chinese real estate - 164a
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Chinese Real Estate - 164ATRANSCRIPT
出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第十期 ISSN 1941-7878 二○一一年三月五至二○一一年三月十ㄧ日 總164期
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心東北21公里，與西野拉馬德雷、聖瑪利諾、蒙諾維
亞、帕薩迪納和天普市五個城市接壤。亞凱迪亞市總
面積為28.8平方公里（11.1 平方英里），其中，28.4
平方公里（11.0平方英里）是陸地，0.3平方公里（
0.1平方英里）是水面。 2010年時，該市人口為58，
000人，其中華裔人口約25,000人，中產家庭年收入
平均為83,000美元。
亞凱迪亞有一住宅區，以野生孔雀知名，常被華人
稱為“孔雀園”，亞凱迪亞亦以孔雀作為市徽。2009
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週刊 Business Week》
評選為“全美最適合養育孩子的
城市”之一，其在加州排名第
一，在全美則排名第五。市區內
還有著名的聖塔安尼塔公園跑馬
場和洛杉磯縣植物園。
亞凱迪亞在最近四分之一個世
紀經歷了一場巨大的人口變化。
大約30年前，亞市居民幾乎全是
白人；然而現在，有近半數人口
為亞裔背景。這種轉型與台灣、
中國大陸、韓國乃至其他亞洲國
家的財富增加並移民美國，有著
密不可分的關係。
富裕的華裔移民搬離了原先來
美第一站，如洛杉磯華埠、蒙特
利公園和阿罕布拉，進而遷往較
富裕的亞凱迪亞，以及臨近的聖
瑪利諾、南帕薩迪納以及天普市
。後來，部分來自中國大陸的移
民也加入台灣移民的行列，使亞
凱迪亞的華裔人口持續成長。
亞裔目前為亞凱迪亞的第二大
族裔，即將超越白人成為第一大
族群。進駐亞市的華人也不再以
中國台灣移民為主。許多富起來
的大陸新僑，近幾年也紛紛在亞
市安家落戶，成為亞市居民。至
目前為止，有兩位來自台灣的華
裔成功當選市議員（均已卸任）
，前後分別是張勝雄和鄂志超。
近年美國經濟不景氣，房價大
跌，但亞市房價卻基本保持不變
或跌幅很小，中間房價維持在75
萬至80萬美元間，成為少數幾個
未受房價狂跌影響的城市之一。
足見亞市仍然魅力四射。不同於
聖瑪利諾市，亞市除獨立屋外，
也有部分公寓房供購買或租用。
近期亞市新建成中低收入住房，
每棟價格在20萬美元左右，使部
分收入不高但有意到亞市居住的
民眾也有機會入住。
亞凱迪亞有很好的公立學校，
這是許多中上階層亞裔移民家庭
所追求的。他們希望子女在美國
能接受優良的教育，將來進入好
的大學而且有理想的職業。
亞凱迪亞聯合學區有一所著名
的高中——亞凱迪亞高中，三所
初中——第一街初中，理查•亨
利•德納初中，和山麓初中，以
及六所小學－鮑德溫•史托克小
學，卡彌諾•格羅夫小學，高地
橡樹小學，冬青街小學，雨果•
裡德小學和朗雷路小學等。
目前，亞凱迪亞學區的亞裔生
已成為多數，幾乎達到三分之二
。在2005~2006學年，亞凱迪亞
高中的學生有63~65％ 是亞裔，
遠高於亞裔在該市的居民比例，
而非拉丁裔的白人只佔亞凱迪亞
高中學生的24 ~26％ ，這是因為
亞市的白人平均年齡較高，許多
家庭的子女早已畢業。
亞市學區在南加州一向名列前
茅。市政府和學區也有良好合作
關係，如高中運動場鋪人工草坪
，市政府出一半費用資助。高中
建體育館，市政府也出一半資金
。除公立學校外，亞市有仁愛中
文學校及亞凱迪亞中文學校，當
地居民紛紛送孩子學習鞏固中文
，現在一些非華裔也將孩子送到
中文學校。
亞凱迪亞市的高中華裔家長會
已經成立18年了，作為一座連接
