Schmeltz Plads

Ringstedgade

Bredgade

Centerområde vedRingstedgade/Bredgade, RoskildeLokalplan 608

Politisk behandling

Indhold

Lokalplanens baggrund 6Lokalplanområdet 7Lokalplanens formål og indhold 8Forhold til Anden planlægning 11Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 17Kulturhistorie 17Miljø 17Miljøscreening 19Servitutter 20Indsigelser 20Dispensation fra lokalplanen 21

§ 1 Formål 22§ 2 Område og zonestatus 22§ 3 Anvendelse 23§ 4 Udstykning 23§ 5 Vej- og parkeringsforhold 24§ 6 Bebyggelsens omfang og placering 26§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 27§ 8 Ubebyggede arealer og terræn 28§ 9 Støjbeskyttelse 30§ 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 31§ 11 Afl ysning af byplanvedtægt og lokalplan 31§ 12 Lokalplanens retsvirkninger 31§ 13 Vedtagelsespåtegning 32

Kortbilag 1: Eksisterende forhold 34Kortbilag 2: Matrikelkort 36Kortbilag 3: Fremtidige forhold 38

Lokalplanen er udarbejdet i samarbejde med:Arkitektfi rmaet Bahl Gl. Skole.

Politisk behandling

3

Teknik- og MiljøudvalgetØkonomiudvalget1. behandling, ByrådOffentlig høringBorgermødeTeknik- og MiljøudvalgetØkonomiudvalget2. behandling, Byråd

12. september 201318. september 201325. september 2013

4. okt. - 29. nov. 20135. november 2013

Februar 2014Februar 2014Februar 2014

Politisk behandling

HVAD ER EN LOKALPLAN?

I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestem-melser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestem-melser, som angiver de præcise retningslinjer for området.

Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening.

HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER?

Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk

LOKALPLANFORSLAG

Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget.

Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af fi nde lokalplanforslaget digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.

Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne

Forord

Politisk behandling

periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Råd-husbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@roskilde.dk.

I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanfor-slag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter.

ENDELIG LOKALPLAN

Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanom-råde.

KLAGEMULIGHED

Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Na-tur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold.

Klage skal sendes til Roskilde Kommune senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Roskilde Kom-mune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet.

Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for dom-stolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

5

Politisk behandling

Redegørelse

LOKALPLANENS BAGGRUND

Denne lokalplan er udarbejdet for at imødekomme en privat investors ønske om at kunne opføre et nyt byggeri med butikker og boliger på hjørnet af Bredgade, Ringstedgade og Schmeltz Plads.

I det skitserede projekt er den nuværende bebyggelse erstattet med en ny blandet butiks- og boligbebyggelse i 2-3 etager. Stueetagen anvendes til en dagligvarebutik mod Schmeltz Plads og udvalgsvarebutikker mod Ringstedgade. De øvrige etager anvendes til boliger. Friareal indrettes som taghave oven på dagligvarebutikken og som altaner.

Lokalplanområdets beliggenhed

Politisk behandling

7Parkering anlægges i kælder med adgang via en rampe fra Schmeltz Plads.

En realisering forudsætter, at der udarbejdes en ny lokal-plan, da den gældende byplanvedtægt ikke giver mulighed for detailhandel i området.

Det ønskede projekt er i god overensstemmelse med byrå-dets intentioner for Roskilde Bymidte, idet det giver fl ere butikker og boliger, der kan være med til at skabe mere liv i bymidten. Byrådet har derfor besluttet at udarbejde en ny lokalplan, der kan muliggøre det ønskede projekt.

LOKALPLANOMRÅDET

Lokalplanområdet ligger i den vestlige del af Roskilde By-midte og omfatter Ringstedgade 7-13 og Bredgade 34 samt en del af det offentlige parkeringsareal på Schmeltz Plads.

Lokalplanområdet er ca. 2.200 m2, hvoraf ca. 400 m2 er parkeringsareal. Området rummer en meget blandet be-byggelse i 1, 2 og 3 etager med butikker i stueetagerne og boliger og liberale erhverv på de øvrige etager. Det samlede etageareal er på ca. 1.550 m2, svarende til en bebyggelses-procent på ca. 85.

Bebyggelsen fremstår mod Bredgade og Ringstedgade som en sluttet bebyggelse med facade i vejskel. Mod Schmeltz Plads har bebyggelsen mere karakter af bagside.

Den ældste del af bebyggelsen i lokalplanområdet er opført i første halvdel af 1800-tallet, men der er senere sket fl ere ombygninger. I Roskilde Kommuneatlas fra 1990 er forhu-sene på Ringstedgade 7 og 11 vurderet som middel beva-ringsværdig. De øvrige bygninger har lav bevaringsværdi.

Lokalplanområdet set fra syd.

Politisk behandling

Redegørelse

De tilgrænsende dele af Ringstedgade og Bredgade rum-mer traditionelle købstadshuse i 2-3 etager. Umiddelbart nord for området ligger den fredede ejendom, Farvergår-den, (Ringstedgade 3 og Skomagergade 33). Øst for lokal-planområdet ligger en række meget homogene 2 etagers byhuse på nordsiden af Bredgade, mens bebyggelsen vest og syd for lokalplanområdet er mere blandet.

Selvom der er tale om forskellige huse, er facadelængder og højder tilpasset de omliggende huse. Bebyggelsen dan-ner derfor en forholdsvis jævn rytme, der samtidig følger det svagt krummede gadeforløb, som er karakteristisk for bymidten.

