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CARACTERIZACIÓN FÍSICA, AMBIENTAL Y ECONÓMICA DE UN AREA
RURAL, COMO ANÁLISIS INTEGRAL DE USO Y VALORACION DEL SUELO.
Caso piloto: Vereda Monterrey, Municipio San Alberto, – CESAR
OSCAR ALFONSO GARCÍA MORENO
YUDY EVANGELINA RODRIGUEZ MOJICA
MIGUEL RICARDO VARGAS GÓMEZ
Universidad Santo Tomás
Facultad de Ingeniería Civil
Especialización en Gestión Territorial y Avalúos
Bogotá. Colombia
2017
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CARACTERIZACIÓN FÍSICA, AMBIENTAL Y ECONÓMICA DE UN AREA
RURAL COMO ANÁLISIS INTEGRAL DE USO Y VALORACION DEL SUELO.
Caso piloto: Vereda Monterey, Municipio San Alberto, – CESAR
OSCAR ALFONSO GARCÍA MORENO
YUDY EVANGELINA RODRIGUEZ MOJICA
MIGUEL RICARDO VARGAS GÓMEZ
Proyecto presentado como requisito para optar al título de:
Especialista en Gestión Territorial y Avalúos
Docente asesor (a):
Ing. Jaime Alberto Duarte Castro
Universidad Santo Tomás
Facultad de Ingeniería Civil
Especialización en Gestión Territorial y Avalúos
Bogotá. Colombia
2017
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TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE CONTENIDO ........................................................................................ 3
INDICE DE TABLAS ................................................................................................ 5
INDICE DE ANEXOS ............................................................................................... 5
INDICE DE ILUSTRACIONES ................................................................................ 6
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................ 7
2. JUSTIFICACIÓN ......................................................................................... 8
3. PLANTEAMIENTO DE PROBLEMA ........................................................ 9
4. OBJETIVOS ............................................................................................... 11
4.1 OBJETIVO GENERAL ..................................................................................... 11
4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................................. 11
5. MARCO REFERENCIAL .......................................................................... 12
5.1 ANTECEDENTES ............................................................................................. 12
5.2. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO .............................................................. 14
5.3 MARCO TEORICO ........................................................................................... 15
5.3.1 Caracterización física ................................................................................... 15
5.3.2 Caracterización ambiental ............................................................................ 17
5.3.3 Caracterización económica .......................................................................... 18
5.3.4 Valor del suelo ............................................................................................. 19
5.3.5 Métodos Valuatorios .................................................................................... 19
5.3.5.1 Método de comparación o de mercado ..................................................... 20
5.3.5.2 Método de capitalización de rentas o ingresos.......................................... 20
5.3.5.3 Método de costo de reposición ................................................................. 20
5.3.5.4 Método (técnica) residual ......................................................................... 21
5.4 LEGISLACIÓN AMBIENTAL APLICABLE VIGENTE ........................ 22
6. METODOLOGÍA ....................................................................................... 25
6.1 ETAPA PRE CAMPO: ................................................................................... 25
6.2 ETAPA DE CAMPO ...................................................................................... 26
6.3 ETAPA POST CAMPO (trabajo de oficina y análisis de resultados) ............ 27
6.3.1 Georreferenciación y digitalización de información .................................... 27
4
6.3.2 Selección y análisis de información ............................................................. 28
6.3.3 Estimación del valor del suelo ..................................................................... 29
7. RESULTADOS .......................................................................................... 31
7.1 CARACTERIZACIÓN FÍSICA ..................................................................... 31
7.1.1 Geología ....................................................................................................... 34
7.1.2 Geomorfología ............................................................................................. 34
7.1.3 Hidrología .................................................................................................... 34
7.1.4 Hidrografía ................................................................................................... 35
7.1.5 Topografía .................................................................................................... 35
7.1.6 Clima ............................................................................................................ 35
7.1.7 Suelos ........................................................................................................... 35
7.2 CARACTERIZACIÓN AMBIENTAL .......................................................... 36
7.2.1 Clasificación del suelo rural ......................................................................... 36
7.2.2 Servicios Ambientales ................................................................................. 38
7.2.3 Oferta ambiental ........................................................................................... 39
7.2.4 Demanda Ambiental .................................................................................... 43
7.2.5 Análisis de la oferta y la demanda ambiental de la vereda Monterrey ........ 48
7.2.6 Problemática ambiental ................................................................................ 49
7.3 CARACTERIZACIÓN ECONÓMICA .......................................................... 50
7.3.1 Producto regional ......................................................................................... 51
7.3.2 Infraestructura Física ................................................................................... 52
7.4 ANÁLISIS DE USO Y VALORACIÓN DEL SUELO ................................. 55
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ......................................... 60
9. DEFINICIONES ......................................................................................... 63
10. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................ 64
11. ANEXOS .................................................................................................... 66
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INDICE DE TABLAS
Tabla 1. Clasificación de las pendientes ........................................................................... 16
Tabla 2 Lista de Chequeo Cartografía Base ..................................................................... 32
Tabla 3 Lista de chequeo Cartografía Temática. .............................................................. 33
Tabla 4. Servicios ambientales vereda Monterrey ............................................................ 38
Tabla 5. Principales cultivos en la vereda Monterrey ....................................................... 52
Tabla 6. Principales actividades pecuarias en la vereda Monterrey ................................. 52
Tabla 7 Numero de predios con respecto al área. Municipio San Alberto – Cesar .......... 54
Tabla 8. Numero de predios con respecto al valor del impuesto predial. Municipio San
Alberto – Cesar ................................................................................................................. 54
Tabla 9. Ofertas inmuebles con aptitud agrícola .............................................................. 58
Tabla 10. Ofertas inmuebles con aptitud ganadera ........................................................... 58
Tabla 11. Ofertas con el cálculo de valor del suelo .......................................................... 59
INDICE DE ANEXOS
Anexo 1 Mapa 1. Cartografía Base vereda Monterrey ..................................................... 66
Anexo 2 Mapa 2. Clasificación suelo rural vereda Monterrey. Decreto 3600 de 2007.... 67
Anexo 3 Mapa 3. Uso y cobertura del suelo ..................................................................... 68
Anexo 4 Cálculo del valor de las construcciones, mejoras y cultivos .............................. 69
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INDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Ubicación geográfica de la vereda Monterrey................................................. 14
Ilustración 2 Delimitación sobre imagen satelital Landsat 8 vereda Monterrey .................. 14
Ilustración 3 Normatividad aplicable para el desarrollo del proyecto .................................. 22
Ilustración 4 Clasificación del suelo, Decreto 3600 de 2007 ............................................... 23
Ilustración 5. Trabajo de campo vereda Monterrey .............................................................. 26
Ilustración 6. Cartografía base digitalizada sobre imagen Landsat 8. .................................. 31
Ilustración 7 Suelos Clase III - Vereda Monterrey ............................................................... 39
Ilustración 8. Suelos clase IV – Vereda Monterrey .............................................................. 40
Ilustración 9. Rio San Alberto – Quebrada Las Burras ........................................................ 40
Ilustración 10. Anomalías en la oferta hídrica superficial (OHS) en condiciones bajas ..... 41
Ilustración 11 Anomalías en la oferta hídrica superficial (OHS) en condiciones Altas ....... 42
Ilustración 12. Oferta hídrica vereda Monterrey .................................................................. 43
Ilustración 13. Cultivo de palma africana vereda Monterrey ............................................... 44
Ilustración 14. Zona de cultivos semipermanentes ............................................................... 44
Ilustración 15. Zona de pastoreo .......................................................................................... 45
Ilustración 16. Ribera río San Alberto .................................................................................. 46
Ilustración 17 Demanda hídrica Total en Colombia ............................................................. 47
Ilustración 18 Demanda hídrica sector agrícola ................................................................... 48
Ilustración 19. Vía veredal – Vía San Alberto a San Martín ................................................ 53
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1. INTRODUCCIÓN
El municipio de San Alberto se localiza en el sur del departamento de Cesar, en
límites con el departamento de Norte de Santander, cuenta con 57.269 hectáreas y está
situado en una zona de transición y que comprende áreas de piedemonte y de llanura,
presentando una variada morfología que genera diversidad de formas topográficas como
colinas, planicies estructurales, terrazas abanicos y planos de inundación. (PBOT San
Alberto, 2011)
Por su variada topografía en el municipio se encuentran diversos tipos de paisajes
y sub regiones como montañas, laderas y piedemonte, planicies aluviales y llanuras
aluviales. Y es precisamente en esta última sub región del paisaje en donde está ubicada
la vereda Monterrey seleccionada para el desarrollo de este proyecto.
La vereda Monterrey hace parte de la micro cuenca de la quebrada Las Burras
formada por la unión de los Mono, Mirlas y Aguas Blancas, y los caños Guaduas,
Guaditas. Mono, Chilacoa y El Guajiro. Debido a la propiedades físico-químicas del suelo
y su topografía plana los suelos de la vereda Monterrey son ideales para el desarrollo de
actividades agrícolas de cultivos semipermanentes y permanentes como el arroz y la palma
de aceite por su ubicación (entre los 500 y 2600 msnm) y temperatura 27 °C promedio.
(PBOT San Alberto, 2011)
El presente proyecto está enfocado a realizar la caracterización física, ambiental y
económica de la vereda Monterrey, a partir de cartografía básica, la información
recopilada en campo y la obtenida en la interpretación de una imagen Landsat, en aras de
establecer el uso racional y sustentable del territorio, con el fin de espacializar las áreas
productivas y protegidas en la zona para garantizar la sostenibilidad ambiental, económica
y social de la región. De igual forma, analizar las variables físicas, ambientales y
económicas identificadas en la vereda Monterrey para estimar el valor comercial del suelo.
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2. JUSTIFICACIÓN
La creciente demanda de suelo para el desarrollo de cultivos agroindustriales en el
país ha desencadenado la compra de pequeños predios para la conformación de latifundios
que permitan implementar cultivos a mayor escala. La zona sur del departamento de Cesar
es reconocida por el reciente crecimiento de este tipo de cultivos (palma africana de aceite
y arroz) y por su actividad ganadera. Los suelos de la llanura han sido utilizados durante
años en estas dos actividades principalmente, por lo que los grandes empresarios y
terratenientes han ido desplazando a los pequeños propietarios a las zonas de ladera con
el fin de aumentar sus latifundios. (Oficina Desarrollo Local. San Alberto, 2017)
Dado que uno de los pilares de la economía del departamento de Cesar se centra
en estas actividades, se propone la elaboración de un estudio físico, económico y
ambiental que permita determinar el valor del suelo rural en la vereda Monterrey, del
municipio de San Alberto con el fin de establecer el valor real del mismo. Dicho estudio
comprende una caracterización de los componentes anteriormente mencionados mediante
un análisis de factores como los recursos naturales que posee, la distribución de la
población y la existencia y estado de la infraestructura vial, dotacional y de servicios
públicos que se encuentran en la zona, versus las actividades económicas que se
desarrollan en el sector y los elementos que determinan el valor del suelo con el fin de
indemnizar al precio justo a los propietarios de las pequeñas fincas.
