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COLDWELL BANKER PREVIEWS INTERNATIONAL®

豪宅市场报告

2016年春季

COLDWELL BANKER PREVIEWS INTERNATIONAL® // LUXURY MARKET REPORT // SPRING 2016 2

目录

序言 03

Previews® 趋势观察重要豪宅市场，高层居住趋势 04

Previews 20强：豪宅成交量及挂牌量

邮政分区与城市排名 07

国内热点纵览：格林威治镇 11

国内热点纵览：纽约市 14

国际聚光灯：伦敦豪宅市场 16

从数字看Previews 19

免责声明 20

全面透析豪华房地产


当前高端住宅产业状况如何？豪宅交易主要地区的购

房趋势受哪些因素影响？2016年的首期《豪宅市场报

告》按城市和趋势逐次分析，让您纵览全局：

• 全美豪宅挂牌量与成交量名列前茅的邮政

分区与城市

• 按平均挂牌价和平均成交价比率（ALP/

ASP）找准热门市场

• 高端高层公寓居住的趋势

• 格林威治、纽约和伦敦的市场动态

报告中的诸多发现都预示着今年的增长步伐将更为

稳健，如全美豪宅挂牌量和成交量排名前20的城市。

比如一些高度热门的市场都显现出改变的迹象，如

迈阿密、旧金山，以及像奥斯汀这样的新兴豪宅区。

今年我们的数据还新增了一项——平均挂牌价和平

均成交价比率（ALP/ASP），以进一步找出那些可能的

热门卖方市场和买方市场。意料之中的是，对于一百

万美元以上的房产，旧金山、圣荷西和西雅图这样的

科技中心ALP/ASP值最高，表明在这些备受追捧的城

市，卖方仍然占有上风。相比之下，富裕的通勤族住

宅区格林威治自2014年成交超过一千万美元以来，由

于单户型豪宅供大于求，未能达到2014年成交额的一

半，第一次跌出了热门名单。不过这个康涅狄格州西

南部的城镇依然拥有高达92%的ALP/ASP比率，表明卖

方咬定挂牌价不妥协，即使这意味着他们的房产会在

市场上搁置一段时间。

让我们的视线穿越大西洋，看看伦敦。根据我们“国

际聚光灯”（International Spotlight）的观察，它

也在紧随其它国际性大都市的步伐：考虑到更多空间

和价值，买家眼中不再只有顶级地段，也会关注该市

其他地区。当然，对于高净值人士而言，价格并不是

唯一的激励因素。

对于那些为纽约、迈阿密、芝加哥最富裕人士度身定

制的新建高层豪华公寓而言，景观只是最基本的要

求。为了更有竞争性，开发商们在设施和生活服务方

面各出奇招（想想那些空中车库、无人机停机坪和宠

物健康中心）。

这些现象中有不少对于豪宅市场的总体强劲走势起

到了巩固作用。然而，有待进一步确认的是，市场在

过去几年所经历的前所未有的扩展是否会沉淀到一

个更稳定的增长水平。一如既往，我们会持续密切观

察。

报告中的多项发现

预示今年的增长趋势

将更为稳健

BUDGE HUSKEY

PRESIDENT & CHIEF EXECUTIVE OFFICER

COLDWELL BANKER REAL ESTATE LLC®

序言


超级富豪购房者们乐意为空中居住支付高额费用，为了满足他们的大胃口，高层豪宅开发商之间展开了竞争，全

美几乎所有主要城市的上空都浮现出吊车工作的繁忙景象。在纽约市，去年有有40套摩天大楼中的豪华公寓

单元售价达到了2千万美元以上，据报道，有一位买家更是承诺要斥资2亿美元买下Central Park South 220

号大楼内的多套顶层豪华公寓。芝加哥的房价也创下了新高，去年五月就有一套位于65层的豪华单元卖出了

1875万美元。迈阿密有一打以上的市场挂牌公寓售价超过2千万美元。洛杉矶的高层公寓销量业绩在2015年飙

升了21%，其中一套42层的豪华单元售价达到2250万美元。

开阔的视野只是跻身这一稀缺市场的入场券，所以开发商之间展开竞争，在提供设施和特色服务方面大展功

