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目录第1页

北京天健兴业资产评估有限公司

目录

注册资产评估师声明 .......................................................... 2

评估报告摘要 ................................................................ 3

评估报告 .................................................................. 6

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 .............. 6

二、评估目的 ............................................................... 12

三、评估对象和评估范围 ..................................................... 13

四、价值类型及其定义 ....................................................... 14

五、评估基准日 ............................................................. 14

六、评估依据 ............................................................... 14

七、评估方法 ............................................................... 19

八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 31

九、评估假设 ............................................................... 34

十、评估结论 ............................................................... 35

十一、特别事项说明 ......................................................... 37

十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 39

十三、评估报告日 ........................................................... 39

评估报告附件 ............................................................... 41

中软信息拟向迈普通信增资项目资产评估报告第2页


注册资产评估师声明

一、注册资产评估师及项目组成员具备评估业务所需的执业资质和相关专业

评估经验，我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，

恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈

述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产评估申报表、历史年度经营成果、盈利预测数据及

相关法律权属等资料由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的

真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位及相关当事

方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当

事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、注册资产评估师及项目组成员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资

产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的

关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但我们对评估对

象的法律权属不做任何形式的保证；我们对已经发现的问题进行了如实披露，且

已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。本报告未考虑

申报评估资产抵押、担保等限制因素对评估结论的影响。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特

别事项说明及其对评估结论的影响。

六、注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济

行为实现的参考依据，不应视为评估目的实现的价格保证，评估机构和注册资产

评估师并不承担相关当事人决策的责任。本报告及其所披露的评估结论仅限于评

估报告载明的评估目的，仅在评估报告使用有效期限内使用，因使用不当造成的

后果与评估机构和注册资产评估师无关。



评估报告摘要

天兴评报字（2015）第 0498号

北京天健兴业资产评估有限公司接受中软信息系统工程有限公司的委托，根

据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，对中软信息系统工程有

限公司拟向迈普通信技术股份有限公司增资事宜所涉及的迈普通信技术股份有限

公司股东权益按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2014年 12月 31日的市

场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下

一、评估目的：中软信息系统工程有限公司拟向迈普通信技术股份有限公司

增资，本次评估目的是对迈普通信股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日

的市场价值，作为该经济行为的价值参考依据。

二、评估对象：于评估基准日迈普通信技术股份有限公司股东全部权益。

三、评估范围：迈普通信技术股份有限公司的整体资产，包括全部资产及相

关负债。

四、价值类型：市场价值。

五、评估基准日： 2014年 12月 31日。

六、评估方法：资产基础法、收益法。

七、评估结论

本次评估，评估人员采用资产基础法和收益法对评估对象分别进行了评估，

经分析最终选取资产基础法评估结果作为评估结论。

（一）资产基础法评估结论

经资产基础法评估，迈普通信总资产账面价值为 92,601.51 万元，评估价值

为 97,966.81 万元，增值额为 5,365.27 万元，增值率为 5.79%；总负债账面价值

为 43,021.20万元，评估价值为 42,739.91万元，减值额为 281.29万元，减值率

为 0.65%；净资产账面价值为 49,580.31万元，评估价值为 55,226.87万元，增值

额为 5,646.56万元，增值率为 11.39%。



评估汇总情况详见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率％

A B C=B-A D=C/A×100

1 流动资产 75,763.26 76,905.22 1,141.96 1.51

2 非流动资产 16,838.25 21,061.56 4,223.31 25.08

3 其中：长期股权投资 3,395.89 3,766.07 370.18 10.90

4 长期应收款 305.95 305.95 - -

5 固定资产 8,205.34 10,192.44 1,987.10 24.22

6 在建工程 - - -

7 无形资产 2,904.51 4,812.73 1,908.22 65.70

8 无形资产—土地使用权 2,559.26 3,143.08 583.82 22.81

9 其他 2,026.56 1,984.37 -42.19 -2.08

10 资产总计 92,601.51 97,966.78 5,365.27 5.79

11 流动负债 38,709.59 38,573.83 -135.76 -0.35

12 非流动负债 4,311.61 4,166.08 -145.53 -3.38

13 负债总计 43,021.20 42,739.91 -281.29 -0.65

14 净资产（所有者权益） 49,580.31 55,226.87 5,646.56 11.39

注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。

