本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

※18/3期よりセグメント変更を致しました。それに伴い17/3期数値も新セグメントに調整した数値を記載しています。

※賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため、過年度の数値は遡及修正を反映して表示しています。

株式会社レオパレス

年 月

-1-

第1章 レオパレス21について

1-1 コア事業のビジネスモデル 4

1-2-1 レオパレス21の業績推移 5

1-2-2 レオパレス21の業績推移ハイライト 6

第2章 2018年3月期第2四半期 実績

2-1 決算ハイライト 8

2-2-1 業績サマリー （売上高、売上総利益） 9

2-2-2 業績サマリー （営業利益、純利益） 10

2-3 セグメント別業績 11

第3章 事業概要（賃貸事業）

3-1 賃貸事業の概要 13

3-2 賃貸事業の各指標 14

3-3-1 主要指標 （入居率） 15

3-3-2 主要指標 （属性別契約状況） 16

3-3-3 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 17

3-3-4 主要指標 （法人業種別契約戸数） 18

3-3-5 主要指標 （外国人契約状況） 19

3-4-1 賃貸施策 （店舗拡充） 20

第3章 事業概要（賃貸事業）（続き）

3-4-2 賃貸施策 （my DIY） 21

3-4-3 賃貸施策 （入居者専用サービス） 22

3-4-4 賃貸施策 （セキュリティシステム） 23

3-4-5 賃貸施策 （ IoT化） 24

3-4-6 賃貸施策 （付帯事業） 25

第4章 事業概要（開発事業）

4-1 開発事業の概要 27

4-2 開発事業の各指標 28

4-3-1 主要指標 （契約・売上） 29

4-3-2 主要指標 （エリア別建築請負支店数、竣工売上） 30

4-4-1 開発施策 （理想の土地活用） 31

4-4-2 開発施策 （アパート商品展開） 32

4-4-3 開発施策 （社会福祉施設） 33

4-4-4 開発施策 （商業施設） 34

4-4-5 開発施策 （注文住宅） 35

4-4-6 開発施策 （不動産開発） 36

4-4-7 開発施策 （アフターサービス強化） 37

-2-

第5章 事業概要（関連事業・国際事業）

5-1 関連事業 （シルバー事業） 39

5-2 関連事業 （国内ホテル事業） 40

5-3 関連事業 （リゾート事業） 41

5-4-1 国際事業 （賃貸事業の海外展開） 42

5-4-2 国際事業 （サービスアパートメント・オフィス） 43

5-4-3 国際事業 （その他） 44

第6章 財務戦略

6-1 経営指標 46

6-2 株主還元 47

補足1. 補足資料

補足1-1 会社概要 49

補足1-2-1 業績 （四半期別） 50

補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 51

補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 52

補足1-3-2 指標 （外国人契約状況） 53

補足1-3-3 指標 （エリア別管理戸数と入居率） 54

補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 55

補足1-3-5 指標 （契約形態） 56

補足1-3-6 指標 （太陽光発電システム） 57

補足1. 会社資料（続き）

補足1-3-7 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 58

補足1-4-1 財務 （バランスシート） 59

補足1-4-2 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 60

補足1-4-3 財務 （キャッシュフロー） 61

補足1-4-4 財務 （株主構成） 62

補足2. 中期経営計画「Creative Evolution 2020」

補足2-1 中期経営計画の骨子と戦略 64

補足2-2 業績計画 65

補足2-3 株主還元の充実 66

補足3. 市場動向

補足3-1 世帯数 68

補足3-2 新設住宅着工戸数 69

補足3-3 新設住宅着工戸数（貸家） 70

補足3-4 賃貸住宅の空き家数と空き家率 71

補足3-5 転入転出 72

補足3-6 エリア別貸家着工およびレオパレス21竣工数 73

補足3-7 サブリース大手 エリア別アパート竣工棟数 74

補足3-8 外国人留学生 75

補足3-9 日本の高齢者人口 76

-4-

単身者向けアパートを中心に建築する「開発事業」、建築したアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。特に、「賃貸事業」が売上高の80％を占め、安定的な収益が見込めるストック型ビジネスモデルを推進中。

ビジネスモデル

地主様ニーズへの対応

相続税対策・次世代への資産継承

「30年一括借上げシステム」を採用

建築から管理・運営を完全サポート

入居者様ニーズへの対応

入居需要の高い三大都市圏を中心に全国展開

家具家電付き・IoT化等、高付加価値の提供

仲介手数料不要（当社が直接の貸主）

賃貸事業開発事業

④家賃

収入

地主様 入居者様

②一括

借上

①建築

請負

③転貸

ビジネスモデル（万戸）

2017年3月末現在

東北 3.5

中部 8.8

近畿 8.1中国3.9

九州・沖縄5.0

四国 1.5

北陸・甲信越4.1

北海道 1.4

北関東 4.0

管理戸数

単身賃貸住宅の管理戸数 日本 （ 万戸）

首都圏 16.6

3,027 3,345 3,423 3,557 3,790 3,836 3,885

3,993 4,106 4,213 4,350

3,2753,591

2,370

1,078 629 533 631 613 741 803 850

427

396

410

200163 173 192 226

268 188 200

6,729 7,332

6,203

4,8354,582 4,542 4,708 4,832

5,115 5,204 5,400

714

501

297244

3374

134 148

210 228235

-200

0

200

400

600

800

-2,000

0

2,000

4,000

6,000

8,000

08/3期

（実績）

09/3期

（実績）

10/3期

（実績）

11/3期

（実績）

12/3期

（実績）

13/3期

（実績）

14/3期

（実績）

15/3期

（実績）

16/3期

（実績）

17/3期

（実績）

18/3期

（計画）

賃貸 開発（旧建築請負） その他 営業利益

-5-

売上高 （億円） 営業利益 （億円）

業績推移

リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。状況を打開すべく、賃貸原価削減等の事業構造改革に着手し、前中期経営計画期間で構造改革を完了。

△400

*17/3（実績）は新セグメントに洗い替え

-6-

業績推移ハイライト

（億円） 08/3期 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期18/3期

（計画）

売上高 6,729 7,332 6,203 4,835 4,582 4,542 4,708 4,832 5,115 5,204 5,400

賃貸 3,027 3,345 3,423 3,557 3,790 3,836 3,885 3,993 4,106 4,213 4,350

開発（請負） 3,275 3,591 2,370 1,078 629 533 631 613 741 803 850

営業利益 714 501 △297 △244 33 74 134 148 210 228 235

賃貸 30 △15 △478 △308 40 87 153 205 228 230 250

開発（請負） 732 701 297 118 42 27 29 2 33 57 50

純利益* 3 99 △790 △417 3 133 157 151 196 204 142

管理戸数* （千戸） 442 506 551 571 556 546 549 554 561 568 575

入居率* 92.4% 88.5% 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 84.6% 86.6% 88.0% 88.5% 89.5%

契約高 4,630 3,378 2,502 803 500 730 811 873 864 929 920

リーマンショック前は、建築請負事業（現開発事業）が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、事業構造改革により賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記*管理戸数は、各期の最終月末数値*入居率は各期の平均値*17/3（実績）は新セグメントに洗い替え*賃貸事業の子会社における会計方針の変更に伴い遡及修正を行ったため過年度の数値は遡及修正を反映済。

-8-

決算ハイライト

売上高は計画通り、不断のコスト見直しにより営業利益と経常利益は計画超過。保有不動産の売却による減損発生も税効果でカバーし、純利益も計画超過。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

