centro de negocios 180 gº

“POLARIZACIÓN ECONOMICO-ESPACIAL COMO MEDIDA DE REVITALIZACIÓN DEL CONJUNTO URBANO CLUB HÍPICO Y PARQUE O´HIGGINS”

CENTRO DE NEGOCIOS 180Gº

ABANDONO REPOBLACIÓN REVITALIZACIÓN T R A N S F O R M A C C I O N E S

QUANTUM 3ORDEN ARQUITECTÓNICO

FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

ConexiónRevitalización

Barrio Club HípicoMarco Normativo

IdeaEstrategia

Rentabilidad

Centro de NegociosUsuario

M2

ConceptualArquitectónico

3DPlanimetría

Q3

FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

Q3Conexión

Revitalización


RED DE CONEXIÓN VIAL

CONJUNTO URBANO CLUB HÍPICO – PARQUE O´HIGGINS

Sector de inmejorable conexión vial dentro de Santiago.

Cercanía a los centros de servicios de la ciudad.

NORTE – SUR1- General Velásquez2- Autopista Central3- Vicuña Mackenna

ORIENTE – PONIENTEA- Costanera NorteB- Providencia – Lib. Bernardo O´Higgins – Gladys MarínC- Grecia – Matta – Blanco EncaladaD- Av. La Florida - Carlos Valdovinos – Isabel Riquelme - Autopista del Sol

A B

C

D31 2

CN 180GºQ3 » FUNDAMENTOS > CONEXIÓN

RED METRO (LÍNEA 2)

RED VIAL

CENTRO DE ACTIVIDAD

ESTACIÓN DE METRO

CN 180GºQ3 » FUNDAMENTOS > CONEXIÓN

RED PEATONAL

RED TRANSANTIAGOCCC

L2

RED METRORED VIAL

RED PEATONAL

RED TRANSANTIAGO

311

311

311

507306506509

511

306

109

30

6

510506507509

109

113

201

222

302

511

REDES INTERNAS4 REDES comunican el sector con los centros de servicio más importantes de la ciudad:

CN 180GºQ3 » FUNDAMENTOS > REVITALIZACIÓN

Revitalización Como proceso de desarrollo para este sector esta dado por 2 fenómenos propositivos:Proceso migratorio temporal

Gentrificación Proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva.

1970 2009

PERI

ÓD

O

Abandono - Repoblación - Revital ización

Revitalización es el proceso de Integración social

Programa de interés permanente

Temporalidad de Uso

Traspaso Espacial Permanencia Espacial

Recorrido Usuario

Recorrido Usuario

Programa de Interés


FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

Q3Barrio Club HípicoMarco Normativo

ÁREA DE INTERVENCIÓNBarrio Residencial y de equipamiento limitado por:

Blanco Encalada (norte) – Beauchef (oriente) – Rondizzoni (sur) – Club Hípico (poniente)

CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > BARRIO CLUB HÍPICO

NPORQUE ACA?

•CONFLUENCIA DE REDES METROPOLITANAS.

•CERCANÍA A CENTROS DE SERVICIOS, ADMINISTRATIVOS Y TURÍSTICOS.

•DESARROLLO LINEAL DEL ESPACIO ENTRE PARQUES.

•INTERIORIDAD ESPACIAL DE FLUJOS DE ALTA VELOCIDAD Y DE CENTROS DE CONFLUENCIA MASIVA.

•POTENCIAL TURÍSTICO.

•VALOR AGREGADO DEL ESPACIO POR LA PRESENCIA DE ÁREAS VERDES DE VALOR PATRIMONIAL.

•SECTOR DE DESARROLLO DE FUTUROS PROYECTOS URBANOS Y PRIVADOS DE IMPORTANCIA, COMO: PARQUE ZANJON DE LA AGUADA, ESTUDIOS CHILEVISIÓN.

ZONA TÍPICA CLUB HIPICO - PARQUE OHIGGINS

Zonificación Sectores Zona Típica:

Limite Zona Típica

Sector 1a y 1b Equipamiento Metropolitano.

