本説明資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

※18/3期及び21/3期よりセグメント変更を致しました

2021年3月期 第1四半期決算概要

株式会社レオパレス21

2020年9月

目次

-1-

第1章 レオパレス21について

1-1 コア事業のビジネスモデル 4

1-2-1 レオパレス21 の業績推移 5

1-2-2 レオパレス21 の業績推移ハイライト 6

1-3 当社施工物件の改修について 7

1-4-1 再発防止策の施策と進捗状況 8

1-4-2 再発防止策 実施項目① 9

1-4-3 再発防止策 実施項目② 10

1-4-4 再発防止策 実施項目③ 11

第2章 2021年3月期第1四半期 実績

2-1 決算ハイライト 13

2-2 セグメント別業績 14

2-3-1 賃貸事業の各指標 15

2-3-2 入居率推移 16

2-3-3 施工不備発覚後における物件類型別入居率推移 17

2-4 販売管理費削減 18

2-5-1 財務 （バランスシート） 19

2-5-2 財務 （キャッシュフロー） 20

第3章 「抜本的な事業戦略再構築」を踏まえた計画

2021年3月期業績予想及び

2022年3月期・2023年3月期計画（参考値）

3-1 中長期戦略 22

3-2 短期/中長期のロードマップ 23

3-3 計画 24

3-4 セグメント別計画 25

3-5-1 賃貸事業の各指標 26

3-5-2 入居率計画 27

3-6 販売管理費削減 28

3-7 人員の状況、生産性（1人当たり売上高）推移 29

3-8 CF計画 30

第4章 事業概要（賃貸事業）

4-1 賃貸顧客需要 32

4-2-1 主要指標 （属性別契約状況） 33

4-2-2 主要指標 （属性別契約戸数シェア） 34

4-2-3 主要指標 （法人業種別契約戸数） 35

4-2-4 主要指標 （外国人契約状況） 36

4-3-1 賃貸施策 （店舗展開） 37

4-3-2 賃貸施策 （賃貸WEB契約、Leo-sign、AI物件検索） 38

目次（続き）

-2-

補足1 補足資料（続き）

補足1-3-1 指標 （属性別契約戸数） 56

補足1-3-2 指標 （外国人契約状況） 57

補足1-3-3 指標 （エリア別管理戸数と入居率） 58

補足1-3-4 指標 （築年別入居率） 59

補足1-3-5 指標 （契約形態） 60

補足1-3-6 指標 （太陽光発電システム） 61

補足1-3-7 指標 （金融機関別アパートローン融資） 62

補足1-3-8 指標 （「あずみ苑」拠点一覧） 63

補足1-4 財務 （現預金と有利子負債残高の推移） 64

補足1-5 株主構成 65

補足2 市場動向

補足2-1 日本の将来推計人口 67

補足2-2 世帯数 68

補足2-3 新設住宅着工戸数 69

補足2-4 新設住宅着工戸数（貸家） 70

補足2-5 賃貸住宅の空き家数と空き家率 71

補足2-6 転入転出 72

補足2-7 エリア別貸家着工及びレオパレス21竣工数 73

補足2-8 外国人留学生 74

第4章 事業概要（賃貸事業） （続き）

4-3-3 賃貸施策 （「my DIY」・セキュリティ） 39

4-3-4 賃貸施策 （入居者専用サービス） 40

4-3-5 賃貸施策 （IoT、AI） 41

4-3-6 賃貸施策 （付帯事業） 42

第5章 事業概要（開発事業〈賃貸セグメント〉）

5-1 主要指標 （ｴﾘｱ別ｳｪﾙｽﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ支店数、竣工売上） 44

5-2-1 開発施策 （理想の土地活用） 45

5-2-2 開発施策 （アパート商品、住宅展開） 46

第6章 事業概要（関連事業・国際事業等）

6-1 関連事業 （シルバー事業） 48

6-2 関連事業 （国内ホテル事業・リゾート事業） 49

6-3 国際事業 （賃貸事業の海外展開、SA・SO） 50

6-4 働き方改革 51

補足1 補足資料

補足1-1 会社概要 53

補足1-2-1 業績計画 （四半期別） 54

補足1-2-2 業績 （単体及び主要子会社の決算ハイライト） 55

第1章 レオパレス21について

賃貸事業開発事業

④家賃

収入

地主様 入居者様

②一括

借上

①建築

請負

③転貸

ビジネスモデル

1-1：コア事業のビジネスモデル

-4-

単身者向けアパートを中心に建築する「開発事業」、建築したアパートを運営する「賃貸事業」の2つをコア事業とする不動産会社。特に、「賃貸事業」が売上高の約9割を占め、安定的な収益が見込めるストック型ビジネスモデル。

ビジネスモデル

地主様ニーズへの対応

相続税対策・次世代への資産継承

「30年一括借上げシステム」を採用

建築から管理・運営を完全サポート

入居者様ニーズへの対応

入居需要の高い三大都市圏を中心に全国展開

家具家電付き・IoT化等、高付加価値の提供

仲介手数料不要（当社が直接の貸主）

（万戸）2020年3月末現在

東北 3.6

中部 8.8

近畿 8.1中国3.9

九州・沖縄5.2

四国 1.5

北陸・甲信越4.0

北海道 1.4

北関東 4.0

管理戸数

単身賃貸住宅の管理戸数日本NO.1（57万戸）

首都圏 17.1

3,345 3,423 3,557

3,790

3,8363,885 3,993 4,106

4,213 4,355

4,263

3,889

3,591

2,370

1,078 629 533 631 613 741 803 765 589

238

7,332

6,203

4,8354,582 4,542 4,708 4,832

5,115 5,204 5,3085,052

4,335

501

△297△244

33 74

134 148 210 228 229

73

△364 -400

-200

0

200

400

600

800

(2,000)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

84%

12%4%

20/3期

売上高

営業利益

1-2-1：レオパレス21の業績推移

-5-

売上高 （億円） 営業利益 （億円）

業績推移

2010年3月期・2011年3月期において、リーマンショックによる入居率・貸出家賃の低迷およびローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。以降中長期的に安定的な収益体質を目指して、賃貸事業中心のビジネスモデルにシフト。2020年3月期は、施工不備問題による事業収益の悪化を主因に大幅営業赤字を計上。構造改革を実施。

入居率（期中平均）

46%

49%

5%

09/3期

売上高

賃貸

開発

その他

△

△

88.51%

82.25%

80.09%81.16%

82.94%84.58%

86.57%87.95%88.53%

90.59%88.34%

80.78%

80%

95%

09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

90%

5%5%

46%49

%

5%

1-2-2：レオパレス21の業績推移ハイライト

-6-

業績推移ハイライト

（億円） 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期21/3期（計画）

売上高 6,203 4,835 4,582 4,542 4,708 4,832 5,115 5,204 5,308 5,052 4,335 4,311

賃貸 3,423 3,557 3,790 3,836 3,885 3,993 4,106 4,213 4,355 4,263 3,889 4,139

開発 2,370 1,078 629 533 631 613 741 803 765 589 238 -

営業利益 △297 △244 33 74 134 148 210 228 229 73 △364 △98

賃貸 △478 △308 40 87 153 205 228 230 260 149 △208 36

開発 297 118 42 27 29 2 33 57 36 △9 △51 -

純利益（損失）* △790 △417 3 133 157 151 196 204 148 △686 △802 △80

管理戸数* （千戸） 551 571 556 546 549 554 561 568 570 574 575 574

入居率* 82.3% 80.1% 81.2% 82.9% 84.6% 86.6% 88.0% 88.5% 90.6% 88.3% 80.8% 81.6%

契約高 2,502 803 500 730 811 873 864 928 876 733 93 -

リーマンショック前は、建築請負事業（開発事業）が利益ドライバーであった。リーマンショック後は、賃貸事業の利益をベースとしたビジネスモデルへ転換。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記*管理戸数は、各期の最終月末数値、入居率は各期の平均値

優先調査対象物件の改修着手率は85.4%、完了率は13.7%。十分な施工体制を維持できなかったことにより、改修工事が遅延。施工不備対応遂行には業績回復が不可欠であり、希望退職の募集を含む人的・物的資源の再配置を実施することとし、2020年7月以降施工規模・施工体制を一旦縮小。明らかな不備の改修工事完了時期及び軽微な不備の物件の改修計画の報告時期については、今後の業績改善の目途が立った時点で、改修計画の見直しを行い改めて報告。募集保留の空室約50,000戸（2020年7月末時点）を今年度末までに30,000戸程度に削減することを目指す。

優先調査対象物件優先調査対象物件以外

総計

ネイルシリーズ 6シリーズ 小計 その他シリーズ（42シリーズ）

全体 施工物件棟数 913 14,370 15,283 23,802 39,085

調査・判定

調査対象棟数（現存なしを除く） 896 14,265 15,161 23,539 38,700

判定済棟数 895 14,241 15,136 23,169 38,305

判定率（対調査対象物件棟数） 99.9% 99.8% 99.8% 98.4% 99.0%

明らかな不備棟数 ※1 ※2 851 6,790 7,641 5,985 13,626

不備率（対判定済棟数） 95.1% 47.7% 50.5% 25.8% 35.6%

改修

着手棟数 848 5,675 6,523 871 7,394

着手率（対明らかな不備棟数） 99.6% 83.6％ 85.4％ 14.6％ 54.3％

完了棟数 ※3 847 196 1043 12 1,055

完了率（対明らかな不備棟数） 99.5％ 2.9％ 13.7％ 0.2％ 7.7％

（2020年8月31日時点）

（ご参考） 募集再開戸数98,522戸 （5月末比＋14,378戸）

1-3 ：当社施工物件の改修について

-7-

※1 小屋裏界壁の明らかな不備、天井・界壁・外壁の不備、耐火建築物の界壁の不備がある住棟を明らかな不備に計上※2 上記のほか、判定済み38,305棟のうち16,457棟について、小屋裏等界壁に係る軽微な不備を確認※3 完了棟数・完了率には部屋単位で改修工事が終わったものを含まないため、実際の進捗状況よりも遅れが生じる

1-4-1：再発防止策について①

外部調査委員会設置・報告

2019年5月29日発表

2019年2月27日設置

再発防止策方針決定

2019年5月29日最終報告

各施策実施

2019年8月

コンプライアンス統括本部設置※

2019年4月

1-4-1：再発防止策の施策と進捗状況

2019年5月に示された外部調査委員会の調査結果と提言を踏まえて、再発防止策を策定。経営上の最重要課題と位置付け、「1.企業風土の抜本的改革」「2.コンプライアンス・リスク管理体制の再構築」「3.建築請負事業体制の見直し」の3つの方針に沿って改善を進めている。2019年8月に発表した50項目のうち46項目について実施（完了もしくは実施中）に至っている。