學校高中家長會（PTSA）和華裔
家長之間的橋梁，為營造一個健
康的、積極的、安全的、高品質
的教學環境做出了卓越的貢獻。
對學校，華裔家長會動員華裔家
們長積極參與教育相關的活動，
壯大義工隊伍， 展現華裔家長的
公益心和責任心。
同時，華裔家長會組織會員踴
躍參與學校的各項活動，交流教
育經驗，幫助家長，特別是剛移
民到美國的華裔家長和學生瞭解
學校的各項事務。華裔家長會幫
廣大華裔家長樹立一個榜樣，傳
授一份責任，促進居住在亞凱迪
亞市的學生們形成開朗的性格、
融洽的人際關係、強烈的社會責
任感和良好的學術表現，讓他們
在今後的現實社會裡能最大程度
的展現個人魅力，成為對社會，
對家庭的有用之才。
亞凱迪亞已經有相當規模的亞
裔移民社區和相對周邊較高的生
活品質，這些也對其他地區的亞
洲新移民家庭有吸引力。
自1990年代初以來，越來越多
的台灣及其它亞洲移民企業，如
大華超市、光華超市以及廣受歡
迎的台灣鼎泰豐（全美唯一分店
）皆陸續在一些小型商場和店面
中出現。市內有西野購物中心，
是南加州華人聚集城市較高檔的
購物中心。另外，還有Pavilion、
Ralph等主流超市。
大華超市開張後，在金西路與
杜瓦迪街形成了一個小華人區。
超市帶來商家及餐館，如今的“
美食城”，成為不少亞市華人的
食堂，連一些老美也去品嘗異國
情調和風味的食物。與此相鄰的
Pavilion廣場，一直是主流社區的
商業中心，現在華人商店在那裡
一家接一家地開張。
另一華人商業中心是鮑爾溫大
道與杜瓦迪街交口處。五六年前
，這一帶還很荒涼。華人在旁邊
建成吉億廣場後，生意興隆。與
之相鄰的另一廣場，原先為一家
99分廉價連鎖店，後因生意不好
而關閉。廣場的其它商家生意因
這一連鎖店的關閉而更難做，許
多店面空置。光華超市開業兩年
來，生意節節高，且帶動廣場商
業繁榮。餐館一家家開，生意一
天天紅火。現在這一廣場整天車
水馬龍，到週末停車位更是常常
爆滿。
1957年，佔地22英畝有460張
病床的亞凱迪亞循道衛理醫院從
繁華的洛杉磯市遷入亞凱迪亞市
市政中心。這醫院是1984年奧運
會時的大會醫院之一。其後更名
為南加州循道衛理醫院，爾後再
度更名為循道衛理醫院。在1998
年，新建的伯傑大樓落成，增加
了169張病床。循道衛理醫院在
2006年又再度改造和擴充，旨在
充分保障亞市人民醫療、救護、
保健方面的需求。
亞凱迪亞也從不存在其它城市
的缺水問題，因為其自己擁有水
庫，抽地下水儲存。亞市的下水
道全部經過攝影機檢查，定期清
理。因此，基本不會發生抽水馬
桶被堵的情況。街道定期整修，
不會出現大洞。垃圾管理也很嚴
格，樹木定期修理，有些樹種，
如橡樹禁止砍伐。鄂志超認為，
這一切都因為亞市有一個良好制
度，一切照制度辦事，將城市管
理得井井有條。
自從1975年，亞凱迪亞市的公
共交通運輸系統就開始服務社區
。它不僅僅是一項方便、安全、
實惠的交通方式，還提供個別要
求的旅遊服務。每一輛巴士都有
舒適座椅，對講機，還有輪椅設
備，去到市內的任何地方。
亞市圖書館多年來一直是社區
各界的最愛， 也是使用率最高的
市府機構之一， 更是亞市居民純
樸好學的象徵。圖書館除有資料
藏書外，也持續舉辦各式各樣文
化活動， 以豐富市區居民的人文
素養。每週一圖書館還有免費的
英語會話班。
亞凱迪亞建市以來，歷任市長
，議員及學區教委均為民選無給
職義工。他(她)們秉持為社區服
務的精神，多年來努力以赴，將
亞凱迪亞建設成為聖谷數一數二
的優良城市。市政府有五位民選
兼職市議員，依資歷相互推選正
、副市長各一名。實際主導城市
建設的是外聘的“市政經理”。
亞凱迪亞市憑藉其美麗的社區
環境、高品質的生活設施、高層
次的居民素養、全新為民的市政
建設，吸引了廣大擁有較高聲譽
名望的居民來此居住。 NBA亞洲
第一人王治郅在2002~2004賽季
效力於洛杉磯快船隊時，曾在亞
凱迪亞市居住，並結婚生子。藝
人李連傑和妻子利智，藝術家和