（二）收益法评估结果

采用收益法评估后的迈普通信股东全部权益价值为 70,760.75 万元，评估增

值 21,180.44万元，增值率 42.72%。

（三）评估结果的最终确定

本次资产基础法评估结果为 55,226.87万元，收益法评估结果为 70,760.75万

元，收益法评估结果高于资产基础法评估结果 15,533.88 万元。两种方法评估结

果差异的主要原因是：

1. 收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能

获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险回报率，

即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。资本带来

一系列的未来收入，因而资本的价值实质上是对未来收入的折现值，即未来收入

的资本化。



中软信息系统工程有限公司拟向

迈普通信技术股份有限公司增资项目

评估报告

天兴评报字（2015）第 0498号

中软信息系统工程有限公司：

北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资

产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，对中软信息系统工程有

限公司拟向迈普通信技术股份有限公司增资事宜所涉及的迈普通信技术股份有限

公司股东权益进行评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2014 年 12

月 31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用

者概况

（一）委托方概况

1. 基本信息

企业名称：中软信息系统工程有限公司（以下简称：中软信息）

住所：北京市昌平区科技园区昌盛路 18号

注册资本：15000 万元人民币

公司类型：其他有限责任公司

法定代表人：周进军

成立日期：2003 年 01月 13日

经营范围：技术服务、技术转让、技术咨询；应用软件服务（不含医用软件）；

计算机系统服务；销售通讯设备、电子产品、计算机软硬件及辅助设备；专业承

包。



2. 历史沿革

中软信息系统工程有限公司（以下简称本公司）系经北京市工商行政管理局

昌平分局批准，于 2003 年 1 月 13 日成立的有限责任公司，原名北京赛文德信息

系统监理咨询有限公司，是由中国软件与技术服务股份有限公司（以下简称中国

软件）和北京中软万维网络技术有限公司（以下简称中软万维）共同出资设立的

企业，其中中国软件出资 1,900.00 万元，占注册资本比例 95%，中软万维出资

100.00万元，占注册资本比例 5%。

2011年 9月 26 日，中国软件与中国电子信息产业集团有限公司（以下简称中

国电子）共同对本公司增资，本次增资后实收资本为 9,564.80万元，其中中国电

子出资为人民币 4,878.05 万元，占变更后注册资本的 51%；中国软件累计出资为

人民币 4,586.75万元，占变更后注册资本的 47.95%；中软万维累计出资为人民币

100.00万元，占变更后注册资本的 1.05%。2012 年 2月 16日北京荣达会计师事务

所有限公司对本次增资予以验证，并出具了荣【验】字第 1002号验资报告。本公

司于 2012年 2月在北京市工商行政管理局昌平分局办理了变更注册登记手续。

经 2012年临时股东会审议通过，本公司名称由“北京中软信息系统工程有限

公司”更名为“中软信息系统工程有限公司”。

2013年 5月 16 日，公司 2013年度临时股东会决议通过 5,435.20 万元资本公

积转增资本的议案。本次增资后实收资本为 15,000.00 万元，其中中国电子累计

出资为人民币 7,650.00 万元，占变更后注册资本的 51%；中国软件累计出资为人

民币 7,192.93 万元，占变更后注册资本的 47.95%；中软万维累计出资为人民币

157.07万元，占变更后注册资本的 1.05%。2013 年 5月 17日，北京荣达会计师事

务所有限公司对本次转增事项予以验证，并出具了荣【验】字（2013）第 1010号

验资报告。本公司于 2013年 5月在北京市工商行政管理局昌平分局办理了变更注

册登记手续，并于 2013 年 5 月 20 日取得企业法人营业执照，注册号为：

110114005242325；注册资本：15,000.00万元；法定代表人：周进军；注册地址：

北京市昌平区科技园区昌盛路 18号。

（二）被评估单位概况

1. 基本信息



企业名称：迈普通信技术股份有限公司（以下简称“迈普通信”）

注册地址：成都高新区九兴大道 16号

法定代表人：蒋华琳

注册资本：(人民币）壹万叁仟伍佰伍拾万元

企业类型：其他股份有限公司（非国有控股非上市公司）

成立时间：2002 年 10月 25日

经营范围：研发、生产（工业行业另设分支机构经营或另选经营场地经营）、

销售计算机软件、计算机网络设备、通信设备（不含无线广播电视发射设备和卫

星地面接收设备）；集成电路设计；以及上述相关项目的技术咨询、技术服务；

展览展示服务；公共关系咨询；货物进出口、技术进出口；网络工程设计、安装

（凭资质证书经营）；通信工程设计、施工（凭资质证书经营）（以上经营范围

国家法律、行政法规禁止的除外；法律、行政法规限制的取得许可后方可经营）。

第二类增值电信业务中的信息服务业务（不含固定网电话信息服务和互联网信息

服务）（凭增值电信业务经营许可证在有效期内从事经营）。

2. 公司股权结构及变更情况

迈普通信成立于2002年10月25日，系经成都市人民政府以《中华人民共和国

外商投资企业批准证书》（外经贸川府蓉字[2002]0179号）批准设立的外商独资

企业。由迈普控股有限公司（Maipu Holdings Limited）（简称“迈普有限”）

投资组建，注册资本1,000万美元；实收资本1,000万美元。迈普有限成立时的注

册资本业经四川华通会计师事务所有限责任公司审验，并出具了川华通审验2002

第[71]号验资报告和川华通审验2003第[67]号验资报告。

2008年8月18日，迈普控股有限公司分别与花欣、蒋华琳、成都泰嘉投资服务

有限公司（以下简称“泰嘉投资”）、成都迈普天使投资有限公司（以下简称“天

使投资”）签署《股权转让协议》，将其持有的51%股权转让给中国籍自然人花欣

先生、将其持有的5%股权转让给中国籍自然人蒋华琳女士、将其持有的39%股权转

让给泰嘉投资，将其持有的5%股权转让给天使投资。上述股权转让经成都高新区

对外贸易经济合作委员会《关于同意迈普（四川）通信技术有限公司投资者股权



变更的批复》（成高外经贸字[2008]160号）批准，迈普有限由外商投资企业变更

为内资有限责任公司，注册资本为8,268.8465万元。

2008年12月15日，根据迈普有限临时股东会决议，花欣将其持有的16%股权转

让给泰嘉投资、将其持有的35%股权转让给天使投资，蒋华琳将其持有的5%股权转

让给天使投资。

2008年12月19日，根据迈普有限临时股东会决议，注册资本增加至8,773.5786

万元人民币。新增注册资本由成都汇聚投资股份有限公司（以下简称“汇聚投

资”）认缴，共计出资850万元，其中认缴注册资本504.7321万元，超过注册资本

的金额计345.2679万元列为迈普有限资本公积。本次增资业经信永中和会计师事

务所有限责任公司[现已更名为信永中和会计师事务所（特殊普通合伙），以下简

称“信永中和”]审验，并出具了XYZH/2007CDA1050-1号验资报告。

2009年3月24日，迈普有限股东会会议决议将迈普有限截止2008年12月31日经

审计后的净资产折合股本100,000,000股（每股面值1元），迈普有限整体变更设

立股份有限公司。变更设立股份有限公司的注册资本业经信永中和审验，并出具

了XYZH/2008CDA1027号验资报告。2009年12月17日，根据本公司股东大会会议决

议，公司股本增加至10,500万元人民币。新增股本由汇聚投资以每股2.21元认购，

共计出资人民币1,105万元，其中认缴股本500万股，每股价格超过人民币1元的部

分计605万元列为本公司资本公积。本次增资业经信永中和审验，并出具了

XYZH/2009CDA1013号验资报告。

2010年12月24日，根据本公司股东大会会议决议，公司股本增加至10,646万

元人民币。新增股本由天津普润投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“普润投

资”）以每股2.31元认购，认购款于2012年12月20日前分期缴足。普润投资首期

出资人民币67.452万元，其中认缴股本29.20万股，每股价格超过人民币1元的部

分计38.252万元列为本公司资本公积。此次出资业经信永中和审验，并出具了

