở thì thích hợp hơn.

- Nhà số 178B Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10: Nhà có cấu trúc 1 trệt, 3 lầu. Cũng có một

mức diện tích không thuận lợi cho kinh doanh nên sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến giá trị quyền sử

dụng đất, mặc dù hình dáng nhà khá vuông vức nhưng cũng không thể tránh khỏi những ảnh

hưởng của diện tích đến giá trị bất động sản.

- Nhà số 222 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10: nhà có diện tích khá lớn (80m2) nên sẽ thuận

tiện kinh doanh, nhưng do diện tích này lớn nên sẽ đẩy giá bất động sản lên cao và số lượng

người có khả năng mua sẽ giảm thấp nên cũng phần nào đẩy đơn giá đất/m2 xuống thấp.

- Nhà số 410 Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10: Nhà có diện tích lớn, vì thế cũng tương tự như

bất động sản ở trên giá đất/m2 sẽ bị giảm mặc dù bất động sản có hình dáng cân đối.

- Nhà số 264 Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10: Nhà có cấu trúc và kết cấu khá đẹp, 1 trệt, 4

lầu, xây dựng mới và bảo quản khá tốt. Diện tích phù hợp kinh doanh (72m2), bề rộng mặt tiền

lớn làm cho bất động sản nâng cao giá trị. Và vì thế mà đơn giá đất của bất động sản này sẽ khá

cao so với các bất động sản cùng khu vực nhưng có diện tích thua kém.


46


- Nhà số 514 Nguyễn Chí Thanh, P.7, Q.10: Diện tích nhà vừa tiện kinh doanh, mở văn

phòng làm việc. Do diện tích này nên làm cho giá bất động sản cũng có phần cao hơn các bất

động sản khác cùng khu vực.

- Còn lại các tài sản trong hẻm thì diện tích ít ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mà chủ

yếu là yếu tố bề rộng hẻm, dạng hẻm (hẻm thông hay hẻm cụt), cấp hẻm ( hẻm cấp 1, cấp 2 hoặc

các cấp khác), mặt đường hẻm là nhựa hay bê-tông hay đất đá...

- Các tài sản trong hẻm của đoạn đường khảo sát đều nằm trong hẻm có đổ bê-tông, nhà

kết cấu khá đơn giản và diện tích cũng thích hợp để ở.

Sau quá trình đánh giá sơ bộ và tham khảo ý kiến của các nhân viên môi giới của các công ty

bất động sản về giá bất động sản trên đường Nguyễn Chí Thanh thì rút ra được kết luận:

- Giá bất động sản mặt tiền sẽ bị ảnh hưởng bởi diện tích khá nhiều

- Mức diện tích từ 60m2 đến dưới 80m

2 sẽ được ưa chuộng nhiều hơn vì có nhiều thuận

tiện trong kinh doanh.

- Các mức diện tích khác sẽ chịu ảnh hưởng làm cho giá thấp hơn:

+ Diện tích từ 40m2 đến dưới 60m

2: là mức diện tích nhỏ hơn, khó khăn trong việc trưng bày

và cất giữ hàng hóa nếu dùng kinh doanh Giá sẽ bị giảm hơn.

+ Diện tích từ 80m2 trở lên: diện tích quá lớn làm cho khả năng tái chính của khách hàng khó

đáp ứng nhu cầu giảm Giá sẽ bị ảnh hưởng.

3.3.2. Các tài sản trên đƣờng Nguyễn Duy Dƣơng:

- Nhà số 302 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10: nhà có diện tích 58,8m2, kết cấu 1 trệt, 1

lửng. Hình dáng lô đất khá vuông vức và khá đẹp, bề rộng mặt tiền vừa phải thích hợp mở cửa

hàng kinh doanh.

- Nhà số 363 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10: nhà có diện tích 40m2, kết cấu 1 trệt, 1 lầu.

Nếu nhà mặt tiền có mức diện tích này thì là khá nhỏ nên sẽ ảnh hưởng đến mức giá bất động sản

(theo khảo sát thực tế và tham khảo ý kiến của các công ty bất động sản).


47


- Nhà số 340 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10: nhà có diện tích 48,5m2, kết cấu 1 trệt, 1 lầu.

Nằm gần chợ, hình dáng lô đất cân đối và vuông vức.

- Nhà số 324 Nguyễn Duy Dương, P.9, Q.10: nhà có diện tích lớn (72m2), kết cấu 1 trệt, 3

lầu. Nằm trong một khu kinh doanh ít sầm uất trên đường Nguyễn Duy Dương thì mức diện tích

này là quá lớn để kinh doanh các loại hình đơn giản thường gặp trên đường này như các quán ăn,

các cửa hàng tạp hóa, tiệm uốn tóc,...nên làm cho đơn giá bất động sản giảm hơn so với các bất

động sản cùng khu vực nhưng có diện tích nhỏ hơn.

- Nhà số 238 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10 và nhà 255 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10.

Hai bất động sản này có diện tích gần bằng nhau và có giá cũng sấp xỉ, nhưng khi tính đơn giá

đất thì tương đối thấp hơn các mức diện tích lớn hơn và đơn giá của nhà 238 Nguyễn Duy

Dương cao hơn nhà 255 Nguyễn Duy Dương do nhà này có phần hơi nở hậu (mức độ nở hậu ít)

nhưng do tâm lý người Việt Nam nên đơn giá có phần cao hơn nhưng mức độ không nhiều lắm.

- Các bất động sản nằm trong hẻm: do trên đoạn đường này các hẻm có độ rộng khá gần

nhau và hầu hết đều là hẻm thông nên giá trị bất động sản trong hẻm chênh lệch nhau không

nhiều.

Theo khảo sát thì các bất động sản có mức diện tích từ trên 40m2 đến dưới 60m

2 sẽ có giá trị

cao hơn các bất động sản còn lại.

Theo tham khảo ý kiến của các công ty bất động sản thì theo kinh nghiệm mức diện tích từ trên

40m2 đến dưới 60m

2 sẽ được ưa chuộng hơn trong quá trình giao dịch trên đoạn đường này.

Nguồn tham khảo: Công ty CP Thương mại địa ốc Điền Phát – 08.3983.2296; Tập đoàn Thiên

Á 138A Nguyễn Đình Chiểu, phường 6, Quận 3; Bất động sản Santana – 147/6 Nguyễn Sỹ Sách,

Quận Tân Bình...