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3. PLANTEAMIENTO DE PROBLEMA
En diferentes zonas del país durante años se ha determinado el valor del suelo
urbano y rural para desarrollar proyectos de infraestructura vial, dotacional y de servicios
con el fin de mejorar la calidad de vida de los habitantes de una determinada región. Sin
embargo, esta tarea no ha sido fácil debido a la falta de información actualizada sobre las
características físicas del territorio. Dicha información, es el principal insumo para
establecer los parámetros a tener en cuenta a la hora de estimar el valor del suelo.
Con el paso de los años además de las características físicas y las condiciones del
mercado, se han sumado otras variables que influyen en el valor de un bien inmueble.
Actividades como la sobre explotación y la explotación poco tecnificada del suelo rural
han contribuido a su degradación, por lo que la productividad y el componente ambiental
toman fuerza y se consideran factores que determinan el uso potencial del suelo, además
de su valor.
A raíz de la creciente demanda de suelo para cultivos a mayor escala, el Gobierno
Nacional ha promulgado una serie de normas, las cuales establecen que para el desarrollo
de este tipo de cultivos - cuando se presenten áreas de especial importancia estratégica,
como relictos de bosques primarios, bosques de vega, bosques de galería, morichales y
humedales -, deben ser objeto de protección. (MAVDT_FEDEPALMA, 2002).
Así mismo, se han introducido nuevas leyes y se han actualizado las existentes a
nivel de ordenamiento territorial, con el fin de delimitar el suelo rural según su uso
potencial y permitido por la norma. La norma más importante es el Decreto 3600 de 2007
que clasifica el suelo rural creando la categoría de suelo de protección que permite
diferenciar las áreas de producción agrícola ganadera con las de explotación de los recursos
naturales de las áreas de conservación y protección ambiental; así mismo se estableció que
el suelo rural puede ser utilizado en el desarrollo de actividades agropecuarias, forestales
y mineras.
En la región sur del departamento de Cesar se han adelantado proyectos
agroindustriales y de infraestructura vial y petrolera para los que ha sido necesario valorar
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el territorio. Sin embargo, el hecho de contar con información insuficiente y desactualizada
ha dificultado esta labor por lo que se requiere conocer la realidad física, ambiental y
económica del territorio con el fin de estimar el valor del suelo en el área rural que se
utilice como insumo en materia fiscal y productiva.
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4. OBJETIVOS
4.1 OBJETIVO GENERAL
Realizar la caracterización física, ambiental y económica de la vereda Monterrey
del municipio de San Alberto, Cesar, generando la zonificación de sus áreas protegidas y
productivas con el fin de estimar el valor actual del suelo rural.
4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
✓ Actualizar la cartografía base de la vereda Monterrey del municipio de San Alberto con
base en la imagen Landsat 8 obtenida para desarrollar el proyecto.
✓ Categorizar el suelo rural para identificar, localizar, georreferenciar y delimitar las zonas
de protección, y preservación ambiental, así como las áreas de producción sostenible.
✓ Identificar y espacializar el uso y cobertura actual del suelo de la vereda Monterrey.
✓ Efectuar el análisis de la oferta y demanda ambiental y la caracterización económica de
la vereda Monterrey con respecto a la distribución de su población y sus actividades
productivas.
✓ Estimar el valor del suelo rural de la vereda Monterrey con base en las características
físicas, ambientales y económicas del territorio.
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5. MARCO REFERENCIAL
5.1 ANTECEDENTES
La identificación, caracterización, zonificación y plan de manejo del humedal
laguna El Silencio realizada en el municipio de Mariquita, departamento del Tolima por
(CORPOICA - CORTOLIMA, 2012) es uno de los pocos estudios que se encuentran en el
país donde se hace específicamente una caracterización física y ambiental del territorio.
Dicho estudio pretendía describir la zona que comprende el humedal El Silencio
realizando el análisis de oferta vs la demanda ambiental, discriminando los sistemas biótico
y abiótico con base en los componentes terrestres, hídrico, y de flora y fauna.
Debido a la creciente demanda de información actualizada sobre las características
físicas y ambientales de una zona específica, varias universidades y entidades estatales a
nivel internacional han diseñado guías y metodologías para realizar la caracterización del
territorio. Dentro de este contexto la (Universidad de los Andes, 2008) en Venezuela,
diseñó el documento denominado Caracterización ambiental en los proyectos de
investigación de geografía física, lineamientos metodológicos, el cual con base en la
experiencia de los proyectos de grado de los estudiantes de la Maestría en Geografía Física
establece un conjunto de lineamientos, recomendaciones, especificaciones y sugerencias
de carácter técnico y de interés para la búsqueda de información que se deben tener en
cuenta para la construcción de la caracterización física y ambiental del territorio.
Así mismo, el (Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, 2011) de
República Dominicana diseño la Guía para la caracterización ambiental provincial base
para la elaboración de uno de los insumos intermedios de la Agenda Ambiental Provincial
y del Plan Operativo Anual de la Dirección Provincial que se desarrolla en el país.
La Guía define la caracterización ambiental y establece los criterios para elaborarla.
Adicionalmente, plantea que se ejecuten tres fases en el proceso de planeación y propone
6 pasos a saber para la construcción de la caracterización: Acuerdo interno, conformación
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del equipo, diseño y programación; recopilación de información básica y redacción;
procesamiento de información y redacción final y armado del documento.
Con respecto al tema de la caracterización económica la (Organización de Estados
Americanos (OEA), 1996) realizó el Estudio para la Planificación y Desarrollo de la
Cuenca del Río Plata - República Argentina - Cuenca del Río Bermejo II - Cuenca Inferior,
que comprende la caracterización económica y social de la región, donde se establecen
criterios para delimitar el área con el fin de realizar la zonificación económica, que
contempla la dinámica económica regional y las variaciones en los principales indicadores
económico – sociales (producto regional, intercambio comercial, recursos humanos e
infraestructura).
Finalmente, para determinar el valor del suelo, en Colombia se promulgo la
Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi la cual se establece los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Dicha
norma describe los métodos valuatorios y establece las etapas para la elaboración de
avalúos aplicando los diferentes métodos existentes (comparación o de mercado, método
de capitalización de rentas o ingresos, método de costo de reposición y método residual).
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5.2. LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO
El área de estudio está ubicada en el municipio de San Alberto, departamento de Cesar
en el valle medio del rio Magdalena. Contiene el área que abarca el casco urbano y limita al
norte con las veredas Líbano. Guaduas, Monserrate y El Reposo, al oriente con el municipio
de La Esperanza, al sur con la vereda La Palma y municipio de La Esperanza y al occidente
con la vereda Los Ortega. tal como se videncia en la ilustración 1.
Ilustración 1 Ubicación geográfica de la vereda Monterrey.
Fuente: Página oficial Alcaldía de San Alberto – Cesar
Ilustración 2 Delimitación sobre imagen satelital Landsat 8 vereda Monterrey
Fuente: Autor
VEREDA MONTERREY
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La vereda Monterrey tiene 4687 ha siendo la tercera más extensa del municipio y
representan el 6.93% del área total del municipio. Según el PBOT el municipio de San
Alberto cuenta con una temperatura promedio de 27 °C y la vereda Monterrey se encuentra
entre los 500 y los 2600 msnm ya que comprende la llanura aluvial hasta una parte del
piedemonte.
5.3 MARCO TEORICO
La caracterización es “una fase descriptiva con fines de identificación, entre otros
aspectos, de los componentes, acontecimientos (cronología e hitos), actores, procesos y
contexto de una experiencia, un hecho o un proceso” (Sánchez Upegüi, 2010)
La caracterización se conoce como una descripción cualitativa que puede utilizar
datos para profundizar sobre un tema. Para poder describir un objeto o una zona se deben
realizar inicialmente la identificación y organización de los datos y con base en esa
información se comienza a describir (caracterizar) de manera estructurada para luego
establecer un significado (Bonilla, Jaramillo & Hurtado , 2009)
5.3.1 Caracterización física
Esta caracterización comprende la descripción de todas las cualidades físicas de la
zona objeto de estudio para diferenciarlo de otros sectores. Incluye elementos de la
naturaleza tales como geología, geomorfología, hidrología, hidrografía, topografía y clima;
así como elementos introducidos por el hombre como infraestructura vial, dotacional y de
servicios. (CORMAGDALENA, 2013)
Geología: Establece cual es el tipo de roca y suelo que predominan en la zona, así
como la red hidrográfica existente. Su importancia radica en que al conocer el material de
origen de los suelos permite definir la practicas para su conservación. (SENA - Ministerio
del Medio Ambiente, 1998)
16
Geomorfología: Forma de la corteza terrestre. Determina los factores formadores
del suelo como relieve, material parental y tiempo de formación. (SENA - Ministerio del
Medio Ambiente, 1998)
Hidrología: Determina el régimen de caudales, es decir volumen escorrentía y
sedimentación, así mismo clasifica las corrientes en permanentes y temporales. (SENA -
Ministerio del Medio Ambiente, 1998)
Hidrografía: Hace referencia a las cuencas y sub cuencas que se encuentran en la
zona haciendo énfasis en el análisis morfométrico. (área de captación y red de drenaje)
(SENA - Ministerio del Medio Ambiente, 1998)
Topografía: está vinculada al relieve y establece las diferencias de pendiente y de
elevación las cuales influencian directamente con la red de drenajes que a su vez
intervienen en la formación del suelo y del uso que se le pude dar al mismo.
La topografía determina además las unidades del paisaje como colinas, valles.
Montañas, entre otros y ha establecido una clasificación según la pendiente por clases:
CLASE RANGO DE PENDIENTE EN %
I 0-12
II 12-25
III 25-50
IV 50-75
V Mayores de 75 Tabla 1. Clasificación de las pendientes
Tomada de Zonificación ambiental de una cuenca hidrográfica
SENA – Ministerio de Medio Ambiente 1998
Clima: Condiciona los usos del suelo en una determinada región, además de ser un
agente provocador de erosión y degradación de los mismos. La importancia del clima
radica en la precipitación, humedad relativa, temperatura y brillo solar. (SENA - Ministerio
del Medio Ambiente, 1998).
Suelos: Hace referencia al orden en que se encuentra en la región (oxisol, molisol,
vertisol entre otros) según la taxonomía del suelo USDA (Ministerio de Agricultura de los
Estados Unidos, por sus siglas en inglés) y la clase agrológica a la cual pertenecen.
