56 土地註冊解碼

第五、六課 土地註冊 ─ 繼往開來

在第五課，學生將學習到建議在香港推行的業權註冊制度的背景和特點；它與現行契約註冊制度的相似和不同的地方；以及了解新制度在經濟、社會和法律方面對香港社會及市民帶來的好處和影響。

學生亦可了解不同持份者對建議中的業權註冊制度在轉換機制、更正及彌償安排的觀點和關注，以及推展業權註冊制度的最新發展。我們更為學生提供了一段影片，使他們更容易了解這一課的內容。

簡介

在第六課，學生將參與角色扮演活動。學生將透過了解不同主要持份者的立場，包括香港律師會、鄉議局、消費者委員會、香港銀行公會、香港地產建設商會；然後扮演不同的持份者，就建議在香港發展和實施的業權註冊制度的有關事項進行辯論。討論題目包括學生認為哪一種土地註冊制度較佳和在建議的業權註冊制度中哪一種更正和彌償的安排更可取。有了先前五課所學到的知識和藉着扮演不同主要持份者，學生可在多個層面上作出批判性思考，並可對土地註冊及其與香港的關係有更全面的理解。

57

土地

註冊

- 繼

往開

來

（相片來源：政府新聞處）

學習範疇1. 生活素質

建議中的業權註冊制度，在經濟、社會和法

律方面對香港社會及市民帶來甚麼好處和影

響？對不同背景的持份者而言，哪一方面較

為重要？

2. 法治和社會政治參與

各主要持份者對建議中的業權註冊制度的

轉換機制、更正及彌償安排有甚麼不同的意

見？那個持份者會受到建議中的業權註冊

制度影響？他們會如何受到影響？怎樣平

衡各持份者的利益？在香港實施新的土地

註冊制度前有甚麼準備工作？

3. 身分和身分認同

不同持份者的需求和利益是否互相影響？

他們會怎樣互相影響呢？由此觀察香港市

民擁有什麼的身分和價值觀？

學習目標• 學習建議在香港實施的業權註冊制度，及

其對香港的經濟、社會和法律上帶來的好

處和影響。

• 比較香港現行的契約註冊制度和建議中

的業權註冊制度。

• 藉着認識建議中的業權註冊制度的優點

及缺點，更深入及全面了解香港的土地

註冊制度，並認識不同持份者對建議中

的業權註冊制度的轉換機制、更正及彌

償安排的觀點。

• 了解香港土地註冊和不同持份者的密切

關係。

58 土地註冊解碼

第五課 教師指引課堂活動：為持份者辯論作準備

1教材套內附有資料篇，概括介紹建議中

的業權註冊制度的基本資料。內容包括

背景、特點、主要概念；建議中的業權

註冊制度和現行的契約註冊制度的相似

和不同的地方；在 2009 年提出的《土

地業權條例》建議修訂和不同持份者對

建議中的業權註冊制度的轉換機制、更

正及彌償安排的觀點和關注。教師可以

把資料篇複印並分派給學生參考。

2與學生一起細閱資料篇，認識業權註冊

在香港的發展，並向學生解釋甚麼是業

權註冊制度及討論為何香港需要這制度；

它與現行契約註冊制度有何分別；對經

濟、社會、法律方面有甚麼潛在的好處

和影響；在實施業權註冊制度方面有甚

麼進展；有甚麼未解決的問題；以及在

香港推展業權註冊制度的最新發展。

3從以下題目選出一個作為第六課持份者

辯論的題目。與學生深入討論有關辯論

題目的不同論點，例如建議中的業權註

冊制度對香港的好處、在業權註冊制度

下政府扮演的角色、在 2009 年公眾諮詢

時不同持份者對建議中的業權註冊制度

的轉換機制、更正及彌償安排的觀點和

關注等。

可供選擇的辯論題目：

•香港應否由契約註冊制度轉為業權註

冊制度？

•業權註冊制度應否保留或取消「強制

更正」規則？

•業權註冊制度下的彌償金額應否設有

上限？

59

土地

註冊

- 繼

往開

來

時間分配• 了解建議中的業權註冊制度及其發展，以及比較該註

冊制度和香港現行的契約註冊制度（20 分鐘）

• 課堂活動：觀看《老土正傳》第 10 章節錄版影片

（10 分鐘）

• 討論影片中的個案（5分鐘）

一輯十集的專題電視節目《老土正傳》

4播放在光碟內的《老土正傳》第 10 章節

錄版影片，使學生更了解建議中的業權

註冊制度及其對保障物業權益的重要性。

5討論影片中的個案。

60 土地註冊解碼

土地業權條例

背景

在第四課，我們曾提及香港將推行業權註冊制度來取代現行的契約註冊制度，而香港在 2004 年已制定了《土地業權條例》（《業權條例》）。讓我們簡要地看看《業權條例》制定的歷史和條例制定後檢討的發展。

