cara developing perumahan

Upload: gigih-herry-purwoko

Post on 09-Oct-2015

373 views

Category:

Documents


2 download

DESCRIPTION

CARA DEVELOPING PERUMAHAN

TRANSCRIPT

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    1/50

    CARA DEVELOPING DENGAN BANK

    Siapkan data-data sebagai berikut :

    Surat Permohonan Kerjasama, bukan surat permohonan ijin tidak masuk kantor dari

    dokter ya.

    Proposal proyek yang berisi executive summary, kelayakan proyek, rab bangunan,

    material promosi seperti brosur, contoh iklan koran dll, peta lokasi, data penjualan, data

    spesifikasi, daftar harga. Bukan proposal permintaan dana pembangunan fasilitas sosial

    ya.

    Legalitas perusahaan seperti akta perusahaan, bukannya akta kelahiran. siup, tdp,

    npwp.

    Legalitas proyek seperti perijinan, copy sertifikat, copy PBB.

    Data-data di atas dibendel dan diperbanyak paling tidak 4 bendel. 1 untuk kepala

    cabang, 1 untuk kepala bagian kredit, 1 untuk prosesor kredit, 1 untuk administrasi.

    Untuk berkas ke kepala cabang, usahakan berwarna. Biar lebih makyus. Hey, we must

    stealing the show, right?!

    Nah kalau semua berkas sudah terkumpul. ACT NOW!

    Datanglah ke bank yang dituju. Sekali lagi bank, bukan tempat pembuangan sampah.

    Kalau jam kerja, gak perlu ketuk pintu karena biasanya ada satpam yang jaga. Kalau di

    luar jam kerja, ngapain ngurusin kerjasama bank? Kecuali udah janjian. ^_^

    Sampaikan bendel tadi ke masing-masing meja. Sempatkan ngobrol dengan masing-

    masing person. Tak kenal maka taaruf bukan?! Untuk bisa mendekatkan diri

    dengannya. Makin deket, dijamin makin mulus tuh proposal!

    Setelah itu, pulanglah. Karena Anda bukan pegawai di sana, Anda dilarang menginap!!!

    Tunggu 1-2 hari untuk datang lagi ke bank tersebut. Cari alasan kenapa Anda datang ke

    bank lagi. Bikin obrolan santai tanpa harus menyinggung masalah proposal yang Anda

    sampaikan lalu.

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    2/50

    Tips biar bisa ngobrol santai adalah tanyakan minat dia dan biarkan dia bercerita

    tentang minatnya itu. Syukur-syukur minatnya sama. Obrolan bisa jadi gayeng.

    Kalau gak sama gimana? Besok lagi kalau datang, pasti Anda sudah mencari informasi

    dari internet atau media apapun tentang minat dia.

    Setelah kunjungan kedua, ya pulang lagi. Jangan menginap!

    Kunjungan ketiga, sama alasannya dengan kunjungan kedua. Namun tanyakan progres

    proposal Anda. Apakah ada yang kurang? Catat apa yang kurang. Pastikan Anda

    siapkan 1-2 hari kemudian. Nah, dapat alasan untuk datang lagi ke bank bukan?!

    Ulangi terus kunjungan-kunjungan. Berikan senyum kepada satpam, front office, office

    boy, teller dan usahakan akrab dengan mereka pula. Jadikan Anda bukan orang asing

    bagi mereka.

    Terakhir, jangan lupa negosiasi spiritual. Baca di bagian lain dari blog ini. Sejago-

    jagonya nego, hanya Allah sebaik-baiknya Sang Penolong

    Cara Mudah Jadi Developer Tanpa Modal

    Provokatif, itulah kesan yang saya tangkap ketika membaca judul di atas, mengundang rasa ingin tahu

    lebih jauh. Apa benar bisnis property yang nota bene-nya padat modal dan skill bisa dilakukan hanya

    dengan modal dengkul alias tanpa modal?

    Berita baiknya adalah menjadi developer property (dikhususkan untukdeveloper perumahan,selanjutnya

    hanya disebutkan developer) memang bisa dilakukan dengan modal dengkul atau tanpa modal. Tanpa

    modal maksudnya bahwa untuk menjadi developer seseorang bisa memulai tanpa menggunakan uang

    sendiri.

    Satu hal yang harus dipahami bahwa menjadideveloper tanpa modalharus dipahami secara benar dan

    proporsional karena sebenarnya tidak mungkin bisa menjadi developer tanpa modal (hehehe pusingkan?).

    Dari Mana Memulai Bisnis Property Sebagai Developer?

    Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk

    mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya.

    Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai 30% dari

    http://asriman.com/http://asriman.com/http://asriman.com/http://asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/http://asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/http://asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/http://asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/asriman.com/cara-mudah-jadi-developer-tanpa-modal/http://asriman.com/
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    3/50

    keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai

    akan membutuhkan modal yang sangat besar.

    Membeli Lahan Tanpa Uang

    Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif dan melawan

    kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah pasti dibutuhkan

    alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan jika

    objek jual beli adalah jasa.

    Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang. Caranya bisa

    bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap, membeli dengan sistem bagi hasil atau

    dikenal dengan istilahkerjasama lahandan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak

    metode beli tanpa uang lainnya.)

    Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap

    Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam

    prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan tanpa

    uang muka. Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup membayar

    lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik.

    Contohnya:

    Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 diJl. TB. Simatupangdengan

    harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan hargarumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung. Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual dengan

    harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji Pitung

    dengan harga Rp. 2 juta/m2. Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi sebesar

    limapuluh persen kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap tiga

    bulan. (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah tawarkan

    kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore sendiri)

    Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran

    dimundurkan.

    Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah selanjutnya

    sudah antri menunggu, yakni mengurusperijinandan legalitas turutannya. Sekali lagi dibutuhkan biaya

    untuk mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan perijinan agar bisa

    diproses di instansi berwenang. Terus kenapa saya berani mengatakan bahwa menjadi developer bisa

    tanpa modal?

    Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang teman,

    dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan perjanjian dengan format

    tertentu. Gampang kan?

    http://asriman.com/kerjasama-lahan/http://asriman.com/kerjasama-lahan/http://asriman.com/kerjasama-lahan/http://asriman.com/dijual-tanah-di-jalan-tb-simatupang-jakarta-selatan-luas-10-000-m2-untuk-gedung-kantor-hotel/http://asriman.com/dijual-tanah-di-jalan-tb-simatupang-jakarta-selatan-luas-10-000-m2-untuk-gedung-kantor-hotel/http://asriman.com/dijual-tanah-di-jalan-tb-simatupang-jakarta-selatan-luas-10-000-m2-untuk-gedung-kantor-hotel/http://asriman.com/cara-mengurus-perijinan-townhouse/http://asriman.com/cara-mengurus-perijinan-townhouse/http://asriman.com/cara-mengurus-perijinan-townhouse/http://asriman.com/cara-mengurus-perijinan-townhouse/http://asriman.com/dijual-tanah-di-jalan-tb-simatupang-jakarta-selatan-luas-10-000-m2-untuk-gedung-kantor-hotel/http://asriman.com/kerjasama-lahan/
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    4/50

    Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsungmemasarkan proyekdengan program yang

    dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana

    hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada pemilik.

    Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil

    Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai

    terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak.

    Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu dan

    dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jika terjadi

    perselisihan.

    Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan

    hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari

    laba bersih proyek. Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut

    mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besarnya

    prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda.

    Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah

    Sistem pembayaran harga tanah kepada pemiliktanahbisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank, yaitu

    dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan langsung

    ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik tanah sesuai dengan besaran jumlah yang

    diperjanjikan. Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran

    dengan cashatau cashbertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk

    mentransfer uang ke rekening yang diminta.

    Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor

    Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli

    olehinvestorsehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah. Developer pengelola selanjutnya

    membuat perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil.

    Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengelola dengan pemilik tanah

    diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor.

    Contoh ini hanya sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita menjadi developer,

    walaupun kita tidak mempunyai modal. Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing orang.

    Setiap orang mempunyai jalannya sendiri-sendiri yang merupakan rahasiaSang Pencipta. Tetap

    Semangat Sang Pengembag!!!

    http://asriman.com/apa-yang-harus-diperhatikan-dalam-memasarkan-perumahan/http://asriman.com/apa-yang-harus-diperhatikan-dalam-memasarkan-perumahan/http://asriman.com/apa-yang-harus-diperhatikan-dalam-memasarkan-perumahan/http://asriman.com/tanah-dijual-di-jakarta-untuk-perkantoran-hotel-dan-apartemen/http://asriman.com/tanah-dijual-di-jakarta-untuk-perkantoran-hotel-dan-apartemen/http://asriman.com/tanah-dijual-di-jakarta-untuk-perkantoran-hotel-dan-apartemen/http://asriman.com/tips-sukses-menjadi-investor-property/http://asriman.com/tips-sukses-menjadi-investor-property/http://asriman.com/tips-sukses-menjadi-investor-property/http://asriman.com/tips-sukses-menjadi-investor-property/http://asriman.com/tanah-dijual-di-jakarta-untuk-perkantoran-hotel-dan-apartemen/http://asriman.com/apa-yang-harus-diperhatikan-dalam-memasarkan-perumahan/
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    5/50

    Cara Menjadi Developer Perumahan TanpaModal (Nekad)OlehHasib As'ad pada 13 April 2014 dalamInfo & Tips Properti |0 Tanggapan

    Melanjutkan tulisan terdahulu tentang cara menjadi developer perumahan tanpa modal

    (nekad), saya tak hendak berpolemik. Tak pula menabur pikiran skeptis, mengecilkan

    kemungkinan peristiwa-peristiwa khusus penuh keajaiban. Saya anggap ajaib karena di

    luar kewajaran semestinya. Di luar nalar logis yang membumi di wilayah bisnis. Area

    transaksional, tukar kepentingan untuk saling menguntungkan

    Bila di tulisan terdahulu mengurai legalitas, kali ini menimbang kemungkinan cara

    menjadi developer perumahan tanpa modal (nekad) lebih ke arah operasional. Memberiprespektif tata kelola lapangan, bagaimana sebenarnya korporasi developer perumahan

    dijalankan wajar. Tahap demi tahap operasional dari mulai legalitas perizinan,

    marketing, keuangan, konstruksi, perbankan, hingga kewajiban bayar tanah ke pemilik

    asal.

    Lajurnya tetap sama, memberi perimbangan opini tentang kecilnya kemungkinan

    menjadi developer perumahan tanpa modal (nekad). Tersemat kata nekad karena

    http://propertytoday.co.id/author/matabadjahttp://propertytoday.co.id/info-dan-tips-propertihttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#respondhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.htmlhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#respondhttp://propertytoday.co.id/info-dan-tips-propertihttp://propertytoday.co.id/author/matabadja
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    6/50

    mengedepankan faktor keberanian tanpa kalkulasi resiko sepadan. Layak

    mempertimbangkan item analisa sebagai berikut agar tak kebablasan:

    Asumsikan segala kerumitan soal legalitas tanah teratasi dengan baik karena adasaling percaya (based on trust)pemilik tanah dan developer perumahan mula.

    Karena adanya kesamaan visi, kesamaan tujuan, dan banyak kesamaan lain, lalu

    bagaimana developer pemula menyiapkan ongkos mengurus perizinan. Pecah

    sertifikat, IMB, pengeringan tanah (jika diperlukan), ijin sosialisasi warga, dan ijin-

    ijin melekat lain. Jumlahnya tak kecil, tak bisa dihutang pula.

    Prakteknya, menjual unit rumah di kawasan perumahan tak mudah bagi pemula.

    Terlebih rumah siap bangun yang belum tampak wujud fisiknya. Hanya

    mengandalkan spesifikasi tertulis dan gambar 3 D di brosur. Ditambah lagi

    developernya masih pemula, belum ada referensi bangunan rumah yang pernah

    dibuat di tempat lain. Tantangan ini perlu keajaiban mengatasinya.

    Menilik pada ketentuan normatif, Undang-undang mengatur ketat bagaimana

    aturan menjual rumah di perumahan diwajibkan membangun infrastrukturnya

    terlebih dahulu. Mungkin ketentuan normatif Undang-undang ini bisa

    dikesampingkan, tetapi pasar toh perlu bukti aktifitas fisik di lapangan. Proyek yang

    marak aktifitas membangun berpeluang meyakinkan calon konsumen lebih besar

    untuk mau membeli. Dan biaya awal konstruksi infrastruktur berikut rumah contoh

    tak bakal kurang 400an juta untuk luasan proyek 6000an meter.