XYZH/2010CDA1046-1号验资报告。

2012 年 9 月 18 日，根据本公司股东大会会议决议，公司股本增加至 12,700

万元人民币。新增股本的价格为 2.31 元/股，由普润投资认购 1,193 万股、成都

普汇投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“普汇投资”）认购 260 万股、成都

普盈投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“普盈投资”）认购 297 万股、成都



普荣投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“普荣投资”）认购 304 万股。本次

出资连同 2010年 12月 24日普润投资认购股本的第二期出资共计 5,014.548万元，

其中认缴股本 2,170.80 万股，每股价格超过人民币 1元的部分计 2,843.748 万元

列为本公司资本公积。本次增资及普润投资 2010 年 12 月认缴股本的第二期出资

业经信永中和审验，并出具了 XYZH/2012CDA1017-1-2号验资报告。

2012 年 9 月 24 日，根据本公司股东大会会议决议，公司股本增加至 13,550

万元人民币。新增股本由成都国商鼎信投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“国

商鼎信投资”）以每股 2.54元价格认购，共计出资人民币 2,159万元，其中认缴

股本 850 万股，每股价格超过人民币 1 元的部分计 1,309 万元列为本公司资本公

积。本次增资业经信永中和审验，并出具了 XYZH/2012CDA1017-1-3号验资报告。

截至评估基准日2014年12月31日，迈普通信技术股份有限公司股本及股权结

构情况如下：

金额单位：万元

股东名称股本持股比例（%）

泰嘉投资 5,184.00 38.26

天使投资 4,241.00 31.30

汇聚投资 1,075.00 7.94

普润投资 1,339.00 9.88

普汇投资 260.00 1.92

普盈投资 297.00 2.19

普荣投资 304.00 2.24

国商鼎信投资 850.00 6.27

合计 13,550.00 100.00

上述股东中，花欣、蒋华琳夫妇分别持有泰嘉投资、天使投资85%、15%的股

权，汇聚投资、普润投资、普汇投资、普盈投资、普荣投资均由迈普通信员工投

资组建。

3. 公司经营状况

迈普通信是国内主流的、拥有自主知识产权和自主品牌的企业级网络设备及

行业应用与服务提供商，主营业务为研发、生产、销售企业级网络设备并为客户

提供智能化、差异化的行业应用与服务，产品与服务广泛应用于金融、电信、政

府等政企客户。

公司产品和服务分为两大类：（1）企业级网络设备，是基于TCP/IP、网络安



全、无线等技术，用于构建企业网络所需的设备。目前公司的企业级网络设备包

括路由器、交换机、网络安全设备、WLAN设备等；（2）行业应用与服务，是基于

云计算、大数据、移动互联、物联网等技术，用于提高企业在管理、业务、产品、

服务等方面智能化水平的行业应用软件和增值服务。目前公司的行业应用与服务

包括统一通信、移动业务网络管理系统、公共交通移动互联网服务系统、IT服务

管理解决方案、互联网Wifi营销解决方案等。

目前公司产品和服务以企业级网络设备为主，企业级网络设备又以路由器和

交换机为主要产品，广泛应用于金融、运营商、政府、商业等行业市场。

2014年实现销售收入超过 8.5亿，较上年同期增长 39.5%。

4. 财务状况和经营成果

资产负债表


项目名称 2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31

流动资产 75,763.26 53,607.96 52,131.32

非流动资产： 16,838.24 16,351.21 16,380.91

其中：可供出售金融资产 - - -

持有至到期投资 - - -

长期应收款 305.95 447.41 709.57

长期股权投资 3,395.89 2,910.78 2,928.63

投资性房地产 - - -

固定资产 8,205.34 8,360.04 8,286.51

在建工程 - - -

工程物资 - - -

固定资产清理 - - -

无形资产 2,904.51 2,909.09 2,954.60

开发支出 - - -

商誉 - - -

长期待摊费用 - - -

递延所得税资产 1,960.83 1,723.89 1,501.59

其他非流动资产 65.74 - -

资产合计 92,601.51 69,959.16 68,512.23

流动负债 38,709.59 30,209.12 32,021.12

非流动负债 4,311.61 2,827.51 1,996.86

负债合计 43,021.20 33,036.63 34,017.98

净资产 49,580.31 36,922.54 34,494.25



利润表


项目名称 2014 年 2013年 2012年

一、营业收入 80,927.03 58,102.91 62,243.23

减：营业成本 29,553.61 25,780.68 59,198.52

营业税金及附加 998.04 595.05 748.99

销售费用 21,762.90 18,762.26 18,652.24

管理费用 14,027.97 10,988.98 10,828.54

财务费用 198.47 143.31 464.48

资产减值损失 2,007.60 1,059.60 606.42

加：公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00

投资收益 269.81 -30.29 -74.08

二、营业利润 6,958.80 742.75 2,970.64

加：营业外收入 4,564.61 5,135.06 4,640.07

减：营业外支出 264.51 132.59 318.48

其中：非流动资产处置损失 15.07 7.38

三、利润总额 11,258.90 5,745.22 7,292.24

减：所得税费用 1,580.57 620.52 649.84

四、净利润 15,367.77 5,124.70 6,642.40

上表中列示的财务数据，其中 2012年数据业经信永中和会计师事务所（特殊

普通合伙）审计并出具标准无保留意见审计报告，2013年和 2014年数据业经中审

亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见审计报告。

（三）业务约定书约定的评估报告使用者

根据资产评估业务约定书的约定，本报告的报告使用者为委托方和国家法律

法规规定的其他评估报告使用者。

（四）委托方和被评估单位的关系

本次评估的委托方为中软信息系统工程有限公司，被评估单位为迈普通信技

术股份有限公司，委托方拟向被评估单位进行增资。

二、评估目的

中软信息系统工程有限公司拟向迈普通信技术股份有限公司增资，本次评估

目的是对迈普通信股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场价值，作

为该经济行为的价值参考依据。

本次评估涉及的经济行为文件：



2015 年 5 月 19 日，中国软件与技术服务股份有限公司 2015 年第 6 次总经理

办公会会议纪要。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

评估对象为迈普通信的股东全部权益。

（二）评估范围

评估范围为迈普通信于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总

资产账面价值 92,601.51 万元，负债账面价值 43,021.20 万元，净资产账面价值

49,580.31万元。账面价值已经中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并

出具了中审亚太字(2015)0100848 号无保留意见的审计报告。各类资产及负债的账

面价值见下表：

资产评估申报汇总表

单位：万元

项目账面价值

A

1 流动资产 75,763.26

2 非流动资产 16,838.25

3 其中：长期股权投资 3,395.89

4 长期应收款 305.95

5 固定资产 8,205.34

6 在建工程 -

7 无形资产 2,904.51

8 无形资产—土地使用权 2,559.26

9 其他 2,026.56

10 资产总计 92,601.51

11 流动负债 38,709.59

12 非流动负债 4,311.61

13 负债总计 43,021.20

14 净资产（所有者权益） 49,580.31

