chinese real estate - 188a
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Chinese Real Estate - 188ATRANSCRIPT
出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第三十四期 ISSN 1941-7878 二○一一年八月二十日至二十六日 總188期
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育的關注並沒打折，反而因追逐名牌學校間接炒熱地
區房市、活絡地方經濟，無疑地「好學區」已成為成功
的代名詞。
根據加拿大卑詩大學商學院的研究報告，好學區的
確影響區域內的房價，對有子女的家庭來說，不論族裔
落地生根的標準絕對要看學區好壞，再來才是治安考
量。因為學區好的意義，等於當地學校的成績水平較
高，也因此好學區旁邊的房子，房價幾乎只漲不跌，所
謂「跨區就讀」這種事情，不允許出現在教【文轉 A4】
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育系統內，要想讓孩子
接受好的教育，只有去好學區購屋
或租房。
不過，事實並非只要搬進去這麼
簡單，近年來南加華人比例逐年增
長，加上同樣積極將學子送好學區
的印度、韓國裔移民競爭，形成家
長瘋狂追逐好學區與名校，要接受
良好教育，就等證明自己夠優秀。
橙縣公立的名校特洛伊高中考試
招生，就有不少新生苦讀，氣勢不
輸台灣的高中聯考。
中小學教育部分，包括聖蓋博谷
內的亞凱迪亞、聖瑪利諾、巴沙迪
那、喜瑞都市，以及橙縣的爾灣、
富樂頓、托斯汀，甚至是聖地牙哥
的迦密谷等，都擠入為數眾多的亞
裔家庭，誘因就是好學區引發的效
應。
另在每年 5 月，正處於各中小學
計畫升學人數、錄取新生、接受轉
學生的高峰期，許多家庭會趕在 2
月、3 月搬家，形成一股遷徙潮，
他們不惜代價要把孩子在秋季前
送入名校。但事實也非這麼簡單，
除考量入駐的時間表，由於學區經
費裁減、教學資源短缺，以致招生
名額銳減，校方得為當地資深居民
著想，部分採取抽籤制，此舉在明
星學校屢見不鮮。
在南加聖蓋博谷許多地區內，均
有不少優良學區，擁有為數眾多的
亞裔學生就讀。譬如聖瑪利諾、亞
凱迪亞、南巴沙迪那、天普、核桃
谷等學區，亞裔和華裔學生比例均
已接近或超過半數。同樣地，僧多
粥少的情況下無法容納所有人，所
以華裔教委建議除提早報名入學，
還要有就讀第二、第三所學校的準
備，以防不時之需。
要進入名校就讀，在校成績和考
試成績固然重要，課外活動和自傳
展現也是決定勝負的關鍵。除這些
要素之外，教育專家也建議父母，
不需要一昧的用盡方法讓小孩進
入好學區就讀，依照學生的能力，
給予他合適的學習環境，進入名校
就讀機率可能更大。
美國名校教育集團陳主任表示，
家長首先必須拋掉成績的迷思。
2010 年進入柏克萊加州大學和洛
杉磯加大的新生平均 GPA 約 4.1，
並不代表低於 4.1 就不能進入，有
些成績突出的學生放棄外州的學
校，選擇較近的加大，而讓平均成
績被拉高，並不表示 GPA3.5 的學
生就一定申請不上。
陳主任表示，許多家長為讓小孩
進入如聖瑪利諾和亞凱迪亞等好
學區就讀，搬家遷戶口甚至租房
子，但卻忽略小孩本身的能力，是
否適合進入競爭激烈的學區。
他表示，每個高中只有固定比例
的學生可以進入名校，好學區高中
名額也許至多兩到三名，讓小孩進
入好學區，在激烈的競爭下，往往
反而喪失進入名校的機會。
他舉例，曾有學生在聖馬利諾高
中成績處於後段，在轉學到科羅納
（Corona）高中後，名次反而躍升
到全班前十名，順利進入柏克萊加
州大學。他因此建議，若學生一切
表現都居冠，進入好學區享有好師
資和環境當然最好，但若勉強進入
好學區，反而無法凸顯其資質，則
相當可惜。
南加州房地產的前景
美國經濟持續疲軟，失業率不斷
升高，是未來三年美國房地產的隱
憂。美國房地產的走向將是定點式
的升值，例如中價位的房屋 ( 泛指