施策内容決定・発表

2019年8月～現在

2019年8月に発表した施策のうち92%（50項目中46項目）が実施に至っている。

https://www.leopalace21.co.jp/saihatsuboushi/

完了 実施中 着手 合計

1. 企業風土の抜本的改革 10 6 0 16

2. コンプライアンス・リスク管理体制の再構築 6 5 1 12

3. 建築請負事業体制の見直し 14 5 3 22

合計 30 16 4 50

完了 実施中 着手

2020年5月末現在

「施工不備問題」再発防止に向けた取組みについて進捗を発表

再発防止策の進捗

-8-

※2020年6月にコンプライアンス統括本部はコンプライアンス推進本部に、コンプライアンス統括部はコンプライアンス推進部に組織名称変更

1.企業風土の抜本的改革

1-4-2：再発防止策 実施項目①

実施項目の抜粋

「経営陣への目安箱」の設置、「地域スモール会議」の実施、「継続的なコンプライアンス研修」や「社長からのコンプライアンスに関する発信」、「人事評価制度の改定」など、企業風土の変革について種々の施策を実施した。「顧客本位の企業風土の醸成」については、新たな取り組みを取り入れ、更なる強化を図る。

-9-

完了

完了

完了

完了

完了

完了

完了

コンプライアンスファーストに関する定期的な発信（2019年7月～）

2019年7月に全グループ従業員向けに社長からのコンプライアンスファーストを経営方針とする旨のメッセージ動画を配信。その後も様々なタイミングでメッセージを配信。

経営陣への目安箱の設置（2019年7月～）

各役職員から経営層へ具申出来る仕組みとして「経営陣への目安箱」を設置。47期は合計286件の投稿。

地域スモール会議の開催（2019年7月～）

各役職員と経営陣との対話の場として実施。7月～12月に全37会場にて開催し、延べ参加者は2,310名。

「再発防止策」の取り組み状況を社外へ公開（2019年8月～）

再発防止策の取り組み状況について、社外へ正式リリース。

「顧客本位の企業風土」を考える作文募集の実施（2019年10月～）

各役職員より作文の応募を実施。応募件数は62件。

コンプライアンスファーストへの取り組み姿勢に対する人事評価の導入（2019年10月～）

人事評価査定において、「コンプライアンス」に対する取り組み姿勢の評価基準を高めた。

報告ルールの周知徹底（2019年11月～）

コンプライアンス規程の変更を行い、報告ルートの変更を行う。各事業部内での職制上位ラインへの報告ルートの設定、及びコンプライアンス統括部へも同時報告をするルールを制定。

※2020年6月にコンプライアンス統括本部はコンプライアンス推進本部に、コンプライアンス統括部はコンプライアンス推進部に組織名称変更

1-4-3：再発防止策 実施項目②

完了

2. コンプライアンス・リスク管理体制の再構築

実施中

実施中

実施中

実施中

-10-

2019年4月に本部組織としてコンプライアンス統括本部を設置。2019年10月、2020年1月には潜在的なリスクを洗い出すため、外部講師による研修を実施。さらに「コンプライアンス統括部ポスト」設置によって、より多くの潜在リスクを吸い上げる仕組みの構築を行った。2021年3月期は「コンプライアンス担当者制度」の改定を予定。各取り組みに関して、内容のブラッシュアップを図りながら継続する。

実施項目の抜粋

コンプライアンス委員会の運営方法の見直し（2019年6月～）

コンプライアンス委員長を社外取締役より互選で選任する事とし、社外の客観的な視点をもって委員会運営を行う体制に変更。

リスク管理方法の見直し（2019年10月～）

2020年1月、2019年10月に実施した外部講師による第1回研修に続き、第2回研修を実施。各部で洗い出した潜在的なリスクを分析・評価し、重大リスクを決定した。各部におけるリスクの分析・評価結果及び策定した対応計画はリスク管理委員会へ報告。

社内への情報発信を行うルールを策定（2019年11月～）

コンプライアンス委員会の実施内容について、社内への情報発信を行うルールを策定。社内へ実施状況を開示。また、2020年8月7日には、社外へも公開を実施。

クレーム対応マニュアルの整備（2019年10月～）

①顕在的なリスクと認められる場合には、各事業部からコンプライアンス統括部へ報告を義務付けるルールを整備。②コールセンターに入電する入居者様等のクレーム及び施工不備関連・オーナー様訪問の折衝時のクレーム等について、コンプライアンス統括部へ情報共有を行うルールを制定。

コンプライアンス統括部ポストの設置（2019年12月～）

より多くの潜在リスクを吸い上げる仕組みの構築を行うため、コンプライアンス統括部内に「コンプライアンス統括部ポスト」を設置。

※2020年6月にコンプライアンス統括本部はコンプライアンス推進本部に、コンプライアンス統括部はコンプライアンス推進部に組織名称変更

※2020年6月にコンプライアンス推進部ポストへ改編

1-4-4：再発防止策 実施項目③

完了

完了

3.建築請負事業体制の見直し

着手

実施中

実施中

-11-

「商品の法適合性を含む詳細検討を行う体制を再構築」や、「立会い確認による監理工程追加」など、商品の完成までの工程の見直し、チェック管理体制の強化等を中心に着手、実施した。2021年3月期は更なる体制の強化を中心にブラッシュアップを図っていく。

実施項目の抜粋

商品の法適合性を含む詳細検討を行う体制を再構築（2019年8月～）

開発プロセスを大きく5つのプロセスに分け、プロセス毎に独立機関であるコンプライアンス統括部の承認を必要とするルールを設定。

設計図書作成時における齟齬発生の防止対策（2019年7月～）

外部専門業者の力を借り、品質基準書の再構築（旧施工マニュアル）に取り組んでいるほか、管理者によるチェック体制の強化を実施。

トリプルチェック体制の強化・保管体制の見直し（2019年8月～）

施工業者検査／現場担当者検査／法務部検査課または外部検査機関検査の3部門によるトリプルチェック体制の強化、およびチェックリスト内容、検査記録・書類等保管体制の見直しを実施。

立会い確認による監理工程を追加（2019年10月～）

工事監理体制強化のため、重要工程において立会い確認による監理工程を追加し、全8工程の立会いにて運用を開始。また、ガイドライン・チェックリストを刷新し、外部コンサルティングによる工事監理の集中研修を実施のほか、全国にて座学研修と現場でのOJT研修を実施。

検査項目と運用ルールを制定（2019年10月～）

コンプライアンス統括部建築法務部による工事監理検査実施のため、検査項目と運用ルールを制定、運用を開始。

※2020年6月にコンプライアンス統括本部はコンプライアンス推進本部に、コンプライアンス統括部はコンプライアンス推進部に組織名称変更

第2章 2021年3月期第1四半期 実績

（百万円）20/3期 1Q

実績21/3期 1Q

計画21/3期 1Q

実績21/3期通期計画前期比 計画比

売上高 113,324 104,500 103,986 △9,338 △513 431,100

売上総利益 11,282 7,100 6,969 △4,312 △130 43,000

% 10.0% 6.8% 6.7% △3.3p △0.1p 10.0%

販管費 15,517 14,600 13,797 △1,720 △802 52,800

営業利益 △4,235 △7,500 △6,827 △2,592 +672 △9,800

% △3.7% △7.2% △6.6% △2.8p +0.6p △2.3%

経常利益 △3,529 △7,700 △6,848 △3,319 +851 △10,200

% △3.1% △7.4% △6.6% △3.5p +0.8p △2.4%

純利益（損失）* △5,736 △11,200 △14,123 △8,387 △2,923 △8,000

2-1：決算ハイライト

-13-

決算ハイライト

入居率の低下により、売上は前期比・計画比ともにマイナス。空室損失引当金17億円（計画比＋10億円）の戻し入れと販管費の抑制により、営業利益は計画比プラス。特別損失として、賃貸用レジデンスの売却等に伴う減損損失37億円・補修工事関連損失19億円・退職特別加算金24億円を計上、当期損失は△141億円（計画比△29億円）となった。

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記

（百万円）20/3期 1Q

実績21/3期 1Q

計画21/3期 1Q

実績21/3期通期計画前期比 計画比

賃貸

売上高 107,710 99,500 99,233 △8,476 △266 413,900

売上総利益 11,018 6,700 7,011 △4,007 +311 43,000

営業利益 △3,217 △4,100 △3,621 △404 +478 3,600

シルバー

売上高 3,606 3,500 3,534 △71 +34 14,500

売上総利益 166 0 71 △94 +71 600

営業利益 △165 △300 △243 △77 +56 △700

その他

売上高 2,008 1,500 1,217 △790 △282 2,700

売上総利益 863 400 274 △588 △125 △500

営業利益 301 △100 △128 △429 △28 △2,200

調整額 営業利益 △1,153 △3,000 △2,833 △1,680 +166 △10,500

2-2：セグメント別業績

-14-

セグメント別業績

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）*抜本的な事業戦略再構築に伴いセグメント変更を行ったため、20/3期1Q実績の数値は遡及修正を反映済

*10.2% *7.1%*6.7%

「賃貸事業」は売上は前期比・計画比ともにマイナスだが、空室損失引当金17億円（計画比＋10億円）の戻し入れにより売上総利益・営業利益は計画比プラス。「シルバー事業」は新型コロナウイルス感染症の影響により、前期比減収減益、原価の抑制等により営業利益は計画比プラス。「その他事業」は、新型コロナウイルス感染症の影響、国内３ホテルの売却もあり、前期比減収減益となった。

-15-

2-3-1：賃貸事業の各指標

賃貸事業の各指標

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）*開発事業 売上高は単体の金額*抜本的な事業戦略再構築に伴いセグメント変更を行ったため、19/3期実績、20/3期1Q実績、20/3期実績の数値は遡及修正を反映済

（百万円）19/3期実績

20/3期 1Q

実績20/3期実績

21/3期 1Q

実績

売上高 485,381 107,710 412,746 99,233

売上総利益 77,305 11,018 25,432 7,011

営業利益 13,991 △3,217 △26,041 △3,621

管理戸数 574,798戸 575,196戸 575,798戸 574,795戸

平均入居率 88.34% 81.90% 80.78% 80.24%

直営店舗数 189店 189店 189店 168店

法人営業課数 54課 52課 52課 49課

単体従業員数 3,293名 3,391名 2,742名 3,357名

うち、営業 1,494名 1,428名 1,339名 1,296名

開発事業 売上高 46,138 6,280 19,173 2,280

建築請負 42,784 5,594 14,815 2,235

不動産事業 3,354 685 4,358 45

請負受注残 62,367 49,265 27,696 23,260

*15.9% *6.2%*10.2% *7.1%

2-3-2：入居率推移

-16-

入居率推移

（入居率＝契約済戸数／管理戸数、%）

優先調査対象物件の新規募集停止を主因に2018年4月以降下落していたが、改修及び募集再開を進めたことにより2020年1月末に80%台に回復。2020年5月以降は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響（契約キャンセル）等により再び70%台へ低下。

4月 5月 6月1Q

平均7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

通期平均

18/3期 90.51 90.28 90.55 90.45 89.75 89.88 90.21 89.73 89.69 89.44 90.83 92.43 93.72 90.59

19/3期 92.82 92.76 92.10 92.56 90.45 89.41 88.40 87.24 86.38 85.26 85.38 85.57 84.33 88.34

20/3期 82.35 81.95 81.40 81.90 80.68 80.21 80.07 79.49 79.21 78.91 80.19 81.82 83.07 80.78