電影製片人Peter Chang，以及與
成龍和克裡斯•塔克在火拼時速
影片中演出被綁架的女孩“秀容
”的女演員Julia Hsu，也曾在亞
凱迪亞市居住。
【文接A1】
亞凱迪亞有一住宅區，以野生孔雀知名，常被華人稱為孔雀園，
亞凱迪亞亦以孔雀作為市徽。2009年、2010年，亞凱迪亞兩度被美國《商業週刊 Business Week》
評選為“全美最適合養育孩子的城市”之一，其在加州排名第一，在全美則排名第五。
市區內還有著名的聖塔安尼塔公園跑馬場和洛杉磯縣植物園。
最適合養育孩子的城市 亞凱迪亞良好的教育環境 高品質的生活設施 高效為民的市政府
【美國置產專題報導】
A5•全版廣告
www.ChineseBizNews.com二○一一年三月五至二○一一年三月十ㄧ日
March 5～March 11 2011
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A6•綜合要聞 二○一一年三月五至二○一一年三月十ㄧ日 總164期 March 5～March 11 2011 www.ChineseBizNews.com
美國財長蓋特納 兩年內改革兩房 國會試圖決定如何轉換聯邦政府在住房市場中的角色
財政部將與美國聯邦住房管理局 FHFA 展開合作來控制抵押貸款融資巨頭房利美 FNM 和房地美 FRE，這兩家公司自2008年以來一直都處於政府託管之下。
【本報綜合報導】財政部將與美
國聯邦住房管理局(FHFA)展開合
作來控制抵押貸款融資巨頭房利美
(FNM)和房地美(FRE)，這兩家公司
自2008年以來一直都處於政府託
管之下
（本報綜合報導）美國財政部長
蒂莫西•蓋特納3月1日向國會遞
話，稱總統貝拉克•奧巴馬政府希
望國會在兩年內批准改革兩大住房
抵押貸款融資機構“房利美”和“
房地美”。
據美聯社報導，蓋特納於當天告
訴眾議院財政委員會，對兩房坐視
不管可能增加金融市場不確定性，
而倉促行動則可能攪亂住房融資市
場，危害經濟復甦。
蓋特納說：住房是美國經濟的關
鍵領域，我們將繼續謹慎改革的方
案……畢竟，建立更健康、更穩定
的住房融資體係是我們的目標。
蓋特納發表上述言論，正值國會
試圖決定如何轉換聯邦政府在住房
市場中的角色。兩黨都承認住房體
系需要改革，以保護納稅人利益並
提振私人借貸。其中，共和黨人希
望改革大刀闊斧，而民主黨人呼籲
政府繼續幫助低收入家庭。
美國財政部負責國內財政事務的
副部長杰弗裡-戈爾茨坦週一表示
，美國政府將會很快開始增加抵押
貸款巨頭房利美和房地美的收費、
資本標準和首付金額要求，以開始
執行最終關閉兩房的計劃。他還稱
，美國住房融資體系需要得到全面
整改，來降低政府在住房融資市場
上所起作用和減少納稅人損失。
戈爾茨坦表示，財政部將與美國
聯邦住房管理局(FHFA)展開合作
來控制抵押貸款融資巨頭房利美
(FNM)和房地美(FRE)，這兩家公司
自2008年以來一直都處於政府託
管之下。兩房持有或擔保美國大約
半數住房抵押貸款。兩房從銀行等
第一貸款人處購買住房抵押貸款，
打包成證券並出售，向證券投資者
提供斷供擔保。這一體系旨在壓低
房貸利率，為貸方提供更多現金發
放額外貸款。
大約20天前，美國財政部向國
會提交住房抵押貸款市場改革計劃
，提出政府將逐步弱化對住房市場
支持力度。美國財政部提出三個選
項供國會討論，包括嚴格限制政府
在樓市中的作用，或允許政府“再
擔保”已獲私人放貸機構擔保的房
貸投資等。
蓋特納說：我們致力於建立一個
體系，讓私人市場而非納稅人承擔
風險。不考慮經濟復甦步伐就關閉
'兩房'，可能撼動業已脆弱的樓市
，嚴重約束美國家庭獲得信貸，令
納稅人蒙受不必要損失。
過去一年間，隨著私人放貸機構
對住房市場持續擔憂，美國90％
新發放的住房抵押貸款由除兩房外
的其他聯邦機構持有或擔保。兩房
上季度剛顯現扭虧為盈跡象。
不過，《華爾街日報》報導，兩
房每季度仍向財政部索取數以十億
計美元現金，大多數用於向財政部
