chƯƠng i: cƠ sỞ lÝ luẬn · web viewgiá trị thanh lý: là giá trị của tài sản...

ĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP GVHD: PHẠM THỊ BÌNH

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1. Các khái niệm

1.1 Thẩm định giá:

Dươi đây la môt sô đinh nghia vê thâm đinh gia trên thê giơi va ơ Viêt Nam:

Theo giao sư W.Seabrooke - Viên đai hoc Portsmouth, Vương quôc Anh:

“Thâm đinh gia la sư ươc tinh vê gia tri cua cac quyên sơ hưu tai san cu thê băng

hinh thai tiên tê cho môt muc đich đa đươc xac đinh ro, trong điêu kiên cua môt thi

trương nhât đinh va nhưng phương phap phu hơp.”

Theo giao sư Lim Lan Yuan - Trương Xây Dưng va Bât Đông San, Đai hoc

Quôc gia Singapore: “Thâm đinh gia la môt nghê thuât hay khoa hoc vê ươc tinh gia

tri cho môt muc đich cu thê cua môt tai san cu thê tai môt thơi điêm, co cân nhăc

đên tât ca nhưng đăc điêm cua tai san cung như xem xet tât ca cac yêu tô kinh tê căn

ban cua thi trương bao gôm cac loai đâu tư lưa chon.”

Theo tư điên Oxford: “Thâm đinh gia la sư ươc tinh gia tri băng tiên cua môt

vât, cua môt tai san”; “la sư ươc tinh gia tri hiên hanh cua tai san trong kinh doanh”.

Theo Phap lênh cua Uy ban thương vu Quôc hôi sô 40/2002/PL-UBTV QH

10 ngay 10/05/2002 vê gia: “Thâm đinh gia la viêc đanh gia hoăc đanh gia lai gia tri

cua tai san phu hơp vơi thi trương tai môt đia điêm, thơi điêm nhât đinh theo tiêu

chuân cua Viêt Nam hoăc thông lê quôc tê.”

Theo Ts. Pham Thi Ngoc Mỹ, hiêu trương trương đai hoc BC Marketing:

“Thâm đinh gia la môt khoa hoc hay la môt khoa hoc vê sư ươc tinh gia tri cua tai

san phu hơp vơi thi trương tai môt đia điêm, thơi điêm nhât đinh, cho môt muc đich

nhât đinh theo nhưng tiêu chuân đươc công nhân như nhưng thông lê quôc tê hoăc

quôc gia”

Thẩm định giá bất động sản:

Thâm đinh gia bât đông san la sư ươc tinh vê gia tri cua cac quyên tai san bât

đông san cu thê băng hinh thai tiên tê cho môt muc đich đa đươc xac đinh ro,trong

nhưng điêu kiên cua môt thi trương nhât đinh va nhưng phương phap phu hơp.

Thâm đinh gia bât đông san co vai trò va vi tri quan trong trong hoat đông

thâm đinh gia trên toan thê giơi cung như nươc ta hiên nay. Điêu nay đươc thê hiên

ơ điêm khôi lương va gia tri thâm đinh gia bât đông san chiêm phân lơn trong thâm

SVTH: LÊ THỌ A GIA 1


đinh gia tai san. Thâm đinh gia bât đông san la nên tang cho viêc phat triên thi

trương tai san va tai chinh toan câu .

1.2 Bất động sản:

Bât đông san la tai san vô cung quan trong trong thê giơi tai san đươc đinh nghia

la đât đai va nhưng gi con ngươi tao ra găn liên vơi đât. Đo la nhưng vât hưu hinh

co thê nhin thây va sơ mo đươc, năm ơ trên, phia trên hay dươi măt đât. Luât ơ môi

quôc gia quy đinh nhưng điêm cơ ban đê phân biêt giưa bât đông san va đông san.

Theo khoan 1 Điêu 174 Bô Luât dân sư năm 2005 cua Viêt Nam:

Bât đông san la cac tai san không di dơi đươc bao gôm:

- Đât đai

- Nha ơ, công trinh xây dưng găn liên vơi đât đai, kê ca cac tai san găn liên

vơi nha ơ, công trinh xây dưng trên đo

- Cac tai san khac găn liên vơi đât đai

- Cac tai san khac do phap luât quy đinh

Thuât ngư bât đông san trong thâm đinh gia đươc hiêu la đât đai va tai san găn liên

vơi đât. Bât đông san bao gôm 2 măt vât chât va phap lý. Măt vât chât bao gôm

nhưng vât co thê thây đươc, sơ năm đươc như đât đai, công trinh trên đât. Măt phap

lý bao gôm quyên, quyên lơi, lơi nhuân liên quan đên bât đông san, như quyên sỡ

hưu nha, quyên sử dung đât, quyên cho thuê, quyên thưa kê...

1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:

Thuôc tinh la nhưng tinh chât vôn co bên trong cua bât đông san

Tinh bât đông : Ngươi ta không thê di chuyên bât đông san tư nơi nay sang nơi

khac. Môi bât đông san đêu co vi tri nhât đinh tai điêm no toa lac. Điêu nay co ý

nghia quan trong la gia ca bât đông san tuy thuôc vao đia điêm, vi tri cua no va

thương mang tinh chât đia phương.

Tinh đa dang (không đông nhât) : Sư khac nau vê hinh thê, vi tri, quy mô, diên

tich cua lô đât va cac công trinh trên đât hinh thanh nên tinh đa dang cua bât đông

san. Thông thương it co bât đông san nao giông hêt nhau, do vây gia ca cua môi bât

đông san găn liên vơi đăc điêm cu thê cua bât đông san đo

Tinh khan hiêm : Diên tich đât đai hưu dung la co han so vơi sư phat triên cua

dân sô. Đât đai hưu dung la đât đai co thê sinh sông, san xuât đươc. Sư phat triên



đât đai hưu dung luôn phai năm trong sư cân băng vơi môi trương sinh thai, diên

tich đât san xuât va diên tich đât ơ. Nhu câu đât đai va nha ơ cua con ngươi thương

la vươt qua mức so vơi sư phat triên cua đât đai hưu dung nên luôn toa sư khan

hiêm trên thi trương bât đông san.

Tinh bên vưng đơi sông kinh tê lâu dai : Đât đai cung cac công trinh trên đât

thương co tinh bên vưng cao, đơi sông kinh tê dai. Cuôc sông cua con ngươi luôn

găn liên vơi bât đông san nên viêc xây dưng, cai tao thương co muc đich sử dung

hang chuc, hang trăm năm. Tinh hưu dung cua đât đai cung nhưng công trinh trên

đât luôn đươc cai tao va bôi đăp nên bât đông san co đơi sông kinh tê dai. Nhin

chung sư tôn tai cua bât đông san la lâu dai so vơi cac loai tai san, hang hoa khac :

đôi vơi cac công trinh xây dưng trên đât, sư tôn tai co khi hang trăm năm; đôi vơi

đât đai sư tôn tai hâu như la vinh viễn.

Tinh hưu dung: Tiêu chuân cơ ban trong thâm đinh gia cho bât kỳ bât đông san

hay đông san la tinh hưu dung cua no. Tinh hưu dung mang tinh so sanh tương đôi

hơn la môt điêu kiên tuyêt đôi.

1.2.2 Đặc trưng của bất động sản :

Đăc trưng la nhưng đăc điêm nổi bât cua bât đông san

Kha năng co gian cua cung bât đông san kem: Tinh khan hiêm cua bât đông

san tao nên sư kem co gian cua cung bât đông san so vơi nhu câu phat triên dân sô

va sư biên đông cua gia ca. Kha năng kem co gian nay thê hiên ơ cac măt sau:

- Sư phat triên đât đai luôn bi han chê vê điêu kiên tư nhiên va môi trương.

- Viêc xây dưng cac công trinh trên đât đòi hỏi nhiêu thơi gian, công sức va

tiên bac.

- Viêc phân bổ đât đai cho nhưng muc đich sử dung cu thê phai tuân thu quy

hoach sử dung đât đai trong tưng thơi kỳ.

Thơi gian mua ban dai, chi phi giao dich cao: Bât đông san la tai san quan

trong co gia tri cao đôi vơi sơ hưu chu nên moi giao dich liên quan đên bât đông san

đêu phai đươc cân nhăc cân thân, đòi hỏi nhiêu thơi gian xem xet vê măt vât chât va

phap lý. Măt khac thơi gian mua ban cung tuy thuôc vao thơi gian cua thu tuc

chuyên quyên sơ hưu theo quy đinh cua luât phap.



Kha năng chuyên hoa thanh tiên măt kem linh hoat: Gia tri cao cung vơi thơi

gian mua ban lâu dai dẫn đên kha năng chuyên hoa thanh tiên măt kem linh hoat.

Bât đông san thương găn liên vơi cuôc sông va sinh hoat cua con ngươi, trư phi co

nhu câu thiêt yêu chu sỡ hưu mơi chiu thay đổi. Kha năng nay thương đươc giai

quyêt băng viêc câm cô, thê châp thay vi ban đê chuyên quyên sơ hưu.

Chiu sư can thiêp va quan lý chăt chẽ cua Nha nươc: Đât đai la nguôn tai

nguyên quan trong cua quôc gia va găn liên vơi đơi sông sinh hoat cua nhân dân.

Moi sư biên đông vê đât đai đêu co anh hương đên đơi sông kinh tê chinh tri cua

quôc gia đo nên Nha nươc thương can thiêp va quan lý chăt chẽ đôi vơi viêc sử

dung va chuyên đổi bât đông san.

1.3 Thị trường bất động sản:

1.3.1 Khái niệm:

- Thi trương bât đông san la hê thông cac quan hê kinh tê, thông qua đo cac giao

dich vê bât đông san cua cac bên tham gia đươc thưc hiên .

1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Không co thi trương trung tâm:

Đôi vơi thi trương bât đông san thi không co đia điêm cho thi trương chinh thức.

Viêc mua ban bât đông san thương thông qua cac đơn vi kinh doanh bât đông san

băng sư liên hê trưc tiêp giưa ngươi co nhu câu ( mua hoăc ban ), hoăc ngươi mua

tim đên trưc tiêp thương lương vơi ngươi ban thông qua lơi rao ban trên bao chi,

phổ biên hơn ca la thông qua nhưng ngươi môi giơi ( cò nha đât ).

Thi trương mang tinh chât đia phương, nhât la thi trương nha ơ:

Đăc tinh cua đât đai la bên vưng, không thê thiêu huy, chia căt mang đi. Sư khan

hiêm đât ơ khu vưc nay không thê đươc đap ứng băng sư thưa thai đât ơ đia phương

khac. Hơn nưa bât đông san, nhât la nha ơ thương mang tinh chât truyên thông đia

phương cua ngươi sử dung tư hinh dang, câu trúc lẫn tâp quan cua ngươi dân nên

thi trương bât đông san mang đâm tinh chât đia phương.

Thi trương canh tranh kem hoan hao:

Do tinh khan hiêm cua đât đai, kha năng co gian cua bât đông san kem nên thi

trương bât đông san canh tranh kem hoan hao hơn hang hoa thông dung khac, biên



đông cua gia đât thương manh mẽ hơn biên đông cua gia ca hang hoa thông thương,

đòi hỏi co sư can thiêp nhiêu hơn cua Nha nươc, đăc biêt la trong công tac quy

hoach, kê hoach sử dung đât.

Sư thiêu thông tin cân thiêt cho cac giao dich cung gop phân tao nên sư không hoan

hao trong canh tranh trên thi trương bât đông san. Đa sô cac giao dich trong thi

trương bât đông san đươc tiên hanh riêng rẽ va gia ca đươc giư bi mât giưa ngươi

mau va ngươi ban nên cac thông tin co năm băt đươc hoăc bi tiêt lô cung bi han chê

vi thiêu cac thông tin chi tiêt như diên tich, tinh trang sỡ hưu, điêu kiên giao dich.

Qua trinh giao dich phức tap: bât đông san thương co gia tri lơn va găn liên vơi

quyên lơi phap lý, do vây qua trinh giao dich cua bât đông san thương phức tap.

Đăc điêm nay lam tăng thơi gian va chi phi giao dich cho cac công tac tim kiêm

thông tin, tư vân, thâm đinh, thanh toan.

Thi trương bât đông san chi phôi manh mẽ vao cac nganh khac: hang hoa bât

đông san co liên quan trưc tiêp đên tich luy tai san cô đinh, trơ thanh yêu tô đâu vao

quan trong hang đâu cua cac nganh san xuât kinh doanh. Viêc khai thông thi trương

bât đông san sẽ tao điêu kiên thuân lơi không chỉ cho cac nha kinh doanh bât đông

san ma cho cac nganh san xuât kinh doanh co thê đưa bât đông san tich luy tham gia

vao hoat đông kinh tê.

Nhay cam vơi cac biên đông kinh tê - chinh tri: thi trương bât đông san rât

nhay cam đôi vơi tăng trương kinh tê, dễ bi nong lên khi nên kinh tê co mức tăng

trương ca, va cung dễ bi đong băng khi kinh tê suy giam. Thi trương bât đông san

cung rât nhay cam vê cac biên đông chinh tri, văn hoa, xa hôi.

Dễ bi phân khúc thi trương: tât ca cac tổ chức kinh doanh va tuyêt đai bô phân

dân cư đêu co nhu câu tham gia vao thi trương bât đông san vơi tư cach la ngươi

mua, ngươi ban, ngươi thuê, ngươi giao hoăc nhân thưa kê, ngươi thê châp hay

nhân thê châp, ngươi phat mai bât đông san hang hoa.

1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:

Nha nươc: nha nươc tham gia vao thi trương bât đông san vơi tư cach la ngươi

sơ hưu đât đai lơn nhât. Nha nươc cung ứng bât đông san dươi hinh thức đâu tư cơ

sơ ha tâng, xây dưng mang lươi giao thông, quy hoach va xây dưng khu dân cư mơi.



Nha nươc cung ban hay cho thuê cac bât đông san thuôc sơ hưu nha nươc vao thi

trương bât đông san.

Nha nươc cung đông thơi quan lý hoat đông cua thi trương bât đông san, ban hanh

cac chinh sach liên quan đên viêc sử dung dât, cai tao bôi dưỡng đât lam tăng thêm

nguôn cung bât đông san.

Doanh nghiêp kinh doanh bât đông san: doanh nghiêp ơ đây co thê la tổ chức,

ca nhân tham gia vao viêc tao lâp, mua ban bât đông san. Doanh nghiêp kinh doanh

đia ôc tiên hanh tao lâp măt băng đê cung ứng cho viêc xây dưng nha ơ, văn phòng,

khach san...; hoăc trưc tiêp xây dưng cac công trinh kiên trúc đo đê ban hoăc cho

thuê theo nhu câu cua thi trương bât đông san.

Cac tổ chức trung gian: hoat đông trong thi trương bât đông san không chỉ co

ngươi mua va ngươi ban bât đông san ma còn co cac tổ chức trung gian lam câu nôi,

bao gôm:

- Cac tổ chức tư vân: giúp bên mua, bên ban hiêu biêt vê cac vân đê phap lý,

thê thức giao dich tư mơ đâu cho đên kêt thúc qua trinh mua ban bât đông san.

- Cac tổ chức môi giơi đam nhân viêc giao dich giưa bên ban va bên mua đê

thưc hiên cac nôi dung giao dich, đê chuân bi cac điêu kiên cân thiêt đê ngươi mua

va ngươi ban đi đên quyêt đinh cuôi cung.

- Cac tổ chức thâm đinh gia bât đông san đưa ra nhưng căn cứ khoa hoc đê dư

bao gia ca cua cac khu vưc thi trương lam cơ sơ cho cac giao dich mua ban bât đông

san trên đia ban. Gia ca do cac tổ chức nay công bô không co gia tri băt buôc đôi

vơi bên mua hoăc bên ban, nhưng do đươc bao đam băng nhưng căn cứ vưng chăc

nên thương đươc cac bên sử dung đê đam phan trươc khi đi đên quyêt đinh thỏa

thuân cuôi cung.

- Cac tổ chức tai chinh, tin dung tham gia vao viêc thanh toan giưa cac bên, tổ

chức cac san giao dich đê cac bên mua ban co điêu kiên trưc tiêp giao dich va thanh

toan qua cac tổ chức tin dung đo. Vai trò cua cac tổ chức tai chinh tin dung không

thê thiêu trong viêc mua ban cac bât đông san co gia tri cao, đăc biêt la tai cac quôc

gia it sử dung tiên măt.



Ngươi mua ban thông thương: la nhưng ngươi mua ban bât đông san vi nhu

câu sơ hưu hay nhu câu sử dung. Đây la đôi tương quan trong ma cac doanh nghiêp

kinh doanh bât đông san hương đên, đăc biêt la trong thi trương nha ơ.

1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:

Thi trương đât san xuât nông nghiêp: chu yêu xuât hiên ơ nhưng đia phương ma

san xuât nông nghiêp la nganh kinh tê chu yêu.

Thi trương đât nông nghiêp, đât chưa sử dung co thê sử dung hoăc chuyên muc đich

sử dung sang lam đât ơ hoăc phuc vu san xuât, thương mai, du lich theo quy hoach

cua Nha nươc.

Thi trương bât đông san cư trú: đây la thi trương sôi đông hiên nay, nhât la ơ

nhưng vung đang đô thi hoa. Thi trương nay co thê phân ra thanh 4 nhom:

- Nha biêt thư

- Nha vươn

- Nha phô riêng biêt va phô liên kê.

- Nha chung cư nhiêu tâng.

Thi trương bât đông san cho san xuât công nghiêp: thương hinh thanh ơ cac khu

vưc ven đô thi va ngoai thanh đươc quy hoach danh cho viêc xây dưng nha xương

san xuât gôm cac khu công nghiêp tâp trung hoăc nha may đơn le.

Thi trương bât đông san phuc vu hoat đông thương mai, dich vu, khach san, cao ôc

văn phòng: thi trương nay chu yêu ơ cac trung tâm đô thi co vi tri thuân lơi cho viêc

kinh doanh, điêu kiên ha tâng tôt, cac vung đât co tiêm năng du lich lơn.

1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản :

Nhom cac yêu tô liên quan đên giao dich:

Môi liên hê giưa cac bên trong giao dich: chỉ khi ngươi mua va ngươi ban thưc

hiên viêc giao dich theo muc đich hơp lý va khach quan thi mơi đươc coi la chứng

cứ thi trương.

Cac điêu khoan giao dich: cac điêu khoan ban khac nhau sẽ dẫn đên gia ban

khac nhau, do vây thâm đinh viên phai xem xet kỹ cac điêu khoan ban đê xac đinh

chứng cứ thi trương.

Cac điêu kiên thi trương: thi trương binh thương la khi cung câu cân băng va

mức gia không phan anh sư khan hiêm cua cung hay câu. Giao dich đa thưc hiên la



giao dich chin muôi, co thông tin tôt va đap ứng yêu câu cua gia tri thi trương thi khi

đo gia cua bât đông san giao dich mơi đươc xem la chứng cứ gia tri thi trương.