Terrænet er svagt faldende i nordvestlig retning. Beplant-ningen i lokalplanområdet består af 4 større træer på og i kanten af parkeringsarealet og enkelte mindre træer/buske på bagarealerne.

Vejadgang til området sker fra Schmeltz Plads og Bredgade.

LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD

Formålet med lokalplanen er at give mulighed for, at der kan opføres nye butikker i området. Lokalplanen skal sam-tidig sikre, at ny bebyggelse tilpasses omgivelserne, og at bebyggelsen får en klart defi neret afslutning mod Schmeltz Plads.

Stueetagerne skal anvendes til butikker, restauranter, gal-lerier eller tilsvarende udadvendte byfunktioner, som kan medvirke til at styrke oplevelsen af en levende og varieret bymidte. I tilknytning til den enkelte butik må der indrettes mindre værksteder.

Lokalplanområdet set fra Bredgade.

Lokalplanen omfatter den lave, grå

bygning.

En mulig fremtidig udformning af

lokalplanområdet set fra Bredgade.

Lokalplanområdet set fra Schmeltz Plads

Politisk behandling

9Førstesalen kan anvendes til boliger, kontorer, klinikker mv. De øverste etager skal indrettes til boliger for at sikre liv i bymidten uden for butikkernes åbningstider,

Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for lokalplanområdet må højst være 3.500 m2 og den enkelte butik må højst være 1.400 m2.

Bebyggelse

Ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse, hvor højderne afstemmes efter højderne på de nærmest liggende bebyggelser. Det betyder, at bebyggelsen skal være i to eller tre etager med udnyttelig tagetage langs Ringstedgade og i to etager med udnyttelig tagetage langs Bredgade og Schmeltz Plads. Dog tillades én etage med fl adt tag på korte strækninger af randbebyggelsen for at give mulighed for at trække lyset ind til de bagvedliggende opholdsarealer. Partier med fl adt tag skal samtidig marke-res i facaden, f.eks. ved at facaden trækkes lidt tilbage, så det bliver de lodrette opdelinger, der bliver mest markante.

For at give mulighed for større butikker i området tillader lokalplanen, at stueetagen udbygges på hele arealet mel-lem randbebyggelsen, hvis der kan etableres de fornødne parkeringspladser og opholdsarealer for beboere og be-skæftigede i bebyggelsen. En udbygning af stueetagen forudsætter, at der samtidig opføres randbebyggelse mod Schmeltz Plads, så bebyggelsen får en harmonisk afslut-ning mod den offentlige parkeringsplads.

Med en fuld udnyttelse af lokalplanens byggemuligheder bliver det samlede etageareal på ca. 4.400 m2, hvilket sva-rer til en bebyggelsesprocent på ca. 200 for lokalplanområ-det.

En mulig fremtidig udformning af lokalplanområdet set fra Schmeltz Plads. Facaden mod Schmeltz Plads skal have samme karkater som mod de øvrige gader, så der ikke opstår karkater af bagside. Det færdige byggeri kan få andre farver, vinduesopdelinger mv. end vist på illustrationen.

Politisk behandling

Redegørelse

Stueetagen skal have butiksvinduer mod Bredgade, Ring-stedgade og Schmeltz Plads for at give bygningerne et åbent og imødekommende udtryk. Også frilagte gavle skal have vinduer mod Bredgade, Ringstedgade og Schmeltz Plads.

Udformningen af byggeriet skal i øvrigt følge bestemmel-serne i lokalplan 221, Facader og skilte i bymidten, eller se-nere planer, der erstatter bestemmelserne heri. Lokalplan 221 har blandt andet som formål at styrke helhedspræget og den visuelle sammenhæng i gadebilledet. Det indebærer blandt andet, at facaderne skal opdeles i mindre partier. Tage skal udføres enten som symmetriske sadeltage med mindst 45o hældning, som mansardtag eller som anden tagform med mindst 20o hældning.

Vej- og parkeringsforhold

Vejadgang til lokalplanområdet - herunder varetilkørsel - skal ske fra Schmeltz Plads.

Bilparkering kan anlægges i kælder under bebyggelsen. Der vil i så fald skulle anlægges en adgangsrampe på et areal, der i dag indgår som del af den offentlige parke-ringsplads på Schmeltz Plads. De offentligt tilgængelige parkeringspladser, der herved nedlægges, skal bygher-ren erstatte ved anlæg af minimum samme antal offentligt tilgængelige pladser i den nye parkeringskælder.

Hvis kommunen på et senere tidspunkt ønsker at indrette parkeringskælder under Schmeltz Plads, skal rampen kunne omlægges, så der bliver fælles nedkørsel.

Cykelparkering til kunder skal placeres ved indgangen til den enkelte butik eller erhvervsbebyggelse. Cykelparkering til ansatte og beboere kan placeres i kælder.

Schmeltz Plads Bredgade

Kote 48.76 Kote 48.86

Facadelængde max 20 mRingstedgade 3 Ringstedgade 15

Kote 46.25

Kote 36.26Kote 36.98

Bebyggelsen skal opdeles i mindre enheder med varierende højder og hver sit facadeudtryk. Variation i højden kan sikres

ved forskellige etageantal, etagehøjer og/eller gesimsafslutninger. Skift i højden skal samtidig markeres med lodrette

træk i facaden i form af murpiller, lisener, mindre tilbagetrækning af facaden eller lignende.