（百万円）17/3期 2Q累計

実績18/3期 2Q累計

計画18/3期 2Q累計

実績18/3期

通期計画前期比 計画比

売上高 255,190 258,000 258,740 +3,549 +740 540,000

売上総利益 45,623 45,500 49,424 +3,801 +3,924 97,000

% 17.9% 17.6% 19.1% +1.2p +1.5p 18.0%

販管費 34,285 35,800 35,437 +1,151 △363 73,500

営業利益 11,337 9,700 13,987 +2,649 +4,287 23,500

% 4.4% 3.8% 5.4% +1.0p +1.6p 4.4%

経常利益 10,742 9,500 13,827 +3,085 +4,327 22,500

% 4.2% 3.7% 5.3% +1.1p +1.7p 4.2%

純利益* 9,688 7,500 9,488 △199 +1,988 14,200

-9-

売上高 売上総利益

売上高 計画比 +7億円

賃貸事業 +5億円

開発事業 +7億円

売上総利益 計画比 +39億円

賃貸事業 +21億円

開発事業 +12億円

（億円） （億円）

17/3期 18/3期 17/3期 18/3期

2Q実績456

通期

実績926

2Q計画455

2Q実績494

通期

計画970

0

200

400

600

800

1,000

1,200

2Q実績2,551

通期

実績5,204

2Q計画2,580

2Q実績2,587

通期

計画5,400

0

2,000

4,000

6,000

-10-

純利益* 計画比 +19億円

営業利益 計画比 +42億円

賃貸事業 +27億円

開発事業 +11億円

営業利益 純利益

17/3期 18/3期 17/3期 18/3期

（億円） （億円）

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

2Q実績113

通期

実績228

2Q計画97

2Q実績139

通期

計画235

0

50

100

150

200

250

2Q実績96

通期

実績204

2Q計画75

2Q実績94

通期

計画142

0

50

100

150

200

250

通期計画に対する進捗率：営業利益59.5%、経常利益61.5%、純利益66.8%

（百万円）17/3期 2Q累計

実績18/3期 2Q累計

計画18/3期 2Q累計

実績18/3期計画前期比 計画比

賃貸

売上高 210,159 216,900 217,439 +7,280 +539 435,000

売上総利益 35,595 38,200 40,347 +4,752 +2,147 76,000

営業利益 12,512 13,300 16,058 +3,546 +2,758 25,000

開発

売上高 35,061 31,300 32,024 △3,036 +724 85,000

売上総利益 10,041 8,400 9,647 △394 +1,247 23,200

営業利益 1,479 △200 974 △504 +1,174 5,000

シルバー

売上高 5,649 6,100 6,293 +644 +193 12,500

売上総利益 △143 △300 △4 +139 +296 △300

営業利益 △854 △1,050 △745 +108 +305 △1,900

ホテル

リゾート・

その他

売上高 4,320 3,700 2,982 △1,338 △718 7,500

売上総利益 1,907 1,100 1,292 △614 +192 2,100

営業利益 66 △750 △168 △235 +582 △1,500

調整額 営業利益 △1,865 △1,600 △2,130 △265 △530 △3,100

-11-

セグメント別業績

賃貸事業は旺盛な法人需要により入居率が好調に推移し、前期比・計画比ともに増収増益（空損引当金戻入6億円発生）。開発事業は

前期比減収減益も、工程・引渡の前倒しと利益率向上により計画比は増収増益。シルバー事業は前期比・計画比ともに増収増益。ホテルリゾート・その他事業はホテル売却により前期比減収減益も、計画比増益で推移。

*16.9% *17.6% *18.6%

*28.6% *26.8% *30.1%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

*17.5%

*27.3%

-13-

主要指標

入居率

属性別契約状況

属性別契約戸数シェア

法人業種別契約戸数

外国人契約状況

具体的施策

店舗拡充

「my DIY」

入居者専用サービス

セキュリティシステム

IoT化

付帯事業

オーナー様

レオパレス21

賃貸 開発

入居者様

一括

借上げ

建築

請負

家賃

収入貸出

事業概要

（百万円）15/3期実績

16/3期実績

17/3期実績

18/3期計画*

売上高 399,375 410,641 421,342 435,000

売上総利益 62,822 67,337 70,142 76,000

営業利益 20,590 22,848 23,009 25,000

管理戸数 （期末） 554,948 戸 561,961 戸 568,739戸 575,800戸

平均入居率 86.57% 87.95% 88.53% 89.5%

直営店舗数 （期末） 188 店 189 店 189店 189店

法人営業課数 （期末） 59 課 60 課 60課 59課

単体従業員数 （期末） 2,989 名 3,150 名 3,284名 3,335名

うち、営業 1,526 名 1,603 名 1,701名 1,710名

-14-

賃貸事業の各指標

*15.7% *16.4% *16.6% *17.5%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

2017年9月末実績

-15-

入居率推移

※2018年3月期平均入居率目標 89.5%

（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）

長期の賃貸契約により入居期間の長期化や稼動の安定化を実現。2018年3月期の通期平均入居率は前期比+1.0pの89.5%を計画しているが、4-9月は前期比+1.84pの90.2%。

4月 5月 6月 7月 8月 9月4-9月平均

10月 11月 12月 1月 2月 3月通期平均

15/3期 86.00 86.03 85.96 85.63 85.78 86.33 85.96 86.14 86.10 85.69 87.24 88.65 89.29 86.57

16/3期 87.88 87.61 87.59 87.32 87.26 87.70 87.56 87.26 87.14 86.89 88.38 89.80 90.53 87.95

17/3期 88.97 88.55 88.60 87.95 87.78 88.31 88.36 87.50 87.41 86.97 88.41 90.18 91.66 88.53

18/3期 90.51 90.28 90.55 89.75 89.88 90.21 90.20 89.73 90.13

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2014年3月期 2015年3月期 2016年3月期 2017年3月期 2018年3月期

200

300

400

500

600

0

50

100

150

200

250

300

6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月

10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

管理戸数 （右軸）

契約済戸数 （右軸）

-16-

属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）

個人（左軸）

法人（左軸）

学生（左軸）

*数値は各月末時点、詳細はp.52を参照

属性別契約状況推移

法人契約戸数は右肩上がりの一方で、個人・学生の契約戸数を増やすことが課題。①入居者目線での各種施策の展開、②2014年10月に学校法人営業部の発足、③2016年5月にPCR（官公庁等）営業部の発足。

49.5% 49.5% 49.4% 51.3% 51.5% 51.4% 51.1% 53.0% 53.3% 53.3% 53.0% 54.5% 54.8% 54.8% 54.8% 56.4% 56.6% 56.5%

38.2% 38.3% 38.3% 37.3% 37.4% 37.4% 37.6% 36.8% 36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9% 34.6% 34.6% 34.6%

12.3% 12.2% 12.3% 11.4% 11.1% 11.1% 11.3% 10.2% 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0% 8.8% 8.9%

458 461 461 480 473 476 474 495 488 490 487 509 500 499 493 521 517 515

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数

-17-

*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値、詳細はp.52を参照

属性別契約戸数シェア

各企業の採用増と法人営業強化により、法人契約戸数は戸数・シェアともに前年同期比増加。

（千戸）

45,958 46,721 47,065

31,946 35,229 41,745

34,328 35,005 36,093

39,149 40,58842,135

16,329 17,26717,712

46,81950,156

55,738

46,44948,550

50,597260,978

273,516291,085

15/9期 16/9期 17/9期

46,277 47,510 48,913 49,242

29,105 32,022 34,689 39,510

32,995 35,169 36,911 37,507

39,188 40,878 42,837 45,03414,95616,635

17,50918,15039,783

44,39848,489

52,92043,968

45,96547,913

51,461246,272262,577

277,261293,824

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期

-18-

（戸）

+11.1%

+2.6%

+3.8%

+3.1%

+18.5%

+0.7%

+4.2% その他

建設業

飲食業

サービス業

派遣・業務請負

製造業

小売業

前年比

前年比

「重点取引先の深耕」と「新規および低利用取引先の開拓」をテーマに業種に偏らない営業を推進。全国上場企業*の約80%が当社を利用。

法人業種別契約戸数

+6.6% +5.6% +6.0% +4.8%

*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

+6.4%

+9.1%

+3.7%

+5.1%

+1.6%

+13.9%

+0.7%

+7.4%

前年比

前年比

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月3月 6月 9月

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他

-19-

外国籍 当社契約戸数 （個人契約のみ）

海外店舗16拠点での送客に加え、国内海外課7拠点での外国籍社員（単体199名、2017年9月末現在）による母国語対応（7言語）、来日後の生活サポート体制（サービスガイドの配布、コールセンター対応、懇親会）の充実を図る。法人契約入居者の国籍は判明率が60%程度で、外国籍の利用戸数は約1.5万戸と想定される。外国籍入居者全体は3万戸超と契約済み戸数全体の5.8%相当。

