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Chinese Real Estate - 221ATRANSCRIPT
出版 泰翁傳媒有限公司 二零一二年 第十五期 ISSN 1941-7878 二○一二年四月七日至四月十三日 總221期April 7 ∼ April 13 2012．每逢星期六出版
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A6‧綜合要聞 二○一二年四月七日至四月十三日 總221期 April 7 ∼ April 13 2012 www.ChineseBizNews.com
美國房市復甦障礙依然存在 止贖房屋銷售可能再次出現高增長趨勢
【本報綜合報導】美國商務部、全美房地產經紀人協會等權威機構最近
公佈的數據顯示，2月份美國新房、二手房的銷售均呈現同比大幅量價齊
升的局面，新房開工量也向好，單月營建許可量升至 71.7 萬套，創三年
半以來最高水平。但市場人士指出，就業市場能否持續回暖成疑，房貸利
率走高，海外置業者比重無顯著提高，因此房市復甦根基尚不穩定。
全美房地產經紀人協會公佈的報告顯示，美國舊房銷售量在今年2月份
較 1月下滑 0.9%，不過仍達到 2010 年 5 月以來第二高，且房價出現 15
個月以來首次同比上升，顯示房市穩步好轉。在美國住房市場上，舊房銷
售是主力軍，其銷售量佔整個房市銷量的約九成。
美國房地產市場
自 2006 年泡沫破
滅以來，目前顯示
出一些溫和回穩跡
象。因去年年末假
日期間止贖工作暫
停，以及有關貸款
商止贖工作疏漏的
法律訴訟程序擱
淺，美國房屋止贖
數量有所下降。隨
著這些進程重啟，
龐大的止贖房屋庫存將繼續對市場形成重壓。新一波止贖潮可能在 2012
年上半年影響房地產市場，導致部分市場的房價進一步下跌。
2011年，盡管止贖僅為 2010年同期的 50%或更低，但 2011年起由德
意志銀行發起的止贖數量上升了47%。富國銀行和美國銀行發起的止贖數
量增加了 68%。在受到房地產危機沖擊最嚴重的地區之一佛羅裡達州，3
月 1日至 24 日間止贖有大幅上升跡象。
RealtyTrac的最新報告顯示，2011年，有90.7萬套進入止贖程序或被銀
行收回的物業被出售給第三方。其中，2011 年第四季度止贖物業的銷售
占美國所有房屋銷量的1/4，高於此前一個季度的1/5。 RealtyTrac 首席執
行官布蘭登‧摩爾表示：“我們預期止贖相關的銷售量在 2012 年將會有
所增加，特別是止贖預售量。”
房利美和房地美近期推出的整批出售 2500 套止贖物業的實驗性計劃，
極大地吸引了投資者。投資者對止贖物業的興趣有所升溫，房產中介公司
的報告顯示，加利福尼亞州和內華達州的部分地區出現了搶購，這些地區
的止贖物業供應因銀行放緩止贖進程而數量有限。
但是，美國房市的複甦之路將不會很平坦。房地產經紀人指出，勞動力
市場需要大力提振，銀行必須放寬放貸條件，才能給房地產市場帶來決定
性的複蘇。另外，有能力助陣房市的海外投資者沒有大幅進軍美國房市的
明顯跡象。
止贖成為美國房市一個主要挑戰的原因是，進行抵押貸款的大部分美國
人的支付能力因失業而喪失。即便是原先的中產階級，也有一些人受到失
業的影響，不得不依靠政府救濟來償還貸款。2009 年，美國失業率曾達
到 10% 的頂峰，雖然今年公佈的數據顯示失業率已經回落到 8.3%，但仍
有近 1300 萬美國人沒有工作。此外，在這場危機中，美國家庭 7萬億美
元的財產被捲走，影響到了美國抵押業主的償債能力。
對於仍未解決的止贖問題，一些機構呼籲聯邦房屋金融機構允許房利美和
房地美對房屋所有者削減本金來解決止贖問題。但共和黨和聯邦住房金融署
(FHFA) 都持反對意見。
兩個月前，美國五大被控濫用止贖權的銀行——美國銀行、花旗銀行、
摩根大通、富國銀行和Ally 銀行同意支付 250億美元，以和解政府起訴。
路透社評論指出，此舉可能會幫助大約100萬名左右的借款者，但不能指
望它成為拯救重病樓市的靈藥。
最近美國銀行表示已經啟動一個實驗性計劃，允許面臨止贖的房主有機