Illustrationerne på denne og næste side viser forskellige mulighder for, hvordan bebyggelsen i Ringstedgade kan udfor-

mes inden for retningslinjerne.

Politisk behandling

11Ved projektering af adgangs- og parkeringsarealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmede og synshandicappe-de. Interne veje, stier og ramper skal anlægges i materialer med en fast kørevenlig overfl ade, såvel for cyklister som for kørestols- og rollatorbrugere.

Ubebyggede arealer og terræn

Inden for lokalplanområdet skal der anlægges opholdsare-aler i et omfang, som er nærmere beskrevet i lokalplanen.

Opholdsarealer tillades helt eller delvist udført som tagter-rasse og altaner. Altaner skal være anvendelige og udføres i en størrelse af minimum 6 m2. Fælles opholdsarealer skal anlægges overvejende på solvendte arealer.

Hvis der indrettes tagterrasse ud mod Bredgade 32, skal der etableres et fast hegn i samme materiale og farve som bebyggelsen og med en højde på 1,8 m over terrassegulvet for at undgå indbliksgener ved Bredgade 32.

Om nødvendigt skal der opføres en op til 3 meter høj støj-mur i skel mod Bredgade 32.Hvis det af hensyn til byggeriets gennemførelse ikke kan undgås at fælde et eller fl ere af træerne i området, skal de erstattes med nye.

FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING

Statslig planlægning

Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overord-nede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor.

Schmeltz Plads BredgadeFacadelængde max 20 mRingstedgade 3 Ringstedgade 15

Kote 48.86

Kote 36.98

Kote 48.76

Kote 46.25

Kote 36.26

Politisk behandling

Redegørelse

KystnærhedszonenLokalplanområdet ligger mindre end 3 km fra Roskilde Fjord og i byzone og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet.(§ 5a, stk. 4). I henhold til Planlovens kapitel 5 om lokalplan-lægning, skal der i redegørelsen for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonen, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen (§ 16, stk. 4).

Lokalplanen sikrer, at bygningshøjderne svarer til de nærmest liggende bebyggelser. Den tilladte bebyggelse vil derfor ikke medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet.

Fingerplanen for hovedstadsområdetFingerplanen skal sikre, at byudviklingen i hovedstads-området især understøtter den kollektive trafi kbetjening, og at byspredning i det åbne land begrænses. Bebyggelse skal derfor fortrinsvis samles i Fingerbyen (håndfl aden og byfi ngrene) langs med trafi kårerne mellem København og købstæderne og yderligere intensiveres/ koncentreres i nærhed til stationerne.

Lokalplanområdet ligger inden for Roskilde-byfi ngeren og tæt på Roskilde Station. Der tillades derfor en relativ høj bebyggelsestæthed. Planlægningen bidrager dermed overordnet set til en intensiv udnyttelse af det stationsnære område.

GrundvandsbeskyttelseLokalplanområdet ligger i område med drikkevandsinte-resser. Roskilde Kommune vurderer, at de anvendelser, som lokalplanen giver mulighed for, ikke vil påvirke grund-vandsbeskyttelsen i området.

Politisk behandling

13Kommuneplan 2009

Ifølge Roskilde Kommuneplan 2009 skal bymidten styrkes som et dynamisk handels- og kulturcentrum.

Med afsæt i byens egenart og historie skal bymidten videre-udvikles med fokus på liv, mangfoldighed, sundhed, bære-dygtighed og tilgængelighed. Målene for bymidten er ud-dybet i Udviklingsprogram for Roskilde Bymidte fra august 2012. Lokalplanen er i overensstemmelse med disse mål.

Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens ram-meområde 1.CR.1. Rammebestemmelserne fastlægger, at området skal anvendes til regionalt center, dvs. boliger, butikker, liberale erhverv, hotel, restaurant og lignende offentlig og privat service samt offentlige formål. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 140 og det maksimalt etageantal til 3½. Kommuneplanens generelle rammebestemmelser fastlægger herudover, at bygninger-nes omfang, placering og udseende skal tilpasses omgi-velserne. Ny arkitektur, som i form, farver, materialer mv. tilføjer et område nye værdier, kan gennemføres, hvis det sker i respekt for eksisterende bebyggelse.

Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelsesprocent på ca. 200, men den samlede bebyggelsesprocent for ramme-område 1.CR.1 vil ikke overstige 140. Lokalplanen er derfor i overensstemmelse med kommuneplanens rammebe-stemmelser.

Kommuneplan 2009 indeholder desuden retningslinjer for en række forhold, hvor der i denne lokalplan skal tages hensyn til kulturmiljøer og rækkefølgeplan.

Rammeområde 1.CR.1.

Politisk behandling

Redegørelse

KulturmiljøerHele bymidten er udpeget som bevaringsværdigt kulturmil-jø. Udpegningen er begrundet i, at middelalderens gadenet stadig ses tydeligt i den moderne by, og planlægningen skal sikre, at de karakteristiske gadeforløb og matrikelstruktu-rer bevares.

Lokalplanområdet ligger tæt på sigtelinje til Roskilde Dom-kirke fra sydvest. Planlægningen skal sikre, at oplevelsen af domkirken som byens vartegn ikke forringes.