3.4. Bảng thống kê số liệu sau khi tính toán ra đơn giá đất/m2 của các bất động sản

3.4.1. Trên đƣờng Nguyễn Chí Thanh

Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị bất đông sản (Mục 1 - Phụ

lục 2) ta được đơn giá đất của các bất động sản được khảo sát như sau:


48


Bảng 2

Địa chỉ Cấu trúc

Diện tích

sàn xây dựng

(m2)

Diện

tích đất

(m2)

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

146 Nguyễn Chí Thanh, P.6,

Q.10 1 trệt, 1 lầu 123.1 63.1 141.300.000

120C Nguyễn Chí Thanh, P.3,

Q.10 1 trệt, 1 lầu 80 41.6 136.900.000

178B Nguyễn Chí Thanh, P.3,

Q.10 1 trệt, 3 lầu 160.8 40.2 134.100.000

128B/28 Nguyễn Chí Thanh,

p.3, Q.10 1 trệt, 1 gác gỗ 62.3 37.5 48.900.000

128B/31A Nguyễn Chí Thanh,

p.3, Q.10 1 trệt, 1 gác gỗ 80 42 51.450.000

118/2 Nguyễn Chí Thanh, P.3,

Q.10 1 trệt, 4 lầu 148.5 32 67.000.000


Q.10 1 trệt, 1 gác suốt 87 45 61.340.000


Q.10 trệt 65 80 137.840.000


Q.10 1 trệt, 2 lầu 276 92.4 140.700.000


Q.10 1 trệt, 4 lầu 353 72 147.140.000


Q.10 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu 190 56 72.100.000


49



Q.10 1 trệt, 1 gác suốt 115.8 64 54.530.000


Q.10 - 64 146.800.000


Q.10 1 trệt, 1 gác suốt 120 68 68.250.000


Q.10 1 trệt, 2 lầu 182.2 68 148.580.000

3.4.2. Trên đƣờng Nguyễn Duy Dƣơng

Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị bất đông sản (Mục 2 - Phụ

lục 2) ta được đơn giá đất của các bất động sản được khảo sát như sau:

Bảng 3

Địa chỉ Cấu trúc

Diện tích

sàn xây dựng

(m2)

Diện

tích đất

(m2)

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

268 Nguyễn Duy Dương, p.4,

Q.10 trệt 100 115 96.700.000


Q.10 1 trệt, 1 lửng 105 58.8 122.804.000


Q.10 1 trệt, 1 lầu 95 48.5 125.520.000


Q.10 1 trệt, 1 lầu 76 40 112.200.000

284/3 Nguyễn Duy Dương, p.4,

Q.10 1 trệt, 1 gác suốt 60 33 42.000.000


50



Q.10 1 trệt, 1 gác suốt 58 35.5 46.200.000

353/25 Nguyễn Duy Dương,

p.4, Q.10 1 trệt, 1 lầu 60 35 45.300.000


p.4, Q.10 1 trệt, 3 lầu 115 30 46.300.000


p.4, Q.10 1 trệt, 1 lầu 48 24 47.000.000


Q.10 1 trệt, 2 gác suốt 180 63.2 42.300.000


Q.10 1 trệt, 3 lầu 270 72 116.300.000


Q.10 trệt 40 40 119.550.000


Q.10

1 trệt, 1 gác lửng

gỗ 58 39 111.070.000

KẾT LUẬN CHƢƠNG III

Đường Nguyễn Chí Thanh và đường Nguyễn Duy Dương là hai khu vực kinh doanh khá sầm

uất. Tuy nhiên trên đường Nguyễn Chí Thanh có mức độ kinh doanh nhộn nhịp hơn và có độ

rộng mặt tiền lớn hơn nên giá bất động sản có phần cao hơn trên đường Nguyễn Duy Dương. Giá

trị bất động sản mặt tiền trên hai đoạn đường này chịu tác động chủ yếu của yếu tố diện tích bất

động sản, bất động sản nằm trong những khung diện tích khác nhau thì có mức giá khác nhau.

Giá đất giữa hẻm và mặt tiền cũng có những khác nhau và sẽ có những hệ số chênh lệch khác

nhau giữa các hẻm có bề rộng khác nhau


51


.

CHƢƠNG IV: XÂY DỰNG HỆ SỐ GIÁ ĐẤT GIỮA HEM VÀ MẶT TIỀN ĐƢỜNG

NGUYỄN CHÍ THANH, NGUYỄN DUY DƢƠNG QUẬN 10, TP.HỒ CHÍ MINH

4.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của tuyến đƣờng Nguyễn Chí

Thanh, Nguyên Duy Dƣơng.

4.1.1. Xác định hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền đƣờng Nguyễn Chí Thanh

4.1.1.1. Chứng minh hệ số điều chỉnh diện tích cho các bất động sản ngoài mặt tiền

đường Nguyễn Chí Thanh, Nguyễn Duy Dương

Do bất động sản có tính đặc thù, không bất động sản nào giống bất động sản nào nhất là về quy

mô diện tích, mỗi bất động sản chắc chắn sẽ khác nhau về diện tích. Cho nên, cần phải tính toán

hệ số chênh lệch diện tích này.

Chúng ta phân chia diên tich nha măt tiên đương Nguyên Chi Thanh ra cac khung diên tich :

30m2 < 60m

2, 60m

2 < 80m

2, 80m

2 < 100m

2.

Theo khảo sát trên đoạn đường Nguyễn Chí Thanh và Nguyễn Duy Dương có các bất động sản

mặt tiền diện tích từ 40m2 đến 120m

2, được thống kê trên bảng sau

Bảng 4

Tài sản Quy mô

diện tích

(m2)

Giá bán (đ/m2) (giá

rao ban sau thương

lương hoăc gia đa

giao dich sau khi

điêu chinh vê thi

trương)

Giá bán bình quân

(đ/m2)

Đường Nguyễn Chí Thanh

120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q,10 41,6 136.900.000 135.500.000

178B Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10 40,2 134.100.000


52


132 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 64 146.800.000

145.955.000 146 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 63,1 141.300.000

514 Nguyễn Chí Thanh, P.7, Q.10 64 148.580.000

264 Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q,10 72 147.140.000

222 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 80 137.840.000 139.270.000

410 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 92,4 140.700.000

Đường Nguyễn Duy Dương

255 Nguyễn Duy Dương, P.4,Q.10 39 111.070.000 114.270.000

238 Nguyễn Duy Dương, P.4,Q.10 40 119.550.000

363 Nguyễn Duy Dương, P.4,Q.10 40 112.200.000

302 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10 58,8 122.804.000 124.162.000

340 Nguyễn Duy Dương, P.4,Q.10 48,5 125.520.000

324 Nguyễn Duy Dương, P.9,Q.10 72 116.300.000 116.300.000

Do các bất động sản trên các đoạn đường này có bề rộng mặt tiền gần như là tương đồng nhau,

cùng điều kiện kinh doanh, cùng môi trường sống, cùng yếu tố vị trí mặt tiền đường nên ta có thể

áp dụng so sánh cặp để đưa ra hệ số cho yếu tố diện tích trên khu vực đường này.

Đoạn Nguyễn Chí Thanh: các tài sản có quy mô diện tích từ 40m2 đến 60m

2 có giá bình

quân khoảng 135.500.000đồng/m2, các tài sản có quy mô diện tích từ 60m

2 đến 80m

2 có

giá bình quân khoảng 145.955.000 đồng/m2, các tài sản có quy mô diện tích từ 80m

2 đến

100m2 có giá bình quân khoảng 139.270.000 đồng/m

2.

Đoạn Nguyễn Duy Dương: các tài sản có quy mô diện tích từ nhỏ hơn 40m2 có giá bình

quân khoảng 114.270.000 đồng/m2, các tài sản có quy mô diện tích từ 40m

2 đến 60m

2 có

giá bình quân khoảng 124.162.000 đồng/m2, các tài sản có quy mô diện tích từ 60m

2 trở

lên có giá bình quân khoảng 116.300.000đồng/m2.

