centro de negocios 180 gº
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“POLARIZACIÓN ECONOMICO-ESPACIAL COMO MEDIDA DE REVITALIZACIÓN DEL CONJUNTO URBANO CLUB HÍPICO Y PARQUE O´HIGGINS”
CENTRO DE NEGOCIOS 180Gº
ABANDONO REPOBLACIÓN REVITALIZACIÓN T R A N S F O R M A C C I O N E S
QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
ConexiónRevitalización
Barrio Club HípicoMarco Normativo
IdeaEstrategia
Rentabilidad
Centro de NegociosUsuario
M2
ConceptualArquitectónico
3DPlanimetría
Q3
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
Q3Conexión
Revitalización
RED DE CONEXIÓN VIAL
CONJUNTO URBANO CLUB HÍPICO – PARQUE O´HIGGINS
Sector de inmejorable conexión vial dentro de Santiago.
Cercanía a los centros de servicios de la ciudad.
NORTE – SUR1- General Velásquez2- Autopista Central3- Vicuña Mackenna
ORIENTE – PONIENTEA- Costanera NorteB- Providencia – Lib. Bernardo O´Higgins – Gladys MarínC- Grecia – Matta – Blanco EncaladaD- Av. La Florida - Carlos Valdovinos – Isabel Riquelme - Autopista del Sol
A B
C
D31 2
CN 180GºQ3 » FUNDAMENTOS > CONEXIÓN
RED METRO (LÍNEA 2)
RED VIAL
CENTRO DE ACTIVIDAD
ESTACIÓN DE METRO
CN 180GºQ3 » FUNDAMENTOS > CONEXIÓN
RED PEATONAL
RED TRANSANTIAGOCCC
L2
RED METRORED VIAL
RED PEATONAL
RED TRANSANTIAGO
311
311
311
507306506509
511
306
109
30
6
510506507509
109
113
201
222
302
511
REDES INTERNAS4 REDES comunican el sector con los centros de servicio más importantes de la ciudad:
CN 180GºQ3 » FUNDAMENTOS > REVITALIZACIÓN
Revitalización Como proceso de desarrollo para este sector esta dado por 2 fenómenos propositivos:Proceso migratorio temporal
Gentrificación Proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva.
1970 2009
PERI
ÓD
O
Abandono - Repoblación - Revital ización
Revitalización es el proceso de Integración social
Programa de interés permanente
Temporalidad de Uso
Traspaso Espacial Permanencia Espacial
Recorrido Usuario
Recorrido Usuario
Programa de Interés
QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
Q3Barrio Club HípicoMarco Normativo
ÁREA DE INTERVENCIÓNBarrio Residencial y de equipamiento limitado por:
Blanco Encalada (norte) – Beauchef (oriente) – Rondizzoni (sur) – Club Hípico (poniente)
CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > BARRIO CLUB HÍPICO
NPORQUE ACA?
•CONFLUENCIA DE REDES METROPOLITANAS.
•CERCANÍA A CENTROS DE SERVICIOS, ADMINISTRATIVOS Y TURÍSTICOS.
•DESARROLLO LINEAL DEL ESPACIO ENTRE PARQUES.
•INTERIORIDAD ESPACIAL DE FLUJOS DE ALTA VELOCIDAD Y DE CENTROS DE CONFLUENCIA MASIVA.
•POTENCIAL TURÍSTICO.
•VALOR AGREGADO DEL ESPACIO POR LA PRESENCIA DE ÁREAS VERDES DE VALOR PATRIMONIAL.
•SECTOR DE DESARROLLO DE FUTUROS PROYECTOS URBANOS Y PRIVADOS DE IMPORTANCIA, COMO: PARQUE ZANJON DE LA AGUADA, ESTUDIOS CHILEVISIÓN.
ZONA TÍPICA CLUB HIPICO - PARQUE OHIGGINS
Zonificación Sectores Zona Típica:
Limite Zona Típica
Sector 1a y 1b Equipamiento Metropolitano.