35 萬美金至 80 萬美金之間 )，其
中以南加州最為受到海外人士矚
目，除了華人聚集的亞凱迪亞市、
聖瑪利諾市、聖蓋博市等等，洛杉
磯以東的各城市都有許多亞裔進
駐，不斷注入的資金與建案，讓當
地房價在全美各地普遍下跌的狀
況下，展現出抗跌性的區域優勢。
來美置產的貸款問題
南加州房市目前的價格吸引許
多海外人士前來置產，尤其是來自
中、港、台的投資型買方。如果是
用現金一次付清來買房子，則手續
簡單；但是如果需要向美國銀行貸
款的話，就必須注意所具備的資
格。海外買方所需準備的文件包
括：護照（有美國簽證）、工作證
明、信用方面的資料，例如：在台
灣的房貸、車貸、信用卡等報告。
至於貸款的額度，銀行約可提供六
成至七成的借款，不過在整個貸款
程序完成、海外投資人付完頭期款
後，還必須在貸款銀行的帳戶內，
留下至少十萬美元的餘額用作擔
保。
投資美國房地產
處理過許多海外人士投資美國
房地產，具有十餘年經驗的仲介經
紀人劉達餘建議想到美國做房地
產投資的朋友，應對於投資目的、
如何持有、收益計算及成本管理等
做初步了解再做決定。加州房地產
地稅一般約為賣價的 1.125%，有
些地區 ( 例如工業市 ) 將近 2%，稅
收標準與台灣以公告地價為基準
有所區別。
同時應事先與會計師商討以何
種形式持有房地產以獲得稅務上
的優惠，對於非長期居住美國的房
地產投資人而言，不動產管理服務
是維持房地產價值的必要投資成
本，其中包括房客 ( 商家 ) 篩選，
定期維護及修繕，契約訂定及法律
諮詢等，才能在穩定的美國房地產
市場中獲得最高的投資回報。
【文接A1】
好學區房價 仍然上漲地產買賣找達餘 連年發達有大餘
【專題人物．Darry Liu 劉達餘】
Darry 劉達餘
Broker Lic# 01184064
626-453-6673
美國德州大學電腦資訊碩士
劉達餘自 1994 年移居加州洛杉磯
後，通過加州房地產執照考試，從
Mobile home 開始歷練，近 20 年
來不斷累積房地產投資買賣經驗，
現服務於 IRN Realty，並曾任職建
設公司，土地開發投資公司，而且
具備房地產公寓管理經驗。
在通過數項投資理財證書執照考
試後，在投資公司及銀行擔任“
投資理財顧問”，曾經接受數個華
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www.ChineseBizNews.com二○一一年八月二十日至二十六日
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中國公募基金 赴美掘金 REITs 認為目前投資美國REITs市場時機已成熟
中國證監會8月初同天批復了兩只投資海外不動產市場的新型基金產品，分別是諾安收益不動產基金和鵬華美國房地產證券投資基金。
【本報綜合報導】近日，中國大
陸首只投資美國房地產信託憑證的
基金——鵬華美國房地產證券投資
基金獲准涉足海外房地產信託憑證
市場，該基金將主要投資於美國上
市的 REITs。另一隻同時獲批投資
海外不動產市場的新型基金產品是
諾安收益不動產基金。
據瞭解，同日獲批的這兩只 QDII
均投資於在海外上市的房地產信託
憑證（Real Estate Investment Trusts，
簡稱“REITs”），REITs 是一種以
發行收益憑證的方式匯集多數投資
者的資金，由專業機構進行房地產
投資經營管理，並將投資綜合收益
按比例分配給投資者的證券。
業內人士表示，鵬華美國房地產
證券投資基金的獲批，是公募基金
公司在 QDII 產品創新上的一項重大
推進。因投資者對 REITs 較為陌生，
為利於這類品種在國內市場的傳播
普及，鵬華基金已經向有關部門提
交了“鵬華基金 REITs 銳馳”的中
文商標註冊。
鵬華基金國際業務負責人稱，
“REITs 相當於股票，美國上市交
易的 REITs 都在美國三大交易所掛
牌，其實，在美國標普 500 指數中
有 14 只成分股是 REITs，而目前美
國房地產行業上市公司的絕大部分
證券都是 REITs。”