    Ada saja kemungkinan seluruh biaya konstruksi pembangunan seluruh unit dan

    biaya infrastrukstur dibangun oleh pihak ketiga, model bayar belakang. Tampak

    sebagai solusi sepertinya, cukup menentramkan sekilas. Silahkan dikalkulasi total

    baya konstruksi di suatu proyek, tak bakal kurang dari 40 % dari total nilai omzet

    persediaan. Kalau ada kontraktor bersedia menalangi bangun duluan,tentu interestprofitnya berkali lipat lebih tinggi. Sangat mungkin jadi profit

    developer habis hanya untuk bayar kontraktor.

    Belum lagi menilik resiko atas bangunan yang telah berdiri di atas tanah proyek,

    umpamanya. Jika terjadi pecah kongsi, bahkan perselisihan sengketa antara

    pemilik tanah dan developer perumahan pemula, dipastikan pemilik tanah bakal

    menang. Artinya, segala bangunan dan segala yang tumbuh di atas tanah proyek

    menjadi hak pemilik tanah. Kerugian besar kontraktor membayang.

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    7/50

    Ada opsi menjadikan objek tanah kerjasama dijadikan agunan KYG (Kredit Yasa

    Griya) dikenal sebagai kredit konstruksi. Sebagian uang pencairannya digunakan

    untuk membayar pemilik tanah. Secara praktek opsi ini masuk akal, tetapi

    hambatan menghadang saat kecepatan penjualan dan realisasi bangun unit rumahatas biaya bank pemberi KYG terhambat. Uang pencairan KYG dibelokkan utk

    bayar tanah tentu menyalahi aturan bank. Belum lagi persyaratan bagi developer

    baru mengambil KYG nyatanya tak mudah. Bank perlu bukti pengalaman

    developer.

    Dipastikan tak mudah bagi developer baru mengatur irama antara legalitas,

    marketing dan konstruksi. Legalitas macet karena tak ada uang untuk membayar

    retribusi dan biaya taktis berakibat pada bahayanya perbuatan marketing.

    Legalitas clear,marketing jalan tetapi tak ada uang untuk bangun unit rumah,

    berbahaya juga bagi realisasi KPR perbankan. Sangat mungkin berujung

    pembatalan transaksi dengan konsumen karena tak kunjung dibangunnya rumah

    yang dipesan konsumen.

    Soal alokasi biaya untuk marketing, teorinya mudah diucapkan. Bisa tanpa biaya,

    mengandalkan iklan internet, menumpang portal gratis seperti Toko Bagus, dll.

    Kalau ternyata pasar tak merespon, bukankan tetap perlu biaya cetak brosur,

    membuat baliho, roundtag, dll. Dan ini semua tentang modal operasional. Pula

    tentang infrastrukstur kerja macam kantor, komputer PC, ATK, dan lainnya pun

    perlu uang modal.

    Begitu banyak tantangan tak ringan bakal dihadapi developer perumahan pemula

    jika nekad menjadi developer perumahan tanpa modal. Terpeleset langkah, atau

    bahkan terpeleset niat bisa-bisa terperangkap dengan cara-cara licin. Tipis antara

    cerdik dan culas, mengelabuhi dan merugikan mitra pemilik tanah akhirnya.

    Mengandalkan semangat saja amat tak cukup menantang kerasnya pasar. Terjalnyabisnis property developer.

    Bersambung

    - See more at:http://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-

    nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpuf

    http://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpufhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpufhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpufhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpufhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpufhttp://propertytoday.co.id/cara-menjadi-developer-perumahan-tanpa-modal-nekad.html#sthash.rDFH05FQ.dpuf
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    8/50

    BELA JAR JA DI DEVELOPER DENGAN CARA NYANTAI

    PELAJARAN DASAR :

    - Koefisien dasar bangu nan ( KDB ) 60% : 40% ada yang bisa menjelaskan ?

    - Ambil bro sur rumah sederhana harga jual 55 jt , amati spesif ik asinya dan

    cari tahu berapa borong an/m2 ( bahan + upah + fee ) bila diborong kan ke kon traktor. Jangan malu

    tanya ke mandor atau siapapun yang tahu

    aku coba bantu kasih penjelasan secara garis besarnya :

    ( dan ini t idak harus berurutan dik er jakan )

    1. lakukan cm a ( com parat ive market analysis ) lakuk an perbanding an apple to apple terhadap

    kom petitor yang ada di sekitar lokasi anda mulai dar i desain rumah,spesif ik asi bangunan,fasi l i tas

    rum ah, harga jual dll setelah data dapat mun gkin d ari 3 lokasi perum ahan kompetitor maka

    tentukan m il ik anda supaya b ersaing dengan kom pet i tor .

    2. cek ke pemda setempat untuk kdb ( koefisien dasar bangunan ) dan cek juga ij in peruntukk annya

    ser ta biaya per i j inannya mula i dar i i j in pr insip, hgb induk, imb induk dl l

    3. cek harga borong an ke kontraktor setemp at, cek juga biaya2 koordin asi setempat

    4. cek juga harga tanah mentah anda yang b erlaku disana

    5. setelah semua data mentah anda dapati m aka buatkan bu dgeting/rab ( rencana anggaran biaya )

    untuk lokasi yang ada mil ik i

    BIASA NYA BUDGETING TERDIRI DARI

    - biaya peri j inan

    - biaya konstruksi bangunan rumah

    - biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingku ngan, saluran, pagar clus ter, pos jaga,

    taman, trafo gantun g/gardu, jar ingan listr ik dll )

    - biaya promos i,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead )- pajak penju alan bangun an 5% dari harga jual rumah exc l. ppn 10%

    buat secara detail dan usaha dalam rab (rencana anggaran biaya) biaya tak terdug a maxim um 3%

    dari total rab

    cek apakah layak prof it yang ada ter ima ??? ? kalo t idak layak maka harga jual per lu dinaikkan atau

    biaya2 lainnya d ikurang i. ..

    kalo harga jual dinaikkan ? b agaimana harga jual pesaing...kalo anda yang paling mahal dari

    pesaing terdekat anda maka susah anda menjual produ k anda

    dan kalo biaya2 lain anda kurangi m aka kualitas berkurang dan ini tentu kurang m enjual dimata

    konsumen

    kalo prof i tnya menurut anda layak maka anda harus m enentukan dana awal untuk memenuhi 2

    kr iter ia berikut ini :

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    9/50

    1. layak legalistas

    2. layak tamp il

    1. layak legalitas

    anda membuat perseroan terbatas ( PT ) baru, buat ij in p r insip ( lebih jelasny a anda tanya ke pemda

    setempat ) untuk lok asi yang anda mil ik i, pajak2,

    2. layak tamp il

    coba lakuk an pematangan lahan, gerbang masu k, pos jaga, taman depan, jalan utama, rum ah

    contoh, pagar cluster , promos i , market ing

    kalo dana awal tsb anda sanggup penuhi maka

    - baiknya ada ukur ulang lo kasi anda

    - buatkan site plannya yang jelas sesuai desain arsitek

    - ajukan ij in pr insip dan ij in lainnya sebatas supaya anda bisa maju

    - sebelum ij in disetuju i anda sebaikny a mempersiapkan desain tapak,desain rumah

    desain lainnya, rencana promos i/marketing/penjualan

    jan gan lu pa untuk mer ek ru t oran g2 yan g ber ded ikas i dan ju ju r

    - selebihnya and a yang aktif . .. .

    yang pernah ikut ku rsus b isnis proper t i dan atau memil ik i ser t i f ikat to long jawab per tanyaan in i :

    - berapa harga boro ngan rum ah sederhana standard / m2 dan upah boro nganny a per meter persegi

    ?

    - berapa harga boro ngan rumah re ( real estate ) standard /m2 dan u pah bo rong annya/m2 ?

    - berapa harga boro ngan rum ah tingkat re standard /m2 dan upah boro nganny a/m2 ?

    kalo anda bisa menjawab seluruh nya maka saya akan ajukan lagi pertanyaan yang berikutny a ?

    - darimanakah asalnya harga boron gan tsb ? bisakah dianalisa ? dan bagaiman a caramenganal isanya secara deta il untuk masing2 jenis rum ah tsb diatas ??

    - untuk an da yang ingin tahu tentang pro sedur KPR rum ah dan syarat2nya serta biaya proses kpr,

    gampang t inggal ke bank dan pura2 jadi developer yang ingin ker jasama kpr d engan bank yang

    bersangku tan ( buat mo u )

    - untuk an da yang ingin tahu pro sedur pembelian rumah ke developer dan syarat2 apa saja yang

    diper lukan, gamp ang tingg al datang aja ke kantor m arketing developer dengan percaya dir i dan

    tanya se-detai l detai lnya tentang cara pemb ayaran, apa itu SPR, PPJB dan m inta con toh

    salinannya,AJB ,BPHTB dan perhitung annya

    - untuk an da yang ingin tahu ij in apa saja yang diper lukan untu k menjadi develop er dan biaya2

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    10/50

    serta waktunya, gampang ting gal datang ke kelurahan/kecamatan/pemda/kantor bpn setemp at dan

    agan harus pd d an pura2 jadi developer baru minta harga resmin ya... lalu biarkan calo2 pada datang

    dan tanyakan biaya peri j inannya untuk jalur cepatny a krn harga resm i yang didapat biasanya tidak

    terpakai

    ini semua unt uk yang seriu s mau jadi developer... .dan dan tolong d icob a dicoba...

    contoh s atu kasus yang m antan big bos g w terapkan ( kira2 alurnya ) :

    - rencana bangun rum ah sederhana

    - car i pemil ik tanah atau perantara yang punya info tanah yang mau kerjasama

    - target lokasi : b ekasi. .. .demand rumah sederhana banyak

    - target harga tanah m entah max. 80rb/m2

    - ketemu perantara dan dipertemukan dengan pem il ik tanah

    - negoisasi den gan pemil ik tanah, beberkan bisnis plan kita yang jelas dan menarik

    - deal harga tanah men tah 70rb/m2 dengan return o f investm en 50% per tahun jadi nanti pem il ik

    tanah ter ima uangnya = ( 70rb/m2+50%x70rb/m2)x50.000 m2 dan ternyata pemil ik tanah beserta

    keluarga punya tanah 50.000 m2 ( 5 ha ) dengan po la pembayaran dicici l selama 4x selama masa

    perjanjian kon trak untuk pengemb angan lahan 5 ha - asums ikan selesai dalam 1 thn pembayaran

    1 dibayarkan sejumlah 100-150 jt saat perjanjian ditandatangani dan surat tanah pemil ik

    diserahkan ke kita didepan notar is dan kita serahkan ke notar is

    - untuk s ementara minta ke pemil ik tanah surat kuasa bahwa tanah tsb dikuasakan ke kita untuk

    dikembangkan

    - semp urnakan lagi cash flow,bisnis plan dan adakan comparat ive market analysis yang sifatny a

    apple to apple dengan kompetitor sekitar dan tentukan dana awal untuk memen uhi 2 kr iter ia

    yaitu : layak legalitas dan layak tampil. . .dianalisa dana awal cukup d gn 1 milyar bayangk an kalo

    kita beli semu a tuh tanah yang 50.000 m2 maka butuh m odal 3,5 milyar belum termasuk ij in2 dsb

    wah...

