CAPANEMA1ª AULA LOCACAÇÃO08/07/03 – FITA 1

Para quem está chegando apenas para esse módulo e não fez o anterior sobre a posse eu quero dizer também que é um prazer recebê-los para que estudemos juntos um assunto extremamente polêmico e de grande densidade social e econômico que é o contrato de locação, claro que vamos abordá-lo à luz do novo Código Civil procurando enfatizar as suas inovações.

Na aula anterior que se referia à posse eu comecei aludindo as três grandes vertentes que inspiram o novo Código Civil a sua socialidade a eticidade e a efetividade. No campo dos contratos essas vertentes se mostram ainda mais nítidas o artigo 421 que inaugura o livro dos contratos diz textualmente que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, isso significa dizer que se mantém como pilar de sustentação da teoria dos contratos o princípio da liberdade de contratar, ou seja, da autonomia da vontade, esse princípio não foi destruído ele continua sendo o princípio fundamental dos contratos o que se diz agora que é que esse princípio não mais aquele caráter quase absoluto com que se revestia no estado liberal clássico, o que se quer dizer agora é que essa autonomia da vontade tem um limite e esse limite é exatamente a função social do contrato é evidente que o Código não diz exatamente o que é a função social do contrato, esse conceito não é jurídico apenas nós vamos extraí-lo de ciências afins como a Sociologia, a ética. Mas é claro que a grosso modo poderíamos dizer que função social do contrato significa fazer do contrato um instrumento de enriquecimento não apenas dos contratantes mas também da sociedade como um todo, função social do contrato é colocar o contrato na construção do estado do bem estar da dignidade do homem de uma sociedade mais justa tudo isso se incluiria na função social do contrato, um contrato preocupado com a melhor distribuição da renda, o que parece hoje muito importante dizer porque o jornal nos revela que estamos no 9º lugar entre 175 países de maiores desigualdades sociais, 9º lugar, função social do contrato significa fazer do contrato um instrumento de enriquecimento não apenas dos contratantes mas também da sociedade como um todo fazer com que o contrato melhor distribua a renda, gere empregos, em suma, construa um estado do bem estar, os americanos falam em well fire state o estado do bem estar em que todos tenham acesso a uma vida digna essa é uma preocupação do novo Código, investir todo e qualquer contrato nessa função social abandonando-se a visão individualista do Século XIX, o contrato interessava exclusivamente aos contratantes na visão individualista do contrato, enquanto que agora ele interessa a toda a sociedade.

A outra vertente que é a eticidade fica claríssima no artigo 422 ali se diz que em todo e qualquer contrato os contratantes são obrigados a guardar a mais estrita boa-fé e probidade e eu chamo a atenção de vocês para o obrigados o que significa dizer que essa conduta honesta, essa conduta proba que agora se exige dos contratantes passa a ser um dever jurídico, a boa fé contratual não é mais uma simples exortação ética, um apelo aos contratantes uma sugestão aos contratantes, não é mais uma fé subjetiva como antigamente se contentava o Código, agora não, agora temos uma boa fé objetiva que representa uma norma de conduta, um dever jurídico que os contratantes têm que respeitar, quando falamos em conduta honesta queremos dizer contratos transparentes, leais e acima de tudo das suas equações econômicas justas equilibradas contratos em que uma parte não massacre a outra aproveitando-se da sua superioridade econômica ou técnica, isso é o que seria a eticidade dos contratos, contratos permanentemente equilibrados na sua base econômica, na sua equação econômica, é isso que o artigo 422 está a exigir, e essas duas vertentes: a socialidade e a eticidade estão como eu lhes falei permanentemente presentes neste livro dos contratos, eu posso dizer que se há parte do Código Civil mais oxigenada pela idéia de socialidade e eticidade é exatamente a parte que se dedica à teoria das obrigações e dos contratos, eu não estaria exagerando ao dizer que temos nos campos das obrigações e contratos um novo tempo uma nova dimensão ética o que não significa dizer, eu faço questão de deixar claro que os princípios fundamentais foram abolidos nem de longe pensem nisso os princípios fundamentais da autonomia da vontade, do pacta sunt servanta, da relatividade, da consensualidade todos esses princípios que sempre inspiraram a teoria geral das obrigações continuam vivos nenhum deles foi abolido, eliminado, o que aconteceu foi a sua oxigenação o seu temperamento o que se fez foi uma releitura desses princípios criados há mais de 2 séculos no estado liberal clássico emanado da revolução francesa, não era possível que esses princípios criados em outro tempo com outra economia, com outra tecnologia permanecesse intactos imutáveis numa sociedade que é hoje completamente diferente. Então o que se fez foi uma releitura desses princípios, uma adaptação desses princípios aos novos tempos isso é muito

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importante frisar porque um dos meus receios diante do novo Código é que alguns queiram aplicá-lo como se todos esses princípios tivessem sido abolidos o que realmente será uma catástrofe.

O grande desafio para advogados e magistrados é exatamente adaptar esses novos valores aos do passado e não destruir os valores do passado, então antes que falemos especificamente sobre a locação é preciso relembrar esses princípios fundamentais que hoje inspiram a teoria dos contratos e entre eles esse princípio da função social do contrato e da boa fé objetiva. Em todo e qualquer contrato esses novos valores éticos vão refletir e como a locação é um dos contratos de maior significado social eu não tenho dúvida de que o contrato de locação sofrerá uma grande transformação à luz do novo Código.

Nesse módulo não se assustem não há nenhuma intenção de revolver as brumas do passado num trabalho de arqueologia jurídica para tentar identificar as origens dos contratos de locação entre os assírios, os babilônios, isso é uma profunda inutilidade num curso como esse que pretende ser eminentemente prático é muito comum os professores na faculdade começarem os contratos mostrando como eles eram no Código de Manu, no Código de Hamurab que na maioria dos casos é uma espécie de festival de cultura inútil. Aliás o meu próprio filho comentava anteontem eu achei muito interessante ele disse o seguinte porque eu falei que a forense estava iniciando um projeto de curso de Direito Civil para alunos de Bacharelado à luz do novo Código ela quer que se escreva um livro de Direito Civil para os alunos portanto sem grandes aprofundamentos doutrinários para dar aquelas primeiras noções um livro que seria praticamente exclusivo para o nível de bacharelado então como eu comentei esse caso, o meu filho que já é advogado diz assim papai pelo amor de Deus quando você começar com um assunto novo acaba com aquele diz assim evolução história porque a gente pula logo essas folhas, porque eu estou me lixando como era a locação dos assírios então eu achei interessante esse comentário dele aí a gente pula uma inutilidade você perdendo tempo escrevendo isso, porque ninguém vai ler isso a nível de aluno, é quando você já vai para o outro nível de mestrado aí você tem curiosidade de saber evolução histórica, outra coisa que ele disse, nós alunos temos horror à natureza jurídica, 50 páginas sobre a natureza ele me contou, papai passa por cima nem lê, você vai perder o seu tempo falando sobre isso, eu achei um negócio interessante, então eu não estou aqui para lhes dizer a evolução histórica da locação, mas eu não poderia deixar de me referir porque isso reflete no atual sistema da locação como é de onde nasceu o contrato de locação a nível moderno quer dizer no nosso Direito de onde teria vindo a disciplina do contrato de locação obviamente no Direito romano não fôssemos nós um direito de inspiração romanística.

No Direito romano a locação, o contrato de locação constituía um gênero e se desdobrava em três espécies, ou seja, havia três espécies de contrato de locação esse contrato de locação como gênero chamava-se locatio condutio e as suas espécies eram em primeiro lugar a locação de coisas que os romanos chamavam, de locatio rerum locação de coisas que era o contrato pelo qual alguém cedia a outrem temporariamente e mediante remuneração a posse de uma coisa portanto o objeto do contrato de locação de coisas era a transferência da posse da coisa a terceiro para que esse possuidor pudesse então usa-la e tirar dela as suas utilidades econômicas. Ao lado desse contrato de locatio rerum locação de coisas conheciam os romanos uma segunda espécie que era a locação de serviços que os romanos chamavam de locatio operarum era o contrato pelo qual alguém cedia a terceiro mediante remuneração a sua força de trabalho a sua arte a sua técnica, remuneração essa que no Direito romano chamava-se mercês, mercês era a contraprestação pelo serviço prestado, cedido, daí vai mais uma gota de festival de cultura inútil daí até hoje a palavra mercenário o que se aluga para fazer a guerra mediante pagamento mercês também a expressão fulano está a mercê de outro, como quem diz está a serviço de outro, bom, e finalmente conhecia os romanos uma terceira espécie do contrato de locação que eles chamavam de locatio operis faciendi que nós traduzimos hoje como empreitada que era o contrato pelo qual alguém cedia a outrem mediante remuneração o seu trabalho para a realização de uma obra determinada locatio operis faciendi .

A primeira vista poder-se-ia confundir a locatio operarum que nós traduzimos como locação de serviços com a locatio operis faciendi porque em ambos os casos se cedia mediante remuneração a força de trabalho. A diferença estava na natureza jurídica da obrigação emanada desses contratos na locatio operarum ,ou seja, na locação de serviços assumia o locador perante o locatário uma obrigação de meios ele não se vinculava ao êxito ele se obrigava a envidar todos os seus esforços aplicar toda a sua técnica toda a sua arte para atender ao interesse econômico do locatário desses serviços por outro lado ele podia se referir a serviços genéricos um exemplo clássico era o de um advogado que cedia a sua técnica de defesa podendo ser genericamente para qualquer serviço jurídico sem ser uma determinada causa. Enquanto que locatio operis paciendi essa era uma obrigação de resultados o locador garantia ao locatário a realização de uma obra determinada e segundo o projeto, segundo o contrato e só faria jus à remuneração se concluísse

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a obra segundo o projeto, essa era a diferença portanto sutil entre a locacio operarum e a locacio operis paciendi, mas reparem que esses três contratos na verdade eram espécies do mesmo gênero, ou seja, a locatio condutio a locação. O que se conclui daí? Que os romanos tinham visão tripartida da locação, tripartida.

O Código Beviláqua de 1916 manteve-se absolutamente fiel à tradição romana, mas absolutamente fiel ele também disciplinava a locação como um gênero e a tripartia em espécies e até as denominações foram mantidas reparem locatio rerum tradução literal locação de coisas, título que o Código Beviláqua dava a essa espécie de contrato, locatio operarum, locação de serviços exatamente a mesma denominação foi adotada pelo Código Beviláqua ele só se afastou um pouco na locacio operis faciendi locação para fazer uma obra então se traduziu no Código Beviláqua como empreitada, portanto, a empreitada era um contrato de locação pelo Código de 1916 e os leigos dificilmente visualizavam isso, engraçado, era muito difícil você explicar a um leigo que uma empreitada era uma locação. Se vocês pegarem o Código de 17 vocês vão ver no capítulo IV do livro dos contratos e espécie da locação e aí vinha seção l da locação de coisas seção I da locação de coisas e aí estava a locatio rerum depois vocês tinham uma seção II que tinha o nome da locação de serviços, está aqui seção II da locação de serviços e finalmente tinha uma seção III da empreitada portanto eram 3 seções do capítulo IV da locação. Só que os direitos modernos já vinham se afastando dessa tradição romana, os Códigos mais modernos reservavam o contrato de locação apenas para as coisas e o novo Código, que talvez essa tenha sido a sua maior inovação no campo da locação o novo Código rompeu definitivamente com a tradição romana essa é a primeira observação a fazer e das mais importantes o novo Código afastou-se definitivamente da tradição romana e se filia entre os mais modernos e passa a considerar como locação apenas tão somente a de coisas, quer dizer, agora meus amigos é errado falar em locação de serviços, quer dizer, o termo locação fica agora reservado exclusivamente para coisas obviamente móveis ou imóveis, isso é irrelevante, mas tem que ser coisas.

A locação de serviços que era a seções II do capítulo IV mudou até de nome para não se fazer mais confusão, no novo Código a locação de serviços aparece com outro nome prestação de serviços, isso foi proposital era preciso mudar o nome para que não pairasse a menor dúvida de que locação de serviço não era mais locação, era um contrato autônomo diferente independente da locação, então tinha que mudar de nome se você continuar chamando de locação de serviço todos imaginariam tratar-se de uma locação então foi preciso mudar o nome que passou a ser prestação de serviços. O antigo locador de serviço hoje chama-se prestador de serviço.

A empreitada não foi preciso mudar o nome porque a empreitada não falava locação, não era locação de obra era empreitada, então manteve-se o nome empreitada mas agora como contrato novo repito independente principal autônomo e não guarda qualquer dependência com a locação mas agora eu vou chamar a atenção de vocês de um detalhe morfológico, topográfico, que muitos provavelmente nem sequer perceberam mas que tem uma importância psicológica, vamos ver se vocês têm a acuidade para perceber essa mudança topográfica que era importante para romper essa tradição romana, é que se vocês abrirem o Código de 16 vocês verão como não poderia deixar de ser que a partir do artigo 1188 se disciplinava o contrato de locação e como eu lhes falei seção locação de coisas, seção II locação de serviços, seção III empreitada . Obvio que essas seções se seguiam uma as outras mas todas elas eram seções do capítulo IV da locação tinham que estar em ordem sucessiva o que fez o novo Código, ao romper essa tradição teve duas preocupações primeiro mudou o nome da locação de serviços e, segundo separou esses contratos, observem isso agora entre a locação de coisas e a prestação de serviços e empreitada colocaram empréstimo do mútuo e o comodato sabe para quê? Foi de propósito, foi para mostrar ao novo leitor que não há mais qualquer co-relação entre locação de coisas e locação de serviços ou empreitada, tanto assim que estão agora fisicamente afastados repararam isso? Então se vocês verificarem hoje temos da locação de coisas depois se segue do empréstimo seção I do empréstimo do comodato, seção II do mútuo e aí é que vem capítulo IV da prestação de serviços, então agora entre a locação de coisas e a prestação de serviços há um contrato de empréstimo isso só tem uma explicação, é psicológica para ressaltar que houve um afastamento, rompimento absoluto com a tradição romana, ou seja, com a visão tripartida do contrato de locação, ficou bem entendido?

Outra observação, o Código antigo dizia da locação e em baixo é que dizia seção I da locação de coisas isso não é mais necessário, se vocês pegarem o novo Código vão ver Capítulo V da locação de coisas, não como uma seção mas como o próprio capítulo da locação de coisas, porque esse é o contrato hoje único de locação.

O contrato de prestação de serviços que correspondia à antiga locação de serviços hoje guarda muito mais afinidade com o contrato de trabalho, claro que não se confunde com o contrato de trabalho, e a maior diferença é que a prestação de serviço se rege pelo Código Civil portanto é um contrato civil, enquanto que o contrato de trabalho se

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subsume à legislação trabalhista, consolidação das leis do trabalho mas há uma tamanha afinidade que o novo Código define o contrato de prestação de serviço da seguinte maneira a prestação de serviço que não estiver sujeita às leis trabalhistas ou à lei especial reger-se-á pelas disposições desse capítulo, quer dizer, nota-se perfeitamente a profunda e umbilical ligação entre a prestação de serviço e o contrato de trabalho(art593). [Fim da fita lado A]

[Fita lado B]

Uma outra observação e, eu ainda estou na fase introdutória apenas ressaltando modificações digamos topográficas do novo Código sobre locação uma outra importante observação introdutória é que uma das espécies mais relevantes da locação de coisas como todos sabemos é a locação do imóvel urbano, quer dizer entre as coisas que podem ser objeto de locação uma delas é o imóvel urbano.Como nós veremos ainda nessa aula qualquer coisa desde que infungível pode ser objeto de locação coisas móveis, imóveis, mas uma das coisas mais importantes que costumam ser locadas é o imóvel urbano, é aquele que destina à moradia ou ao comércio ou à indústria ou à atividade econômica do locatário, é tão importante essa locação que com o passar do tempo o Estado se viu forçado a criar uma legislação específica para essa locação, e essa legislação específica é conhecida pelo nome de leis do inquilinato, é um nome com que essa legislação específica ficou conhecida na linguagem comum a lei do inquilinato, a lei do inquilinato não é nada mais do que a lei que rege a locação do imóvel urbano, isso é o que se convencionou de maneira simplificada de lei do inquilinato é uma lei especial, porque especial? Porque ela só se aplica à locação do imóvel urbano, ela não se aplica às demais locações de coisas ela não tem nenhuma aplicação de coisas móveis, como também não se aplica à locação dos imóveis rurais, desde 1921 convivemos com leis do inquilinato desde 1921 ,ou seja, quando surgiu o Código Beviláqua, a locação de coisas referia-se a qualquer coisa não havia uma lei especial para o imóvel urbano, mas em 1921 já surgiu a primeira lei do inquilinato, ou seja, separou-se do Código Civil a locação do imóvel urbano subsumindo-a a uma lei especial, isso em 1921, e de lá para cá tem-se sucedido pendularmente essas leis do inquilinato temos mais de 20 leis do inquilinato, só citando as mais importantes e eu falo pendularmente porque essas leis do inquilinato oscilam como um pêndulo, ora favorecendo mais os locadores, ora os locatários ao sabor das conjuntas econômicas das turbulências sociais, ou seja, períodos de estabilidade econômica, de tranqüilidade política, de estabilidade econômica de tranqüilidade política de desenvolvimento geralmente são marcados por leis do inquilinato mais liberais que protegem mais o locador e incentiva o investimento, ao contrário períodos de turbulência econômica de crise política ou social são sempre marcados por leis do inquilinato extremamente restritivas aos direitos dos locadores e protetivas dos locatários. Chegou-se a dizer talvez com um certo exagero que podemos estudar a história política do Brasil pelas leis do inquilinato, é claro que é um exagero, mas tem uma certa razão de ser, porque se você verificar que aquela lei do inquilinato trata igualmente locador e locatário ou até com o maior proteção o locador você pode estar certo que ela corresponde a um período de estabilidade econômica, quando você vê a lei do inquilinato extremamente restritiva dos locadores é período de turbulência econômico e social, pois muito bem, porque eu estou fazendo esse comentário? Porque o Código Civil de 2002 de maneira surpreendente para alguns não para mim fez questão de dizer expressamente que a locação do imóvel urbano continua regida pela lei especial, e isso está aonde, claramente expresso no artigo 2036 está inserido nas disposições finais e transitórias do Código, não está no capítulo da locação não se vocês forem procurar esse dispositivo no contrato de locação não vão encontrar, ele está lá nas disposições finais artigo 2036 e meus amigos é o único contrato, único, vocês podem procurar, é o único contrato ao qual se refere expressamente o novo Código para dizer que continua regido pela lei especial, reparem que ele não diz assim as relações de consumo continuam regidas pelo Código do Consumidor, ele não diz isso, você deduz, mas ele não diz, mas a locação do imóvel urbano é tão importante para o equilíbrio social que o legislador do novo Código Civil achou prudente e fez muito bem de fazer essa ressalva expressa que a locação do imóvel urbano continua regida pela lei especial, porque ela falou pela lei especial, pela lei 8245 que é a atual lei do inquilinato essa lei amanhã pode ser substituída por outra, o que o Código quis dizer que sempre haverá uma lei especial para a locação do imóvel urbano e não a lei geral que é o Código Civil isso tranqüilizou o mercado sabe porquê? Porque a atual lei do inquilinato que já tem 12 anos de vida, porque em termos de lei do inquilinato é quase um milagre de longevidade essa atual lei do inquilinato produziu reflexos tão positivos no mercado que era um mercado nervoso sensível turbulento aguerrido essa lei provocou reflexos tão positivos pacificando esse mercado que antes era uma verdadeira guerra entre locadores e locatários, que seria uma temeridade uma irresponsabilidade a essa altura revogá-la, e como

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poderia surgir dúvidas, certamente surgiriam, surgiriam autores dizendo assim a lei do inquilinato está revogada porque o Código trata da locação de coisas então como surgiriam esses problemas e como isso iria tornar turbulento novamente o mercado de tanta densidade social, o legislador em ótima hora não é nem em boa hora, é em ótima hora fez questão de dizer que esta locação do imóvel urbano continua regida pela lei especial. Então se vocês vieram aqui só para examinar a lei do inquilinato eu poderia dizer que o curso está encerrado, porque eu diria olha tudo em matéria de locação de imóvel urbano continua o mesmo não mudou nada está encerrado o curso e obviamente vocês iram pedir a devolução das matrículas porque em termos de inquilinato o Código Civil novo não tem nenhuma repercussão nenhuma, é tudo rigorosamente o mesmo porque a lei foi integralmente, expressamente preservada, mas é claro que nós vamos nesse módulo também apreciar as regras da lei do inquilinato que foi mantida, a lei foi mantida, então vamos também apreciar, eu só estou querendo explicar porque que o Código entendeu conveniente um artigo expresso para dizer isso e porque falou em lei especial porque meus amigos não há relação contratual mais sujeitas às intempéries econômicas e sociais do que a locação do imóvel urbano por isso é que a ...[Pois não,][Os próprios princípios da igualdade, da boa fé objetiva são aplicados?][Claro, o que eu disse no início da aula, que eu não tenho dúvida que o contrato de locação como um todo vai ser influenciado por esse novo princípio, eu vou falar mais adiante, não tem a menor dúvida quanto a isso, aliás, eu tenho alertado os meus antigos colegas do mercado imobiliário da ABADI, etc, que se preparem para isso porque o fato do novo Código dizer que a locação do imóvel urbano continua regida pela lei especial não quer dizer que os princípios fundamentais de eticidade, socialidade não se aplicam, porque esses princípios são gerais não são especiais esses são gerais por isso que eles chamam disposições gerais sobre os contratos, bom, mas isso nós vamos voltar a esse tema mais a frente]O que eu quero apenas dizer a vocês é que a locação do imóvel urbano não pode ser disciplinada por uma lei mais estática como é o Código Civil ou uma Constituição, o Código Civil não quer dizer que seja imutável, é óbvio que não há lei nenhuma engessada no tempo, é da essência da norma jurídica a sua mobilidade a sua dinamicidade, quer dizer uma das coordenadas fundamentais da lei é o tempo, a lei se modifica no tempo para se adaptar às novas realidades sociais mas é evidente que um Código Civil pressupõe que as normas ali inseridas são aquelas que já estão mais consolidadas, recepcionadas pela sociedade como valores já estratificados embora não absolutamente imutáveis, mas aquelas regras do Código Civil presumem-se mais duradouras porque já são frutos de amadurecimento social, daí porque eu fico absolutamente irritado profundamente irritado quando ouço uma crítica constante ao novo Código e não tem nenhum fundamento eu canso de ouvir pessoas dizerem assim esse Código é uma inutilidade porque de novo não tem nada já nasceu tão velho quanto ao outro que Código novo é esse se não em um artigo sobre a clonagem, um artigo sobre a fertilização in vitro, um artigo sobre os contratos eletrônicos esse Código não vale nada, uma porcaria, joga isso fora, ele demorou tanto sendo discutindo que nasceu uma pomposa inutilidade isso é uma crítica absurda sem nenhum fundamento porque nenhum Código Civil do mundo se dispôs a legislar sobre relações jurídicas novas que ainda não constituíram um consenso em que ainda não há um certo acordo quanto a sua estrutura doutrinária e ética como é que um Código Civil pode disciplinar clonagem se ainda nem se sabe se isso é um bem ou é um mal como é que vai se disciplinar fertilização in vitro se ainda não se definiu eticamente essas relações a posição do doador heterólogo, quer dizer são problemas de extrema complexidade ainda ética, e o Código Civil pressupõe relações já consolidadas, não sejam unânimes porque em matéria de Direito não há unanimidade, mas pelo menos já consolidadas repetidas então o Código Civil jamais pretendeu ser uma lei exaustiva ele não veio para disciplinar todas as questões que hoje nos preocupam porque ainda que tivesse 100 mil artigos estendendo-se por 50 volumes não seria possível abranger toda a vastidão oceânica do Direito moderno então nenhum Código Civil do mundo se propôs a disciplinar todas as matérias do Direito privado seria absolutamente impossível, a função de um Código Civil é criar um alicerce filosófico e doutrinário do qual se apóia o arcabouço do Direito privado de um povo, é como se ali estivessem os princípios fundamentais e as relações em que já há um mínimo de consenso, o que o Código Civil pretende portanto é ser uma lei central em torno da qual gravitarão os micro sistemas que continuarão regulados por leis especiais se você não entender isso você vai fazer esse crítica injusta que o Código é velho porque não fala da clonagem, é evidente que a clonagem vai ter que ser disciplinada por uma lei especial, então as relações novas que vão surgindo graças a esses milagres tecnológicos, como Internet, contratos pela Internet, eu por exemplo não entendo nada disso, se você me perguntar como garantir a autenticidade de um contrato eletrônico eu não sei, eu não sei nem ligar um computador como é que eu vou saber dar essa resposta, eu nem sei isso não me preocupa porque isso vai ter que ser regulado por

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uma lei especial que vai dizer o que é a Internet como faz, como é que não faz como é que é a garantia a lei especial que vai dizer isso, agora, daqui a 50 anos pode ser que seja tão consolidado as doutrinas sobre os contratos eletrônicos que já se possa transplantá-lo para um Código Civil, então meus amigos, o Código Civil novo não pretendeu eliminar os micros sistemas, então tem o micro sistema do consumo que continuará regido pelo Código do Consumidor, o da criança do adolescente que continuará regido pelo ECA, em suma, das sociedades anônimas então há uma infinidade micro sistemas que continuarão gravitando em torno do Código e regidos por leis especiais, além disso, quer dizer, além dessas relações novas que vão sendo criadas pelos avanços tecnológicos nós temos relações jurídicas que são antiguíssimas mas são extremamente suscetíveis de transformações econômicas, como a locação do imóvel urbano, porque a locação do imóvel urbano deve ser regida por lei especial porque é uma relação nova? Não, a locação do imóvel urbano existe desde o tempo em que se criaram as cidades então não é porque é nova, então qual a razão para se criar um micro sistema com lei especial para locação do imóvel urbano se é uma relação jurídica antiguíssima mas é porque ela é extremamente sensível e por isso a disciplina varia de acordo com as turbulências econômicas como eu lhes disse se estamos em crise econômica tem que mudar a lei do inquilinato tem que proteger mais o locatário como parte economicamente mais fraca, se ao contrário, equilibrou-se a economia dá para afrouxar as amarras do mercado, então uma relação como essa extremamente sensível não pode ser disciplinada no Código Civil senão toda hora vamos ter que mudar o Código Civil e as mudanças do Código Civil tem uma tramitação legislativa mais demorada, ao passo que leis especiais você revoga numa penada e no dia seguinte cria outra, houve leis do inquilinato que duraram meses foram logo substituídas porque os reflexos foram ruinosos, então quando o governo percebe que piorou ainda revoga logo a lei do inquilinato cria outra então está aí a explicação do novo Código numa das suas mais inteligentes medidas ter expressamente preservado a lei do inquilinato dizendo que a locação do imóvel urbano continuará regida por lei especial, seja ela qual for a 8245 a 500 e mil e tanto a que vier, pode ser que um belo dia o assunto se tranqüilize possa então se abolir a lei do inquilinato, mas acho difícil pelo menos nas próximas décadas. Com isso encerramos essa primeira apreciação que procurava ressaltar as diferenças topográficas e também quanto à tripartição do contrato que agora acabou ficando a locação reservada para as coisas, vejamos então o que é um contrato de locação de coisas, toda vez que vamos estudar um contrato, naturalmente começamos pelo seu conceito.

A locação de coisas, e aí nos repetimos a definição romana é o contrato pelo qual alguém, a quem chamamos de locador se obriga a ceder a outrem, a quem chamamos de locatário ou inquilino a posse de uma coisa não fungível por um certo tempo mediante remuneração essa definição está no artigo 565 que corresponde ipsis literis a definição antiga do 1188 não mudou nada na definição nem uma palavra e sabem porque não mudou nada porque a definição está perfeita, conceito está aí está felicíssimo quer dizer desse dispositivo a gente extrai sem a menor dificuldades as características da definição de coisas. A primeira observação que se tira dessa definição é que no contrato de locação de coisas o que se transfere ao contratante é a posse da coisa e não a propriedade como ocorre na compra e venda, na permuta na doação, na compra e venda, doação e permuta o que transfere é a propriedade de uma coisa mas na locação nem se pensa nisso, na locação o que se transfere é a posse e para quem fez a aula anterior fica aí uma observação a posse direta, ou seja, o locatário adquire temporariamente a posse direta da coisa, e não o domínio e o locador conserva a propriedade e a posse indireta, isso fica claro na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder a outra por tempo determinado ou não o uso e gozo de coisa não fungível ora para que a outra tenha o uso e gozo é preciso ter o que a posse, porque na aula anterior eu disse que a posse é a otimização econômica das coisas você só tira utilidades econômicas das coisas das quais tem posse, então essa é uma observação importante que vai ter conseqüências interessantíssimas, como o objeto da locação de coisas é a transferência da posse não há necessidade alguma, ao contrário do que os leigos imaginam que o locador seja o proprietário da coisa, porque o leigo acha sempre que se você não é o proprietário da coisa não poderia cede-la em locação, eu canso de ver em ações de despejo defesas mal preparadas dizendo assim o autor é carecedor de ação porque não provou que é o proprietário da coisa, é verdade, nós vamos falar isso, que há certos casos na lei do inquilinato, mas na lei do inquilinato que se exige a prova de que o locador é o proprietário da coisa, isso é uma exceção, em regra geral o locador não precisa ser o proprietário da coisa, está legitimado para locar uma coisa quem tem a posse dessa coisa e pode dispor da posse, veja que coisa interessante, quem tem a posse de uma coisa e pode dispor dessa posse está legitimado para alugar, eu vou dar exemplos não precisa ir longe, o usufrutuário é o único legitimado para alugar a coisa da qual tem o usufruto o nu- proprietário não pode alugar essa coisa, se alugar é nulo o contrato de locação sabe porque, porque o nu-proprietário não tem a posse direta da coisa, conseqüentemente não pode ceder a terceiro, quem tem a posse direta da coisa e mais ainda podendo dispor dessa posse é o usufrutuário e eu lhes pergunto o usufrutuário é o proprietário da coisa, claro que não, ele é o

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usufrutuário e o que é mais interessante quem tem a propriedade que é o nu-proprietário não pode alugar a coisa sob pena de nulidade do contrato, querem um outro exemplo, o locatário devidamente autorizado pelo locador pode sublocar a coisa, o que é o sublocador é quem está alugando a coisa, o sublocatário ele é o proprietário da coisa, claro que não se ele é o locatário da coisa mas ele pode figurar como sublocador ou seja ele pode sublocar a coisa transferindo a posse ao sublocatário, o usuário de um bem tem o titular do direito real do uso que não se confunde com usufruto também está legitimado para alugar a coisa da qual é o usuário e não é o proprietário, então não fica a menor dúvida de que não há nenhuma exigência da lei de que o locador seja também o titular da propriedade, na maioria das vezes o é, porque o leigo acha que o locador tem que ser o proprietário, claro, porque no comum das hipóteses 98% dos casos o locador por coincidência também é o proprietário da coisa locada, mas não é obrigatório, aliás, uma observação puramente política por isso é que eu tenho a verdadeira ojeriza à expressão senhorio com que freqüentemente se denomina o locador, eu vou pagar a meu senhorio eu tenho horror a essa expressão, querem me irritar é usar a expressão senhorio, a uma, porque senhorio venho de senhor, dominus o proprietário e eu acabei de mostrar que nem sempre senhorio é o proprietário, portanto, se não é o proprietário não é o senhorio, ele não é o senhor da coisa, então já é errada porque dá uma impressão ao leigo falando senhorio que o locador tem que ser o proprietário, e a segunda porque a palavra me parece politicamente incorreta, porque senhorio é o senhor e isso lembra o quê o período medieval do barão feudal, que tinha um poder absoluto sobre os vassalos então era o senhor do castelo, como é que os vassalos se referiam ao senhor do castelo, por isso é que diziam o meu senhorio, porque eles ficavam na dependência absoluta do senhor do castelo que era o barão feudal, então essa expressão senhorio tem um nítido ranço medieval lembrando a dominação do homem pelo homem, então é por isso que eu acho politicamente incorreta a expressão senhorio, em sempre falo locador, arrendador, mas não gosto de senhorio. Então essa é a primeira observação que se tira da definição que se transfere ao locatário é a posse da coisa, jamais a propriedade e essa posse na teoria de Ihering é uma posse direta, o locatário não exerce posse em nome próprio porque ele não é o proprietário da coisa ele exerce sobre a coisa uma posse direta, ele sabe que tem que devolver a coisa ao locador.

Uma outra observação fala assim ceder à outra o uso e gozo de coisa não fungível, qual a importância dessa expressão uso e gozo porque uso e gozo são dois poderes diferentes da propriedade, o uso é uma coisa o gozo é outra, e meus amigos a locação pode ser só para o uso ou para o uso e gozo. Uma locação só para o uso seria por exemplo a locação de um imóvel para residência do locatário isso é uma locação de uso apenas, o locatário não pretende tirar do imóvel utilidades econômicas senão apenas usá-lo em seu próprio benefício morando nele, já uma locação de uso e gozo é aquela em que se autoriza o locatário a retirar da coisa utilidades econômicas como frutos ou produtos, então por exemplo se autorizo o locatário, eu alugo um sítio e autorizo o locatário a nele plantar alienando produto da sua plantação isso é uma locação de uso e gozo ele está não só usando o imóvel como também retirando dele as suas utilidades econômicas, ou seja, os seus frutos, por exemplo uma locação de um apartamento em que o locador autoriza o locatário a sublocar o imóvel é uma locação de uso e gozo, sabe porque, porque ao sublocar o imóvel o locatário estará tirando dele frutos civis, porque aluguel como vocês sabem é fruto civil, então se o locatário é autorizado a sublocar essa locação automaticamente passa a ser de uso e gozo, porque na sublocação o locatário estaria extraindo da coisa frutos civis por isso que o artigo 565 expressamente referiu-se a uso e gozo para que não se pense que a locação só permite o uso, pode também destinar-se à fruição da coisa locada, o gozo da coisa locada.