资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方和被评估单位

已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。



四、价值类型及其定义

本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿

卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常

公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日是 2014 年 12月 31日。

评估基准日是由委托方确定的。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资

产权属依据和评估取价依据为：

（一）经济行为依据

2015 年 5 月 19 日，中国软件与技术服务股份有限公司 2015 年第 6 次总经理

办公会会议纪要。

（二）法律法规依据

1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；

2. 《中华人民共和国公司法》；

3. 《中华人民共和国物权法》；

4. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

5. 《中华人民共和国企业所得税法》；

6. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991年 91号令）；

7. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国

资办发[1992]36号）；

8. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见

的通知》（国办发[2001]102 号）；



9. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14号令）；

10. 《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》（财企

[2001]801号）；

11. 《财政部关于印发<国有资产评估项目备案管理办法>的通知》（财企

[2001]802号）；

12. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003年 378号令）；

13. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；

14. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权

[2006]274号）；

15. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权

[2009]941号）；

16. 《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64 号）；

17. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

18. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；

19. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；

20. 《中华人民共和国增值税暂行条例》；

21. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；

22. 其它相关的法律法规文件。

（三）评估准则依据

1. 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

2. 《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；

3. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；

4. 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；

5. 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；



6. 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2007]189号）；

7. 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189号）；

8. 《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；

9. 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；

10. 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227号）；

11. 《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244号）；

12. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；

13. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；

14. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；

15. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18

号）；

16. 《评估机构内部治理指引》（中评协[2010]121号）。

（四）资产权属依据

1. 企业法人营业执照、公司章程；

2. 土地使用证、土地使用权出让合同；

3. 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证；

4. 机动车行驶证及登记证；

5. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；

6. 其他权属文件。

（五）评估取价依据

1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》、《收益预测表》；

2. 《工程勘察设计收费管理规定》（国家计委、建设部计价格（2002）10

号文）；

3. 《财政部关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建〔2002〕394



号）；

4. 《国家发展改革委、建设部关于<建设工程监理与相关服务收费管理规

定>的通知》（发改价格[2007]670号）；

5. 《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（计价

格 [2002]1980 号）；

6. 《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计

价格[1999]1283）；

7. 《国家计委、国家环境保护总局<关于规范环境影响咨询收费有关问题>

的通知》（计价格[2002]125号）；

8. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部

令 2012年第 12号）；

9. 评估基准日银行存贷款基准利率；

10. 《房屋完损等级及评定标准》（城住字[1984]第 678号）；

11. 《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；

12. 2015《四川省建设工程工程量清单计价定额--房屋建筑与装饰工程》

（一）(二）；

13. 2015《四川省建设工程工程量清单计价定额--通用安装工程》（一）(二）

（三）（四）；

14. 2015《四川省建设工程工程量清单计价定额--爆破工程、建筑安装工程

费用、附录》；

15. 成都市工程造价信息（2014年第 12 期）；

16. 中国城市地价动态监测网（http://www.landvalue.com.cn）；

17. 政府颁布的有关土地的政策、规定、通知等法规文件；

18. 财政部国家税务总局《关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通

知》（财税[2007]176）；



19. 财政部《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通

知》财综[2009]24号；

