2015年8月28日 株式会社福岡リアルティ日経IR・投資フェア2015 福岡リート投資法人

Ⅰ. 福岡リート投資法人の特徴

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況

Ⅲ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ

20

目次

1

目次

2

26

Ⅰ. 福岡リート投資法人の特徴

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

2

１. 日本初の地域特化型REIT

２. 優良なポートフォリオと高い稼働率

３. 安定したファイナンス体制を構築

４. 上場以来安定した分配金を継続

3

福岡リートの４つの特徴

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

福岡都市圏60-90%10-30%

0-10%

（沖縄県及び山口県を含む）

その他九州地域

その他

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

※2015年5月28日時点の保有物件による数値です。

■ポートフォリオ （取得価格ベース）■投資方針

福岡都市圏

78.1％ 21.9％

その他九州地域

成長性の高い

福岡・九州に特化4

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「地域特化」 － 投資対象エリア

5

※保有物件については、2015年5月28日時点です。

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「地域特化」 － ポートフォリオマップ

6

■スポンサー体制

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

◆本投資法人の資産運用会社である福岡

リアルティには、福岡地所株式会社や九

州電力株式会社をはじめ、九州経済界を

リードする有力企業がスポンサーとして共

同参画

◆地域を熟知しているスポンサーとの連携

により、物件を安定的に管理運営

◆スポンサー会社のネットワークも活用し、

優良物件の取得機会を追求

地元財界を中心としたスポンサー体制

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「地域特化」 － スポンサー体制

九州電力福岡地所

社外

取締役

福岡リアルティ（資産運用会社）

50% 10%

5%5%5%5%

西部瓦斯西日本シティ銀行

5%5%福岡銀行

5%日本政策投資銀行

（注1）

ロイヤルホールディングス

西日本鉄道九電工 九州旅客鉄道

（注1）福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティとパイプライン・サポートに関する契約書を締結しています。

社外

取締役

5%

7

■ 3大都市圏より高い人口増加率 ■ 全国主要都市の若者率及び生産年齢人口比率

福岡都市圏

東京都市圏

名古屋都市圏

大阪都市圏

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「福岡・九州の強み」 － 人口増加率と若者率

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

8

■九州への訪日外国人は過去最高

■国別内訳

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「福岡・九州の強み」 － インバウンドの取り込み

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

9

航空写真

博多駅 福岡空港

博多港

天神駅約2km 約2.5km

キャナルシティ博多

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「福岡・九州の強み」 －コンパクトシティ（福岡市）

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

10

■ 福岡市へ本社機能等を移転する企業事例

今後30年間に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率（平均ケース・全地震）（基準日2014年1月1日）

■ 確率論的地震予測値図

移転年月 企業名 内容

2015年9月 アマゾン・ジャパン コールセンター開設

2015年6月 日本生命保険 コールセンター開設

2015年4月テレマーケティング

ジャパン（ベネッセHD）コールセンター開設

2015年4月マスミューチュアル

生命保険本社機能一部移転

2014年4月 ケンコーコム 本店所在地移転

2012年5月ステート･ストリート

信託銀行本社機能一部移転

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「福岡・九州の強み」 － 地震リスクの分散先

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

11

■国家戦略特区に指定

◎国家戦略特区とは

経済活性化のために、地域限定で規制や税制を改革し、その効果を調べるために指定される特別区域のこと。当初の6地域（福岡市、新潟県新潟市、東京圏、関西圏、兵庫県養父市、沖縄県）に加え、3地域（秋田県仙北市、宮城県仙台市、愛知県 ）が加わり、現在9地域指定されています。

1.地域特化型ＲＥＩＴ － 「福岡・九州の強み」 － 福岡市の国家戦略特区への指定

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

12

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

※2015年5月28日時点の保有物件による数値です。

■ポートフォリオ （取得価格ベース）

60-80% （アーバン、リージョナル、コミュニティ）

商業施設

20-40%（Aクラス、セール・アンド・リースバック）

オフィスビル

0-20%（住居、ホテル、物流施設、公共施設等）

その他

■投資方針

商業施設

60.7％オフィスビル

その他 12.3％

27.0％

投資タイプの多様化により

資産リスクを分散

（住居・ホテル・物流施設）

2.優良なポートフォリオと高い稼働率 － 投資タイプ

高い稼働率を維持

■物件稼働率推移（期中加重平均）

13

■稼働率（期中加重平均）

※稼働率は期中の加重平均で算出しています。※アクティブ商業とは、ポートフォリオの中で大型商業施設であり、不動産賃貸収入について売上の変動による影響を受けやすいキャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、パークプレイス大分、サンリブシティ小倉の4物件を指します。