    - bosku mencar i investor club y ang kebanyakan teman2nya la lu undang teman2nya di

    cafe/restoran yang meny ediakan ruang meeting dan presentasik an bisnis p lan... .investor setuju

    dengan roi ( return on inv estment ) 60% per tahun dari dana yang ditemp atkan

    - buat perjanjian terpisah antara pihak managemen t dengan land ow ner dan antara pihak

    management dengan investor

    - penuhi 2 kr iter ia yang diatas

    1. layak legalitas.. .buatkan pt baru bila perlu, buat ij in p r insip d an ij in2 lainnya yang bisa

    perumahan itu maju, ukur u lang tanah tsb, buat site plan ( untu k lebih jelasnya lebih baik tanya

    pemda/bpn setemp at )

    2. layak tampil. .. lakuk an cut n fi l l /pematangan lahan, buat gerbang masuk dan po s jaga dan taman

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    11/50

    depan,jalan utama,rumah co ntoh bila perlu pagar clus ter yach jangan 100% untuk yang in i

    - hire marketing y ang peng alaman menju al rumah sederhana atau ... ..

    untuk anda yang ser ius m au bisnis prop er t i/developer to long lakukan hal in i :

    - buat kartu nama yang cuk up keren dan pampang nam a anda dengan jabatan direktur. ..buatkan

    nama perumahanny a dan logo ny a...lalu jiw ai...he..he..he..vis ualis asik an...he...he...man tap...deh

    anda kelihatannya..weleh gw bisa bayangkan

    - tanya2 ke bank soal k pr...bi lang aje kita mau k erjasama KPR

    - tanya2 ke kelurahan/kecamatan/pemda/bpn so al peri j inan dan biayanya

    - tanya2 ke kontraktor untuk boron gan rumah ambi l aja brosur rum ah yang sudah ada

    - tany a2 lagi...amati lagi dl l

    - kum pulkan sem ua data sebanyak2ny a karena ini yang ter jadi di lapangan

    SAMBUNGAN

    - cari tanah yang mau kerjasama luas min 3500 samp ai berapa aja yang penting h arus kerjasama

    - pemil ik tanah ok mau k erjasama...kasih uang mu ka berapa..negoisasi

    mis al lahan 5 ha kerjasama hrg tanah mentah 70rb/m2 total 3,5 mily ar mantan bos ku nego dan deal

    uang panjar 500 jt . .ini uang panjar max yang m antan bosk u berikan untu k kelas semacam ini

    - nego dgn p emil ik tanah m asalah return of inv estment ( roi ).. .setuju di an gka 50% per

    tahun..setuju juga pengembalian pok ok + roi misal dalam 1 tahun

    - lakukan cma,budgeting ,bisnis plan,forecast cash flo w,desain... .wah..ini cuk up alot. .banyak pihak

    yang ter l ibat tapi tetap mantan bos ku yang m engk oord inir . .. .selesai semua

    - undang i nvestor,kebanyak an teman2 atau kenalan dari bos ku atau juga dari siapapun y ang tahu

    inform asi tentang investasi ini. .. lakuk an presentasi. . tanya jawab...bla..bla.. investor s etuju d engan

    roi m isal 50%/tahun dari total dana yang ditemp atkan... investor setuju k apan meny etor dananya...

    - mantan bos ku beserta orang yang mendapatkan nich tanah bert indak sebagai management dari

    developer tsb.. .and land own er dan investor boleh dib i lang sebagai pengawas atau dewan

    komisar is

    - buatkan perjanjian tertul is . .. .. .semua setuju

    - pemil ik tanah menyerahk an semua sert i f ikat tanahnya dan investor meng umpulk an dana awal

    yang dibutuhkan

    - panggi l ko nsul tan surveyor , kon sul tan per i j inan,konsul tan arsi tek,market ing,bentuk t im proyek d l l

    - pasi layak legalitas ok.. .segera mulai layak tampil. . .

    - prom osi. . .. .. juga undang semua agen/broker pro pert i secara resmi kemukakan pro duc t know ledge

    dll....persiapan...persiapan...

    - GRAND OPENING......GRAND OPENING....JUALAN...JUALA N....

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    12/50

    - DST...DST ...DST...

    t im pencari lahan/proyek

    - t im pembebasan,land r isk aquis i t ion

    - tim peri j inan

    - investor club

    - t im arsitek

    - t im s urveyor

    - tim keu angan,akuntansi,pajak

    - t im legal

    - t im secur i ty

    - tim m arketing,promo si ...bisa ker ja sama dengan p ara broker propert i

    - tim pr oyek ( project manager,site manager,supervisor d ll )

    - dan tim lainn ya

    ( BATAS WAK TU 1-2 BULAN )

    - TEKADKAN BULAT MAU MULAI BELA JAR PROPERTI DAN MAU MULAI BISNIS PROPERTI

    - BUAT KARTU NAMA YANG KEREN..CANTUMKAN NAMA AANDA MASING-MASING DENGAN

    JAB ATAN : DIREKTUR...BUATKAN LOGO PERUSAHAAN DAN LOGO TUH PERUMAHAN YANG

    ANDA INGINKAN..BUAT YANG MENARIK ..CANTUMKAN NO HP ANDA AJ A DAN JUGA ALAMAT

    PERUSAHAAN..JADI DECH ANDA DEVELOPER FIKTIF

    - AJAK TEMAN YANG JUGA MAU MAJU SEPERTI ANDA KARENA BIASANYA BERDUA LEB IH

    AFDOL UNTUK TUGAS-TUGAS DIBAWAH INI :

    - POKOKNYA SEBELUM ANDA B ERKUNJUNG...COBA PAKAI PAKAIAN YANG MENDUKUNG

    BAHWA ANDA ITU DEVELOPER..MULAI DARI SEPATU YANG MENGKILAP,RAMBUT

    RAPI,WANGI,LENGAN PANJANG DIGULUNG,BAWA AGENDA KEREN,TARUH BOLPEN YANG

    KELIATAN MEWAH WALAUPUN BELINYA CUMA 15RB,PURA2 AGAK SIBUK AJ A TAPI JANGAN

    TERLALU SIBUK TERIMA TELEPON "YA ADA APA " " HMM..HMM" " 100 JT YACH..OK NANTI SAYA

    PIKIR2"... ...WALAUPUN ANDA DATANGNYA PAK AI BIS,MOTOR,MOBIL

    - DATANGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI MISAL RA Y WHITE DAN 21ST CENTURY YANG JAUH DARI

    RUMAH ANDA DENGAN PERCAYA DIRI ( BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI ) PURA-PURANYA ANDA

    MAU JUAL RUMAH...TANYA AJA SEMUA SELUK BELUK CARA JUAL RUMAH MELALUIBROKER...SYARAT ADM YANG DIPERLUKAN,PPJB,BPHTB,AJB, DLL ANDA AMA TI CARANYA

    MEREKA MELA YANI ANDA ....INI DARI SISI BROKER

    - DATANGI LAGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI YANG JAUH DARI RUMAH ANDA (BERTINDAK

    SEBAGAI PRIBADI)..PURA-PURANYA MAU BEL I RUMAH...TANYA AJ A LAGI SELUK BELUK CARA

    BELI RUMAH BLA ...BLA..BLA...

    - DATANG KE KANTOR MARKETING DEVELOPER..BA IK YANG JUA L RUMAH RSH, RE ( REAL

    ESTATE ) STANDAR,KELAS MENENGAH,KELA S A TAS...DATANGI KIRA2 5-10 L OKASI

    PERUMAHAN..SAAT PERTAMA KALI ANDA DATANG MEMANG CANGGUNG DAN B INGUNG MAUNANYA APA DAN MULAI DARI MANA..PERCAYA DIRI AJA ...TANYA A JA SEMUA TENTANG LUAS

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    13/50

    PERUMAHAN, FASILITAS ,SPESIFIKASI BANGUNAN, HARGA, CARA PEMBAYARAN ,TAHAPAN-

    TAHAPAN YANG HARUS ANDA LAKUKAN SEBAGAI PEMBELI..LIHAT RUMAH CONTOH

    ...KELILINGI TUH PERUMAHAN...BILA PERLU FOTO2..TANYA AJA SEBANYAK -

    BANYAKNYA...AMA TI CARA MEREKA MELAYANI ANDA...INI DARI SISI DEVELOPER AMB IL

    SEMUA BROSUR BERIKUT PRICE LIST NYA...BUATKAN DATABASENYA MISAL

    PERUMAHAN A

    TIPE RUMAH YANG ADA ( LT/LB )

    HARGA J UAL...CASH KERAS...CASH BERTAHAP...HARGA KPR DAN DP NYA

    SPESIFIKASI B ANGUNAN

    FASILITAS SOSIAL DAN FASILITAS UMUMNYA DAN LA IN LAIN

    BANDINGKAN DENGAN PERUMAHAN LAINNYA... INGAT APPLE TO APPLE...

    MAKSUDNYA BANDINGKAN DENGAN YANG SEJENIS

    MISAL ...YACH KALO KAMB ING HRS DIBANDINGKAN JUGA DENGAN KAMBING

    JANGAN DIBANDING DENGAN KEBO..

    KA LO TIPE 22/60 JANGAN DIBANDINGKAN DENGAN TIPE 60/150 GITU DECH

    - UNTUK MENGETAHUI PERIJINAN..PROSES DAN BIAYANYA ..COBA DA TANGI 3 KANTOR PEMDA

    DAN BPN SETEMPAT ( BERTINDAK SEB AGA I DEVELOPER )...MISAL DI

    BEKA SI,DEPOK,BOGOR...TANYA-TANYA A JA SYARAT-SYARAT UNTUK PERIJINAN PERUMAHAN

    BARU...TANYA-TANYA A JA ...PERTAMA TAMA LIHAT LIHAT DULU..TANYA2 SEKEL ILING

    SEBELUM TANYA YANG KE RESMI GITU...BILA PERLU AJA K MAKA N SIANG ATAU NGOPI NGOPI

    TUH ORANG YANG BISA KASIH KITA INFO... .SIAPKAN MODAL ...GW JAMIN JAUH LEBIH MURAH

    BIAYA NYA DIBANDING ANDA IKUT KURSUS/SEMINAR BISNIS PROPERTI

    - DATANGI KA NTOR PLN SETEMPAT...TANYA-TANYA MASAL AH PERIJINAN KELISTRIKAN..JUGA

    WAKTU DAN BIAYA...ADA AJ A TUH CALO DISANA..BAHKAN ORANG DALAM PLN SENDIRI

    BORONGIN SENDIRI UNTUK JA RINGAN LISTRIK + GARDU DI PERUMAHAN..CARI TAHU

    PROSEDURNYA..SAAT PB ( PEMASANGAN BARU ), JUGA PDR ( PENYAMBUNGAN DARURAT )

    DLL

    - DATANGI ANTARA 5-10 BANK YANG KIRA2 LAGI HOT MEMBIAYAI KPR..MISAL

    BTN,PERMATA,NIAGA,MANDIRI,BNI DLL B AIK YANG BERSIFAT KONVESIONAL MAUPUN YANG

    SYARIAH...PURA-PURANYA ANDA MAU KERJA PEMBIAYAAN KPR DENGAN BA NKTERSEBUT...BUA T MOU/PERJANJIAN..TANYA SYARAT-SYARA T ( MOU ) NYA...SYARAT2 DARI

    KONSUMEN YANG MAU KPR DARI BANK BERSANGKUTAN..MAXIMUM NILAI KPR...PERSENTASE

    UANG YANG CAIR SAAT KONSUMEN MELAKUKA N AKA D APA 60%ATAU 70% ATAU 80% DARI

    NILAI KPR YANG DISETUJUI...LALU SAAT B AST ( BERITA ACARA SERAH TERIMA ) PERTAMA

    RUMAH DARI DEVELOPER KE KONSUMEN ( INI ADA DOKUMENNYA ) DAN SETELAH DIBUATKAN

    SI ( STANDING INSTRUCTION ) BERAPA PERSEN DANA YANG CAIR DARI NILAI KPR APA 10%

    ATAU 20% ATAU 30%...LALU UANG JAMINAN YANG DITAHAN B ANK BERAPA PERSEN YANG

    BISA DICAIRKAN SAAT BAST KEDUA DILAKUKA N ANDA TANYA AJ A...LEBIH BAIK SEBELUM KE

    BANK TANYA2 SAMA ORANG2 YANG MENGETAHUI TENTANG INI

    - DATANGI KANTOR PPAT...TANYA2 A JA

    - DATA NGI NOTARIS....

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    14/50

    - SEARCH KONSULTAN ARSITEK...TANYA2 WA KTU DAN BIAYA UNTUK DESAIN

    PERUMAHAN..MULAI DARI MAKET...TOPOGRAFI...DESAIN

    RUMAH+DENAH+TAMPAK+POTONGAN...SITE PLAN...BLOK PLAN...DLL

    - LAKUKAN HAL YANG SAMA KE

    KONTRAKTOR BANGUNAN RUMAH

    KONTRAKTOR BANGUNAN RUKO

    KONTRAKTOR TAMAN

    KONTRAKTOR SARANA ( PERKERASAN JA LAN,SALURAN,KANSTIN )

    KONTRAKTOR TANAH/URUGAN

    SUPLIER BAHAN BANGUNAN

    EVEN ORGANIZER, WAK TU DAN BIAYA KA LO MAU ADAKAN OPEN

    HOUSE....GATHERING..GRAND OPENING...ATAU ACARA APA KEK ..