Lokalplanens bestemmelser indebærer blandt andet, at bebyggelsen opføres i gadelinjen, at facaderne opdeles lodret i mindre partier, og at bygningshøjderne svarer til de nærmest liggende bebyggelser. Den tilladte bebyggelse vurderes derfor ikke at påvirke kulturmiljøet eller forringe oplevelsen af domkirken. Lokalt (på en meget kort stræk-ning på hjørnet af Bredgade og Ringstedgade) sker der en mindre forringelse, idet man i dag kan se domkirkens spir henover den 1-etages bygning.

RækkefølgeplanKommuneplanen fastlægger rækkefølge for udbygning med boliger. I bymidten kan der planlægges for 200 boliger i perioden 2009-15. Kvoten er ikke brugt. Lokalplanen er derfor i overensstemmelse med rækkefølgeplanen.

Gældende byplanvedtægt og lokalplan.

Lokalplanområdet er omfattet af Partiel byplanvedtægt nr. 5 for Schmeltz Plads og Lokalplan nr. 221 for facader og skilte i bymidten.

I forhold til Partiel byplanvedtægt nr. 5 er der i lokalplan 608 foretaget følgende væsentlige ændringer:

Politisk behandling

15• Områdets anvendelse ændres fra boligbebyggelse til

centerbebyggelse.

• Byggefelterne udvides væsentligt.

Med vedtagelse af denne lokalplan afl yses Partiel byplan-vedtægt nr. 5 for de dele, som er omfattet af lokalplan 608. Lokalplan 221 vil fortsat være gældende.

Forhold til nabokommuner

Det er Roskilde Kommunes vurdering, at det byggeri, som denne lokalplan giver mulighed for, ikke vil have en påvirk-ning af nabokommunerne.

Kollektiv trafi kplanlægning

Lokalplanområdet ligger 700 – 800 meter fra Roskilde station og busterminalen og er således velforsynet med kollektiv trafi k.

Vej- og stiplanlægning

Der er i dag vejadgang til lokalplanområdet fra Schmeltz Plads og Bredgade, der begge er primær lokalveje. Ved en fuld udnyttelse af lokalplanens byggemuligheder vil der fremover alene blive biladgang til området fra Schmeltz Plads. Den fulde udnyttelse forudsætter, at ca.400 m2 af vejarealet på Schmeltz Plads nedlægges, så det kan anven-des til centerformål (rampe til parkeringskælder). Nedlæg-gelsen gennemføres ved anvendelse af vejlovgivningens regler.

For at undgå unødig kørsel med lastbiler på parkerings-pladsen, planlægges vejstrækningen øst for lokalplanom-rådet gjort dobbeltrettet.

Der er cykelsti i nordgående retning i Ringstedgade. I kommunens Cyklistplan 2012 indgår, at der skal etableres

Politisk behandling

Redegørelse

”røde løbere” i form af farvede cykelspor i begge retninger på Ringstedgade og Schmeltz Plads.

Skoledistrikt og skolekapacitet

Lokalplanområdet ligger inden for Absalon Skoles distrikt. Lokalplanen giver kun mulighed for et begrænset antal boliger, som ikke forventes at påvirke skolekapaciteten.

Forsyning

Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyg-gelse skal tilsluttes fjernvarme, medmindre der er tale om lavenergibyggeri. Der kan suppleres med alternativ op-varmning, f. eks. solvarme efter regler fastsat af Roskilde Kommune.

Lokalplanområdet er planlagt separatkloakeret, så spil-devand og regnvand skal separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg. Afl edningen af regnvand fra lokalplanområdet må ikke forøges i forhold til den befæs-telsesgrad der er gældende for den eksisterende bebyg-gelse. Det påhviler grundejeren at godtgøre den fremtidige afl edning i forhold til ovennævnte forud for igangsætning af byggeriet og i nødvendigt omfang forsinke regnvand inden for lokalplanområdet.

Lokalplanområdet ligger i et område, der forsynes med vand fra Roskilde Forsyning.

Boliger i lokalplanområdet er omfattet af Regulativ for husholdningsaffald i Roskilde Kommune. Erhvervsvirksom-heder er omfattet af Regulativ for erhvervsaffald i Roskilde Kommune.

Politisk behandling

17TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE

MYNDIGHEDER

Det byggeri, som lokalplanen giver mulighed for, kræver ikke tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Roskilde Kommune.

KULTURHISTORIE

Lokalplanområdet ligger i middelalderbyen, der af Kul-turstyrelsen er udpeget som kulturarvsareal af national betydning. Roskilde Museum gør opmærksom på, at jord-arbejder med stor sandsynlighed vil betyde, at man støder på jordfaste fortidsminder. Fortidsminderne er beskyttede af museumslovens §27, og det indebærer, at de ikke må fjernes uden forudgående arkæologisk vurdering og evt. udgravning. Udgiften hertil påhviler bygherren, eller den for hvis regning et jordarbejde udføres.

Bygherren, eller den for hvis regning et jordarbejde skal udføres, kan i henhold til museumslovens § 25, anmode Roskilde Museum om at foretage en arkæologisk forunder-søgelse. Udgiften hertil skal afholdes af bygherren.

MILJØ

Jordforurening

Lokalplanområdet er ikke registreret som forurenet. Area-ler i byzone antages dog altid at være lettere forurenet. Dette betyder, at fl ytning af jord skal anmeldes til kommu-nen. De nærmere regler fremgår af jordforureningsloven.

Umiddelbart syd for lokalplanområdet er Bredgade kortlagt på vidensniveau 2 (V2).

