Construction Management

Construction Management

건설산업에서 CM 의

Dong eui University Construction Engineering & Management Lab

필요성 및 기대효과

2006. 11. 17.

건설산업의 현황과 변화 건설산업의 현황과 변화

CM 도입의 당위성 CM 도입의 당위성

II

I-1. 건설산업의 발전과정I-2. 건설생산시스템I-3. 건설시장의 변화

I I

CM 도입 효과 CM 도입 효과II

I

II

프로젝트관리란 관련자 ( stakeholder ) 의 범위 , 시간 , 비용 , 품질 등의 필요와 기대를 충족시키기 위해 프로젝트 활동에 지식 , 기술 , 도구 , 기법을 응용 것으로 정의

등산프로젝트를 예로 들면 유형 1 : 백양산 / 유형 2 : 한라산 / 유형 3 : 에베레스트

프로젝트 관리프로젝트 관리

인간에 의해 수행되며 , 제한된 자원에 의해 계획 , 수행 , 관리 프로젝트는 임시적이고 , 유일하다

프로젝트의 정의프로젝트의 정의

Project 란 무엇인가 ?

건설 건설

경험있는 전문가 참여 새로운 도구개발 경영전략방안 등 정보통합 연구

경험있는 전문가 참여 새로운 도구개발 경영전략방안 등 정보통합 연구

지식경영에 따른 공사관리방식

지식경영에 따른 공사관리방식

전통적인공사관리방식

전통적인공사관리방식

설계시공분리

지식경영

분업화 대응

시간개념변화프로젝트지능화간접비의 증가

산업혁명

생산성혁명지식혁명

1-1. 건설산업의 발전과정1-1. 건설산업의 발전과정

설계시공 분리 방식의 한계

시간 , 비용 , 품질 등 관련요소간의 연계성 미흡

시스템적인 정보 활용의 미흡

다단계에 걸친 다양한 참여주체간의 통합 / 조정능력 미흡

업역간 연계 / 통합 능력의 어려움

전통적 공사관리 방식의 한계전통적 공사관리 방식의 한계

소프트 기술과 하드 기술의 복합 필요 기업별 CIC, MIS, ERP 구축 등

건설업체 정보화 추세건설업체 정보화 추세

1-2. 건설생산시스템

1-3 건축시장의 변화

21.3128137,583109.364,7032003

21.3138148,747117.869,7612004

21.3142152,621121.371,7692005

19.1110118,653105.062,1652002

18.1100107,35510059,1862001

비고기업체당 평균수주액

전년비(%)

총수주액 (10 억 )

기준년대비 (%)

업체수( 개 )

연도( 년 )

건설업체 현황 (01 ~05) (10 억원 )

건설기술자 등록 : 50 만명국내건설산업경쟁력 : 8 위국내기술수준 ( 인력 ) : 16 위건설산업전문성 변화 : Creative, Global Culture, Market Demand, Vision, Diversification, Process Management건설업체 요구사항 : : Expert, General Engineering, 기술관리

건설기술자 등록 : 50 만명국내건설산업경쟁력 : 8 위국내기술수준 ( 인력 ) : 16 위건설산업전문성 변화 : Creative, Global Culture, Market Demand, Vision, Diversification, Process Management건설업체 요구사항 : : Expert, General Engineering, 기술관리