Môt bât đông san co gia tri phai co môt sô đăc tinh sau:

+ Tinh hưu ich.

+ Tinh khan hiêm.

+ Co nhu câu.

+ Co thê chuyên giao đươc.

Nhom cac yêu tô vi mô:

Chinh sach cua Nha nươc: cac chinh sach cua nha nươc tac đông rât lơn trưc

tiêp đên gia bât đông san thê hiên trên cac măt chu yêu sau:

Nha nươc ban hanh cac qui đinh vê quyên sơ hưu, thuê đât sử dung, chuyên

nhương bât đông san, sư thay đổi cac qui đinh nay trong tưng thơi kỳ sẽ tac đông

đên gia bât đông san trên thi trương.

Nha nươc qui đinh cac chinh sach va nghia vu tai chinh co liên quan đên viêc

sử dung đât (thuê, tiên thuê, tiên sử dung đât) cac chinh sach nay anh hương trưc

tiêp đên đên gia bât đông san.

Nha nươc hoach đinh công bô qui hoach vê viêc sử dung đât cho tưng khu

vưc. Đây la yêu tô quan trong va anh hương đên gia bât đông san trên thi trương.

Cung câu bât đông san: cung giông như bât cứ hang hoa dich vu nao khac, gia

bât đông san trên thi trương la gia cân băng giưa cung va câu.

Cac yêu tô anh hương đên câu:

- Sư tăng trương vê dân sô, cac nhu câu phat triên tăng trương dân sô

la nhân tô lam tăng nhu câu moi măt cua xa hôi, theo đo nhu câu vê đât đai, nha ơ

tăng lên, dân sô tăng lam tăng qui mô gia đinh dẫn đên nhu câu quy mô, diên tich

đât ơ cua cac hô gia đinh tăng lên hoăc dẫn đên tăng sô hô gia đinh đôc lâp lam tăng

câu vê nha ơ, sư tăng dân sô không chỉ lam gia tăng nhu câu vê nha ơ ma còn lam

tăng thêm nhu câu vê cac hoat đông san xuât dich vu thương mai, y tê giao duc,…

la dẫn đên lam tăng nhu câu vê nha đât.

- Thu nhâp: mức thu nhâp tăng lên cho phep nhu câu vê bât đông san trơ

thanh nhu câu co kha năng thanh toan, dẫn đên nhu câu vê nha đât.



- Đô thi hoa: đăc trưng ro net nhât cua đô thi hoa la qui mô tâp trung dân sô

va sư phat triên qui mô vê bê rông va không gian đô thi, qua trinh đô thi hoa không

chỉ lam thay đổi tổng câu vê nha ơ ma còn lam thay đổi kêt câu nhu câu vê nha ơ.

- Sư phat triên va hoan thiên kêt câu ha tâng cung lam tăng đang kê nhu câu

nha ơ đôi vơi nhưng vung trươc đây chưa co cơ sơ ha tâng hoăc cơ sơ ha tâng còn

thô sơ kem kha năng tiêp cân, tuy nhiên viêc tăng kha năng tiêp cân cung đông

nghia vơi viêc tăng cung nha đât, đôi khi sư thay đổi cua cung nhanh hơn sư thay

đổi cua câu.

Cac yêu tô anh hương đên cung:

- Phat triên kinh tê tôc đô tăng trương cua cung bât đông san tỷ lê thuân vơi

sư phat triên kinh tê.

- Sư phat triên cua kêt câu ha tâng nhơ co sư phat triên cua hê thông kêt câu

ha tâng, ma điêu kiên tiêp cân cua đât đai cua môt khu vưc trơ nên dễ dang hơn nên

thu hút đâu vao kinh doanh bât đông san ơ cac vung nay.

- Sư tham gia cua nha nươc thê hiên trên 2 khia canh chu yêu:

- Quy hoach: viêc chuyên muc đich sử dung cho san xuât nông nghiêp va

muc đich sử dung cho san xuât kinh doanh khac hoăc nha ơ theo quy hoach cho

phep sẽ tao ra điêu kiên tăng cung bât đông san.

- Nha nươc trưc tiêp ban bât đông san thuôc sơ hưu nha nươc ra thi trương

hoăc tăng vôn đâu tư cho cac công ty kinh doanh bât đông san cua nha nươc tao ra

nguôn hang hoa trên thi trương bât đông san.

Nhom các yếu tố vi mô:

Cac yêu tô tâm lý xa hôi: Cac yêu tô nay co ý nghia đăc biêt trong xa hôi

Phương Đông, no cung co tac đông đên gia bât đông san trên thi trương. Đăc biêt

trong linh vưc bât đông san, phong thuy cung tac đông phân nao đên gia tri bât đông

san. Chẳng han, nêu ta mua môt ngôi nha top hâu thi chăc chăn gia tri sẽ thâp hơn

nhiêu so vơi nha nơ hâu vi ngươi dân cho răng nơ hâu sẽ lam ăn phat đat hơn.

Chi phi: La toan bô phi tổn ma ngươi đang sử dung phai bỏ ra đê tao lâp

hoăc đê co quyên sơ hưu bât đông san, đây la yêu tô quan trong ma nha Thâm đinh

gia phai xem xet khi thâm đinh gia bât đông san. Thông thương chi phi quyêt đinh



gia tri bât đông san, tuy nhiên không phai bât cứ chi phi nao cung tao nên gia tri bât

đông san trên thi trương ma co khi còn co tac đông ngươc lai.

Sư hưu dung: Xet vê muc đich sử dung môt bât đông san môt bât đông san

co kha năng dung đê ơ, đê kinh doanh hoăc co thê kêt hơp ca hai muc đich. Nhin

chung, môt bât đông san co kha năng sử dung vao nhiêu muc đich thi sẽ thuân lơi

trong viêc ban va do đo sẽ co gia ban tôt hơn. Xet vê tinh năng hiêu qua cua môt bât

đông san co thê sử dung ngay co gia tri hơn môt bât đông san phai tôn chi phi va

thơi gian sửa chưa đê co thê sử dung đươc. Do vây khi Thâm đinh gia bât đông san

cân chú ý đên đăc điêm cua vât kiên trúc va tai san khac găn liên vơi đât.

Cac yêu tô vât chât.:

- Đia điêm anh hương rât lơn đên gia tri bât đông san, kha năng sinh

lơi cua đia điêm cang cao thi gia tri bât đông san cang cao, bât đông san co vi tri

thuân lơi trong sinh hoat va kinh tê (gân chơ, trương hoc, gân nơi cung ứng cac tiên

ich cho sinh hoat va kinh doanh) thi kha năng sinh lơi lơn va co gia tri cao.

- Hinh dang lô đât: Nhưng lô đât co vuông văn, nơ hâu thi gia tri hơn

nhưng lô đât co hinh dang meo mo, top hâu ơ cung đia điêm; nhưng lô đât co bê

măt tiêp giap vơi đương phô rông thi co gia tri hơn, lô đât co bê măt tiêp giap vơi

đương phô hẹp qua sâu.

- Quy mô kich thươc cua lô đât: nhưng lô đât co quy mô kich thươc

phức tap vơi muc đich sử dung thi gia tri cao hơn la đât co gia tri quy mô kich thươc

không phu hơp vơi muc đich sử dung ơ cung đia điêm.

- Môi trương: môi trương chung quanh co tac đông đên gia ca bât

đông san. Nêu môi trương tôt sẽ lam bât đông san co gia tri cao còn ngươc lai lam

giam gia tri bât đông san

1.3.6. Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay.

Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ

Chí Minh:

Đinh hương phat triên quy hoach cua thanh phô Hô Chi Minh đên

năm 2020 trơ thanh môt đô thi vưa hiên đai, vưa co ban săc văn hoa dân tôc va môt

trung tâm kinh tê, trung tâm giao dich quôc tê va du lich cua ca nươc, co vi tri chinh

tri quan trong cua nươc ta ơ phia nam vơi cac nươc trong khu vưc va quôc tê.



Vê chỉ tiêu sử dung đât đô thi binh quân 100 m2/ ngươi, trong đo đât giao thông la

20 – 22 m2/ ngươi, đât cây xanh 10 – 15 m2/ ngươi va đât xây dưng công trinh phuc

vu lơi ich công công la 5m2/ ngươi. Cac khu phat triên mơi theo hương hiên đai hoa,

văn minh, bên vưng, tao ra chô ơ, lam viêc va nghỉ ngơi giai tri cho nhân dân.

Trong nhưng năm qua, thanh phô Hô Chi Minh đa tâp trungqui hoach va chỉnh

trang lai đô thi nhăm đam bao phat triên bên vưng, xây dưng đô thi hiên đai kêt hơp

hai hòa giưa cac yêu tô truyên thông vơi cac kiên trúc tiên tiên trên thê giơi. Cac qui

đinh, cơ chê, chinh sach cua thanh phô luôn hương tơi tao sư thuân tiên cho cac nha

đâu tư vao linh vưc đai ôc, xây dưng đê thu hút manh mẽ nguôn vôn đâu tư vao linh

vưc nay.

Thanh phô cung đa qui hoach va phat triên cac khu đô thi mơi như:

Nam Sai Gòn, Thu Thiêm, Khu đô thi mơi Tây Băc Cu Chi,… nhăm gian dân tư nôi

thanh đê mơ rông đô thi, giam bơt sư qua tai cau cơ sơ ha tâng kỹ thuât, kinh tê

trong nôi thanh. Ngoai chu trương gian dân tư nôi thanh, chinh quyên thanh phô

cung tâp trung cai tao cac khu dân cư hiên hưu trong nôi thanh, qui hoach sử dung

hiêu qua diên tich đât eo hẹp trong nôi thanh. Điêu đo thê hiên qua viêc co rât nhiêu

dư an khu dân cư, khu chung cư năm xen kẽ trong cac khu dân cư hiên hưu đa va

đang đươc triên khai gop phân tao diên mao mơi cho thanh phô xanh – sach – đẹp,

cai thiên canh quan môi trương, nâng cao chât lương cuôc sông cho đai bô phân dân

cư. Măc du đa cô găng thưc hiên cac giai phap nhưng đên nay thanh phô vẫn chưa

thê giai quyêt nhu câu bức xúc vê nha ơ cho nhân dân.

Tình hình chung về nhà ở tại TP.HCM:

Cơ câu vê nha ơ tai thanh phô:

STT Chỉ tiêu Tỹ lê (%)

1 Nha ơ kiêu biêt thư 0,5

2 Nha, căn hô cao tâng khep kin 6

3 Nha, căn hô cao tâng không khep kin 6,5

4 Nha, căn hô thâp tâng không khep kin 20,2

5 Nha ban kiên cô 49,8

6 Nha tam va khac 17



Diên tich nha ơ tai thanh phô:

STT Chỉ tiêu Chung

1 Diên tich nha binh quân hô (m2) 113,24

2 Diên tich sử dung binh quân nhân khâu

(m2)

15,16

3 Tỷ lê hô co diên tich sử dung binh quân

nhân khâu dươi 10 m2/ ngươi

30,25

Theo kêt qua điêu tra cho thây trong nhưng năm gân đây nhu câu vê

nha ơ tăng lên đang kê: tư 7,2% năm 1995 lên 16,7% năm 2000 lên 29% năm 2004

dư kiên tăng 55% năm 2010.

Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:

Theo tai liêu vê chương trinh nha ơ cho can bô công nhân viên, nhân

dân lao đông va ngươi co thu nhâp thâp trong đinh hương quy hoach tổng thê cua

thanh phô Hô Chi Minh tư nay đên năm 2010 môi năm thanh phô phai xây dưng tư

10.000 đên 15.000 căn hô vơi cac phương thức thanh toan ngay, ban tra châm, ban

tra gop, cho thuê.

Theo chương trinh vê xây mơi va di chuyên toan bô cac khu nah lup

xup va rach nat trên toan thanh phô va trên khu kên rach giai tỏa, cân xây dưng it

nhât khoang 5000 căn nha môi năm.

Hiên nay quỹ nha phuc vu cho tai đinh cư dư kiên co thê tiêp nhân khoang 2.000 hô

gia đinh thuôc dư an đai lô Đông – Tây va cac dư an khac. Nhu câu cân tơi 24 khu

tai đinh cư hiên tai, nêu tân dung hêt quỹ nha đa hoan thanh cung mơi chỉ đap ứng

đươc tư 30% - 40% nhu câu.

Theo chỉ tiêu phân đâu cua thanh phô, tư nay đên năm 2010, diên tich

binh quân đâu ngươi la 10m2/ ngươi. Hiên nay chỉ tiêu phân đâu la 7m2/ ngươi, như

vây tư nay đên năm 2010 cân thiêt xây dưng khoang 1,7 triêu m2/ năm.

Qua phân tich trên cho thây nhu câu vê nha ơ hang năm cua thanh phô Hô Chi Minh

la rât lơn ( hơn 1 triêu m2/ năm).

Đanh gia tổng hơp vê nhu câu nha ơ cân xây dưng mơi đên năm 2020

tai thanh phô Hô Chi Minh va cac đô thi lơn trong ca nươc.

Đô thi Năm 2006 Năm 2010 Năm 2020



Dân sô

(triêu

ngươi)

DT nha

ơ (triêu

m2)

Dân sô

(triêu ngươi)

DT nha ơ

(triêu m2)

Dân sô

(triêu

ngươi)

DT nha ơ

(triêu m2)

Ha Nôi 2,5 1,8 3,5 15,6 5 56

HCM 6,2 5,5 8 45,4 10 176

Đô thi khac 15,33 11 20,38 103 31,5 316

Ca nươc 22,55 18 30,4 162 46 548

Tình hình thị trường chung cư hiện nay:

Thi trương bât đông san, sau khoang thơi gian hơn môt năm đong

băng ro rang đa tao sức ep thưc sư lên cac công ty phat triên bât đông san. Cac

công ty phat triên bât đông san liên tiêp đai ha gia, co nhưng nơi tơi 50% gia tri so

vơi môt năm trươc đây đê thu hút ngươi mua. Viêc xac đinh “đay” cua môt san

phâm bât đông san cung co lẽ cung không qua phức tap như vang va chứng khoan,

thông thương gia tri 1 bât đông san kho ma co thê thâp hơn gia vôn lam nên môt

san phâm tư phia chu đâu tư. Gia bât đông san “thưc hơn” công vơi lai suât tiên gửi

giam manh cung sẽ lam giam đông cơ giư tiên. Thêm vao đo, chương trinh kich câu

thông qua lai suât cung gian tiêp khiên cho thi trương bât đông san co nhiêu san

phâm đa dang hơn phu hơp vơi túi tiên cua nhiêu ngươi. Nha đâu tư bât đông san co

ve lac quan vê kha năng thi trương bât đông san sau môt khoang thơi gian chim

lăng.

Vơi dân sô hơn 8 triêu ngươi tai thanh phô Hô Chi Minh, nhu câu vê nha

ơ la vô cung lơn hơn nưa tôc đô phat triên cua quỹ nha ơ trong vai năm tơi đây co lẽ

cung không thê đap ứng nổi cac nhu câu vê nha ơ. Ro rang, viêc đâu tư vao bât

đông san tai thơi điêm nay cung không thê nao mang lai nhiêu lơi nhuân như vai

năm trươc đây nhưng co lẽ cung la môt giai phap hưu hiêu tai thơi điêm nay cho cac

nha đâu tư “trú bao” trong thơi kinh tê khung hoang.

Tinh hinh chung tai thanh phô Hô Chi Minh, hiên nay co khoang 35 công ty xây

dưng va phat triên nha chuyên nghiêp đâu tư kinh doanh va phat triên nha như:



công ty phat triên nha Q.1, Q.3, Q.5, Q.Tân Binh, Q.Tân Phú… Sô dư an trên mơi

chỉ đap ứng đươc khoang gân 5.000 căn hô va 35% nhu câu vê nha ơ.

Qua cac dư an ta thây đôi vơi mô hinh xây dưng chung cư hiên đai

cao tâng cho hiêu qua sử dung cao hơn, diên tich san nhiêu hơn. Hinh thức kinh

doanh băng vôn tư co, vôn huy đông cua khach hang va vôn vay thương mai la hinh

thức đươc ap dung phổ biên tương đôi rông rai va hiêu qua. Đăc biêt trong nhưng

năm gân đây vơi sư tham gia cua cac nha đâu tư nươc ngoai co uy tin, kinh nghiêm

vơi cac san phâm co chât lương cao va phương thức kinh doanh đa dang đa đưa nhu

câu sơ hưu cac căn hô chung cư hiên đai lên rât cao.

Trong thơi gian gân đây, nhiêu chuyên gia trong linh vưc bât đông san

nhân đinh răng thi trương đia ôc tai TPHCM đang co chuyên biên ro net. Đo la sư

chuyên dich đâu tư cua giơi kinh doanh đia ôc vao linh vưc căn hô chung cư cao

câp. Măc du sau khi Nghi đinh 181 co hiêu lưc, cac giao dich mua ban nha đât qua

cac công ty đia ôc rât thâp, nhưng riêng sô lương khach đăng ký mua căn hô chung

cư cao câp hâu như không giam. Nhiêu dư an trong khoang thơi gian ngăn đa ban

đươc môt sô lương căn hô đang kê...

Theo đanh gia cua nhiêu nha kinh doanh bât đông san, thi trương căn

hô chung cư cao câp tai TPHCM hiên nay đươc phân chia rât đa dang đap ứng nhu

câu cua moi đôi tương khach hang.

Theo cac khach hang đa giao dich mua cac căn hô chung cư cao câp, hiên tai cac

doanh nghiêp đang đâu tư vao linh vưc nay thương co uy tin va tiêm lưc tai chinh

cao, hoat đông đâu tư chuyên nghiêp va luôn hô trơ cac dich vu chu đao. Nêu như

cach đây vai năm, cac chung cư đa phân đươc xây dưng chỉ đap ứng nhu câu “ơ”

vơi lôi kiên trúc đơn điêu va môi trương thâp kem, thi hiên nay phân lơn chung cư

đa khăc phuc đươc nhưng điêm yêu nay.

Chu trương cho phep ngươi nươc ngoai mua nha chỉ la môt yêu tô

kich thich thi trương nha đât trong giai đoan kho khăn hiên nay, chứ chưa thê tao sư

sôi đông cho thi trương nha đât noi chung va thi trương căn hô noi riêng. Bơi không

phai ngươi nươc ngoai nao, co đu điêu kiên đươc phep mua nha ơ Viêt Nam sẽ mua

nha. Đôi vơi môt bô phân không nhỏ ngươi nươc ngoai, ngay chinh trên quê hương

ho cung đi thuê nha đê ơ, chứ không co tâp quan mua nha như ngươi Viêt Nam.



