catalog - unnpr.ro · pdf filelucrarea va prezenta valori de referinţă, valori orientative...
Post on 01-Sep-2019
23 views
Embed Size (px)
TRANSCRIPT
CATALOG
PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE
ALE BUNURILOR IMOBILE
JUDEUL HARGHITA
- 2011 -
Pagina
5
5
5
5
5
6
8
9
13
17
20
28
45
46
48
52
Tabele cu valorile minime de referin pentru:
Apartamente din cldirile de locuit colective
Cldiri individuale de locuit
Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)
III. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru
construciile cu alt destinaie dect cea de locuine
IV. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru terenurile
situate n intravilanul i extravilanul localitilor
Glosar
CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL MIERCUREA CIUC
6. Metodologia
7. Structura lucrrii
I. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru
apartamentele situate n cldirile de locuit colective (blocuri de locuine)
II. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru cldirile de
locuit individuale, cldirile de locuit cu folosin sezonier
2. Autorul lucrrii
3. Obiectul lucrrii
4. Scopul lucrrii
5. Baza legal
CUPRINS
1. Beneficiarul lucrrii
2
Pagina
56
60
63
67
74
76
78
79
81
86
90
94
97
101
108
110
Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin
Terenuri situate n intravilanul localitilor
Terenuri situate n extravilanul localitilor
Anexe
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Odorheiu
Secuiec
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Cristuru Secuiesc
Cldiri individuale de locuit
Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Bile Tunad
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Vlhia
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Blan
CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL ODORHEIU SECUIESC
Tabele cu valorile minime de referin pentru:
Apartamente din cldirile de locuit colective
Anexe
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Miercurea Ciuc
Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin
Terenuri situate n intravilanul localitilor
Terenuri situate n extravilanul localitilor
3
Pagina
113
114
116
119
121
123
124
127
132
133
135
138
140
142
144
147
151
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Gheorgheni
CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL TOPLIA
Terenuri situate n extravilanul localitilor
Anexe
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Borsec
Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin
Terenuri situate n intravilanul localitilor
Terenuri situate n extravilanul localitilor
Anexe
Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Toplia
Cldiri individuale de locuit
Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)
Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin
Terenuri situate n intravilanul localitilor
Tabele cu valorile minime de referin pentru:
Apartamente din cldirile de locuit colective
Cldiri individuale de locuit
Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)
CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL GHEORGHENI
Tabele cu valorile minime de referin pentru:
Apartamente din cldirile de locuit colective
4
PREZENTARE
1. BENEFICIARUL LUCRRII
Camera Notarilor Publici Trgu Mure, cu sediul n Trgu Mure, str.
Retezatului, nr. 3/1., avnd cod unic de nregistrare 8047572.
2. AUTORUL LUCRRII
Societatea comercial EXPERILOR TEHNICI MURE S.R.L., avnd
sediul social n Trgu Mure, str. oimilor, nr. 18., tel. 0265-233966 ; fax 0365-
819121 ; e-mail : experti.tehnici@gmail.com; nregistrat la O.R.C. Mure sub nr.
J-26-376-1999, avnd cod unic de nregistrare 11855594.
3. OBIECTUL LUCRRII
Obiectul lucrrii l constituie estimarea valorilor orientative, de referin ale
bunurilor imobile situate n localitile judeului Harghita.
4. SCOPUL LUCRRII
Lucrarea a fost ntocmit numai pentru uzul Birourilor Notariale.
Folosirea valorilor cuprinse n ghid ca referin n rapoartele de evaluare sau ca
justificare a preului unor tranzacii imobiliare de ctre persoane fizice sau juridice,
de drept public sau privat nu se recomand deoarece abaterile pot fi semnificative
avnd n vedere c evaluarea unei proprieti imobiliare n conformitate cu
Standardele Internaionale de Practic n Evaluare presupun identificarea
proprietii imobiliare i efectuarea inspeciei tehnice a acesteia.
5. BAZA LEGAL
Codul Fiscal care prevede obligativitatea Camerelor Notarilor Publici de a
actualiza cel puin odat pe an expertizele privind valoarea de circulaie a bunurilor
imobile.
Acte normative i de reglementare n domeniul proprietilor imobiliare din
Romnia.