力，以使他们的房产对于亿万富豪和其他富裕的买家更有吸引力。在新建的豪华高层建筑中，常见的特色设施

包含对科技的应用以创造更舒适的生活，如全自动化和网络化，以及能反映潜在买家生活方式的空间利用。经

常出现的附加设施还包括水疗池、运动设施、娱乐设施，以及为住户提供的礼宾服务，从宠物看管到个性化购

物一一兼顾。还有更加独辟蹊径的服务，倍增吸引力。如洛杉矶市中心25层的Ten50公寓大厦首创的“无人机

停机坪”，或是能载着汽车直升至与业主单元相连的私家车库的电梯。

让泊车体验更上一层楼

预计今年迟些时候完工的60层保时捷设计大厦（Porsche Design Tower），位于佛罗里达州阳光岛海滩市

（Sunny Isle Beach），就在大西洋岸边，从迈阿密海滩往北短途驾驶即可至。截止到三月初，这幢活塞形高

层大厦的132套单元中仅有8套尚未售出，包含一套面积为17,000平方英尺的四层楼顶层豪华单元，售价为3250

万美元。

除了德国豪车制造商保时捷在开发商Gil Dezer的这一项目中对自己品牌的初次使用，与每套单元相连的“空

中车库”也是一个吸引人的因素，据报道已有22位亿万富翁买家将入住保时捷设计大厦。住户可从街道层的入

重要豪宅市场，高层居住趋势

PREVIEWS 趋势观察

C O N T I N U E D

NEW YORK CITY40 LUXURY UNITS

SOLD $20M+

MIAMI12+ APARTMENTS

SOLD $20M+

CHICAGO65TH-FLOOR PENTHOUSE

SOLD $18.75M

LOS ANGELES42ND-FLOOR PENTHOUSE

SOLD $22.5M

DEVELOPERS RACE TO MEET THE DEMAND IN LUXURY HIGH-RISE BUILDINGS


口驶进三部电梯中的一部，再快速升到自家的车库。标准规格的公寓单元所带的车库最多可同时停放9辆车。

位于纽约市第11大街200号的大厦是该市唯一一幢拥有空中车库的建筑，这项配套设施也是它别具吸引力的

一大因素。这幢由Selldorf Architects公司设计的19层大厦共有15套单元，可全景俯瞰哈德逊河，除一套外

其余都配有私家车库和电梯服务，允许业主从自己所住的公寓坐进车中，直接开车驶向第24街，全程私密——

这一特色服务对于像Keith Urban和他的妻子Nicole Kidman这样的名人业主尤为便利。

生活情趣需要驾驶体验的改善

空中车库或许看似是一项过于夸张的建筑设施，但却很好地说明了高楼奢侈生活的总体趋势：营造出更贴近

传统单户型住宅规格和特色的空间，而这有时候就意味着一个附带相连的车库。

“更多家庭，不管有没有孩子，都会为了更好的生活品质而选择都市生活方式”，Coldwell Banker芝加哥地区

开发营销总裁兼高级副总裁David Wolf谈到：“有经济实力的买家希望重新塑造一种私密的隐居式体验，传统

上这会令人想到在郊区安家，而如今他们则选择在城市里的高层大厦实现这一愿望。”

富裕的买家意图在都市高层豪宅中寻求单户型住宅的某些属性，其中越来越令他们向往的包含私密性、安全

性、招待空间，以及休闲和娱乐的便利性。他们还想通过科技提升家居体验。

“技术总在不断进步”，Manhattan Corcoran的经纪人David Dubin如是说：“新建筑大多采用了智能化住

宅的‘大脑’技术，允许你控制自己的窗帘、灯光、室内气候和音乐，只需从你的平板电脑或iPhone端就能操

控。”

技术还运用在提高私密性和安全性上，私人电梯服务就需要通过生物识别才能操作。

为满足宴客招待的需求，开发商还提供宽大的露台，以及方便私家大厨准备餐饮的外烩厨房，比如开发商Ian

Schrager在哈德逊河岸格林威治村Leroy Street 160号的建造的公寓单元，就有这样的独立区域。

C O N T I N U E D

“有经济实力的买家希望重新塑造一种私密的隐

居式体验，传统上这会令人想到在郊区安家，而

如今他们则选择在城市里的高层大厦实现这一愿

望。”