Uma outra observação que emana diretamente da definição do artigo 565 a locação importa na cessão temporária da posse, ou seja, a locação tem que ser feita sempre por um certo tempo, não há nem pode haver sob pena de nulidade, uma locação em que se diga que ela será eterna, vitalícia.[Fim da fita lado B]

CAPANEMALOCAÇÃO – FITA 21ª AULA – 08/07/03

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... A Lei do Inquilinato proíbe sublocar sem o consentimento expresso do locador, então também pode-se dizer que o uso e gozo estaria por exemplo autorizando tirar os frutos naturais e não os frutos civis, eu posso alugar um sítio autorizando ao locatário a retirar deles os frutos naturais mas proibindo os frutos civis, ou seja, proibindo sublocar, então, voltemos, a locação é sempre uma cessão temporária da posse, o locatário tem que saber que terá que devolver a coisa ao locador mais dia menos dia não há locação eterna, aliás uma locação eterna se converteria em compra e venda com o pagamento parcelado do preço porque numa locação eterna a disponibilidade da coisa passaria eternamente ao locatário, então é na verdade como se ele fosse o proprietário pagando o preço parceladamente, então por isso é que não pode haver locação eterna, agora, ela pode ser por tempo determinado ou não porque é muito comum que o aluno confunda locação por tempo indeterminado com locação eterna, locação por tempo indeterminado é aquela em que você não fixa o termo final no qual o locatário tem que devolver a coisa, mas isso significa dizer que a qualquer momento o locador pode exigir a devolução da coisa a qualquer momento, a locação é por tempo indeterminado, então tempo indeterminado ao contrário do que o aluno pensa é aquela em que o locador a qualquer momento pode exigir a devolução da coisa enquanto que a locação por tempo determinado o locador só pode reclamar a devolução da coisa ao término do prazo, mas sempre haverá um momento em que o locatário terá que devolver a coisa ao locador, como nós veremos mais adiante, o Código, o Direito brasileiro não estabelece um limite máximo temporal para locação de coisas ao contrário de outros Códigos, há Códigos que vedam a locação por mais de 10 anos de uma coisa, outros por 30 é muito freqüente que os Códigos estabeleçam os limites máximos temporais para locação e terminado esse prazo ter-se-á que fazer uma nova locação, ou seja, não é possível manter o mesmo contrato de locação digamos por mais de 10 anos no Código uruguaio com mais de 30 no Código português, exatamente para não confundir a locação com uma velada transferência da propriedade, o Código brasileiro não faz nenhuma limitação temporal, por isso que um aluno meu uma vez me perguntou professor eu posso locar um imóvel por 200 anos, pode, nenhum problema, nenhum problema, aí ele deu um sorriso de vitória porque o sonho de consumo do aluno é desmoralizar o professor diante da turma e aí ele deu aquele sorriso de vitória porque eu tinha acabado dizer que não pode haver locação eterna, aí ele esperou um pouquinho, eu posso alugar o meu apartamento por 200 anos, pode, perfeitamente, aí ele olhou para a turma, o senhor não acabou de dizer professor que não pode haver locação eterna, claro, agora, se para você a eternidade representa 200 anos você tem uma visão muito míope da eternidade, 200 anos é um átomo diante da eternidade, essa locação não é eterna por 200 anos, ah, mas aí já morreram as partes, e daí, é claro que ao final dos 200 anos o imóvel vai ter que ser entregue pelos herdeiros do locatário aos herdeiros do locador, mas que o imóvel vai ser devolvido vai só que 200 anos depois e repito você confundir a eternidade com 200 anos repito é uma visão muito estreita do que seja a eternidade, 200 anos é um átomo, vocês vejam que a Terra segundo os últimos estudos tem 6 bilhões de anos, a galáxia, 6 bilhões de anos o que são 200 anos diante de 6 bilhões de anos e esperamos que a galáxia ainda dure outros 6 bilhões de anos, vamos nos esforçar para assistir isso ainda estarmos vivos ao final desses 6 bilhões de anos, então o Direito brasileiro exige que a locação seja temporária mas esse tempo pode se estender ilimitadamente, 100 anos, 200 anos, agora, na prática, são raríssimos os contratos de locação por tempo prolongado, raríssimos a lei não os proíbe são muitos raros mas a tendência dos mercados é estabelecer prazos curtos para locação permitindo que ela possa ser renovada.

Uma outra observação que se tira, reparem que esses comentários eu estou fazendo todos da simples leitura do artigo 565, o artigo fala assim na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder a outra por tempo determinado ou não o uso e gozo tudo isso nós já examinamos, agora vem uma observação importantíssima de coisa não fungível, eu disse a vocês que qualquer coisa que esteja no comércio pode ser objeto de locação mas desde que seja infungível, ou seja, uma fungível não pode ser objeto de locação, eu não posso alugar dinheiro porque dinheiro é a mais fungível e diga-se de passagem fungível de todas as coisas, pelo menos no nosso bolso, eu não posso alugar gasolina, você quer me alugar 5 litros de gasolina, não tem nenhuma razão de ser, não tem nenhum interesse econômico em alugar gasolina, alugar feijão, alugar arroz, açúcar, então as coisas fungíveis não suscetíveis de locação porque? porque as coisas fungíveis são consumíveis destinam-se ao consumo e na locação é da essência da locação que você tenha que devolver a própria coisa locada e não uma outra semelhante, o que adiantaria eu alugar gasolina senão para usar gasolina e depois que eu uso a gasolina eu não tenho mais como devolvê-la ao locador, eu vou devolver outros 5 litros de gasolina mas que não são aqueles que me foram locados entre aspas então é por isso que coisas fungíveis não podem ser objetos de locação, porque não seria possível ao locatário devolver ao locador ao final do contrato a própria coisa locada, eu teria que devolver uma coisa semelhante mas que não é aquela que foi locada, mas aí é que vem uma armadilha típica de concurso, o desembargador Pedro Américo fazia muito essa pergunta é possível fazer uma locação

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de dinheiro, é possível fazer uma locação de legumes, de frutas, o candidato num primeiro momento diria imediatamente que não porque eu acabei de dizer que o Código restringe a locação a coisas não fungíveis, só que o candidato, aliás é uma lição que eu dou para quem está se preparando para concurso, temam, temam as perguntas que parecem óbvias, costumo dizer, as perguntas mais perigosas em concurso são as que parecem óbvias, quando você lê, essa banca está querendo ajudar, essa questão é mole, mamão com açúcar, está na cara, geralmente a mais difícil é a que vai reprovar mais porque em Direito o que parece óbvio não é geralmente o que parece, então a pergunta parece óbvia, seu posso fazer locação de dinheiro, locação de legumes, ou então ao contrário, eu posso fazer comodato de dinheiro, já é uma outra coisa, porque comodato também pressupõe coisas infungíveis, quer dizer, a locação e o comodato referem-se exclusivamente a coisas infungíveis então em princípio você não pode locar coisa fungível ou fazer comodato de coisa fungível, pois é perfeitamente possível, eu posso alugar dinheiro como posso alugar fruta e posso alugar legumes mas desde que eu atribuo a essas coisas a natureza de infungíveis o que é perfeitamente possível, eu posso atribuir a uma coisa por natureza fungível a condição de infungível e aí eu posso alugar essa coisa e eu vou dar um exemplo um camarada me pede para eu alugar a ele as moedas da minha coleção numismática para que ele possa exibi-las numa exposição internacional, eu aí alugo mas digo que essas moedas têm que ser elas mesmas devolvidas, então meus amigos, essas moedas passaram a ter a natureza de infungíveis, eu posso alugar um centro de mesa feito de legumes só para exibir numa determinada festa, então vocês vejam que desde que eu atribua a coisa a natureza de infungível ela pode ser objeto de locação ou de comodato desde que se estabeleça que aquela própria coisa terá que ser devolvida, não podendo ser consumida, porque a locação se destina ao uso da coisa e não ao seu consumo a sua exaustão, eu dou sempre esse exemplo aos meus alunos eles acham engraçado, quem aqui já não freqüentou o Porção, aquela churrascaria o Porção quem freqüenta o Porção já deve ter reparado naquela mesa em ficam as saladas aquelas encantadoras comidas você vê que essa mesa é geralmente enfeitada por esculturas feitas por um artista anônimo, de abóboras, etc, então a primeira foi uma cara de porco, porque o Porcão tinha sempre uma cabeça de porco esculpida numa abóbora igualzinho com os focinhos, as orelhinhas, agora ele já se especializou já tem garças flores tudo de abóbora, legumes ele vai esculpindo, então imagina que um cliente, diga-se de passagem muito cafona, encantado com aquele porco esculpido numa abóbora resolva dizer ao gerente o senhor quer me alugar essa abóbora para eu exibi-la numa exposição que eu vou fazer enfeitando a mesa principal, aí o gerente diz alugar eu alugo mas o senhor tem que devolver a própria abóbora porque ela tem que voltar aqui, então eu alugo ou empresto a abóbora, isso é um comodato se for emprestada, ou é uma locação se exigir uma contra prestação por esse uso, então quando o Código diz que a coisa tem que ser infungível que eu não posso alugar coisa fungível é preciso esse cuidado, eu posso alugar uma coisa fungível mas desde que se atribua ela a natureza de infungível porque agora vou completar fungibilidade ou a infungibilidade de uma coisa não decorre só da sua natureza, só, também decorre da vontade do proprietário do possuidor, o que eu quero dizer é isso, o proprietário pode atribuir a uma coisa por natureza fungível a condição de infungível, eu cito sempre a moeda nº 1 do Tio Patinhas que é dinheiro, a moeda não deixa de ser dinheiro mas é óbvio que o Tias Patinhas não a trocará por nenhuma outra para ele é a única moeda infungível, moeda nº 1 é aquela que a Maga Patológica vive tentando se apoderar, vocês vêm que a minha cultura é eclética de Savigny ao Tio Patinhas, conheço todos os personagens não fosse eu pai de tantos filhos, quem tem muitos filhos conhece bem, porque essas aí e as irmãs elas exigiam que eu passasse a noite antes de dormir contando as historinhas do Tio Patinhas, do Mickey e etc. e depois que elas aprenderam a ler era uma briga danada porque eu gostava tanto que comprava e chegava em casa e elas partiam para cima de mim querendo as historinhas, primeiro eu vou ler, enquanto eu não ler eu não dou, primeiro eu vou ler o Tio Patinhas quando eu acabar de ler, calma, é que eu vou entregar, por isso é que eu conheço bem a Maga Patológica, o Gastão, aqueles personagens todos, aliás deliciosos, que saudade eu tenho comparados com esses monstros atuais, olhos de pombo matando tudo, explodindo tudo, olha, eu fico penalizado quando eu lembro daquelas histórias tão inocentes do Pato Donald eu até me comparo com aqueles heróis hoje dos desenhos animados das revistas tudo baseado na violência, na destruição, no horror, bom, vamos lá, vamos continuar, então a coisa tem que ser não fungível para que é para que ela seja a própria locada devolvida[Pois não][o senhor está falando que posso atribuir uma coisa fungível a natureza de coisa infungível e o contrário ?][Pode, embora seja muito raro, o Caio Mário até sustenta essa tese por exemplo ele chega a dizer o Caio Mário que o imóvel que é o mais infungível de todos os bens pode pela vontade dos proprietários se tornar fungível ele dá um exemplo de um loteamento em que os sócios tenham divergido e ao encerrar a sociedade estabelecem que cada um recolherá 20 dos lotes, mas não diz quais são, então passaria esse lote a ter uma natureza fungível podendo

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substituídos por outros do mesmo loteamento, mas isso é muito raro o normal é o contrário é a coisa fungível por natureza converter-se em infungível]

E finalmente o que diz a definição na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder a outra por tempo determinado ou não, já vimos a questão do tempo, o uso e gozo já vimos de coisa não fungível também já vimos porque, quer dizer, a coisa tem que ser não fungível porque ela mesma tem que ser devolvida ao locador, o locatário não pode substituí-la por uma outra, se eu aluguei um apartamento em Copacabana o locatário não pode devolver um sítio em Madureira, quer dizer, ainda que seja de valor superior.

E finalmente mediante certa retribuição daqui se tira o último requisito da locação de coisa que é a onerosidade, quer dizer, só há a locação se essa cessão da posse for onerosa, o que quer dizer onerosa mediante contra prestação, porque meus amigos locação sem contra prestação deixa de ser locação e vira o quê, comodato, a única diferença e locação de coisa e comodato é essa não há outra, porque tanto a locação quanto o comodato exigem coisa infungível, tanto a locação quanto o comodato representam uma cessão da posse, tanto na locação quanto no comodato o possuidor direto pode usar e gozar a coisa, tudo igualzinho só há uma diferença a locação é onerosa o comodato gratuito, na locação se cede a posse mediante retribuição que se chama aluguel e no comodato a cessão é gratuita sem qualquer contra prestação no mais é tudo igual, então era indispensável na definição do contrato de locação que se referisse o legislador à retribuição, para deixar isso bem claro, que só há locação onde houver retribuição pela cessão da posse e essa retribuição tem um nome próprio que é aluguel ou num arcaico português aluguer, aliás o Código antigo falava aluguer, o novo aboliu essa palavra, não há em nenhum momento no Código novo que se fala em aluguer com r como o Código antigo falava, porque essa expressão é arcaica portuguesa nem mesmo os portugueses hoje falam aluguer, então era indispensável que a definição desde logo na contra prestação, na retribuição. Esse aluguel ao contrário do que muitos imaginam não precisa ser necessariamente em dinheiro embora na esmagadora maioria dos casos assim se convenciona, mas a rigor o aluguel pode ser representado por outros bens que não dinheiro embora na locação do imóvel urbano há autores que sustentam que na locação do imóvel urbano o aluguel teria que ser dinheiro por uma série de outros artigos que se referem especificamente ao dinheiro como aluguel. Eu quando era advogado me lembro perfeitamente que aluguei uma vez um galpão numa cidade do interior fluminense em que era uma região de plantação de arroz, quer dizer, a atividade principal daquele local era plantação de arroz e aí meus amigos sabem como foi o aluguel 60 sacas de arroz por isso, sabe porque, porque o locador preferia receber em arroz porque era uma moeda que ele sabia lidar muito melhor do que a moeda corrente da época, então ficou lá claro ninguém levantou qualquer irregularidade nesse contrato, o aluguel é representando por 60 sacas de arroz, quer dizer, o locatário que era plantador de arroz não tinha o local para guardar arroz então ele alugou esse galpão e entregava ao proprietário 60 sacas de arroz, para o locatário também era melhor porque arroz ele tinha dinheiro nem sempre, ele falou isso arroz eu sei que eu tenho durante o ano inteiro, dinheiro nem sempre e o locador por sua vez também dizia se eu receber arroz eu sei o que fazer com ele porque eu nasci e fui criado comprando e vendendo arroz e se eu receber dinheiro eu às vezes não sei o que fazer com ele, então, ao contrário do que muitos imaginam o aluguel pode ser representado por outras coisas que não dinheiro, mas tem que haver uma contraprestação, bom, daí também tiramos o quê, a classificação do contrato e com isso iremos encerrar essa 1ª, quer dizer, vamos classificar o contrato de locação de coisas e dirão vocês professor isso é preciso isso não é muito teórico não, classificar o contrato é a coisa mais prática que pode haver porque dependendo da classificação é que vocês saberão as regras que se aplicam ao contrato, a primeira preocupação do candidato num concurso quando a questão é prática e versa sobre um contrato é classificar esse contrato, porque enquanto o candidato não classificar o contrato ele ainda não sabe que regras aplicará a ele, porque cada classificação de contrato tem regras próprias, às vezes diametralmente opostas das outras, então vamos classificar a locação de coisas, primeiro, é o contrato bilateral típico, olha se há exemplo de contrato bilateral é locação de coisa, mas não pode haver a menor dúvida quanto a isso, locação de coisa não existe a menor possibilidade de você encontrar uma locação unilateral, a locação será sempre um contrato bilateral, porque bilateral, porque há na locação de coisas um sinalagma perfeito ou seja uma reciprocidade de obrigações, tanto o locador quanto o locatário suportam obrigações, o locador tem um monte de obrigações, transmitir a posse da coisa locada, manter a forma da coisa locada, reparar os danos causados pelo tempo na coisa locada sem culpa do locatário isso tudo é obrigação do locador, mas o locatário também tem um monte de obrigações pagar pontualmente o aluguel, velar pela conservação da coisa, restituir a coisa ao locador ao final do contrato eu poderia aqui elencando dezenas de obrigações do locador e do locatário aliás meus amigos a Lei do Inquilinato deixa tão clara a bilateralidade do contrato que ela tem um artigo que diz assim dos deveres do locador artigo 22, artigo 23 dos deveres do locatário então basta esses dois artigos para deixar claro o

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sinalagma há deveres do locador e deveres do locatário e toda vez em que um contrato ambas as partes assumem deveres o contrato é bilateral, segundo contrato de locação é oneroso também não pode haver a menor dúvida quanto a isso, está na própria definição mediante retribuição, o que significa dizer meus amigos que ambos os contratantes locador e locatário perseguem um interesse econômico, qual é o interesse econômico perseguido pelo locador, receber o aluguel, qual é o interesse econômico perseguido pelo locatário ter a posse de uma coisa que não lhe pertence isso representa interesse econômico você tem a posse de uma coisa que não é sua, por outro lado, na locação está presente nitidamente o binômio prestação contra prestação que caracteriza os contratos onerosos, ou seja, o binômio custo benefício isso é típico dos contratos onerosos, você sofre um custo, uma perda mas é compensado por um benefício, qual é a perda econômica que o locador sofre a perda é bem simples ele perde a posse, ele não tem mais a posse, essa é uma perda econômica, não tem dúvida isso é um custo para o locador mas esse custo é logo recompensado por um benefício que é o aluguel que ele incorpora ao seu patrimônio qual é a perda que o locatário sofre o aluguel que ele paga que sai do seu bolso, o locatário tira do bolso, diga-se de passagem com muito sacrifício na maioria das vezes o aluguel, então isso é uma perda econômica mas essa perda é compensada por um ganho é a posse da coisa que é do locador e que ele pode desfrutar isso representa um ganho econômico, então fica claro que a locação é um contrato bilateral tipicamente oneroso não há nem pode haver locação gratuita, locação gratuita vira comodato, agora, eu acabei de dizer que a locação é um contrato oneroso, contratos onerosos são comutativo ou aleatórios, a locação é um exemplo perfeito de contrato oneroso comutativo sabe porque, porque na locação de coisas tem que haver um razoável equilíbrio entre o valor da prestação e o da contra-prestação senão você não aluga, já nos contratos aleatórios não é preciso haver esse equilíbrio, por exemplo, no contrato de aposta você aposta 2 reais na Sena e ganha 13 milhões de reais como aconteceu agora, porque jogo e aposta é contrato aleatório, se fosse comutativo jamais você com 2 reais ia receber com contra-prestação 13 milhões isso não existe em contrato comutativo só existe em contrato aleatório, então a locação é comutativa porque você não aluga a coisa senão por um aluguel que corresponda ao mercado ou seja o preço da posse tem que corresponder ao mercado senão você não aluga, toda coisa que se aluga, vocês já repararam tem um preço de mercado, enquanto você não alcança esse preço você não aluga, você pode pedir pela coisa que você quer alugar e que é sua o aluguel que quiser, eu dou um exemplo sempre para os meus alunos eu sou o proprietário de apartamento de conjugado na Barata Ribeiro naquele edifício antigo Richard, Barata Ribeiro 200 é um já vi tudo, porque você abre a porta e já viu todo o apartamento da porta, banheiro, cozinha, você já viu tudo a cama do locatário você já viu tudo também chamam JK janela e quitinete então o apartamento é um covil, uma jaula tem 20m² talvez, bom, vagou esse apartamento e você felicíssimo resolve aluga-lo, e aí põe um anúncio nos classificados de domingo alugo o apartamento 541 do edifício 41 porque tem 50 por andar da rua Barata Ribeiro 200 por 20 mil reais por mês você pensa que o delegado de Copacabana vai me prender por crime de economia popular porque eu peço pelo meu apartamento o aluguel que eu quiser isso não tipifica crime de economia popular, o apartamento é meu e eu vou alugar pelo aluguel que eu quiser, só que o que vai acontecer é o seguinte logo de manhã já às 7 da manhã toca o telefone na minha casa, olha cavalheiro o senhor está alugando o apartamento seu ali na Barata Ribeiro 200, tô, olha eu estou interessado mas eu quero saber quanto é o aluguel porque no anúncio certamente houve um erro tipográfico e saiu 20 mil por mês então eu quero saber quanto é o aluguel que o senhor quer aí eu digo amigo não há erro nenhum o apartamento é meu o aluguel é 20 mil por mês,sabe o que vai acontecer o mínimo que ele vai dizer é o senhor aluga para a sua mãe que deve ter..., o meu dinheiro é muito suado meu amigo não dá para pagar aquela porcaria de apartamento e toca o segundo mesma cena, quanto é o aluguel, 20 mil aí o sujeito mais mal educado sugere uma destinação prosaica para o apartamento o senhor põe o apartamento em tal lugar eu vou passar o dia ouvindo desaforos, telefone batido na minha cara, aí na semana seguinte eu não aluguei é não deu, 5 mil continuo ouvindo os mesmos desaforos igualzinhos, aí eu baixo 2500 e os mesmos desaforos, na quarta semana eu resolvo procurar o porteiro, vem cá rapaz eu não estou conseguindo alugar esse apartamento quanto é que está dando, ah doutor não dá mais de 300 reais, 300 reais só, só doutor está tudo vazio aí, está cheio de apartamento vazio, aí eu me conformo vai lá 300 reais meu filho vai vir Senador pedindo preferência para o cabo eleitoral dele, aí vai chover [Fita da fita lado A]

[Fita lado B]

candidato porque chegou a comutatividade do contrato, enquanto não chegar esse equilíbrio não há lucro, por isso é que o contrato de locação de coisa é um contrato tipicamente comutativo.

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Outra observação, no contrato aleatório vc firma o contrato sem ter certeza do valor da contra- prestação, vc joga na sena, vc não tem certeza se vai ter contraprestação e do valor. Na locação isso não ocorre. Vc já sabe de antemão qual será o valor do aluguel, e tb se a coisa existe.

Já vimos que a locação de coisas é: bilateral, oneroso e comutativo.É não solene, não se exige forma escrita pública, ainda que a coisa seja um palácio, pode alugar num pedaço

de papel de pão ou verbalmente. O valor da coisa é irrelevante, por mais valiosa que seja a coisa vc pode aluga-la por instrumento particular ou verbalmente. Sabem pq? Pq eu acabei de dizer que na locação não se transfere o domínio da coisa, e a lei só exige forma solene para contratos que transfira domínio do imóvel. Então, como na locação de imóvel o que se transfere é a posse, não há nenhuma necessidade de se exigir escritura pública. Mas vc pode fazê-lo não há nada que impeça eu alugar um automóvel por escritura pública, um apto.

É um contrato consensual, o leigo pensa que a locação da coisa só nasce quando vc entrega a coisa e recebe o aluguel, isso é uma ilusão. O contrato de locação, de c/v, de doação, de permuta, todos são contratos consensuais, o que significa dizer que eles nascem no momento do acordo de vontades. A entrega da coisa locada já é ato de execução do contrato, quando o locador entrega ao locatário as chaves do apto, ele não está fazendo nascer o contrato de locação, ela já está executando o contrato, o contrato nasceu antes, quando houve o acordo de vontades, quanto a coisa, o aluguel, etc. A locação não é contrato real, ie, que só nasce com a entrega efetiva da coisa que é o objeto dele.

É contrato de duração típico, de execução continuada ou de trato sucessivo; ninguém aluga uma coisa para devolvê-la no mesmo instante que a recebeu, não teria sentido econômico. A transferência da posse tem que ser por um certo tempo, mas a lei não fixa limite, pode alugar uma coisa por séculos, como tb por algumas horas(carro, obra de arte, até imóveis). É um contrato de trato sucessivo, ele se projeta no futuro, vc pratica atos reiterados de execução.

É um contrato típico, veiculado expressamente pelo CC.É um contrato principal, pq tem vida pp, não depende de nenhum outro, ele existe por si mesmo. Podem se

juntar outros como a sublocação, que é um contrato acessório da locação. A fiança é um contrato acessório da locação de coisas, mas a locação de coisas é um contrato principal.

É um contrato paritário pq há liberdade de ambas a partes para discutir as condições do contrato, embora muitas vezes no caso do imóvel ele venha se transformando em contrato de adesão.Pergunta: quais as conseqüências de uma locação com prazo inferior a 30 meses?

R: Na locação do imóvel urbano o prazo vai influir no direito potestativo de denunciar vaziamente o contrato, a lei do inquilinato, art 46 o locador ao final do prazo pode entrar com ação de despejo por denúncia vazia. Se o contrato é verbal, ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, a denúncia vazia só poderá ser exercida quando se completar 05 anos do início da locação.

Então vamos resumir, o contrato é bilateral, oneroso, comutativo, consensual, não solene, de trato sucessivo, principal, típico, e pode ser tb impessoal, a locação de imóvel urbano é impessoal. Contrato impessoal é aquele que não se extingue pela morte do contratante. Na locação do imóvel urbano há um dispositivo expresso dizendo que morrendo o locador os seus herdeiros são obrigados a respeitar a locação. E morrendo o locatário, os herdeiros necessários que já habitassem no imóvel sub- rogam-se na locação, portanto a locação do imóvel urbano é um contrato impessoal pq se transmite aos herdeiros do contratante.

Conferido por patrícia

CAPANEMA - LOCAÇÃO2ª AULA FITA 1 15/07/23

Vamos prosseguir então ao estudo do contrato de locação de coisas à luz do novo Código Civil, na aula inaugural em tive a oportunidade de lhes falar sobre as origens do contrato de locação, as origens romanas, a diferença entre a locacio rerum a locacio operarum e a locacio opeis faciendi ,e também falei que o atual Código rompeu essa tradição romana e reservou o contrato de locação apenas para as coisas, a antiga locação de serviços passou a ser prestação de serviços e a empreitada manteve o seu nome convertendo-se agora tal como a prestação de serviços em

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contrato autônomo sem qualquer vinculação a locação, por isso que a locação agora após o novo Código fica restrita as coisas que podem ser móveis ou imóveis desde que infungíveis.

Falamos também sobre as características do contrato de locação como a transferência da posse em que portanto o locador não precisa ser necessariamente o proprietário da coisa locada, basta que seja o possuidor e que possa dispor da posse. Falamos sobre as coisas que podem ser objeto de locação e também sobre a onerosidade característica do contrato, ou seja, só há locação se essa cessão da posse for feita de maneira onerosa mediante contra-prestação .

Terminamos com a classificação do contrato mostrando que ele é um contrato bilateral oneroso, comutativo, consensual não solene, impessoal e também é um contrato principal, e duração o que é muito importante, ele se projeta no tempo. Todas essas características estão claramente expostas no próprio conceito legal do contrato de locação encontramos no artigo 565 do atual Código, aqui estão resumidamente as características desse contrato, diz o artigo 565 na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder a outra por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível mediante certa retribuição, vocês reparem que o nosso Código não distingue a locação de uso e a locação de uso e gozo, para nós é indiferente, mas há vários outros sistemas que tratam separadamente a locação de uso e a locação de gozo, de uso e gozo.

O Código alemão faz isso nitidamente seguido pelo Código suíço das obrigações pelo Código austríaco, no Código alemão um capítulo dedicado à locação de uso que eles chamam de miete e a locação de uso e gozo que eles chamam de pacht, então são separados, são contratos separados, o miete que é a locação de uso como por exemplo alguém que aluga uma casa para nela residir e o pacht que seria a locação de uso e gozo que se traduz lá como arrendamento e essa distinção também se faz aqui embora não oficialmente, o termo arrendamento que é a mesma coisa que a locação mas reparem que o arrendamento é tradicionalmente reservado à locação de imóveis rurais e presume-se também que seja uma locação de uso e gozo, mas sob o ponto de vista do Código nós não fazemos qualquer distinção entre a locação só de uso e a locação de uso e gozo, que se percebe pela definição do artigo 565.

O artigo 566 enumera obrigações do locador e alude apenas a duas delas é evidente que esse rol não é numerus clausus, os locadores suportam várias outras obrigações, mas o Código Civil só alude a essas duas.

A lei do inquilinato foi muito mais minuciosa, o que foi um procedimento louvável, a lei do inquilinato no artigo 22 enumera várias outras das obrigações do locador, reproduzindo essas duas que estão no Código Civil e acrescendo outras mas também não é exaustiva a relação a lei do inquilinato.

Quais são as obrigações do locador à luz do Código Civil? Em primeiro entregar ao locatário a coisa alugada com suas pertenças em estado de servir ao uso a que se destina e a mantê-la nesse estado pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrato. Então vocês vejam que a primeira obrigação do locador é entregar a coisa locada ao locatário para o estado de servir ao uso a que se destina, aí a doutrina já começa uma discussão embora eu reconheça mais interesse acadêmico a obrigação do locador seria de dar ou de fazer, isso é uma discussão infindável.

Alguns sustentam que a obrigação principal do locador é a de dar e eu estou de acordo com isso porque o Código fala entregar a coisa e também a definição do 565 diz ceder a outra para uso e gozo, então me parece que realmente a obrigação principal do locador seria, tipificaria uma obrigação de dar.

Mas outra corrente sustenta que a obrigação principal é de fazer, seria garantir ao locatário o uso e gozo da coisa locada e isso seria uma obrigação de fazer.

Eu estou convencido de que a obrigação principal é a de dar, claro que se insere na locação uma obrigação de fazer, mas essa obrigação de fazer não se cumpriria sem que antes se cumprisse a obrigação de dar, tanto a obrigação de fazer é subseqüente a de dar, você primeiro tem que entregar a coisa e aí sim o locador tem que assegurar ao locatário o uso pacífico dessa coisa de acordo com o fim a que ela se destina, mas é claro que do contrato de locação emana uma obrigação de dar que me parece a principal, e uma obrigação de fazer que lhe é subseqüente. Da mesma maneira o locatário tem a obrigação de restituir, e uma obrigação de fazer que é conservar a coisa no mesmo estado que a recebeu.

Fala também do artigo 566 em pertenças o que seriam as pertenças que teriam também ser entregues ao locatário juntamente com a coisa alugada, as pertenças constituem uma modalidade de bens acessórios a sua definição está no artigo 93 do novo Código, é lá no artigo 93 que vamos buscar a definição ou conceito de pertenças. São pertenças os bens que não constituindo partes integrantes se destinam de modo duradouro ao uso ao serviço ou aformoseamento de outro, quer dizer, são aqueles bens que antigamente pelo sistema do Código passado se consideravam bens imóveis por acessão intelectual que eram aqueles bens móveis que se utilizavam pelo proprietário

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do solo para a sua maior produtividade, conforto ou beleza, então, se a coisa locada tem pertenças, que são, repito, aqueles bens que se incorporam de modo duradouro ao outro, essas pertenças tem que ser também entregues de acordo com o uso a que se destina a coisa locada, nada impede entretanto, salvo cláusula expressa, nada impede que você possa locar as coisas dela retirando as pertenças mas aí terá que haver cláusula expressa, no silêncio do contrato as pertenças que incluem-se na locação até em homenagem ao princípio segundo o qual os acessórios seguem a sorte do principal, e há uma presunção legal de que a alienação da coisa principal se estende aos acessórios assim como a locação da coisa principal que presume incluir os acessórios, por isso é que o artigo 566 diz que a obrigação do locador é entregar a coisa com as pertenças salvo disposição expressa em contrário. Mas não basta entregar a coisa isso é irrelevante, tem que entregar a coisa no estado de servir ao uso a que se destina, se é um imóvel para moradia ele tem que ser entregue com água, luz, suas instalações hidráulicas em funcionamento, se é um apartamento no vigésimo andar de um prédio ele tem que ser entregue com elevador funcionando e assim por diante, se é uma locação de imóvel para comércio ele tem que ser entregue de maneira a possibilitar a obtenção do alvará de funcionamento, se é um veículo tem que ser entregue funcionando em condições de uso. Isso é muito importante, não haveria nenhum interesse econômico para o locatário receber a coisa que não pudesse ser usada para o fim a que se propõe, mas também não basta isso, o locador tem também a obrigação de manter esse estado durante toda a vida do contrato, por isso é que incumbe ao locador realizar todos os reparos que a coisa locada necessitar e decorrentes do uso normal ou do decurso do tempo, o locatário só ficará responsável pelo reparo dos danos causados por sua culpa, pelo uso anormal da coisa. Também é por isso que o locador não pode alterar a destinação do imóvel no curso do contrato, ele não pode transformar um imóvel que foi alugado para fins residenciais em imóvel comercial ou vice-versa, também não pode realizar obras no imóvel de maneira a modificar a sua forma e a sua destinação.