20. 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通

知》（国土资发[2001]44 号）；

21. 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城

镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号）；

22. 《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》国土资

发〔2004〕238号；

23. 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》国土资发〔2008〕308

号；

24. 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》国土

资发〔2009〕56号；

25. 成都市国土资源局文件《关于公布实施成都市中心城区 2014 年土地级别

与基准地价成果的请示》成国土资〔2014〕525 号（2014年 1月 1日实施）；

26. 评估人员实地勘查、调查、收集的估价有关资料；

27. 《机电产品报价手册》；

28. 企业提供的相关工程预决算资料；

29. 企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；

30. 企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；

31. 企业提供的未来年度经营计划、盈利预测等资料；

32. 企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；

33. 企业与相关单位签订的工程承发包合同；

34. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

35. 与此次资产评估有关的其他资料；

36. 被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关



协议、合同书、发票等财务资料；

37. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我

公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。

七、评估方法

（一）评估方法简介

企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。

企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的

资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对

象价值的评估方法。

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象

价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收

益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基

础上。

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案

例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市

公司比较法和交易案例比较法。

（二）评估方法的选择

资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负

债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提

供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位

资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；

收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于

预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物

来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基

本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其

评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独



立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业历

史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益

的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。

因此，本次评估选用资产基础法和收益法进行评估。

（三）具体评估方法介绍

一）资产基础法

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表

为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方

法。各类资产及负债的评估过程说明如下：

1．流动资产及负债的评估

被评估单位流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他

应收款、存货及其他流动资产；负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收

账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利，其他应付款、一年内到期其他非流

动负债、预计负债、专项应付款等。

（1）货币资金：包括库存现金、银行存款和其他货币资金，通过现金盘

点、核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。

（2）应收账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每

笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部

应收款额计算评估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数

额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原

因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估

计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根

据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

（3）预付款项：根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估

值。对于能够收回相应货物的或权利的，按核实后的账面值作为评估值。预付款

项中的待摊费用，以被评估单位评估基准日后还享有的资产和权力价值作为评估

值。对基准日后尚存对应权利或价值的的待摊费用项目，按原始发生额和尚存受



益期限与总摊销期限的比例确定。

（4）存货

包括原材料、产成品、在产品和发出商品。

原材料：主要为陶瓷电容、交换芯片、贴片电阻等, 评估人员了解到双内核

调整通信处理器、单片机等部分长期积压或领用慢，以评估基准日市场价作为其

评估值，除此之外，评估范围内的大部分原材料购入日期距评估基准日较接近，

评估人员在确认账账、账表相符的基础上，以实际购入成本确定评估值。企业采

用计划成本计价，鉴于此，计划成本与实际成本之间产生的材料成本差异评估为

零。存货跌价准备根据评估有关规定评估为零。

产成品：主要为光模块、交换机和路由器等, 产成品为被评估单位生产销售

的各种规格型号的产品，通过销售部门了解其销售情况，光模块、交换机和路由

器等部分产成品均为常年积压产品、无市场需求，以残值作为其评估值，除此之

外，其他产品销售周期为一个月左右，均为正常销售的产品。对于正常销售的产

品，故以其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润后

确定评估值。销售税费包括销售费用和有关税负，销售费用按近年来平均销售费

用率考虑；有关税负根据企业实际税负情况考虑，包括销售税金及附加、所得税；

适当数额的税后净利润按税后利润的 50%确定。

在产品：是企业正在制造尚未完工的在制品, 评估人员经分析调研发现，部分