    KUNJUNGI PROYEK YANG SEDANG BERJAL AN SAAT ISTIRAHAT...COBA MAKAN DI WARUNG

    TEMPAT TUKANG DAN KENEK MAKAN...AJAK BICARA..TANYA SIAPA MANDORNYA...KETEMUIN

    MANDORNYA..PURA2 ANDA ADA PROYEK PERUMAHAN..TANYA2 WAKTU DAN UPAH

    BORONGAN UNTUK RUMAH ATAU RUKO..

    in fo yang diper lukan untuk bel i tanah

    Yang paling penting d atanya lengkap ya.

    misal untuk tanah:

    Luas tanah

    Luas Bangunan

    Dimensi tanah

    Hadap mana tanah itu

    Keunggulan dan kelemahan (mest i survey lok asi)

    Harga berapa penawarannya

    contact person pemil ik

    dan kalo memung kink an minta FOTOCOPY SERTIFIKAT agar sewaktu waktu ada calon p embeli

    yang mi nat bisa lihat.

    Fokus utama tentu m asih pada tanah yang sudah m elakukan negosiasi .

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    15/50

    CARA PENJUALANNYA

    JENIS JENIS PEMBAYARAN DALAM

    MEMBELI RUMAH

    StandarSetelah meneliti berbagai hal tentang calon rumah yang Anda inginkan, Anda

    kemudian memutuskan untuk membeli sebuah rumah. Bagaimana prosesnya??

    Berikut Kami jabarkan beberapa cara pembelian rumah yang lazim dipraktekkan para

    pengembang dan pribadi (rumahsecond) beserta kelebihan dan kekurangan masing-

    masing.

    TUNAI KERAS / CASH LUNAS

    Tunai keras adalah cara pembayaran yang dilakukan dalam waktu 1 bulan

    sejak closing dealbersama pengembang. Jika Anda memiliki dana yang

    menganggur pembayaran tunai kerasmerupakan cara yang menguntungkan.

    Biasanya pengembang memberi diskon yang lebih besar dibandingkan cara

    pembayaran lainnya

    Kelebihan pembayaran Tunai Keras:

    1. Lebih murah dengan diskon besar

    2. Tidak ada kewajiban hutang

    Kekurangan pembayaran Tunai keras:

    1. Perlu modal besar karena harga rumah tidak murah

    2. Apabila bertemu dengan pengembang nakal, resiko penguasaan dan kepemilikan

    sertifikat bisa tertunda mengakibatkan Anda akan selalu was-was sampai sertifikat

    dikuasai sepenuhnya (potensi resiko hukum cukup besar).

    Ilustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah Rp500jt:

    Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung

    pengembang/ kesepakatan)

    Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah

    dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jtRp10jt = Rp 140jt)

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    16/50

    Sisa pembayaran Rp350jt dilakukan secara tunai dalam waktu kurang dari 3 minggu

    (tergantung pengembang/ kesepakatan).

    Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Keras

    1. Hindari pemikiran asas kepercayaan, setelahclosing dealtuangkan kesepakatan di

    dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris,

    walaupun akan menambah biaya.

    2. Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi) pastikan transaksi

    memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah hukum (kwitansi >Rp1jt harus

    bermaterai Rp.6000,-).

    3. Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 30 %. Minta kepadapengembang untuk memenuhi keinginan tersebut.

    4. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ yang

    tercantum dalam sertifikat).

    5. Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank.

    6. Pelunasan diikuti/ bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB)

    dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli

    sertifikat. *

    7. Masukkan poin 6 tersebut di atas didalam perjanjian sesuai arahan poin

    8. Apabila poin 6 tidak dilakukan, tunda pelunasan sampai poin 5 terlaksana.

    9. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB

    terlaksana

    *Catatan : Suatu penandatanganan yang dilakukan dihadapan Notaris tidak diikuti

    penyerahan Asli Sertifikat bukanlah AJB, yang terjadi biasanya adalah

    penandatanganan PPJB (Perjanjian/Pengikatan Penandatanganan Akta Jual Beli)

    sifatnya perjanjian biasa bukanlah peralihan hak. Orang awam banyak tertipu oleh

    pengembang nakal dengan motif/ metode seperti ini.

    TUNAI BERTAHAP/ CASH LUNAK

    Tunai bertahap adalah cara pembayaran yang dilakukan secara bertahap, biasanya

    dalam jangka waktu 6-24 bulan. Konsumen yang memilih tunai bertahap juga

    biasanya mendapat diskon dari pengembang walaupun tidak sebesar konsumen tunai

    keras. Biasanya yang menjadi persyaratan tunai bertahap adalah adalah uang muka

    yang cukup besar umumnya sekitar 50%

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    17/50

    Kelebihan pembayaran Tunai bertahap:

    1. Tetap mendapat diskon, walaupun tidak sebesar Tunai Keras

    2. Tidak begitu repot dengan administrasi, sebab cicilan langsung kepada pengembang

    bukan pada Bank

    3. Menanggung utang yang tidak begitu lama dengan bunga cicilan 0%

    Kekurangan pembayaran Tunai Bertahap:

    1. Nilai angsuran cukup besar karena jangka waktu yang pendek

    2. Apabila bertemu dengan pengembang nakal, potensi resiko hukum lebih besar dari

    pada pembayaran Tunai Keras.

    Ilustrasi cara membayar Tunai Keras harga rumah Rp500jt

    Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung

    pengembang/ kesepakatan)

    Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 50% dari harga rumah

    dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp250jtRp10jt = Rp 240jt)

    Sisa pembayaran Rp250jt akan dicicil selama 24 bulan dengan bunga 0% sebesar

    Rp10.417.000 setiap bulannya.

    Kiat memitigasi resiko Hukum dalam pembelian Tunai Bertahap

    1. Hindari pemikiran asas kepercayaan, setelahclosing dealtuangkan kesepakatan di

    dalam sebuah perjanjian. Akan lebih baik apabila perjanjian dibuat dihadapan notaris,

    walaupun akan menambah biaya.

    2. Dalam bertransaksi, sekecil apapun (misalnya uang tanda jadi atau pembayaran

    angsuran) pastikan transaksi memiliki tanda terima yang jelas dan sesuai kaidah

    hukum (kwitansi >Rp 1jt harus bermaterai Rp.6000,-).

    3. Kuasai/ hunilah rumah setelah pembayaran uang muka (DP) 50 %. Minta kepada

    pengembang untuk memenuhi keinginan tersebut.

    4. Bertransaksi dengan orang yang berwenang terhadap rumah tsb (pemilik rumah/ orang

    yang tercantum dalam sertifikat).

    5. Hindari bertransaksi tunai, arahkan penjual bertransaksi transfer antar rekening bank.

    6. 6 bulan masa angsuran, asli sertifikat rumah harus sudah pernah dilihat untukmeyakinkan sertifikat rumah dalam keadaan aman. Apabila perlu minta kepada

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    18/50

    pengembang agar sertifikat rumah dipegang oleh Notaris. Pelunasan diikuti/

    bersamaan dengan penanda tanganan akta jual beli (AJB) dihadapan Pejabat Pembuat

    Akta Tanah (Notaris) dan dilakukan peyerahan asli sertifikat.

    7. Apabila sertifikat rumah tidak pernah dilihat setelah 6 bulan angsuran, tundapembayaran angsuran cicilan rumah sampai Anda melihat sertifikat rumah tsb.

    8. Tetap kuasai rumah Anda, jangan mengosongkannya sampai penandatanganan AJB

    terlaksana.

    KREDIT MENGGUNAKAN KPR BANK

    Cara pembayaran dengan kredit dilakukan melibatkan pihak bank melalui program

    kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pada metode KPR, bank yang membayar pelunasan

    rumah kepada pengembang, lalu Anda akan mencicil pada Bank dengan bunga

    tertentu. Perlu Anda ketahui, Bank hanya membayar paling banyak 70%-80% dari

    harga rumah sesuai hasil analisa kelayakan kredit, sisanya (20%-30%) adalah uang

    muka yang harus Anda bayar kepada pengembang. Jangka waktu kredit 3-15 tahun,

    bahkan Bank BTN sudah ada tenor sampai 20 tahun.

    Kelebihan metode KPR Bank:

    1. Tidak perlu modal besar, cukup tanda jadi dan DP

    2. Dilengkapi asuransi jiwa dan kebakaran

    3. Resiko hukum sangat minim, karena Bank mengecek seluruh dokumen kepemilikan

    dan IMB rumah. Bahkan apabilapun terjadi permasalahan hukum (sangat jarang

    terjadi) Bank akan maju sebagai pihak yang paling berkepentingan terhadap rumah tsb

    Kekurangan Metode KPR Bank:

    1. Harga lebih mahal karena harga rumah akan ditambah bunga bank, ditambah biaya

    administrasi dan provisi akad kredit .

    2. Sedikit ribet dengan melengkapi dokumen permohonan kredit bank

    3. Menimbulkan kewajiban utang dalam jangka waktu yang cukup lama

    Ilustrasi cara membayar via KPR Bank harga rumah Rp500jt

    Pada saat hari pertama closing deal Anda membayar tanda jadi Rp10jt (tergantung

    pengembang/ kesepakatan)

    Selanjutnya Anda membayar uang muka atau DP sebesar 30% dari harga rumah

    dikurangi tanda jadi yang telah dibayar (Rp150jtRp10jt = Rp 140jt)

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    19/50

    Sisa pembayaran Rp350jt akan dicicil selama jangka waktu yang telah disetujui

    ditambah bunga Bank yang telah disepakati.

    Beberapa hal penting Anda ketahui apabila ingin KPR:

    1. Pilih Bank yang telah berpengalaman dalam kredit KPR, angsuran murah dan cepat

    bukan patokan utama. Ada baiknya memilih bank BUMN (BTN,Mandiri,BNI, BRI)

    biasanya pembinaan debiturnya (bagian penagihan) lebih manusiawi, atau pilih Bank

    Syariah

    2. Selain angsuran (bunga bank), syarat KPR yang mudah, pastikan jenis bunga yang

    digunakan (efektif,floating), bagaimana tentang kebijakan pelunasan lebih awal,

    jumlah biaya provisi dan administrasi pada saat akad kredit3. Bandingkan minimal 3 Bank penyedia KPR perihal poin 2 di atas

    4. Pembayaran DP sebaiknya dilakukan setelah surat persetujuan kredit telah diterima,

    sebab ada kalanya permohonan kredit tidak sesuai dengan keinginan Anda.

    Persetujuan kredit yang tidak sesuai dengan harapan membuat Anda dalam dilema

    penambahan uang muka yang berat/sulit/tidak mungkin, atau pembatalan uang muka

    yang merugikan/berat/sulit/ tidak mungkin. Kondisi ini akan terus terkatung-katung

    sampai Anda dan pengembang mencapai kata sepakat yang tidak merugikan salah satu

    pihak

    5. Administrasikan dengan baik seluruh dokumen dan surat-surat perihal kredit Anda,

    Surat persetujuan kredit, akad kredit, foto copy sertifikat dan IMB rumah Anda,

    beserta perjanjian acessoir akad kredit Anda (Akta Pembebanan Hak Tanggungan dan

    Sertifikat Hak Tanggungan)

    6. Bayar rutin setiap bulan angsuran Anda, hindari tunggakan angsuran atau pembayaran

    metode deposit (bayar untuk beberapa bulan kedepan) sebab tidak semua bank

    memiliki sistem pembinaan yang selalu mengingatkan pembayaran angsuran. Apabila

    menunggak 1 bulan Anda biasanya sulit untuk mengelola keuangan untuk bulan-bulan

    selanjutnya (terlebih khusus kepada PNS dan Karyawan)

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    20/50

    Rahasia Menjadi Developer dengan Investasi yang Relatif Sedikit

    Dunia mengakui bahwa bisnis property termasuk sepuluh besar bisnis palingmenguntungkan yang sebenarnya bisa dilakukan oleh siapapun dan relative mudahdalam pemasarannya karena rumah merupakan kebutuhan setiap orang. Banyak orangmenyangka bahwa bisnis property hanya bisa dilakukan oleh para professional yangtelah lama bergerak dibisnis ini, atau orang-orang yang mempunyai disiplin ilmu sipil danarsitek. Padahal jika mau belajar, berani, disiplin, jujur dan bekerja keras insyaallahsiapapun dapat melakukan bisnis ini.