Kommunen skal altid underrettes, hvis man opdager, at

Politisk behandling

Redegørelse

jorden på en ejendom er forurenet. Ansvaret påhviler ikke blot ejeren, men også alle andre, der har del i jordarbejdet. Det vil sige, at også rådgivere, entreprenører, transportører og modtager af jorden kan gøres ansvarlige.

Støj fra biltrafi k

I bymidten overskrider støjen fra biltrafi kken de fl este steder Miljøstyrelsens vejledende støjgrænse på 58 dB i boligområder, se Miljøstyrelsens Vejledning nr. 4/2007, Støj fra Veje.

Lokalplanen stiller derfor krav om, at bebyggelsen skal placeres, udformes eller afskærmes på en måde som sik-rer et forsvarligt støjniveau indendørs i sove- og opholds-rum - også med åbne vinduer - og på bebyggelsens uden-dørs opholdsarealer. Bygherren skal dokumentere, at disse krav er overholdt, før boligerne må tages i brug.

En mulighed for at overholde kravene er at placere op-holds- og soverum mod boligens stille facade og birum mod gaden. Hvis dette ikke i alle tilfælde er muligt eller ønskeligt, kan der opsættes særlig støjisolering eller -af-skærmning uden for vinduet.

Støj fra virksomheder

En dagligvarebutik vil erfaringsmæssigt kunne give anled-ning til støj i forbindelse med vareindlevering.

I Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ”Ekstern støj fra virksomheder” er fastsat en vejledende grænse for støj i centerområder på 55 dB(A) i dagtimerne, dvs. tidsrummet kl. 07-18 på hverdag og kl. 07-14 på lørdage.

Ansøger har over for Roskilde Kommune godtgjort, at støjgrænsen på 55 dB(A) vil kunne overholdes på de eksi-

Politisk behandling

19sterende opholdsarealer mod Schmeltz Plads, hvis vareind-levering begrænses til dagtimerne, og der opføres en 3 m høj og ca. 12 m lang støjskærm langs båsen til indlevering af varer. Alternativt vil en delvis overdækning af vareindle-veringspladsen kunne komme på tale.

Miljømyndigheden vil i tilfælde, hvor f.eks. naboer føler sig generet, håndhæve grænseværdier for støj med udgangs-punkt i Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledning for virksomhedsstøj.

MILJØSCREENING

I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og program-mer skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.

Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor »screenes«, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering.

Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af »screening« af lokalplanforslag 608 ikke er behov for at foretage en samlet miljøvurdering af lokalplanforslaget, da lokalplanen ikke kan få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. § 3, stk. 1, nr. 3 i lov om miljøvurdering.

Ved vurderingen er der lagt vægt på, at lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse tilpasses omgivelserne, så bymiljøet ikke ændres markant. Lokalt vil projektet dog betyde højere be-byggelse i skel mod Bredgade 32 og dermed mere skygge.

Politisk behandling

Redegørelse

Roskilde Kommune har desuden vurderet, at en forøgelse af butiksarealet i bymidten med ca. 1.000 m2 ikke vil øge trafi kken i området så væsentligt, at det vil få betydning for fremkommeligheden, sikkerheden eller trafi kstøjniveauet.

Endelig har ansøger godtgjort, at den påtænkte afskærm-ning af vareindleveringen til en kommende dagligvarebutik vil sikre, at støjen ved de nærmeste nabobeboelser over-holder Miljøstyrelsens vejledende grænser, se afsnittet om støj fra virksomheder ovenfor.

SERVITUTTER

En servitutundersøgelse viser, at realisering af lokalpla-nens indhold ikke er i strid med eksisterende servitutter.

Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbej-der. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsynings-selskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandled-ninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevands-ledninger.

INDSIGELSER

I forbindelse med offentliggørelse af lokalplanforslaget kom der en række bemærkninger fra naboer til lokalplan-området/ foreninger/ borgere vedr. byggeriets udformning, trafi k og parkering.

For at imødekomme disse indsigelser blev der ved planens endelige vedtagelse indarbejdet bestemmelser i planen om, at facaden mod Ringstedgade skal opdeles i mindst 4

Politisk behandling

21mindre enheder med forskellige bygningshøjder og hver sit facadeudtryk.

Muligheden for altaner ændres til, at der kan opsættes franske altaner og enkelte større altaner mod Ringsted-gade og Schmeltz Plads.

DISPENSATION FRA LOKALPLANEN

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens be-stemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med prin-cipperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokal-plan.

Politisk behandling

Bestemmelser

I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 937 af 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Roskilde Kommune.

§ 1 FORMÅL

Lokalplanens formål er:

• at give mulighed for, at området kan anvendes til cen-terformål.

• at sikre, at stueetagerne anvendes til butikker, restau-ranter, gallerier eller tilsvarende udadvendte byfunk-tioner, som kan medvirke til at styrke oplevelsen af en levende bymidte.

• at sikre, at en del af bebyggelsen anvendes til boliger, der kan være med til at give liv i bymidten uden for bu-tikkernes åbningstider.

• at sikre at bygningshøjder og -proportioner tilpasses omgivelserne, og at bebyggelsen får en klart defi neret afslutning mod Schmeltz Plads.

§ 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS

Lokalplanens afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfat-ter følgende matrikelnumre: 203a, 205, 206 og del af 7000 az Roskilde Bygrunde, samt alle parceller eller delnumre, der efter den 1. juli 2013 udstykkes fra de nævnte ejen-domme.