更适合全家人生活的建筑

富裕的买家们还有一大需求，即适合儿童成长和蓄养宠物的环境，开发商们也已迫不及待地对此作出回应。阳

光岛海滩的50层双塔大厦Estates at Acqualina就拥有一条保龄球道、一座影院、一座溜冰场、6个泳池和一

座篮球场。在迈阿密动工的派拉蒙世界中心（The Paramount Worldcenter）则将把第9层作为休闲露台，上面

设有网球场和足球场。

从东海岸到西海岸，新开发的楼盘通常都会专设遛狗小径和其它为宠物准备的配置。芝加哥的川普大厦

（Trump Tower）在室外场地还设有狗类公园，而在河北区（River North）和西环社区（West Loop），一些更

新的楼盘则设立室内狗道，让宠物和主人们在芝加哥寒冷的早晨过得更舒适。在气候较温暖的地方，如迈阿

密海滩的丽思卡尔顿公寓（Ritz Carlton Residences），就设有不栓链锁的狗类公园，此外还有宠物SPA提供

健康服务如梳洗美容和牙科保健。而在曼哈顿的中城区，MiMa大厦则为宠物主人专门设立了仅对会员开放的

“狗城”——一家1,000平方英尺的狗类专用俱乐部，还有狗骨形的泳池让狗狗游泳。爱犬们甚至可以享受瑜

伽课和跑步机训练。

高处好安家

不少高层豪宅开发楼盘新近竣工，并计划将在未来几年投放市场，随之而来的销售竞争可能会加剧，这就意

味着开发商会继续提供越来越多的配套服务设施以能满足潜在买家的需求或偏好，以此增加吸引力。尽管对

国际买家而言，投资仍是吸引他们购房的一大驱动力，但高层大厦也是富裕家庭所寻求的安家之处，这势必会

让能提升业主生活舒适度的功能设施成为一股潮流。

FAMILY-FRIENDLY LIVING

Trump Tower (Chicago)Outdoor dog park on grounds

MiMa (Midtown Manhattan)1,000-square-foot club for dogsincludes dog-bone-shaped pool for canine swimming, yoga classes andsessions on the treadmill

Paramount Worldcenter (Miami)Tennis courtsSoccer fieldRitz Carlton Residences (Miami Beach)