Theo CBRE, vê lâu dai thi trương bât đông san Viêt Nam vẫn tăng trương, tai Ha

Nôi, nguôn cung sẽ không đap ứng đươc lương câu trong năm 2008 va 2009, ma

phai đên năm 2010 va sau đo. Tuy nhiên, do chinh sach thăt chăt cho vay cua cac

ngân hang thương mai, tăng lai suât tiên gửi va chi phi xây dưng, nhiêu chu dư an

hiên đang lui tiên đô hoăc thâm chi tư bỏ cac dư an phat triên cua minh. Điêu đo

cung co nghia nêu như cac dư an không hoan thanh đúng tiên đô, thi nguôn cung

trên thi trương chăc chăn bi anh hương tơi sau 2010.

Còn theo Jones Lang LaSalle dư bao thi đên cuôi 2009 đâu 2010 khi nên kinh tê ổn

đinh, vơi sư hô trơ cua cac chinh sach mơi như quyên sơ hưu căn hô cua ngươi

nươc ngoai, thi trương căn hô đươc nhân đinh la sẽ sôi đông trơ lai va thơi gian hiên

nay đươc cho la "ha nhiêt" tam thơi.

Hâu hêt cac chu đâu tư đa quan tâm đên viêc xây dưng cac chung cư

bao đam tôi ưu môi trương an cư cua ngươi dân. Trong đo căn hô chung cư đươc

đâu tư xây dưng vơi đây đu cac tiên ich cuôc sông khep kin hiên đai vê nôi thât,

phòng chay chưa chay tư đông, thang may tôc đô cao, hê thông thoat hiêm, bao vê

an ninh 24/24, bai đâu xe, hô bơi, dich vu vi tinh, internet, v.v….

Đăc biêt la ha tâng kỹ thuât va xa hôi gân như đươc quy hoach xây dưng hoan chỉnh

vơi cac khu trung tâm thương mai, vui chơi giai tri, phat triên dich vu, cao ôc văn

phòng, câu lac bô thê thao, công viên cây xanh, trương hoc, cơ sơ y tê… Môt sô dư

an còn đươc thiêt kê bơi cac công ty tư vân thiêt kê nươc ngoai.

Trong thơi điêm hiên nay, hâu hêt cac doanh nghiêp kinh doanh đia ôc đêu chon lưa

phương an liên kêt đâu tư. Đây cung la môt tin hiêu đang mưng vi vơi sư liên kêt

chăt chẽ, cac dư an sẽ co bươc chuân bi chu đao, ổn đinh, nhăm tao ra nhưng san

phâm căn hô co gia tri phu hơp vơi tưng đôi tương khach hang, phương thức thanh

toan linh hoat. Hô sơ vay vôn mua nha tai nhưng dư an nay đươc đưa qua ngân

hang liên kêt thâm đinh, theo tưng trương hơp cu thê ma khach hang đươc vay vôn.

Co thê noi răng thi trương giao dich mua ban căn hô chung cư cao câp đang hôi

phuc dân sau nhiêu đơt giam gia, chât lương va gia tri căn hô không ngưng đươc

nâng cao. Hy vong đo cung la môt trong nhưng tin hiêu cua sư phat triên thi trương

đia ôc TPHCM trong tương lai.

2. Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản :



2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Gia tri thi trương cua môt tai san la mức gia ươc tinh sẽ đươc mua ban trên thi

trương vao thơi điêm thâm đinh gia va đươc xac đinh giưa môt bên la ngươi mua

sẵn sang mua va môt bên la ngươi ban sẵn sang ban; trong môt giao dich mua ban

khach quan va đôc lâp, trong điêu kiên thương mai binh thương”.

Thâm đinh gia dưa trên cơ sơ gia tri thi trương phai găn liên vơi xac đinh viêc sử

dung cao nhât va tôt nhât cua bât đông san, đo la yêu tô quan tong đê quyêt đinh gia

tri cua bât đông san.

2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Gia tri phi thi trương la tổng sô tiên ươc tinh ma khi thâm đinh gia tai san dưa vao

công dung kinh tê hoăc cac chức năng cua tai san hơn la kha năng đươc mua, đươc

ban trên thi trương cua tai san hoăc khi thâm đinh gia tai san trong điêu kiên thi

trương không điên hinh hay không binh thương.”

Môt sô gia tri phi thi trương:

Gia tri sử dung: la gia tri cua tai san co công năng chuyên biêt đươc ngươi sử

dung chuyên biêt va không liên quan đên thi trương, tâp trung vao nhưng tai san

chuyên biêt năm trong doanh nghiêp.

Gia tri ban thao hay buôc ban: la tổng sô tiên hơp lý co thê thu vê tư viêc ban

tai san trong môt thơi gian qua ngăn khong đap ứng thơi gian yêu câu cua gia tri thi

trương.

Gia tri đăc biêt: co thê nay sinh bơi tinh chât vât lý, chức năng hay kinh tê cua

môt tai san kêt hơp vơi môt hay môt sô tai san khac như la môt tai san liên kêt. Viêc

tăng thêm cua gia tri chỉ phat sinh cho ngươi chu hay ngươi sử dung nao đo hơn la

cho thi trương vi gia tri đăc biêt chỉ thich hơp cho môt ngươi mua vơi môt lơi ich

đăc biêt.

Gia tri đang hoat đông: la gia tri tai san trong tổng thê doanh nghiêp đang hoat

đông. Tai san chỉ co gia tri khi năm trong tổng thê doanh nghiêp câu thanh tư nhiêu

bô phân trong đo co nhưng bô phân tư no co gia tri thi trương.

Gia tri tinh thuê: la gia tri dưa trên cac quy đinh cua Nha nươc liên quan đên

viêc tinh thuê tai san.



Gia tri bao hiêm: gia tri đươc đinh nghia trong chinh sach hay trong hơp đông

bao hiêm.

Gia tri thanh lý: la gia tri cua tai san khi không còn tiêp tuc sử dung đươc nưa.

Gia tri đâu tư: la gia tri tai san cua môt nha đâu tư cu thê cho môt muc tiêu đâu

tư xac đinh. Gia tri đâu tư cu môt tai san co thê cao hơn hay thâp hơn gia tri thi

trương cua tai san đo.

Gia tri thê châp cho vay: la khai niêm gia tri co rui ro, đươc xac đinh trươc hêt

trên cơ sơ gia tri thi trương cua tai san, đông thơi co xem xet đên yêu tô rui ro trong

viêc thanh lý tai san đê thu hôi nơ. Do vây gia tri thê châp không phai la gia tri thi

trương.

3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Khai niêm sử dung tôt nhât – hiêu qua nhât la khai niêm căn ban trong thâm đinh

gia bât đông san. Lô đât thâm đinh đươc xem la lô đât trông va đươc sử dung tôt

nhât hiêu qua nhât, tương tư la sư ươc tinh sử dung tôt nhât hiêu qua nhât cua công

trinh. Sư kêt hơp giưa viêc sử dung tôt nhât hiêu qua nhât cua đât va sử dung tôt

nhât hiêu qua nhât cua công trinh tao nên môt sư sử dung tôt nhât hiêu qua nhât cho

bât đông san. Công trinh hiên tai co gia tri băng vơi gia tri ma no kêt hơp vơi đât

hay chúng co thê lam giam gia tri cua đât do phai pha bỏ công trinh do không sử

dung đươc nưa.

Trong thâm đinh gia bât đông san, nguyên tăc nay đươc coi trong vi tinh khan

hiêm cua đât va yêu câu phat triên cua không gian đô thi co xu hương đươc đăt ơ

mức cao nhât, tôt nhât.

Gia tri thi trương cua đât dưa trên nguyên tăc nay phan anh tinh hưu dung

lâu dai cua đât công vơi gia tri cua công trinh xây dưng trên đât.

Trong trương hơp thi trương biên đông cưc đô va mât cân băng lơn giưa

cung va câu thi sư sử dung cao nhât va tôt nhât cua tai san sẽ la sư sử dung

trong tương lai.

Khi tai san co nhiêu kha năng sử dung thi công dung tôi ưu nhât sẽ đươc xac

đinh căn cứ vao kha năng thưc thi vê măt tai chinh.



Khai niêm “sử dung cao nhât va tôt nhât” la khai niêm cơ ban va môt phân

hoan chỉnh trong viêc xac đinh gia tri thi trương.

3.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp:

Vi tri xây dưng va công trinh xây dưng phai đươc thâm đinh phu hơp vơi vi tri va

công trinh trong cac vung lân cân

- Phu hơp giưa lô đât va công trinh trên đât

- Phu hơp giưa bât đông san va môi trương xung quanh

- Phu hơp vơi quy hoach cua khu vưc

- Phu hơp vơi muc đich sử dung

3.3 Nguyên tắc thay đổi:

Gia tri cua tai san thay đổi theo sư biên đổi cua nhưng yêu tô hinh thanh nên gia

tri cua no, trong thâm đinh gia tai san, đòi hỏi Thâm đinh viên phai nhân ra cac

chiêu hương thay đổi trong mô hinh kinh tê xa hôi anh hương đên thi trương bât

đông san nhăm xac đinh mức sử dung tôt nhât va co hiêu qua nhât.

3.4 Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tai san co tinh hưu ich tương đương, gia chao ban cua tai san nao ơ mức

thâp hơn thi sẽ đươc ban trươc.

Gia tri bât đông san đươc giơi han bơi chi phi mua môt bât đông san thay thê tương

đương, nhưng phai không co sư châm trê qua mức lam anh hương đên viêc thay thê.

Khi đo, ngươi mua khôn ngoan sẽ không tra nhiêu hơn đê mua môt tai san như vây

trong thi trương mơ.

3.5 Nguyên tắc cân bằng:

Cac yêu tô câu thanh cua tai san cân phai cân băng đê tai san đat đươc kha năng

sinh lơi tôi đa hay mức hưu dung cao nhât.

Trong linh vưc bât đông san, gia ban cua môt vi tri đât không nhât thiêt chỉ ra răng

lô đât ơ vi tri kê cân cung phai co gia tri như vây.

Thâm đinh viên phai cân nhăc đên sư cân băng trong viêc sử dung đât va sư phat

triên băng sư hiêu biêt vê công đông xa hôi, cac chinh sach hoach đinh.

3.6 Nguyên tắc đóng góp:

Lương gia tri cua môt yêu tô hay bô phân câu thanh bât đông san thi phu thuôc

vao sư thiêu văng cua no sẽ lam giam đi bao nhiêu trong gia tri toan bô tai san. Hay



đươc hiêu mức đô ma môi bô phân cua tai san đong gop vao tổng thu nhâp tư toan

bô tai san co tac đông đên tổng gia tri cua tai san đo.

Tổng gia tri cua yêu tô câu thanh co thê không băng tổng gia tri tai san.

3.7 Cung cầu:

Gia tri thi trương đươc xac đinh bơi sư tac đông qua lai cua cac lưc lương cung va

câu trên thi trương vao thơi điêm thâm đinh gia. Trên thi trương gia ca cò xu hương

thay đổi tỷ lê thuân vơi câu va tỷ lê nghich vơi cung.

3.8 Dự kiến các lợi ích tương lai:

Khi ươc tinh gia tri bât đông san nên luôn luôn dưa trên cac triên vong tương lai

hơn la sư thưc hiên qua khứ

Thâm đinh gia tri la nhiêm vu dư kiên lơi ich nhân đươc tư quyên sơ hưu bât đông

san

4. Các phương pháp thẩm định giá cần sử dụng:

4.1 Phương pháp so sánh giá bán:

a) Khai niêm:

La phương phap thâm đinh gia dưa trên cơ sơ phân tich mức gia cua cac tai san

tương tư vơi tai san cân thâm đinh gia đa giao dich thanh công hoăc đang mua, ban

trên thi trương vao thơi điêm cân thâm đinh gia hoăc gân vơi thơi điêm cân thâm

đinh gia đê ươc tinh va xac đinh gia tri thi trương cua tai san.

b) Nguyên tăc:

- Nguyên tăc cung câu: nhu câu mua câu thanh nhu câu thi trương va cac bât đông

san đươc chao ban tao ra nguôn cung. Nêu câu cao, gia co xu hương tăng va ngươc

lai. Sư trươt doc đương cung cua bât đông san thương châm hơn sư trươt doc đương

câu.

- Nguyên tăc thay thê: nguyên tăc nay khẳng đinh gia tri cua môt bât đông san co

xu hương bi quy đinh bơi gia ca đươc tra đê co đươc môt bât đông san thay thê co

cung đô mong muôn va thỏa dung, trong khoang thơi gian hơp lý.

- Nguyên tăc cân băng: môi quan hê giưa đât va cac công trỉnh trên đât phai cân

băng đê bât đông san đat đên gia tri tôi ưu.



- Cac nhân tô ngoai vi: cac yêu tô bên ngoai tich cưc hoăc tiêu cưc đêu tac đông

đên tât ca cac loai hinh bât đông san. Nhưng yêu tô bên ngoai thương la điêu kiên

cơ sơ ha tâng, phương tiên giao thông, tinh hinh an ninh va nơi mua săm...

c) Cac bươc tiên hanh :

- Bươc 1: Nghiên cứu thi trương đê co thông tin vê gia giao dich, gia niêm yêt

hoăc gia chao ban va cac yêu tô so sanh cua nhưng tai san tương tư vơi tai san cân

thâm đinh gia, đa giao dich thanh công hoăc đang mua, ban trên thi trương.

Đôi vơi cac tai san đang chao ban (giao dich chưa thanh công), thâm đinh

viên cân phai thu thâp thông tin, so sanh giưa mức gia chao ban (thương cao hơn

gia phổ biên trên thi trương) vơi gia thi trương đê co sư điêu chỉnh hơp lý, tim ra

mức gia phu hơp trươc khi sử dung đưa vao lam mức gia so sanh.

- Bươc 2: Thu thâp, kiêm tra thông tin, sô liêu vê cac yêu tô so sanh tư cac tai san

cung loai hoăc tương tư co thê so sanh đươc vơi tai san cân thâm đinh gia đa giao

dich thanh công hoăc đang mua, ban trên thi trương vao thơi điêm cân thâm đinh

gia hoăc gân vơi thơi điêm cân thâm đinh gia.

- Bươc 3: Lưa chon đơn vi so sanh chuân va xây dưng bang phân tich, so sanh đôi

vơi môi đơn vi so sanh chuân.

Cac yêu tô so sanh la cac đăc điêm cua bât đông san va cua giao dich co anh

hưỡng đên gia tri bât đông san.

Tinh trang phap lý (quyên tai san): quyên tai san giưa tai san thâm đinh gia

va cac tai san so sanh phai như nhau. Nêu không giông nhau thi phai thưc hiên viêc

điêu chỉnh.

Cac điêu khoan vê tai chinh cua cac giao dich: phai tương tư nhau, nêu

không tương tư phai thưc hiên điêu chỉnh. Cac trương hơp phai điêu chỉnh thương

găp la:

+ Ban tra la nhiêu lân.

+ Hô trơ lai suât vay thê châp.

Điêu chỉnh gia theo thơi han giao đât

Tinh chât cua cac giao dich: phai la giao dich giưa bên mua, bên ban đôc lâp

(không rang buôc), tư nguyên, co kha năng tiêp cân thông tin vê tai san như nhau va

không bi sức ep tư bên ngoai. Nêu tinh chât giao dich cua tai san dư kiên đưa vao so



sanh không đap ứng yêu câu trên thi cân phai loai bỏ khỏi diên so sanh, tim môt tai

san khac đap ứng yêu câu trên.

Chi phi phai bỏ ra ngay sau khi mua: nêu co chi phi nay phat sinh thi phai

công vao mức gia giao dich thanh công.

Gia tri tai san không phai bât đông san: trong trương hơp phat sinh viêc ban

kèm cac tai san không phai bât đông san thi phai xem xet loai trư hoăc công gia tri

cac tai san nay vao gia ban tuy thuôc vao trương hơp nay thuôc tai san so sanh hay

tai san thâm đinh.

Tinh hinh thi trương lúc giao dich: tinh hinh thi trương lúc giao dich cua tai

san cân thâm đinh gia va cac tai san so sanh phai tương tư nhau. Nêu co biên đông

gia phai thưc hiên viêc điêu chỉnh. Tỷ lê điêu chỉnh biên đông gia phai căn cứ vao

điêu tra trên thi trương. Tỷ lê điêu chỉnh biên đông gia phai căn cứ vao điêu tra trên

thi trương.

Đia điêm, đia thê: khoang cach đên chơ, siêu thi, trương hoc, bênh viên, công

viên, bên xe bus... Viêc điêu chỉnh sư chênh lêch vê yêu tô đia điêm cân quy đổi

thanh chênh lêch vê thơi gian hoăc chi phi phat sinh liên quan đên viêc đi lai, căn cứ

vao chứng cứ thu thâp tư thi trương.

Cac đăc điêm tư nhiên: hinh dang, chiêu rông măt tiên, chiêu sâu lô đât,

hương... Viêc điêu chỉnh sư chênh lêch vê đăc điêm cân quy đổi thanh chênh lêch

vê gia giao dich trên thi trương hoăc chi phi phat sinh đê khăc phuc điêm bât lơi,

căn cứ vao chứng cứ thu thâp tư thi trương.

Qui hoach: khi xem xet so sanh gia ban cua cac bât đông san cân chú ý đên

bât đông san cân thâm đinh gia vơi cac bât đông san đôi chiêu so sanh co đông dang

vơi nhau vê măt quy hoach cua khu vưc hay không.

Đăc điêm tai san trên đât (ngôi nha chinh va cac hang muc xây dưng khac

như gara, nha phu, đương đi, cac bức tương xây, hang rao, phong canh va bai cỏ,

cây côi va vươn...). Cac công trinh xây dưng trên đât la môt bô phân quan trong câu

thanh bât đông san va đong gop vao chi phi hinh thanh, tinh hưu dung, tinh thâm

mỹ cua bât đông san do đo khi xem xet so sanh gia tri cua cac bât đông san cân phai

chú ý xem xet tỷ mỉ yêu tô nay. Điêu chỉnh yêu tô nay theo sô tiên tuyêt đôi.



- Bươc 4: Phân tich, xac đinh cac yêu tô khac biêt giưa tai san so sanh va tai san

cân thâm đinh gia tư đo thưc hiên điêu chỉnh gia cua cac tai san so sanh theo sư

khac biêt vê cac yêu tô so sanh so vơi tai san cân thâm đinh gia, tim ra mức gia chỉ

dẫn cho môi tai san so sanh.

Viêc phân tich thông tin đươc thưc hiên trên 2 hinh thức:

Phân tich đinh lương (phân tich theo sô lương): bao gôm phân tich theo căp,

phân tich thông kê, phân tich hôi quy, phân tich chi phi... tim ra mức điêu chỉnh la

sô tiên hoăc tỷ lê phân trăm (%).

Phân tich đinh tinh (phân tich theo chât lương) bao gôm phân tich so sanh

tương quan, phân tich xêp hang va phỏng vân cac bên liên quan. Phân tich đinh tinh

cho kêt qua điêu chỉnh la day sô lơn hơn (co dâu điêu chỉnh âm) hoăc nhỏ hơn (co

dâu điêu chỉnh dương).

