CBRE Việt Nam ĐÊM KHÁCH THUÊ – TP HCMQuý 2/2012

Ngày 22 tháng 5 năm 2012

Trình bày bởi : Ông Greg Ohan

Tại Vincom Center – 47 Lý Tự Trọng, Q.1, Tp HCM

CBRE | Page 2

Thông Điệp Gửi Đến Bạn Hôm Nay !...

2 nhân tố trong kinh doanh1. Nỗi sợ hãi2. Sự tham lam

Chủ Đầu Tư & Khách Thuê= được động viên bởi nhữngyếu tố giống nhau

“Nếu bạn biết rõ kẻ thù & chính bạn, bạn sẽ khôngphải sợ hãi dù phải đối mặtvới hàng trăm trận chiến” (Sun Tzu, The Art of War)

Tái ký hợp đồng và di dờiđịa điểm = Trận đấu cờchiến lược, HIỂU thị trường

“Tham lam là tốt” (Gordon Gecko, Wall St)… đúng không ?

CBRE | Page 3

Thuyết Trình – Điều Gì Đang NÓNG & Điều Gì Không?

Tổng quan thị trường

Nâng cấp văn phòng làm việc

Chiến lược thuê – Bạn cần biết điều gì?

Nguồn cung – Điều này ảnh hưởng như thế nào

đến bạn?

Xây dựng hợp đồng thuê – Những nhân tố chủ chốt

CBRE | Page 4

Tp HCM So Với Những Nơi Khác…Tp HCMC & Hà Nội, 50 thànhphố hàng đầu với giá thuê caonhất – THẬM CHÍ sau khi đãgiảm mạnh

Tp HCM = 27 (giảm 8 điểm)

Hà Nội = 32 (giảm 3 điểm)

Tp HCM xếp thứ 2 & Hà Nội xếpthứ 3 trong số những thành phốcó giá thuê đắt đỏ ở khu vựcĐông Nam Á sau Singapore.Khu Vực Viễn Tây thuộc HK & London, nằm trong top 2

Thị Trường Văn Phòng: Khu Vực Châu Á Thái Bình Dương

CBRE | Page 5

Những Tiêu Điểm Gần Đây

“Không có cách nào để chúng ta có thể đáp ứng được mục tiêu phát triển kinhtế ở mức 6% trong năm nay khi có quá nhiều công ty đang gặp khó khănnghiêm trọngÔng Lê Đăng Doanh cho biết, đây là nhà kinh tế học đã đưa ra lời khuyên cho Thủ Tướng Nguyễn TấnDũng

“Chỉ Số CPI Tháng 5, thấp nhất kể từ năm 2004!”

CBRE | Page 6

Tổng Quan Thị Trường Cao Ốc Văn Phòng Tp HCM

Sự Hấp Dẫn đã TRỞ LẠI thành phố - Các công ty đang đổ về khutrung tâm/ cận trung tâm được mời chào thuê với những điều khoảnthuê hấp dẫn... NGAY BÂY GiỜ!

Nâng cấp văn phòng từ Hạng B sang Hạng A – không phải trả thêm$$

Những Chủ Đầu Tư đang giữ mức giá thuê cao hơn, đang rất linhhoạt

Đối mặt với giá thuê không đổi – thương lượng giá thuê hiệu quả

Hợp đồng thuê theo tiền đồng

Quý 1/2012, diện tích thuê đáng kể. Diện tích cho thuê văn phòngHạng A Quý 1/2012 đạt 50% nhiều hơn mức bình quân của Quý

Chính sách ưu đãi cực kỳ hấp dẫn trong những tòa nhà ĐƯỢC CHỌN LỌC

Nguồn cung năm 2012 bị trì hoãn – chỉ có 9.000 m2

CBRE | Page 7

Điều gì làm Chủ Đầu Tư củabạn thức giấc lúc nửa đêm?

1. Cạnh tranh – gia tăng cạnhtranh & nguồn cung mới/ lựachọn di dời trong Quý4/2012, Quý 1/2013

2. Diện tích trống – (các) ChủĐầu Tư đang tìm kiếm giảipháp giữ chân Khách ThuêBÂY GiỜ, hơn là phải đốimặt với nửa tòa nhà bị trống

Sự thay đổi của (các) ChủĐầu Tư chính đang tiếpthêm nguồn nhiên liệu chocác Khách Thuê

Giá chào thuê (US/ m2/tháng) Hạng AHạng B

Giá chào thuê của Văn Phòng Hạng A & B giảm đều/ không đổi

Tổng Quan Thị Trường Cao Ốc Văn Phòng Tp HCM

CBRE | Page 8

Khách Thuê ở các quận phụ cận/ nâng cấp văn phòng bằng việc di dờiđến các tòa nhà khu trung tâm

Những Khách Thuê KHÔNG muốn didời; đã chọn di dời

Những tòa nhà chính ở Khu vựcQuận 1 đang tạo điều kiện cho cácKhách Thuê để dễ dàng thay đổinhững chiến lược lấp đầy của họ.