Leash-free dog parkPet spa

Estates at Acqualina (Sunny Isles)Bowling alleyMovie theater

Ice-skating rinkSix pools

Basketball court


$5,000,000+

城市州挂牌房源数量

New York NY 1,047

Miami Beach FL 365

Greenwich CT 168

Aspen CO 151

Park City UT 147

Naples FL 120

Miami FL 106

Santa Barbara CA 100

Los Angeles CA 97

Beverly Hills CA 92

North Miami Beach FL 91

Boca Raton FL 87

Palm Beach FL 81

Malibu CA 80

Fort Lauderdale FL 75

Rancho Santa Fe CA 59

Scottsdale AZ 53

Key Biscayne FL 52

La Jolla CA 52

Honolulu HI 49

$1,000,000+


New York NY 3,662

Miami FL 1,654

Miami Beach FL 1,473

Naples FL 1,146

Park City UT 1,037

Los Angeles CA 985

Atlanta GA 982

Scottsdale AZ 951



Chicago IL 735

Houston TX 696

Boca Raton FL 662

Greenwich CT 535

Honolulu HI 501

San Diego CA 471

Austin TX 460

Sarasota FL 455

Dallas TX 420

Santa Barbara CA 387

$10,000,000+


New York NY 425

Miami Beach FL 152

Aspen CO 67

Greenwich CT 50

Beverly Hills CA 47

Santa Barbara CA 43

Los Angeles CA 41

Malibu CA 39

Naples FL 33

Palm Beach FL 33

Laguna Beach CA 25

Park City UT 24

Miami FL 24


Honolulu HI 19

Wellington FL 19

Boca Raton FL 18

Key Biscayne FL 18


West Hollywood CA 17

1数据截止至2016年2月

Coldwell Banker Previews International® 项目列出了

全美豪宅挂牌房源数量最多的城市，重点关注三个不同价格

节点：$1,000,000+，$5,000,000+和$10,000,000+。

活跃豪宅挂牌房源数量最多的美国城市1

豪宅挂牌房源数量城市排名


$1,000,000+

城市，州销售量 ALP/ASP

New York, NY 7,445 98

Los Angeles, CA 2,776 97

San Francisco, CA 2,432 107

San Jose, CA 1,437 103

San Diego, CA 1,165 96

Chicago, IL 1,149 95

Atlanta, GA 1,140 94

Naples, FL 1,135 93

Houston, TX 1,035 96

Miami, FL 1,007 92

Seattle, WA 979 99

Washington, DC 925 97

Dallas, TX 848 96

Fort Lauderdale, FL 789 90

Santa Barbara, CA 744 95

Austin, TX 694 95

Newport Beach, CA 678 95

Miami Beach, FL 650 92

Scottsdale, AZ 631 93

Boston, MA 620 97

$5,000,000+


New York, NY 929 96

Beverly Hills, CA 113 92

Los Angeles, CA 111 90


Naples, FL 87 92

Aspen, CO 86 88

San Francisco, CA 66 98


Greenwich, CT 52 94

Pacific Palisades, CA 46 96

Malibu, CA 45 91

Palm Beach, FL 43 89

Miami, FL 43 89

Newport Beach, CA 43 92

Atherton, CA 40 96

Burlingame, CA 39 97

Newport Coast, CA 33 88

Boca Raton, FL 33 88

Los Altos, CA 31 98

La Jolla, CA 28 90

$10,000,000+


New York, NY 211 95

Beverly Hills, CA 38 89

Los Angeles, CA 32 85

Aspen, CO 32 84



Malibu, CA 16 89

Naples, FL 16 89

Atherton, CA 15 94

Palm Beach, FL 13 87

Miami, FL 13 87

Newport Coast, CA 11 83

San Francisco, CA 11 92

Laguna Beach, CA 10 90

Pacific Palisades, CA 10 95

La Jolla, CA 8 88

Delray Beach, FL 7 90

Vail, CO 7 87

Wellington, FL 7 76

Lake Worth, FL 6 89

$1,000,000+

San Mateo, CA

Denver, CO

Pasadena, CA

$5,000,000+

Boston, MA

Redwood City, CA

Dallas, TX

$10,000,000+

Hobe Sound, FL

Boston, MA

Dana Point, CA

Coldwell Banker Previews International® 项目列出

了全美豪宅销售数量最多的城市，重点关注三个不同价格节

点：$1,000,000+，$5,000,000+和$10,000,000+。

今年新增指标——平均挂牌价和平均成交价比率（ALP/ASP）。百分比较高表明支付的购买价格接近或等于挂牌价

格，说明市场上需求较高。

高需求市场

豪宅销售成交数量最多的美国城市1

豪宅销售量城市排名

12015年1月1日 - 12月31日

值得关注的城市这些市场尽管未能排进前20，但增长势头良好。


$10,000,000+

邮政编码城市州挂牌房源数量

33139 Miami Beach FL 67

81611 Aspen CO 67

10019 New York NY 54

90210 Beverly Hills CA 47

90265 Malibu CA 39





33480 Palm Beach FL 33

06831 Greenwich CT 31


93108 Santa Barbara CA 30

34102 Naples FL 26


92651 Laguna Beach CA 25



33160 North Miami Beach FL 22


$5,000,000+


81611 Aspen CO 151


84060 Park City UT 124




90210 Beverly Hills CA 92



33480 Palm Beach FL 81

90265 Malibu CA 80



93108 Santa Barbara CA 76

34102 Naples FL 73






$1,000,000+







85253 Paradise Valley AZ 361


85255 Scottsdale AZ 329


92253 La Quinta CA 295

85262 Scottsdale AZ 294

81611 Aspen CO 281

30327 Atlanta GA 279

34102 Naples FL 270



96761 Lahaina HI 258

92037 La Jolla CA 253

06840 New Canaan CT 243


Coldwell Banker Previews International® 项目列出了

全美豪宅挂牌房源数量最多的邮政分区，重点关注三个不同

价格节点：$1,000,000+，$5,000,000+和$10,000,000+。.