（戸）

*詳細はp.53を参照

シンガポール 現地法人 シンガポール

インドネシア 現地法人 ジャカルタ

フィリピン 現地法人 マニラ

ミャンマー 支店 ヤンゴン

カンボジア 現地法人 プノンペン

タイ 現地法人 バンコク、シラチャー

ベトナム 現地法人 ホーチミン、ハノイ

台湾 支店 台北

韓国 支店 プサン、ソウル

中国 現地法人北京、上海、大連、広州

16,548戸

（前年同期+14.6%）

-20-

賃貸店舗推移

海外7店舗を含む直営店とパートナーズで全国をカバー。パートナーズに関しては、「数」よりも「質」の追求として、研修・指導による契約アップを図る。国内直営店は2015年3月期に4店舗、2016年3月期に2店舗開設。

直営店 パートナーズ 合計

北海道 9 2 11

東北 15 7 22

北関東 14 5 19

首都圏 49 32 81

北陸・甲信越 13 8 21

中部 24 16 40

近畿 25 14 39

中国 11 10 21

四国 5 5 10

九州・沖縄 17 18 35

国内 182 117 299

海外 7 0 7

合計 189 117 306

2017年9月末現在

* 海外不動産を仲介・紹介する拠点は除く（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー、フィリピン、インドネシア、

シンガポール）

0

50

100

150

200

250

300

350

400

6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月

13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

（店舗数）

直営店 パートナーズ

-21-

無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK

壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない

柄物を含む100種類以上の壁紙

男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い

2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「my DIY」をスタート。2017年9月末現在で34,248件と好調であり、各種テレビや雑誌に取り上げられ、カスタマイズに関するセミナーも実施。今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。

「my DIY」 累計契約件数

（契約件数）

各種コンテストを開催

壁面アートコンテスト最優秀賞・優秀賞作品を実際のモデルルーム壁面にペイント 「鹿児島らしい部屋」 3者コラボ企画

第一工業大学の学生がサンゲツの素材を使ってレオパレス21の部屋に施工

「リノベパーティ」企画

あまりお金をかけずに友達と一緒に施工した部屋に入居するセルフリノベーション企画を実施

*2016年10月より「お部屋カスタマイズ」は「my DIY」に名称変更

34,248件

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月12月3月6月9月

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期

-22-

入居者向けサービスを各種用意、入居者専用サイト MY PAGEより利用可能。賃貸住宅の常識を破る豊富なサービスを展開。10月より自社ブランドのクレジットカードを発行し、賃料決済も可能。

入居者専用サイト MY PAGE （2013年4月開始）

Tカードプラス（レオパレスメンバー）

レオパレスオンラインショッピング

生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト、レオパレス専用商品も販売

MY PAGE （入居者専用サイト）

STBデバイス「Life Stick（ライフスティック）」

AndroidTV搭載STBデバイス「Life Stick」の導入により、2002年から提供しているインターネットサービス「LEONET」の機能を拡充

全国約56万戸の管理物件に順次導入予定

2017年10月1日より自社ブランドのクレジットカードを発行

月額賃料の決済が可能

不動産業界で唯一「Tポイント」が貯まるクレジットカード

-23-

セキュリティシステム 設置

2012年より大手警備会社との提携によるセキュリティシステムおよび防犯カメラの設置を推進。2017年6月に「防災優良賃貸」の認定を取得。

大手警備会社2社との業務提携

各種センサーにより侵入者を感知するほか、火災監視や非常通報も標準装備

女性の入居率向上が見込める

法人の寮･社宅ニーズの取込み強化（大企業はセキュリティ重視）

18/3期2Q累計実績

累計 設置率

セキュリティシステム 戸数 8,329 287,938 50.4%

防犯カメラ 棟数 1,242 11,465 31.4%

オープン型宅配便ロッカー 「PUDOステーション」

誰でもつかえる宅配便ロッカーを業界で初めて賃貸物件に設置

入居者に加え、近隣住民の利便性向上を通じて地域貢献を図る（設置台数14棟）

「防犯優良賃貸」の認定を取得

基幹商品である「ミランダ」「クレイノ」が設計・施工・管理の方法などが防犯優良賃貸としての要件を満たしていることを審査、認定され取得

-24-

Leo Remocon

スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能例：外出先からエアコン操作

新築全住居に標準装備（2016年10月完成物件より）

入居者向けサービス拡大のため、従来のインターネットサービスの機能を拡充し、家電操作やドア開施錠が可能になるIoT化を実施。2018年1月契約物件からAIスピーカーを搭載したスマートステーション端末を標準装備。

Leo Lock

「攻めのIT経営銘柄2017」に選定

顔認証システム

スマートフォンでの施錠や施錠確認が可能

鍵のシリンダー交換や受け渡しが不要

新築全住居に標準装備（2017年10月完成物件より）

「賃貸契約電子化」「賃貸住宅のIoT化」が評価

経済産業省と東京証券取引所が選定

賃貸物件初*の顔認証システ

ムのみでの開錠を実現*当社調べ

(2017年7月完成の「LOVIE麻布十番」に設置）

瞬時に顔を検出・認証し、自動ドアのオートロックを開錠

-25-

グループによる屋根借り太陽光発電事業（2013年12月開始）

18/3期2Q累計実績

設置棟数 4,347 棟

発電容量 63.9 MW

発電量 48,368 MWh

賃料債務保証事業 （2007年4月開始）

プラザ賃貸管理保証株式会社

少額短期保険事業 （2006年9月開始）

あすか少額短期保険株式会社

火災保険ではカバーしきれない家財や、残存物の取り片付け費用等、ニッチな分野の保険をご提供することで入居者の生活をサポート

*「屋根借り」を含む太陽光発電関連の取り組みはp.57を参照

社宅代行事業 （2006年9月開始）

株式会社レオパレス・リーシング

レオパレス物件を含め、全国160万戸以上の

物件探しから契約・家賃支払い、解約精算と全ての業務を代行

家賃や共益費、原状回復費等の債務を保証することで誰もが入居しやすい環境を提供

賃貸事業の周辺業務や管理物件の競争力向上・収益力向上をグループ内で実施。

-27-

オーナー様

レオパレス21

賃貸 開発

入居者様

一括

借上げ

建築

請負

家賃

収入貸出

事業概要

指標

開発・売上状況

エリア別建築請負支店数、竣工売上

具体的施策

理想の土地活用

アパート商品展開

社会福祉施設

商業施設

注文住宅

不動産開発

アフターサービス強化

（百万円）15/3期実績

16/3期実績

17/3期実績

18/3期計画

売上高 61,312 74,160 80,321 85,000

売上総利益 13,223 20,268 23,124 23,200

営業利益 211 3,340 5,786 5,000

契約高 87,395 86,439 92,852 92,000

建築請負 87,395 86,439 87,592 85,000

不動産開発 0 0 5,260 7,000

支店数 （期末） 60 支店 60 支店 60支店 60支店

単体従業員数 （期末） 1,638 名 1,686 名 1,690名 1,752名

うち、営業担当 418 名 427 名 381名 407名

-28-

開発事業の各指標

*21.6% *27.3% *28.8% *27.3%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え、不動産開発の契約高＝売上高

2017年9月末実績

-29-

競合激化とマスコミ報道もあり前年割れで進捗。通期では不動産開発事業と合算で前期並みの契約高を目指す。

総契約高

16/3期 17/3期 18/3期

契約・売上

*契約高には解約が含まれていない

（億円）16/3期 17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 3Q 4Q 通期 1Q 2Q 2Q累計 通期（計）