    Banyak orang beranggapan bahwa bisnis property memerlukan modal yang besarsehingga banyak orang ragu dalam memulai bisnis ini. Padahal dengan sedikitkreatifitas bisnis ini dapat dijalankan dengan modal yang relative sedikit.

    Ada dua jenis Developer1. Developer yang memiliki modal dan asset yang besar2. Developer yang memiliki modal dan asset yang kecil

    Dalam kesempatan ini saya tidak akan membahas mengenai developer dengan modalbesar, karena siapapun yang memiliki modal besar cendrung bisa memulai bisnisproperty tanpa ada masalah yang berarti.

    Dalam memulai usaha property dengan modal yang relative sedikit diperlukan perhatian,kreatifitas dan perhitungan yang matang, sehingga kita dapat meminimalisir kebutuhanmodal. Sayang banyak orang yang tidak mau mempelajari ilmu dan seluk-beluk dalamproperty (perumahan / cluster, ruko, rukan) karena mayoritas orang beranggapan bisnis

    property hanya buat pengusaha atau pemodal besar saja. Padahal dengan kreatifitasdan kerja keras anda bisa memulai bisnis ini dengan modal yang relative kecil.Untuk pertama kali memulai bisnis ini saya sarankan adalah membangun perumahankecil / cluster

    Tahapan-tahapan yang harus dilakukan developer dalam mengembangkan mulaipembangunan sampai tahap pemasaran

    1. Tanah / lahan

    Tanah / lahan mutlak diperlukan dalam memulai bisnis property. Jika anda telah memilikitanah, itu merupakan modal utama dalam pengelolahan dan pengembangan clustermalah dengan sedikit strategi pemilik tanah dapat membangun cluster tanpa modal,

    sungguh bersyukurlah orang yang memiliki tanah jika mereka tahu bagaimana caramengelolahnya. Jika tidak punya, anda tidak perlu berkecil hati karena ada cara agaranda dapat memilikinya tanpa harus membeli karena dibutuhkan modal yang besaruntuk pembebasan lahan, dimana tidak satupun bank yang akan memberikan pinjamanjika digunakan untuk pembebasan lahan atau investor yang berani meninvestasikandananya kepada developer pemula. Ada berbagai cara untuk mendapatkan tanah tanpaharus membelinya serta tehnik-tehnik dalam negosiasinya:

    a. Kerja-sama dengan pemilik tanahb. Pembayaran bertahap yang dapat dibayar dengan waktu yang dapat disepakati olehkedua belah pihak.

    Kerjasama dengan pemilik tanah;

    Kerja sama dengan pemilik tanah adalah yang paling saya sarankan bagi developerpemula, dimana pembagian keuntungan (tanah dibayar) setelah unit rumah terjual.

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    21/50

    Memang tidak mudah dalam mencari lahan yang pemiliknya mau bekerjasama dalampembangunan tapi percayalah diluar sana ada banyak pemilik tanah yang bersediabekerja-sama untuk membangun tanahnya dimana banyak pemilik tanah juga tidak tahuilmu dan rahasia menjadi developer dadakan tanpa modal (modal kecil) kalau bisa sayakatakan begitu.

    Dalam mencari dan menentukan lokasi diperlukan survey yang bisa anda lakukansendiri dimana ada beberapa aspek yang harus diperhatikan sehingga cluster yanganda rencanakan akan mudah dalam pemasarannya, sekali lagi ini diperlukan usahayang keras. Aspek-aspek yang harus diperhatikan yaitu:- Lokasi belum pernah banjir (mutlak)- Akses menuju lokasi bagus, diutamakan sekitar pintu tol atau 1530 menit dari pintutol- Jalan lingkungannya bagus sehingga anda tidak perlu membangun lagiinfrastrukturnya. Minimal lebar jalannya 4m- Tanah harus sudah sertifikat- Yang paling mudah menentukan sebuah lahan bagus tidaknya untuk dibangun sebagai

    hunian adalah dengan cara melihat apakah daerah tersebut terdapat banyak developeryang lagi membangun hunian, apalagi ada developer yang unit rumahnya sudah terjualhabis. Karena dapat diasumsikan bahwa pasar menyukai daerah tersebut.- Sasaran pasar adalah perumahan menengah kebawah, karena disamping andadeveloper pemula justru pemasaran rumah menengah kebawahlah yang paling laku danpaling mudah dalam pemasarannya (kayak kacang goreng kata orang hehe). Karenaperumahan mewah cendrung susah dipasarkan karena dibutuhkan keahlian tambahandalam pemasarannya.- Untuk pembangunan cluster menengah minimal lebar tanah 35 meter- Untuk pembangunan cluster sederhana minimal lebar tanahnya 28 meter- Kalau bisa tanah yang dicari cendrung lebih tinggi dari jalan, kalau lebih rendah harusada biaya ekstra pengurugan (cut & Fill)- Tanah bukan bekas sawah, karena cut & fillnya akan lebih besar dan sumber air tanahpada lahan tersebut airnya kurang bagus (kebanyakan)- Cari tahu apakah daerah yang anda tuju sumber air tanahnya bagus, atau ada saluranair PDAM- Kalau bisa tanah yang akan anda kerjasamakan sudah ada saluran buangan (parit)- Untuk pemula carilah tanah dengan luas 1000m21500m2

    Untuk mencari tanah dengan kriteria-kriteria diatas memang dibutuhkan usaha yangbesar tanpa henti, untuk mempermudah dan mempermurah operasional dalampencarian tanah tersebut saya sarankan beberapa tips.Bikin data untuk tanah-tanah yang dijual, kita bisa kumpulkan data tersebut melaluikoran, internet maupun dari calo-calo tanah. Kalau perlu janjikan fee kepada calo-calotanah jika bisa memediasikan kita dengan pemilik tanah (meyakinkan pemilik tanahuntuk bekerjasama), dari sekian banyak data yang terkumpul hubungi 20 pemilik tanahyang akan dijual tersebut secara acak dan tanyakan harganya, biasanya tanah denganluas diatas 500m2 itu akan susah dijual. Dan harganya biasanya cendrung dibawahharga pasar tanah dibandingkan dengan luas tanah dibawah 500m2.Dari 20 pemilik tanah itu, anda ajak ketemu 10 pemilik tanah, dan langsung ajak kerjasama, dengan perhitungan pemilik tanah akan terjual 20% lebih mahal dari hargapenawaran pemilik tanah jika mau bekerjasama. Jika pemilik tanah mau maka aspekyang paling utama dari pembangunan property telah anda punyai, jika tidak maka andaharus cari lagi tanah yang lain. Memang terasa berat tapi keuntungan yang ditawarkanjika anda berhasil akan sangat manis.

    Jika tanah telah didapatkan maka bikin perjanjian didepan notaries sehingga tidak adasatu pihakpun yang akan melanggar dari perjanjian tersebut. Yang paling penting anda

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    22/50

    juga harus menjaga seandainya pemilik tanah membatalkan perjanjian, harus adaketentuan-ketentuan yang jelas, karena anda adalah pihak yang paling tidakdiuntungkan jika perjanjian tersebut batal, sehingga anda harus memastikan bahwa jikaperjanjian tersebut batal maka harus ada klausul-klausul yang menjelaskan posisi anda.Seperti pemilik tanah harus mengganti uang yang telah dikeluarkan oleh developer

    yang disepakati jika salah satu pihak membatalkan perjanjian kerjasama tersebut tanpaada kesalahan yang dilakukan oleh developer.

    2. Perencanaan

    Perencanaan terbagi dua tahap yaitu :- Rencana pematangan lahan- Rencana pembangunan rumah

    3. Perizinan

    Perizinan merupakan aspek penting, karena perizinan juga dapat meyakinkan calonpembeli bahwa cluster yang akan dibangun resmi, dan juga bisa menunjukkankebonafitan kita sebagai developer. Ada dua perizinan yang harus dibuat demi

    lancarnya pembangunan dengan baik.- Site Plan ini digunakan untuk peta lokasi dan dasar-dasar dari pemecahan sertifikatnantinya, jika site plannya telah di urus di kantor tata kota. Biaya pengurusan site planini biasanya biayanya berkisar antara 12 juta- 15 juta untuk lahan 1000m21500m2- Izin peruntukan lahan (fatwa) tergantung ketentuan dari dinas kota setempat, merekapunya regulasi tersendiri mengenai. Nilainya berkisar antara 8 juta10 juta- Izin Mendirikan Bangunan (IMB)- Peruntukan lahan pekuburan sebesar 2% atau dapat dibayar kepada dinas tata kota(legal)

    4. Pemasaran

    Setelah site plan didapatkan maka anda sudah bisa mulai untuk melakukan promosi,dengan bikin banner, spanduk, pamflet dan brosur. Ini tidak memerlukan dana yangbesar, anda bisa sebar brosurnya dimanapun anda berada, atau anda dapatmembagikannya di pintu-pintu tol atau di mall-mall.Perlu diingat, bahwa kekuatan dari sebuah usaha terletak kepada marketing dan sales

    5. Aspek PembangunanAnda bisa bekerja sama dengan kontraktor sipil untuk pembangunan infrastruktur

    Untuk mewujudkan semua tahapan-tahapan diatas, diperlukan keberanian kecuali andamemiliki kecakapan dalam bidang marketing dan sales

    Sekian tips dari saya, selamat mencoba, semoga anda sukses

    Baarokallahu fiykumLike

    https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=377154712295455&id=296894246988169https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=377154712295455&id=296894246988169https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=377154712295455&id=296894246988169
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    23/50

    Membuat Developer Perumahan

    Invalid Domain Name

    PERTANYAANNYA:

    1.LANGKAH PERTAMA APA YANG PALING MENDASAR UNTUK KITA LAKUKAN

    JIKA MAU TERJUN SEBAGAI DEVELOPER PEMULA?

    Apa cari lokasi dulu?

    Apa susun anggaran dan hitung modal dulu?

    Apa cari dana dulu ?

    atau bagaimana?

    2.Kalo misal langkah pertama cari lokasi.

    Parameter apa yang dipake untuk menentukan lokasi itu bagus atau tidak untuk di

    develop bagi perumahan. khususnya kita di sini kan membahas RSH ya.(paramter

    misalnya: harus dekat pasar atau terminal atau jalan tol ,dll, mana yang prioritas untuk

    rumah RSH)

    3. Sementara pertanyaannya itu dulu bro. ntar kalo ada pertanyaan aku posting

    lagi. sebab lagi pelajari ilmu

    Developer itu dagang tanah. Tanah yg apa adanya didevelop sedemikian rupa sehingga

    .bisa dijual dengan harga yang diterima konsumen. Dalam hal RSH T22/60 harga

    pemerintah Rp 55jt, terdiri dari unsur tanah yg sudah didevelop dan bangunan. Harga

    hari ini konsumen menerima tanah Rp 500.000-600.000/m (jadi rp30-33jt). Sedangkan

    bangunannya harga sub kontrak antara rp850rb-1.100rb/m, pukul rata 22jt. Tambahkan

    unsur sarana air dan meteran 1.5jt, jaringan listrik luar, dll. Jadi ada ketekoran dari 55jt

    dr sisi konstruksi rumah; untuk itulah aanya peningkatan mutu Rp 6-10jt.

    Dg kendala harga jual tanah rp600 rb (didalamnya lahan, fasum 40%, cut en fill, disain,

    ijin, IMB, legal;jalan saluran) maka rumus pembebasan lahan adalah Maksimal Rp

    125.000/m. JANGAN COBA MASUK KE DEVELOPER RSH BILA TIDAK BISA

    MEMBEBASKAN LAHAN DIBAWAH RP125.000/M.

    Itu adalah fatwa pertama dan utama.

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    24/50

    Selanjutnya lokasi: karena pembeli terbanyak adalah karyawan/pasangan

    berpenghasilan rp1.5jt sd 3jt maka lokasi yg paling ideal adalah yg memiliki MASS

    RAPID TRANSPORTATION (MRT) dalam hal Jabotabek adalah kereta disel/listrik.Jadi

    ada 3 lokasi: bekasi, serpong, dan yg paling yahud citayem, bojong, cilebut.Cari lahandi area tsb, maksimal 7 km dari stasiun KA (karena bisa ditempuh dg motor, motor dititip

    di stasiun, ke jkr naik ka), dan sudah dilalui atau direncanakan dilalui angkutan kota

    menuju stasiun/pasar.