1数据截止至2016年2月

活跃豪宅挂牌房源数量最多的美国邮政分区1

豪宅挂牌房源数量邮政分区排名


$1,000,000+

邮政编码城市，州销售量 ALP/ASP

10019 New York, NY 568 97

10011 New York, NY 549 99

10023 New York, NY 503 98

92037 La Jolla, CA 452 94

94539 Fremont, CA 426 101

10022 New York, NY 423 97

10016 New York, NY 397 98

92660 Newport Beach, CA 382 95

10021 New York, NY 381 97

10065 New York, NY 379 97

10128 New York, NY 376 98

10024 New York, NY 369 100

10003 New York, NY 368 98

90266 Manhattan Beach, CA 363 99

10025 New York, NY 348 99

92651 Laguna Beach, CA 345 94

95070 Saratoga, CA 343 102

94010 Burlingame, CA 320 103

90274 Palos Verdes Peninsula, CA 320 97

95120 San Jose, CA 320 102

$5,000,000+


90210 Beverly Hills, CA 113 92

81611 Aspen, CO 86 88

10011 New York, NY 86 99

10019 New York, NY 84 95

10013 New York, NY 84 97

10065 New York, NY 81 96

10021 New York, NY 78 96

10023 New York, NY 65 96

10024 New York, NY 54 99

10012 New York, NY 51 95

10014 New York, NY 50 96

34102 Naples, FL 49 92

93108 Santa Barbara, CA 48 92

33139 Miami Beach, FL 46 89

10128 New York, NY 46 97

90272 Pacific Palisades, CA 46 96

90265 Malibu, CA 45 91

33480 Palm Beach, FL 43 89

94027 Atherton, CA 40 96

94010 Burlingame, CA 39 97

$10,000,000+


90210 Beverly Hills, CA 38 89

10019 New York, NY 32 95

81611 Aspen, CO 32 84

10023 New York, NY 24 95

10012 New York, NY 21 95

10011 New York, NY 19 100

10065 New York, NY 18 93

93108 Santa Barbara, CA 17 91

90265 Malibu, CA 16 89

10021 New York, NY 15 93

94027 Atherton, CA 15 94

34102 Naples, FL 15 90

90077 Los Angeles, CA 13 81

33480 Palm Beach, FL 13 87

92657 Newport Coast, CA 11 83

90049 Los Angeles, CA 11 93

10014 New York, NY 11 97

10003 New York, NY 10 96

10013 New York, NY 10 95

92651 Laguna Beach, CA 10 90

The Coldwell Banker Previews International® 项目列

出了全美豪宅销售数量最多的邮政分区，重点关注三个不同

价格节点：$1,000,000+，$5,000,000+和$10,000,000+。

今年新增指标——平均挂牌价和平均成交价比率（ALP/ASP）。

百分比较高表明支付的购买价格接近或等于挂牌价格，说明市

场上需求较高。

高需求市场

12015年1月1日 - 12月31日

豪宅销售成交数量最多的美国邮政分区1

豪宅销售量邮政分区排名


格林威治镇的蓝筹价值

康涅狄格州的格林威治镇作为全美最古老的市镇之一，历史可追溯至1640年代最初殖民定居者的农场，近四个

世纪之后，这里以家庭平均年收入$316,000美元的水准，已成为全美最富裕的地区之一。在这个位于康涅狄格

州西南部的城镇，住宅的平均成交价在2015年最后三个月超过了250万美元，而且很多房产都以超过1000万美

元的价格常规性易手，特别是长岛湾沿岸的临水地块，以及镇北大面积乡村地块上的精雅豪宅产业。

“在富豪界，格林威治可能是与棕榈海滩或比弗利山齐名，同属最受追捧的五大社区之一”， Coldwell Banker

Residential Brokerage康涅狄格州和纽约州威彻斯特县地区总裁Joseph Valvano评价说：“这里临水，服务

设施和学校又备受推崇，似乎向来都是富人理想的居住地。”

对于想在格林威治居住的购房者来说，有个好消息：这里的平均价格在过去两年里已有所降温，2015年最后一

季度比2014年同期下降了18%，比2013年同期下降了26%。但要明白，像格林威治这种房价最高可达8位数的市

场，几桩成交价超过2千万的交易就会对均价产生很大影响。

纽约精英的热门隐居之地

距离中央车站不到一小时路程，格林威治很久以来一直是纽约精英们的度假胜地，自从1848年连通曼哈顿

的铁路建成之后，在这里定居的趋势也愈发强烈。政界、艺术界、金融界的明星们这些年来都在格林威治

安家，其中就有政治团体坦幕尼协会的领袖William “Boss” Tweed，他在1860年代以自己的名字为附近的

国内市场纵览：格林威治镇

C O N T I N U E D

2013 // Q4

2014 // Q1

2014 // Q2

2014 // Q3

2014 // Q4

2015 // Q1

2015 // Q2

2015 // Q3

2015 // Q4

9 -QTR SALES HISTORYGREENWICH & OLD GREENWICH1

50

70

90

110

130

150

SO

LD

UN

ITS

1Data provided by Real Data Strategies, Inc.


一座小岛命名，还有议员Prescott Bush，他是美国第41任和第43任总统的父亲和祖父，现任议员Richard

Blumenthal和前任州长Lowell Weicker也都是来自格林威治，演员Mel Gibson还曾在此拥有一片75.7英亩的

地块，其豪宅面积达15,862平方英尺，目前以2600万美元的价格待售。

与金融业息息相关

在过去的三十年，随着许多曾就职于华尔街的交易员在家附近成立了自己的对冲基金公司，格林威治已发展成

为一个能与曼哈顿下城一较高下的金融中心。交易员、分析师和后勤支持人员的高收入，使金融服务产业成为

豪宅市场的第一推动力。

“对冲基金和金融公司都搬到了这里，因此豪宅销售趋向于紧随金融市场的表现和红利，利好时期有红利，而

在艰难时期就枯竭了”，Valvano评论说。他特别提到当2014年股市回报率达到两位数时，1千万以上的高端豪

宅的成交也大幅飙升，随着2015年度和2016年初商品市场的崩溃和股价的下跌，丰厚的红利越来越罕见，购房

的热潮也冷却了下来。

“谈到高价商品，消费者的信心总在起作用，”Valvano接着说：“人们对自己的处境感到满意时，就会花钱提

升生活品质，如若不然，他们就会在一两年内都维持原样。”

COS COB和RIVERSIDE，大有可为

格林威治市场分为四个独立社区：格林威治、老格林威治、以及临水的Cos Cob和Riverside。Cos Cob目前

是买家们眼中性价比较高的地区，那里的均价为210万美元，比格林威治和老格林威治的260万美元低了19%

，但比上一年却提高了46%，而且平均成交价与挂牌价比率从94.8%上升至95.2%，表明卖方价格依然坚挺。在

Riverside，售价在2百万-5百万美元之间的房产交易尤为活跃，2015年底均价已达到236万美元。

GREENWICH HEDGE FUND CLUSTER

LONG ISLAND

CONNECTICUT

NEWYORK

MAN

HATT

AN

QUEENS

STAMFORDGREENWICH

BROOKLYN

LONG ISLAND

CONNECTICUT

NEWYORK

MAN

HATT

AN

QUEENS

STAMFORD

GREENWICH

BROOKLYN

Hildene CapitalManagement

Point72 Asset Management

Ellington Management Group

Lucerne CapitalManagement

Viking Global Investors

Blue Harbour Group

AQR Capital ManagementLone Pine Capital

Silver Point Capital

C O N T I N U E D


2013 // Q4

2014 // Q1

2014 // Q2

2014 // Q3

2014 // Q4

2015 // Q1

2015 // Q2

2015 // Q3

2015 // Q4

9 -QTR HISTORY OF AVG. OF SALE PRICESGREENWICH & OLD GREENWICH1

$2.5M

$3.0M

$3.5M

$4.0M

“格林威治的美在于小而独特的邻里社区”，Valvano说：“Riverside和老格林威治有自己的火车站，但那取决

于你想要什么样的感觉，也有人更喜欢靠近居住区和商店。”