Sector 2 Preferentemente Residencial y Equipamiento

Sector 3 Preferentemente Residencial y Equipamiento

Área Verde

1a 1b

Sector de protección urbana, que comprende un conjunto arquitectónico, urbano-paisajístico, que caracteriza el desarrollo urbano y arquitectura de los años 20 en la ciudad de Santiago.

CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > BARRIO CLUB HÍPICO

Sectores que afectan directamente el proyecto

N

Inmueble con categoría de Valor Ambiental:Aquel cuyo tratamiento de fachada constituyen un apoyo formal y volumétrico a la unidad de conjunto. Estos inmuebles podrán ser objeto de modificaciones sólo si estas contribuyen a aumentar el valor ambiental de la Zona Típica.

Edificaciones NO afectas a protección:Aquellas construcciones insertas en el conjunto, que no constituyen obras de reconocida contemporaneidad estilística ni que realcen el entorno. Además no presenta un mayor interés patrimonial arquitectónico y no es estructurante del carácter del barrio.

CN 180GºQ3 » EMPLAZAMIENTO > MARCO NORMATIVO

CALIFICACIÓN INMUEBLES ZONA TÍPICA

Inmueble con categoría de Interés histórico artístico: Aquel que posee característica arquitectónicas, formales y espaciales destacadas, tales como: armonía en la composición de fachadas, refinamiento de elementos ornamentales, materialidad y técnicas constructivas sobresalientes, tipología estructural singular, etc. Estos inmuebles sólo serán objeto de acciones de conservación, restauración e intervenciones tendientes a valorizar el inmueble.

Monumento Histórico: Aquel declarado en virtud de la Ley N° 17.288 de Monumentos Nacionales. Estos inmuebles sólo serán objeto de acciones de conservación y restauración.

N

Artículo 12° : Los proyectos de intervención que se realicen en los inmuebles afectos a protección deberán respetar lo siguiente:

Sector 2 y 3: Preferentemente Residencial y Equipamiento.

a) USO DE SUELO:

a.1) Usos Permitidos a.1.1) Vivienda a.1.2) Equipamiento:

i) De escala Comunal y Vecinal Salud, con las excepciones indicadas en a.2.1) Educación Culto Cultura, con las excepciones indicadas en a.2.1) Organización comunitaria Áreas Verdes Servicios Artesanales Seguridad, con las excepciones indicadas en a.2.1) Deportes, con las excepciones indicadas en a.2.1) Esparcimiento y turismo, con las excepciones en a.2.1) Comercio minorista, con las excepciones en a.2.1) Servicios profesionales Servicios artesanales Servicios públicos

a. 2) Usos Prohibidos a.2.1.) Equipamiento:

i) De nivel metropolitano, Comunal y Vecinal Salud: hospitales, cementerios, plantas y botaderos de basura, estaciones de transferencias. Seguridad: bases militares, cuarteles y cárceles, Cultura: zoológicos, Deportes: medialunas Esparcimiento y turismo: establos y caballerizas, circos, moteles, quintas de recreo, hoteles (de menos de cuatro estrellas), hospederías, hosterías, residenciales, boites, topless, cabaret, casas de masajes y cafés espectáculo. Comercio minorista: terminales de distribución, casa de remate o consignaciones; reciclaje de papeles, cartones, fierro, plásticos y botellas; venta de materiales de construcción, barracas de fierro, aluminio y madera, venta de casas prefabricadas y rodantes; venta de maquinaria pesada; venta de vehículos motorizados, ferias libres, servicentros, edificios y playas de estacionamiento, establecimientos de venta minorista de combustibles líquidos y centros de servicio automotor. a.2.2.) Industria, Talleres, Almacenamiento y Actividades de Servicio de Carácter Similar al Industrial.

a.2.3.) Transporte


Artículo 15° : Para todos los sectores especiales que componen esta Zona Típica los usos de suelo permitidos y prohibidos son los siguiente:

Sector 2 y 3:

a) ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: Sector 2: 20 metros. Por sobre esta altura máxima podrá se podrá consultar un piso retirado habitable de 2.5m de altura, el cual deberá ser paralelo respecto del cuerpo edificado a la calle, este piso deberá estar conformado por caras verticales por todos sus lados e inscrito en una rasante de 45° aplicables desde el plomo de la fachada frontal. En ningún caso la terraza resultante podrá ser techada ni construida. Lo anterior siempre y cuando el primer piso del inmueble sea proyectado como un espacio abierto, cubierto, transparente, el cual deberá tener el carácter y el tratamiento de jardines, admitiéndose sólo los recintos destinados al acceso, hall de entrada y/o salas de uso común. La proporción de espacios abiertos respecto de los construidos será calificada en cada caso en mérito del proyecto. En los predios colindantes, laterales o posteriores a inmuebles declarados de Interés Histórico Artístico, la altura máxima de las edificaciones que se proyecten será de 12m. (Plano I.4) Sector 3: 9 metros para todo sistema de agrupamiento c) PORCENTAJE MÁXIMO DE OCUPACIÓN DE SUELO: Sector 2: vivienda 60%, equipamiento 100%, con excepción de educación superior, cuyo máx. porcentaje de ocupación será 60% Sector 3: vivienda 60%, equipamiento 100%, con excepción de educación superior, cuyo máx. porcentaje de ocupación será 60% d) FRENTE PREDIAL MÍNIMO: Sector 2: 12m Sector 3: 12m e) SISTEMA DE AGRUPAMIENTO: Sector 2: Aislado. Sector 3: Aislado, pareado o continuo, no se permite la edificación aislada sobre continua.


Sector 2

Sector 3

N

Artículo 23º: Los proyectos de obra nueva o cualquier intervención que se realice en inmuebles “no afectos a protección” deberán cumplir con las siguientes normas:


FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

Q3

IdeaObjetivo

Rentabilidad

CN 180GºQ3 » PROPUESTA > IDEA

PROPUESTA Desarrollar un Centro de Negocios de nivel internacional en un barrio declarado zona típica, desplazando el uso de suelo habitacional por el de servicios y comercio. Sometiéndose a las normas de diseño urbano declaradas en el Instructivo de Intervención para Zona Típica Club Hípico – Parque O´Higgins.

IDEA Densificar el sector con metros cuadrados construidos de servicios metropolitanos, en el área de servicios profesionales, turismo, esparcimiento y comercio, sobre el Eje Club Hípico – Beauchef.

No intervenir fachadas a la altura de la vista de la persona que transita por el sector.

“lo lejano deja ver la magnitud del volumen, porque pertenece a lo que se habita desde mas allá…………. en la ciudad.lo cercano devela el espacio original, el espacio que le pertenece al barrio, la calidad espacial que siempre existió y debe existir…….conviven con el espacio público revitalizado”

DENSIFICAR

Usuario Itinerante

Traslado diario al sector y regresa a su origen.

Potencial de Densificación; debido a su centralidad y cantidad de conexión a redes en la ciudad.

Espacio Patrimonial = Espacio Limitado

Área de servicios

Desplazar uso de suelo de vivienda en el eje de intervención.

LO CERCANO LO LEJANO

CN 180GºQ3 » PROPUESTA > IMAGEN OBJETIVO

OBJETIVO Generar un polo de desarrollo con equipamiento de servicios. POLARIZAR un sector para revitalizar zonas contiguas por OSMOSIS.


Eje de Desarrollo Urbano


Valor agregado y cualidad intrínseca de edificaciones de altura contiguas a los Parques. Plusvalía del sector.

Programa Vertical

400

MTS

Programa Horizontal

1 ALTURA Y M2 CONSTRUIDOSLos rascacielos son una solución para albergar muchos metros cuadrados construidos en un espacio limitado de terreno.La imposibilidad de crecer en altura en el sector plantea la primera interrogante de diseño:

- Como conseguir la cantidad necesario de metros cuadrados para un centro de Negocios de estándar mundial, que se acoja a la normativa de la Zona Típica?