    Modal: yg dibutuhkan Rp 2 Milyar per 2 Hektar, proyek sudah bisa jalan dgn aman,

    damai dan sentosa.Jadi harus cari pendanaan dulu.

    Kalo hitung-hitungan dan kas flow: ayo kapan-kapan kopi darat, saya bisaterangin. Cukup suguhin coca cola ama pisang goreng.

    Buat yg punya kenalan modal kuat: Rp 6M up, pembebasan lahan langsung ke 10

    hektar up. Tapi yg di develop tahun I,2 ha, tahun II 2 ha dst. Lihat di atas harga

    pembebasan maks Rp125rb/m harga jual Rp600rb/m. Pada tahun III lokasi sekitar

    sudah berkembang pesat: mulai pengembangan rumah sederhana (T36/72 rp125jt -PV)

    dimana tanah di jual rp1jt/m. Tahun IV dan V develop rumah menengah (T45/100 rp175

    -PV) tanah dinilai jual skrg 1,5jt /m

    kalo pilihan lokasi nya pas, ke senggol realisasi TOL, langsung deh bangun kelas

    Menengah atas. Ada Ciputra baru deh nongol.

    SAMBUNGAN TENTANG RSH

    kpr bank biasanya bank BTN

    harga jual 55 juta ( koreksi : didlm harg jual 55 juta gw liat f ile ternyata ppn 10% dan

    pph final 5%, tidak ada alias konsumen tidak dibebankan hrg2 tsb ) ini max harga

    subsidi (istilahnya apa yach ??) pemerintah jadi kalo anda mau kasih harga misal 60

    juta maka di brosur tetap hrg jual 55 juta dan yang 5 juta nya diistilahkan peningkatan

    mutu jadi bro2 jangan takut walaupun beli tanahnya misal 150rb/m2 setelah dihitung2

    supaya aman semuanya (profit,cost dll ) lalu muncul harga 67 juta gampang tinggal buat

    aja harga 55 juta lalu yang 12 juta peningkatan mutu dan konsumen hrs bayar lunas

    atau nyicil tapi yang 55 juta kan jadi subsidi pemerintah..bahkan gw pernah liat ada yang

    nulis di brosurnya peningkatan mutu sampai 30 juta !!!developer meng hack subsidi

    pemerintah

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    25/50

    harga borongan kontraktor : 850rb-1,1jt/m2 istilahnya borongan per plak

    kalo dikerjakan sendiri : kira2 650rb/m2informasi dari teman tahun 2009

    upah borongan mandor : 107-110rb/m2

    dana retensi saat akad kredit di setujui : 6,5 jt/unitlakukan cma,cpa,bisnis plan

    biasanya pengawasan pembangunan RSH tidak ketat..gak tahu kenapa mungkin

    karena murah kaletapi anda harus ketat pengawasannya karena kontraktornya setahu

    gw waktu dikasih hrg borongan 840rb/m2 pelaksanaannya hanya 650rb/m2 ( untuk tipe

    22 )..anda hitung sendiri profitnya

    YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MEN-DEVELOP RSH :

    tidak ada taman berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

    tidak ada kanstin berm, usahakan ada di jalan utama yang ada mediannya

    biasanya jarang pake pagar clusterusahakan ada mungkin untuk daerah2

    tertentu..lebih baik kalo semuanya kecuali akses warga jangan ditutup..ribet urusannya

    usahakan ada pos jaga nanti biar warga yang tentukan sendiri pake satpam atau tidak

    - usahakan tidak ada import tanahjadi pilih tanah darat

    usahakan biaya cut n fill ( perataan tanah ) se-minimal mungkin

    cari kawasan yang KDB nya 60:40

    cari yang dekat kali alam/sungai,usahakan tidak ada pembebasan lahan untuk saluran

    pembuangan akhir kalo pun ada maka ketahui saat survey lapangan pertama kali serta

    biaya2nyajuga cari yang dekat saluran utama existing dan hitung dari awal untuk

    biaya2 bila saluran utama kita mau nyambung kesana

    usahakan dapat informasi tentang ongkos kuli turun material,biaya2 koordinasi

    cari tahu apakah kalo disini ada developer RSH, material dari luar boleh masuk atau

    harus pake suplier daerah sekitar..tanya2 hal yang berlaku di daerah sekitar

    apakah boleh truk tronton bawa material masuk ke lokasi..atau hanya engkel

    atauatauini pengaruh ke harga borongan kontraktorkarena kalo pake truk engkel

    dihitung per m3 jatuhnya jadi lebih mahal ketimbang angkut pake truk tronton

    usahakan ada sarana olahraga misal lapangan badminton/volley

    usahakan juga ada sarana ibadahatau sediakan lahannya lalu developer bantu

    dana secukupnyapembangunan dan pengawasan oleh warga

    usahakan pembentukan rt dan rw diakomodir oleh developer

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    26/50

    spesifikasi jalan :

    biasanya hanya penetrasibatu kapur tebal 10-20 cm lalu base course 5-10 cm terus

    ditebar aspal cair lalu atasnya ditaruh abu batutahun 2009 mantan bosku kasih ke

    kontraktor 90rb/m2 kalo yang pakai hotmix tebal antara 2-3 cm waktu itu dihargai125rb/m2

    spesifikasi saluran lingkungan :

    pakai batako pasangnya miring lebar atas sekitar 30-40 cm dan lebar bawah 25-30 cm

    dan tinggi 40-50 cm, waktu itu harga borongan 80-90rb/m' termasuk galian tanah +

    buang dan kalo dikerjakan sendiri habis hanya 50-60 ribu/m'

    taman lingkungan ( bukan taman berm loh ) kalo pun ada maka bujetnya 50-75rb/m2sekedarnya..mestinya sih jangan sekedarnyaberikan nilai tambah walaupun

    RSHbeban taman lingkungan/warga ke bisnis plan kecil sekale..

    **spesifikasi bangunan rumah :

    pondasi batu kali menerus minimal lebar atas 20 cm lebar bawah 30 tinggi 30 cm

    tergantung tanahnya..ada juga yang nekat lebih kecil dari ukuran tsb diatasharga

    borongan ke kontraktor nya waktu itu kalo gak salah 325rb/m3 atau 365rb/m3..wah gw

    lupa..ntar gw cari2 dulu filenya..kagak janji

    dinding nya dinding engkel dan pake pas. batako diplester+aci+cat

    pas batako : 37-40rb/m2, plester+aci :30-32rb/m2, cat : 35-40rb/m2 luas rumah

    genteng pake genteng beton harga 1800-2300/bh 1 m2 butuh 11-14 bh genteng..cari

    tahu sendiri merk apaan tuhjuga pake nok

    konstruksi atap pake kayu jenisgw lupa atau kalo hanya gording2 doang pake aja

    baja ringan galvalum atau zinc alum yach ??? gw lupa pokokne cari yang murah

    lisplang pake grc tebal 4 atau 5 atau 6 mm yach ?? grc yang lembaran

    plafon pake grc tebal 6 mm harga berapa yach gw lupa lagi kalo gak salah 45-50rb/m2

    rangkanya pake hollow 24 cm harga 20rb/btg atau ??? gw lupa lagi

    keramik lantai uk 30 x 30 putih merk gak jelas pokokne murah kalo gak salah 1 dus

    atau per m2 hrg 15-25rbborongan : 40-50rb/m2 dan tidak ada lantai kerja

    keramik lantai kw/wc uk 20 x 20 cm, dinding juga ukuran sama dan dinding yang

    dipasangan keramik tinggi 1,2 m

    closet pake closet jongkok, bak mandi pake bak fiber, floor drain pake yang plastikharga cari yang murah banget

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    27/50

    pipa air kotor pake pipa pvc yang warna hitam diameter 3 tapi kalo untuk tinja lebih

    baik pake yang 4

    -kusen pintu dan jendela pake kayu apa yach gw lupa lagi dech

    daun pintu biasanya double triplekengsel,hak angin,rambuncis pake yang murah aja ex cina..banyak nich di pasaran

    instalasi listrik ini perlu diwaspadai karena sekarang aturannya ketat harus sesuai

    standark KONSUILlistrik pln 1300 va..harus pake mcb 6 a ada 2 bh danmcb 10 a ada

    1 bh1 line untuk stop kontak dan 1 line lagi untuk saklar..tidak ada lagi istilah

    jumper2ankabel min extrana atau eterna pokokne standard pln

    dan saklar,stop kontak,fitting lampu min merk broco atau yang direkomendasikan oleh

    plnhati2 dengan masalah ini

    septic tank biasanya pake buis beton dia 1 m panjang 1 m dan resapan hanya pipa 4

    dibolong2in panjang kalo gak salah 2-3 m ??? atau ada juga yang hanya pake galian

    tanah diameter 1 m kedalaman 1,2 m lalu sekelilingnya di rabat in beton dengan

    tulangan sekedarnya bahkan ada yang tidak pake

    air bersih pake pompa dragonbahkan ada gali tanah doang jadi seperti

    sumuranlebih baik sich pake pompa listrik yang 100-125 watt makanya kudu di cek ke

    warga sekitar waktu survey tanahtanah disini kalo dipantek berapa m baru dapat

    airini masalah krusial dari kaca mata konsumendinding pembatas kavling kiri kanan bagian depan hanya pas. batako diplester + aci

    tinggi rata2 yach ambil saja 20 cm dan yang diatas saluran yang berbatasan dengan

    kavling tidak ada pas. batako untuk menahan tanah taman depan agar tidak jatuh ke

    dalam saluran

    INI YANG GW GAK SETUJUbiasanya untuk batas kavling belakang kiri kanan dan

    yang belakang tidak ada dindingjadi plong gitu ajakalo bro2 buat RSH usahakan

    ada yach dinding pembatas kavling belakang baik yang kiri,kanan dan belakang

    walaupun tingginya 1-1,2 m dan tidak diplester+acijadi kalo harga jualnya lebih dari 55

    jt tinggal tulis aja di price list dan beritahu marketing nya bahwa itu peningkatan

    mutuberes sudah

    waduh apa lagi yachgw soalnya posting ini hanya ingat2 doang tidak buka file2..tahu

    tuch pade kemana file2nya

    untuk biaya2 perijinanpenentuan lokasidll..strategi pemasaran n promosi coba2 liat

    postingan sblmnya.

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    28/50

    TAMBAHAN

    Develop RSH

    Spek teknis dan satuan harga by Promedia udah lengkap

    udah bisa jadi acuan, karena ilmu nya emang sama

    Paling2 jalan: saya lebih suka ngecor sendiri

    Yang bisa saya tambahkan:

    Kebutuhan Modal : Pengembangan pe 2 Ha 100 unit T22/60 total RAB sekitar 8 Milyard

    (sesuai spek teknis Promedia)

    Dg strategi berikut:

    Pembebasan lahan pembayaran di termin sd 9 bulan (25% per triwulan)

    Perijinan di termin 2 thp (Ijin Lingkunga dan IPPT, thp 1, Pengesahan Siteplan tahap

    2)Legal di termin 2x (Pengajuan sertifikat ke BPN)

    Cut en fill 100% (sampai badan jalan dan bentukan kavling)

    Rumah contoh 1, gapura, jalan hanya sampai rumah contoh

    Pemasaran (pakai agen pemasaranmereka yg tanggung brosur, iklan, operasional

    pemasaran) Fee di potong saat KPRDalam 1 bulan:

    Setelah IPPT, jadi dalam 1 bulan langsung: spanduk di gelar, iklan dipasang, rumah

    contoh mulai dibangun)

    Sudah menerima Kas-in : Booking Fee di bulan 2

    Sudah mulai menerima kas-in: uang muka (5,5jt) dan uang peningkatan mutu

    Kas-in yg non KPR Pembayaran tunai bertahap

    Kadang-kadang ada yg langsung tunai

    Kebutuhan modal hanya 2M

    (tentu saja harus siap2 dg cadangan kalo mendadak ada bencana alam, atau kejadian

    diluar dugaan)

    Bila semua on skedul: tuh modal 2M bisa di pulangin di triwulan 3

    TAMBAHAN BAGIAN KE 2

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    29/50

    1. layak legalitas :

    pembentukan PT/badan hukum bila belum ada

    pembayaran termin 1 ke land owner

    ijin prinsip ( ippt/ijin peruntukan keluar mulai action ) gw kasih biaya ijin prinsip 4-5rb/m2 .tapi ada juga teman gw bilang untuk ijin prinsip katanya 7,5 jt/hektar

    2. layak tampil :

    cut n fill

    gapura

    jalan masuk

    rumah contoh

    biaya promosi

    biaya konsultan arsitek ( termasuk juga pengukuran )

    biaya2 administrasi

    biaya2 operasional mungkin untuk triwulan pertama

    untuk fee marketingkalo gw kasih 3% dari harga jual setelah dipotong ppn 10%

    anda juga harus menyediakan dana promosi dan kpdm ( biaya2 ???? ) antara 1,25-

    1,75% dari total omzet setelah dikurangi ppn 10%anda harus ngerti istilah entertaint

    kankalo saat akad kredit konsumen cukup banyak maka anda siapkan anggaran

    untuk sewa ruangan,makanan,minumanpokoknya untuk ke oknum bank kudu siapkan

    dana taktis yach

    walaupun RSH tapi usahakan mulai desain tapak,site plan sampai realisasinya

    'kelihatan seperti Real estategimana caranya ??? anda silahkan cari tahu sendiri

    gw sudah cukup banyak survei lokasi RSH dan umumnya mereka buat tuh perumahan

    ala kadarnya betul gak nich COST ADALAH BENEFIT/PROFIT YANG AKAN

    DINIKMATI KONSUMEN

    benefit : konsumen merasakan kenyamanan baik dari lingkungan dan rumahnya sendiri

    profit : beli sekarang 60 jutakarena ok tuch perumahanimage bagus terbentukgak

    tahunya tahun depan coba2 jual ada yang nawar 75 jthe..he..he..