格林威治市场的前景如何？

对于一些最富裕的美国家庭来说，无论是昔日以内陆田园风光和海滩吸引城市精英的度假胜地，还是今天的

亿万富豪家乡，生活在格林威治长久以来一直是人们的梦想。有节制的开发步伐对新房源供给进行了限制，这

可能会对格林威治市场的价格起到支撑作用，尽管需求方面仍是主要因素。当然，在格林威治安家的对冲基金

财富人士会对高端房产销售产生影响，因此股票和商品市场的反弹也会让如今许多倾向买家的划算交易成为

暂时性现象。

1Data provided by Real Data Strategies, Inc.


曼哈顿：愿为美景买单

对中央公园景观的强烈需求，驱使公园旁豪华高层的售价冲上了天，如85层的432 Park和90层的One57这两幢

大楼，在两年前一套顶层豪华单元售价就高达1亿零47万美元。由于过去几年里中央公园的景观住宅价格大幅

上涨，越来越多的高端市场买家都将目光转向了纽约市内其它公园的景观房，或者是其他能看到自然保护景观

的房产，比如那些位于哈德逊河和东河沿岸的住房。

公园刺激豪宅买家的兴趣

中央公园到目前为止都是曼哈顿最大的公园，但也只是这里30多个自然保护类公园之一，其中有一些正以新的

楼盘吸引着豪宅买家。

“公园总是生机勃勃，且又安全、干净，比20年前的状况改善了许多，”Corcoran驻曼哈顿的经纪人Deborah

Grubman这么说道。他举出一些绿地的复苏作为例子，如布莱恩公园（Bryant Park），它位于第6街沿街，第40

街和第42街之间，就在纽约公共图书馆主馆后面，占地9.6英亩。树荫下的桌椅让这个公园带有巴黎风情，邻接

的大草坪在夏夜还有免费电影，在冬季又可以溜冰，深受人们喜爱。即将竣工的豪华公寓The Bryant是公园

旁的第一幢住宅公寓，共34层、57套单元，售价从2百万美元的低层1卧单元，到1千7百万美元的顶层复式单元

不等。

麦迪逊广场公园：从颓废走向繁荣

位于距离市中心较远的麦迪逊广场公园一带的熨斗区（Flatiron District）更是发生了显著的变化。这片6.2

英亩的区域，多年来一直受到人们的忽视，近二十年才得以美化，而今已不复从前不堪入目的模样，成为集文

化、娱乐、美食于一体的中心，尤其是大厨Danny Meyer的原创餐馆Shake Shack，总能吸引那些甘愿排着长队

等候汉堡和薯条的食客们。

豪宅买家还对公园周边的新房和翻新房表现出很大的兴趣，包含East 26th Street 21号的The Whitman大

厦，Chelsea Clinton和Jennifer Lopez去年都在这里买了房，还有23rd Street上50层高的One Madison大

厦，Rupert Murdoch在2014年花费5750万美元购置了一套顶层豪华公寓。

“我们在麦迪逊广场公园西缘历史悠久的玩具大厦（Toy Building）达成了很多笔交易”，Corcoran的经纪人

Cathy Franklin说：“都是刚刚成交，绝大多数售价都在4百万-8百万美元之间，其中一套顶层复式单元售价

超过了3千万美元。”