Như vậy ta có tỷ lệ về quy mô diện tích như sau:


53


Đường Nguyễn Chí Thanh

Quy mô diện tích (m2) 30 < 60 60 < 80 80 ≤ 100


(đồng/m2)

135.500.000 146.755.000 139.270.000

Tỷ lệ (%) 92,83% 100% 95,42%

Bảng 5: Bảng hệ số điều chỉnh giữa các mức diện tích trên đường Nguyễn Chí Thanh

Do trên đoan đương này kinh doanh khá đông đúc và thường kinh doanh các loại hàng cần chiếm

diên tich lơn trong qua trinh lưu trư hoăc kinh doanh như kinh doanh tương , các của hàng ăn

uông tai chô... nên dung khung diên tich 60m2 < 80m

2 để

phù hơp vơi đăc thu cua khu vưc .

Đường Nguyễn Duy Dương

Quy mô diện tích (m2) ≤ 40 40 ≤ 60 > 60


(đồng/m2)

114.270.000 124.162.000 116.300.000

Tỷ lệ (%) 92,033% 100% 93,7%

Bảng 6: Bảng hệ số điều chỉnh giữa các mức diện tích trên đường Nguyễn Duy Dương

4.1.1.2. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh

Do đường Nguyễn Chí Thanh được cắt ngang và phân ra thành hai đoạn bởi bùng binh Nguyễn

Tri Phương lớn nên ta tìm hệ số trên cả hai đoạn này.

4.1.1.2.1. Đoạn Hùng Vương - Nguyễn Tri Phương ta có bảng số liệu sau:

Sau khi khảo sát và xử lý số liệu, chiết trừ giá trị công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị bất

động sản (Phụ lục 1) ta được bảng số liệu đơn giá đất ở mặt tiền và hẻm của một số mẫu được

chọn lựa như sau:

STT Địa chỉ Giá thương

lượng (đ)

Giá đã bán (đ) Vị trí Pháp

lý

Diện

tích

Đơn giá

QSDĐ


54


đất (đ/m2)

1 120C Nguyễn

Chí Thanh,

P.3, Q,10

6.000.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hổng

41,6 136.900.000

2 132 Nguyễn

Chí Thanh,

P.3, Q.10

9.400.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

64 146.800.000

3 146 Nguyễn

Chí Thanh,

P.3, Q.10

9.000.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

63,1 141.300.000

4 178B Nguyễn

Chí Thanh,

P.6, Q.10

6.100.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

40,2 134.100.000

5 222 Nguyễn

Chí Thanh,

P.3, Q.10

11.200.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

80 137.840.000

6 128B/28

Nguyễn Chí

Thanh, P.3,

Q.10

2.000.000.000 Hẻm

cụt

2m

Sổ

hồng

37,5 48.900.000

7 128B/31A

Nguyễn Chí

Thanh, P.3,

Q.10

2.350.000.000 Hẻm

cụt

2m

Sổ

hồng

42 51.450.000

8 118/2 Nguyễn

Chí Thanh,

2.950.000.000 Hẻm

cụt

Sổ

hồng

32 67.500.000


55


P.3, Q.10 4m

9 118/19

Nguyễn Chí

Thanh, P.3,

Q.10

2.800.000.000 Hẻm

cụt

4m

Sổ

hồng

45 61.348.000

10 160/25

Nguyễn Chí

Thanh, P.3,

Q.10

3.800.000.000 Hẻm

3m

Sổ

hồng

64 54.530.000

Giữa hẻm và mặt tiền này nằm ở cùng đoạn đường nên có cùng điều kiện môi trường sống. Về

hình dáng thì các lô đất này có hình dáng tương đồng nhau, đất khá là vuông vắn. Về hướng nhà,

đây là yếu tố phụ thuộc vào thị hiếu và sở thích của người mua, mặt khác, giữa hẻm và mặt tiền

thì hướng nhà chắc chắn sẽ không tương đồng nên yếu tố này được bỏ qua trong quá trình so

sánh cặp. Chỉ còn yếu tố diện tích là khác nhau giữa bất động sản trong hẻm và ngoài mặt tiền

đường nên ta chỉ tiến hành điều chỉnh yếu tố diện tích ở ngoài mặt tiền sao cho tương đồng trong

hẻm trước khi tiến hành xác định hệ số điều chỉnh hẻm.

Tính hệ số giữa mặt tiền và hẻm 2m (bât đông san khao sat năm trong hẻm có lối vào từ

mặt tiền đƣờng là 2m nhƣng hẻm trƣớc nhà hơn 3m nên theo công văn 7575/HD-LS cua

UBND Tp.Hô Chi Minh đƣơc tinh nhƣ hem 2m)

- Cặp 1:

Địa chỉ 120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 128B/28 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10

Vị trí Mặt tiền Hẻm cụt 2m

Diện tích

(m2)

41,6 37,5

ĐGQSDĐ 136.900.000 48.900.000


56


(đồng/m2)

Hai bất động sản này có diện tích khá tương đồng, chênh lệch nhau ở mức cho phép được

cho nên về yếu tố diện tích không cần điều chỉnh nữa. Do đó, giữa hai bất động sản này chỉ

khác nhau ở yếu tố vị trí. Tiến hành so sánh cặp bằng cách chia đơn giá hai bất động sản này

ta được một hệ số giữa hẻm và mặt tiền:

Ta quy định yếu tố mặt tiền có hệ số là 100%.

Ta xác định được hệ số của hẻm là: 48.900.000đ/m2 / 136.900.000 đ/m

2 = 35,72%

- Cặp 2:

Địa chỉ 120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 128B/31A Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

41,6 42

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

136.900.000 51.450.000

Tương tự như hai bất động sản trên, hai bất động sản này cũng có diện tích khá tương đồng

nên không cần điều chỉnh yếu tố diện tích. Xác định hệ số yếu tố vị trí hẻm - mặt tiền là:

51.450.000 đồng/m2 / 136.900.000 đồng/m

2 = 37,582%

- Cặp 3:

Địa chỉ 132 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 128B/28 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

64 37,5

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

146.800.000 48.900.000


57


Hai bất động sản này có diện tích chênh lệch nhau khá nhiều nên ta áp dụng bảng tỷ lệ điều

chỉnh diện tích đã chứng minh ở trên để tiến hành điều chỉnh về diện tích giữa hai bất động sản

này. Điều chỉnh từ diện tích 60m2 đến 80m

2 về diện tích từ 30m

2 đến 60m

2 để tương dồng với tài

sản ở vị trí trong hẻm. Chọn tài sản diện tích 30m2 – 60m

2 làm chuẩn 100% (Tài sản thẩm định),

tài sản 132 Nguyễn Chí Thanh là tài sản so sánh điều chỉnh về.