A segunda obrigação a que alude o Código é a de garantir ao locatário durante o tempo do contrato o uso pacífico da coisa, isso significa dizer que o locador que é o possuidor indireto da coisa não pode por exemplo turbar a posse do locatário tanto que no confronto direto entre a posse do locatário e posse do locador predomina e vence a posse do locatário, se locador invocando a sua condição de proprietário da coisa locada resolve examinar o seu estado diariamente às cinco da manhã incomodando o locatário, o locatário turbado dessa maneira em sua forma pacífica poderá intentar contra o locador um interdito possessório, e certamente será acolhido porque aí está havendo um confronto entre a posse direta do locatário e a posse indireta do locador.[Professor, a mesma coisa se fosse o inverso se o locador no caso de fazer uma obra emergencial numa locação comercial][Aí pode][O locatário se opor a essa obra][Aí não pode, isso aí é outra coisa nós vamos ver que uma das obrigações do locatário é admitir as obras urgentes][E se não admitir?][Ele está infringindo o lei ou o contrato ensejando inclusive se for imóvel a uma ação de despejo, nós vamos ver isso a lei do inquilinato trata disso][Se o locador não quiser fazer, não distribuir a ação de despejo, inverte-se o locatário ....][Mas ele pode, repare bem, se o locador é compelido a realizar obras urgentes e o locatário se recusa a permitir ele tem outras ações além de despejo para compelir o locatário a admiti-las inclusive com a execução de obrigação de fazer, pode perfeitamente]

Eu vou ler para vocês comparar o artigo 566 do Código Civil e como eu lhes disse só elenca duas obrigações do locador com o artigo 22 da lei do inquilinato que ao contrário faz um rol bem mais extenso, o artigo 22 alude ainda as seguintes obrigações do locador:

I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina aí está rigorosamente igual ao Código Civil,

II- garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel, rigorosamente igual, III- manter durante a locação a forma e o destino do imóvel, essa obrigação na verdade está embutida na

anterior, porque se o locador mudar a forma e o destino do imóvel ele não está assegurando o uso pacífico da coisa a rigor essa obrigação seria até dispensável, porque estaria implícita na anterior,

IV- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, também se tem dito que a rigor não seria preciso aludir a essa obrigação no artigo 22 porque sendo a locação um contrato bilateral, oneroso em virtude do qual se transfere a posse de uma coisa não fungível, é claro que responde o locador pelos vícios redibitórios, isso é óbvio, isso

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é uma conseqüência da onerosidade do contrato, os vícios redibitórios, como todos sabemos, são aqueles defeitos ocultos que a coisa transmitida em razão de contrato oneroso como o dativo apresenta e que possam influir na sua utilidade ou no seu valor, então, se a coisa locada contiver, apresentar um desses defeitos o locatário tem a dupla opção da ação redibitória ou da ação estimatória, como também pode compelir o locador a realizar o conserto. Mas foi bom que a lei do inquilinato dissesse isso expressamente porque a lei do inquilinato é uma lei extraordinariamente popular, ele se destina ao conhecimento de uma grande parcela da população brasileira que é ou locadora ou locatário e por isso é bom que esses deveres fiquem bastante explicitado, porque é muito comum que os contratantes invoquem os seus direitos, mas ignorem os seus deveres, então eu achei muito bom que a lei do inquilinato fosse mais minuciosa na enumeração dessas obrigações,

V- seria fornecer ao locatário, caso este solicite descrição minuciosa do estado do imóvel quando da sua entrega com referência ao eventuais defeitos isso é muito importante porque como há uma obrigação do locatário de restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu é preciso então que o locatário ressalve esses defeitos, para que depois o locador exija dele a sua reparação, então é um direito do locatário pedir ao locador que forneça no momento da entrega do imóvel uma descrição do seu estado com referência expressa aos defeitos já verificados, isso na prática é muito raro, os locatários dificilmente usam esse direito, e muitas vezes assinam contrato de locação de imóvel em que se diz expressamente que o imóvel está em perfeito estado de conservação com todos os seus equipamentos em funcionamento quando isso não é verdade, isso é extremamente perigoso porque repito ao final do contrato o locador pode exigir que o locatário repare esses danos que já existiam antes da locação, o senhor ia fazer uma pergunta.[Professor, por acaso o defeito do imóvel for de obrigação do proprietário de cima, uma infiltração][Sim, mas de qualquer maneira repare,quem tem que promover isso é o locador][Depois ele é que cobre][E que depois ele que regrida contra o proprietário causador do dano] VI- Uma outra obrigação do locador na lei do inquilinato é fornecer ao locatário o recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica, isso também a rigor não precisava constar da lei porque a quitação é um dever do credor e um direito inequívoco do devedor, portanto, o locador não estará fazendo nenhum favor ou gentileza ao locatário ao lhe fornecer recibo do pagamento do aluguel, mas é bom que conste da lei porque em certos setores inclusive é quase praxe não fornecer recibo de aluguel isso ocorre freqüentemente nas chamadas casas de cômodos, nos cortiços e é por isso que a lei do inquilinato num dos seus dispositivos mais sábios tipifica como ilícito penal a recusa do locador ou do sublocador em fornecer recibo de aluguel em se tratando de locação multifamiliar, ou seja, nas casas de cômodos, isso foi para compelir o locador ou sub-locador de uma casa de cômodos, de uma casa multifamiliar a fornecer o recibo sob pena de se caracterizar ilícito penal com pena privativa de liberdade, e sabe porque também se criou isso porque nesse tipo de locação chamado cortiçado, dos cortiços é freqüentíssimo que não se celebre contrato escrito, essas locações são quase todas verbais, e por isso a única prova que o locatário ou sublocatário dispõe da existência da relação de locação é o recibo de aluguel, se ele não tem contrato escrito nem tem recibo de aluguel ele pode ser considerado um invasor, um esbuliador, ao invés de ser um locatário, por isso é que a lei do inquilinato para forçar o fornecimento desses recibos tipifica sua recusa como ilícito penal. Também estabelece uma regra que pouca gente percebeu a importância social a lei do inquilinato atual foi a primeira em toda a história do inquilinato brasileiro que disse que nessas habitações coletivas presume-se o ocupante como locatário ou sublocatário, presume-se, por isso para que ele se considere um esbulhador é o proprietário que tem provar que ele não é locatário, o simples fato de alguém residir numa casa de cômodos, o simples fato de ele ali estar faz presumir a sua condição de locatário ou de sublocatário, para evitar que a falta de um contrato escrito e do fornecimento do recibo o proprietário pudesse desalijar esses ocupantes sumariamente através dos interditos possessórios, então é por isso que inciso VI do art 22 que inclui entre as obrigações do locador o fornecimento do recibo de aluguel, inclusive é claro o locatário pode recusar-se ao pagamento consignando-o em juízo diante da recusa do locador em lhe fornecer o recibo de aluguel,

VII- uma outra obrigação do locador à luz da lei do inquilinato é pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação nestas compreendidas as despesas necessárias a aferição do pretendente ou do seu fiador, então vocês reparem que esse é um dos dispositivos que suscitou a maior divergência como advento da lei, despesas, taxas de administração imobiliária nunca suscitou a menor dúvida, são por exemplo, aquelas comissões que o locador paga ao eventual administrador do imóvel, as administradoras de bens que cobram do proprietário, locador, um percentual sobre o aluguel para exercer essa função, diga-se de passagem, espinhosa de manter esse

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relacionamento entre o locador e locatário, essas administradoras que alugam os imóveis, recebem os aluguéis, fornecem a quitação, pagam os impostos, e é claro que isso tudo tem que ser remunerado e essa taxa de remuneração incumbe ao locador e em hipótese alguma pode ser repassada ao locatário, mas as divergências está no conceito de despesas de intermediação, nestas compreendidas as despesas necessárias à pensão da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, portanto, essas despesas de pesquisa da idoneidade do pretendente do fiador incumbem ao locador não podendo ser repassadas ao pretendente ou ao fiador, também por exemplo, as despesas para a intermediação e o que é a intermediação o trabalho de aproximar as partes interessadas então por exemplo a despesa para mostrar o imóvel, as despesas de publicidade do imóvel para locação, tudo isso se considera despesa de intermediação que não podem ser carreadas aos ombros dos locatários, a grande divergência está na chamada e mal sinada chamada taxa de contrato, que costuma na praxe do mercado ser cobrada pelas administradoras do pretendente, do locatário, a corrente dominante sustenta que essa taxa de contrato seria uma despesa típica de intermediação e portanto não poderia ser repassada ao locatário, também alegam que a administradora serve ao locador e portanto não poderia cobrar os seus honorários do locatário, ela está prestando serviço ao locador e além do mais não é preciso a intermediação de uma administradora para celebrar um contrato, portanto, se o locador prefere valer-se desse serviço deverá arcar com o seu custo. Uma outra corrente entende que essa taxa de contrato que aliás é indevidamente chamada de taxa, isso não é uma taxa isso é a remuneração ou os honorários pela realização do contrato não se enquadrariam, essa taxa não se enquadraria no conceito de intermediação porque as partes já celebraram, já chegaram a um consenso e a intermediação serve apenas para aproximar as partes levando-as a realizar o contrato e que portanto esse serviço é prestado tanto ao locador quanto ao locatário não havendo nenhum óbice legal a que a remuneração seja cobrada de um ou de outro ou de ambos, e se o locatário aceita pagar essa taxa não tipificaria ilícito nem civil, nem penal, mas repito, a corrente majoritária, ainda mais agora com a predominância dos princípios da função social, da proteção do hipossuficiente eu não tenho a menor dúvida que agora com o reforço desses novos valores que emanam no Código Civil mais ainda se consolidará a corrente que atribui essas despesas exclusivamente ao locador, inclusive quando a lei surgiu vários administradores de imóveis foram presos em flagrante quando cobravam essas taxas dos locatários porque isso tipifica ilícito penal, porque seria cobrar do locatário uma despesa indevida e cabia ao locador.[Fim da fita lado A]

[Fita lado B]Possibilitou de os locadores serem presos em flagrante e conduzidos às delegacias policiais, geralmente foram absolvidos porque era uma contravenção penal que isso é uma contravenção penal o que a lei não permite, e nas contravenções penais é lícito ao réu alegar que desconhecia o conteúdo infracional da conduta porque a matéria é divergente, havia opiniões doutrinárias admitindo essa cobrança enquanto outras a vedavam então esses administradores invocavam essa divergência doutrinária e com isso logravam a absolvição por sustentar que ao cobrar essa taxa do locatário ignorava o conteúdo infracional da conduta isso é possível em contravenção, mas não em crime, em crime essa defesa não seria colhível mas em contravenção poderia ser. Eu vivi intensamente esse problema porque eu advogava nessa área e eu me lembro perfeitamente de um caso que teve uma grande repercussão na mídia em que se prendeu uma diretora de uma das mais tradicionais administradoras de imóveis do Rio de Janeiro e que cometeu eu disse a ela uma temeridade, imagine que se apresentou a sua administradora um juiz de Direito, naquela época inclusive muito atuante, eu vou dar os nomes o processo foi público é o Amilton Lima Barros, o Amiltinho, tem um temperamento terrível, o Amiltinho precisava alugar um apartamento e foi lá nessa administradora e preencheu a ficha e nessa ficha se dizia lá para indicar o fiador e indicou como fiador nada mais nada menos que seu pai o Desembargador Amilton Lima Barros que tinha acabado de ser presidente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, então ele botou lá com todas as letras Desembargador Amilton Lima Barros, só que o funcionário que o atendeu disse: mas agora o senhor tem que trazer a prova da idoneidade do fiador e vamos ter que fazer uma taxa para que nós possamos aferir a idoneidade e aí virou-se e disse assim o fiador é o meu pai desembargador Amilton presidente do Tribunal de Justiça, então eu pediria que dispensasse essa aferição porque eu estou com urgência precisando do imóvel tenho que me mudar então eu peço que admitam o fiador sem precisar dessa prova, essa pesquisa além do mais eu sou juiz está aqui a prova, aí chamaram a diretora e a diretoria resolveu dar uma de ..., e olha que já não era nessa época de desprestígio do judiciário, naquela época o judiciário já gozava de prestígio e aí a administradora resolveu dar uma de democracia e disse não aqui todos são iguais, todos tem que submeter as mesmas regras o fato do senhor e do seu pai serem magistrados é irrelevante aqui o senhor é um candidato à locação, e será tratado como qualquer outro, ele aí se

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submeteu perfeitamente então está aqui o valor da taxa para aferir a idoneidade, então o senhor venha daqui a 5 dias quando vier a resposta da pesquisa ele aí esperou, voltou a pesquisa deu nada contra os dois, foi celebrado o contrato e ele ficou com a mulher por aqui e não deu outra porque aí ele foi embora, agora o senhor tem que pagar a taxa de contrato, aí ele preparou tudo direitinho, o flagrante, mal assinou, a polícia entrou e prendeu a mulher e já levou para a delegacia autuada em flagrante, e ela me contratou para ser o seu advogado, na parte criminal obviamente eu indiquei um colega, porque eu não advogava no crime mas funcionei no cível porque ele moveu uma ação de repetição de indébito todas aquelas outras conseqüências, e o meu colega no crime sustentou essa tese e acabou sendo absolvida mas eu disse a ela que ela botou a cabeça na guilhotina e puxou a corda porque o empresário tem que ter um mínimo de sensibilidade para perceber até onde deve ir esse rigor formal ali era perfeitamente justificável que ela dispensasse aquela formalidade tão notória, era idoneidade econômica e moral do fiador e do locatário, mas isso foi muito discutido e eu me lembro que a tese vencedora inclusive no STJ isso foi até o STJ e confirmou a sentença de 1º grau que absolveu a minha cliente tanto no cível quanto no crime por entender que a matéria era profundamente divergente, mas acabou-se tornando majoritária a corrente que não admite o repasse dessa despesa para o locatário, o outro dever do locador, previsto expressamente na lei do inquilinato VIII- é o de pagar os impostos e taxas assim como seguro complementar contra fogo, só que isso não é uma regra cogente isso é uma regra dispositiva porque o próprio inciso VIII expressamente permite que esta responsabilidade pelos impostos, taxas e encargos seja repassada ao locatário, mas desde que haja expressa disposição, portanto, no silêncio do contrato, olha o que eu vou falar, no silêncio do contrato ou então nas locações verbais o IPTU, a taxa d’água, em suma, todas as demais taxas, inclusive o seguro complementar obrigatório se o seguro complementar, perdão, incumbe ao locador, não podendo ser repassadas ao locatário, mas se o contrato, ao contrário, disser expressamente que o locatário pagará o IPTU, os impostos e encargos e tributos que recaem sobre o imóvel essa cláusula é válida e aí caberá ao locatário satisfazer essas despesas, sob pena de não fazê-lo considerar-se em mora, e sujeitar-se a despejo por falta de pagamento. Veja a importância de celebrar-se o contrato por escrito para poder atribuir ao locatário essas despesas.

Um seguro complementar é aquele em que o proprietário de um apartamento pode fazer e que não se confunde com o seguro obrigatório que a lei de condomínio impõe, ou seja, toda a edificação submetida à lei do regime de condomínio ou seja a lei do condomínio edilício agora pelo novo Código, é obrigada a fazer seguro contra fogo e outros sinistros para eventualidade do conjunto sofrer um dano decorrente de incêndio ou de qualquer outra catástrofe natural, isso é um seguro obrigatório e se o síndico não o fizer responderá pessoalmente caso ocorra o sinistro, qual é o objetivo desse seguro é permitir a reconstrução do imóvel caso venha ele ser destruído por um sinistro, mas além desse seguro que é obrigatório nada impede que o proprietário digamos do apartamento 901 achando que esse seguro obrigatório é insuficiente e no seu apartamento há por exemplo bens de valor superior nada impede que o condômino faça o seguro complementar, e aí esse seguro complementar incumbe ao locador a não ser que expressamente se afirmou ao locatário. Porque o seguro obrigatório cabe ao locatário pagar e nós vamos falar isso mais adiante, porque o seguro obrigatório é considerado uma despesa ordinária do condomínio e incumbe ao locatário pagar, mas o seguro complementar é do locador e só poderá ser repassado ao locatário mediante cláusula expressa. Tem muita gente que pensa que o despejo por falta de pagamento só é cabível quando o locatário estiver devendo aluguéis, o despejo é devido mesmo que o locatário esteja rigorosamente quite com os aluguéis mais em mora quanto aos impostos e encargos, então o locatário pode ter pago o aluguel mas se não pagou o IPTU é perfeitamente possível assesta-lhe o locador a ação de despejo por falta de pagamento, porque a ação de despejo por falta de pagamento não se refere só aos aluguéis mas a todos os demais acessórios e encargos da locação, entre os quais se incluem os impostos quando o contrato atribui ao locatário, IX- uma outra obrigação do locador é exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidos, isso é muito importante, quer dizer, o locatário que tem que pagar esses impostos ele tem que exigir do locador a comprovação do seu valor, um exemplo, a guia do IPTU, a guia de água, esgoto e assim por diante é um dever do locador exibir esses comprovantes para que o locatário possa aferir se não lhes estão sendo cobrados a maior.[Professor na inversão do locatário de pagar também apresentar ...][É claro, se se atribui ao locatário pode-se incluir como sua obrigação] por isso é que eu digo que obrigação não é exaustiva exibir o comprovante do pagamento] X- e finalmente a última obrigação do locador é pagar as despesas extraordinárias do condomínio, aqui uma observação imediata é muito freqüente eu me perguntem se o contrato pode expressamente repassar essas despesas ao locatário, e eu encontro freqüentemente contratos em que se diz que o locatário pagará todos os encargos inclusive despesa, ordinárias e

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extraordinárias de condomínio. Desde o advento da lei eu estou convencido de que as despesas extraordinárias não podem em hipótese alguma ser repassadas ao locatário, e sendo nula a cláusula contratual que assista estabeleça, e vou lhes dizer por quê, porque quando o legislador admite esse repasse ele o diz expressamente é o caso do inciso VIII, cabe ao locador pagar os impostos e taxas etc., salvo disposição expressa em contrário do contrato ou seja no caso dos impostos e taxas o legislador admitiu o repasse ao locatário ,e o disse expressamente, mas quando se trata das despesas extraordinárias ele não o diz, ele diz apenas incumbe ao locador o pagamento das despesas extraordinárias do condomínio, então ele não reproduz aquela regra do inciso VII- por isso é que eu acho que não há previsão legal para esse repasse e por isso será culminada de nulidade a cláusula que o estabelecera.

O parágrafo único desse artigo 22, houve por bem no que fez muito bem de discriminar quais seriam essas despesas extraordinárias de condomínio, mas também não é exaustivo esse rol, esse rol é meramente enunciativo ele apenas relaciona as despesas mais comuns consideradas extraordinárias, mas não significa dizer que são apenas estas. O que seriam despesas extraordinárias de condomínio? Genericamente falando todas aquelas que rompem a rotina da vida condominial, não estão previstas no orçamento, são portanto despesas emergenciais episódicas e não surgem rotineiramente, essa é a idéia geral do que seja uma despesa extraordinária, mas a lei então resolveu enumerar algumas dessas despesas extraordinárias que são as mais freqüentes, e aí citou por exemplo as obras de reformas ou acréscimo que interessem a estrutura integral do imóvel, um reforço nas fundações que estão afundando, causando rachaduras no prédio ameaçando de ruir, o reforço nos pilares de sustentação do prédio, as pinturas de fachadas, empenas, poços de aeração iluminação bem como das esquadrias externas, olhem como o legislador procurou a ser justo as esquadrias externas, as empenas, as fachadas, os poços de aeração a pintura dessas áreas cabe ao locador, sabe porque meus amigos porque elas não se deterioram não se desgastam por influência do locatário ,e do tempo é o tempo que faz com que a pintura da fachada se desgaste portanto esse desgaste não decorre do comportamento ou da presença do locatário, já a pintura dos corredores internos é despesa ordinária, sabe porque, porque quem suja os corredores internos é quem mora em edifício, portanto, o locatário deve ser responsabilizado por essa pintura, veja que coisa interessante, tem gente que não entende, acha incoerente, porque a pintura da fachada é do locador despesa extraordinária e do corredor é do locatário, então está aí a explicação, é que a conduta do locatário o ir e vir do locatário pelos corredores faz com que a pintura se desgaste então ele deve contribuir para essa pintura, ao passo que o locatário não anda pela fachada do prédio nem chega a sua unidade como homem aranha subindo pela fachada nem pelo poço de aeração então é essa a explicação para essa aparente divergência de tratamento então a pintura da fachada da empena etc é despesa extraordinária, além do mais meus amigos a experiência comum revela que essas despesas se fazem de tempos em tempos 4 ou 5 anos em média portanto não é uma coisa rotineira. Também se considera despesas extraordinárias as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício por exemplo a cisterna está vazando, então consertar a cisterna sem nenhuma despesa extraordinária porque isso se destina a repor as condições de habitabilidade, ninguém pode viver sem água, a fiação elétrica, o TC do prédio é insuficiente ameaça entrar em curto então aumentar a capacidade do TC seria uma obra necessária a garantir a habitabilidade do imóvel, do prédio. Também as indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação, isso é importante, quer dizer o locatário não responderá por essas despesas de rescisão de contrato de trabalho cujas despedidas foram anteriores à locação, o que o locatário tem a ver com isso, antes de ele entrar para o prédio 6 meses antes despediram o porteiro e aí ele foi para a justiça do trabalho e o condomínio é condenado a indeniza-lo, o locador suportará essa indenização porque ela se refere a uma despedida anterior ao início da locação, se ao contrário, a despedida é posterior o locatário responde, vejam tem que ter cuidado para examinar o caso concreto. Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia de intercomunicação esporte e lazer isso é interessante, reparem que hoje é muito freqüente colocar guarita no edifício ou uma antena parabólica ou fazer uma piscina uma quadra de tênis uma quadra de tênis, as despesas de instalação desses equipamentos cabe ao locador é despesa extraordinária, já a manutenção é do locatário, vocês vejam que o legislador procurou ser justo, então o condomínio resolveu construir uma quadra de tênis, então que o locatário tem a ver com isso, isso vai acrescer o patrimônio do locador, vai valorizar o seu imóvel então quem deve pagar por essa instalação é o locador, só que a partir de construído é o locatário que vai jogar tênis lá na quadra aí é preciso conserva-la mudar a rede melhorar o piso tudo a partir daí diga respeito a conservar esse equipamento de lazer é do locatário. Foi instalado um serviço de interfone, as despesas de instalação é do locador, mas a conservação a partir daí é do locatário, e o mesmo em relação à antenas, segurança e assim por diante. As despesas de decoração e paisagismo das partes de uso comum, decoração do hall do edifício, jardins do prédio, a instalação é do locador é a mesma coisa, o prédio acabou de ser construído e

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foi preciso decorar o hall é o locador que pagará essas despesas a partir daí a conservação do sofá, do hall etc é do locatário, mas a instalação a compra do sofá é do locador, e finalmente a constituição do fundo de reserva sobre o qual diga-se de passagem o Código silencia, então já se discute se o fundo de reserva desapareceu ou não eu entendo apenas o seguinte como o novo Código não fala no Fundo de Reserva ele não é mais obrigatório, mas nada impede que seja mantido ou estabelecido isso vai depender da vontade dos condôminos só que não é mais obrigatório como a lei 4591 exigia então a existência ou não do de fundo de reserva dependerá agora da vontade livre dos condôminos, e se os condôminos decidirem constituir um Fundo de Reserva o aporte do capital necessário a sua constituição é do locador é despesa extraordinária do condomínio[Professor, sendo o locador o dono de vários apartamentos residenciais, 10 unidades por exemplo, ele locador no seu contrato de locação ele pode expressamente colocar esse cláusula de constituir fundo de reserva][Não, o fundo de reserva é decidido pelo condomínio em assembléia geral][Ele tem vários apartamentos][Não, repare bem você está falando de uma outra hipótese que a lei do inquilinato prevê é quando todas as unidades pertencem a mesma pessoa, aí não há condomínio, porque o condomínio pressupõe domínio conjunto se todo o prédio e as suas unidades pertencem a único proprietário isso não é um condomínio, mas a lei do inquilinato num dispositivo muito saudável diz que ainda assim o proprietário poderá ratear entre os locatários as despesas de conservação e administração do prédio]Bom, mas então o fundo de reserva na sua constituição constitui uma despesa extraordinária portanto cabe ao locador, mas é interessante notar que se esse fundo de reserva for utilizado por decisão assemblear para cobrir um déficit orçamentário, ou seja, para cobrir despesas ordinárias aí a recomposição do fundo de reserva é do locatário veja que é preciso conhecer bem a lei para não cometer equívocos, então reparem, a contribuição para constituir um fundo de reserva é do locador porque isso é despesa extraordinária expressamente referida no Código, mas é muito freqüente que os condomínios errem no cálculo das suas despesas ordinárias, e ao final do período aparece um déficit, não porque se fez uma ordem extraordinária se calculou mal, os salários dos empregados aumentaram, as despesas de conservação aumentaram e ao encerrar o balancete verifica o síndico que há uma déficit orçamentário qual seria a primeira solução? Ratear esse débito, extraindo-se o que se chama uma cota extra, mas muitos síndicos para não onerar os condomínios com uma cota extra que viria recompor o orçamento, cobrir esse déficit eles têm uma idéia que assembléia aprova como o fundo de reserva apresenta um atraente saldo e como não há uma previsão imediata da necessidade de realizar obras então o que o síndico propõe tirar esse débito do fundo de reserva, então, tira-se do fundo de reserva a quantia necessária a cobrir esse débito, só que indiretamente isso é despesa ordinária porque está se tirando do fundo de reserva para pagar as despesas ordinárias, e aí sim a recomposição desse fundo de reserva será do locatário. São essas portanto, repito, as despesas extraordinárias elencadas no parágrafo único do artigo 22 e repito não são exaustivas, o juiz diante do caso concreto segundo seu prudente arbítrio é que decidirá se aquela despesa deve-se considerar como extraordinária porque foge à rotina da vida condominial e nesse caso atribuirá ao locador ou se ao contrário ela se consideraria ordinária.[Pergunta][Claro mensalmente tem 10% isso é do locador isso não é do locatário, porque isso constituição então aquela taxa digamos de 10% que é o fundo de reserva é do locador, agora eu repito é se retirarem dinheiro e depois tirarem uma cota para repor esse dinheiro aí é do locatário a reposição, agora, se você tirou dinheiro do fundo de reserva para fazer uma despesa extraordinária a reposição é do locador, a reposição só será do locatário se o dinheiro foi retirado do fundo de reserva para cobrir despesas ordinárias][Outra pergunta o senhor começou falar das obrigações do locador, as obrigações do locador antes do locatário ingressar no imóvel, locadoras firmam contrato ao contrário, o locatário entra num imóvel e em cinco dias ele *** isso é válido][O que a lei diz é que uma obrigação do locador fornecer, mas a pedido do locatário, ele não é obrigado a fornecer de ofício o Código é bem claro, a lei é bem clara, vou ler de novo, olha a obrigação do locador como isso é importante, fornecer ao locatário, caso este solicite, portanto, a administradora ou locador não são obrigados a fornecer independentes de pedido é caso o locatário solicite, aí ele não pode negar aí ele tem que discriminar o estado do imóvel referindo-se aos defeitos pré-existentes][Professor, uma indenização que cabe ao condomínio quem paga o locador]

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[A responsabilidade civil atirou-se caiu do edifício um objeto, não foi identificado a unidade de onde partiu e a indenização recai sobre todo o condomínio isso é uma despesa extraordinária que portanto seria do locador]V

Vejamos agora, o artigo 566 está inteiramente examinado vamos pular não vamos seguir a ordem se eu acabei de elencar as obrigações do locador vamos ao artigo 569 que trata das obrigações do locatário, aliás a lei do inquilinato no aspecto topográfico é melhor porque a lei do inquilinato relaciona as obrigações do locador no artigo 22, e imediatamente do locatário no artigo 23 então o Código Civil não fez isso ele enumera as obrigações do locador no 566 e só vai se referir as do locatário no 569, então vamos pular esses dois artigos mas depois voltaremos a ele nós vamos examinar todos os 14 artigos do Código Civil sobre a locação sem faltar um, vamos apenas pular esses dois para encerrar esse assunto das obrigações das partes contratantes.

Da mesma maneira o Código Civil é mais parcimonioso do que a lei do inquilinato ao elencar as obrigações do locatário, a lista da lei do inquilinato é maior é mais minuciosa, segundo o Código Civil seriam essas as obrigações dos locatários, pelo ao menos as principais porque repito esses elencos não são numerus clausus nem no Código Civil nem na Lei do Inquilinato, em primeiro lugar I- servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela ou circunstâncias, como trata-la com o mesmo cuidado de sua força, ou seja, o locatário tem que usar a coisa segundo o uso a que se destinava o uso declarado ou presumido isso significa dizer que se alugou um imóvel para residência o locatário não pode usa-lo para comércio ou vice-versa, se aluguei um automóvel de passeio eu não posso usa-lo para transportar carga o que desgasta mais o veículo. Fala-se uso presumido porque nem sempre esse uso é declarado expressamente no contrato eu dou sempre um exemplo no meu livro imaginem alguém que alugue uma Kombi o locador não vai poder reclamar se ele usa para transporte de pessoas ou cargas sabe porque? porque Kombi, a experiência normal revela é um veículo usado para transporte coletivo ou carga, agora, se você aluga uma Mercedes conversível ou BMW, a presunção é que será usado para lazer para passeio ou para representação social e não para carregar carga, caixas, etc. É por isso que o Código fala em uso presumido quando não se declara expressamente esse uso o que é muito freqüente, é muito freqüente que não se declare o uso da coisa locada expressamente aí o juiz tem quer usar essas regras da experiência comum para perceber o uso presumido que se pretendia dar a coisa locada e é esse uso presumido do qual o locatário não pode se afastar e se o fizer se caracterizará em fração legal.[Fim lado B]

CAPANEMA - LOCAÇÃO2ª AULA FITA 215/07/03

Nesse mesmo inciso engraçado que o Código Civil às vezes ele une duas obrigações no mesmo inciso aqui no inciso l ele fala da obrigação do locatário dar a coisa o uso declarado ou presumido e fala também na sua conservação com o mesmo cuidado como se sua fosse, essa expressão já gerou uma das mais interessantes questões em que eu funcionei como advogado nunca mais me esqueci dessa, tudo girava em torno dessa expressão cuidar da coisa como se sua fosse, a hipótese era seguinte e eu lhes dou a minha palavra de honra que é rigorosamente o que ocorreu, eu fui procurado quando advogado da associação dos proprietários por um sócio que se queixava do locatário que estava depredando o imóvel, e eu realmente me convenci ele trouxe depoimento do síndico e o locatário cozinhava dentro do imóvel, no chão da sala numa espécie de fogão de lenha no chão da sala, pintava as paredes eram hippies naquela época estava começando o movimento hippie, então o sócio me pediu providências então entrei com uma ação de despejo por infração legal contratual acusando o locatário de não conservar a coisa como de sua fosse de modo a devolve-la no mesmo estado, imaginei que a contestação seria de sempre, toda vez que se alega isso o caro diz que não que a coisa está conservada é um exagero do locador muitas vezes o locatário faz uns reparos correndo para quando vai lá a perícia já está tudo direitinho só que a contestação me deixou absolutamente perplexo, porque a tese do advogado contrário, aliás eu até o cumprimentei ele confessou rigorosamente tudo o que constava da inicial, confessou que as paredes estavam maltratadas, que o taco da sala estava queimado porque ele cozinhava, não pagava o gás aí botou os tijolinhos botava lenha e carvão e cozinhava no chão da sala, só que ele disse que estava cumprindo

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rigorosamente a lei porque ele tratava a coisa como se sua fosse porque ele mostrou que antes ele morava num imóvel que era dele e cujo estado era exatamente o mesmo, isso é rigorosamente o mesmo então ele interpretou a lei literalmente, ou seja, ele estava tratando a coisa locada como se fosse sua porque ainda que o imóvel fosse dele estaria da mesma maneira porque era do seu temperamento viver naquele estado de absoluto desamor a higiene e etc, então é claro que o juiz embora elogiando o ineditismo da tese defensiva acolheu a pretensão autoral, até porque nem precisou fazer prova porque o réu confessou o estado do imóvel. Então é claro que quando tem que se interpretar essa expressão é o seguinte com o mesmo cuidado como se fosse sua é porque o legislador partiu da conduta do homem médio, o que faz o homem médio, o homem normal, o homem comum, o homem comum tende a cuidar das coisas que lhe pertencem com cuidado quer dizer, tratar as coisas que lhe pertencem com cuidado, ninguém gosta de ver as próprias coisas se deteriorarem se destruírem, então o que se quer é que o locatário trate a coisa locada, ou seja, com o mesmo cuidado que usaria caso a coisa locada lhe pertencesse é essa a interpretação teleológica do texto legal, e não literal, aliás isso é mais um exemplo dos riscos e do perigo da interpretação literal e por isso mesmo é a mais inconveniente de todas só se deve usar interpretação literal nos contratos benéficos, mas nos bilaterais como a locação não se deve aplicar a interpretação literal que é sempre perigosa, podendo nos conduzir a resultados diferentes dos pretendidos pelos agentes, e eu dou sempre aquele exemplo para os meus alunos para mostrar os perigos da interpretação literal é um exemplo que está num livro famoso de Standaw em que ele conta a história da heroína chamada Cléria que para alcançar uma graça fez uma solene promessa a de nunca mais ver o seu amante Fabrício e alcançada a graça ela continuou a recebe-lo mas sempre na mais profunda escuridão, ou seja, ela tinha o piedoso cuidado de antes de Fabrício entrar na sua alcova fechar cuidadosamente as cortinas e mergulhar o quarto na mais profunda escuridão, porque ela deu a promessa na interpretação literal, ela prometera nunca mais ver o seu amante e realmente não mais o via, mas o sentia como sempre intensamente. Claro que a interpretação teria lógica não essa, mas vou ver presume-se ela não ter com ele o menor contato mas ela não resistindo aos apelos da carne resolveu tranqüilizar a sua consciência dando a promessa na interpretação literal, bom, então, essa é a primeira obrigação do locatário usar a coisa para o fim declarado ou presumido, e conservá-la como se sua fosse. Essa conservação é indispensável para que o locatário cumpra outra obrigação conseqüente que é devolver a coisa no mesmo estado em que a recebeu a não ser é claro quanto as deteriorações decorrentes do tempo ou do uso normal.

II- a segunda obrigação do locatário é pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, falta de ajuste segundo o costume do lugar, olha a importância que o Código deu ao costume do lugar, aliás o artigo 113 diz que a interpretação dos negócios jurídicos se fará pelas regras da boa fé, e os usos do lugar em que se celebrarem, está aqui outra prova, não havendo referência expressa para o prazo do pagamento do aluguel ele indicará segundo o costume do lugar, se o costume do lugar for pagar por mês o aluguel será por mês se for por quinzena, por quinzena e assim sucessivamente. A mora do pagamento do aluguel é infração e das mais graves do contrato de locação ensejando a sua rescisão, aqui fala pagar pontualmente o aluguel é claro que se estende aqui os acessórios, os encargos etc, e por uma razão óbvia porque os acessórios seguem o principal, se há uma obrigação de pagar pontualmente os aluguéis isso se inclui em relação aos seus acessórios.

