第二次期中簡報財務計畫可行性分析

蔡學欣

陳毅靜

沈韋呈

謝幸君

李宜勳

廖偉軒

林佩玟

組長

簡報者

2TEAM

簡報大綱• 緣起及目的• 計畫評估分析• 資本預算評估分析 • 結論

緣起與目的

開始進行評估前，先說明本組為什麼要規劃這塊地方的緣起，並說明我們規劃的目的；藉此，還能使大家了解本計畫區的地理位置。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

計畫緣起• 本基地位於十七公里海岸線內，

其中全區串連成帶狀行程，提供多元化、多面向的美食、美景、遊憩、運動及文化巡禮等休閒功能，為全台灣知名的觀光休閒勝地。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

計畫目的（一）了解規劃區內各項遊憩器具使用情形，並提出良好之改善計畫。（二）配合新竹市十七公里海岸線之各風景點，規劃本區之獨特賣點。（三）使政府以及民間在此風景區內可獲得雙贏之局面，提升社區認同。

計畫區內現況環境

地理位置

• 港南濱海風景區位於新竹市西北方，風景區的範圍，往北涵蓋客雅溪口，南至無名溝（竹苗交界），東起海岸線，西至最低潮線；面積約 1600 公頃。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

地理位置示意圖

交通環境

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

地理位置示意圖

• 開車下頭份交流道，沿 1 號省道北上，依路標接西濱快速道路（台 61 號省道），再北上至海埔路左轉即達，全程約 22 公里。

• 開車下竹北交流道後，沿光明六路左轉中華路（台 1 號省道），然後再循經國路、東大路至南寮，接西濱快速道路（台 61 號省道）南行，再右轉海埔路直行即達，全程約 15.6 公里。

開發範圍• 根據問卷調查分析的結果發現，

無論是遊客或當地居民都覺得港南濱海風景區的風景優美、景緻宜人，可惜的是幾乎一致認為在硬體設施方面稍嫌不足，都希望能夠再多增設一些更完善的設施。

• 於是在本開發計畫中，將貨櫃屋設置在能夠欣賞海景的最佳地點，站在此地點向遠方眺望過去，白天與藍海相連一起，日落景色更是美不勝收。這是本小組選擇此地點，最單純也最直接的一項理由，就是要讓民眾親眼目睹到港南濱海風景區的最迷人的景色

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

小結• 對十七公里海岸線而言，除了講求風景景觀以外，更重要的是，這些風景區或遊樂景點最重要的還是配合著大自然的作息在進行著。所以，我們這塊風景區在民眾的問卷結果調查中，發現夕陽的景觀以及風景區內的一些遊憩設施，如：運河、小火車、觀景台等，都是本區中一個很大的賣點，若要在此營運商店，進行評估分析時，其中要注意的，莫過於配合現況，以最小的經濟開銷，賺取最大利潤。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

計畫評估分析

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

開發構想（一）配合民眾所需 由於經由第一階段問卷分析的調查結果後，我們在第一階段結論後有提到：遊客或當地居民都覺得港南濱海風景區的風景優美、景緻宜人，本規劃小組發現當地居民或是外地遊客，都十分看好本基地之風景環境等景觀設施，也十分樂見於未來的港南濱海風景區能提供更完善的設施來欣賞這塊新建風景區附近的美景。可惜的是幾乎一致認為在硬體設施方面稍嫌不足，都希望能夠再多增設一些更完善的設施。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

（二）在十七公里海岸線建立新穎的風景區印象 （三）建立民眾社區認同

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開發構想• （二）在十七公里海岸線建立新穎的風景區印象過去的十七公里海岸線雖然有良好之規劃，但卻缺乏一個獨特的風景區特色，雖然在港南濱海風景區的景觀雖美，夕陽多麼吸引人，但是若有一個更完備的再開發構想，配合著港南濱海風景區天生異稟的風景，想必能與現在的現況有更大的突破。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

（三）建立民眾社區認同

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（一）配合民眾所需Last.........

開發構想• （三）建立民眾社區認同

新竹市政府既已美意規劃此處風景區，現在首當其衝的除了要打響這片沿海風景區的知名度以外，還要建立起民眾對於這片海岸線的認同，這也是民眾參予社區的一種方式。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

（二）在十七公里海岸線建立新穎的風景區印象

（一）配合民眾所需Last.........