パッシブ商業とは、ポートフォリオの中で不動産賃貸収入について売上の変動による影響を受けにくいスクエアモール鹿児島宇宿、熊本インターコミュニティSC、イオン原ショッピングセンター、花畑SC、久留米東櫛原SC、ケーズデンキ鹿児島本店の6物件を指します。

物件タイプ第17期

〜2013年2月28日

第18期〜2013年8月31日

第19期〜2014年2月28日

第20期〜2014年8月31日

第21期〜2015年2月28日

投資割合（取得価格ベース）

アクティブ商業 99.9％ 99.3％ 99.2％ 99.8％ 100.0％ 50.1％

パッシブ商業 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 12.2％

オフィスビル 98.2％ 98.1％ 97.5％ 97.5％ 98.8％ 29.3％

その他 94.7％ 95.5％ 95.2％ 96.1％ 96.6％ 8.4％

全 体 99.3％ 98.9％ 98.7％ 99.1％ 99.5％ 100.0％

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

2.優良なポートフォリオと高い稼働率 － 物件稼働率推移

14

■福岡のランドマークとなる商業施設を所有・運営

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

◎年間売上

売上 売上

2.優良なポートフォリオと高い稼働率 － キャナルシティ博多

15

■博多港へのクルーズ船寄航数の増加とキャナルシティ博多の売上推移◎訪日外国人の買い物の様子と免税カウンター

◎クルーズセンター（博多港）とQUANTUM OF THE SEAS（定員：4,905名）

（注2）クルーズ船の寄航数は博多港が公表する6月16日時点の予定数を含みます。

2.優良なポートフォリオと高い稼働率 － キャナルシティ博多の近況

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

16

（注1）S&P：スタンダード&プアーズ・レーティング・ジャパン株式会社より長期会社格付けを取得しています。

R&I：株式会社格付投資情報センターより発行体格付を取得しています。

JCR：株式会社日本格付研究所より長期優先債務格付を取得しています。

※2015年2月28日現在

■ 返済期限の分散（2015年2月28日現在）

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

■ 平均借入金利の推移

■ デュレーション（平均残存期間）の推移

■ 高い格付（注1）を維持

3.安定したファイナンス体制 － 強固な財務基盤と高い格付

17

■借入先金融機関の分布状況 ■九州全域をカバーする地方銀行取引ネットワーク

スポンサー行をはじめとした安定した取引ネットワーク

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

3.安定したファイナンス体制 － 借入先金融機関の分布状況

18

■高い水準の分配金を継続

項目 第15期〜2012年2月29日

第16期〜2012年8月31日

第17期〜2013年2月28日

第18期〜2013年8月31日

第19期〜2014年2月28日

第20期〜2014年8月31日

第21期〜2015年2月28日

第22期〜2015年8月31日

（予想）

第23期〜2016年2月29日

（予想）

1口当たり分配金実績（注1） 3,324円 3,238円 3,257円 3,291円 3,243円 3,278円 3,435円 3,450円 3,460円

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

4.上場以来安定した分配金を継続

１. 日本初の地域特化型REIT

２. 優良なポートフォリオと高い稼働率

３. 安定したファイナンス体制を構築

４. 上場以来安定した分配金を継続

福岡リートの４つの特徴（振り返り）

福岡

リー

ト投

資法

人の

特徴

19

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況

福岡

リー

ト投

資法

人の

近況

20

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況 － 直近の決算実績及び予想

21

福岡

リー

ト投

資法

人の

近況

項 目第20期

〜2014年8月31日第21期

〜2015年2月28日

第22期〜2015年8月31日

(予想)

第23期〜2016年2月29日

(予想)