Tỷ lệ tài sản diện tích 30m2 < 60m

2 là 100%


2 là 107,7%

100% - 107,7%

Tỷ lệ điều chỉnh diện tích = -------------------------- = - 7,15%

107,07%

Địa chỉ 132 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10

Vị trí Mặt tiền Mặt tiền

Diện tích (m2) 30m

2 – 60m

2 64

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

- 146.800.000

Tỷ lệ điều chỉnh - 7,66%

Mức điều chỉnh

(đ/m2)

- 10.490.000

Mức giá sau điều

chỉnh (đ/m2)

136.310.000 136.310.000

Như vậy đơn giá QSDĐ của tài sản 132 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 sau khi điều chỉnh về diện

tích là 136.310.000 đồng/m2


58


Sau khi điều chỉnh về diện tích thì hai bất động sản tọa lạc tại hai vị trí mặt tiền và hẻm đã tương

đồng về diện tích, chỉ còn khác yếu tố vị trí. Tiến hành so sánh cặp để tính hệ số hẻm - mặt tiền

cho hai bất động sản: 48.900.000 đ/m2 / 136.310.000 đ/m

2 = 35,87%

- Cặp 4:

Địa chỉ 132 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 128B/31A Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

64 42

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

146.800.000 51.450.000

Cũng tương tự như cặp 3, cũng điều chỉnh về yếu tố diện tích của bất động sản mặt tiền để tương

đồng với bất động sản tọa lạc trong hẻm. Sau khi điều chỉnh ta cũng được đơn giá QSDĐ bất

động sản ngoài mặt tiền là 136.310.000 đ/m2.

Hệ số hẻm - mặt tiền : 51.450.000 đ/m2 / 136.310.000 đ/m

2 = 37,74%

- Cặp 5:

Địa chỉ 146 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 128B/28 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

63,1 37,5

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

141.300.000 48.900.000

Tương tự cặp 4, ta tiến hành điều chỉnh diện tích của bất động sản tọa lạc mặt tiền cho tương

đồng với diện tích bất động sản trong hẻm. Tỷ lệ điều chỉnh là 7,15%



59




2 – 60m

2 63,1

ĐGQSDĐ (đồng/m2) - 141.300.000



(đ/m2)

- 10.100.000


chỉnh (đ/m2)

131.200.000 131.200.000


đồng chỉ còn khác yếu tố vị trí. Tiến hành so sánh cặp để tính hệ số hẻm - mặt tiền cho hai bất

động sản: 48.900.000 đ/m2 / 131.200.000 đ/m

2 = 37,27%

- Cặp 6:

Địa chỉ 146 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 128B/31A Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

63,1 42

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

141.300.000 51.450.000

Ta cũng tiến hành điều chỉnh về diện tích của bất động sản tọa lạc mặt tiền được đơn giá QSDĐ

sau điều chỉnh là: 131.200.000 đ/m2

Hệ số hẻm - mặt tiền: 51.450.000 đ/m2 / 131.200.000 đ/m

2 = 39,21%

Từ sáu cặp so sánh trên ta có thể rút ra hệ số điều chỉnh giữa mặt tiền đường Nguyễn Chí

Thanh và hẻm cấp 1 - lộ giới 2m bằng cách lấy trung bình có trọng số như sau:


60


- Cặp 1, cặp 2: Tài sản mặt tiền 120C Nguyễn Chí Thanh và hẻm 128B Nguyễn Chí

Thanh, hai cặp tài sản này nằm cùng khu vực, gần nhau, diện tích tương đồng và có hình dáng

hai lô đất khá giống nhau. Hai tài sản trong hẻm là hẻm cụt, đường vào lộ giới khá nhỏ nhưng

đường trước nhà thì rộng hơn.

+ Cặp 1: bất động sản trong hẻm khá thông thoáng nhưng nằm tại ngã ba đường nên về yếu

tố phong thủy ít nhiều cũng bị ảnh hưởng làm cho giá có phần thấp hơn bất động sản tọa lạc

cùng khu vực. Do đó, có thể cho trọng số của cặp này chiếm 15%.

+ Cặp 2: bất động sản trong hẻm cũng tương đồng với bất động sản ở cặp 1, cùng là hẻm cụt,

nhưng có ngã ba hẻm có thể thông ra nhiều hẻm khác. Trọng số cho cặp này là 30%

- Cặp 3, cặp 4: Tài sản mặt tiền 132 Nguyễn Chí Thanh và hẻm 128B Nguyễn Chí Thanh,

hai cặp tài sản này cũng nằm cùng khu vực, gần nhau nhưng có diện tích chênh lệch nhau lớn

nên trước khi tiến hành so sánh tìm ra hệ số hẻm - mặt tiền cần điều chỉnh sao cho diện tích

tương đồng nên dẫn đến những sai lệch nhất định mặc dù vẫn nằm trong khuôn khổ cho phép.

Trọng số cặp 3 là 10%, cặp 4 là 25%.

- Cặp 5, cặp 6: Tài sản mặt tiền 132 Nguyễn Chí Thanh và hẻm 128B Nguyễn Chí Thanh

hai cặp tài sản này cũng nằm cùng khu vực nhưng khá xa hơn những tài sản thuộc các cặp trên.

Trọng số cho cặp 5 là 10%, cặp 6 là 10%.

Hệ số hẻm 2m - mặt tiền Nguyễn Chí Thanh:

15% x 35,72% + 30% x 37,582% + 10% x 35,87% + 25% x 37,74% + 10% x 37,27% + 10% x

39,21% = 37%

Tính hệ số giữa mặt tiền và hẻm 3m

- Cặp 1:

Địa chỉ 178B Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10 160/25 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10

Vị trí Mặt tiền Hẻm 3m

Diện tích

(m2)

40,2 64


61


ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

134.100.000 54.530.000

Hai bất động sản này có diện tích chênh lệch nhau khá nhiều nên ta áp dụng bảng tỷ lệ điều

chỉnh diện tích đã chứng minh ở trên để tiến hành điều chỉnh về diện tích giữa hai bất động sản

này. Điều chỉnh từ diện tích 30m2 đến 60m

2 về diện tích từ 60m

2 đến 80m

2 để tương dồng với tài

sản ở vị trí trong hẻm. Chọn tài sản diện tích 60m2 – 80m

2 làm chuẩn 100% (Tài sản thẩm định),

tài sản 178B Nguyễn Chí Thanh là tài sản so sánh điều chỉnh về.

Tài sản có diện tích 60m2 < 80m

2 có tỷ lệ 100%

Tài sản có diện tích 30m2 < 60m

2 có tỷ lệ 92,83%

100% - 92,83%

Tỷ lệ điều chỉnh diện tích = -------------------------- = 7,7%

92,83%

Địa chỉ 178B Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10



2 – 60m

2 40,2

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

- 134.100.000

Tỷ lệ điều chỉnh + 7,7%


(đ/m2)

+ 10.320.000


chỉnh (đ/m2)

144.420.000 144.420.000

Như vậy đơn giá QSDĐ của tài sản 178B Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10 sau khi điều chỉnh về

diện tích là 144.420.000 đồng/m2


62



đồng về diện tích, chỉ còn khác yếu tố vị trí. Tiến hành so sánh cặp để tính hệ số hẻm - mặt tiền

cho hai bất động sản: 54.530.000 đ/m2 / 144.420.000 đ/m

2 = 37,76%

- Cặp 2:

Địa chỉ 146 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 160/25 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

63,1 64

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

141.300.000 54.530.000

Hai bất động sản này có diện tích tương đồng và gần như bằng nhau nên về yếu tố diện tích

không cần phải điều chỉnh nữa. Như vậy, giữa hai bất động sản chỉ còn khác nhau ở yếu tố vị trí

giữa hẻm và mặt tiền. Áp dụng biện pháp so sánh cặp cho hai bất động sản ta được hệ số giữa

hẻm - mặt tiền là: 54.530.000 đ/m2 / 141.300.000 đ/m

2 = 38,6%

- Cặp 3:



Diện tích

(m2)

64 64

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

146.800.000 54.530.000


63


Hai bất động sản này có diện tích bằng nhau, hình dáng khá giống nhau mặc dù bề rộng mặt tiền

có khác nhau nhưng không đáng kể (nhà 132 Nguyễn Chí Thanh rông 3,6m, nhà 160/25 rộng

4m) nên hai bất động sản này chỉ còn chênh lệch nhau yếu tố vị trí.