建築請負受注（棟） 236棟 229棟 223棟 404棟 990棟 244棟 254棟 243棟 217棟 958棟 214棟 222棟 436棟 945棟

（億円） 207 213 188 254 864 224 218 223 209 875 192 186 378 850

請負受注残（億円） 668 651 654 663 663 726 719 744 673 673 697 680 680 -

不動産開発（億円） - - - - - - 7 12 32 52 5 7 13 70

売上高 （億円） 154 199 161 226 741 143 207 171 280 803 144 175 320 850

建築請負 不動産開発

207 224 192 213 218 186 188 223 254209

0 05 0 7

7 012

0

32

0

100

200

300

1Q 2Q 3Q 4Q

（億円）

-30-

全国 60支店 （2017年9月現在）

大阪府 4支店京都府 1支店兵庫県 2支店

東京都 20支店神奈川県 8支店埼玉県 8支店千葉県 3支店

三大都市圏を中心に、今後も高い入居率が見込めるエリアに支店を配置し、受注活動を展開。

建築請負支店数 一括借上アパート完工棟数 （18/3期2Q累計）

全国の一括借上アパート完工棟数のうち、首都圏が58.6%（17/3期2Q累計 56.5%）、三大都市圏が78.2%（同 76.3%)を占める

*2015年4月に2支店開設（東京）、2015年12月に2支店閉鎖（水戸・堺）

首都圏 39支店

東北 3支店（仙台・郡山）

中部 4支店(愛知県）

近畿 7支店中国 2支店（岡山県、広島県）

九州・沖縄 5支店（福岡県・沖縄県）

四国 0支店

北陸・甲信越0支店

北海道 0支店

北関東 0支店

首都圏

164 棟

近畿

34 棟

九州･沖縄

31 棟

中部

21 棟

東北

13 棟

中国

10 棟

その他

7 棟

-31-

高齢者施設アパート

増加する高齢者に対応し、土地オーナー様と

介護事業者様を結ぶマッチング事業を

展開。

多様化する入居者ニーズに合ったアパート商品を提案。アパートは一括借上し、賃貸管理業務を一貫して行う。

注文住宅 店舗・商業施設

ロードサイドや駅周辺に外食チェーン、コンビニ、ドラッグストア等を建築。

賃貸併用や自宅兼用の複合建築も提案。

自由設計の専用住宅や、自宅の一部に賃貸住宅を併せ家賃収入が得られる賃貸併用住宅を建築。

レオパレス21が提案する土地活用

空地・空室管理、売却サポートなど、あらゆるニーズに対応した土地活用を提案。その他

理想の土地活用

レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。

-32-

「MIRANDA（ミランダ）」 「CLEINO（クレイノ）」

2015年5月より、新たな賃貸住宅ブランド「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」を立ち上げ。異なる2つのブランドコンセプトを展

開することで、競争力強化と入居者イメージの一新を図る。また、遮音性能を大幅に向上させた「ノンサウンドシステム」を標準仕様として採用。

コンセプトは、「Plain（シンプル）」

住む人のアイディア次第で、それぞれの「スタイルを描ける」、可変性の高いプレイン型賃貸住宅ブランド

コンセプトは、「Decorative（装飾的）」

新しい発想がつまった、独自の付加価値を備えた空間提案型賃貸住宅ブランド

遮音性能向上 「ノンサウンドシステム」

防音配水管

排水騒音対策として防音配水管を採用。排水騒音が通常のVU管に比べて平均15dB低減、「図書館や深夜の郊外」並みの静けさを実現。

ノンサウンドフロア

上階から下の階に伝わる衝撃音を低減。従来より2ランク～3ランク遮音性能が向上。

高遮音界壁

隣戸間の壁構造を見直し、遮音性能を高め、木造でTLD-45、鉄骨でTLD-50の遮音等級を実現。

15dB低減

木造V仕様

1/3に低減

木造

TLD-45

鉄骨標準

1/3に低減

鉄骨造

TLD-50

鉄骨造木造 (オプション仕様-V)

鉄骨造木 造

-33-

2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物の建築請負を開始。社会福祉施設の分野では、高齢者施設が大多数を占めるが、保育施設等の多様化を図る。

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

デイサービス（埼玉県川越市）

有料老人ホーム（東京都世田谷区）

有料老人ホーム（東京都国分寺市）

高齢者施設 保育施設等

施設名 ベネッセ国分寺保育園

所在地 東京都国分寺市

施設名

社会福祉法人 県央福祉会

障害グループホーム カーサ柳橋

障害児童発達支援事業放課後等デイサービス

所在地 神奈川県大和市

-34-

2012年3月期後半よりアパート以外の事業用建物の建築請負を開始。土地オーナー様とのビジネスマッチングを展開し、多業種との取組みが活発化。また、単独仕様でなく複合建築物が拡大。

商業施設

コンビニ店舗 （大阪府大阪市）外食チェーン店舗 （東京都足立区）

施設名

田中長ビル

・田中屋奈良漬店

・ホテル「相鉄フレッサイン 京都四条烏丸」

所在地 京都市下京区

施設名

レオネクスト砧プレミアム

・アパート

・まいばすけっと

所在地 東京都世田谷区

-35-

木曾ひのきを用いた注文住宅（もりぞう）

子会社の株式会社もりぞうが展開する木曾ひのきを用いた注文住宅のほか、レオパレス21が展開するSE構法「○○」の家を販売。

「○○」の家

SE構法により間仕切りの無い大空間や大型の採光窓等、自由設計が可能

変わる間取りにより家族構成の変化にも対応

-36-

東京・名古屋・福岡の都心部で自社開発事業を展開するライフリビング株式会社が2016年7月に傘下に加わる。

4階建てRCデザイナーズマンション「ブランシェシリーズ」

デザイン性と機能性を重視した50坪前後の狭小地や変形地にも効率的に建築できるコンパクトな賃貸マンション

10mで4階建てが可能となる「TEN-FOUR CUBE工法」（特許取得済み）を採用

-37-

他社との差別化を図るべく、あらゆる資産運用をサポートする新サービス「ライフステージサポート」を展開。アパート経営だけでなく、金融機関や税理士等との連携を通じて最適なポートフォリオを作成・提供。また、都内の賃貸マンション「LOVIE」を対象に不動産特定共同事業商品の募集を開始。

「ライフステージサポート」

レオパレス21の本業であるアパート経営だけでなく、生命保険、株式、預金等のあらゆる資産運用を丸ごとサポート

契約・竣工後も定期訪問を通じてサービスや情報の案内、ライフプランの提示等、オーナー様の要望をヒアリング

3つの柱

1. 資産形成不動産、保険、株式、預金の運用等のポートフォリオ作成、相談窓口

2. 税務対策税制について適切な見識をもつ専門家を紹介、情報を提供

3. 生涯生活設計旅行等のレジャー企画、各種優待サービス、懇親会開催

不動産特定共同事業商品 募集開始

少額から投資が可能な不動産小口化商品

実物不動産同様に相続税の節税効果が期待できる

募集概要

募集総額 24億6千万円 運用期間 15年

募集総口数 2,460口収益分配金

年2回

（1月および7月）申し込み単位 1口100万円単位

最低出資額 500万円（5口） 財産管理報告 年1回（2月15日）

-39-

*有料老人ホーム等にはグループホームを含む、17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

シルバー事業

シルバー事業を成長戦略事業と位置付け、施設数の増加と運営の安定化を図る。日本社会の高齢化に対応すべく施設の拡充を計画。2017年4月-11月に6施設開所し、2017年11月1日時点で82施設。量の拡大とともに原価のコントロールにより採算を確保する方針。

（百万円）17/3期2Q累計

実績18/3期2Q累計

計画18/3期2Q累計

実績18/3期

通期計画前期比 計画比

シルバー

売上高 5,649 6,100 6,293 +644 +193 12,500

売上総利益 △143 △300 △4 +139 +296 △300

営業利益 △854 △1,050 △745 +108 +305 △1,900

期末開所数 73施設 80施設 80施設 +7施設 ±0施設 83施設

デイサービス稼働率 74.4% 71.7% 75.2% +0.8p +3.5p 71.1%

ショートステイ稼働率 88.6% 84.4% 88.8% +0.2p +4.4p 85.0%

有料老人ホーム等稼働率 93.4% 89.7% 87.7% △5.7p △2.0p 91.7%

-40-

国内ホテル事業

ホテルレオパレス仙台

ホテルレオパレス札幌

ホテルレオパレス博多

賃貸事業での取引法人への利用促進から稼働率が向上。札幌は10月に新館をオープンし、客室数が86室から195室と倍増。前中期経営計画期間中に旭川・新潟・四日市・岡山を売却し、札幌・仙台・名古屋・福岡（博多）の4ホテル（総客室数542室）を運営。