支付紅利。
聯邦政府2008年購入兩房優先
股後，後者需向政府支付10%的紅
利，即年均150億美元。過去兩個
季度，兩房共計支付75億元紅利
，同時獲得57億美元注資以維持
運轉。上季度，“房利美”入賬
7300萬美元，是這一機構三年半
以來第一個報盈季度，但這未計入
它必須向政府支付的22億美元。
“房地美”上季度報虧1.13億美元
，向政府支付11億美元。
A6•美國地產
美國房地產稅漫談（2）房地產稅的估算【本報綜合報導】美國房地產稅
(Property Tax)顧名思義是房產屋主
每年向當地市政府交納的稅種。美
國的房地產稅是由各地方政府徵收
，而不是美國聯邦來徵收。因此各
州稅率不一，高低不等，多數是房
子價值的1-1.8%之間。但如果是投
資土地，地稅則要低許多。
房地產稅一般按年計，房價越貴
，房產稅越高。一般講，房地產稅
是用於市政、縣郡、學區、社區大
學及其它政府機構。房地產稅屬聯
邦個人所得報稅扣稅項目，也可用
於抵扣州所得稅扣稅項目，但各州
規定不一。
早在1792年就有四個州徵收房
地產稅，到了20世紀初，美國每
個州都設定了地產法，徵收地產稅
。不過需要指出的是，美國房地產
稅既不是聯邦稅，也不是州稅，而
是縣稅收。因為美國的行政體系與
中國不同，除了首都華盛頓為直轄
市外，美國任何一個城市，無論大
小均在縣管轄之下。比如洛杉磯市
在洛杉磯縣的管轄範圍，所以洛杉
磯市民的地產稅上交洛杉磯縣。
目前美國的50個州都徵收房地
產稅，由於財產稅與地方的經濟關
係緊密，因此多由地方政府徵收，
除馬里蘭州之外，其它49個州都
是歸地方政府徵收。
各州和地方政府的稅率不同，大
約平均1－3%。
財產稅是地方政府財政收入的主
要來源，同時也是平衡地方財政預
算的重要手段，大約佔30%。如果
扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅
就地方政府自身的收入來看，大約
佔近一半。
為了保證不動產稅的足額徵收，
各地方政府都擁有自己的房地產估
價部門和大量專業人員，這些人員
專門從事各類房地產的估價工作。
對個人住房僅採取公平市場價格法
。如果業主對估價有異議，可以分
級上訴：首先是地方政府的估價辦
公室；其次是州的仲裁委員會；最
後是聯邦的稅務法院。
房地產稅的計算是按房地產評估
值為基準，再乘上稅率的結果，如
果評估值愈高則稅金就會愈高。想
要省稅就要先調低評估值。想要調
低評估值就要先向評估官遞交上訴
文件。
在某些特定情況下，法令阻止及
限制重新評估地產價值的法律有（
以洛杉磯郡的規定為例）：
1978年選民投票通過的法令第8
項，允許由於經濟原因納稅人的地
產價值降低，或由於地產遭受重大
損失，例如自然災害，火災，泥土
流失或是地震，法律稱這些為"不
幸和災難" ，臨時免除稅收。
法令第 58 項和 193 項，允許產
權轉讓發生在父母及子女間，或是
祖父母及孫子女之間，若其審核通
過則不需再重新評估。
法令第60項，允許傷殘者或55
歲以上的房主出售他們原有的住房
後重建或是購買同等或小於原有房
價的住房不再做重新估價。
法令第90項，允許某些縣之間
執行法令第60項。享受這種優惠
的房主將遷入的縣必須授受執行第
90 項法令。洛杉磯縣執行第90項
法令，允許由加州各縣遷入的符合
條件的房主享受第90項法令的優
惠。
法令第110項，允許給嚴重殘廢
或永久殘廢房主減緩地稅。
1月成屋和新屋價格仍在下跌
全美房市尚無春意【本報綜合報導】全美房地產經紀人協會公佈的數據顯示，今
年1月份美國成屋銷售量環比增長2.7%，中間價同比下降3.7%；
美國商務部公佈的報告則顯示，今年份美國新房銷售量比上個月
下降12.6%，中間價比前一個月低1.9%。表明美國房地產市場復
甦之路仍然崎嶇。
數據顯示，1月份美國成屋銷售量經季節調整按年率計算為536
萬套，高於去年12月份經修正後的522萬套。1月份美國各類成