Tỷ lệ hẻm - mặt tiền: 54.530.000 đ/m2 / 146.800.000 đ/m

2 = 37,15%

- Cặp 4:



Diện tích

(m2)

80 64

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

137.840.000 54.530.000

Hai bất động sản có diện tích khá chênh lệch nên ta cần điều chỉnh về yếu tố diện tích. Điều

chỉnh từ diện tích 80m2 về diện tích từ 60m

2 – 80m

2 sao cho được tương đồng với diện tích bất

động sản trong hẻm.

Tỷ lệ yếu tố diện tích 60m2 < 80m

2 là 100%

Tỷ lệ yếu tố diện tích từ 80m2 < 100m

2 là 95,42% (theo chứng minh trên)

100% - 95,42%

Tỷ lệ điều chỉnh diện tích = -------------------------- = 4,8%

95,42%




2 < 80m

2 80

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

- 137.840.000

Tỷ lệ điều chỉnh + 4,8%


64


Sau khi điều chỉnh về diện tích thì hai bất động sản đã trở nên khá tương đồng và giá trị chỉ còn

khác nhau ở yếu tố hẻm - mặt tiền. Do đó ta tính được tỳ lệ hẻm - mặt tiền là:

54.530.000 đ/m2 / 144.440.000 đ/m

2 = 37,75%

Từ bốn cặp so sánh trên ta cho trọng số của các cặp và rút ra hệ số hẻm - mặt tiền như sau:

- Cặp 1: nhà 178B Nguyễn Chí Thanh và 160/25 Nguyễn Chí Thanh, hai nhà này có vị trí

khá là gần nhau nhất trong bốn cặp nhưng về yếu tố diện tích thì không tương đồng nên cần điều

chỉnh về diện tích nên có thể dẫn đến một số sai lệch nhất định. Trọng số của cặp này là 20%

- Cặp 2: 146 Nguyễn Chí Thanh và 160/25 Nguyễn Chí Thanh, cặp này có vị trí gần nhau,

diện tích tương đồng nhau nên trọng số cặp này là 50%

- Cặp 3: 132 Nguyễn Chí Thanh và 160/25 Nguyễn Chí Thanh, hai bất động sản này có

diện tích bằng nhau nhất, nhưng lại có vị trí khá xa. Do đó trọng số cho cặp 3 này là 20%

- Cặp 4: 222 Nguyễn Chí Thanh và 160/25 Nguyễn Chí Thanh, có vị trí xa nhau nhất và

diện tích cũng chênh lệch nhau nên ta có thể cho trọng số là 10%


20% x 37,76% + 50% x 38,6% + 20% x 37,15% + 10% x 37,75% = 38%

Tính hệ số giữa mặt tiền và hẻm 4m

- Cặp 1:

Địa chỉ 120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 118/2 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

41,6 32


(đ/m2)

+ 6.600.000


chỉnh (đ/m2)

144.440.000 144.440.000


65


ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

136.900.000 67.500.000

Hai bất động sản này có diện tích chênh lệch nhau không nhiều và nằm trong khung cho phép

được nên về yếu tố vị trí không cần điều chỉnh nữa. Tỷ lệ hẻm - mặt tiền của cặp bất động sản này

là: 67.500.000 đ/m2 / 136.900.000 đ/m

2 = 49,3%

- Cặp 2:

Địa chỉ 120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 118/19 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10


Diện tích

(m2)

41,6 45

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

136.900.000 61.348.000

Hai bất động sản này cũng có diện tích tương đồng nên ta tính được hệ số hẻm mặt tiền:

58.000.000 đ/m2 / 136.900.000 đ/m

2 = 44,81%

- Cặp 3:



Diện tích

(m2)

64 32

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

146.800.000 67.500.000

Hai bất động sản này có diện tích chênh lệch nhau lớn nên ta cần điều chỉnh về diện tích.


2 là 100%


66



2 là 107,7%

100% - 107,7%


107,7%




2 – 60m

2 64

ĐGQSDĐ (đồng/m2) - 146.800.000


Mức điều chỉnh (đ/m2) - 10.490.000

Mức giá sau điều chỉnh

(đ/m2)

136.310.000 136.310.000


2 = 49,52%

- Cặp 4:



Diện tích

(m2)

64 45

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

146.800.000 61.348.000

Hai tài sản này cũng có diện tích không tương đồng và sau khi điều chỉnh như trên cũng ra

đơn giá quyền sử dụng đất của bất động sản 132 Nguyễn Chí Thanh là 138.510.000 đ/m2.


2 = 45%



67


- Cặp 1, cặp 2: có diện tích tương đồng nhau nhất nhưng cặp 2 thì diện tích tương đồng

hơn nên trọng số cặp 1 là 25%, cặp 2 là 35%

- Cặp 3, cặp 4: có diện tích khá chênh lệch nên ta phải điều chỉnh nên trọng số cho mỗi cặp

này là 20%.


25% x 49,3% + 35% x 44,81% + 20% x 49,52% + 20% x 45% = 47%

4.1.1.2.2. Đoạn Lý Thường Kiệt - Nguyễn tri Phương ta có bảng số liệu sau:

STT Địa chỉ Giá đã thương

lượng (đ)


lý

Diện

tích

đất

Đơn giá

QSDĐ

(đ/m2)

1 264 Nguyễn

Chí Thanh,

P.6, Q,10

12.300.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hổng

72 147.140.000

2 410 Nguyễn

Chí Thanh,

P.6, Q.10

14.000.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

92,4 140.700.000

3 514 Nguyễn

Chí Thanh,

P.7, Q.10

10.900.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

68 148.580.000

4 378/17

Nguyễn Chí

Thanh, P.5,

Q.10

5.000.000.000 Hẻm

cụt

6m

Sổ

hồng

68 68.250.000

5 512/9 Nguyễn

Chí Thanh,

P.7, Q.10

4.800.000.000 Hẻm

cụt

6m

Sổ

hồng

56 72.100.000


68


Trên đoạn đường Nguyễn Chí Thanh chạy từ Lý Thường Kiệt đến Nguyễn Tri Phương thì các

con hẻm ở đây đa số là hẻm lớn và những khu hẻm này đều là khu hẻm của người Hoa ở nên số

lượng tài sản tìm được rất khó khăn. Nhưng đặc biệt, những con hẻm trên đoạn đường này chủ

yếu là hẻm cụt ngắn và rất rộng nên giá trị bất động sản trong hẻm này cũng khá cao.