制定《業權條例》的歷史 • 1988 年 5 月：前註冊總署署長（現為土地註冊處處長）成立工

作小組，研究在香港引入業權註冊制度。

• 1994 年 11 月：土地業權條例草案（1994）提交當時的立法局

審議，但審議工作於會期結束時終止。

• 2004 年 7 月：土地業權條例草案（2002）制定為《業權條例》。

第五課資料篇一

61

土地

註冊

- 繼

往開

來

《業權條例》制定後的檢討及 業權註冊的準備工作 •《業權條例》在 2004 年制定時，立法會已清楚表明，政府必須

檢討一系列事項，並與香港律師會、地產代理監管局及其他相關

團體擬定各種實際安排，《業權條例》才能實施。條例制定後的

檢討工作亦隨之展開。

• 條例制定後的檢討結果顯示，在實施業權註冊前，必須先制定修

訂條例草案。

• 條例制定後的檢討發現在《業權條例》中的轉換機制、更正及彌

償安排的條文上，有潛在的問題和需要關注的地方。

2009 年《業權條例》修訂的公眾諮詢 • 政府在 2009 年 1 月 1 日，就《業權條例》建議修訂進行為期三

個月的公眾諮詢。

• 公眾諮詢在 2009 年 3月結束，之後主要持份者對轉換機制、更正

及彌償安排上發表了不同的意見。詳情可參考第五課資料篇四。

• 為回應持份者的意見，政府在 2011 年提出「兩階段轉換機制」

的新方案，當中對更正及彌償安排作出了適當的修改。

• 直至 2012 年 10 月，政府仍繼續與持份者研究及討論「兩階段

轉換機制」。

62 土地註冊解碼

特點和影響 契約註冊制度 業權註冊制度

業權清晰明確

•業權並非清晰明確。

•註冊為業主並不是賦予業權。

•業權透過與物業有關的業權契約而取得。

•業權清晰明確。

•一般而言，業權註冊紀錄是業權的確實證據，公眾可以確定註冊業主就是法律承認的業主。

簡化物業轉易程序

•律師須翻查過往至少 15年與物業有關的業權契約，以確定業權。

•查核業權契約的過程很複雜。若業權出現問題，買方有權要求賣方提供文件去澄清有關問題。

•由於在業權註冊紀錄上的註冊業主是法律承認的業主，買方可與這註冊業主交易而毋須翻查以往的業權契約。

彌償

•政府不會賠償欺詐個案的損失。

•如因土地註冊處職員的疏忽，未有註冊已交付並符合註冊要求的文件而造成的損失，政府須承擔責任。

•如因欺詐個案而令業權註冊紀錄載入或遺漏記項，以導致喪失業權、或因土地註冊處職員令業權註冊紀錄出現錯誤或遺漏，導致不知情人士損失，這不知情人士會獲得彌償。

•因欺詐個案而導致的彌償將會由來自註冊的徵費支付。因土地註冊處做成的錯誤或遺漏而導致的彌償，會由土地註冊處承擔。

註冊紀錄的完整性•買方的物業擁有權，有可能會受到沒有在土地登記冊中註冊的權益影響。

•業權註冊紀錄的資料是較為完整和準確。一般而言，付出有值代價置業的買家的業權，不會受沒有註冊的權益影響。

符合現代社會的水平•在大部分普通法司法管轄區，業權註冊制度已取代或正取代契約註冊制度。

•業權註冊與大部分普通法司法管轄區實行的最佳土地註冊做法看齊。

契約註冊制度和 業權註冊制度的比較

以下圖表為香港現行的契約註冊制度和建議中的業權註冊制度作出簡單的比較，並列出兩者的分別和新制度的好處和影響：