Chất lượng tốt, vị trí, diện tích chothuê sẵn có đã cho phép những tòanhà chính trở thành những lựa chọnphổ biến…

Nâng Cấp? Overall D1

D1 - Excluding Key buildingsD1 - Key Active Buildings

Overall D1 D1 - Excluding Key buildings

D1 - Key Active Buildings

Toàn thị trường Q.1Q.1 – không gồm các cao ốc

chínhQ.1 – các cao ốc chính

Toàn thị trường Q.1Q.1 – không gồm các cao ốc

chínhQ.1 – các cao ốc chính

Giá Thuê Hạng A(US$/ m2/tháng)

Tỷ Lệ Trống Hạng A (%)

CBRE | Page 9

Khách Thuê ở các quận phụ cận/ nâng cấp văn phòng bằng việc di dờiđến các tòa nhà khu trung tâm/ khu cận trung tâm

Nâng Cấp? – Những Giao Dịch Chính Nửa Đầu 2012 Tòa Nhà Khu Vực Khách ThuêBitexco Financial Tower Khu TT Hoffmann-la RocheBitexco Financial Tower Khu TT FonterraBitexco Financial Tower Khu TT Toyota Finance ServicesVincom Center Khu TT KirinVincom Center Khu TT VeoliaVincom Centre Khu TT PV Wells ServiceVincom Centre Khu TT Evonik DegussaSaigon Finance Centre Khu TT Viet Phat (Inbisco)Saigon Finance Centre Khu TT PayooGemadept Khu TT UASCGemadept Khu TT Jardine ShippingSunwah Tower Khu TT EmiratesGreen Power Khu TT Bao Viet Tokio MarineMetropolitan Khu TT Nokia VietnamRee Tower Khu TT New BalanceSFC Khu TT JW PharmaCentral Park Khu TT Grass SavoyeCapital Place Khu TT Cathay Insurance VietnamBao Viet Building Khu TT HalliburtonEtown Khu phụ cận SwagelokRee Tower Khu phụ cận ABBRee Tower Khu phụ cận Fubon Life

CBRE | Page 10

CBRE những giao dịch chothuê văn phòng nửa đầu2012 • 94% - Khu trung tâm• 39% - 2 tòa nhà chủ chốtở Quận 1

Giá chào thuê (US$ / m2/ tháng) Hạng AHạng B

Diện tích thực thuê văn phòng Hạng A Quý 1/2012; >13.000 m2 so với Quý 1/2011; 8.500 m2. Nhìn chungtỷ lệ lấp đầy văn phòng Hạng A hiện nay >90%. Vănphòng Hạng A cũ hơn >95%

Vì tỷ lệ lấp đầy gia tăng và nguồn cung Mới bị trì hoãn, văn phòng Hạng A dường như đang tiến đến một “sựkhan hiếm về mặt ngắn hạn”

Nâng Cấp?

CBRE | Page 11

Không Để Mất Lợi Thế Của Người Thuê!

6/2002 4/2005 7/2005 12/2006 12/2007 5/2008 1/2009 1/2010 1/2011 1/2012

Khối thấp tầng 14 16 18 22 48 50 42 27 22 20

Khối trung tầng 17 20 23 26 49 52 44 31 24 22

Khối cao tầng 20.5 24 28 28 50 54 46 32 26 24Lưu ý: Giá thuê chưa bao gồm phí dịch vụ & VAT

Gấp đôi và một nữa

2012 …2015/2011

Hạng A Hạng B Hạng C

GIÁ CHÀO THUÊ THEO HẠNG VĂN PHÒNG

CBRE | Page 12

Nguồn Cung & Chiến Lược Của BạnChỉ có 9.000 m2 nguồn cung mớitrong năm 2012 (dự kiến là 84.000 m2). Chỉ đạt được 11% so với dựkiến!