（百万円）17/3期2Q累計

実績18/3期2Q累計

計画18/3期2Q累計

実績18/3期

通期計画前期比 計画比

国内ホテル

売上高 1,051 930 940 △110 +10 1,860

営業利益 3 10 △38 △41 △48 △90

減価償却費 127 100 101 △26 +1 280

稼働率 84.2% 89.2% 87.6% +3.4p △1.6p 86.4%

-41-

*レオパレスグアムは単体PL、第2四半期累計は1月-6月

リゾート（グアム）事業

賃貸事業での取引企業等ステークホルダーからの利用促進により業績の安定化を図る。レオパレスリゾートでは2014年8月末より演習等でのグアム来島軍人による利用が開始し、客層の多様化を図る。また、2017年4月にはレオパレスホテルにエグゼクティブ専用フロア「メダリオンフロア」を開設。

レオパレスリゾート レオパレスリゾート カントリークラブ

（百万円）2016/12期

2Q累計実績2017/12期

2Q累計計画2017/12期

2Q累計実績2017/12期通期 計画

前期比 計画比

レオパレスグアム

売上高 2,723 2,790 2,845 +121 +55 5,580

営業利益 71 80 76 +5 △4 40

減価償却費 457 490 486 +28 △4 1,000

Leopalace Resort 稼働率 53.1% 55.1% 55.3% +2.2p +0.2p 56.9%

メダリオンルーム

-42-

日本で培ったノウハウを基に、海外で賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や日系企業向けの現地不動産仲介・紹介業を開始。また、韓国で現地企業と合弁で賃貸管理事業に参入。

賃貸事業の海外展開 （16拠点）

中国 北京、上海、大連、広州

韓国 プサン、ソウル

台湾 台北

タイ バンコク、シラチャー

ベトナム ホーチミン、ハノイ

カンボジア プノンペン

ミャンマー ヤンゴン

フィリピン マニラ

インドネシア ジャカルタ

シンガポール シンガポール

■レオパレス21の海外支店・現地法人

韓国合弁会社 「ウリレオPMC」

韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立

韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供

2017年9月末現在で1,203戸の管理を受託（2017年3月末比+85戸）

ヤンゴン

プサン

大連北京

上海

広州台北

バンコク

プノンペン

ハノイ

マニラ

ホーチミン

ジャカルタ

シラチャー

シンガポール

日本国内物件を紹介・契約する拠点

現地不動産を紹介する拠点

両事業を展開する拠点

ソウル

投資案件の情報収集・調査

外国人に日本国内物件を紹介

従来

日本人・日系企業に

現地不動産を仲介・紹介

サービスアパートメント、サービスオフィスなどの事業展開を促進

今後の展開

種別 場所 運営開始時期 部屋数

サービスオフィスフィリピン（マカティ市） 2015年11月 43部屋

ミャンマー（ヤンゴン市） 2016年4月 14部屋

サービスアパートメント

タイ（シラチャー郡） 2015年10月 地上8階、72部屋

ベトナム（ハノイ市） 2016年8月 地下1階地上10階、56部屋

カンボジア（プノンペン特別市） 2017年12月（予定） 地下1階地上14階、56部屋

-43-

サービスアパートメント・オフィス 拠点一覧

日本国内物件紹介および現地不動産仲介・紹介の他、タイ・ベトナム・カンボジアにてサービスアパートメント事業に参入。

タイ（サービスアパートメント）居室

フィリピン（サービスオフィス）

ミーティングスペース

ハノイ（サービスアパートメント）リビングルーム

カンボジア（サービスアパートメント）

（2017年12月オープン予定）ハノイ

マニラ（マカティ）

プノンペン

シラチャー

ヤンゴンサービスオフィス

サービスアパートメント

-44-

リロケーションマネジメント事業 外国人技能実習生の受け入れ

サービスアパートメントの運営に加え、日本・海外間の人事異動をワンストップでトータルにサポートするエンプラスを子会社化。日本国内の職人不足に対応すべく、ベトナムおよび日本政府が推進している外国人技能実習制度に協力し、協力工務店による技能実習生の受け入れをサポート。2015年7月末より54名を各現場に配置済み。

外国人技能実習制度に協力し、ベトナムでの実技研修および日本語・専門用語研修の後、各現場に配置

2017年9月末現在で54名雇用（7/1に直接雇用で 8名入社）

実技研修

エンプラス株式会社をグループ会社化

日本⇔海外間の人事異動に関連するあらゆるサポートをワンストップでご提供

5年で対応企業250社、対応人数10,000名を目指す

エンプラスサービスモデル

語学研修

工務店での作業

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-46-

調整後

調整後 成長率

自己資本比率

～

維持

前後

最低 確保

2017年3月期（実績）

2020年3月期（方向性）

：保有資産の見直しにより改善を図る

※ROIC = 税引き後営業利益÷ （有利子負債＋純資産）

調整後 ： 繰延税金資産の取崩しが見込まれるため正常収益による資本効率を検討※調整後ROE = （当期純利益+法人税等調整額）÷ 期首期末平均純資産

調整後 成長率： のれん償却費や法人税等調整額等の一時的な要因を除外した

税引き後経常利益により、資本効率のある成長性を検討※調整後EPS成長率 = （経常利益+のれん償却費）÷ 発行済株式数

© Leopalace21 Corporation. All Rights Reserved.-47-

配当予想

15/3期 実績 16/3期 実績 17/3期 実績 18/3期 予想

中間配当 0.00円 0.00円 10.00円 10.00円

期末配当 0.00円 10.00円 12.00円 12.00円

年間配当（合計） 0.00円 10.00円 22.00円 22.00円

配当金総額 0百万円 2,628百万円 5,783百万円 5,546百万円

配当性向 0% 13.4% 28.3% 40.1%

自社株買い - - - 7,999百万円

総還元性向 0% 13.4% 28.3% 96.4%

自社株消却

自社株買い

400万株（発行済み株式数の1.5%）を6月15日に消却済み

2017年5月に上限80億円の自社株買いを発表し、8月末で取得完了。取得した1,076万株（消却前の発行済株式数の4.08%）は 10月31日に消却済み

資産売却によるCFを源泉とし株価動向を見ながら今後も機動的に実行

取得総数 取得価額の総額

2017年5月 0株 0円

2017年6月 3,175,700株 2,104,688,000円

2017年7月 3,739,900株 2,806,692,600円

2017年8月 3,845,800株 3,088,559,300円

合計 10,761,400株 7,999,939,900円

（当初計画比） （82.8%） （100%）

個人・その他14.31%

事業法人・その他の法人2.48%

外国法人等55.10%

金融機関21.88%

金融商品取引業者1.93%

自己名義株式4.30%

主なグループ会社 （2017年10月末現在）

-49-

会社名 株式会社レオパレス21

設立 1973年8月17日

資本金 752億8,236万円

代表者 代表取締役社長 深山 英世

事業内容

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び

販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、

ブロードバンド通信事業、介護事業他

従業員数 連結 7,814名

単体 6,616名

発行可能株式総数 500,000,000株

発行済株式総数 252,682,515株 (2017年10月末現在）

株主数 47,515名

会社データ （2017年9月末現在）

株主構成 （2017年9月末現在）

Leopalace Guam Co.

リゾート事業

ホテルリ

ゾート・そ

の他事業

あすか少額短期保険

入居者家財保険

レオパレス・スマイル

特例子会社

レオパレス・パワー

発電事業

シルバー

事業

レオパレス・リーシング

社宅代行

プラザ賃貸管理保証

家賃保証

ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ

（上海）有限公司

入居者斡旋

ウリレオPMC

韓国 賃貸管理

PT. LeopalaceDuasatu Realty

インドネシア 不動産事業

Leopalace21(Thailand) CO., LTD.

タイ 不動産仲介・紹介

賃貸事業

LEOPALACE21VIETNAM CO., LTD.

ベトナム 不動産仲介・紹介

Leopalace21(Cambodia) Co., Ltd.

カンボジア 不動産仲介・紹介

ウイングメイト

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

アズ・ライフケア

シルバー事業

もりぞう

戸建注文住宅

開発事業

LEOPALACE21PHILIPPINES INC.

フィリピン 不動産仲介・紹介

ライフリビング

不動産開発

Leopalace21Singapore Pte. Ltd.