2.2 Zoneforhold

Lokalplanområdet ligger i byzone.

Politisk behandling

23§ 3 ANVENDELSE

3.1

Området må kun anvendes til centerformål og boligformål efter følgende nærmere bestemmelser:

• Stueetagen må kun anvendes til butikker, restau ran-ter,cafeer, gallerier eller tilsvarende udadvendte by-funktioner. I tilknytning til den enkelte butik må der indrettes mindre værksteder til f.eks. guldsmed, kera-miker, elektronik, cykelsmed m.v. Der må ikke indrettes pengeinstitutter, forsikringsselskaber, ejendomsmæg-lervirksomhed, solcenter, klinikker o. lign. i stuetagen.

• Første sal må kun anvendes til boliger, butikker og liberale erhverv så som kontorer, klinikker, ejendoms-mæglervirksomhed mv.

• Etager over 1. sal må kun anvendes til boliger.

• Kælderetagen må anvendes til parkering, butikslager mv.

3.2

Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for lokalplanområdet må højst udgøre 3.500 m2. Det samlede bruttoetageareal for den enkelte butik må højst udgøre 1.400 m2.

§ 4 UDSTYKNING

4.1 Ingen grund må udstykkes med et mindre areal end 400 m2.

Note: Beregning af butiksarealer

sker efter Planlovens § 5. Arealer til

personalefaciliteter må højst udgøre

200 m2 og vurderes individuelt i

forhold til butiksstørrelse.

Politisk behandling

Bestemmelser

§ 5 VEJ- OG PARKERINGSFORHOLD

5.1 Vejadgang

Vejadgang – herunder varetilkørsel - skal ske fra Schmeltz Plads,

Ved etablering af parkeringskælder skal rampe placeres som vist i princippet på kortbilag 3.

Rampe til parkeringskælder skal være trukket minimum 5 m tilbage fra bagkant af fortov, så man kan holde oven for rampen og orientere sig, inden man kører ud.

Hvis der etableres fælles parkeringskælder med ejendom-me uden for lokalplanområdet, vil byrådet efter konkret vurdering tillade anden vejadgang til parkeringskælder.

5.2 Nedlæggelse af offentlig vej

Den del af litra 7000az Roskilde Bygrunde, der er omfat-tet af lokalplanen, nedlægges som vejareal efter reglerne i Vejloven. Arealet udgår som færdselsareal og overgår til centerformål, herunder rampe til parkeringskælder.

5.3 Parkering

Al form for bilparkering skal ske inden for dertil indrettede fælles parkeringsarealer etableret på terræn eller i parke-ringskælder.

Ved nybyggeri, tilbygning eller ændret anvendelse skal der anlægges bilparkering svarende til:

• 1 p-plads pr. bolig,

• 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal ved butikker,

• minimum 1 p-plads pr. 100 m2 og maksimum 1 p-plads pr. 75 m2 etageareal ved øvrige erhverv.

Note: Roskilde Kommune sig-

ter mod, at der bliver én fælles

nedkørsel, hvis der på et senere

tidspunkt anlægges en parke-

ringskælder under større dele af

Schmeltz Plads.

Note: Med ”i princippet” menes, at

vejen godt kan fl yttes nogle meter

i forbindelse med fastlæggelsen af

den endelige vejstruktur.

Politisk behandling

25Herudover skal der anlægges et antal p-pladser, der som minimum svarer til det antal, der nedlægges på Schmeltz Plads i forbindelse med anlæg af adgangsvej og rampe til parkeringskælder.

Parkering af motorkøretøjer med en totalvægt over 3.500 kg må kun foretages i forbindelse med almindelig ærinde-kørsel eller andre kortvarige ophold i lokalplanområdet.

5.4 Cykelparkering

Cykelparkering til kunder skal anlægges på terræn med en placering som vist i princippet på kortbilag 3. Øvrig cykel-parkering skal ske inden for dertil indrettede cykelparke-ringsarealer etableret på terræn eller i parkeringskælder.

Ved nybyggeri, tilbygning eller ændret anvendelse skal der anlægges cykelparkering svarende til minimum:

• 2 p-pladser pr. bolig, dog 1 p-plads pr. bolig ved ung-domsboliger,

• 1 p-plads pr. 50 m² etageareal ved butikker,

• 1½ p-plads pr. 100 m² etageareal ved øvrige erhverv.

5.5 Belysning af adgangs- og parkeringsarealer

Belysning af interne adgangs- og parkeringsarealer må kun udføres som park- eller pullertarmaturer.

5.6 Beplantning af parkeringsarealer

Fælles parkeringsarealer på terræn skal beplantes med opstammede, løvfældende træer.

5.7 Tilgængelighed for alle

Ved projektering af adgangs- og parkeringsarealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmede og synshandicappe-de. Interne veje, stier og ramper skal anlægges i materialer

Politisk behandling

Bestemmelser

med en fast kørevenlig overfl ade, såvel for cyklister som for kørestols- og rollatorbrugere.

§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING

6.1 Facadebyggelinje

Ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse med facade i byggelinje, som vist på kortbilag 3.

Mod Ringstedgade og Schmeltz Plads må der dog opsættes franske altaner og enkelte større altaner med en maksimal udkragning på 0,8 meter over byggelinjen. Underkant altan skal være mindst 2,8 meter over fortov.