第五課資料篇二

63

土地

註冊

- 繼

往開

來

1

2

3

業權註冊制度可為香港帶來的好處簡單的說，建議中的業權註冊制度可為香港帶來以下好處：

簡化物業交易程序：不再需要翻查物業過往的業權契約來

確定業權。業權註冊紀錄是證明業權的確實證據。這有

助縮短完成物業交易時間，並減輕從業員，尤其是律師

的工作量，從而減省時間和費用。這可讓物業交易程序

更有效率。

提供更明確的業權和更大業權保障：業主可享有物業不可

推翻的業權。一般來說，沒有註冊的權益是不能影響已註

冊的物業業權。這可保障和鞏固業主的權利和權益。

讓香港與其他普通法司法管轄區在土地註冊上看齊：很多

普通法司法管轄區已實施更簡單和更有效率的業權註冊

制度。在香港實施業權註冊制度可以促進香港的經濟活

動，同時加強香港的競爭力。

簡便註釋

沒有註冊的權益根據現行的契約註冊制度，土地權益是不需要註冊才可具有法律效力。因此，一些人士選擇不把這些權益註冊。例如，一對夫婦購入物業，雖然二人同樣為物業按揭向銀行供款，但只以妻子名義註冊為業主。在這情況下，丈夫擁有對該物業的沒有註冊的權益。然而，根據《業權條例》，這種沒有註冊的權益是不獲承認的。

??值得留意

的有趣事項 業權註冊還可以為香港帶來甚麼其他好處呢？

64 土地註冊解碼

香港《業權條例》的特點

《業權條例》的條文共有 104 條，並為土地註冊制度引入不少新概念。我們未必容易理解所有《業權條例》的新概念和條文。就讓我們集中看看《業權條例》的三個主要元素，即轉換機制、更正及彌償安排。向主要持份者就《業權條例》的修訂諮詢的最新發展，基本上均與這三個主要元素有關。

從第四課的資料篇，你已經對這三個主要元素有基本的認識。我們現在就深入了解這三個主要元素如何在《業權條例》下運作。

《業權條例》下的轉換機制 I.

第五課資料篇三

由於引入《業權條例》，現時在契約註冊

制度下的土地登記冊須「遷移」到新的業

權註冊制度。這過程稱為轉換機制。

《業權條例》下的轉換機制（「2004 年轉

換機制」）是一個自動轉換機制，一般稱

為「白晝轉換」機制。

在《業權條例》實施後，新批出的土地

(「新土地」) 會直接納入業權註冊制

度下。在《業權條例》實施後的 12 年內，

現有土地仍會受契約註冊制度規管。在這

12 年內，如任何人士聲稱對某個物業擁有

沒有註冊的權益，可把該權益註冊，令他

的物業權益在轉制後有所保障。在一般情

况下，12 年期屆滿後，所有現有土地將自

動轉到業權註冊制度。

由於轉換機制是自動的，當土地登記冊轉

換為業權註冊紀錄時，並沒有事先查核在

《土地註冊條例》下的土地登記冊所載錄

的業主是否真正的業主。與其他實施業權

註冊的司法管轄區比較，這個自動轉換機

制是獨有的。這轉換機制雖然能簡單和快

捷地把大量土地登記冊轉到新制，但由於

在轉制之前沒有查核業權，所以如有欺詐

個案，這轉換機制會在彌償方面帶來潛在

風險（有關彌償的安排，於稍後的篇幅再

作討論）。

65

土地

註冊

- 繼

往開

來

「強制更正」規則 II.

彌償

三個主要元素

III.