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5.3.2 Caracterización ambiental
La caracterización ambiental es un instrumento que permite disponer de
información real y actualizada del componente ambiental debido a que presenta el
panorama de la oferta y demanda, así como las afectaciones ambientales relevantes de una
determinada zona. Dicha información no solo es útil para las entidades que manejan el
tema ambiental, sino también para los actores e instituciones de la sociedad que tienen
competencia con la gestión ambiental territorial. Así mismo, provee información base
para:
• Contar con una claridad sobre la situación ambiental del territorio, sus
potencialidades y limitaciones
• Avanzar en la efectiva solución de los problemas ambientales, integrando los actores
locales
• Apoyar la clarificación de roles y competencias en la gestión ambiental
• Crear sinergias, fortalecer la coordinación intra e inter sectorial
• Facilitar la articulación de la gestión territorial con la Estrategia Nacional de
Desarrollo, tomando en cuenta la transversalidad del tema ambiental
(Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, 2011)
Demanda Ambiental:
“Está representada por el uso actual y los requerimientos de las comunidades sobre el
ambiente biofísico. Sintetiza el conjunto de actividades que realizan los pobladores locales
y las formas de apropiación de los recursos agua, aire, suelo, flora, fauna, insumos y
servicios”. (SENA - Ministerio del Medio Ambiente, 1998).
Oferta ambiental:
“Se define como la capacidad actual y potencial para producir bienes y servicios
ambientales y sociales en un área según el conocimiento de los elementos físico-bióticos
del medio. Este conocimiento permite desarrollar procesos productivos específicos
manteniendo el equilibrio dinámico entre el clima, el aire, el suelo, la flora, la fauna, el
ser humano y sus actividades”. (SENA - Ministerio del Medio Ambiente, 1998)
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Dentro de la caracterización ambiental se realiza un análisis del medio biológico
que comprende la identificación de los tipos de vegetación, especies endémicas y en mayor
detalle las especies raras y en vía de extinción. De igual forma, determina el tipo de fauna
silvestre que predominan en la zona, las especies amenazadas y en vía de extinción y los
problemas asociados al aprovechamiento de la flora y fauna silvestre.
5.3.3 Caracterización económica
La caracterización económica reúne los aspectos relevantes del territorio con
respecto al aprovechamiento de los recursos que posee una región versus las actividades
productivas que se desarrollan. La caracterización es en resumen “el resultado del análisis
de la estructura productiva presente en el municipio, la determinación de las dinámicas
de los principales sectores económicos y el cálculo y estudio de los principales indicadores
de su mercado laboral” (Mesa R, López M, Garcia L, 2008). Se debe entonces realizar el
análisis de cada uno de los sectores relevantes para el desempeño de la actividad productiva
que se desarrollan en el municipio.
Para realizar la caracterización económica se deben tener en cuenta aspectos como
la demografía, debido a que la distribución de la población con respecto a sus actividades
productivas es clave en procesos de comercialización y distribución de sus productos. La
composición de los grupos poblacionales discriminando edad, sexo, grado de escolaridad
y la distribución de la población en el sector urbano y rural evidencian el panorama sobre
la población económicamente activa y el nivel de ingresos esperado. (Mesa R, López M,
Garcia L, 2008)
Sin embargo, el principal aspecto que se debe considerar es el uso y
aprovechamiento de los recursos con los que cuenta una región, es decir, se debe analizar
el uso actual y potencial de la tierra y de los recursos naturales y espacializar dicha
información con el fin de evidenciar las limitantes existentes para diseñar planes y
programas que permitan minimizarlas; además, de reconocer sus potencialidades para
lograr su explotación sostenible. (Organización de Estados Americanos (OEA), 1996)
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Finalmente, los mercados y actividades comerciales vinculadas a los procesos
productivos son los que determinan la economía de una región, por ello el desarrollo de la
misma está directamente relacionado con la disponibilidad de recursos con los que cuente,
y su adecuada explotación y comercialización.
5.3.4 Valor del suelo
El valor del suelo rural está directamente relacionado con su capacidad productiva
y el uso que sea permitido según el Esquema o Plan Básico de Ordenamiento Territorial
del municipio. El uso del suelo a su vez está compuesto de varios factores: Sus usos
principales, compatibles, condicionados y restringidos de los cuales el uso principal es el
“uso deseable que coincide con la función específica de la zona y que ofrece mayores
ventajas desde el punto de vista del desarrollo sostenible” (Corporación Autonoma
Regional de Cundinamarca - CAR, 1998).
En el área rural es posible desarrollar varios tipos de actividades agrícolas,
pecuarias, mineras y/o forestales siempre y cuando éstas sean compatibles con las
condiciones ambientales de la zona. Para el desarrollo de estas actividades también es
permitido de manera restringida la construcción de unidades residenciales, infraestructura
o industria. (Zuñiga H, Zuñiga P., 2013).
El valor del suelo en Colombia se determina utilizando diferentes de métodos para
valoración del suelo urbano y rural que han sido descritos en la Resolución 620 de 2008
del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. En algunos casos, para estimar el valor de
mercado de un inmueble, el avaluador debe aplicar más de un método de valoración.
(ICONTEC - RNA, 2009)
5.3.5 Métodos Valuatorios
Los métodos valuatorios reglamentados en Colombia para estimar el valor del
suelo son:
20
5.3.5.1 Método de comparación o de mercado
Es la técnica de valoración mediante la cual se establece el valor comercial de un
inmueble, con base en la recopilación de ofertas o transacciones recientes, de inmuebles
con características similares y comparables con el inmueble que se avaluará. La
información de las ofertas y/o transacciones debe ser depurada y analizada con el fin de
establecer el valor comercial. Resolución 620 (IGAC - Instituto Geográfico Agustin
Codazzi, 2008).
5.3.5.2 Método de capitalización de rentas o ingresos
Método valuatorio que permite estimar el valor comercial de un inmueble a partir
de los ingresos o rentas que éste origina o de los ingresos o rentas de inmuebles con
características similares y comparables que cuenten con el mismo uso y estén ubicados en
la misma zona. Para ello, se trae a valor presente el valor de los probables ingresos o rentas
que se generan en la vida remanente del inmueble utilizando una tasa de interés o
capitalización. Resolución 620 (IGAC - Instituto Geográfico Agustin Codazzi, 2008)
5.3.5.3 Método de costo de reposición
Con el método de reposición se establece el valor comercial del inmueble mediante
la estimación del costo de la construcción nueva, semejante a la del inmueble a valorar, a
la cual se le resta la depreciación acumulada. Para el cálculo de la depreciación se pueden
utilizar modelos continuos que tengan en cuenta la edad y el estado de conservación de la
construcción. El modelo más utilizado es el de Fitto y Corvini.
Adicionalmente, a este valor se le debe sumar el valor del terreno.
Para el cálculo dicho valor se utiliza la fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
21
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno
5.3.5.4 Método (técnica) residual
Con este método se pretende establecer el valor comercial de un inmueble,
generalmente el terreno, a partir de la estimación de valor de las ventas totales de un
proyecto de construcción. Este proyecto debe estar acorde con la reglamentación
urbanística y acorde con el mercado. Posteriormente, se descuenta al monto total de las
ventas que se proyectan los costos totales y la utilidad que se espera del proyecto de
construcción.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que, además de la factibilidad técnica y jurídica, se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Es importante
resaltar que para utilizar este método se debe tener en cuenta el concepto de mayor y mejor
uso. (IGAC - Instituto Geográfico Agustin Codazzi, 2008)
22
5.4 LEGISLACIÓN AMBIENTAL APLICABLE VIGENTE
Las leyes relacionadas con la caracterización ambiental y económica del territorio que aplican para este proyecto son:
(Congreso de la República, 1974) (Congreso de la República, 1959) (Ministerio del medio Ambiente, 1993) (Congreso de la República, 1996) (Presidencia de la República) (Congreso de la República,
2011) (Congreso de La República, 1989) (Congreso de La República, 1997) (Congreso de La República, 2005 ) (IGAC - Instituto Geográfico Agustin Codazzi, 2008)
Ilustración 3 Normatividad aplicable para el desarrollo del proyecto
NORMATIVIDAD EN MATERIA DE
AVALUOS
Decreto -Ley 2811 de 1974
Ley 99 de 1993
Ley 79 de 1996
Decreto 3600 de
2007
Ley 2 de 1959
Código Nacional de los Recursos Naturales y Protección al Medio Ambiente
Fundamentos de la política
Ambiental
Conservación del agua
Ordenamiento del suelo urbano
de expansión y rural
Reserva forestal y protección de
suelos y agua
Ley 9 de 1989 Avalúos para inmuebles con
afectación por utilidad
pública
Normas, procedimientos y
criterios para la elaboración
de avalúos comerciales
Ley 388 de 1997
Resol 620 de 2008
Decreto 1420 de 2005
Definiciones, aplicación de métodos y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales
Normas, procedimientos y criterios para la elaboración de avalúos comerciales en inmuebles requeridos para utilidad pública
NORMATIVIDAD EN MATERIA
AMBIENTAL Y USO DEL SUELO
Ley 1454 de 2011 Ley orgánica de Ordenamiento
Territorial
23
Ilustración 4 Clasificación del suelo, Decreto 3600 de 2007
Adaptado de: Ordenamiento Rural. Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. 2012
• ÁREAS DE CONSERVACIÓN Y PROTECCIÓN AMBIENTAL
• ÁREAS PARA PRODUCCIÓN AGRÍCOLA Y GANADERA Y ÁREAS DE EXPLOTACIÓN DE RECURSOS NATURALES (CLASES AGRILÓGICAS I,II Y III NO URBANIZABLES)
• PATRIMONIO CULTURAL
• SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS
• AMENAZAS Y RIESGOS
PROTECCION
• SUB URBANO: MEZCLA DE VIVIENDAS RURALES Y URBANAS (VIVIENDA COMERCIO, SERVICIOS, INDUSTRIA)
• CENTROS POBLADOS: ESTABLECIDAS EN EL CAPITULO IV DE LA NORMA
• EQUIPAMIENTOS: LOCALIZACIÓN SALUD, EDUCACIÓN, BIENESTRA SOCIAL, CULTURAL Y DEPORTE
DESARROLLO RESTRINGIDO
• DESTINADO AL DESARROLLO DE ACTIVIDADES AGROPECUARIAS, FORESTALES, MINERAS (COMPATIBLES CON LA VOCACIÓN AGRÍCOLA, PECUARIA, Y FORESTAL DEL SUELO RURAL)
ACTIVIDAD INDUSTRIAL EN SUELO RURAL
SUEL
O R
UR
AL
DECRETO 3600 DE 2007 – CATEGORÍAS SUELO RURAL
24
Para el desarrollo del proyecto deben tenerse en cuenta otras normas que, aunque
no hacen referencia exclusiva al tema ambiental y económico generan algunas
restricciones para el uso del suelo como:
• Ley 105 de 1993. Art 34 y 35. Fundamento de los avalúos para predios afectados por
la construcción, rehabilitación o mejoramiento de una vía.
• Ley 160 de 1994 Por la cual se crea el Sistema Nacional de Reforma Agraria y
Desarrollo Rural Campesino.
• Ley 546 de 1999 Art. 50. Avalúos comerciales para la Ley de Vivienda.