5
mailto:experti.tehnici@gmail.com6. METODOLOGIA
Autorii lucrrii au studiat terminologia specific n vigoare la data elaborrii
acesteia i au constatat c n Standardele Internaionale de Evaluare, adoptate de
ANEVAR drept standarde naionale de evaluare ncepnd cu data de 01.01.2004,
termenul de valoare de circulaie menionat n Codul Fiscal nu se regsete n
aceste standarde.
Cea mai apropiat definiie de valoarea de circulaie, avnd n vedere c n
Codul Fiscal se face referire la veniturile din transferul proprietilor imobiliare, ar
fi cea cuprins n Standardul Internaional de Evaluare IVS 1 Valoarea de pia.
Definiia valorii de pia este: Suma estimat pentru care o proprietate ar
putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor
hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing
adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
Indiferent ce metode de evaluare se utilizeaz (recunoscute de acte normative, de
reglementare n domeniul proprietilor imobiliare din Romnia sau Standarde
Internaionale de Evaluare) evaluarea, expertiza presupune identificarea
proprietii imobiliare, efectuarea inspeciei tehnice a acesteia i analiza
individual a imobilelor.
Totodat evaluatorul trebuie s ia n considerare n procesul de evaluare a
imobilelor o serie de criterii, dintre care menionm: amplasare n localitate cu rata
omajului ridicat sau n curs de depopulare, localiti cu caracter monoproducie,
n zon cu poluare deosebit, n zone izolate; amplasare n zone inundabile sau
zone cu alunecri de teren; amplasare n zon comercial, cu activiti economice;
gradul de amenajare urbanistic a localitii sau zonei; infrastructur, specific
comercial, social, cultural; amplasare n curte comun (mai multe case, mai muli
proprietari) lips acces auto; regim de nlime, dispunere, nivelul la care se afl
apartamentul; gradul de confort, gradul de finisaj: materiale folosite la finisaj: vizual
aspect, izolaie (termic, fonic), sistem de nclzire; lipsa instalaiilor funcionale
(energie electric, ap, canalizare); suprafa util (mod de mprire); evoluia sau
involuia din privina preurilor a unei zone, factori politici situaia juridic etc.
Avnd n vedere obiectivele la care trebuie s rspund prezenta lucrare,
date prin tem: propunerea de valori orientative, de referin, valabile pentru toate
cazurile, toate imobilele din localitile judeului; valabilitatea de-a lungul unui an
6
calendaristic; putem spune c practic nu se va efectua o evaluare ci o lucrare cu
caracter statistic.
Lucrarea va prezenta valori de referin, valori orientative ale bunurilor imobile i
nu valori de pia.
Dei am prevzut ca valorile de referin s satisfac toate situaiile, exist
posibilitatea s existe cazuri n care valoarea real a tranzaciei s fie inferioar
celei prezentate n lucrare .
Prin tem nu s-au permis plaje de valori i nici criterii de apreciere sau depreciere
a imobillelor funcie de: vechime, poziie, stare tehnic, interes n zon,
mbuntiri sau modernizri, materiale din care este realizat i configuraia
terenului.
Valorile propuse n lucrare sunt difereniate doar zonal, pot spune arbitrar, nu in
cont de nici o influen exterioar obiectiv, care s-ar impune.
Considerm c lucrarea are un caracter general, avnd n vedere criteriile de
catalogare, creterea numrului de departajri pe zone i tipo-dimensiuni ale
construciilor, coreciile, starea tehnic conduc, tind la valorile de circulaie.
n concluzie se poate spune c de la o apreciere general pe zon, strad, tip de
construcie a unui imobil, la o evaluare individual a aceluiai imobil este o plaj
de valori mare, permis i impus de condiiile date prin tem .
Actele normative i de reglementare n principal din domeniul imobiliar ce
au fost avute n vedere se refer la :
Cataloagele elaborate de Comisia Central de Inventariere i Reevaluare a
Fondurilor Fixe- editia 1964
Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin MLPAT cuprinznd coeficienii
de uzur fizic pentru cldiri i construcii speciale
Indicii de actualizare ntocmii de INCERC i aprobai prin Ordin MCTL,
publicai n Buletinele de Expertiz Tehnic editate de Corpul Experilor
Tehnici din Romnia.
La individualizarea imobilelor (a valorilor de reconstrucie obinute n urma
aplicrii metodei costurilor pe tipuri de i