Sector 2 Preferentemente Residencial y Equipamiento
Sector 3 Preferentemente Residencial y Equipamiento
Área Verde
1a 1b
Sector de protección urbana, que comprende un conjunto arquitectónico, urbano-paisajístico, que caracteriza el desarrollo urbano y arquitectura de los años 20 en la ciudad de Santiago.
CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > BARRIO CLUB HÍPICO
Sectores que afectan directamente el proyecto
N
Inmueble con categoría de Valor Ambiental:Aquel cuyo tratamiento de fachada constituyen un apoyo formal y volumétrico a la unidad de conjunto. Estos inmuebles podrán ser objeto de modificaciones sólo si estas contribuyen a aumentar el valor ambiental de la Zona Típica.
Edificaciones NO afectas a protección:Aquellas construcciones insertas en el conjunto, que no constituyen obras de reconocida contemporaneidad estilística ni que realcen el entorno. Además no presenta un mayor interés patrimonial arquitectónico y no es estructurante del carácter del barrio.
CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > MARCO NORMATIVO
CALIFICACIÓN INMUEBLES ZONA TÍPICA
Inmueble con categoría de Interés histórico artístico: Aquel que posee característica arquitectónicas, formales y espaciales destacadas, tales como: armonía en la composición de fachadas, refinamiento de elementos ornamentales, materialidad y técnicas constructivas sobresalientes, tipología estructural singular, etc. Estos inmuebles sólo serán objeto de acciones de conservación, restauración e intervenciones tendientes a valorizar el inmueble.
Monumento Histórico: Aquel declarado en virtud de la Ley N° 17.288 de Monumentos Nacionales. Estos inmuebles sólo serán objeto de acciones de conservación y restauración.
N
Artículo 12° : Los proyectos de intervención que se realicen en los inmuebles afectos a protección deberán respetar lo siguiente:
Sector 2 y 3: Preferentemente Residencial y Equipamiento.
a) USO DE SUELO:
a.1) Usos Permitidos a.1.1) Vivienda a.1.2) Equipamiento:
i) De escala Comunal y Vecinal Salud, con las excepciones indicadas en a.2.1) Educación Culto Cultura, con las excepciones indicadas en a.2.1) Organización comunitaria Áreas Verdes Servicios Artesanales Seguridad, con las excepciones indicadas en a.2.1) Deportes, con las excepciones indicadas en a.2.1) Esparcimiento y turismo, con las excepciones en a.2.1) Comercio minorista, con las excepciones en a.2.1) Servicios profesionales Servicios artesanales Servicios públicos
a. 2) Usos Prohibidos a.2.1.) Equipamiento:
i) De nivel metropolitano, Comunal y Vecinal Salud: hospitales, cementerios, plantas y botaderos de basura, estaciones de transferencias. Seguridad: bases militares, cuarteles y cárceles, Cultura: zoológicos, Deportes: medialunas Esparcimiento y turismo: establos y caballerizas, circos, moteles, quintas de recreo, hoteles (de menos de cuatro estrellas), hospederías, hosterías, residenciales, boites, topless, cabaret, casas de masajes y cafés espectáculo. Comercio minorista: terminales de distribución, casa de remate o consignaciones; reciclaje de papeles, cartones, fierro, plásticos y botellas; venta de materiales de construcción, barracas de fierro, aluminio y madera, venta de casas prefabricadas y rodantes; venta de maquinaria pesada; venta de vehículos motorizados, ferias libres, servicentros, edificios y playas de estacionamiento, establecimientos de venta minorista de combustibles líquidos y centros de servicio automotor. a.2.2.) Industria, Talleres, Almacenamiento y Actividades de Servicio de Carácter Similar al Industrial.