El programa vertical que ofrecen los rascacielos, son capaces de albergar desde 80.000 m2 hasta 200.000 m2 construidos.

A

B

C

D

E

F

400

MTS

HOTEL

SERVICIOS HOTEL

OTROS USOS

CASINO

RESTAURANT

COMERCIO

50.000 m2

33.000 m2

39.000 m2

18.000 m2

TOTAL 155.000m2

15.000 m2

Distribución del Programa de un rascacielo CASINO & HOTEL, de 400mts de altura.

CN 180GºQ3 » PROPUESTA > ESTRATEGIA

EJEMPLO

El Desarrollo de Estrategias, está estudiado para resolver todas las limitantes espaciales y de diseño urbano que plantea el “Instructivo para Zona Típica” para no alterar el valor patrimonial del sector.

A C D EB F

22,5

mts

CN 180GºQ3 » PROPUESTA > ESTRATEGIA

SOLUCIÓN 1Conjunto Volumétrico, de altura máxima 22,5mts. Programa lineal dirección horizontal.

CASI

NO

& R

ESTA

URA

NTE

HO

TEL

OTR

OS

USO

S

OFI

CIN

AS

CORP

ORA

TIVA

S

OFI

CIN

AS

AD

MIN

ISTR

ATIV

AS

COM

ERCI

O

50.0

00 m

2

33.0

00 m

2

39.0

00 m

2

18.0

00 m

2

15.0

00 m

2

Zona de Intervención 13,5mts

Zona de Protección Patrimonial 9mts.

* El Desarrollo completo del punto ESTRATEGIAS, contempla 5 planteamientos y soluciones, que se abordarán en el siguiente Quantum de estudio. Planteamiento tales como: Fachada y Arquitectura, Sistema de Agrupamiento, Orden Espacial y Porcentaje de Uso de Suelo.

1,38 UF

7,41 UF

9,16 UF

11,92 UF

1,61 UF

12,25 UF

17,02 UF

14,14 UF

11,46 UF

10,58 UF

1,85 UF

18,96 UF

14,7 UF

10,6 UF

8,5 UF

6 UF

5 UF

11 UF

8 UF

11,4 UF 3,5 UF

1,67 UF 2,21

UF 1,5 UF

7,8 UF

VALOR PROMEDIO METRO CUADRADO POR COMUNAS EN SANTIAGO

* Referencia Portal Inmobiliario con cifras del ultimo trimestre de 2009.

CN 180GºQ3 » PROPUESTA > RENTABILIDAD

Valor promedio del m2 en el Sector

14,7UF.

Bajo Valor del suelo promedio respecto del mercado.

Bajo interés de inversión en el sector.

Bajo Desarrollo de Equipamiento del Sector Servicios en el sector.

Baja cantidad de metros cuadrados construidos.

El proyecto es rentable a partir del presente estado de abandono y desinversión en el sector. Esto puede transformarse en un centro de desarrollo urbano con gran potencial económico y turístico.

Revitalización económica - espacial

CN 180GºQ3 » PROPUESTA > NEGOCIO

F

O

D

A

FORTALEZA: Ubicación Proyecto, cercanía a los centros de servicios, administrativos, financieros y públicos. Entorno de Áreas Verdes, Zona de Valor Patrimonial y Enclave de Potencial Turístico.

OPORTUNIDAD: Valor del suelo a bajo precio de mercado, por las restricciones que presenta el valor patrimonial del sector y el interés de emigrar a la periferia por la ausencia del desarrollo de Centros de Servicios en la zona centro de la Región Metropolitana.

DEBILIDAD: Metros Cuadrados Ofertados limitados con imposibilidad de crecer por las restricciones del instructivo de Zona Típica.