Điêu chỉnh mức gia cua cac tai san so sanh căn cứ vao chênh lêch cac yêu tô so

sanh: phân tich, so sanh rút ra nhưng điêm khac biêt, nhưng ưu điêm va bât lơi cua

tai san cân thâm đinh vơi tai san so sanh. Viêc phân tich, so sanh thưc hiên đôi vơi

cac yêu tô so sanh đinh lương (co thê lương hoa thanh tiên) trươc, cac yêu tô so

sanh đinh tinh (không thê lương hoa thanh tiên) sau.

Đôi tương điêu chỉnh: la gia ban hoăc gia quy đổi vê đơn vi so sanh chuân

(gia giao dich thanh công hoăc gia chao mua, gia chao ban trên thi trương sau khi

đa co sư điêu chỉnh hơp lý vê mức gia mua ban phổ biên trên thi trương).

+ Đât đai, trang trai: gia tinh theo đơn vi so sanh: gia/m2, gia/met dai măt

tiên, gia/sao...

+ Căn hô chung cư, biêt thư: gia/căn hô, gia/m2

+ Kho hang: gia/m3 , gia/m2

+ Câu tau, bên cang: gia/m2 , gia/ha

+ Bênh viên: gia/giương bênh

+Rap chiêu phim: gia/ghê ngôi

+ May, thiêt bi: gia/đơn vi công suât(CV...), gia/đơn vi kỹ thuât chu yêu

......

Căn cứ điêu chỉnh: dưa vao chênh lêch cac yêu tô so sanh (kha năng sinh lơi,

tinh trang phap lý, cơ sơ ha tâng, cac đăc điêm tư nhiên: vi tri, hinh dang thửa đât,



hương, canh quan, môi trương, thiêt kê nôi thât, ngoai thât, tỷ lê sử dung đât, quy

đinh vê chiêu cao công trinh, công suât, năng suât, hê sô tiêu hao nguyên liêu, nhiên

liêu...) giưa tai san so sanh va tai san thâm đinh gia.

Nguyên tăc điêu chỉnh:

+ Môi sư điêu chỉnh vê cac yêu tô so sanh phai đươc chứng minh tư cac

chứng cứ điêu tra thu thâp đươc trên thi trương.

+ Khi điêu chỉnh gia theo chênh lêch cua môt yêu tô so sanh thi cô đinh

nhưng yêu tô so sanh còn lai (coi như giông nhau).

+ Lây tai san cân thâm đinh gia lam chuân.

+ Nhưng yêu tô ơ tai san so sanh kem hơn so vơi tai san cân thâm đinh gia

thi điêu chỉnh tăng mức gia tinh theo đơn vi chuân cua tai san so sanh (công).

+ Nhưng yêu tô ơ tai san so sanh vươt trôi hơn so vơi tai san cân thâm đinh

gia thi điêu chỉnh giam mức gia tinh theo đơn vi chuân cua tai san so sanh (trư).

+ Nhưng yêu tô ơ tai san so sanh giông (tương tư) vơi tai san cân thâm đinh

gia thi giư nguyên mức gia cua tai san so sanh (không điêu chỉnh).

Phương thức điêu chỉnh:

+ Điêu chỉnh theo sô tiên tuyêt đôi: ap dung đôi vơi chênh lêch cac yêu tô so

sanh co thê lương hoa thanh tiên như: điêu kiên thanh toan, chi phi phap lý, trang bi

nôi thât, sân vươn, bê bơi, gara ô tô... (đôi vơi bât đông san).

Nhưng yêu tô nao liên quan đên giao dich co quan hê nguyên nhân – kêt qua thi

nhân vơi nhau; nhưng yêu tô nao tương tac cung anh hương đên gia tri tai san thi

công vơi nhau.

+ Điêu chỉnh theo tỷ lê phân trăm: ap dung đôi vơi chênh lêch cac yêu tô so

sanh không thê lương hoa thanh tiên như: môi trương, canh quan, điêu kiên ha tâng,

vi tri.

Nhưng yêu tô nao liên quan đên giao dich co quan hê nguyên nhân – kêt qua thi

nhân vơi nhau; nhưng yêu tô liên quan đên tai san co quan hê tương tac thi công vơi

nhau.

Thâm đinh viên vê gia phai căn cứ vao điêu tra thi trương, tim ra cac băng chứng vê

chênh lêch gia cua tưng yêu tô so sanh đê đưa vao tinh toan, điêu chỉnh cho phu

hơp.



Thứ tư điêu chỉnh: thưc hiên điêu chỉnh theo sô tiên tuyêt đôi trươc, theot ỷ

lê phân trăm sau.

- Bươc 5: Phân tich tổng hơp cac mức gia chỉ dẫn cua cac tai san so sanh, rút ra

mức gia chỉ dẫn đai diên đê ươc tinh va xac đinh mức gia cua tai san cân thâm đinh.

Mức gia chỉ dẫn lưa chon đươc căn cứ vao cac yêu tô sau:

Sô lân điêu chỉnh: sô lân điêu chỉnh cang it, kha năng so sanh cang tôt. Môi

lân điêu chỉnh co nghia la đa co sư khac biêt đang kê giưa tai san so sanh va tai san

cân thâm đinh.

Tổng mức điêu chỉnh gôp la tổng sô tiên cua cac bươc điêu chỉnh tiên hanh

cho môi tai san so sanh. Tổng sô tiên cua cac bươc điêu chỉnh cang nhỏ thi tinh

tương đông giưa tai san so sanh va tai san cân thâm đinh gia cang cao.

Điêu chỉnh ròng la sô tiên còn lai sau khi bu trư giưa điêu chỉnh âm va điêu

chỉnh dương. Noi chung, sô tiên còn lai sau khi bu trư cang nhỏ cang tôt. Tuy nhiên

cung không nên qua dưa vao kêt qua nay khi co trương hơp tổng sô tiên cua cac

bươc điêu chỉnh âm va dương rât lơn (không tôt), nhưng mức điêu chỉnh ròng lai rât

nhỏ.

Tỷ lê điêu chỉnh gôp % trên gia ban: hưu ich khi tổng sô tiên cua môi điêu

chỉnh la tương đương nhau.

Sô lương thông tin: sô liêu co phu hơp vơi loai tai san hay không, sô liêu co

câp nhât va không qua lac hâu hay không?

Tinh so sanh/tương thich giưa tai san so sanh vơi tai san cân thâm đinh

Thông nhât mức gia chỉ dẫn: kêt luân vê mức gia duy nhât cuôi cung thê hiên

gia tri tai san cân thâm đinh gia cân xem xet cac khia canh sau đây:

Kêt luân vê mức gia cuôi cung phai năm trong pham vi co thê co cua gia tri

tai san cân thâm đinh.

Mức gia cuôi cung co thê la môt mức gia (môt con sô cu thê) hoăc trong môt

khoang tôi đa, tôi thiêu.

Thâm đinh viên cân lam tròn sô khi tinh toan.

d) Ứng dung :

Áp dung đê thâm đinh gia cac tai san cân thâm đinh gia co giao dich phổ biên trên

thi trương.



e) Ưu nhươc điêm:

- Ưu điêm :đơn gian, dễ ap dung, co cơ sơ vưng chăc đê đươc công nhân vi no

dưa vao chứng cứ gia tri thi trương

- Nhươc điêm : băt buôc phai co thông tin, cac dư liêu mang tinh lich sử, do tinh

chât đăc biêt vê kỹ thuât cua tai san thâm đinh nên kho co thê tim đươc môt tai san

đang đươc mua ban trên thi trương hoan toan giông vơi tai san thâm đinh gia

4.2 Phương pháp chi phí :

a) Khai niêm:

La phương phap thâm đinh gia dưa trên cơ sơ chi phi tao ra môt tai san tương tư tai

san cân thâm đinh gia đê xac đinh gia tri thi trương cua tai san cân thâm đinh gia.

b) Cơ sơ:

Gia tri thi trương cua tai san thâm đinh co quan hê mât thiêt vơi gia tri cua cac tai

san tương tư đa hoăc đang giao dich trên thi trương

c) Nguyên tăc:

- Nguyên tăc thay thê: nguyên tăc nay nêu lên răng môt ngươi mua khôn ngoan

nao tra gia cho môt tai san nhiêu hơn chi phi đê mua môt lô đât tương tư va cung

xây dưng công trinh theo ươc muôn co tinh hưu ich tương tư nêu không co sư châm

trễ qua đang.

- Nguyên tăc sử dung tôt nhât – hiêu qua nhât: lô đât thâm đinh đươc xem la lô

đât trông va đươc sử dung tôt nhât hiêu qua nhât, tương tư la sư ươc tinh sử dung tôt

nhât hiêu qua nhât cua công trinh. Sư kêt hơp giưa viêc sử dung tôt nhât hiêu qua

nhât cua đât va sử dung tôt nhât hiêu qua nhât cua công trinh tao nên môt sư sử

dung tôt nhât hiêu qua nhât cho bât đông san. Công trinh hiên tai co gia tri băng vơi

gia tri ma no kêt hơp vơi đât hay chúng co thê lam giam gia tri cua đât do phai pha

bỏ công trinh do không sử dung đươc nưa.

- Nguyên tăc cung câu: sư dich chuyên cua đương cung va đương câu lam gia

tăng lên hoăc giam xuông. Chi phi tỷ lê thuân vơi câu va tỷ lê nghich vơi cung. Nêu

chi phi thay đổi không tương ứng vơi sư thay đổi cua gia ca thi trương, thi chi phi

xây dưng công trinh sẽ lơi hơn ( hoăc lô) va gia tri công trinh sẽ tăng hay giam

tương ứng.



- Nguyên tăc cân băng: nguyên tăc ân băng nêu lên răng tac nhân san xuât va cac

bô phân khac cua tai san phai tương xứng đê co mức gia tri tôi ưu cho tai san. Sư

mât cân băng co thê dẫn đên la gia tri công trinh qua thâp hay qua cao. Qua thâp do

sư đâu tư qua it so vơi gia tri đât, ngươc lai qua cao do đâu tư vao công trinh qua

nhiêu.

d) Cac bươc tiên hanh :

Đôi vơi bât đông san:

- Bươc 1: Ươc tinh riêng gia tri cua lô đât thuôc bât đông san băng cach coi đo la

đât trông đang sử dung trong điêu kiên tôt nhât va hiêu qua nhât theo nguyên tăc

xac đinh gia đêt quy đinh tai Luât Đât đai va cac phương phap xac đinh gia đât theo

quy đinh cua Chinh phu va hương dẫn cua cac Bô, nganh co liên quan, Uy ban nhân

dân cac tỉnh thanh phô trưc thuôc Trung ương.

- Bươc 2: Ươc tinh chi phi hiên tai đê xây dưng mơi, đê cai tao, thay thê công

trinh xây dưng hiên co trên đât, bao gôm ca lơi nhuân cho nha thâu va thuê, phi phai

nôp theo quy đinh cua phap luât.

- Bươc 3: Xac đinh hao mòn va ươc tinh gia tri hao mòn luy kê ( mức đô giam gia

0 cua công trinh xây dưng hiên co trên đât.

- Bươc 4: Ươc tinh gia tri cua công trinh xây dưng băng cach trư gia tri hao mòn

luy kê ( mức giam gia ) khỏi chi phi xây dưng mơi hiên hanh cua công trinh .

- Bươc 5:Ươc tinh gia tri cua bât đông san cân thâm đinh gia băng cach công (+)

kêt qua bươc 1 va bươc 4.

e) Ứng dung : phương phap chi phi chu yêu đươc ap dung trong:

- Thâm đinh gia nhưng tai san co muc đich sử dung đăc biêt; nhưng tai san

chuyên dung, nhưng tai san không đu thông tin đê ap dung phương phap so sanh.

- Thâm đinh gia tai san phuc vu muc đich bao hiêm; tinh toan mức tiên hô trơ, bôi

thương khi Nha nươc giai tỏa, đên bu.

- Kiêm tra kêt qua cac phương phap thâm đinh gia khac.

f) Ưu nhươc điêm:

- Ưu điêm :đơn gian, dễ ap dung, co cơ sơ vưng chăc đê đươc công nhân vi no

dưa vao chứng cứ gia tri thi trương



- Nhươc điêm : băt buôc phai co thông tin, cac dư liêu mang tinh lich sử, do tinh

chât đăc biêt vê kỹ thuât cua tai san thâm đinh nên kho co thê tim đươc môt tai san

đang đươc mua ban trên thi trương hoan toan giông vơi tai san thâm đinh gia

4.3 Phương pháp thu nhập:

a) Khai niêm:

Phương phap thu nhâp la phương phap thâm đinh gia dưa trên cơ sơ chuyên đổi cac

dòng thu nhâp ròng trong tương lai co thê nhân đươc tư viêc khai thac tai san thanh

gia tri hiên tai cua tai san ( qua trinh chuyên đổi nay còn đươc goi la qua trinh vôn

hoa thu nhâp ) đê ươc tinh gia tri thi trương cua tai san cân thâm đinh gia.

b) Cac bươc tiên hanh:

Phương phap thu nhâp đươc chia thanh 2 phương phap:

Phương phap vôn hoa trưc tiêp: vôn hoa trưc tiêp la phương phap sử dung

thu nhâp đê ươc tinh gia tri tai san băng cach chuyên hoa lơi tức cua môt năm. Viêc

chuyên hoa nay thưc hiên đơn gian băng cach chia thu nhâp cho tỷ suât vôn hoa

thich hơp hay nhân vơi hê sô thu nhâp.

- Bươc 1: ươc tinh thu nhâp do tai san mang lai. Môi loai thu nhâp ứng vơi môi

loai tỷ suât vôn hoa thich hơp.

- Bươc 2: tim tỷ suât vôn hoa hoăc hê sô thu nhâp thich hơp vơi loai thu nhâp.

- Bươc 3: ap dung công thức vôn hoa trưc tiêp.

Ươc tinh thu nhâp tư tai san: vôn hoa trưc tiêp dưa trên thu nhâp ươc tinh

cho môt năm đơn le cua tai san. Thu nhâp ươc tinh co thê la tổng thu nhâp tiêm

năng (PGI), tổng thu nhâp thưc hiên (EGI), thu nhâp hoat đông ròng (NOI), thu

nhâp tư vôn chu sỡ hưu (EI), thu nhâp tư vôn vay (MI), thu nhâp tư đât (LI) hay thu

nhâp tư công trinh (BI).

Xac đinh thu nhâp ròng mang lai tư ( cho thuê) tai san theo công thức sau:



Thu nhâp

hoat đông

ròng (NOI)

=

Tổng thu

nhâp tiêm

năng (PGI)

-

Thât thu do tai

san không đươc

thuê hêt 100%

công suât va do

thanh toan dây

dưa

-

Chi phi vân

hanh, duy tu bao

dưỡng tai san

(chi phi hoat

đông)

Tổng thu nhâp tiêm năng (PGI): la toan bô thu nhâp đôi vơi môt tai san vơi

tỷ lê thuê (tỷ lê lâp đây) la 100% công suât thiêt kê. Thâm đinh viên xac đinh tổng

thu nhâp tiêm năng tư cho thuê tai san cân đinh gia thông qua điêu tra tư thi trương

nhưng tai san cho thuê tương tư vơi tai san cân đinh gia. Cac yêu tô xac đinh tai san

cho thuê tương tư:

+ Tương tư vê muc đich sử dung.

+ Tương tư vê hê sô sử dung đât.

+ Tương tư vê tuổi đơi kinh tê còn lai cua công trinh.

+ tương tư vê tỷ lê chi phi duy tu, bao dưỡng.

Thât thu do tai san không đươc thuê hêt 100% công suât va do thanh toan

dây dưa đươc xac đinh băng tỷ lê trông (không co khach thuê) nhân (X) tổng thu

nhâp tiêm năng tư (cho thuê) tai san. Thâm đinh viên xac đinh tỷ lê trông (không co

khach thuê) va do thanh toan dây dưa thông qua điêu tra thi trương nhưng bât đông

san cho thuê tương tư.

Chi phi vân hanh, duy tu bao dưỡng tai san:

Gôm chi phi trưc tiêp va chi phi gian tiêp;

+ Chi phi trưc tiêp la nhưng chi phi cô đinh ma chu sơ hưu bât đông san phai

chi tra bât kê co khach thuê hay không. Vi du:

Chi phi vê thuê bât đông san.

Chi phi vê bao hiêm nha cửa.

+ Chi phi gian tiêp: la nhưng chi phi phai tra lơn hoăc nhỏ tỷ lê thuân vơi sô

lương khach thuê bât đông san nhiêu hay it. Vi du:

Chi phi quan lý.

Chi phi mua ngoai: điên, nươc, gas, don vê sinh.

Chi phi sươi âm, điêu hòa nhiêt đô.



Don vê sinh, duy tu.

Chi phi tân trang.

Xac đinh tỷ suât vôn hoa va hê sô nhân thu nhâp:

Tỷ suât vôn hoa va hê sô nhân thu nhâp phan anh môi quan hê giưa thu nhâp va gia

tri đươc rút ra tư dư liêu thi trương. Điêm cơ ban la cac tai san phai tương đông vê

rui ro, thu nhâp, chu phi, đăc điêm vât chât va vi tri vơi tai san thâm đinh gia.

Co 3 phương phap chu yêu xac đinh tỷ suât vôn hoa

Phương phap 1:

Tỷ suât vôn

hoa=

Tỷ suât lơi nhuân cua nha

đâu tư không rui ro+ Phu phi rui ro

Trong đo:

Tỷ suât lơi nhuân cua nha đâu tư không rui ro tinh băng lai suât trai phiêu chinh

phu kỳ han 10 năm.

Phu phi rui ro: bao gôm rui ro kinh doanh, rui ro tai chinh, rui ro thanh khoan.

Phương phap 2 (phương phap đâu tư): xac đinh tỷ suât vôn hoa căn cứ vao

binh quân gia quyên cua tỷ suât thu hôi vôn va lai suât kỳ vong cua nha đâu tư,

trong đo quyên sô la tỷ trong vôn huy đông tư cac nguôn khac nhau đâu tư vao tai

san, theo công thức sau:

M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0

Trong đo:

R0 : tỷ suât vôn hoa.

M : tỷ trong vôn vay ngân han2ng trong tổng sô vôn đâu tư vao tai san.

(1 – M): tỷ trong vôn huy đông tư cổ đông trong tổng sô vôn đâu tư vao tai

san.

Rm: tỷ suât thu hôi vôn.

Re: lai suât kỳ vong cua nha đâu tư.

