cdn.vgm.gov.tr · web viewİlgili plan notları : 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli boğaziçi...

T.C.

VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL VAKIFLAR 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL İLİ - ÜSKÜDAR İLÇESİ

111 PAFTA, 581 ADA, 29 PARSEL

(AHŞAP İKİ EV)

RESTORASYON VEYA ONARIM KARŞILIĞI KİRALAMA

EKSPERTİZ RAPORU

02.12.2019

Hazırlayanlar

1.ÖZET

1.2.RAPOR BİLGİSİ

Bölge Müdürlüğü : İstanbul Vakıflar 2.Bölge Müdürlüğü

Rapor Tarihi : 02.12.2019

Hazırlayanlar :

Görev Emri Tarih ve Sayısı : 30.09.2019 tarih, E-134489 sayı

1.3.TAŞINMAZ BİLGİSİ

İl/İlçe : İstanbul/Üsküdar

Mahalle/Cadde/Sokak : Kuzguncuk Mah./ Tufan Sokak

Pafta/Ada/Parsel : 111 pafta/581 ada/ 29 parsel

Malik : Şehit Ali Paşa Vakfı

Yüzölçümü (m2) : 150,00 m²

İşgalci Sayısı ve Niteliği : Söz konusu taşınmazın boş olduğu, kiracısı ve işgalcisinin bulunmadığı, Kiralama Şube Müdürlüğünden şifaen ve taşınmaza ait EVOS bilgilerinden anlaşılmıştır.

Aylık Ecri Misil Bedeli(TL/ay) : -

Tapu Takyidat Bilgisi : -

İntifa Hakkı Bilgisi : -

Hukuki Sorunlar : Taşınmazın dosyasında mevcut, tapu kaydında;

Restore-Et-İşlet- Devret Modeli ile yatırıma alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.”

1.4.YAPILACAK RESTORASYONA / ONARIMA İLİŞKİN BİLGİLER

Toplam Maliyet (TL) : 831.060,00 TL

Proje Durumu : Onaylı restorasyon projesi mevcuttur.

Toplam İnşaat Alanı : 245,30 m²

Ekspertize Konu Fonksiyonu : Konut veya ofis

1.5.EKSPERTİZ KİRA SÜRESİ , ASGARİ KİRA BEDELİ VE DÖVİZ KURU

Rest./Onarım (İnşaat) Amorti Toplam(Ekspertiz)

Süresi Süresi Süresi

Ekspertiz Kira Süresi(Yıl) : 2 13 15

Rest./Onarım (İnşaat) İşletme Süresi

Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası

Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (Tl/ay) : 795,00 TL 2.650,00 TL

Usd Euro

Merkez Bankası Efektif Satış Kuru : --

1.6. PAYLAŞIM

1.6.1. Diğer Hissedarlar ve/veya Parsel Malikleri

Söz konusu taşınmazın başka hissedar ve parsel malikleri bulunmamaktadır.

1.6.2. İdare/Vakıf

Malik Adı : Şehit Ali Paşa Vakfı

Bağımsız Bölüm Sayısı ve Cinsi : Tek

1.7 Yatırıma Uygunluk Görüşü

Sonuç ve Kanaat : İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, Tufan Sokağında bulunan, 111 pafta, 581 ada, 29 parsel sayılı, 150,00 m² sahalı “ Ahşap İki Ev’’ vasıflı taşınmaza ilişkin İstanbul VI Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulunun 07.01.2009 tarih ve 1359 sayılı kararında; “restorasyon projesinin düzeltmelerle uygun olduğuna, parselde yer alan taşınmazın Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul Bölge Müdürlüğünün 05.06.2008 tarih ve 197-128 sayılı yazısı ekinde yer alan İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesinin 07.12.2007 tarihli yapının taşıyıcı sisteminin mevcut durumuna ilişkin raporunda bahsedilen hususlar göz önünde bulundurularak, ilgili Vakıflar Bölge Müdürlüğü ve ilgili Belediyesi denetiminde sökülebileceğine, söküm işlemi esnasında taşınmazın orijinal malzemelerinin itina ile muhafaza edilmesine karar verildi.” denilmektedir.

Buna göre taşınmazın mevcut durumu da dikkate alınarak Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralama Modeli ile değerlendirilmesi uygun görülmüştür.

2. TAŞINMAZLA İLGİLİ ÖNCEKİ DEĞERLENDİRMELER

2.1. Birinci Değerlendirme

Rapor Tarihi: 26.01.2011

Vakıflar Meclisi Kararı Tarih ve Sayısı: 02.05.2011-236

Yapılan İşlemler:

Taşınmaz 30 yıllığına 2 kez ihaleye çıkartılmış, fakat isteklisi çıkmadığından yeniden değerlendirilmesi uygun görülmüştür.