據介紹，REITs 最大的屬性是股
息分紅，一般情況下 REITs 的分紅
比例超過 90%，目前美國 REITs 能
獲得的股息率為 6%-8%，這樣的定
期分紅收益是能夠戰勝通脹的；另
外，投資 REITs 還能獲得資本利得
即 REITs 持有不動產物業的長期資
本增值，這則取決於 GDP 增長、就
業率、利率水平等宏觀經濟情況以
及物業所處地段、物業管理水平等。
“通過分析歷史數據可以看到，
持有商業地產和住宅地產是最好的
抗通脹投資品種之一，其收益遠遠
超過美國的通脹率，過去 35 年，
新華富時美國房地產協會發的權
益性 RE-ITs 指數的年化收益率為
13.98%，超過了同期美國標普 500
指數的 11.17%。”上述鵬華基金負
責人稱。
鵬華基金總裁助理、國際業務負
責人畢國強表示，鵬華美國房地產
證券投資基金的順利獲批標誌著中
國基金業產品創新進入了一個全新
的領域投資房地產信託憑證。當前
全球經濟錯綜複雜，主要發達國家
經濟復蘇放緩、財政出現困難，新興
經濟體包括中國在內通脹高企的背
景下，國內投資者有機會通過這產
品參與北美地區房地產投資，有效
實現家庭資產配置的多元化目標。
畢國強指出，鵬華國際業務投
研團隊通過對全球 REITs 行業的深
入研究和判斷認為目前投資美國
REITs 市場時機已成熟。雖然經歷
1987、1997、2001、2008 年等數
次危機，但美國 REITs 長期表現依
然優秀。截至 2010 年底富時美國
股權類REITs指數在過去35年年均
回報率接近14%,每5年翻一番過去
35 年漲了 97 倍。
諾安公司相關負責人表示，諾安
不動產基金則投資美、澳、英、
法、加等發達國家和地區的 REITs，
通過“固定租金＋地產溢價”雙盈
利模式獲得長期穩定增長的投資收
益。諾安不動產基金與其他普通基
金一樣，1000 元便可參與，投資門
檻低。
據瞭解，諾安收益不動產基金的
投資標的是以發行收益憑證的方式
匯集特定多數投資者資金的信託基
金。由專門投資機構進行房地產投
資經營管理，並和商戶簽訂長期穩
定增長的租約，以租金等固定收入
形式回報投資者的信託基金，可以
投資於如醫院、養老院、寫字樓、
購物中心、租賃式公寓等各不動產
業態類型。
一些業內人士則指出，REITs主要
投資的方向是商業物業，和次貸危
機中各種投機者所購買的抵押貸款
包有所不同，但是升值潛力也不是
很大。
北京工商大學世界經濟研究中心
主任季鑄教授認為，投資這樣的基
金有很大的風險。首先從產品的設
計上來說，不動產是不可分割的，
1000 元只有象徵性的購買意義，是
不可能購買到不動產的，因此，這
樣的基金產品屬於投機性產品。其
次，由於不動產基金投資的主要是
國外的房地產信託基金，對於國內
投資者來說由於隔山打牛，信息很
不對稱，投資的後果、基金的走勢
無法預期也很難控制，投資者要慎
重考慮。
A6•美國地產
美國房地產市場 出現企穩跡象房價下滑趨勢放緩 房屋止贖數量降低
【本報綜合報導】根據美國房地
產網站 Zillow 的最新分析，美國房
地產市場在高峰期的 5 年之後，現
在正處在通往趨於穩定的崎嶇道路
上。該網站第二季度房地產市場報
告顯示，美國房地產價格最近在許
多市場上出現了上漲，而在其他市
場價格的下滑趨勢也正在放緩。在
Zillow 的報告中，154 個房地產市場
中有 142 個房價都顯示了下跌，年
值已經下降了 6.2%。但是最近的趨
勢卻表現得較為樂觀，從第一季度
到第二季度房價下跌了 0.4%，是 4
年多以來季度性下滑輻度最小的一
次。
Zillow 報告中近 2/3 的房地產市
場，154 個中的 94 個，在今年第
一季度都經歷了房屋升值，負資產
也略微下降到 26.8%，而單戶家庭
住宅的按揭貸款今年第一季度是
28.4%。雖然從 2011 年第一季度到
第二季度，近2/3的房地產市場出現
了升值，但只有極少數的房地產市
場出現了一個更長期的穩定形式。
在 Zillow 的房地產市場報告中，154
個經歷了房地產升值的市場中只有
25 個出現了連續兩個季度升值的
情況。
儘管短期內呈現樂觀跡象，Zillow