Phương phap 3 (phương phap so sanh): tỷ suât vôn hoa ap dung cho tai san

cân thâm đinh gia xac đinh băng cach so sanh, rút ra tư nhưng tỷ suât vôn hoa cua

cac tai san tương tư trên thi trương. Tỷ suât vôn hoa cua cac tai san nay đươc tinh

băng cach lây thu nhâp ròng tư kinh doanh tai san chia cho gia ban.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu:



Dòng tiên đêu:

Vn: Gia tri thu hôi cua tai san vao năm thứ t

V:Gia tri thi trương cua tai san

CFt: Thu nhâp năm thứ t

n: Thơi gian năm giư tai san

r: Tỷ suât chiêt khâu

Dòng tiên không đêu:

4.4 Phương pháp thặng dư:

a) Khai niêm:

Phương phap thăng dư la phương phap thâm đinh gia ma gia tri thi trương cua tai

san cân thâm đinh gia đươc xac đinh căn cứ vao gia tri vôn hiên co băng cach lây

gia tri ươc tinh cua sư phat triên gia đinh cua tai san (tổng doanh thu) trư đi tât ca

cac chi phi phat sinh đê tao ra sư phat triên đo.

b) Cac bươc tiên hanh:

- Bươc 1: xac đinh muc tiêu kinh doanh, cach thức khai thac tôt nhât va hiêu qua

nhât dư an, phu hơp vơi quy đinh phap luât, kha thi vê điêu kiên tai chinh va mang

lai gia tri cao nhât cho dư an..

- Bươc 2: ươc tinh tổng doanh thu phat triên cua dư an, chuyên đổi tổng doanh thu

đo vê gia tai thơi điêm cân thâm đinh gia.

- Bươc 3: ươc tinh chi phi đâu tư đê tao ra doanh thu phat triên cua dư an, chuyên

đổi chi phi đâu tư đo vê gia tai thơi điêm cân thâm đinh gia.

- Bươc 4: gia tri thi trương cua lô đât la gia tri thăng dư tinh đươc tư bươc 2 trư

bươc 3.

c) Công thức:

V = DT - CP

V : gia tri bât đông san cân thâm đinh gia.



DT : la tổng doanh thu cua dư an.

CP : la tổng chi phi đâu tư cua dư an.

d) Áp dung:

Phương phap thăng dư đươc ap dung đê đanh gia gia tri bât đông san co tiêm năng

phat triên:

- Phương phap co thê sử dung cho đât trông đê xây dưng hoăc đât co công trinh

trên đât đo co thê cai tao hoăc pha dỡ xây dưng công trinh mơi trên đât.

- Phuơng phap thăng dư dưa trên gia thiêt la ngươi mua co thê tra cho bât đông

san phân thăng dư sau khi tổng doanh thu phat triên trư(-) đi tổng chi phi đâu tư đê

tao ra doanh thu phat triên.

4.5 Phương pháp lợi nhuận:

a) Khai niêm :

Phương phap lơi nhuân la phương phap thâm đinh gia dưa trên kha năng sinh lơi

cua viêc sử dung tai san đê ươc tinh gia tri thi trương cua tai san cân thâm đinh gia.

b) Cac bươc tiên hanh :

- Bươc 1: xac đinh tổng doanh thu ban hang va cung câp dich vu; bao gôm tât ca

cac khoan thu tư ban hang va cung câp dich vu theo nganh nghê kinh doanh đa đang

ký vơi câp co thâm quyên.

- Bươc 2: xac đinh tổng chi phi:

Chi phi nguyên, nhiên vât liêu, vât tư.

Chi phi lai vay ngân hang.

Chi phi vân hanh, quan lý doanh nghiêp.

- Bươc 3: xac đinh thu nhâp thưc tư bât đông san

Thu nhâp thưc tư bât đông san la phân còn lai sau khi trư khỏi tổng doanh thu cac

khoan tổng chi phi, cac khoan thuê, phi va cac khoan phai nôp khac theo quy đinh

cua phap luât va tiên công tra cho nha đâu tư.

- Bươc 4: ap dung công thức đê tim ra gia tri bât đông san

Thu nhâp thưc hang năm

Gia tri thi trương cua bât đông san =

Tỷ suât vôn hoa

c) Áp dung:



Phương phap lơi nhuân chu yêu đươc ap dung trong thâm đinh gia cac tai san ma

viêc so sanh vơi nhưng tai san tương tư găp kho khăn do gia tri cua tai san chu yêu

phu thuôc vao kha năng sinh lơi cua tai san. Loai hinh tai san chu yêu ap dung

phương phap nay vi du như: rap chiêu phim, nha hat, khach san, nha hang, tram

xăng, sân gôn, trung tâm gia tri, san nhay, khu thê thao, công viên.

5. Quy trinh thẩm định giá:

5.1 Xác định vấn đề:

- Khach hang va nhưng ngươi sử dung kêt qua thâm đinh gia.

- Muc đich sử dung thâm đinh gia.

- Cơ sơ gia tri cua thâm đinh gia.

- Ngay co hiêu lưc cua ý kiên thâm đinh.

- Xac đinh nhưng đăc điêm phu hơp vơi tai san

- Nhưng điêu kiên/gia thiêt liên quan đên qua trinh thâm đinh.

5.2 Lên kế hoach thẩm định giá:

- Xac đinh pham vi công viêc

- Xac đinh cac tai liêu cân thu thâp

- Xac đinh va phat triên cac nguôn tai liêu, đam bao nguôn tai liêu đang tin cây va

phai đươc kiêm chứng

- Xây dưng tiên đô nghiên cứu, xac đinh trinh tư thu thâpvê thi trương, vê tai san,

tai liêu so sanh.

- Lâp đê cương bao cao kêt qua thâm đinh gia.

5.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

- Thu thâp sô liêu vê thi trương tai san trong khu vưc.

- Khao sat hiên trương tai san cân thâm đinh

- Thu thâp sô liêu vê cac tai san co thê so sanh

5.4 Phân tích số liệu:

- Phân tich viêc sử dung cao nhât, tôt nhât: đê ơ, kinh doanh hoăc kêt hơp ca hai.

- Phân tich đia điêm, xu thê phat triên va tac đông đên gia tri bât đông san.

Phân tich cac giao dich thi trương tai khu vưc co bât đông san cân thâm đinh,

nhu câu va tinh hinh cung ứng, đông thai cua cac lưc lương tham gia thi trương co

thê tac đông đên gia tri cua bât đông san cân thâm đinh gia.



Phân tich đăc điêm cua bât đông san cân thâm đinh gia: diên tich đât, diên tich

san xây dưng, kêt câu xây dưng, trang tri nôi thât, hinh dang lô đât, phap lý,…

Xac đinh cac bât đông san co thê đôi chiêu vơi bât đông san cân thâm đinh gia

thông qua viêc phân tich, đanh gia đăc điêm cua cac bât đông san so sanh.

So sanh đôi chiêu bât đông san cân thâm đinh gia vơi cac bât đông san co thê

so sanh đươc.

5.5 Đánh giá và áp dụng các phương pháp thẩm định giá:

- Thưc hiên cac bươc tiên hanh cua phương phap thâm đinh gia đê đưa ra ý kiên

cuôi cung vê gia tri tai san

5.6 Chuẩn bị kết quả thẩm định giá đê báo cáo.

CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG TMCP AN

BÌNH (ABBANK)

II.1. Giới thiệu về ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK)

II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển

Ngân hang TMCP An Binh đươc thanh lâp vao thang 5 năm 1993 vơi sô vôn điêu lê 1 tỷ đông va tru sơ đăt tai 138 Hung Vương, thi trân An Lac, huyên Binh Chanh, Tp. Hô Chi Minh.

Ðê đap ứng đươc nhu câu cua khach hang trong nên kinh tê ngay cang phat triên cung như vơi mong muôn ABBank ngay cang phat triên, thang 3/2002, ABBank tiên hanh cai cach manh mẽ vê cơ câu va nhân sư đê tâp trung vao chuyên nganh kinh doanh ngân hang Thương mai va ngân hang đâu tư.

Ngay 06/12/2006, ký hơp đông triên khai core banking solutions vơi Temenos va khai trương Trung tâm thanh toan quôc tê tai Ha nôi.

Ngay 14 va ngay 16/11/2006, khai trương ABBank Đinh Tiên Hoang va ABBank Trân Khăc Chân.

Ngay 07/11/.2006, ABBank đa phat hanh thanh công 1000 tỉ trai phiêu cua EVN cung vơi ngân hang Deustch Bank va quỹ đâu tư Vina Capital.

Ngay 27/10/2006, khai trương ABBank ða



nẵng.

Vôn điêu lê tăng tư 165 tỉ VNĐ vao đâu năm 2006 lên 1.131 tỷ VNĐ vao cuôi năm 2006.

Thang 1/2007, tap chi Asia Money binh chon ABBank la nha phat hanh trai phiêu công ty ban tê tôt nhât châu Á.

Thang 10/2007, ABBank tăng vôn điêu lê lên đên 2300 tỷ VNĐ.

II.1.2 Chức năng của ABBank

Huy đông ngăn han, trung han, dai han dươi cac hinh thức tiên gửi co kỳ han, chứng chỉ tiên gửi.

Tiêp nhân vôn uy thac đâu tư va phat triên cua cac tổ chức.

Vay vôn cua Ngân hang nha nươc va cac tổ chức tin dung khac.

Cho vay ngăn han, trung han, dai han nhăm muc đich phat triên kinh tê nông thôn.

Chiêt khâu thương phiêu, trai phiêu va giây tơ co gia. Hun vôn va liên doanh.

Lam dich vu thanh toan giưa cac ngân hang.

II.1.3 Mục tiêu và chiến lược phát triển đến năm 2010

Mục tiêu:

Tăng vôn điêu lê lên 20.000 tỷ đông,

Tổng tai san đat 50.000 tỷ đông, dư nơ tin dung đat 20.000 tỉ,

Sô lương chi nhanh va cac phòng giao dich đat 200 điêm giao dich trên toan quôc vơi 3000 nhân viên.

Chiến lược phát triển đến năm 2010:

Đap ứng tôi đa va tôt nhât cac nhu câu vê tin dung, quan lý nguôn vôn, thanh toan va cac dich vu ngân hang cua cac doanh nghiêp, đôi tac, nha thâu, khach hang cua nganh điên va cac nganh công nghiêp quan trong khac.

Cung câp va ngay cang hoan thiên cac dich vu ngân



hang tron goi, đươc ca thê hoa theo yêu câu cho cac khach hang doanh nghiêp hoat đông trong cac nganh xuât nhâp khâu trong điêm cua quôc gia.

Phat triên manh mẽ cac dich vu ngân hang ban le (tai khoan, the, cho vay mua nha, mua ôtô, vay tiêu dung…) co tinh năng canh tranh va ham lương công nghê cao hương tơi cac nhom ngươi đi lam va dân cư, tuổi tư 25 đên 50, co thu nhâp tư mức trung binh trơ lên.

Thúc đây cac hoat đông ngân hang đâu tư cho cac khach hang ca nhân va doanh nghiêp vơi cac trong tâm la viêc gop vôn vao cac doanh nghiêp hoat đông trong cac nganh kinh tê trong điêm, co chiên lươc kinh doanh ro rang va đôi ngu quan tri tôt. Kêt hơp cung ứng cac dich vu ngân hang truyên thông va cac dich vu tư vân tai chinh, bao lanh phat hanh/đai lý thanh toan cho viêc phat hanh cổ phiêu va trai phiêu cho cac doanh nghiêp nay.

Nhanh chong phat triên mang lươi bao phu toan quôc đê đap ứng tôi đa va tôt nhât nhu câu cua khach hang muc tiêu

Tao sư khac biêt cua ABBank trong cung ứng san phâm dich vu cho khach hang vơi viêc cung ứng cac dich vu đa dang, tron goi, co tinh canh tranh va ham lương công nghê cao; lây nhu câu va sư hai lòng cua khach hang la trong tâm cua viêc phat triên san phâm mơi va quy trinh phuc vu; bao đam chât lương phuc vu tôt va đông nhât tai moi điêm giao dich va kênh phân phôi khac cua ABBank vơi sư hô trơ cua công nghê, quy trinh chuân, va sư chuyên nghiêp cua nhân viên

II.1.4. Một số sản phẩm của ABBank

Đôi vơi khach hang ca nhân:

Cac san phâm cho vay:

o Cho vay tra gop mua nha đât, co bao hiêm nhân tho cho ngươi vay (YOU house Plus).

o Cho vay bổ sung vôn lưu đông (YOUshopPlus). +Cho vay san xuât kinh doanh tra gop (Youshop). +Cho vay mua ô tô tra gop (YOUcar).

o Cho vay tiêu dung thê châp (YOUspend).

o Cho vay tiêu dung tin châp (YOUmoney).



o Cho vay câm cô sổ tiêt kiêm.

o Cho vay ứng trươc tiên ban chứng khoan.

o Cho vay CB CNV thuôc EVN mua cổ phân cua cac đơn vi thuôc EVN.

o Cho vay tra gop mua nha đât đê ơ.

San phâm the: the thanh toan Youcard

San phâm tai khoan.

San phâm tiêt kiêm.

Dich vu chuyên tiên, thanh toan.

Dich vu khac.

Đôi vơi khach hang doanh nghiêp:

San phâm cho vay.

San phâm tiên gửi.

San phâm tai khoan. San phâm bao lanh

San phâm tai trơ xuât nhâp khâu

Dich vu thanh toan quôc tê

Đôi vơi khach hang đâu tư

Tư vân vê đâu tư cổ phân, gop vôn vao doanh nghiêp

Tư vân va đam bao phat hanh cổ phiêu, trai phiêu công ty

II.2. các dự án phát triển hoạt động kinh doanh dang thực hiện

Hơp tac vơi Tâp đoan điên lưc Viêt Nam(EVN) đây manh hoat

đông cua Ngân hang :

Vơi đinh hương phat triên trơ thanh môt trong nhưng ngân hang thương mai đa năng va hiên đai hang đâu tai Viêt nam, Ngân hang TMCP An Binh đa va đang tưng bươc hoan thiên cơ câu tổ chức, tâp trung phat triên cung ứng nhiêu hơn nưa cac san phâm dich vu đông bô, đa dang co tinh canh



tranh cao vơi chât lương tôt nhât tơi cac khach hang, đăc biêt la cac khach hang, cổ đông lơn va tâng lơp dân cư đai chúng, tiêp tuc phuc vu cac khach hang la doanh nghiêp vưa va nhỏ, cac khach hang thê nhân. Trong đo, Tâp đoan điên lưc Viêt nam (EVN), cổ đông lơn nhât cua Ngân hang TMCP An Binh, la môt đơn vi co mang lươi rông khăp trên ca nươc, va đang rât cân sư hô trơ cua Ngân hang trong cac hoat đông thu, thanh toan…. không sử dung tiên măt. Cu thê:

Dư kiên trong năm 2007, tổng gia tri trai phiêu Ngân hang An Binh tham gia phat hanh cho EVN la 10.000 tỷ đông. Cung vơi sư ra đơi cua Công ty chứng khoan An Binh va Công ty quan lý quỹ đâu tư chứng khoan An Binh, Ngân hang An Binh sẽ cung câp cac dich vu tai chinh cho EVN như dich vu tư vân phat hanh trai phiêu, đai lý phat hanh trai phiêu, bao lanh phat hanh trai phiêu, dich vu chiêt khâu trai phiêu EVN, dich vu thanh toan trươc tiên lai trai phiêu cho trai chu…

Ngân hang An Binh sẽ ưu tiên phat triên cac san phâm dich vu liên quan đên EVN như dich vu tai khoan, quan lý dòng tiên, dich vu cho vay, tai trơ cac nha thâu cua EVN, dich vu thu hô tiên điên, dich vu thanh toan tiên điên tư đông, dich vu thu tiên điên tai quây…

Đây manh hoat đông thanh toan hoa đơn tiên điên tai tât ca cac quây giao dich thuôc hê thông Ngân hang An Binh trong ca nươc.

Co kê hoach mơ quây giao dich tai cac đơn vi trưc thuôc Công ty ðiên lưc trưc thuôc EVN đê thưc hiên viêc thu tiên điên va cung câp cac san phâm, dich vu cua ngân hang cho cac khach hang, can bô - công nhân viên cua công ty.

Tân dung lơi thê cua Ngân hang đê đây manh cac hoat đông đâu tư tai chinh nhăm đa dang hoa nguôn thu phi tin dung, tăng cương tinh thanh khoan va năng lưc canh tranh cua Ngân hang trong xu thê hôi nhâp.

Cho vay cac dư an cua EVN:

Binh quân nhưng năm gân đây nhu câu vôn cua EVN lên tơi 3 tỷ USD môt năm, tương đương 45.000 tỷ đông. Hiên nay EVN găp rât nhiêu kho khăn trong viêc huy đông vôn do hâu hêt công trinh cua EVN đêu cân mức huy đông vôn qua lơn như dư an Thuỷ điên Sơn La, Lai Châu, Ô Môn… Trong khi cac ngân hang chỉ đươc cho vay môi công trinh tôi đa đên 15% vôn điêu lê, va tinh đên nay ca 4 Ngân hang Thương mai Quôc doanh đêu đa cho vay vươt han mức cac



công trinh cua EVN. Vi vây EVN đang rât cân sư tham gia cua Ngân hang An Binh qua trinh huy đông vôn đâu tư đê co thê cung câp điên năng đu đam bao cho sư phat triên kinh tê va xa hôi cua đât nươc.

Đây manh đâu tư tai chinh:

Tân dung môi quan hê khăng khit vơi EVN, Ngân hang tiên hanh đây manh cac hoat đông đâu tư tai chinh vao cac công ty liên kêt hay thanh viên cua Tâp đoan điên lưc Viêt Nam. Cu thê Ngân hang đang tiên hanh cac dư an đâu tư vao Công ty Tai chinh điên lưc, Công ty Cổ phân EVN - Lao, Công ty Cổ phân EVN -Campuchia…

Phat triên mang lươi:

Kê hoach hơp tac vơi EVN đê mơ điêm giao dich: dư kiên sẽ mơ tât ca 50-60 chi nhanh, phòng giao dich trên ca nươc trong năm 2007 tai cac đia điêm cua cac thanh viên EVN.

II.3 Vị thế của ABBank trong ngành

BẢNG SO SÁNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NĂM 2008

Đơn vi: triêu đông

Chỉ tiêu Á Châu Techcombank An Binh Nam Á Viêt Á

Vôn điêu lê 1.100.047 1.500.000 1.131.950 550.000 500.330

Tổng tai san 44.645.039 17.326.353 3.113.898 3.884.440 4.181.409

Dư nơ tin dung 17.363.812 8.810.848 1.130.930 2.040.997 2.730.263

nguôn: Tổng hơp

Ngân hang An Binh mơi chuyên đổi hinh thức hoat đông tư “Ngân hang thương mai cổ phân nông thôn” lên “Ngân hang thương mai cổ phân đô thi” tư năm 2005 nhưng đa nhanh chong trơ thanh môt trong mươi ngân hang thương mai cổ phân co vôn điêu lê lơn nhât Viêt Nam.