屋銷售中間價為每套15.88萬美元，同比下降3.7%，為2002年4
月份以來的最低水平。數據顯示，當月美國新房銷售量經季節調
整按年率計算為28.4萬套，低於12月份修正後的32.5萬套，比
2010年1月份的34.9萬套低18.6%。
今年1月份，美國新房銷售中間價為每套23.06萬美元，比前一
個月低1.9%。在美國住房市場上，成屋銷售是主力軍，其銷售量
占到了整個房市銷售量的約85%，自2006年初泡沫破裂後，美國
房地產市場劇烈調整，迄今仍未完全走出困境。
經濟學家說，美國住房銷售恢復到健康水平還需要數年時間，
美國失業率高企導致消費者謹慎開支已成為房地產市場回暖的最
大障礙，更嚴格的貸款規則和房價將進一步下跌的擔憂使越來越
少人購買房屋。與此同時，“兩房”前景難料，投資者也擔心美
國房地產市場將出現新一輪動盪。
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中國兩會臨近 專家支招破解住房難限購 房產稅和保障房建設是話題的中心
中國地方兩會已經進入尾聲，房價、樓市無疑是今年地方兩會焦點問題之一。今年全國兩會後房地產調控政策會不會加碼？兩會會不會又成為房地產問題的博弈場？
【本報綜合報導】溫家寶總理日
前與網友在線交流的一番話在房地
產商中引發了不小的反響並影響著
開發商的預期。溫家寶總理強調“
抑制房價還有信心”、“要防止捂
盤惜售圈地不用”，意味著開發商
“以時間換取漲價空間”的慣用對
策將面臨“魔高一尺，道高一丈”
的政策清理。
SOHO中國董事長潘石屹表示，
政府今年以來出台了一系列嚴厲的
調控政策，限價、限外國人、限外
地人，又要在未來 5 年建設 3600
萬套的保障性住房解決超過1億人
的住房問題，從今年開始，中國房
地產的格局將發生重大變化。由商
品房一統天下轉變為保障性住房占
到五成以上比例的格局。普通住宅
開發商的日子更不好過，如果這些
措施都實施了，房價一定會回歸到
合理的範圍之內。
“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨
先知”。地方兩會是地方民意的聚
集，先於全國兩會召開的地方兩會
，無論在議題設置上，還是在實質
決策上，都會對全國兩會產生重要
影響。地方兩會關於樓市的表態，
也極有可能為全國樓市政策走向打
下基調。
1月26日晚，國務院出台“新國
八條”，被稱為“史上最嚴”的房
地產調控政策，號稱“核武器”的
房產稅也利劍出鞘，上海、重慶開
始試點。接著，地方兩會召開，一
些象徵性的表態和落實細則紛紛出
台。
從目前來看，地方關於2011年
樓市的表態，都是在正面呼應“新
國八條”。這也說明，“新國八條
”對地方政府更加明確的樓市調控
要求已經開始發酵，樓市調控將逐
步擺脫“中央熱、地方應付”的狀
態，開始向縱深方向發展，隨著整
個國民經濟轉型的深入發展，中央
和地方在樓市調控方面的合力也會
越來越大，房價回歸理性、房地產
行業回歸滿足居民居住需求，已是
不可抵擋的趨勢。
3月2日，參加“住房理論與政
策中國經濟社會發展智庫第四屆高
層論壇”的許多專家，在全國“兩
會”前夕聚首北京，希望能為中國
住房制度的發展和“兩會”代表委
員建言獻策。 現階段住房問題之
所以形成，原因主要是住房過度市
場化、地方政府“土地財政”主導
、住房改革與管理乏力等。
中國社科院副院長、學部委員李
揚認為，目前城鎮住房制度問題突
出，主要是因為沒有分清住房制度
和房地產製度，房地產業定位偏離
民生，住房供給過度市場化，基本
住房保障嚴重缺位。
全國政協委員、中國社科院學部
委員李崇富提出，房地產業是基礎
性產業而不應是支柱性產業，不能
把住房作為一般商品。中國要真正
解決城市房價問題，就必須從根本
上調整思路，深化中國住房制度，
特別是商品房制度的改革。
中國社科院學部委員楊聖明也認
為，現在只依靠市場買賣，這條“
腿”太單一。應該實行三種辦法，
即市場化的1/3，半市場化的1/3，