的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯仍
然預測美國房價的真正觸底最早也
要在2012年才會出現，這是基於對
取消抵押品贖回權、高負資產和對
房屋需求的波動等因素的考慮。他
解釋道：“令人鼓舞的是，在我們
的報告中，2/3的房地產市場都經歷
了房屋升值，但是我們必須記住，
這個情況的好轉是緊隨著房地產市
場開始衰退以來情況最糟糕的其中
一個季度而來的。我們預計前面的
道路會很坎坷，在此結束之前，房
價會有很多的起起伏伏。”
另據統計機構美國房地產追蹤公
司公佈的數據，今年 7 月美國房屋
止贖文件數量為 21.28 萬份，觸及
44 個月低點。其規模環比下降 4%，
同比下降35%。分析人士稱，止贖活
動放緩主要是因為止贖進程推遲，
而非房地產市場基本面出現改善。
至此美國房屋止贖文件數量已連
續 10 個月下降。房地產追蹤公司首
席執行官薩卡西奧表示，止贖文件
數量持續下降最初是由“機器人簽
名”事件爆發引起的，這導致銀行
明顯放緩止贖進程，此外政府也制
定相關政策，允許房主延緩止贖。
薩卡西奧表示：“止贖數量的下
降並非建立在房地產市場強勁復蘇
的基礎上，而是由於政府的短期干
預以及銀行的拖延。這將令房地產
市場的疲弱狀態至少延續到 2012
年。” 他同時稱，經濟穩定及就業
市場改善是美國房地產市場長期復
蘇的關鍵。
為解決止贖問題給房地產市場帶
來的影響，白宮上周表示，將徵求
投資者意見，討論如何將超過 9.2
萬套的止贖房屋轉變為租賃房產。
但是，美國 8 月份住房建築商信
心依舊疲弱，這是表明該行業不會
很快反彈的一個最新跡象。美國全
國住房建築商協會週一公佈，8 月
份住房市場指數維持在 15，與上個
月持平。此前接受道瓊斯通訊社調
查的經濟學家預計，8 月份該指數
為 15。
美國特色住宅掠影（1）
愛達荷州太陽谷溫馨大宅據鳳凰網綜合報導，格溫多林．羅傑斯 (Gwendolyn' Gwen' Rogers)
和她結婚 16 年的丈夫、電影導演 J.B. 羅傑斯 (J.B. Rogers) 花了兩
年時間修建這座位於愛達荷州太陽谷基姆雷特 (Gimlet) 社區的科
德角風格住宅。
羅傑斯女士說，她和丈夫花了約 150 萬美元（折合人民幣約 960
萬元）買下了這塊面積約一公頃的地皮，然後又花了 350 萬美元
（折合人民幣約 2,240 萬元）修建這座住宅。
家庭活動室中有一個壁爐，並裝有三道法式門通往庭院。 廚房
中有兩個工作台，每個都配有獨立的水槽和洗碗機。廚房中還有一
個帶彈出式攪拌機的烘焙島，並配有專門存放烘焙用具的儲存空
間。
羅傑斯女士說，在設計這座房子時，她從好幾年的雜誌上收集了
一摞又一摞的資料和許多想法。“我本打算下半輩子一直住在這
裡。”
這座住宅面積為約 700 平方米，共有五間臥室和六個衛生間。
主臥位於一樓，帶一個天然氣壁爐，並可通往庭院。
因為想在泡澡時一邊看早間新聞一邊做美容，羅傑斯女士在主衛
中放了一台電視機和一個梳妝台。她說，有一個竪屜內裝了多達
100 瓶指甲油。
該住宅內有兩間洗衣房。圖為位於一樓的洗衣房，內設有一個花
崗岩台面的中心島，並且有一面牆有抽屜和筐子。抽屜用來存放孩
子們的藝術作品，筐子用來存放體育用品。另一間洗衣室位於二
樓，同樣設有一個花崗岩台面的中心島。
這對夫婦共有三個兒子，分別為 14 歲的巴克斯特 (Baxter)、11
歲的韋斯頓 (Weston) 和 9 歲的德雷克 (Drake)。羅傑斯女士戲稱這
座住宅為“猴捨”，她說“家裡有三個男孩，就像和一群猴子住在
一起似的。他們在傢具上跳上跳下，在整個房子里跑來跑去。”
因為這座住宅至今尚未售出，羅傑斯夫婦決定將其出租。羅傑斯
女士說，租金因時間段不同而有差異。目前這名房客的租期為 7 月
和 8 月，租金為每月三萬美元（折合人民幣約 19 萬元）。寒假期
間，租金在每週兩萬美元左右（折合人民幣約 13 萬元）。
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