21/3期 81.40 79.91 79.43 80.24 78.56 78.18 79.49

75%

80%

85%

90%

95%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

2018年3月期 2019年3月期 2020年3月期 2021年3月期 2021年3月期（計画）

92.82% 92.76%92.10%

90.45%89.41%

88.40%87.24%

86.38%85.26% 85.38% 85.57%

84.33%

82.35% 81.95% 81.40%80.68% 80.21% 80.07% 79.49% 79.21% 78.91%

80.19%

81.82%83.07%

81.40%

79.91% 79.43%78.56%

78.18%

92.18%

87.86%

81.98%

77.87%

74.55%

71.11%

68.78%

66.57%65.65%

66.79%

64.91%

61.59%60.34%

59.20%58.23%

57.39% 57.39% 57.11% 57.36%58.17%

60.59%

63.97%

67.23% 66.76%66.07% 65.89%

65.44%

65.72%

93.09% 94.50%95.25%

95.94% 96.24% 96.36% 96.32% 95.81%96.51% 96.16%

95.25%94.03% 94.09% 93.87% 93.26%93.00% 92.78%

92.03% 91.44%90.51%

91.16%91.80% 91.92%

89.57%

87.65%87.00%

85.90%85.15%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4 月 5月 6月 7月 8月

管理物件 優先調査対象物件 優先調査対象物件以外の物件

-17-

2-3-3：施工不備発覚後における物件類型別入居率推移

物件類型別入居率推移

当社物件の施工不備発覚以降、優先調査対象物件は新規入居募集を保留し、入居率が低下していたが、改修及び募集再開を進めたことにより2020年1月に60%台に回復、3月以降は60％台後半で推移。優先調査対象物件以外の物件は90％台を維持していたが、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、2020年4月以降低下傾向。募集保留の空室約50,000戸を今年度末までに30,000戸程度に削減し、全体の入居率の底上げを図る。

繁忙期に向け、優先調査対象物件の募集再開を進めたことにより入居率が上昇。

2018年 2019年

優先調査対象物件以外の物件は、コロナウイルスの影響により低下傾向。

2020年

100

120

140

160

180

450

500

550

600

650

700

750

2-4：販売管理費削減

-18-

販売管理費削減

人件費、広告宣伝費等の販売管理費を削減。2019年5月に新設した構造改革室がグループ全体のコスト管理を徹底。前期比△17億円（計画比△8億円）を削減。2020年9月以降希望退職1,067名（8月末）による削減効果が見込まれる。

19/3期実績

20/3期実績

21/3期計画

人件費△45

億円広告宣伝費△10

億円

販売手数料＋1

億円

その他△14

億円

人件費△75

億円

広告宣伝費△1

億円

販売手数料＋9

億円

その他△23

億円

688億円

91億円削減

619億円

528億円

69億円削減

人件費△11

億円

広告宣伝費△0.5

億円

販売手数料△0.1

億円

その他△4

億円

155億円

137億円

20/3期1Q

実績21/3期1Q

実績

17億円削減

・希望退職による削減 △38億円

・諸手当の削減 △5億円

・人員減少（希望退職によるものを除く）

に伴う削減 △30億円

2-5-1：財務（バランスシート）

-19-

（百万円） 20/3期末 20/6期末

資産

現金及び預金 60,501 42,056

売掛金 7,260 6,924

完成工事未収入金 532 744

販売用不動産（仕掛含む） 3,986 4,148

前払費用 3,053 3,135

流動資産 88,304 68,792

建物及び構築物 23,863 22,200

機械装置及び運搬具 9,798 9,510

土地 36,893 34,371

リース資産 7,197 6,197

無形固定資産 5,504 5,003

長期前払費用 2,250 2,013

繰延税金資産 1,297 1,906

固定資産 108,424 105,042

繰延資産 224 202

資産合計 196,953 174,037

（百万円） 20/3期末 20/6期末

負債

工事未払金 1,245 1,261

社債・借入金（短期） 6,573 6,510

リース債務（短期） 4,344 4,138

前受金 31,997 28,514

補修工事関連損失引当金 8,302 7,673

空室損失引当金（短期） 11,715 9,944

流動負債 90,006 82,071

社債・借入金（長期） 20,687 19,897

リース債務（長期） 4,532 3,621

長期前受金 9,451 9,029

長期預り敷金保証金 6,286 6,139

補修工事関連損失引当金 47,945 46,755

空室損失引当金（長期） 4,191 4,191

固定負債 105,357 103,783

負債合計 195,363 185,855

純資産

資本金 75,282 75,282

資本剰余金 45,148 45,148

利益剰余金 △118,874 △133,021

純資産合計 1,589 △11,818

自己資本比率 0.7% △6.9%

バランスシート 主な項目

現金預金は2020年3月末605億円に対し、2020年6月末420億円と184億円減少。2020年3月末比で資産の部が△229億円（土地・建物及び構築物△41億円、現金預金△184億円）、負債の部が△95億円（社債・借入金・リース債務△19億円、前受金△39億円）。四半期損失141億円の計上により、純資産は134億円減少し△118億円。

△ 19△ 12

△ 151△ 120

395

△ 516

△ 25

25

△ 137

-600

-500

-400

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

2-5-2：財務（キャッシュフロー）

-20-

キャッシュフロー

（億円）（億円）

・長期借入返済 △7億円

・リース債務返済 △11億円

・有形固定資産の取得△10億円

営業損失150億円及び施工不備支出37億円を主因に営業CFは△151億円。有形固定資産（アパート設置用家具家電等）の取得10億円などにより、投資CFは△12億円。借入金の返済などにより、財務CFは△19億円。CF合計は△183億円。

404

589

694

0

200

400

600

800

現金及び現金同等物

期末残高

△ 25

25

△ 283△120

△19

△ 0

△151-200

-100

0

100

200

現金及び現金同等物

期末残高

財務活動による

キャッシュフロー

投資活動による

キャッシュフロー

営業活動による

キャッシュフロー

20/3期 1Q 20/3期 通期 21/3期 1Q・税金等調整前当期純損失 △150億円

・減価償却費・のれん償却費 +26億円

・減損損失 +37億円

・補修工事関連損失 +19億円

・退職給付に係る負債の ＋21億円

増減額

・前受金の減少 △39億円

・補修工事関連支払額 △37億円

第3章 「抜本的な事業戦略再構築」を踏まえた計画2021年3月期業績予想及び

2022年3月期・2023年3月期計画（参考値）

※ 2020年6月5日に公表した2021年3月期業績予想及び2022年3月期・2022年3月期計画 （参考値）は変更せず※賃貸事業及び開発事業の統合によるセグメント変更により、過年度の数値は遡及修正を反映済

3-1：中長期戦略

-22-

事業基盤の再構築（選択と集中）

これまでの事業多角化を志向した戦略から、賃貸事業における収益力強化を志向する戦略へ方針転換

社会的信頼の回復構造改革及び賃貸事業の収益力強化による業績回復

施工不備問題解決の確実な遂行

構造改革

ノンコア・不採算事業の譲渡・撤退を推進

希望退職の募集による要員最適化・コスト削減を実施

経営責任の明確化・ガバナンス改革取締役・執行役員数削減、役員報酬減額、顧問・相談役制度廃止

3-2：短期/中長期のロードマップ

-23-

短期（21/3期・22/3期） 中長期（23/3期以降）

全社方針 ノンコア事業の譲渡・撤退

約1,000名の希望退職募集

実施

構造改革

賃貸事業でITを駆使したオペレーション効率化やエリア戦略、新しいターゲット層（外国籍、シニア）向け施策を強化

上記に向け、開発事業（建替対応）・シルバー事業と連携強化

賃貸事業における収益力強化、更なる挑戦

賃貸事業【強化】

法人営業の人員増強

ITを活用した営業効率向上

外国籍顧客・シニア層の獲得強化

スマートロックや電子契約等による賃貸管理業務の効率化

東名阪等の賃貸ニーズの高いエリアでの管理戸数の増強

シルバー事業【維持・継続】

継続的なオペレーション改善による収益増加

高齢者ニーズに対応した賃貸住宅サービスの開発・展開

上記に向けた生活相談、生活支援サービス（配食、掃除、安否確認・見守り等）の整備・拡充

ﾎﾃﾙﾘｿﾞｰﾄ、国際（その他事業）【譲渡・撤退】

譲渡もしくは撤退

三大都市圏を中心とした

既存オーナー様の建替需要対応

開発事業【縮小】

（賃貸ｾｸﾞﾒﾝﾄ）

オーナー様対応／施工不備対応に注力

2021年3月期の方針は「構造改革」、2023年3月期以降は「賃貸事業における収益力強化、更なる挑戦」。

コア事業

戦略的事業

ノンコア事業

3-3：計画

-24-

（百万円）18/3期実績

19/3期実績

20/3期実績

21/3期計画

22/3期計画（参考）

23/3期計画（参考）

売上高 530,840 505,223 433,553 431,100 451,700 475,200

売上総利益 96,077 76,235 25,441 43,000 63,100 76,300

% 18.1% 15.1% 5.9% 10.0% 14.0% 16.1%

販管費 73,147 68,844 61,915 52,800 51,900 52,800

営業利益 22,930 7,390 △36,473 △9,800 11,300 23,500

% 4.3% 1.5% △8.4% △2.3% 2.5% 5.0%

経常利益 22,354 7,063 △36,341 △10,200 10,700 23,000

% 4.2% 1.4% △8.4% △2.4% 2.4% 4.8%

純利益（損失）* 14,819 △68,662 △80,224 △8,000 9,900 19,100

*本資料では「親会社株主に帰属する当期純利益」を「純利益」と表記*21/3期・22/3期・23/3期の繰延税金資産算出における課税所得見積期間は、保守的に1年として計算

計画

2020年6月5日に公表した2021年3月期業績予想及び2022年3月期・2022年3月期計画 （参考値）は変更せず。2021年3月期は、新型コロナウイルス感染拡大の影響などにより、営業利益△98億円、純利益△80億円。2022年3月期は法人営業の強化、IT（AI/IoT）を活用した営業効率の向上等により賃貸事業の入居率を改善し、営業利益113億円、純利益99億円。2023年3月期には施工不備問題発覚以前の利益水準へ回復し営業利益235億円、純利益191億円の計画。

3-4：セグメント別計画

-25-

（百万円）18/3期実績

19/3期実績

20/3期実績

21/3期計画

22/3期計画（参考）

23/3期計画（参考）

賃貸

売上高 512,125 485,381 412,746 413,900 434,800 460,100

総利益 97,696 77,305 25,432 43,000 62,100 75,000

営業利益 29,659 13,991 △26,041 3,600 23,300 34,300

シルバー

売上高 12,807 13,922 14,620 14,500 14,900 15,000

総利益 △105 598 929 600 1,000 1,100

営業利益 △1,596 △846 △547 △700 △700 △800

その他*

売上高 5,907 5,919 6,186 2,700 2,000 100

総利益 2,042 2,094 1,585 △500 0 200

営業利益 △846 △1,346 △996 △2,200 △1,300 0

調整額* 営業利益 △4,287 △4,407 △8,888 △10,500 △10,000 △10,000

セグメント別計画

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）*20年3月期下期及び21年3月期以降は、施工不備応援に係る人件費を調整額に計上しており、調整額が増加*ホテルリゾート・その他事業は21年3月期以降その他事業に変更*抜本的な事業戦略再構築に伴いセグメント変更を行ったため、18/3期実績、19/3期実績、20/3期実績の数値は遡及修正を反映済

