catalog - unnpr.ro · pdf filelucrarea va prezenta valori de referinţă, valori orientative...

CATALOG

PRIVIND VALORILE ORIENTATIVE

ALE BUNURILOR IMOBILE

JUDEUL HARGHITA

- 2011 -

Pagina

5

5

5

5

5

6

8

9

13

17

20

28

45

46

48

52

Tabele cu valorile minime de referin pentru:

Apartamente din cldirile de locuit colective

Cldiri individuale de locuit

Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)

III. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru

construciile cu alt destinaie dect cea de locuine

IV. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru terenurile

situate n intravilanul i extravilanul localitilor

Glosar

CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL MIERCUREA CIUC

6. Metodologia

7. Structura lucrrii

I. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru

apartamentele situate n cldirile de locuit colective (blocuri de locuine)

II. Documentaie privind estimarea valorilor orientative pentru cldirile de

locuit individuale, cldirile de locuit cu folosin sezonier

2. Autorul lucrrii

3. Obiectul lucrrii

4. Scopul lucrrii

5. Baza legal

CUPRINS

1. Beneficiarul lucrrii

2

Pagina

56

60

63

67

74

76

78

79

81

86

90

94

97

101

108

110

Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin

Terenuri situate n intravilanul localitilor

Terenuri situate n extravilanul localitilor

Anexe

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Odorheiu

Secuiec

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Cristuru Secuiesc

Cldiri individuale de locuit

Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Bile Tunad

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Vlhia

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Blan

CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL ODORHEIU SECUIESC

Tabele cu valorile minime de referin pentru:

Apartamente din cldirile de locuit colective

Anexe

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Miercurea Ciuc

Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin

Terenuri situate n intravilanul localitilor

Terenuri situate n extravilanul localitilor

3

Pagina

113

114

116

119

121

123

124

127

132

133

135

138

140

142

144

147

151

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Gheorgheni

CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL TOPLIA

Terenuri situate n extravilanul localitilor

Anexe

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din oraul Borsec

Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin

Terenuri situate n intravilanul localitilor

Terenuri situate n extravilanul localitilor

Anexe

Tabel cu mprirea pe zone a strzilor din municipiul Toplia

Cldiri individuale de locuit

Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)

Construcii cu alt destinaie dect cea de locuin

Terenuri situate n intravilanul localitilor

Tabele cu valorile minime de referin pentru:

Apartamente din cldirile de locuit colective

Cldiri individuale de locuit

Cldiri de locuit cu folosin sezonier : case de vacan (cabane)

CIRCUMSCRIPIA NOTARIAL GHEORGHENI

Tabele cu valorile minime de referin pentru:

Apartamente din cldirile de locuit colective

4

PREZENTARE

1. BENEFICIARUL LUCRRII

Camera Notarilor Publici Trgu Mure, cu sediul n Trgu Mure, str.

Retezatului, nr. 3/1., avnd cod unic de nregistrare 8047572.

2. AUTORUL LUCRRII

Societatea comercial EXPERILOR TEHNICI MURE S.R.L., avnd

sediul social n Trgu Mure, str. oimilor, nr. 18., tel. 0265-233966 ; fax 0365-

819121 ; e-mail : experti.tehnici@gmail.com; nregistrat la O.R.C. Mure sub nr.

J-26-376-1999, avnd cod unic de nregistrare 11855594.

3. OBIECTUL LUCRRII

Obiectul lucrrii l constituie estimarea valorilor orientative, de referin ale

bunurilor imobile situate n localitile judeului Harghita.

4. SCOPUL LUCRRII

Lucrarea a fost ntocmit numai pentru uzul Birourilor Notariale.

Folosirea valorilor cuprinse n ghid ca referin n rapoartele de evaluare sau ca

justificare a preului unor tranzacii imobiliare de ctre persoane fizice sau juridice,

de drept public sau privat nu se recomand deoarece abaterile pot fi semnificative

avnd n vedere c evaluarea unei proprieti imobiliare n conformitate cu

Standardele Internaionale de Practic n Evaluare presupun identificarea

proprietii imobiliare i efectuarea inspeciei tehnice a acesteia.

5. BAZA LEGAL

Codul Fiscal care prevede obligativitatea Camerelor Notarilor Publici de a

actualiza cel puin odat pe an expertizele privind valoarea de circulaie a bunurilor

imobile.

Acte normative i de reglementare n domeniul proprietilor imobiliare din

Romnia.