III- a terceira obrigação segundo o Código Civil é levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; aí meus amigos nós vamos ter muito cuidado para interpretar esse dispositivo levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito, é evidente não precisa ser nenhum Savigny ressuscitado para perceber que essas turbações aqui referidas são as de direito e não a de fato, e sabe por quê? Porque as turbações de fato o locatário não precisa comunicar ao locador e sabem por quê? Porque ele pode reagir a ela diretamente a ela como possuidor direto, então é claro que essas turbações são as chamadas turbações de direito e não as de fato, porque repito as turbações de fato serão repelidas diretamente pelo locatário invocando a sua condição de possuidor direto, então o que seria uma turbação de direito? É um terceiro que aparece e se diz o proprietário da coisa locada, e exige a devolução dessa coisa isso seria uma turbação de terceiro olha meu amigo trata de sair daí e devolver o carro porque esse carro é meu, ou esse carro eu sou usufrutuário desse veículo e ele não podia ter sido alugado pelo nu-proprietário, então está aí uma turbação de direito tanto que o Código fala levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros que te pretendam fundadas em direito, direito o que direito a coisa, o terceiro está invocando um direito a coisa, porque o locatário tem que levar esse fato ao conhecimento do locador, porque turbação de direito quem tem que repelir e defender é o proprietário é o locador e mais ainda, se o locatário omitir-se e não levar ao conhecimento do locador essa pretensão do terceiro sobre a coisa ele pode causar um irreparável prejuízo ao locador, porque como vocês sabem há prazos para defender o domínio e a posse, então o

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locador poderia perder o prazo da proteção possessória ou da reivindicatória, então por isso que a lei obriga o locatário, obriga o locatário a comunicar ao locador as turbações de terceiros fundadas em direito. E agora, e as de fato? As de fato ele não precisa comunicar, mas também nada impede que comunique nada impede, o locatário não precisa comunicar ao locador as turbações de fato, não precisa, mas se quiser comunicar nada impede, até pedindo ajuda do locador, porque ele veio defender comigo a posse, agora, as de direito ele é obrigado a comunicar, veja que coisa interessante, as de fato, as turbações de fato ele comunica ou não ao locador, agora as de direito ele é obrigado a comunicar, sob pena de responder por perdas e danos. Se o locatário não leva ao conhecimento do locador uma turbação de terceiro fundada em direito e isso acarreta ao locador um prejuízo na defesa da coisa o locatário responde por perdas e danos, e também se sujeita à rescisão do contrato se não feita a comunicação, porque isso é uma obrigação legal está aqui no inciso III do artigo 569.

E a última das obrigações elencadas no Código IV- é uma obrigação de restituir que é inerente à locação, restituir a coisa, finda da locação no estado em que a recebeu salvo as deteriorações naturais ao uso regular, aliás, esse salvas é uma homenagem ao português Castiço, porque normalmente nós atualmente falamos salvo quando se diz salvo as deteriorações está errado na verdade o português Castiço diz salvas porque são as deteriorações que estão sendo salvas, ou seja, ressalvadas então o Código aqui manteve-se fiel a purismo do idioma, salvas essa expressão vai gerar muita gente vai achar que foi erro de expressão,[Pergunta][Não, porque o locador e o locatário entrariam com litisconsórcio facultativo, claro que é facultativo eles não são obrigados, o litisconsórcio facultativo, embora eu não seja processualista a doutrina entende que não há litisconsórcio ativo necessário porque ninguém pode ser compelido a propor a ação, bom, então, nas turbações de fato é uma opção do locatário leva-la ao conhecimento do locador porque ele pode se defender diretamente, mas nas turbações fundadas em Direito é obrigado a comunicar ao locador. E quanto à restituição da coisa ela terá que ser feita no mesmo estado que foi recebido, isso é uma conseqüência lógica daquela outra obrigação de conservar a coisa de como se sua fosse, senão ele não poderia devolve-la no mesmo estado em que a recebeu. É claro que o tempo contrato de locação como vimos na aula anterior é um contrato de duração que freqüentemente perdura por anos ou décadas, eu advoguei numa vez uma renovatória em que o locatário tinha 80 anos no imóvel, o mesmo locatário, a mesma firma, 80 anos uma loja na rua do Ouvidor, 80 anos naquele mesmo imóvel, a mesma firma então como o contrato dura às vezes décadas o tempo é inexorável, você não pode pretender que após 20 anos de locação de uma coisa você a devolva no mesmo estado que a recebeu, por isso que o Código prudentemente fez essa ressalva das deteriorações decorrentes do tempo do uso normal, após 5 ou 6 anos de locação de um automóvel você não pode devolvê-lo com a lataria intacta com pneus etc, há um desgaste natural do uso normal e isso não incumbe ao locatário, o locador terá que suportar esse desgaste. Eu costumo dizer que o tempo é perverso e inexorável deixando as suas marcas e cicatrizes sobre as coisas e sobre as pessoas, e uma vez eu fui falar estava num dia mais falastrão como o Lula, foi acusado pelo Ministro como falastrão, eu estava mais falastrão nesse dia e resolvi ir mais adiante e disse o tempo disse marca inexorável sobre as coisas e as pessoas, e aí citei você compra um automóvel ao final de 7, 8 anos de uso você não pode pretender que ele suba uma serra com o mesmo desempenho dos primeiros dias, porque os motores vão perdendo a potência com o passar do tempo e aí uma aluna perversamente sentada na primeira fila olhou para mim e disse é professor infelizmente as pessoas também, eu não sei se foi uma maldosa referência as minhas barbas brancas mas na dúvida ela me olhou com um ar de pena, eu não sei se foi em relação a mim ou se ela estava se queixando do parceiro que possivelmente era muito mais velho do que ela, ela faz um ar assim de pena ... é professor infelizmente as pessoas também vão perdendo, bom, a não ser é claro hoje que ela resolva seguir o conselho do Pelé consulte o seu médico.

Agora vamos à Lei do Inquilinato, vamos ver que a Lei do Inquilinato também é lenta nas obrigações do locatário no artigo 23, e muitas delas são reprodução dessas obrigações do Código Civil, só que a primeira logo quer dizer a Lei do Inquilinato deu a maior relevância a obrigação de pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação, quer dizer a Lei do Inquilinato não quis correr o risco de deixar de omitir-se sobre os encargos porque o Código Civil botou pagar o aluguel, mas é claro que você que estende as regras aos encargos pelo princípio de que o assessório segue ao principal, mas a Lei do Inquilinato não quis correr esse risco, e botou pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação legal ou contratualmente exigíveis legal, legal porque são aquelas despesas que a lei atribui ao locatário ou então o contrato quando a lei permite, outra diferença, como eu lhes falei o Código Civil diz que se não houver estipulação expressa quanto ao prazo do pagamento do aluguel, quanto à data do vencimento do aluguel utiliza-se o uso do lugar, só que a Lei do Inquilinato não se baseou no costume do lugar ela deu uma solução para a

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hipótese do contrato não dizer expressamente quando o aluguel será pago, ele diz o seguinte que o aluguel será pago no seu vencimento ou seja no prazo estipulado, e não havendo em sua falta até o 6º dia útil no mês seguinte ao vencido, 6º dia útil.

A lei anterior, a lei 6649 que vigorou de 1979 a 1991 foi exatamente a lei que antecedeu a atual Lei do Inquilinato essa lei dizia que a obrigação do locatário era pagar pontualmente o aluguel, ou seja, no prazo estipulado e não havendo, até o 10º dia do mês seguinte ao vencido, então vocês reparem que houve uma pequena alteração a lei anterior falava até o 10º, e a nova lei fala até o 6º dia útil, na prática é quase a mesma coisa, quase a mesma coisa, mas porque que foi melhor essa redação atual porque 10º dia do mês vencido freqüentemente caia em sábado e domingo e aí começava uma discussão danada se prorrogava para segunda feira, se ao contrário, se o 10º dia era no domingo o locatário tinha que pagar na sexta, isso seria um prazo decadencial não poderia ser prorrogado, então meus amigos isso era uma desgraça, cansei de enfrentar essa discussão, o 10º dia era sábado, ah então vou pagar na segunda aí o locador queria cobrar multa, não agora está fora do prazo, o prazo era no 10º dia ,e o 10º foi anteontem, ah mas anteontem foi sábado não interessa eu estava em casa o senhor podia ter vindo aqui pagar, em suma, agora acabou porque agora fala em 6º dia útil, então sempre cairá o vencimento num dia em que o locatário pode pagar nunca cairá num domingo num sábado num feriado porque o último dia será o 6º dia útil, isso pode ser dia 8 dia 12, 14 vai depender, aqui no Rio depende muito se cair num feriadão daqueles 6º dia útil vai ser o 18º do mês, porque vem semana santa, Tiradentes, não sei o que lá, quando você vai ver já está no dia 14 do mês, mas é o 6º dia útil então, eu acho mais prático, agora, na prática você vê que é quase a mesma coisa porque geralmente o 6º dia útil corresponde ao 10º dia do mês, você tem sempre um sábado, domingo então, Eu achei a redação da lei atual muito melhor do que a antiga ao falar em 6º dia e não em 10º dia do mês seguinte ao vencido.

Outra observação, o Código Civil não diz onde o aluguel será pago, ele só diz que a obrigação do locatário é pagar pontualmente o aluguel, mas a Lei do Inquilinato foi mais além, além de dizer quando terá que ser pago o aluguel e na falta de estipulação até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido ele prossegue: no imóvel locado, ou seja, a Lei do Inquilinato resolveu espancar a dúvida quanto a natureza quesível ou portável da obrigação, ou seja, pela Lei do Inquilinato a obrigação do pagamento do aluguel é quesível, significa dizer que é o locador que tem que ir ao local aonde está o imóvel para lá receber o aluguel se ele não comparece para receber o aluguel no imóvel locado jamais se poderá atribuir ao locatário a mora, o locatário pode ficar simplesmente aguardando a presença do locador para receber o aluguel, agora, essa regra é dispositiva porque o que diz a Lei do Inquilinato no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato, porque na prática isso é que ocorre, quase todo contrato diria até todo contrato de locação diz que o aluguel será pago no domicílio do locador ou em outro local por ele indicado, ou seja, na realidade do mercado a obrigação do pagamento do aluguel acaba sendo portável porque é o locador que diz onde o locatário pagará o aluguel, agora, insisto, se a locação é verbal olha a importância se a locação é verbal ou então o contrato não diz onde o aluguel será pago aí o pagamento é quesível, o locador se não for ao imóvel locado para lhe receber o aluguel o locatário não estará em mora, não é obrigado a consignar o aluguel, não é obrigado a sair em procura do locador para pagar, ele fica tranqüilo em casa esperando a chegada do locador, tem muita gente que não sabe disso, agora, repito que isso é uma hipótese muito rara, porque em todos os anos em que militei no setor todos os contratos de locação que eu vi dizia pelo ao menos escritos diziam que o aluguel seria pago no domicílio do locador ou em outro local por ele indicado, o que transforma a obrigação em portável.

A segunda obrigação reproduz o Código Civil é aquela de servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido compatível com a natureza deste com o fim a que se destina devendo trata-la com o mesmo cuidado como se fosse seu, aí não há nenhuma diferença, restituir o imóvel finda a locação no mesmo estado, não há nenhuma diferença com o Código Civil.

Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros, quer dizer, aqui já não fala fundadas em Direito, vejam que coisa interessante, a Lei do Inquilinato impõe ao locatário comunicar ao locador qualquer turbação de terceiro, porque pode interessar ao locador defender diretamente essa turbação de fato. E, também o dano ou defeito que surge que incumba ao locador reparar tem que ser levada imediatamente ao seu conhecimento sabe para quê para que ele não se estenda não se agrave, começou um vazamento decorrente do desgaste natural do encanamento, se o locatário não comunica isso logo ao locador isso pode transformar-se numa verdadeira catástrofe para o prédio, obrigando o locador depois a gastar uma fortuna para repor as outras unidades no estado anterior, portanto se o locatário não comunica imediatamente ao locador esse defeito ele responderá pelo seu agravamento por perdas e danos.

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Outro dever é realizar imediatamente a reparação dos danos que ele causar, ele locatário pelo uso anormal, se o locatário por negligência, imprudência, pelo seu descaso, desleixo causar um dano à coisa, imóvel locado ele terá que repara-lo imediatamente.

Entregar imediatamente ao locador toda a correspondência ou cobrança que chegue que incumba ao locador, a razão é a mesma, se o locatário recebe a guia do IPTU e não entrega ao locador, ele pode deixar de pagá-la e incidir em mora, se chega uma intimação para cumprir uma determinada exigência e não é entregue ao locador, ele pode sofrer as sanções decorrentes da sua inércia, e aí o locatário responderá por perdas e danos, além de se sujeitar à ação de despejo por infração legal, é uma infração legal não entregar ao locador imediatamente as correspondências e exigências de cobranças,

Outra obrigação, permitir a vistoria do imóvel, isso é interessante, só que isso tem que ser muito mitigado porque como eu lhe disse é um direito do locador examinar o estado do imóvel, e incumbe ao locatário conservar, mas é claro que isso tem que ser exercido com um mínimo de bom senso, e agora então com o artigo 187 o abuso de direito, se o locador resolve todo dia entrar na casa do locatário para examinar o seu estado de conservação seria um abuso do direito e tipificaria uma turbação da posse direta do locatário, ensejando o ajuizamento do interdito de manutenção de posse, agora, o locatário é obrigado a admitir essa vistoria desde que em horário compatível em dia e hora pré-determinado, e que se presume em horário civilizado, não pode ser às 3 da manhã, tem que ser, presume-se que é no horário chamado comercial.

A Lei do Inquilinato resolveu um dos problemas mais sérios que os locadores enfrentavam quando resolviam vender o imóvel locado o locatário apavorado com a venda do imóvel locado sabendo que isso poderia acarretar no seu desalijo o que fazia o locatário, impediam a visita do imóvel pelo candidato à compra e ninguém se dispunha a comprar um imóvel se não conseguia ver, isso era freqüentíssimo e aí você tinha que entrar com uma ação de obrigação de fazer para que o locatário permitisse a entrada do pretendente, agora não, agora a Lei do Inquilinato isso não constava da anterior, a lei anterior não falava nisso, a atual fala, é obrigação do locatário admitir a visita do imóvel pelo candidato à compra, também claro, em horário pré-determinado e se o locatário não permitir essa visita o locador poderá lhe mover ação de despejo por infração legal, todos esses itens traduzem obrigações legais do locatário que não precisam estar referidas no contrato, e como são obrigações legais qualquer violação delas enseja ação de despejo por infração legal, por isso é que foi importante a Lei do Inquilinato enunciar esses deveres porque era muito freqüente que o locatário cometesse uma dessas infrações por ignorar que aquela era uma obrigação, agora ele já sabe o que terá que fazer e as conseqüências do inadimplemento.[Fim da fita lado A]

[Fita lado B]Cumprir integralmente a convenção do condomínio e os regulamentos internos, era muito freqüente que o

locatário dissesse não tenho nada com isso é convenção isso é com o proprietário, agora não, a convenção é oponível a todos os que residem no imóvel, proprietários ou possuidores então o locatário fica subsumido aos deveres da convenção e do regulamento interno como se fosse ele que os tivesse elaborado, portanto, a convenção é oponível ao locatário, daí porque pode perfeitamente o locatário exigir uma cópia da convenção e do regulamento ao firmar o contrato, poucos se dão a esse cuidado, porque poucos conhecem os seus deveres e direitos, quer dizer, o locatário que conheça bem a lei vai querer ver a convenção antes de assinar, vou dar um exemplo, o locatário aluga um apartamento e se muda para ele com o seu cachorro, e só depois vai saber que a convenção proíbe ter animais no edifício, paciência, ele sabia, devia saber que a convenção dizia isso, porque a convenção lhe é oponível mesmo não tendo sido firmada por ele e sendo antecedente à locação, portanto ele tem que ver a convenção antes de assinar o contrato para verificar se lhe interessa ou não cumpri-la, pouca gente também sabe disso, quer dizer, um advogado cuidado que está assessorando o seu cliente que vai ser o locatário de um imóvel esse advogado cuidadoso deve exigir antes de assinar o contrato a exibição da convenção e do regulamento interno e perguntar ao seu cliente se ele está disposto a cumprir aquelas obrigações convencionais ou regulamentares, porque elas serão oponíveis a ele.

Também é obrigação do locatário pagar o prêmio do seguro, só que aí aquele seguro obrigatório e não complementar, complementar ele não tem que pagar, o mas o obrigatório tem, porque o obrigatório é despesa ordinária também.

Ele tem que pagar, a lei é expressa as despesas de telefone, água, força, luz e água, a razão é óbvia quem usa todos esses serviços é o locatário, seria profundamente injusto que os locadores pagassem, aí o locatário ia passar no

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telefone 24 horas por dia sabendo que era o locador que ia pagar, ainda mais agora com esse aumento que nos ameaça o locatário ia tomar 10 banhos por dia porque sabia que água era por conta do locador, dormiria com as luzes acesas, então para evitar isso a lei é clara essas taxas são do locatário independentes de disposição do contrato, isso é da lei, ainda que o contrato seja verbal ou silente sobre isso quem paga essas taxas é o locatário.

E finalmente as despesas ordinárias que também estão aqui elencadas não em números clausus, mas as mais comuns.

Nós temos na próxima aula terminaremos falando sobre essas despesas ordinárias do condomínio que incumbem ao locatário, você anota aí para eu partir daí das despesas ordinárias do condomínio.[Fim da fita lado B]

conferido por patrícia

CAPANEMALOCAÇÃO22/07/03 – FITA 1 – 3ª AULA

... Bom meu amigos, examinava-mos na aula passada o artigo 569 do novo Código Civil que elenca as obrigações do locatário, o novo Código é bem mais sucinto do que a Lei do Inquilinato ele alude apenas quatro obrigações do locatário enquanto que a Lei do Inquilinato se estende por mais de 10 itens.

A primeira dessas obrigações já examinamos na aula passada, o locatário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela ou as circunstâncias, assim por exemplo, se o objeto da locação é um automóvel de passeio é óbvio que o locatário não pode usá-lo para frete, cargas, se o imóvel é para fins residenciais não pode o locatário converte-lo numa discoteca. Na maioria das vezes o uso que se pretende dar à coisa locada não vem expressamente declarado por isso é que a lei fala em uso convencionado ou presumido, e aí essa presunção do uso decorrerá das circunstâncias das regras da experiência comum. Por que o locatário não pode se desviar desse uso convencionado ou presumido? Porque o uso da coisa tem extraordinária relevância para o locador, porque muitas vezes seria melhor para o locador não dá a coisa em locação se soubesse que o locatário lhe pretende dar um uso que não lhe é adequado, ora, se o locatário pudesse mudar esse uso ao seu arbítrio no curso da locação isso poderia ser extremamente prejudicial ao locador. Se eu alugo um imóvel e o locatário me diz que pretende lhe dar um uso de habitação coletiva pode não me interessar então alugar esse imóvel, porque a habitação coletiva desgasta muito mais rapidamente o imóvel, então vocês vejam que o uso que se pretende dar à coisa é uma circunstância um dado relevante para o consenso das vontades, por isso é que não se permite essa mudança de uso. É claro que na prática há alguns elementos complicadores aos chamados usos afins similares e aí há sempre uma discussão se houve ou não uma mudança de uso, por exemplo uma locação comercial se aluga um imóvel para restaurante depois se muda para lanchonete que é um ramo afim, então isso se discute se seria ou não uma infração legal e contratual e a orientação dominante é que se o uso é afim e não causa prejuízo à coisa ou ao locador se admitiria essa mudança, principalmente porque no comércio, com as crises conjunturais da economia é muito freqüente que determinados ramos não se tornem mais interessantes e precisam ser modificados, então desde que não haja prejuízo à coisa ou ao locador admite-se a mudança do uso, mas desde que para o uso similar afim.

A segunda obrigação é a de pagar pontualmente o aluguel, também falamos sobre isso, há uma pequena mudança entre o Código Civil e a Lei do Inquilinato, o Código Civil diz que a obrigação do locatário é pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste segundo o costume do lugar, então o critério aferidor desse prazo não havendo disposição expressa no contrato são os costumes do lugar. Mas na Lei do Inquilinato não se permite isso, a Lei do Inquilinato se estabelece textualmente que não havendo a determinação expressa do aluguel ele será devido até o 6º dia útil após o mês vencido, 6º dia útil, a lei anterior a da atual Lei do Inquilinato que era a lei 6649 falava em até o 10º dia após o mês vencido, 10º dia sem qualquer expressão se útil ou não, a nova lei preferiu valer-se do 6º dia útil que me parece melhor. Há uma impressão generalizada no mercado isso é quase uma presunção absoluta entre os leigos de que a rescisão do contrato por falta de pagamento só será possível quando completados 3 meses de atraso, cansei de ajuizar ações de despejo por falta de pagamento quando vencidos 1 mês

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apenas ou 2 e os réus indignados compareciam ao meu escritório dizendo que eu havia me enganado porque ajuizara a ação antes de se completarem os 3 meses de atraso. Isso é uma verdade quase absoluta entre os leigos, mas jamais em tempo algum a lei assim o disse, desde que vencido o primeiro mês, no dia imediato o locador já está legitimado para ajuizar a ação de despejo se a locação é regida pela Lei do Inquilinato ou a ação de rescisão de contrato nos demais casos, jamais se exigiu que se completasse 3 meses de atraso, então é preciso deixar isso bem claro. O que talvez tenha levado os leigos a essa impressão equivocada é quanto ao problema da caução em dinheiro que é de três meses então eles acham que como têm uma caução de 3 meses só depois que completar os três meses exaurindo a caução é que caberia o despejo, quando uma coisa não tem nada a ver com a outra já que a caução é apenas uma garantia para o cumprimento do contrato, mas não pode ser usada à medida que o locatário se atrasa no pagamento do aluguel. Então, essa obrigação de pagar pontualmente o aluguel vence-se mês a mês e uma vez decorrido o prazo no dia imediato já é possível ajuizar a ação, claro que se não houver referência ao dia do vencimento do aluguel a ação só será cabível depois de esgotado esse prazo de graça que a lei concede, no caso da Lei do Inquilinato após o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido, e nos demais casos segundo o costume do lugar. Mas se o contrato disser que o aluguel será pago no dia 30 de cada mês no dia 1 do mês seguinte já é possível ajuizar ação de despejo ou de rescisão do contrato por mais draconiano que isso possa parecer, poderia até se censurar no ponto de vista ética e social, mas juridicamente o locador tem todo o direito de ajuizar a ação no dia seguinte ao vencimento do primeiro mês de atraso.[Professor, em relação ***][Sim, a caução não pode ser usada para pagar aluguéis que estão atrasados, a caução é usada para depois de rescindida a locação para cobrir o prejuízo do locador, você não pode ir usando a caução para cobrir aluguéis que o locatário está atrasado porque senão você exauriria a caução e após os três meses não haveria mais garantia nenhuma]

Bom, a terceira obrigação do locatário, segundo o Código Civil é levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros que se pretendam fundadas em Direito. Isso meus amigos tem que ser examinado com muita cautela porque em primeiro lugar há dois tipos de turbação: temos as chamadas turbações de fato e as turbações de direito. Com exemplos práticos talvez seja mais fácil distinguir o que é uma turbação de fato e o que é uma turbação de direito.

Comecemos por uma turbação de fato o locatário se ausenta para trabalhar e ao chegar é obstado pelos vizinhos de ingressar no imóvel, em qualquer circunstância o vizinho não gosto da sua cara não quero a sua vizinhança, e não permito o seu ingresso no imóvel. Um outro exemplo uma locação de um sítio o vizinho avança a cerca por 20 metros isso seriam turbações de fato são calcadas em meros fatos, o terceiro não está invocando ter direito sobre a coisa, ele simplesmente está violando a posse direta do locatário. Essas turbações de fato o locatário não tem a obrigação de comunica-las ao locador, nada impede que o faça mas ele não tem a obrigação de comunica-las, por uma razão óbvia porque o locatário na qualidade de possuidor direto da coisa está legitimado para defender-se diretamente contra essas turbações, eu disse vocês em aulas anteriores, o locatário pode manejar isolada e diretamente os interditos possessórios. Se o vizinho avançou 20 metros de seu terreno o locatário pode ingressar com ação de reintegração de posse dessa área sem qualquer participação do locador, se o vizinho está obstando o locatário de ingressar no imóvel, o locatário pode ingressar contra ele com a ação possessória, então não há a necessidade do locatário comunicar o fato ao locador, embora não só possa como deva faze-lo, porque é do seu interesse porque o locador também pode como possuidor indireto defender essa posse, e aí é claro, os dois em litisconsórcio defendendo a posse isso fortalece a sua defesa.

Agora vamos ao exemplo de uma turbação de direito, o locatário está no seu imóvel que ele alugou, e aparece um terceiro que bate à sua porta e olha meu amigo trate de sair daí porque quem é o proprietário desse imóvel sou eu, portanto, ele não lhe poderia ter sido locado por José, o imóvel é meu, ou então ele diz: trate de sair daí porque eu sou o usufrutuário desse imóvel, está aqui o meu título, eu é que sou o titular do usufruto conseqüentemente só quem poderia alugar esse imóvel era eu que tenho o usufruto, quem o alugou foi o nu proprietário ou foi um terceiro que se dizia proprietário, ou então eu alugo um sítio e aparece um terceiro um vizinho e diz eu tenho uma servidão de passagem por esse terreno, e quero continuar utilizando, então isso é uma turbação fundada em direito, ou seja, direito que o terceiro entende ter sobre a coisa, é esta que o locatário é obrigado a comunicar ao locador, esta ele é obrigado, sabe por que, porque agora o interesse de defender a posse é do locador em primeiro lugar, porque é ele que vai ter que ter interesse em provar que é ele o proprietário da coisa ou que não há aquele gravame a onerando, e se o locatário permanecer silente não comunicando essa turbação fundada em direito ao locador isso pode prejudicar a defesa do locador, e conseqüentemente o seu direito sobre a coisa, por isso então, vamos ler reler o inciso terceiro do artigo 569,

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o locatário é obrigado a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiro, se só acabasse aí ele seria obrigado a comunicar este fato e as de direito mas continua, que se pretendam fundadas em direito e não em meras circunstâncias de fato, e se o locatário não levar ao conhecimento do locador essa turbação de terceiro fundada em direito que ele pretenda ter sobre a coisa, e se isso acarretar ao locador prejuízo ou a perda da coisa, o locador poderá ressarcir-se movendo contra o locatário a competente ação de perdas e danos. Então é preciso não esquecer desta distinção entre as turbações de fato que podem ser enfrentadas diretamente pelo locatário e as turbações fundadas em direito que tem que ser levadas ao conhecimento do locador para que ele defenda o seu direito.

E finalmente a última obrigação do locatário pelo Código Civil é restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salva as declarações naturais do uso regular. Isso é óbvio a obrigação de restituir que recai sobre os ombros do locatário exige que coisa seja devolvida no mesmo estado, o locatário tem que velar pela coisa como se sua fosse, e só não responderá o locatário pelos danos ou estragos decorrentes do uso normal, uso regular. O que é o uso regular, a lei também não define expressamente, o uso regular é aquele que se exerce segundo a natureza da coisa. O uso irregular ou anormal é aquele que ultrapassa as regras comuns de uma coisa que nos pertença são danos decorrentes da negligência do locatário do seu descuido da sua imprudência, por exemplo, a parede que após 5 ou 6 anos de locação já não apresenta a mesma perfeição isso seria um uso normal, o tempo desgasta a pintura, mas é claro que se a parede é devolvida pintada, grafitada ou arrebentada ou furada por prego aí já seria um uso anormal, tem que ser examinado caso a caso, a lei não poderia ser casuísta. Agora, há contratos que independente do desgaste normal ou não estabelecem como obrigação do locatário devolver o imóvel pintado, isso aí já é uma obrigação que é estabelecida especificamente no contrato e se isso está expressamente previsto no contrato eu entendo que o locatário tem que proceder a pintura no momento de devolver o imóvel, embora ela só estivesse desgastada em razão do tempo porque aí ele assumiu uma obrigação porque a lei não impede que pelo princípio da autonomia e da vontade as partes assumam outras obrigações que não àquelas expressamente previstas em lei.

Agora vamos passar para a Lei do Inquilinato em que essas obrigações estão referidas no artigo 23.O número 1 é pagar pontualmente o aluguel. O número 2 é igual ao Código Civil servir-se do imóvel para o uso convencionadoO número 3 também é igual restituir o imóvel no mesmo estado.O número 4 igual levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito

cuja reparação a esses incumba bem como as eventuais turbações de terceiros, aqui só fala turbações mas o entendimento da doutrina é que são as turbações de direito porque as outras não haveriam interesse jurídico do locatário em comunicá-las ao locador porque ele pode enfrenta-las diretamente. A redação do Código Civil me parece melhor porque deixa claro que essas turbações cuja comunicação é obrigatória são as fundadas em direito.

O número 5 da lei do inquilinato obriga o locatário a realizar a reparação dos danos verificados no imóvel causados por ele ou por terceiros pelos quais o locatário responda, como os seus familiares os empregados os seus visitantes ou dependentes.

O número 6 alude a não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio por escrito do locador, isso é uma decorrência natural da obrigação de entregar o imóvel no estado em que o recebeu e se locatário pudesse ao seu critério ou ao seu arbítrio modificar a disposição interna ou externa do imóvel, ele não conseguiria devolve-lo no mesmo estado em que o recebeu, por isso qualquer modificação na forma do imóvel seja interna ou externamente, por exemplo, demolir paredes internas, transformar uma sala em duas, ou ao contrário dois quartos em um tudo isso tem que ser prévia e expressamente autorizado pelo locador porque refletiria na outra obrigação mais importante que é devolver o imóvel no mesmo estado.

Outra obrigação é entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos bem como qualquer intimação etc, etc. Isso também é óbvio quer dizer, essas cobranças tem como devedor o locador que é o proprietário, por exemplo, a cota de condomínio, o IPTU, as taxas, elas todas vem em nome do locador, embora endereçadas ao local do imóvel, então, normalmente a experiência do mercado nos revela que essas cobranças são recebidas pelo locatário e é evidente que se o locatário não as entregar essas correspondências essas vias ao locador poderá fazer com que o locador incida em mora, então, por isso é que se criou em boa hora essa obrigação legal do locatário em entregar imediatamente ao locador esses avisos de cobranças essas vias, bem como intimações das autoridades públicas para determinadas providências. Evidente que se o locatário inadimplir essa obrigação retendo indevidamente essas correspondências o locador poderá não só propor a ação de despejo porque isso tipificaria uma infração legal, como ainda reclamar perdas e danos pelos prejuízos que essa indevida retenção lhe causou, mas aí é

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claro que o locador terá que provar que a correspondência foi recebida pelo locatário e por ele retida, isso é uma questão de prova.

O número 8 fala em pagar as despesas de telefone, de consumo de força luz, gás e esgoto, esse dispositivo é para a hipótese do contrato ser silente quanto a isso, normalmente, se a locação é escrita os locadores tomam sempre o cuidado de incluir uma cláusula expressa repassando ao locatário esses encargos e nada mais natural porque é o locatário que utiliza desses serviços, no seu exclusivo proveito: luz, gás, telefone; tudo isso é do interesse do locatário, nada mais justo portanto que os seus custos sejam por ele suportados, não fosse assim, como eu lhes falei, o locatário já gastaria desmensuradamente a água, a luz, o telefone sabendo que as contas seriam suportadas pelo locador. Mas esse dispositivo é importante para as locações verbais, ou então, para àquelas locações escritas em que o locador não se tenha preocupado em incluir essa cláusula expressa, então, mesmo silente o contrato quanto a essas taxas ou mesmo na locação verbal essas despesas são do locatário. Não é preciso portanto uma disposição expressa quanto a isso porque a própria lei atira sobre os ombros do locatário essas despesas, vamos repetir são as de telefone, força, luz e gás, água e esgoto.

O número 9 trouxe o dispositivo muito interessante que veio eliminar uma tradicional controvérsia entre locatários e locadores é o problema da visita ao imóvel pelo locador ou pelos eventuais candidatos a sua compra, eu já cansei de lhes dizer que o locatário é o possuidor direto do imóvel locado, e é muito freqüente que invocando essa condição de possuidor, o locatário impeça o ingresso do locador para vistoriar o imóvel, e o que é pior quando o locador coloca o imóvel à venda o locatário temeroso de ser depois desalijado pelo adquirente, o locatário procura impedir ou dificultar essa venda não permitindo que eventuais interessados visitem o imóvel, é muito difícil que alguém compre um imóvel sem poder examinar o seu estado, a disposição interna dos cômodos e impedido pelo locatário de vê-lo, geralmente o candidato desiste da compra. Essa era uma estratégia muito usada pelos locatários que não tinham interesse na venda do imóvel e também não se interessavam em compra-lo, por isso é que a Lei do Inquilinato criou essa obrigação que não havia no anterior, a lei anterior não aludia a essa obrigação, que é a de permitir a vistoria do imóvel tanto pelo locador ou seu preposto, quanto por eventuais interessados na compra, mas é óbvio que se mitigou essa regra estabelecendo-se prudentemente que essas visitas terão que ser feitas em horários previamente ajustados, previamente ajustados com os locatários e obviamente em horários compatíveis com os costumes do lugar, não se pode marcar essa visita às 3 da manhã se é um imóvel residencial, portanto essa é uma questão de bom senso em caso de divergência entre as partes caberá ao judiciário fixar os horários e dias dessas visitas, em já tive uma causa só para isso, havia uma recusa peremptória do locatário que toda e qualquer dia dava uma desculpa segunda não posso porque eu tenho tal compromisso, terça tenho aquele e fomos obrigados a ingressar com uma ação para que o juiz então fixasse os dias e horários de visita. Se o locatário recalcitrar impedindo essa vistoria estará caracterizada a infração legal ensejadora da ação do despejo, a infração de qualquer dessas obrigações do artigo 23 enseja a ação de despejo baseada no artigo 9º inciso II que é do despejo por infração da obrigação legal ou contratual, de nada adiantaria elencar essas obrigações do locatário se ele pudesse inadimpli-las impunemente, então a conseqüência do inadimplemento dessas obrigações é a rescisão do contrato, isso alcança pela ação de despejo.