건설환경의 변화건설환경의 변화

Need 의다양화

Need 의다양화

사업방식의다각화

사업방식의다각화

프로젝트지능화

프로젝트지능화

건설 환경변화건설 환경변화 건설 환경변화건설 환경변화

GlobalStandard

GlobalStandard

전문관리중요성 증대

전문관리중요성 증대

투명성요구 증대

투명성요구 증대

11 프로젝트의 지능화

국내 , 외적으로 초고층 건축물의 증가 추세

새로운 기술의 발달과 변화속도 가속

발주자와 설계•시공자간의 기능통합 및 공사비 , 공기 , 품질의

시스템 관리 , 생애주기에 걸친 효율적 , 전문적 관리 필요

전문가나 전문조직에 의한 변화를 예측하고 대응하는 조직적인 노력

변화하는 건설환경

프로젝트

지능화프로젝트

지능화건설 환경건설 환경건설 환경건설 환경

22 Global Standard 의 요구

WTO 가입 , 한미 FTA 협정 후 국제화 가속 예측

외국 엔지니어링 및 CM 업체의 국내진입 가속화

국내 건설관련 업체들의 국제 경쟁력 요구

33 전문적인 관리 요구

불확실한 건축물의 품질 및 안전에 대한 시스템적인 관리

전문적인 조직에 의한 체계적 관리에 대한 요구 증대

변화하는 건설환경

건설 환경건설 환경건설 환경건설 환경

GlobalStandard

GlobalStandard

전문적인 관리요구

전문적인 관리요구

44 투명성 요구 증대

불확실한 미래에 건설성과의 신뢰성 요구

건설과정과 결과의 투명성 요구

쌍방의 입장에 대한 투명성 요구 , 건설사업의 합리화 , 객관화

확립 방안

55 고객 Need 의 다양화

다양한 시설의 수요 증대

조달방식의 변화

Project Financing 제도 도입 등

건설업의 업무 범위와 전문성의 요구 확대

변화하는 건설환경 투명성요구증대

투명성요구증대

고객 Need다양화

고객 Need다양화

건설 환경건설 환경건설 환경건설 환경

66 사업방식의 다각화 `

단순 산업구조에서 서비스 및 운영 등의 복합 산업구조로 변화 건설사업관리분야 , 건설 노후화에 따른 건설유지관리분야 등의 급성장으로 건설업의 토탈 서비스 개념이 정립 건설사업관리 , 건설금융 , 건설정보 등으로 통합화 추구

변화하는 건설환경

다양화 , 첨단화를 지향하면서도 실용성과 저비용을 추구

재개발사업 등에 대한 실질적인 서비스와 실용성추구

건설 환경건설 환경건설 환경건설 환경

사업방식

다각화

사업방식

다각화

왜 CM 은 필요할까 ?

우리의 해외건설 수주액이 줄고 있는 이유는 무엇일까 ? 시장이 없기 때문일까 ? 건설전문잡지 ENRENR 에 따르면 세계시장은 계속 성장하고 있다고 한다 . 그렇다면 그 이유는 !!!!

건설기업은 매출액 위주의 경영마인드에서 이익실현중심으로 변화 수주가 우선이라는 생각에서 계약 , 클레임제도 인식 등 경영전략 과 경영기법의 필요성을 인식되고 있는 추세인데 ...... 발주자는 ? => 미래의 불확실해소 + 클레임대응 + 프로젝트완료

2. CM 도입의 당위성2. CM 도입의 당위성

다른 대안은 없을까 ?

CM 은 “보다 효과적인 프로젝트 목표달성”을 위한 패러다임

√ 프로젝트 관계자 (stakeholders) 들의 요구를 만족시킬 수 있도록 프로젝트를 구성하는 제 작업의 진행과정에서 체계적인 관리지식 , 기술 , 도구 , 기법 등을 적용하는 일련의 활동

PMI : 사업목표 달성을 위한 경영 및 관리활동

CMAA : 건설사업 발주 및 계약방식

√ 공기 , 공사비 , 품질에 관한 목표달성을 목적으로 건설사업의 시작에서 완료에 이르기 까지 적용되며 경험과 자격을 기반으로 선정된 CM 회사가 발주자 위치에서 계약에 의거 서비스를 제공하고 대가를 받는 계약방식

Team EffortTeam EffortIntegration/

InterfaceIntegration/

InterfaceAgent of OwnerAgent of Owner

CM` 개념

CM 제도 도입

국내에는 ’ 80 년 중반부터 고속철도 등 대형국책사업을 중심으로 도입

’96.12 건설산업 기본법 개정시 CM 제도화 필요에 의한 도입보다는 정책적으로 도입한 측면도 있음 . 현재는 ?

외국 / 한국에서의 CM 도입 배경 비교

Bottom-Up Top-Down

Project level Industry Level 필요에 의해서 법적인 차원에서 “ 신뢰ㆍ평등 관계” 아직도 “동양적인 사고”

CM 출현배경 비교

Soft PartSoft Part Soft PartSoft PartHard PartHard Part

사사업업발발굴굴••제제안안

사사업업발발굴굴••제제안안

기기

본본

설설

계계

기기

본본

설설

계계

구구

매매

조조

달달

구구

매매

조조

달달

시시운운전전••사사용용검검사사

시시운운전전••사사용용검검사사

설계감리설계감리 시공감리시공감리

건설사업관리건설사업관리 (CM (CM 또는 또는 PM)PM)

Engineering Contractor Engineering Contractor

자문•지도자문•지도ConsultingConsulting

기술용역기술용역

EngineeringEngineering

공사공사

ConstructionConstruction

운영•유지관리운영•유지관리(O&M)(O&M)