簡單來說，「強制更正」規則是令一個不

知情的前業主因受欺詐而喪失物業業權能

重獲業權。這規則是與現行普通法下的契

約註冊制度的做法相符的。根據《業權條

例》第 82（3）條，若有不知情的前註冊

擁有人因欺詐而喪失其業權，而法庭相信

此喪失業權的人符合以下條件，法庭可命

令更正業權註冊紀錄，以恢復前註冊擁有

人的業權，不論現時誰是註冊擁有人：

（1）喪失業權是由於一份無效的文書在業

權註冊紀錄上的相關記項，或是由於

在業權註冊紀錄上一項虛假記項而引

致的；

（2）前擁有人並無參與該項欺詐；及

（3）前擁有人並無在相當程度上有份造成

該項欺詐。

在《業權條例》下，因信賴業權註冊紀錄

上的記項而蒙受損失的不知情人士將獲得

彌償。引致損失的記項必須是（a）因為

欺詐而記入或未有記入以致喪失業權，或

（b）因為土地註冊處職員的錯誤或遺漏所

致。如果是後者，土地註冊處須負責作

出彌償，金額為所損失的全數。如果是

前者，彌償將由土地業權彌償基金（彌償

基金）支付，但彌償金是設有限額的，我們

稱之為「彌償上限」。在2004年通過《業權

條例》時，彌償上限擬定為3,000萬港元。

擬定彌償上限是因為考慮到彌償基金的財

政負擔。彌償基金的收入是來自業主及擁

有土地權益人士為每項註冊申請所需繳付

的徵費。由於現時的土地登記冊將自動轉

換到新制，而無須經過查核業權，故政府

認為應為因欺詐個案作出的彌償設定上

限，以確保徵費率可保持在各方人士都

可負擔及接受的水平。

同樣原因，發生在轉制之前的欺詐個案將

不獲彌償（即在契約註冊制度下發生的欺

詐個案）。因為要查核所有現時的土地登

記冊在轉換至業權註冊前有沒有潛在的欺

詐個案是不可行的。為轉制之前的欺詐個

案作出彌償將會引致不能預計的風險和構

成沉重的財政負擔，而這些負擔將須以增

加徵費的方式轉嫁給物業買家。

66 土地註冊解碼

制定《業權條例》後在香港推行業權註冊制度的發展情况

I. 2009 年進行三個月的公眾諮詢《業權條例》制定後的檢討展開後，土地註冊處在 2009 年 1 月

進行了三個月的諮詢，就《業權條例》兩方面的改動建議，包括

（a）轉換機制和（b）更正及彌償條文向公眾和持份者收集意見。

為何轉換機制、更正及彌償條文需要改動？《業權條例》制定後的檢討發現2004年《業權

條例》的轉換機制，以及更正和彌償條文有些

問題。主要問題為：

a. 在土地登記冊中可能存有不明確業權的個案

這些個案是指不能從土地登記冊中確定

物業的業權。例如：同一個物業有兩個

或以上的土地登記冊並載錄不同的業主

或在同一個土地登記冊內有多於一個業

權鏈。由於《業權條例》下並沒有機制

容許政府暫緩為這些個案轉制或去處理

這些自動轉制後會產生問題的個案，政

府可能要對任何因不準確的業權註冊紀

錄而蒙受損失的人士負上法律責任。

b. 業權註冊紀錄的不明確妨礙物業交易

「強制更正」規則可以令因欺詐而喪失業

權的不知情前擁有人恢復業權。這表示雖

然業權註冊紀錄上顯示誰是現時業主，但

如果買方購入該物業之前已出現欺詐情

況，買方是有可能因此而喪失業權，因法

庭會判決把物業歸還不知情的前註冊擁

有人。這可能導致《業權條例》無法達致

「業權明確」這原有的目的，因業權註冊

紀錄顯示的業權有機會被更正，而變成業

權是「可推翻」的。故此一個謹慎的買家

可能仍會翻查以往的業權契約，以減低這

方面的風險。

第五課資料篇四

67

土地

註冊

- 繼

往開

來為何轉換 ?

c. 「強制更正」規則難以實施

在下列情況，物業未必可以歸還不知情

的前註冊擁有人：

（1）如果物業在欺詐發生後，及在更正

申索提出前已被政府收回或已交還

政府作公共用途。由於舊有業主的

業權已被終絕，因此沒有可能把業

權歸還給他；

（2）如果物業在欺詐發生後，及在更正

申索提出前已分拆或重新發展並售

予多名買家。對於這類個案，若把

多名不知情的現時註冊擁有人從業

權註冊紀錄內除名並給予補償，很

可能造成更大干擾，亦會令彌償基

金蒙受比彌償不知情的前註冊擁有

人，造成更大的負擔。

有見及此，政府建議修訂 2004 年的轉換

機制，並在 2009 年進行公眾諮詢。根據

修訂建議，在《業權條例》生效約三年

後，現時根據《土地註冊條例》（《土註

條例》）註冊的物業將自動轉換到《業權

條例》下的新制度運作。但是，除非業

主能在自動轉換的 12 年後成功向土地

註冊處申請把業權「提升」，否則他的

物業仍未能享有業權註冊制度的全面保

障。這提升安排旨在防止有不明確業權

的註冊紀錄能全面轉制。除此之外，更

正和彌償條文也有一些改動建議，以加

強業權的明確性及處理一些「強制更正」

規則難以適用的情況。

68 土地註冊解碼

香港律師會 鄉議局

轉換機制 •應保留 2004 年的轉換機制。

•支持自動轉制。

•不支持任何需要申請和收費的轉換機制。

•關注政府能否同一時間處理大量業權提升的申請。

更正及彌償安排

• 保留「強制更正」規則會鼓勵買方繼續審查過往業權契約，以確保自己不會受因欺詐而喪失業權的不知情前註冊擁有人取回業權的風險。因為沒有明確的業權，會削弱推行業權註冊制度的目的。