開發方式• 由政府委託民間機構經營。

開發主體• 新竹市政府

本小組受新竹市政府委託，規劃新竹市港南濱海風景區一帶，其目的是有效帶動本基地之觀光人潮還有附近周邊的產業發展現況，於是新竹市政府希望透過本規劃團隊，利用市場調查以及問卷分析等方式，進行開發規劃或風景區再造計畫。所以，本小組決定建議政府拋磚引玉，開發本基地之風景區，利用現有之海堤設施，妥善規劃設計再開發，達成民間業者與政府單位雙贏之契機。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

開發項目（一）開發年期

開發年期為十年，第一年為建造期，實際營運年期為九年。（二）開發年期訂定原則－折舊由於折舊的關係，若十年後本規劃基地要做汰換更新，其材料的取得不僅較為方便，財務計畫也可較好擬定。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

（三）使用貨櫃屋建立新穎港南濱海風景區印象

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開發項目（三）使用貨櫃屋建立新穎港南濱海風景區印象• 1.貨櫃屋成本低廉因為貨櫃屋的建造成本低廉，不需有龐大的資金問題，而且因為整體開發的主體成本不高，相對的出租給民間機構的租金價格也較有競爭力。

• 2.搶眼外觀設計及易於改變之風格由於貨櫃屋的外觀設計可以使用較低成本的色彩元素來做表達，以色彩來選擇這次我們再開發規劃當中作為搶眼的設計，也是目的之一。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

（三）使用貨櫃屋建立新穎港南濱海風景區之 3.避免唐突之立面設計

4.立面設計解決方針 (方式一、方式二 )

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開發項目• 3.避免唐突之立面設計

基於上面幾個原因，所以這次的規劃案我們選擇使用貨櫃屋來作為這次的重要材料。此外，為了避免貨櫃屋出現在風景區的唐突以及尷尬，我們也設計了以下方式要解決這項問題。

• 4.立面設計解決方針誠如上列所言，為避免唐突的出現產生尷尬，我們規劃藉由以下方式提昇當地社區產業吸引力且向上提升社區認同感，藉此吸引當地居民以及外地遊客前往，成為新竹市地區居民以及鄰近城市之新穎休憩場所。方式(1)舉行港南濱海風景區貨櫃屋彩繪活動，邀請附近國小學童來本風景區對貨櫃屋之立面進行彩繪，然後提供優渥之獎金，帶動學童對於本風景區認識，進而當成本風景區的小小推銷員。方式(2)訂定大方向之貨櫃屋立面，統一貨櫃屋之開窗、開門形式，主要是希望我們這個風景區可以給予居民以及觀光客一個全新的視覺感受，但我們招商時將明定不拘束各業者對於風格之需求，只是統一形式上的視覺效果。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

量體配置• 根據右圖，我們可配置出最

大座位數為 19位，但由於在此配置圖中，尚有少數空間可供外帶、或增設位置所保留之座位空間，所以我們將一個貨櫃屋的最大客數設為 25人。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

招商方式• 這次的再開發規劃，主要由政府提供興建費用，並且由民間業者管理與營運，所以提供一個誘人的招商程序是刻不容緩的一件事情。

1. 利用平面廣告招商：例如以刊登時報、夾報等方式宣傳招商。2. 利用大看板的方式招商：吸引經過之車輛以及行人的注意，達到宣傳效果。3. 利用電視托播方式：以新竹地方電視台為主，作為宣傳。4. 利用政府官方網站：使用網路資訊，多方面為此風景區打響知名度。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

資本預算評估分析

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

主體為咖啡廳（民間業者）財務評估試算 緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

飲品名稱 品名 售價 預估成本 利潤咖啡 摩卡咖啡 55 20 35

黃金咖啡 55 20 35

拿鐵 60 30 30

焦糖瑪琦朵 65 35 30

卡布奇諾 60 30 30

英格蘭紅茶 50 15 35

伯爵奶茶 55 20 35

可可 60 20 40

柳橙汁 50 15 35

玉米濃湯 50 25 25

主體為咖啡廳（民間業者）財務評估試算 緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

點心名稱 品名 售價 預估成本 利潤麵包 種類一 30 10 20

種類二 35 15 20

蛋糕 種類一 45 20 25

種類二 50 25 25

可麗餅 種類一 45 20 25

種類二 60 30 30

鬆餅 種類一 50 25 25

種類二 70 35 35

熱狗 25 10 15

冰淇淋 /1球 20 5 15

以咖啡廳為主體之假設條件 （一）支出• 咖啡屋飲品成本支出根據上表，每賣出一杯飲品，平均成本是23 元，而我們預估每星期每天平均假設賣出30杯，相當於一星期共賣出210杯，所以對於業者所花費的成本便是：6×52(週 )×23( 元 )×210(杯 )＝1,506,960 ( 元 )