在产品生产周期较长，企业对此计提了跌价准备，其余在产品处于正常生产过程

中，企业对在产品按进度结转成本、确定收入在产品其生产周期较短，成本升降

变化不大，成本结转及时完整，金额准确，以核实后实际成本确定评估值。

企业采用计划成本计价，鉴于此，计划成本与实际成本之间产生的材料成本

差异评估为零。存货跌价准备根据评估有关规定评估为零。

发出商品：主要为百兆多模光模块、10G 单模光模块等, 发出商品为被评估单

位已发出的各种规格型号的产品，通过销售部门了解其目前销售情况，部分发出

商品被评估单位已确认收入、部分发出商品至评估基准日发生退货或在客户处进

行测试，对于发生退货或在客户处进行测试的发出商品，评估人员了解到，退货



产品无质量问题只是客户不需要该种规格产品，测试产品是指在客户处试用，将

来可能要买的产品，均为正常销售的产品。对于正常销售的产品，故以其不含税

销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润后确定评估值。销售

税费包括销售费用和有关税负，销售费用按近年来平均销售费用率考虑；有关税

负根据企业实际税负情况考虑，包括销售税金及附加、所得税；适当数额的税后

净利润按税后利润的 50%确定；对于被评估单位已确认收入的发出商品，以其不含

税合同价格减去全部税金和运费后确定评估值。

（5）其他流动资产

其他流动资产主要为待摊销的房租、上市费用及待摊销的服务费，评估人员

查阅了各项费用支出的相关合同和支付凭证等资料，通过查阅相关合同、款项支

付凭据等资料进行核实，除上市费用无尚存的资产或权利评估为零外，其余以核

实后账面值为评估值。

（6）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估

企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担

的负债项目，按零值计算。

2．非流动资产的评估

（1）长期应收款

长期应收款主要为销售的分期收款产品，评估人员查阅了销售合同、入账凭证

等，确认其记账准确，账、表、单相符，本次以核实后账面值为评估值。

（2）长期股权投资

1）控股长期投资

对该类长期投资进行整体评估，通过对企业整体价值的评估来获得股东全部

权益价值，据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。

本报告被评估单位迈普国际具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存

在较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。故可以采用收益

法进行评估，其被控股子公司收益预测详见迈普通信技术股份有限公司收益法评

估说明部分。



长期投资评估值=被投资单位评估后的净资产×持股比例

若被投资公司股东全部权益评估值为负数，则该项长期投资评估值作零值处

理。

2）非控股长期投资

① 对于取得评估基准日财务报表（未经审计）的长期投资企业，以评估基

准日会计报表净资产与持股比例的乘积确定该项长期投资的评估价值；

长期投资评估值=被投资单位会计报表净资产×持股比例

若被投资公司股东全部权益评估值为负数，则该项长期投资评估值作零值处

理。

② 对于基准日后已转让的长期投资企业（持有深圳前海农迈天下电子商务

有限公司 40%股权，2015年 4月转出），以转让价款为该项长期投资的评估价值。

本次评估在确定长期股权投资评估值时，评估师未考虑控股股权和非控股股

权等因素产生的溢价和折价。

（3）房屋建（构）筑物

对房屋建筑物主要采用成本法进行评估。

1）成本法

评估值=重置全价×综合成新率

①房屋建筑物重置全价的确定

重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本

对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，根据各地执行的定额标准和有关

取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总

造价。

对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安综合造

价。

根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他费用。根据

基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重

置全价。



②综合成新率的确定

（A）对于价值大、重要的建（构）筑物采用现场调查成新率和年限成新率综

合确定，其计算公式为：

综合成新率=现场调查成新率×60%＋理论成新率×40%

其中：

理论成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%

现场调查成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年

来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部

分进行打分，填写成新率的现场调查表，测算调查成新率。

（B）对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具

体情况进行修正后确定成新率，计算公式：

成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%。

（4）设备类资产

纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备三大类。

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点

和收集资料的情况，对设备类资产主要采用成本法进行评估。


1）机器设备的评估

① 重置全价的确定

重置全价＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费＋安装调试费＋前期及其他费

用＋资金成本－可抵扣的增值税进项税

对于零星购置的小型设备，不需要安装的设备，重置全价＝设备购置价格+

运杂费－可抵扣的增值税进项税。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，

则直接用不含税购置价作为重置价值。



A. 设备购置价

对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价确定设备的购置价格；对

于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设

备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购

置价格。

B. 运杂费

对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费

用，对于进口设备，运杂费是指国内运杂费，即从海关到设备安装现场的运输费

用。本次评估，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因

素，按不同运杂费率计取。

C. 设备基础费

对于设备的基础费，根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办

法及各项概算指标》，以购置价为基础，按不同安装费率计取。如设备不需单独

的基础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置全价时不再考虑设备基

础费用。

D. 安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率

计取。

对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。

E. 前期及其他费用

前期及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投

标管理费、环境评价费等。

F. 资金成本



根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按

建设期内均匀性投入计取。本次评估，对于大、中型设备，合理工期在 1 年以上

的计算其资金成本。

资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用)×贷款利

率×建设工期×1/2，对于超过一年工期的按复利公式计算。

贷款利率应按照合理工期长短来确定对应的利率，评估基准日执行的贷款利

率为：

项目名称年利率

一年以内（含一年） 5.60

一至五年 6.00