•應撤銷「強制更正」規則，現時已註冊擁有人應享有即時不可推翻的業權。

•撤銷彌償上限，也要為涉及轉換前的欺詐個案作出彌償。

•應保留「強制更正」規則。否則，在新的業權制度下，不知情的物業擁有人的處境可能會較在現有制度下為差，尤其當損失得不到全數賠償（因出現欺詐而作出的彌償是有上限的)。

•支持「物歸原主」原則，因欺詐取得的土地應歸還原本業主。

•新界原居民十分重視保持祖地，有關損失非金錢所能補償。

•如不知情的前擁有人因欺詐而喪失的物業，他得到的彌償應該是物業的全數價值，不應設定彌償上限。

主要持份者在 2009 年公眾諮詢期 及之後提出的意見下圖表列出 2009 年公眾諮詢期及之後，主要持份者就修訂轉換

機制及更正和彌償安排的建議改動所提出的意見：

69

土地

註冊

- 繼

往開

來

消費者委員會 香港地產建設商會 香港銀行公會

•較支持 2004 年的轉換機制。

•不支持在現有土地的轉換機制還未決定前，讓業權註冊制度先在新土地實施。

•關注處理業權提升的申請所需的費用和時間。

•支持 2004 年的轉換機制。•關注處理業權提升的申請所需的時間和費用，因會影響銀行出售斷供按揭的物業。

•涉及轉換之前發生的欺詐亦應得到彌償，讓業主的權益得到更佳的保障。

•除業主外，其他人也可能因欺詐而損失一些權利或權益。這些損失也應得到賠償。

•支持不可推翻業權的制度，並不設「強制更正」規則和彌償上限。

•如果保留彌償上限，「強制更正」規則便應保留，以保障不知情的前註冊擁有人的利益。

• 憂慮彌償只給予受損失的業主，而為業主提供按揭的銀行（按揭銀行 ) 不可申索彌償。

•關注在涉及多個索償人的情况下，彌償金額的分配並不包括按揭銀行。

簡便註釋

「即時不可推翻原則」根據「即時不可推翻原則」，業權註冊紀錄就是擁有權不可推翻的證據，但擁有人必須不是以欺詐方式取得業權，而且已支付有值代價，並已管有該物業。

70 土地註冊解碼

II. 最新發展如果我們細心審視各持份者發表的意

見，我們可留意到：

（1）持份者普遍贊同保留《業權條例》

的自動轉換機制。他們不支持加入

一些審批程序，才可把現有的土地

登記冊轉換至業權制度。

（2）一些持份者要求撤銷彌償上限。如

上文討論，鑒於持份者普遍支持自

動轉換機制，這會對彌償基金構成

重大風險。

（3）部分持份者贊成保留《業權條例》

的「強制更正」規則，而其他持份

者認為該規則應由即時不可推翻原

則取代。換言之，問題的核心在於

在欺詐個案中，應該由不知情前擁

有人還是不知情買家保留物業。

公眾諮詢的結果顯示，持份者在《業權

條例》的一些主要元素持有不同，甚至

相反的意見。為了解決和平衡這些分歧

意見和關注，在 2011 年，土地註冊處

提出一個新的包括兩個階段自動轉換的

建議（「兩階段轉換機制」），以及在更

正和彌償安排上提出相應的修訂，讓主

要持份者考慮。

在新建議下，當《業權條例》生效時，

業權註冊制度連同「即時不可推翻」的

原則便適用於新土地。至於《土註條例》

規管的現有土地，轉換過程包括兩個階

段的自動轉換。

在《業權條例》生效當日起計的一段準

備期後，合資格的現有土地將在指定日

期自動轉到業權註冊制度下，即進行第

一階段的轉換（基本轉換及具基本業權

的土地）。在進行基本轉換後的 12 年

內 ( 基本轉換期 )，具基本業權的土地

仍受制於影響該地的續存權益。新的交

易及權益將依從《業權條例》訂明的方

式和程序進行。在基本轉換期內，除了

一些在第 67 頁所述的例外情況，「強

制更正」規則將會保留。因基本轉換後

發生的欺詐而失去業權的擁有人可獲給

予有上限的彌償。第二及最後階段的轉

換將在基本轉換 12 年之後進行。若註

冊擁有人希望把其物業保留於基本轉換

階段，他可選擇在基本轉換期內在其名

下物業註冊一份「退出警告書」。

基本轉換期結束後，除某些情况下 ( 例

如土地受制於擁有人已註冊了「退出警

告書」，土地註冊處處長因不能確定擁

有權而註冊了「土地註冊處處長的抗完

全轉換警告書」或續存權益的持有人註

冊了「警告通知」等 )，具基本業權的

土地會自動進行第二及最後階段的轉換

( 完全轉換 )。「即時不可推翻」的原則

適用於已完全轉換的土地。因基本轉換

後出現的欺詐而失去業權的不知情擁有

人，可獲給予有上限的彌償。

主要持份者的初步反應良好。直至