기

획

기

획

타타당당성성

조조사사

타타당당성성

조조사사

시시

공공

시시

공공

실시설계

실시설계

유유지지보보수수••안안전전진진단단

유유지지보보수수••안안전전진진단단

CM 의 업역

고객만족 (Customer’s Satisfaction)“Not only…working for Client(Owner), but also…working WITH Client”

Construction Cost Management - within the budget - with economical manner

Construction Cost Management - within the budget - with economical manner

비용 / 자원 (Cost)

Construction Time Management - with or on time planned

Construction Time Management - with or on time planned

시간 (Time)

Construction Quality Management - satisfy the quality required - with adequate methods

Construction Quality Management - satisfy the quality required - with adequate methods

품질 (Quality)

CM 의 기능

사업관리일반계약관리

사업비관리

공정관리

품질관리

안전관리정보 / 문서관리

기획단계기획단계 기본설계단계기본설계단계 실시설계단계실시설계단계

• 기본업무 - 설계감리 업무 - 책임감리 업무

• 기본업무 - 설계감리 업무 - 책임감리 업무

시공 및 준공단계시공 및 준공단계

• 추가업무 - PMIS 개발 및 설계 , 계약상 요구하는 업무• 추가업무 - PMIS 개발 및 설계 , 계약상 요구하는 업무

사업단계사업단계

업무내용업무내용

사업단계사업단계

업무내용업무내용

※ 건설사업관리 업무지침 ( 건교부 건관 58824-656)

• 전문업무-Cost Planning, VE, 설계 Interface, 클레임 / 분쟁대응 사업관리 업역

추가업무추가업무

시공이후단계시공이후단계

추가업무추가업무

사업 단계별 CM 의 업무 범위

국내건설시장 대외개방

시장의 개방에 따라 국내 건설업체 경쟁력 확보 필요 개발도상국 진출을 위한 새로운 관리기법의 도입필요 고부가가치를 창출할 수 있는 새로운 분야의 기술 축적 건설생산 시스템화를 위한 종합적 노력필요 건설산업을 2.5 차 서비스 산업으로 인식이 필요

시공성 (Constructability), 설계 VE 검토

설계 - 시공중복시행 (Fast Track) DB -> BTL -> PFI 등으로 사업분야의 다각화

2-1. CM 필요성 ( 보편적 )2-1. CM 필요성 ( 보편적 )

경쟁력을 갖출 수 있는 분야

사업특성에 따른 우리 시에서 CM 필요성 예 )사업특성에 따른 우리 시에서 CM 필요성 예 )

재건축 / 재개발 부문

재산증식과 사업성공에 대한양면성을 갖음

절차의 투명성과 회계상의 투명성 필요

사업성공을 위한 전문가 관리

사업과정 , 회계 정보 공유 등

초기단계 사업성 분석과 공사착공 후 미분양 ,잦은 설계변경으로 인한 공사비 상승문제 발생

재개발 , 재건축 입주자에게 전문서비스를 제공할 수 있는 전문가의 시스템 구축 필요

재개발 재건축의 문제는 개인의 문제 + 우리시의 문제이므로 적극적인 보호 + 관리 필요

프로젝트 통합관리로 당초 계획대로 완료

CM 제도 유형 (3 가지 )

CM 방식 모델

원하도급 기반CM for Fee

다중 시공자 기반CM for Fee

CM at Risk

설계자 GC

발주자

CMr

설계자

발주자

CMr설계자

발주자

CMr/GC

기존 건설시스템에 큰 부담없이 정착가능

시공업역 구조 , 원가산정방식 등 건설관련 제도와 상충 예산 / 회계제도와 상충

공공 부문 CM 출발점 중장기 발전 모델 중장기 발전 모델

품질확보 , 비용절감 및 공기단축의 효율성 증대 분리발주에 의한 연계성 부족 등 비효율성 최소화

FAST TRACK 이 가능케 국가 계약법령 개정 추진 LCC 기법 , 설계 VE, EV 기법 및 공기 단축형 입찰제도

우수한 민간 기술력의 활용 발주청의 부족한 기술인력 및 기능을 보완

대형 , 복합공사는 물론 중ㆍ대규모 이상의 공공건설공사에 적극 활용

공공발주자와 민간 사업관리자가 동반자적 관점에서 건설사업관리 기술의 선진화 유도

3. CM 활용 기대효과

발주자

2공구 3공구1공구

CMR

설계자

시공자

감

리

설계자

시공자

감

리

설계자

시공자

감

리

발주자

2공구 3공구1공구

설계자

시공자

CMR

설계자

시공자

CMR

설계자

시공자

CMR

• 단위사업 ( 개별공구 ) 의 관리자• 책임감리 및 설계감리업무 포함

• 복합사업 ( 공구전체 ) 의 관리자• 책임감리 및 설계감리업무 포함

CM 활용 방안

Program Management 방식의 접근

건설사업의 종합적 계획 / 관리와 CM 기능 및 효과를 극대화하기 위해서는 용역형 CM(CM for Fee) 을 근간으로 지역 또는 일련의 사업단위를 묶어서 복수의 사업을 종합 계획 / 관리하는 Program Management 방식의 접근방법론 개발