AMENAZA; Competencia de progresivo aumento en el Desarrollo de Centros de Negocios en la Periferia, con igual conexión a redes y posibilidad de ofertar mayor cantidad de metros cuadrados construidos.

CENTRO DE NEGOCIOS El negocio presenta una buena posibilidad de inversión para privados, con la posibilidad de recuperar capital a corto plazo, por la posibilidad de alto precio de venta del producto terminado, por el valor agregado que le dan al sector las áreas verdes y el enclave patrimonial, polo de atracción para el sector turístico y empresas corporativas.


FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

Q3

Centro de NegociosUsuario

M2

“En la economía desarrollada la externalización de servicios o subcontratación está acrecentándose rápidamente dados sus enormes beneficios. La subcontratación de la gestión de las oficinas se traduce normalmente en los servicios que proveen los centros de negocio permitiendo abaratar los costos de la oficina tradicional, y reduciendo el tiempo de dedicación de las tareas improductivas y rutinarias”

Centro de Negocios espacio común que ofrece diferentes servicios de alojamiento a empresas: desde espacios físicos de trabajo, salas de reuniones y formación, a oficinas virtuales gracias al uso de las nuevas tecnologías de la información.

Asimismo los centros de negocios disponen de recepción para recibir a sus clientes, y de un equipo de secretariado y administrativo para apoyar a sus clientes y sin ningún tipo de coste fijo para ellos.

Las principales características que suelen tener los centros de negocios son los siguientes:

• Últimos avances tecnológicos • Modernas infraestructuras de comunicación • Espacios completamente amueblados • Gastos incluidos de mantenimiento, comunidad y limpieza diaria • Recepción y secretariado, apoyo administrativo

CN 180GºQ3 » PROGRAMA > CENTRO DE NEGOCIOS

365

Usuario Itinerante Nacional e Internacional

ARRIENDO POR DÍAS DE USO

Empresas Privadas

Ejecutivos y Empresarios en tránsito

Turistas de alto nivel adquisitivo

Comercio Retail

Oficinas de Abogados

Ejecutivos Extranjeros de paso

CN 180GºQ3 » PROGRAMA > USUARIO

CN 180GºQ3 » PROGRAMA > M2

40%

10%

20%

30%

ESTACIONAMIENTOS – ESPACIOS PUBLICOS

OFICINAS & CENTRO DE CONVENCIONES

CENTRO COMERCIAL

HOTEL & RESTAURANT


FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

Q3

ConceptualArquitectónico

TRANSFORMACIÓN + ACCIÓN Polarización económico – espacial.

CN 180GºQ3 » PARTIDO GENERAL > CONCEPTUAL

TRANSFORMACIÓN Del espacio público a través del desarrollo de un foco de interés dentro del sector en “Abandono”

ACCIÓN Intervención económica a través de la concesión de espacios privados para el desarrollo de empresas ligadas al sector servicios, rubro del turismo, comercio retail y esparcimiento.

2 POLOS DE INTERVENCIÓN: Lo económico y Lo espacial

CN 180GºQ3 » PARTIDO GENERAL > ARQUITECTÓNICO

Plan Master de REVITALIZACIÓN para inmuebles NO Afectos a Valor Patrimonial

Inmuebles NO Afectos a Valor Patrimonial

Proyecto se desarrolla en forma horizontal

Σ Lineal = Metros Cuadrados disponibles para intervención

A C D EB F

CASI

NO

& R

ESTA

URA

NTE

HO

TEL

OTR

OS

USO

S

OFI

CIN

AS

CORP

ORA

TIVA

S

OFI

CIN

AS

AD

MIN

ISTR

ATIV

AS

COM

ERCI

O

+ + + + +


FUNDAMENTOS

EMPLAZAMIENTO

PROPUESTA

PROGRAMA

PARTIDO GENERAL

PROYECTO

Q3

3DPlanimetría

CN 180GºQ3 » PROYECTO > 3D

CN 180GºQ3 » PROYECTO > PLANIMETRÍA

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