投資コンサルティング事業

エンプラス

リロケーションマネジメント

10月2日にリロケーションマネジメント事業のエンプラス株式会社がグループ入り。発行済株式総数は10月末の自社株消却を反映。

国際事業

-50-

四半期別

（百万円）

1Q

4月-6月

2Q

7月-9月

3Q

10月-12月

4Q

1月-3月

17/3期

実績

18/3期

実績

17/3期

実績

18/3期

実績

17/3期

実績

18/3期

計画

17/3期

実績

18/3期

計画

売上高 125,998 128,450 129,192 130,289 125,443 129,000 139,854 153,000

賃貸 105,808 109,145 104,351 108,294 103,860 107,700 107,322 110,400

開発 14,339 14,476 20,721 17,548 17,161 16,400 28,099 37,300

シルバー 2,770 3,084 2,879 3,209 2,945 3,200 2,942 3,200

ホテルリゾート・

その他3,080 1,745 1,240 1,237 1,476 1,700 1,490 2,100

営業利益 5,646 6,957 5,690 7,029 4,464 3,900 7,095 9,900

賃貸 6,671 8,206 5,841 7,852 5,342 6,000 5,154 5,700

開発 △130 84 1,609 890 636 △400 3,671 5,600

シルバー △483 △471 △370 △274 △398 △450 △414 △400

ホテルリゾート・

その他502 197 △435 △365 △169 △400 △315 △350

*17/3期（実績）は新セグメントに洗い替え

-51-

単体及び主要子会社

（百万円）17/3期 2Q累計

実績18/3期 2Q累計

計画18/3期2Q累計

実績 前期比 計画比

レオパレス21売上高 246,162 248,000 248,884 +2,722 +884

営業利益 10,519 9,000 13,001 +2,481 +4,001

レオパレス・リーシング（社宅代行）

売上高 695 900 791 +95 △109

営業利益 113 210 193 +79 △17

プラザ賃貸管理保証（家賃保証）

売上高 1,977 2,070 2,032 +55 △38

営業利益 193 180 165 △28 △15

あすか少額短期保険（入居者家財保険）

売上高 903 1,000 928 +25 △72

営業利益 299 360 247 △52 △113

レオパレス・パワー（屋根借り発電）

売上高 1,751 1,650 1,792 +40 △142

営業利益 462 500 636 +174 +136

もりぞう（注文住宅）

売上高 1,818 1,960 2,244 +425 +284

営業利益 △51 △70 63 +114 +133

ライフリビング（不動産開発）

売上高 782 840 1,478 +696 +638

営業利益 20 △140 54 +33 +194

ウイングメイト（旅行代理）

売上高 1,157 1,320 1,289 +132 △31

営業利益 △33 △23 △43 △9 △20

-52-

属性別契約戸数

*入居率は各期（通期、四半期）の平均値、*管理戸数、契約済戸数、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値

16/3期 17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

管理戸数（戸） 557,017 558,457 560,076 561,961 564,378 565,228 567,008 568,739 570,842 570,802

A. 契約済戸数（戸） 487,900 489,771 486,626 508,720 500,045 499,143 493,144 521,298 516,886 514,946

期中平均入居率 87.7％ 87.4％ 87.1％89.6％

(通期88.0%)

88.7% 88.0% 87.3%90.1%(通期

88.5%)90.5% 89.95%

B. 内 法人契約戸数（戸） 259,923 260,978 257,751 277,261 273,908 273,516 270,022 293,824 292,581 291,085

法人シェア （B／A） 53.3% 53.3% 53.0% 54.5% 54.8% 54.8% 54.8% 56.4% 56.6% 56.5%

C. 内 個人契約戸数（戸） 179,748 180,335 179,883 183,008 179,785 179,393 177,076 180,617 178,802 178,016

個人シェア （C／A） 36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9% 34.6% 34.6% 34.6%

D. 内 学生契約戸数（戸） 48,229 48,458 48,992 48,451 46,352 46,234 46,046 46,857 45,503 45,845

学生シェア （D／A） 9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0% 8.8% 8.9%

社有アパート416棟（4,218戸）の売却（最終決済は10月末）により管理戸数の増加は微増に留まる。

-53-

国籍別外国人契約戸数 （個人契約のみ）

*数値は各期間の最終月末時点

個人の外国籍契約数は契約済戸数全体の3.2%（個人･学生契約の7.4%）、また属性は学生59%、社会人41%。2位のベトナムが続伸。法人の外国籍契約数約1.5万戸を加えると外国籍入居者全体は3万戸超と契約済み戸数全体の5.8%相当。

（戸）

16/3期 17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

中国 6,320 6,336 6,446 6,627 6,056 6,027 5,879 6,490 6,224 6,534

韓国 1,322 1,349 1,438 1,447 1,412 1,415 1,424 1,479 1,459 1,478

台湾 706 760 826 949 913 920 918 951 899 873

東南アジア 2,750 2,876 2,987 3,116 3,067 3,194 3,140 3,708 3,875 4,307

内 ベトナム 1,886 1,947 2,063 2,142 2,097 2,186 2,136 2,604 2,773 3,166

その他 2,388 2,506 2,633 2,874 2,820 2,885 2,951 3,199 3,230 3,356

内 北米 496 499 528 567 547 560 562 610 600 620

外国人合計 13,486 13,827 14,330 15,013 14,268 14,441 14,312 15,827 15,687 16,548

-54-

エリア別管理戸数（千戸）と入居率

（千戸、%）

17/3期 18/3期

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q

管理戸数 入居率 管理戸数 入居率 管理戸数 入居率 管理戸数 入居率 管理戸数 入居率 管理戸数 入居率 前期比

北海道 14 86% 14 86% 14 82% 14 85% 14 89% 14 89% +3p

東北 35 93% 35 94% 35 92% 35 94% 35 94% 35 93% △1p

北関東 40 83% 40 83% 41 82% 41 87% 41 87% 41 87% +4p

首都圏 163 89% 164 88% 165 87% 166 93% 167 90% 168 88% ±0p

北陸・甲信越 41 86% 41 86% 41 85% 41 90% 41 91% 41 92% +6p

中部 88 88% 88 88% 88 87% 88 91% 88 90% 88 91% +3p

近畿 80 88% 80 88% 80 86% 81 91% 81 90% 80 90% +2p

中国 39 91% 39 92% 39 90% 39 94% 39 93% 39 91% △1p

四国 15 87% 15 86% 15 85% 15 90% 15 89% 15 91% +5p

九州・沖縄 50 91% 50 91% 50 90% 50 94% 51 94% 51 93% +2p

合計 564 89% 565 88% 567 87% 569 92% 571 91% 571 90% +2p

89.3%

94.6%91.5%

87.0%

82.4% 83.3%

90.5%

96.9%92.6%

89.1%85.8%

83.5%

91.7%

96.3%93.2%

91.2%88.9%

86.9%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2015/3 2016/3 2017/3

-55-

築年別入居率 （期末現在）

築年別入居率 （2Q末現在）

87.7%

94.1%

90.1%

85.5%

81.9% 81.0%

88.3%

94.3%

90.5%

87.0%84.8% 82.4%

90.2%93.6%

91.4% 90.1%88.5%

85.2%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2015/9 2016/9 2017/9

-56-

契約形態別入居戸数 2種類の契約形態

長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。

前年同期

104(23%)

114(24%)

94(20%)

79(17%)

68(14%)

58(12%)

52(10%)

52(10%)

52(10%)

51(10%)

357 365370 384 412 438 457 469 447 464

462478

464 463480

495 509 521499

515

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 16/9期 17/9期

（千戸）

賃貸契約 マンスリー

オーナー様投資 屋根借り（SPC型等） 屋根借り（レオパレス21グループ）

-57-

2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2017年9月末現在で12,994棟（設置可能棟数の約59%）への設置が完了。2013年12月からは屋根借り太陽光発電事業を開始。