    JADI NAFSU GAK BRO2 SETELAH TAHU RSH ????

    TAMBAHAN KE 3

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    30/50

    Strategi developer modal besar dan kecil beda.

    Yg selalu saya ajukan adalah pemodal kecil.

    Kalo modal kecil, hindarkan main dengan bendera PT, jadi cukup pengembang pribadi,

    karena aspek pajak.Yg didevelop juga bertahap, tiap tahap 2-3 Ha, sehingga tidak perlu ijin lokasi.Cukup

    IPPT dan pengesahan siteplan.

    Utk land development, maksimal budget saya 75.000-100.000 per m2, namanya juga

    RSH.

    TAMBAHAN KE 4

    Pengembang pribadi diijinkan mengajukan perijinan maksimal sampai. 5 Ha (tiap daerahberbeda2, Kab Bogor maks 5Ha)

    Pengembangan Lahan di atas 5 Hektar ( ha ), sebelum tahapan IPPT, wajib

    Mendapatkan Ijin Lokasi (dari bupati, dan ada panitianya). Maklum aja kalo urusan ke

    Bupati, duitnya makin gede dong. Ratusan juta deh, tergantung negonya.

    IPPT tergantung NJOP tanah per meter. Kalo NJOP Rp 50.000/m, IPPT 2 hektar sekitar

    4.000/m

    Setelah IPPT keluar: baru ngajukan siteplan (mulai dari peil banjir, makam, uplkl, bibit

    penghijauan dll)

    Terkait pajak: kenapa pengembang pribadi?, kenapa RSH?

    Pengembang pribadi menurut UU pajak, tidak boleh memungut PPN atas penyerahan

    rumah. Jadi konsumen kalo beli rumah dari pengembang pribadi tidak dipungut PPN,

    jadi harga rumah tanpa PPN. Masalah konsumen mau nyetorkan PPN itu mah urusan

    konsumen.

    Mangkanya harga rumah menengah saya udah menang lebih murah

    10%he..he..he.Tanpa saya melanggar ketentuan yg ada.

    Kalo PT saya dorong masuk ke RSH, karena RSH yg ikut harga pemerintah 55 juta (th

    2009) dibebaskan dari PPN. Jadi PT yg jual RSH tidak memungut PPN kalo jual RSH 55

    juta. Dasar di indonesia PT itu tukang akal-akalan, Harga dibilang Rp 55 juta tapi ada

    peningkatan mutu 10-15 juta. Hal ini sangat dimaklumi karena pemerintah juga akal-

    akalan ke dunia usaha. Seperti Infrastruktur air dan listrik yg seharusnya kewajiban

    pemerintah cenderung diabaikan.

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    31/50

    Kalo pengembang pribadi jual RSH, dia nggak masalah bilang harga rumah Rp70jt

    (wong nggak boleh mungut PPN), kalo PT jual rumah dg harga 70jt, dg nama dan

    bentuk apapun, wajib memungut PPN 10%

    Kalo pajak yg lain PPh dan BPHTB, biasa-biasa saja. Ikut ketentuan

    TAMBAHAN KE 5

    Kalo soal legal (surat tanah)

    ada 2 alternatip.

    1 Melalui pelepasan hak oleh pemilik tanah, untuk kemudian developer mengajukanpermohonan hak tanah

    hal ini biasa dilakukan developer PT dan bermodal kuat. Karena kalau skala luas lahan

    besar, jatuhnya lebih murah per meter persegi. Alt ini punya batasan; hanya diijinkan

    dalam suatu periode tertentu, setahun atau dua tahun, tergantung nego. Lewat dari itu:

    uang kita bisa hangus, kalau tidak jadi mengurus surat. Padahal sudah terlanjur beli

    tanah.

    2. Meningkatkan surat tanah yg ada:

    a. Dg dasar PPJB, pemilik tanah meningkatkan surat ke sertifikat, kalo udah jadi

    langsung otomatis AJB, bali nama ke developer.

    dan. Dgn dasar AJB ( akte jual beli ), developer selaku pembeli, meningkatkan surat

    tanah atas nama sendiri ke sertifikat.

    Kalau merasa perlu: bisa menggabungkan sertifiakt2 tsb menjadi satu (induk) biaya

    nggak mahal kok, kalo tanah dgn NJOP masih rendah

    alternatif ke 2, di kab Bogor, per 2 ha, masih dibawah 10.000/m.

    TAMBAHAN KE 6

    gw baru liat2 file cash flow proyek RSHhe..hegw salah nichhammer

    ternyata harga jual 55 jt itu memang tidak ada unsur ppn 10% dan pph final 5% jadi alias

    konsumen RSH tidak dibebankan ppn 10% dan developer tidak dikenai pph final 5% (

    pajak penjual ) dimana ujung2nya pph final 5% ini biasanya juga developer

    membebankan konsumen pada harga jual produknya ( dalam hal ini rumah )kayaknya

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    32/50

    sich bukan subsidi..gw asal nulis sekenanya aja soalnya gw ingat2 ppn 10% tidak ada

    begitu juga pph final 5%istilahnya apa yach..mungkin harga pemerintah kali yach

    ane berikan contoh dari file yang masih ada :

    harga jual tipe 29/60 : 54,9 jt ( dari brosur developer )

    konsumen : institusi salah satu angkatan bersenjata ( program rumah untuk prajurit

    biasanya ada )

    lalu developer cantumkan di brosur spt ini :

    booking fee : 500rb

    uang muka : 5,9 jt

    jadi maksimum kredit : 54,95,9 = 49 jt ( ini bro bisa cair semua )

    saat konsumen tanya lebih jauh maka ada tambahan lagi

    biaya proses : 8,1 jt

    jadi total uang muka : 5,9+8,1+0,5 = 14,5 juta

    konsumen institusi bayar booking fee 500rb

    ternyata ada dana bantuan dari institusi : 14 jt/orang

    jadi developer dapat duit : 0,5+14 = 14,5 jt

    dan biaya proses kpr BTN hanya .anda cari tahu sendiri yach

    ada juga untuk konsumen umum : ( di brosur developer biar menarik konsumen )

    tipe rumah 29/60

    harga jual : 47 jt ( harga awal sebelum dikoreksi )

    uang muka : 3 jt ( dengan uang booking fee : 500rb )

    jadi maksimum kredit : 473 = 44 jt

    saat konsumen tanya lebih jauh maka muncul

    uang muka + biaya proses kpr BTN : 7,9 jt ( dan ini harus dilunasi )

    sedangkan biaya proses kpr BTN hanya kirakira 3 juta-ananda cari tahu sendirijadi developer dapat duit 7,9 jt

    INGAT deh ..CASH FLOW !!! CASH FLOW !!!

    TAMBAHAN KE 7

    kalo anda adakan perjanjian masalah penjualan RSH ke broker propertigw mau

    sharing yang gw tahu

    mantan bosku melakukan perjanjian dengan broker properti spesialis RSH denganpangsa pasar ( mayoritas ) institusi pemerintah atau swasta

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    33/50

    fee : 2-2,5 jt/unit rumah ( kalo gak salah )

    broker menempatkan tim marketingnya di rumah contoh sekaligus kantor marketing

    saat konsumen bayar booking fee 500rb maka broker dapat fee 250rbnah disini

    kadang2 yang buat orang administrasi developer kesalsoalnya marketing brokernyodorkan berkas2 konsumen kadang tidak lengkap tapi minta fee nya penuhmungkin

    dalam perjanjiannya tidak dijelaskanakhirnya bagian.administrasi disuruh bos untuk

    telp tuh marketing kadang juga telp ke konsumen agar berkas2 yang kurang

    dipenuhibahkan pernah berkas2 konsumen diambil sendiri oleh kurir..soalnya waktu

    itu pas ada setumpukan berkas2 konsumen yang mau diajukan ke BTNlebih baik

    dijelaskan dalam perjanjian kalo broker marketing menyodorkan berkas2 konsumen

    untuk pengajuan kpr BTN tidak lengkap maka hanya dibayar separuh atau.biasalah

    broker ngejar setoran.jadi broker hrs mengawal konsumennya sampai

    tuntas..tastas

    usahakan juga saat konsumen menyerahkan uang muka tidak ke marketing broker

    tapi ke bagian keuangan developer

    evaluasi kinerja broker dengan proyeksi cash flow anda.jangan segan2 untuk meng-

    cut offtuangkan target2/batasan2 dalam perjanjian dimana developer secara sepihak

    dapat memutuskan kerja sama dengan broker bila target2/batasan2 tidak tercapaidari

    tim anda juga perlu mendukung tim broker

    buatkan satu map untuk masing2 berkas konsumen dan tempelkan secarik kertas

    check list di depan map..kalo mau bagus kita desain sendiri map nya..jadi ada logo

    perusahaan,nama perumahan,form check list spt : ktp,pas foto,akte nikah,surat

    keterangan,surat pengangkatan dll jadi kasih ke BTN nya lengkap dan syukur2

    konsumen segera dipanggil untuk wawancara perihal pengajuan kpr nya

    TAMBAHAN KE 8

    Agensi Pemasaran RSH

    Dg RSH skala kecil 2 Ha (180 rumah), deal saya terakhir dgn agensi sy sbb:

    komisi agensi 2 jt/unit target 6 bulan habis.

    Kalau 90% terjual dalam target waktu 6 bulan ada bonus 1 juta/unit. Definisi terjual

    adalah: DP masuk utk yg kas/bertahap, turunnya Surat Persetujuan KPR dr bank

    Berkas KPR urusan agensiUang masuk: diterima staff saya yg ditempatkan di agensi. Agensi tidak boleh

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    34/50

    memegang uang lebih dr 124 jam

    Utk perangsang: agensi diijinkan menambahkan harga maks Rp 500 rb,- berupa uang

    tanda jadi/bookong fee. Jadi konsumen bayar booking fee Rp 1 juta. ( 500 ribu boleh

    diambil agensi, 500 rb masuk ke kas developer )Fee agensi dibayarkan saat KPR cair

    Kita cuman nyediain brosur, spanduk, dan bayar iklan di koran yg nggak sampe Rp 5

    juta

    Intinya RSH mah nggak perlu di pasarin. Cukup spanduk gede2

    TAMBAHAN KE 9

    Moral Story Developer RSH

    Cukup Sendiri, 1 staf administrasi, 1 pengawas. dah bisa ngejalanin Develop RSH

    Semua pekerjaan bisa di sub kontrak kan: mulai dari pembebasan lahan, legal,

    perijinan, konstruksi tata ruang, konstruksi rumah, pemasaran. Kalo nggak mau repot

    Tapi kalo mau margin lebih gede: kerjain sendiri semua hal tsb. Dan tentu saja Semakin

    besar potensi margin semakin tinggi sakit kepala kita.

    Masalahnya yg terberat adalah: 9 dari 10 org di lapangan yg datang menemui kita, kalo

    nggak penjahat ya penipu ataw preman. Preman beneran dan preman berseragam.