2.2. İkinci Değerlendirme




14.03.2012 tarih ve 2071 sayı ile Sanat Eserleri Şube Müdürlüğüne gönderilen dosya 2012/15 sayılı Başbakanlık Genelgesi nedeniyle uzun süre işlem görmediği için yeniden ekspertiz yapılarak güncellenmesi uygun görülmüştür.

2.3. Üçüncü Değerlendirme




Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 15.05.2018 tarihli yazılarında; taşınmazla ilgili restorasyon karşılığı kiralama ve işletme modeline göre 35 yıllığına, Erfi Turizm Organizasyon ve Eğlence Hizmetleri Ltd. Şti. ile İdaremiz arasında Üsküdar 12. Noterliğinin 14.11.2014 tarih ve 17445 yevmiye ile sözleşme yapıldığı, ancak ilgilisinin sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle sözleşmenin fesh edildiği belirtilmektedir.

Diğer: -

3. TARİHSEL BİLGİLER

Taşınmazın Yapım Dönemi : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 07.03.2019 tarihli teknik raporunda; söz konusu taşınmazın tarihçesi hakkında net bir bilgiye ulaşılamadığı, eserin karakteristiği ve Üsküdar bölgesindeki benzer eserlerin aynı yapı dokusuyla birlikte yapıda kullanılan ahşap karkas üzerinde ahşap kaplama vb gibi özellikler göz önünde bulundurularak yapılan incelemelerde 19. Yüzyılın sonlarında Geç Osmanlı Dönemi’nde yapıldığının tahmin edildiği, iki kattan oluşan taşınmazın; Osmanlı son dönem sivil mimari tarzını içerdiği ve konut olarak inşa edildiğinin anlaşıldığı belirtilmektedir.

Banisi (Yapan/yaptıran) ve mimari : Yapan ve yaptıranı belli değil.

Önceki restorasyon tarihleri : Önceki restorasyon tarihleri belli değil.

Önceki kullanım amaçları : Yapının önceki kullanım amacının konut olduğu düşünülmektedir .

Önceki meşhur kullanıcıları : Yapının önceki meşhur kullanıcıları belli değil.

Mimari özellikleri : Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün 08.03.2019 tarih ve E.37304 sayılı yazısına ekli teknik raporda; söz konusu yapının genel plan özelliklerine bakıldığında dikdörtgen bir plan üzerine moloz taş temel üzerine diğer katlar ahşap karkas yapı sistemine göre yapılan taşınmazın bodrum katı kagir, zemin, ara ve çatı katları ise ahşap karkas olarak inşa edildiği gözlemlenmiş olup, üzeri kuzey ve güney yönüne doğru iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatıldığı, yapının giriş cephesinin kuzey batıya baktığı, girişin sağında dışarı taşırılmış bir odanın demir parmaklıklı üç perdeyle aydınlatıldığı, solda kalan odanın ise daha geride tutulduğu, üst katın ise sağ ve solda iki ayrı cumba olarak dışarıya taşırılmış bir şekilde inşa edildiği, cumbaların üç cepheyle üçer pencereyle aydınlatıldığı, çatının iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatıldığı belirtilmiştir.

4. KİRACI / İŞGALCİ DURUMU

İşgalci sayısı ve niteliği(Kişi,kurum vb.) : Bulunmamaktadır.

Aylık Ecri Misil Bedeli : -

İşgalci hakkında yapılan işlem : -

5. VAKIF KÜTÜK KAYDI

VAKBİS- TAŞINMAZ BİLGİ SAYFASI

Taşınmaz Bilgileri

Emlak Dosya No

:

341170309000

Ada/Parsel

:

581/29

Bölge

:

İSTANBUL 2.BÖLGE

Cilt No

:

8

İl

:

İSTANBUL ANADOLU

Sayfa No

:

725

İlçe

:

ÜSKÜDAR

Alanı

:

150 m2

Ana Taşınmaz Bilgileri

:

Ahşap İki Ev

Malik Türü

:

Vakıf Kütüğüne Kayıtlı Taşınmaz

Bağımsız Bölüm Bilgileri

:

Tapu Kütüğü

Nevi

:

ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFINDAN İCARELİ

Adres

:

Mahalle: KUZGUNCUK, Mevkii: TUFAN

Diğer

:

İmar Bilgileri

:

Malikleri

(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı

Tapudaki Malik Adı

Vakıf Türü

Hisse Pay/Payda

Edinme Sebebi

Edinme Tarihi

Edinme Yevmiye No

Terkin Durumu

ŞEHİT ALİ PAŞA VAKFI


MAZBUT

1/1

HÜKMEN TESCİL

18/07/1984

2907

TAKBİS Malik Bilgileri

Kişi Tipi

Tapudaki Malik Adı

TC Kimlik No

Hisse Pay/Payda

Edinme Sebebi

Edinme Tarihi

Edinme Yevmiye No

Hisse Alanı

Tüzel Kişi


1/1

Hükmen Tescil

18/07/1984

2907

150

VGM Kütük Bilgileri:

-Mazbut-Akar, Cilt No:11, Sayfa No:707, Sıra No:309

Geldi - Gittiler:

İşlem

Kütük Adı

Cilt No

Sayfa No

Sıra No

İlçe

Mahalle

Ada

Parsel

Tapu Kaydının Geldi - Gittileri:

İşlem

Emlak Dosya No

İlçe

Mahalle

Ada

Parsel

Zemin Tipi

VGM Kütük

Cilt No

Sayfa No

Alanı

Dava Bilgileri:

- İstanbul Anadolu Üsküdar 5. Asliye Hukuk Mahkemesi, D.Tarihi:18/02/2009, Esas No:2009/46, Konusu:Ecrimisil (Haksiz İşgal Tazminati), Aşaması:Hıfz/Hitam, Sonucu:Kısmi Kabul/Kısmi Red- İstanbul Anadolu Üsküdar 5. Sulh Hukuk Mahkemesi, D.Tarihi:24/05/1999, Esas No:1999/435, Konusu:Ecrimisil (Haksiz İşgal Tazminati), Aşaması:Karar, Sonucu:Kısmi Kabul/Kısmi Red

Kiralama-Kiracı Bilgileri: (2 Bağımsız Bölüm Var.)

Yatırım Programı Teklif Bilgileri:

- Konusu:Muhtelif İşler (Onarım, Makine Teçhizat), Teklif Yılı:2018, Başlama Bitiş Yılı:2018-2019

İhale Bilgileri:

- İşin Adı:İstanbul-Üsküdar Ahşap İki Ev, Konusu:07-Hizmet-Bakım ve Onarım, Yüklenici:Ferhat Gürbüz, Sözleşme Tarihi:02/11/2018, Sözlesme Bedeli:29500 TL İş Bitim Tarihi:01/03/2019 İşin Durumu:Devam Ediyor

Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar

Emlak Dosya No

Mevki

Parsel No

Zemin Tipi

Türü

Alanı

349170330002

BOSTAN

3

Ana Taşınmaz

40,03

348170970017

İCADİYE

9

Ana Taşınmaz

180,4

348170970018

İCADİYE CAD.VE BOSTAN

13

Ana Taşınmaz

75,88

341171899000

TUFAN

27

Ana Taşınmaz

KARGİR BİNA

56,56

6. TAPU KAYDI

TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDI

Zemin Tipi

:

Ana Taşınmaz

Ada/Parsel

:

581/29

Zemin No

:

24899189

Yüzölçümü

:

150 m2

İl/ilçe

:

İSTANBUL/ÜSKÜDAR

Ana Taşınmazın Niteliği

:

AHŞAP İKİ EV

Mahalle

:

KUZGUNCUK

Blok/Kat/Giriş-B.B.No

:

Mevkii

:

TUFAN

Arsa Pay/Payda

:

Cilt/Sayfa No

:

8/725

Arsa Payına Düşen m2

:

Kayıt Durumu

:

Aktif

Bağımsız Bölüm Niteliği

:

Mülkiyet Bilgileri

Adı/Soyadı/Ünvan

TC Kimlik/Vergi No

Ana Adı-Baba Adı

Hisse Oranı

Arsa Payı Hisse Miktarı

Edinme Şekli

Edinme Tarihi

Yevmiye No


/

1/1

150 m2

Hükmen Tescil

18/07/1984

2907

Taşınmaz Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri

İşlem Türü

İşlem Tarihi

Açıklama

Şerh

HACİZ: 24/02/1936 HS/12

Şerh

HACİZ: 12/12/1947 HS./919 920

Şerh

HACİZ: 21/02/1967 YEV: 917 HS.2404

Şerh

20.16 LİRA HACİZ: 31/05/1973 T.YEV: 4488 (SARA HİSSESİ)

Beyan

1. ve 2. derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.