太陽光発電事業への取り組み

取組み 開始時期 17/3期時点 18/3期2Q時点

1. オーナー様投資による太陽光パネル設置（請負） 2011年3月 7,384棟 （94.0MW） 7,391棟 （94.1MW）

2. 屋根借り太陽光発電事業 2012年9月 5,603棟 （88.4MW） 5,603棟 （88.4MW）

a. SPC型等提携事業 2013年2月 1,256棟 （24.5MW） 1,256棟 （24.5MW）

b. レオパレス21グループによる発電事業 2013年12月 4,347棟 （63.9MW） 4,347棟 （63.9MW）

3. 遊休地を活用したメガソーラー（請負） 2013年9月 千葉県富里市 （1.7MW） 千葉県富里市 （1.7MW）

合計： 12,987棟 （182.4MW） 12,994棟 （182.5MW）

（累計棟数）

エリア別

（棟数）

0

5,000

10,000

15,000

15/3期1Q

2Q 3Q 4Q 16/3期1Q

2Q 3Q 4Q 17/3期1Q

2Q 3Q 4Q 18/3期1Q

2Q

首都圏4,367

中部2,506

近畿1,654

北関東1,203

九州・沖縄1,174

中国961

東北454

その他675

-58-

介護施設「あずみ苑」 82拠点一覧 （2017年11月1日現在）

（拠点数）東京都

神奈川県

千葉県

埼玉県

栃木県

茨城県

群馬県

岐阜県

愛知県

静岡県

合計

介護付有料老人ホームを含む拠点

1 1 1 3 2 8

住宅型有料老人ホームを含む拠点

1 5 2 3 2 1 14

デイサービス及びショートステイ

4 2 13 18 3 6 4 3 4 1 58

グループホーム 1 1 2

合計 6 4 20 23 8 8 5 3 4 1 82

★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 介護付有料老人ホーム、ショートステイ

■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス

● 介護付有料老人ホーム

★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 住宅型有料老人ホーム、ショートステイ

● 住宅型有料老人ホーム

○ グループホーム

▲ デイサービス、ショートステイ

● デイサービス

◆ ショートステイ

凡 例

2014年11月に子会社アズ･ライフケア運営による施設第1号「あずみ苑木更津」 が開所し、以降は子会社を通じて施設数を拡大。2018年3月期は6施設を開所、2019年3月期は3施設の開所により、今中期経営計画では86施設の拠点計画。

*あずみ苑宇都宮南：2017年9月オープン

*あずみ苑大垣：2017年10月オープン

*あずみ苑焼津：2017年11月オープン

*

*

*

-59-

（百万円） 17/3期末 18/3期2Q

資産

現金及び預金 104,432 95,885

売掛金 6,547 5,746

完成工事未収入金 2,355 1,913

販売用不動産（仕掛含む） 2,270 5,818

前払費用 2,827 3,136

繰延税金資産（短期） 8,636 12,424

流動資産 133,786 130,426

建物及び構築物 41,827 39,411

機械装置及び運搬具 14,206 13,324

土地 80,388 70,019

リース資産 13,652 16,181

無形固定資産 11,642 10,602

長期前払費用 3,820 3,872

繰延税金資産（長期） 17,486 17,430

固定資産 203,489 194,066

繰延資産 552 496

資産合計 337,828 324,989

（百万円） 17/3期末 18/3期2Q

負債

社債・借入金（短期） 5,229 5,243

リース債務（短期） 4,647 5,687

工事未払金 12,186 8,423

前受金 40,003 37,117

流動負債 97,524 90,185

社債・借入金（長期） 29,302 26,707

リース債務（長期） 10,739 12,507

空室損失引当金 3,183 2,588

長期預り敷金保証金 7,152 7,029

長期前受金 16,614 14,957

固定負債 81,433 78,651

負債合計 178,958 168,837

純資産

資本金 75,282 75,282

資本剰余金 45,235 45,235

利益剰余金 39,923 43,187

純資産合計 158,870 156,151

自己資本比率 47.0% 48.0%

バランスシート

2017年3月期比で資産の部が△128億円（現金預金△85億円、販売用不動産+35億円、有形固定資産△89億円、繰延税金資産+37億円）、負債の部が△101億円（社債・借入金△25億円、工事未払金△37億円、前受金△45億円）、純資産が△27億円（純利益94億円、配当31億円、自社株買い80億円）。

-60-

NDEレシオ

*NDEレシオ= （有利子負債－現預金）／自己資本*有利子負債は借入金と社債のみでリース債務を含まず

356401

345 370319

752

880

1,044

900958

0.320.33

0.440.36

0.41

-0.60

-0.40

-0.20

0.00

0.20

0.40

0

200

400

600

800

1,000

1,200

15/3期 16/3期 17/3期 17/3期2Q 18/3期2Q

（倍）（億円）

有利子負債 現預金 NDEレシオ

160

1

80

140

86

275

71

33

41

-200

-100

0

100

200

300

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

-61-

キャッシュフロー

（億円） （億円）

・税金等調整前当期純利益 +63億円

・減価償却費・のれん償却費 +58億円

・減損損失 +74億円

・前受金の減少 △45億円

・法人税等の支払 △17億円

・社債償還 △19億円

・借入金返済 △6億円

・リース債務返済 △23億円

・配当金の支払 △31億円

・自社株取得 △80億円

・固定資産の売却収入 +46億円

・固定資産取得 △36億円

836

917

796

600

800

1,000

現金及び現金同等物

期末残高

17/3期 2Q 17/3期 通期 18/3期 2Q

（別途定期預金122億円）

-62-

株主構成

*株式数ベース

外国法人等（55.1%）、信託銀行（20.2%）と機関投資家が75.3%。

13/3期 13/9期 14/3期 14/9期 15/3期 15/9期 16/3期 16/9期 17/3期 17/9期

個人・その他 27.5% 19.8% 20.7% 17.1% 16.7% 18.3% 16.6% 15.3% 20.5% 14.3%

外国法人等 42.8% 48.6% 49.1% 46.8% 50.7% 55.3% 54.6% 55.3% 49.7% 55.1%

信託銀行 12.8% 17.5% 17.6% 23.6% 23.2% 17.6% 21.0% 21.5% 21.5% 20.2%

信託銀行以外の金融機関 3.6% 2.5% 1.7% 1.9% 1.9% 1.9% 2.1% 2.1% 2.0% 1.7%

事業法人・その他の法人 7.8% 7.8% 6.9% 6.6% 2.5% 2.6% 2.4% 2.4% 2.6% 2.5%

金融商品取引業者 3.5% 1.7% 2.4% 2.3% 3.4% 2.5% 1.7% 1.7% 1.9% 1.9%

自己名義株式 2.1% 2.1% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 1.7% 4.3%

0%

50%

100%

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企業価値の更なる向上に資するコア事業の継続的成長と成長分野の基盤構築

コア事業･･･ 物件供給と管理運営のバランス、集中化と多様化

成長事業･･･ 人口減を見据えた注力事業（シルバー事業・国際事業）

黒字化達成

ROIC（投下資本利益率）を主要指標として導入

保有資産の見直し（「資産と資本の効率経営」）

株主還元の充実

-64-

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2017/3期（実 績）

2018/3期（計 画）

2019/3期（計 画）

2020/3期（計 画）

売 上 高 5,204億円 5,400 億円 5,560 億円 5,750 億円

営 業 利 益 228億円 235 億円 245 億円 260 億円

当 期 純 利 益 204億円 142 億円 150 億円 160 億円

調整後当期純利益※1 184億円 184 億円 190 億円 200 億円

R O I C※2 7.1% － － 8%～10%

調 整 後 R O E※3 12.0% － － 12%維持

入 居 率※4 88.5% 89.5% 90.5% 91.0%

契 約 高 929億円 920億円 950億円 970億円

当社グループでは計画期間において繰延税金資産の取崩を見込んでおり、経営指標は一時的な損益を除外した正常収益により測ることとします。

※1 調整後当期純利益：当期純利益に法人税等調整額を加減算

※2 ROIC（投下資本利益率）：税引き後営業利益（NOPLAT）／（有利子負債＋純資産）

※3 調整後ROE：調整後当期純利益／期首期末平均純資産

※4 入居率は各期平均入居率

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源泉は「資産売却による 」（利益の配分は「配当」と「成長投資」）