2012 年 10 月，向主要持份者就「兩

階段轉換機制」的諮詢仍在進行中。

71

土地

註冊

- 繼

往開

來

建議思考事項生活素質方面：

• 業權註冊對經濟發展和改善我們的生活素質有甚麼貢獻？

• 實施業權註冊制度對經濟發展和改善我們的生活素質的貢獻是否較現行的契約註冊制度大？

法治和社會政治參與方面：

•《業權條例》修訂的公眾諮詢結果有甚麼啟示？

• 要在香港實施業權註冊制度，政府和持份者扮演甚麼角色？他們可以怎樣進一步幫助推行業權註冊制度？

身分和身分認同方面：

• 實施業權註冊制度後，會否影響香港人對身分的認同和歸屬感？如果會的話，會怎麼影響？

參考文獻•《土地業權條例草案》條例草案審議委員會，〈契約註冊與業權註

冊的比較〉[ 立法會CB（1）1357/02-03（02）號文件 ]（2003年 3月），http://www.legco.gov.hk/yr02-03/chinese/bc/bc03/papers/bc030408cb1-1357-2c.pdf

•《土地業權條例草案》委員會，〈消費者委員會向條例草案委員會提交《土地業權條例草案》意見書〉[ 立法會 CB（1）1517/02-03（03）號文件 ]（2003 年 4 月 22 日），http://www.legco.gov.hk/yr02-03/chinese/bc/bc03/papers/bc030512cb1-1517-3c.pdf

•《土地業權條例草案》委員會，〈香港地產建設商會2003 年 4月2日提交意見書〉[ 立法會CB（1）1517/02-03（01）號文件 ]（立法會秘書處譯本），http://www.legco.gov.hk/yr02-03/chinese/bc/bc03/papers/bc030512cb1-1517-1c.pdf

•《土地業權條例草案》委員會，〈香港銀行公會 2003 年 5月 21日提交意見書〉[ 立法會 CB（1）2207/02-03（01）號文件 ]（立法會秘書處譯本），http://www.legco.gov.hk/yr02-03/chinese/bc/bc03/papers/bc030717cb1-2207-1c.pdf

•《土地業權條例草案》委員會，〈《土地業權條例草案》委員會 8份意見書的內容摘要〉（截至 2003 年 5月 7日的情況）[ 立法會CB（1）1604/02-03（01）號文件 ]（2003 年 5月 7日），http://www.legco.gov.hk/yr02-03/chinese/bc/bc03/papers/bc030512cb1-1604-1c.pdf

• 土地註冊處，《土地業權條例》修訂諮詢，http://www.landreg.gov.hk/consultation/index.html

• 土地註冊處，業權註冊，http://www.landreg.gov.hk/tc/title/title.htm

•《土地業權條例》（第 585 章），http://www.legco.gov.hk/yr03-04/chinese/ord/ord026-04-c.pdf

• 立法會發展事務委員會與司法及法律事務委員會研究《土地業權條例》修訂建議聯合小組委員會，〈《土地業權條例》的修訂〉[ 立法會CB（1）838/10-11（01）號文件 ]（2010 年 12 月），http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/panels/lto/papers/lto1223cb1-838-1-c.pdf

• 立法會發展事務委員會與司法及法律事務委員會研究《土地業權條例》修訂建議聯合小組委員會，〈《土地業權條例》的修訂進展報告〉[ 立法會CB（1）2434/10-11（01）號文件 ]（2011年 6月），http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/panels/lto/papers/lto0616cb1-2434-1-c.pdf

• 立法會發展事務委員會與司法及法律事務委員會，〈研究《土地業權條例》修訂建議聯合小組委員會報告〉[ 立法會CB（1）51/11-12 號文件 ]（2011 年 10 月 14 日），http://www.legco.gov.hk/yr11-12/chinese/panels/lto/reports/ltocb1-51-c.pdf