• Ley 1673 de 2013. Ley del Avaluador.
• Ley 1682 de 2013. Ley de Infraestructura.
• Resolución 898 de 2014 del Instituto geográfico Agustín Codazzi. Elaboración de
avalúos comerciales requeridos en proyectos de infraestructura de trasporte para Ley
1673 de 2013.
• Plan Básico de Ordenamiento Territorial de San Alberto.
• Planes de Gestión Ambiental Regional -PGAR, elaborados por las Corporaciones
Autónomas Regionales.
• Planes de Ordenamiento Ambiental de las cuencas hidrográficas (realizados en
cumplimiento del Decreto 1729/02).
• Áreas de Resguardos indígenas.
• Áreas de Interés Arqueológico.
• Áreas de Consejos Comunitarios de Poblaciones Afro-colombianas.
• Áreas de proyectos hidroeléctricos.
Adicionalmente, existen otros documentos para mejorar la producción
agropecuaria en el país desde el punto de vista ambiental como la Política Nacional de
producción más limpia aprobada por el Consejo Nacional Ambiental en 1997 y la Política
Nacional de sanidad agropecuaria e inocuidad de alimentos para el sistema de medidas
sanitarias y fitosanitarias correspondiente al CONPES 3375 de 2005.
25
6. METODOLOGÍA
La metodología utilizada para realizar la caracterización física, ambiental y
económica en el área rural de la vereda Monterrey se desarrolla en tres etapas:
6.1 ETAPA PRE CAMPO:
Esta etapa comprende todo el trabajo preliminar de oficina. Inicialmente se hizo la
búsqueda de la cartografía básica en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), allí
se seleccionaron las planchas a escala 1:25:000 que cubren el área objeto del proyecto.
Posteriormente, se realizó la búsqueda de la información temática de componente
físico. Dicha información fue recopilada del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del
Municipio de San Alberto Cesar.
Asociada a la información geográfica se realizó la búsqueda de la imagen de satélite
más actualizada con cobertura en la zona de estudio que se encuentra para libre descarga
en la web. Con la información recopilada se inició la georreferenciación y digitalización
de la información básica (ríos, quebradas, vías, bosques entre otros) a escala 1:10:000.
También se hizo la digitalización de la cobertura del suelo con base a la
información de la imagen de satélite. Para ello, se realizaron diferentes combinaciones de
bandas que permitieron diferenciar las distintas coberturas. Así mismo, se seleccionaron
los lugares a visitar en la etapa de campo.
Paralelamente se realizó la búsqueda en la web y en bases de datos académicas del
marco referencial, teórico y normativo, así como los antecedentes del proyecto.
Igualmente, se realizó investigación de las ofertas de venta de inmuebles en la zona rural
de la vereda Monterrey en internet.
26
6.2 ETAPA DE CAMPO
La etapa de campo comprendió en realizar una visita al sector rural de la vereda
Monterrey para determinar los elementos característicos de la zona y los elementos
determinantes que inciden o modifican el medio ambiente y su economía.
El trabajo de campo incluyó la verificación de la información de los cuerpos de
agua principales, cultivos preponderantes, flora y fauna predominante, tipo y estado de la
infraestructura vial, dotacional y de servicios; además de su cobertura. De igual manera,
se realizó la verificación del uso y cobertura del suelo en el área rural. Con la visita de
campo se determinó cuáles son las actividades productivas de la vereda Monterrey y la
oferta y demanda de recursos naturales para su desarrollo.
Ilustración 5. Trabajo de campo vereda Monterrey
27
Adicionalmente, se hizo un recorrido buscando ofertas de venta de inmuebles en la
zona rural; así mismo se realizó a la visita a la oficina de Desarrollo Rural de la Alcaldía
de San Alberto, debido a que el municipio no cuenta con UMATA, y se indagó sobre toda
la información que corresponde a sus actividades económicas, específicamente del sector
agropecuario. También, se recolectó información de la oficina de la Secretaría de Gobierno
y SISBEN.
6.3 ETAPA POST CAMPO (trabajo de oficina y análisis de resultados)
6.3.1 Georreferenciación y digitalización de información
Una vez recopilada la información análoga y digital de la zona de estudio se
georreferencian las planchas IGAC 97-I-A, B, C y D en un software de trabajo de
información geográfica y se digitaliza la información geográfica en formato shape a escala
1:10000, con coordenadas planas Magna Sirgas origen Bogotá que es el sistema de
referencia para Colombia con las siguientes características:
Datúm: MAGNA-SIRGAS
Origen: Bogotá, Colombia
Proyección: Transverse Mercator
Falso este: 1000000,00000000
Falso Norte: 1000000,00000000
Meridiano Central: -74,07750792
Factor de escala: 1,00000000
Latitud Origen: 4,59620042
Unidad Lineal: Metros
Una vez georreferenciada y digitalizada la información geográfica se realiza el
cruce con la información correspondiente a las áreas de preservación y protección
ambiental definidas en el PBOT, así como las áreas de interés especial y/o cultural como
resguardos indígenas, comunidades afrocolombianas y de interés arqueológico.
28
6.3.2 Selección y análisis de información
Con la espacialización de la información se realiza la clasificación del suelo rural
y se analizan los servicios ambientales que ofrece la vereda Monterrey y la demanda de
los mismos para el desarrollo de las actividades productivas del sector con el fin de
determinar:
• Características de los ecosistemas presentes
• Utilización y apropiación de los recursos por parte de los habitantes de la
región.
• Diferencias entre la oferta y la demanda que puedan generar problemas
ambientales.
Una vez se accede a la información anterior, se procede a realizar la definición de
las áreas de aptitud ambiental a saber: zonas de especial significación ambiental, zonas de
alta fragilidad ambiental y áreas para la producción agraria y de desarrollo
socioeconómico. Posteriormente, se determina la demanda de recursos con base en los
siguientes criterios:
• Uso del suelo y agua
• Procesos de degradación del suelo
• Presencia o ausencia de vegetación
• Distribución de la población
Cada actividad que se desarrolla en la zona que conduzca a un uso disímil al que
tiene naturalmente, produce una alteración con impactos negativos al ecosistema, por lo
que se debe analizar cada recurso y su forma de explotación con el fin de evitar conflictos
ambientales.
Y es precisamente con base en el cruce de información de la oferta versus la
demanda ambiental, que se analizan la problemática ambiental. Para este caso los
problemas ambientales a tratar son los asociados recurso hídrico y procesos degradativos
o erosiónales del suelo.
29
Posteriormente, se realiza la caracterización económica que comprende el análisis
de 4 ítems principales:
• Producto regional: en él se determinan cuáles son los productos predominantes
que jalonan la economía de la vereda
• Intercambio comercial: este involucra la comercialización de productos con
otras veredas y municipios
• Recurso humano: población económicamente activa y grado de escolaridad
• Infraestructura: vial y de servicios (tipo, estado y cobertura)
6.3.3 Estimación del valor del suelo
Para la estimación del valor del suelo rural se toman en cuenta tres elementos
principales:
• Terreno
• Adecuaciones (construcciones)
• Cultivos
Así mismo, se analizan las características adicionales que influyen en el valor del
suelo tales como:
• Topografía
• Características físico químicas del suelo (textura, profundidad efectiva,
drenaje, fertilidad)
• Clima
• Áreas homogéneas de tierras (AHT)
Paralelamente se realiza la búsqueda de ofertas de venta de predios en la vereda
Monterrey y la investigación económica con respecto al valor del suelo. Posteriormente,
se hace la depuración de las ofertas y se aplica el método de mercado y de costo de
reposición para la estimación del valor de las construcciones y valor del suelo.
30
Para dicha estimación del valor se incluyen además variables de tipo ambiental y
económico que sean evidenciadas en el proceso de caracterización de los tres componentes
analizados.
31
7. RESULTADOS
Una vez aplicada de la metodología anteriormente descrita se obtuvo la siguiente
información:
7.1 CARACTERIZACIÓN FÍSICA 1. Actualización de la cartografía base Planchas IGAC 97-I-A, B, C y D a escala 1:10.000
que cubre el área objeto de estudio; drenajes, cuerpos de agua, de nivel, vías,
construcciones. (ver anexo 1. Mapa 1. Cartografía base vereda Monterrey)
2. La cartografía de diagnóstico y formulación del Plan Básico de Ordenamiento
Territorial de San Alberto permitió obtener la información temática correspondiente a
la geología, geomorfología, suelos, hidrología e hidrogeología.
3. La Imagen Satelital Landsat 8 TM del año 2017 con 13 bandas fue utilizada para
actualizar la información de la cartografía básica de las planchas IGAC ya que estas
son de los años 2010 y 2013. Así mismo, la imagen es el insumo base para la
elaboración del mapa de uso y cobertura utilizando clasificación de bandas para la
posterior caracterización ambiental. El trabajo se realizó con una imagen Landsat por
ser de libre descarga únicamente con fines académicos, aclarando que esta no cuenta
con la resolución requerida para realizar cartografía en escala 1:10.000.
Ilustración 6. Cartografía base digitalizada sobre imagen Landsat 8.
CONVENCIONES
VIAS
DRENAJES
LIMITE VEREDAL
32
Paralelamente, se utilizaron otras fuentes de información como el mapa geológico de
Colombia del Servicio Geológico Nacional de municipio de San Alberto escala 1:100.000,
mapa Parques Nacionales de Colombia, mapa Reservas Forestales, mapa Áreas Indígenas
en Colombia, mapa Áreas Negritudes en Colombia, mapa General de Ecosistemas en
Colombia, insumo para identificar las áreas de reserva y las restricciones legales del uso
del suelo que existen en la zona.
Luego de la verificación de la información de las fuentes primarias y secundarias
se realizó una lista de chequeo para verificar la existencia, estado y sistema de referencia
de la información. Para la información de la cartografía base se elaboró una lista de
chequeo inicial la cual está descrita en la tabla 2.
INFORMACIÓN BASE
ARCHIVO TIPO DE
ARCHIVO
SISTEMA
COORDENADAS DESCRIPCION
VERIFICA
CION EN
CAMPO TIPO ORIGEN DATUM
MUNICIPIO Shp Planas Bogotá Magna –
Sirgas
Delimitación de
municipio NO
VEREDAS Shp Planas Bogotá Magna –
Sirgas
Delimitación de
las veredas SI
PREDIOS Shp Planas Bogotá Magna –
Sirgas
Ubicación de los
predios SI
VIAS Shp Planas Bogotá Magna –
Sirgas
Tipo de las vías
de acceso a la
vereda
SI
CURVAS DE
NIVEL Pdf Planas Bogotá
Magna –
Sirgas
Curvas de nivel
casa 25 metros NO
DRENAJES Shp Planas Bogotá Magna –
Sirgas
Red de drenajes
y caños del área
de estudio
SI
CUERPOS
DE AGUA Shp Planas Bogotá
Magna –
Sirgas
Coordenada de
ubicación de los
cuerpos de agua
SI
Tabla 2 Lista de Chequeo Cartografía Base
Adaptada de: Propuesta para la zonificación ambiental del cultivo de palma de aceite ubicado en
la vereda la libertad usando imágenes de satélite. municipio Villanueva – Casanare.