Şerh

HACİZ: 23/03/1999/1740

Beyan

ŞEHİT ALİ PAŞA VAK.İCARELİ

Şerh

HACİZ: NİSAN1930 HS/18

Şerh

HACİZ: 10/09/1973 YEV: 7850

Hissedarlar Üzerindeki Şerh/Beyan/İrtifak Bilgileri

İşlem Türü

İşlem Tarihi

Yevmiye No

Hissedar Ad Soyad/Ünvan

Açıklama

Şerh

0


HACİZ: NİSAN1930 HS/18

Şerh

0


HACİZ: 24/02/1936 HS/12

Şerh

0


HACİZ: 12/12/1947 HS./919 920

Şerh

917


HACİZ: 21/02/1967 YEV: 917 HS.2404

Şerh

4488


20.16 LİRA HACİZ: 31/05/1973 T.YEV: 4488 (SARA HİSSESİ)

Şerh

7850


HACİZ: 10/09/1973 YEV: 7850

Şerh

1740


HACİZ: 23/03/1999/1740

Beyan

0


ŞEHİT ALİ PAŞA VAK.İCARELİ

Muhdesatlar (Ağaç, Konut, Müştemilat, Dalyan Ve Voli Mahali, Diğer)

Türü

Açıklama

Tanım

Yevmiye Tarihi

Yevmiye No

7. KONUM

Ana Merkezlere Uzaklık : Söz konusu taşınmaz; PTT Kuzguncuk Şubesine 60 m., Kuzguncuk Rum Ortadoks Mezarlığına 120 m., Rum Ortadoks Kilisesine 120 m., Kuzguncuk Mahalle Muhtarlığına 120 m., İSKİ Kuzguncuk Şubesine 170 m., Aya Yorgi Manastırına 140 m., Kemalettin Eröğe Polis Merkez Eğitim Müdürlüğüne 810 m., Üsküdar Belediye Başkanlığına 2,7 km. mesafede bulunmaktadır.

Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık : İcadiye Caddesine 35 m., Paşalimanı Caddesine 180 m., 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne 1,2 km., Cumhuriyet Caddesine 1,3 km. mesafede bulunmaktadır.

Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık : Taşınmaz Ana Ulaşım yerlerine çok yakın olup,

bunlardan, Kuzguncuk Şehir Hatları Vapur İskelesine 235 m., Kuzguncuk Otobüs Durağına 200 m., Turyol Eminönü-Karakçy Motor İskelesine 1,5 km., Üsküdar İ.D.O. Vapur İskelesine 1,7 km., Fıstıkağacı Metro Durağına 1,6 km. mesafede bulunmaktadır.

Uydu görüntüsü :

Taşınmazın Uzaktan uydu görüntüsü

Taşınmazın yakından uydu görüntüsü

8. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;

Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri : Söz konusu taşınmazın bulunduğu bölge, Üsküdar tepelerinden sahile doğru inen, doğal güzellikleri yanı sıra kültürel dokusunu koruyabilen bir yerleşimdir. Üç dinin buluştuğu Kuzguncuk’ta günümüzde de varlığını sürdüren kutsal mekanlar bulunmaktadır. Şehrin yoğun beton bloklarının aksine cumbalı taş evler ile rengarenk boyanmış ahşap konaklar bölgede yoğun olarak görülmektedir. Bununla birlikte taşınmazın bulunduğu bölgenin yanı başında büyük bir korunun yer alması, sahile yakın olması ve kendine has sosyo kültürel dokusunun bulunmasından dolayı bölgede yoğunluğu belirli günlerde hissedilen turistik gezi Pazar yerleri oluşturmuştur. Çevrede büyük sanayi ve ticaret merkezleri yer almamaktadır. Sosyo-ekonomik seviye orta ve iyi derecededir.

Sosyal Altyapı Alanları : Taşınmazın yakınında; Rum Ortodoks Kilisesi, Aya Yorgi Manastırı, Yahudi Havrası, Surp Krikor Ermeni Kilisesi, Kuzguncuk Cami gibi dini tesisler, Özel Nisan Anaokulu, Kuzguncuk İlkokulu gibi eğitim tesisleri, Kuzguncuk Rum Ortodoks Mezarlığı bulunmaktadır.

Sosyal Tesis Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölgede Kaleemat Sanat Galerisi, Kuzguncuk Sanat Tiyatrosu, Harmony Sanat Galerisi gibi özel sosyo kültürel faaliyet alanları, Özel Nisan Anaokulu, Özel Gül Çocuk Evi, Konak Öğrenci Yurdu vs. az sayıda sosyal tesis bulunmaktadır.

Teknik Altyapı Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölge her türlü teknik altyapı olanaklarından faydalanan bir yerdedir.

Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar : Taşınmaz, Üsküdar ilçesinin eski ve tarihi yerleşim alanında bulunmaktadır. Çok kültürlü yapısıyla İstanbul’un en hoşgörülü semtleri arasında gösterilen bu yer, tarihi yapıları, renkli sokakları ve kültürel alanlarıyla şehrin güzide yerlerindendir. Bölge Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm alanında olup, birçok eski eser yapıya rastlanmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede, 1850 tarihinde Üryanizade Cami, 1952 yılında yaptırılan Kuzguncuk Sinagogu, 1840’lı yıllarda yaptırılan Virane Sinagogu, 1831 yılında yapılan Rum Ortodoks Kilisesi, 1835 yılında yapılan Surp Krikor Lusaveriç Ermeni Kilisesi gibi pek çok esere rastlanmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yerin ana ulaşım yollarına yakınlığı ve bölgenin yapı dokusu münferit sanat etkinliklerine ve sanat atölyesi çalışmalarına imkan sağlamıştır.

Planlı/Olası Kamu/ Özel Sektör Yatırımları : Söz konusu taşınmazın yakınında Üsküdar-Ümraniye Metro hattı tamamlanmış olmakla birlikte, bunun haricinde önemli bir yatırım çalışmalarına rastlanmamıştır.

9. HALİHAZIR DURUM

Taşınmazın Bulunduğu Ada/Parselin Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın bulunduğu ada, Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı’nda kalmaktadır. Birçok yapının 3-4 katlı betonarme tarzında olduğu, bir kısım eski eser yapının restore edilip kullanıldığı, ara ara birkaç eski eserin mevcudiyetini korumasına rağmen bakımsız metruk vaziyette olduğu ve yaşlı binaların da çoğunlukta olduğu görülmüştür.

Yakın Çevre Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın yakın çevresindeki binalarında bitişik nizamlı, 3-4 katlı, konut fonksiyonlu olarak inşa edildiği görülmüştür.

Taşınmazda tecavüz olup olmadığı, varsa çözüm önerileri : Taşınmaz için hazırlatılan 26.04.2007 tarihli aplikasyon krokisinde herhangi bir tecavüzün olmadığı görülmektedir.

Mülkiyete İlişkin Hukuki Sorunlar : Güncelleştirilmiş VAKBİS verilerine göre söz konusu taşınmazla ilgili herhangi bir hukuki durum bulunmamaktadır.

Taşınmazın Genel Görünümü :

Söz konusu taşınmaz halihazırda boş arsa konumunda olup, etrafının sac perde ile çevrildiği ve tespit esnasında bitişik parselde çalışan inşaat işçilerinin 29 parselde kısa süreliğine dinlendikleri görülmüştür.

10. İMAR DURUMU

10.1. Mevcut İmar Durumu

İmar Durumu Tarihi : Söz konusu taşınmaza ait imar durumu 26.04.2007

tarihine aittir.

Plan ( İmar) Fonksiyonu : 26.04.2007 tarihli imar durumuna göre taşınmazın imar fonksiyonu “konut” alanı olarak belirlenmiştir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) : -

KAKS/E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) : -

Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği) : -

Çekme Mesafeleri : -

İlgili Plan Notları : 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planında Konut Alanında kalmakta olup, parselde 24.06.1983 gün ve 15175 sayılı G.E.E.A.Y.K. kararı ile tescil edilen Korunması Gerekli Kültür Varlığı mevcuttur. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu İlke Kararları doğrultusunda Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararları esas alınarak uygulama yapılacaktır.

Onaylı planda işli ve yerinde mevcut olan, yıkılmış veya yıkılarak yapılmasında sakınca olmadığına dair kurulca karar alınan taşınmaz kültür varlığı uygulamalarda, restore edilen binanın taban alanı, mevcut binanın taban alanını, yüksekliği, mevcut binanın yüksekliğini geçmemek, kat adedi ve bağımsız bölüm artışı yapmamak kaydı ile uygulama yapılacaktır. Ancak bağımsız bölüm sayısı için bu plan notu hükmünün onayından önce Koruma Kurulu tarafından onaylanan projeler esas alınarak uygulama yapılır.

İmar pafta örneği

Koruma Kurulu Kararları : 07.01.2009 tarih ve 1359 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul VI Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararında; “İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, Tufan Sokak, vakıf mülkiyetine ait, 111 pafta, 581 ada, 29 parsel sayılı taşınmaza ilişkin sunulan restorasyon projesinin düzeltmelerle uygun olduğuna, parselde yer alan taşınmazın Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul Bölge Müdürlüğünün 05.06.2008 tarih ve 197-128 sayılı yazısı ekinde yer alan, İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesinin 07.12.2007 tarihli, yapının taşıyıcı sisteminin mevcut durumuna ilişkin raporunda bahsedilen hususlar göz önünde bulundurularak, ilgili Vakıflar Bölge Müdürlüğü ve ilgili Belediyesi denetiminde sökülebileceğine, söküm işlemi esnasında taşınmazın orijinal malzemelerinin itina ile muhafaza edilmesine karar verildi.” Denilmektedir.

11. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

11.1. Olumlu Faktörler

▪Merkezi konumu nedeniyle otobüs, minübüs, vapur v.b. araçlar ile ulaşımın kolay

olması,

▪Alt- üst yapı ve haberleşme v.s. olarak kamunun tüm imkanlarından yararlanmakta olan bir

mevkide olması,

▪Taşınmazın kendine ait bir bahçesinin olması.

11.2. Olumsuz Faktörler

▪ Taşınmazın bulunduğu mahalde; bitişik nizam yapılaşma ve yolların çok dar olması, trafiği

olumsuz yönde etkilemekte ve otopark sorununa neden olmaktadır.

▪ Taşınmaza ait otoparkın bulunmaması,

12. MİMARİ PROJE

12.1 Projenin Niteliği ve Onay Durumu

■ (Varsa) Değerlendirmeye esas mimari projenin niteliği : ------

■ Bölge Müdürlüğü onay tarihi : ------

■ (Varsa) rölöve projesi onay tarihi : 13.02.2008

■ (Varsa) restitüsyon projesi onay tarihi : 13.02.2008

■ (Varsa) restorasyon projesi onay tarihi : 20.11.2008

12.2 Toplam İnşaat alanı

Mülkiyeti Şehit Ali Paşa Vakfına ait, İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, Tufan Sokakta bulunan, tapunun 111 pafta, 581 ada, 29 nolu parselinde kayıtlı 150,00 m² sahalı “ahşap iki ev” vasıflı taşınmazın ilgili Koruma Kurulundan onaylı restorasyon projesi bulunmaktadır.

Söz konusu taşınmazla ilgili olarak daha önceki yapılan değerlendirmelerde yapı alanı belirtilmemiş olup, dosyasında mevcut 20.11.2008 onaylı restorasyon projesine göre; taşınmaz üzerindeki yapının, zemin kat yaklaşık 92,90 m², 1. Kat 98,40 m², çatı katı 54,00 m² olup, toplam yapı alanı yaklaşık 245,30 m² olarak değerlendirilmiştir.

Restorasyonu planlanan eski eser yapının toplam brüt kat alanı ve toplam inşaat alanı ;

Kat

İnşaat Alanı (m²)

Zemin Kat

= 92,90 m²

1.Normal Kat(cumbalı)

= 98,40 m² 40,40 m²42,

Çatı Katı

= 54,00 m²

Toplam

= 245,30 m²

12.3 Toplam Net alan:

İlgili Koruma Kurulundan onaylı 20.11.2008 tarihli restorasyon projesine göre taşınmaz üzerinde yapılacak olan eski eser yapının net kat alanları ve toplam net alan;

Kat

İnşaat Alanı (m²)

Zemin Kat (2 oda+2 WC+2 mutfak+2hol +2 merdiven altı yüklük

= 78,20 m²

1.Normal Kat(4 oda+2 banyo+2 hol+merdiven2)

= 84,30 m² 40,40 m²42,

Çatı Katı(2 oda)

= 47,00 m²

Toplam

= 209,50 m²

12.4 Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri :

Söz konusu taşınmazın daha önce konut fonksiyonunda kullanıldığı anlaşılmıştır. İmar durumu gereği yine konut veya büro amaçlı kullanılması planlanmaktadır.

12.5 Ortak Alanlar: ----

13. TOPLAM MALİYET

Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri bulunmakta olup, daha sonra, elektrik ve mekanik projelerinin hazırlanması, statik raporların alınması, restorasyon uygulamasının yapılması gerekmektedir. Taşınmazın değerlendirilebilmesi için yaklaşık bir maliyet hesabına gereksinim duyulmaktadır. Eski eser olarak tescillenen, restorasyonu planlanan yapı için yaklaşık taban oturumu ve yüksekliği baz alınarak yaklaşık maliyet hesabı yapılacaktır.

Yerinde yapılan incelemelerden ve dosyasında mevcut 20.11.2008 tarihli ve Kurul onaylı Restorasyon projesi üzerinden yapılan hesaplamalardan taşınmazın toplam taban oturumu yaklaşık 92,90 m² olarak hesap edilmiş, yapının zemin, 1 normal kat ve çatı katından ibaret olduğu anlaşılmıştır. Buna göre taşınmazın yaklaşık brüt alanı; ~ (92,90 m² +98,40 m² + 54,00 m²) = ~ 245,30 m² hesap edilmiştir.