72 土地註冊解碼

時間分配• 為持份者辯論作準備（10 分鐘）

• 課堂活動：持份者辯論（20 分鐘）

• 教師評論持份者辯論並作總結（5分鐘）

第六課 教師指引課堂活動：持份者辯論

1教材套內的資料篇載錄持份者辯論指引

和過去第一至五課的學習重點，教師

可以把這兩份資料篇複印並派發給學

生參考。向學生簡介辯論指引，並與學

生重溫第一至五課所學到的知識，為辯

論作好準備。

2把學生分為三組。隨機分發教材套附有

的持份者資料卡給每組學生。

3每組可參考所獲分發的持份者資料卡上

的資料，扮演有關的持份者，參與辯

論。這些持份者包括律師、鄉議局成

員、土地註冊處的政府官員、消費者

委員會代表、一間本地銀行的職員和

業主／物業買家。

4收到持份者資料卡後，每組有 10 分鐘

討論資料以了解他們所扮演的持份者的

背景和觀點／關注。每組可寫下他們的

論點為辯論作好準備。為方便討論，每

組可再細分為兩小組，持正反意見。當

小組討論完畢後，可把兩小組的觀點結

合，成為辯論的論點。

73

土地

註冊

- 繼

往開

來

5辯論時間為 20 分鐘。每組派出三位學

生代表該組參與辯論。教師可以主持辯

論，控制時間和提出題目讓學生辯論。

6辯論結束後，教師可以評論每位代表的

表現，包括他的強項和弱點，並把爭辯

的重點帶回先前所學到的主要概念和知

識，讓學生對課題有更深入的了解。請

注意辯論的目的不是要有一個明確的解

決方案，而是啟發和鼓勵學生作批判性

和多角度的思考。

7辯論完結後為課程作出總結。

74 土地註冊解碼

第六課持份者資料卡以下是在持份者辯論所用的持份者資料卡。有六張資料卡以供選擇。教師可把資料卡分派給每組學生或讓每組抽籤。根據已選定的辯論題目，每組學生可為他們要扮演的角色作好準備。

一些有助學生思考持份者觀點的問題：• 什麽是我同意的提議？我為甚麼同意？

• 什麽是我反對的提議？我為甚麼反對？

• 我能夠達到我 ( 所扮演的持份者角色 ) 的目標嗎？

• 如果其他人（其他持份者的角色）的目標和需求與我的

不同，這些分歧可以怎樣容納呢？

• 我可以／應該做些甚麼才使我的利益得到更佳的保障？

• 對於我所扮演的持份者角色和他的工作，我還應該要

知道些甚麼？

75

土地

註冊

- 繼

往開

來

律師

鄉議局成員

你是誰？• 我是律師。

你做甚麼？• 我的工作是幫助我的客戶確定物業的業

權，草擬及審查有關物業交易的文件，例

如物業買賣合約、轉讓契約，並為客戶擬

備這些文件給客戶簽署及安排到土地註

冊處辦理註冊。

你的目標是甚麼？• 確保客戶的權益在物業交易過程中受

到保障，尤其是確保他們所得的業權

是妥善及沒有問題。

• 讓我在工作量和法律責任之間取得平衡。

你是誰？• 我是鄉議局成員。

你做甚麼？• 鄉議局是一個為促進新界居民福利而

成立的法定機構。

你的目標是甚麼 1？• 促進和加深新界區的人之間的互相合

作及了解。

• 促進和加深政府與新界區的人之間的

合作及了解。

• 為新界區的人的福利及繁榮而就社會

及經濟的發展向政府提供意見。

• 鼓勵遵守對新界區的人有益並有利於

維持公眾道德的所有風俗及傳統習慣。

（有關香港律師會的意見和關注，請參

考第五課資料篇四。）

（有關鄉議局的意見和關注，請參考第

五課資料篇四。）

參考資料1.《鄉議局條例》（第 1097 章），https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap1097!sc@2015-04-01T00:00:00