會保留房屋，而把自己的身份轉化為承租人。在這個叫做“按揭到租賃”
實驗計劃下，參與者將把房產歸於銀行的名下，然後剩餘的抵押債務將被
免除。在實驗計劃的第一階段，只邀請 1000 個房主參與。美銀的這一計
劃將先在亞利桑那州、內華達州和紐約州這三個樓市重災區展開。
對於久病未癒的美國房地產危機來說，療傷需要解決止贖問題，在銀行
協議到期後市場上大量房屋的處理是一個必不可少的過程，而創造出更多
的就業才是真正的希望。
A6．美國地產
【本報綜合報導】據彭博社報導，了解內情人士提供的消息指出，由於
相當看好美國經濟復甦前景，私募股本企業黑石集團 (Blackstone Group LP)
已同意以約 8 億美元的代價自澳洲房地產集團 Dexus Property Group(DXS-
AU) 手中買下其在美國擁有的 69 項工業地產產權。
內情人士透露，這些工業產權面積總共達 1600 萬平方英呎且座落於美
國中西部地區。
經由美國芝加哥房地產業者 IndCor Properties Inc.，黑石集團目前擁有
4500 萬平方英呎以上的工業不動產土地。
Dexus 今日亦向澳洲證交所發表聲明表示，該公司正與 1 位尚未曝光的
買家商談產權銷售事宜，能否成功完全取決於董事會對此樁交易的滿意
程度。
黑石集團發言人 Peter Rose 則拒絕對此事進行任何評論。
美國加州房地產研究公司 Green Street Advisors Inc. 在上 3 月 22 日出具
的研究報告中指出，美國倉庫業者的淨利表現已連 6 季增長，主要因為經
濟開始向上復甦。
該公司資深分析師 John Stewart 亦在報告中寫道，雖然“工業地產基本
面正緩步復甦”，租金成長幅度“依舊難以捉摸”。
著名不動產產業媒體《Real Estate Alert》亦在稍早時有對上述黑石集團
買下工業產權的消息做一報導。
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【本報綜合報導】據《今日美國報》報導，中國人對美國房地產的興趣
隨著美國房地產市場的破產開始升溫，房地產價格的暴跌使美國成為吸引
全球買家的地方。中國的現金長城正在涌向困境中的美國房地產市場，不
管是西海岸上千萬美元的豪宅還是東海岸昂貴的酒店都是它們的目標。
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隨著人民幣的升值——自2010年中期以來升值超過8%——中國人的購
買力更強了，而中國的房地產限購政策也刺激他們把目光轉向國外。由於
美國的獨棟家庭住宅價格比 2006 年下降三分之一，美國與英國、澳大利
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據美國全國房地產經紀人協會統計，中國人是僅次於加拿大人的美國第
二大外國房地產買家，從2010年 4月到2011年 3月的一年中，中國買家
對美國房地產的投資比前一年增長了 24%。真實資本分析公司說，中國內
地和香港的買家 2011 年對美國商品房的投資額達到 17 億美元，比 2008
年翻了兩番。
一家名為“溫德姆‧中國”的美國房地產仲介公司總經理史蒂文‧勞森
說，約 40% 的中國買家把在美國買房作為一種投資，另外 60% 則是為了
孩子到美國留學、在美國開公司或移民作準備。 30 歲的張穗（音）說，
她丈夫在北京的家人去年在加州的南帕薩迪納買一了套房子，這樣，她的
3個小孩就可以上很好的公立學校了。這家人認為，在美國投資比在北京
投資“或許更穩定”。
中國買家搶購 美國高端房產
美國飯店業發展的啟示（二）
【編者按】去年夏天，中國國家旅遊局組織全國 25名國家級星評員赴美
國進行了為期三周的飯店專業培訓。培訓之後，參加培訓的人員寫出了
自己的感受和收獲。其中安徽省旅遊飯店業協會秘書長範星宏先生從十
個方面列出了美國飯店業發展的啟示。
啟示之三：智能化是飯店持續發展的努力方向
在美國酒店集團參觀、座談時，筆者感受頗深的一點就是他們對飯店
智能化、信息化的高度重視。早在 1965 年，當時的假日旅館集團就獨立