Rodriguez Y. Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD
33
Adicionalmente, en la tabla 3 se presenta una lista de chequeo que describe el
estado de la información temática.
INFORMACIÓN TEMÁTICA
ARCHIVO TIPO DE
ARCHIVO
SISTEMA
COORDENADAS DESCRIPCION
VERIFICA
CION EN
CAMPO TIPO ORIGEN DATUM
GEOMORFOLOGIA Pdf Planas Bogotá Bogotá Geomorfología
de la zona NO
GEOLOGIA Pdf Planas Bogotá Bogotá Geología de la
zona NO
SUELOS Pdf Planas Bogotá Bogotá Tipo de suelos en
la zona NO
HIDROLOGIA Pdf Planas Bogotá Bogotá Hidrología de la
zona de estudio NO
HIDROGEOLOGIA Pdf Planas Bogotá Bogotá
Hidrogeología de
la zona de
estudio
NO
AREAS SENSIBLES Pdf Planas Bogotá Bogotá
Áreas
ambientalmente
frágiles
SI
COBERTURA DEL
SUELO shp Planas Bogotá Bogotá
Tipo de cobertura
del suelo SI
CALIDAD DE VIDA Pdf Planas Bogotá Bogotá
Calidad de vida
(alta, media,
baja)
SI
TENENCIA DE
TIERRA Pdf Planas Bogotá Bogotá
Tipo de tenencia
de tierra en la
zona
NO
ZONAS DE VIDA Pdf Planas Bogotá Bogotá
Distribución de
las zonas de vida
en la vereda la
Monterrey
NO
PENDIENTES Pdf Planas Bogotá Bogotá
Variación de las
pendientes en la
zona
SI
Tabla 3 Lista de chequeo Cartografía Temática.
Adaptada de: Propuesta para la zonificación ambiental del cultivo de palma de aceite ubicado en
la vereda la libertad usando imágenes de satélite. municipio Villanueva – Casanare.
Rodriguez Y. Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD
34
La información recopilada de los componentes anteriormente mencionados aporta
datos significativos para establecer el uso potencial y sostenible de los recursos que se
encuentran en la vereda Monterrey.
7.1.1 Geología
La parte baja del municipio, donde se localiza la vereda Monterrey, se caracteriza
por su composición sedimentaria por lo que existe la posibilidad de encontrar yacimientos
energéticos a grandes profundidades. La mayoría de los materiales sedimentarios
provienen de las ramificaciones de las cordilleras que son productores de los perfiles del
suelo.
El material parental y la composición mineralógica de los suelos le aportan
elementos oxidantes que hacen difícil su mantenimiento. Sin embargo, las inundaciones
periódicas abonan y/o nutren el suelo, por lo que se mantiene una dinámica equilibrada
entre las partes. (Centro de Investigaciones para el Desarrollo CID, 2002)
7.1.2 Geomorfología
El modelado del relieve en la vereda Monterrey es el modelado aluvial, el cual
corresponde a formas depositacionales que se originaron por acción de los ríos. Estas áreas
son susceptibles a encharcamientos e inundaciones en algunos sectores, caracterizadas por
acumulación de cantos heterométricos subangulares y subredondeados con matrices de
arenas, limos y arcillas que “ocupan gran extensión, son la base de la economía local ya
que allí se concentran la mayoría de actividades productivas del municipio.” (Centro de
Investigaciones para el Desarrollo CID, 2002)
7.1.3 Hidrología
La zona de estudio está compuesta por una amplia red de drenajes. La mayoría han
sido modificados en su curso al pasar por zonas productivas. El régimen hidrológico está
determinado por las épocas de lluvias. Debido a que la zona se encuentra bajo un régimen
monomodal, las corrientes de agua son permanentes y sus caudales altamente fluctuantes.
35
El Río San Alberto tiene como afluentes principales las quebradas San Francisco,
Agua caliente, El palo del cuento, Las Nieves, Pajuiles y La Peña, así como los caños Los
Toches y Doradas.
7.1.4 Hidrografía
“El municipio de San Alberto se encuentra localizado en la región hidrográfica del
rio Magdalena, cuenca del Río Lebrija” (Centro de Investigaciones para el Desarrollo
CID, 2002). La vereda Monterrey está inmersa en la sub cuenca más importante del sistema
que es la subcuenca rio San Alberto del Espíritu Santo. De esta cuenca se abastece el
acueducto Municipal y las redes para los canales de riego de los cultivos de arroz y palma
africana.
7.1.5 Topografía
La vereda Monterrey se caracteriza por poseer una topografía de clase I entre el 0
y 12% generando zonas aptas para la producción agraria ya que brinda ventajas para la
mecanización el riego y drenaje de los suelos por lo que los mismos presentan condiciones
físicas aceptables y fertilidad moderada. (Centro de Investigaciones para el Desarrollo
CID, 2002).
7.1.6 Clima
El municipio de San Alberto presenta variación de clima respecto a los valles y
montañas debido a su condición orográfica. En las zonas planas, donde se localiza la
vereda Monterrey, la temperatura promedio es de 28 grados centígrados y posee un clima
predominante cálido -húmedo haciendo parte de la zona de vida denominada Bosque
Húmedo Premontano. (Centro de Investigaciones para el Desarrollo CID, 2002)
7.1.7 Suelos
Por su origen aluvial, los suelos de la vereda Monterrey se derivan de materiales
finos que generalmente tienen drenaje interno y externo lento y en algunos sectores alto
nivel freático. Se caracterizan por ser de color rojizo en la superficie, y se van tornando
36
azul grisáceo a medida que son más profundos. Poseen entre medio y alto contenido de
materia orgánica, su pH es ácido y tienen alto contenido de aluminio. (Centro de
Investigaciones para el Desarrollo CID, 2002)
7.2 CARACTERIZACIÓN AMBIENTAL
7.2.1 Clasificación del suelo rural
El suelo rural según el Decreto 3600 de 2007 está dividido en 3 categorías:
protección, desarrollo restringido y rural. Para el caso de la vereda Monterrey, se realizó
la siguiente clasificación:
1. Protección:
• Áreas de conservación y protección ambiental: En la vereda Monterrey no existen
zonas de protección propiamente declaradas; sin embargo, se consideran zonas de
protección las riberas de los caños, ecosistemas estratégicos, nacimientos de agua y
zonas de recarga hídrica. Estas zonas se encuentran a lo largo de toda la vereda ya que
la atraviesan los caños Guajiro, Chilacoa, Mono; la Quebrada las Burras y el río San
Alberto en la parte sur.
• Producción agricola: Zonas sin restricción de tipo ambiental en las que se desarrollan
actividades agropecuarias tradicionales y sistemas de producción sostenible con
adecuaciones biomecánicas, pertenecen a las clases agrológicas I, II y III y por su
capacidad productiva se denominan suelos de protección según el Decreto 3600 de
2007 debido a que son suelos considerados como despensa alimentaria, es decir, estos
suelos sólo pueden ser utilizados para uso agrícola por lo que no pueden ser
urbanizados.
37
2. Actividad industrial en suelo rural
• Uso agroindustrial: Gracias a la pendiente y la vocación del suelo, clases agrológicas
III y IV, permiten que se establezcan sistemas productivos intensivos y tecnificados
como palma africana y arroz. Ocupan aproximadamente el 12% de área de la vereda
Monterrey
3. Desarrollo restringido:
• Uso dotacional: Para el uso dotacional generalmente se encuentran predios que
cumplen la labor de ofrecer servicios básicos a la comunidad. En la vereda Monterrey
se encuentra la Escuela Rural Monterrey. El matadero municipal y la zona de
disposición final de residuos sólidos se encuentran dentro del área de expansión urbana
del municipio.
• Suelo urbano: Son las zonas donde se localizan los caseríos, corregimientos y el casco
urbano. En la vereda Monterrey está ubicado el casco urbano del municipio de San
Alberto, sin embargo, este no es objeto de estudio.
(Ver anexo 2 Mapa 2. Clasificación del suelo rural)
38
7.2.2 Servicios Ambientales
Con la llegada de la agroindustria a la vereda Monterrey se erradicó casi por completo la vegetación nativa reemplazándola
por cultivos de palma africana, arroz de riego y secano; y cultivos de maíz y sorgo eventualmente, razón por la cual son variados los
servicios ambientales que ofrece la zona.
SERVICIOS DE SOPORTE SERVICIOS DE PROVISIÓN SERVICIOS DE REGULACIÓN
SERVICIOS
CULTURALES
RELICTOS DE
BOSQUE
• Formación de suelo
• Ciclo del carbono
• Ciclo de nutrientes
• Polinización
• Hábitat de fauna nativa
• Alimento para especies nativas
• Nacimiento de agua
• Zonas de recarga hídrica
• Regulación del Clima
• Regulación del agua
• Regulación de enfermedades
• Regulación de inundaciones
• Paisajísticos
• Estéticos
• Educativos
• Recreativos
TIERRA AGRICOLA
CULTIVADA
• Formación de suelo
• Ciclo de nutrientes
• Polinización
• Provisión de alimentos (maíz,
arroz, sorgo, café)
• Provisión de materias primas
(fruto palma africana)
• Regulación del Clima
• Purificación del agua • Educativos
CUERPOS DE
AGUA • Hábitat de flora y fauna
nativa • Alimento para especies nativas • Regulación del clima
• Paisajísticos
• Estéticos
• Educativos
• Recreativos
Tabla 4. Servicios ambientales vereda Monterrey
39
7.2.3 Oferta ambiental
Debido a que la vereda Monterrey se encuentra dentro de la zona de vida Bosque
Húmedo Premontano se caracteriza por tener un clima medio húmedo con un buen régimen
pluviométrico que le permite contar disponibilidad de agua en el suelo durante todo el año.
Es por ello que para este proyecto la oferta ambiental se estima según la capacidad de uso
del suelo y la disponibilidad del recurso hídrico.
Sus suelos, por su capacidad de uso, se encuentran en las clases agrológicas III y
IV. Los suelos de la clase III son moderadamente profundos y cuentan con relieve plano
con pendientes menores al 3%, requieren de fertilización controlada por su bajo contenido
de fósforo y materia orgánica. Adicionalmente se debe realizar rotación de potreros y
prácticas de manejo que prevengan la erosión pues mantienen tienen alto nivel freático en
época de invierno. (IGAC - Instituto Geográfico Agustín Codazzi, 1997)
Ilustración 7 Suelos Clase III - Vereda Monterrey
La clase agrologica IV corresponde a tierras de relieve plano para uso de cultivos
agrícolas en mayor extensión. Requieren para su optimización riego, rotación de uso y
fertilización. Son aptas para cultivos de arroz, palma africana, algodón y sorgo con riego,
así mismo son aptas para ganadería extensiva. Requieren además la implementación de
sistemas de drenajes o control de inundaciones en época de invierno. Para época de verano
son aptos para uso en ganadería con pastos seleccionados.