- Cặp 1:



Diện tích

(m2)

72 68

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

147.140.000 68.250.000

Tỷ lệ hẻm - mặt tiền : 68.250.000 đ/m2 / 147.140.000 đ/m

2 = 46,384%

- Cặp 2:



Diện tích

(m2)

72 56

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

147.140.000 72.100.000

Điều chỉnh diện tích

Tỷ lệ tài sản diện tích từ 30m2 < 60m

2: 100%

Tỷ lệ tài sản diện tích từ 60m2 < 80m

2: 107,7%

100% - 107,7%


69



107,7%




2 – 60m

2 72

ĐGQSDĐ (đồng/m2) - 147.140.000



(đ/m2)

- 10.520.000


chỉnh (đ/m2)

136.620.000 136.620.000

Tỷ lệ hẻm - mặt tiền : 72.100.000 đ/m2 / 136.620.000đ/m

2 = 52,77%

- Cặp 3:



Diện tích

(m2)

68 56

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

148.580.000 72.100.000


Tỷ lệ tài sản diện tích từ 30m2 – 60m

2: 100%

Tỷ lệ tài sản diện tích từ 60m2 – 80m

2: 107,7%

100% - 107,7%



70


107,7%




2 – 60m

2 68

ĐGQSDĐ (đồng/m2) - 148.580.000



(đ/m2)

- 10.600.000


chỉnh (đ/m2)

137.980.000 137.980.000

Tỷ lệ hẻm - mặt tiền : 72.100.000 đ/m2 / 137.980.000đ/m

2 = 52,25%

- Cặp 4:



Diện tích

(m2)

68 68

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

148.580.000 68.250.000

Tỷ lệ hẻm - mặt tiền : 68.250.000đ/m2 / 148.580.000 đ/m

2 = 45,935%


- Cặp 1, cặp 4: có diện tích tương đồng nhau nhất và có vị trí cũng gần như là bằng nhau

giữa hai cặp nên áp dụng trọng số 30% cho mỗi cặp.

- Cặp 2: có diện tích khá chênh lệch và vị trí khá xa nên áp dụng hệ số 20%

- Cặp 3: Tuy diện tích có chênh lệch nhưng vị trí rất gần nhau nên áp dụng hệ số 20%


71


Tỷ lệ hẻm 6m - mặt tiền Nguyễn Chí Thanh:

30% x 46,384% + 20% x 52,77% + 30% x 52,25% + 20% x 45,935% = 49%

Kết luận:

Như vậy, trên đường Nguyễn Chí Thanh có khá nhiều hẻm và gần như mỗi hẻm có một lộ giới

khác nhau, nhưng nhìn chung những hẻm này có đặc điểm chung là đều là hẻm cụt và là hẻm cấp

1, đường đi thẳng vào chứ không bị rẽ nhiều lối. Hơn nữa, khu vực đường Nguyễn Chí Thanh là

một trong những trung tâm thành phố nên diện tích các bất động sản có chênh lệch nhau nhưng

không nhiều và về hỉnh dáng các lô đất cũng khá cân đối nên việc áp dụng so sánh cặp cũng khá

thuận lợi và đạt được một số hệ số giữa hẻm và mặt tiền như sau:

- Hẻm 2m và mặt tiền: 37%




Giữa hẻm 2m và hẻm 3m mức độ chênh lệch của hai tỷ lệ này không nhiều vì nhìn chung, nếu

nhìn bình thường thì giữa hai hẻm này không có sự khác biệt nhiều về độ rộng hẻm nên tính toán

có phần ít chênh lệch

4.1.2. Xác định hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền đƣờng Nguyễn Duy Dƣơng

Nhận xét chung: nhìn chung các hẻm trên Nguyễn Duy Dương đều là những hẻm khá nhỏ, lộ

giới từ khoảng 2,5m đến 3m và đều là những hẻm thẳng đường đi vào. Nhưng đặc biệt các hẻm

này có đường đi vào ở đầu hẻm khá nhỏ nhưng thông thường đường trước nhà thì hơi rộng hơn

tạo độ thông thoáng cho các ngôi nhà. Do đó, ta sẽ tiến hành tìm một hệ số giữa mặt tiền và hẻm

2,5m đến 3m vì giữa hai lộ giới không khác biệt nhau nhiều nên việc ảnh hưởng đến giá trị bất

động sản không khác nhau đáng kể.

Theo khảo sát thì các bất động sản trên đường Nguyễn Duy Dương đều có hình dáng khá đặc thù

và khá là khác nhau, sau khi phân tích và tìm hiều thì có một số bất động sản sau có hình dáng


72


đất khá gọi là tương đồng. Tuy không vuông vức nhưng hình dáng chênh lệch chấp nhận được và

không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đáng kể.

STT Địa chỉ Giá thương

lượng (đ)


lý

Diện

tích

đất

Đơn giá

QSDĐ

(đ/m2)

1 255 Nguyễn

Duy Dương,

P.4, Q.10

4.500.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

39 111.070.000

2 302 Nguyễn

Duy Dương,

P.4, Q.10

7.500.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

58,8 122.804.000

3 340 Nguyễn

Duy Dương,

P.9, Q.10

6.450.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

48,5 125.520.000

4 363 Nguyễn

Duy Dương,

P.4, Q.10

4.800.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

40 112.200.000

5 324 Nguyễn

Duy Dương,

P.9, Q.10

9.300.000.000 Mặt

tiền

Sổ

hồng

72 116.300.000

6 313/6

Nguyễn Duy

Dương, P.4,

Q.10

3.100.000.000 Hẻm

2,9m

Sổ

hồng

63,2 42.300.000

7 353/1

Nguyễn Duy

1.700.000.000 Hẻm

3,2m

Sổ

hồng

35,5 46.200.000


73


Dương, P.4,

Q.10

8 353/25

Nguyễn

DuyDương,

P.4, Q.10

1.850.000.000 Hẻm

3,2m

Sổ

hồng

35 45.300.000

9 353/29

Nguyễn Duy

Dương, P.4,

Q.10

2.000.000.000 Hẻm

3,2m

Sổ

hồng

30 46.300.000

- Cặp 1:

Địa chỉ 363 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10 353/1 Nguyễn Duy Dương, P.4, Q.10


Diện tích

(m2)

40 35,5

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

112.200.000 46.200.000

Hai bất động sản có vị trí khá gần nhau, diện tích cũng gần như tương đồng, chênh lệch nhau ở

mức cho phép được.