*19.1% *15.9% *6.2% *10.4% *14.3% *16.3%

オーナー様との紐帯強化・信頼回復を企図し、賃貸事業部傘下にウェルスマネジメント部を新設し、開発事業の建築請負営業部門を移管。組織改編に伴い、賃貸事業と開発事業を統合し、（新）賃貸事業に変更。シルバー事業は2021年3月期は新型コロナウイルス感染拡大の影響により減益の計画なるも、2022年3月期以降、売上総利益を着実に改善（本社経費負担あり営業利益は横ばい）。

3-5-1：賃貸事業の各指標

-26-

（百万円）18/3期実績

19/3期実績

20/3期実績

21/3期計画

22/3期計画（参考）

23/3期計画（参考）

売上高 512,125 485,381 412,746 413,900 434,800 460,100

売上総利益 97,696 77,305 25,432 43,000 62,100 75,000

営業利益 29,659 13,991 △26,041 3,600 23,300 34,300

管理戸数 （期末） 570,672戸 574,798戸 575,798戸 574,315戸 573,841戸 574,064戸

平均入居率 90.59% 88.34% 80.78% 81.63% 86.87% 89.67%

直営店舗数（期末）

189店 189店 189店 168店 － －

法人営業課数（期末）

59課 54課 52課 66課 － －

単体従業員数（期末）

3,247名 3,291名 2,742名 2,600名 2,400名 2,400名

うち、営業 1,546名 1,494名 1,339名 1,100名 1,000名 1,000名

開発事業 売上高 63,636 46,138 19,173 12,900 10,600 23,600

建築請負 58,807 42,784 14,815 8,500 9,100 17,700

不動産事業 4,828 3,354 4,358 4,400 1,500 5,900

賃貸事業の各指標

*10.4% *14.3% *16.3%

*売上高総利益率（売上総利益/売上高）*開発事業 売上高は単体の金額*抜本的な事業戦略再構築に伴いセグメント変更を行ったため、18/3期実績、19/3期実績、20/3期実績の数値は遡及修正を反映済

*19.1% *15.9% *6.2%

3-5-2：入居率計画

-27-

入居率計画

2018年3月期期末入居率実績

93.72%

平均入居率実績

90.59%

2022年3月期（参考）期末入居率

90.23%平均入居率

86.87%

2021年3月期（計画）期末入居率

86.52%平均入居率

81.63%

2020年3月期期末入居率実績

83.07%平均入居率実績

80.78%

2019年3月期期末入居率実績

84.33%平均入居率実績

88.34%

新型コロナウイルスの影響により2020年4～6月は入居率が悪化する見込み。賃貸事業の営業体制の強化、改修・募集再開等により、入居率を徐々に引き上げ、 2021年3月末には86.52%とし、2022年3月期平均86.87%、 2023年3月期平均89.67%を目指す。

2023年3月期（参考）期末入居率

91.99%平均入居率

89.67%

75%

80%

85%

90%

95%

4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月

450

500

550

600

650

700

750

構造改革による人件費削減を中心に大幅な販売管理費削減を実施。

3-6：販売管理費削減

-28-

販売管理費削減

731億円

18/3期実績

19/3期実績

20/3期実績

21/3期計画

22/3期

計画（参考）

23/3期

計画（参考）

人件費△36

億円広告宣伝費△12

億円

販売手数料△3

億円

その他+8

億円

688億円

91億円削減

（億円）

619億円

528億円

519億円

528億円

9億円削減

人件費△45

億円

広告宣伝費△10

億円

販売手数料＋1

億円

その他△14

億円

人件費△75

億円

広告宣伝費△1

億円

販売手数料＋9

億円

その他△23

億円 人件費△41

億円

広告宣伝費＋21

億円

販売手数料＋3

億円

その他＋7

億円

人件費＋20

億円

広告宣伝費△0.4

億円

販売手数料△2

億円

その他△9

億円

・希望退職による削減 △38億円

・諸手当の削減 △5億円

・人員減少（希望退職によるものを除く）

に伴う削減 △30億円

73.9

72.3 68.074.3 72.4 69.7 65.8 65.2 67.6 69.0 66.5 61.6

78.786.7 91.395.2

115.1

155.6145.4 140.3

131.9 127.3120.7 118.1 120.0 116.1

124.1133.5

150.4159.1

87.5

71.1

41.6 41.7 38.8 41.935.4

41.4 41.6 41.534.0 36.9

0

60

120

180

09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3期

計画

22/3期

計画（参考）

23/3期

計画（参考）

全社 賃貸事業 開発事業

3-7：人員の状況、生産性（1人当たり売上高）推移

-29-

（百万円） 09/3期 10/3期 11/3期 12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期21/3期計画

22/3期計画（参考）

23/3期計画（参考）

従業員数 9,926名 8,582名 7,114名 6,165名 6,277名 6,758名 7,339名 7,846名 7,695名 7,690名 7,600名 7,043名 5,500名 5,200名 5,200名

賃貸 3,515名 2,973名 2,287名 2,607名 2,735名 2,947名 3,137名 3,402名 3,526名 3,628名 3,673名 3,133名 3,100名 2,900名 2,900名

開発（請負） 4,104名 3,336名 2,590名 1,508名 1,374名 1,506名 1,732名 1,790名 1,792名 1,844名 1,736名 645名 - - -

1人当たり売上高

73.9 72.3 68.0 74.3 72.4 69.7 65.8 65.2 67.6 69.0 66.5 61.6 78.7 86.7 91.3

賃貸 95.2 115.1 155.6 145.4 140.3 131.9 127.3 120.7 119.5 120.0 116.1 124.1 133.5 150.4 159.1

開発（請負） 87.5 71.1 41.6 41.7 38.8 41.9 35.4 41.4 44.8 41.5 34.0 36.9 - - -

生産性の各指標

人員の適正化、IT（Web/AI・IoT等）の活用推進により、賃貸事業を中心に生産性（1人当たりの売上高）を高めていく。

（百万円）

*従業員数・1人当たり売上高は連結の数値・金額

（新）賃貸事業へ統合

キャッシュフロー実績および計画（参考）

3-8：CF計画

-30-

本業の赤字、施工不備対応により、2021年3月期は現預金が△170億円。2022年3月期及び2023年3月期も施工不備対応による支出は続くが、業績の回復、固定資産の売却等により、2022年3月期は±0億円、2023年3月期は+90億円の計画。

（億円）

264

△72

△516

△220

60

190

473

395

150

50

△10

△201

△151△120 △110 △110 △90

66

△150

△241△170

0

90

-600

-400

-200

0

200

400

600

営業活動によるCF 投資活動によるCF 財務活動によるCF CF合計

18/3期実績

19/3期実績

20/3期実績

21/3期計画

22/3期

計画（参考）

23/3期

計画（参考）

第4章 事業概要（賃貸事業）

-32-

4-1：賃貸顧客需要

企業における社有社宅制度の採用割合

法人企業および外国籍における賃貸需要は底堅い。法人企業は以前より、維持コストの増加等を原因に社有社宅から借上げ社宅へ移行。また、改正出入国管理法施行により、今後（2019年以降）5年間で最大約35万人の外国人労働者を受け入れる予定。

外国人労働者数

63.5 65.561.2

46.0 42.3

35.8 35.3

29.4

20.7

0

20

40

60

80

1001993 1995 1997 2001 2004 2007 2010 2013 2018

*出所： 労務行政刊『労政時報』第3911号（16.6.24）、第3957号（18.9.14） *出所：厚生労働省「外国人雇用状況の届出状況（平成30年10月末現在）」、政府試算

（%）

486 563 650 686 682 718 788908

1,0841,279

1,4601,659

0

500

1,000

1,500

2,000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

（千人）

外国人労働者受け入れ見込み数

業種 人数

介護業 5万～6万人

ビルクリーニング業 2万8,000～3万7,000人

素形材産業 1万7,000～2万1,500人

産業機械製造業 4,250～5,250人

電気・電子情報関連産業 3,750～4,700人

建設業 3万～4万人

造船・舶用工業 1万～1万3,000人

自動車整備業 6,000～7,000人

航空業 1,700～2,200人

宿泊業 2万～2万2,000人

農業 1万8,000～3万6,500人

漁業 7,000～9,000人

飲食料品製造業 2万6,000～3万4,000人

外食業 4万1,000～5万3,000人

合計 26万2,700～34万5,150人

200

300

400

500

600

0

50

100

150

200

250

300

350

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 6月

12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3

期

管理戸数（右軸）

契約済戸数（右軸）

4-2-1：主要指標（属性別契約状況）

-33-

属性別契約戸数（千戸） 管理戸数・契約済戸数（千戸）

*数値は各月末時点、詳細はp.56を参照

属性別契約状況推移

法人（左軸）

個人（左軸）

学生（左軸）

4-2-2：主要指標（属性別契約戸数シェア）

-34-

*各契約戸数は、各期間の最終月末の数値、詳細はp.56を参照

属性別契約戸数シェア

（千戸）

53.3% 53.3% 53.0% 54.5% 54.8% 54.8% 54.8% 56.4% 56.6% 56.5% 56.5% 57.8% 57.7% 56.8% 56.4% 57.9% 57.8% 57.2% 56.5% 57.0% 56.2%

36.8% 36.8% 37.0% 36.0% 36.0% 35.9% 35.9% 34.6% 34.6% 34.6% 34.5% 33.4% 33.6% 34.2% 34.4% 33.7% 33.9% 34.3% 35.0% 34.6% 35.7%

9.9% 9.9% 10.1% 9.5% 9.3% 9.3% 9.3% 9.0% 8.8% 8.9% 9.0% 8.8% 8.7% 9.0% 9.2% 8.4% 8.3% 8.5% 8.5% 8.4% 8.2%

488 490 487 509 500 499 493 521 517 515 509 535 527 507 489 485 468 461 454 478 457

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3

期学生利用戸数 個人利用戸数 法人利用戸数

48,883 42,075 38,894

46,32843,107 39,712

36,99533,324

30,273

43,38238,713

37,304

18,162

15,85914,489

57,070

52,21056,565

52,881

45,29839,218

303,701

270,586256,455

18/6期 19/6期 20/6期

49,242 50,086 44,518 41,644

39,510 46,379 44,771 42,991

37,50738,438

35,462 32,566

45,03445,157

40,97339,054

18,15018,777

16,67615,704

52,92058,293

52,92058,013

51,46051,932

45,323 42,594

293,823309,062

280,643272,566

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

4-2-3：主要指標（法人業種別契約戸数）

-35-

（戸）

その他

建設業

飲食業

サービス業

派遣・業務請負

製造業

小売業

前年比

全国上場企業*の約80%が当社を利用。優先調査シリーズの募集保留によりマッチングに影響。

法人業種別契約戸数

+5.2% -9.2%

*東証1部・2部、地方上場、新興市場に上場されている企業

(49,229社)