a.2.3.) Transporte
CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > MARCO NORMATIVO
Artículo 15° : Para todos los sectores especiales que componen esta Zona Típica los usos de suelo permitidos y prohibidos son los siguiente:
Sector 2 y 3:
a) ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: Sector 2: 20 metros. Por sobre esta altura máxima podrá se podrá consultar un piso retirado habitable de 2.5m de altura, el cual deberá ser paralelo respecto del cuerpo edificado a la calle, este piso deberá estar conformado por caras verticales por todos sus lados e inscrito en una rasante de 45° aplicables desde el plomo de la fachada frontal. En ningún caso la terraza resultante podrá ser techada ni construida. Lo anterior siempre y cuando el primer piso del inmueble sea proyectado como un espacio abierto, cubierto, transparente, el cual deberá tener el carácter y el tratamiento de jardines, admitiéndose sólo los recintos destinados al acceso, hall de entrada y/o salas de uso común. La proporción de espacios abiertos respecto de los construidos será calificada en cada caso en mérito del proyecto. En los predios colindantes, laterales o posteriores a inmuebles declarados de Interés Histórico Artístico, la altura máxima de las edificaciones que se proyecten será de 12m. (Plano I.4) Sector 3: 9 metros para todo sistema de agrupamiento c) PORCENTAJE MÁXIMO DE OCUPACIÓN DE SUELO: Sector 2: vivienda 60%, equipamiento 100%, con excepción de educación superior, cuyo máx. porcentaje de ocupación será 60% Sector 3: vivienda 60%, equipamiento 100%, con excepción de educación superior, cuyo máx. porcentaje de ocupación será 60% d) FRENTE PREDIAL MÍNIMO: Sector 2: 12m Sector 3: 12m e) SISTEMA DE AGRUPAMIENTO: Sector 2: Aislado. Sector 3: Aislado, pareado o continuo, no se permite la edificación aislada sobre continua.
CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > MARCO NORMATIVO
Sector 2
Sector 3
N
Artículo 23º: Los proyectos de obra nueva o cualquier intervención que se realice en inmuebles “no afectos a protección” deberán cumplir con las siguientes normas:
QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
Q3
IdeaObjetivo
Rentabilidad
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > IDEA
PROPUESTA Desarrollar un Centro de Negocios de nivel internacional en un barrio declarado zona típica, desplazando el uso de suelo habitacional por el de servicios y comercio. Sometiéndose a las normas de diseño urbano declaradas en el Instructivo de Intervención para Zona Típica Club Hípico – Parque O´Higgins.
IDEA Densificar el sector con metros cuadrados construidos de servicios metropolitanos, en el área de servicios profesionales, turismo, esparcimiento y comercio, sobre el Eje Club Hípico – Beauchef.
No intervenir fachadas a la altura de la vista de la persona que transita por el sector.
“lo lejano deja ver la magnitud del volumen, porque pertenece a lo que se habita desde mas allá…………. en la ciudad.lo cercano devela el espacio original, el espacio que le pertenece al barrio, la calidad espacial que siempre existió y debe existir…….conviven con el espacio público revitalizado”
DENSIFICAR
Usuario Itinerante
Traslado diario al sector y regresa a su origen.
Potencial de Densificación; debido a su centralidad y cantidad de conexión a redes en la ciudad.
Espacio Patrimonial = Espacio Limitado
Área de servicios
Desplazar uso de suelo de vivienda en el eje de intervención.
LO CERCANO LO LEJANO
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > IMAGEN OBJETIVO
OBJETIVO Generar un polo de desarrollo con equipamiento de servicios. POLARIZAR un sector para revitalizar zonas contiguas por OSMOSIS.
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > IMAGEN OBJETIVO
Eje de Desarrollo Urbano
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > IMAGEN OBJETIVO
Valor agregado y cualidad intrínseca de edificaciones de altura contiguas a los Parques. Plusvalía del sector.