6.2 Etageantal og bygningsdybder

Randbebyggelsen skal opføres i to eller tre etager med udnyttelig tagetage langs Ringstedgade og i to etager med udnyttelig tagetage langs Bredgade og Schmeltz Plads. Dog tillades randbebyggelse i én etage med fl adt tag på nogle få korte strækninger á maksimalt 6 m.

Randbebyggelsen må have en husdybde på max. 10 m.

Stueetager må udbygges inden for byggefelt, vist på kort-bilag 3, når hele randbebyggelsen langs Bredgade, Ring-stedgade og Schmeltz Plads er etableret.

6.3 Gesimshøjder

I Ringstedgade må bebyggelsens gesimshøjde ikke over-stige gesimshøjden på ejendommen Ringstedgade 3.

I Bredgade må bebyggelsens gesimshøjde ikke overstige gesimshøjden på ejendommene Bredgade 28-32.

6.4 Afstand til naboskel

Bebyggelse må placeres i naboskel.

Politisk behandling

27§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN

7.1 Generelt

Bebyggelsens ydre fremtræden reguleres af lokalplan nr. 221 for facader og skilte i bymidten eller senere planer, der erstatter bestemmelserne heri. Bestemmelserne i lokal-plan nr. 221 gælder for alle udvendige bygningssider (tag, gade- og gårdfacade, gavle, vinduer og døre) og for skilte, markiser og antenner. Herudover gælder bestemmelserne i §§ 7.2-7.5.

7.2 Facader

Bebyggelsen skal visuelt inddeles i mindre enkeltbygninger (enheder) med varierende højder og hver sit facadeudtryk. Facadelængden på den enkelte enhed må ikke være over 20 meter. Mod Ringstedgade skal bebyggelsen bestå af mindst 4 enheder. Variation i højden kan sikres ved forskellige etageantal, etagehøjer og/eller gesimsafslutninger. Skift i højden skal samtidig markeres med lodrette træk i faca-den i form af murpiller, lisener, mindre tilbagetrækning af facaden eller lignende.

7.3 Vinduer

Stueetagerne mod Bredgade, Ringstedgade og Schmeltz Plads skal forsynes med udstillingsvinduer, der ikke må til-dækkes med inventar eller overklæbes med ugennemsigtig fi lm eller lignende.

Udstillingsvinduer skal tilpasses facadeopdelingen i de øverste etager, så den konstruktive sammenhæng fra sok-kel til tag fremgår tydeligt. Underkant vinduer skal være minimum 30 cm over terræn.

Fritlagte gavle mod Bredgade, Ringstedgade og Schmeltz Plads skal forsynes med vinduer på alle etager. Det sam-lede vinduesareal skal udgøre mindst 20 % af gavlens areal.

K

Facadelængde max 20 m

Facadelængde max 20 m

K

K

K

Bebyggelsen skal visuelt opdeles

i mindre enheder med varierende

højder og facadeudtryk.

Politisk behandling

Bestemmelser

7.4 Altaner

Altaner på gadefacader skal have en varieret udformning, samtidig med at de fremtræder som integrerede dele af arkitekturen i den enkelte enhed, der er beskrevet i § 7.2.

7.5 Materialer

Til udvendige bygningssider og tage må der ikke anvendes blanke og refl ekterende materialer. Der må således ikke anvendes teglsten eller andet materiale med glanstal hø-jere end 25.

Synlige aftrækskanaler og skorstene må ikke udføres med refl ekterende overfl ade.

7.6 Anlæg til indvinding af solenergi

Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udven-digt på bygningen, tilpasses tagfl aden eller bygningens øvrige ydervægge.

§ 8 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN

8.1 Generelt

Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelser og lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden i området skal overholdes.

8.2 Opholdsarealer

Der skal etableres opholdsarealer som følger:

• for boliger skal opholdsarealet udgøre mindst 30 % af bygningens etageareal.

• for ungdomsboliger, hoteller o.l. skal opholdsarealet udgøre mindst 15 % af bygningernes etageareal.

Politisk behandling

29• for erhverv, offentlige bygninger o.l. skal opholdsarealet

udgøre mindst 5 % af bygningernes etageareal.

Opholdsarealer tillades helt eller delvist udført som tagter-rasse og altaner. Altaner skal være anvendelige og udføres i en størrelse af minimum 6 m2. Fælles opholdsarealer skal placeres overvejende på solvendte arealer.

8.3 Træer

Træer, der på kortbilag 3 er markeret som bevaringsværdi-ge, skal så vidt muligt bevares. Hvis det af hensyn til bygge-riets gennemførelse ikke kan undgås at fælde et eller fl ere af træerne, skal de erstattes med nye, med en placering i princippet som vist på kortbilag 3.

Nye træer på Schmeltz Plads skal placeres på offentligt fortovsareal i fl ugt med de øvrige træer på Schmeltz Plads.

Træer på Schmeltz Plads skal være platan. Øvrige træer skal være platan, eg, lind eller tilsvarende store løvtræer. Nye træer skal plantes i en størrelse af min. 25-30 cm stammeomkreds. Træerne skal sikres gode vækstvilkår ved plantning i tilstrækkelig muld eller rodvenligt bærelag, min. 25 m2 pr. træ i min 0,5 meters tykkelse. Etablering af plan-tehuller skal i øvrigt ske i overensstemmelse med Normer for anlægsgartnerarbejder, og der skal etableres vandings-system. Princip for opbygning af vækstlag skal godkendes af Roskilde Kommune.