O inciso 10 também é novidade na Lei do Inquilinato e das mais úteis porque ela inclui entre as obrigações do locatário o cumprimento integral da convenção e do regulamento interno do edifício, claro que essa obrigação só se aplica às locações de unidades submetidas ao regime do condomínio edilício. Em se tratando de uma casa, uma habitação unifamiliar esse dispositivo não se aplica porque não há convenção nem regulamento interno, mas sendo[Essa vistoria que o senhor falou do locatário ***a ação é ação ordinária][Não, ali no caso era uma ação pelo novo Código seria uma execução de obrigação de fazer]Bom, então, o número 10 só se aplica para a locação de imóveis submetidos ao regime do condomínio edilício. A convenção é firmada pelo condôminos, mas ela é oponível erga omnes, desde que registrada no registro de imóveis, portanto, ela alcança possuidores das unidades como locatários, comodatários, então o locatário não pode alegar que ignorava a convenção ou que não estava obrigado a cumpri-la porque não afirmou, era muito comum o locatário dizer isso eu nem conheço a convenção, não assinei a convenção não sou condômino, ela só é oponível aos condôminos, eu não tenho nada a ver com a convenção, tem sim, porque a convenção é oponível aos condôminos e aos possuidores das unidades e por isso ela é registrada para ter publicidade erga omnes. Bom, aí vocês dirão mas se o locatário não tiver conhecimento da convenção? Em primeiro lugar, se ele for uma pessoa prudente, consciente dos seus deveres basta ir ao registro de imóveis e tirar uma certidão, mas vamos imaginar que a convenção não esteja registrada, ou então, que o locatário por qualquer circunstância não obteve essa certidão, nada impede que ele exija do locador cópia da

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convenção, também pode pedi-la ao síndico ou ao à administradora do condomínio que são obrigados a fornecer cópia ao locatário, são obrigados, o locatário tem direito a examinar e ter uma cópia da convenção e do regulamento interno porque eles são oponíveis a eles, se ele tem que cumpri-los é um direito dele conhecer, se o regulamento não fica registrado no RGI...[Fim da fita lado A]

[Fita lado B]... no registro de imóveis, por isso o locatário tem o direito de exigir se entrega a ele uma cópia do regulamento interno, além da convenção.[Pergunta][Isso é outra coisa, se as cláusulas da convenção são abusivas ou não, isso é outra discussão, a regra geral é que o locatário está subsumido às regras da convenção agora nada impede que tanto o locatário quanto o condômino possa em juízo discutir essa abusividade dessas cláusulas, e são muito freqüentes essas discussões, por exemplo, as famosas cláusulas que vedam alugar a unidade para determinadas atividades, é muito comum que o condomíno desfruta a validade dessa cláusula que vedem o uso das lojas para determinados ramos de comércio, que vede aluguel da vaga de garagem e que vede determinadas atividades, e até eu já vi cláusulas que vedam que os condôminos tenham filhos, até isso eu já vi. Houve um prédio que a maioria de pessoas idosas que a maioria no prédio inseriram essa cláusula na convenção que não era possível ter filhos, isso obviamente caiu no juízo essa cláusula abusiva que influi na liberdade de uma organização familiar. Então a convenção, aliás é muito comum o leigo dizer assim, é mas a assembléia e a convenção são soberanas, aí eu digo sim claro soberanas dentro da lei senão a assembléia pode enforcar o síndico e terá que se cumprir a decisão, a assembléia condena o condômino a 50 chibatadas no playground e terá que se cumprir porque a convenção permite então quando se diz é muito comum essa expressão, a assembléia é soberana, soberana dentro dos limites da lei, ultrapassando os limites da lei ela não tem nenhuma soberania, então, as cláusulas convencionais também não estão absolutamente à liberdade dos condôminos elas têm que obedecer os limites legais e muitas vezes ultrapassam tornando-se abusivas e o judiciário as fulmina de nulidade.

Bom, então essa obrigação do inciso 10 de cumprir a convenção e o regulamento interno me pareceu muito oportuna incluir-se aí, porque isso veio a resolver muitas discussões

O número 11 pagar o prêmio de seguro de fiança isso é importantíssimo, o seguro de fiança é uma das três únicas modalidades de garantia que a Lei do Inquilinato admite, a Lei do Inquilinato só admite três modalidades de garantia: a caução que pode ser em dinheiro ou em bens móveis ou imóveis, a fiança que é uma garantia pessoal fidejussória e o seguro. Infelizmente o seguro não foi recepcionado pelo mercado, por várias razões, a primeira é a sua onerosidade o que se justifica pelo alto grau de risco que essa atividade encerra em segundo lugar as próprias seguradoras não se interessam muito por essa modalidade de seguro, então são raras, são raras as locações urbanas garantidas pelo seguro de fiança locatícia, muito raro isso, eu acredito que talvez nem 5% das locações sejam seguradas. A garantia predominante continua sendo a fiança com todos os inconvenientes do que ela se reveste, mas ainda é a garantia predileta do mercado é a fiança. Mas na hipótese de haver seguro a lei já se antecipou para evitar as discussões que surgiriam a respeito e já esclareceu que o prêmio é por conta do locatário. Isso foi muito discutido uma forte corrente sustentava que isso é um absurdo e que o prêmio teria que ser suportado pelo locador que é o beneficiário do seguro, mas não, o segurado é o locatário, quem paga o prêmio é o segurado, quem está sendo segurado é o locatário, o locador é apenas o beneficiário, o garantido, então a lei resolveu atribuir ao locatário o prêmio do seguro. Ao contrário dos que os leigos imaginam o prêmio é o custo do seguro, o leigo acha que o prêmio é a indenização, realmente é estranho para o leigo chamar o preço do seguro de prêmio mas é assim, prêmio é aquilo que o segurado paga à seguradora para lhes transferir as conseqüências econômicas do sinistro, caso o risco se converta em realidade, aliás, o novo Código esclareceu isso tratando o contrato de seguro com muito mais apuro técnico, porque era muito freqüente que se dissesse, e eu cansei de ouvir essa expressão, que o seguro transfere os riscos da seguradora, a seguradora assumiria os riscos que recai sobre o segurado isso é uma bobagem enorme porque o risco é eminentemente pessoal ninguém consegue transferir a outrem o risco a que está submetido, o segurado continua suportando o risco, por exemplo, se alguém vai fazer uma viagem de avião e teme por razão aliás que o avião possa cair provocando a sua morte deixando a família ao desamparo e por isso resolve fazer um seguro de vida não é o presidente da seguradora que tomará o avião em lugar do segurado e nem é o presidente da seguradora que morrerá em seu lugar, quem vai morrer é o segurado, que tomará o avião, então na verdade, o que se transfere à seguradora não é o

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risco o que se transfere à seguradora são as conseqüências econômicas caso o risco se converta em sinistro, o que a seguradora assume não é o risco o que a seguradora assume são as conseqüências econômicas ou seja os prejuízos que esse risco convertido em realidade, ou seja, em sinistro causar ao segurado. Então é isso que o seguro de fiança locatícia faz, quer dizer a seguradora assume as conseqüências econômicas do risco a que está submetido o contrato que é o não pagamento do aluguel. Bom, só que ao se atribuir ao locatário a responsabilidade pelo prêmio desse seguro isso ainda inviabilizou ainda mais essa garantia porque geralmente o locatário não tem como suportar esse prêmio, que à medida em que a inadimplência vai aumentando também aumenta porque o prêmio dos seguros obedece inexoravelmente a lei dos grandes números, esse prêmio vai depender das estatísticas dos cálculos habituariais que calculam qual é o nível de risco de inadimplência, mas de qualquer maneira o inciso 10 pelo menos esclareceu o problema, não deixou que a doutrina se encarregasse dele, o que geraria inevitavelmente divergências, quer dizer, fica bem claro que o prêmio de seguro de fiança locatícia é do locatário.

E finalmente o inciso 12 vem elencar as chamadas despesas ordinárias do condomínio que incumbem ao locatário independente de disposição contratual, quer dizer, ainda que o contrato seja absolutamente silente quanto ao condomínio, mesmo nas locações verbais o locatário suportará as despesas ordinárias, porque isso é obrigação dele suportar essas despesas ordinárias. O que são despesas ordinárias? São as previsíveis e que por isso mesmo integram o orçamento apresentado pelo administrado do condomínio a cada ano para aprovação da assembléia, exatamente porque são previsíveis elas fazem parte do orçamento, portanto, são despesas normais, esperadas, programadas e indispensáveis à administração do condomínio, conseqüentemente o locatário é o direto beneficiário desses serviços ou dessas despesas e por isso nada mais natural que suporta-la

O parágrafo primeiro do artigo 23 enumera exemplificativamente quais seriam essas despesas ordinárias, não é um elenco exaustivo submetido ao princípio do números clausus não, são uma mera enunciação exemplificativa, são as despesas consideradas mais ordinárias, ou seja, mais comuns, isso não significa dizer que não possa haver uma outra despesa que o juiz pela sua natureza e no seu prudente arbítrio entender que seriam despesas à normal administração do condomínio.

Quais são então essas despesas consideradas ordinárias? Em primeiro lugar os salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados

do condomínio, claro que são dos empregados que estão prestando os seus serviços durante a locação, porque esses serviços são prestados ao locatário, não é o locador, porque é o locatário que está tendo a posse direta, então esses salários devem ser por conta do locatário realmente e eles todos estão previstos nas projeções orçamentárias.

O consumo de água, esgoto, luz e força das áreas de uso comum, isso não se confunde com aquele inciso 8, o inciso 8 está se referindo ao consumo de força, luz, gás e telefone da unidade alugada, aqui não, aqui nós estamos nos referindo ao consumo das partes comuns, porque você usa luz no playground, na portaria, nos corredores e pode ter gás no playground onde geralmente há uma copa, uma cozinha, então gasta gás, água, tem sempre um banheiro no playground uma pia então essas despesas das partes comuns são também do locatário

Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, como corredores internos, playground, hall, vejam que coisa interessante, a pintura das fachadas e das empenas é por conta do locador, mas dos corredores e áreas comuns e internas é por conta do locatário, já expliquei porquê, porque o desgaste da fachada e das empenas não se atribui ao locatário e sim ao tempo, agora, das partes internas o locatário contribui para o seu desgaste, então, é natural que a pintura e a conservação dessas partes internas comuns fiquem por conta do locatário que provoca com a utilização delas o seu desgaste, veja como a lei procurou ser justa, pois não...[O condomínio se responsabiliza também pela energia, água e gás do porteiro ou existe alguma ...][Não, a lei do condomínio não chega a esse ponto, mas se a dependência usada pelo porteiro é comum como geralmente é isso seria uma despesa de parte comum, portanto, seria despesa ordinária]

Bom, manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos, Manutenção e conservação, eu disse isso a vocês a lei é muito clara, tudo o que implica em instalar esses equipamentos por exemplo esportivos e de lazer ou de segurança como por exemplo grades, cabines, interfones, câmaras de vigilância, aparelhos de playground para criança tudo isso é por conta do locador porque tudo isso se agrega, antena externa, antena parabólica, a compra e a instalação de tudo isso é por conta do locador, porque tudo isso se incorpora ao patrimônio do locador, o locatário não pode levar a antena parabólica do prédio com ele, nem a câmara da televisão que fiscaliza o hall de entrada, isso fica lá quando o locatário sai, e conseqüentemente é natural que seja o locador que remunere o custo desse equipamento. A conservação e a manutenção é pelo locatário, portanto é preciso

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distinguir a aquisição e a instalação desses equipamentos com a sua manutenção, a lei me pareceu extremamente equilibrada e justa, quer dizer, o custo de instalação é do locador e de manutenção é do locatário, e nós sabemos que esses equipamentos são submetidos à manutenção periódica por empresas especializadas que cobram uma taxa mensal, isso é por conta do locatário. Não adianta ele dizer que não se interessa por aquilo, ah, eu não faço questão de grade, não faço questão de televisão no hall, isso não interessa, isso não faz parte da autonomia da montagem do locatário, mas desde que o condomínio aprovou essas instalações ele terá que suportar as despesas de conservação.

Da mesma maneira, meus amigos, pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, isso é muito freqüente, quem mora aqui em edifício é uma minuteria do corredor que de repente queima, um cano lá da pia do playground que começa a vazar, é o elevador que eventualmente tem a luz da cabine apagada, isso são chamados pequenos reparos, uma bomba hidráulica de sucção que de repente queima uma peça. Seria injusto que o locador é que pagasse isso, quando repito, esses pequenos reparos são decorrentes do uso contínuo desses equipamentos e o locatário contribui. Não se confunde esses pequenos reparos com grandes reparos, por exemplo, no elevador a manutenção do elevador que é aquela que normalmente se faz com empresas especializadas e vão lá lubrificam os cabos, mudam as lâmpadas da cabine, trocam o botãozinho que ficou quebrado, uma grade da porta, isso são pequenos reparos, mas se tiver que mudar o cabo do elevador, o motor do elevador, a cabine do elevador, claro que isso não é por conta do locatário, porque a lei fala, pequenos reparos e você não vai dizer que mudar o cabo do elevador é um pequeno reparo, um grande reparo em se tratando de elevador porque aquilo é uma das peças fundamentais do elevador, então vocês vejam que tudo tem que ser interpretado com bom senso e de acordo com o caso concreto.

E agora vem a questão do fundo de reserva que muita gente não entende o que a Lei do Inquilinato quis dizer, o fundo de reserva, diga-se de passagem, não é mais obrigatório, pelo novo Código Civil, a Lei 4591 que disciplinava o condomínio especial, agora chamado condomínio edilício impunha a constituição de um fundo de reserva, agora o novo Código não alude a isso, o que não impede que os condomínios o mantenham, aliás, muito recomenda, o mínimo do bom sendo dos condomínios os levará a constituir um fundo de reserva, só que ele não é mais obrigatório, quero deixar isso bem claro, isso ficará agora a critério de cada condomínio, ter ou não um fundo de reserva É o mesmo caso do conselho consultivo e fiscal não é mais obrigatório mas não é proibido o condomínio é que decidirá se quer um conselho fiscal com quantos membros ou se dispensa e deixa o síndico à vontade, como um verdadeiro ditador. Pois muito bem, o fundo de reserva, a constituição do fundo de reserva incumbe ao locador, é o locador que tem que alocar os recursos necessários a constituição do fundo de reserva, da mesma maneira se o fundo de reserva for utilizado para suportar despesas extraordinárias e essa é a função precípua do fundo de reserva é atender às despesas extraordinárias dispensando portanto uma cota extra quando elas surgirem aí a reposição do fundo de reserva também é por conta dos locadores, tudo o que for retirado do fundo de reserva para pagar despesas extraordinárias, o locador é que terá que repor. Se resolver aumentar o fundo de reserva é o locador que terá que aportar as quantias necessárias ao aumento do fundo de reserva. O locatário não tem nada a ver com o fundo de reserva neste particular, mas muitos condomínios quase sempre ao final do ano fiscal, verificam um déficit em suas previsões orçamentárias normais, por exemplo, o salário dos empregados aumentou, aqueles pequenos reparos foram mais freqüentes, o consumo de luz das partes comuns foram maior, e aí se verifica um déficit, quer dizer, a previsão orçamentária que era de 50 mil reais por ano foi a 65 mil então tem déficit, para cobrir esse déficit há duas soluções, primeiro, aprovar-se uma cota extra, então, ratei-se o déficit, olha, todo mundo vai ter que meter a mão no bolso e puxar mais tanto para cobrir o déficit do orçamento, do orçamento normal, orçamento comum, mas muitos síndicos, até por questão política sabendo que toda cota extra é recebida com muita antipatia e desconfiança, então muitos síndicos usam o seguinte expediente claro com a aprovação da assembléia, mas a assembléia geral prefere isso principalmente quando está no fim do ano, os síndicos usam o fundo de reserva que está lá intacto para cobrir esse déficit, então o déficit foi de 15 mil reais o fundo de reserva tem 50 mil tirou-se 15 cobre-se o déficit sem precisar cota extra aí sim meus amigos a reposição desses 15 mil reais é por conta do locatário, sabe porque, porque esse dinheiro foi tirado para pagar despesas que seriam do locatário, quando é para pagar despesa extra, o locatário não tem nada com isso, porque despesa extraordinária é do locador, mas quando o fundo de reserva é desfalcado para atender as despesas ordinárias a reposição é pelo locatário. Só que é um elemento complicador e grandemente complicador no mercado é que é muito freqüente que os síndicos e as administradoras de condomínio não discriminem essas verbas nos seus recibos eles põem assim cota extra tanto, ou então, nem isso, condomínio tanto e o locatário fica impedido de verificar se aquela verba lhe incumba ou não, como é que ele vai saber a que se refere aquela cota extra, aquele déficit por exemplo, então meus amigos, a lei garantiu aos locatários

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que isso é um dos dispositivos mais importantes da lei o direito de exigir, não é de pedir não, de exigir do síndico ou da administradora a discriminação do orçamento e das despesas, o balancete, então é um direito do locatário ter um balancete do condomínio e a previsão orçamentária, ele pode se valer dos recursos judiciais para obter essas informações, ele pode mover uma cautelar de exibição de documentos, o parágrafo segundo do artigo 23 deixa isso bem claro, o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas ao parágrafo anterior, são as despesas ordinárias, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

Uma questão interessante que já levada aos tribunais é se o locatário tem legitimidade para ajuizar ação de prestação de contas contra a administradora ou o síndico, quer dizer, o locatário que tem que pagar essas despesas e desconfiado de sua autenticidade poderia mover uma ação de prestação de contas, a jurisprudência entende que não, e vou lhes dizer porque, porque na verdade o credor das contas do síndico e da administradora é assembléia geral, se essas contas foram aprovadas regularmente em assembléia geral, nenhum condômino e muito menos o locatário poderá repetir o pedido pedindo contas individuais. O que caberia então ao condômino ou ao locatário que entende que essas contas foram irregularmente aprovadas estariam corretas? Teriam que mover uma ação de anulação da decisão assembleiar que aprovou as contas, vejam que coisa interessante, e porque se estabeleceu assim, porque meus amigos, se cada condomínio pudesse individualmente pedir contas ao síndico ou à administradora num prédio com 300 condôminos, isso não é raro o edifício em que eu tive escritório tinha e 357 condôminos, num prédio com 300 condôminos imaginem se ficassem metade 150 resolvessem pedir conta, o síndico não poderia administrar o prédio ele viveria prestando contas, a xerox do edifício não ia parar porque ele tinha que tirar aquelas centenas de xerox para atender às prestações de contas de cada condômino, é por isso é que a jurisprudência na minha opinião com todo acerto entendeu que o condômino só pode pedir contas individualmente se o síndico não as prestar aí sim, o síndico não presta contas a assembléia também não convoca o síndico para presta-las fica inerte, aí sim o condômino pode isoladamente pedir essas contas mas provando que elas não foram prestadas à assembléia e que a assembléia não foi convocada regularmente, só assim, mas se as contas foram prestadas e aprovadas os condôminos não têm mais nenhuma legitimidade para requerer prestação de contas, podendo anular, pleitear a anulação da decisão, pois não...[No caso de uma ação pleiteando essa anulação quem integraria o ponto passivo o condomínio][O condomínio, sem dúvida, é apresentado, citado na pessoa do síndico]Bom, então, o locatário tem o direito de exigir a comprovação, a exibição do balancete, das despesas, examinar lá a pasta que controla as despesas, mas não judicialmente pedir prestação de contas, até porque repito, na verdade o credor dessas contas são os condôminos e não o locatário, então são essas as observações contra as obrigações do locatário seja diante do Código Civil novo seja à luz da lei de locação.[***][Pode, é o locador, porque é o condômino, o que o locatário poderia fazer diante da não comprovação era reter o pagamento e consignar em juízo o que entende devido]Pois não...[E existe prazo especial para anulação da assembléia, para propor essa ação?][Essa discussão é terrível porque isso é um prazo decadencial e a lei não estabelece especificamente, então a jurisprudência orientou-se tendo em vista que a natureza da convenção é contratual que seria o mesmo prazo de decadência para anular os contratos com erros, dolos e aí seriam 4 anos, essa é a jurisprudência dominante]

Só que com o novo Código vai surgir um problema (assembléia que aprova as contas) no novo Código diz que nos demais casos de decadência para os quais a lei especificamente não estabelece um prazo ele será de 2 anos, então tenho certeza de que vai surgir uma corrente entendendo que nesse caso para anular a decisão de assembléia de condomínio não havendo prazo específico seria de 2 anos, com isso encerramos o estudo do artigo 569 que trata das obrigações do locatário.

O artigo 570 na minha opinião é absolutamente inútil porque ele reproduz uma dessas obrigações do locatário, diz o artigo 570 se o locatário empregar a coisa em uso adverso do ajustado ou do a que se destina ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos .[Fim da fita lado B]

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CAPANEMALOCAÇÃO22/07/03 – FITA 2 - 3ª AULA

Isso é da mais pomposa inutilidade, isso é um dispositivo que decorre da obrigação elencada nos artigos anteriores de conservar a coisa, de não mudar o uso, então é evidente que se o locatário entende essas obrigações o que cabe ao locador rescindir o contrato sem prejuízo das perdas e danos isso é uma regra geral do direito das obrigações, não precisa realmente esse artigo, de qualquer maneira seguindo o velho brocardo romano pode ... quer dizer na minha opinião isso não tem a menor utilidade, mas também não faz mal que conste aí, mais uma advertência aos locatários, como quem diz cumpra a sua obrigação porque se não fizer o locador poderá não só rescindir o contrato como pedir perdas e danos. Então eu acho que esse artigo dispensa maiores comentários porque ele é conseqüência lógica do artigo 569, ou seja, do inadimplemento das obrigações ali elencadas.

Há uma diferença que sempre é preciso lembrar, vocês reparem que no Código Civil não fala em nenhum momento em pedir o despejo do locatário, fala sempre em rescindir o contrato, sabe por que, porque a ação de despejo é privativa e exclusiva das locações submetidas à Lei do Inquilinato, nas demais locações de coisas subsumidas ao Código Civil ou a outras leis nas demais a ação não é de despejo, não existe ação de despejo a não ser repito para as locações submetidas à lei 8245, nos demais casos a ação é a rescisória, de rescisão de contrato, cumulada com reintegração de posse, só completando, ou seja, para recuperar a posse da coisa locada o locador trilha a via possessória, mas se a coisa locada é imóvel urbano a única ação competente para recuperar a posse qualquer que seja a causa da extinção do contrato é a de despejo, então a ação de despejo é privativa da locação do imóvel urbano[Esses terrenos para fazer estacionamento][Claro, está aí um exemplo imóveis para alugar, só e exclusivamente para estacionamento não tem nada a ver com a Lei do Inquilinato, portanto, a recuperação da posse pelo locador é pela via possessória][Como já tem agora C&A][Também, empena de edifício para anúncio, não tem nada a ver com Lei do Inquilinato, nada, o condomínio não pode mover ação de despejo contra a empresa de publicidade para retirar o cartaz da empena ela tem que mover ação de rescisão e depois de reintegração de posse da empena]Um dia uma aluna não sei se foi dessa sala me perguntou o que era empena, porque eu falava, empena é a parede lateral do edifício, cega como diz, parede cega, aquela parte da janela que não tem janela e por isso as empresas de publicidade descobriram esse maná que é usar essas empenas para fazer publicidade e para os condomínios foi uma solução maravilhosa porque isso tem conseguido reduzir as taxas de condomínio cada vez mais insuportáveis, já há condomínios em que os condôminos não precisam pagar mais nada porque tudo é pago pelo aluguel dessas empenas em pontos assim estratégicos em que há um grande afluxo de pessoas que vêem imediatamente aquela parede. Porque os edifícios de apartamentos chamam-se a frente é fachada, fachada não é empena é fachada, a fachada tem a dianteira e a traseira, agora os lados que são geralmente cegos é que se chamam empena, bom, na mesma coisa na casa, casa também a parte da casa lateral é empena da casa, pois não...[O senhor falou que não é possível uma ação de despejo numa antena, porque a antena eu entendi que a antena estiver no teto e se a antena estiver num galpão como uma daquelas antenas enormes que a gente vê que estão ocupando de fato um pedaço da área do imóvel?][Bom, vamos ver a hipótese então, repare bem, alugou-se um galpão para fins comerciais][Não, alugou-se uma área do galpão, a empresa digamos se dispôs a alugar uma área do galpão exatamente para não pagar o aluguel inteiro alugou uma área, mas existe uma área de terreno ocupada por essa antena][Antena não é publicidade então a locação do imóvel seria para fim comercial é a Lei do Inquilinato aí é Lei do Inquilinato, porque só se afasta da Lei do Inquilinato, aluguel de área para estacionamento de veículo ou vaga de veículo ou então estacionamento, espaço para publicidade, os espaços alugados para publicidade não tem nada a ver com a Lei do Inquilinato, por isso é que a empena do edifício alugada para fazer propaganda não tem nada a ver com a Lei do Inquilinato][Mas essas antenas][As antenas seriam locação comum da Lei do Inquilinato][Mesmo no telhado][Mesmo, aí sim, porque a antena não é para fazer publicidade aí seria uma locação de um espaço para fim comercial]

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Bom, aliás eu que quase passo todos os dias pelo elevado Paulo de Frontin porque moro na Tijuca e às vezes eu venho da Zona Sul,agora puseram lá um anúncio que eu achei genial é do Sinaf, daquelas que faz para funeral a gente passa e dá de cara com ele e não há quem resista e lê aí é que você morre de ri porque o cara tem um sorriso irônico e diz assim eu adoro segurar pessoas como vocês que insistem em ler enquanto estão dirigindo, aí você tira logo a cara, publicitário é um bicho danado, eu adoro pessoas como você que lêem enquanto dirigem, imediatamente o sujeito instintivo é como o cara estivesse te repreendendo, você imediatamente volta a olhar para a pista, como quem diz você é o primeiro candidato a usar o nosso serviço, bom, vejamos agora, então o artigo 570 não tem na minha opinião o maior interesse prático é apenas, eu chamo isso de uma regra de reforço, regra de reforço, vem apenas reforçar o que já está estabelecido, a única vantagem é expressamente falar nas perdas e danos é para alertar o locatário, porque muito locatário pensa que uma vez extinto o contrato, nada mais lhe poderá ser exigido, e isso aqui deixa claro que o fato de se rescindir o contrato de locação com a devolução da coisa ao locador não exonera o locatário de indenizar os prejuízos que a sua infração causou ao locador. Então essa é a que talvez seja a única vantagem prática desse artigo, alertar aos locatários que a violação das obrigações poderá lhes causar perdas e danos, o ressarcimento das perdas e danos e não apenas a rescisão do contrato. Também havia uma palavra que talvez mereça também um comentário, por abuso do locatário, aí é um conceito aberto, uma cláusula aberta o juiz é que vai ver se houve abuso do locatário, porque como sabe o abuso do direito agora se equipara ao ato ilícito, e o abuso do direito é tipificado por um exercício irregular de um direito legítimo. E o que seria o exercício irregular de um direito legítimo? É aquele que ultrapassa os limites da função social e econômica desse direito assim como as regras da boa fé e dos bons costumes. Então se ao exercer um direito legítimo, um direito que você é titular mas se ao exercer esse direito você ultrapassa esses limites da função social e econômica desse direito ou da boa fé e dos bons costumes isso seria abusar desse direito o que hoje típica ato ilícito, e geraria rescisão do contrato e perdas e danos. Então reparem que o artigo 570 expressamente fala em abuso do locatário, também não é qualquer abuso, o artigo 187 ao falar, ao estabelecer que o abuso de direito é ato ilícito diz que esse abuso é quando ao exercer o direito você ultrapassa manifestamente os limites da sua função social e econômica, esse manifestamente foi proposital é para dar ao juiz maior flexibilidade para definir se houve ou não ato ilícito, foi proposital que incluíram aí esse advérbio de modo ultrapassar manifestamente, então não é qualquer abuso que tipificaria ato ilícito, é um abuso manifesto. Diz o artigo 187 também comete ato ilícito o titular de um direito que ao exerce-lo excede manifestamente os limites da sua função social, manifestamente é da maior importância para a perfeita interpretação desse artigo.

Agora vamos a um artigo importantíssimo o 571, em que nós vamos perceber uma profunda diferença entre o regime do Código Civil e o da Lei do Inquilinato, profunda diferença. Esse artigo 571 trata da hipótese da denúncia antecipada do contrato, ou seja, da sua resilição unilateral enquanto ainda não vencido o prazo, como vocês sabem a locação é um contrato de duração, de trato sucessivo, de execução continuada e pode ser celebrada por tempo determinado ou por tempo indeterminado, claro, se é estabelecida por tempo indeterminado a qualquer momento, tanto o locador, quanto o locatário, poderão resili-lo, o locador a qualquer tempo poderá reaver a coisa alocada assim como o locatário poderá devolve-la, para isso é que contrataram por tempo indeterminado. Da mesma maneira, se o contrato foi feito por tempo determinado mas prorrogou-se por tempo indeterminado a partir qualquer das partes poderá resili-lo unilateralmente. Mas essa regra do artigo 571 se aplica quando a locação é por prazo determinado, ou seja, o contrato estabelece o termo final o dies ad quem e aí se pergunta se poderá o locador reaver o imóvel antes do seu termo final ou o locatário devolve-lo, o Código Civil de 16 já nos dava essa resposta que é mantida quase que intacta no novo Código, com alguma pequena mudança, o que dizia o Código de 16 e agora se repete é que antes de expirado esse prazo determinado o locador não poderá recuperar a coisa locada senão indenizando o locatário das perdas e danos, vamos ler o artigo 571 “havendo o prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes”, o que se deduz daí é que é possível para o locador recupere a coisa desde que pague as perdas e danos, então eu aluguei um automóvel por 1 ano mas 3 meses depois eu olha lamento mas eu preciso do automóvel eu imaginava que eu não ia precisar dele e por isso eu o aluguei por 1 ano, mas agora eu preciso, passe o automóvel de volta, como eu aluguei por 1 ano e estou retomando por 3 meses vou lhe pagar as perdas e danos decorrentes, perdas e danos que serão apuradas caso a caso, a lei não podia prefixa-las, mas é um direito potestativo do locador, repito, recuperar a posse do imóvel antes do termo final desde que pagando as perdas e danos[Professor, se o contrato já previa o pagamento de uma multa, além da multa ele também ...]

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[Não, não, por conta do locador é evidente que se já houver previsão pagará a multa prevista no contrato, porque multa não é nada além de prefixação das perdas e danos]

E o locatário, o locatário dizia o Código de 16, o Código de 16 era draconiano em relação ao locatário, porque ele dizia textualmente o seguinte que havendo prazo determinado o locador não poderia reaver a coisa antes do prazo senão pagando as perdas e danos e o locatário não poderia devolve-la antes de expirado prazo senão pagando todos os aluguéis vincendos até o término do prazo, então se o contrato foi celebrado por um ano e o locatário resolve devolver a coisa com 3 meses ele vai ter que pagar os aluguéis dos 9 meses restantes como se tivesse usado a coisa até o fim, isso é o que dizia o Código de 16 textualmente, e isso merecia as mais veementes críticas da doutrina dizendo que o tratamento era absolutamente injusto porque o locador reparem pagava as perdas e danos, e no dia seguinte podia re-alugar a coisa ou usa-la, portanto, mitigando o prejuízo que sofrera ao pagar as perdas e danos, isso é que entendendo, eu preciso do carro, paguei as perdas e danos mas no dia seguinte estou usando o carro que representa para mim um benefício econômico ou então eu posso re-alugar o carro a terceiro até por um aluguel maior, já o locatário meus amigos, não tinha nenhum benefício porque tinha que pagar todos os aluguéis integralmente até o último dia do prazo então que interesse haveria de entregar antes era melhor até fechar a coisa sem usar porque de qualquer maneira teria que pagar todos os aluguéis vincendos isso era profundamente injusto em relação ao locatário[Isso se refere ao *** ][Não, filha eu estou me referindo ao Código Civil, reparem, Código Civil é uma coisa, locação de imóvel urbano é outra, pelo Código Civil, o Código de 16 estabelecia isso, o locador poderá recuperar a coisa antes do vencimento do prazo desde que indenize o locatário dos prejuízos que essa denúncia antecipada lhe causar, já ao locatário se denunciar antecipadamente o contrato terá que pagar todos os aluguéis vincendos até o termino do prazo, o novo Código mudou isso, em relação ao locatário, porque em relação ao locador manteve integralmente aqui se repete, 571, havendo prazo estipulado da duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, não mudou nada, mas em relação ao locatário mudou nem o locatário devolve-lo ao locador senão pagando proporcionalmente a multa prevista no contrato, e não havendo multa prevista no contrato é óbvio que caberá ao judiciário fixa-la, e é óbvio que a intenção do novo Código é não condenar o locatário a pagar todos os aluguéis vincendos, ele vai pagar uma multa que é perdas e danos, e essa multa mesmo prevista no contrato poderá ser diz o parágrafo único reduzida que é outro dispositivo que diz que juiz poderá reduzir proporcionalmente essa multa de acordo com o tempo do contrato já cumprido. Conclusão, o novo Código favoreceu muito a posição do locatário na hipótese de uma denúncia antecipada do contrato, pois não[Professor, *** a cláusula estabelece que o locatário no caso da denúncia antecipada *** dizendo que ficou 60 dias][Inclusive a Lei do Inquilinato obriga a habitar com 30 dias][Mas se colocar 90][Repare bem, todas essas disposições é o seguinte pelo princípio da autonomia da vontade, em princípio qualquer dessas cláusulas seriam válida, mas é evidente que há um limite para autonomia da vontade, então, se o juiz entender que esse tempo é excessivo e que na verdade impede ou dificulta essa denúncia ele pode reduzir esse prazo ou considerar a cláusula abusiva e conseqüentemente não escrita, principalmente com o novo Código em que os juízes têm muito mais liberdade para aferir a abusividade ou não de qualquer cláusula contratual, porque o juiz pode entender que aquela cláusula fere o princípio da boa fé objetiva que passa a ser dever jurídico no novo Código[O prazo de 30 dias][30 dias da lei, o prazo de 30 dias é da lei, eu até, vou-lhe ser franco, até que de acordo com as circunstâncias eu admitira até 60 dias de acordo com as circunstâncias, se é um imóvel de difícil locação, porque qual é o objetivo desse prazo pré-aviso é permitir ao locador já ir arranjando um outro inquilino então se é um imóvel de difícil locação eu até admito que poder-se-ia estabelecer no contrato um prazo maior, mas se é um apartamento residencial qualquer prazo além de 30 dias eu acharia abusivo]

Bom, então voltando ao assunto, então o novo Código no artigo 571 favoreceu os locatários porque dispensa o locatário de pagar todos os aluguéis vincendos condenando-o apenas a pagar a multa prevista no contrato.