Vao thơi điêm cuôi năm 2006 tuy so vơi cac NHTM CP khac còn khiêm tôn. Tuy nhiên, đên cuôi thang 5 năm 2007, tổng tai san cua ABBank đa lên trên 7000 tỷ (gâp hơn 10 lân so vơi năm 2005 va gâp đôi so vơi thơi điêm cuôi năm 2006).

Tôc đô tăng trương cua ABBank trong 3 năm gân đây



cung luôn trong tôp dẫn đâu cua thi trương Ngân hang Viêt Nam. Tư mức huy đông vôn, dư nơ, thu nhâp, đên nhân sư, sô lương chi nhanh, phòng giao dich cua ABBank đêu đat mức tăng trương ân tương tư 300% đên 350%.

Hoat đông đâu tư cua ABBank cung đươc xêp vao loai phat triên bâc nhât so vơi cac ngân hang thương mai khac. Chỉ tinh riêng viêc đâu tư, gop vôn vơi cac đôi tac, công ty thuôc nganh điên cung la môt thi phân hêt sức hâp dẫn đôi vơi ABBank. Ngoai ra, ABBank cung đa cô găng mơ rông va đa dang hoa danh muc đâu tư cua minh đê tăng cương lơi nhuân va giam thiêu rui ro. ðiêu đo đa giúp ABBank trơ thanh môt trong nhưng ngân hang co hoat đông đâu tư sôi đông va hiêu qua trong thi trương tai chinh.

Ngoai ra, tuy la môt tâp đoan thuôc lứa sinh sau đe muôn, nhưng ABBank cung la môt trong nhưng ngân hang đâu tiên đưa vao triên khai, khai thac trên thi trương mô hinh kêt hơp: Ngân hang, Công ty quan lý quỹ, Công ty chứng khoan, điêu ma nhiêu ngân hang đi trươc hiên vẫn còn đang trong giai đoan băt đâu. Viêc sử dung mô hinh kêt hơp nay nhăm phuc vu khach hang cua ABBank đươc tôt hơn. Khach hang không chỉ đươc hương nhưng dich vu hiên đai ma còn hêt sức thuân tiên. Tai môt đia điêm bât kỳ cua ca ABBank lẫn Công ty chứng khoan An Binh hay Công ty quan lý quỹ An Binh, khach hang cung co thê nhanh chong sử dung đươc dich vu cua ca 3 đinh chê tai chinh.

Như vây, so vơi cac Ngân hang hang đâu đa hoat đông va phat triên manh trên thi trương Viêt Nam tư trươc, An Binh vẫn còn tương đôi nhỏ be. Tuy nhiên, so vơi cac Ngân hang cung lứa vơi minh, An Binh đa cho thây nhưng bươc nhay vot hơn hẳn. ðiêu đo tao tiên đê chăc chăn cho nhưng phat triên manh mẽ trong tương lai cua An Binh.

II.4 Hoạt động thẩm định giá tại ABBank

Tai Ngân hang Abbank, Phòng Thâm đinh tai san Hôi sơ chỉ co chức năng ban hanh quy trinh, quy chê, tai thâm đinh va kiêm soat vê hoat đông thâm đinh cho toan hê thông. Vi vây, phân lơn viêc thâm đinh tai san thê châp la do Phòng/Bô phân trưc thuôc Chi nhanh/Phòng giao dich thưc hiên. Do đo, đê co thê trinh bay cu thê môt quy trinh thâm đinh tai san tai Abbank, sinh viên thưc hiên xin đươc trinh bay quy trinh thâm đinh tai san thê châp tai Bô phân Thâm đinh tai san trưc thuôc Sơ giao dich - Abbank. Lý do chon quy trinh thâm đinh tai



san tai Bô phân Thâm đinh tai san - SGD vi lương hô sơ thâm đinh tai san thê châp do Bô phân nay tiêp nhân va thưc hiên la nhiêu nhât trong toan hê thông Ngân hang Abbank.

Quy trinh thâm đinh gia tai san thê châp tai ABBank

Bao gôm cac bươc như sau:

Nhân yêu câu Thâm đinh Tai san thê châp (TSTC) cua cac Chi nhanh/Phòng giao dich (CN/PGD)

Nhân yêu câu thâm đinh TSTC cua cac PGD trưc thuôc: Cac PGD gửi hô sơ tai san thê châp vê Bô phân TðTS - SGD. Bô phân Thâm đinh tai san (TðTS) co chuyên viên phu trach tiêp nhân va tra hô sơ cho PGD.

Nôi dung Phiêu đê nghi thâm đinh TSTC cân ghi ro rang, cu thê cac muc sau:

Tên PGD đê nghi thâm đinh tai san thê châp;

Thông tin vê khach hang: bao gôm tên khach hang vay, tên chu sơ hưu tai san, hô khâu thương trú, đia chỉ tai san thê châp, ngươi liên hê, sô điên thoai liên hê.

Thông tin vê chuyên viên quan hê khach hang: bao gôm tên chuyên viên quan hê khach hang, sô điên thoai liên hê.

Thông tin vê tai san thê châp: phân nay chuyên viên quan hê khach hang cân ghi ro tai san thê châp đa tưng đươc thâm đinh hay chưa, lý do gửi thâm đinh lai (trương hơp tai san thê châp đa tưng đươc thâm đinh), cac chứng tư phap lý cua tai san thê châp gửi theo gôm nhưng gi….

Nghiên cứu hô sơ

Trương Bô phân TĐTS đoc va nghiên cứu kỹ hô sơ phap lý cua tai san thê châp. Nêu phat hiên hô sơ phap lý không hoăc phat hiên dâu tich hô sơ sửa chưa, lam gia thi liên hê vơi Trương PGD va câp trên đê lam ro. Cac tai liêu phai ro rang vê sô lương, quy cach, chức năng, xuât xứ ..v.v…

Phân công chuyên viên Thâm đinh thưc hiên hô sơ va Thâm đinh hiên trang

Trương bô phân TĐTS tiên hanh phân công Chuyên viên thâm đinh (CVTð) phu trach hô sơ.

CVTĐ nhân hô sơ, nghiên cứu hô sơ va liên hê khach hang hẹn thơi gian xuông thâm đinh trưc tiêp.



CVTĐ trong lúc thâm đinh hiên trang cân phai đôi chiêu chứng tư phap lý vơi tai san thâm đinh. ðê tư đo nhân biêt tai san thâm đinh va lam ro nhưng vân đê sau:

Xac đinh tên goi, nhan hiêu, sô lương, đăc điêm kỹ thuât, ngay san xuât, nươc san xuât, hang san xuât…đôi chiêu vơi chứng tư thương mai va kỹ thuât liên quan.

Xac đinh tinh trang sử dung hiên tai, vân hanh, bao dưỡng, duy tu.

Tim hiêu cac năng lưc san xuât, chât lương san phâm, năng lưc canh tranh trên thi trương.

Cac nhân tô tac đông đên gia tri tai san.

Điêu tra thi trương va lưa chon phương phap thâm đinh tai san

Sau khi thâm đinh hiên trang tai san thê châp, CVTð tiên hanh cac bươc sau: Phân tich thi trương cua tai san thâm đinh:

Sưu tâp cac tai liêu co liên quan vê gia ca đôi vơi tai san thâm đinh, phân tich cac tai liêu thu thâp đươc, tai liêu nao co thê sử dung đươc, tai liêu nao không sử dung đươc.

Điêu tra thi trương trong va ngoai nươc, tim hiêu thi trương cua tai san thâm đinh nhăm lưa chon cac dư liêu cân thiêt phuc vu cho so sanh va tinh toan.

Phân tich tai san thâm đinh:

Phân tich cac đăc điêm co thê so sanh đươc.

Phân tich viêc sử dung tai san môt cach cao nhât va tôt nhât.

Lưa chon phương phap thâm đinh gia phu hơp vơi tai san thê châp.

Hoan tât tơ trinh thâm đinh tai san thê châp va trinh câp phê

duyêt

CVTĐ tiên hanh lâp Tơ trinh thâm đinh tai san thê châp. Tai đo, CVTĐ trinh bay ro rang, chinh xac, săp xêp đây đu cac gia thuyêt, sô



liêu, cac phân tich, yêu tô liên quan đên gia tri tai san thê châp theo mẫu biêu chuân đa đươc ban hanh.

Sau đo, CVTĐ trinh câp phê duyêt thông qua va tra vê chi nhanh, phòng giao dich.

CHƯƠNG III:THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỚI MỤC

ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT XÂY DỰNG CHUNG CƯ, TẦNG THƯƠNG MẠI

CHO THUÊ NHẰM MỤC ĐÍCH CHUYỀN NHƯỢNG

I. Thông tin chung

1. Tên tài sản : Gia tri quyên sử dung đât lô đât phương Phươc Long

B, quân 9, TP.HCM

2. Nguồn gốc : Do nha nươc thu hôi va giao đât cho công ty TNHH

Xây dưng Nam Long đê xây dưng chung cư theo quyêt đinh sô 6391/QĐ-UB

ngay 20/12/2004 cua UBND TP.HCM

3. Khách hàng yêu cầu :Công ty cổ phân đâu tư Nam Long.

4. Mục đích thẩm định giá : Xac đinh gia tri bât đông san đê chuyên

nhương.

5. Thời điểm thẩm định giá: Thang 4 năm 2009.

6. Những cơ sở pháp lý liên quan đến công tác thẩm định giá:

phap lênh gia sô 40/2002/PL-UBNTVQH10 ngay 26/4/2002 cua Uy Ban

thương vu quôc hôi khoa X.

Nghi đinh sô 170/2003/NĐ-CP ngay 25/12/2003 cua chinh phu vê viêc

quy đinh chi tiêt thi hanh môt sô điêu cua phap lênh gia.

Nghi đinh sô 188/2004/NĐ-CP ngay 16/11/2004 cua chinh phu vê

phương phap xac đinh gia đât va khung gia cac loai đât.

Thông tư sô 114/2004/TT-BTC ngay 26/11/2004 cua bô tai chinh hương

dẫn thưc hiên nghi đinh sô 188/2004/NĐ-CP ngay 16/11/2004 cua chinh phu vê

phương phap xac đinh gia đât va khung gia cac loai đât.

Nghi đinh sô 101/2005/NĐ-CP ngay 03/08/2005 cua chinh phu vê thâm

đinh gia.



Thông tư sô 17/2006/TT-BTC ngay 13/3/2006 cua bô Tai Chinh vê viêc

hương dẫn thưc hiên Nghi đinh sô 101/2005/NĐ-CP ngay 03/08/2005 cua chinh

phu vê thâm đinh gia.

Quyêt đinh sô 24/2005/QĐ-BTC ngay 18/04/205 cua Bô tai Chinh vê

viêc ban hanh 03 tiêu chuân thâm đinh gia Viêt Nam.

Quyêt đinh sô 77/2005/QĐ-BTC ngay 01/11/2005 cua bô Tai Chinh vê

viêc ban hanh 03 tiêu chuân thâm đinh gia Viêt Nam (đơt 2).

Quyêt đinh sô 129/2008/QĐ-BTC ngay 31/12/2008 cua Bô Tai Chinh vê

viêc ban hanh 06 tiêu chuân thâm đinh gia (đơt 3)

II. Đặc điểm tài sản:

1. Diện tích : 11.628,4m2

2. Nguồn gốc: Do nha nươc thu hôi va giao đât cho công ty CP Đâu tư Nam

Long xây dưng chung cư theo quyêt đinh sô 6391.QĐ-UB ngay

20/12/2004 cua UBND TP.HCM.(co thu tiên sử dung đât)

3. Hinh dang lô đât : hinh chư nhât

4. Vi tri :Đương Đô Xuân Hơp, phương Phươc Long B, quân 9,

TP.HCM, đoan tư câu Năm Lý đên Nguyễn Duy Trinh.

Hương Đông Băc: : Giap rach ông Cay.

Hương Tây Nam: Giap đương Đô Xuân Hơp.

Hương Đông Nam: Giap đương nôi bô 621 khu dân cư Nam Long –

Phươc Long B.

Hương Tây Băc: giap đât trông

5. Quy hoạch: Xây dưng chung cư

- Diên tich khuôn viên khu đât: : 11.628,4m2

- Mât đô xây dưng: : 30%

- Hê sô sử dung đât: : 4,3

- Muc đich sử dung đât: : đât ơ, xây chung cư

- Tâng cao : 20 tâng

- Diên tich xây dưng: : 3488,52m2, trong

đo:



+ Khôi A : 1453,55m2

+ Khôi B : 1453,55m2

+ Khôi C : 581,42m2

Sử dung hiên tai: Đât trông

Thơi han sử dung: Lâu dai

Hiên trang khu đât: Đât trông

Hiên trang khu vưc: khu dân cư hiên hưu ổn đinh

Đia điêm: khu đât thâm đinh gia vi tri măt tiên

đương Đô Xuân Hơp, đoan tư câu Năm Lý đên đương Nguyễn Duy Trinh. Cach

câu Năm Lý khoang 700m, cach quôc lô 1A khoang 2km, cach đương Nguyễn

Duy Trinh khoang 1,8 km

Đia hinh : băng phẳng

Môi trương tư nhiên :bât đông san thâm đinh gia thuôc

khu vưc ngoai thanh TP.HCM, khu dân cư mơi. Khu vưc co nhiêu dư an xây

dưng dân cư như du an Kiên Á, dư an Khang An Phú Hưu, Khu TDTT Rach

Chiêc. Bât đông san co vi tri măt tiên đương Đô Xuân Hơp la đương nôi cac

phương Phươc Long A, Phươc Long B, Phú Hưu…co mât đô lưu thông cao nên

chiu anh hương cua khoi bui va tiêng ôn.

Môi trương kinh tê xa hôi: Đương Đô Xuân Hơp đưoc trai nhưa băng

phẳng rông khoang 15m, hê thông câp thoat nươc đam bao tôt. Hê thông câp

thoat nươc công công it bi ngâp nươc vao mua mưa, vê kinh doanh, y tê, văn

hoa va an ninh trât tư đươc

6. Pháp lý tài sản thẩm định giá:

Quyêt đinh sô 6391/QĐ-UB ngay 20/12/2004 cua UBND TP.HCM

vê viêc giao đât cho công ty TNHH xây dưng Nam Long đê xây dưng khu

chung cư tia phương Phươc Long B, quân 9.

Công văn sô 1162/UBND-QLĐT ngay 22/08/2008 cung câp thông

tinh quy hoach kien trúc khu chung cư cao tâng tai phương Phươc Long B, quân

9, TP.HCM.

Ban đô hiên trang vi tri sô 31/HĐ-MP2004 ngay 08/11/2004



III. Cơ sở giá trị để thẩm định giá và nguyên tắc thẩm định giá:

1. Cơ sở giá trị để thẩm định giá: căn cứ vao muc đich, tinh chât đăc điêm

cua tai san thâm đinh gia, thi trương va thông tin thi trương. Nên cơ sơ gia tri

thâm đinh gia la cơ sơ gia tri thi trương: Giá trị thị trường của một tài sản là

mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định

giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn

sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và đôc lập, trong điều

kiện thương mại bình thường (TĐGVN 01: gia tri thi trương lam cơ sơ cho

thâm đinh gia tai san – Ban hanh theo quyêt đinh sô 24/2005/QĐ-BTC ngay

18/04/2005 cua Bô Tai Chinh.)

2. Nguyên tắc thẩm định giá: nguyên tăc sử dung cao nhât tôt nhât.

3. Phương pháp Thẩm định giá:

+ Phương phap thu nhâp

+ Phương phap so sanh

IV. Ước tính giá trị tài sản:

A. Phương pháp thu nhập:I. Thông số chung về dự án:

- Diện tích khuôn viên khu đất: : 11.628,4m2

- Mật độ xây dựng: : 30/%

- Hệ số sử dụng đất: : 4,3

- Mục đích sử dụng đất: : đất ở, xây chung cư

- Tầng cao : 20 tầng

- Diện tích xây dựng: : 3488,52m2, trong đó:

+ Khối A : 1453,55m2

+ Khối B : 1453,55m2

+ Khối C : 581,42m2

Chi tiết như sau

Hạng mục Đất xây dựng

khu thương

mại, dịch vụ,

Đất công

viên, cây

xanh, giải trí,

Đất giao

thông

Tổng cộng



chung cư du lịch

Mật độ xây

dựng30% 35% 35% 100%

Diện tích xây

dựng (m2)3488,52 4.069,94 4.069,94 11.628,4

Quy mô dự án gốm 3 khối nhà cụ thể:

Hang muc Khôi A Khôi B Khôi C Tổng công

Tâng hâm 1 tâng 1 tâng

Tâng thương

mai – dich vu4 tâng 1 tâng 1 tâng

Tâng căn hô 16 tâng 13 tâng

Diên tich xây

dưng (m2)1.453,5 1.453,5 581,4 3488,5

Tổng diên tich

san xây dưng

(m2)

29.070,8 20.349,6 581,4 50.001,8

- Hê sô sử dung đât = tổng diên tich san xây dưng / diên tich khuôn viên

- Công trinh xây dưng hoan thanh trong 2 năm, năm thứ nhât hoan thanh 40% khôi

lương công trinh, năm thứ hai hoan thanh phân khôi lương còn lai.

- Căn hô đươc ban khi chu đâu tư hoan thanh cơ sơ ha tâng va băt đâu ban vao năm

thứ 2.

- Tâng thương mai băt đâu cho thuê tư năm thứ 3

II. Doanh thu của dự án:

Tham khao môt sô dư an trên đia ban thanh phô thi thơi gian xây dưng hoan

thanh đôi vơi dư an chung cư 20 tâng thông thương la 24 thang trong điêu kiên

chu đâu tư co đây đu kha năng tai chinh va co kha năng quan lý, ban hang, huy

đông vôn tôt. Thơi gian hoan thanh dư an phu thuôc vao kha năng cua chu đâu

tư, gia thiêt trong điêu kiên tai chinh đây đu sẽ hoan thanh trong 2 năm.

Hạng mục Khối A Khối B Khối C Tổng cộng



Diện tích xây

dựng(m2)1453,5 1453,5 581,4 3488,5

Diện tích tầng

hầm(m2)1453,5 1453,5 2907,1

Diện tích tầng

thương mại,

dịch vụ(m2)

5814,2 1453,5 581,4 7849,1

Diện tích tầng

căn hộ(m2)23256,6 18896 42.152,7

Tổng diện

tích sàn xây

dựng(m2)

29070,8 20349,6 581,4 50001,8

I.1 Doanh thu căn hộ

Quy mô căn hô: hiên nay vẫn chưa co văn ban chinh thức nao quy đinh vê

phân câp căn hô, nhưng ngươi dân đa quen vơi viêc đinh tinh căn hô loai B la căn

hô co diên tich trên 60m2, gôm 2 phòng ngu, 1 phòng khach, 1 WC,…, co tiên nghi

đat yêu câu sử dung (điên, câp thoat nươc, thang may, thông tin liên lac, phòng chay

chưa chay, rac thai,…), cac thiêt bi chưa phai la cao câp. Tai vi tri dư an chu đâu tư

dư đinh xây dưng chung cư như cac yêu tô trên, điêu nay la hơp lý vi khu vưc nay

nhu câu vê chung cư chưa cao, va co rât nhiêu yêu tô anh hương đên quyêt đinh

mua nha cua ngươi dân.