株価動向を見ながら機動的に実行

総還元性向の導入

（2020年3月期）

（2017年5月15日発表）

自社株消却 （発行済株式数の1.5%）

自社株買い （発行済株式数の4.95%）

済

済

2,178 2,060 1,901 1,885 1,760 1,645 1,515

2,971 2,999 2,810 2,531 2,441 2,311 2,147

5,4446,745 6,737 7,175 7,440 7,464

7,172

3,865

4,9806,970 6,679 7,007 7,298

7,62214,458

16,784

18,418 18,270 18,648 18,718 18,456

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2005 2010 2015 2020（予）

2025（予）

2030（予）

2035（予）

（千世帯）

25歳未満 25歳～34歳 35歳～64歳 65歳以上

-68-

家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単身世帯数の将来推計

総世帯数は減少の見通しだが、単身世帯数は今後も増える予想。当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は1,100万世帯と今後20年近く横ばいの見通し。

*平成25年（2013年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」および総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

14,45716,785 18,417 18,270 18,648 18,718 18,457

9,63710,269

10,718 11,037 10,973 10,782 10,500

14,646

14,47414,288 13,814 13,132 12,340 11,532

4,112

4,5354,747 5,338 5,558 5,648

5,6456,212

5,7795,161 4,594 4,127 3,743

3,421

49,06351,842

53,331 53,053 52,439 51,23149,555

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2005 2010 2015 2020（予）

2025（予）

2030（予）

2035（予）

（千世帯）

その他 ひとり親と子 夫婦と子 夫婦のみ 単独世帯

(29.5%) (32.4%) (33.3%) (37.2%)(36.5%)(35.6%)(34.4%)

1,663 1,673 1,665

1,343

1,420

1,5101,561

1,485

1,630

1,341

1,1801,226 1,213

1,1731,146

1,174 1,1931,249

1,285

1,036 1,039

775819 841

893

987

880921

974

500 497

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 16 17

（千戸）

貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅

-69-

年度別 新設住宅着工戸数

リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加しているが、2017年4-9月は前年度比△0.7%。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

①消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）

1996年度： 前年度比 +9.8%1997年度： 前年度比 △17.7%

①

②

②消費税 5%⇒8% （2014年4月1日）

2013年度： 前年度比 +10.5%2014年度： 前年度比 △10.8%

前年比

給与住宅 △11.4%

持家 △3.0%

分譲一戸建て +1.8%

分譲マンション +7.2%

貸家 △1.7%

4-9月 4-9月

前年同期

240 262 274

178 186149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117

60 39 31 31 36 48 61 7637 41

842821

767

582

687652

574 564

616

516

444 426 418442 455 459 467

518538

431 445

311292 290

321

370 358384

427

218 214

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 16 17

30㎡以下 30㎡以上

-70-

年度別 新設住宅着工戸数 貸家

2017年4-9月の貸家の新設着工戸数は前年度比△1.7%とマイナスだが、30㎡以下は+10.3%と好調。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

（千戸）前年比

30㎡以上 △4.2%

30㎡以下 +10.3%

4-9月 4-9月

前年同期

-71-

エリア別の空き家率

*平成25年度（2013年度）総務省「住宅・土地統計調査」より

日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。

16.8%17.3%

18.0%

18.8%17.7%

18.8%19.1%

19.6%

17.0%

20.6%

23.3%

22.2%

10%

15%

20%

25%

1998 2003 2008 2013

首都圏 3大都市圏 その他

1,834

2,336 2,619

3,520

3,978

4,4764,601

12.4%

14.3% 14.3% 17.4%

18.8%

20.1% 20.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013

（千戸） 賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）

日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移

-72-

三大都市圏 転入超過数 （△は転出超過）

*総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

三大都市圏では人口の転入超過が続いており、当社は賃貸需要が高い当エリアを中心にアパートを供給。

当社支店展開エリア 転入超過数 （△は転出超過）

*首都圏除く

（人）建築請負支店数

2014年 2015年 2016年

東京都 2076,027（88%）

84,231（89%）

74,324（93%）

埼玉県 8 18,375 18,077 21,702

神奈川県 8 14,887 17,276 16,093

千葉県 3 6,759 8,039 13,163

首都圏 39116,048（77%）

127,623（78%）

125,282（78%）

愛知県 4 7,978 10,518 8,968

大阪府 4 △1,666 906 404

京都府 1 △1,529 △638 △1,028

兵庫県 2 △7,407 △7,366 △6,305

三大都市圏 50 113,424 131,043 127,321

*カッコ内は20-39歳の転入超過構成比

（人）建築請負支店数

2014年 2015年 2016年

仙台市 2 2,050 1,140 615

名古屋市 3 4,442 6,252 5,934

京都市 1 721 917 △121

大阪市 3 6,525 11,076 8,846

神戸市 1 △1,129 △396 △550

岡山市 1 345 △162 △667

広島市 1 △528 289 119

福岡市 4 6,564 7,680 7,287

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（戸） 2014年度 2015年度 2016年度

北海道 17,809 19,539 21,810

東北 26,250 27,082 26,587

北関東 16,382 18,473 19,824

首都圏 125,560 134,912 153,742

北陸・甲信越 13,671 13,794 17,629

中部 33,414 37,711 40,915

近畿 53,563 54,153 59,866

中国 16,242 17,610 19,819

四国 7,052 7,267 8,789

九州・沖縄 48,397 53,137 58,294

全国 358,340 383,678 427,275

（戸） 2014年度 2015年度 2016年度

北海道 0 0 0

東北 589 633 352

北関東 370 264 346

首都圏 3,232 4,007 4,267

北陸・甲信越 50 64 58

中部 736 708 536

近畿 1,101 1,267 1,146

中国 727 575 450

四国 40 94 166

九州・沖縄 710 986 843

全国 7,555 8,598 8,164

*国土交通省「新設住宅着工統計」および社内資料

エリア別 貸家新設住宅着工戸数 エリア別 レオパレス21竣工戸数

貸家の供給増は全国的現象だが、当社は三大都市圏中心（前年度72.9%）。

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(棟)

A社 B社 C社レオパレス21

*株式会社住宅産業研究所「’17住宅メーカーの競争力分析」

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

レオパレス21 A社 B社 C社

3大都市圏中心部 3大都市圏その他 その他

（首都圏+愛知県+京阪神） （愛知県・京阪神を除く近畿・中部）

74%3%23% 38%

12%

50%

44%

8%

48%

60%

6%

34%

首都圏 中部①（愛知県） 近畿①（京阪神） 中部②（愛知県以外） 近畿②（京阪神以外）

中国・四国 九州・沖縄 北海道・東北 北関東・北陸・甲信越

163,697 161,848 161,145

184,155

208,379

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

2011 2012 2013 2014 2015

（人）

-75-

外国人留学生数の推移

*独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)「平成27年度外国人留学生在籍状況調査結果」より

外国人留学生の在籍人数は年々増加傾向。うち、民間宿舎・アパートを利用している留学生は75%と、今後も賃貸需要が見込める。

留学生宿舎の状況 （2015年5月現在）

民間宿舎・アパート156,367

75%

公的宿舎52,01225%

外国人留学生のうち、75%が民間宿舎・アパートを利用（前年度比 5,306人増）

公的宿舎は公益法人･学校等が設置する留学生宿舎・一般学生寮等

0

5

10

15

20

25

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

10,000

10,500

11,000

11,500

12,000

12,500

13,000

2010 2012 2014 2016 2025（予）

総人口（左軸） 65歳～75歳（右軸） 75歳以上（右軸）

16%17%

18% 18%

20%

要介護要支援認定者（左軸）

-76-

日本の高齢者人口

*厚生労働省「介護保険事業状況報告」、総務省「高齢者の人口」より

日本の高齢者人口、および要介護要支援者認定者の割合は増加見込み。

（万人）（％）

2010 2016 2025 2016年比

総人口 12,805 万人 12,700 万人 12,065 万人 △635万人

65歳以上 2,948 万人 3,461 万人 3,657 万人 +196 万人

人口比 (%) 23% 27% 30% +3p

うち75歳以上 1,419 万人 1,697 万人 2,179 万人 +482 万人

要介護要支援認定者 487 万人 621 万人 715 万人 +94万人

65歳以上比 (%) 16% 18% 20% +2p

（万人）