76 土地註冊解碼

土地註冊處的政府官員你是誰？• 我是土地註冊處的政府官員。

你做甚麼？• 我的其中一個職責是確保香港的土地

註冊制度能繼續配合香港的發展和市

民的需要。

你的目標是甚麼？• 能夠在香港的土地註冊制度上的改革

和各持份者的利益之間取得平衡。

• 確保聆聽持份者對我們建議的新政策

的觀點和意見，並把他們提出的合理

要求盡量容納在我們的新措施內。畢

竟，新政策的目的是為持份者和公眾

提供更佳服務。

•採取全面的觀點，確保促進香港人

的利益。

• 確保公帑用得其所，和由物業買家繳

付的徵費所建立的彌償基金不會承受

沉重的財政風險和負擔。

• 與香港經濟和社會發展保持一致的步

伐，並把香港的土地註冊制度和海外

司法管轄區的最佳典範看齊。

消費者委員會代表你是誰？• 我是消費者委員會的代表。

你做甚麼 1？• 搜集及傳遞有關貨品及服務的信息；

鼓勵商業及專業團體制訂實務守則，規

管屬下會員的活動；根據所得資料向政

府或任何公職人員提供意見。

你的目標是甚麼？• 倡議消費者權益，讓他們可享有有效

而可靠的土地註冊制度、簡化物業買

賣程序、減低物業交易的開支等。

（有關消費者委員會的意見和關注，請

參考第五課資料篇四。）

參考資料1.消費者委員會，〈使命和職能〉，

http://www.consumer.org.hk/website/ws_chi/profile/mission/mission.html

77

土地

註冊

- 繼

往開

來

業主 ／買家 [ 選定一個身分 ]

你是誰？• 我是業主／買家。

你的目標是甚麼？• 讓我作為業主的利益和權益能得到更

佳的保障，從而提升我的生活素質。

• 能享有方便、可靠和有效率的土地註

冊制度。

•能有一個簡單物業交易程序，以盡

量減低物業交易所需的資源（例如

時間、成本等）。

一間本地銀行的職員你是誰？• 我是一間香港銀行按揭部的職員。

你做甚麼？• 我所任職的銀行的其中一項業務是向

置業人士提供按揭。

你的目標是甚麼？•確保我們在物業市場上的權利、利

益、權益和投資得到法律上和政府

政策的保障。

• 能享有方便、可靠和有效率的土地註

冊制度。

• 能有一個簡單的物業轉易程序，從而

減低物業交易的整體成本。

（有關香港銀行公會的意見和關注，請

參考第五課資料篇四。）

78 土地註冊解碼

持份者辯論指引

1 把學生分為三組。每一組選出三位學生為辯論代表。其他組員

可坐在代表的後面，支援代表（例如提供補充資料）。

2 每一組有三分鐘時間介紹他們從第五課中選出的持份者身分和

他們的立場（即三組合共九分鐘）。應運用上一課提供的補充

資料，以支持論點。

3 之後為集體討論時間（約 11 分鐘）。小組可向其他組別提出問

題（例如 A 組可提問或挑戰 B 組的論點）。教師亦可就先前幾

課所涵蓋的主要概念和資料，提出問題或討論論點，以進一步

鞏固學生的理解。

4 教師綜合各組的意見作總結（約 5 分鐘）。

第六課資料篇一

79

土地

註冊

- 繼

往開

來

第一至五課的重點

第一、二課• 香港不同時期的土地歷史。

• 自 1840 年代至今土地註冊的功能，包括土

地註冊制度如何對香港人的生活素質有所

貢獻、它的演變如何配合不同時期的港人

身分和需要，以及如何幫助香港建立法治。

• 不同時期的土地註冊文件的特點和功用，如

何配合香港時間巨輪的轉變。

第三、四課• 物業交易的過程，香港物業市場的規模和

其對香港經濟的貢獻。

• 土地登記冊的重要性及其所反映有關物業

的資料。

• 香港土地註冊制度的運作，尤其是土地註

冊處的角色、功能和責任。

我們已從先前的五課中，學到以下知識：

• 香港土地註冊制度對我們的經濟和社會發

展的貢獻，以及為香港市民帶來的好處。

• 三個普通法司法管轄區的土地註冊制度，包

括英國的英格蘭及威爾斯、澳洲的新南威爾

斯州和新加坡，比較它們與香港制度的相似

和不同的地方。

第五課• 香港現行的契約註冊制度和建議中的業權

註冊制度的主要特點及效用。

• 建議中的業權註冊制度對經濟、社會和法

律方面的好處和影響。

• 在 2009 年的公眾諮詢中，不同持份者對

修訂的轉換機制、更正及彌償安排所提出

的意見。

• 香港土地註冊和各持份者的緊密關係。

第六課資料篇二

80 土地註冊解碼

建議思考事項生活素質方面：

• 就建議中的業權註冊制度的轉換機制、更正及彌償安排上，不同持份者的論據對我們的生活素質有甚麼含意？持份者認為哪一方面的論據對改善我們的生活素質最為重要 ?

法治和社會政治參與方面：

• 在發揚法治方面，不同持份者的需求和利益怎樣互相影響？

• 如何平衡各持份者不同的利益？

身分和身分認同方面：

• 不同持份者能反映香港人的身分認同嗎？如果可以的話，怎樣反映這一點？