Söz konusu parsel üzerindeki yapıların yukarıda bahsedilen özellikleri göz önünde bulundurularak, yapılacak olan inşaat; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2019 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, V.Sınıf, D grubuna girmekte olup, 2019 yılı m² maliyet değeri 3.360,00 TL/m²’dir.

Buna göre yaklaşık inşaat maliyetinin; 245,30 m² x 3.360,00 TL/m² = 824.208,00-TL olabileceği hesap edilmiştir.

Taşınmaz üzerinde restorasyonu yapılacak bina dışında 57,10 m²’lik bahçe alanı kalmakta olup, taşınmazın yaklaşık peyzaj maliyetinin 57,10 m² x 120,00 TL/ m² = 6.852,00-TL olabileceği öngörülmektedir. Buna göre;

Toplam restorasyon inşaatı ve peyzaj maliyeti : 824.208,00TL + 6.852,00TL

: 831.060,00 TL ‘dir.

Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri bulunmaktadır.

Toplam Restorasyon/Onarım Maliyeti : 824.208 TL 00 KRŞ

Toplam Proje Maliyeti : -

Toplam Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti : 6.852 TL 00 KRŞ

Toplam Maliyet : 831.060 TL 00 KRŞ

14. FONKSİYON BELİRLEME

Söz konusu 111 pafta, 581 ada, 29 parsel sayılı Vakıf Kültür Varlığının tapusunda “Ahşap İki Ev” kaydı bulunmaktadır. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Boğaziçi İmar Müdürlüğünün imar durumu belgesinde; 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı’nda “Konut Alanı”nda kaldığı anlaşılmıştır.

Müdürlüğümüzce, VKV’nın çevresinde yapılan incelemeler de dikkate alınarak, taşınmaz üzerindeki yapının “konut veya büro” olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

15. EMSAL TAŞINMAZLAR VE KİRA BEDELLERİ

15.1 Restorasyon/Onarım Karşılığı Değerlendirilen Emsal Vakıf Taşınmazları

Sıra Mahalle Ada/Parsel Parsel Toplam Fonksiyon İhale Oranı Söz.Aylık Kira Söz./İhale Yılı

No Alanı İnş.Alanı Bedeli(TL)

1 Kuzguncuk 552/7 53,42 m² 80m² Kurul Kararı İhalede %20 oranında İlk iki yıl aylık 360,-TL 06.01.2014

artış olmuştur 3.yıl aylık 600,- TL ve 4.

yıldan işin (35.yılın sonuna

kadar) Sonuna kadar her yıl bir

önceki yılın aylık kira

bedeline VGM’nin kira artış oranları

eklenerek bulunacak bedelin

aylık kira bedeli olarak alınması

2 Kuzguncuk 552/14 73,10 m² 162m² Kurul Kararı İhalede %37 oranında İlk üç yıl aylık 917,90-TL 06.09.2016

artış olmuştur. 4.yıl aylık 1918,- TL ve 5.







3 Kuzguncuk 563/16 93,65 m² 114,20 m² Kurul Kararı İhalede %10 oranında İlk üç yıl aylık 660-TL 20.05.2019

artış olmuştur. 4.yıl aylık 1100,- TL ve 5.







15.2. Emsal Kamu / Özel Sektör Kiralık Taşınmazlar 2

111- /2

Emsal 1:

16. GELİR HESAPLAMASI

Söz konusu taşınmazın boş olduğu, kiracısı ve işgalcisinin bulunmadığı anlaşılmıştır.

- Kuzguncuk Emlak’la yapılan şifai görüşmede ;

Tapusuna göre 150,00 m² alana sahip, yapı oturum alanı yaklaşık 92,90 m² olup, zemin + 1.normal kat + çatı kattan oluşan, toplamda yaklaşık 257,40 m² brüt kullanım alanına sahip, yaklaşık 57,10 m² bahçe alanı kalan söz konusu taşınmazın restorasyonu yapılıp, konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi halinde 2019 yılı için aylık 13.000,00 TL civarında kira getirisinin olabileceği belirtilmiştir.

Kuzguncuk Emlak tel : 0 532 334 30 97

- Luıcı Emlak ile yapılan şifai görüşmede ;

Mülkiyeti İdaremize ait, özellikleri belirtilen taşınmazın restorasyonu yapılıp konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi halinde 2019 yılı için aylık 8.000,00 TL arasında kira talep edilebileceği öğrenilmiştir.