5

6. METODOLOGIA

Autorii lucrrii au studiat terminologia specific n vigoare la data elaborrii

acesteia i au constatat c n Standardele Internaionale de Evaluare, adoptate de

ANEVAR drept standarde naionale de evaluare ncepnd cu data de 01.01.2004,

termenul de valoare de circulaie menionat n Codul Fiscal nu se regsete n

aceste standarde.

Cea mai apropiat definiie de valoarea de circulaie, avnd n vedere c n

Codul Fiscal se face referire la veniturile din transferul proprietilor imobiliare, ar

fi cea cuprins n Standardul Internaional de Evaluare IVS 1 Valoarea de pia.

Definiia valorii de pia este: Suma estimat pentru care o proprietate ar

putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor

hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing

adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr

constrngere.

Indiferent ce metode de evaluare se utilizeaz (recunoscute de acte normative, de

reglementare n domeniul proprietilor imobiliare din Romnia sau Standarde

Internaionale de Evaluare) evaluarea, expertiza presupune identificarea

proprietii imobiliare, efectuarea inspeciei tehnice a acesteia i analiza

individual a imobilelor.

Totodat evaluatorul trebuie s ia n considerare n procesul de evaluare a

imobilelor o serie de criterii, dintre care menionm: amplasare n localitate cu rata

omajului ridicat sau n curs de depopulare, localiti cu caracter monoproducie,

n zon cu poluare deosebit, n zone izolate; amplasare n zone inundabile sau

zone cu alunecri de teren; amplasare n zon comercial, cu activiti economice;

gradul de amenajare urbanistic a localitii sau zonei; infrastructur, specific

comercial, social, cultural; amplasare n curte comun (mai multe case, mai muli

proprietari) lips acces auto; regim de nlime, dispunere, nivelul la care se afl

apartamentul; gradul de confort, gradul de finisaj: materiale folosite la finisaj: vizual

aspect, izolaie (termic, fonic), sistem de nclzire; lipsa instalaiilor funcionale

(energie electric, ap, canalizare); suprafa util (mod de mprire); evoluia sau

involuia din privina preurilor a unei zone, factori politici situaia juridic etc.

Avnd n vedere obiectivele la care trebuie s rspund prezenta lucrare,

date prin tem: propunerea de valori orientative, de referin, valabile pentru toate

cazurile, toate imobilele din localitile judeului; valabilitatea de-a lungul unui an

6

calendaristic; putem spune c practic nu se va efectua o evaluare ci o lucrare cu

caracter statistic.

Lucrarea va prezenta valori de referin, valori orientative ale bunurilor imobile i

nu valori de pia.

Dei am prevzut ca valorile de referin s satisfac toate situaiile, exist

posibilitatea s existe cazuri n care valoarea real a tranzaciei s fie inferioar

celei prezentate n lucrare .

Prin tem nu s-au permis plaje de valori i nici criterii de apreciere sau depreciere

a imobillelor funcie de: vechime, poziie, stare tehnic, interes n zon,

mbuntiri sau modernizri, materiale din care este realizat i configuraia

terenului.

Valorile propuse n lucrare sunt difereniate doar zonal, pot spune arbitrar, nu in

cont de nici o influen exterioar obiectiv, care s-ar impune.

Considerm c lucrarea are un caracter general, avnd n vedere criteriile de

catalogare, creterea numrului de departajri pe zone i tipo-dimensiuni ale

construciilor, coreciile, starea tehnic conduc, tind la valorile de circulaie.

n concluzie se poate spune c de la o apreciere general pe zon, strad, tip de

construcie a unui imobil, la o evaluare individual a aceluiai imobil este o plaj

de valori mare, permis i impus de condiiile date prin tem .

Actele normative i de reglementare n principal din domeniul imobiliar ce

au fost avute n vedere se refer la :

Cataloagele elaborate de Comisia Central de Inventariere i Reevaluare a

Fondurilor Fixe- editia 1964

Normativul P 135/1999 aprobat prin Ordin MLPAT cuprinznd coeficienii

de uzur fizic pentru cldiri i construcii speciale

Indicii de actualizare ntocmii de INCERC i aprobai prin Ordin MCTL,

publicai n Buletinele de Expertiz Tehnic editate de Corpul Experilor

Tehnici din Romnia.

La individualizarea imobilelor (a valorilor de reconstrucie obinute n urma

aplicrii metodei costurilor pe tipuri de i