Programa Vertical
400
MTS
Programa Horizontal
1 ALTURA Y M2 CONSTRUIDOSLos rascacielos son una solución para albergar muchos metros cuadrados construidos en un espacio limitado de terreno.La imposibilidad de crecer en altura en el sector plantea la primera interrogante de diseño:
- Como conseguir la cantidad necesario de metros cuadrados para un centro de Negocios de estándar mundial, que se acoja a la normativa de la Zona Típica?
El programa vertical que ofrecen los rascacielos, son capaces de albergar desde 80.000 m2 hasta 200.000 m2 construidos.
A
B
C
D
E
F
400
MTS
HOTEL
SERVICIOS HOTEL
OTROS USOS
CASINO
RESTAURANT
COMERCIO
50.000 m2
33.000 m2
39.000 m2
18.000 m2
TOTAL 155.000m2
15.000 m2
Distribución del Programa de un rascacielo CASINO & HOTEL, de 400mts de altura.
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > ESTRATEGIA
EJEMPLO
El Desarrollo de Estrategias, está estudiado para resolver todas las limitantes espaciales y de diseño urbano que plantea el “Instructivo para Zona Típica” para no alterar el valor patrimonial del sector.
A C D EB F
22,5
mts
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > ESTRATEGIA
SOLUCIÓN 1Conjunto Volumétrico, de altura máxima 22,5mts. Programa lineal dirección horizontal.
CASI
NO
& R
ESTA
URA
NTE
HO
TEL
OTR
OS
USO
S
OFI
CIN
AS
CORP
ORA
TIVA
S
OFI
CIN
AS
AD
MIN
ISTR
ATIV
AS
COM
ERCI
O
50.0
00 m
2
33.0
00 m
2
39.0
00 m
2
18.0
00 m
2
15.0
00 m
2
Zona de Intervención 13,5mts
Zona de Protección Patrimonial 9mts.
* El Desarrollo completo del punto ESTRATEGIAS, contempla 5 planteamientos y soluciones, que se abordarán en el siguiente Quantum de estudio. Planteamiento tales como: Fachada y Arquitectura, Sistema de Agrupamiento, Orden Espacial y Porcentaje de Uso de Suelo.
1,38 UF
7,41 UF
9,16 UF
11,92 UF
1,61 UF
12,25 UF
17,02 UF
14,14 UF
11,46 UF
10,58 UF
1,85 UF
18,96 UF
14,7 UF
10,6 UF
8,5 UF
6 UF
5 UF
11 UF
8 UF
11,4 UF 3,5 UF
1,67 UF 2,21
UF 1,5 UF
7,8 UF
VALOR PROMEDIO METRO CUADRADO POR COMUNAS EN SANTIAGO
* Referencia Portal Inmobiliario con cifras del ultimo trimestre de 2009.
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > RENTABILIDAD
Valor promedio del m2 en el Sector
14,7UF.
Bajo Valor del suelo promedio respecto del mercado.
Bajo interés de inversión en el sector.
Bajo Desarrollo de Equipamiento del Sector Servicios en el sector.
Baja cantidad de metros cuadrados construidos.
El proyecto es rentable a partir del presente estado de abandono y desinversión en el sector. Esto puede transformarse en un centro de desarrollo urbano con gran potencial económico y turístico.
Revitalización económica - espacial
CN 180GºQ3 » PROPUESTA > NEGOCIO
F
O
D
A
FORTALEZA: Ubicación Proyecto, cercanía a los centros de servicios, administrativos, financieros y públicos. Entorno de Áreas Verdes, Zona de Valor Patrimonial y Enclave de Potencial Turístico.
OPORTUNIDAD: Valor del suelo a bajo precio de mercado, por las restricciones que presenta el valor patrimonial del sector y el interés de emigrar a la periferia por la ausencia del desarrollo de Centros de Servicios en la zona centro de la Región Metropolitana.
DEBILIDAD: Metros Cuadrados Ofertados limitados con imposibilidad de crecer por las restricciones del instructivo de Zona Típica.