Luıcı Emlak tel : 0 216 391 17 15

16.1. Yüklenici Tarafından Yürütülecek İşletme Faaliyetine Göre Gelir Hesaplaması;

Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde VKV’nın restore edildikten sonra konumundan, çevresindeki yapılaşmalardan dolayı bahçesiyle birlikte “ konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi halinde, piyasadaki ekonomik durgunluk, ayrıca değerlendirmesi 1 ay kadar önce yapılan aynı adadaki 27 parselde belirlenen kira bedeli (m² birim kira bedeli bazında) ve söz konusu 29 parselin 2014 yılındaki sözleşme kira bedeli de dikkate alınarak ve ihaleye katılımın da çok olması amacıyla aylık 10.000,00 TL gelir getirebileceği düşünülmektedir. Buna göre;

Bu şekilde yapılan gelir hesaplamasında İdaremize muhatap kiracının elde edeceği net geliri bulmak için, kiracının brüt kazancından giderleri ve İdaremize ödeyeceği kirayı düşmemiz gerekmektedir. Brüt kazancın en az %20’si İdaremize ödenecek kira ve %25’i de vergi- genel yönetim gideri olarak düşünülürse, brüt kazancın en fazla %55’ine göre ortalama yıllık net gelir hesaplanacaktır. Buna göre söz konusu taşınmazın net geliri;

İdaremize ödenecek kira : 10.000,00 TL * %20 = 2.000,00 TL

Vergi ve genel yönetim gideri : 10.000,00 TL * %25 = 2.500,00 TL

Genel Gider = 4.500,00 TL

Söz konusu taşınmazın net geliri : Brüt kazanç – Genel gider

“ : 10.000,00 TL – 4.500,00 TL

“ : 5.500,00 TL’dir.

Bu şartlarda taşınmazın yılda getirebileceği ortalama net gelir;

5.500,00TL * 12 = 66.000,00 TL’dir.

17. KİRA SÜRESİ

17.1. Proje ve Restorasyon Süresi

Söz konusu parselin ilgili Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce onaylı restorasyon projeleri bulunmakt olup, imalatlara geçilmesi gerekmektedir. Bunun için söz konusu taşınmazın Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve onarım imalatlarının (restorasyonun) yapılması için toplam 2(iki) yıla ihtiyaç duyulduğuna kanaat getirilmiştir.

17.2. Amorti Süresi

Amorti Süresi = ___ Toplam Harcanan Meblağ____

Kiracının Yıllık Net Geliri

‘’ = 831.060 ,00TL ___

66.000,00 TL

‘’ = 12,59 yıl = 13 yıla tekabül etmektedir.

Bu durumda Restorasyon Karşılığı Kiralama Süresi ise:

1- Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve yapının restorasyonu için : 2 yıl

3-Yapının kendini amorti etme süresi : 13 yıl

Toplam : 15 yıl

olarak değerlendirilmesi uygun bulunmuştur.

18. ASGARİ KİRA BEDELİ

Söz konusu taşınmazın bulunduğu mevkide yapılan araştırmalarda; taşınmazın bahçesiyle

birlikte, Konut veya ofis olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi halinde rayiç aylık kira getirisi 10.000,00 TL olarak öngörülmüştür. Taşınmaz üzerindeki eski eser yapının yeniden ihyası için belli bir harcama yapılacaktır. 16.1 Yüklenici tarafından yürütülecek işletme faaliyetine göre gelir hesaplaması bölümünde İdaremize muhatap kiracının VKV’yi üçüncü kişilere konut ve ofis olarak kiraya vermesi halinde taşınmazın aylık getirebileceği kiranın en az %20’sini İdaremize kira olarak vereceği öngörülmüş olup, bunun 2.000,00 TL’ye tekabül ettiği

hesap edilmiştir. Ancak yapının 2 sene sonra faaliyete geçeceği düşünüldüğünden, geçmiş yıllardaki kira artış oranları da dikkate alınarak (%15) İdaremizin kiracıdan 2(iki) sene sonra aylık (2645,00TL)= 2.650,00 -TL talep etmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

VKV’nin restorasyonu boyunca da belli bir kira alınacaktır. Söz konusu taşınmaz için restorasyon tamamlandıktan sonra ödeyeceği ilk kiranın yaklaşık %30’u kadarını İdaremize ödemesinin uygun olacağı düşünülmektedir. Bu da aylık 795,00 TL’ye tekabül etmektedir.

19. ÖZEL DURUMLAR

Bulunmamaktadır.

20. SONUÇ VE KANAAT

Üsküdar, 581 ada, 29 parsel Ekspertiz RaporuSayfa 16

cdn.vgm.gov.tr · web viewİlgili plan notları : 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli boğaziçi...

Documents