8.4 Hegn

Ved anlæg af tagterrasse skal der opsættes et afskær-mende hegn mod matr. nr. 189a, Roskilde Bygrunde (Bred-gade 32). Hegnet skal være 1,8 meter højt målt i forhold til tagterassens gulv og udføres i samme materiale og farve som bebyggelsens facade.

Politisk behandling

Bestemmelser

Ved anlæg af ny vareindlevering fra Schmeltz Plads skal der etableres støjafskærmning mod matr. nr. 189a, Roskilde Bygrunde (Bredgade 32) i form af enten en 3 meter høj og 12 meter lang støjmur, som vist på kortbilag 3, eller en del-vis overdækning af vareindleveringspladsen, som kan give samme støjreduktion som ovennævnte støjmur. En støjmur skal udføres i samme materiale og farve som bebyggelsens facade eller beplantes med efeu eller andre klatreplanter.

8.5 Oplag

Affaldsstativer, containere og lignende skal placeres i kæl-der eller inden for dertil indrettede gårdarealer med af-skærmning til omgivelserne. Adgangsarealer til renovation skal udformes i overensstemmelse med Roskilde Kommu-nes affaldsregulativer.

8.6 Belysning

Belysning af opholdsarealer må kun udføres som park- el-ler pullertarmatur, der sikrer nedadvendte lyskegler.

Belysning af varegårde og lignende må ikke være blænden-de eller virke generende på omgivelserne. Belysning må kun monteres omkring dør- og portåbninger i bebyggelsen.

§ 9 STØJBESKYTTELSE

9.1 Trafi kstøj

Nye boliger og tilsvarende støjfølsom anvendelse skal pla-ceres, udformes og afskærmes, så der sikres, at Miljøsty-relsens til enhver tid gældende grænseværdier for støj fra veje i bymæssig bebyggelse overholdes.

Note: Ved lokalplanens vedtagelse

gælder Miljøstyrelsens Vejledning nr.

4/2007: Støj fra Veje, der fast lægger

støjniveau til højst 46 dB indendørs

i sove- og opholdsrum med åbne

vinduer og højst 58 dB på udendørs

opholdsarealer.

Politisk behandling

31§ 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY

BEBYGGELSE

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før

• Bebyggelsen er tilsluttet fælles fjernvarmeforsyning.

• Der er anlagt parkering som anført under § 5.3 og § 5.4.

• Der er anlagt opholdsarealer som anført under § 8.2.

• Der er etableret de støjafskærmninger, der er nødven-dige for, at trafi kstøjniveauet ikke overstiger kravene i § 9.1.

Erstatningstræer som anført under § 8.3 skal senest være plantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opfø-relse.

§ 11 AFLYSNING AF BYPLANVEDTÆGT OG LOKAL-

PLAN

Ved offentlig bekendtgørelse af den endeligt godkendte lo-kalplan 608 ophæves Partiel byplanvedtægt nr. 5, vedtaget af Roskilde byråd den 8. juli 1964, for så vidt angår denne lokalplans område.

§ 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER

Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byg-geloven og planloven.

Note: Der vil ikke blive meddelt byg-

getilladelse til boliger eller anden

støjfølsom anvendelse, før det er

dokumenteret, at gældende grænse-

værdier for trafi kstøj overholdes.

Note: Bebyggelse, der opføres som

lavenergibyggeri, har krav på dispen-

sation fra tilslutning til fjernvarme-

forsyning.

Politisk behandling

Bestemmelser

Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil, og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen.

Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag ud-gør planens juridiske grundlag og indberettes i plansystem.dk.

§ 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING

Således vedtaget til offentlig fremlæggelse Roskilde Byråd den 25. september 2013

Joy Mogensen Henrik KolindBorgmester / Kommunaldirektør

I henhold til § 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstå-ende lokalplan endeligt.

Roskilde Byråd den xx. februar 2014

Joy Mogensen Henrik KolindBorgmester / Kommunaldirektør

Politisk behandling

33

Politisk behandling

Kortbilag 1

Eksisterende forhold

Lokalplangrænse

Politisk behandling

35Nord

Schmeltz Plads

Ringstedgade

Bredgade 25 meter

Politisk behandling

Matrikelkort

Lokalplangrænse

Matrikelskel

Matrikelnummer

Kortbilag 2

206

Politisk behandling

37Nord

Roskilde Bygrunde

Schmeltz Plads

Ringstedgade

Bredgade

232a

230

235b

238b

7000az

7000db

7000ck

207b

206189a

234 205

203a235a

25 meter

Politisk behandling

Fremtidige forhold

Lokalplangrænse

Byggefelt, 1 etage

Byggefelt, 2½ etage

Byggefelt, 2½ - 3½ etage

Facadebyggelinje

Støjmur

Rampe

Cykelparkering/kundevogne

Bevaringsværdigt træ

Nyt træ som erstatning for træ, der fjernes

Kortbilag 3

Politisk behandling

39

25 meter

Politisk behandling

Herringløse

Gundsømagle

Jyllinge

Ågerup/Store Valby

Veddelev

RoskildeSvogerslev

Vor Frue

Vindinge

Viby/Dåstrup

Gadstrup Snoldelev

Plan og UdviklingPostboks 100

Rådhusbuen 14000 Roskilde

4631 3508planogudvikling@roskilde.dk

Lokalplan 608

Politisk behandling