Hinh anh mang tinh chât minh hoa

Giá bán căn hộ: Khao sat trên đia ban khu vưc quân 9, nhân thây co cac căn

hô chung cư đang đươc rao ban như chung cư Green Building vơi quy mô 19 tâng,

chung cư Hiêp phú vơi quy mô tư 16 đên 20 tâng co gia ban dao đông tư 13 triêu

đông/m2 đên 17 triêu đông/m2. Tai cac chung cư khu vưc quân 2 như Cantavil, The

Vista co mức gia dao đông tư 23 triêu đông/m2 đên 30 triêu đông/m2, cac dư an nay

co lơi thê hơn khu vưc tai san thâm đinh do năm tai măt tiên xa lô Ha Nôi, gân vơi

trung tâm thanh phô. So sanh vơi cac dư an trên thi dư an co vi tri gân chung cư

Hiêp Phú hơn va co quy mô tương đương (khỏang 20 tâng). Do đo mức gia ban căn

hô tai khu vưc tai san thâm đinh vơi quy mô dư an đươc nêu trên thi đơn gia ban

khoang 15.000.000đ/m2 san căn hô la hơp lý.

Theo tinh hinh thi trương hiên nay vơi mât đô dân sô ơ TP.HCM ngay cang

đông đúc, thi loai hinh chung cư ngay cang quen thuôc hơn vơi ngươi dân thanh

phô, chung cư Cantavil co 405 căn hô đươc ban, nhưng hiên nay đa ban đươc 350

căn hô vi vây tỷ lê san kinh doanh hiên nay chiêm khoang 86%, va đây la môt trong

sô it chung cư cao tâng đa đi vao hoat đông trên đia ban quân 2 va quân 9. So vơi

tai san thâm đinh thi chung cư nay co vi tri thuân lơi hơn va dân cư tâp trung đông



đúc hơn, va tinh hinh cung vê chung cư trong 2 năm tơi rât lơn, măt khac thi trương

hiên nay dang suy thoai vẫn chưa co dâu hiên phuc hôi như giai đoan cuôi năm

2007 nên ươc tinh tỷ lê san kinh doanh khoang 80%.

Gia ban căn hô luôn thay đổi khi dư an chuân bi thưc hiên đên khi hoan

thanh, khoang chênh lêch nay la bao nhiêu, tăng hay giam thi tuy thuôc vao tưng dư

an va tưng thơi điêm, bên canh đo thi cac khoan chi phi (chi phi duy tu, quan lý, bao

tri,…) cung co nhưng biên đông cung chiêu vơi tỷ lê tăng gia ban căn hô.Vây xem

như tỷ lê tăng gia ban căn hô va tâng thương mai đu bu đăp cho cac khoan tăng chi

phi => tỷ lê tăng gia ban căn hô va tâng thương mai qua cac năm la 0%

- diên tich kinh doanh san: = 42.152,7 x 80% = 33.722,1m2

- Kê hoach kinh doanh cu thê:

Năm 2 3

Tỷ lệ bán căn hộ 60% 40%

năm Bán Đợt 1 Bán Đợt 2

Năm 2 30% 70%

Năm 3 100%

Năm Bán Đợt 1 Bán Đợt 2 Tổng cộng

Năm 2 91.049.745.600 212.449.406.400 303.499.152.000

Năm 3 202.332.768.000 202.332.768.000

I.2 Ước tính doanh thu cho thuê tầng thương mại và tầng hầm

Theo thông tin thu thâp tư thi trương đôi vơi khu thương mai, văn

phòng hiên nay đơn gia cho thuê khu vưc phương Hiêp Phú gân Siêu Thi COOP

MARK, đang giao đông tư 17-20USD/m2/thang, tuy nhiên khu vưc nay thuân tiên

hơn khu vưc dư an rât nhiêu va năm gân quôc lô 1A, cach trung tâm thanh phô gân



hơn, thuân tiên giao thông hơn nên đê nghi đơn gia cho thuê khu thương mai văn

phòng khoang 15USD/m2/tháng

Theo khao sat thông tin tư thi trương, va theo sô liêu ma công ty tư vân BĐS

CB Richard Ellis Viêt Nam (CBRE), hiên nay cung vê san thương mai cho thuê

đang dư thưa nhưng câu lai giam, gia cho thuê co chiêu hương đi xuông tỷ lê san

cho thuê trung binh cua cac dư an đat khoang 75-80%. Khu vưc dư an cach xa trung

tâm thanh phô, nơi đây ngươi dân hiên quen vơi loai hinh mua ban ơ nhưng khu tâp

trung như chơ thuôc phương, chơ nhỏ tư phat, …măt khac khi lam tâng thương mai

chu đâu tư phai trư lai phân diên tich cho lôi đi,.hanh lang chung…. Vi vây ươc tinh

tỷ lê san cho thuê 2 năm sau khoang 65%

Hiên nay trên thi trương khu vưc đương Đô Xuân Hơp noi riêng va trên đia

ban phương Phươc Long B, quân 9 noi chung không co văn phòng cho thuê 50 năm

tra tiên môt lân va cung co rât it văn phòng cho thuê. Hâu như chỉ co nha phô cho

thuê nguyên căn hoăc ban. Nhưng gia thuê lai rât thâp so vơi gia ban vi vây tỷ suât

vôn hoa tinh đươc chỉ khoang tư 6-7%, tỷ sô nay thâp hơn lai vay ngân hang hiên

nay (khoang 10%), nên không thê sử dung tỷ sô nay lam tỷ suât vôn hoa. Đê tinh tỷ

suât vôn hoa cua tâng thương mai cho thuê hiên nay xin ap dung tỷ lê giưa gia

chung cư cho thuê va gia ban chung cư hiên nay trên thi trương tai cao ôc hiêp phú

(nhưng căn hô nay co thê sử dung lam văn phòng cho thuê hoăc kinh doanh thương

mai) như sau (www.muaban.net):

Bán hoặc cho thuê CHCC Hiệp Phú:

- Diên tich: 76,5m2

- Gia thuê: 13 triêu đ/thang cho toan bô diên tich

- Gia ban: 15 triêu đ/m2

- Ươc tinh tỷ suât vôn hoa:(13triêuđ/thang x 12thang)/(15triêu/m2 x 76,5m2) =

13,59%.

Bán hoặc cho thuê CHCC Cantavil:

- Diên tich: 100m2

- Gia thuê: 1500USD/thang cho toan bô diên tich

- Gia ban: 2.300.000.000đ


http://www.muaban.net/


- Ươc tinh tỷ suât vôn hoa: (1500USD x 17.700đ x 12 thang)/2.300.00.000đ =

13,8%

- Liên hê: Chi An (0908981701)

Bán hoặc cho thuê CHCC Hiệp Phú:

- Diên tich: 97,2m2

- Gia thuê: 14.500.000đ/thang cho toan bô diên tich

- Gia ban: 13.000.000đ/m2

- Ươc tinh tỷ suât vôn hoa: (14,5 triêu đ/thang x 12 thang)/(13 triêu đ/m2 x

97,2m2) = 13,7

- Liên hê: 0983767943

Cac tỷ suât nay dao đông tư 13,5%-13,8%, đê nghi lam tròn 14%

Tỷ suât vôn hoa ươc tinh 14%

a. Ước tính doanh thu cho thuê tầng thương mại

- Diên tich tâng thương mai: 7849,1 m2

- Diên tich kinh doanh tâng thương mai:

7849,1 m2 x 65% = 5.101,9 m2

- Đơn gia cho thuê tâng thương mai : 15USD/m2/thang

- Lây tỷ gia USD/VND binh quân la 17.700đ

- Công suât cho thuê: 95%

- Thu nhâp theo thi trương hang năm: 5.101,9m2 x 15USD x 12thang x

17.700đ = 16.254.742.608đ

- Thu nhập kỳ vọng = 16.254.742.608đ x 95% = 15.442.005.478đ

b. Ước tính doanh thu cho thuê tầng hầm:

- Gia cho thuê chô đê xe/1m2/năm: 0,7trđ

- Diên tich kinh doanh tâng hâm: 2907,1m2 x 90% = 2.616,4m2

- Doanh thu tâng hâm/năm = 700.000đ x 2.616,4m2 = 1.831.460.400đ

c. Tổng doanh thu cho thuê tầng thương mại và tầng hầm :

- 15.442.005.478đ + 1.831.460.400đ = 17.273.465.878đ (1)

d. Chi phí hoạt động:

- Chi phi duy tu/Chi phi xây dưng cơ ban tâng thương mai va tâng hâm: 5%



{(6,44trđ x 7849,1m2) + (6,44trđ x 2.907,1m2 x 1,1)} x 5% =

3.557.104.376đ

- Chi phi quan lý tâng thương mai va tâng hâm (2%doanh thu) = 2% x

17.273.465.878đ = 345.469.318đ

- Tổng chi phi cho thuê tâng thương mai va tâng hâm/năm = 3.557.104.376đ +

345.469.318đ = 3.902.573.694đ (2)

e. Giá trị của vốn:

- Thu nhâp ròng tư kinh doanh: (1) - (2) = 17.273.465.878đ - 3.902.573.694đ

= 13.370.892.184đ

- Tỷ lê vôn hoa: 14%

- Gia tri cua vôn đươc vôn hoa: 95.506.372.743đ

III. Chi phí của dự án:

Tiến hành tham khảo ý kiến công ty tư vấn : Công ty cổ phân tư vân kiên

trúc & xây dưng TPHCM (ACCCO), công ty thiêt kê tư vân Xây dưng A.N.T,

……………… thi suât đâu tư dư an tương đương khu chung cư trên vơi vi tri như

trên thi đôi vơi công trinh chung cư tư 20 tâng đên 25 tâng (kêt hơp khu thương

mai-dich vu va văn phòng) co suât đâu tư khoang 6.500.000đ/m2.

Bên canh viêc tham khao ý kiên cua môt sô công ty tư vân (Công ty cổ phân

tư vân kiên trúc & xây dưng TPHCM (ACCCO), công tythiêt kê tư vân Xây dưng

A.N.T,………………) va thông tư sô 05/2007/TT-BXD ngay 25/7/2007 cua bô xây

dưng vê viêc hương dẫn lâp va quan lý dư an đâu tư xây dưng công trinh, công văn

sô 292/BXD-VP ngay 03/03/2009 cua bô Xây Dưng vê viêc công bô suât vôn đâu

tư xây dưng công trinh thi suât đâu tư dư an tương đương khu chung cư trên thi đôi

vơi công trinh chung cư tư 20 tâng đên 25 tâng (kêt hơp khu thương mai-dich vu va

văn phòng) co suât đâu tư khoang 6.440.000đ/m2.(bao gôm ca thiêt bi.)

1. . Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng:

- Suât đâu tư xây dưng ha tâng kỹ thuât (tham khao công ty cổ phân tư vân va kiên

trúc TP.HCM (ACCCO), liên hê anh Hông: 0935590258) thi suât đâu tư khu vưc

quân 9, cu thê la khu vưc cua dư an (đa san lâp măt băng) la khoang 1 triêu/m2, bao

gôm:



+ Chi phi xây dưng cây xanh đương bô

+ Chi phi xây dưng hê thông điên, tru điên

+ Chi phi xây dưng va lăp đăt hê thông câp thoat nươc

+ Chi phi xây dưng va lăp đăt hê thông viễn thông

+ Chi phi giam sat thi công ha tâng

=> Chi phi đâu tư xây dưng cơ sơ ha tâng cua khu đât thâm đinh:

11.628,4m2 x 1 triêu đông/m2 = 11.628.400.000đ

2. .Chi phí xây lắp: (căn cứ suất vốn đầu tư 2009)

Suât đâu tư xây dưng (bao gôm thiêt bi): 6.440.000đ/m2

+Chi phi xây lăp tâng căn hô va thương mai:

50001,8m2 x 6.440.000đ/m2 = 322.011.463.200đ

+Chi phi xây lăp tâng hâm:

2907,1m2 x 6.440.000đ/m2 x 1,1 = 20.593.754.720đ (1,1 : hệ số xây dựng

tầng hầm theo suất đầu tư)

3. Chi phí khác (lâp dư an, thiêt kê, thâm đinh, quan lý, giam sat thi

công,…)/Chi phi xây dưng: 5%

( 322.011.463.200đ + 20.593.754.720đ)x 5% = 17.130.260.896đ

4. Phí dự phòng/chi phi xây dưng: 10% (chi phi ha tâng, xây dưng

va chi phi khac),

(11.628.400.000đ + 322.011.463.200đ + 17.130.260.896đ +20.593.754.720đ)

x 10% = 37.136.387.882đ

5. Tổng chi phí xây dựng: 13.954.080.000đ + 322.011.463.200đ +

17.130.260.896đ +20.593.754.720đ + 37.136.387.882đ = 408.500.266.698đ

(căn cứ thông tư sô 05/2007/TT-BXD ngay 25/7/2007 cua bô xây dưng vê

viêc hương dẫn lâp va quan lý dư an đâu tư xây dưng công trinh, va công văn

sô 1751/BXD-VP ngay 14/08/2007 cua Bô Xây Dưng vê viêc đinh mức chi

phi quan lý dư an va tư vân đâu tư xây dưng công trinh)

Năm 1 Năm 2

Tỷ lê phân bổ 40% 60%



Thanh tiên (đông) 163.400.106.679 245.100.160.019

6. Tiến hành phân bổ chi phí xây dựng: 408.500.266.698đ

7. Bảng cơ cấu vốn và lãi vay:

Tỷ lệ Tổng cộng Năm 1 Năm 2

Vôn chu sơ

hưu (tôi thiêu

20% tổng đâu

tư theo Điêu 5

Nghi đinh

153/2007/CP)

20%81.700.053.34

049.020.032.00

432.680.021.33

6

Vôn thu tư

khach hang52%

212.420.138..683 0 212.420.138..6

83

Vôn vay 28%114.380.074.6

75114.380.074.6

750

- Chi phi xây dưng năm 1 đươc thanh toan băng nguôn vôn chu sơ hưu, va

vôn vay ngân hang.

- Chi phi xây dưng năm 2 đươc thanh toan băng vôn chu sơ hưu va doanh thu

ban căn hô chung cư trong năm 2

- Thơi han vay vôn 2 năm vơi lai suât 10,5%, tiên lai đươc tra vao cuôi môi

năm.

- Sô tiên vay vôn ngân hang đâu năm 1:

163.400.106.679- 49.020.032.004= 114.380.074.675đ

- Tiên lai phai tra hang năm:

114.380.074.675đ x 10,5% = 12.009.907.841đ

Kế hoạch trả nợ cụ thểNăm Năm 1 Năm 2

Lãi vay 12.009.907.841đ 12.009.907.841đ

Vốn vay 114.380.074.675đ

Tổng cộng 12.009.907.841đ 126.389.982.516đ



8. Tìm suất chiết khấu của dự án

STT

Các

chỉ số

tài

chính

Cty

CP

đầu tư

hạ

tầng

TP

HCM

Cty CP

đầu tư

và

thương

mại

DIC

Cty CP

đầu tư

Năm Bảy

Bảy(NBB)

Cty Cổ

phần phát

triển nhà

Thủ

Đức(TDH)

Cty Cổ

phần

đầu tư

phát

triển đô

thị và

KCN

Sông Đà

Cty

Đầu tư,

phát

triển

nhà và

đô thị

IDICO

1Hệ số

beta1,2 0,77 0,56 1,3 1,95 1,12

2 ROE 19% 23% 14% 20% 14% 14%

Thông tin thu thập từ www.cophieu68.com

+ K = Rf + Rp

+ Rf: tỷ suât lơi nhuân thu đươc tư cac khoan đâu tư không rui ro (lai suât trai

phiêu chinh phu kỳ han 5 năm: 8,5%)

+ Rp = B(Rm – Rf)

Qua bang thông kê trên, hê sô Beta binh quân băng 1,15

+ Rm (ROE): lơi nhuân kỳ vong cua thi trương ( tân suât xuât hiên nhiêu lân) :

14%

=> K = 8,5% + 1,15(14% - 8,5%) = 14,825%. Đê nghi tinh tròn la 15%

IV. Giá trị quyền sử dụng đất:

nămDoanh

thu

Chi phí

xây

dựng

Lãi vay

Chi phí

bán

hàng

(2%doa

nhthu)

Dòng

thu

thuần

Chiết

khấu

Giá trị

hiện tại

1 0163.400.1

06.679

12.009.90

7.8410

(175.410.

014.520)1

(175.410.

014.520)

2 303.499.1 245.100.1 12.009.90 6.069.983 40.319.10 0,87 35.060.08


http://www.cophieu68.com/


52.000 60.019 7.841 .040 1.101 7.914

3202.332.7

68.000

4.046.655

.360

198.286.1

12.6400,756

149.932.7

88.386

3(doan

h thu

cho

thuê)

95.506.37

2.743đ

1.910.127

.455

93.596.24

5.2880,756

70.772.20

8.158

NPV80.335.

069.937

NPV = 80.335.069.937đ

-Giá trị quyền sử dụng đất của khu đất thẩm định là: 80.335.069.937đ

-Diện tích khu đất: 11628,4 m2

-Đơn giá quyền sử dụng đất: 6.910.243đ/m2

-Nhận xét: do găp kho khăn vê viêc tim kiêm thông tin thi trương trong giai

đoan hiên nay nên kêt qua tư phương phap thăng dư chỉ mang tinh chu quan.