五年以上 6.15

② 综合成新率的确定

A. 对大型、关键设备，采用勘察成新率和理论成新率按权重确定：

综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4

a) 勘察成新率

勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工

作环境、维护保养情况，依据现场实际勘察情况对设备分部位进行逐项打分，确

定勘察成新率。

b) 理论成新率

理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确

定。

理论成新率=(经济寿命年限-已使用的年限)/经济寿命年限×100%

对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：



理论成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

B. 对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用

时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。

③ 评估值的计算


2）车辆的评估

①车辆重置全价

车辆重置全价由不含增值税购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车

费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场

价格确定。本次评估购置价为不含税购置价。

②综合成新率的确定

依据现行的车辆强制报废标准，小、微型非营运载客汽车无使用年限限制，

因此采用车辆行驶里程法确定的成新率，然后结合现场勘察情况进行调整。对于

运输车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后

结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大

的，则不调整。

年限成新率=（车辆法定行驶年限-已行驶年限）/车辆规定行驶年限×100%

里程成新率=（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%

在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)，成新率一般不低于

15%。

③车辆评估值的确定

评估值=车辆重置全价×综合成新率

3）电子设备的评估

①重置全价的确定



电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安

装调试，重置成本直接以市场采购价确定。

②成新率的确定

对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综

合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其

综合成新率。

③评估价值的确定

评估值=电子设备重置全价×成新率

对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手

交易价采用市场法进行评估。

（5）土地使用权

土地估价通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余

法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用

基准地价修正法及市场法进行评估。

（6）其他无形资产

其他无形资产主要为外购的财务软件、RTX 腾讯软件等和专利权、商标权及软

件著作权。

1) 财务软件、RTX腾讯软件等评估

对于财务软件、RTX腾讯软件，评估人员查阅了软件的项目合同、技术协议和

发票，并通过查询账务，评估人员认为摊销合理，故本次以核实后账面值为评估

值。

2) 专利、软件著作权及商标权的评估

对于专利、软件著作权及商标权，采用收益现值法进行评估，即通过估算被

评估专利、软件著作权及商标权未来可能带来的预期超额收益，并按一定的折现

率将其折算为现值，以该现值作为被评估资产价值的一种资产评估方法。

（7）递延所得税资产

递延所得税资产是企业会计核算在后续计量过程中因企业会计准则规定与税



法规定不同，由资产的账面价值与其计税基础的差异所产生。评估人员就差异产

生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企业该科目核算的内容为资产减

值损失、售后保修计提、无形资产累计推销、未发放工资及政府补贴在会计记录

中所形成的递延所得税资产。对于资产减值损失、售后保修计提、无形资产累计

推销、未发放工资及政府补贴（专项应付款-政府补助）形成的递延所得税资产，

本次评估以核实后的账面值作为评估值；对于政府补贴（递延收益-政府补助）以

未确认营业外收入部分与所得税率的乘积作为评估值。将评估没有确认为风险损

失的坏账准备评估为 0元。

（8）其他非流动资产

其他非流动资产主要内容是 2014 年向安徽中行和四川联通收取的运营服务

费。评估人员核查了合同、相应凭证和账簿等相关资料，经核实，未发现评估基

准日存在异常情况，故以核实后账面值确认为评估值。

二）收益法

本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金

流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。

本次评估的基本思路是以评估对象经审计的合并会计报表口径为基础估算合

并报表口径经营性资产的价值，再加上基准日的溢余资产、非经营性资产价值，

来得到合并报表口径的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出

合并报表口径的权益资产价值，最后剔除少数股东权益价值后得出母公司权益资

产价值。

1．计算模型

E ＝ V － D 公式一

V ＝ P ＋ 1C ＋ 2C ＋ ’E 公式二

上式中：

E ：股东全部权益价值；

V ：企业整体价值；



D ：付息债务评估价值；

P ：经营性资产评估价值；

1C ：溢余资产评估价值；

2C ：非经营性资产评估价值；

’E ：（未在现金流中考虑的）长期股权投资评估价值。

其中，公式二中经营性资产评估价值 P 按如下公式求取：

n

t

t

t rRP1

1 公式三

公式三中：

tR ：预测期的第 t期的企业自由现金流

t：预测期期数 1 , 2 , 3 ，··· ，n；

r：折现率；

2．模型中关键参数的确定

1）预期收益的确定

本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。

企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者

支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：

企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）－资

本性支出－营运资金变动。

2）收益期的确定

本次收益法评估是在企业持续经营的前提下作出的，因此，确定收益期限为

无限期，根据公司经营历史及行业发展趋势等资料，采用两阶段模型，即评估基

准日后 5 年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、利润

等进行合理预测，第 6年以后各年与第 5年持平。

3）折现率的确定



确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次

评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）

确定。

4）付息债务评估价值的确定

债务债务是包括企业的长期借款，按其市场价值确定。

5）溢余资产及非经营性资产(负债)评估价值的确定

溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一

般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关

系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。

3.少数股东权益价值的确定

本次评估按合并口径资产负债表列示少数股东权益占所有者权益比例确定少

数股东权益价值。

4.母公司股东权益价值的确定

合并口径权益资产价值经扣减少数股东权益价值后得出母公司权益价值。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有