5 tòa nhà dự kiến hoàn thiện trongnăm 2012 – trên thực tế, có thể chỉhoàn thiện 1 hoặc 2

“Điều này có nghĩa gì với KháchThuê”? …

1. Hạn chế những lựa chọn di dời đối với các hợp đồng hết hạn vàoQuý 3, Quý 4/2012!

2. 500 m2 hay > Khách Thuê có hợp đồng hết hạn vào nửa cuối2012, chỉ còn 1 – 2 tháng để có cơ hội thuê được mặt bằng vớinhững điều kiện “tuyệt vời”

3. NÊN Suy nghĩ và hành động nhanh chóng!

CBRE | Page 13

Nguồn Cung: Thực Tế – Quý 4/2011 So Với Hiện Tại

Presidents Place – Q.1, Hạng A (Nguyễn Du / Nam Kỳ Khởi Nghĩa)

Dự kiến bàn giao 6/2012 – 8/2012Diện tích 9.100 m2 - 12 tầngDiện tích sàn (thực thuê) 748 m2 (LEED Gold)

Q4/2011 Q2/2012

So với

CBRE | Page 14

Saigon One Tower – Q.1, Hạng A (Nguyễn Huệ / Tôn Dức Thắng)

Dự kiến bàn giao 3/2012Diện tích 40.000 m2 – Đa chức năngDiện tích sàn (thực thuê) 1.017 – 1.175 m2 (LEED Gold)

Q4/2011 Q2/2012

So với

Nguồn Cung: Thực Tế – Quý 4/2011 So Với Hiện Tại

CBRE | Page 15

Times Square – Q.1, Hạng A (Nguyễn Huệ / Đồng Khởi)

Dự kiến bàn giao 3/2012 – có thể Quý 4Diện tích 12.704 m2 – 8 tầng – Đa chứcnăngDiện tích sàn (thực thuê) 1.588 m2

Q4/2011 Q2/2012

So với

Nguồn Cung: Thực Tế – Quý 4/2011 So Với Hiện Tại

CBRE | Page 16

Le Meridian - Q.1, Hạng A (Tôn Đức Thắng)

Dự kiến bàn giao 7/2012 . Nay dự kiến tháng 10/2012Diện tích 9.125 m2 (ước tính)Diện tích sàn (thực thuê) 1.520 m2 (ước tính)

Q4/2011 Q2/2012

So với

Nguồn Cung: Thực Tế – Quý 4/2011 So Với Hiện Tại

CBRE | Page 17

Sau 2012…. Không Có Nguồn Cung Chất Lượng Đến Năm 2015!!

Vietcombank Tower - (Tôn Đức Thắng/ Hai Bà Trưng)

BIDV Tower – (Nguyễn Huệ)

Q4/2011 Q2/2012

So với

So với

Q4/2011 Q2/2012

CBRE | Page 18

Đảm Bảo Một Giao Dịch Tốt– Nhân Tố Quyết Định?

Chiến lược & Tốc độ là CHÌA KHÓA

TỐI ĐA HÓA LỢI THẾTại sao di dời Tìm kiếm điều gì khi phân tích tòa nhàDiện tích Tỷ lệ trốngMở rộng/ thu hẹp Thành tích của Chủ Đầu TưTiết kiệm Sự hiểu biết của Chủ Đầu Tư về thị trườngCải thiện chất lượng/ Hình ảnh Hợp đồng sắp hết hạn của Chủ Đầu TưVấn đề cơ điện Thế mạnh về tài chính của Chủ Đầu TưQuản lý Cam kết trước đó – những điều khoản thuận lợiVị trí Thời gian hoạt động

Lưu thôngChủ Đầu Tư mới sẽ ưu đãi nhiều hơn để Khách Thuê ra quyết định nhanh

Đậu xe

Tuyển dụng/giữ chân= Lợi Thế Cạnh Tranh

CBRE | Page 19

Đảm Bảo Một Giao Dịch Tốt

Sức mạnh của thương hiệukhách thuê

Phương thức thanh toán

Đặt cọc

Thời hạn thuê dài hơn

Điều khoản chấm dứt hợp đồng sớm được miễn tiền phạt

Diện tích yêu cầu

Tốc độ thương lượng

Tiền thuê được miễn

Tiền thuê tăng dần qua các năm

Miễn hoặc giảm phí đậu xe

Bảng hiệu quảng cáo ngoài trời hấp dẫn

Tặng Nhận

&

Mục tiêu giá thuê hiệu quả sau tất cả những ưu đãi

CBRE | Page 20

Đảm Bảo Một Giao Dịch Tốt - Khi Nào Nên? Việc cho thuê nhanh chóng & thịtrường thu hẹp nửa đầu 2012 = các lựa chọn bị hạn chế

Chủ Đầu Tư của bạn có biếtđiều này?