営業収益 7,779 7,789 8,163 8,204

当期純利益 2,262 2,369 2,577 2,584

１口当たり分配金（①） 3,278円 3,435円

1口当たり分配金予想（②） 3,220円 3,350円 3,450円 3,460円

実績と予想の差異（①－②） ＋58円 ＋85円 - -

発行済投資口総数（期末時点） 690,000口 690,000口 747,000口 747,000口

総資産（期末時点）(百万円） 167,824 167,369

純資産（期末時点）(百万円） 81,703 81,811

運用日数 184日 181日

保有物件数（期末時点） 24物件 25物件

稼働率（期末時点） （注1） 99.3％ 99.6％

（単位：百万円（未満切捨））

（注1） 「稼働率」は、期末時点における総賃貸可能面積に対する総賃貸面積の占める割合を記載しています。

2015年4月

公募増資

＋57,000口

22

福岡

リー

ト投

資法

人の

近況

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況 － 分配金の推移

23

■福岡エリア最大級の物流施設を2015年3月取得

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況 － ロジポートアイランドシティ博多の取得

福岡

リー

ト投

資法

人の

近況

24

■競争力のある商業施設をスポンサーから2015年5月取得

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況 － マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）の取得

福岡

リー

ト投

資法

人の

近況

2012年1月4日～2015年8月14日

31

※2012年1月4日の終値を100として指数化しています。

日銀の異次元

金融緩和

第2次安倍内閣

発足

日銀の

追加金融緩和

51

福岡リート投資法人

公募増資

福岡リート投資法人

公募増資

■福岡リート投資法人投資口価格

214,600円 （2015年8月14日時点）

■分配金利回り

3.2％ （第21期分配金/運用日数×365）÷

投資口価格（2015年8月14日時点）

25

Ⅱ. 福岡リート投資法人の近況 － 投資口価格推移

福岡

リー

ト投

資法

人の

近況

Ⅲ. Ａｐｐｅｎｄｉｘ

26

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

プロフィール（2015年2月28日時点）

■名 称 福岡リート投資法人

■資産運用会社 株式会社福岡リアルティ

（福岡財務支局長（金商）第10号）

会社概要

■投資口価格 227,000円 （2015年2月28日現在）

■資産総額 167,369百万円 （2015年2月28日現在）

■有利子負債総額 70,775百万円 （2015年2月28日現在）

■格付 S&P A- (安定的) R&I A+ (安定的) JCR AA- (安定的)

■有利子負債比率（LTV） 42.3％

■直近決算期（第21期）末日

■第21期分配金実額

■第21期運用日数

1口当たり 3,435円

2015年2月28日(半年毎、2月/8月決算)

■分配金利回り 3.1％（分配金/運用日数×365）÷投資口価格 （2015年2月28日現在）

■1口当たり純資産 118,567円 （2015年2月28日現在）

■1口当たり時価純資産 139,486円 （2015年2月28日現在）

■投資タイプ

（取得価格ベース）

■投資対象エリア

（取得価格ベース）

■総賃貸可能面積 478,197.10㎡

■期末時点稼働率 99.6％

商業施設 62.3％オフィスビル

その他 8.4％

2005年6月21日（東京証券取引所、福岡証券取引所）

福岡地所株式会社、九州電力株式会社、ロイヤルホールディングス株式会社、株式会社福岡銀行、株式会社西日本シティ銀行、西日本鉄道株式会社、西部瓦斯株式会社、株式会社九電工、九州旅客鉄道株式会社、株式会社日本政策投資銀行

■スポンサー

■上場日

財務内容

分配金

投資口価格等

（注1）2015年2月28日の保有物件による数値です。

ポートフォリオ （注1）

■時価総額 156,630百万円 （投資口価格×発行済投資口総数）（2015年2月28日現在）

福岡都市圏 76.6％ 23.4％その他九州地域

29.3％

27

181日

■発行済投資口総数 690,000口 （2015年2月28日現在）

※ 期末時点で保有する不動産の期末不動産鑑定評価書に記載された不動産評価額の合計額と当期末時点で保有する不動産の貸借対照表計上額（信託建設仮勘定を除く）の合計額との差額を期末時点での純資産合計に加えて、発行済投資口総数で除して算出しています。