O parágrafo único do artigo 571 confere ao locatário o direito de retenção enquanto ele não for indenizado pelo locador no caso da denúncia antecipada feita pelo locador, quer dizer. Então o locador que denuncia antecipadamente o contrato como eu lhes disse terá que pagar as perdas e danos ao locatário, enquanto não pagar o locatário poderá reter a coisa. Nada disso existe na Lei do Inquilinato, a Lei do Inquilinato criou o sistema completamente diferente e muito mais favorável ao locatário, mas é completamente diferente.

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Pela Lei do Inquilinato o locador não pode reaver o imóvel locado antes do término determinado em hipótese alguma por iniciativa unilateral, não há essa hipótese, mesmo que queira pagar perdas e danos não adianta ele dizer eu lhe indenizarei todos os prejuízos, vou pagar a sua mudança, o novo aluguel, tudo, mas saia do imóvel agora, o locatário vai dizer não saio, mas eu não estou atrás de indenização eu vou ficar até o último dia do prazo isso é um direito meu, o senhor não pode denunciar a locação antes de vencido o prazo, ah, mas olha eu estava numa casa que pegou fogo eu estou no banco da praça com a minha eu preciso do imóvel, paciência vai ficar no banco da praça, porque eu não vou sair antes de terminar o prazo, então reparem que não há a menor hipótese ainda que haja força maior, motivo urgente, não interessa, o locador só conseguirá reaver o imóvel locado antes do vencimento do prazo nas seguintes hipóteses: primeiro, por falta de pagamento, do inquilino, claro, aluguei por um ano, no primeiro mês o inquilino já não pagou é óbvio que eu vou despejar mas aí eu estou pedindo a rescisão do contrato, ou então se o inquilino infringir qualquer das obrigações legais ou contratuais também é óbvio mas aí não é caso de denúncia é caso de rescisão. Há uma diferença a denúncia é uma resilição ao passo que a rescisão é por motivo de infração do contrato ou da lei. Ou então se o locador for intimado pelas autoridades competentes para realizar obras urgentes que não possam ser feitas com a presença do locatário, fora disso, meus amigos, não tem jeito, o locador terá que aguardar pacientemente o término do prazo e só então poderá reaver o imóvel, ou seja, não se confere ao locador esse direito potestativo que o Código Civil lhe assegura de denunciar antecipadamente o contrato desde que indenize o locatário, portanto, mesmo que o locador se proponha a indenizar o locatário ele pode recusar essa indenização e permanecer no imóvel até o último dia do prazo, portanto, o locatário só será demitido da posse se der causa nisso, ou seja, se infringir uma obrigação, como pagar o aluguel, conservar o imóvel ou então se houver um fato do príncipe ou seja, uma intimação da Prefeitura para realizar obras urgentes no imóvel, por exemplo ameaça ruir. Vejam como a Lei do Inquilinato é muito mais protetiva do locatário e às vezes pode ser até injusta em relação ao locador, eu dou esse exemplo, imaginem que alguém tem dois imóveis apenas, dois imóveis residenciais ele mora num com a família e para completar o seu orçamento doméstico resolve alugar o outro por um ano, só que por azar, dois meses depois o imóvel dele pega fogo que ele mora, ficou ao relento, nem isso justifica ele poder recuperar o imóvel dele, vai ter que esperar um ano, alugando o imóvel, morando em barraca na praça para esperar o ano acabar para poder retomar o imóvel, porque não foi o inquilino que deu margem a isso, ele não infringiu nenhuma obrigação legal ou contratual, não foi ele que tocou fogo no imóvel do locador, então o inquilino não deu margem a rescindir-se o contrato, então ele tem todo o direito de ficar lá até o último dia do prazo.

Isso no comodato não existe, no comodato se diz, que se o comodato é por prazo determinado mesmo assim o comodante pode recuperar imediatamente a posse da coisa emprestada desde que haja justo motivo, mas a Lei do Inquilinato não fez essa ressalva, desde que haja justo motivo, ou força maior e o Código Civil vai mais além porque admite pagando a indenização[*** Contrato de 1 ano ***][Não vai cair, vamos estudar isso nas últimas aulas, a denúncia vazia na locação residencial depende do prazo do contrato, se for por 30 meses cabe a denúncia vazia imediatamente se ele fez por um ano ele está desgraçado porque além de não poder recuperar logo depois ele terá 5 anos para poder recuperar, agora, a verdade é que ele pode fazer denúncia cheia, ele alugou para um ano mas o imóvel dele pegou fogo ele teve que alugar e aí ele pode retomar para uso imóvel próprio, mal terminado, mas aí ele vai fazer para uso próprio, por denúncia vazia ele teria que esperar 5 anos][Podendo alugar para outra][No caso de conflito de normas a Lei do Inquilinato prevalece sobre o CC?][Boa pergunta, há muita dúvida, porque como vocês vêem o Código Civil regula a locação de coisas, e imóvel urbano é coisa então contrato de locação de imóvel urbano é contrato de locação de coisa, então pode haver um conflito e freqüentemente há, acabei de dar um exemplo, quanto a isso há um conflito evidente entre a Lei do Código Civil e a Lei do Inquilinato, quer dizer, quando a possibilidade de denunciar antecipadamente o contrato há um conflito entre o Código Civil e a Lei do Inquilinato, prevalece a Lei do Inquilinato em se tratando de imóvel urbano, porque é lei especial, então a lei especial nesse particular prevalece sobre a lei geral, em se tratando de locação de imóvel urbano só se aplicará o Código Civil nos casos omissos da Lei do Inquilinato e a Lei do Inquilinato prevê essa hipótese, então não é um caso omisso[Então tem uma corrente que sustenta que o Código Civil é posterior a lei do inquilinato...]

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Então o Código do Consumidor também desaparecia, não a Lei do Inquilinato está mantida por uma razão óbvia, porque o Código Civil novo no artigo 2036 o disse expressamente o que aliás fez muito bem então eu não tenho a menor dúvida e acredito que dificilmente algum juiz entenderá diferente de que a Lei do Inquilinato continua rigorosamente em pleno vigor em todos os seus artigos sem a menor modificação em decorrência do que dispõe o artigo 2036 do novo Código Civil, o artigo 2036 diz que a locação do imóvel urbano continuará regida por lei especial[Esse artigo ele *** porque no caso da lei do condomínio][Ah não, mas a lei de condomínio é diferente, porque a lei de condomínio trata do condomínio idilício que é a mesma coisa que a lei 4591 tratava, você está entendendo ao passo que o novo Código Civil trata da locação de coisas mas não de imóvel urbano não especificou][No caso do condomínio seria passível que o novo Código...][Reparem que há uma divergência que até ontem eu recebi a visita de um advogado especializado nessa área que é o Pedro Abadi que me convidou até para honra minha para prefaciar um livro que ele acabou de redigir sobre condomínio à luz do novo Código Civil, e aí a conversa girou logo em torno disso que uma das grandes discussões é saber se o Código teria revogado inteiramente a lei de condomínio no seu capítulo primeiro, uma corrente entende que não que a lei continuará em vigor só tendo sido revogados os dispositivos da lei 4591 que seriam antagônicos ao novo Código Civil. A outra corrente entende que não que o Código Civil revogou todo o capítulo primeiro da lei 4591 e o Pedro Abadi defende essa tese e eu também, porque eu acho que se o Código Civil trouxe para o seu corpo a disciplina do condomínio só mudando o nome de especial para edilício, mas é evidente que é aquele condomínio eu acho que na verdade não há porque se manter duas leis tratando do mesmo assunto, então eu acho que o condomínio edilício desapareceu da lei 4591, agora o capítulo segundo da lei 4591 continua em pleno vigor, porque o capítulo segundo trata das incorporações e o Código novo não tocou nisso, então as incorporações continuam regidas pela 4591, mas o condomínio edilício passa para o Código Civil, agora, na locação do imóvel urbano é ao contrário, o Código Civil foi o primeiro a dizer que continua ...[Fim da fita lado A]

[Fita lado B]

[O senhor dizia que no caso das locações urbanas a locação não pode de maneira nenhuma *** provas, mas no caso da denúncia cheia?][Não, não, mas a denúncia cheia também é só depois de terminado o prazo, na Lei do Inquilinato tanto a denúncia vazia quanto a denúncia cheia ambas só depois de expirado o prazo determinado, ou seja, o locador só pode denunciar o contrato quando o prazo está vigorando por tempo indeterminado no tempo determinado ele não pode denunciar, ele só pode rescindir e qual seria a diferença é que rescisão é quando há uma infração por parte do locatário, falta de pagamento, infração de uma dessas obrigações aí ele pode rescindir a qualquer tempo até no dia seguinte, eu aluguei um imóvel por 5 anos no dia seguinte o locatário cometeu uma infração eu entro com despejo, entendido, mas por infração, e aí eu estou pedindo a rescisão do contrato eu não é posso é denunciar ou seja resilir unilateralmente estando o prazo vigorando por tempo determinado, ainda que o locador se proponha a indenizar o locatário[O senhor estava dizendo que o adquirente ...][Isso é outra coisa, caso de venda é outra coisa completamente diferente aí é o artigo 8º do Lei do Inquilinato que também o novo Código prevê, nos vamos estudar na próxima aula. Na alienação do imóvel locado, ou da coisa locada, não é só do imóvel, na alienação da coisa locada o adquirente pode denunciar o contrato mesmo que ele esteja vigorando por tempo determinado, mas aí não é o locador é o adquirente é diferente, então por exemplo, eu alugo um imóvel por cinco anos um mês depois o locador vende esse imóvel, o adquirente possa imediatamente denunciar o contrato, mesmo faltando 4 anos e 11 meses para o contrato terminar, mas porque, porque ele é terceiro em relação ao contrato, ele é o adquirente, quem não pode denunciar é o locador aquele que figurou como sendo o locador esse não pode denunciar antes do prazo agora o adquirente é terceiro, e aí aplica-se o princípio da relatividade dos contratos ou seja como o adquirente não foi parte do contrato de locação que já estava celebrado antes da venda ele não pode ser obrigado a cumprir[*** nesses contratos de locação exibem aquela cláusula ***][Ah! isso é outra coisa, a Lei do Inquilinato e o Código Civil admitem a possibilidade do adquirente denunciar o contrato e a Lei do Inquilinato cria uma exceção, a Lei do Inquilinato estabelece que o adquirente não terá esse direito

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se do contrato constar a cláusula de vigência estando o contrato averbado no Registro de Imóveis até 30 dias antes da venda, mas isso é uma situação especial, ou seja, se o locatário tiver uma boa assessoria jurídica ao celebrar o contrato por tempo determinado ele fará constar do contrato essa cláusula de vigências mas não basta isso, o contrato pode conter a cláusula de vigência e o adquirente denunciá-lo imediatamente porque além de ter essa cláusula é preciso que o contrato seja levado ao Registro de Imóveis para que isso seja averbado junto à matrícula do imóvel, e mais ainda se tiver sido averbada na véspera da venda também não adianta nada, tem que estar averbada 30 dias antes da venda, e sabe porque meus amigos porque a presunção é que quando você vai comprar um imóvel você vai tirar uma certidão de ônus reais isso você não tira na véspera de comprar, você tira um tempo antes para examinar a documentação, então, se você tira a certidão e consta lá o contrato de locação com essa cláusula você já sabe que não vai poder denunciar o contrato até que o prazo se expire, se ao contrário, não tem essa cláusula você não pode ser surpreendido depois, você compra um imóvel contando que poderá imediatamente denunciar a locação e depois é surpreendido porque na véspera da assinatura da escritura o inquilino registrou o contrato, então tem que estar registrado 30 dias antes da venda, bom nosso tempo acabou, nós estamos avançando bem, examinamos então o artigo 571 que trata da denúncia antecipada do contrato e mostramos só para completar o artigo 572 complementa o 571, por isso é que vamos logo encerrar, porque o artigo 571 diz que se a denúncia antecipada partir do locatário ele terá que pagar a multa prevista.

O 572 como eu lhes falei diz apenas que se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva será facultada ao juiz fixa-la em bases razoáveis, quando eu comentei esse artigo no livro que acabei de entregar à Forense eu mostrei que esse artigo contém um erro inacreditável, esse artigo foi redigido antes de uma mudança na redação do 571 porque quando o projeto foi para o Congresso repetia a regra do anterior dizendo que se a denúncia fosse do locatário teria que pagar todos os aluguéis vincendos, eu li o projeto, o projeto original dizia isso ele reproduzia o Código de 16, e se a denúncia vier do locatário antes do tempo ele paga os aluguéis vincendos até o fim, aí o artigo 572 resolveu mitigar isso e aí disse se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar for excessivo o juiz pode reduzir, só que os parlamentares modificaram o artigo e puseram a redação que acabou dizendo pagará multa então não havia mais razão para o 57,2 o 572 tinha também que ser modificado, poderia até dizer se a multa prevista no contrato for excessiva poderá ser reduzida, então vocês vejam que há um absoluto antagonismo entre o 571 e o 572 porque quem lê o 572 é levado a imaginações que é possível estabelecer que o locatário pagará todos os aluguéis até o término do contrato, mas de qualquer maneira o que se extrai do artigo 572 prevaleceu quer dizer isso é possível salvar o artigo, o que o artigo quer dizer é mesmo a multa poderá ser reduzida se for considerada excessiva, aliás, também isso não precisava dizer porque há uma regra genérica no Código Civil dizendo que as multas poderão ser reduzidas se o juiz considera-las excessivas, então esse artigo também foi desnecessário, também poderia perfeitamente deixar de figurar no novo Código, na próxima aula começaremos o artigo 573[Fim da fita lado B]

CAPANEMALOCAÇÃO29/07/03 – FITA 1 – 4ª AULA

[Lado A]t

Vamos hoje tratar do término do contrato de locação, como vocês sabem a locação pode ser ajustada por tempo determinado quanto então se estabelece desde logo o seu termo final como também pode ser também contratado por tempo indeterminado, nesse caso, ela se prolongará até que uma das partes manifeste a sua intenção de extinguir o contrato, também é muito freqüente em se tratando de locação de imóvel que o contrato seja estabelecido por tempo determinado e depois se prorrogue por tempo indeterminado. O artigo 573 trata do término da locação advindo o seu termo final e aí se diz que a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado independente de notificação ou aviso. Daí se conclui que havendo termo determinado a mora do locatário quanto à obrigação de restituir a coisa locada é ré não é preciso que o locador notifique o locatário para lhe dar ciência de que o contrato expirou-se, o simples advento do termo final constitui o locatário em mora se ele não restitui a coisa ao locador, a partir daí a posse do locatário que até então era justa converte-se em injusta pela precariedade aí ela passa a ostentar o vício da precariedade porque agora a posse será fruto do abuso de confiança do locatário que se obrigou a

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restituir a coisa findo o prazo e traindo a confiança do locador não o faz, isso traz conseqüências graves para o locatário porque no momento que o locatário fica em mora da obrigação de restituir a coisa findo o prazo determinado ele passa a responder pelo perecimento ou pela deterioração da coisa ainda que decorrente do fortuito. Isso é uma das conseqüências da mora do devedor das obrigações de restituir porque como vocês sabem o locatário tem uma obrigação de restituir que é inerente ao contrato de locação e se ele fica em mora dessa obrigação responde pelo perecimento ou pela deterioração da coisa mesmo decorrente do fortuito, mas aí é claro, que temos que conjugar esse artigo 573 com àquela questão do artigo do Código Civil que trata da mora, ou seja, o locatário em mora da obrigação de restituir não responderá pelo perecimento ou deterioração da coisa mesmo decorrente do fortuito se provar que não teve culpa no atraso, portanto, descaracterizando a hipótese da mora ou então se ele prova que o dano sobreveria mesmo que ele tivesse restituído a coisa no prazo avençado, vamos dar um exemplo prático, mas sem retratar essa hipótese, no caso de um imóvel digamos que o locatário está em mora dessa obrigação de restituir e no período da sua mora o imóvel seja atingido por um raio que o incendeia, ora, em princípio o locatário em mora responderia pela perda da coisa, mesmo em decorrência do fortuito, mas nesse caso não, porque reparem que o raio atingiria a casa mesmo que ela já estivesse em poder do locador, então neste caso, o locatário não responderia porque o perecimento da coisa não decorreu só da mora do locatário, mas imaginemos que ao invés de ser um imóvel, o objeto da locação fosse um veículo e o veículo terminado o prazo da locação ainda continua na posse do locatário e aí vem a ser alcançado, digamos, por uma avalanche e o destrói e o soterra inteiramente, aí o locatário responderá perante o locador porque se o carro já estivesse com o locador desde o término do contrato certamente estaria em outro local e não aquele onde foi alcançado pela avalanche, então o artigo 573 estabelece isso que a locação por tempo determinado cessa de pleno direito com o simples advento de termo, permitindo ao locador exigir a devolução da coisa, em se tratando de coisa móvel, a maneira, a via adequada para recuperar a posse da coisa é a reintegração de posse, assim, se eu alugo um automóvel por 30 dias e o locatário terminado o prazo não o devolve ao locador a ação cabível é de reintegração de posse. A manutenção da posse pelo locatário terminado o prazo determinado no contrato traduz esbulho, a posse passa a ser justa e o remédio judicial adequado é a reintegração de posse, claro que esta regra não se aplica quando se trata da locação de imóvel urbano, por isso é que é problemático estudar a locação de coisas porque não é possível confundir o sistema do Código Civil com o da Lei do Inquilinato que embora parecido apresenta peculiaridades e aí está uma delas, para recuperar a posse da coisa locada, terminado o prazo do contrato a ação é de reintegração de posse mas em se tratando de imóvel urbano a ação é de despejo, então a ação que teria o locador para recuperar o imóvel locado seria a ação de despejo que é a única cabível, exatamente para recuperar a posse qualquer que seja a causa da terminação do contrato de locação, tanto faz que seja pelo advento do termo final, tanto faz que seja pelo inadimplemento de uma obrigação contratual, em suma, para a Lei do Inquilinato não interessa porque o contrato se extinguiu, para reaver o imóvel locado, o locador só dispõe da ação de despejo, embora tenha uma longínquoa índole possessória não é tipicamente uma ação possessória porque na ação de despejo não pede o autor exclusivamente a posse da coisa locada e sim a extinção do contrato de locação. Então o artigo 573 cria uma regra geral, que se aplica às locações de coisas, extinguindo-se o contrato pelo simples advento do termo e aí vem um artigo talvez mais polêmico, os artigos mais polêmicos o 574 e o 575. O 574 diz que se findo o prazo o locatário continuar na posse da coisa locada, sem oposição do locador presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel mas sem prazo determinado, como vocês estão cansados de saber a locação é um dos exemplos mais típicos de contrato de trato sucessivo, contrato de duração, execução continuada, a locação de coisas que se projeta no futuro, não haveria nenhum interesse econômico em alugar a coisa para devolve-la imediatamente após a celebração do contrato ao locador, só se aluga uma coisa para que se possa usa-la e flui-la por um certo tempo, ora, se o prazo do contrato se expira extinguindo-se o contrato, o normal é que o locatário cumprindo a obrigação de restituir devolva a coisa ao locador, não o fazendo, qual é o comportamento normal do locador e resignado diante desse inadimplemento é mover a ação cabível possessória para recuperar a posse da coisa, essa, portanto, seria a conduta normal do locador diante do inadimplemento do locatário quanto à obrigação de restituir mas freqüentemente o locador não está interessado na recuperação da coisa, ele não precisa da sua posse e, ao contrário, precisa do aluguel, o locatário é um bom locatário, pagou pontualmente os aluguéis então, repito, não há interesse econômico do locador em recuperar a posse da coisa locada e aí na prática o que acontece freqüentemente é que o locador não se oponha a permanência à posse da coisa locada com o locatário, o locador fica inerte, não aciona as engrenagens do Estado para recuperar a posse. Essa é uma hipótese freqüentíssima e é isso que o artigo 574 disciplina, quer, dizer, decorrido o prazo do contrato e permanecendo o locatário na posse do imóvel sem oposição do locador há uma prorrogação automática do contrato, só que agora por tempo indeterminado.

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O contrato passa a vigorar por tempo indeterminado e pelo mesmo aluguel, e obviamente, pelas demais condições do contrato e sabem porquê meus amigos, como é que se explica isso tecnicamente, é que a Doutrina sustenta que o simples fato do locatário permanecer na posse da coisa locada isso encerra uma proposta de prorrogação do contrato e a inércia do locador traduz uma aceitação tácita dessa proposta, então, o consenso se caracterizaria tacitamente pela inércia do locador, então, na manutenção da posse do locatário, expirado o prazo do contrato haveria implícita uma proposta de renovação por tempo indeterminado, aceita tacitamente pela inércia do locador e é claro que as condições do contrato se manterão, porque a proposta foi apenas no sentido de prorrogar o contrato. Tecnicamente haveria uma distinção entre renovação do contrato e prorrogação do contrato, embora, na prática, o resultado seja o mesmo, mas quando se fala em renovar o contrato isso significa celebrar um novo contrato em prosseguimento ao anterior, é o que acontece, por exemplo, nas ações renovatórias, ali se renova o contrato, porque celebra-se um novo contrato e se segue ao anterior, embora sem solução de continuidade mas é um novo contrato, por isso é que se chama ação renovatória, já na prorrogação não há um novo contrato, ao contrário, o contrato é o mesmo só que o prazo se converte em indeterminado, por isso o artigo 573 está tecnicamente correto, quando diz, o 574, quando diz que presumir-se-á prorrogada a locação, não é renovada, é prorrogada a locação e por isso é que as condições se mantém iguais.P.[Professor, o contrato de fiança com relação a essa locação]R.[Bom, vamos falar sobre isso especificamente. A fiança se não se tratar de locação de imóvel urbano é um contrato acessório e por isso segue a sorte do principal, extinto o prazo do contrato principal e prorrogando-se ele por tempo indeterminado assegura-se ao fiador o direito potestativo de exonerar-se da fiança, bastando agora pelo artigo 835 do novo Código Civil que o fiador dirija ao credor uma notificação manifestando a sua intenção de exonerar-se da fiança e decorridos 60 dias após o recebimento dessa comunicação pelo credor automaticamente o fiador estará exonerado. Na locação do imóvel urbano subsumida ao regime da Lei do Inquilinato há uma questão que está empolgando os Tribunais e suscitando a mais acirrada discussão é que na Lei do Inquilinato existe um artigo o 39 que diz que todas as garantias fornecidas pelo locatário e entre elas a fiança presumem-se oferecidas até a efetiva devolução do imóvel, ou seja, a restituição das chaves ao locador, não é preciso que conste do contrato de locação do imóvel do contrato urbano uma cláusula dizendo que o fiador remanescerá como fiador mesmo depois de expirado o prazo do contrato e até a efetiva devolução da chave, então é preciso dizer isso porque isso já emerge naturalmente do artigo 39 da Lei do Inquilinato. Então está havendo uma acirrada discussão se o Código Civil agora com o artigo 835 prevalece sobre a lei especial, uma corrente inclusive, agora dominante no Superior Tribunal de Justiça entende que mesmo na locação do imóvel urbano o fiador já estando o contrato vigorando por tempo indeterminado poderá se exonerar porque o Código Civil estabelece regras gerais que se aplicariam a todo e qualquer contrato. Uma segunda corrente entende que não, que a Lei do Inquilinato é uma lei específica e está acima do Código Civil quando se trata da ação de imóvel urbano, porque é lei especial e que no conflito entre a lei especial e a lei geral deve prevalecer a lei especial e por isso na locação do imóvel urbano o fiador não poderia se valer dessa faculdade do artigo 835 que só poderia se exonerar da fiança nos casos expressamente previstos em lei, como por exemplo, se houver uma sub-rogação subjetiva do contrato, ou seja, o afiançado que é o locatário vier a ser substituído por uma outra pessoa, ou então se morrer o afiançado que é o locatário, ou então, se houver uma novação que tenha sido celebrada sem a sua anuência, mas isso é profundamente divergente e a tendência do STJ sou obrigado a reconhecer é no sentido de admitir a exoneração do fiador, bom, então o artigo 574 garante a prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado se o locador não se opuser a permanência do locatário, reparem meus amigos que o Código não estabelece um prazo a partir do qual se consideraria a inércia do locador como anuência da prorrogação porque diz, se findo o prazo, quer dizer, findo o prazo do contrato, o locatário continuar na posse da coisa alugada sem oposição do locador então o que se tem entendido é que essa oposição tem que se manifestar de maneira inequívoca ao locatário, claro que não precisa ser judicialmente, não é preciso nenhum procedimento judicial para que o locador manifeste essa irresignação na prorrogação do contrato, pode ser através de uma carta enviada pelo Registro de Títulos e Documentos ou entregue diretamente ao locatário que aporá o seu ciente na segunda via, em suma, pouco importa a forma pela qual se exteriorize essa oposição, o que se exige é que seja inequívoca, e o que a jurisprudência tem entendido é que essa oposição do locador deve se manifestar nos primeiros 30 dias após o término do prazo, ou seja, até 30 dias depois do prazo o silêncio do locador não pode ser interpretado como anuência com a prorrogação do contrato, decorridos os 30 dias é que então já traduziria essa anuência, então a minha recomendação para os que sejam locadores ou advogados dos locadores é que findo o prazo do contrato não convindo ao locador, não convindo ao locador, a prorrogação da locação que eles ajuízem a ação de reintegração de posse dentro desses 30 dias ou a ação de despejo se tratar de imóvel urbano, também é possível fazer

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antes uma notificação, uma interpelação, concedendo ao locatário um prazo razoável para que ele devolva a coisa, porque em certas circunstâncias essa devolução demanda um certo tempo razoável, então muitos locadores, até com base no princípio da boa fé objetiva concedem um prazo que considerem razoável para que o locatário possa restituir a coisa, mas de qualquer maneira é preciso que nesses 30 dias subseqüentes ao término do prazo fique inequívoca a oposição do locatário, entenderam bem? Mas o Código Civil não alude a esse prazo, a Lei do Inquilinato alude. Então o contrato termina no dia 15 de janeiro você teria até o dia 15 de fevereiro para adotar uma dessas providências, ou notificar o locatário para que ele devolva a coisa ou já entrar diretamente com a ação de reintegração de posse ou despejo, aliás, é perfeitamente possível ingressar com a ação de despejo quando a locação é de imóvel urbano diretamente mas desde que dentro dos 30 dias subseqüentes ao término do prazo determinado, também, aí a legislação comercial subsume-se à Lei do Inquilinato. Reparem bem, o Código Civil e a Lei do Inquilinato estabelecem claramente que se manterá o aluguel assim como as demais cláusulas do contrato, mas os aluguéis continuarão sendo corrigidos pelos índices contratuais ou legais, não os havendo, portanto, quando se fala mantido o mesmo aluguel está implícito que é com as correções contratualmente ou legalmente permitido, entendido? O que não se permite é que o locador aumente o aluguel além da correção senão com a anuência do locatário, ou seja, o locador não pode aumentar unilateralmente o aluguel só pelo argumento de que o locatário não devolveu a coisa. Quer dizer, isso não é causa para majorar o aluguel, mas tão somente para corrigi-lo e há uma enorme, profunda diferença entre aumentar o aluguel e corrigir ou atualizar o aluguel. A correção não significa um aumento do aluguel, ao contrário, significa a sua manutenção, quer dizer, a correção não é aumento nem é pena. O Professor Wilson Marques dizia sempre ou diz sempre que quem paga corrigido paga o mesmo e quem paga sem correção paga menos, também se costuma dizer numa frase muito elegante que a correção não é um plus e sim um minos que se evita, porque com a correção devolve-se a obrigação pecuniária o que dela retirou a inflação, portanto, o conteúdo econômico da obrigação pecuniária se mantém inalterável com a correção, já a majoração não, a majoração é um aumento real do valor da obrigação pecuniária acima por exemplo dos índices de correção da inflação, então o locador não pode majorar o aluguel pelo simples fato do locatário ter permanecido no imóvel, a não ser, repito, com consenso, claro, através de consenso se pode tudo, então se o locatário para prorrogar a locação consente em majorar o aluguel ninguém tem nada com isso, desde que isso resulte de uma vontade livre e consciente, ficou bem entendido? Mas agora chegamos a uns dos artigos mais polêmicos do Código, principalmente no campo da locação do imóvel urbano, é o artigo 575, que não é reproduzido na Lei do Inquilinato, como nós veremos a seguir, esse artigo 575 é o que prevê aquilo que se convencionou no mercado chamar de aluguel pena, se convencionou chamar, mas a rigor não tem a natureza jurídica de uma pena, mas é um nome pelo qual esse instituto passou a ser conhecido no mercado, aluguel pena. Diz o artigo 575 se notificado o locatário não restituir a coisa pagará enquanto a tiver em seu poder o aluguel que o locador arbitrar, essa é a primeira parte do artigo, à primeira vista parece dizer o que o artigo anterior estabelece, o artigo anterior diz que permanecendo o locatário o contrato se considera prorrogado por tempo indeterminado mantido o aluguel e agora se diz que ele pagará o locatário o aluguel que o locador arbitrar só que uma leitura mais atenta revela que as hipóteses são completamente diferentes, no artigo 574 a presença do locatário se faz sem a oposição do locador e aqui não, aqui diz se notificado o locatário, é evidente que esse notificado é do inconformismo do locador, da sua irresignação com a manutenção do locatário na posse da coisa locada e aí é evidente que a posse deixa de ser justa e daí eu lhes dizer que essa notificação deve ser feita imediatamente após o vencimento do prazo, até 30 dias depois segundo a jurisprudência vem admitindo, mas quanto mais cedo melhor, então notificado o locatário pelo locador, obviamente, para que restitua a coisa locada, findo o prazo, a posse se torna injusta e aí o locatário independente de concordar ou não terá que pagar o aluguel que o locador arbitrar e não é só esta conseqüência ruinosa que nasce para o locatário recalcitrante porque diz ainda o artigo 575 e responderá pelo que ela venha a sofrer embora proveniente do caso fortuito, foi aquilo que eu já tinha lhes explicado porque agora o locatário está indiscutivelmente em mora da obrigação de restituir, porque que agora a mora é evidente, a mora é de persona agora, porque repara o locatário já foi notificado pelo locador para devolver a coisa, então a mora já não é nem mais ex ré, já é uma mora ex persona, então a mora está amplamente demonstrada e por isso se aplica a regra tradicional da mora das obrigações de restituir, responderá o locatário a partir daí pela perda ou deterioração da coisa, mesmo decorrente do fortuito, mas aí é que eu digo, tem que se conjugar esse dispositivo e a Doutrina nesse particular é tranqüila tem que se conjugar esse dispositivo com aquele outro do Código Civil que trata da mora especificamente e que diz que não responderá o devedor em mora se provar que o dano sobreviria mesmo se a coisa tivesse sido devolvida a tempo. No Código passado não se fazia nenhuma referência ao limite desse aluguel, arbitrado pelo locador, mas a jurisprudência mesmo

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antes da Lei do Inquilinato sempre se orientou no sentido de que isso não era um direito absoluto, senão o locador poderia arbitrar um aluguel absurdamente...[Fim da fita ladoA]

[Fita lado B]