40
Ilustración 8. Suelos clase IV – Vereda Monterrey
Con respecto a la disponibilidad del recurso hídrico, la vereda Monterrey tiene gran
oferta de caños y cuerpos de agua naturales que permiten el acceso a este recurso. El Rio
San Alberto surte de agua al acueducto municipal y a toda la zona sur de la vereda; los
caños Guajiro, Chilacoa, Mono y la Quebrada las Burras se encargan de los demás sectores.
Ilustración 9. Rio San Alberto – Quebrada Las Burras
41
A continuación, se evidencia la oferta hídrica superficial en condiciones altas y
bajas en Colombia según el IDEAM:
Ilustración 10. Anomalías en la oferta hídrica superficial (OHS) en condiciones bajas
Fuente: IDEAM 2014
En condiciones bajas, las anomalías en la oferta hídrica para la zona de estudio se
encuentran en el menor rango según el IDEAM entre el 30% y 40% (color verde)
ZONA SUR DEL
DEPARTAMENTO
DEL CESAR
42
Ilustración 11 Anomalías en la oferta hídrica superficial (OHS) en condiciones Altas
Fuente: IDEAM 2014
En condiciones altas, las anomalías en la oferta hídrica para la zona de estudio se
encuentran en el menor rango según el IDEAM entre el 30% y 40% (color verde)
ZONA SUR DEL
DEPARTAMENTO
DEL CESAR
43
Ilustración 12. Oferta hídrica vereda Monterrey
7.2.4 Demanda Ambiental
Desde el punto de vista el uso del suelo, en la vereda Monterrey se presentan los
siguientes usos generales:
• Cultivos de Palma: Son zonas que se clasifican dentro de los cultivos agrícolas
permanentes y ocupan el 11.9% del área de la vereda. Se encuentran
mayoritariamente en el sector occidente de la vereda Monterrey en límites con la
vereda San Isidro y la Palma y en el occidente en límites con el departamento de
Norte de Santander.
CONVENCIONES
DRENAJES
LIMITE VEREDAL
44
Ilustración 13. Cultivo de palma africana vereda Monterrey
• Otros cultivos y pastos: Ocupan el 76.1% del área de la vereda y se clasifican en la
categoría de cultivos semi limpio agrícolas semi permanentes. Están ubicados en
inmediaciones de la vía que de San Alberto conduce a la costa Atlántica, en estos
sectores se encuentran cultivos de arroz, cacao, sorgo y cultivos de pancoger.
Ilustración 14. Zona de cultivos semipermanentes
45
Esta categoría también cuenta con zonas con pastos de pastoreo que no requieren
remoción continua del suelo debido a que se dedican a la ganadería. En la parte norte
de la vereda se encuentran estas zonas para la cría de búfalos y en inmediaciones del
casco urbano para la cría de ganado para carne y producción de leche.
Ilustración 15. Zona de pastoreo
• Vegetación nativa: Zonas de Bosque donde no se permite el aprovechamiento forestal,
es decir no se puede comercializar su madera ni realizar remoción del suelo. Ocupan
tan sólo el 9% del área de la vereda y están localizados en las riberas de los caños
Guajiro, Chilacoa, Mono; la Quebrada las Burras y del río San Alberto y de manera
más concentrada en el norte de la vereda Monterrey.
46
Ilustración 16. Ribera río San Alberto
• Zona urbana: Hace referencia al casco urbano el municipio de San Alberto
• Cuerpos de agua: Dentro de los cuerpos de agua se encuentra el Rio San Alberto y las
zonas de pantano que están localizadas al norte de la vereda.
(Ver anexo 3 mapa Uso y cobertura del suelo)
Desde el punto de vista hídrico, la demanda del agua está dada mayormente por las
actividades económicas que se desarrollan en la zona y en menor medida por el consumo
humano y sus actividades sociales. Para la zona de estudio la demanda del recurso hídrico
se clasifica en 3 categorías: (Alcaldia Municipal San Alberto - Cesar, 2012)
Demanda alta: Se presenta en las zonas donde se desarrollan actividades
económicas relacionadas con la agroindustria como el cultivo de palma africana de la
empresa Indupalma y la ganadería extensiva en la zona norte de la vereda. De igual forma
se presenta en inmediaciones del casco urbano.
Demanda media: Se presenta en las zonas de la vereda donde la actividad social es
moderada y se desarrollan cultivos de pancoger. También en sectores puntuales como la
escuela Monterrey y las estaciones de servicio y restaurantes sobre la vía San Alberto –
San Martín.
47
Demanda baja: Zonas de bosque y pastos naturales donde la actividad social es baja
o nula y no existe ninguna actividad económica. Se encuentran en la zona norte de la
vereda donde existe mayor cobertura de bosque primario y en las riberas de los caños que
se encuentran aisladas de los cultivos agroindustriales.
A continuación, se presenta la demanda hídrica anual y del sector agrícola en
Colombia según el IDEAM:
Ilustración 17 Demanda hídrica Total en Colombia
Fuente: IDEAM 2014
ZONA SUR DEL
DEPARTAMENTO
DEL CESAR
48
Ilustración 18 Demanda hídrica sector agrícola
Fuente: IDEAM 2014
En cuanto a la demanda, en los dos mapas se observa en color rojo que la zona sur
del departamento de Cesar presenta alta demanda del recurso hídrico.
ZONA SUR DEL
DEPARTAMENTO
DEL CESAR
49
7.2.5 Análisis de la oferta y la demanda ambiental de la vereda Monterrey
En la vereda Monterrey se hallan ecosistemas estratégicos compartidos, es decir,
se encuentran zonas donde existía bosque sobre las cuales se han abierto espacios para la
agricultura y la ganadería; sin embargo, aún existen zonas que se conservan para aptitud
ambiental. Los relictos de bosques que se encuentran en las riberas de los caños Guajiro,
Chilacoa, Mono; la Quebrada las Burras y el río San Alberto por su susceptibilidad y la
importancia en la protección de las fuentes hídricas no deben ser utilizadas para actividades
productivas.
Estas zonas son consideradas de alto valor ambiental ya que prestan servicios
ecológicos adicionales como hábitat de especies endémicas como firihuelo, toche, perdiz
y canarios. En el sector existen también algunas especies de serpientes como la azotadora
y mampana. De igual manera, estas zonas favorecen el intercambio del carbono y oxígeno
y ayudan con la regeneración de las estructuras que han sido modificadas por las
actividades humanas que se desarrollan a sus alrededores.
Sin embargo, existen zonas que se pueden considerar de aptitud para la producción
económica, no obstante, se debe tener especial cuidado en evitar el agotamiento de los
suelos por inadecuado laboreo, la implementación de quemas entre cosechas, la falta de
rotación de cultivos y la tala de bosques para seguir aumentando la frontera agrícola.
7.2.6 Problemática ambiental
La falta de compatibilidad entre la oferta y la demanda de recursos naturales en la
vereda Monterrey, ha contribuido al agotamiento y degradación de los mismos. El aumento
desmedido de la frontera agrícola para dar paso a mono cultivos como la palma y arroz se
ha reflejado en la calidad de sus suelos. Los procesos de mecanización alteran sus
propiedades físicas, químicas y biológicas; mientras que el uso de fertilizantes y herbicidas
de origen industrial llevan al límite al suelo generando un agotamiento de los mismos, lo
que se traduce en reducción de su capacidad productiva.
50
El agua es otro recurso que está seriamente afectado, por la modificación de la
dinámica natural de los caños y quebradas para la construcción de diques y sistemas de
riego ya que se transforman en cuerpos lenticos donde es baja la presencia de oxígeno por
lo que se generan procesos de putrefacción de la materia orgánica y posterior eutrofización.
Esto conlleva una alteración en sus características organolépticas principalmente en el olor
y color.
Adicionalmente, cuando se realizan este tipo de intervenciones se interrumpe la
conectividad natural de los ecosistemas siendo afectada la flora y fauna nativa por lo que
se reduce considerablemente la población de las especies endémicas y pueden llegar
especies invasoras que se adapten a las modificaciones del paisaje pero que generen efectos
adversos en el ecosistema.
7.3 CARACTERIZACIÓN ECONÓMICA
San Alberto es un municipio que cuenta con gran disponibilidad de recursos
naturales en el sector rural. La topografía y fertilidad de sus suelos sumado a la gran oferta
hídrica transforman los recursos naturales, pilar fundamental de su desarrollo económico.
Debido a estas potencialidades, la economía del municipio es propia del sector
primario donde predominan las actividades agrícolas y pecuarias. Sobresalen
principalmente los cultivos de palma africana, arroz y en menor medida maíz, sorgo y
cítricos. La principal fuente de empleo de los habitantes del sector es la que corresponde
a la empresa INDUPALMA que cuenta con 1800 empleados de los cuales 1350
aproximadamente residen en San Alberto. (Alcaldia Municipal San Alberto - Cesar, 2012)
En un segundo reglón se encuentran las actividades ganaderas extensivas y semi
intensivas con doble propósito, siendo la principal actividad la comercialización de carne
y la secundaria la comercialización de leche. El municipio cuenta con 69.000 cabezas de
ganado bovino, 5.200 de porcinos, 1.200 ovinos, 450 equinos y 30.000 aves en galpones.
(Alcaldia Municipal San Alberto - Cesar, 2012)
51
Debido a que el municipio no cuenta con UMATA, la Oficina de Desarrollo Rural
en cabeza de la alcaldía municipal, es la encargada de brindar apoyo y asistencia técnica a
la población rural. Mediante esta oficina se promueven e impulsan programas que
permiten fortalecer los cultivos existentes. Así mismo, contribuyen con la
comercialización de los productos locales con otros municipios como Barrancabermeja y
Bucaramanga mediante alianzas con entidades como FEDECACAO. (Oficina Desarrollo
Local. San Alberto, 2017)
Además, existe un convenio con el Banco Agrario denominado “Fondo
Agropecuario de Garantías Complementarias” que busca otorgar 5000 créditos para el
sector agropecuario. Los fondos para la ejecución del convenio provienen el 80% de
FINAGRO y el 20% del municipio. La idea principal de este Fondo es garantizar la
disponibilidad de recursos para los pequeños cultivadores.
El turismo, en menor medida también es generador de empleo debido a que en la
vereda Monterrey se encuentra la vía que del centro del país conduce a la costa atlántica.
La variedad de establecimientos comerciales entre los que se encuentran restaurantes y
fincas de descanso hacen que el turismo genere una pequeña participación en la economía
del municipio.
7.3.1 Producto regional
En la vereda Monterrey y en general en el municipio de San Alberto la actividad
agrícola que presenta mayor participación en la economía es la proveniente de la
agroindustria, principalmente del cultivo de palma africana. Sin embargo, existen otros
cultivos en la zona plana del municipio que también aportan al desarrollo económico del
mismo:
52
CULTIVO AREA/HA OBSERVACIONES
YUCA 51
MAIZ 35 Medianos y pequeños productores.