(43,751社)(43,990社)

+9.6%

-5.8%

-4.7%

-8.2%

-4.0%

-6.5%

-6.0%

(48,609社)

-2.9% -10.9% -5.2%

+8.3%

-8.6%

-3.6%

-9.2%

-7.9%

-7.6%

-13.4%

(42,352社)

(43,019社)

(48,148社)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 6月

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3

期

中国 韓国 台湾 ベトナム タイ その他東南アジア その他

4-2-4：主要指標（外国人契約状況）

-36-

外国籍当社契約戸数 （個人契約のみ）

海外店舗15拠点での送客に加え、国内海外課7拠点等での外国籍社員（単体207名、2020年6月末現在）による母国語対応（7言語）、来日後の生活サポート体制（サービスガイドの配布、コールセンター対応、懇親会）の充実を図る。外国籍の個人契約は、新型コロナウイルス感染症の影響により、前期末比2.1%減少したが、前年同期比では11.3%増加し、21,710戸。法人契約入居者の国籍は判明率が約84%で、外国籍の利用戸数は約1.5万戸と想定される。外国籍入居者全体は約3.6万戸と契約済み戸数全体の7.9%相当（2019年6月末は7.5%、2020年3月末は8.3%）。

（戸）

*詳細はp.57を参照

シンガポール 現地法人 シンガポール

インドネシア 現地法人 ジャカルタ

フィリピン 現地法人 マニラ

ミャンマー 支店 ヤンゴン

カンボジア 現地法人 プノンペン

タイ 現地法人 シラチャー

ベトナム 現地法人 ホーチミン、ハノイ

台湾 支店 台北

韓国 支店 プサン、ソウル

中国 現地法人北京、上海、大連、広州

21,710戸（前年同期比 +11.3%）

4-3-1：賃貸施策（店舗展開）

-37-

賃貸店舗推移

直営店 パートナーズ 合計

北海道 7 2 9

東北 12 6 18

北関東 10 3 13

首都圏 30 29 59

北陸・甲信越 12 7 19

中部 17 14 31

近畿 23 13 36

中国 8 9 17

四国 4 3 7

九州・沖縄 12 18 30

国内 135 104 239

海外 7 0 7

合計（前期末比）

142

（△47）

104

（△2）

246

（△49）

2020年9月1日現在

* 海外不動産を仲介・紹介する拠点は除く（タイ、ベトナム、カンボジア、ミャンマー、フィリピン、インドネシア、シンガポール）

国内直営店は2020年4月に3店舗、2020年5月に18店舗閉鎖し、2020年6月末時点で161店舗であった。2020年8月末には26店舗を閉鎖し、さらに営業効率・生産性を高めた。

0

50

100

150

200

250

300

350

9月 3月 9月 3月 9月 3月 9月 3月 8月

17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3期

（店舗数）

直営店 パートナーズ

2015年より導入。 2021年3月期1Qは全法人契約のうち、26.9%（8,407件）にて採用

非対面で賃貸契約が可能。アフターコロナ時代のオンライン業務、ペーパーレスのニーズの高まりにマッチ

法令上マンスリー契約は不可。賃貸契約のみ対応

契約文書のオンライン化により社員および法人のお客様の業務負担減効果が大きい

4-3-2：賃貸施策（賃貸WEB契約、Leo-sign、AI物件検索）

-38-

2019年6月より開始し、2020年3月期は契約392件。2021年3月期1Qは282件

全レオパレス管理物件で対応

賃貸契約・マンスリー契約ともニーズがみられる

Leo Lock物件（全国7,760戸）は鍵受け渡しのための来店も不要

法整備後は契約書の電子化（Leo-sign）との併用によって、一層の効率化が見込まれる

2020年9月より受付対応をコールセンターから全国の直営店舗に拡大。年間20,000件の契約実績を目指す

2015年より開始した賃貸の電子契約Leo-sign、2018年開始のAIを活用した物件検索、さらに2019年開始の賃貸WEB契約など、先進的なITを導入。各プロセスでの業務効率化を図るとともに、利便性及びサービス向上により新たな価値を築く。

賃貸WEB契約 Leo-sign（電子契約書）

AI物件検索（自動物件提案）

2018年9月より運営開始。部屋探し依頼を取り込み、ご希望条件に合わせて自動で物件情報を配信

法人からの部屋探し依頼の約2割をAIによって提案。成約率7割弱と人的紹介と遜色がない

当社物件検索システム、ナビタイム、ＬＩＮＥとの連携を実施

2019年10月より賃貸店舗にも拡大。作業時間とコストの削減を目指す

契約プロセスのそれぞれの場面において先進的なITを導入。賃貸契約のスマート化を促進する。

4-3-3：賃貸施策（「my DIY」・セキュリティ）

-39-

無料で壁紙1面をカスタマイズ、画鋲・棚の取り付け・落書きもOK

壁紙1面に関して、原状回復費用は発生しない

柄物を含む100種類以上の壁紙

男女割合 5:5、当社入居者全体の男女割合（7:3）と比較し女性が多い

My DIYで入居中のお客様の87.7％が長く住みたいと回答 （2018年実施入居者様アンケートより）

2012年5月より、個人入居者への付加価値サービスとして、部屋を自分好みに変えられる「my DIY」をスタート。2020年6月末現在で48,716件と、今後も「カスタマイズ＝レオパレス21」のイメージを促進。2012年より大手警備会社との提携によるセキュリティシステム・防犯カメラの設置を推進。2017年6月に「防犯優良賃貸」の認定を取得。

「my DIY」

*2016年10月より「お部屋カスタマイズ」は「my DIY」に名称変更

セキュリティシステム 設置

21/3期1Q

実績累計 設置率

セキュリティシステム

戸数 467 313,849 54.6%

防犯カメラ 棟数 23 14,694 39.9%

「防犯優良賃貸」の認定を取得

基幹商品である「ミランダ」「クレイノ」が設計・施工・管理の方法などが防犯優良賃貸としての要件を満たしていることを審査、認定され取得

4-3-4：賃貸施策（入居者専用サービス）

-40-

入居者向けサービスを各種用意、入居者専用アプリ「&Leo」より利用可能。 「&Leo」のWebサイト開設により、旧サイト「MY PAGE」（2013年4月開始）は「&Leo」へ移行。2017年10月より自社ブランドのクレジットカードを発行し、賃料決済も可能。

入居者専用アプリ「&Leo」 （2019年3月開始）

Tカードプラス（レオパレスメンバー）

Lセレクト レオパレスショッピング

生活必需品を多数取り揃えたショッピングサイト、レオパレス専用商品も販売

&Leo （入居者専用アプリ）

STBデバイス「Life Stick（ライフスティック）」

AndroidTV搭載STBデバイス「Life Stick」の導入により、2002年から提供しているインターネットサービス「LEONET」の機能を拡充

設置戸数 486,978戸（設置率約85%）（2020年6月末時点）

2017年10月1日より自社ブランドのクレジットカードを発行

月額賃料の決済が可能

不動産業界で唯一「Tポイント」が貯まるクレジットカード

発行数 2万7千件突破（2020年6月末時点） 「L MOVIE」ホーム画面

入居者専用アプリ「LEONET」、防災アプリ「LEOLIFE」、入居者向け情報ガイド「LEONET TIMES」を統合

4-3-5：賃貸施策（IoT、AI）

-41-

Leo Remocon

スマートフォンから遠隔で家電の操作が可能例：外出先からエアコン操作

新築全住居に標準装備（2016年10月完成物件より）

設置戸数 14,687戸

（設置率 97.5%）

入居者向けサービス拡大のため、従来のインターネットサービスの機能を拡充し、家電操作やドア開施錠が可能になるIoT化を実施。2018年1月契約物件からAIスピーカーを搭載したスマートステーション端末を標準装備。

Leo Lock

スマートフォンでの施錠や施錠確認が可能

鍵のシリンダー交換や受け渡しが不要

新築全住居に標準装備（2017年10月完成物件より）

設置戸数 7,760戸

（設置率 100%）

オープン型宅配便ロッカー 「PUDOステーション」

誰でもつかえる宅配便ロッカーを業界で初めて賃貸物件に設置

入居者に加え、近隣住民の利便性向上を通じて地域貢献を図る

設置台数143棟、不動産業界における設置数は当社が半分を占める

レオパレスクレイノセレッソパルシーⅡ

4-3-6：賃貸施策（付帯事業）

-42-

屋根借り太陽光発電事業（2013年12月開始）

21/3期1Q

実績

設置棟数 4,482 棟

発電容量 66.9 MW

発電量 24,562 MWh

賃料債務保証事業 （2007年4月開始）

プラザ賃貸管理保証株式会社

少額短期保険事業 （2006年9月開始）

あすか少額短期保険株式会社大切な家財の補償と家主や第三者への賠償の補償をセットした保険をご提供することで入居者の生活をサポート

*「屋根借り」を含む太陽光発電関連の取り組みはp.61を参照

社宅代行事業 （2006年9月開始）

株式会社レオパレス・リーシング

レオパレス物件を含め、全国160万戸以上の物件探しから契約・家賃支払い、解約精算と全ての業務を代行

家賃や共益費、原状回復費等の債務を保証することで誰もが入居しやすい環境を提供

賃貸事業の周辺業務や管理物件の競争力向上・収益力向上をグループ内で実施。

社宅代行受託 7.5万戸前期比 -2.9%

保有契約数 29.0万件前期比 +2.8%

保証件数 17.5万件前期比 +3.5%

第5章 事業概要（開発事業‹賃貸セグメント›）

5-1：主要指標（エリア別ウェルスマネジメント支店数、竣工売上）

-44-

全国 65支店 （2020年9月1日現在）

大都市圏での競争激化やアパートローンの融資環境変化等に加え、施工不備問題を背景に新規受注を停止。オーナー様との紐帯強化・信頼回復を目的として賃貸事業部傘下にウェルスマネジメント部を新設し、従来の開発事業の建築請負営業部門の機能を移管。きめ細かなオーナー様フォローができるよう各地域に支店を配置。

ウェルスマネジメント支店数 一括借上アパート完工棟数 （20/6期）

全国の一括借上アパート完工棟数（15棟）のうち、首都圏が40.0%（20/3期 50.3%）、三大都市圏が60.0%（同 72.4%）を占める

大阪府 2支店京都府 1支店兵庫県 2支店

東京都 4支店神奈川県 4支店埼玉県 3支店千葉県 4支店

首都圏 15支店

東北 6支店

中部 9支店

近畿 5支店中国 4支店

九州・沖縄 9支店

四国 4支店

北陸・甲信越7支店

北海道 1支店

北関東 5支店

首都圏

6 棟

近畿

3 棟

九州･沖縄

4 棟

東北

1 棟

その他

1 棟

5-2-1：開発施策（理想の土地活用）

-45-

高齢者施設・保育施設アパート

高齢者施設のほか、保育施設など、広く必要とされる社会福祉施設を展開。

多様化する入居者ニーズに合ったアパート商品を提案。アパートは一括借上し、賃貸管理業務を一貫して行う。

注文住宅 店舗・商業施設

ロードサイドや駅周辺に外食チェーン、コンビニ、ドラッグストア等を建築。賃貸併用や自宅兼用の複合建築も提案。

自由設計の専用住宅や、自宅の一部に賃貸住宅を併せ家賃収入が得られる賃貸併用住宅を建築。

レオパレス21が提案する土地活用

ライフステージサポートによって、建替えや売却等オーナー様の状況に即した様々なニーズに対応。その他

理想の土地活用

レオパレス21ではそれぞれの土地に合わせた最適なプランを提案し、理想の土地活用を実現。

5-2-2：開発施策（アパート商品、住宅展開）

賃貸住宅商品としては、「MIRANDA（ミランダ）」と「CLEINO（クレイノ）」ブランドを展開。子会社である株式会社もりぞうは、木曾ひのきを用いた注文住宅を展開する。