完全不要市場的、純出租的、不能
買賣的1/3。
國務院參事任玉嶺提出，住房建
設一定要從它的民生性、公益性、
政治性考慮，著力擴大保障性住房
建設問題，重點應是“可承受性”
住房，要把廣大普通老百姓的“剛
性需求”作為住房建設的服務方向
；金融要把支持保障性住房建設作
為重要使命和應擔負的重要責任；
建議住房建設一定要在設計的基礎
上先定價後招標。
與會者認為，要破解“住房難”
，只有最近中央政府的一系列調控
政策最終得到貫徹落實，在住房領
域建立“基礎—主導”型雙重調節
機制，以公租房為主體、以商品房
和私租房為輔，才能從根本上解決
中國住房問題。
万科確認王石已赴美遊學【本報綜合報導】北京時間1月
29日凌晨2時，王石在其個人微博
上寫道：“香港飛波士頓，舊金山
中轉入關。”並配圖聲明。而就在
同一天晚間，万科正式向外界確認
，公司執行副總裁徐洪舸、副總裁
肖楠已遞交辭呈，即將正式離職。
深圳万科總部的一位媒體負責人
用非常官方的語言證實：“王石先
生確實已經前往美國。很多媒體都
在討論万科是否進入了時代交替的
關鍵時期，但事實上，王石先生並
沒有辭去董事局主席的職位，他還
是万科董事局主席。”
1月28日上午10時許，王石發
送了一條微博，全文如下：“28
年前，我隻身來到深圳創業，並不
清楚前途如何，因為夢想和嘗試，
才有了今天。我鼓勵年輕人、創業
者勇於開創嘗試！ "這可視作王石
針對兩位高管辭職所作的一次官方
表態，但時間恰恰就在他踏上西行
的旅程之前，這個時間節點所闡述
的內容，讓人浮想聯翩。
王石遠行多久？ 3年。万科總部
對此的回應是，3年後他還會回來
。但万科員工與讀者們都會有疑問
，一個高管，甚至是創業者，離開
3年後，還會回來嗎？自王石登陸
美國後，王石的心態似乎正在順著
老同事，一步步往前走。王石巡遊
華盛頓、紐約，並在哈佛大學註冊
學生卡。當一位網友勸他：“王總
，你還是享受人生吧！畢竟已上年
歲，別太拼，輕鬆的心態去學。”
王石如此回應：“什麼才叫享受人
生？做自己想做的事情。”這條回
复的時間，是3月1日上午11時48
分。王石目前還會參與万科的日常
管理嗎？沒有答案。其實也不需要
，從王石的微博上，你就可以看到
，王石目前的職業是學生、學者。
限購令顯速凍效應 北京樓市創下三宗最【本報綜合報導】1月26日，國
務院常務會議推出八條房地產調控
措施，限購是重中之重。接著，青
島、北京、上海等地先後出台“限
購令”細則。目前已出台細則的城
市中，調控力度各有區別。截至2
月底，各直轄市、計劃單列市、省
會城市和房價過高、上漲過快的大
中城市中，20多個城市落實了“
新國八條”。
1月底，青島率先出台新版“限
購令”，北京、上海、廣州等一線
城市緊隨其後。接著，天津、南京
、南昌、無錫、廈門、武漢、成都
等二、三線城市也公佈限購政策，
基本上都以提高戶籍門檻來限制購
房為主要手段。包括北京、上海、
廣州在內的一線城市最為嚴格。
其中，北京版“限購令”被稱為
“史上最嚴厲”的限購，對擁有2
套及以上住房的北京市戶籍居民家
庭、擁有1套及以上住房的非北京
市戶籍居民家庭，以及無法提供北
京市有效暫住證和連續5年（含）
以上在北京市繳納社會保險或個人
所得稅繳納證明的非北京市戶籍居
民家庭，均採取了暫停在北京市向
其出售房屋。
“京15條”上周全面落地執行
，新房、二手房成交量驟降，創下
2009年來單週最低。北京的限購
令出台之後，北京住宅的成交套數
下跌了2/3，如果持續幾個月時間
成交低迷，一定會對住宅開發商的
現金流造成很大的影響。
伴隨著成交量的轉冷，北京商品
房市場局部出現打折優惠。根據開
發商發布的網站信息，目前在售的
商品房雖然大部分依然執行的是調
控前執行的優惠政策，但是部分項
目的優惠幅度明顯加大。
受到限購禁購政策影響，相當一
部分准購房者失去購房資格，而二
套房首付提高更是讓改善型需求暫
緩購房計劃，需求量的銳減使得成
交量也大幅下滑。