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

福岡リート投資法人の歩み

28

■資産規模の成長と低いLTV

第21期

1物件取得

第22期

2物件取得

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

ポートフォリオのご紹介（アクティブ商業）

29

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

ポートフォリオのご紹介（アクティブ商業）

30

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

ポートフォリオのご紹介（パッシブ商業）

31

⑪マリノアシティ福岡（マリナサイド棟）

■ 所在地 ： 福岡市西区小戸2丁目

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

ポートフォリオのご紹介（オフィスビル）

32

⑫ ⑬ ⑭ ⑮

⑯ ⑰ ⑱

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

ポートフォリオのご紹介（その他）

33

⑲ ⑳

ロジポートアイランドシティ博多

■ 所在地 ： 福岡市東区みなと香椎2丁目

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

不動産等の名称取得価格

（注2）取得

Cap Rate

直近（第21期末）鑑定評価額

前期末鑑定評価額

期末貸借対照表計上額

差異

鑑定評価書作成会社

前期末鑑定評価額

との差異

期末貸借対照表計上額との

差異

第21期Cap Rate

第20期Cap Rate 差異

商業施設

キャナルシティ博多 32,000 6.0％ 32,600 32,200 30,784 400 1,815 4.9％ 5.1％ ▲0.2 谷澤総合鑑定所

キャナルシティ博多・B 28,700 5.4％ 29,300 28,900 28,398 400 901 5.1％ 5.3％ ▲0.2 谷澤総合鑑定所

パークプレイス大分 15,700 6.5％ 18,131 18,036 17,599 95 531 6.2％ 6.2％ - 日本不動産研究所

サンリブシティ小倉 6,633 6.6％ 7,750 7,640 6,006 110 1,743 6.3％ 6.4％ ▲0.1 日本不動産研究所

スクエアモール鹿児島宇宿 5,300 6.2％ 5,200 4,980 4,701 220 498 6.3％ 6.5％ ▲0.2 日本不動産研究所

熊本インターコミュニティSC 2,400 6.5％ 2,610 2,530 2,120 80 489 6.2％ 6.4％ ▲0.2 日本不動産研究所

イオン原ショッピングセンター 5,410 6.8％ 4,540 4,560 5,316 ▲20 ▲776 8.3％ 8.3％ - 日本不動産研究所

花畑SC 1,130 6.4％ 1,180 1,140 1,043 40 136 5.8％ 6.0％ ▲0.2 谷澤総合鑑定所

久留米東櫛原SC 2,500 6.1％ 2,660 2,580 2,227 80 432 5.8％ 6.0％ ▲0.2 谷澤総合鑑定所

ケーズデンキ鹿児島本店 3,550 5.7％ 3,550 3,440 3,228 110 321 5.7％ 5.9％ ▲0.2 谷澤総合鑑定所

商業施設 合計 103,323 6.0％ 107,521 106,006 101,427 1,515 6,093 5.6％ 5.7％ ▲0.2

オフィスビル

キャナルシティ・ビジネスセンタービル 14,600 6.2％ 14,500 14,400 13,635 100 864 5.2％ 5.3％ ▲0.1 谷澤総合鑑定所