新しい発想がつまった独自の付加価値を備えた空間提案型賃貸住宅や、アイデア次第で可変性の高い賃貸住宅を展開。

2013年4月より、衝撃音を低下する「ノンサウンドフロア」、遮音性を高めた「高遮音界壁」、排水騒音を低減する「防音排水管」からなるノンサウンドシステムを標準仕様に。

厳選された木曾ひのきにこだわった注文住宅。365日快適で心地よい暮らしを叶える家づくりを行う。2020年4月、新たに浜田山モデルハウスを開設。

アパート商品「MIRANDA」「CLEINO」 木曾ひのきを用いた注文住宅（もりぞう）

遮音性能向上「ノンサウンドシステム」

-46-

第6章 事業概要（関連事業・国際事業等）

6-1：関連事業（シルバー事業）

-48-

*有料老人ホーム等にはグループホームを含む

シルバー事業

シルバー事業を成長戦略事業と位置付け、日本社会の高齢化に対応すべく施設数の増加と運営の安定化を図る計画。2018年12月1日から87施設。新型コロナウイルス感染症の影響により、前期比減収減益。継続的なオペレーション改善による収益増加を図る。

（百万円）20/3期 1Q

実績21/3期 1Q

計画21/3期 1Q

実績21/3期通期計画前期比 計画比

シルバー

売上高 3,606 3,500 3,534 △71 ＋34 14,500

売上総利益 166 0 71 △94 ＋71 600

営業利益 △165 △300 △243 △77 ＋56 △700

期末開所数 87施設 87施設 87施設 ±0施設 ±0施設 87施設

デイサービス稼働率 73.4% 66.1% 65.0% △8.4p △1.1p 67.6%

ショートステイ稼働率 95.7% 90.8% 89.6% △6.1p △1.1p 94.8%

有料老人ホーム等稼働率 91.8% 93.7% 94.2% ＋2.4p ＋0.5p 93.9%

*抜本的な事業戦略再構築に伴いセグメント変更を行ったため、20/3期1Q実績の数値は遡及修正を反映済

6-2：関連事業（国内ホテル事業・リゾート事業）

-49-

国内ホテル事業

札幌・仙台・名古屋・福岡（博多）の4ホテル（総客室数542室）のうち、札幌・仙台・福岡（博多）の3ホテルは2019年10月に売却。当社による運営は2020年3～4月にて終了。名古屋については、2020年9月24日に売却（当社による運営は9月22日で終了）。

（百万円）20/3期1Q

実績21/3期1Q

計画21/3期1Q

実績 前期比 計画比

国内ホテル

売上高 509 30 15 △494 △15

営業利益 0 △80 △73 △74 +6

減価償却費 93 3 0 △93 △3

稼働率 78.1% 19.1% 13.0% △65.1p △6.0p

2020/12期は世界的な新型コロナウイルス感染拡大により稼働率大幅低下見込みであり、コスト削減を徹底し、赤字幅の削減に注力する。「抜本的な事業戦略再構築」により、新型コロナウイルス感染症の世界的な感染状況及びその影響を見極めつつ、早期に譲渡の方針。

リゾート（グアム）事業 *レオパレスグアムは単体PL、通期は1月-12月

（百万円）2019/12期

1Q実績2020/12期

1Q計画2020/12期

1Q実績2020/12期通期計画前期比 計画比

レオパレスグアム

売上高 1,664 1,260 1,246 △417 △13 2,350

営業利益 265 20 △10 △275 △30 △1,600

減価償却費 285 305 276 △9 △28 1,220

Leopalace Resort 稼働率 66.9% 54.9% 54.9% △12.0p ±0p 20.8%

グアム入島者数（人） 431,083 - 309,535 △121,548 - -

うち、日本人渡航者数（人） 189,769 - 143,218 △46,551 - -

*抜本的な事業戦略再構築に伴いセグメント変更を行ったため、20/3期1Q実績の数値は遡及修正を反映済

外国人技能実習制度に協力し、ベトナムでの実技研修および日本語・専門用語研修の後、各現場に配置

2020年6月末現在で72名雇用（契約済）（うち直接雇用14名）

6-3：国際事業（賃貸事業の海外展開、SA・SO）

-50-

日本で培ったノウハウを基に、海外賃貸事業を展開。従来の外国人に日本国内物件を紹介する事業に加え、東南アジアで日本人や日系企業向けの現地不動産仲介・紹介業を開始。「抜本的な事業戦略再構築」により、2021年3期中を目途にASEAN事業の譲渡・撤退を予定。

賃貸事業の海外展開 （15拠点）

サービスアパートメント（4棟203部屋）

タイ（シラチャー）、ベトナム（ハノイ）、カンボジア（プノンペン）、ミャンマー（ヤンゴン）

サービスオフィス（5拠点164部屋）

フィリピン（マカティ）2拠点、ミャンマー（ヤンゴン）、韓国（ソウル）、ベトナム（ホーチミン）

日本国内物件を紹介・契約する拠点

現地不動産を紹介する拠点

両事業を展開する拠点

ソウル

投資案件の情報収集・調査

マニラプノンペンホーチミン

釜山

大連北京

上海

広州台北

ハノイ

シラチャー

ヤンゴン

シンガポール

ジャカルタ

*会計セグメントは「賃貸事業」

リロケーションマネジメント事業

エンプラス株式会社をグループ会社化

グローバル人事業務のトータルマネジメントサービス「RM Plus」を展開

インバウンドニーズの高まりを受け、都心部で309室 の外国人向けサービスアパートメントの運営にも注力

外国人技能実習生の受け入れ

韓国合弁会社 「ウリレオPMC」

韓国大手住宅管理会社ウリ管理（管理戸数36万戸）と合弁会社を設立

韓国ではまだ例の無い、企業による体系化された賃貸管理サービスを提供

2020年6月末現在で2,727戸の管理を受託（2020年3月末比-109戸）

6-4：働き方改革

-51-

時間外労働時間と離職率 育休取得状況

有休取得率 外部評価

（時間） （時間）

*2018年11月、平成30年度「テレワーク先駆者百選」に選定*2019年10月、「PRIDE指標2019」においてブロンズ賞を受賞

137 137113

144177 183 205

1 03

5

8055

51

1.1% 2.9%

25.5%

30.0%

24.4%

0%

10%

20%

30%

40%

0

100

200

300

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

育休取得者（女性） 育休取得者（男性） 男性育休取得率

31.7% 33.0%

70.1% 72.2% 74.1% 76.8%84.3%

0%

50%

100%

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

27.9 27.8

22.4 20.0

18.3

15.0 13.3

11.3%

9.1%8.0%

7.1%8.1%

8.6% 12.4%

0%

10%

20%

0

10

20

30

40

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期

時間外労働時間（月平均） 離職率（全社）

補足1 補足資料

個人・その他30.0%

事業法人・その他の法人37.7%

外国法人等17.1%

金融機関12.9%

金融商品取引業者2.0%

自己名義株式0.3%

主なグループ会社 （2020年6月末現在）

補足1-1：会社概要

-53-

会社名 株式会社レオパレス21

設立 1973年8月17日

資本金 752億8,236万円

代表者 代表取締役社長 宮尾 文也

事業内容

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び

販売、リゾート施設の開発・運営、ホテル事業、

ブロードバンド通信事業、介護事業他

従業員数 連結 6,896名

単体 5,728名

発行可能株式総数 500,000,000株

発行済株式総数 244,882,515株

株主数 58,902名（2020年5月28日現在）

会社データ （2020年6月末現在）

株主構成 （2020年5月28日現在）

Leopalace Guam Co.

リゾート事業

その他

事業

あすか少額短期保険

入居者家財保険

レオパレス・スマイル

特例子会社

レオパレス・パワー

発電事業

シルバー

事業

レオパレス・リーシング

社宅代行

プラザ賃貸管理保証

家賃保証

ﾚｵﾊﾟﾚｽ21ﾋﾞｼﾞﾈｽｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ（上海）有限公司

入居者斡旋

ウリレオPMC

韓国 賃貸管理

PT. LeopalaceDuasatu Realty

インドネシア 不動産事業

Leopalace21 (Thailand) CO., LTD.

サービスアパート運営

タイ不動産仲介・紹介

賃貸事業

LEOPALACE21 VIETNAM CO., LTD.

サービスアパート運営

ベトナム不動産仲介・紹介

Leopalace21(Cambodia) Co., Ltd.

サービスアパート運営

カンボジア不動産仲介・紹介

ウイングメイト

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾄﾗﾍﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

アズ・ライフケア

シルバー事業

もりぞう

戸建注文住宅

開発

事業*

LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.

サービスオフィス運営

Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.

投資コンサルティング事業

エンプラス

リロケーションマネジメント

国際事業*

*国際事業、開発事業の会計セグメントは「賃貸事業」

補足1-2-1：業績計画（四半期別）

-54-

四半期別

（百万円）

1Q

4月-6月

2Q

7月-9月

3Q

10月-12月

4Q

1月-3月

20/3期

実績

21/3期

実績

20/3期

実績

21/3期

計画

20/3期

実績

21/3期

計画

20/3期

実績

21/3期

計画

売上高 113,324 103,986 108,192 109,100 107,203 107,400 104,832 110,100

賃貸 107,710 99,233 103,156 105,100 102,082 103,400 99,797 105,900

シルバー 3,606 3,534 3,695 3,700 3,705 3,700 3,613 3,600

その他 2,008 1,217 1,340 300 1,415 300 1,421 600

営業利益 △4,235 △6,827 △12,891 △3,100 △5,679 100 △13,667 700

賃貸 △3,217 △3,621 △11,397 300 △1,690 3,400 △9,734 4,000

シルバー △165 △243 △81 △100 △138 △100 △161 △200

その他 301 △128 △432 △700 △404 △800 △460 △600

補足1-2-2：業績（単体及び主要子会社の決算ハイライト）

-55-

単体及び主要子会社

（百万円）20/3期 1Q

実績21/3期 1Q

計画21/3期 1Q

実績 前期比 計画比

レオパレス21売上高 107,768 99,200 99,076 △8,691 △124

営業利益 △ 5,047 △ 8,300 △ 7,428 △2,380 +872

レオパレス・リーシング（社宅代行）

売上高 846 900 876 +29 △24

営業利益 176 200 112 △63 △88

プラザ賃貸管理保証（家賃保証）

売上高 963 1,000 1,069 +105 +69

営業利益 134 100 104 △30 +4

あすか少額短期保険（入居者家財保険）

売上高 465 500 493 +28 △7

営業利益 98 100 98 +0 △2

レオパレス・パワー（屋根借り発電）

売上高 938 900 912 △25 +12

営業利益 464 500 489 +24 △11

もりぞう（注文住宅）

売上高 783 900 644 △138 △256

営業利益 △ 78 0 △ 92 △14 △92

ウイングメイト（旅行代理）

売上高 773 400 425 △347 +25

営業利益 64 0 △ 11 △76 △11

株式会社ウイングメイトは「抜本的な事業戦略再構築」により、2020年8月に解散を決定。

補足1-3-1：指標（属性別契約戸数）

-56-

属性別契約戸数

*管理戸数、契約済戸数、入居率、各契約戸数は、各期間の最終月末の数値

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3期

4Q 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

管理戸数（戸） 561,961 568,739 570,672 571,927 572,972 573,671 574,798 575,196 575,780 575,741 575,798 574,795