房地產交易管理網顯示，2月共
成交商品住宅3535套、40.61萬平
方 米， 環 比 1 月 成 交 套 數 下 降
69.4%，成交面積下降 67.8%。與
此同時，二手房住宅簽約量僅為
8468套，也創下兩年來最低值。
各地“限購令”中，北京市的政
策被認為是最嚴厲的。 “京十五
條”開始執行的首個週末，北京樓
市二手房成交量以交白卷的方式回
應了這一政策。儘管北京樓市調控
細則對於新開樓盤的影響遠大於二
手樓盤，但二手房表現卻讓人看到
調控政策強烈的後續效應。
儘管業內對二手房成交量下降預
期十分明確，但在同一周的周末兩
天，北京樓市二手房成交量以交白
卷的方式收場，則是以極端數字零
來回應調控政策。
不僅銷售量驟減如此，開發商的
觀望情緒也逐漸濃厚，整個2月，
京城包括只有綠地新都會、密雲長
城環島的保利花園、昌平小湯山的
御湯在內的四個項目開盤，開盤量
也創下歷史最低值。
此外，銀行逐漸取消首套房優惠
利率，並進一步提高二套房貸利率
，導致房貸量也明顯下降。個貸機
構“偉嘉安捷”數據顯示，2月份
房貸市場交易量環比上月驟降，降
幅達50%。
業內人士認為，目前從市場上看
，部分政策還將進一步細化，而處
於兩會期間的3月份，政策面依然
趨緊，所以樓市成交量很可能再次
下調到1萬套左右。但成交價格短
期很難出現明顯的變化，城區的價
格依然比較堅挺。
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March 5～March 11 2011
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財星在西北。太歲在東方
。三煞在西方。二黑
在南方。歲破亦在西方。五黃在
東方。天有逆順之紀，地有孤虛
之理，人有通塞之分。
2011年是下元八運的第八年，
七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官
印俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛
消福長，柱中正官空亡；官祿減
少，不利公職，女夫緣差。將星
天乙主榮昌，中暮家門興旺；寅
午火旺，運氣再遇，壽促，不然
殘廢。外表風光，有獨立分家或
創業之傾向，爭財理財之特性，
妻不從夫，巧於謀事，食祿豐厚
。七赤之年，動亂多，血光，破
耗，賊劫，少女有阻，防牢獄之
災，主口舌，有水火之厄。命犯
伏吟，好壞加倍。經濟轉旺，青
雲得路。財多克印，不利文化事
業，貨幣升值，貶值，食糧生產
有損，石油需求增強，通貨明現
，3D電影電視，網絡之線上遊戲
或虛擬電玩效應加旺，如虛擬錢
幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。
新的娛樂性設計產品會增加，房
地產復蘇（尤其東北，西南之方
位）金，銀等貴重金屬破新高，
起落亦大。
大利之行業：土、金
次利之行業：火
忌之行業：水、木
外陰內陽之年防虛擬軍事變成
實際之戰役，主官符，病符，盜
賊失脫，木旺損力，有挫鈍之危
，故頑鈍自損。性柔體弱，欲得
厚主輔助。天災難免，有色情之
災，妾勝妻，所謂女命財多易招
男子。與人爭論惹禍多，謹慎作
善免爭訟。股市雖好，命宮受衝
，貧富差距大，仇恨極端，凡事
一 波 三 折。3 月 6 日 至 4 月 4 日
2011年（陽曆）
向東之門：
有無妄之災防災禍，疾厄主困
滯，失敗，犯太歲忌動土或探喪
問病，宜靜不宜動。不利風水命
屬水者。大利風水命屬金者。有
變動或不祥之生肖：鼠、龍、馬
、雞。吉之行業：金融、武器、
五金、器械、鋸木業、鐘錶、模
具、銀樓、當鋪、科學鑒定、武
術、堅硬性、主動性、主宰性之
行業、汽車、娛樂。忌之行業：
服務業、貿易、外交、冷飲、記
者、攤販、冷藏品、徵信社、自
由業、防火業、偵探、搬家業、
冷凍、旅遊、清潔業、玩具、海
產、演藝事業、流動事業。
向南之門：