... justa seria de digamos 200 reais e o locador arbitraria 10 mil reais de aluguel então a jurisprudência sempre se orientou no sentido de que o juiz poderia reduzir esse aluguel se o entendesse excessivo, portanto, não era um direito absoluto do locador fixar esse aluguel, ele estaria sempre sob o crivo da apreciação do judiciário, só que, repito, isso era uma construção doutrinária e jurisprudencial, agora não, o novo Código para evitar qualquer dúvida a esse respeito diz no parágrafo único do artigo 575 se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo poderá o juiz reduzi-lo, então reparem, que até esse momento, o novo Código se limitou a positivar o que a jurisprudência sempre admitiu, aliás essa é uma das características do novo Código, a todo momento, nós vamos encontrar artigos do novo Código que nada mais são senão a reprodução de velhas práticas jurisprudências, o que aliás é muito bom, porque a jurisprudência não obriga o juiz, o juiz pode decidir contra a jurisprudência do seu próprio Tribunal, mas contra a lei não pode, então, o novo Código positivou, ou seja, tornou direito positivo e portanto urgente aquilo que antes era mera prática jurisprudencial e aqui está um exemplo claríssimo, um exemplo eloqüente disso, quer dizer, essa redução do aluguel pelo juiz sempre foi admitida e praticada pela jurisprudência mas não havia uma base legal, porque agora o parágrafo único diz, o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo poderá o juiz reduzi-lo. O manifestamente aparece mais de 10 vezes no novo Código, é aquela técnica das cláusulas abertas, o Código não poderia estabelecer critérios objetivos, por exemplo, será excessivo o aluguel que passar de 5 ou 6 vezes o nível de mercado, ou que passar de 5 mil reais, em suma, é evidente que o Código não poderia estabelecer um limite rígido porque isso variaria de lugar para lugar, de coisa para coisa, então quem vai dizer se o aluguel é excessivo é o juiz no seu prudente arbítrio, isso é o que se chama a técnica das cláusulas abertas e o manifestamente é para lembrar ao juiz que esse aluguel tem um caráter de penalidade, um caráter, embora ele não tenha uma natureza jurídica tecnicamente falando de pena, ele tem uma função de apenar o locatário inadimplente economicamente e se o juiz reduzir muito esse aluguel ele perderá essa finalidade, tanto assim que o parágrafo único do artigo 575 redigido com muita afetividade, faço questão de dizer, pelo legislador, completa a regra dizendo, se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo poderá o juiz reduzi-lo, mas vejam que sábia conclusão, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade, caráter, não falou a natureza de penalidade, caráter de penalidade, é como dano moral que não é a indenização do dano moral e não é uma perda, mas é óbvio que tem uma função também punitiva, um caráter punitivo, embora não seja uma pena, então reparem bem, o que se quer dizer com isso é o seguinte, eu já falei que se o juiz arbitra um aluguel que se aproxime muito do nível de mercado, esse aluguel pena não vai conter a sua finalidade, porque sabe qual é a finalidade dele, só há uma, é um meio de coerção indireta, para levar o locatário a demitir-se da posse, portanto, a natureza jurídica não é de pena, é mais um dos exemplos de coerção indireta, como por exemplo, a retenção, a prisão civil, é um meio de coerção indireta. São mecanismos poderosos para levar o devedor voluntariamente a cumprir a obrigação, para não pagar um aluguel obviamente acima do mercado o que lhe causará um minos patrimonial, o locatário então devolveria a coisa, demitir-se-ia da posse, ora, se esse aluguel pena ficar ao nível de mercado ou quase ao nível de mercado pode interessar o locatário continuar pagando e aí o aluguel pena teria uma função diametralmente oposta àquela para que foi criada, ou seja, o aluguel pena ao invés de motivar o locatário a demitir-se da posse o incentivaria mantê-la, então por exemplo, o locatário sabe que se for alugar uma outra coisa semelhante no mercado pagaria 500, se o aluguel pena é 550 pode interessar a ele continuar pagando aluguel pena, agora, se tiver que pagar 1000, ou seja, o dobro do que pagaria por uma coisa idêntica, ele obviamente prefere demitir-se da posse, por isso é que esse parágrafo com uma extrema felicidade percebeu isso, então ele diz, o juiz pode reduzir, mas sempre tendo em conta o caráter de penalidade desse aluguel, ou seja, ele deve estar sempre acima do mercado, só que o código mais uma vez não diz quanto seria, então a prática da jurisprudência do mercado, e eu acabei de fazer uma minuciosa pesquisa sobre isso, por dever de ofício já que eu estava comentando para a Editora Forense exatamente esse artigo, então eu pesquisei a jurisprudência de norte ao sul do país e pude perceber que a prática do mercado era fixar esse aluguel pena até o dobro do valor de mercado, quer dizer, a orientação é de que esse aluguel pena deve corresponder ao dobro do valor de mercado, é o limite que se considera razoável para ele cumprir a sua responsabilidade, ou seja, não perder o caráter de penalidade e levar o locatário a devolver a coisa, acima disso, se considera abusivo e permitiria ao juiz reduzi-lo, abaixo disso considera-se

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que ele perderia a sua finalidade, entenderam bem? Mas isso é jurisprudência, a fixação até o dobro é jurisprudência, isso não constou do Código, e eu tenho certeza absoluta que essa jurisprudência se manterá, na base do dobro do aluguel. Porque que eu digo que esse aluguel pena não é uma pena, tecnicamente falando, primeiro lugar porque ela não está culminada no contrato, segundo lugar, meus amigos, porque mesmo, agora vou responder a sua pergunta, mesmo pagando o aluguel pena isso não exime o locatário de indenizar o locador e se fosse pena já seria pré-fixação das perdas e danos, então pelo Código é perfeitamente possível cumular o aluguel pena com perdas e danos pelo retardamento do cumprimento da obrigação, então, tecnicamente falando não é uma pena, mas como tem um caráter de penalidade chama-se aluguel pena, mas a grande discussão é se isso se aplicaria à locação do imóvel urbano. Esta é que é a grande discussão. Na Lei do Inquilinato seria possível permanecendo o locatário na posse do imóvel depois de notificado pelo locador para devolve-lo, poderia o locador arbitrar o aluguel pena? A jurisprudência maciçamente dominante, olha o que eu vou dizer, maciçamente dominante pela proporção de 10 para 1 entende que não pode, ou seja, a Lei do Inquilinato teria derrogado esse dispositivo para locação do imóvel urbano, e sabem porquê? Porque a lei 6679 que antecedeu a atual Lei do Inquilinato tinha um artigo, o artigo 4º que dizia reproduzi-lo no Código Civil que permanecendo expirado o prazo permanecendo o locatário na posse do imóvel sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogado o contrato pelo mesmo aluguel e não falava sem oposição do locador, se limitava a dizer prorrogando-se o contrato se manterá o aluguel e não se reproduzia, não se falava nesse aluguel pena, então entendia-se que esse artigo 4º era incompatível com aluguel pena porque independente de oposição ou não o simples fato de permanecer o locatário no imóvel importava na manutenção das condições do contrato anterior, só que a atual Lei do Inquilinato, muita gente não percebeu isso, fingiu não perceber, a atual Lei do Inquilinato não reproduziu o artigo 4º da lei anterior, não reproduziu, vocês podem comparar o espaço essa proposta de trabalho de caso, pedem a lei 6649 de 79, a lei é 6649 de 79 que foi a Lei do Inquilinato que vigorou de 1979 a 1991, portanto também foi uma lei que se prolongou por um tempo bastante grande em se tratando de locação de imóvel urbano e que as leis são relativamente voláteis, então essa lei 6649 tinha esse artigo 4º pelo qual ficava claro que expirado o prazo o contrato se prorrogava ex bilegis, quer dizer, a prorrogação por tempo indeterminado era decorrente da lei e aí dizia mantidas as mesmas condições do contrato anterior, ora, se mantidas as mesmas condições do contrato anterior não poderia o locador elevar o aluguel, ainda que a título de pena, mas repito, a atual Lei do Inquilinato não reproduziu o artigo 4º e onde é que ele vai falar nessa prorrogação do contrato, ela vai falar no artigo 46, isso é um tema muito interessante, que dá margem a discussões terríveis. O artigo 46 que trata das locações residenciais aparece o artigo, o parágrafo 1º do artigo 46, que diz assim, findo o prazo ajustado, findo o prazo determinado ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado mantidas as demais cláusulas e condições, mas botou aqui, sem oposição do locador, o que não havia no artigo 4º da lei anterior, portanto, essa prorrogação pelas mesmas condições não é mais ex bilegis, só ocorrerá se não houver oposição do locador e no artigo 56, que trata das locações não residenciais se diz a mesma coisa no parágrafo único, a mesma coisa, findo o prazo estipulado, só que agora para as locações não residenciais, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, sem a oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação das condições ajustadas inicial, pois nãoP.[Professor, o senhor falou anteriormente do STJ com relação ao fiador, com relação a esse artigo aqui 46 seria o momento então oportuno do fiador se manifestar formando o seu não interesse?]R.[Não, a partir daí, quer dizer, pelo artigo 835, a partir do prazo o fiador poderia se manifestar]Então, reparem que a atual Lei do Inquilinato fica bem claro que essa prorrogação das mesmas condições só ocorrerá senão houver oposição do locador, então eu tenho a impressão que conjugando agora o artigo 575, como o dispositivo do parágrafo 1º do 46 e do parágrafo primeiro do 56 não há mais nenhum obstáculo a que se institua o aluguel pena também na locação do imóvel urbano, mas acho muito difícil que se quebre essa jurisprudência já tão consolidada e que certamente se inspira na função social e que se reveste o contrato de locação do imóvel urbano. Eu não acredito, sinceramente, que os Tribunais modifiquem essa sua posição até em razão dessa função social do contrato, mas tecnicamente falando, abstraindo-se, quero deixar isso bem claro, abstraindo-se os aspectos sociais do contrato, eu acho que não haveria entendimento de fixar esse aluguel pena, desde que o locador tenha manifestado a sua oposição, isso é óbvio, para que o locador do imóvel urbano pudesse fixar o aluguel pena ele teria que nos 30 dias subseqüentes ao término do prazo notificar o locatário para dizer que ele tem que devolver o imóvel, sob pena de a partir de 30 dias passar a pagar o aluguel de x, aluguel esse que obviamente poderia ser reduzido pelo juiz que se manifestamente excessivo, agora isso meus amigos gera uma polêmica infindável. Parece-me que o ponto notal da discussão e que não

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é enfrentado pela maioria dos doutrinadores, é não se ter reproduzido na lei 8245 que é a lei atual o mesmo artigo 4º da lei anterior. Eu tenho sustentado que qual seria a razão de não se reproduzir esse artigo 4º, parece-me que a única explicação viável é de permitir também na locação do imóvel urbano o mesmo sistema do Código Civil, então eu acho que agora há uma simetria entre o novo Código Civil, permitindo esse aluguel pena, se houver oposição do locador à prorrogação do contrato e a simetria com a Lei do Inquilinato que diz no parágrafo único que só sem oposição do locador se prorrogará nas mesmas condições, agora, como o novo Código também aponta nessa direção da função social dos contratos, da boa fé objetiva, em suma, todos esses novos valores paradigmáticos é bem possível que a jurisprudência se mantenha inalterada em homenagem a esses princípios, só o tempo dirá. Nos meus comentários, eu falo exatamente isso e deixo essa interrogação no ar, temos que esperar algum tempo mais para ver se esse raciocínio conseguirá quebrar essa jurisprudência já tão consolidada, inclusive no STJ e em todos os tribunais superiores. Alguma dúvida quanto a isso? É preciso entender que na locação do imóvel urbano submetida à Lei do Inquilinato não cabe a fixação de aluguel pena, isso teria sido, esse artigo 1196 do Código Civil passado, teria sido derrogado pela Lei do Inquilinato, esse artigo 1196 é exatamente o que corresponde hoje ao 575 e a jurisprudência do STJ é de que artigo 1196 passado tinha sido derrogado. Pela lei 6649 eu entendo que foi mas pela lei 8245 não e aí decidiu dizer também que não há * no direito brasileiro, então se artigo já teria sido derrogado pela lei 6649 não poderia se * pelo fato da 8245 não reproduzir o dispositivo, quer dizer, a discussão é realmente muito complicada e depende muito também das posições filosóficas, políticas e doutrinárias de cada um. Chegamos agora ao artigo 576 que trata de uma questão relativamente freqüente no contrato de locação de coisas, é a hipótese da alienação da coisa locada pelo locador. Mais uma vez eu vou repetir que tenho exaustivamente dito, o contrato de locação tem uma peculiaridade que os demais não apresentam muito comumente, ele é um contrato que normalmente se estende por um longo período, há locações eu não estou exagerando, que já duram 50, 70, 80 anos, é muito raro que um outro contrato demore tanto tempo. Eu quando era advogado fiz uma renovatória de uma loja da rua do Ouvidor em que o contrato era rigorosamente mesmo sendo prorrogado a literalmente 80 anos, ora, seria inviável que o locador ficasse inibido de alienar a coisa locada, porque ela foi alugada, até porque, meus amigos, o locador mantém a propriedade, o domínio continua com o locador porque o distingue a locação da compra e venda é isso, é que na compra e venda se transfere o domínio ao comprador, mas na locação só se transfere a posse, ora, se o domínio remasce em mãos do locador é óbvio que ele pode aliena-lo, ele só não poderia alienar o que não tem, quer dizer, se ele transferisse o domínio não mais poderia alienar a coisa, mas como a transferência se limita à posse, não há nenhum óbice legal à alienação do domínio. O leigo acha isso estranho, a rigor, eu posso alugar um imóvel por 5 anos e um mês depois do início da locação vende-lo a terceiro, não há nada que impeça e aí meus amigos se pergunta se o adquirente da coisa locada estaria obrigado a respeitar a locação, ou se ao contrário, pode denunciá-la exigindo a imediata entrega da coisa. Isso tanto pode ocorrer na locação de coisas móveis como na locação de imóveis, embora seja mais freqüente na locação de imóveis. Então a primeira observação, nada impede que o locador no curso da locação aliene o domínio, gratuita ou onerosamente, é indiferente. O locador pode doar a coisa locada a terceiro como pode vende-la ou permuta-la, porque em todos esses contratos está se alienando o domínio, compra e venda, na doação, na permuta, na dação em pagamento. Para responder a essa instigante pergunta se o adquirente teria que respeitar o contrato de locação, ficaria subrogado mesmo, nós temos que nos lembrar de um princípio fundamental dos contratos. Quem vai responder a essa pergunta, são os princípios fundamentais dos contratos, e entre eles, a multa, o princípio da relatividade dos contratos. O que vem a ser o princípio da relatividade dos contratos, aquele que diz que os contratos são oponíveis apenas às partes que o impedem. Só aquele que é parte do contrato está legitimado para exigir o seu cumprimento ou pode ser compelido a cumpri-lo. O contrato não é absoluto, ou seja, oponível erga hominis como ocorre com os direitos reais. Os direitos reais sim, são oponíveis erga hominis, mas o contrato não, o contrato é relativo, é relativo aos contratantes, claro que isso não é uma regra absoluta, há exceções, como a estipulação em favor de terceiros, como agora no contrato com pessoa a declarar, mas são exceções, a regra geral é que o contrato é relativo, conseqüentemente, aqueles que não entregam a relação contratual não podem ser compelidos a cumprir o contrato, ora meus amigos, se o adquirente da coisa locada não foi parte do contrato de locação celebrado obviamente pelo alienante, como se pode opor esse contrato de locação ao adquirente da coisa, é evidente que não. O adquirente da coisa locada não está obrigado a respeitar o contrato do qual não participou, isso decorre, repito, do princípio da relatividade, que é o princípio fundamental dos contratos, é fundamental, tem a mesma importância do pacta sunt servanta, da autonomia da vontade, da consensualidade, estão todos no mesmo nível, são os princípios fundamentais, quer dizer, como opor um contrato de locação ao adquirente da coisa locada que dele não participou, por isso meus amigos, é que desde os romanos se repete um brocardo que é

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verdadeiro mas cuja redação eu nunca simpatizei, dizem, espalha-se por aí, a venda rompe a locação. A venda rompe a locação, porque eu não gosto da redação da máxima, porque na verdade, não é a venda que rompe a locação, até porque meus amigos, nada impede que o comprador da coisa locada mantenha a locação, não é automática, porque ele diz a venda rompe a locação parece que vendendo-se a coisa locada, automaticamente acabou a locação, quando freqüentemente ela prossegue. O que na verdade deveria se dizer é o seguinte a venda permite romper a locação, admite romper a locação, porque o que rompe a locação não é a venda e sim a denúncia do contrato pelo adquirente. Por outro lado, não é só a venda, a permuta rompe, a dação rompe, assim por adiante, então essa expressão a venda rompe a locação não está errado, mas não é uma redação muito fiel. Primeiro porque não é só a venda, é qualquer ato de transmissão do domínio e segundo porque não é ela que rompe a locação, ela habilita o adquirente a romper a locação. O que rompe a locação é a denúncia do contrato manifestada pelo adquirente. Essa expressão todo mundo repete e até eu, às vezes, falo nos meus acórdãos porque já está consagrada, a gente entende o que se quer dizer com isso, pois se a venda rompe a locação a gente entende o que se quer dizer com isso, é que o adquirente do imóvel está habilitado pelo princípio da relatividade a denunciar a locação, mas isso também não é um direito absoluto porque o próprio Código já estabelece uma exceção, ou seja, um mecanismo de defesa do locatário porque a nossa colega aqui logo percebeu isso, ela disse, olha, pode ser legal, mas é injusto com o locatário, porque muitas vezes fez despesas para se instalar na coisa, etc e de repente é surpreendido pela sua alienação e pela denúncia do contrato, então, para proteger o locatário, o locador, o legislador criou um poderoso mecanismo que é a chamada cláusula de vigência ou de respeito. Olha o nome, cláusula de respeito, respeito ao contrato, ou de vigência, porque, faz com que o contrato continue em vigência. O que é essa cláusula, é uma cláusula que se pode inserir, claro que ela não é obrigatória, mas resume que ela dá liberdade em contratar, mas as partes, o locador e o locatário podem inserir no seu contrato de locação uma cláusula que obrigue o adquirente a respeitar a locação, ou seja, anuir com a locação até o seu término, não podendo denunciá-la. Essa cláusula de vigência inibe o adquirente de denunciar o contrato antes do seu término, por isso é que se chama de vigência de respeito. O adquirente tem que respeitar o contrato, obviamente até o seu término. Se ele já estiver vigorando por tempo indeterminado, ele não precisa respeitar, é só se for contrato por tempo determinado, então se eu assinei um contrato por 5 anos e 6 meses depois o locador vendeu o imóvel a terceiro, constando essa cláusula de vigência, o terceiro adquirente terá que esperar o prazo de 5 anos para poder denunciar a locação, mas se não constar, ele pode imediatamente denunciar a locação, embora ainda falte 4 anos e 6 seis meses para o seu término. Mas também não basta incluir essa cláusula de vigência, essa cláusula de vigência, muitas vezes o aluno me pergunta, mas qual é a redação dessa cláusula, claro, a redação depende de cada um, mas em geral a redação é mais ou menos a seguinte, mais ou menos, pode variar uma palavra ou outra, mas normalmente diz assim, em caso de alienação da coisa locada, obriga-se o locador a fazer constar do contrato de compra e venda a existência do presente contrato de locação para que seja respeitado pelo adquirente, é essa a redação básica ...[Fim da fita lado B]

CAPANEMALOCAÇÃO – 29/07/03 FITA 2 – 4ª AULA

[Lado A]

... da coisa locada, obriga-se o locador a fazer constar do contrato a existência da presente locação para ser respeitada pelo adquirente, mas não basta isso, pode ter essa cláusula e o adquirente imediatamente denunciar a locação, porque diz o Código para que essa cláusula seja oponível ao adquirente é preciso que o contrato de locação esteja registrado e aonde? No Registro de Títulos e Documentos, se a coisa locada for móvel ou no Registro de Imóveis, se for imóvel. Então, havendo a cláusula de vigência, mas não estando o contrato registrado ela é inoponível ao adquirente e o Código Civil ainda diz para não haver dúvida onde se fará esse registro, Títulos e Documentos sendo móvel ou coisa locada ou Registro de Imóveis em se tratando de imóveis, olha, então, um locatário que tenha boa assessoria jurídica ou que conheça leis há de se proteger fazendo inserir no contrato de locação essa cláusula, se não o faz, submete-se a esse risco. Só que meus amigos isso se prestava a abusos, eu me lembro de uma causa no Tribunal do Rio Grande do

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Sul que foi muito discutida, porque se tratava de uma locação de um imóvel comercial feita pelo prazo tradicional de 5 anos, era para uma churrascaria, o que em Porto Alegre é um importante ramo de comércio e que exige despesas elevadas para instalar fornos, braseiros e etc e o contrato foi feito por 5 anos e literalmente 3 ou 4 meses de inaugurada a churrascaria foi o locador vendeu o imóvel a terceiro e não havia cláusula de vigência e aí o adquirente denunciou o contrato e o locatário pediu perdas e danos ao antigo locador pelas despesas que realizou para a sua instalação, não havendo tempo suficiente para recupera, mas na verdade, o pedido foi julgado improcedente e mantida a decisão nos Tribunais superiores porque era um direito legítimo denunciar a locação a alienar o imóvel e não se poderia falar em perdas e danos no exercício de um direito legítimo, o locatário não teria se resguardado inserindo essa cláusula de vigência, só que agora as coisas ficam diferentes, em primeiro lugar, porque agora temos no novo Código o artigo 187 que equipara o ato ilícito, o exercício de um direito regular mas que ultrapasse manifestamente os limites da função social e econômica do Direito e a boa fé e os bons costumes, então, essa alienação do imóvel, digamos, no início da locação, sem cláusula de vigência, poderia traduzir um abuso de direito do locador e, portanto, ensejando perdas e danos e mais ainda, agora meus amigos, inseriu-se no novo Código e eu considero esse um dos seus artigos mais interessantes, a regra, eu vou chamar a atenção de vocês do artigo 473 parágrafo único, esse parágrafo único do artigo 473 é uma extraordinária novidade que inspirada certamente pelas preocupações éticas do novo Código, porque ele diz exatamente nesse parágrafo que nos casos de resilição unilateral do contrato e aí está o exemplo, quer dizer, o adquirente faria uma resilição unilateral do contrato, a denúncia do contrato é uma resilição unililateral e aqui se diz que nos casos de resilição unilateral, se o juiz verificar que a parte investiu no negócio e está sendo surpreendida por essa resilição diz aqui textualmente que o juiz poderá fixar um prazo razoável para que a parte recupere os investimentos feitos, vejam que coisa interessante, como o novo Código é importante para esses aspectos de boa fé, então por exemplo, nesse caso da churrascaria de Porto Alegre a solução hoje seria diferente, tenho certeza, hoje esse caso teria solução diferente, o juiz concederia a retomada com o adquirente mas diria o senhor só vai reaver o imóvel daqui a 3 anos, por exemplo, que é o prazo que ele vai precisar para recuperar esses investimentos, você está entendendo, mas naquela época, quando surgiu a Lei do Inquilinato não se falava nisso porque não havia esse dispositivo no Código, então voltemos ao assunto, então a regra geral é que o adquirente da coisa locada seja ela móvel ou imóvel pode denunciar a locação com base no princípio da relatividade dos contratos, mas só é obstado pela presença de uma cláusula de vigência e estando o contrato registrado no Registro de Título ou no Registro de Imóveis. O parágrafo 2º diz que em se tratando de imóvel, aliás, vamos abrir um parêntese, em se tratando de imóvel, aí o aluno diz assim, mas professor, em se tratando de imóvel já não há a Lei do Inquilinato, se tem a Lei do Inquilinato que trata de imóvel porque o Código Civil tem que se meter dizendo em se tratando de imóvel, mas tem, porque a Lei do Inquilinato não se aplica à locação de todos os imóveis, quero deixar isso bem claro. O parágrafo único do artigo 1º da Lei do Inquilinato excepciona 5 hipóteses de locação de imóvel que não se subsume à Lei do Inquilinato, então o Código Civil também que tratar da locação de imóvel, claro que se depreende, tratando-se de imóvel não submetido à Lei do Inquilinato, isso é interessante, isso tudo tem que ser bem compreendido por vocês, quer dizer, quando o novo Código fala expressamente em locação de imóvel, ele não está derrogando a Lei do Inquilinato, ele está se referindo à locação de imóveis que não se submete ao regime da Lei do Inquilinato, por exemplo, os imóveis que se destinem à locação de veículos, que se destinem à publicidade, que estejam localizados em aparts hotéis, ou então imóveis alugados sob a forma de arrendamento mercantil, mesmo sendo imóveis não estaria essa locação subsumida à Lei do Inquilinato, então, entenderam o raciocínio? Então quando o Código fala aqui no parágrafo 2º, em se tratando de imóvel, leia-se, não regida a locação pela Lei do Inquilinato e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, leia-se, não havendo cláusula de vigência, não poderá ele despedir o locatário senão observar o prazo de 90 dias após a notificação, ou seja, o legislador do Código Civil resolveu dar um refresco ao locatário, quer dizer, pelo menos lhe dar 90 dias para conseguir uma transferência razoável. Então o adquirente notificará o locatário denunciando o contrato, mas o locatário tem 90 dias para desocupar o imóvel porque essa regra se aplica à imóvel, agora, para coisa móvel não, para coisa móvel não há esse prazo, esse prazo é só para imóvel, porquê? Porque a desocupação de um imóvel, meus amigos, é bem mais traumática e bem mais onerosa para o locatário, do que de uma coisa móvel, uma coisa móvel você pode devolver de um dia para outro, agora, um imóvel implica em mudança, remoção de coisas e assim por diante, pois não.P.[Professor, nesse caso que o locador aliene esse imóvel, o adquirente ele pode abrir o mesmo negócio que o locatário já exercia?]R.[Se a denúncia é pela aquisição é a chamada denúncia vazia então não há nenhum]

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P.[No caso comercial, também?]R[Sim, porque repare, você não está retomando o imóvel para uso próprio, a lei só veda a utilização para o mesmo ramo quando retoma, ou seja, se opõe à renovação alegando que precisa do imóvel para o seu próprio uso aí não pode usar o mesmo ramo, mas assim mesmo há exceções, quando o imóvel só se presta a um determinado ramo, como postos de gasolina, hotéis, etc, admite-se a retomada para o mesmo ramo]Mas agora vamos à Lei do Inquilinato, não sei se vocês estão percebendo que eu estou ministrando esse módulo por 2 óticas, eu falo o que tem no Código Civil e aponto as diferenças da Lei do Inquilinato, então agora vamos ver o que diz a Lei do Inquilinato sobre a alienação do imóvel locado, isto está no artigo 8º e a regra é mais ou menos a mesma, pois ela decorre do princípio fundamental da relatividade, se o imóvel, diz o artigo 8º, se um imóvel for alienado durante a locação o adquirente poderá denunciar o contrato, aqui está melhor redigido, quer dizer, que ele pode denunciar o contrato, portanto, o que vai instigar o contrato é a denúncia com o prazo de 90 dias para desocupação, repare que aqui também se mantém o mesmo prazo para desocupação voluntária, 90 dias, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em casos de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Então aí vocês vejam que há uma perfeita simetria, fala-se na cláusula de vigência, fala-se na averbação do contrato, só que no Código Civil fala registrado, a rigor, a Lei do Inquilinato é melhor, porque não é caso de registro, é caso de averbação, quer dizer, tecnicamente falando a Lei do Inquilinato é melhor, o contrato não vai ser registrado, ele vai ser averbado à margem da matrícula, então, fala-se no registro, digamos assim, entre aspas, no prazo de 90 dias, e na cláusula de vigência, mas aí já vem uma diferença, a Lei do Inquilinato, no parágrafo 1º do artigo 8º expressamente estende esse direito ao promissário comprador e promissário cessionário, entendeu, você não precisa já ter o título definitivo, você pode ter apenas a promessa de compra e venda e já se valer desse direito, o que o Código Civil não prevê, o Código Civil fala o adquirente, adquirente presume-se a quem já tem o título definitivo de domínio, mas a Lei do Inquilinato foi muito mais além porque estendeu esse direito, repito, ao promissário comprador e até ao promissário cessionário, quer dizer, ele ainda tem uma promessa de cessão e ainda assim se equipara ao adquirente para efeito de denunciar a locação e sabem porque meus amigos, porque o legislador do inquilinato tinha os olhos abertos à realidade, ele sabe que em se tratando de imóveis é muito raro que o brasileiro médio já consiga compra-lo definitivamente, porque não tem o preço todo para pagar à vista, então, na compra e venda de imóveis no Brasil é freqüentíssimo que o contrato seja precedido por uma promessa de compra e venda, geralmente com prazo de 10 anos, 15 anos, então imagine, um brasileiro médio promete comprar um apartamento que está alugado, vocês já imaginaram se ele tivesse que esperar 15anos para ter escritura definitiva para só então denunciar o contrato, seria um absurdo, então é óbvio que quem promete comprar um apartamento que está alugado quer mudar para lá imediatamente, então seria realmente uma injustiça negar ao promissário comprador esse direito de denunciar a locação e, evidentemente, por extensão ao cessionário e ao promissário cessionário dessa promessa de compra e venda, agora, fez-se uma exigência, isso é óbvio, não é qualquer promissário comprador, para que o promissário comprador ou cessionário possa se equiparar ao adquirente para denunciar a locação é preciso primeiro que essa promessa seja em caráter irrevogável, em condição sine qua non, segundo, condição sine qua non, que ele tenha sido emitido na posse do imóvel pelo promitente vendedor e terceiro, que a promessa esteja registrada no Registro de Imóveis, em outras palavras, que ele tenha direito real de aquisição, leia-se isso, quer dizer, é preciso que o promissário comprador ou cessionário tenha direito real da aquisição, porque? Porque a promessa é irrevogável com emissão de posse e registrada, então satisfeitos esses 3 requisitos, o promissário comprador se utiliza da mesma regra do artigo 8º, como se ele já tivesse a escritura definitiva. Isto não está no Código Civil, vocês podem verificar, então vem a discussão, nos imóveis não submetidos à Lei do Inquilinato o promissário comprador poderia denunciar a locação? Como sempre a Doutrina se divide, uns acham que não porque isto é uma exceção e tem que ser expressamente prevista, outros acham que deve estender por analogia, seria bom que o Código Civil tivesse aproveitado a oportunidade para esclarecer essa dúvida.P.[Inaudível]R.[O novo Código Civil só fala que o adquirente, quem está aí com o Código vê como é que está, olha aqui, se a coisa alienada, o adquirente, uma corrente entende que essa expressão adquirente tem que ser literalmente interpretada, adquirente é quem adquiriu o domínio, já tem um domínio e o promissário comprador não seria adquirente. Já a outra corrente entende que o tema adquirente tem que ser interpretado ampliativamente, incluindo os detentores de direito real de aquisição, tanto os promissários compradores, eu acho essa corrente melhor, mas a Lei do Inquilinato foi então mais feliz pelo menos não permite essa dúvida porque expressamente tratou da matéria. Há uns alunos que me dizem assim, professor eu só não entendi porque que o parágrafo único fala promissário comprador e o promissário

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cessionário, quer dizer que o cessionário não poderia usar esse direito, porque a lei não se refere a eles só se refere ao promissório cessionário, ora meus amigos, isso é uma bobagem porque aí se aplica a regra de quem pode o mais, pode o menos, se o promissório cessionário pode denunciar a locação quanto mais aquele que já cessionário. Porque que o legislador não se referiu ao cessionário, por uma questão óbvia e lógica, se ele deferiu o direito ao promissário cessionário é óbvio que esse direito também é do cessionário. Isso é que são as técnicas de interpretação, o legislador não precisa dizer tudo, ele faz um voto de confiança da inteligência do leitor, quer dizer, se o leitor ler que o promissário cessionário pode denunciar tem que concluir, se tiver um mínimo de inteligência que o cessionário também poderá.P.[Professor, essa * do Código se aplica ao cessionário ou...]R.[Mas mesmo, quer dizer, com os imóveis que não estejam na Lei do Inquilinato a discussão permanecerá, uns entenderão que adquirente tem que ser interpretado literalmente e portanto é só aquele que já tem o título definitivo de domínio e outros dirão que adquirente inclui todos os que tenha direito real de aquisição, inclusive o promissário cessionário, por isso é que eu acho que a Lei do Inquilinato foi mais feliz, porque esclareceu a matéria]Outra Observação: Tanto o Código Civil quanto a Lei do Inquilinato fala em adquirente só e muita gente, incluindo advogados, confunde a palavra adquirente com comprador, a isso é um erro comuníssimo. Eu acho que para 80% dos brasileiros adquirir é sinônimo de comprar e adquirente é sinônimo de comprador, 80% dos brasileiros. Assim como acham que alienar é sinônimo de vender, estou alienando, ah, está vendendo? Não, eu não estou dizendo que estou vendendo, estou dizendo que eu estou alienando. Ah, eu adquiri uma casa, quanto é que você pagou por ela? Nada, então você não adquiriu, adquiri, ela me foi doada, então meus amigos, adquirente é quem incorpora o direito ao seu patrimônio, adquirir significa incorporar um bem ou um direito ao seu patrimônio e essa aquisição obviamente pode ser onerosa mediante contra-prestação ou gratuita sem contra-prestação. O comprador de uma coisa obviamente é um adquirente, obviamente, mas o donatário também, o donatário é um adquirente, o herdeiro é adquirente, a título gratuito, ao passo que o comprador ou permutante são adquirentes a título oneroso, alienar significa transferir um direito a terceiro e essa alienação pode ser onerosa, quem vende está alienando, mas pode ser gratuita, quem doa está alienando a coisa. Então, como a Lei do Inquilinato fala adquirente sem qualquer discriminação se é a título oneroso ou gratuito, qualquer adquirente está autorizado a denunciar a locação, o donatário pode faze-lo, quer dizer, se o locador doa o imóvel a um terceiro o donatário vai usar o artigo 8º. Olha meus amigos, eu vou lhes contar uma história que eu dou a minha palavra de honra que é verdadeira, eu uma vez entrei com uma ação de despejo com base no artigo 8º da Lei do Inquilinato, era um cliente meu que tinha recebido o imóvel em doação, houve uma doação e o donatário me procurou e eu denunciei a locação com base no artigo 8º, citei o artigo 8º na petição inicial, aí um meio de * a réplica, quer dizer, deduzi que tinha sido oferecida a contestação, fui ao cartório apanhei o processo e mesmo ali no balcão, isso é uma curiosidade que todo o advogado tem, eu já folheei para ter mais ou menos uma idéia de qual teria sido a resistência e quase cai para trás porque, primeiro percebi que era uma longa contestação e que se abria pomposamente em letras vermelhas e garrafais dizendo da impossibilidade jurídica do pedido, aí já baqueia, impossibilidade jurídica do pedido, achei aquilo estranho, meu cliente, juntei a escritura registrada no Registro de Imóveis e tal e aí perplexo eu fui ler que o advogado teceu longas considerações sobre o tema dizendo que havia uma impossibilidade jurídica porque o autor confessava despudoradamente da inicial de que recebera o imóvel em doação, portanto, aquele direito era só para os adquirentes e foi por aí afora, quer dizer, convencido que adquirente era o comprador, então dizia como é que move uma ação dessa, pedia décuplo das custas, etc, quer dizer, como é que move uma ação sem nenhum fundamento na qualidade de donatário, aí eu, meu amigos, que nunca fui desse tipo, mas nesse caso tive que fazer, eu na réplica adotei um certo tom professoral, quer dizer, ali tinha que explicar que adquirente não é necessariamente o comprador que também é o donatário aí tive que mais ou menos, na réplica, dar assim uma espécie de aula sobre o conceito de aquisição de direito, de adquirente e obviamente o juiz julgou procedente o pedido. Mas vocês vejam como é difundida essa idéia distorcida de que adquirente é sinônimo de comprador. Então quando a lei fala, quero deixar isso bem claro, o adquirente poderá denunciar a locação sem fazer discriminação a qualquer adquirente, porque aí há um princípio de hermenêutica que diz, onde o legislador não distingue não é lícito ao intérprete faze-lo, quer dizer, se o legislador quisesse restringir esse direito só aos compradores ele teria dito, o comprador o então, o adquirente a título oneroso, aí não tem dúvida, aí o donatário já estaria afastado dessa regra, mas como ele só falou adquirente é para tudo. E finalmente, o parágrafo 2º do artigo 8º também reproduz o Código Civil mas amplia um pouco porque ele diz que a denúncia, isso o Código Civil não fala. A Lei do Inquilinato confere um prazo de 90 dias para o adquirente denuncie a locação, então na verdade não confundam, são dois prazos de 90 dias