A. 契約済戸数（戸） 508,720 521,298 534,847 526,738 506,511 489,100 484,718 468,225 461,031 454,292 478,295 456,540

期末入居率（ ）内は期中平均入居率

90.5%

(88.0%)

91.7%

(88.5%)

93.7%

(90.6%)92.1% 88.4% 85.3%

84.3%

(88.3%)81.4% 80.1% 78.9%

83.1%

(80.8%)79.4%

B. 内法人契約戸数（戸） 277,261 293,824 309,062 303,701 287,615 275,786 280,643 270,586 263,822 256,592 272,566 256,455

法人シェア （B／A） 54.5% 56.4% 57.8% 57.7% 56.8% 56.4% 57.9% 57.8% 57.2% 56.5% 57.0% 56.2%

C. 内個人契約戸数（戸） 183,008 180,617 178,643 177,072 173,189 168,462 163,318 158,634 158,059 158,933 165,594 162,769

個人シェア （C／A） 36.0% 34.6% 33.4% 33.6% 34.2% 34.4% 33.7% 33.9% 34.3% 35.0% 34.6% 35.7%

D. 内学生契約戸数（戸） 48,451 46,857 47,142 45,965 45,707 44,852 40,757 39,005 39,150 38,767 40,135 37,316

学生シェア （D／A） 9.5% 9.0% 8.8% 8.7% 9.0% 9.2% 8.4% 8.3% 8.5% 8.5% 8.4% 8.2%

補足1-3-2：指標（外国人契約状況）

-57-

国籍別外国人契約戸数 （個人契約のみ）

*数値は各期間の最終月末時点

個人の外国籍契約数は契約済戸数全体の4.8%（個人･学生契約の10.9%）、また属性は学生59%、社会人41%。中国・ベトナムの増加が目立つ。法人の外国籍契約数約1.5万戸を加えると外国籍入居者全体は約3.6万戸と契約済み戸数全体の7.9%相当。

（戸）

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3期

4Q 4Q 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

中国 6,627 6,490 7,048 6,635 6,589 7,027 7,134 8,170 7,492

韓国 1,447 1,479 1,594 1,604 1,587 1,561 1,565 1,582 1,299

台湾 949 951 1,005 947 935 970 995 1,015 849

東南アジア 3,116 3,708 5,339 6,362 6,448 6,800 6,661 7,726 7,497

内 ベトナム 2,142 2,604 4,028 5,000 5,122 5,479 5,307 6,238 5,917

内 タイ 124 120 103 93 94 84 87 98 100

その他 2,874 3,199 3,862 3,971 3,953 4,047 4,100 4,606 4,573

内 北米 567 610 657 657 632 647 639 660 634

外国人合計 15,013 15,827 18,848 19,519 19,512 20,405 20,455 23,099 21,710

補足1-3-3：指標（エリア別管理戸数と入居率）

-58-

エリア別管理戸数（千戸）と入居率

優先調査シリーズ（約21万戸）の募集保留により入居率低下。

（千戸、%）

17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 21/3期

4Q 4Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q

管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率管理戸数

入居率 前期比

北海道 14 85% 14 87% 14 69% 14 70% 14 72% 14 70% 14 73% 14 74% ＋4p

東北 35 94% 35 95% 36 85% 36 83% 36 82% 36 80% 36 85% 35 80% △3p

北関東 41 87% 40 91% 40 80% 41 77% 41 76% 41 74% 40 77% 41 74% △3p

首都圏 166 93% 168 94% 170 86% 171 83% 171 81% 171 81% 171 85% 171 80% △3p

北陸・甲信越 41 90% 40 93% 40 79% 40 76% 40 75% 40 74% 40 79% 40 78% ＋2p

中部 88 91% 88 95% 88 85% 88 82% 88 80% 88 78% 88 82% 88 78% △4p

近畿 81 91% 80 94% 81 83% 81 80% 81 78% 81 77% 81 82% 81 79% △1p

中国 39 94% 39 93% 39 88% 39 86% 39 85% 39 83% 39 87% 39 84% △2p

四国 15 90% 15 92% 15 84% 15 82% 15 81% 15 79% 15 83% 15 80% △2p

九州・沖縄 50 94% 51 96% 51 88% 51 86% 52 85% 51 83% 52 87% 51 84% △2p

合計 569 92% 571 94% 574 84% 575 81% 576 80% 576 79% 576 83% 575 79% △2p

92.1%

96.5%94.0%

92.4%88.9% 88.5%

81.4%

96.5%

90.1%

82.8%

76.6%

64.5%

79.4%

93.3%90.0%

81.3%77.6%

64.3%

60%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2018/6 2019/6 2020/6

補足1-3-4：指標（築年別入居率）

-59-

優先調査シリーズの建築年が集中する「築20年以上」の入居率が大きく低下。

築年別入居率 （期末現在）

築年別入居率 （1Q末現在）

93.7%97.5%

94.6% 93.8% 92.3%89.5%

84.3%

97.5%

91.4%

85.4%

78.0%

72.7%

83.1%

97.1%

92.8%

84.8%80.9%

67.2%

60%

70%

80%

90%

100%

全体 築5年未満 築5-10年 築10-15年 築15-20年 築20年以上

2018/3 2019/3 2020/3

補足1-3-5：指標（契約形態）

-60-

契約形態別入居戸数 2種類の契約形態

長期契約推進により、短期間のマンスリー契約割合は減少。

94(20%)

79(17%)

68(14%)

58(12%)

52(10%)

52(10%)

48(9%)

29(6%)

32(7%)

31(7%)

29(6%)

370 384 412 438 457 469 487

456 446 437 428

464 463 480

495 509

521 535

485 478 468 457

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

12/3期 13/3期 14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 19/6期 20/6期

（千戸）

賃貸契約 マンスリー 前年同期

補足1-3-6：指標（太陽光発電システム）

-61-

2011年3月より本格的に太陽光設置事業を展開。2020年6月末現在で12,997棟（設置可能棟数の約59%）への設置が完了。2013年12月からは屋根借り太陽光発電事業を開始。

太陽光発電事業への取り組み

取組み 開始時期 20/3期時点 21/3期1Q時点

1. オーナー様投資による太陽光パネル設置（請負） 2011年3月 7,259棟 （89.6MW） 7,259棟 （89.6MW）

2. 屋根借り太陽光発電事業 2012年9月 5,738棟 （91.4MW） 5,738棟 （91.4MW）

a. SPC型等提携事業 2013年2月 1,256棟 （24.5MW） 1,256棟 （24.5MW）

b. レオパレス21グループによる発電事業 2013年12月 4,482棟 （66.9MW） 4,482棟 （66.9MW）

3. 遊休地を活用したメガソーラー（請負） 2013年9月 千葉県富里市 （1.7MW） 千葉県富里市 （1.7MW）

合計： 12,997棟 （182.7MW） 12,997棟 （182.7MW）

（累計棟数）

エリア別

（棟数）

首都圏4,369

中部2,506

近畿1,654

北関東1,203

九州・沖

縄

1,175

中国961

東北454

その他675

7,259

1,256

4,482

1

オーナー様投資 屋根借り(SPC) 屋根借り(レオパレス21G) メガソーラー

補足1-3-7：指標（金融機関別アパートローン融資）

-62-

件数ベース 金額ベース

9.6% 6.4% 6.8% 7.0% 5.1% 5.0% 4.0%

20.2%19.5% 17.8% 15.0% 14.0% 12.6%

21.4%

48.7%51.1% 52.1% 51.6% 55.9%

54.1%

56.3%

21.1% 22.6% 23.3% 25.0% 22.4% 25.8%15.1%

0%

25%

50%

75%

100%

14/3期 15/3期 16/3期 17/3期 18/3期 17/6期 18/6期

都市銀行 地銀・第二地銀 信金・信組 農漁協等 政府系 その他

23.3% 25.0% 22.4% 21.1% 17.9% 20.5%

9.5%

52.1% 51.6% 55.9%55.0% 59.2%

60.3%

61.9%

17.8% 15.0% 14.0% 15.3% 15.3%14.1%

9.5%

6.8% 7.0% 5.1% 5.7% 3.1% 1.3%

9.5%

0%

25%

50%

75%

100%

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 19/6期 20/6期

24.4% 26.9%23.3% 23.0%

16.7%21.0%

8.6%

48.7%48.0% 54.5% 54.0%

58.3%

60.4%

76.7%

19.6% 17.0%15.6% 16.1% 18.0%

16.1% 7.2%

7.2% 7.4% 5.5% 5.6% 3.7%0.5%

4.4%

0%

25%

50%

75%

100%

16/3期 17/3期 18/3期 19/3期 20/3期 19/6期 20/6期4-6月 4-6月

前年同期

4-6月 4-6月

前年同期

補足1-3-8：指標（「あずみ苑」拠点一覧）

-63-

介護施設「あずみ苑」 87拠点一覧 （2020年6月30日現在）

（拠点数）東京都

神奈川県

千葉県

埼玉県

栃木県

茨城県

群馬県

岐阜県

愛知県

静岡県

合計

介護付有料老人ホームを含む拠点

1 1 1 3 2 8

住宅型有料老人ホームを含む拠点

1 5 2 2 2 1 13

デイサービス及びショートステイ

4 3 13 18 4 7 4 3 4 4 64

グループホーム 1 1 2

合計 6 5 20 23 8 9 5 3 4 4 87

★ 介護付有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

◆ 介護付有料老人ホーム、ショートステイ

■ 介護付有料老人ホーム、デイサービス

● 介護付有料老人ホーム

★ 住宅型有料老人ホーム、デイサービス、ショートステイ

● 住宅型有料老人ホーム

○ グループホーム

▲ デイサービス、ショートステイ

● デイサービス

◆ ショートステイ

凡例

2014年11月に子会社アズ･ライフケア運営による施設第1号「あずみ苑木更津」が開所し、以降は子会社を通じて施設数を拡大。2018年3月期は7施設を開所、2019年3月期は4施設の開所により、現在87施設。