Tất nhiên là có!

Tỷ lệ trống (%) Hạng AHạng B

1. Chỉ còn 1-2 tháng để đảm bảo giá thuê ở mức $30/ m2/tháng đối với văn phòng Hạng A

2. Cam kết với một tòa nhà mới, trước khi hoàn thiện = phảitrả thêm tiền thuê (giao dịch tốt nhất là từ 3-9 tháng sau đó)

3. Những Chủ Đầu Tư có tỷ lệ lấp đầy gia tăng đang nghĩ đếnviệc gia tăng tiền thuê. Chủ Đầu Tư đang đạt đến tỷ lệ lấpđầy ở mức an toàn

CBRE | Page 21

Những Tòa Nhà Chính- Tòa Nhà Nào Đang Có Sẵn Diện Tích Trống?

Tỷ lệ lấp đầy / Q4 2011

Diện tích thuê(ước tính)

Tỷ lệ lấp đầy / Q2 2012

Diện tích thuê(ước tính)

Bitexco Financial Tower D1 40.00% 24,102.00 m2 60.00% 13,000.00 m2Kumho D1 98.00% 1,100.00 m2 98.00% 300.00 m2Metropolitan D1 98.00% 1,000.00 m2 95.00% 1,000.00 m2Sun Wah Tower D1 96.00% 961.00 m2 96.80% 856.00 m2Diamond Plaza D1 100.00% 0.00 m2 98.00% 200.00 m2Saigon Centre D1 96.00% 876.00  m2 90.00% 1,000.00 m2Saigon Tower D1 98.00% 250.90 m2 99.45% 80.53 m2Me Linh Point Tower D1 100.00% 0.00 m2 97.00% 631.00 m2A&B Tower D1 93.83% 1,614.00 m2 98.00% 365.00 m2Green Power D1 70.20% 3,947.30 m2 90.00% 1,130.00 m2Vincom D1 51.00% 37,091.00 m2 67.00% 25,388.00 m2CENTEC D3 98.00% 200.00 m2 98.00% 200.00 m2Saigon Trade Center D1 92.00% 3,500.00 m2 93.00% 5,000.00 m2Maritime Bank Tower D1 54.00% 8,786.00 m2 69.40% 6,032.00 m2CentrePoint PN 97.50% 682.00 m2 98.00% 327.00 m2e town TB 98.80% 1,000.00 m2 99.38% 900.00 m2REE Tower D4 20.00% 13,800.00 m2 85.00% 2,550.00 m2Flemington D11 75.00% 7,000.00 m2 75.00% 5,500.00 m2

TỔNG CỘNG 105,910  m2 64,460  m2Nguồn: được xác nhận bởi Chủ Đầu Tư hoặc đại diện Chủ Đầu Tư

Q4/2011 Q2/2012Q4/2011 - Q2/2012 = 41450 m2 đã thuêQ1/2012 – Q2/2012 = 22,93 m2 đã thuê

CBRE | Page 22

Tp HCM - Diện Tích Thực Thuê Tính Theo Hạng Văn Phòng

Tổng Cộng 2007 665,486 m2

Tổng Cộng 2008 908,972 m2

Tổng Cộng 2009 1,222,303 m2

Tổng Cộng 2010 1,648,216 m2

Q1/2012 1,892,700 m2

2012 Diện tích đã cho thuê *: Cty Việt Nam 87.5% so với Cty nước ngoài 12.5%Có bền vững? FDI có ảnh hưởng?

*Số liệu trên căn cứ vào thống kê của CBRE

CBRE | Page 23

Giá thuê thựcDiện tích 1.361 m2Tiền thuê (dựa trên diện tích NET ) $30/ m2/thángPhí quản lý $6/ m2/thángVAT 10%Tổng cộng $39,60/ m2/tháng $39,60 / m2/thángTổng cộng hàng tháng (Tiền thuê) $40.830,00USDTổng cộng hàng tháng (Phí quản lý) $8.166,00USDTổng cộng hàng tháng (VAT) $4.899,60USDTổng cộng hàng tháng (Tiền thuê, PQL, VAT) $5.895,60USDThời hạn hợp đồng 60 thángTổng cộng $3.233.736,00USD

Các ưu đãiMiễn tiền thuê 9 thángTổng giá trị tiền thuê được miễn $367.470,00USD

$4,5/ m2/tháng $35,10 / m2/tháng

Biển hiệu quảng cáo (1m x 1.2m) 1.20 m2Giá thị trường $250/ m2/thángTổng cộng giá trị biển hiệu trong suốt 5 năm $18.000USD