几个街区之外的Gramercy Park同样也吸引了精英买家的目光，如休斯顿火箭队的老板Leslie Alexander，他

花费了4千2百万美元购置了位于Gramercy Park 18号的一套顶层豪华单元。这里以前是宾馆，2012年经过了

Robert A.M. Stern Architects公司的重新设计改造，焕然一新成为豪华公寓。

国内市场纵览：纽约市

C O N T I N U E D


豪宅与水景交相辉映

除了公园，追求一流景观的富裕买家们对可以不受阻碍地欣赏水景的住宅也很感兴趣。在上东区，另一幢出自

Stern设计的公寓大厦位于East End Avenue 20号，坐拥东河的开阔景观，而北面就是Carl Schurz公园地带

的Gracie大厦。“很多单元都以高价售出，而顶层豪华单元的价格从2700-3500万美元不等。”Franklin说。

人们对曼哈顿西区哈德逊河沿岸的新建豪华公寓需求尤其旺盛，在去年12月，位于第62街和第63街之间的One

Riverside Park大厦里一套33层的6卧复式单元售价就以1960万美元成交，今年一月份，位于西村Charles

Street 150号的一套3,629平方英尺5卧单元又卖出了1680万美元。在切尔西，名流买家如演员Nicole Kidman、

设计师Domenico Dolce和Stefano Gabbana，都蜂拥而至Eleventh Avenue 200号，因为那里和哈德逊河只隔

着一条西区公路，景观视野令人心动。

美景带来买家

能不受阻碍地看到公园和河流这样的自然保护区，这在纽约地产界是稀缺资源，有限的供应更使拥有这些资

源的产业价格居高不下。

“曼哈顿的市场已经改变，”Grubman谈到：“在过去，购买豪宅的人们往往只在某个特定社区中寻找，但现在

他们变得更为灵活，愿意居住在任何有美景视野的地方。”

EAST

RIV

ER

HUDS

ON R

IVER

THE BRYANTBRYANT

PARK

CENTRALPARK

MADISON SQUAREPARK

ONE RIVERSIDE PARK200 ELEVENTH AVENUE

432 PARKONE57

THE WHITMANONE MADISONTOY BUILDING

18 GRAMERCY PARKGRAMERCYPARK

20 EAST END AVENUEGRACIE MANSION


从表面看，伦敦的住宅市场呈现出强劲势头，但平均售价的上升态势在市场的最高端走势较弱，而相对而言，

在价格较低的外围区域，价格上涨幅度大得多，交易节奏也要快得多。

国际需求仍很旺盛

伦敦房产从大萧条的低谷经历了一次有力的反弹，现在的价格比金融危机和经济衰退前的最高峰，即2008年

一月份上涨了近50%。有限的房源供给和强力的需求助长了这一趋势。

“伦敦有330万家庭，在住房供应出现明显缺口的情况下，就出现了围绕首都的黄金区域和超级黄金区域（售价

1千万英镑以上），这里的豪宅和其它令人羡慕的房产在估价和售价上屡屡创下记录。”Coldwell Banker英国

分部总监Stuart White说。

跟其它国际大都市如纽约、旧金山、迈阿密和巴黎一样，由于国际买家，特别是来自俄罗斯、中国和中东的买家

的旺盛需求，伦敦的豪宅售价也冲上了天。而这些国家目前都面临着经济逆行的压力，比如正与经济减速角力

的中国，还有遭遇油价下跌的中东和俄罗斯，俄罗斯的潜在买家还面临着更为严厉的经济制裁，这无疑会阻止

资本的流动，让国际置业更加困难。

国际聚光灯：伦敦豪宅市场

C O N T I N U E D

奢华生活——伦敦最贵的社区肯辛顿和切尔西区拥有伦敦20条房价最贵的街道中的12条，

价格从£4,733,000英镑到£8,006,000英镑不等。

1

2

3

4

5

6

7

9

11

10

12

8HYDE PARK

KENSINGTON

CHELSEA

Victoria Road£8,006,000

Egerton Crescent£7,550,000

Manresa Road£7,359,000

De Vere Gardens£6,606,000

Drayton Gardens£5,954,000

Chelsea Manor Street£5,523,000

Pembridge Place£5,491,000

Duchess of Bedfords Walk£5,356,000

Campden Hill Road£5,171,000

Mallord Street£4,878,000

Clabon Mews£4,852,000

Markham Square£4,733,000


“伦敦一直是豪宅市场销售和投资地区中的领头羊之一，也将继续保持这一地位，”White指出，全球经济动荡

的局面使得人们在伦敦置业的欲望有增无减，他评论说：“英国的经济和货币方面比较稳定，再加上适宜的房

产政策，使英国成为安全的避风港，也使其首都成为人们乐意去居住和投资的理想地方。”