• 咖啡屋點心成本支出根據上表，每賣出一個點心，平均成本是 19.5元，而我們預估每星期每天平均假設賣出30個，相當於一星期共賣出210個，所以對於業者所花費的成本便是：6×52(週 )×19.5( 元 )×210( 個 )＝1,277,640( 元 )

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

以咖啡店為主體之假設條件(一 )支出 - 稅金支出

(二 ) 收入 (三 ) 小結

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以咖啡廳為主體之假設條件 • 稅金支出

各項飲品的總利潤乘於 25%等於稅金，六個貨櫃屋一年總營業稅支出為：(總收入 -總支出 )*25%= 925,470 ( 元 )

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

以咖啡店為主體之假設條件(二 ) 收入

(三 ) 小結

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以咖啡廳為主體之假設條件 （二）收入• 咖啡屋飲品收入假設每週每種飲品共供應210杯，且每賣出一杯假設平均收入為56元，則六個貨櫃屋一年總收入為：6×52(週 )×56( 元 )×210(杯 )＝3,669,120 ( 元 )

• 咖啡屋點心收入假設每週每種飲品共供應210個，且每賣出一個假設平均收入為43 元，則六個貨櫃屋一年總收入為：6×52(週 )×43( 元 )×210( 個 )＝2,817,360 ( 元 )

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

（三）小結以咖啡屋為主體的假設條件結果顯示：各貨櫃屋之廠商平均一年可以賺 462,735( 元 )

總收入： 6,486,480元總支出： 3,710,070元

主體為政府財務評估試算 （一）財務計畫目標

以委託經營方式進行港南濱海風景區開發計畫案之財務可行性。一個完整的資本預算評估計畫不單只是計算出各項財務指標，如專案淨現值、內部報酬率與還本期間等，更須追求對現金流量預測的合理性與精確性。

（二）開發時程本計畫之興建及營運年限，自簽訂投資契約日起算為期十年，且到期須無條件將經營權及建物移轉給新竹市政府。故本計畫在十年到期時之殘值等於 0，並自簽約日起一年內完成興建。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

以政府為主體之假設條件(三 )支出

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主體為政府財務評估試算 （三）支出1. 建物耐用期與折舊對建築物折舊提列年限所作假設，本計畫中之建物為貨櫃屋，其耐用期為二十年，但因貨櫃屋地點位於海邊，海水的鹽份會加速貨櫃屋的損壞，因此在本區的貨櫃屋的耐用期縮短為 10年。貨櫃屋之折舊率，經調查為 80％。

2. 興建費用 .在興建費用方面總計為 555,520 元。

3. 規劃費用假設規劃費用為興建費用之百分之二。故規劃費用為 555,520*0.02=11,110 元。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

以政府為主體之假設條件(三 )支出 -

4. 設計監造費用 5.招商費用

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主體為政府財務評估試算 4. 設計監造費用假設設計監造費用為興建費用之百分之六。 555,520*0.06=33,331元。

5. 招商費用由於是由政府招攬民間共同參與公共設施的方案，故需要有招商費用之考量，所以在興建期期間，以登廣告、戶外看板、電視廣告托播、政府官方網頁等方式進行招商宣傳。

6. 自有資金成本本開發案成本不高，因此不須向銀行借貸，由政府全額出資。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

招商項目 招商單位及單價 總數及總費用登報紙 1天 /1,000 元 180天 /180,000 元戶外看板 1處 /10,000 元 /30天 4 處 /40,000 元 /180天 振道電視廣告託播 1個月 /32,000 元 6個月 /192,000 元新竹市政府官方網頁 1頁 /1,500 元 1頁 /1,500 元網頁管理費用 1月 /28,000 元 6月 /168,000 元

總計 (元 ) 581,500 元

主體為政府財務評估試算 （四）收入1. 營運期間租金收入針對貨櫃屋市場價格調查後，估計一個貨櫃屋租金平均一個月 3,000元，營運第一年估計出租 6個貨櫃屋，所以營運第一年租金收入為：3,000( 貨櫃 / 月 )×12(月 )×6個＝ 216,000元

2. 攤位出租押金收入針對貨櫃屋市場價格調查後，估計一個貨櫃屋租金平均一個月 3,000元，而押金我們以半年為期，所以營運第一年押金收入為： 3,000( 貨櫃 / 月 )×6(月 )×6個＝ 108,000元。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