$0,22/ m2/tháng $34,88 / m2/thángMiễn tiền gửi xeSố lượng xe ô tô 4Giá thị trường $200/ thángTổng cộng tiền gửi xe ô tô trong suốt 5 năm $48.000USD

$0,59 m2/tháng $34.29 / m2/tháng

Số lượng xe gắn máy 70Giá thị trường $20/thángTổng cộng tiền gửi xe gắn máy trong suốt 5 năm $84.000USD

$1,03/ m2/tháng $33,26 / m2/tháng

Đóng góp cho trang trí nội thất$0/ m2/tháng

Tiên thuê thực sau khi tính các ưu đãi $33,26 / m2/ tháng

Chính Sách Ưu Đãi THỰC SỰ Hữu Dụng – Tiết kiệm được 16% trên giá thuê ký kết

CBRE | Page 24

Diện tích 365 m2 1.361 m2

Giá thuê $40/ m2/tháng $33/ m2/tháng

Giá thuê năm đầu $35/ m2/tháng $30/ m2/tháng

Tiền thuê hàng tháng $14.6/tháng $44.913/tháng

Chi phí trang trí nội thất $350 m2 $350 m2

Tổng giá trị TTNT ước tính $127.750 $476.350

Giai đoạn miễn tiền thuê 2 tháng 5 tháng

Tổng số tiền thuê được miễn $29.200 $224.565Tổng số tiền tiết kiệm được từ tiền thuê hệ thống giá bậthang

c $18.250 $28.581

Tổng giá trị ưu đãi $47.450 $253.146Giá trị tiền thuê được miễn / tổng giá trị TTNT 37,14% 53,14%

Chính Sách Ưu Đãi Bù Đắp Cho CAPEX – Ví Dụ

CBRE | Page 25

Sự Vững Chắc Hơn Của Tiền Đồng

Chỉ cho mục đích trình bày thuyết trình– căn cứ vào tỷ giá của Vietcombank

Source: Standard Chartered Bank; https://research.standardchartered.com/researchdocuments/Pages/ResearchArticle.aspx?&R=77756

Ngày Tỷ giá USD Hiệu lực VND % tăng

20/10/2008 VND 16,600.00 $25.00 $25.00 VND 415,000.00

20/10/2009 VND 17,852.00 $25.00 $26.89 VND 446,300.00 7.54%

22/12/2010 VND 21,015.00 $25.00 $31.65 VND 525,375.00 26.60%

11/11/2011 VND 21,005.00 $25.00 $31.63 VND 525,125.00 26.54%

21/5/2012 VND 20,870.00 $25.00 $31.43 VND 521,750.00 25.72%

Ký kết hợp đồng thuê bằng VND

Cố định mức tăng hàng năm từ 5 -10%

Trả lại tiền cọc bằng Tiền Tệ Chính

Ngân Hàng Nhà Nước hướng tới mụctiêu dao động 3%

CBRE | Page 26

Tính Toán Kỹ Cho Văn Phòng MỚI– Tối Ưu Hóa Sử Dụng

Sử dụng nhà quản lý dự ándày dạn kinh nghiệm

Sử dụng mặt bằng hiệu quảnhất

Thiết kế mặt bằng linh hoạtđể tương lai có thể phát triểnthêm nhân sự. Ví dụ: chuyểnđổi nhà kho thành một số bànlàm việc khi nhân sự gia tăng

CBRE | Page 27

Tóm Lược

Cánh cửa đang - ĐÓNG LẠI – Chủ Đầu Tư của bạn đangsẵn sàng và sẵn lòng – NHƯNG sẽ không chờ đợi quá lâu

Khách Thuê với hợp đồng hết hạn năm 2012 sẽ cần hànhđộng nhanh chóng để đảm bảo một giao dịch

Nguồn cung nửa cuối 2012, thực tế chỉ có 11% so với dựbáo – không có dấu hiệu chắc chắn nào để duy trì nguồncung

Chúng ta đang cận kề vấn đề khan hiếm nguồn cungtrong ngắn hạn – với làn sóng nguồn cung theo ThờiGian, một điểm báo lớn nhất….

Lên kế hoạch, chiến lược thuê, gọi CBRE

CBRE | Page 28

hơn 300 văn phòng trên 50 quốc gia

49

33

www.cbrevietnam.com

Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôiđã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tinnày. Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và cácđiều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa racác dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ khôngthể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháplý của quý vị cần tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.

Cảm ơn