呉服町ビジネスセンター 11,200 6.2％ 12,700 12,600 9,578 100 3,121 5.1％ 5.2％ ▲0.1 谷澤総合鑑定所

サニックス博多ビル 4,400 5.9％ 4,860 4,790 4,059 70 800 5.1％ 5.2％ ▲0.1 日本不動産研究所

大博通りビジネスセンター 7,000 6.0％ 6,900 6,790 6,498 110 401 5.5％ 5.6％ ▲0.1 日本不動産研究所

東比恵ビジネスセンター 5,900 6.0％ 6,260 6,210 5,009 50 1,250 5.7％ 5.8％ ▲0.1 谷澤総合鑑定所

天神西通りセンタービル 2,600 5.4％ 2,850 2,790 2,711 60 138 4.9％ 5.0％ ▲0.1 日本不動産研究所

天神ノースフロントビル 2,800 6.1％ 3,020 3,010 2,766 10 253 5.4％ 5.5％ ▲0.1 日本不動産研究所

オフィスビル 合計 48,500 6.1％ 51,090 50,590 44,259 500 6,830 5.3％ 5.4％ ▲0.1

その他

アメックス赤坂門タワー 2,060 5.4％ 1,810 1,790 1,826 20 ▲16 5.2％ 5.3％ ▲0.1 大和不動産鑑定

シティハウスけやき通り 1,111 5.5％ 1,000 1,000 999 0 0 5.2％ 5.3％ ▲0.1 大和不動産鑑定

Aqualia警固 2,800 6.3％ 3,470 3,390 2,707 80 762 5.1％ 5.3％ ▲0.2 日本不動産研究所

Aqualia千早 1,280 6.8％ 1,530 1,480 1,241 50 288 5.6％ 5.8％ ▲0.2 日本不動産研究所

ディー・ウイングタワー 2,800 5.9％ 3,170 3,110 2,828 60 341 5.2％ 5.3％ ▲0.1 谷澤総合鑑定所

グランフォーレ薬院南（注3） 1,100 5.6％ 1,190 1,170 1,195 20 ▲5 5.1％ 5.2％ ▲0.1 谷澤総合鑑定所

ホテルフォルツァ大分 1,530 6.6％ 1,610 1,590 1,480 20 129 6.3％ 6.4％ ▲0.1 日本不動産研究所

鳥栖ロジスティクスセンター 1,250 5.9％ 1,290 1,270 1,279 20 10 5.7％ 5.8％ ▲0.1 日本不動産研究所

その他 合計 13,931 6.0％ 15,070 14,800 13,559 270 1,510 5.4％ 5.5％ ▲0.1

全物件 合計 165,754 6.0％ 173,681 171,396 159,246 2,285 14,434 5.5％ 5.6％ ▲0.1（注1）含み益は直近鑑定評価額から期末貸借対照表計上額（信託建設仮勘定は含みません）を差し引いて算出しています。（注2）「取得価格」はいずれも諸経費（手数料、公租公課等）を含まない金額で記載しています。（注3）「前期末鑑定評価額」については取得時の鑑定評価額を、「第20期Cap Rate」については取得時の鑑定に基づく数値を記載しています。

鑑定評価額

（単位：百万円（未満切捨））

④-⑤⑤④①-③①-②②①

第21期末時点の含み益 は14,434百万円（前期比＋3,337百万円）

③

34

（注1）

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

福岡のオフィスビル状況推移

■全国主要都市平均空室率推移

■国内地域別オフィスビル竣工状況

35

福岡市の平均空室率は引き続き低下傾向

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

98.5% 98.5% 97.9% 97.8% 98.8% 99.5% 99.7%

88.0%

92.0%

96.0%

100.0%

第17期～2013年2月

第18期～2013年8月

第19期～2014年2月

第20期～2014年8月

第21期～2015年2月

第22期～2015年8月

予想

第23期～2016年2月

予想

福岡リート保有オフィスビル加重平均稼働率実績・予想

（注1）福岡リート保有物件の稼働率は、期中の加重平均で算出しています。（注2）大博通りビジネスセンターについては住居部分を除いて記載しています。

36

オフィスビルは高い稼働率(注1)を誇る

オフィスビル稼働率

第21期実績 第22期予想 第23期予想

キャナルシティ・ビジネスセンタービル 100.0% 100.0% 100.0%

呉服町ビジネスセンター 95.9% 99.7% 100.0%

サニックス博多ビル 100.0% 98.6% 100.0%

大博通りビジネスセンター(注2) 100.0% 100.0% 100.0%

東比恵ビジネスセンター 98.7% 98.0% 98.1%

天神西通りセンタービル 100.0% 100.0% 100.0%

天神ノースフロント 100.0% 100.0% 100.0%

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

37

天神エリア・博多駅前の再開発の準備が進む

「福岡中心部の状況」

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

38

交通インフラの整ったコンパクトシティ

「福岡市近郊の状況」

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

IRの取り組み

39

■IR活動／広報活動

Ａｐｐｅｎ

ｄｉｘ

NISAについて

40

銀行で口座開設したNISAの枠では、現時点では購入できませんが、J-REITを組み入れている投資信託を購入することで間接的に購入することは可能です。

証券会社で口座開設して頂いたNISAの枠では直接購入できます。

少額投資非課税制度NISAが、2014年1月よりスタートしました。通常、株式や投資信託などから得られた配当や譲渡益は所得税や地方税の課税対象（税率20.315％適用）となります。

NISAは、毎年100万円を上限とする新規購入分を対象に、その配当や譲渡益を最長5年間、非課税にする制度です。

■NISAとは？

出典：政府広報オンライン

※NISAにつきましては、口座開設された（もしくは予定の）金融機関にお問い合わせください。

（2014年12月現在）

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銘柄コード：8968

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