MAIZ 80 Grandes productores, destinadas para ensilar
PALMA DE
ACEITE 98
Corresponde a pequeños palmicultores, la información general la
maneja INDUPALMA y Palmas del Cesar.
MANGO 3 Cultivo nuevo.
Tabla 5. Principales cultivos en la vereda Monterrey
Fuente: (Oficina Desarrollo Local. San Alberto, 2017)
Así mismo, en la vereda se desarrollan otras actividades en el sector pecuario que
aportan a la economía de sector.
ACTIVIDAD PRODUCTORES OBSERVACIONES
GANADERIA 529 Corresponde al primer semestre del año
2017
PISCICULTURA 30 En promedio un estanque por productor Tabla 6. Principales actividades pecuarias en la vereda Monterrey
Fuente: (Oficina Desarrollo Local. San Alberto, 2017)
7.3.2 Infraestructura Física
La vereda Monterrey posee buena infraestructura física debido a que se encuentra
inmersa en ella el casco urbano del municipio de San Alberto. De su infraestructura física
es importante resaltar:
• La concentración de todo tipo de infraestructura (vial, dotacional y de servicios) se
encuentra en esta vereda.
• En el casco urbano está localizado el 95% de la infraestructura física del municipio por
lo que existen zonas de la vereda y del municipio que se encuentran desprovistas de
servicios.
• Los índices educativos se encuentran por debajo de la media nacional. Esto se atribuye
a la falta de centros educativos en el sector rural y a la cultura propia de los habitantes
de la región que consideran que la educación básica primaria es suficiente.
53
Infraestructura vial:
Ilustración 19. Vía veredal – Vía San Alberto a San Martín
Debido a que la vía que conduce de Bogotá a la costa atlántica atraviesa la vereda
Monterrey, en los últimos años se ha evidenciado un mejoramiento de toda la
infraestructura vial. Adicionalmente, la zona también cuenta con vías veredales
transitables durante la mayor parte del año debido a la composición de sus suelos y su
topografía plana. El buen estado de su infraestructura vial permite el fácil intercambio
comercial de los productos locales con otros municipios y departamentos.
Infraestructura social:
El tema de la vivienda en el sector rural de todo el municipio es crítico, su
infraestructura es precaria y deteriorada; tampoco cuenta con espacios delimitados por lo
que se pueden encontrar la cocina, el baño y las habitaciones en un solo lugar.
Adicionalmente, una casa puede ser compartida hasta por tres familias por lo que también
se presentan problemas de hacinamiento.
54
Además, no hay claridad con la calidad de la de tenencia de la tierra. En el
municipio el tipo de tenencia que predomina es la de poseedor ya que se manejan
transacciones con carta – venta. También existe un alto porcentaje de la población que es
arrendataria de parcelas lo que limita el acceso a créditos para el sector agropecuario para
mejoramiento de cultivos. De igual forma, los predios con mayor valor por hectárea y de
mayor extensión se encuentran en pocas manos siendo así que sólo el 3,52% de los predios
rurales ocupan más del 33% del área del municipio. (Alcaldia Municipal San Alberto -
Cesar, 2012)
RANGO TAMAÑO (HECTAREAS) / PREDIOS
Área Ha 0 -50 51-100 101-200 201-500 Más de 501
Número de
predios 799 186 85 33 6
Tabla 7 Numero de predios con respecto al área. Municipio San Alberto – Cesar
(Alcaldia Municipal San Alberto - Cesar, 2012)
RANGO IMPUESTO PREDIAL (PESOS) / PREDIOS
Valor
impuesto
predial
0 -
$1.000.000
$1.000-001 -
$5.000.000
$5.000-001-
$15.000.000
$15.000.001-
$50.000.000
Más de
$50.000.001
Número de
predios 799 186 85 33 6
Tabla 8. Numero de predios con respecto al valor del impuesto predial. Municipio San Alberto – Cesar
(Alcaldia Municipal San Alberto - Cesar, 2012)
Otro tema relevante en el área social es el acceso a los servicios públicos
domiciliarios. En la vereda Monterrey todos los predios cuentan con el servicio de energía
eléctrica, mientras que no existe acueducto veredal por lo que los habitantes de la región
se proveen de agua de caños, quebradas y aljibes cercanos. Tampoco existe servicio de
alcantarillado por lo que los predios cuentan con pozo séptico para la disposición final de
sus residuos líquidos. Para la disposición final de basuras realizan quemas a cielo abierto.
Con respecto al servicio de salud los pobladores de la vereda deben dirigirse al
casco urbano para acceder al servicio. La cobertura del SISBEN sólo incluye al 14% de la
55
población rural y la falta de empleo formal no permite el acceso a otros servicios de salud
por medio de EPS por lo que el hospital Local cubre la demanda de la mayoría de la
población del municipio.
Finalmente, en el sector rural la cobertura en educación es baja, la vereda cuenta
con un centro educativo “Escuela Vereda Monterrey” que sólo ofrece la educación básica
primaria. Para acceder a la educación secundaria los estudiantes deben desplazarse hasta
el caso urbano por lo que la mayoría de los niños del sector rural solo terminan la primaria
y se presenta un alto índice de deserción escolar. En algunas escuelas cuentan con
programas de enseñanza agropecuaria con el fin de inculcar en los niños el interés por las
actividades del campo y lograr que combinen sus estudios con las actividades que realizan
en sus casas.
Así mismo, el colegio nacionalizado forma a sus estudiantes en convenio con el
SENA, en técnicos agrícolas en palma y cuenta con programas de jóvenes emprendedores
rurales en porcicultura en convenio con la alcaldía. La finalidad de estos proyectos es la
apropiación en las actividades productivas de la región ya que muchos jóvenes se han
desplazado a otras ciudades o al casco urbano aumentando el desempleo e ingresando a la
drogadicción. De igual forma, se ha detectado que la población rural supera la barrera de
los 40 años y cada vez es más adulta para desarrollar su labor agropecuaria, por lo que se
busca que sus hijos continúen con dichas actividades para asegurar que se mantenga la
producción en el sector rural.
7.4 ANÁLISIS DE USO Y VALORACIÓN DEL SUELO
Luego de realizar la caracterización física, ambiental y económica de la vereda
Monterrey se determina que el uso del suelo rural es agropecuario, debido a que cuenta
con gran potencial para el desarrollo de cultivos agroindustriales y posee aptitudes para la
ganadería, que son finalmente los dos usos que predominan en la región, que en su mayoría
está en manos de grandes terratenientes con el tiempo han ido adquiriendo pequeñas
parcelas a los campesinos oriundos de la zona para formar latifundios con fines
comerciales.
56
Sin embargo, es importante resaltar que a medida que se han incrementado las
zonas de explotación agrícola y ganadera se han visto disminuida la cantidad sectores con
especial significancia ambiental como los bosques nativos y las zonas de recarga hídrica.
De igual forma la construcción de zanjas y canales para el desarrollo de actividades
agroindustriales, han alterado la dinámica natural de los caños y quebradas que alimentan
la vereda Monterrey, lo que ha causado inundaciones en zonas bajas y erosión fluvial
provocando la degradación progresiva del suelo.
Si bien es cierto que la economía de la vereda Monterrey y la economía en general
del municipio de San Alberto depende de las actividades agropecuarias que allí se
desarrollan, también es importante mencionar que para que ese desarrollo no afecte los
ecosistemas locales, se requiere de la explotación sostenible de los recursos naturales no
renovables con los que cuenta y que en la actualidad no están siendo aprovechados de
manera adecuada, no solo por los grandes empresarios sino también por los campesinos de
la zona que por desconocimiento sobre explotan los recursos y no le dan tiempo a los
ecosistemas de recuperarse.
Es por ello que es importante considerar entonces que existen costos ambientales
que son atribuibles a la mala utilización de los recursos y que repercuten directamente en
el valor del suelo rural. Por ejemplo, la explotación inadecuada de la tierra en las riberas
de los caños y quebradas en la parte alta de la cuenca, generalmente utilizada en pequeños
cultivos de agricultura tradicional, afecta la calidad de los suelos aguas abajo ya sea porque
que no cuentan con suficiente disponibilidad de agua o porque se presenta perdida de la
cobertura vegetal, lo que ocasiona transporte de material de arrastre a los suelos de la parte
baja de la cuenca generando depósitos de lodo y piedras afectando la fertilidad del suelo.
Teniendo en cuenta los factores anteriormente mencionados, se realizó la
estimación del valor del suelo rural de la vereda Monterrey utilizando el método de
mercado en primera instancia, con el fin de conocer cómo se comporta el valor del suelo
en la región con respecto a la dinámica de la oferta y la demanda. Para ello se clasificó la
vereda Monterrey en dos zonas: La zona 1 que comprende la parte plana de la vereda donde
se encuentran los cultivos de palma africana, arroz y de pancoger; y la zona 2 que está
conformada por el área donde están ubicadas las fincas aptas para ganadería y con
57
topografía entre el 3% y 12%. Es importante resaltar que para la valoración del suelo no
se tomaron en cuenta factores como la ubicación y la cercanía a la infraestructura vial, no
obstante, se le dio mayor relevancia al uso actual y potencial del suelo para el desarrollo
de las actividades productivas predominantes en la vereda.
Para la aplicación del método de mercado, se realizó la búsqueda en campo y por
internet de inmuebles para la venta con características similares e igual uso y se efectuó
una depuración de las mismas obteniendo las siguientes ofertas:
58
Zona 1: Vocación agrícola
OFERTA FUENTE CODIGO FECHA DE
CONSULTA
ÁREA
HA
POSEE
CONSTRUCCION VALOR OBSERVACIONES
TELEFONO -
CONTACTO
1 INTERNET
DOOMOS
C40 17/10/2017 318 SI $ 6.360.000.000 colombiagroup [email protected]
2 INTERNET FINCA RAIZ
3096300 17/10/2017 205 SI $ 4.510.000.000
Avanti soluciones
inmobiliarias
edwinportillo282@gmail.
com
315 5617194
3 INTERNET MITULA ND 17/10/2017 160 SI $ 3.500.000.000 Ángel Emiro Hernandez 318 4904354
Tabla 9. Ofertas inmuebles con aptitud agrícola
Zona 2: Vocación ganadera
Tabla 10. Ofertas inmuebles con aptitud ganadera
OFERTA FUENTE CODIGO FECHA DE
CONSULTA
ÁREA
HA
POSEE
CONSTRUCCION VALOR OBSERVACIONES
TELEFONO -
CONTACTO
1 INTERNET ND 17/10/2017 800 SI $ 9.600.000.000 Gustavo Camargo - Ganadería
Santa Helena 310 5671634
2 INTERNET FINCA RAIZ
2971980 17/10/2017 52 NO $ 676.000.000 313 3570771
3 INTERNET MITULA
FIV85954 17/10/2017 70 SI $ 900.000.000 317 4038168
59
Debido a que las ofertas encontradas incluyen construcciones o mejoras propias de
su actividad económica, se realizó el cálculo de dichos elementos. Para la valoración de
las construcciones se tuvo en cuenta su estado de conservación, edad y área; mientras que
para las mejoras y cultivos se realizó investigación económica en la oficina de Desarrollo
Rural así como en las ferreterías y centros de abastecimiento para la agroindustria del
municipio, también se consultaron productos más específicos en Bucaramanga que es la
ciudad capital más cercana a San Alberto, obteniendo lo siguientes valores: (ver anexo 4
cálculo del valor de las construcciones, mejoras y cultivos).