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que a Lei do Inquilinato prevê, prestem bem a atenção, a Lei do Inquilinato prevê 2 prazos de 90 dias, o primeiro é para que o adquirente denuncie a locação e se ele perder esse prazo, o silêncio dele após 90 dias importa em quê, em anuência com a locação, daí eu dizer que nem sempre a venda rompe a locação, aí a locação se manteria apesar da venda, quer dizer, basta que o adquirente permaneça inerte durante 90 dias a contar do registro do título, então registrado o título, não é da compra ou da doação não, quero deixar bem claro, eu posso ter comprado um imóvel em janeiro mas se eu só registrei em março, os 90 dias da denúncia conta de março, é do registro. Então, após 90 dias do registro, o silêncio do adquirente importará em anuência para a locação e aí ele não mais poderá denunciá-la com base no artigo 8º, vai poder denunciar por outros motivos, mas pelo artigo 8º não dá mais, já perdeu essa oportunidade. Ele só vai poder usar o artigo 8º se denunciados os 90 dias subseqüentes ao registro do título aquisitivo, que pode ser compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, ou qualquer outro, agora, o segundo prazo de 90 dias é para o locatário desocupar o imóvel, só que o Código Civil só trata do segundo, quer dizer, o Código Civil só alude ao prazo de 90 dias para desocupação, é mais uma vantagem da Lei do Inquilinato. A Lei do Inquilinato, como vocês estão vendo é mais minuciosa, isso é muito bom, porque evita conflitos, discussões estéreis, então a Lei do Inquilinato foi tão minuciosa que ela criou um prazo de 90 dias para a denúncia, findo o qual, o silêncio importa em aceitação e um outro prazo também de 90 dias para que o locatário desocupe o imóvel. Bom, outra observação, o herdeiro não é um adquirente do imóvel, alguém tem dúvida quanto a isso, o herdeiro adquire a herança, a título gratuito, mas adquire, então o herdeiro, morto o locador, no dia seguinte, poderia denunciar a locação, estão de acordo? Mas não pode, não pode, sabe porque? Não é porque ele não seja um adquirente, claro que ele é um adquirente, o herdeiro adquiriu o imóvel locado, só que para o herdeiro há uma regra especial no artigo 10º, que diz, que morto o locador, os herdeiros são obrigados a respeitar o contrato, então uma exceção, então o herdeiro não pode denunciar não é porque ele não seja um adquirente, isso é que eu quero que vocês entendam, o herdeiro não pode se valer da regra do artigo 8º não é porque ele não seja o adquirente, porque ele é adquirente do imóvel, mas é porque quando há herdeiro há uma regra especial, o que se deduz daí, concluindo, que só pode denunciar o contrato o adquirente por ato intervivos. Vejam como é interessante estudar isso mais aprofundadamente, quer dizer, só o adquirente por ato intervivos, leia-se, compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, então só o adquirente por ato intervivos tem esse direito potestativo de denunciar a locação. O adquirente causa mortis, leia-se o herdeiro, não pode denunciar a locação, ao contrário, tem que respeita-la, até o término do prazo, é o artigo 10º se não me falha a memória. Exatamente, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, se transmite é óbvio que ele não pode denunciar, ele é parte do contrato, por isso é que se chama sub-rogação legal, queira ou não, ele se sub-roga no contrato, então não pode denunciá-lo, outra observação final, aproveitar os 10 minutos finais. Bom, a nossa colega ficou preocupada que o locador possa vender a coisa locada, me pareceu justo, realmente, sob esse aspecto é, e a Lei do Inquilinato, o Código Civil não. A Lei do Inquilinato, claro, se preocupa mais com o locatário, uma lei mais social e aí tentou também proteger o locatário porque admite a alienação mas obriga a oferecer a preferência quando ela é onerosa, com isso meus amigos, se procura proteger um pouco mais o locatário para permitir que ele se converta de locatário para proprietário, então o locador pode alienar a coisa locada onerosamente, mas quando é onerosamente tem que oferecer a preferência, ou seja, o locatário tem preferência tanto por tanto quanto for terceiro para adquirir onerosamente a coisa locada, agora, claro, onerosamente, e não é em todos os casos, porque na permuta, por exemplo, não cabe esse direito de preferência, aliás a Lei do Inquilinato tem um dispositivo que eu acho agressivo à inteligência das pessoas, partiu de mim essa idéia, porque eu não faria um julgamento tão pejorativo da inteligência dos leitores, porque a Lei do Inquilinato diz textualmente que não cabe o direito de preferência nos casos de permuta, até aí tudo bem, agora, de doação, meus amigos, imaginem vocês, isso também, juro a vocês, uma aluna uma vez, aqui do CEPAD, não foi de Faculdade não, foi do CEPAD, naquele corredor, perto dessa porta de vidro, me lembro como se fosse agora, virou-se para mim e disse professor, estou com um problema, a minha mãe quer me doar o imóvel dela que está alugado, é preciso oferecer a preferência ao inquilino, não ofereça porque ele vai aceitar óbvio, mas é óbvio, se oferecer a preferência ao inquilino para receber a doação ele que tem 30 dias para responder não vai esperar nem 1 minuto, ele diz aceito, pode marcar o dia da doação, ela ficou me olhando assim..., claro, oferecer preferência para doação, é evidente que ele exerceria a preferência e a preferência é quando é onerosa, então, não ofereça, pelo amor de Deus essa preferência ao locatário, isso vai te trazer problema, mas a lei diz, mas isso aqui precisa partir do pressuposto que o leitor é uma besta quadrada, porque dizer que não precisa oferecer preferência quando se trata de doação é o mesmo dizer, vocês leitores são todos ignorantes, tem que dizer isso...[Fim da fita lado A]

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[Fita lado B]

... E uma pergunta, vou fazer um raciocínio, um exercício de raciocínio, permuta e alienação onerosa, é gratuito, permuta é modo de adquirir a propriedade onerosamente. Porque na permuta não há preferência? O locador pode permutar a coisa locada com qualquer outra sem sequer comunicar ao locatário, porquê? Porque meus amigos, a preferência do locatário é tanto por tanto, ou seja, tem absoluta igualdade de condições com terceiro que está pretendendo adquirir o imóvel, ora, na permuta, o locatário jamais teria uma outra exatamente igual ao do permutante, não sei se vocês entenderam, então jamais poderia igualar a proposta, aí o locatário diz não mas ele está permutando com apartamento e eu tenho um apartamento também em Copacabana e aí e o locador diz sim mas o apartamento que eu estou permutando é de frente, o seu é de fundos, já não seria a mesma coisa, já não é a proposta igual, ah, mas o meu também é de frente, é mas o seu, aí começa, mas o seu é do lado do seu, o meu está na sombra, ah, mas o meu também é na sombra, aí no fim ele diz mas o seu tem uma maçaneta dourada e eu não gosto de maçaneta dourada e não gosto de maçaneta dourada então prefiro com maçaneta prateada, e meus amigos, ter um apartamento rigorosamente igual vai ser difícil, o seu banheiro é azul, eu tenho horror a banheiro azul, eu estou permutando por um de banheiro amarelo, quer dizer, então você sempre encontraria uma explicação, vai dizer porque não aceita o bem que o locatário está te oferecendo em permuta, porque ele jamais seria exatamente igual ao que o locador está permutando, então, é por isso que na permuta também não há preferência, e agora, na dação em pagamento? Vejam quantas questões boas para prova, e na dação em pagamento, imaginem que eu sou locador de um apartamento, ela é minha locatária, só que eu estou devendo 80 mil reais ao Banco e aí não tenho os 80 mil reais para pagar ao Banco e aí proponho ao Banco pagar com a dação em pagamento, ou seja, eu vou pagar com apartamento meu que está locado a ela, preciso oferecer a preferência a ela? Preciso, primeiro que dação é alienação onerosa, eu estou me desfazendo do imóvel mas mediante contra-prestação, eu estou dizendo que pago a dívida que tenho com o Banco, e aí meus amigos ela tem direito de preferência, porque ela pode igualar essa *, sabe o que ela vai fazer? Quando contestar dando dação para pagar uma dívida de 80 mil, tudo bem, eu lhe cobro por 80 mil, eu pego os 80 mil e pago ao Banco, então, ela poderia igualar a proposta. Eu estou entregando o apartamento ao Banco para pagar 80 mil, ela paga os 80 mil ao Banco, o valor à proposta, então na dação em pagamento o locador tem que oferecer a preferência ao locatário, na compra e venda também, agora, na doação e na permuta não. Na doação porque não é onerosa e na permuta porque não é onerosa mais não haveria como igualar a proposta de terceiro que é o permutado. Com essas observações, encerramos a aula de hoje que me pareceu enfocando assuntos interessantes e que às vezes passa desapercebido porque ele não está se aprofundando no discurso da matéria e continuaremos até o fim nessa técnica, quer dizer, eu vou examinando artigo por artigo no novo Código Civil e projetando na Lei de Inquilinato para ver se há simetrias ou diferenças, muito obrigado.

CAPANEMALOCAÇÃO – 05/08/03FITA 1 – 5ª AULA

LADO A

Nós vamos encerrar hoje o estudo do contrato de locação de coisas do novo Código Civil, faltam apenas 2 artigos e eu quero lhes pedir desculpas, antecipadamente, mas eu perdi quarta feira passada um tio por afinidade, tio da minha mulher e hoje é a missa de 7º dia na igreja às 11 horas na igreja do Rosário e eu não posso deixar de comparecer a um dever *, mas é, felizmente, há tempo suficiente para encerrar, e se não houver, eu acertarei com o CEPAD complementação numa outra data, mas na verdade, na verdade, nós na última aula examinamos a questão da alienação da coisa locada no curso da locação e mostramos como a matéria é tratada tanto no Código Civil quanto na Lei do Inquilinato. Vamos tratar hoje do artigo 577 e do 578 que também recebem um tratamento um pouco diferente na Lei do Inquilinato. O artigo 577 diz que morrendo o locador ou o locatário transfere-se aos herdeiros a locação por tempo determinado, prestem bem atenção nisso, ou seja, pelo Código Civil, só se sub-rogam no contrato os herdeiros do

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locador ou do locatário se esse contrato estiver ainda vigorando por tempo determinado, se o prazo da locação, ao contrário, é por tempo indeterminado, a morte do locador permitirá aos seus herdeiros denunciar a locação, assim como também poderão os herdeiros do locatário devolver o imóvel e não podem pretender nele permanecer após a morte do locatário. Mas na Lei do Inquilinato não é assim que se disciplina, na Lei do Inquilinato é irrelevante que o contrato esteja vigorando por tempo determinado ou indeterminado, em ambos os casos haverá uma sub-rogação legal que independe da vontade das partes, assim é no artigo 10 da Lei do Inquilinato diz que morrendo o locador o contrato se transfere aos seus herdeiros, inclusive os herdeiros não podem invocar o artigo 8º alegando que são adquirentes do imóvel para denunciar a locação. Eu mostrei na aula passada que os adquirentes, seja a título oneroso ou a título gratuito poderão denunciar a locação ainda que ela esteja vigorando por tempo determinado em nome do princípio da relatividade dos contratos. Mas que esse direito não se estendia aos herdeiros do locador, porque embora também eles fossem adquirentes do imóvel, ainda que a título gratuito e causa mortis, mas para eles haveriam uma regra expressa que é o do artigo 10º. É evidente que os herdeiros do locador poderão recuperar o imóvel mas por outras causas, como por exemplo, uma retomada para uso próprio ou um despejo por falta de pagamento, isso é outra coisa, o que eles não podem é simplesmente denunciar a locação alegando apenas que adquiriram por herança o imóvel locado, porque queiram eles ou não, eles se sub-rogam em todos os direitos e deveres do locador falecido, portanto, é um exemplo de sub-rogação subjetiva legal. Há também uma explicação para isso, como todos sabem, o herdeiro herda, ou seja, adquire a herança a título universal, se a herança se transfere aos herdeiros a título universal é evidente que ele recebe também as obrigações do locador, do autor da herança e entre essas obrigações estaria a de respeitar o contrato de locação, então é por essa razão que os herdeiros não podem se valer dessa aquisição da propriedade para denunciar simplesmente o contrato, ainda que o prazo esteja vigorando por tempo indeterminado. E o artigo 11 diz que morrendo o locatário, a locação se transfere ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, ou aos herdeiros necessários ou às pessoas que viviam sob a dependência econômica do locatário desde que residentes no imóvel. Primeira observação, o simples fato de alguém se herdeiro necessário ou cônjuge do locatário falecido não lhe dá o direito de sub-rogasse no contrato, é preciso que além dessa condição o sub-rogado já residisse n o imóvel, então vou dar um exemplo, imaginemos que o locatário ficou muito doente em fase terminal e que um filho que more em outro Estado veio visitá-lo ou mesmo trata-lo nos seus últimos dias de vida e o locatário venha a falecer, estando o seu filho residindo no imóvel mas para cuidar do locatário nos seus últimos dias, esse filho não teria direito a sub-rogasse no contrato, porque ele não residia anteriormente no imóvel, estava ali esporadicamente em razão da doença do próprio locatário, da mesma maneira, se um herdeiro estivesse visitando o locatário, o pai, e por uma incrível e infeliz coincidência o pai morresse durante esses dias em que o filho o visitava, findo de outro Estado, isso não permitiria que o filho sub-rogasse no contrato, o juiz tem que examinar se de fato já havia uma residência anterior habitual, porque o espírito da lei é não jogar na rua o herdeiro que já residisse no imóvel com o locatário, o que seria até mesmo desumano porque seria agravar o sofrimento do herdeiro que já perdeu o ente querido e ainda ficaria ao desabrigo, esse é que foi o espírito da lei. Também reparem que a Lei do Inquilinato fala em dependentes econômicos do locatário, o Código Civil nem alude a isso, o Código Civil como vocês vêem fala apenas em herdeiros do locatário, já a Lei do Inquilinato estende essa regra até os dependentes econômicos, isso também precisa ser interpretado com certa cautela, vamos imaginar que morra o locatário que tinha uma empregada doméstica, uma cozinheira ou uma arrumadeira, que obviamente é sua dependente econômica, ela vive exclusivamente do salário que lhe pagava o locatário, mas isso é claro, não vai legitimar a empregada para prosseguir na locação, ela não era um dependente econômico de sentido que a Lei do Inquilinato fala. Depende econômico seria aquele que não tem uma relação trabalhista com o locatário, não é esse tipo de dependência econômica, por exemplo, uma sobrinha pobre que o locatário sustenta e reside com ele, um parente distante ou até mesmo uma pessoa amiga que dependa dele para sobreviver, isso é uma questão de prova que terá que ser aferida com muito cuidado pelo julgador. Uma outra observação importante a fazer é que não se é obrigado a seguir essa ordem rigorosa, porque reparem, a Lei do Inquilinato fala que sub-rogam-se na locação o cônjuge ou o companheiro, os herdeiros necessários e os dependentes econômicos, desde que residentes no imóvel, mas essa ordem não é obrigatória, o locatário falecido pode ter um cônjuge e quem vai se sub-rogar é o filho ou um dependente econômico e eu vou dar um exemplo, se o locatário era separado e os seus filhos com ele não residissem mas residisse com ele uma sobrinha que é sua dependente econômica, quem se sub-rogaria na locação é a sobrinha, embora na frente dela, na dicção legal estivesse o cônjuge e os herdeiros necessários, agora, se as três categorias, por coincidência, estão presentes e residindo no imóvel, por exemplo, o locatário ao morrer deixou à viúva um filho e uma sobrinha

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dependente econômica, todos os três já residentes no imóvel, aí sim, se seguirá a ordem da lei, aí se sub-rogará primeiro o cônjugeP.[Se o contrato tiver vigorando por prazo determinado, ele vier a falecer e os dependentes ficarem lá durante 2, 3 meses, se não quiserem mais]R.[Muito boa, é evidente que isso é um direito dos dependentes e herdeiros. Não são obrigados, nada impede que esses herdeiros não se interessando em permanecer no imóvel, até porque, muitas vezes não podem faze-lo, porque não teriam condição de pagar o aluguel, nada impede que eles então devolvam o imóvel em razão da morte do locatário, o que se discute é que estando o contrato por tempo determinado isso implicaria no pagamento da multa. A rigor, na verdade, podendo os locatários, os parentes permanecerem no imóvel, se eles o devolvem antes do prazo, estariam realmente violando a obrigação contratual e aí teriam que pagar a multa. Se é por tempo indeterminado, claro, não haveria multa alguma, mas eles teriam que comunicar ao comunicar ao locador com 30 dias de antecedência. Uma outra questão interessante que surge é que essa sub-rogação embora seja legal ela tem que ser comunicada ao locador, o locador tem que ser avisado que os herdeiros querem se valer dessa faculdade, então os herdeiros terão que comunicar ao locador do seu interesse em sub-rogasse do contrato, e se o locador recusar, o que não poderá fazer, porque repito, essa sub-rogação é legal, caberá ao herdeiros ou consignar o aluguel em nome próprio e aí a sentença que julgar procedente esta pretensão valerá como título de sub-rogação ou então também poderão esses herdeiros ou cônjuges propor uma ação declaratória, seria cabível tipicamente para que por sentença o juiz declarasse a existência da relação antes locato entre o autor e o réu, o que não é possível é o locador recusar-se a essa sub-rogação porque ela decorre de lei. O que se garante ao locador, nesse caso em que há uma sub-rogação para um herdeiro do locatário ou para o seu cônjuge ou para os dependentes econômicos, o que se pode se exigir do locador é uma substituição da garantia, caso o fiador se exonere. Porque havendo uma sub-rogação pela morte do locatário é direito absoluto do fiador exonerar-se, a isso não resta dúvida, porque, porque a fiança é um contrato eminentemente pessoal, o fiador é fiador do locatário e não de sua família e por isso morrendo o locatário nada obriga o fiador a permanecer responsável pelas obrigações do contrato, então, ele comunica ao locador que está se exonerando da fiança em razão da sub-rogação subjetiva e aí o locador notifica ao locatário concedendo-lhe 30 dias para a substituição da garantia e se o locatário não substitui a garantia poderá o locador assestar-lhe uma ação de despejo por infração legal.P.[Seria o caso também, caso * na morte do locatário ao locador]R.[Na maioria das vezes, o locatário, os herdeiros nem comunicam esse fato, muitas vezes o locador continua a extrair os recibos em nome, o locador muitas vezes continua extraindo o recibo em nome do locatário e nem sabem que ele morreu e também nem sabem quem é o herdeiro que se sub-rogou, isso tudo tem que ser comunicado]P.[Aí poderia ser infração contratual]R.[Pode, claro, sem dúvida nenhuma]P.[Mais uma pergunta, e se o locatário venha a falecer e ele não tem dependentes, como o locador]R.[Extingue-se, bom, aí pode ocorrer o seguinte, o locatário morava sozinho no imóvel e venha a morrer aí a locação se extingue ou se resolve porque não há pessoas sucessíveis, ou seja, consideradas legitimadas para sub-rogação e aí caberá ao locador se o imóvel ficou vazio requerer a emissão na posse do imóvel, da mesma maneira, se permaneceu lá um estranho que não esteja enquadrado nessas molduras da sub-rogação, ele deixou lá morando um amigo, então a ação é despejo, embora algumas vozes sustentem que, neste caso, a ação cabível seria a reintegração de posse já que não haveria nenhuma relação jurídica entre o proprietário e o ocupantes, mas a corrente dominante, em razão daquele dispositivo da Lei do Inquilinato que diz que a única ação cabível, seja qual for a causa da extinção da locação para recuperar o imóvel de despejo, então a corrente dominante entende, que mesmo nesse caso, permanecendo no imóvel alguém que não tenha direito a sub-rogasse a ação é de despejo, tanto assim, que a Lei do Inquilinato considera essa hipótese como uma das 5 que admitem a liminar, quer dizer, umas das 5 hipóteses que se admite a liminar é pela morte do locatário deixando no imóvel pessoa estranha que não esteja enquadrada nesse elenco dos que podem se sub-rogar, entenderam bem?P.[No caso do fiador não se exonerar da fiança por causa da morte do locatário ela presume-me prorrogada?]R.[Presume-se, o fiador tem que se exonerar, se ele não exerce esse direito é porque está renunciando a ele e aí continuaria como fiador, a não ser que se prove que ele não teve ciência da morte do locatário, entendido, bom.P.[No caso dos dependentes do locatário falecer não quiserem mais permanecer no imóvel locado, existe algum prazo para relativamente ele saia ou não]

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R.[Não, não existe prazo, eles a qualquer momento poderia entregar, agora, é evidente que responderão pelos aluguéis até o momento em que efetivamente entregar o imóvel ao locador, então vocês vejam que o Código Civil e a Lei do Inquilinato não tratam igualmente essa hipótese muito freqüente da morte do locador ou do locatário. Porque que eu digo que é muito freqüente, porque o contrato de locação, como eu tenho dito reiteradas vezes é um contrato de trato sucessivo que costuma se projetar no tempo remanescendo às vezes por décadas, então é muito comum que no curso dessa locação, principalmente as mais antigas, o locador ou o locatário, ou ambos, venham a falecer e é preciso então que a lei disciplinasse essa hipóteseP.[Professor, existe a hipótese de determinação legal, por exemplo, numa locação independente de falecimento de ambas as partes, a locação que perdure 20 anos, o locatário decide sair do imóvel, o aviso é com 30 dias que vai sair daquele imóvel, existe algum prazo para que o locador diga a ele não, você tem que permanecer por mais 60 dias ou não]R.[Não, isso não existe, claro, estando no contrato por tempo indeterminado, o locatário pode devolve-lo a qualquer momento, apenas tendo que avisar com 30 dias, senão o fizer, o locador poderá apenas poderá exigir o pagamento de 30 dias de aluguel ou encargos, mais nada além disso.Bom, a Lei do Inquilinato trata de uma outra hipótese de sub-rogação e sobre ela o Código Civil é absolutamente silente. Tanto o Código de 16 quanto o novo não tratam dessa hipótese que é versada na Lei do Inquilinato, é a sub-rogação quando ocorre a separação do casal do locatário, imaginemos que o imóvel seja alugado a José que é casado com Maria, só figura no contrato José, só que no curso da locação José vem a se separar de Maria e aí se pergunta Maria poderá continuar nessa locação? Isso era um problema sério que freqüentemente ocorria, tanto na separação judicial ou no divórcio quanto na separação de fato, então como isso era muito freqüente na locação do imóvel urbano, a Lei do Inquilinato não quis perder a oportunidade de regulamentar o fato e aí se diz que ocorrendo a separação, seja judicial, seja de fato do locatário sub-roga-se-á o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, o que se deduz daí, é que a rigor, quando se faz uma separação judicial seja consensual, seja litigiosa, sendo as partes locatárias, quer dizer, marido e mulher morando de aluguel, como se diz, a rigor, seria conveniente que no próprio acordo de separação já se estabelecesse quem ficaria no imóvel e conseqüentemente sub-rogando-se na locação e mais uma vez aí o fiador poderá se exonerar, quer dizer, se o fiador foi fiador do marido José não pode ser obrigado a continuar fiador de Maria, então ele pode se exonerar alegando que permaneceu agora no imóvel o cônjuge do afiançado e aí o locador pode notificar o sub-rogado para oferecer nova garantia e isso não ocorrendo em 30 dias caberia o despejo. Mais uma vez o cônjuge que permanece no imóvel comunicará ao locador a sub-rogação e caso o locador se recuse a reconhece-la é a mesma solução, o cônjuge moverá ação consignatória contra o locador em nome próprio ou proporá a ação declaratória. O Código Civil vocês verão não trata desse assunto mas é óbvio que por analogia se aplicará a mesma regra dos imóveis que não estejam submetidos à Lei do Inquilinato, e finalmente, chegamos ao último artigo 578 que trataP.[Como ficaria o * quando de despejo como uma futura execução quando o locador falece?]R.[Para os donativos tanto faz, na verdade, a jurisprudência é pacífica de que o espólio é que é o autor porque o espólio embora não tenha personalidade é dotado de legitimidade ad causa e ad processo, no pólo ativo figura o espólio, mas evidentemente que sabemos que os verdadeiros credores são os herdeiros mas para evitar que os herdeiros tivessem que ingressar todos em juízo permite-se que o faça o espólio representado pelo seu inventariante, então, o espólio é que promoverá a ação de despejo, a cobrança dos aluguéis para depois distribuir esses frutos civis entre os herdeiros que são os verdadeiros credores]P.[E após o término do procedimento do inventário, o próprio herdeiro ...]R.[O próprio herdeiro, aí partilhado, mas também se os herdeiros quiserem entrar com a ação pode, estão legitimados, aí tanto faz, podem entrar no espólio como podem entrar diretamente os herdeiros, entendido?]P.[Essa hipótese da sub-rogação do ex-cônjuge também podemos]R.[Pode, inclusive a nova lei fala expressamente cônjuge ou companheiro, bom, na questão das benfeitorias, o Código Civil agora se aproxima e se iguala à Lei do Inquilinato, porque diz o Código Civil no artigo 578, salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção no caso de benfeitorias necessárias ou no de benfeitorias úteis se estas houverem sido feitas com o expresso consentimento do locador, agora ficou igualzinho à Lei do Inquilinato, porque no Código anterior a semelhança não era absoluta, porque no Código Civil anterior não havia essa ressalva, salvo disposição em contrário, essa ressalva aparecia apenas na Lei do Inquilinato, na Lei do Inquilinato sempre se disse salvo disposição em contrário, o que não ocorria no Código Civil, mas agora, está aqui expresso. Outra

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observação, um aluno no outro dia disse assim mas Professor o Código Civil não dá ao locatário o direito de ser indenizado, o que o artigo 578 lhe confere é apenas o direito de retenção, realmente, a Lei do Inquilinato é mais expressa porque diz que o locatário terá direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas, podendo-se valer da retenção. O Código Civil de maneira estranha fala apenas na retenção, o salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, mas meus amigos, é uma questão de interpretação inteligente. Qual é o objetivo da retenção? É ser indenizado, é garantir o pagamento da indenização. A retenção é um meio de coerção indireta para levar o proprietário a indenizar essas benfeitorias. De que adiantaria conceder ao locatário o direito de retenção sem haver direito à indenização, senão nós chegaremos ao absurdo, o locatário ficaria então eternamente retendo o imóvel, então é claro que quando o Código Civil assegura ao locatário o direito de retenção das benfeitorias necessárias e das úteis autorizadas é porque está dizendo automaticamente que essas benfeitorias são indenizáveis. Seria realmente melhor, eu não tenho dúvida, que o Código Civil adotasse a mesma redação da Lei do Inquilinato que é mais clara, mas basta meio minuto de bom senso para perceber que a regra é a mesma, ou seja, que as benfeitorias necessárias e úteis autorizadas são indenizáveis e admitem o direito de retenção. Aqui há uma outra diferença entre o contrato de locação de coisas e a disciplina da posse no Código Civil, porque na disciplina da posse nós vamos verificar que o possuidor de boa fé tem direito a ser indenizado das benfeitorias necessárias e úteis e não se fala a úteis autorizadas, essa exigência de que as benfeitorias úteis sós serão indenizáveis quando expressamente autorizadas só aparecem na locação de coisas e é natural, porque senão o locatário poderia fazer inúmeras benfeitorias úteis impedindo depois que o locador pudesse recuperar a coisa porque não teria recursos para indeniza-los, seria um absurdo, o locador diria eu não tenho nenhum interesse nessas benfeitorias úteis, elas para mim não adiantam nada e além do mais eu não tenho como indeniza-las e aí o locatário ficaria com o direito de retenção indefinidamente até ser indenizado pelo locador, então, nada mais justo que em matéria de locação de coisas as benfeitorias úteis só sejam indenizáveis quando expressamente autorizadas. Caberá ao juiz diante do caso concreto definir se a benfeitoria feita pelo locatário é necessária ou útil, a necessária é aquela indispensável à conservação da coisa, se ela não for feita a coisa perecerá ou se deteriorará, essas independem de autorização, se o locatário fizer benfeitorias necessárias ainda que não autorizadas elas serão indenizáveis, salvo disposição em contrário, e darão direito de retenção. Já as benfeitorias úteis são aquelas que não implicam na conservação da coisa evitando o seu perecimento, mas ao contrário, tornam a coisa mais valiosa, mais confortável, conseqüentemente, mais útil, daí o nome, benfeitoria útil. Essa autorização já pode constar no próprio contrato de locação como poderá ser concedida posteriormente, quando o locatário resolver fazer uma benfeitoria útil como por exemplo construir uma piscina no imóvel ou uma churrasqueira *, quando ele resolver fazer uma benfeitoria útil é que ele pedirá a autorização expressa do locador e não precisa que essa autorização já constasse do contrato, agora, ela tem que ser inequívoca, ou seja, nessa autorização tem que haver referência expressa à benfeitoria que será realizada[Fim da fita lado A]

[Fita lado B]

Repare também que o Código Civil é silente quanto às benfeitorias voluptuárias, o artigo 578 só se referente às benfeitorias necessárias e úteis, já a Lei do Inquilinato foi mais minuciosa, porque a Lei do Inquilinato refere-se tanto às benfeitorias necessárias e úteis quanto às voluptuárias. Só que a Lei do Inquilinato ao tratar das benfeitorias voluptuárias ela reproduz ipsis literis o que diz o Código Civil no capítulo da posse, os efeitos da posse e é por isso que o Código Civil entendeu não tratar das benfeitorias voluptuárias, porque o legislador entendeu que quantas às voluptuárias a matéria já estaria disciplinada lá no artigo que trata dos efeitos da posse, era o antigo artigo 516, hoje eu não me lembro de cabeça que artigo que artigo corresponderia e aí meus amigos o que diz a Lei do Inquilinato e o que diz o Código Civil sobre as benfeitorias voluptuárias que são àquelas que não se destinam a conservar a coisa ou a torna-la mais útil mas se destinam apenas a satisfazer a vaidade ou a ostentação do locatário do possuidor, diz o Código que essas benfeitorias voluptuárias não o brigam o locador ou o proprietário a indenizar, ou seja, o locatário, ou o possuidor não tem como constranger o proprietário compeli-lo a indenizar essas benfeitorias voluptuárias. É evidente que se o locador quiser conserva-las ele terá que pagá-las, claro, então se o locatário instalou torneiras de ouro no banheiro e o locador encantado com isso resolver conserva-las ele terá que pagá-las, mas o locatário é que não pode obrigar o locador a pagá-las, o locador pode recusar-se a isso e aí diz o Código se o proprietário ou o locador não quiserem pagar essas benfeitorias voluptuárias para conserva-las aí o possuidor poderá levanta-las, mas se isso não

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ofender a substância da coisa, portanto, esse direito de levantamento das benfeitorias voluptuárias não é um direito absoluto, ele não existirá se esse levantamento causar fatura, quebra, destruição na coisa locada, deixar seqüelas, então vamos ao exemplo, se o locatário instalou torneiras de ouro no banheiro e o locador não quiser conserva-las, recusando-se a indeniza-las o locatário poderá retira-las, levando-as consigo porque para retirar essas torneiras não é preciso quebrar as paredes, arrancar os ladrilhos, basta desatarraxar a torneira e substituí-la por outra o que não deixa a menor marca na parede, mas se ao contrário, o locatário revestiu a fachada do imóvel locado com azulejos portugueses valiosíssimos e o locador não quiser pagá-los, o que é um direito seu, aí o locatário não pode retira-las, porque essa retirada importaria em fratura, quebra, destruição, ofendendo, portanto, a substância da coisa. Conseqüentemente, o locatário ou o possuidor que faz benfeitorias voluptuárias sabendo que a sua retirada implicará em fratura ou quebra ele está praticando um ato de liberalidade que é como ele se estivesse doando essas benfeitorias ao locador, porque ele sabe que o locador não estará obrigado a indeniza-las e que ele não poderá retira-las. Alguém diz assim, mas isso não seria um enriquecimento sem causa do locador, então o locador vai ficar com bens valiosíssimos e sem nada pagar por eles? Não estaria aí enriquecendo sem causa, claro que não, porque a causa é justa, é uma liberalidade feita pelo locatário ou pelo possuidor. Nesse caso, o donatário estaria sempre enriquecendo sem causa, mas a causa é o gesto de liberalidade, porque a lei permite que qualquer um possa faze-lo até em razão dos sentimentos afetivos, suas convicções religiosas, então a liberalidade, o altruísmo, é um direito que de cada um de nós, claro, há limites, esse altruísmo pode acabar convertendo-se em prodigalidade, isso já outra coisa, porque aí já uma compulsão psicológica, mas o altruísmo é possível e portanto o locatário que faz benfeitorias voluptuárias sabendo que a sua retirada importará em fratura ou quebra ele está fazendo uma liberalidade em favor do locador. Como vocês vêem examinamos rigorosamente um a um dos artigos do Código Civil que versam sobre o contrato de locação de coisas, e mais do que isso, procuramos a cada um desses artigos apontar eventuais diferenças de tratamento em relação à Lei do Inquilinato, essa era a proposta desse módulo, examinar o contrato apenas à luz das modificações do Código Civil e comparando-as com a Lei do Inquilinato, eu tenho a impressão que apesar desse incidente imprevisto de hoje, nessa missa de 7º dia, mas acho que concluímos a nossa proposta, embora possa haver reclamações por vícios de qualidade, mas pelo menos vícios de quantidade, eu acho que não, porque o programa foi absolutamente completado, eu agradeço sinceramente a todos vocês o prestígio de suas presenças e faço os mais sinceros votos de que o curso lhes tenha sido útil e quero lhes dizer que como sempre o nosso relacionamento pessoal não termina aqui, eu continuo inteiramente à disposição de vocês ...[Fim da fita lado B]

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