病符臨門，不利婦科腸胃病毒
災害，犯巨門，有口舌，犯孤寡
主晦氣。不利風水命屬水者。大
利風水命屬金者。有變動或不祥
之生肖：鼠、牛、兔、馬。吉之
行業：金融、武器、五金、鋸木
業、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、
科學鑒定、武術、堅硬性、主動
性、汽車、娛樂。忌之行業：服
務業、貿易、外交、冷飲、記者
、攤販、冷藏品、徵信社、自由
業、防火業、偵探、搬家業、冷
凍、旅遊、清潔業、玩具、海產
、演藝事業、流動事業。
向西之門：
有喜慶之事，主得未來之商機
，犯桃花亦犯三煞，萬事留神。
防火厄，注意眼部，心臟。不利
風水命屬金者。大利風水命屬土
者。有變動或不祥之生肖：鼠、
兔、雞、狗。吉之行業：房地產
、倉庫、中人、礦業、介紹業、
建築、秘書、顧問、代理商、經
銷商、中盤商、防水業、喪葬業
、瓷器、石器、石板、磚瓦、石
灰、水泥、飼料、農畜牧業、土
產、窯業，代書。忌之行業：金
融、武器、五金、器械、鋸木業
、鐘錶、模具、銀樓、當鋪、科
學鑒定、武術、堅硬性、主動性
、主宰性之行業、汽車、娛樂。
向北之門：
防是非，官非，破財，賊劫，
犯口舌，不利小口，肝，手腳，
毛髮、神經。不利風水命屬土者
。大利風水命屬火者。吉之行業
：高熱性、火爆性、光亮性行業
，照明，易燃物，酒，加工，代
工，製造業，修護，食品業，自
助餐，熟食，美容，美髮，化妝
品，印刷業。忌之行業：房地產
、倉庫、中人、礦業、介紹業、
建築、秘書、企管顧問、代理商
、經銷商、中盤商、防水業（修
屋頂）、喪葬業、瓷器、石器、
石板、磚瓦、石灰、水泥、飼料
、農畜牧業、土產、窯業。
向東南之門：
譯馬星動，主出外，變動，搬
遷，亦有變卦之事。退氣之財，
注意頭，頸，肺，脊髓。不利風
水命屬木者。大利風水命屬水者
。有變動或不祥之生肖：牛、虎
、兔、龍、狗、猴、豬或（鼠、
雞) 。吉之行業：服務業、貿易
、外交、冷飲、記者、攤販、冷
藏品、徵信社、自由業、防火業
、偵探、搬家業、冷凍、旅遊、
清潔業、玩具、海產、演藝事業
、流動事業，釣具，打撈業。
忌之行業：傢具、木器、裝璜
、盆栽、園藝、紙業、布業、文
藝、書本、文具書局、出版、教
育、作家教師、公務、政治、文
化、宗教、慈善業、敬神品、青
果商、香料、醫療、藥物。
向西南之門：
主文昌，應酬多，有人來訪，
或有遠游。利學門，桃花，注意
呼吸器官，大腿肱。不利風水命
屬土者。大利風水命屬火者。有
變動或不祥之生肖：鼠、牛、虎
、蛇、狗、豬。吉之行業：高熱
性、火爆性、光亮性行業，照明
，易燃物，酒，加工，代工，製
造業，修護，食品業，自助餐，
熟食，美容，美髮，化妝品，印
刷業。忌之行業：房地產、倉庫
、中人、礦業、介紹業、建築、
秘書、企管顧問、代理商、經銷
商、中盤商、防水業、喪葬業、
瓷器、石器、石板、磚瓦、石灰
、水泥、飼料、農畜牧業。
向東北之門：
應酬多，有人來訪或有遠游，
主桃花。防失物，賊險，注意腎
，肛門，子宮，血，下體。不利
風水命屬火者。大利風水命屬木
者。有變動或不祥之生肖：龍、
蛇、羊、馬、猴、狗、豬。吉之
行業：傢具、木器、裝璜、盆栽
、園藝、紙業、布業、文藝、書
本、文具書局、出版、教育、作
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教、慈善業、敬神品、青果商、
香料、醫療、藥物。忌之行業：
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代工、加工、汽油站、高熱性、
火爆性、光亮性行業、爐具、燈
飾、美術工藝、眼鏡、照明。
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職，添丁，等喜事。注意指甲，
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