B. Phương pháp so sánh

Tài sản số 1: Mặt bằng đường Phan Chu Trinh (gần xa lộ

Hà Nội), phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM (STT Nội dung Chi tiết

01 Địa chỉ

02 Vị trí

Mặt tiền đường Phan

Chu Trinh (gần xa llộ

Hà Nội)

03 Hình dáng Vuông vức

04 Diện tích 11.582 m2

05 Pháp lý

Dự án xây chung cư có

tầng thương mại của

công ty cổ phần phát

triển nhà Thủ Đức



06 Giá bán

Giá bán khoảng

13.000.000đ/m2 (đầu

năm 2008)

07 Nguồn thông tin Liên hệ trực tiếp

08 Chỉ tiêu quy hoạch

Xây dựng chung cư với:

. MĐXD: 39,4%

. Tầng cao xây dựng: 20

tầng

. Hệ số sử dụng đất tối

đa khoảng 5

09Khoảng cách so với tài

sản thẩm địnhKhoảng 2000m

Tài sản số 2: Mặt bằng đường Nguyễn Duy Trinh (đoan từ Đỗ Xuân Hợp đến UBND phường Phú Hữu), phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM

STT Nội dung Chi tiết

01 Địa chỉ

02Vị trí

Mặt tiền đường Nguyễn

Duy Trinh (đoạn từ Đỗ

Xuân Hợp đến UBND

Phường Phú Hữu)

03 Hình dáng Vuông vức

04 Diện tích 7.326 m2

05 Pháp lý

Dự án của công ty Cổ

Phần đầu tư địa ốc

NoVa

06 Giá bán 8.000.000đ(năm 2008)

07 Nguồn thông tinLiên hệ trực tiếp (đang

khởi công)



08 Chỉ tiêu quy hoạch

Xây dựng chung cư với:

. MĐXD: 40%

. Tầng cao xây dựng:

22tầng

. Hệ số sử dụng đất tối

đa khoảng 6

09Khoảng cách so với tài

sản thẩm địnhKhoảng 1000m

Tai san thâm đinh gia tiêp giap măt tiên đương Đô Xuân Hơp (đoan tư câu

Năm Lý đên Nguyễn Duy Trinh) co diên tich khuôn viên 11.628,4m2. tai san so

sanh 1 năm măt tiên đương Phan Chu Trinh, phương Hiêp Phú co diên tich khuôn

viên 11.582m2. Tai san so sanh 2 năm măt tiên đương Nguyễn Duy Trinh co diên

tich khuôn viên 7.326m2. Tai san thâm đinh va cac tai san so sanh co diên tich gân

như tương đương, trong đo tai san thâm đinh va TSSS1 co diên tich kha gân nhau,

không chênh lêch nhiêu, co tâng cao xây dưng (20 tâng) như nhau, tuy nhiên hê sô

sử dung đât va mât đô xây dưng cua TSTĐ không băng TSSS1.

Tai san so sanh 2 co tâng cao xây dưng la 22 tâng (cung co chung 1 suât vôn

đâu tư), nên cung tương đương nhau. Tai san thâm đinh cung co hê sô sử dung đât

va mât đô xây dưng không băng TSSS2.

Xet vê chỉ tiêu quy hoach thi TSSS1 va TSSS2, TSTĐ co cung muc đich đêu

xây dưng chung cư co kêt hơp tâng thương mai. Nhưng cac chỉ tiêu vê mât đô xây

dưng hê sô sử dung đât thi TSS1 va TSS2 tương đương nhau, hinh dang cua ca ba

tai san nay đêu vuông vức, kha cân đôi.

So sanh vê cac yêu tô thi sư khac nhau cua 3 tai san nay chu yêu la yêu tô vi

tri, vi 3 tai san đêu năm ơ nhưng tuyên đương thuôc phương khac nhau. Tuy nhiên

giưa TSTĐ va TSSS 1 co sư tương đông lơn nhât va chỉ khac vê hê sô sử dung đât

(TSTĐ: 4,3 TSSS1:5).

Tiên hanh điêu chỉnh hê sô quy mô dưa vao hê sô sử dung đât

đê điêu chỉnh hê sô sử dung đât cua TSSS1 vê TSTĐ (tư 5 vê 4,3) dung phương

phap thăng dư vơi cac thông tin đa tim đươc, khi đo :



Tổng diên tich san xây dưng băng: 11.628,4 x 5 = 58.142 m2

- TH1:Gia sử Diên tich xây dưng, diên tich tâng hâm không thay đổi, diên tich

xây dưng tâng thương mai không thay đổi ta thay đổi diên tich tâng căn hô

+ Diên tich tâng căn hô sau khi đa tăng thêm : 42.152,7 + (58,142 m2 – 50.001,8m2)

= 50.292,9m2

+ Khi đo chi phi xây dưng tăng thêm (khi diên tich tâng căn hô tăng thêm cac block

sẽ tăng môi block đên 25 tâng, nhưng suât đâu tư xây dưng la như nhau), va doanh

thu ban cac căn hô cung tăng, lúc đo đơn gia quyên sử dung đât sẽ la

:8.609.655đ/m2

- TH2: gia sử khi tăng hê sô sử dung đât thanh 5, diên tich tâng hâm, tâng căn

hô không thay đổi, chỉ thay đổi diên tich tâng thương mai

+ Diên tich tâng thương mai khi đa tăng thêm la 15.989,3m2

Suât đâu tư như nhau, chi phi xây dưng tăng, thu nhâp tư cho thuê cung tăng, khi

đo đơn gia quyên sử dung đât ươc tinh la: 8.968.353đ/m2

(chi tiêt bang excel đinh kèm)

+ Vây gia tri quyên sử dung đât sau khi điêu chỉnh hê sô sử dung đât tư 4,3 -> 5 la

khoang (8.609.655đ/m2+ 8.968.353đ/m2)/2 = 8.789.004đ

=> mức tăng khi điêu chỉnh la : = (8.789.004đ - 6.910.243đ/m2)/ 6.910.243đ/m2 =

27%. Vây đơn gia QSDĐ tư TSSS1 điêu chỉnh vê TSTĐ la 13.000.000đ – 27% x

13.000.000đ = 9.490.000đ/m2

Măc du TSTĐ va TSSS2 co hê sô sử dung đât chênh lêch kha nhiêu (khoang

1,5) nhưng diên tich lai nhỏ hơn TSTđ rât nhiêu va viêc tim tai san so sanh đê điêu

chỉnh chênh lêch găp nhiêu kho khăn. Nên xem như yêu tô diên tich va hê sô sử

dung đât co thê bu trư cho nhau. Sau khi điêu chỉnh vê quy mô ta co đơn gia QSDĐ

cua TSSS la :

+ TSSS1 : 9.490.000đ/m2

+ TSSS2 : 8.000.000đ/m2

Điều chỉnh chênh lệch về vị trí giữa TSTĐ và TSSS1, TSTĐ và TSSS2.

Thông tin tài sản so sánh đang được chào bán ở khu dân cư gần đường Đỗ

Xuân Hợp

Nội dung Số 8 đường Số 4 đường 531 Đỗ Xuân Xưởng ngay



D5 KDC Nam

Long Phước

Long B, quận

9

623D KDC

Nam Long

Phước Long

B quận 9

Hợp, Phước

Long B. quận

9

cầu Năm Lý

Vị trí MTĐ nôi bô MTĐ nôi bôMăt tiên Đô

Xuân Hơp

Măt tiên Đô

Xuân Hơp

Diện tích 140 140 147 1182

Diện tích sàn

xây dựng45 800

Hình dáng Hinh chư nhât Hinh chư nhât Nơ hâu Hinh chư nhât

Pháp lýGiây CN

QSDĐ

Giây CN

QSDĐ

Giây CN

QSDĐ

Giá thương

lượng1.600.000.000 1.650.000.000 2.100.000.000

12.000.000đ/

m2

Giá trị CTXD 85.500.000 720.000.000

Đơn giá

QSDĐ ước

tính

11.428.571 11.785.714 13.704.08112.000.000đ/

m2

Nguồn thông

tin

Liên hê trưc

tiêp(anh Huy:

0909323310 )

Liên hê trưc tiêp(anh Huy:

0909323310 )

Liên hê trưc

tiêp(chi

Hương:

0909919301 )

Liên hê trưc

tiêp(chi Mai:

0913904020 )

Thông tin tài sản so sánh đang được chào bán ở khu dân cư gần đường

Phan Chu Trinh, phường Hiệp Phú, quận 9, TP.HCM

Nội dungSố 1 Đường

Tú Xương

Đất trống ( đối

diện TSSS 1)

đường Phan

Chu Trinh

Số 26 đường

Phan Chu

Trinh

Đất trống đường

Tú Xương

( Đa giao dich)



Vị trí MTĐ MTĐ MTĐ MTĐ

Diện tích 450125

(8x15,625m)936(26x36m) 129,5 ( 4,4x29,5)

Diện tích

sàn xây

dựng

272m2

(13,6x20m),

DTSD (3T,

ST): 713m2

Hình

dángVuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức

Pháp lýChu quyên

hôngSổ đỏ

Chu quyên

hôngChu quyên hông

Giá

thương

lượng

7.000.000.000 16.000.000đ/m2 16.000.000.000

11.500.000đ/m2(đa

giao dich thang

3/2009)

Giá trị

CTXD2.032.050.000

Đơn giá

QSDĐ

ước tính15.555.555 16.000.000 14.923.076 11.500.000

Nguồn

thông tin

Liên hê trưc

tiêp(anh Hiên:

0903973257)

Liên hê trưc

tiêp (chi Thu:

0984185519)

Liên hê trưc

tiêp (anh Minh:

0908779874)

Liên hê trưc tiêp

(anh Tuân:

0918135757)

Thông tin tài sản so sánh đang được chào bán ở khu dân cư mặt tiền đường

Nguyễn Duy Trinh, phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM

Nội dung

Số 915Đường

Nguyễn Duy

Trinh

Số 886 Đường

Nguyễn Duy

Trinh

Đất trống MT

Nguyễn Duy

Trinh

Nhà 977

đường

Nguyễn Duy

Trinh

Vị trí MTĐ MTĐ MTĐ MTĐ



Diện tích 135

134,5m2 ( DT

cộng nhận

107,9)

1378 (26x53)200(DT cong

nhận: 185)

Diện tích sàn

xây dựng200

126Hình dáng Nở hậu Vuông vức Vuông vức Vuông vức

Pháp lýChủ quyền

hồng

Chủ quyền

hồngGiấy CN QSDĐ

Chủ quyền

hồng

Giá thương

lượng2.700.000.000

1.400.000.000

(đã giao dịch)12.500.000đ/m2 2.200.000.000

Giá trị

CTXD800.000.000 100.800.000

Đơn giá

QSDĐ ước

tính

14.000.000 12.040.778 12.500.000đ 11.891.891đ

Nguồn thông

tin

Liên hệ trực

tiếp (anh

Thông:

0987781179)

Liên hệ trực

tiếp (anh

Thông:

0987781179)

Liên hệ trực

tiếp (anh

Minh:

0902632124)

Liên hệ trực

tiếp

(08.39251679)

Qua 3 bang tai san so sanh nhân thây tai đia ban khu vưc quân 9, vơi lich sử

la đât nông nghiêp va dân cư thưa thơt nên hiên nay cac lô đât nha phô co diên tich

lơn hơn nhiêu so vơi tiêu chuân (khoang 100m2), va cung lơn hơn cac lô đât nha

phô ơ khu vưc trung tâm. Ở đây diên tich đât trung binh khoang tư 120-140m2.

Tim sư chênh lêch vê yêu tô vi tri giưa tai san thâm đinh gia va cac tai san so

sanh

Vân đê cân xử lý đôi vơi tai san thâm đinh gia va cac tai san so sanh la yêu tô

vi tri. Hiên tai trên đia ban quân 9 co nhiêu lô đât lơn rao ban nhưng hâu hêt la đât

nông nghiêp, chưa quy hoach cu thê, măt khac viêc thu thâp thong tin còn găp nhiêu

kho khăn, nên thưc hiên thu thâp thông tin tư nhưng tai san co diên tich nha phô ơ



vi tri măt tiên đương, hoăc khu dân cư nôi bô xung quanh tai san thâm đinh va tai

san so sanh đê tim sư chênh lêch vê vi tri.

Từ các tài sản so sánh nhà phố chọn cặp tài sản để:

Tim tỷ lệ chênh lệch vị trí giữa khu dân cư hiêp phú (gần xa lô hà nội) và đường

Đỗ Xuân Hợp nơi tài sản thẩm định tọa lac như sau

STT Đia chỉ Đia chỉ Tỷ lê

Sô 1 Tú Xương Sô 8 D5 KDC Nam Long

Sô 1 Tú Xương 11.428.571/15.555.555=73%

Đât trông đôi diên TSSS1

Sô 4 623D KDC Nam

Long

Đât trông đôi diên TSSS1 11.785.714/16.000.000=73%

Sô 26 đương Phan Chu

Trinh

Xương ngay câu Năm Lý

Sô 26 đương Phan Chu

Trinh12.000.000/14.923.076=80%

Đât trông MTĐ Tú Xương

Măt tiên Đô Xuân Hơp

Đât trông MTĐ Tú Xương

13.704.081/11.500.000=119%

Căp tai san so sanh sô 4 co tai san đât trông MTĐ Tú Xương đa giao dich,

nhưng tai san co vi tri MT Đô Xuân Hơp đang rao ban tai thơi điêm hiên tai va thơi

điêm gia đât quân 2 va quân 9 co biên đông (do yêu tô chinh phu hô trơ ngươi dân

khu vưc Thu Thiêm tai đinh cư, hâu hêt ngươi dân keo vê quân 9 mua đât nên gia

đât khu vưc nay co hiên tương tăng, tinh hinh nay chỉ biên đông trong thơi gian

ngăn vi giao dich chưa thanh). Vi vây loai thông tin cua 2 tai san nay.

Tỷ lê chênh lêch binh quân giưa khu dân cư Hiêp Phú va Khu dân cư gân tai

san thâm đinh la: (73%+73%+80%)=75%

Nhận xét: Khu vưc đương Phan Chu Trinh, Tú Xương, phương Hiêp Phú

gân khu dân cư, gân xa lô Ha Nôi, gân siêu thi, dân cư tâp trung đông đúc nên mức

gia cao hơn khu dân cư gân tai san thâm đinh (khu vưc nay la khu dư an nhưng dân

cư vẫn còn thưa thơt, va đương xa chưa đông bô, vẫn trong giai đoan phat triên)

Kết luận: đơn gia đât khu vưc TSTĐ băng 75%gia đât nha phô khu vưc

đương Phan Chu Trinh nơi TSSS1 toa lac



Tim tỷ lệ chênh lệch vị trí giữa TSTĐ và TSSS2

STT Đia chỉ Đia chỉ Tỷ lê

1 Sô 8 D5 KDC Nam Long

Sô 886 Nguyễn Duy

Trinh11.428.571/12.040.778=95%

2Sô 4 623D KDC Nam

Long


Trinh11.785.714/11.891.891=99%

3 Xương ngay câu Năm Lý

Đât trông MT Nguyễn Duy

Trinh12.000.000/12.500.000=96%

4 Măt tiên Đô Xuân Hơp


Trinh13.704.081/14.000.000=97%

Nhận xét: đoan đương Nguyễn Duy Trinh (tư Đô Xuân Hơp đên UBND

phương Phú Hưu), tuy cach xa trung tâm thanh phô hơn vi tri TSTĐ nhưng khu vưc

nay dân cư tâp trung đông đúc vi gân chơ va UBND phương, cơ sơ ha tâng đoan

đương nay rông rai va sâm uât hơn. Ngươc lai vi tri TSTĐ tuy gân trung tâm hơn

nhưng nơi nay giao thông, cơ sơ ha tâng, đương xa chưa hoan thiên vẫn dang trong

qua trinh cai tao vê lâu dai, dân cư chưa tâp trung đông.

Kết luận: đơn gia quyên sử dung đât khu vưc TSTĐ băng (95%+99%+96%

+97%)/4 = 96% đơn gia quyên sử dung đât khu vưc TSSS2

Điều chỉnh đê tim đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định giá:

STT Nội dung tiêu chí TSSS1 TSSS2

1 Đơn giá QSDĐ của TSSS 9.490.000đ/m2 8.000.000đ/m2

2 Tỷ lệ điều chỉnh -25% -4%

3 Đơn giá QSDĐ sau khi điều chỉnh 7.117.500 7.680.000

Đơn gia sau khi điêu chỉnh không chênh lêch nhau nhiêu nên đê nghi đơn gia

quyên sử dung đât thâm đinh băng (7.117.500 + 7.680.000)/2 = 7.398.750đ/m2.

Lam tròn 7.398.750đ/m2

Tổng giá trị quyền sử dụng đất của tài sản thẩm định theo phương pháp so sánh là: 11.628,4m2 x 7.398.750đ/m2= 86.035.624.500đ



C. Kết quả thẩm định giá:Đơn gia quyên sử dung đât tinh theo phương phap thu nhâp la:

6.910.243đ/m2

Đơn gia quyên sử dung đât tinh theo phương phap so sanh trưc tiêp la:

7.398.750đ/m2

Qua kết quả thẩm định giá từ hai phương pháp, đề xuất đơn giá quyền

sử dụng đất tính cho tài sản thẩm định giá theo phương pháp so sánh giá bán

vì:

Phương pháp so sánh giá bán tìm được tài sản so sánh có diện tích

tương đương với TSTĐ, tuy có khác nhau về hệ số sử dụng đất và vị trí nhưng

cũng đã điều chỉnh một cách khách quan từ những thông tin có được

Phương pháp thu nhập có cách tính khoa học hơn nhưng phương pháp

này dựa vào những giả thiết, tỷ lệ phụ thuộc ý muốn chủ quan của những nhà

đầu tư

Đơn giá quyền sử dụng đất ước tính: 7.398.750đ/m2

Tổng giá trị quyền sử dụng đất của TSTĐ: 86.035.624.500đ

D. Han chế:Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích thẩm định giá theo yêu

cầu của khách hàng

Thời hạn sử dụng kết quả thẩm định giá là 6 tháng kể từ ngày phát

hành

Mỗi tài sản thẩm định có quy mô và vị trí khác nhau, bên cạnh đó TSTĐ

có diện tích khá lớn, nên khó tìm tài sản nào tương đồng với TSTĐ, có cùng

diện tích, quy hoạch, vị trí gần nhau,…vì vậy tiến hành tìm tài sản so sánh ở

các khu vực lân cận.

Khi tìm tỷ suất vốn hóa cần tìm những khu thương mại vừa bán và cho

thuê, nhưng trong khu vực TSTĐ hiện không có, hoặc rất ít, nếu có thì cũng

không sử dụng đươc vì thấp hơn lãi suất ngân hàng hiện nay, nên tỷ suất vốn



hóa được ước tính bằng chênh lệch giữa giá cho thuê và giá bán của các căn hộ

chung cư có thể sử dụng làm thương mại.

Suất vốn đầu tư, suất đầu tư cơ sở hạ tầng tham khảo của môt số công ty

tư vấn nên chưa phản ánh được yếu tố xác thực cũng như những chi phí phát

sinh trong giai đoạn hoàn thành dự án.

E. Kết luận:Trong những năm gần đây do có sự đổi mới về cơ chế quản lý và nhu

cầu về nhà ở cũng có chiều hướng tăng nhanh, cùng với sự phát triển này thị

trường bất dộng sản cũng phát triển mạnh mẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển

về kinh tế.

Mặc dù đề án này chỉ phản ánh một phần rất nhỏ của thị trường bất

động sản nhưng phần nào đã giúp cho sinh viên hiểu được tình hình giao dịch

bất động sản, nâng cao khả năng tìm kiếm thông tin giúp ích cho công việc sau

này.

Do kiến thức còn hạn chế, và còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình

thu thập, phân tích thông tin, nên đề tài không tránh khỏi những sai sót nhất

định. Kính mong quý thầy cô xem xét để đề tài được hoàn thiện hơn


chƯƠng i: cƠ sỞ lÝ luẬn · web viewgiá trị thanh lý: là giá trị của tài sản...

Documents