关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事

项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会

计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进

行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比

较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过

程如下：

1．接受委托及准备阶段

（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2015 年 5 月接受委托方的委托，从

事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方

就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影



响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设

计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人

员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

（3）评估方案的设计

依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现

场工作小组。

（4）评估资料的准备

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象

产权证明文件等。

2．现场清查阶段

（1）评估对象真实性和合法性的查证

根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资

产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实

准确。

对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行

存款余额调节表等方式进行调查；

对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定

资产和负债的真实性。

对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重

要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程承包合同，

工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。

（2）资产实际状态的调查

设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设

备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实

地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。



（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查

根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点

核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭

证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。

（4）企业收入、成本等生产经营情况的调查

收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查

各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋

势，为编制未来现金流预测作准备。

通过收集相关信息，对迈普通信公司各项业务的市场环境、未来所面临的竞

争、发展趋势等进行分析和预测。

3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程

评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的

作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和

未来经营预测资料开始评定估算工作。

4．评估汇总阶段

（1）评估结果的确定

依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所

进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的市场法和收益现值法结果。

（2）评估结果的分析和评估报告的撰写

按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告

书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进

行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报

告。

（3）工作底稿的整理归档



九、评估假设

（一）一般假设：

1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评

估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在

这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市

场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖

方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自

愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这

样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次

假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑

资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假

定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下

去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，

以维持持续经营能力。

（二）收益法评估假设：

1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本

次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不

可抗力因素造成的重大不利影响；

2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；

3. 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；

4. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；

5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在

重要方面基本一致；



6. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现

时方向保持一致；

7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；

8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；

9. 假设企业预测年度现金流为期末产生；

10. 假设评估基准日后企业的产品或服务保持目前的市场竞争态势；

11. 企业在未来经营期内经营范围、方式不发生重大变化，其主营业务结

构、收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状

态持续，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资

以及商业环境等变化导致的经营能力、业务规模、业务结构等状况的变化，虽然

这种变动是很有可能发生的，即本评估是基于基准日的生产经营能力、业务规模

和经营模式持续；

12. 在维持现有经营规模的前提下，未来各年度只需对现有资产的耗损进行

更新；

13. 假设企业在未来的经营期内，将不会遇到重大的应收账款回收方面的问

题。

14. 本次预测假设企业在高新技术企业证书到期后，能继续申请成为高新技

术企业，享受国家高新技术企业 15%的企业所得税税率。

根据资产评估的要求，认定上述前提条件在评估基准日成立，当未来经济环

境发生较大变化时，评估师将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结论

的责任。

十、评估结论

（一）资产基础法评估结论

经资产基础法评估，迈普通信总资产账面价值为 92,601.51 万元，评估价值

为 97,966.81 万元，增值额为 5,365.27 万元，增值率为 5.79%；总负债账面价值

为 43,021.20万元，评估价值为 42,739.91万元，减值额为 281.29万元，减值率



为 0.65%；净资产账面价值为 49,580.31万元，评估价值为 55,226.87万元，增值

额为 5,646.56万元，增值率为 11.39%。

评估汇总情况详见下表：

资产评估结果汇总表


项目账面价值评估价值增减值增值率％

A B C=B-A D=C/A×100

1 流动资产 75,763.26 76,905.22 1,141.96 1.51

2 非流动资产 16,838.25 21,061.56 4,223.31 25.08

3 其中：长期股权投资 3,395.89 3,766.07 370.18 10.90

4 长期应收款 305.95 305.95 - -

5 固定资产 8,205.34 10,192.44 1,987.10 24.22

6 在建工程 - - -

7 无形资产 2,904.51 4,812.73 1,908.22 65.70

8 无形资产—土地使用权 2,559.26 3,143.08 583.82 22.81

9 其他 2,026.56 1,984.37 -42.19 -2.08

10 资产总计 92,601.51 97,966.78 5,365.27 5.79

11 流动负债 38,709.59 38,573.83 -135.76 -0.35

12 非流动负债 4,311.61 4,166.08 -145.53 -3.38

13 负债总计 43,021.20 42,739.91 -281.29 -0.65

14 净资产（所有者权益） 49,580.31 55,226.87 5,646.56 11.39

注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。

（二）收益法评估结果

采用收益法评估后的迈普通信股东全部权益价值为 70,760.75 万元，评估增

值 21,180.44万元，增值率 42.72%。

（三）评估结果的最终确定

本次资产基础法评估结果为 55,226.87万元，收益法评估结果为 70,760.75万

元，收益法评估结果高于资产基础法评估结果 15,533.88 万元。两种方法评估结

果差异的主要原因是：

1. 收益法的基础是经济学中的预期效用理论，一项资产的价值是利用它所能

获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险回报率，

即对于投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。资本带来



于远程视频服务；（4）承诺自农迈天下成立日期一年内，免费提供研发团队组建

管理、公司成都研发团队办公场地；（5）如有所需，承诺协调各方资源为农迈天

下陪同相关客户参观考察及使用会议室等提供条件和便利。

截至出具报告日，农迈天下公司股权已转让，承诺事项中止。

（三）迈普通信以保证担保的方式向交行银行股份有限公司成都武侯支行的

借款 3000万元，保证人为成都迈普国际信息技术有限公司和成都迈普信息科技有

限公司。

（四）迈普国际电子设备共计 17 台，全部为笔记本电脑，账面原值

75,264.00元，账面净值 64,701.00元，系根据迈普国际关于发布实施《技术员工

用笔记本电脑管理制度》的通知相关规定，使用《技术员工笔记本电脑申请》公

文，新购报销上限标准为 4000 元/人，账面值实际为技术员工新购笔记本电脑报

销款。

（五）迈普信息电子设备共计 2台，全部为笔记本电脑，账面原值 8,000.00

元，账面净值 6,965.34 元，系根据迈普信息关于发布实施《技术员工用笔记本电

脑管理制度》的通知相关规定，使用《技术员工笔记本电脑申请》公文，新购报

销上限标准为 4000 元/人，账面值实际为技术员工新购笔记本电脑报销款。

（六）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持

续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的

目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。

（七）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场

的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担

的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应

当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（八）在评估基准日后，至 2015年 12月 30日止的有效期以内，如果资产数

量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。

（九）评估程序受到限制的情形：

一）本次评估中，注册资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和



性能做技术检测，注册资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行

记录是真实有效的前提下，通过现场调查做出判断。

二）本次评估中，注册资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部

结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评

估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件

下，通过实地勘察做出判断。

（十）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：

截至报告出具日，尚未发现被评估公司存在资产、权益、抵押、经营等重大变

动情况。

十二、评估报告的使用限制说明

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

（三）本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审

查，备案后方可正式使用；

（四）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒

体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；

（五）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估

结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2014年 12月 31日至 2015

年 12月 30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日

评估报告日为 2015 年 9月 6日。

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