3.攤位出租押金收入4.稅賦假設收入 ( 營業稅 )5.小結

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主體為政府財務評估試算 3. 攤位出租押金利息收入假設攤位出租押金之存款利率為 1%，針對押金收入內容，估計出營運後每年押金利息收入為： 108,000元×1%＝ 1,080元，以上作為營運期間押金利息收入估計值。

4. 稅賦假設（營業稅）假設本計畫中之地價稅、房屋稅與契稅皆為 0，因為此開發區為政府所有地，因此皆為 0。就營利事業所得稅方面，依據促進民間參與公共建設法第三十六條之規定，民間機構得自所參與重大公共建設開始營運後有課稅所得之年度起，最長以五年為限，免納營利事業所得稅。本計畫假設自開始營運後的五年內免納營利事業所得稅，自營運第六年開始依可課稅所得繳納 25%之營業稅。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

5.小結

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主體為政府財務評估試算 5. 小結• 以政府為主體的假設條件，在興建費用方面，貨櫃屋 6只，共計 150,000 元；冷氣６台，共計 156,000 元；水電配線 6,000 元；貨櫃屋開6個窗，共計 12,000 元；玻璃 624片，共計 68,640 元；內部裝潢補助 6 間，共計 120,000 元；整地費為 10,000 元；彩繪活動為 32,880元；在興建費用總計為 555,520 元。招商費用、設計監造費用與規畫費用分別為 581,500 元、 33,331元、 11,110 元。所以，總支出方面為 1,181,462元。

• 收入方面，包括營運期間租金收入 9年總計 1,944,000元、攤位出租押金收入為 108,000 元、押金利息收入為 9,720 元、營業稅在第 6年至第 10年總計 4,627,350 元；總收入為： 6,689,070元。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

主體為政府財務評估試算 緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

項目 數量 單位 單價 (元 ) 小計 (元 ) 備註

興建費用

貨櫃屋 6 只 25,000 150,000 含安置費用冷氣 6 台 26,000 156,000

水電配線 1 只 6,000 6,000

貨櫃屋開窗 6 個 2000 12,000 此為開窗洞之價格 (不含玻璃 )

玻璃 624裁 110 68,640

內部裝潢 6 家 20,000 120,000 補助店家兩萬元整地 1 日 10,000 10,000 為鋪平費用，不含其他工程彩繪活動 1 次 25,200 32,880 為美化店面外觀之活動總計： 555,520(元 )

項目 總計 (元 ) 備註招商費用 581,500

設計監造費用 33,331 為興建費用之百分之六規畫費用 11,110 為興建費用之百分之二

支出總計 (元 ) 1,181,462元

主體為政府財務評估試算 緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

項目 總計 (元 ) 備註

營運期間租金收入 1,944,000 1個貨櫃屋為 3,000 元 / 月

押金收入 108,000 1個貨櫃屋為 3000 元 /月

押金利息收入 9,720 攤位出租押金之存款利率為 1%

營業稅收入 4,627,350 925,470/年 (第 6年開始繳 )