The Brooks Act.(Public Law 92-582) CM 용역성과가 공사비나 시설물의 생애주기비용을 결정하는데 미치는 영향이 매우 크므로 총사업비에서 용역비의 비중을 고려할 때 , 가격경쟁에 의한 용역비 절감보다는 철저한

기술능력 평가에 의해 우수한 업체를 선정하여 건설사업의 효율성을 제고

R F P

T / P

P / PAward ofContract

P/P Open

+

Short List (3~5)

P/p Closed

Evaluation

Evaluation

Competitive orNegotiation

PQ

기술평가위원회

CM 업체 선정 체계

엄격한 기술경쟁을 통한 CM 업체 선정

CM 성공요인 중 가장 중요한 요소는 자격있는 CM 업체가 참여하는 것임 . 따라서 가격경쟁보다는 기술경쟁을 통해 CM 업체를 선정할 수 있는 엄격한 절차와 평가기준 (Qualification Based Selection) 의 개발

RFQ

C M 효과

CM 수요자

C M

공급자

정책 입안자

제도의 적극적인 인식 전환 비용효과 극대화를 위한 노력 CM 조달방식의 정비

수요자 만족 우선 CM Procedure/Tool 보유 CM 특화분야 및 전략 개발

자율적인 경쟁 룰 확립 제도 / 정책의 일관성 CM 마인드 확립

파트너링 구축

설계와 시공의 통합

영국 사업 성과 (170 사례 )

RethinkinRethinkingg

CAD, VR 등 시각적 표현기술

설계 / 시공 표준화 Best Practice 실천

Partnering

Supply Chain Management

성과측정

고객중심의 가치추구

건설생산과정의 낭비요소를 최소화 또는 제거하여 원가점감 , 이윤극대화 , 고객만족을 위한 가장 효율적인 생산시스템을 추구하는 매니지먼트적 접근

구분구분 효 과효 과 구분구분생산성생산성

효 과효 과

공사비공사비건설공기건설공기

시공하자시공하자

67% 향상67% 향상4% 절감4% 절감8% 단축8% 단축3% 감소3% 감소

안전사고안전사고

고객만족도 ( 생산품 )고객만족도 ( 생산품 )

고객만족도 ( 서비스 )고객만족도 ( 서비스 )

신뢰성신뢰성

70% 감소70% 감소

26% 향상26% 향상2% 향상2% 향상

??? ???

외국의 적용 효과 예시외국의 적용 효과 예시

외국에서 40 여년 운영해 온 방식으로 Global Standard 에 부합하기 위한 노력으로 CM 필요

건설산업 경쟁력과 발전을 위해서CM 이 필요하다는 당위성인식과 건설분야 정착을 시스템적인 노력이 필요

발주자발주자 // 고객의 요구에 부응하는 고객의 요구에 부응하는

대표적인 선진관리기법중의 하나대표적인 선진관리기법중의 하나

발주자발주자 // 고객의 요구에 부응하는 고객의 요구에 부응하는

대표적인 선진관리기법중의 하나대표적인 선진관리기법중의 하나

맺음말

4

1

현재수준

중요도

발주자 /CMr 의 Partnering 체계 확립

CM 은 무형의 지식 , 기법 , 기술 서비스를 제공한다는 관점에서 발주자의 CM 에 대한 인식 및 이해와 CMr 에 대한 신뢰가 전제되어야 하며 , 상생 (相生 ) 의 원리에 기초한 파트너쉽 (Partnership) 구축

발주자의 프로젝트 기획능력

CM 에 대한 발주자의 인식 및 이해도

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

CMr 에 대한 발주자의 신뢰도

CMr 에 대한 발주자 요구사항 정의 능력

발주자 및 CM 의 역할 , 책임 , 권한 설정의 적정성

CMr 업무범위 설정의 적정성

CMer 평가 및 선정 방법의 적정성

CM 대가의 적정성

CMr 사후평가의 적정성

공사참여자 계약 문서체계의 적정성

8.5

8

7.53 3.5

2

35

4 6

71

9

10

참고자료 : 발주자 /CMr 의 Partnering 체계 확립