AMENAZA; Competencia de progresivo aumento en el Desarrollo de Centros de Negocios en la Periferia, con igual conexión a redes y posibilidad de ofertar mayor cantidad de metros cuadrados construidos.
CENTRO DE NEGOCIOS El negocio presenta una buena posibilidad de inversión para privados, con la posibilidad de recuperar capital a corto plazo, por la posibilidad de alto precio de venta del producto terminado, por el valor agregado que le dan al sector las áreas verdes y el enclave patrimonial, polo de atracción para el sector turístico y empresas corporativas.
QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
Q3
Centro de NegociosUsuario
M2
“En la economía desarrollada la externalización de servicios o subcontratación está acrecentándose rápidamente dados sus enormes beneficios. La subcontratación de la gestión de las oficinas se traduce normalmente en los servicios que proveen los centros de negocio permitiendo abaratar los costos de la oficina tradicional, y reduciendo el tiempo de dedicación de las tareas improductivas y rutinarias”
Centro de Negocios espacio común que ofrece diferentes servicios de alojamiento a empresas: desde espacios físicos de trabajo, salas de reuniones y formación, a oficinas virtuales gracias al uso de las nuevas tecnologías de la información.
Asimismo los centros de negocios disponen de recepción para recibir a sus clientes, y de un equipo de secretariado y administrativo para apoyar a sus clientes y sin ningún tipo de coste fijo para ellos.
Las principales características que suelen tener los centros de negocios son los siguientes:
• Últimos avances tecnológicos • Modernas infraestructuras de comunicación • Espacios completamente amueblados • Gastos incluidos de mantenimiento, comunidad y limpieza diaria • Recepción y secretariado, apoyo administrativo
CN 180GºQ3 » PROGRAMA > CENTRO DE NEGOCIOS
365
Usuario Itinerante Nacional e Internacional
ARRIENDO POR DÍAS DE USO
Empresas Privadas
Ejecutivos y Empresarios en tránsito
Turistas de alto nivel adquisitivo
Comercio Retail
Oficinas de Abogados
Ejecutivos Extranjeros de paso
CN 180GºQ3 » PROGRAMA > USUARIO
CN 180GºQ3 » PROGRAMA > M2
40%
10%
20%
30%
ESTACIONAMIENTOS – ESPACIOS PUBLICOS
OFICINAS & CENTRO DE CONVENCIONES
CENTRO COMERCIAL
HOTEL & RESTAURANT
QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
Q3
ConceptualArquitectónico
TRANSFORMACIÓN + ACCIÓN Polarización económico – espacial.
CN 180GºQ3 » PARTIDO GENERAL > CONCEPTUAL
TRANSFORMACIÓN Del espacio público a través del desarrollo de un foco de interés dentro del sector en “Abandono”
ACCIÓN Intervención económica a través de la concesión de espacios privados para el desarrollo de empresas ligadas al sector servicios, rubro del turismo, comercio retail y esparcimiento.
2 POLOS DE INTERVENCIÓN: Lo económico y Lo espacial
CN 180GºQ3 » PARTIDO GENERAL > ARQUITECTÓNICO
Plan Master de REVITALIZACIÓN para inmuebles NO Afectos a Valor Patrimonial
Inmuebles NO Afectos a Valor Patrimonial
Proyecto se desarrolla en forma horizontal
Σ Lineal = Metros Cuadrados disponibles para intervención
A C D EB F
CASI
NO
& R
ESTA
URA
NTE
HO
TEL
OTR
OS
USO
S
OFI
CIN
AS
CORP
ORA
TIVA
S
OFI
CIN
AS
AD
MIN
ISTR
ATIV
AS
COM
ERCI
O
+ + + + +
QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO
FUNDAMENTOS
EMPLAZAMIENTO
PROPUESTA
PROGRAMA
PARTIDO GENERAL
PROYECTO
Q3
3DPlanimetría
CN 180GºQ3 » PROYECTO > 3D
CN 180GºQ3 » PROYECTO > PLANIMETRÍA