伦敦郊区升温，市中心降温

英国“土地注册房价指数”（Land Registry House Price Index）发布了伦敦2016年1月的数据，比去年同期

增长13.9%，几乎是全英格兰和威尔士平均增幅7.1%的两倍，而且是整个英国增幅最大的地区。伦敦还维持着英

国最昂贵房产市场的地位，一月份均价创下新高，达£530,409英镑（$750,580美元），比全英格兰和威尔士的均

价£191,812英镑高出了177%。

这些数据表明房产市场充满活力，但一直是伦敦的外围地区拉升了平均值，如最西面的Hillingdon区，希思罗

机场所在地，一月份均价比去年同期上涨了15.5%，达到£383,960英镑，而在伦敦东南部更富裕的Lewisham区，

价格同期也上涨了15%，达到£447,291英镑。

而伦敦最贵的区Kensington和Chelsea则只有5.7%的年度增幅，这一市中心地带的均价在一月份达到138万英

镑。在均价为105万英镑的Westminster，6.9%的年增速也不到整个伦敦市场的一半。根据土地注册部门的数

据，Camden、Hammersmith、Fulham、Kensington和Chelsea各区的价格增幅都远低于外围地区。

为税收作贡献

另一个令高端市场销售势头放缓的因素是2014年12月份一项针对房产交易印花税的计算方式的改变，使售价

超过£937,500英镑的产业都要支付更高税率。对于最高售价范围内的产业，印花税的实际税率从7%提升至了

7.9%，致使210万英镑的交易就要缴纳印花税£18,750英镑。高额交易成本促使买家期望卖家降低他们的售价，

而生活状况有所提升的潜在卖家又不愿出售，因为较高的税率也让他们的下一次购房支付更多税费。

C O N T I N U E D

20112012

20132014

20152016

AVER AGE ANNUAL CHANGEIN RESIDENTIAL PROPERT Y PRICES

-5%

5%

15%

25%

0%

10%

20%

England and WalesLondon

1Data provided by U.K. Land Registry


“市场回暖的势头正在浮现，因为价格变化已被吸收，买家和卖家之间的对峙看似也会解决，”White分析

说：“买家和卖家都已厌倦了观望，因此报价已达到一个更为现实的水平，买家也能接受那样的估价。”

展望伦敦豪宅市场的未来

在2015年最后两个月成交速度的加快，以及许多挂牌房产打出“已支付印花税”的标示，证实买卖双方可能已

经开始对较高的住房购买税率达成了共识，这很可能会刺激交易量，让价格反映背后的供需动态，极有利于升

值。

一个可能会提升2016年第一季度销售的因素，可能是定于四月份实施的对于出租房和第二套住房征收3%的附

加税。买家们或许会急于在此之前完成交易，以免税费让房价变得更贵。

另一个将继续对于伦敦高端房产发挥强力影响的因素是国际经济。如果油价回升，中国的经济发展有了新的火

花，伦敦豪宅市场仍会获利。此外，对伊朗制裁的解除，可能会为富裕的伊朗人开启一扇闸门，去投资伦敦市区

或新兴郊区的房产。

*3% increase for second and rental homes

PROPERT Y TA X INCRE ASE

7%7.9% 7.9%

2013 2014 2015

10.9%*

2016


1Data based on closed and recorded transaction sides of homes sold for $1 million or more as reported by the U.S. Coldwell Banker® franchise system for the calendar year 2015. USD$; 2REAL Trends/The Wall Street Journal – June 2015.

从数字看PREVIEWS

Previews自1933年成立以来，一直是全世界豪宅市场的先导，这很大程度上归功于Coldwell Banker的卓越全

球网络，本公司涵盖超过47个国家和地区，拥有3,000个分支机构和84,000位独立销售专员。

COLDWELL BANKER NETWORK HANDLED MORE THAN

25,171 TRANSACTION SIDES OF $1 MILLION-PLUS

HOMES EQUATING TO $133.5 MILLION IN LUXURY

SALES EACH DAY. THE AVERAGE SALES PRICE IN 2015

IN THIS CATEGORY WAS $1.94 MILLION.

THE COLDWELL BANKER BRAND DOMINATED THE

2015 REAL TRENDS “THE THOUSAND,” AS ADVERTISED

IN THE WALL STREET JOURNAL — WITH MORE AGENTS

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BY CANADA, FRANCE, BRAZIL, RUSSIA, SPAIN AND THE

UNITED KINGDOM.

25,171

$133.5 MILLION

$1.94 MILLION

200+ COUNTRIES

一百万美元以上住宅买方或卖方交易数量

每日豪宅销售额

2015年平均售价

网站访问者来自的国家数量

总销售额

$8.8 BILLION


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(REBNY) and select cooperating brokerage firms, which have agreed to share their listing inventory and

comparable sales data with one another for marketing and property valuation purposes. Not all Manhattan

area real estate brokerage firms make information about their property listings or closed sales available

to any cooperative resource, including REBNY, or the compilation from which this information has been

sourced. All other data has been gathered from the Multiple Listing Service (MLS) databases known or

believed to be the primary real estate broker cooperative resources for each market referenced in the

report. All closed sales activity reported is for the annual period January 1, 2015 through December 31,

2015. Closed sales reported to the MLSs significantly later than this analysis period will not be included. All

active status listing records were downloaded and processed to the same standards, and on various dates,

during the months of January and February, 2016. Active status listings added to the MLSs significantly

later than download dates will not be included. Property-specific listing and sales records were standardized

to USPS address city and ZIP Code, inaccurate list and sale prices were corrected when necessary, and

all duplicate records were manually excluded. Average list price and average sales price calculated based

on original list price where available. As a result, statistics available via the source data providers may not

correlate to this analysis. While all results are believed to be highly accurate, MLS systems do not report all

real estate activity in their primary marketplace, and there may have been property transfers not included

in this analysis. Copyright © 2016, Real Data Strategies, Inc. All rights reserved. Licensed for the exclusive

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