    Selama kita 'stick' to principle, cek and re check, verifikasi, konfirmasi. Aman deh.

    Seperti kata org pinter Trust but verify

    prinsip itu apa: Ijin, legal, komitmen, dan bussines plan-nya

    OO iya jangan lupa: hire the muscle ( marinir kek, brimob, atau dll). Ajukan permohonan

    ke komandan terdekat (sanguin Rp 2-4 juta), lalu gaji Rp1 juta/bln entah sersan atau

    kopral. Kerja nya cuman tengok-tengok, dan datang on call, kalo ada maslah seperti

    orang mabok dateng, preman nyari rokok.

    Jangan biarkan preman ber tunas di lahan kita. Kalo prinsip sy 'fight to the death'. Kalo

    masih awal-awal tidak susah. Tapi sama sekali nggak boleh dibiarkan berkembang. Itu

    guna nya si kopral/sersan

    Sekali berkembang: tiba-tba akan ada puluhan org lontang-lantung nyari makan di lokasi

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    35/50

    kita. Mayoritas perumahan: nurunin material aja langsung di kerubutin org, Sampe

    terpaksa yg punya rumah beli keramik naik taksi. Tidak jarang beli springbed aja: kita

    nggak bisa gotong ke dalam rumah, harus preman ini.

    Siap2 dah: matrial semen dan besi berhilangan

    TAMBAHAN KE 10

    pembebasan lahan: Tim yg anggotanya wajib ada penduduk setempat yg mengetahui

    sejarah fisik penguasaan tanah (penggarap atas ijin pemilik, penggarap liar, pemilik

    awal, pembeli, ahli waris). Mereka yg nego ke pemilik langsung. Bukan ke saudaranya

    pemilik, atau ke calo.

    Tugas mereka sampai: berkas surat siap di AJB / PPJB kan di notaris (girik, rincikan,

    bebas sengketa, keterangan riwayat tanah, letter c)Trust but verify (ada org

    kepercayaan yg memonitor jalannya uang, nyampe nggak ke pemilik)

    Hal ini akan meminimalisir munculnya tuntutan dari pihak lain.

    Legal: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris, bisa di sub kan ke Pegawai BPN

    Perijinan: bisa diurus sendiri, bisa diurus notaris (ada lho notaris yg bisa ngurus sampai

    siteplan, bisa diurus Pegawai yg terkait perijinan (Bappeda, PU dll)

    Semua memang ngaku bisa ngurus. Karena kita bisa juga ngurus sendiri, jadi tahu

    anggarannya:

    Misal IPPT: kalo ngurus sendiri maks bisa Rp 2.500/m. Kalo sub kon gw: Rp4.000 dalam

    tempo 2 minggu, kelar. (separuh biaya dilunasi saat IPPT keluar)

    Nah kalo ada yg ngaku bisa ngurus IPPT, punya kenalan sana sini, tapi minta Rp

    20.000/m bayar didepan dan waktu diusahakan secepat mungkin (???), terserah aja

    mau pake atau nggak.

    Demikian juga meningkatkan AJB ke sertifikat: kalo ada yg ngaku bisa ngurus dan minta

    Rp20.000/m dalam waktu 1 tahun, dan biaya di depan, siap-sap aja duitnya bablas.

    TAMBAHAN KE 11

    Penyerahan rumah terkena PPN. Terhadap penyerahan rumah sederhana sampai

    dengan Rp 55 juta DIBEBASKAN dari PPN

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    36/50

    Jual Beli rumah: penjual wajib menyetor PPH (final) 5% dari harga. (mana yg terendah

    antara harga real dan harga menurut NJOP-SPT PBB)

    Atas harga sampai dengan Rp60jt. PPH nya adalah NIHIL

    Lihat terminologi yg digunakan BEBAS dan NIHIL.Sepintas sama dalam praktek jauh

    berbeda.Memang Indonesia pejabatnya semakin soleh pasti semakin sinting.Artinya

    nihil adalah: penjual wajib menyetor kan pajak sejumlah Rp 0. Jadi ente yg punya

    GUBUK kalo jual tuh gubuk Rp59jt, kudu dateng ke kantor pajak, ngisi SSP (surat

    setoran pajak) nilai nya Rp0, melengkapi berkasnya (copy berkas/surat tanah, lunas

    pbb, copy spt pbb, bahkan ada petugas yg super megalomaniac minta copy akte jual

    beli), setelah itu tuh SSP di verifikasi (cap dan tanda tangan) yg artinya : keluar

    duit.Harga tinta cap dan pulpen di Ind, adalah paling tinggi sedunia, maklum negara

    pancasila.

    Nggak mau repot??? (maklum aja penjual rumah mayoritas awam, paling dia jual rumah

    sekali dua seumur hidupnya).suruh aja notaris tentu saja selain biaya diatas notaris

    akan nambah kan fee dia, ngurus SSP NIHIL

    TAMBAHAN KE 12

    TIM PENGELOLAPEMILIK TANAHINVESTOR

    tim pengelola tingkatan atas biasanya maling dari hrg pembebasan/pembelian tanah,

    hrg deal dgn land owner misal 200rb/m2 maka di bisnis plan bisa jadi 240rb/m2, kadang

    juga jadi subkont terang2an atau pakai bendera saudara2nya

    investor2 kakap biasanya jadi subkont atau suplai material ke subkont2 istilahnya ada

    MOU supply by owner..jadi subkont2 ambil materialnya dari dia

    tim pengelola tingkat menengah spt project manager,site manager biasanya nitip dari

    volume atau harga satuan atau harga borongan atau malak subkont.misal dibisnis

    plan volume pek perkerasan jalan 5000 m2..hitung kembali ternyata hanya 4500 m2

    tetap aja di spk ( surat perjanjaian kerja) volume ditulis 5000 m2atau di bisnis plan

    harga satuan pek.borongan rumah misal 1,8 jt/m2yach diakal2 in material2 yang

    sama kualitasnya tapi hrg bedaatau gw kasih lo nich borongan tapi buat gw berapa

    persen ?wah..pokokne banyak cara

    begitu juga tingkatan lainnya spt pengawas,kasir,bagian keuangan dll rata2 berusaha

    mendapatkan sampingan

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    37/50

    MAYORITAS ORANG2 YANG TERLIBAT DALAM PROYEK MENGANGGAP HAL2

    TSB DIATAS ADALAH HAL BIASA

    mulai dari yang tidak lulus sekolah dasar sampai yang lulus S3dari yang lulus nilainya

    pas2an sampai yang cum laude atau bahkan diatasnyamayoritas kalo sudah di

    proyek apalagi tanda tangan nya berlakuwah payah dechpayah dechalasan nya

    macam2

    wahkudu kuat kuat hati,pikiran,jiwa dan tenaga.. anda kalo punya bisnis

    developer.jangan liat omzet dan profit nya aja !!!anda pernah menyaksikan nggak

    ? developer macet atau proyeknya selesai melebihi dari jadwal yang ditentukan bisnis

    plan bahkan melenceng sampai 1,5 thn..gara2 tim pengelola dan investor bermain didalamnya ????

    HARGA JUAL RUMAH RSH TIPE 22/60 : Rp. 55.000.000

    LAND DEVELOPMENT : TARUHLAH Rp. 250.000 X 60 M2 = Rp. 15.000.00 (

    PERIJINAN,OVERHEAD,LEGAL,NOTARIS,PREMAN,SARANA,PRA

    SANA,FASUS,FASOM,TAMAN,OPERSIONAL,MARKETING,PROMOS I,FEE

    BROKER,BIAYA KOORDINASI,UPETI,PJU+JARINGAN KABEL SUTR BOLEH JUGAPLUS SUTM/SKTM )

    IMB PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 150.000 = Rp. 150.000

    SERTIFIKAT PECAHAN : 1 UNIT X Rp. 600.000 = Rp. 600.000

    PENYAMBUNGAN BARU PLN : 1 UNIT X Rp. 593.000 = Rp. 593.000

    TOTAL BARU : Rp. 16.343.000 KIRA2 30% DARI HARGA JUAL RSH

    BANDINGKAN DENGAN INI

    BORONGAN RUMAH : 22 M2 X Rp 900.000/M2 = 19.800.000 KIRA2 36% DARI

    HARGA JUAL RSH

    JADI INTINYA DI PEK. SIPIL/ARSITEKTUR/PROYEK BILA DIGABUNGKAN MULAI

    DARI PEK. CUT N FILL, PERKERASAN JALAN, SALURAN, TAMAN,FASUM/FASOS

    MAKA KOMPONEN BIAYANYA MEMAKAN LEBIH 45% DARI HARGA JUAL RSH

    BEGITU JUGA DENGAN RUMAH REAL ESTATE STANDARD !!

  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    38/50

    ANDA CARI SENDIRI ARTINYA YACH !! SUPAYA INI BUKAN SEKEDAR INFORMASI

    !!!

    Cara mengurus perijinan perumahan diBantulbyqickey | May 17, 2014 |Pengetahuan Umum |0 comments

    http://infobantul.com/author/qickey/http://infobantul.com/pengetahuan-umum/http://infobantul.com/cara-mengurus-perijinan-perumahan-di-bantul/#respondhttp://infobantul.com/cara-mengurus-perijinan-perumahan-di-bantul/#respondhttp://infobantul.com/pengetahuan-umum/http://infobantul.com/author/qickey/
  • 5/19/2018 Cara Developing Perumahan

    39/50

    BantulInfoBantul.com | Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok, dan seiring

    pertumbuhan pendudukdan semakin banyaknya pendatang di Kabupaten Bantul pada

    khususnya,maka banyak sekali pengembang pengembang bermunculan baikyang

    berijin maupun tidak.

    Nah yang belum mempunyai ijin, bagaimanasih cara mengurus perijinan perumahan diBantul.Dalam tulisan cara mengurus perijinan perumahan di Bantul ini penulis mencoba

    memberikan sedikit gambaran caranya mengurus perijinannya.

    Bagi Anda yang ingin memulai mungkin tulisan cara mengurus perijinan perumahan di

    Bantul ini sedikit banyak dapat membantu.

    Langkah pertama cara mengurus perijinan perumahan di Bantul adalah Datang ke

    Dinas Perijinan di Kabupaten Bantul, namun hebatnya Cara mengurus perijinan

    perumahan di Bantul sekarang bisa diakses secara terbuka di Sistem Informasi Perijinan

    yang bisa diakses online. Anda akan memperoleh informasi:

    1. Informasi jenis perizinan, dasar hukum, besarnya retribusi, lama waktu pemrosesan izin

    dan masa berlakunya izin.

    2. Persyaratan pengajuan izin

    3. Mekanisme /prosedur pengurusan perizinan , duplikat surat izin dan legalisir surat izin

    4. Mekanisme /prosedur pengurusan perizinan , perdagangan, perumahan, perindustrian

    dll

    5. Pencarian Perizinan yang masuk / didaftarkan

    6. Download formulir permohonan izin dan peraturan perizinan di Dinas Perijinan

    Kabupaten Bantul.

    Sampai dengan tulisanCara mengurus perijinan perumahan di Bantulini di

    tulis,sekarang ini ada 129 jenis perijinan yang dapat di urus di Kabupaten Bantul. Untuk

    detailnya dapat dilihatdisini.

    Proses cara mengurus p eri jinan perumahan di B antul

    Cara mengurus perijinan perumahan di Bantul bagi Pengembang Perumahan adalah

    mengajukan permohonan persetujuan Prinsip kepada Bupati Bantul, dan Juga

    Mengajukan permohonan Kesesuaian Tata Ruang Kepada Dinas Pekerjaan UmumKabupaten Bantul. Dan apabila luasan tanahnya yang di mohonkan adalah lebih dari 1

    http://infobantul.com/Cara-mengurus-perijinan-perumahan-di-Bantulhttp://infobantul.com/Cara-mengurus-perijinan-perumahan-di-Bantulhttp://infobantul.com/Cara-mengurus-perijinan-perumahan-di-Bantulhttp://perijinan.bantulkab.go.id/index.php?module=pelayanan&menu=ListJenishttp://perijinan.bantulkab.go.id/index.php?module=pelayanan&menu=ListJenishttp://perijinan.bantulkab.go.id/index.php?module=pelayanan&menu=ListJenishttp://perijinan.bantulkab.go.id/index.php?module=pelayanan&menu=ListJenishttp://infobantul.com/