Zona 1:
Zona 2:
Tabla 11. Ofertas con el cálculo de valor del suelo
OFERTA CODIGO ÁREA
HA
VALOR
TOTAL
VALOR
CONSTRUCCIÓN
Y MEJORAS
VALOR TERRENO VALOR POR
HECTAREA
1 DOOMOS C40 318 $ 6.360.000.000 $ 142.555.000 $ 6.217.445.000 $ 19.551.714
2 FINCA RAIZ
3096300 205 $ 4.510.000.000 $ 665.000.000 $ 3.845.000.000 $ 18.756.098
3 MITULA ND 160 $ 3.500.000.000 $ 120.025.000 $ 3.379.975.000 $ 21.124.844
SUMA $ 59.432.655
PROMEDIO $ 19.810.885
DESV. ESTANDAR $ 1.205.453
COEF DESVIACION 6,08%
OFERTA CODIGO ÁREA
HA VALOR
VALOR
CONSTRUCCIÓN
Y MEJORAS
VALOR TERRENO VALOR POR
HECTAREA
1 ND 800 $ 9.600.000.000 $ 253.400.000 $ 9.346.600.000 $ 11.683.250
2 FINCA RAIZ
2971980 52 $ 676.000.000 $ 5.250.000 $ 670.750.000 $ 12.899.038
3 MITULA
FIV85954 70 $ 900.000.000 $ 32.625.000 $ 867.375.000 $ 12.391.071
SUMA $ 36.973.360
PROMEDIO $ 12.324.453
DESV. ESTANDAR $ 10625,808
COEF DESVIACION 4,95%
60
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
La vereda Monterrey se encuentra estratégicamente ubicada en el municipio de San
Alberto - Cesar, por lo que cuenta con gran disponibilidad de recursos naturales
aprovechables en actividades productivas. Sin embargo, con el correr de los años este
aprovechamiento se ha convertido en sobre explotación derivada del aumento de la
frontera agrícola y la ganadería extensiva.
La principal actividad que utiliza gran cantidad de recursos naturales es el cultivo
y extracción de aceite de palma africana. Dicha actividad a escala agroindustrial ha
contribuido notoriamente en la mejora de la calidad de vida de los habitantes de la región.
Aproximadamente un cuarto de la población económicamente activa depende
directamente de los ingresos recibidos de INDUPALMA, mientras que el restante se
distribuye en las actividades derivadas de los servicios que se presta a estos trabajadores y
de la producción agropecuaria.
La economía de la región es sostenida por las actividades derivadas de la industria
de la palma y en menor medida de la ganadería para producción de leche que está
ligeramente por encima del promedio nacional. Gracias a los ingresos recibidos de estas
actividades se puede concluir que los habitantes del municipio cuentan con una mejor
calidad de vida con respecto a los habitantes de municipios vecinos.
No obstante, los costos ambientales que se derivan de las actividades anteriormente
mencionadas a menor o mayor escala, han influido en el valor del suelo al ver disminuida
su capacidad productiva por procesos de acidificación, en el caso de la palma, pérdida del
manto vegetal y baja en la disponibilidad del agua.
La calidad del agua también se ha visto afectada a causa de los herbicidas y
fertilizantes que se depositan posteriormente en los cuerpos de agua por procesos de
escorrentía. Es por ello que los suelos sobreexplotados, que presentan baja fertilidad y poca
61
disponibilidad del recurso hídrico tienen un menor valor con respecto a los suelos con la
misma composición pero que han sido intervenidos sistemáticamente en menor grado.
Se recomienda entonces que se aborde el tema desde un enfoque integral, es decir
debido a que las actividades que se desarrollan en un sector del municipio repercuten
directamente sobre la disponibilidad de recursos naturales en otro, se debe afrontar el tema
desde un punto de vista ecosistémico que permita la compatibilidad de la dinámica natural
de la zona con sus actividades productivas para garantizar la disponibilidad de recursos en
el tiempo con el fin de que sea sostenible económica y ambientalmente.
Este enfoque integral debe involucrar todos los actores involucrados, población
rural, municipalidad y además de incluir la academia. Para ello se deben crear planes y
programas que capaciten a los campesinos en la tecnificación y sostenibilidad ambiental
de sus actividades con el fin de prevenir o minimizar el impacto ambiental negativo que se
genera y asegurar además la sustentabilidad económica y la competitividad a nivel
comercial de sus productos. Esto asegurará la recuperación ambiental de los ecosistemas
intervenidos, la disponibilidad de recursos naturales, la estabilidad del ingreso de los
habitantes del municipio y la permanencia en el mercado regional y nacional como
municipio productor de aceite de palma y leche.
Con respecto al valor del suelo, es importante resaltar que con base en los valores
obtenidos por el método de mercado para el suelo rural en la vereda Monterrey, el uso más
provechoso y por el cual se presenta mayor valor comercial por hectárea es el uso agrícola,
ya que, aunque requiere de gran inversión inicial como en el caso de los cultivos
agroindustriales, presenta mayores índices de rentabilidad con respecto a otros usos razón
por la cual la oferta de suelo es baja.
De igual forma, los predios que la conforman la vereda son en su mayoría de mayor
extensión por lo que encuentra ofertas con gran valor, así mismo, las actividades
productivas que en ellos se desarrollan demandan una fuerte inversión, debido a ello los
posibles compradores deben poseer gran capacidad adquisitiva.
Finalmente, la elaboración de este proyecto les permitió a los estudiantes de la
Especialización en Gestión Territorial y Avalúos que lo desarrollaron, evidenciar la
62
dinámica económica del sector rural con respecto a su distribución, organización como
territorio, potencial de recursos (agua, suelo, clima, topografía) y actividades productivas
en relación al valor comercial del suelo.
63
9. DEFINICIONES
Áreas Homogéneas de Tierras (AHT):
Desde el punto de vista de la valoración catastral, son espacios de la superficie de la tierra
claramente delimitados, que presentan características similares en cuanto a características
del relieve, condiciones climáticas y capacidad productiva. (Notas de clase Métodos
Valuatorios, 2017)
Cantos Heterométricos:
Fragmento rocoso redondeado de dimensiones comprendidas entre 2 y 20 cm que se
encuentran contiguas finas como polvos y arenas.
Depreciación.
Porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el
tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Formas depositacionales:
Son las formaciones que se presentan por los depósitos de sedimentos por acción del agua
de ríos y mares. Las más conocidas son Split que es un estrecho banco de arena, baymouth
bar y las islas de barrera.
Mayor y mejor uso:
Es el uso más probable de un bien, físicamente posible, justificado adecuadamente,
permitido jurídicamente, financieramente viable y que da como resultado el mayor valor
del bien avaluado. (ICONTEC - RNA, 2009)
Vida remanente:
Diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para
inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y
para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil
será de 100 años.
64
10. BIBLIOGRAFÍA
Alcaldia Municipal San Alberto - Cesar. (2012). Plan de desarrollo Municipal de San Alberto
- Cesar. Desarrollo social con criterio regional.
Bonilla, Jaramillo & Hurtado . (2009). La investigación. Aproximaciones a la construcción
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Municipio de San Alberto (Cesar). Bogotá.
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Naturales y Protección al Medio Ambiente.
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compra-venta y expropiaciones de bienes y se dictan otras disposiciones.
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se dictan otras disposiciones.
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Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.
Congreso de La República. (2005 ). Decreto 1420 por el cual se reglamentan parcialmente
el art. 37 de la Ley 9 de 1989, el art. 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los art 56 al
87 de la Ley 388 de 1997 y, el art. 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen
referencia al tema de avalúos.
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los municipios ribereños de la jurisdicción de la Corporación Autónoma Regional
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Departamento de Cesar. Bogotá.
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establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la
Ley 388 de 1997.
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Venezuela.
Zuñiga H, Zuñiga P. (2013). Valoración comercial del suelo rural de acuerdo a su capacidad
de carga territorial y producción agrícola. Bogotá.
66
11. ANEXOS
Anexo 1 Mapa 1. Cartografía Base vereda Monterrey
67
Anexo 2 Mapa 2. Clasificación suelo rural vereda Monterrey. Decreto 3600 de 2007
68
Anexo 3 Mapa 3. Uso y cobertura del suelo
69
Anexo 4 Cálculo del valor de las construcciones, mejoras y cultivos
Zona 1 Zona 2
Oferta 1
Construcción - mejoras valor
Oferta 1
Construcción - mejoras valor
casa 1 144m2 $ 86.400.000 casa 1 100m2 $ 60.000.000
casa 2 80 m2 $ 40.000.000 saladeros techados $ 9.000.000
Espacio para maquinaria e insumos $ 8.000.000 casa 2 84 m2 $ 50.400.000
Tanque aéreo $ 1.000.000 comederos en concreto $ 6.000.000
2 corrales con bascula $ 6.000.000 pica pasto $ 1.500.000
circuito cerrado de seguridad 5 cámaras $ 530.000 casa 3 72m2 $ 36.000.000
125 ml cerca eléctrica $ 625.000 construcciones en mal estado 200 m2 $ 80.000.000
Total anexos Oferta 1 $ 142.555.000 bascula para ganado $ 2.500.000
4 sistemas de ordeño mecánico $ 8.000.000
Total anexos Oferta 1 $ 253.400.000
Oferta 2
Construcción - mejoras valor
Casa 72m2 $ 36.000.000
24 Ha de palma africana siembra tradicional $ 500.000.000 Oferta 2 Construcción - mejoras valor
250 ml corrales en varilla y riel de ferrocarril $ 125.000.000 500 ml de cerca en madera $ 5.250.000
Instalación para cultivo hidropónico de maíz $ 4.000.000 Total anexos Oferta 2 $ 5.250.000
Total anexos Oferta 2 $ 665.000.000
Oferta 3
Construcción - mejoras valor
Oferta 3
Construcción - mejoras valor casa $ 30.000.000
casa $ 32.400.000 250 ml corrales en madera $ 2.625.000
225 ml cerca eléctrica $ 1.125.000 Total anexos Oferta 3 $ 32.625.000
280 ml corrales en hierro $ 84.000.000
bascula para ganado $ 2.500.000
Total anexos Oferta 3 $ 120.025.000