總計 (元 ) 6,689,070元

敏感性分析 • 為模擬在不同的經濟環境下，各項數據受影響之程度，我們利用敏感性分析

的方式，在控制其他變數不變的情況下，每次針對一項特定的變數作調整，以勾勒出本案資本預算評估結果的可能範圍。

• 資本預算評估結果

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

NPV 5,295,614

IRR 37%

還本期間 ( 年 ) 6

自償率 394.88%

基年營業收入預估變動試算每年閒置率改變試算每年銀行利息改變試算

CONTINUE

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敏感性分析 • 基年營業收入預估變動試算

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

每年閒置率改變試算每年銀行利息改變試算

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營業利潤 成長率 稅金 IRR NPV

1,850,940 -50% 462,735 28% $ 2,981,939

2,221,128 -40% 555,282 30% $ 3,444,674

2,591,316 -30% 647,829 32% $ 3,907,409

2,961,504 -20% 740,376 34% $ 4,370,144

3,331,692 -10% 832,923 35% $ 4,832,879

3,701,880 0% 925,470 37% $ 5,295,614

4,072,068 10% 1,018,017 38% $ 5,758,349

4,442,256 20% 1,110,564 39% $ 6,221,084

4,812,444 30% 1,203,111 41% $ 6,683,819

5,182,632 40% 1,295,658 42% $ 7,146,554

5,552,820 50% 1,388,205 43% $ 7,609,289

敏感性分析 • 每年閒置率改變試算

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

每年銀行利息改變試算

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攤位閒置數 IRR NPV

0 37% 5295613.891

1 32% 4200388.891

2 26% 3105163.891

3 19% 2009938.891

4 11% 914713.8912

5 -3% -180511.1088

6 -11% -1275736.109

敏感性分析 • 每年銀行利息改變試算

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

押金收入 利率 利息 IRR NPV

108,000 1.0% 1,080 37% 5295613.891

108,000 1.2% 1,296 37% 5297557.891

108,000 1.4% 1,512 37% 5299501.891

108,000 1.6% 1,728 37% 5301445.891

108,000 1.8% 1,944 37% 5303389.891

108,000 2.0% 2,160 37% 5305333.891

結論

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

結論 新竹市政府為配合新竹市港南濱海風景專用區休閒遊憩計畫之開發，

希望整合本計畫區內自然景觀資源與開發相關遊憩規劃設施，有效帶動本基地之觀光人潮還有附近周邊的產業發展現況，且增加休閒品質服務，整體規劃開發相關服務設施，以落實城鄉景觀風貌改造，並提供區內更多觀光休閒據點。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

結論一、港南風景區周邊地區整體遊憩設施應有效保育及利用 本計畫根據現況發展蒐集，了解規劃區內各項遊憩器具使用情形，研擬出整體規劃構想與開發建議，提出良好之改善計畫，並配合新竹市十七公里海岸線之各風景點成為本區之獨特賣點，採空間型態系統：點、線、面的整體規劃設計理念規劃成為完整的觀光休閒風景區，與現有的人行步道加強遊憩設施功能之聯繫與互補，創造出健康、完善的觀光休閒整體功能，以擴大服務對象、增進商機，且能增加政府以及民間在此風景區內可獲得雙贏之局面，提升社區認同。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

二、港南風景區內整體自然資源景觀與創意咖啡屋結合三、港南風景區應為多元化與高品質的休閒環境有… etc四、貨檟屋咖啡廰具開發效益

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結論二、港南風景區內整體自然資源景觀與創意咖啡屋結合

港南風景區內，除了擁有海水蔚藍清澈的絕佳天然景色之外，還有獨具特色的流動小火車、自行車、協力車等休閒活動，再加上區內另有設置烤肉區、兒童遊憩區，是北台灣少數集聚多功能的戶外休閒天地。如今新竹市政府計畫將此地設置新興多功能景觀遊憩休閒區－創意咖啡屋之設置，除設置地點鄰近海岸邊方便取景外，更有咖啡香吸引觀光遊客，一方面提供遊客方便舒適的休閒設施，使得遊客得以徜徉於優美天然海景之中，另一方面也可為此地區帶來更多就業商機。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

三、港南風景區應為多元化與高品質的休閒環境有… etc四、貨檟屋咖啡廰具開發效益

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結論三、港南風景區應為多元化與高品質的休閒環境有別於鄰近南寮漁港不論港南風景區之開發採BOT 方式，或由新竹市政府自行興建營運，本計畫均建議其開發主要包含新竹市居民及新竹科學園區員工、消費能力屬於中上的休閒愛好者為主要客層，為提供多元化、較高品質的休閒環境為主要開發策略，使有別於鄰近南寮漁港。則二者間除了交通動線不同之外，港南風景區更以多功能的戶外休閒天地－創意咖啡屋、海景欣賞及促進經濟活動等，提供各項不同服務項目之區別，更進一步以不同的市場訴求為考量，可避免擔心港南風景區再開發計畫恐和鄰近南寮漁港的同質性過高，而造成重覆投資之顧慮。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

四、貨檟屋咖啡廰具開發效益

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結論四、貨櫃屋咖啡廳具開發效益

本計劃由政府自行興建方案來進行港南風景區開發計畫乙案之財務可行性評估，並經由財務可行性評估後，探討出本計劃之各設施是否吸引遊客休閒觀光之潛力、規劃投資開發之相關公共設施是否具有消費市場之效益等進行評估，並希望藉由本次開發，以提升本計畫區與附近周邊的產業發展現況。根據現金流量表之財務可行性分析，經由評估之後得知：總開發投資金額約新台幣700,646元、專案淨現值為新台幣1,742,158元、內部報酬率為37%，可見本計劃案之開發極具可行性。並因本次由政府自行開發，許多地價稅、房屋稅與契稅已免去，並且可在廠商進駐第六年進行營業稅之徵收。因開發成本低廉，由政府全額出資興建，並經由招商交由民間自行經營，免去自行經營與管理之相關問題，並在第六年便已還本。在多方評估之下，本計劃在實行上也具相當之效益。對政府而言，本計劃是可行與相當值得投資的。

緣起及目的 計畫評估分析 資本預算評估分析 結論

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