創建了自己的計算機預訂系統 HOLIDEX1，到 20 世紀 70 年代又推出了
HOLIDEX2，取代了原來的網絡系統，後來又提升為 HOLIDEX2000。而發
端於 20 世紀 60 年代的全球分銷系統（GDS）更是直接改變了酒店的經
營模式。目前，全球主要飯店組織和很多單體酒店都已經由不同的途徑
建立了與 GDS 的系統連接，並通過 GDS 渠道實現產品的全球分銷，全球
旅遊行業酒店預訂 GDS 的佔有率達到了 50%。
如今，所有美國酒店集團都創建了風格迥異、功能強大的網站，且投
入了大量的人力、財力對網絡進行更新，保持其在市場營銷、客房預訂、
財務管理、服務改進等方面的競爭優勢。
網站不僅有強大的酒店預訂功能，而且承擔著越來越多的經營管理職
能，同時與 Facebook、Twitter 等新型網絡平台有著密切的合作。許多新
技術如自動感應系統、無匙門鎖系統、光線喚醒技術以及多種虛擬技術
逐步在美國飯店業內推廣使用，對酒店服務產生著變革式的影響。
酒店數字信息化不僅可以為酒店管理者、決策者提供及時、可靠、全
面的信息，節省酒店運營成本、提高運營質量和管理效率提供技術支持，
而且有利於為顧客提供直接的信息化服務、電子商務、智能管理和個性
化服務。當前，中國酒店與酒店之間的競爭主要還停留在硬件設施和價
格競爭上。相信，隨著網絡時代的到來，酒店將更多地將利用先進科技
作為提升競爭力、搶占市場先機的手段和措施。 （下期待續）
作者：範星宏，安徽省旅遊飯店業協會秘書長
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March 31 ∼ April 6 2012
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財星在西。太歲在東南。歲
破在西北，三煞在南。
二黑在北。五黃在東南。天有逆順
之紀，地有孤虛之理，人有通塞
之分。2012 年是下元八運的第八
年，六白星入中宮。壬辰年主行雨
之龍，財來財去不聚財寶，旺中有
刑。家庭易生風波，父道不利或離
散。
正偏財皆落亡。無橫財運，財難
聚，過分自信易招失敗。劫財坐羊
刃，為財招災。合顆不宜，不利官
貴，明比父運，頭、骨、肝。有變
異之星，運行，搬遷，異職調動，
不動不安。寡孤獨或失配偶，傷子
女，家運不佳，防官災，水火之
災，三度的立體空間皆有災。
災區多，出外留神，這是宇宙天
地，日月運行的轉移，磁極逆轉，
先天的辨別能力，免疫系統減弱，
地震、海嘯、精神疾病加據，3D
電視、電影、及軟體的應用程式，
影音社群網等雲瑞科技，更加吸引
人。科技產業變化極大如；智能手
機、電子遊戲產品等。應防精密的
網絡犯罪。
另外美國經濟有穩定的成長，房
地產東西兩岸，消費者信心亦漸好
轉，歐元區經濟乃在衰退中，中國
房地產不看好，黃金如有暴跌才可
以進場，保守為安。
大利之行業：火，土。次利之行
業：金。忌之行業：水、木。4月
4日至 5月 4日 2012（陽曆）
向東之門：
應酬多，有人來訪，有遠游，但
防失物 賊險 利科考 文採 注意呼
吸器官 大腿下體。不利風水命屬
火者。
大利風水命屬木者。有變動或不
祥之生肖：鼠、龍、馬、雞。
吉之行業：傢具、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、
書本、文具行、書局、出版、教
育、作家教師、司法、軍警、公
務、政治、文化、宗教、慈善業、
敬神品、青果商、香料、醫療、藥
物。
忌之行業：印刷業、化妝品、美
髮、美容、自動餐、食品業、修
理、製造業、代工、加工、灑、照
明、易燃物、汽油站、高熱性、火
爆性、光亮性行業、爐具、燈飾、
美術工藝、眼鏡、照明。
向南之門：
退氣之財 防口舌 血光 破耗 賊
劫 損丁 注意頰部 下體 異聲色。
不利風水命屬木者。
大利風水命屬水者。有變動或不
祥之生肖：鼠、牛、兔、馬。
吉之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
徵信社、自由業、防火業、偵探、
搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩
具、海產、演藝事業、流動事業。
忌之行業：傢具、木器、裝璜、
盆栽、園藝、紙業、布業、文藝、
書本、文具行、書局、出版、教
育、作家教師、司法、軍警、公
務、政治、文化、宗教、慈善業、
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物。
向西之門：
防無妄之災，閒事莫理，破財消
災 防為財惹禍上身 一動不如一
靜。不利風水命屬水者。大利風水
命屬金者。
有變動或不祥之生肖：鼠、牛、
雞、狗。
吉之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。
忌之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
徵信社、自由業、防火業、偵探、
搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、玩
具、海產、演藝事業、流動事業。
向北之門：
注意健康，四生有合 有利房地
產 但不利姻緣婚配。注意指甲 背
胸 皮膚。不利風水命屬水者。大
利風水命屬金者。
有變動或不祥之生肖：兔、馬、
羊、雞。
吉之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。
忌之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
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具、海產、演藝事業、流動事業。
向東南之門：
二五交加必損主，注意家人健康
要作身體檢查，閒事莫理。不利風
水命屬水者。大利風水命屬金者。
有變動或不祥之生肖：牛、虎、
兔、龍、狗、猴、豬。
吉之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。忌之行業：服務業、貿
易、外交、冷飲、記者、攤販、冷
藏品、徵信社、自由業、防火業、
偵探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔
業、玩具、海產、演藝事業、流動
事業。
向西南之門：
有喜慶之事 防是非，吵嘴，破
財，不利小口，心肝、手腳、防火
厄。得未來之商機。不利風水命屬
金者。大利風水命屬土者。
有變動或不祥之生肖：鼠、牛、
虎、蛇、狗、豬。
吉之行業：房地產、倉庫、中
人、介紹業、建築、秘書、企管顧
問、代理商、經銷商、中盤商、防
水業（修屋頂）、喪葬業、瓷器、
石器、石板、磚瓦、石灰、水泥、
飼料、農畜牧業、土產、窯業。
忌之行業：金融、武器、五金、
器械、鋸木業、鐘錶、模具、銀
樓、當鋪、科學鑒定、武術、堅硬
性、主動性、主宰性之行業、汽
車、娛樂。
向東北之門：
�馬臨門 主出外 變動 搬遷 亦
有變卦之事 不利父 頭 頸 肺 脊
髓。不利風水命屬木者。大利風水
命屬水者。
有變動或不祥之生肖：龍、蛇、
羊、馬。
吉之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品、
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長女 商人 主退氣之財 注意呼吸
器官 大腿。不利風水命屬土者。
大利風水命屬火者。
有變動或不祥之生肖：牛、虎、
龍、蛇、羊、猴、雞、豬。
吉之行業：印刷業、化妝品、美
髮、美容、自動餐、食品業、修理、
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易燃物、汽油站、高熱性、火爆
性、光亮性行業、爐具、燈飾、美
術工藝、眼鏡、照明。忌之行業：
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智德運命風水 簡守德陽宅風水之流年（2012）壬辰年（太歲彭泰）。
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