356 342

272330

264

1,065

845

605

713

420

0

200

400

600

800

1,000

1,200

18/3期 19/3期 20/3期 20/3期 1Q 21/3期 1Q

（億円）

有利子負債 現預金

補足1-4：財務（現預金と有利子負債残高の推移）

-64-

現預金と有利子負債残高の推移

*有利子負債は借入金と社債のみでリース債務を含まず

補足1-5：株主構成

-65-

株主構成

*株式数ベース

18年9月期を境に事業法人および個人投資家比率が増大する一方で、外国法人比率は減少傾向にある。

16/3期 16/9期 17/3期 17/9期 18/3期 18/9期 19/3期 19/9期 20/3期 20/5/28

個人・その他 16.6% 15.3% 20.5% 14.3% 13.9% 15.2% 27.7% 31.3% 28.0% 30.0%

外国法人等 54.6% 55.3% 49.7% 55.1% 58.3% 54.2% 39.0% 27.1% 21.1% 17.1%

信託銀行 21.0% 21.5% 21.5% 20.2% 21.5% 17.9% 12.5% 10.2% 10.3% 11.0%

信託銀行以外の金融機関 2.1% 2.1% 2.0% 1.7% 2.0% 1.8% 2.3% 1.2% 2.3% 1.9%

事業法人・その他の法人 2.4% 2.4% 2.6% 2.5% 2.4% 2.5% 10.5% 28.3% 36.0% 37.7%

金融商品取引業者 1.7% 1.7% 1.9% 1.9% 1.7% 4.9% 7.7% 1.6% 2.0% 2.0%

自己名義株式 1.7% 1.7% 1.7% 4.3% 0.2% 3.5% 0.4% 0.3% 0.3% 0.3%

0%

50%

100%

補足2 市場動向

8490

9499

105

112117

121 124 126 127 128 128 127 125123

119115

111106

10297

9388

1.3 1.5 1.7 1.9 2.1 2.5 3.1

3.9 4.8

5.7

7.1

9.1

11.0

12.7

14.9 17.8

19.2 19.6

20.2 21.4

23.7 25.1

25.7 25.5

0

5

10

15

20

25

30

0

50

100

150

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065

不詳 #REF! 75歳以上 65～74歳 15～64歳 0～14歳 75歳以上割合

補足2-1：日本の将来推計人口

-67-

日本の将来推計人口

*内閣府平成29年版 「高齢社会白書」より

国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の地域別将来推計人口平成30（2018）年推計」によると、総人口は2015年の1億2,709万人が、2045年には1億642万人に減少（△2,067万人、△16.2%）するが、東京都は人口を維持し、首都圏の減少率は6%と集中化が進行。また、生産年齢人口（15歳～64歳）も772万人（2015年）から558万人（2045年）に減少し、少子高齢化が加速。

（百万人） （％）

8490

9499

105112

117121 124 126 127 128 128 127 127 125 123 119

115111

106102

9793

88

1.3 1.5 1.7 1.9 2.1 2.5 3.1 3.9

4.8 5.7

7.1

9.1

11.0 12.7 13.3

14.9

17.8 19.2 19.6 20.2

21.4

23.7 25.1 25.7 25.5

0

5

10

15

20

25

30

0

50

100

150

1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065

百万人

0～14歳 15～64歳 65～74歳 75歳以上 不詳 75歳以上割合

2,178 2,060 2,021 2,009 1,879 1,781 1,681 1,584

2,971 2,999 2,987 2,830 2,795 2,705 2,558 2,429

5,4446,745 7,157 7,479 7,774 7,809 7,577

6,968

1,898

2,2872,884 3,067 2,812 2,913 3,343

3,8411,967

2,693

3,3693,958 4,700 5,045 5,075 5,122

14,457

16,785

18,41819,342

19,960 20,254 20,233 19,944

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2005 2010 2015 2020

（予）2025

（予）2030

（予）2035

（予）2040

（予）

25歳未満 25歳～34歳 35歳～64歳

65歳～74歳 75歳以上

14,45716,785 18,418 19,342 19,960 20,254 20,233 19,944

9,63710,269

10,75811,101 11,203 11,138 10,960 10,715

14,646

14,47414,342

14,134 13,693 13,118 12,465 11,824

4,112

4,5354,770

5,020 5,137 5,141 5,0744,9246,212

5,7795,044 4,510 4,123 3,833 3,583

3,35049,063

51,84253,332 54,107 54,116 53,484

52,31550,757

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2005 2010 2015 2020

（予）2025

（予）2030

（予）2035

（予）2040

（予）

その他 ひとり親と子 夫婦と子 夫婦のみ 単独世帯

(29.5%)(32.4%)(34.5%)(38.7%)(37.9%)(36.9%)(35.7%)

(39.3%)

補足2-2：世帯数

-68-

家族類型別 一般世帯数の将来推計 年齢別 単独世帯数の将来推計

総世帯数は減少の見通しだが、単身世帯数は今後も増える予想。当社のターゲットである単身の生産年齢人口（15歳～64歳）の世帯数は1,000-1,200万世帯と今後20年近く横ばいの見通し。

*平成30年（2018年）国立社会保障･人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」より

（千世帯） （千世帯）

1,663 1,673 1,665

1,343

1,420

1,5101,561

1,485

1,630

1,341

1,1801,226 1,213

1,1731,146

1,174 1,193

1,2491,285

1,036 1,039

775819

841

893

987

880921

974946 953

884

234204

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 19 20

（千戸）

貸家 分譲マンション 分譲一戸建 持家 給与住宅

補足2-3：新設住宅着工戸数

-69-

年度別 新設住宅着工戸数

リーマンショック後、新設住宅着工戸数は順調に増加していたが、2020年4-6月は前年度比-12.7%。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

①消費税 3%⇒5% （1997年4月1日）

1996年度： 前年度比 +9.8%

1997年度： 前年度比△17.7%

①

②

②消費税 5%⇒8% （2014年4月1日）

2013年度： 前年度比 +10.5%

2014年度： 前年度比△10.8%

前年比

給与住宅 △23.7%

持家 △18.2%

分譲一戸建て △11.0%

分譲マンション +0.1%

貸家 △12.3%

4-6月 4-6月

前年同期

補足2-4：新設住宅着工戸数（貸家）

-70-

年度別 新設住宅着工戸数 貸家

2020年4-6月の貸家の新設着工戸数は前年度比-12.3%、30㎡以下は-6.5%。

*国土交通省「新設住宅着工統計」より

（千戸） 前年比

30㎡超 -13.4%

30㎡以下 -6.5%

前年同期

4-6月 4-6月

240 262 274

178 186149 117 126 128 114 102 80 80 97 104 108 113 123 128 112 117

60 39 31 31 36 48 61 76 79 73 5314 13

842821

767

582

687652

574 564

616

516

444426 418

442 455 459 467

518538

431 445

311292 290

321

370 358384

427 410390

335

86 76

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 19 20

30㎡以下 30㎡超

補足2-5：賃貸住宅の空き家数と空き家率

-71-

エリア別の空き家率

*平成30年度（2018年度）総務省「住宅・土地統計調査」より

日本の賃貸住宅の空き家数は一貫して増加。全国的な需要回復が難しい中、高い入居率が見込めるエリアへの物件供給、差別化商品の投入、および入居者ニーズを捉えた物件価値向上施策。

1,834

2,3362,619

3,520

3,978

4,4764,600 4,604

12.4%

14.3% 14.3% 17.4%

18.8%

20.1% 19.9%19.5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018

（千戸） 賃貸・売却用住宅の空き家数（左軸） 空き家率（右軸）

日本の賃貸住宅の空き家数と空き家率推移

16.8%17.3%

18.0%

18.8%

17.4%

17.7%

18.8%19.1%

19.6%

18.8%

17.0%

20.6%

23.3%

22.2%

20.4%

10%

15%

20%

25%

1998 2003 2008 2013 2018

首都圏 3大都市圏 その他

補足2-6：転入転出

-72-

三大都市圏 転入超過数 （△は転出超過）

*総務省「住民基本台帳人口移動報告」より

三大都市圏では人口の転入超過が続いており、当社は賃貸需要が高い当エリアを中心にアパートを供給する方針。

当社支店展開エリア 転入超過数 （△は転出超過）

*首都圏除く

（人）建築請負支店数

2017年 2018年 2019年

東京都 8 73,124

（95%）79,844

（96%）82,982

（99%）

埼玉県 4 22,181 24,652 26,654

神奈川県 2 17,514 23,483 29,609

千葉県 1 12,711 11,889 9,538

首都圏 15 125,530

（80%）139,868

（79%）148,783

（82%）

愛知県 3 5,710 3,112 △1,931

大阪府 2 1,136 2,388 8,064

京都府 1 △1,428 △2,536 △2,688

兵庫県 2 △5,947 △5,330 △6,038

三大都市圏 23 125,001 137,502 146,190

*カッコ内は20-39歳の転入超過構成比

（人）建築請負支店数

2017年 2018年 2019年

仙台市 1 1,399 1,979 1,349

名古屋市 2 3,750 1,868 3,415

京都市 1 △1,385 △1,273 △338

大阪市 1 9,453 12,081 13,762

神戸市 1 △2,168 △2,331 △831

岡山市 1 △1,268 △1,538 △1,989

広島市 1 △359 △661 △1,220

福岡市 1 6,986 6,138 8,191

補足2-7：エリア別貸家着工及びレオパレス21竣工数

-73-

（戸） 2017年度 2018年度 2019年度

北海道 21,052 19,535 15,625

東北 24,138 22,430 17,821

北関東 17,265 14,145 10,705

首都圏 148,557 140,539 122,971

北陸・甲信越 16,185 15,123 14,664

中部 39,736 40,567 34,460

近畿 58,442 58,058 50,912

中国 20,551 18,893 15,934

四国 9,097 7,865 6,797

九州・沖縄 55,332 52,938 44,620

全国 410,355 390,093 334,509

（戸） 2017年度 2018年度 2019年度

北海道 0 0 0

東北 258 314 26

北関東 220 128 50

首都圏 3,797 2,258 943

北陸・甲信越 24 0 36

中部 521 461 100

近畿 963 581 356

中国 456 282 259

四国 24 34 46

九州・沖縄 928 584 279

全国 7,191 4,642 2,095

*国土交通省「新設住宅着工統計」および社内資料より

エリア別 貸家新設住宅着工戸数 エリア別 レオパレス21竣工戸数

補足2-8：外国人留学生

-74-

外国人留学生数の推移

*独立行政法人日本学生支援機構(JASSO)「平成30年度外国人留学生在籍状況調査結果」より

外国人留学生の在籍人数は年々増加傾向。2017年度は11.6%増、2018年度は12.0%増、2019年度は4.4%増。うち、民間宿舎・アパートを利用している留学生は約78%と、今後も賃貸需要が見込める。

留学生宿舎の状況 （2019年5月現在）

外国人留学生のうち、77.8%が民間宿舎・アパートを利用（+12,781人）

公的宿舎は公益法人･学校等が設置する留学生宿舎・一般学生寮等

民間宿舎・アパート242,77177.8%

公的宿舎69,44322.2%

161,145

184,155

208,379

239,287

267,042

298,980312,214

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

（人）