Tỷ lệ hẻm – mặt tiền: 46.200.000 đ/m2 / 112.200.000 đ/m

2 = 41,176%

- Cặp 2:



Diện tích 40 35


74


(m2)

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

112.200.000 45.300.000


2 = 40,37%

- Cặp 3:



Diện tích

(m2)

40 30

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

112.200.000 46.300.000


2 = 41,265%

- Cặp 4:



Diện tích

(m2)

48,5 35,5

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

125.520.000 46.200.000


Tỷ lệ của bất động sản có diện tích ≤ 40m2: 100%

Tỷ lệ của bất động sản có diện tích 40 ≤ 60m2: 108,66%

100% - 108,6%


75



108,6%

Địa chỉ 340 Nguyễn Duy Dương, P.9, Q.10


Diện tích (m2) ≤ 40m

2 48,5

ĐGQSDĐ (đồng/m2) - 125.520.000


Mức điều chỉnh (đ/m2) - 10.000.000


chỉnh (đ/m2)

115.520.000 115.520.000


2 = 39,993%

- Cặp 5:



Diện tích

(m2)

48,5 35

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

125.520.000 45.300.000

Sau khi điều chỉnh diện tích ta cũng được ĐGQSDĐ sau điều chỉnh là 115,520.000 đ/m2


2 = 39,21%

- Cặp 6:




76


Diện tích

(m2)

48,5 30

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

125.520.000 46.300.000

Sau khi điều chỉnh diện tích ta cũng được ĐGQSDĐ sau điều chỉnh là 115.520.000 đ/m2


2 = 40,08%

- Cặp 7:


Vị trí Mặt tiền Hẻm 2,5m

Diện tích

(m2)

58,8 63,2

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

122.804.000 42.300.000

Tuy hai bất động sản này nằm ở hai khung diện tích khác nhau nhưng mức độ chênh lệch

nhau rất thấp nên ta có thể không cần điều chỉnh về diện tích trước khi tiến hành so sánh cặp


2 = 34,445%

- Cặp 8:


Vị trí Mặt tiền Hẻm 2,5m

Diện tích

(m2)

72 63,2

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

116.300.000 42.300.000


2 = 36,35%


77


Từ tám cặp so sánh trên ta rút ra hệ số hẻm - mặt tiền như sau:

- Cặp 1, 2, 3: các bất động sản có vị trí gần nhau và diện tích khá tương đồng nhưng cp1

cặp 3 là diện tích chênh lệch khá nhiều nên trọng số cặp 1, 2 là 20%, cặp 3 là 10%.

- Các cặp còn lại do vị trí bất động sản có hơi đặc biệt, nhà mặt tiền và hẻm nằm ở hai bên

đường nên có thể cho trọng số của mỗi cặp này là 10%

Tỷ lệ hẻm 2,5m – 3m và mặt tiền Nguyễn Duy Dương là:

20% x 41,176% + 20% x 40,37%+ 10% x 41,265% + 10% x 39,993% + 10% x 39,21% + 10% x

40,08% + 10% x 34,445% + 10% x 36,35% = 40%

Kết luận: Như vậy, do trên đường Nguyễn Duy Dương các hẻm đường này khá nhỏ và có lộ giới

gần bằng nhau nên ta tìm được hệ số giữa hẻm và mặt tiền đường này là 40%.

4.2. Nhận xét kết quả các hệ số

Sau quá trình khảo sát thực địa, nghiên cứu và đưa ra biện pháp so sánh cặp để tìm ra các hệ

số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền hai đường Nguyễn Chí Thanh và Nguyễn Duy Dương, Quận

10 ta được kết quả như sau:

- Đường Nguyễn Chí Thanh:

+ Hẻm 2m và mặt tiền: 37%




- Đường Nguyễn Duy Dương: hẻm 2,5m – 3m và mặt tiền là 40%

Mặc dù cùng độ rộng hẻm nhưng giữa hai đường hệ số này đều khác nhau do một số nguyên

nhân sau:

- Do đường Nguyễn Chí Thanh là một trong những tuyến đường huyết mạch nối liền hai

quận 5 và quận 10 nên cho nhà là nhà nằm trong hẻm nhưng giá trị vẫn khá cao so với mặt tiền

đường vì ra khỏi hẻm là có thể thông thoáng với nhiều quận khác. Còn đường Nguyễn Duy


78


Dương do kết cấu hạ tầng còn khá kém nên những bất động sản trong hẻm sẽ bị giảm sút giá trị

vì hạ tầng chưa hoàn chỉnh.

- Khu vực đường Nguyễn Chí Thanh có mức độ buôn bán sầm uất hơn đường Nguyễn Duy

Dương nên hệ số giá bất động sản giữa hẻm và mặt tiền cũng có phần cao hơn.

4.3. Nhận xét giá bất động sản trên hai con đƣờng

Nhìn chung, giá bất động sản trên đường Nguyễn Chí Thanh khá cao hơn so với đường

Nguyễn Duy Dương do:

- Lộ giới đường Nguyễn Chí Thanh khá rộng hơn so với đường Nguyễn Duy Dương

- Đường Nguyễn Chí Thanh có mức độ buôn bán sầm uất hơn, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh

hơn và là con đường tập trung nhiều trường học, bệnh viện thuận tiên cho các nhu cầu xã hội.

- Đường Nguyễn Chí Thanh thông ra nhiều đường lớn như Nguyễn Tri Phương, Hùng

Vương... thuận lợi giao thông đi lại, vận chuyển hàng hóa buôn bán.

4.4. Ƣu điểm và nhƣợc điểm của phƣơng pháp tính toán

Ưu điểm

- Dựa vào phương pháp so sánh cặp để đưa ra hệ số giữa hẻm và mặt tiền, là một phương

pháp có cơ sở lý luận khá tốt.

- Do các con đường khảo sát đều nằm trong trung tâm quận 10 nên hình dáng các lô đất có

phần tương đồng cao, là một thuận lợi cho việc tiến hành phương pháp so sánh cặp.

Nhƣợc điểm

- Bỏ qua một số yếu tố thuộc về phong thủy khi tính toán giá trị bất động sản như hướng

nhà và các yếu tố khác.

- Các hệ số tính toán điều chỉnh diện tích có phần chưa chính xác do áp dụng cách tính

trung bình.

- Việc tính toán đơn giá xây dựng chủ yếu dựa vào quy định pháp luật nên có phần chênh

lệch so với thị trường.


79


- Tính toán mức hao mòn công trình dựa vào phương pháp kinh nghiệm là tuổi đời nên

chưa đánh giá chính xác mức độ hao mòn do trong quá trình sử dụng bảo quản không tốt.

- Đưa ra trọng số để rút ra hệ số từ nhiều cặp so sánh có phần chủ quan.

KẾT LUẬN CHƢƠNG IV

Giữa hẻm và mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh và Nguyễn Duy Dương có những khác nhau

giữa các hệ số do tác động của điều kiện kinh doanh từng khu vực và bề rộng mặt tiền của hai

đường khác nhau. Đơn giá đất và các hệ số điều chỉnh này cũng khác với đơn giá và hệ số do nhà

nước ban hành ở những tỷ lệ nhất định


80


CHƢƠNG V: SO SÁNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỚI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA

KHU VỰC DO ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BAN HÀNH

5.1. Bảng giá đất quận 10 nhà nƣớc quy định năm 2011:

Năm 2011 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành bảng giá đất chỉ thay đổi giá của một sổ

tuyến đường trên địa bàn thành phố, còn lại giữ nguyên bảng đơn giá đất năm 2010. Các tuyến

đường trên địa bàn quận 10 đều không bị thay đổi nên đơn giá đất quận 10 năm 2011 là bảng đơn

giá đất năm 2010 (Phụ lục 3)


81


Trong đó, đơn giá đất của tuyến Nguyễn Chí Thanh và Nguyễn Duy Dương như sau:


Đoạn Nguyễn Tri Phương – Lý Thường Kiệt: 18.700.000 đồng/m2

Đoạn Nguyễn Tri Phương – Hùng Vương: 16.500.000 đồng/m2

- Đường Nguyễn Duy Dương: 12.800.000 đồng/m2

5.2. So sánh giá đất thực tế và đơn giá đất trung bình mà nhà nƣớc công bố

5.2.1. Đƣờng Nguyễn chí Thanh

Mặc dù nhà nước công bố đơn giá đất trên đường Nguyễn Chí Thanh thành hai đoạn khác nhau

và có hai mức giá cũng khá chênh lệch nhau, nhưng khi khảo sát thực tế thì trên hai đoạn này

mức giá không chênh lệch nhau nhiều lắm. Do đây là khu vực kinh doanh khá sầm uất của quận

10, tập trung trường đại học, bệnh viện... nên khi xét tính đơn giá đất thì yếu tố ảnh hưởng chủ

yếu là diện tích bất động sản (diện tích lớn vừa phải thì diện tích khai thác kinh doanh sẽ lớn hơn

nên sẽ mang đến một giá trị cao hơn cho bất động sản).

Mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế và đơn giá đất được quy định:

Bảng 7

Địa chỉ Diện tích

(m2)

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

Đơn giá đất

nhà nước ban

hành

(đồng/m2)

Tỷ lệ

chênh

lệch (lần)

146 Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10 63,1 141.300.000

16.500.000

8,5

120C Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 41,6 136.900.000 8,3

178B Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 40,2 134.100.000 8,1

222 Nguyễn Chí Thanh, P.3, Q.10 80 137.840.000 8,4


410 Nguyễn Chí Thanh, P.6, Q.10 92,4 140.700.000 18.700.000

7,5



82



- Đoạn Nguyễn Tri Phương – Lý Thường Kiệt: giá đất thực tế cao hơn giá đất do nhà nước

ban hành từ 7,8 đến 7,9 lần ( cho mức diện tích đất phổ biến nhất được khảo sát).

- Đoạn Nguyễn Tri Phương – Hùng Vương : giá đất thực tế cao hơn giá đất do nhà nước

ban hành từ 8,5 đến 8,8 lần ( cho mức diện tích đất phổ biến nhất được khảo sát). đối với các

mức diện tích khác thì tỷ lệ này cũng chỉ dao động quanh mức 8,5 lần chứ không vượt ngưỡng

đến 9 lần.

4.2.2. Đƣờng Nguyễn Duy Dƣơng

Mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế và đơn giá đất được quy định:

Bảng 8

Địa chỉ

Diện

tích đất

(m2)

ĐGQSDĐ

(đồng/m2)

Đơn giá

đất nhà

nước ban

hành

(đồng/m2)

Tỷ lệ

chênh lệch

(lần)

302 Nguyễn Duy Dương, p.4, Q.10 58.8 122.804.000

12.800.000

9,6

340 Nguyễn Duy Dương, p.9, Q.10 48.5 125.520.000 9,8

363 Nguyễn Duy Dương, p.4, Q.10 40 112.200.000 8,7





83


Trên đoạn đường này tìm ra nhiều bất động sản và tính ra được nhũng đơn giá khác nhau,

nhưng nhìn chung các mức giá này vẫn dao động quanh mốc 9,5 lần đơn giá mà nhà nước ban

hành, không có bất động sản nào vượt ngưỡng 10 lần. Chứng tỏ một điều là mặc dù các bất động

sản mang một số đặc thù khác nhau nhung xét cho cùng vẫn nằm trong sự biến động thực tế của

thị trường nên những đặc thù này trở nên ít tác dụng đến giá trị bất động sản.

Từ thực tế trên cho thấy rõ ràng mức giá mà nhà nước quy định tuyệt nhiên không thể nào

sánh được với giá đất thực tế, nhất là trong lúc thị trường bất động sản đang hồi nóng lên sau

thời kỳ dài đóng băng. Vì thế việc điều tra giá đất một khu vực nào đó là có tác dụng rất hữu ích

cho công tác bồi thuờng giải phóng mặt bằng của nhà nước, giúp người dân có được những sự

đền bù hợp lý.

Như vậy, tùy vào mục tiêu vận dụng mà người ta sử dụng giá đất theo thị trường hoặc theo

giá nhà nước công bố:

- Giá đất nhà nước công bố: dùng cho các mục tiêu tính thuế sử dụng đất, phí chuyển mục

đích sử dụng đất, phí và lệ phí trước bạ, phí khi giao đất cho người dân sử dụng...

- Giá đất thực tế: dùng cho mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng, cho các mục đích

mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch khác về đất có liên quan đến thị

trường...

4.3. So sánh kết quả tính toán hệ số thực tế và hệ số do chi cục thuế ban hành

Bảng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền theo công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ

Chí Minh:

STT Loại hẻm Vị trí 1 (hẻm

rộng hơn 5m)

Vị trí 2 (hẻm

từ 3m đến 5m)

Vị trí 3 (hẻm từ

2m đến 3m)

Vị trí 4 (hẻm

nhỏ hơn 2m)

1 Hẻm cấp 1 0,5 0,4 0,3 0,2

2 Hẻm cấp 2 Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1

3 Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2


84


Sau khi tính toán thực tế ta có kết quả như sau:






- Đường Nguyễn Duy Dương: hẻm 2,5m – 3m và mặt tiền là 40%

Bảng so sánh: Bảng 9

Hệ số hẻm/mặt tiền Vị trí 1 (hẻm

rộng hơn 5m)

Vị trí 2

(hẻm từ 3m

đến 5m)

Vị trí 3

(hẻm từ 2m

đến dưới

3m)

Vị trí 4

(hẻm nhỏ

hơn 2m)

Nhà nước công bố 0.5 0.4 0.3 0.2

Hệ số thực tế đường

Nguyễn Chí Thanh 0.49

Hẻm 3m – 0.38

Hẻm 4m - 0.47

0.37

Hệ số thực tế đường

Nguyễn Duy Dương Hẻm 3.5m - 0.4 Hẻm 2.5m - 0.4

Trên thực tế giũa hẻm và mặt tiền chênh lệch khá cao (hẻm rộng nhất cũng chỉ bằng nửa đơn giá

mặt tiền), nhưng mức độ chênh lệch này không hoàn toàn giống như theo công văn nhà nước ban

hành.

Giá trị bất động sản trong các loại hẻm khác nhau mặc dù có những chênh lệch nhưng xét cho

cùng chênh lệch này không nhiều, do đây là một khu kinh doanh khá sầm uất nên nếu bất động

sản ở trong hẻm thì sẽ mất đi lợi thế kinh doanh và chỉ có thể dùng để ở nên việc khác nhau hệ số

giữa các hẻm sẽ không nhiều.


85


Như vậy mục đích của việc xây dựng hệ số này là giúp cho các chuyên viên thẩm định ước

lượng nhanh giá trị bất động sản dựa trên hệ số hẻm - mặt tiền nếu như không tìm được tài sản so

sánh nằm cùng vị trí. Điều này thúc đẩy tiến độ phát triển của ngành thẩm định giá nói chung và

các công ty thẩm định giá nói riêng.

KẾT LUẬN CHƢƠNG V

Giữa thực tế và những quy định của nhà nước có nhiều sự khác nhau, tùy vào mục đích vận dụng

mà ta chọn giá nào cho phù hợp nhất để mang lại hiệu quả cao nhất.

c lý luẬn vỀ thẨm ĐỊnh giá bẤt ĐỘng sẢn và ý ·...

Documents